L’indivision sous régime dérogatoire : pourquoi déroger au droit commun ?
L’indivision est, par nature, un état précaire — nemo in communione potest invitus detineri, nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Le droit commun en tire les conséquences : la gestion des biens indivis suppose, pour les actes les plus graves, le consentement unanime des coïndivisaires, et tout indivisaire peut à tout moment provoquer le partage. Or ce régime, taillé pour des indivisions de quelques héritiers identifiés, devient inopérant lorsque les coïndivisaires se comptent par dizaines, demeurent introuvables, ou que la chaîne des titres de propriété s’est rompue au fil des successions non liquidées.
Deux territoires concentrent cette difficulté à un degré tel que le législateur a dû y déroger : la Corse, marquée par un désordre cadastral historique et une multitude de propriétés dépourvues de titres réguliers, et les départements et collectivités d’outre-mer, où l’enchevêtrement des indivisions successorales bloque durablement la circulation du foncier. La loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 pour la première, la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 pour les seconds, instaurent des règles de gestion et de sortie de l’indivision plus souples que le droit commun.
L’enjeu de ces deux dispositifs est identique : abaisser le seuil de décision pour débloquer des situations figées, sans pour autant sacrifier les droits des indivisaires minoritaires — absents, mineurs, protégés ou simplement opposants. Tout l’équilibre de ces régimes dérogatoires se joue dans ce point de tension : fluidifier la gestion et le partage, tout en préservant une protection effective de la minorité.
Situation juridique dans laquelle un même bien — le plus souvent immobilier — appartient simultanément à plusieurs personnes, les indivisaires, dont chacune détient une quote-part abstraite (un droit sur l’ensemble) et non une fraction matériellement délimitée du bien. La gestion des biens indivis obéit, en droit commun, à des règles de majorité graduées selon la gravité de l’acte (article 815-3 du Code civil).
1. Le régime applicable en Corse (loi du 6 mars 2017)
La loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 a été adoptée pour remédier aux difficultés spécifiques liées à l’absence de titres de propriété réguliers en Corse — séquelle d’une longue tradition de successions non liquidées et de transmissions opérées sans acte authentique.
Ce texte introduit un mécanisme facilitant l’assainissement cadastral et la régularisation des situations de propriété par la reconnaissance de la prescription acquisitive. L’idée directrice est de transformer une possession prolongée en titre opposable, là où le titre originel fait défaut.
Mode d’acquisition de la propriété par l’effet d’une possession prolongée, paisible, publique, continue et non équivoque, exercée pendant le délai légal. Celui qui se comporte durablement comme propriétaire d’un bien finit par le devenir, alors même qu’il n’en détient aucun titre d’origine.
Ainsi, lorsqu’un acte notarié de notoriété établit une possession conforme aux conditions de l’usucapion, il fait foi, sauf preuve contraire, et ne peut être contesté que dans un délai de cinq ans après sa publication. Ce régime probatoire dérogatoire s’applique aux actes dressés avant le 31 décembre 2027 — il s’agit d’une fenêtre temporaire d’assainissement, et non d’un dispositif pérenne.
1.1. Les seuils de majorité applicables
Dans les indivisions constatées par un acte de notoriété notarié, les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis peuvent accomplir les actes prévus aux 1° à 4° de l’article 815-3 du Code civil — c’est-à-dire les actes d’administration courante (actes nécessaires à la conservation et à l’exploitation normale des biens, conclusion ou renouvellement de baux d’habitation, etc.).
Pour les actes dépassant l’exploitation normale des biens indivis ou relevant de la disposition — au premier rang desquels la vente —, l’accord des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis est requis. La graduation du droit commun est ainsi conservée, mais elle s’articule sur un socle probatoire — l’acte de notoriété — qui rend enfin identifiables les quotes-parts respectives.
Un bien situé en Corse est détenu en indivision par sept héritiers d’un même auteur, dont les droits ont été constatés par un acte de notoriété notarié. Quatre d’entre eux totalisent 60 % des droits indivis : ils peuvent, à eux seuls, conclure un bail d’habitation ou faire réaliser des travaux d’entretien (actes des 1° à 4° de l’article 815-3). En revanche, pour vendre le bien, il leur faudra réunir au moins 66,67 % des droits — soit rallier au moins un coïndivisaire supplémentaire pour atteindre le seuil des deux tiers.
