Le bornage : régime juridique

A) Notion

Dans son acception courante le bornage se définit comme l’action de planter des bornes pour délimiter des propriétés foncières.

Sous le prisme de droit, c’est, selon le projet de réforme du droit des biens proposé par l’Association Henri Capitant, l’opération « qui a pour effet de reconnaître et fixer, de façon contradictoire et définitive, les limites séparatives des propriétés privées appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents ».

La jurisprudence s’est également livrée à l’exercice de définition en jugeant que le bornage « a pour objet de fixer définitivement les limites séparatives de deux propriétés contigües et d’assurer, par la plantation de pierres bornes, le maintien des limites ainsi déterminées » (Cass. 3^e civ., 11 déc. 1901).

En somme l’opération de bornage consister à déterminer les limites d’un fonds au moyen de bornes qui permettront de matérialiser ces limites.

Son objet est donc de délimiter, diviser et plus précisément de tracer une frontière entre deux propriétés. L’histoire nous a montré qu’il s’agissait là d’une entreprise pour le moins périlleuse, car susceptible de rapidement dégénérer en conflit.

Cette propension du bornage à nourrir le contentieux tient à ce qu’il se situe au point de rencontre de deux prérogatives également jalouses : celle de chaque propriétaire sur l’assiette exacte de son fonds. La moindre incertitude sur la ligne divisoire se traduit alors par une revendication de quelques décimètres carrés, dont l’enjeu symbolique excède bien souvent la valeur réelle.

Assez curieusement pourtant, le Code civil est relativement silencieux sur le bornage. Il n’y consacre qu’un seul article, l’article 646, qui prévoit que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. »

À cet égard, cette disposition n’envisage le bornage que sous l’aspect contentieux, alors même qu’il peut être réalisé par voie conventionnelle, ce qui sera le plus souvent le cas.

Cette économie de texte explique le rôle déterminant qu’a joué la jurisprudence dans la construction du régime du bornage. C’est elle qui, à partir des quelques mots de l’article 646, a précisé les conditions de l’opération, ses effets et ses limites. Aussi convient-il, avant d’en exposer le régime, de distinguer ses deux modalités :

• Le bornage amiable — réalisé d’un commun accord entre les propriétaires concernés, le plus souvent avec le concours d’un géomètre-expert, et consigné dans un procès-verbal signé des intéressés. Il constitue la voie ordinaire ;
• Le bornage judiciaire — provoqué, à défaut d’accord, par l’un des propriétaires devant le juge, lequel détermine la ligne divisoire et désigne, le plus souvent, un expert chargé de l’implanter. Il constitue la voie subsidiaire, à laquelle l’article 646 se réfère exclusivement.

Le besoin de procéder au bornage d’un fonds peut résulter de plusieurs situations différentes :

• Détermination de la ligne divisoire, qui soit a toujours été incertaine, soit l’est devenue sous l’effet du temps, en raison de l’absence ou de la disparition des bornes
• Dénonciation d’un empiétement par le propriétaire du fonds voisin
• Division d’un fonds en plusieurs parcelles dans la perspective de leur transmission à titre gratuit ou à titre onéreux

Il importe, dès ce stade, de bien marquer la portée de l’opération. Le bornage a pour seul effet de fixer la ligne séparative ; il ne saurait, en revanche, servir de fondement à la reconnaissance d’un empiétement ou à l’attribution de la propriété d’une parcelle litigieuse. La Cour de cassation l’a clairement affirmé en jugeant que l’action en bornage « ayant seulement pour effet de fixer les limites des fonds contigus sans attribuer la propriété », le juge ne peut se fonder sur elle pour constater un empiétement (Cass. 3^e civ. 10 juill. 2013, n° 12-19.416l'arrêt▾). C’est dire que le bornage et la revendication relèvent de deux logiques distinctes, sur lesquelles on reviendra.

B) Bornage et clôture

Bien que les deux opérations soient proches et entretiennent des liens étroits, le bornage et la clôture se distinguent fondamentalement.

Tandis que le bornage vise à déterminer la ligne divisoire, séparative entre deux fonds contigus, la clôture est ce qui sert à enclore un espace et à empêcher la communication avec les héritages voisins.

En toute logique, l’opération de bornage précède toujours la clôture, celle-ci prenant assiste sur la ligne séparative des fonds contigus.

La différence d’objet emporte une différence de régime qui tient, pour l’essentiel, à l’exigence de contradiction.

Surtout les deux opérations se distinguent en ce que le bornage est toujours réalisé contradictoirement, alors que la clôture d’un fonds peut s’opérer unilatéralement.

En effet, régulièrement la jurisprudence rappelle que le bornage doit nécessairement être réalisé au contradictoire des propriétaires de tous les fonds concernés par l’opération.

La raison en est simple : parce que le bornage fixe définitivement une limite opposable à chacun, il ne peut être valablement arrêté qu’avec le concours de tous ceux dont il détermine l’assiette du droit. Une délimitation décidée par un seul ne lierait pas les autres.

Tel n’est pas le cas de la clôture qui peut être posée sur l’initiative d’un seul propriétaire, charge à lui de s’assurer de ne pas empiéter sur le fonds voisin. Le code civil envisage d’ailleurs la clôture comme une action unilatérale en prévoyant à l’article 647 que « tout propriétaire peut clore son héritage ».

À l’inverse, le bornage ne peut jamais se déduire de l’existence d’une clôture dont la mise ne résulterait pas d’un commun accord entre les propriétaires.

Il en résulte que la présence, d’un mur, d’une haie ou de toute autre forme de clôture est sans incidence sur le droit du propriétaire du fonds voisin à exiger la réalisation ultérieure d’une opération de bornage (V. en ce sens Cass. civ. 4 mars 1879).

La règle se comprend aisément : une clôture érigée unilatéralement ne traduit que la volonté de celui qui l’a posée, et non un accord sur la limite. Elle ne saurait donc valoir reconnaissance de la ligne séparative et reste impuissante à faire échec à une demande de bornage. Il en va différemment lorsque la matérialisation de la limite procède d’un accord antérieur des intéressés : la Cour de cassation a ainsi approuvé le rejet d’une demande en bornage fondé sur la constatation d’un commun accord des parties sur l’implantation des bornes marquant la limite de leurs propriétés (Cass. 3^e civ. 16 nov. 1971, n° 70-11.344l'arrêt▾). C’est alors non la clôture en elle-même, mais l’accord qu’elle révèle, qui prive la demande de fondement.

Aussi, pour que le bornage produise ses pleins effets, plusieurs conditions doivent être réunies, après quoi seulement l’opération qui consiste à borner peut être mise en œuvre.

C) Nature

La nature du bornage a fait l’objet de controverses :

• D’un côté, le Code civil présente le bornage, comme constituant une charge de la propriété, en ce sens que, non seulement il est envisagé comme une servitude, mais encore il peut être imposé au fonds voisin.
• D’un autre côté, le bornage peut être regardé comme un acte de pure tolérance, puisque pouvant être réalisé par le propriétaire d’un fonds, lequel n’a pas à justifier de motifs particuliers (V. en ce sens 3e civ., 2 juill. 2013, n°12-21101l'arrêt▾)

À l’examen, l’opération de bornage revêt une nature mixte. Il s’agit d’une servitude, car elle peut donner lieu à une action judiciaire qui vise à contraindre le propriétaire du fonds voisin à borner sa propriété avec un partage des frais.

Mais il s’agit également d’un acte de pure faculté puisque relève des attributs du droit de propriété, ce qui confère au propriétaire le droit de se borner discrétionnairement, sous réserve que l’exercice de cette prérogative ne dégénère pas en abus de droit.

Ainsi le bornage consiste tout à la fois en un droit, mais peut également se transformer en obligation lorsque le propriétaire du fonds voisin en fait la demande. Cette dualité explique le caractère réversible de l’opération : faculté tant que le voisin demeure passif, elle devient charge dès l’instant où celui-ci en réclame l’accomplissement.

Sous certains aspects, le droit au bornage se rapproche du droit de propriété dans la mesure où il est imprescriptible. Il ne s’en éloigne néanmoins, en ce qu’il vise, non pas à exercer un pouvoir sur une chose, mais à déterminer l’assiette de droits réels.

Cette précision est capitale pour mesurer la portée exacte de l’opération. Parce qu’il ne tend qu’à fixer l’assiette de droits réels préexistants, et non à dire à qui appartient le sol, le bornage ne tranche aucune question de propriété. Aussi la Cour de cassation juge-t-elle que, en cas d’incertitude sur la qualité de propriétaire d’une partie, le juge du bornage n’a pas à trancher cette question, l’action supposant seulement l’existence de deux fonds contigus objets de propriété privée (Cass. 3^e civ. 16 janv. 2002, n° 00-12.163l'arrêt▾). La frontière avec l’action en revendication s’en trouve nettement marquée : la première délimite, la seconde attribue.

D) Caractères

• Droit facultatif
  • Principe
    • Le bornage d’un fonds ne constitue nullement une obligation pour le propriétaire, à tout le moins dès lors que le voisin n’en fait pas la demande.
    • Classiquement, ce droit est analysé comme en un attribut du droit de propriété, en ce sens qu’il n’est pas besoin pour son titulaire de justifier d’un motif particulier pour l’exercer.
    • Tout au plus, il a été admis que le droit au bornage peut dégénérer en abus, notamment lorsqu’il vise à nuire au propriétaire du fonds voisin.
  • Exceptions
    • Parfois, le bornage peut être obligatoire :
      • L’article 663 du Code civil prévoit que « chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs : la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus et, à défaut d’usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l’avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres.»
      • En matière de délivrance d’un fonds qui relève d’un lotissement, l’article L. 115-4 du Code de l’urbanisme prévoit que « toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un terrain indiquant l’intention de l’acquéreur de construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif de ce terrain résulte d’un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d’une division effectuée à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l’aménagement ou est issu d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat. »

• Imprescriptible
  • Parce que le droit au bornage est un attribut du droit de propriété, il est imprescriptible.
  • Il en résulte qu’il ne se perd pas par le non-usage et que l’action en bornage peut toujours être exercée.
  • L’imprescriptibilité comporte néanmoins une limite tenant à l’épuisement de l’action : une fois la limite régulièrement fixée, le bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins. La Cour de cassation réserve toutefois l’hypothèse où la limite séparative serait redevenue incertaine du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, auquel cas l’action retrouve son objet et redevient recevable (Cass. 3^e civ. 28 mars 2024, n° 22-16.473l'arrêt▾). Ce n’est donc pas le droit qui se prescrit, mais l’action qui s’épuise tant que subsiste la délimitation déjà opérée.

• Action attitrée
  • L’action en bornage est une action attitrée, en ce qu’elle est exclusivement réservée aux personnes qui exercent un droit réel sur le fonds à délimiter.
  • Seul le titulaire de la propriété — ou d’un autre droit réel emportant maîtrise de l’assiette du fonds — a qualité pour l’exercer ; un détenteur précaire, tel le locataire, en est dépourvu, faute de droit réel sur l’immeuble.
  • Il appartient, en conséquence, au demandeur d’établir sa qualité de propriétaire, à défaut de quoi sa demande est rejetée. Le juge du fond apprécie souverainement les titres et éléments de preuve produits pour vérifier cette qualité et la contiguïté exigée (Cass. 3^e civ. 5 mars 1974, n° 72-14.289l'arrêt▾).

• Action réelle immobilière
  • L’action en bornage présente un caractère réel, en ce qu’elle vise à fixer les limites de la propriété.
  • Il en résulte qu’elle s’analyse en un acte de disposition dont l’accomplissement requiert le consentement de tous les indivisaires en cas d’indivision.
  • Elle ne se confond pas, en revanche, avec l’action en revendication dans la mesure où elle n’a pas vocation à trancher une question d’attribution de la propriété. Là où la revendication interroge la titularité du droit, le bornage n’en détermine que l’assiette spatiale (Cass. 3^e civ. 10 juill. 2013, n° 12-19.416l'arrêt▾).

I) Les conditions du bornage

L’exercice du droit au bornage est subordonné à la réunion de conditions qui tiennent :

• D’une part, à la configuration des fonds
• D’autre part, à l’action en bornage

A) Les conditions relatives à la configuration des fonds

1. 1) Existence de fonds appartenant à des propriétaires différents

Le droit au bornage suppose l’existence de fonds appartenant à des propriétaires différents.

