L’accession immobilière artificielle : régime juridique

L’accession est dite artificielle lorsque l’incorporation de la chose procède du fait de l’homme, en ce sens qu’il est intervenu dans le processus d’union des biens.

Elle se distingue, sur ce point, de l’accession naturelle, laquelle résulte du seul jeu des forces de la nature — l’alluvion, l’avulsion, l’accroissement par les îles ou le déplacement du lit d’un cours d’eau. Là où l’accession naturelle opère sans qu’aucune volonté humaine ne préside à l’union des biens, l’accession artificielle suppose, au contraire, un acte de construction ou de plantation, c’est-à-dire l’intervention d’une main, qu’il s’agisse de celle du propriétaire du sol ou de celle d’un tiers.

Cette forme d’accession est régie aux articles 554 et 555 du Code civil qui doivent être articulés avec les articles 552 et 553.

Délimitation de la propriété et résolution des conflits de propriété

Le mécanisme d’acquisition de la propriété institué par les articles 554 et 555 du Code civil ne peut être compris que s’il est appréhendé à la lumière des articles 552 et 553.

Ces deux séries de dispositions n’ont, au demeurant, pas le même objet : tandis que la première paire de textes définit l’assiette de la propriété immobilière et organise la preuve de la qualité de propriétaire de l’ouvrage, la seconde paire résout au fond le conflit de propriétés en désignant l’attributaire de la chose incorporée et en réglant le sort des indemnités. Il y a donc une logique séquentielle qu’il convient de respecter : on délimite, puis on présume, puis seulement on attribue.

• L’article 552 vise à définir l’objet de la propriété immobilière en présumant le propriétaire du sol, propriétaire du dessus et du dessous
• L’article 553 vise, quant à lui, non pas à délimiter l’objet de la propriété immobilière, mais à prévenir la survenance d’un conflit entre propriétaires résultant de l’incorporation à un fonds d’un bien appartenant à autrui.

La combinaison de ces deux dispositions a manifestement pour effet de conférer au propriétaire du sol une maîtrise totale de l’immeuble en ce que non seulement il est présumé être propriétaire du dessus et du dessous mais encore il est réputé avoir édifié tout ce qui est implanté sur son fonds.

Cette maîtrise se déploie ainsi sur deux plans qu’il importe de ne pas confondre : un plan spatial, d’abord — la propriété du sol rayonne verticalement vers le ciel et vers le tréfonds (cujus est solum, ejus est usque ad coelum et ad inferos) ; un plan probatoire, ensuite — tout ouvrage incorporé est présumé l’œuvre du maître du sol. Le premier détermine ce sur quoi porte la propriété ; le second détermine à qui l’on impute la réalisation de l’ouvrage litigieux.

S’agissant, spécifiquement, de l’article 553 du Code civil, cette disposition envisage l’hypothèse où la propriété d’un bien incorporé dans le sous-sol ou élevé en surface serait contestée au propriétaire du sol.

Deux situations sont susceptibles de se présenter :

• Soit le propriétaire du sol a réalisé un ouvrage en incorporant à son fonds les biens d’autrui
• Soit un tiers a réalisé un ouvrage incorporé au fonds du propriétaire du sol parce qu’il en avait la jouissance, en vertu d’un droit personnel (bail), d’un droit réel (usufruit) ou encore qu’il était occupant sans droit ni titre

L’éventail des qualités dans lesquelles le tiers a pu agir est, on le voit, particulièrement large, et cette diversité n’est pas sans incidence sur le sort qui lui sera réservé au stade de l’attribution. Le titulaire d’un droit réel temporaire en offre une illustration topique : l’emphytéote, par exemple, ne profite des constructions qu’il édifie que pendant la durée de son bail, son droit réel sur ces ouvrages s’éteignant au terme ou en cas de résiliation, de sorte qu’il ne saurait transmettre à un acquéreur davantage que ce droit appelé à disparaître (Cass. 3^e civ. 18 déc. 2025, n°24-20.480). La qualité juridique au titre de laquelle le tiers a bâti commande ainsi l’étendue temporelle de son emprise sur l’ouvrage.

Afin de résoudre ce conflit de propriétés, deux approches peuvent être adoptées :

• Première approche
  • Elle consiste à faire une application stricte de la règle de l’accession ce qui aurait pour effet de désigner de façon systématique le propriétaire du sol comme étant le propriétaire de l’ouvrage réalisé, peu importe que la construction procède de l’intervention d’un tiers
  • Cette approche présente l’avantage de la simplicité, en ce qu’elle fait d’emblée échec à toute action en revendication.
  • L’inconvénient, c’est qu’elle peut s’avérer pour le moins sévère sinon injuste pour le tiers muni d’un titre qui, bien qu’il soit l’auteur de l’ouvrage réalisé, ne pourra pas échapper à une expropriation.

• Seconde approche
  • Elle consiste à positionner le conflit de propriétés sur le terrain probatoire en posant une présomption qui désigne le propriétaire du sol comme l’auteur des ouvrages réalisés sur son fonds, mais qui peut être combattue par la preuve contraire.
  • Cette approche autorise ainsi les tiers à contester la propriété de la chose incorporée au fonds du propriétaire du sol et donc à faire valoir ses droits sur le bien revendiqué.
  • Faute de preuve suffisante, c’est la règle de l’accession qui a vocation à s’appliquer, d’où il s’ensuit la désignation du propriétaire du sol comme étant le propriétaire de l’ouvrage implanté sur son fonds

À l’examen, les rédacteurs du Code civil ont opté pour la seconde approche, l’article 553 instituant au profit du propriétaire du sol une présomption réfragable, soit qui peut être combattue par la preuve contraire.

Ce choix traduit un compromis subtil entre deux exigences également légitimes : la stabilité de la propriété immobilière, qui commande de ne pas exposer le maître du sol à des revendications incessantes, et l’équité à l’égard du tiers bâtisseur, qui interdit de le déposséder sans contrepartie de l’ouvrage qu’il a financé. La présomption réfragable réconcilie ces deux impératifs en plaçant la charge de la preuve sur le tiers, tout en lui laissant la faculté de la renverser.

Présomption et accession

La présomption instituée à l’article 553 du Code civil est à double détente :

• Première détente: toutes les constructions élevées sur un fonds sont présumées avoir été réalisées par le propriétaire de ce fonds à ses frais.
• Seconde détente: faute de preuve contraire, l’ouvrage implanté sur le fonds est réputé appartenir au propriétaire du sol.

Il peut être observé que le texte ne rattache nullement ici la propriété de la construction à la qualité de propriétaire du sol, ce qui reviendrait à faire application de la règle de l’accession.

Il se limite seulement à énoncer que l’incorporation d’un ouvrage à un fonds fait présumer que cet ouvrage a été réalisé par le propriétaire du sol.

Aussi, l’article 553 ne déduit la qualité de propriétaire de la construction, non pas de la qualité de propriétaire du sol, mais de la qualité de maître d’ouvrage.

La distinction est d’une grande finesse mais lourde de conséquences : le fait présumé n’est pas la propriété, c’est la réalisation de l’ouvrage. La propriété ne s’en déduit qu’en second lieu, et par présomption seulement. C’est précisément ce hiatus entre la qualité de maître d’ouvrage et la qualité de propriétaire qui ménage au tiers un espace de contestation.

Cette subtilité n’est pas sans importance, dans la mesure où elle offre la possibilité à quiconque de revendiquer la propriété d’un ouvrage élevé sur le fonds d’autrui.

Pour ce faire, il est néanmoins nécessaire de combattre la présomption posée par le texte à laquelle il peut être fait échec par tout moyen.

Dans un arrêt du 7 novembre 1978, la Cour de cassation a ainsi admis que la preuve de la propriété d’un ouvrage élevé sur le terrain d’autrui était rapportée du seul fait que le revendicant était parvenu à démontrer que le bien revendiqué a été construit pour son propre compte, sur ses plans et en partie de ses mains, sans aucune intervention du propriétaire du sol, et qu’il justifiait, par des factures établies à son nom et payées par lui, avoir assumé seul la charge du coût de la construction (Cass. 3^e civ. 7 nov. 1978, n°77-13045).

Il ressort de la jurisprudence que pour faire échec à la présomption posée à l’article 553 il y a lieu de prouver :

• D’une part, que le tiers agi dans son propre intérêt et non pour le compte du propriétaire du sol ou d’autrui
• D’autre part, que le tiers a agi à ses frais, soit que c’est lui qui a personnellement supporté le coût de la construction

Ces deux exigences — l’intérêt propre et la charge financière — sont cumulatives. Elles répondent aux deux composantes de la première détente de la présomption, qui réputait l’ouvrage réalisé par le maître du sol et à ses frais. Aussi le tiers qui aurait bâti à ses frais mais pour le compte du propriétaire du sol, ou qui aurait bâti dans son intérêt mais aux frais d’autrui, échouerait-il à renverser la présomption.

Lorsque la preuve de la réalisation de l’ouvrage par un tiers est rapportée, il n’en acquiert pas pour autant la propriété.

En effet, cette preuve a seulement pour effet de faire échec à l’attribution, par présomption, de la propriété de la construction au propriétaire du sol.

Elle ne pourra toutefois pas faire obstacle à l’application de la règle de fond énoncée à l’article 555 du Code civil qui désigne, par voie d’accession, le propriétaire du sol comme le propriétaire de toutes les plantations, constructions et ouvrages élevés sur son fonds.

L’union des biens est inévitable : si elle ne se fait pas sur le terrain probatoire, elle se fera sous l’effet de la règle de l’accession.

C’est que l’accession, sauf convention contraire, opère de plein droit : l’acquisition de la propriété par le maître du sol n’est subordonnée à l’exercice d’aucune action et procède du seul fait de l’incorporation, ainsi que l’a affirmé la Cour de cassation en jugeant que l’accession joue de plein droit sans que l’acquisition soit subordonnée à l’initiative du propriétaire du sol ni à celle d’un quelconque tiers poursuivant (Cass. 3^e civ. 27 mars 2002, n°00-18.201).

