L’enjeu : la double vente d’un même bien
Un même bien peut être vendu deux fois par la même personne — par fraude, par maladresse ou parce que la première cession n’a laissé aucune trace apparente. Deux acquéreurs se présentent alors, chacun titulaire d’un acte régulier conclu avec le même cédant, chacun se prévalant de la qualité de propriétaire. Lequel l’emporte ? La chronologie des contrats ne suffit pas à trancher : ce n’est pas toujours le premier à avoir signé qui triomphe.
Le Code civil n’organise pas seulement le transfert de propriété des biens aliénés par voie de convention ; il règle aussi le cas où plusieurs personnes se disputent la qualité de propriétaire d’un bien acquis auprès du même auteur. Ce conflit de propriétés est tranché par l’article 1198 du Code civil, qui distingue selon la nature du bien. Pour les meubles corporels — alinéa 1er, héritier de l’ancien article 1141 — la solution se loge dans la possession. Pour les immeubles — alinéa 2 — elle se loge dans la publicité foncière. Dans les deux hypothèses, un même tempérament vient corriger l’automatisme du critère retenu : l’exigence de bonne foi.
Situation dans laquelle deux acquéreurs successifs tiennent leur droit sur un même bien d’un seul et même auteur, de sorte que leurs prétentions à la propriété sont inconciliables. L’article 1198 du Code civil en désigne le vainqueur par un critère distinct du seul ordre des contrats : la prise de possession pour le meuble, la publication du titre pour l’immeuble.
Le conflit des droits d’acquéreurs concurrents d’un même meuble
L’article 1198, al. 1er du Code civil prévoit que « lorsque deux acquéreurs successifs d’un même meuble corporel tiennent leur droit d’une même personne, celui qui a pris possession de ce meuble en premier est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu’il soit de bonne foi. »
Il ressort de cette disposition que, en cas de conflit de propriétés entre plusieurs acquéreurs, ce n’est pas nécessairement celui qui, le premier en date, a régularisé le contrat translatif de propriété avec le cédant qui est réputé sortir vainqueur du conflit.
Le texte désigne plutôt celui qui, le premier, est entré en possession de la chose aliénée. Bien que cette solution puisse surprendre — elle permet de consacrer comme propriétaire une personne qui tient son droit d’un cédant ayant déjà disposé du bien au profit d’un autre — elle se justifie par l’effet acquisitif de la possession qui, en matière de meuble, est immédiat : en fait de meubles, la possession vaut titre.
Ainsi, en cas de conflit de propriétés portant sur un bien meuble, c’est le possesseur qui est préféré à tous les autres acquéreurs. Encore faut-il néanmoins qu’il remplisse deux conditions cumulatives.
Un antiquaire vend un meuble ancien à Paul le 1er mars, mais en conserve la détention. Le 10 mars, il vend le même meuble à Jeanne et le lui livre aussitôt. Jeanne, qui ignore la cession antérieure, est entrée en possession la première : de bonne foi, elle est préférée à Paul — pourtant premier acquéreur en date. Paul ne conserve qu’un recours en responsabilité contre le vendeur.
Première condition : une possession utile
Pour se prévaloir de la qualité de possesseur, encore faut-il que la possession :
- D’une part, soit caractérisée dans tous ses éléments constitutifs que sont le corpus et l’animus ;
- D’autre part, ne soit affectée d’aucun vice, ce qui implique qu’elle soit continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque.
Seconde condition : la bonne foi
- Pour que la possession d’un bien meuble produise son effet acquisitif, le possesseur doit être de bonne foi.
- Dans la mesure où, en application de l’article 2274, la bonne foi est toujours présumée, c’est à ceux qui revendiquent la propriété de la chose de prouver que le possesseur est de mauvaise foi.
- Pour mémoire, l’article 550 du Code civil dispose que le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.
- La bonne foi s’apprécie ainsi non pas au moment de l’entrée en possession, mais au moment de l’acquisition, laquelle procède de l’obtention d’un titre — un contrat, par exemple.