L’essence même du bornage, c’est de délimiter des fonds distincts. L’opération ne présenterait donc aucun intérêt en présence d’une seule propriété, sauf à vouloir la diviser en parcelles dans la perspective de les céder.

Si cette exigence ne soulève aucune difficulté lorsque le fonds appartient à un seul propriétaire, plus délicate est sa mise en œuvre lorsque la propriété est exercée collectivement.

La question s’est notamment posée en jurisprudence de savoir si la règle exigeant la présence de deux propriétés distinctes avait vocation à s’appliquer lorsque les deux fonds concernés par le bornage relèvent d’une copropriété ou d’une indivision.

a) S’agissant de la copropriété

Lorsqu’un immeuble est soumis au régime de la copropriété, sa propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots, étant précisé que chaque lot comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Aussi, le titulaire d’un lot de copropriété dispose d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d’une propriété indivise sur la quote-part de partie commune attachée à ce lot.

Cette situation permet-elle d’envisager que le droit au bornage puisse opérer dans le cadre d’une propriété, en particulier, s’agissant de la délimitation entre, d’une part, les parties privatives de lots différents et, d’autre part, la partie privative d’un lot et les parties communes de la copropriété ?

Dans un arrêt du 27 avril 2000, la Cour de cassation a répondu par la négative à cette question au motif que l’article 646 du Code civil exige que les fonds à délimiter appartiennent à des propriétaires différents.

Or la propriété de l’entier immeuble demeure commune à tous les copropriétaires, raison pour laquelle l’action en bornage est irrecevable en matière de copropriété (Cass. 3^e civ. 27 avr. 2000, n° 98-17693l'arrêt▾).

Dans un arrêt du 19 juillet 1995, la troisième chambre civile avait jugé en ce sens que « le régime de la copropriété des immeubles bâtis, les lots ne sont séparés par aucune ligne divisoire et que la totalité du sol est partie commune (Cass. 3^e civ. 19 juill. 1995, n° 93-12325l'arrêt▾).

La justification de cette solution est topographique autant que juridique : dans la copropriété, le sol constitue une partie commune sur laquelle aucun copropriétaire ne dispose d’une propriété exclusive ; faute de ligne divisoire au sol, il n’y a tout simplement rien à borner.

Il convient néanmoins de relever le revirement de jurisprudence opéré par la Cour de cassation dans un arrêt du 30 juin 2004 qui a admis, pour la première fois, qu’une servitude puisse être établie dans le cadre d’une copropriété au motif que « le titulaire d’un lot de copropriété disposant d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d’une propriété indivise sur la quote-part de partie commune attachée à ce lot, la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts »

Est-ce à dire que lorsque l’opération de bornage intéresserait les parties privatives d’une copropriété, elle serait admise ?

La Cour de cassation s’y est une nouvelle fois opposée dans un arrêt du 19 novembre 2015, en jugeant que l’action en bornage est irrecevable quand bien même il s’agirait de délimiter les parties privatives appartenant à deux copropriétaires distincts (Cass. 3^e civ. 19 nov. 2015, n°14-25403l'arrêt▾).

La distinction, qui peut surprendre, se comprend toutefois si l’on observe que la servitude et le bornage n’ont pas le même objet : la servitude grève un fonds au profit d’un autre sans postuler de délimitation au sol, tandis que le bornage suppose une ligne divisoire à fixer là où, précisément, le sol demeure commun. Ce qui est concevable pour l’une reste donc exclu pour l’autre.

b) S’agissant de l’indivision

L’indivision consiste à conférer aux coindivisaires des droits concurrents sur un même bien.

Aussi, les droits exercés concurremment par chaque coindivisaire ont exactement la même assiette : le bien qui est détenu collectivement.

Aussi, dans cette configuration, la propriété n’a aucun seul objet, raison pour laquelle la jurisprudence n’admet pas qu’un fonds soumis au régime de l’indivision puisse donner lieu à un bornage entre coindivisaires (CA Chambéry, ch. civ., 24 janv. 2001, RG n°1998/00084)

Tout au plus, la Cour de cassation a jugé « qu’est recevable l’action en bornage de deux fonds contigus dont l’un appartient privativement au demandeur et l’autre est indivis entre lui et d’autres personnes » (Cass. 3^e civ. 19 déc. 1978, n°77-13211l'arrêt▾).

Encore faut-il, dans cette dernière hypothèse, prendre garde aux pouvoirs de l’indivisaire qui agit. Parce que l’action en bornage s’analyse en un acte de disposition, elle requiert en principe le consentement de tous les coindivisaires. Aussi l’action exercée par un seul d’entre eux est-elle irrecevable, à moins de pouvoir être rattachée à un acte conservatoire — ce qui suppose une mesure nécessaire et urgente destinée à soustraire le bien indivis à un péril imminent menaçant sa conservation matérielle ou juridique. À défaut d’urgence ainsi caractérisée, l’action engagée par un seul indivisaire est rejetée (Cass. 3^e civ. 9 oct. 1996, n° 94-15.783l'arrêt▾).

La même exigence de représentation se retrouve, à propos des biens communs, dans le cadre des régimes matrimoniaux : chaque époux ayant, en sa qualité d’administrateur de la communauté, le pouvoir de défendre seul aux actions concernant les biens communs, les décisions rendues à son encontre sont opposables à l’autre conjoint (Cass. 2^e civ. 2 déc. 2010, n° 09-68.094l'arrêt▾).

c) S’agissant du domaine des personnes publiques

L’exigence de fonds appartenant à des propriétaires de droit privé conduit encore à réserver un sort particulier aux biens des personnes publiques, selon qu’ils relèvent du domaine public ou du domaine privé.

• Domaine public. Lorsque le fonds voisin appartient au domaine public, l’action en bornage de l’article 646 est exclue : la délimitation entre un fonds privé et le domaine public relève de la compétence exclusive de l’administration, qui y procède unilatéralement selon les règles du droit public. Il ne s’agit alors plus d’un bornage de droit civil, mais d’une opération de délimitation administrative.
• Domaine privé. En revanche, l’action en bornage demeure ouverte lorsque le fonds voisin relève du domaine privé d’une personne publique, lequel obéit, pour l’essentiel, aux règles du droit commun. L’action dirigée contre une personne publique ne peut ainsi viser que son domaine privé.

Cette ligne de partage impose au juge saisi d’un bornage de rechercher, au besoin d’office, si l’une des parcelles concernées appartient au domaine public communal, l’action supposant des fonds de propriété privée (Cass. 1^re civ. 18 févr. 1992, n° 90-19.753l'arrêt▾).

2) Existence de fonds contigus

a) Principe

i) Notion

L’opération de bornage consiste, par nature, à déterminer une ligne séparative entre deux fonds. Pour ce faire, cela suppose que les fonds soient contigus. Par contigus, il faut entendre que les deux fonds se touchent.

Cette exigence est expressément posée par l’article 646 du Code civil qui prévoit que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ».

En application de cette disposition la Cour de cassation ainsi rejeté une demande de bornage, dans un arrêt du 5 mars 1974 au motif que les pièces produites par le demandeur « n’établissaient pas sa qualité de propriétaire de la parcelle à borner ainsi que la contiguïté exigée par la délimitation des héritages » (Cass. 3^e civ. 5 mars 1974, n°72-14289l'arrêt▾).

Dans un arrêt du 8 décembre 2010 la troisième chambre civile a précisé que la contiguïté constitue « la condition nécessaire et suffisante à l’accueil d’une demande en bornage » (Cass. 3^e civ. 8 déc. 2010, n°09-17.005l'arrêt▾).

L’affirmation mérite d’être pesée. En la qualifiant de condition nécessaire et suffisante, la Cour de cassation enseigne que, dès lors que la contiguïté est établie, la demande doit être accueillie, sans qu’il y ait lieu d’exiger une autre condition ; et qu’à l’inverse, son absence suffit à fonder le rejet, sans qu’il soit besoin d’examiner le surplus.

b) Limites tenant à l’absence de contiguïté

Parce que la contiguïté est la condition cardinale du bornage, son défaut commande le rejet de la demande. Deux séries d’hypothèses illustrent cette rupture de contiguïté, indépendamment de l’interposition d’une voie : la présence d’une limite naturelle et l’existence de constructions jointives.

i) La limite naturelle

Lorsque les fonds sont séparés par une limite naturelle, l’action en bornage perd son objet : la frontière entre les fonds existe déjà, marquée par la configuration des lieux, de sorte qu’il n’y a plus de ligne divisoire à fixer. La Cour de cassation a jugé en ce sens que l’action en bornage ne peut être exercée lorsque des fonds sont séparés par une limite naturelle, approuvant une cour d’appel d’avoir déduit de la séparation de deux parcelles par une falaise — dessinant une limite « non seulement naturelle mais encore infranchissable sans moyens techniques appropriés » — que l’action tendant à les borner n’était pas fondée (Cass. 3^e civ. 13 déc. 2018, n° 17-31.270).

ii) Les constructions jointives

De même, l’action en bornage cesse de pouvoir s’exercer lorsqu’il s’agit de bâtiments qui se touchent (Cass. 3^e civ. 25 juin 1970, n° 68-13.674l'arrêt▾). La limite entre les fonds se confond alors avec la ligne de contact des constructions, et la délimitation procède non plus du bornage, mais des règles de la mitoyenneté des murs. Une fois encore, là où la frontière est déjà matériellement fixée, l’opération de bornage n’a plus de matière sur laquelle s’exercer.

c) Séparation des fonds par un chemin

La question s’est posée en jurisprudence de savoir si une action en bornage pouvait être accueillie lorsque deux fonds sont séparés par un chemin, d’une route ou encore d’un sentier ? La présence d’une telle voie de passage opère-t-elle une rupture de la contiguïté ou est-elle sans incidence sur la situation des fonds ?

La réponse, on va le voir, ne dépend pas de la présence d’une voie en tant que telle, mais de la nature juridique de cette voie — selon que l’assiette du droit de propriété des riverains s’arrête à ses abords ou, au contraire, s’étend jusqu’à elle.

Pour le déterminer, il convient de distinguer plusieurs types de voies :

• La voie publique
  • Lorsque la voie qui sépare les deux fonds relève du domaine public, cette rupture de la contiguïté sera toujours acquise, de sorte qu’aucune action en bornage ne saurait prospérer (V. en ce sens req. 6 nov. 1866).
  • La solution est logique dans la mesure où techniquement, les deux fonds ne se touchent pas ; ils sont séparés par un espace au niveau duquel les droits de propriété des propriétaires s’arrêtent.

• Les chemins ruraux
  • L’article L. 161-1 du Code rural et de la pêche maritime, définit les chemins ruraux comme ceux « appartenant aux communes, affectés à l’usage du public, qui n’ont pas été classés comme voies communales. Ils font partie du domaine privé de la commune».
  • Il ressort de cette disposition que les chemins ruraux sont susceptibles de relever, tantôt du domaine privé, tantôt du domaine public.
  • À cet égard, dans un arrêt du 19 décembre 2001, la Cour de cassation est venue préciser que « seule une décision de classement d’un chemin rural comme voie communale est de nature à intégrer cette voie dans le domaine public de la commune» ( 3^e 19 déc. 2001, n°, 99-21.117l'arrêt▾).
  • La conséquence en est que, lorsque les chemins ruraux n’ont pas été classés et relèves donc du domaine privé de la commune, ils sont susceptibles de faire l’objet d’un bornage sur la demande d’un propriétaire privé ( 3^e, 19 déc. 2001, n°99-21.117l'arrêt▾).
  • En tout état de cause, lorsque deux fonds privés sont séparés par un chemin rural, il y a là encore rupture de la contiguïté entre ces deux fonds.