Mais alors, puisque l’attribution de l’ouvrage au propriétaire du sol est inévitable, immédiatement la question se pose de l’intérêt de l’article 553 du Code civil ?

Pourquoi ouvrir la possibilité aux tiers de contester, sur le fondement de l’article 553, la propriété de l’ouvrage élevé sur le fonds d’autrui si, in fine, elle sera systématiquement attribuée au propriétaire du sol ?

L’intérêt pour le tiers de se placer sur le terrain probatoire, c’est que, une fois démontré que c’est lui qui a endossé la qualité de maître d’ouvrage et non le propriétaire du sol, il sera fondé, au titre de cette qualité, à réclamer dans le cadre de l’application de la règle de l’accession à percevoir une indemnité.

En d’autres termes, le terrain probatoire et le terrain de l’attribution ne poursuivent pas la même finalité : le premier ne décide pas qui sera propriétaire — la réponse est acquise au profit du maître du sol — mais qui sera créancier de l’indemnité. Renverser la présomption de l’article 553 ne fait pas obtenir la chose ; cela fait obtenir le droit à compensation.

C’est là qu’interviennent les articles 554 et 555 du Code civil qui, lorsqu’il est fait échec à la présomption posée à l’article 553 du Code civil, opèrent un basculement vers l’application de la règle de l’accession.

D’une présomption de propriété on passe à un mode d’acquisition de la propriété du bien incorporé au fonds.

Cette incorporation peut résulter :

• Soit de la réalisation de plantations ou de constructions par le propriétaire du sol sur son fonds avec des matériaux qui appartiennent à autrui
• Soit de la réalisation de plantations ou de constructions par un tiers sur un fonds appartenant à autrui

Les articles 554 et 555 du Code civil envisagent ces deux hypothèses qui, toutes deux, mobilisent la règle de l’accession.

Encore convient-il de préciser que la règle de fond posée par ces textes ne joue que pour les constructions nouvelles, seules susceptibles d’accession. Les travaux exécutés sur un ouvrage préexistant, avec lequel ils s’identifient au point de s’y fondre, échappent au domaine de l’article 555, faute de constituer une construction distincte susceptible d’être appropriée par voie d’incorporation (Cass. 3^e civ. 9 sept. 2021, n°20-15.713). Le champ de l’accession artificielle se trouve ainsi délimité par la nature même de l’ouvrage : il faut une chose nouvelle qui vienne s’unir au fonds, non un simple perfectionnement de l’existant.

I) La réalisation de plantations ou de constructions par le propriétaire du sol sur son fonds avec des matériaux qui appartiennent à autrui

L’article 554 du Code civil prévoit que « le propriétaire du sol qui a fait des constructions, plantations et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas doit en payer la valeur estimée à la date du paiement ; il peut aussi être condamné à des dommages-intérêts, s’il y a lieu : mais le propriétaire des matériaux n’a pas le droit de les enlever. »

Cette disposition envisage donc l’hypothèse où le propriétaire du sol élève des constructions ou plantations sur son fonds avec des matériaux qui ne lui appartiennent pas.

Trois conditions cumulatives commandent ainsi l’application du texte : l’ouvrage doit avoir été réalisé par le propriétaire du sol lui-même — et non par un tiers, hypothèse qui relève de l’article 555 ; les matériaux mis en œuvre doivent appartenir à autrui ; enfin, ces matériaux doivent avoir été incorporés au fonds, c’est-à-dire unis à lui de manière à former un tout. Réunies, ces conditions enclenchent un mécanisme d’attribution qui sacrifie le droit du propriétaire des matériaux au profit de la cohésion de l’immeuble.

Lorsqu’il est établi qu’il n’est pas propriétaire de ces matériaux, en application de l’article 553 du Code civil, deux règles sont posées par le texte :

• D’une part, le propriétaire des matériaux incorporés à la construction ou à la plantation ne peut pas faire l’objet d’une action en revendication
• D’autre part, le propriétaire du sol doit indemniser le propriétaire des matériaux qu’il a utilisés

A) L’interdiction de revendiquer les matériaux au propriétaire du sol

Principe

L’article 554 du Code civil prévoit que les matériaux qui ont été incorporés à la construction ou aux plantations élevés sur le fonds ne peuvent pas être revendiqués par leur propriétaire

Ces matériaux appartiennent définitivement au propriétaire du sol qui en acquiert la propriété par voie d’accession, peu important que ce dernier soit de bonne ou de mauvaise foi.

La règle ainsi posée se distingue du principe énoncé à l’article 2276 du Code civil aux termes duquel « en fait de meuble, possession vaut titre »

Alors que l’application de ce principe, suppose un possesseur de bonne foi, l’article 554 fait fi de cette exigence.

C’est là une distinction fondamentale entre la possession et l’accession qui si, toutes deux produisent un effet acquisitif, sont des mécanismes qui ont leur fonctionnement propre.

Cette indifférence de l’accession à la bonne foi la sépare, plus largement, de l’ensemble des modes d’acquisition assis sur la possession. Il en va ainsi, au-delà de la règle « en fait de meuble, possession vaut titre », de la prescription acquisitive abrégée. Aux termes de l’article 2272 du Code civil, celui qui acquiert un immeuble — ou un droit réel immobilier — peut en prescrire la propriété par dix ans, mais à la double condition d’être de bonne foi et de justifier d’un juste titre. Or ce mécanisme suppose une acquisition a non domino, c’est-à-dire conclue avec une personne qui n’était pas le véritable propriétaire ; et la bonne foi, qui s’apprécie au jour de l’entrée en possession, s’entend de l’ignorance des vices affectant le titre. Il appartient à l’auteur de l’action en revendication d’établir que le possesseur connaissait, lors de l’acquisition, qu’il traitait avec un non-propriétaire.

La comparaison fait ressortir, par contraste, l’originalité de l’accession. Là où la prescription abrégée subordonne l’acquisition à la bonne foi et à un juste titre, et là où elle profite à l’acquéreur a non domino en rendant inopposables les droits du véritable propriétaire, l’accession de l’article 554 ignore ces exigences : le propriétaire du sol acquiert les matériaux d’autrui qu’il a sciemment incorporés, fût-il de mauvaise foi, sans titre ni délai. La prescription abrégée, du reste, ne saurait être invoquée par celui qui a acquis du véritable propriétaire un bien dont le titre se trouve simplement entaché d’une irrégularité — nullité, inexistence — ou privé d’efficacité — caducité, résolution ; tandis que l’accession opère quelle que soit la régularité de la mise en œuvre des matériaux.

À cet égard, l’effet acquisitif attaché à l’incorporation visée à l’article 554 du Code civil procède de la neutralisation de l’action en revendication dont devrait être titulaire le propriétaire des matériaux.

Cette neutralisation ne s’opérera qu’autant que les biens incorporés seront indissociables. Dans l’hypothèse où ils pourraient être séparés sans inconvénient du fonds, l’action en revendication pourra toujours être exercée.

La logique du texte se révèle ici dans toute sa cohérence : l’accession n’a de raison d’être que parce que la séparation des biens unis se heurterait à un obstacle matériel ou économique. Là où la dissociation demeure aisée, le conflit de propriétés disparaît, et avec lui la justification de l’interdiction de revendiquer. L’indissociabilité est donc le ressort même de l’effet acquisitif.

Il en va de même lorsque la chose revendiquée est assortie d’une clause de réserve de propriété.

Cas particulier de la chose sous réserve de propriété

La question se pose de l’application de l’article 554 du Code civil à la chose sous réserve de propriété, soit qui demeure appartenir au vendeur tant qu’il n’a pas été payé du prix convenu.

Dans cette hypothèse, il y a lieu de distinguer selon que l’action en revendication s’exerce ou non dans le cadre d’une procédure collective.

En cas de procédure collective, l’article 624, al. 3 du Code de commerce prévoit que « la revendication en nature peut s’exercer dans les mêmes conditions sur les biens mobiliers incorporés dans un autre bien lorsque la séparation de ces biens peut être effectuée sans qu’ils en subissent un dommage. »

Dans cette hypothèse, la revendication des matériaux appartenant à autrui est ainsi admise à la condition toutefois que leur séparation du bien dans lequel ils sont incorporés ne soulève aucun inconvénient qui serait insurmontable.

En l’absence de procédure collective, la lecture de l’article 2370 du Code civil suggère qu’il y a lieu d’appliquer la même solution.

Cette disposition prévoit, en effet, que « l’incorporation d’un meuble faisant l’objet d’une réserve de propriété à un autre bien ne fait pas obstacle aux droits du créancier lorsque ces biens peuvent être séparés sans subir de dommage. »

Ainsi, lorsque le bien est sous réserve de propriété, que l’action en revendication soit exercée dans le cadre d’une procédure collective ou en dehors d’une telle procédure, elle est admise dès lors qu’il peut être aisément séparé du fonds auquel il est revendiqué.

La raison en est que la règle de l’accession n’est pas d’ordre public, de sorte qu’il peut y être fait échec par convention contraire.

Cette nature supplétive est, du reste, expressément réservée par la jurisprudence, qui n’admet le jeu de plein droit de l’accession que « sauf convention contraire » (Cass. 3^e civ. 27 mars 2002, n°00-18.201). C’est dire que la volonté des parties peut, par anticipation, paralyser l’effet acquisitif que la loi attache à l’incorporation.

Or la stipulation d’une clause de réserve de propriété vise précisément à atteindre ce résultat, dans la mesure où le vendeur se réserve la propriété du bien vendu tant qu’il n’a pas été intégralement réglé de son prix.

Il n’y a donc rien d’illogique à admettre que la chose sous réserve de propriété puisse être revendiquée par son propriétaire, alors même qu’elle a été incorporée à un immeuble.