- Il appartiendra au demandeur d’établir que le possesseur connaissait, au jour de l’acquisition du bien, les causes d’inefficacité du titre en vertu duquel il est entré en possession.
- Plus précisément, l’auteur de l’action en revendication devra démontrer que le possesseur savait qu’il acquérait le bien a non domino — soit que la personne avec laquelle il traitait n’était pas le verus dominus.
Le conflit des droits d’acquéreurs concurrents d’un même immeuble
L’article 1198, al. 2e du Code civil prévoit que « lorsque deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leur droit d’une même personne, celui qui a, le premier, publié son titre d’acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu’il soit de bonne foi. »
Il ressort de cette disposition que, lorsque plusieurs acquéreurs se disputent la propriété d’un même bien immeuble, c’est la date de publication de l’acte translatif de propriété qui permettra de les départager.
La publicité foncière joue ainsi un rôle d’importance dans la mesure où elle est susceptible de faire échec à l’effet translatif d’un contrat de vente, nonobstant sa régularisation antérieure à l’acte publié, en premier, à la conservation des hypothèques.
Ainsi, afin de résoudre un conflit de propriétés entre acquéreurs d’un même bien immobilier, il convient de se reporter, non pas à la date de régularisation de l’acte de vente, mais à sa date de publication aux services de la publicité foncière.
C’est donc celui qui a publié le premier qui sort victorieux du conflit, sauf à établir, ainsi que le prévoit l’article 1198, al. 2e du Code civil, qu’il était de mauvaise foi au moment de la publication.
Un propriétaire vend sa maison à Marc par acte notarié du 5 janvier, non publié. Le 20 janvier, il revend le même immeuble à Sophie, dont le notaire publie l’acte au fichier immobilier dès le 25 janvier — celui de Marc ne l’étant que le 3 février. Sophie, qui ignorait la vente du 5 janvier, l’emporte : première à publier et de bonne foi. Si, en revanche, elle connaissait la cession antérieure, sa mauvaise foi neutralise l’antériorité de sa publication, et Marc demeure propriétaire.
Cette précision quant à l’exigence de bonne foi de l’acquéreur a été introduite par le législateur à l’occasion de la réforme du droit des obligations afin de mettre un terme à une jurisprudence de la Cour de cassation qui conférait à la publicité une valeur jugée excessive.
Position initiale : l’arrêt Vallet
- Dans un arrêt Vallet du 22 mars 1968, la Cour de cassation avait jugé que, dans l’hypothèse où le second acquéreur d’un bien immobilier avait connaissance de la régularisation antérieure d’un premier acte de vente portant sur le même bien, il lui était fait défense de se prévaloir des règles de la publicité foncière afin de faire primer son droit (3e civ. 22 mars 1968).
- Autrement dit, en cas de mauvaise foi de l’acquéreur qui, le premier, avait accompli les formalités de publicité foncière, ces formalités étaient inopposables au premier acquéreur.
| Cass. 3e civ. 22 mars 1968 |
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| Sur le moyen unique pris en ses divers griefs : vu l'article 1382 du code civil, attendu qu'il résulte des constatations de l'arrêt confirmatif attaque que Vallet a acquis un terrain des consorts de x... selon acte sous seing privé du 4 avril 1944, par l'intermédiaire de la société anonyme pétreaux ; Que, tandis que Vallet réclamait la réitération de la vente par acte authentique, Roncari, administrateur de la société anonyme Patreaux, qui n'ignorait pas la première aliénation, a, par acte notarié du 9 février 1946, transcrit le 4 mai, acquis, pour lui, l'immeuble litigieux ; Que Vallet, se voyant opposer cette transcription, a demandé qu'il soit dit que la seconde aliénation et sa transcription ayant été le résultat d'un concert frauduleux entre Roncari et le mandataire des vendeurs, lui soient déclarées inopposables ; Attendu que les juges du fond ont rejeté cette demande, en précisant que si Roncari, qui connaissait les obligations contractées par le vendeur a l'égard de Vallet, parait avoir commis une faute de nature à engager sa responsabilité - il n'en résulte pas pour autant qu'il y ait lieu de prononcer la nullité de la vente de 1946 ; Qu’en statuant ainsi, sans s'expliquer sur les motifs pour lesquels, constatant la faute de Roncari, et l'immeuble se trouvant encore entre ses mains, elle a écarté le mode d'exécution que constituait l'inopposabilité au premier acquéreur de la seconde vente et qui était réclamé par Vallet, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; Par ces motifs, et sans qu'il soit besoin de statuer sur la seconde branche du moyen ; Casse et annule l'arrêt rendu entre les parties par la cour d'appel de paris, le 27 janvier 1966 ; |
Revirement de jurisprudence : l’arrêt du 12 janvier 2011
- Dans un arrêt du 12 janvier 2011, la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence en affirmant qu’il était indifférent que le second acquéreur ait connaissance de la régularisation antérieure d’un premier acte de vente (3e civ. 12 janv. 2011, n°10-10667).