1.2. L’obligation d’information des minoritaires
Comme dans le régime de droit commun, les indivisaires majoritaires sont tenus d’informer les indivisaires minoritaires des décisions prises.
Cette obligation, essentielle dans un contexte où de nombreux indivisaires peuvent être absents ou introuvables, garantit la transparence et offre aux minoritaires une opportunité de contester les actes non conformes. Elle constitue le contrepoids procédural de l’abaissement du seuil de décision : la minorité ne consent pas, mais elle est mise en mesure de réagir.
2. Le régime applicable en outre-mer (loi du 27 décembre 2018)
La loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 vise à faciliter la sortie de l’indivision successorale dans les départements et régions d’outre-mer, ainsi que dans certaines collectivités d’outre-mer (Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon), où l’accumulation d’indivisions anciennes paralyse durablement le marché foncier.
Ce dispositif s’applique aux successions ouvertes depuis plus de dix ans et permet, dans un cadre simplifié, de procéder à la vente ou au partage des biens immobiliers indivis. La condition d’ancienneté n’est pas neutre : elle réserve le régime dérogatoire aux indivisions véritablement enkystées, et non aux successions récentes encore susceptibles d’un règlement amiable.
Le texte permet aux indivisaires détenant plus de la moitié des droits indivis de passer les actes prévus aux 1° à 4° de l’article 815-3 du Code civil, sans nécessiter l’accord des deux tiers. La majorité simple — et non plus qualifiée — suffit donc à enclencher l’aliénation, ce qui constitue la dérogation centrale du dispositif.
2.1. Les garanties offertes aux indivisaires
Cette faculté élargie est toutefois encadrée par des restrictions notables, destinées à préserver les indivisaires les plus vulnérables, notamment :
- L’exclusion des locaux d’habitation où réside le conjoint survivant — le toit du survivant échappe ainsi à la décision majoritaire ;
- La protection des indivisaires mineurs, majeurs protégés ou présumés absents, qui exige une autorisation judiciaire préalable.
À ces garanties de fond s’ajoute un formalisme de publicité rigoureux. Le notaire chargé de l’acte doit notifier le projet aux indivisaires concernés et le publier par divers moyens (journal d’annonces légales, affichage, site internet). Les indivisaires disposent d’un délai de trois à quatre mois pour faire opposition ou exercer un droit de préemption en cas de vente à un tiers — la préemption permettant à l’indivisaire de se substituer à l’acquéreur pressenti aux mêmes conditions.
Une maison située en Martinique dépend d’une succession ouverte depuis quinze ans, indivise entre cinq héritiers. Trois d’entre eux réunissent 55 % des droits indivis et souhaitent vendre. Sous le régime de droit commun, la vente exigerait l’unanimité ; sous le régime de la loi du 27 décembre 2018, leur majorité de plus de la moitié suffit à porter le projet. Le notaire notifie l’aliénation aux deux héritiers minoritaires, qui disposent alors d’un délai de trois à quatre mois pour s’y opposer ou préempter. Si l’un d’eux héberge le conjoint survivant de l’auteur, le local concerné est exclu de l’opération.
2.2. Le contrôle juridictionnel de l’aliénation
En cas d’opposition, le tribunal judiciaire peut autoriser l’acte si l’aliénation ou le partage ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires opposants. Le juge n’arbitre donc pas une simple question de majorité : il pèse l’intérêt commun à la sortie de l’indivision contre le préjudice individuel des opposants.
Ce contrôle juridictionnel garantit un équilibre entre la nécessité de fluidifier les partages et la protection des minoritaires. Il referme le système sur la même logique que celle observée pour la Corse : l’abaissement du seuil de décision n’est concédé qu’au prix d’un dispositif — information, publicité, préemption, autorisation ou contrôle du juge — qui maintient la minorité en mesure de défendre ses droits. La dérogation au droit commun de l’indivision n’est jamais une éviction de la minorité : elle en réaménage seulement les moyens d’expression.