Seule exigence requise par les textes : la possibilité de dissocier les matériaux incorporés sans préjudice pour les biens qui ont été unis.

Le raisonnement à tenir est le même pour la clause insérée dans un contrat d’entreprise qui viserait à écarter la règle de l’accession, l’objectif recherché étant de reporter le transfert de propriété des matériaux fournis par l’entrepreneur au jour du complet règlement du prix.

B) L’obligation d’indemniser le propriétaire des matériaux

La contrepartie de l’interdiction pour le propriétaire des matériaux d’exercer une action en revendication réside dans l’obligation qui pèse sur le propriétaire du sol d’indemniser ce dernier.

Cette obligation procède d’une exigence élémentaire d’équité : nul ne saurait s’enrichir des matériaux d’autrui sans bourse délier. Privé de la chose, le propriétaire des matériaux ne peut demeurer sans contrepartie ; à la perte de son droit réel répond la naissance d’un droit de créance.

L’article 554 du Code civil prévoit que « le propriétaire du sol qui a fait des constructions, plantations et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas doit en payer la valeur estimée à la date du paiement ; il peut aussi être condamné à des dommages-intérêts »

Il ressort de cette disposition que l’indemnité versée peut être double :

• Indemnisation du coût des matériaux
  • La première indemnité due au propriétaire des matériaux vise à le rembourser de leur prix de revient, lequel prix correspond à leur valeur économique estimée au jour du paiement.
  • Le législateur a fait le choix de ne pas retenir la date d’acquisition des matériaux afin de prévenir les effets d’une éventuelle dépréciation monétaire.
  • Ce mode d’évaluation présente, en outre, l’avantage de garantir au propriétaire des matériaux une indemnité actuelle, c’est-à-dire correspondant à ce qu’il lui en coûterait pour se les procurer au jour où il est payé, et non à une valeur historique érodée par le temps.
  • Par ailleurs, il peut être observé qu’il est ici indifférent que le propriétaire du sol soit de bonne ou mauvaise foi : dans les deux cas pèse sur lui une obligation d’indemniser le propriétaire des matériaux.

• Indemnisation du préjudice subi
  • Outre le remboursement du prix des matériaux, leur propriétaire peut réclamer au propriétaire du sol une indemnité en réparation du préjudice causé pour leur incorporation fautive.
  • Encore faut-il néanmoins pour que cette action en responsabilité prospère que soit démontrée l’existence d’un préjudice et d’une faute.
  • Cette seconde indemnité ne se confond donc pas avec la première : la valeur des matériaux est due en toute hypothèse, au titre de l’accession, sans considération de la conduite du maître du sol ; les dommages-intérêts ne sont dus, en sus, qu’autant que sont caractérisés les éléments constitutifs de la responsabilité civile — faute, préjudice et lien de causalité —, ce que traduit la réserve « s’il y a lieu » de l’article 554.

II) La réalisation de plantations ou de constructions par un tiers sur un fonds appartenant à autrui

Vue générale

Dans le droit fil de l’article 554 du Code civil qui règle les conflits de propriété dans l’hypothèse où le propriétaire du sol aurait élevé une construction ou une plantation avec des matériaux appartenant à autrui, l’article 555 envisage l’hypothèse — inverse et bien plus fréquente en pratique — où l’ouvrage a été élevé sur le fonds appartenant à autrui.

La question qui ici se pose est de savoir comment régler ce conflit de propriété entre le propriétaire du sol dont le fonds fait l’objet d’un empiétement et le constructeur qui a élevé un ouvrage ou des plantations sur le terrain d’autrui.

Une application stricte de l’article 552 du Code civil devrait conduire à l’attribution systématique de la propriété de la construction ou des plantations élevées sur un fonds au propriétaire du sol.

Cette disposition prévoit, en effet, que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. »

Reste que, il est des cas où l’auteur de la construction ou de la plantation occupera le fonds en vertu d’un titre. Parfois même ce titre autorisera l’occupant à effectuer des constructions ou des plantations.

L’article 555 du Code civil s’attache à régler cette difficulté susceptible de paralyser le jeu de l’article 552, à tout le moins temporairement, raison pour laquelle on parle, dans certains cas, d’accession différée.

Encore faut-il préciser que ce report ne tient nullement à la volonté du propriétaire : sauf convention contraire, l’accession opère de plein droit, l’acquisition de la propriété de l’ouvrage n’étant subordonnée ni à l’action du propriétaire du sol, ni à celle d’un éventuel créancier poursuivant la vente forcée du bien (3^e civ. 27 mars 2002, n°00-18.201). L’accession est, en d’autres termes, un mode d’acquisition automatique de la propriété ; l’option ouverte par l’article 555 ne porte que sur le sort matériel de l’ouvrage et sur l’indemnisation du constructeur, non sur le principe même du transfert.

Domaine

Il ne suffit pas qu’une construction ou une plantation soit élevée sur le terrain d’autrui pour que l’article 555 du Code civil soit applicable.

Le domaine d’application de cette disposition est, en effet, enfermé dans un certain nombre de limites qui tiennent à la nature de ce qui est élevé sur le fonds d’autrui et aux personnes concernées par l’opération.

• Le domaine d’application quant à la nature de l’ouvrage
  • Les règles énoncées à l’article 555 du Code civil n’ont vocation à s’appliquer que si des « plantations, constructions et ouvrages» ont été élevés sur un « fonds ».
    • Un fonds
      • Par fonds, il faut entendre un immeuble, soit une chose qui est fixe et qui est attachée au sol.
      • Son en particulier visés les immeubles par nature que sont « les fonds de terre et les bâtiments» ( 518 C. civ.)
    • Des plantations, constructions et ouvrages
      • Seules les notions de constructions et d’ouvrage soulèvent des difficultés.
      • À l’examen, il s’agit de toutes les constructions qui ne s’analysent pas en des améliorations ou des réparations d’un ouvrage existant (V. en ce sens 3^e civ. 5 juin 1973).
      • Par amélioration, il faut entendre tous les travaux qui ne se justifient pas par la conservation du bien et qui visent, au contraire, à lui apporter une plus-value.
      • La ligne de partage est ainsi la suivante : l’article 555 ne régit que les constructions nouvelles, susceptibles, comme telles, de faire l’objet d’une accession ; il demeure étranger aux travaux exécutés sur une construction préexistante avec laquelle ils s’identifient et dont ils ne sont que le prolongement.
      • La Cour de cassation a expressément consacré cette distinction en jugeant que l’article 555 ne s’applique qu’aux constructions nouvelles susceptibles d’accession, et non aux travaux réalisés sur un ouvrage déjà existant avec lequel ils se confondent (3^e civ. 9 sept. 2021, n°20-15.713).

• Le domaine d’application quant aux personnes
  • Le bénéficiaire de l’accession
    • L’article 555 du Code civil prévoit que le bénéficiaire de l’accession est, par hypothèse, le propriétaire du fonds conformément à l’article 551 du Code civil.
    • Le propriétaire n’est, toutefois, pas le seul susceptible d’exercer des droits réels sur le sol.
    • Aussi, la question se pose de l’application de l’article 555 lorsque la jouissance du fonds est exercée par le titulaire d’un droit démembré et plus généralement par le titulaire d’un droit réel ?
    • À l’examen, la jurisprudence admet que l’usufruitier ou l’emphytéote puissent se prévaloir du bénéfice de l’article 555.
    • Cette disposition ne profite donc pas au seul propriétaire ainsi que le suggère la lettre du texte.
    • Il faut néanmoins prendre garde à ne pas surévaluer la portée de cette extension. Le titulaire d’un droit réel temporaire ne recueille le bénéfice de l’accession que dans la mesure et pour la durée de son droit : l’emphytéote, en particulier, ne profite des constructions élevées sur le fonds que pendant la durée du bail emphytéotique (art. L. 451-10 du Code rural et de la pêche maritime).
    • Il s’ensuit qu’il ne saurait transmettre à un acquéreur plus que le droit réel dont il est lui-même titulaire sur les constructions, droit qui s’éteint au terme du bail ou en cas de résiliation de celui-ci ; à cette date, l’accession joue au profit du bailleur, propriétaire du sol (3^e civ. 18 déc. 2025, n°24-20.480). On retrouve là, exprimée en jurisprudence, la logique de l’accession différée précédemment évoquée.
  • Le constructeur
    • Il s’évince des termes de l’article 555 du Code civil que la règle de conflit de propriété n’a vocation à s’appliquer qu’aux seules constructions et plantations « faits par un tiers» sur le fonds d’autrui.
    • Rapidement la question s’est alors posée de savoir ce que recouvrait la notion de tiers : quelles sont les personnes visées par le texte et plus précisément celles qui :
      • Soit, sont assujettis à l’obligation de démolition de l’ouvrage irrégulièrement édifié sur le fonds d’autrui
      • Soit sont créancières d’une indemnité compensatoire visant à réparer le préjudice résultant de leur éviction de l’ouvrage
    • Pendant longtemps, la doctrine a été partagée sur le sens qu’il y avait lieu de donner au mot « tiers » qui donc est employé par l’article 555, al. 1^er du Code civil.
    • Certains auteurs soutenaient qu’il s’agissait de toutes les personnes qui n’entretenaient aucun lien droit avec les personnes exerçant un droit réel sur le sol (propriétaire, usufruitier, emphytéote etc.).
    • Pour d’autres, l’existence d’un lien de droit entre le constructeur et le propriétaire du fonds ne constituait nullement un obstacle à l’application de l’article 555, au motif que seule la volonté des parties était déterminante de son application.
    • Pour cette frange de la doctrine, dans la mesure où l’article 555 a seulement une valeur supplétive, les parties peuvent y déroger par voie de convention de contraire, de sorte qu’il y a lieu de se référer, lorsqu’il en existe un, aux seules stipulations contractuelles.
    • Autrement dit, les parties sont libres de régler le sort des constructions et plantations par contrat, lequel contrat s’imposera au juge dont la mission se limitera à apprécier les clauses qui y figurent et dont la clarté et la précision sont exclusives de toute interprétation.
    • La Cour de cassation rappelle régulièrement en ce sens que les règles énoncées à l’article 555 du code civil régissent exclusivement les cas où le constructeur n’est pas avec le propriétaire du sol dans les liens d’un contrat se référant aux ouvrages élevés, de sorte que ce texte est inapplicable lorsque les travaux ont été effectués en vertu d’une convention ou de tout autre acte faisant la loi des parties (V. en ce sens 3^e civ. 6 nov. 1970, n°69-11900).
    • La portée de cette jurisprudence doit être bien comprise : l’article 555 joue le rôle d’un régime subsidiaire, destiné à combler le silence des parties. Là où une convention a réglé le sort des constructions, elle évince le texte et fait la loi des parties ; là où nul accord ne saisit l’ouvrage, le mécanisme légal reprend son empire. La hiérarchie est donc claire : la volonté des parties d’abord, la règle supplétive ensuite.