- Pour la troisième chambre civile, le seul critère permettant de résoudre le conflit de propriétés entre acquéreurs se disputant la propriété d’un même bien était la date de publication de l’acte.
- Au soutien de sa position, elle affirmait « qu’aux termes de l’article 30-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, les actes et décisions judiciaires portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis du même auteur des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés ».
- Ainsi, pour la Cour de cassation, quand bien même le second acquéreur connaissait l’existence du premier acte de vente, seule comptait la date d’accomplissement des formalités de publicité foncière.
- Faits
- Un même immeuble fait l’objet de deux ventes successives consenties par le même auteur. Le second acquéreur, qui avait connaissance du premier acte de vente, publie néanmoins son titre avant le premier acquéreur.
- Problème
- La connaissance, par le second acquéreur, de la cession antérieure fait-elle obstacle à ce qu’il se prévale de l’antériorité de sa publication pour l’emporter ?
- Solution
- Non. Au visa de l’article 30-1 du décret du 4 janvier 1955, la troisième chambre civile juge la connaissance du premier acte indifférente : l’acte non publié est inopposable au tiers qui a acquis du même auteur des droits concurrents et les a publiés le premier. Seule la date de publication tranche le conflit.
- Portée
- L’arrêt consacre une lecture purement objective de la publicité foncière, indifférente à la bonne ou mauvaise foi. C’est précisément cette solution que la réforme du droit des obligations a entendu briser en réintroduisant, à l’article 1198, alinéa 2, l’exigence de bonne foi.
| Cass. 3e civ. 12 janv. 2011 |
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| Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 29 octobre 2009) que suivant promesse sous seing privé du 22 avril 2002, la société civile immobilière Lacanau Clemenceau (la SCI) a vendu un immeuble à Mme X... ; que la réitération de l'acte authentique prévue au plus tard le 30 septembre 2002 n'est pas intervenue et que par assignation du 27 février 2003 Mme X... a fait assigner la venderesse en perfection de la vente ; que par acte authentique du 13 mars 2003, publié à la conservation des hypothèques de Bordeaux le 18 mars 2003, la SCI a vendu le bien aux époux Y... ; que par arrêt du 24 septembre 2007 la cour d'appel de Bordeaux, infirmant le jugement, a dit la vente parfaite au profit de Mme X... ; que le 30 octobre 2007 les époux Y... ont formé tierce opposition à l'arrêt du 24 septembre 2007 contre lequel aucun pourvoi en cassation n'a été formé et que par arrêt du 29 octobre 2009 la cour d'appel de Bordeaux a déclaré les époux Y... recevables en leur tierce opposition et constaté que l'immeuble litigieux était leur propriété ; Sur le premier moyen : Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de déclarer la tierce opposition des époux Y... recevable, alors, selon le moyen : 1°/ que l'ayant cause à titre particulier est représenté par son auteur, pour tous les actes accomplis antérieurement à l'accomplissement de la formalité de la publicité foncière ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a décidé que la tierce opposition formée par M. et Mme Y... était recevable, car leur acte authentique avait été publié le 18 mars 2003, quand l'assignation en régularisation forcée de vente avait été délivrée dès le 27 février 2003, par Mme X... à la société civile immobilière Lacanau Clemenceau, ce dont il résultait que celle-ci avait représenté ses ayants-cause à titre particulier à la procédure, peut important que celle-ci ait abouti à un arrêt du 24 septembre 2007, a violé l'article 583 du code de procédure civile ; 2°/ qu'une tierce opposition n'est recevable que si le tiers concerné s'est trouvé dans l'impossibilité de faire valoir ses droits ; qu'en l'espèce, la cour qui a déclaré recevable la tierce opposition de M. et Mme Y..., sans rechercher si ceux-ci