• Les chemins d’exploitation
  • Quid lorsque la voie ne relève pas du domaine public, mais consiste en un chemin d’exploitation ?
  • L’article L. 162-1 du Code rural et de la pêche maritime définit les chemins et sentiers d’exploitation comme « ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation».
  • Cette disposition poursuit en précisant qu’ils sont, « en l’absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l’usage en est commun à tous les intéressés. »
  • C’est précisément cette présomption d’appartenance aux riverains qui explique la solution : l’assiette du droit de propriété de chacun s’étendant jusqu’au chemin, les fonds se touchent par leur prolongement, en dépit de la voie qui les sépare.
  • Très tôt, la jurisprudence a admis que la séparation de deux fonds par un chemin d’exploitation n’excluait pas la contiguïté, dans la mesure où l’assiette du droit de propriété des propriétaires des fonds s’étend jusqu’à ce chemin ( civ., 20 déc. 1899).
  • La Cour de cassation a rappelé cette règle dans un arrêt du 8 décembre 2010 en affirmant que « le chemin d’exploitation séparant les fonds en cause créait la contiguïté entre ces fonds et que cette contiguïté constituait la condition nécessaire et suffisante à l’accueil d’une demande en bornage, celle-ci ne remettant pas en cause la destination du chemin» ( 3^e civ., 8 déc. 2010, n°09-17.005l'arrêt▾).
  • On observera, au passage, que le juge du bornage peut alors statuer sur la nature juridique de la voie litigieuse, dès lors qu’elle commande la solution du litige : conformément aux règles de l’organisation judiciaire, il a le pouvoir de trancher toute exception ou moyen de défense impliquant l’examen d’une question de nature immobilière pétitoire, tel le statut du chemin séparant les fonds (Cass. 3^e civ. 8 déc. 2010, n° 09-17.005l'arrêt▾).
  • À cet égard, il peut être observé que la troisième chambre civile a pu décider qu’en cas de suppression du sentier commun, la ligne séparative des fonds se situe au niveau de l’axe médian du chemin ( 3^e civ. 20 juin 1972, n° 71-11.295l'arrêt▾). Cette règle de l’axe médian traduit l’idée que, chaque riverain étant réputé propriétaire jusqu’au chemin « chacun en droit soi », la disparition de la voie fait naturellement coïncider la limite avec le milieu de son ancienne emprise.

d) Tempéraments

Si la contiguïté constitue la condition nécessaire et suffisante à l’accueil d’une demande en bornage, le principe ainsi posé n’est pas absolu. La pratique judiciaire a révélé une série de situations dans lesquelles la stricte exigence d’adjacence des fonds devait être, soit assouplie pour préserver la cohérence de l’opération, soit au contraire maintenue avec une rigueur particulière au point de paralyser l’action. Ces tempéraments sont au nombre de trois et procèdent tous d’une même préoccupation : ne jamais détourner le bornage de sa finalité propre, qui est la fixation de la ligne séparative, et rien d’autre.

Le principe d’exigence de contiguïté des fonds à borner est ainsi assorti de plusieurs tempéraments :

• Arrière-voisins
  • Il est des cas, où la mise en cause des arrière-voisins peut s’avérer nécessaire lorsque notamment ils empiètent sur le fonds du voisin, lequel empiète sur le fonds du demandeur à l’action en bornage.
  • Une application stricte de l’article 646 du Code civil devrait néanmoins conduire à interdire d’appeler à la cause les arrières voisins, dans la mesure où, par hypothèse, l’exigence de contiguïté n’est pas satisfaite. L’arrière-voisin n’est, en effet, pas le voisin immédiat du demandeur : son fonds n’est pas adjacent à celui dont le bornage est sollicité, mais séparé de lui par un fonds intercalaire.
  • La conséquence en est que chaque propriétaire devrait engager une action en bornage contre son voisin, lequel voisin devrait à son tour engager la même action contre son voisin et ce en remontant de proche en proche jusqu’au propriétaire à l’origine de l’empiétement originaire. Une telle exigence aboutirait à une multiplication des instances, à un allongement considérable des délais et à un risque de contrariété de décisions, chaque ligne séparative étant déterminée isolément sans considération de celles qui la précèdent ou la suivent.
  • Afin d’éviter cette situation qui serait de nature à nuire à la bonne administration de la justice, la Cour de cassation a très tôt admis que les arrière-voisins étaient susceptibles d’être mis en cause, lorsque la superficie réelle des deux propriétés à borner ne peut être rétablie qu’en déplaçant leurs limites avec d’autres voisins ( civ. 20 juin 1855).
  • Le fondement de cette solution est moins une atténuation de la condition de contiguïté qu’une exigence d’efficacité procédurale : dès lors que le rétablissement de la véritable contenance des fonds en litige commande de remanier les limites mitoyennes avec des fonds tiers, l’intérêt d’une bonne administration de la justice impose de réunir à une même instance l’ensemble des propriétaires concernés, sauf à priver le bornage de toute portée.

• Fonds bâtis
  • Il est admis que, lorsque des fonds contigus sont séparés par le mur de bâtiments édifiés sur chacun des fonds, l’action en bornage est inopérante.
  • La Cour de cassation a jugé en ce sens dans un arrêt du 25 juin 1970 que « l’action en bornage cesse de pouvoir s’exercer lorsqu’il s’agit de bâtiments qui se touchent» ( 3^e civ. 25 juin 1970, n°68-13674l'arrêt▾).
  • La raison en est que l’opération de bornage vise seulement à déterminer la ligne séparative entre deux fonds. Lorsque deux constructions sont jointives, la limite divisoire ne procède plus d’une incertitude à dissiper sur le terrain : elle est, en réalité, matérialisée par les murs eux-mêmes, dont le statut relève soit de la mitoyenneté, soit de la propriété exclusive de l’un des constructeurs.
  • Or admettre que le bornage puisse être réalisé lorsque deux bâtiments se touchent pourrait conduire le juge, en cas d’empiétement, à statuer indirectement sur une demande de démolition pour empiétement — c’est-à-dire à trancher une question de propriété qui excède l’objet de l’action.
  • Aussi, la Cour de cassation se refuse à dénaturer l’action en bornage dont les effets se limitent à fixer les limites des fonds contigus sans attribuer au demandeur la propriété de la portion de terrain sur laquelle se trouve l’ouvrage qui empiète ( 3^e civ. 10 juill. 2013, n°12-19416 l'arrêt▾et 12-19610).
  • Lorsque, en revanche, les bâtiments édifiés sur les deux fonds contigus ne se touchent pas, l’action en bornage peut toujours être exercée ( 1^ère civ. 28 déc. 1957). La présence de constructions sur les fonds n’est, en effet, pas en elle-même un obstacle au bornage : seul l’est le contact direct des bâtiments, qui transforme la fixation de la ligne en une véritable revendication.

i) Le cas particulier des fonds séparés par un chemin

À mi-chemin de ces tempéraments se rencontre l’hypothèse, fréquente en milieu rural, de deux fonds que sépare une bande de terre affectée au passage. La question se pose alors de savoir si l’interposition d’un chemin rompt la contiguïté et fait, par suite, obstacle au bornage. La réponse dépend de la nature juridique du chemin.

S’agissant du chemin d’exploitation — qui sert exclusivement à la communication entre divers héritages ou à leur exploitation —, la Cour de cassation considère qu’il ne brise pas la contiguïté mais, au contraire, la crée. Elle a ainsi décidé que « c’est à bon droit et sans contradiction que le juge du bornage décide que le chemin d’exploitation qui sépare les deux propriétés en crée la contiguïté et qu’en cas de suppression de ce chemin son axe médian constituerait la ligne divisoire des deux fonds » ( 3^e civ. 20 juin 1972, n°71-11.295l'arrêt▾). La solution est riche d’enseignements : non seulement l’action demeure recevable, mais le juge dispose même d’un critère de tracé, l’axe médian du chemin, pour fixer la limite si celui-ci venait à disparaître.

• Limites naturelles
  • Il est des situations où les deux fonds contigus seront séparés par une limite naturelle, tel qu’un cours d’eau ou une falaise par exemple.
  • Très tôt la Cour de cassation a considéré que « l’action en bornage ayant pour objet de fixer définitivement une ligne séparative entre deux héritages contigus et d’assurer, par la plantation de pierres-bornes, le maintien de la limite ainsi déterminée, est, par nature, inapplicable à des fonds séparés par un ruisseau formant entre eux une limite naturelle» ( civ. 11 déc. 1901).
  • La justification de cette exclusion tient à l’inutilité de l’opération : là où la nature a elle-même tracé une frontière apparente, stable et reconnaissable, la fonction du bornage — dissiper une incertitude sur la limite et la matérialiser par des bornes — se trouve privée d’objet. On ne saurait, en effet, planter des bornes au milieu d’un cours d’eau ou au pied d’une paroi rocheuse pour fixer ce que la configuration des lieux fixe déjà.
  • Plus récemment, la troisième chambre civile a rappelé dans un arrêt du 13 décembre 2018 que « l’action en bornage ne peut être exercée lorsque des fonds sont séparés par une limite naturelle» ( 3^e civ. 13 déc. 2018, n°17-31.270l'arrêt▾).
  • Elle a ainsi validé la décision d’une Cour d’appel qui après avoir constaté que « la parcelle n° […] était séparée des parcelles n° […] et […] par une falaise dessinant une limite non seulement naturelle mais encore infranchissable sans moyens techniques appropriés», en a déduit que l’action n’était pas fondée.
  • On observera, à la lecture de cet arrêt, que la Cour ne se contente pas du caractère naturel de la séparation : elle relève également son caractère « infranchissable sans moyens techniques appropriés ». C’est dire que tout accident de terrain ne suffit pas à écarter le bornage ; encore faut-il que la limite naturelle présente une netteté et une permanence telles qu’elle se substitue véritablement à la ligne séparative que le bornage aurait pour mission d’établir.

3) Existence de fonds relevant de la propriété privée

Pour que l’action en bornage soit admise il ne faut pas seulement que les fonds appartiennent à des propriétaires différents, il faut encore qu’ils relèvent de propriétés privées. Cette double exigence procède de la nature même du bornage, qui suppose la rencontre de deux droits de propriété privée susceptibles d’être délimités selon les règles du Code civil.

Lorsque, dès lors, l’un des fonds relève du domaine public, l’action en bornage est irrecevable, à tout le moins sur le fondement du droit privé (CE, 20 juin 1975, n° 89785, Leverrier).

Aussi, la délimitation d’un fonds privé avec le domaine public relève de la compétence de la seule administration qui procédera unilatéralement à l’opération de bornage selon les règles du droit public, et plus précisément celles qui gouvernent la procédure d’alignement. L’opposition est ici radicale : tandis que le bornage de droit privé est un acte conventionnel ou judiciaire, contradictoire et à frais communs, la délimitation du domaine public est un acte unilatéral de puissance publique, que l’administration arrête seule et que le riverain ne peut que contester devant le juge administratif.

Il en résulte une conséquence pratique de première importance : avant d’ordonner le bornage, le juge judiciaire doit s’assurer qu’aucune des parcelles en cause n’appartient au domaine public. La Cour de cassation impose ainsi au juge saisi d’une demande de bornage de rechercher, le cas échéant d’office, si l’une des parcelles concernées ne relève pas du domaine public communal, l’action supposant des fonds de propriété privée ( 1^ère civ. 18 févr. 1992, n°90-19.753l'arrêt▾). Encore faut-il, pour qu’un chemin soit réputé appartenir au domaine public, qu’une décision formelle l’y ait intégré : « seule une décision de classement d’un chemin rural comme voie communale est de nature à intégrer cette voie dans le domaine public de la commune » ( 3^e civ. 19 déc. 2001, n°99-21.117l'arrêt▾). À défaut d’un tel classement, le chemin rural demeure dans le domaine privé de la commune, de sorte que le bornage redevient possible.

Lorsque, néanmoins, le fonds voisin relève du domaine privé d’une personne publique, l’action en bornage fondée sur l’article 646 du Code civil reste applicable.

Dans un arrêt du 10 juillet 1973 la Cour de cassation a jugé en ce sens, s’agissant d’une propriété privée jouxtant le fonds appartenant à une commune que « l’action en bornage ne peut viser que le domaine prive de celle-ci » (Cass. 3^e civ. 10 juill. 1973, n°72-12056l'arrêt▾). La règle se laisse ainsi résumer en une formule : l’action en bornage prospère contre la personne publique dans la mesure exacte où celle-ci se comporte en propriétaire privé, et se brise dès lors que le fonds voisin entre dans le domaine public.

B) Les conditions relatives à l’action en bornage

Les conditions précédemment examinées tenaient aux fonds eux-mêmes — leur appartenance à des propriétaires distincts, leur contiguïté, leur relèvement de la propriété privée. Restent à envisager celles qui se rapportent à l’action proprement dite : à quelles conditions est-elle recevable, et à qui appartient-elle ?