A) Exposé du principe

Afin d’appréhender le mécanisme institué par l’article 555 du Code civil, il convient de partir de l’article 551 du Code civil qui énonce la règle générale.

Cette disposition prévoit, en effet, que « tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire »

Est ainsi énoncé le principe de l’accession qui repose sur des règles de preuve et des règles de fond.

S’agissant des règles de preuves, elles visent à présumer le propriétaire soit comme étant l’auteur des plantations et constructions élevées sur son fonds, soit comme le propriétaire des matériaux qui ont permis de les réaliser.

S’agissant des règles de fond, elles visent à attribuer au propriétaire du sol la propriété de ce qui devrait appartenir à autrui car apporté ou édifié par lui, mais qui s’est incorporé au fonds.

L’article 555 du Code civil appartient à cette seconde catégorie de règle, de sorte qu’il n’a vocation à s’appliquer qu’une fois qu’il est établi :

• D’une part, que les constructions, plantations et ouvrages ont bien été réalisés par un tiers et non par le propriétaire du sol
• D’autre part, que les matériaux utilisés appartenaient au constructeur

Ce n’est que lorsque la preuve de ces deux éléments de faits est rapportée que les règles énoncées à l’article 555 du Code civil peuvent être mobilisées.

En substance, cette disposition attribue au propriétaire du sol la propriété des plantations, constructions et ouvrages élevés par un tiers.

Plus précisément, elle prévoit que « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. »

Ce texte vise ainsi à régler un conflit de propriété entre le constructeur et le propriétaire du sol. Pour y parvenir il offre un choix plus ou moins ouvert au second selon que le premier est ou non de mauvaise foi.

• Lorsque le constructeur est de mauvaise foi, ce choix consiste pour le propriétaire du sol à opter, soit pour la conservation de l’ouvrage ou de la plantation, soit pour sa démolition.
• Lorsque le constructeur est de bonne foi, le choix du propriétaire du sol se limite à la conservation de l’ouvrage ou de la plantation moyennant, toutefois, le règlement d’une indemnité

L’économie générale du texte se laisse ainsi résumer par une idée directrice : la bonne foi du constructeur ne le rend jamais propriétaire de son ouvrage — l’accession joue toujours au profit du maître du sol — mais elle le met à l’abri de la démolition et lui garantit une indemnité. La mauvaise foi, à l’inverse, expose l’ouvrage à la disparition et prive son auteur de toute indemnité en cas de suppression. Ces deux branches doivent à présent être examinées successivement.

Le choix de la démolition de l’ouvrage ou de la plantation

• Principe
  • L’article 555, al. 2^e du Code civil prévoit que « si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. »
  • Le propriétaire du sol sur lequel a été élevée une construction ou des plantations peut ainsi exiger la démolition, soit la remise en état de son fonds.
  • Il s’agit autrement dit pour lui de demander à ce qu’il soit mis un terme à une situation illicite, situation en une atteinte portée à son droit de propriété, à tout le moins au droit réel dont il est titulaire.
  • Il s’agit là d’un droit purement discrétionnaire, soit insusceptible de dégénérer en abus de droit.
  • Il en résulte que le propriétaire du fonds est fondé à solliciter la démolition de l’ouvrage alors même que sa présence ne lui cause aucun préjudice, ni aucune gêne d’aucun ordre.
  • Cette solution s’inscrit dans le sillage de la jurisprudence relative à l’empiétement, dont elle partage la logique. La Cour de cassation juge en effet que la défense du droit de propriété contre un empiétement ne peut dégénérer en abus (3^e civ. 7 juin 1990, n°88-16.277) : le propriétaire qui poursuit la suppression de l’ouvrage portant atteinte à son fonds ne fait qu’exercer une prérogative inhérente à son droit, sans que sa bonne ou mauvaise intention puisse être discutée.
  • Cette faculté dont est investi le propriétaire du sol est, par ailleurs, déconnectée de toute action en responsabilité qu’il serait susceptible d’engager à l’encontre de l’auteur de la construction ou de la plantation.
  • Elle procède donc, non pas de l’exercice d’un droit personnel (une créance d’indemnisation), mais d’un droit réel attaché à sa qualité de propriétaire.
  • En raison de la gravité de la mesure sollicitée, la demande de démolition de l’ouvrage est toutefois enfermée dans des conditions très strictes.
  • En particulier, elle ne pourra être formulée qu’en cas de mauvaise foi établie du constructeur.

• Condition
  • L’absence de bonne foi
    • L’article 555, al. 4^e du Code civil dispose que « si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent.»
    • Il s’infère de cette disposition que lorsque le constructeur est de bonne foi, il est fait interdiction au propriétaire du sol d’exiger la démolition de l’ouvrage ou des plantations.
    • Ce n’est que si la mauvaise foi est établie que ce dernier sera fondé à se prévaloir du bénéfice de l’alinéa 2 de l’article 555, soit à demander la destruction de l’ouvrage édifiée irrégulièrement.
    • La bonne foi opère ainsi comme une véritable cause de neutralisation de la faculté de démolition : elle ne fait pas obstacle à l’accession, mais elle en aménage les conséquences au bénéfice du constructeur évincé.
    • La question qui alors se pose est de savoir ce que l’on doit entendre par bonne foi.
  • La notion de bonne foi
    • En substance la bonne foi s’entend comme la croyance dans laquelle se trouvait le constructeur d’avoir élevé un ouvrage ou des plantations sur un fonds dont il était propriétaire.
    • À cet égard, l’article 555, al. 4^e du Code civil invite à raisonner par analogie avec le cas du « tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits», ce qui implique donc de se tourner vers les règles qui régissent le sort des fruits perçus par une personne autre que le propriétaire de la chose qui les a produits.
    • En application de l’article 549 du Code civil, tandis que la mauvaise foi du possesseur l’oblige à restituer les fruits perçus, la bonne foi l’autorise, au contraire, à les conserver.
    • L’article 550 du Code civil définit le possesseur de bonne foi comme celui qui « possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. »
    • Appliqué au constructeur de l’ouvrage édifié sur le terrain d’autrui, cela signifie qu’il serait de bonne foi toutes les fois qu’il est en mesure de justifier d’un titre translatif de propriété et qu’il est établi qu’il n’avait pas connaissance des irrégularités dont il était frappé.
    • Deux conditions cumulatives se dégagent ainsi de ce renvoi : d’une part, un élément objectif — l’existence d’un titre translatif de propriété, c’est-à-dire d’un acte (vente, donation, échange) ayant pour effet, dans l’esprit du constructeur, de lui transférer la propriété du fonds ; d’autre part, un élément subjectif — l’ignorance, par le constructeur, des vices affectant ce titre. Faute de l’un ou de l’autre, la bonne foi fait défaut.
    • À l’examen, c’est le raisonnement adopté par la Cour de cassation qui, dans un arrêt du 17 novembre 1971 a, par exemple, jugé que « le terme de bonne foi employé par l’alinéa 4 de l’article 555 s’entend par référence à l’article 550 et ne vise que celui qui possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices» ( 3e civ., 17 nov. 1971, n°70-13346).
    • Cette solution a été réaffirmée à plusieurs reprises, notamment dans un arrêt du 14 novembre 2002 rendu par la troisième chambre civile ( 3^e civ. 14 nov. 2002, 01-02597) ou encore dans un arrêt du 15 juin 2010 (Cass. 3^e civ. 15 juin 2010, n°09-67178).
    • Elle a, plus récemment encore, été confirmée par la troisième chambre civile, qui a rappelé que la bonne foi de l’article 555 s’entend par référence à l’article 550 et suppose une possession exercée en vertu d’un titre translatif dont le constructeur ignore les vices, et que celui qui édifie une construction avec la seule autorisation du propriétaire du sol, mais sans titre translatif, n’est pas de bonne foi (3^e civ. 15 avr. 2021, n°20-13.649).
    • En l’absence de titre translatif de propriété, tel qu’un bail, la Cour de cassation admet que le constructeur puisse être qualifié de bonne foi (V. en ce sens 3^e civ. 22 mars 1983).
    • La haute juridiction est allée encore plus loin en considérant, dans plusieurs décisions que, quand bien même le preneur aurait obtenu l’autorisation de construire sur le fonds du bailleur, cette autorisation ne lui conférera pas la qualité de constructeur de bonne foi (V. en ce sens 3^e civ. 29 mars 2000, n°98-15734; Cass. 3^e civ. 1^er juin 2010, n°08-21254).
    • La raison de cette sévérité est limpide : l’autorisation de construire procure au constructeur un droit de jouissance sur le fonds, non un droit de propriété. Or seul un titre translatif est de nature à faire naître, dans l’esprit du constructeur, la croyance erronée d’édifier sur son propre fonds. Celui qui bâtit en sachant le sol appartenir à autrui ne saurait, par définition, se croire propriétaire.