n'étaient pas, depuis le jour de la seconde vente dont ils avaient bénéficié, parfaitement informés de la vente précédemment consentie à Mme X... par la SCI Lacaneau Clemenceau, ainsi que de la procédure judiciaire les opposant et à laquelle ils avaient délibérément choisi de ne pas intervenir, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 583 du code de procédure civile ; Mais attendu que la cour d'appel retient à bon droit que si les ayants cause à titre particulier sont considérés comme représentés par leur auteur pour les actes accomplis par celui-ci avant la naissance de leurs droits, lorsqu'un acte est soumis à publicité foncière, la représentation prend fin à compter de l'accomplissement des formalités de publicité foncière ; qu'ayant constaté que les époux Y... avaient publié leur titre à la conservation des hypothèques le 18 mars 2003 et exactement retenu qu'ils n'étaient plus représentés à la date de l'arrêt, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a justement déduit que la tierce opposition formée par les époux Y... était recevable ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rétracter l'arrêt rendu le 24 septembre 2007, alors, selon le moyen, "que la connaissance, par un second acquéreur, de l'existence d'une première cession constatée par acte sous seing privé non soumis à publicité foncière, lui interdit de tirer avantage des règles de la publicité foncière, que la cour d'appel, qui a rétracté l'arrêt du 24 septembre 2007 constatant le caractère parfait de la vente consentie sous seing privé à Mme X..., en se fondant sur le simple fait que M. et Mme Y... avaient acquis le même immeuble de la société civile immobilière Lacanau Clémenceau par acte authentique du 13 mars 2003, publié dès le 18 mars suivant, sans rechercher si ces seconds acquéreurs n'avaient pas signé leur acte en toute connaissance de l'existence de la première vente intervenue au profit de Mme X..., ce qui les privait du bénéfice des règles de la publicité foncière, a privé sa décision de base légale au regard des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955,ensemble l'article 1382 du code civil ; Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit qu'aux termes de l'article 30-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, les actes et décisions judiciaires portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers sont, s'ils n' ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble ont acquis du même auteur des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés et constaté que Mme X..., dont les droits étaient nés d'une promesse de vente sous seing privé, ne pouvait justifier d'une publication, la cour d'appel, en rétractant l'arrêt du 24 septembre 2007, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; |
Le retour à la bonne foi opéré par la réforme
Manifestement, en exigeant que l’acquéreur qui, le premier, a publié l’acte translatif de propriété du bien aliéné soit de bonne foi, le législateur a entendu briser la jurisprudence adoptée par la Cour de cassation en 2011 et renouer avec sa position initiale dégagée dans l’arrêt Vallet.
Aussi, le second acquéreur d’un bien immobilier ne pourra-t-il sortir vainqueur d’un conflit de propriétés qu’à la condition d’être de bonne foi — et, plus précisément, d’avoir ignoré, lors de l’accomplissement des formalités de publicité, la régularisation antérieure d’un premier acte de vente.
Une réponse
Le 24 juin 2021 ayant visité un bien par une agence immobilière dotée d’un mandat non exclusif de vente ,je fais une offre au prix du mandat sans conditions suspensives et considère donc que la vente est parfaite .
L’agence informe les propriétaires ,moi de même pas de réponse ,on notifie par huissier etc toujours rien et en septembre mon avocat reçoit une lettre de l’avocat des vendeurs qui auraient vendu le bien fin aout début septembre .
on assigne en résolution de la vente ,pensez vous au yeux de l’article 11998 que cela soit judicieux?
merci de votre réponse
Marc Sabbagh