1. 1) La recevabilité de l’action

a) L’absence de bornage antérieur

Bien que la règle relève du bon sens, l’exercice du droit au bornage est d’abord subordonné à l’absence de bornage antérieure. Cette règle est formulée dans l’adage « bornage sur bornage ne vaut ».

Ainsi, dès lors qu’une délimitation des fonds est déjà intervenue, soit dans le cadre d’un accord amiable entre les propriétaires, soit dans le cadre d’une procédure judiciaire, l’action en bornage ne peut plus être exercée. La justification en est double : d’une part, le bornage a épuisé son office en fixant définitivement la limite ; d’autre part, autoriser une seconde opération reviendrait à exposer les fonds à une remise en cause perpétuelle de leur contenance, au mépris de la sécurité juridique.

La ligne divisoire qui procède d’une opération de bornage est donc intangible, ce qui est régulièrement rappelé par la jurisprudence qui considère que cette intangibilité tient :

• Soit à la force obligatoire du contrat qui a fixé la ligne séparative des fonds
• Soit à l’autorité de la chose jugée lorsque la ligne séparative a été déterminée par jugement

Il est indifférent que le bornage contesté procède d’une convention ou d’une décision de justice : dans les deux cas, la ligne séparative ne peut pas être remise en cause.

Ainsi, l’existence d’un bornage amiable fait obstacle à une action en bornage judiciaire tout autant que l’établissement d’un bornage judiciaire fait échec à l’exercice du droit au bornage. La troisième chambre civile a synthétisé cette force d’extinction en jugeant que « le bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative soit redevenue incertaine du fait de la disparition de tout ou partie des bornes » ( 3^e civ. 28 mars 2024, n°22-16.473l'arrêt▾). La réserve ainsi formulée est essentielle : l’irrecevabilité n’est définitive qu’aussi longtemps que la matérialisation de la limite subsiste.

Encore faut-il, pour produire un tel effet, que la décision invoquée se soit effectivement prononcée sur la limite. Un jugement qui se borne à ordonner le bornage et à désigner un expert, sans statuer sur le tracé lui-même, n’est revêtu d’aucune autorité de chose jugée susceptible de faire obstacle à une demande ultérieure ( 3^e civ. 8 juill. 2009, n°08-15.042).

La Cour de cassation exige néanmoins que ce bornage existant ait été réalisé conformément aux exigences légales (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 13 nov. 2007, n° 06-18.580l'arrêt▾). Un bornage entaché d’irrégularité — notamment réalisé sans le concours de l’ensemble des propriétaires concernés ou en méconnaissance du contradictoire — ne saurait fonder la fin de non-recevoir tirée de l’adage bornage sur bornage ne vaut.

b) La preuve de l’absence de bornage antérieur

Pour établir l’existence d’un bornage antérieure, il doit être démontré que, d’une part, un accord amiable ou une décision de justice ont constaté la délimitation des fonds et, d’autre part, que cette constatation s’est traduite par l’implantation de bornes signalant la ligne séparative. Le bornage suppose ainsi la réunion de deux éléments — un élément intellectuel, le titre constatant la limite, et un élément matériel, les bornes qui la signalent sur le terrain — dont la combinaison seule emporte extinction du droit d’agir.

Lorsque la preuve de ces deux éléments (titre + implantation de bornes) est rapportée, l’action en bornage ne pourra jamais être menée à bien. Elle se heurte à une présomption irréfragable de bornage. Un auteur a pu parler, en pareille hypothèse, d’une « fin de non-recevoir invincible ».

Quid néanmoins, lorsque la preuve d’un seul de ces deux éléments est rapportée ? Deux situations doivent être distinguées, selon que c’est le titre ou la matérialisation qui fait défaut.

• Première situation : preuve du titre sans implantation de bornes
  • Dans cette hypothèse, le défendeur à l’action en bornage est muni d’un titre (accord amiable ou décision de justice).
  • Toutefois, il n’est pas en mesure d’établir l’implantation de bornes, alors même qu’il s’agit d’une étape obligatoire à l’opération de bornage.
  • Dans un arrêt du 19 janvier 2011, la Cour de cassation a jugé qu’« une demande en bornage judiciaire n’est irrecevable que si la limite divisoire fixée entre les fonds a été matérialisée par des bornes» ( 3^e civ. 19 janv. 2011, n°09-71207l'arrêt▾).
  • La solution est rigoureuse : la Cour censure une cour d’appel qui avait déclaré l’action irrecevable au seul vu d’un procès-verbal de bornage amiable signé des intéressés, sans constater que la limite ainsi convenue avait été effectivement matérialisée par des bornes. C’est dire que le titre, à lui seul, ne suffit pas : tant que la limite n’a pas été concrètement marquée sur le terrain, le droit au bornage subsiste.
  • Lorsque dès lors, une opération de bornage a bien eu lieu, mais qu’elle ne s’est pas traduite par l’installation de bornes, à tout le moins que les bornes ont disparu, l’action en bornage est recevable.
  • La troisième chambre civile a validé, en ce sens, la décision d’une Cour d’appel qui avait jugé recevable une action en bornage après avoir constaté « qu’un bornage amiable avait eu lieu sur les parcelles en cause en 1986 mais que la limite entre les fonds était devenue incertaine, n’étant plus matérialisée du fait de la disparition de certaines bornes » ( 3^e civ. 4 juin 2013, n°11-28910l'arrêt▾).
  • Les juges du fond disposent, en la matière, d’un pouvoir souverain d’appréciation (V. en ce sens 3^e civ., 16 nov. 1971, n°70-11344l'arrêt▾).

• Seconde situation : preuve de l’implantation de bornes sans titre
  • Dans cette hypothèse, le défendeur à l’action en bornage n’est pas en mesure de justifier d’un titre ; néanmoins il démontre l’implantation de bornes qui signalent le tracé d’une ligne séparative
  • Est-ce suffisant pour établir l’existence d’un bornage antérieur ?
  • Dans un arrêt du 20 décembre 1995, la Cour de cassation a jugé que la présence de bornes qui délimitent les fonds est de nature à faire présumer l’existence d’un accord amiable entre les propriétaires (Cass 3^e 20 déc. 1995, no 23-21326).
  • Le mécanisme probatoire ainsi mis en œuvre est celui d’une présomption de fait : du fait connu — l’existence de bornes plantées à la limite — le juge induit le fait inconnu — l’accord amiable antérieur des propriétaires. La présomption inverse, en quelque sorte, l’ordre habituel de la preuve, en faisant remonter du signe matériel à la convention qui en est, le plus souvent, à l’origine.
  • Cette présomption permet ainsi de palier l’impossibilité pour le défendeur à l’action en bornage de produire un procès-verbal ou une décision de justice constatant la détermination antérieure de la ligne séparative.
  • Le danger réside toutefois dans la possibilité que les bornes aient été posées unilatéralement par le propriétaire de l’un des fonds ou qu’elles aient été déplacées. Une borne n’a, en effet, de valeur probatoire que pour autant qu’elle traduit un accord : posée par une seule partie, elle n’exprime que sa prétention et non la rencontre des volontés.
  • C’est la raison pour laquelle la présomption est inopérante en cas de fraude ou de preuve d’apposition unilatérale des bornes. La présomption demeure ainsi simple : elle peut être renversée par la preuve contraire, à charge pour le demandeur d’établir que les bornes ne procèdent d’aucun accord.

c) L’étendue des pouvoirs du juge du bornage

La recevabilité de l’action conduit enfin à s’interroger sur l’office du juge saisi. Bien que l’action en bornage ait un objet strictement délimité — fixer la ligne séparative —, son examen suppose fréquemment la résolution de questions préalables touchant au droit de propriété. La Cour de cassation reconnaît, à cet égard, au juge du bornage le pouvoir de statuer sur les difficultés pétitoires dont dépend la solution du litige. Conformément aux dispositions de l’organisation judiciaire, « le juge du bornage a le pouvoir de statuer sur toute exception ou moyen de défense impliquant l’examen d’une question de nature immobilière pétitoire » ; c’est ainsi sans excéder sa compétence qu’il peut examiner le statut juridique d’un chemin litigieux auquel est subordonnée la solution du litige ( 3^e civ. 8 déc. 2010, n°09-17.005l'arrêt▾). Le juge n’en demeure pas moins tenu par la finalité de l’action : la question pétitoire n’est tranchée que comme préalable nécessaire à la fixation de la limite, et non pour attribuer la propriété d’une parcelle.

2) Le titulaire de l’action

a) La qualité à agir

L’article 646 du Code civil prévoit que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ».

Il ressort de cette disposition que l’action en bornage est a priori, réservée au propriétaire, de sorte qu’il appartient aux juges du fonds de toujours vérifier, avant d’accueillir une telle action, que le demandeur justifie de cette qualité (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 17 juin 2014, n°12-35078l'arrêt▾). Les juges du fond apprécient souverainement les titres et éléments de preuve produits, et doivent rejeter l’action lorsque le demandeur n’établit ni sa qualité de propriétaire ni la contiguïté exigée ( 3^e civ. 5 mars 1974, n°72-14.289l'arrêt▾).

On peut en déduire que l’action en bornage est une action attitrée, en ce sens que, conformément à l’article 31 in fine du Code de procédure civile, c’est la loi qui « attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Autrement dit, il ne suffit pas pour le demandeur d’avoir un « intérêt légitime au succès ou au rejet de sa prétention tendant au bornage », il faut encore justifier d’un titre et plus précisément d’un droit de propriété sur le fonds. Cette exigence de qualité ne se confond toutefois pas avec une obligation pour le juge de trancher préalablement toute contestation de propriété : lorsque la qualité de propriétaire est incertaine, le juge du bornage, dont l’action implique l’existence de deux fonds contigus relevant de la propriété privée, n’a pas à trancher cette question, qui ressortit au pétitoire ( 3^e civ. 16 janv. 2002, n°00-12.163l'arrêt▾).

i) Les personnes qui disposent de la qualité à agir

• Le propriétaire
  • Au premier rang des personnes qui disposent de la qualité à agir figurent les propriétaires, soit ceux qui justifient de la pleine propriété du fonds
  • La raison en est que le droit de contraindre son voisin au bornage est un attribut du droit de propriété
  • Cette prérogative conférée au propriétaire peut être exercée discrétionnairement, soit sans qu’il ait à justifier un motif quelconque. Le droit au bornage échappe ainsi au contrôle de l’abus : son titulaire n’a pas à révéler ses mobiles, et le voisin ne saurait lui opposer l’inutilité ou l’inopportunité de la mesure.

• L’usufruitier
  • S’il partage en commun avec le propriétaire d’exercer un droit réel sur la chose, il s’en distingue en ce que son pouvoir consiste en un démembrement du droit de propriété, en ce sens qu’il n’en possède pas tous les attributs.
  • Est-ce à dire que l’usufruitier ne dispose pas de la qualité pour agir en bornage ?
  • Pour le déterminer, il convient de raisonner en partant de l’article 597 du Code civil qui dispose que l’usufruitier « jouit des droits de servitude, de passage, et généralement de tous les droits dont le propriétaire peut jouir, et il en jouit comme le propriétaire lui-même. »
  • Il s’infère de cet article que rien ne s’oppose à ce que l’usufruitier soit titulaire de l’action en bornage à l’instar du propriétaire. La fixation de l’assiette du fonds intéresse, en effet, directement celui qui en a la jouissance, puisque l’étendue de son droit en dépend.
  • Reste que la jurisprudence considère que l’opération de bornage qui a été réalisée en dehors de la présence du nu-propriétaire lui est inopposable, dans la mesure où à l’expiration de l’usufruit, le nu-propriétaire ne s’apparente pas à l’ayant-cause de l’usufruitier.
  • C’est la raison pour laquelle, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 2 décembre 2010, a admis que le nu-propriétaire puisse former une tierce-opposition au jugement de bornage au motif que « la communauté d’intérêts ne suffit pas à caractériser la représentation et que le nu-propriétaire n’est pas nécessairement représenté par un usufruitier» ( 2^e civ. 2 déc. 2010, n°09-68.094l'arrêt▾).