• Condition (suite)
  • La preuve
    • S’agissant de la preuve de la preuve de la bonne foi, en application de l’article 2274, elle est, en principe, « toujours présumée», de sorte que « c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ».
    • L’application de cette présomption reviendrait néanmoins à exiger que le propriétaire du sol rapporte la preuve d’un fait négatif, soit que le constructeur n’est muni d’aucun titre translatif de propriété.
    • Or, negativa non sunt probanda : la preuve d’un fait purement négatif est, par nature, malaisée, voire diabolique, à rapporter.
    • C’est la raison pour laquelle la Cour de cassation a opéré un renversement de la charge de la preuve en jugeant qu’il appartenait au constructeur de justifier d’un juste titre ( 3^e civ. 8 déc. 1971, n°70-13550).
    • L’articulation probatoire se déploie, dès lors, en deux temps : il revient d’abord au constructeur d’établir l’existence d’un titre translatif de propriété ; ce n’est qu’ensuite, et s’il y parvient, que le propriétaire du sol devra, pour établir la mauvaise foi, démontrer que le constructeur ne pouvait pas ignorer les vices qui entachent ce titre.
    • Enfin, il peut être précisé que la bonne foi s’apprécie au moment de l’élévation de l’ouvrage ou des plantations et non au moment ou le constructeur se dote d’un titre.

• Mise en œuvre
  • Principe
    • L’article 555, al. 2^e du Code civil prévoit que lorsque le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, ce qui suppose qu’il soit de mauvaise foi, cette situation emporte deux conséquences :
      • D’une part, la démolition est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui
      • D’autre part, le tiers peut être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.
    • Ainsi, lorsque le propriétaire du fonds opte pour la démolition de l’ouvrage, non seulement il ne devra verser aucune indemnité au constructeur, mais encore c’est à ce dernier qu’il reviendra de prendre en charge son coût.
    • Le propriétaire du fonds sera fondé en sus, en cas de préjudice causé par la démolition de l’ouvrage, à réclamer l’octroi de dommages et intérêts.
    • La sévérité de cette sanction se comprend aisément : le constructeur de mauvaise foi a sciemment édifié sur le fonds d’autrui ; il supporte, en conséquence, l’intégralité du poids économique de la remise en état, sans pouvoir réclamer la moindre contrepartie au titre de la plus-value que ses ouvrages auraient, le cas échéant, procurée au fonds.
  • Tempéraments
    • Il est des cas où, nonobstant la mauvaise foi du constructeur, le choix de la démolition sera soit, prohibée, soit subordonnée à la satisfaction de conditions supplémentaires.
      • L’obtention d’un permis de démolir
        • Le Code de l’urbanisme subordonne la démolition d’un ouvrage à l’obtention d’un permis de démolir (V. en ce sens R. 421-26 et suivants C. urb).
        • Aussi, l’absence de délivrance de cette autorisation est de nature à paralyser le jeu de l’article 555, al. 2^e du Code civil.
      • Le caractère techniquement réalisable et la possible limitation de la mesure
        • La démolition n’est, par ailleurs, ordonnée qu’autant qu’elle est matériellement possible, et le juge du fond apprécie souverainement les conditions de sa mise en œuvre.
        • Statuant en matière d’empiétement — voisine, par sa logique, de l’hypothèse de l’article 555 —, la Cour de cassation a ainsi admis que la juridiction qui estime souverainement techniquement possible de supprimer la seule partie litigieuse d’une construction puisse ordonner son rétablissement dans les limites du fonds, sans qu’il y ait lieu de la démolir en son entier (3^e civ. 26 nov. 1975, n°74-12.036).
        • La démolition n’est donc pas nécessairement totale : lorsque la remise en état du fonds peut être obtenue par une suppression partielle, celle-ci doit être préférée à une destruction intégrale techniquement superflue.
      • La démolition des ouvrages publics
        • Lorsque l’ouvrage construit sur le fonds d’autrui relève du domaine public, il appartient, non pas au juge judiciaire de se prononcer sur la démolition, mais au juge d’administratif.
        • Si, le caractère inaliénable, imprescriptible et insaisissable des biens publics n’est pas, en soi, en obstacle au prononcé d’une mesure de démolition, encore faut-il que plusieurs conditions soient réunies.
        • Dans un arrêt du 29 janvier 2003, le Conseil d’État a, en effet, jugé que lorsque le juge administratif est saisi d’une demande d’exécution d’une décision juridictionnelle dont il résulte qu’un ouvrage public a été implanté de façon irrégulière il lui appartient, pour déterminer, en fonction de la situation de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue, si l’exécution de cette décision implique qu’il ordonne la démolition de cet ouvrage, de rechercher :
          • D’abord, si, eu égard notamment aux motifs de la décision, une régularisation appropriée est possible
          • Ensuite, dans la négative, il lui revient de prendre en considération, d’une part, les inconvénients que la présence de l’ouvrage entraîne pour les divers intérêts publics ou privés en présence et notamment, le cas échéant, pour le propriétaire du terrain d’assiette de l’ouvrage, d’autre part, les conséquences de la démolition pour l’intérêt général, et d’apprécier, en rapprochant ces éléments, si la démolition n’entraîne pas une atteinte excessive à l’intérêt général
        • Ce n’est qu’une fois ces conditions réunies que le Juge administratif est fondé a ordonné la démolition de l’ouvrage public irrégulièrement construit sur un fonds privé.
        • La Cour de cassation a néanmoins précisé que lorsque l’emprise irrégulière était constitutive d’une voie de fait les juridictions de l’ordre judiciaire retrouvaient leur compétence et, par voie de conséquence, la faculté de faire application de l’article 555, al. 2^e du Code civil.
        • Dans un arrêt du 12 mai 2009, la troisième chambre civile au jugé en ce sens, au visa de l’article 544 du Code civil, que « si les juridictions de l’ordre judiciaire ne peuvent prescrire aucune mesure de nature à porter atteinte, sous quelque forme que ce soit, à l’intégrité ou au fonctionnement d’un ouvrage public, il en va autrement dans l’hypothèse où la réalisation de l’ouvrage procède d’un acte qui est manifestement insusceptible de se rattacher à un pouvoir dont dispose l’autorité administrative et qu’aucune procédure de régularisation appropriée n’a été engagée» ( 3^e civ., 12 mai 2009 n°08-12994).
      • La renonciation à la démolition
        • Compte tenu de la gravité de l’acte de démolition, la jurisprudence admet que la renonciation à cette mesure se déduise du comportement du propriétaire du fonds.
        • Tel sera notamment le cas lorsque le bailleur aura, à l’expiration du bail, pris possession des lieux ( 1^er civ. 25 janv. 1961).
        • Rien n’interdit, par ailleurs, les parties de stipuler une clause dans le contrat aux termes de laquelle le propriétaire du sol renonce, par anticipation, à exercer sa faculté de renonciation.

Le choix de la conservation de l’ouvrage ou de la plantation

• Principe
  • L’article 555, al. 3^e du Code civil prévoit que « si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. »
  • Il ressort de cette disposition que le propriétaire du fonds dispose de ma faculté de conserver l’ouvrage ou les plantations qui ont été élevés par le tiers.
  • Contrairement à la faculté démolition qui relève d’un choix purement discrétionnaire, l’étendue de la liberté dont le propriétaire du fonds est investi quant à la conservation de l’ouvrage varie selon que le constructeur est de bonne ou de mauvaise foi.
  • En effet, lorsque ce dernier est de mauvaise foi, le propriétaire du fonds peut indifféremment opter pour la conservation de l’ouvrage.
  • Lorsque, en revanche, le constructeur est de bonne foi, ce choix s’impose à lui dans la mesure où l’alinéa 4 de l’article 555 lui ferme la voie de la démolition lui est fermée.
  • Pour mémoire, cet alinéa prévoit que « si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent. »
  • S’agissant de la faculté de conservation de l’ouvrage proprement dit, elle se traduit donc par l’incorporation définitive du bien d’autrui à l’immeuble qui appartient au propriétaire du sol.
  • Il s’agit là d’une application primaire de la règle de l’accession énoncée à l’article 551 du Code civil qui, pour mémoire, prévoit que « tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire».
  • Selon que l’ouvrage ou les plantations sont élevés dans le cadre de l’exécution d’une convention conclue entre le constructeur et le propriétaire du fonds, l’accession sera immédiate ou différé à la survenance du terme de la convention.

• Condition
  • À la différence de la démolition qui ne peut être exigée par le propriétaire du fonds qu’à la condition que le constructeur soit de mauvaise foi, la conservation de l’ouvrage peut être sollicitée dans les deux cas.
  • Il est donc indifférent que l’auteur de l’ouvrage soit de bonne ou de mauvaise foi : le bénéficiaire de l’accession peut toujours opter pour sa conservation.
  • Seule contrainte pour le propriétaire du fonds ; l’obligation d’indemniser le constructeur

• Mise en œuvre
  • L’article 555, al. 3^e du Code civil prévoit que lorsque le propriétaire du fonds opte pour la conservation de l’ouvrage, « il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.»
  • Il s’infère de cette disposition qu’une indemnité est due au constructeur évincé, lequel est seul créancier, ce qui exclut qu’elle soit due au possesseur de l’ouvrage.
  • Corrélativement, lorsque le constructeur est de bonne foi, le texte ne prévoit de remboursement qu’à la charge du propriétaire du fonds : ce dernier ne saurait, à l’inverse, réclamer au constructeur une quelconque indemnité d’occupation au titre des ouvrages conservés, la créance d’indemnité étant à sens unique.
  • Quant au débiteur de cette indemnité, il s’agit du propriétaire du sol au moment où l’accession intervient, lequel dispose alors d’un choix quant au calcul de l’indemnité prévue par le texte.
  • Ce choix consiste à rembourser au constructeur :
    • Soit la plus-value que lui procure l’élévation de l’ouvrage sur son fonds
    • Soit le coût de construction de l’ouvrage (main-d’œuvre et matériaux)
  • L’option ainsi ménagée au propriétaire du sol obéit à une logique de mesure : elle lui permet de retenir la moindre des deux sommes et, par-là, d’éviter de s’enrichir au-delà du profit réel que l’ouvrage procure à son fonds.
    • La plus-value mesure l’enrichissement effectif du fonds, c’est-à-dire la différence entre sa valeur avant et après l’édification de l’ouvrage. Elle sera retenue lorsque le coût de la construction excède le profit réellement procuré au sol.
    • Le coût des matériaux et de la main-d’œuvre mesure, quant à lui, la dépense exposée par le constructeur. Il sera préféré lorsque la plus-value du fonds dépasse cette dépense, de sorte que le propriétaire ne rembourse jamais plus que ce qui a été effectivement déboursé.
  • Quel que soit le terme de l’option retenu, l’évaluation s’effectue, aux termes mêmes du texte, à la date du remboursement et « compte tenu de l’état » dans lequel se trouvent les ouvrages : le constructeur supporte ainsi la dépréciation, mais profite de l’éventuelle appréciation, des constructions entre leur édification et le règlement de l’indemnité.

Si la bonne foi du constructeur est indifférente quant au principe même de l’indemnité, elle ne l’est nullement quant à l’étendue du droit reconnu au propriétaire du sol : seule la mauvaise foi l’autorise à exiger la suppression de l’ouvrage. La notion mérite, dès lors, d’être précisée, car elle ne se confond pas avec la simple croyance subjective de l’occupant en la légitimité de son intervention.

Cette exigence emporte une conséquence rigoureuse, que la Cour de cassation a clairement énoncée. Celui qui édifie une construction avec la seule autorisation du propriétaire du sol, mais sans titre translatif de propriété, ne saurait être regardé comme un constructeur de bonne foi : l’autorisation d’occuper n’est pas un titre d’acquisition, en sorte qu’elle ne suffit pas à fonder la croyance protégée par l’article 550.

Cette acception restrictive rejoint la logique qui gouverne l’acquisition a non domino et la prescription abrégée de l’article 2272, al. 2 du Code civil : dans l’un et l’autre cas, la protection accordée à l’occupant suppose un juste titre et l’ignorance de son irrégularité. Aussi celui qui a contracté avec le véritable propriétaire, mais dont le titre se trouve entaché d’une cause de nullité ou privé d’efficacité, ne peut-il invoquer le bénéfice de la bonne foi ; il incombe, du reste, à l’auteur de l’action en revendication d’établir que le possesseur connaissait, au jour de l’acquisition, la cause d’inefficacité du titre en vertu duquel il est entré en possession.

B) Portée du principe

Les règles énoncées à l’article 555 du Code civil ne sont pas d’ordre public, elles présentent un caractère supplétif. Il en résulte qu’il peut y être dérogé par convention contraire.

Ce caractère supplétif doit toutefois être correctement mesuré. À défaut de convention, l’accession joue de plein droit : l’acquisition de la propriété des ouvrages par le maître du sol n’est subordonnée ni à une action de sa part, ni à l’initiative de quiconque y aurait intérêt. La Cour de cassation l’a affirmé avec netteté en jugeant que, sauf convention contraire, l’accession opère de plein droit, sans que l’acquisition de la propriété soit subordonnée à l’action du propriétaire du sol ni à celle du créancier poursuivant la vente forcée (3^e civ., 27 mars 2002, n° 00-18.201). Le mécanisme légal s’impose donc par défaut ; la convention contraire n’en est que la limite.

La distinction n’est pas de pure théorie : elle commande le fondement de l’indemnisation. La Cour de cassation a ainsi rappelé que l’article 555 ne s’applique qu’aux constructions nouvelles susceptibles d’accession, et non aux travaux exécutés sur une construction préexistante avec laquelle ils s’identifient (3^e civ., 9 sept. 2021, n° 20-15.713) — l’occupant qui améliore l’existant relevant, le cas échéant, des règles de l’enrichissement injustifié plutôt que de l’accession artificielle.

Cette convention peut avoir pour effet, soit de différer le mécanisme d’accession, soit de l’écarter purement et simplement

L’accession différée

En principe, lorsque le détendeur régulier d’un fonds (locataire ou fermier) plante des arbres ou édifie des constructions sur ce fonds, en application de la règle de l’accession elles devraient revenir au propriétaire du sol, sauf à ce qu’il y ait renoncé expressément.

C’était d’ailleurs la position soutenue par la Cour de cassation jusqu’au milieu du XXe siècle. Dans un arrêt du 20 mars 1939, elle avait, par exemple, jugé que « le propriétaire du sol devient propriétaire immédiatement par le seul fait de leur incorporation, de toutes les constructions élevées par un tiers, que cette règle, d’une portée générale, s’applique notamment au locataire pour les constructions élevées sur le terrain à lui loué » (Cass. req., 20 mars 1939).

Sauf à ce que le propriétaire du sol renonce expressément à son droit d’accession par convention, la jurisprudence considérait donc que l’accession opérait immédiatement, nonobstant la conclusion d’une convention avec le constructeur.

Par un arrêt du 1^er décembre 1964 la Cour de cassation a finalement abandonné cette position en jugeant que « si, en l’absence d’accord des parties, le sort des constructions élevées par le preneur est réglé à l’expiration du bail par l’article 555, alinéas 1 et 2 du code civil, le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a édifiées sur le terrain du bailleur » (Cass. 1^ère civ. 1^er déc. 1964).

Aussi, pour la première chambre civile, en cas de conclusion d’une convention aux termes de laquelle le propriétaire autorise son cocontractant à effectuer des constructions ou des plantations sur son fonds, son droit d’accession qui opère, en principe, progressivement à mesure de leur réalisation, sera différé.

Tant que la convention n’a pas expiré, le propriétaire des constructions et des plantations demeure donc, non pas le propriétaire du sol, mais bien le preneur.

Il est indifférent que la convention conclue confère au preneur un droit personnel de jouissance ou un droit réel. Ce qui importe c’est qu’elle l’autorise à occuper la partie du fonds sur laquelle sont élevés l’ouvrage ou les plantations et qu’elle ne comporte aucune clause interdisant cette modalité d’exploitation du fonds.

L’accession différée a pour conséquence, outre de reconnaître au preneur ou à l’usufruitier, la propriété des constructions et plantations qu’il a élevés sur le fonds, de l’autoriser à constituer des hypothèques et plus généralement à accomplir sur elles tout acte de disposition qu’il jugera utile.

À l’expiration du droit de jouissance – réel ou personnel – du propriétaire des ouvrages leur propriété reviendra, en tout état de cause, au propriétaire du sol par voie d’accession laquelle a seulement été différé et non écartée.

Cette mécanique trouve une illustration topique dans le bail emphytéotique, lequel confère au preneur un droit réel sur le fonds et, partant, la propriété temporaire des constructions qu’il y édifie. La Cour de cassation a précisé que l’emphytéote ne profite de l’accession que pendant la durée du bail, conformément à l’article L. 451-10 du Code rural et de la pêche maritime : il ne peut, en conséquence, transmettre à un acquéreur davantage que son propre droit réel sur les constructions, droit qui s’éteint à l’arrivée du terme ou en cas de résiliation du bail. L’accession différée révèle ainsi sa nature exacte : elle aménage le moment du transfert, non son principe, lequel demeure ordonné, à terme, au profit du propriétaire du sol.

Une difficulté est susceptible de survenir en cas de prolongation du terme de la jouissance et plus particulièrement lorsque cette prolongation consistera en un renouvellement du bail.

Une application stricte des règles qui encadrent la durée des conventions, devrait conduire à distinguer selon que la convention conclue entre le propriétaire du fonds et le constructeur a fait l’objet d’une prorogation de son terme ou d’un renouvellement.

• La prorogation du terme
  • Classiquement, la prorogation est définie comme le report du terme extinctif du contrat sous l’effet du commun accord des parties.
  • La prorogation du contrat a pour effet de reporter le terme extinctif du contrat.
  • Autrement dit, la convention initiale conclue par les parties continue à produire ses effets pour l’avenir.
  • Pour être efficace, la prorogation doit avoir été convenue entre les cocontractants avant l’expiration du terme du contrat
  • En toute logique, lorsque la convention conclue entre le propriétaire du fonds et le constructeur a fait l’objet d’une simple prorogation de son terme, l’accession ne devrait pas pouvoir jouer à l’expiration du terme initial : elle devrait être reportée au nouveau terme convenu par les parties.
  • La raison en est que c’est toujours la même convention qui s’applique : la prorogation ne conduit pas à la création d’un nouveau contrat, ce qui la distingue du renouvellement.