• Le nu-propriétaire
  • Le nu-propriétaire a vocation, à l’expiration de l’usufruit, à recouvrer la jouissance de la chose qui est exercée par l’usufruitier.
  • Cette amputation de son droit de propriété fait-elle obstacle à ce qu’il exerce une action en bornage ?
  • Il n’en est rien dans la mesure où le nu-propriétaire est regardé comme le véritable propriétaire de la chose.
  • Son droit est seulement diminué pendant toute la durée de l’usufruit.
  • Pour cette raison, il a pleinement qualité à agir en bornage (CA Bordeaux, 23 juin 1836).
  • Toutefois, l’opération de bornage réalisée par le seul nu-propriétaire est inopposable à l’usufruitier qui doit être associé à la démarche ( 2^e civ., 14 nov. 2013, n° 12-25.477l'arrêt▾). La symétrie est ici parfaite avec la solution retenue pour l’usufruitier : qu’il émane du nu-propriétaire ou de l’usufruitier, le bornage demeure inopposable à celui des deux qui n’y a pas été partie.

• L’indivisaire
  • Lorsque le fonds à borner est détenu en indivision, la question se pose de savoir si un seul des indivisaires peut, agissant isolément, exercer l’action en bornage.
  • La jurisprudence se montre, sur ce point, restrictive : l’action en bornage n’étant pas, en principe, un acte conservatoire, elle ne peut être engagée par un seul indivisaire sans le concours des autres.
  • La Cour de cassation a ainsi approuvé une cour d’appel d’avoir jugé irrecevable l’action en bornage exercée par une seule des indivisaires, après avoir relevé que la mesure, pour présenter un caractère conservatoire, devait être nécessaire et urgente afin de soustraire le bien indivis à un péril imminent, condition d’urgence qui n’était pas établie en l’espèce ( 3^e civ. 9 oct. 1996, n°94-15.783l'arrêt▾).
  • Il s’en déduit, a contrario, que l’action redevient ouverte à l’indivisaire isolé lorsqu’elle revêt un véritable caractère conservatoire — soit lorsqu’elle s’avère nécessaire et urgente pour préserver le bien indivis d’un péril imminent.

• Les titulaires de droits réels démembrés
  • Plus largement, il est admis que les titulaires de droits réels démembrés sont titulaires de l’action en bornage, dès lors que l’assiette de leur droit est rigoureusement la même que celle du propriétaire du fonds.
  • Il en va ainsi de l’usager ou de l’emphytéote qui ont tout intérêt à agir pour fixer l’assiette du droit réel dont ils sont investis ( civ. 27 oct. 1948)
  • À l’instar de l’usufruitier et du nu-propriétaire, pour que la décision de bornage soit opposable aux titulaires de droits réels concurrents, ces derniers devront être mis en cause, faute de quoi la délimitation du fonds pourra toujours être contestée.

Un fil conducteur se dégage ainsi de l’ensemble de ces solutions : la qualité à agir suit l’exercice d’un droit réel dont l’assiette épouse celle du fonds, et l’opposabilité du bornage est subordonnée à la mise en cause de tous ceux qui exercent un tel droit. À défaut, la délimitation demeure exposée à la contestation de celui qui n’y a pas concouru.

ii) Les personnes qui ne disposent pas de la qualité à agir

• Les titulaires de droit personnels
  • Parce que l’action en bornage n’appartient qu’aux personnes qui exercent un droit réel sur la chose, n’ont jamais qualité à agir les personnes titulaires de droits personnels qu’ils sont susceptibles d’exercer contre le propriétaire du fonds.
  • Le locataire ou le fermier sont donc insusceptibles ne sont donc pas recevables à agir en bornage. La raison en est que leur droit, de nature personnelle, ne s’exerce pas directement sur la chose mais contre le bailleur : ils ne tiennent du contrat qu’une créance de jouissance, non un pouvoir réel sur le fonds dont la délimitation pourrait être réclamée.
  • Tout au plus, ils sont fondés à engager la responsabilité du propriétaire du fonds loué en cas de réduction de l’assiette de leur droit de jouissance.

• Les titulaires d’une servitude
  • La jurisprudence n’admet pas que le titulaire d’une servitude, tel qu’un droit de passage sur le fonds, soit titulaire de l’action en bornage ( civ. 27 oct. 1948)
  • Selon des auteurs, la raison en est que l’assiette du droit du bénéficiaire de la servitude est différente de celle du droit du propriétaire du fonds.
  • La servitude ne confère, en effet, qu’une utilité déterminée — un passage, une vue, un appui — qui ne recouvre jamais l’entière contenance du fonds servant ; son titulaire n’a donc pas d’intérêt à voir fixer la ligne séparative de deux héritages dont l’étendue lui est, comme telle, indifférente.

b) La capacité à agir

Si l’opération de bornage se limite en général à déterminer la ligne divisoire qui sépare deux fonds contigus, il est des cas où elle peut avoir pour effet de remettre en cause l’assiette du droit de propriété, en ce que la ligne séparative est incertaine ou contestée.

C’est la raison pour laquelle la doctrine considère que le bornage présente une double nature :

• Lorsqu’il a seulement pour effet de fixer la ligne séparative sans affecter l’assiette du droit de propriété, il consiste en un acte d’administration
• Lorsque, en revanche, le bornage a pour effet d’affecter l’assiette du droit de propriété, il endosse plutôt la qualification d’acte de disposition.

Cette dualité n’est pas un simple raffinement théorique : elle commande l’étendue de la capacité exigée de celui qui prétend agir. Pour en saisir la portée, il faut au préalable rappeler la summa divisio des actes juridiques, telle qu’elle structure le droit des incapacités comme celui de l’indivision et des régimes matrimoniaux.

Aussi, parce que, l’opération de bornage est tantôt un acte d’administration, tantôt un acte de disposition, la capacité à agir requise pour réaliser cette opération varie, selon qu’il endosse l’une ou l’autre qualification.

• Lorsque le bornage consiste en un acte de disposition, il faut disposer de la pleine capacité juridique pour agir en bornage.
• Lorsque le bornage consiste seulement en un acte d’administration, une capacité à agir plus restreinte suffit.

La distinction n’est pas neutre au regard de la portée de l’opération : l’action en bornage, en effet, n’a pas pour effet de transférer ni d’attribuer la propriété — elle se borne à fixer la ligne séparative entre deux fonds. Aussi la jurisprudence retient-elle, dans son principe, que le bornage demeure étranger au contentieux de la propriété. Lorsque la qualité de propriétaire de l’une des parties est elle-même incertaine, le juge du bornage n’a pas à trancher cette question, qui ressortit au seul pétitoire (Cass. 3^e civ. 16 janv. 2002, n°00-12.163l'arrêt▾). Cette neutralité explique que, le plus souvent, le bornage relève des actes d’administration, et non des actes de disposition.

Fort de ce constat, plusieurs situations interrogent sur la capacité de certaines personnes à agir en bornage, car ne disposant que d’une capacité juridique limitée.

ii) Les majeurs protégés

Les majeurs protégés se caractérisent par leur capacité juridique qui est limitée. Son étendue varie selon le régime de protection dont la personne bénéficie.

Car un majeur peut faire l’objet de plusieurs mesures de protection : la sauvegarde de justice, la curatelle, la tutelle et le mandat de protection future.

La logique qui gouverne l’ensemble de ces régimes peut être ramenée à une idée directrice : plus la mesure de protection est lourde, plus l’aptitude du majeur à agir seul en bornage se trouve réduite. Encore faut-il, à chaque fois, confronter la qualification de l’opération — acte d’administration, le plus souvent — au régime de pouvoirs propre à chaque mesure.

α) La personne sous sauvegarde de justice

• Principe
  • La personne sous sauvegarde de justice conserve sa pleine de capacité juridique ( 435, al. 1^erC. civ.)
  • Il en résulte qu’elle est, par principe, autorisée à agir seule en bornage

• Exception
  • La personne sous sauvegarde de justice ne peut, à peine de nullité, faire un acte pour lequel un mandataire spécial a été désigné (art. 435 C. civ.).
  • Lorsque l’opération de bornage relève des actes pour lesquels le juge a exigé une représentation, la personne sous sauvegarde de justice ne pourra donc pas agir seule
  • Elle devra se faire représenter par le mandataire désigné dans la décision rendue

La sauvegarde de justice se signale ainsi par son caractère résiduellement restrictif : la pleine capacité demeure le principe, et la représentation l’exception, strictement cantonnée aux actes que la décision a expressément réservés au mandataire spécial.

β) La personne sous curatelle

Les personnes sous curatelles ne peuvent, sans l’assistance du curateur, faire aucun acte qui, en cas de tutelle, requerrait une autorisation du juge ou du conseil de famille.

Afin de déterminer quels sont les actes que le majeur sous curatelle peut accomplir seul et ceux qui requièrent la présence de son protecteur, il y a lieu de se reporter à l’article 505 du Code civil qui prévoit que « le tuteur ne peut, sans y être autorisé par le conseil de famille ou, à défaut, le juge, faire des actes de disposition au nom de la personne protégée. »

Il s’infère de cette disposition que la personne sous curatelle peut accomplir seule tous les actes d’administration et doit être assistée par son curateur pour les actes de disposition.

La question qui alors se pose est de savoir ce que l’on doit entendre par acte de disposition et par acte d’administration.

Pour le déterminer, il convient de se reporter au décret n°2008-1484 du 22 décembre 2008 qui définit :

• Les actes d’administration comme « les actes d’exploitation ou de mise en valeur du patrimoine de la personne protégée dénués de risque anormal. »
• Les actes de disposition comme « les actes qui engagent le patrimoine de la personne protégée, pour le présent ou l’avenir, par une modification importante de son contenu, une dépréciation significative de sa valeur en capital ou une altération durable des prérogatives de son titulaire. »

Ces deux types d’actes sont énumérés en annexe 1 et 2 du décret du 22 décembre 2008.

Lorsque l’on se reporte à ces annexes, il apparaît que l’action de bornage amiable relève de la catégorie des actes d’administration.

Qu’en est-il de l’action judiciaire en bornage ? Le décret ne le dit pas. Il précise néanmoins que, de manière générale, constitue un acte d’administration toute action relative à « un droit patrimonial de la personne ».

On en déduit que l’action en bornage relève également de cette catégorie, à l’instar donc de l’opération de bornage amiable.

La conséquence en est que pour être mise en œuvre, l’opération de bornage ne requiert pas l’assistance du curateur

Cette solution mérite toutefois d’être nuancée : elle vaut pour le bornage qui se borne à fixer une ligne séparative incontestée. Si, à l’inverse, l’opération devait conduire à abandonner une fraction du fonds ou à entériner un déplacement substantiel de la limite — de sorte qu’elle affecterait l’assiette même de la propriété —, elle changerait de qualification et redeviendrait un acte de disposition, exigeant alors l’assistance du curateur dans les conditions de l’article 505 du Code civil.

γ) La personne sous tutelle

Une personne sous tutelle est, à l’instar du mineur, frappée d’une incapacité d’exercice générale. Aussi, le tuteur la représente dans tous les actes de la vie civile (art. 473 C. civ.)

Plus précisément, en application des articles 504 et 505 du Code civil, le tuteur peut accomplir pour le compte du majeur sous tutelle tous les actes d’administration, alors qu’il doit obtenir l’autorisation du juge des tutelles pour les actes de disposition.

S’agissant de l’opération de bornage, elle consiste en un acte d’administration, raison pour laquelle le tuteur peut agir seul dans l’intérêt du majeur protégé.

δ) La personne sous mandat de protection future

Toute personne majeure ou mineure émancipée ne faisant pas l’objet d’une mesure de tutelle ou d’une habilitation familiale peut charger une ou plusieurs personnes, par un même mandat, de la représenter lorsqu’elle ne pourrait plus pourvoir seule à ses intérêts en raison d’une altération, médicalement constatée, soit de ses facultés mentales, soit de ses facultés corporelles de nature à empêcher l’expression de sa volonté (art. 477 C. civ.)

Il appartient donc au mandant de déterminer les actes pour lesquelles elle entend se faire représenter lorsqu’elle la mesure de protection sera activée.

L’opération de bornage peut parfaitement figurer au nombre de ces actes, à la condition néanmoins que cette opération soit expressément visée dans le mandat, lequel doit nécessairement être établi par écrit (par acte notarié ou par acte sous seing privé).

L’étendue des pouvoirs du mandataire dépend, au surplus, de la forme du mandat. S’il est conclu par acte notarié, le mandataire peut accomplir les actes de disposition que requiert la gestion patrimoniale du mandant, sous réserve de l’accord du juge pour les actes de disposition à titre gratuit ; s’il est établi par acte sous seing privé, ses pouvoirs sont, en revanche, cantonnés aux actes d’administration. Le bornage, en tant qu’acte d’administration, demeure dans l’un et l’autre cas accessible au mandataire, pourvu que le mandat l’ait régulièrement visé.

ε) La personne sous habilitation familiale

La personne sous habilitation familiale est celle qui se trouve dans l’incapacité d’exprimer sa volonté en raison d’une altération, médicalement constatée soit de ses facultés mentales, soit de ses facultés corporelles (art. 494-1 C. civ.).

Un proche de sa famille (ascendant, descendant, frère ou sœur, conjoint, partenaire ou concubin) est alors désigné par le juge afin d’assurer la sauvegarde de ses intérêts.

L’habilitation peut être générale ou ne porter que sur certains actes visés spécifiquement par le juge des tutelles dans sa décision (art. 494-6 C. civ.).

S’agissant de l’opération de bornage, si l’habilitation familiale est générale, la personne protégée devra nécessairement se faire représenter.

Si l’habilitation familiale est seulement spéciale, le majeur protégé ne pourra agir en bornage qu’à la condition que cet acte ne relève pas du pouvoir de son protecteur.

Pour synthétiser, la capacité du majeur protégé à agir seul en bornage suit une gradation continue : pleine et entière sous sauvegarde de justice (sauf mandat spécial), préservée sous curatelle et sous tutelle dès lors que l’opération demeure un acte d’administration, et tributaire, sous mandat de protection future comme sous habilitation familiale, de l’étendue des pouvoirs conférés à la personne chargée de la protection.

iii) Les coindivisaires

Lorsque le fonds appartient à plusieurs personnes en indivision, la question se pose de savoir si l’action en bornage peut être exercée par un seul coindivisaire ou si elle doit nécessairement recueillir l’accord de tous.

Cette interrogation conduit à se demander si le bornage d’un bien indivis consiste en un acte conservatoire ou s’il relève plutôt de la catégorie des actes de gestion.

En effet, selon qu’il s’agit d’une mesure conservatoire ou d’un acte de gestion, le régime juridique de la prise de décision diffère :

• S’agissant des actes conservatoires
  • L’article 815-2 du code civil permet à un seul indivisaire de prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis.
  • La jurisprudence a précisé que ces mesures devaient être nécessaires et urgentes, et en particulier justifiées par un péril imminent, et ne pas compromettre sérieusement le droit des indivisaires.

• S’agissant des actes de gestion
  • L’article 815-3 exige que la décision soit prise, selon les cas, à la majorité qualifiée ou à l’unanimité des indivisaires pour les actes d’administration et de disposition.
  • L’acte de gestion ne peut, en tout état de cause, jamais être accompli par un seul indivisaire.
  • La qualification de l’opération de bornage est donc déterminante : seule l’appartenant à la catégorie des mesures conservatoires autoriserait un coindivisaire à agir seul.

L’enjeu se ramène ainsi à une alternative simple : si le bornage est un acte conservatoire, un seul indivisaire peut agir seul ; s’il est un acte d’administration, il requiert le concours d’une fraction majoritaire des droits indivis. C’est sur le terrain de cette qualification que la jurisprudence a successivement pris position.

Afin de mieux appréhender la position de la jurisprudence sur cette question, il convient s’arrêter sur son évolution.

• Premier temps
  • Dans un arrêt du 9 octobre 1996 la Cour de cassation a refusé à l’opération de bornage la qualification d’acte conservatoire, considérant qu’il s’agissait d’un acte de disposition à part entière.
  • Au soutien de sa décision elle a affirmé « qu’une mesure doit, pour présenter un caractère conservatoire, être nécessaire et urgente afin de soustraire le bien indivis à un péril imminent menaçant la conservation matérielle ou juridique de ce bien».
  • Elle en déduit que l’action en bornage exercée par le seul indivisaire « était irrecevable» ( 3^e civ. 9 oct. 1996, n°94-15.783).
  • Des auteurs ont critiqué cette solution retenue par la Cour de cassation au motif que le bornage a seulement vocation à fixer les limites du droit de propriété sans lui porter atteinte.

• Deuxième temps
  • Dans le droit fil de sa position adoptée 1996, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 9 juillet 2003, « qu’une action en bornage entre dans la catégorie des actes d’administration et de disposition» ( 3^e civ. 9 juill. 2003, n°01-15613l'arrêt▾).
  • Aussi, dans cette décision, la Cour de cassation n’admet toujours pas qu’un seul coindivisaire puisse agir en bornage d’un fonds indivis.
  • Rendue sous l’empire du droit antérieur à la loi du 23 juin 2006 qui a modifié les règles de l’indivision, elle impliquait que l’opération de bornage devait recueillir l’unanimité des coindivisaires pour être mise en œuvre.

• Troisième temps
  • La loi n°2006-728 du 23 juin 2006 a modifié en profondeur le régime de l’indivision.
  • Elle a notamment assoupli la règle de l’unanimité, très protectrice du droit de chaque indivisaire, qui était appliquée pour tous les actes d’administration et de disposition.
  • Cette règle conduisait cependant à une mauvaise gestion des biens ou à un recours fréquent au juge pour surmonter la paralysie.
  • Aussi le législateur a-t-il prévu que certains actes peuvent être accomplis à la majorité des deux tiers au nombre desquels figurent notamment les actes d’administration.
  • Dans la mesure où l’opération de bornage est qualifiée par le décret n°2008-1484 du 22 décembre 2008 d’acte d’administration elle suppose l’obtention, non pas d’un accord unanime des coindivisaire, mais d’une majorité qualifiée qui correspond aux deux tiers des droits indivis.
  • En application de la loi du 23 juin 2006, l’action en bornage ne peut donc pas être exercée par un seul indivisaire.

On mesure ici l’incidence du décret du 22 décembre 2008 : en rangeant le bornage parmi les actes d’administration, il fait basculer l’opération sous l’empire de la majorité des deux tiers des droits indivis prévue par l’article 815-3 du Code civil, et non plus sous celui de l’unanimité qui prévalait avant la réforme. La règle de décision s’en trouve assouplie, sans pour autant restituer au coindivisaire isolé le pouvoir d’agir seul.

• Quatrième temps
  • Dans un arrêt du 31 octobre 2012, la Cour de cassation a admis que le procès-verbal de bornage signé par une personne qui réunissait, à la fois la qualité de coindivisaire, et à la fois celle d’usufruitier, puisse être valable en l’absence de contestation des coindivisaires ( 3^e civ. 31 oct. 2012, n°11-24.602).
  • Ainsi, la troisième chambre civile valide une opération de bornage à laquelle tous les propriétaires n’avaient pas été associés.
  • D’aucuns justifient cette solution par l’existence d’un mandat tacite qui aurait été confié au signataire du procès-verbal, étant précisé que ce mandat se déduirait de l’absence de contestation des coindivisaires.
  • Peut-on déduire de cette décision que l’action en bornage peut être exercée par un seul indivisaire ? Probablement pas, ce qui est confirmé un arrêt rendu par la Cour de cassation 6 ans plus tard.

La portée de cet arrêt doit, du reste, être strictement circonscrite. Il ne consacre nullement le droit d’un coindivisaire d’agir seul ; il se borne à valider, a posteriori, un procès-verbal de bornage non contesté, en s’appuyant sur l’assentiment présumé des autres indivisaires. Autrement dit, c’est l’absence de contestation — et non un quelconque pouvoir d’initiative individuel — qui fonde la validité de l’opération. La distinction est capitale : la capacité d’agir en justice ne se confond pas avec la régularité d’un acte amiable accepté tacitement.

• Cinquième temps
  • Dans un arrêt du 12 avril 2018, la Cour de cassation a validé la décision d’une Cour d’appel qui avait jugé irrecevable une action en bornage exercé par un couple de coindivisaires au motif qu’ils « ne justifiaient pas du consentement d’indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis»
  • La troisième chambre précise que « leur action entrait dans la catégorie des actes prévus à l’article 815-3 du code civil», raison pour laquelle elle était irrecevable ( civ. 3 e, 12 avr. 2018, n°16-24.556l'arrêt▾)
  • Il ressort de cette disposition que, parce que l’action en bornage relève des actes d’administration, elle ne peut être exercée que par des coindivisaires qui représentent au moins les deux tiers des droits indivis.
  • Un seul coindivisaire n’a donc pas qualité à agir.

Au terme de cette évolution, l’état du droit positif peut être ramené à une proposition ferme : qualifiée d’acte d’administration, l’action en bornage d’un fonds indivis suppose le consentement d’indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis. Un coindivisaire isolé, ou plusieurs coindivisaires n’atteignant pas ce seuil, sont dépourvus de qualité à agir et s’exposent à voir leur action déclarée irrecevable.

iv) Le couple marié

Lorsque des époux sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, l’article 1421 du Code civil prévoit que « chacun des époux a le pouvoir d’administrer seul les biens communs et d’en disposer, sauf à répondre des fautes qu’il aurait commises dans sa gestion. Les actes accomplis sans fraude par un conjoint sont opposables à l’autre. »

Il ressort de cette disposition que les époux communs en biens ont a priori capacité à agir seuls en bornage, cette opération consistant en un acte de pure administration.

Ce principe de gestion concurrente joue, du reste, tant pour l’action engagée à titre actif que pour la défense à une action dirigée contre le bien commun. La Cour de cassation a jugé, en application de l’article 1421 du Code civil, que chacun des époux a, en sa qualité d’administrateur de la communauté, le pouvoir de défendre seul aux actions concernant les biens communs, de sorte que les décisions rendues à son encontre sont opposables à l’autre conjoint (Cass. 2^e civ. 2 déc. 2010, n°09-68.094l'arrêt▾). Transposée au bornage, cette solution autorise un époux à représenter seul la communauté dans une instance relative à la délimitation d’un fonds commun, le jugement de bornage étant opposable à son conjoint resté étranger à la procédure.

Reste qu’il convient de compter avec l’article 1424 du Code civil restreint cette capacité des époux à agir pour les actes qui visent à « aliéner ou grever de droits réels les immeubles ».

La conséquence en est que lorsque l’opération de bornage a pour effet d’affecter l’assiette de la propriété d’un bien commun, ils sont privés de la capacité à agir seul : l’accomplissement de l’acte requiert le consentement des deux époux.

La ligne de partage se dessine ainsi clairement : tant que le bornage demeure une simple opération de délimitation — acte d’administration soumis à la gestion concurrente de l’article 1421 —, chaque époux peut agir seul ; dès lors qu’il emporte aliénation ou abandon d’une fraction de l’immeuble commun — acte de disposition soumis à la cogestion de l’article 1424 —, le consentement des deux conjoints redevient indispensable, à peine de nullité de l’acte.

La Cour de cassation a statué en ce sens dans un arrêt du 4 mars 2009 où il était question d’une action engagée par un époux visant à obtenir la nullité du procès-verbal de bornage qui avait été signé, sans son consentement, par son seul conjoint (Cass. 3^e civ. 4 mars 2009, n°07-17991l'arrêt▾).

II) La mise en œuvre du bornage

Une fois acquis le droit au bornage et établie la capacité d’agir de celui qui l’invoque, encore faut-il mettre l’opération en œuvre. Celle-ci poursuit un double objet : déterminer la ligne séparative qui sépare les fonds contigus, d’une part ; en assurer la matérialisation et en régler les frais, d’autre part. La détermination de la limite peut emprunter deux voies — l’accord amiable des propriétaires ou l’intervention du juge en cas de désaccord —, qu’il convient d’examiner successivement.

A) La détermination de la ligne séparative

L’opération de bornage peut être conduite amiablement par les propriétaires des fonds concernés ou donner lieu à une action judiciaire en cas de mésentente.

1. 1) Le bornage conventionnel

Lorsque l’opération de bornage procède d’un accord entre propriétaires, elle se traduit par l’établissement d’un procès-verbal de bornage qui est dressé par un géomètre-expert et qui aura pour effet de fixer définitivement la ligne divisoire qui sépare les deux fonds contigus.