• Le renouvellement du contrat
  • Le renouvellement consiste en la substitution d’un contrat dont le terme est échu par un nouveau contrat identique en toutes ses dispositions.
  • Aux termes de l’article 1214, al. 2 du code civil « le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée. »
  • Autrement dit, le renouvellement d’un contrat opère novation en ce sens que cette opération donne naissance à une nouvelle convention.
  • Quant à la tacite reconduction, elle s’analyse en un renouvellement de contrat qui n’a pas expressément été exprimé par les parties.
  • C’est la raison pour laquelle elle donne lieu à la naissance d’un nouveau contrat et non à une prorogation du terme
  • En cas de renouvellement ou de tacite reconduction du contrat conclu entre le propriétaire du fonds et le constructeur, l’accession opère à l’expiration du terme du premier contrat.
  • Il en résulte que le bailleur devient le propriétaire des constructions et plantations élevées sur son fonds, alors même que le preneur en conserve la jouissance.
  • Bien qu’hésitante sur la question, la Cour de cassation a statué en ce sens dans un arrêt du 23 novembre 2017 s’agissant du renouvellement d’un bail rural ( 3^e civ. 23 nov. 2017, n°16-16815).
  • En droit, la solution est parfaitement conforme aux règles qui régissent la durée du contrat.
  • En pratique toutefois, elle conduit à une situation pour le moins byzantine en ce qu’elle dépouille le preneur de son droit de propriété sur les constructions qu’il a érigées, alors même qu’il en conserve la jouissance et que, finalement, les rapports entre lui et le propriétaire du sol demeurent, dans les faits, identiques.
  • Ce constat a conduit la Cour de cassation dans certains arrêts à s’émanciper de la logique juridique à la faveur d’une solution empreinte de pragmatisme.
  • Dans un arrêt du 4 avril 2002 elle a par exemple jugé que « en application de l’article 555 du Code civil, le preneur restait propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il avait régulièrement édifiées sur le terrain loué et que la clause d’accession insérée au bail prévoyant que le bailleur deviendrait propriétaire desdites constructions ne pouvait jouer qu’à la fin du bail et à défaut de renouvellement » ( 3^e civ., 4 avr. 2002, n° 01-70061).
  • Dans cette décision, la troisième chambre civile estime donc que tant que le preneur conserve des droits sur le fonds donné à bail, il demeure propriétaire des constructions et plantations qu’il a élevées, ce nonobstant le renouvellement du contrat qui le lie au propriétaire du sol.
  • La Cour de cassation est-elle susceptible de renouer avec cette solution à l’avenir ?
  • La décision rendue 23 novembre 2017 suggère qu’elle n’en a, pour l’heure, pas l’intention ( 3^e civ. 23 nov. 2017, n°16-16815).

L’accession écartée

Tout autant que l’accession peut être différée dans le temps par le jeu d’une convention conclue entre le propriétaire du sol et le constructeur, elle peut également être purement et simplement écartée.

Il s’agira pour le propriétaire du fonds de renoncer à son droit d’accession, ce qui, en somme, revient pour lui à aliéner une portion de son droit de propriété et plus précisément à consentir à l’occupant du sol un droit de superficie.

L’opération ne s’analyse pas ici en un démembrement du droit de propriété, ce qui consisterait à répartir les prérogatives attachées au droit de propriété (usus, fructus et abusus) entre plusieurs titulaires, mais à diviser l’objet même du droit de propriété.

Cette division de l’objet du droit de propriété procède de l’idée que le périmètre de la propriété d’un immeuble s’apparente à un « cône partant du centre de la terre pour aller vers les confins de l’atmosphère terrestre ».

Aussi, la division de la propriété immobilière peut être envisagée de deux manières :

• D’une part, il peut s’agir de diviser l’immeuble à partir du sol en attribuant la propriété du dessous (tréfonds) à un tréfoncier et la propriété de la surface et de tout ce qui s’y trouve attaché à un superficiaire.
• D’autre part, il peut s’agir de diviser l’immeuble en l’appréhendant comme un volume unique qui peut être découpé en sous-volumes détachés du sol, dont le nombre et la forme ne sont limités que par la configuration matérielle du bien.

Cette seconde modalité — la division en volumes — a pris une importance considérable dans les ensembles immobiliers complexes (centres commerciaux, gares, ouvrages superposant domaine public et domaine privé). Le bien y est appréhendé comme un assemblage de volumes superposés, chacun pouvant faire l’objet d’une propriété autonome. La Cour de cassation a d’ailleurs tiré les conséquences de cette autonomie en matière d’urbanisme, en jugeant que le droit de délaissement de l’article L. 311-2 du Code de l’urbanisme ne s’applique pas à une partie d’un bien organisé en volumes (3^e civ., 20 mars 2025, n° 25-70.001) : la division volumétrique fait obstacle à ce que le régime conçu pour un fonds appréhendé dans sa globalité soit transposé à l’un seulement de ses volumes.

S’agissant de la constitution du droit de superficie, il est admis depuis longtemps qu’il a pour effet de faire échec à la règle de l’accession qui n’est pas d’ordre public et qui, par conséquent, peut être aménagée.

Cette constitution qui opère donc une dissociation de l’immeuble, a pour effet d’attribuer la propriété de tout ce qui est élevé sur le sol au superficiaire, le sous-sol appartenant au tréfoncier.

Au fond, la particularité du droit de superficie est que son assiette est amputée du sous-sol, de sorte que coexistent de deux de propriété aux assiettes distinctes.

Ainsi, le droit de superficie procède de cette dissociation, laquelle conduit, comme l’observent des auteurs à « une superposition de droit réels distincts ».

C) Cas particulier de l’empiétement

Si l’article 555 du Code civil a vocation à régler un conflit de propriétés qui résulte de l’élévation d’un ouvrage ou de plantation sur un fonds par une personne autre que le propriétaire du sol, la question se pose de son application en cas d’empiétement de la construction sur le fonds voisin.

En la matière, il y a lieu de distinguer selon que l’empiétement est le fait de plantations ou d’un ouvrage

Les plantations

L’article 673, al. 1^er dispose que « celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. »

L’alinéa 2 poursuit en prévoyant que « si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative. »

Tout d’abord, il ressort de ceux deux premiers alinéas du texte que l’arbre, même planté à distance réglementaire, ne doit pas empiéter sur le fonds voisin.

Dans un arrêt du 2 février 1982, la Cour de cassation a précisé que ce texte « l’article 673 du code civil n’est pas applicable aux fonds séparés par un chemin prive dont l’usage commun par les riverains ne saurait être limite à la circulation et au passage » (Cass. 3^e civ. 2 févr. 1982, n°81-12532).

Ensuite, il convient ici de distinguer selon que ce sont les branches de la plantation qui empiètent ou des racines, ronces et brindilles.

• Les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux
  • Dans cette hypothèse, le propriétaire du fonds sur lequel il est empiété peut « contraindre» le propriétaire du fonds voisin à couper les branches qui empiètent.
  • Le choix des mots est ici important : l’emploi du terme contraindre signifie qu’il est interdit à la victime de l’empiétement de se faire justice elle-même ( Req. 19 janv. 1920)
  • Autrement dit, sauf exécution spontanément, il conviendra de saisir le juge qui aura seul pouvoir de « contraindre» le propriétaire des plantations à couper les branches qui dépassent.
  • Par ailleurs, il convient d’observer que la sanction consiste seulement à couper les branches des arbres qui avancent au-delà de la ligne séparative.
  • En aucun cas, il ne pourra donc être imposé au propriétaire des plantations de les arracher ou de les réduire dès lors qu’elles respectent la distance prescrite à l’article 671 du Code civil.
  • Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 13 juin 2012 que « l’article 673 du code civil n’est pas d’ordre public et qu’il peut y être dérogé».
  • Aussi, a-t-elle validé le rejet par une Cour d’appel d’une demande d’élagage d’un pin parasol établi dans un lotissement après avoir relevé que le règlement « imposait le maintien et la protection des plantations quelles que soient leurs distances aux limites séparatives» ( 3^e civ. 13 juin 2012, n°11-18791).

• Les racines, ronces et brindilles
  • Dans cette hypothèse, l’article 672, al. 2^e prévoit que le propriétaire du fonds qui fait l’objet d’un empiétement a le droit de les couper lui-même les racines, ronces et brindilles à la limite de la ligne séparative.
  • Ainsi, est-il autorisé à se faire justice lui-même.
  • Des auteurs avancent que ce pouvoir « s’explique pratiquement par le fait que le propriétaire du terrain peut, en creusant, couper involontairement des racines et ne saurait se le voir reprocher».
  • Dans un arrêt du 6 avril 1965 la Cour de cassation a précisé que « le législateur n’a pas entendu, par les dispositions de l’article 673 du code civil, restreindre le droit à réparation du dommage réalise, mais, au contraire, assurer une protection plus efficace en instituant des mesures de prévention au profit des voisins» ( 1^ère civ. 6 avr. 1965, n°61-11025).

Enfin, l’article 673 du Code civil pris en son alinéa 3 dispose que « le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible. »

Cela signifie que le propriétaire du fonds voisin peut toujours agir, quand bien même les plantations empiéteraient sur son terrain depuis plus de trente ans.

C’est là une différence avec l’article 672 qui pose que lorsque la prescription trentenaire est acquise les plantations qui ne respectent pas la distance requise par rapport à la ligne séparative ne peuvent plus être arrachées ou réduites.

Dans un arrêt du 16 janvier 1991, la Cour de cassation est venue préciser que l’acquisition par un arbre en application de l’article 672 du Code civil du droit d’être maintenu en place et en vie, ne saurait justifier « une restriction au droit imprescriptible du propriétaire, sur le fonds duquel s’étendent les branches des arbres du voisin, de contraindre ce dernier à couper ces branches » (Cass. 3^e civ. 16 janv. 1991, n°89-13698).

En outre, dans un arrêt du 17 juillet 1975 la troisième chambre civile a affirmé que « si celui sur la propriété de qui avancent les branches des arbres du voisin, tient de l’article 673 du code civil le droit imprescriptible d’en réclamer l’élagage, le non-exercice de cette faculté, en l’absence de convention expresse, constitue une tolérance qui ne saurait caractériser une servitude dont la charge s’aggraverait avec les années » (Cass. 3^e civ. 17 juill. 1975, n°74-11217).

Autrement dit, il ressort de cette décision que l’inaction du propriétaire du fonds sur lequel il est empiété ne saurait avoir pour effet de créer une servitude à sa charge, sauf à ce qu’une convention soit conclue avec le propriétaire du fonds voisin.