Le bornage conventionnel — encore appelé bornage amiable — constitue, en pratique, la voie privilégiée : moins coûteuse et plus rapide que l’action judiciaire, elle repose sur la commune volonté des propriétaires de fixer ensemble la limite de leurs héritages. Trois éléments en commandent le régime : le concours d’un homme de l’art, l’établissement d’un procès-verbal, et le caractère définitif de la ligne ainsi arrêtée.

a) Le rôle du géomètre-expert

L’opération de délimitation, parce qu’elle fixe les limites des biens fonciers, relève du monopole légal des géomètres-experts. La Cour de cassation rappelle, en ce sens, que seuls les géomètres-experts inscrits à leur ordre peuvent réaliser les études et travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers (Cass. 1^re civ. 29 juin 2022, n°20-18.136l'arrêt▾). La délimitation des propriétés ne saurait donc être confiée à un technicien quelconque : elle requiert l’intervention d’un professionnel réglementé, garant de la fiabilité de la mesure et de la sécurité juridique de l’opération.

Ce monopole connaît néanmoins des limites précises, car il ne s’étend qu’aux prestations ayant pour objet la délimitation des propriétés. Aussi la Cour de cassation a-t-elle jugé que le mesurage de la superficie de la partie privative d’un lot de copropriété, prestation purement topographique dépourvue d’objet délimitatif, n’entre pas dans la compétence exclusive des géomètres-experts (Cass. 3^e civ. 21 juin 2006, n°04-20.660l'arrêt▾).

Cette distinction n’est pas sans portée pratique : elle commande le périmètre du recours obligatoire à l’homme de l’art et, partant, la validité de l’opération comme la régularité de la facturation des prestations correspondantes.

b) L’établissement du procès-verbal de bornage

Le procès-verbal de bornage constitue l’acte qui consacre, au terme de l’opération amiable, l’accord des propriétaires riverains sur la ligne séparant leurs fonds. Sa validité — et, partant, sa force probante de titre définitif — est subordonnée à la réunion de trois exigences cumulatives : d’abord, l’intervention d’un géomètre-expert, seul professionnel habilité à fixer les limites foncières ; ensuite, l’observation rigoureuse du principe du contradictoire, qui garantit que tous les riverains ont consenti à la délimitation ; enfin, l’établissement formel du procès-verbal lui-même, support écrit destiné à recueillir les signatures et à pérenniser le bornage.

Plusieurs conditions doivent être réunies pour établir le procès-verbal de bornage :

i) L’intervention d’un géomètre-expert

• Le monopole du géomètre-expert
  • La loi n° 46-942 du 7 mai 1946 confère un monopole aux géomètres-experts qui sont seuls habilités à procéder aux opérations de bornage
  • L’article 1 de cette loi prévoit en ce sens que le géomètre-expert est un technicien exerçant une profession libérale qui, en son propre nom et sous sa responsabilité personnelle « réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière»
  • L’article 2 précise que seuls les géomètres-experts inscrits à l’ordre sont compétents pour réaliser les opérations de bornage amiable.
  • Ce monopole obéit à une logique de protection : la fixation des limites foncières emportant des conséquences directes sur l’assiette du droit de propriété, le législateur a entendu en réserver l’exécution à un professionnel inscrit, soumis à une déontologie et à une assurance de responsabilité civile. La règle a été récemment réaffirmée avec netteté par la Cour de cassation, qui juge que « seuls les géomètres-experts inscrits à leur ordre peuvent réaliser les études et travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers » (Cass. 1re civ., 29 juin 2022, n° 20-18.136l'arrêt▾).
  • La Cour de cassation a confirmé ce point dans un arrêt du 21 juin 2006 ( civ. 3^e 21 juin 2006, n°04-20.660).
  • Dans cette affaire, il s’agissait de savoir si un géomètre-expert pouvait sous-traiter la mesure de la superficie d’un appartement constituant un lot de copropriété à un géomètre topographe, non inscrit à l’ordre des géomètres-experts.
  • La troisième chambre civile rappelle tout d’abord, que « le géomètre expert ne peut prendre ni donner en sous-traitance la réalisation des études et des travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers, et pour lesquels, à ce titre, il lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière».
  • Elle affirme en ensuite que le mesurage de la superficie intérieure privative des appartements selon la loi “Carrez” pouvait parfaitement être sous-traité à un géomètre topographe dans la mesure où « la compétence exclusive des géomètres experts est limitée aux actes participant directement à la détermination des limites de propriété et que le mesurage de la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot copropriété mentionné à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est une prestation topographique sans incidence foncière, n’ayant pas pour objet la délimitation des propriétés».
  • L’enseignement est précieux : le monopole ne s’étend pas à toute prestation topographique, mais se circonscrit aux seuls actes qui participent directement à la détermination des limites de propriété. Le critère de qualification réside ainsi dans l’incidence foncière de l’opération — le bornage en a une, le simple mesurage de surface intérieure n’en a pas.

• La mission du géomètre-expert
  • La mission du géomètre-expert en matière de bornage qui consiste à accomplir trois sortes d’opérations :
    • Opérations d’instruction
      • Définir la mission
      • Vérifier le statut des propriétés concernées pour mettre en œuvre la procédure correspondante
      • Vérifier la recevabilité de l’action en bornage et la capacité du demandeur à engager l’action
      • Enregistrer le dossier dans le portail Géofoncier dès confirmation de la commande
      • Consulter le portail Géofoncier (édition du rapport de consultation)
      • Effectuer une recherche auprès des confrères
      • Identifier les parties
      • Rechercher les documents nécessaires (archives, titres, documents cadastraux, usages locaux…)
      • Recueillir et hiérarchiser les documents, déterminer les éléments de base : constatation de droits antérieurs, recherche des éléments de preuve ou de présomption (nature des lieux, marques de possession, usages locaux…)
      • Convoquer par écrit le demandeur et les voisins
    • Opérations techniques
      • Procéder à la recherche, à la reconnaissance et au contrôle des bornes ou repères existants
      • Effectuer un relevé préalable si nécessaire
      • Implanter et proposer une définition des limites
      • Recueillir l’accord des parties
      • Matérialiser les limites par des bornes ou repères en présence des parties
      • Effectuer le repérage de contrôle et le géoréférencement
      • Établir le plan régulier
    • Opérations de conservation
      • Rédiger le procès-verbal de bornage comprenant les trois parties indissociables (partie normalisée : désignations des parties, des parcelles, des titres, objet de l’opération ; partie non normalisée : expertise, définition des limites, partie graphique – plan de bornage)
      • Recueillir la signature des parties sur le procès-verbal de bornage
      • Rédiger le cas échéant le (ou les) procès-verbal de carence si tout ou partie du bornage n’a pas abouti
      • Adresser une copie conforme à toutes les parties signataires
      • Déposer le procès-verbal aux fins de publicité foncière à l’enregistrement et au cadastre (facultatif)
      • Enregistrer le procès-verbal incluant le plan de bornage dans le portail Géofoncier
      • Enregistrer le fichier du RFU dans le portail Géofoncier

• La responsabilité du géomètre-expert
  • Le géomètre expert engage sa responsabilité dans le cadre de l’exercice de sa mission.
  • Il est néanmoins tenu qu’à une obligation de moyen, ce qui implique que c’est aux propriétaires des fonds à borner qu’il revient de rapporter la preuve d’une faute ( 3^e civ., 5 oct. 1994, n°91-21.527l'arrêt▾).
  • La portée de cette qualification mérite d’être soulignée : parce que le géomètre n’est débiteur que d’une obligation de moyens, sa responsabilité n’est pas engagée du seul fait qu’une erreur de tracé serait ultérieurement révélée ; encore faut-il établir qu’il a manqué à la diligence et à la compétence que l’on est en droit d’attendre d’un professionnel avisé placé dans les mêmes circonstances. La charge de cette démonstration pèse sur le propriétaire qui se prétend lésé.
  • Surtout, le géomètre doit mettre en œuvre tous les moyens dont il dispose pour, d’une part, retrouver d’éventuelles archives de bornage et procéder au piquetage du terrain ce qui consiste à réaliser une opération d’arpentage, soit à situer concrètement les bâtiments, canalisations ou encore portails prévus dans le projet de construction.
  • Le piquetage général correspond aux relevés effectués en surface, tandis que le piquetage spécial se réfère aux mesures des objets enterrés comme les canalisations par exemple.

ii) L’observation du principe du contradictoire

L’opération de bornage amiable ne peut procéder que d’une démarche contradictoire. C’est au géomètre-expert qu’il appartient de veiller au principe du contradictoire.

Le respect de ce principe implique que tous les propriétaires concernés signent le procès-verbal de bornage.

Cette signature interviendra dans le cadre d’une réunion à laquelle seront convoquées les parties par le géomètre-expert, réunion qui se tiendra généralement sur les lieux où se sont déroulées les opérations de bornage.

Cette réunion n’est pas obligatoirement effectuée en présence simultanément de toutes les parties, il est possible d’organiser plusieurs rendez-vous en fonction des disponibilités des propriétaires sans remettre en cause le principe du contradictoire.

Cela permet d’expliquer et de clarifier l’objet et les effets du bornage à des parties parfois méfiantes, de se montrer plus à l’écoute de leurs interrogations et ainsi recueillir plus sereinement leur accord et signature.

Surtout, le procès-verbal devra précise que les parties ont été régulièrement convoquées et mentionner les éventuelles observations qui ont pu être formulées par les parties, étant précisé que sans l’accord de tous les propriétaires aucun bornage amiable ne peut être établi.

La méconnaissance de cette exigence n’est pas sans conséquence : un procès-verbal qui aurait été établi sans que l’un des propriétaires riverains ait été régulièrement appelé à l’opération ou y ait consenti ne saurait lui être opposé ni valoir titre définitif des limites à son égard. L’absence de contradiction prive ainsi le bornage amiable de la force probante qui en fait tout l’intérêt et laisse subsister, au profit du propriétaire évincé, la faculté de recourir au bornage judiciaire.

iii) Le procès-verbal de bornage

• La forme du procès-verbal de bornage
  • La loi n’assujettit le procès-verbal de bornage à aucune forme particulière
  • S’il est le plus souvent établi en autant d’exemplaires qu’il est de parties concernées par l’opération de bornage, il ne s’agit nullement d’une obligation
  • Ainsi, l’article 1375 qui pose l’exigence du double original en matière d’acte sous seing privé est inapplicable au procès-verbal de bornage ( 3^e civ., 18 mars 1974, n° 73-10208).
  • La justification de cette mise à l’écart tient à la nature de l’acte : la règle du double original (ou des originaux multiples) protège les parties à un contrat synallagmatique en garantissant à chacune la détention de la preuve de ses droits. Or le procès-verbal de bornage, dressé par un officier technique impartial et destiné à constater une situation matérielle objective — la ligne séparative —, ne se réduit pas à un tel contrat ; son authenticité procède de l’intervention du géomètre-expert et du respect du contradictoire, non du nombre d’exemplaires.
  • La seule exigence est que le procès-verbal soit dressé par un géomètre-expert, ce dans le respect du principe du contradictoire.

• Le contenu du procès-verbal de bornage
  • Selon les directives du Conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-experts du 5 mars 2002 valant règles de l’art en matière de bornage, le procès-verbal de bornage doit comprendre trois parties indissociables que sont
    • La partie normalisée: désignations des parties, des parcelles, des titres, objet de l’opération
    • La partie non normalisée: expertise, définition des limites
    • La partie graphique: plan de bornage
  • Ces trois composantes étant qualifiées d’indissociables, l’omission de l’une d’elles affecte la régularité formelle du procès-verbal. La partie normalisée identifie les sujets et l’objet de l’opération ; la partie non normalisée expose le raisonnement technique ayant conduit à retenir telle ligne plutôt que telle autre — c’est elle qui confère à l’acte sa valeur démonstrative ; la partie graphique, enfin, traduit la limite en un tracé matériel et géoréférencé, seul à même de rendre le bornage durablement opposable et reconstituable.

• La signature du procès-verbal de bornage
  • Le géomètre-expert doit impérativement recueillir la signature des parties sur le procès-verbal de bornage, étant précisé qu’il ne doit être assorti d’aucune contestation, ni réserve.
  • Dans le cas contraire, le procès-verbal ne pourra pas produire ses effets, soit valoir titre définitif établissant les limites du fonds.
  • La signature joue ici un rôle constitutif et non simplement probatoire : c’est par elle que se cristallise l’accord des riverains et que le bornage acquiert sa nature conventionnelle. Une signature donnée sous réserve, ou accompagnée de la moindre contestation sur le tracé, manifeste l’absence d’un consentement plein et entier ; le bornage amiable demeure alors inabouti.
  • Dans cette hypothèse, le géomètre-expert devra rédiger un procès-verbal de carence.