Les ouvrages

• Concurrence des articles 555 et 545 du Code civil
  • A la différence des plantations dont l’empiétement sur le fonds voisin est réglé par la loi, lorsqu’il s’agit d’un ouvrage le Code civil est silencieux.
  • Aussi est-ce vers le droit commun qu’il y a lieu de se tourner.
  • Deux dispositions sont alors susceptibles de s’appliquer :
    • L’article 555 du Code civil qui envisage l’hypothèse de la construction d’un ouvrage sur le fonds d’autrui. Ce texte gouverne les conflits de propriété nés de l’élévation d’ouvrages ou de plantations par un tiers, avec ses propres matériaux, sur le terrain d’autrui : il attribue au propriétaire du sol la propriété de ce qui a été édifié, mais module le sort de l’ouvrage selon la bonne ou la mauvaise foi du constructeur.
    • L’article 545 du Code civil qui protège le propriétaire d’un fonds de tout empiétement sur sa propriété en prévoyant que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.»
  • Laquelle de ces deux dispositions s’applique ?
  • L’enjeu n’est pas seulement théorique : il commande la nature même de la sanction encourue par le constructeur.
    • Tandis que l’application de l’article 545 du Code civil autoriserait le propriétaire du fonds sur lequel il est empiété à exiger la démolition de l’ouvrage y compris dans l’hypothèse où le constructeur serait de bonne foi, l’application de l’article 555 ne l’autoriserait à solliciter cette mesure qu’en cas de mauvaise foi.
    • Sous l’empire de l’article 555, le constructeur de bonne foi se trouve, en effet, à l’abri de la destruction : le propriétaire du sol doit alors se borner à conserver l’ouvrage en indemnisant son auteur. Sous l’empire de l’article 545, au contraire, la protection du droit de propriété l’emporte sur toute considération tirée de l’état d’esprit du constructeur.
  • L’enjeu est donc d’importance, car selon que l’on applique l’un ou l’autre texte, l’empiétement est sanctionné différemment, à tout le moins lorsque le constructeur est de bonne foi.

• Évolution de la jurisprudence
  • Dans un premier temps, la Cour de cassation s’est prononcée en visant les deux textes.
  • Dans un arrêt du 22 avril 1823 elle a, par exemple, jugé que « attendu que les dispositions contenues dans ces articles sont un hommage rendu au droit sacré de la propriété, lequel toujours, hors le cas d’utilité publique, doit être d’autant plus scrupuleusement respecté, qu’y porter atteinte, c’est non seulement troubler, mais même ébranler la société dont il est le fondement » ( civ. 22 avr. 1823).
  • Il ressort de cette décision qu’il est, a priori, indifférent que le constructeur soit de bonne ou de mauvaise foi : dès lors que l’empiétement est constaté et établi, le propriétaire du fonds voisin est fondé à solliciter la démolition de l’ouvrage.
  • La solution ainsi retenue suggère que la haute juridiction incline plutôt pour une application de l’article 545 du Code civil, bien qu’elle vise également l’article 555.
  • Plus tard, des décisions révèlent que la Cour de cassation s’est prononcée dans le sens opposé en n’admettant la démolition de l’ouvrage que dans l’hypothèse où il était établi que le constructeur était de mauvaise foi ( 1^ère civ., 4 mai 1959)
  • C’est donc plutôt vers une application de l’article 555 du Code civil que sa position tendait, ce qui s’est confirmé notamment dans un arrêt du 8 octobre 1974 aux termes duquel elle a reproché à une Cour d’appel de n’avoir pas recherché « si l’acte de vente du 17 juin 1954, qu’elle avait écarté comme juste titre au sens de l’article 2265 du code civil, ne constituait pas pour l’acquéreur un titre putatif lui permettant d’invoquer la qualité de tiers évincé de bonne foi au sens des articles susvisés» ( 3^e civ. 8 oct. 1974, n°73-11036).
  • La solution retenue était manifestement généreuse pour le constructeur qui, lorsqu’il était de bonne foi, échappait à la démolition de l’ouvrage.
  • Pour le propriétaire du fonds sur lequel il était empiété, la position adoptée par la Cour de cassation était en revanche sévère. La raison en est aisée à saisir :
    • L’application de l’article 555 conduisait à lui attribuer la propriété de la partie de l’ouvrage débordant sur son terrain.
    • Reste qu’il ne pouvait rien en faire, la propriété d’une portion d’ouvrage étant dénué d’intérêt — on n’use ni ne jouit utilement d’un pan de mur ou d’une fraction de fondation enclavée dans l’assise du voisin.
    • Aussi, cela revenait-il en réalité à réduire l’assiette de sa propriété, le propriétaire évincé se trouvant contraint de subir, sur son propre fonds, la présence d’un ouvrage dont il ne pouvait tirer aucun profit, raison pour laquelle la solution adoptée par la Cour de cassation apparaissait fort injuste.

• Exclusion de l’application de l’article 555, à la faveur de l’article 545
  • Sensible aux critiques formulées à l’encontre de sa position, la Cour de cassation l’a finalement abandonné, considérant que la seule option qui pouvait être envisagée était la démolition de la portion de l’ouvrage empiétant sur le fonds voisin (V. en ce sens 3^e civ. 26 nov. 1975, n°74-12.036).
  • Aussi, en cas d’empiétement de l’ouvrage sur le fonds voisin, seul l’article 545 du Code civil a vocation à s’appliquer ( 3e civ., 10 nov. 2009, n° 08-17526).

• • Il est indifférent que cet empiétement se situe au niveau du sol, du sous-sol ou qu’il soit aérien.
  • Il est encore indifférent que l’empiétement sur le fonds voisin soit insignifiant et qu’il ne cause aucune gêne, ni aucun préjudice. La protection que l’article 545 confère au propriétaire est absolue : elle ne se mesure pas à l’ampleur de l’atteinte ni au dommage qu’elle engendre, mais procède du seul constat de l’empiétement.
  • Dans un arrêt du 29 février 1984, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « l’article 545 du code civil, aux termes duquel nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, doit être appliqué dans toute sa rigueur même si l’empiétement est dû à une erreur commise de bonne foi et même si son importance est minime» ( 3^e civ. 29 févr. 1984, n°83-10585).

• Indifférence de la bonne foi et impossible abus de droit
  • Il peut être observé, par ailleurs, que lorsque l’empiétement sur le fonds voisin est établi, la demande de démolition ne peut jamais dégénérer en abus de droit (V. en ce sens 3^e civ. 7 juin 1990, n° 88-16.277).
  • La règle se comprend aisément : la faculté d’exiger la cessation de l’empiétement n’est que l’expression du droit de propriété lui-même ; or l’exercice d’une prérogative qui tend à la simple sauvegarde de ce droit ne saurait être tenu pour fautif, fût-il animé par une intention de nuire ou dépourvu de tout intérêt économique pour celui qui l’invoque.
  • Dans un arrêt du 30 octobre 2013, la Cour de cassation a ainsi validé la décision d’une Cour d’appel qui avait prononcé la démolition d’un ouvrage sollicité par le propriétaire du fonds voisin, laquelle s’inscrivait dans la défense de son droit de propriété contre un empiétement au motif que cette demande « ne pouvait dégénérer en abus et, d’autre part, que la bonne foi des constructeurs au moment de la construction était indifférente, les dispositions de l’article 555 du code civil qui ne concernent que les ouvrages intégralement édifiés sur le terrain d’autrui, ne pouvant recevoir application en l’espèce» ( 3^e civ. 30 oct. 2013, n°12-22169 et 12-23546).

• Imprescriptibilité du droit à la démolition
  • Dans la mesure où le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage ( 2227 C. civ.), le droit de démolition de l’ouvrage qui empiète sur son fonds est imprescriptible (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 5 juin 2002, n°00-16077).
  • Il en résulte que l’écoulement du temps, si long soit-il, ne saurait à lui seul purger l’empiétement : le voisin demeure recevable à en réclamer la suppression aussi longtemps qu’il conserve la qualité de propriétaire, sans que la durée de la tolérance qu’il a pu manifester puisse lui être opposée.
  • Cette imprescriptibilité ne fait toutefois pas obstacle au jeu de la prescription acquisitive qui opérera lorsque la possession sera caractérisée dans tous ses éléments constitutifs et qu’elle ne sera affectée d’aucun vice. En d’autres termes, si l’action en démolition ne s’éteint pas par le non-usage, le constructeur peut en revanche acquérir la propriété de l’emprise par l’effet d’une possession utile, prolongée et exempte de vice — auquel cas l’empiétement, désormais couvert par un titre acquisitif, cesse d’être illicite.
  • À cet égard, il peut être observé que, en matière immobilière, l’article 2272, al. 2^e du Code civil prévoit que « celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. ».
  • Lorsqu’ainsi les conditions posées par ce texte sont remplies, la prescription acquisitive est ramenée à 10 ans en matière de propriété immobilière, au lieu des trente années requises par le droit commun.

• Précisions sur la bonne foi et le juste titre
  • La prescription abrégée est réservée aux immeubles et aux droits réels immobiliers acquis a non domino : elle suppose que le possesseur tienne le bien d’une personne dépourvue de la qualité de propriétaire, tout en ignorant ce défaut de titularité.
  • Aussi ne saurait-elle profiter à celui qui a traité avec le véritable propriétaire mais dont le titre est entaché d’une irrégularité — nullité, inexistence — ou privé d’efficacité — caducité, résolution : un tel vice, qui n’a rien à voir avec le défaut de propriété du cédant, échappe au domaine de l’article 2272, alinéa 2.
  • La bonne foi s’apprécie par référence à l’article 550 du Code civil : est de bonne foi le possesseur qui jouit en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Il s’ensuit que celui qui édifie un ouvrage avec la simple autorisation du propriétaire du sol, sans titre translatif, ne saurait être réputé de bonne foi (3^e civ. 15 avr. 2021, n° 20-13.649).
  • La charge de la preuve obéit, enfin, à une règle protectrice du possesseur : la bonne foi étant toujours présumée, il incombe à l’auteur de l’action en revendication d’établir que le possesseur savait, au jour de l’acquisition, qu’il traitait avec une personne qui n’était pas le véritable propriétaire — ou qu’il connaissait les causes d’inefficacité du titre en vertu duquel il est entré en possession.