• Le procès-verbal de carence
  • Le procès-verbal de carence ne doit concerner que les limites qui n’ont pu faire l’objet d’un accord des parties.
  • Il conviendra de dresser un procès-verbal par constat de carence, ce qui impliquera de
    • Noter l’identité du requérant, l’identité de l’expert, l’identité des personnes présentes, la désignation des limites objet du bornage, les documents analysés, les éléments de preuve ou de présomption considérés
    • Préciser que les parties ont été régulièrement convoquées
    • Noter clairement le motif pour lequel le bornage de la limite considérée n’a pu être mené à bon terme
    • Noter les observations éventuelles des parties concernées
    • Préciser, sur le procès-verbal, que la limite dont il s’agit et figurée au plan annexé n’a aucune valeur juridique tant que les propriétaires riverains concernés n’ont pas notifié leur accord, ou tant (éventuellement) qu’une décision judiciaire n’a pas entériné la proposition de l’expert,
  • Le procès-verbal de carence ne consacre donc aucune limite : il dresse l’échec — total ou partiel — de la voie amiable et constitue, en pratique, le préalable au déclenchement du bornage judiciaire pour les seules limites demeurées litigieuses, les limites par ailleurs acceptées conservant, quant à elles, leur pleine valeur.

• Publicité du procès-verbal de bornage
  • En application de l’article 37 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, la publication du procès-verbal de bornage au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles est facultative.
  • La raison en est que cet acte ne produit aucun effet translatif de propriété, de sorte qu’il n’emporte aucune mutation ou constitution de droits réels immobiliers.
  • Le système de la publicité foncière ayant pour fonction d’assurer l’opposabilité aux tiers des mutations et constitutions de droits réels, il est logique qu’un acte purement déclaratif des limites — qui ne crée, ne transfère ni n’éteint aucun droit — échappe à toute obligation de publication.
  • Rien n’empêche toutefois les parties de déposer le procès-verbal aux fins de publicité foncière à l’enregistrement et au cadastre
  • Par ailleurs, pour être visible sur le site public du portail Géofoncier, il est nécessaire d’enregistrer le procès-verbal incluant le plan de bornage et le fichier décrivant le référentiel foncier unifié (RFU)

c) Les effets du procès-verbal de bornage

Le procès-verbal de bornage a ainsi pour effet de fixer définitivement la ligne divisoire qui sépare les fonds.

Dans un arrêt du 3 octobre 1972 la Cour de cassation a affirmé en ce sens que « le procès-verbal de bornage dressé par un géomètre et signé par toutes les parties, vaudra titre définitif tant pour les contenances des parcelles, que pour les limites qu’il leur assigne » (Cass. 3^e civ. 3 oct. 1972, n°71-11705l'arrêt▾).

Elle a encore jugé que le procès-verbal de bornage constitue « un titre définitif de l’étendue des immeubles respectifs qui s’imposait au juge et n’autorisait plus le recours à un bornage par voie de justice » (Cass. 3e civ., 26 nov. 1997, n° 95-17.644l'arrêt▾).

De ce caractère définitif découle une conséquence procédurale majeure : le bornage régulièrement réalisé épuise le droit au bornage et rend irrecevable toute nouvelle demande tendant aux mêmes fins. La Cour de cassation l’affirme sans ambiguïté, tout en réservant une exception circonscrite : la nouvelle action redevient recevable « à ce que la limite séparative soit redevenue incertaine du fait de la disparition de tout ou partie des bornes » (Cass. 3^e civ., 28 mars 2024, n° 22-16.473l'arrêt▾). La logique est cohérente : c’est l’incertitude de la limite qui ouvre l’action en bornage ; une fois la limite fixée et matérialisée, l’incertitude disparaît — et avec elle l’intérêt à agir —, sauf à ce que la disparition matérielle des bornes la fasse renaître.

Cette force probante n’est toutefois acquise qu’au procès-verbal effectivement signé par tous les riverains. Tant que la limite n’a pas été ainsi définitivement fixée d’un commun accord, l’action en bornage judiciaire demeure ouverte ; la Cour de cassation censure la décision qui déclare cette action irrecevable au seul vu de signatures apposées sur un procès-verbal, dès lors que la limite divisoire n’a pas été définitivement arrêtée (Cass. 3^e civ., 19 janv. 2011, n° 09-71.207l'arrêt▾).

Il en résulte que, une fois établi et signé par les parties, il ne peut plus être contesté et s’impose au juge dont les pouvoirs se limitent à vérifier la régularité des opérations de bornage (Cass. 3^e, 17 janv. 2012, n°10-28.046l'arrêt▾).

Aussi, le procès-verbal de bornage ne saurait, en aucune manière, constituer un acte translatif de propriété ainsi que le rappelle régulièrement la jurisprudence (V. en ce sens Cass. 3e civ., 27 avr. 2011, n°10-16.420l'arrêt▾).

La portée de ce principe se mesure jusque sur le terrain de l’empiétement : parce que le bornage a pour seul effet de fixer la limite des fonds contigus sans attribuer la propriété, le juge ne saurait se fonder sur lui pour constater un empiétement d’un fonds sur l’autre (Cass. 3^e civ., 10 juill. 2013, n° 12-19.416l'arrêt▾). La fixation de la ligne séparative et la détermination de l’assiette du droit de propriété relèvent ainsi de deux registres distincts qu’il importe de ne jamais confondre.

Dès lors, la signature du procès-verbal de bornage par une partie ne fait pas obstacle à ce qu’elle exerce ultérieurement une action en revendication, considérant que l’assiette de son droit de propriété s’étendait au-delà des bornes qui avaient été mises en place (Cass.3^e civ. 8 déc. 2004, n°03-17241l'arrêt▾)

À cet égard, dans un arrêt du 23 mai 2013, la Cour de cassation a précisé que « l’accord des parties sur la délimitation des fonds n’implique pas, à lui seul, leur accord sur la propriété des parcelles litigieuses » (Cass. 3^e civ. 23 mai 2013, n°12-13898l'arrêt▾).

Il ressort de cette décision que l’acceptation par un propriétaire de l’implantation des bornes et marques sur son fonds, ne signifie pas nécessairement qu’il a accepté la rectification des limites cadastrales et reconnu les limites ainsi déterminées.

2) Le bornage judiciaire

a) Nature

L’action en bornage est une action réelle immobilière en ce qu’elle ne peut avoir pour objet qu’un bien immobilier, et plus précisément un fonds de terre.

Plus précisément c’est action vise à fixer les limites de la propriété, quels que soient les faits de possession, ce qui la distingue, d’une part, des anciennes actions possessoires et, d’autre part, de l’action en revendication.

i) Sur la distinction entre l’action en bornage et l’ancienne action possessoire

Sous l’empire du droit antérieur, la protection de la possession était assurée par les actions possessoires dont était titulaire, en application de l’ancien article 2279 du Code civil, celui qui possédait utilement et le détendeur précaire de la chose.

Cette disposition prévoyait en ce sens que « les actions possessoires sont ouvertes dans les conditions prévues par le code de procédure civile à ceux qui possèdent ou détiennent paisiblement. »

Au nombre des actions possessoires figuraient :

• La complainte
• La dénonciation de nouvel œuvre
• L’action en réintégration

Tout d’abord, il peut être observé que la protection possessoire ne concernait que les immeubles, ce qui n’était pas sans restreindre son champ d’application.

Par ailleurs, les actions possessoires soulevaient des difficultés, notamment quant à leur distinction avec les actions pétitoires, soit les actions qui visent à établir, non pas la possession ou la détention d’un bien, mais le fond du droit de propriété.

En effet, il était toujours difficile d’exiger du juge qu’il ignore le fond du droit lorsqu’il est saisi au possessoire.

S’agissant de l’action en bornage, la jurisprudence a toujours affirmé avec constance qu’elle ne s’apparentait pas à une action possessoire, dans la mesure où elle visait, non pas à assurer la protection de la possession d’un fonds, mais à en fixer les limites.

Aussi, était-elle régulièrement qualifiée d’action pétitoire par la Cour de cassation (Cass. 2^e civ., 5 nov. 1965, n° 62-11.805), raison pour laquelle cette action était imprescriptible.

Cette qualification pétitoire emporte une conséquence essentielle qu’il convient d’expliciter : à la différence des actions possessoires, enserrées dans un bref délai, l’action en bornage est imprescriptible. Le droit au bornage n’étant qu’un attribut du droit de propriété — lui-même perpétuel —, il ne saurait s’éteindre par le non-usage : tant que les fonds demeurent contigus et que la limite n’a pas été définitivement fixée, le propriétaire conserve la faculté d’en réclamer la délimitation, fût-ce après de longues années d’inaction.

Désormais, la distinction entre les actions en bornage et les actions possessoires n’a plus lieu d’être ces dernières ayant été abolies par la loi n°2015-177 du 16 février 2015 relative à la modernisation et à la simplification du droit et des procédures dans les domaines de la justice et des affaires intérieures qui a abrogé l’ancien article 2279 du Code civil.

ii) Sur la distinction entre l’action en bornage et l’action en revendication

Parce que l’action en bornage se limite à la fixation des limites de la propriété, elle se distingue fondamentalement de l’action en revendication, qui porte sur la détermination de l’assiette du droit de propriété en lui-même.

Il en résulte que le juge du bornage ne peut connaître des contestations s’élevant entre les parties sur la propriété des parcelles dont la délimitation est demandée.

Ce principe a été rappelé par un arrêt du 16 janvier 2002 qui a approuvé une cour d’appel qui, ayant relevé qu’il existait une incertitude sur la qualité de propriétaire de la parcelle contiguë des deux personnes assignées en bornage, en avait déduit qu’il n’appartenait pas au tribunal d’instance, saisi d’une action en bornage, de trancher une question qui touche au fond du droit. (Cass. 3e civ., 16 janv. 2002, n° 00-12163l'arrêt▾)

La distinction entre l’action en bornage et l’action en revendication n’est pas dénuée d’enjeu, dans la mesure où les deux actions sont assujetties à des régimes juridiques différents.

Les différences entre les deux actions tiennent essentiellement à deux choses :

• La preuve
  • Tandis que dans l’action en bornage, il appartient à chaque partie de rapporter la preuve de leur droit, dans l’action en revendication la charge de la preuve pèse sur le seul demandeur.
  • Par ailleurs, dans le cadre de l’action en bornage, les parties ne sont pas tenues de rapporter la preuve de leur droit de propriété sur le fonds alors que pour l’action en revendication il appartient au demandeur d’établir l’existence de son droit
  • Cette asymétrie probatoire s’explique par l’objet respectif des deux actions : le bornage suppose seulement que chacun établisse la contiguïté et sa qualité de propriétaire riverain, sans avoir à démontrer l’étendue exacte de son droit, que l’opération a précisément pour but de fixer ; la revendication, qui tend à faire reconnaître le droit lui-même, en fait peser la preuve, dans toute son étendue, sur celui qui l’invoque.

• La compétence
  • Sous l’empire du droit antérieur à la réforme de la procédure civile introduite par le décret du 11 décembre 2019, c’est le seul Tribunal d’instance qui connaissait des actions en bornage, tandis que le Tribunal de compétence avait une compétence exclusive pour les actions en revendication.
  • Désormais, les deux juridictions ont fusionné pour donner naissance au Tribunal judiciaire qui connaît donc des deux actions.
  • Est-ce à dire qu’il n’y a plus lieu de distinguer les deux actions s’agissant de la procédure applicable ?
  • À l’analyse, une différence procédurale subsiste entre l’action en bornage et l’action en revendication
    • S’agissant de l’action en bornage
      • Tout d’abord, l’action en bornage relève de la compétence de la chambre de proximité rattachée au Tribunal judiciaire
      • Ensuite, cette action relève de la compétence spéciale du Tribunal judiciaire, ce qui implique que le juge statuera toujours en premier ressort quel que soit le montant de la demande ( R. 211-3-4 COJ).
      • Enfin, en matière de bornage la représentation par avocat est toujours facultative ( 761, 2°)
    • S’agissant de l’action en revendication
      • Tout d’abord, l’action en revendication relève toujours de la formation ordinaire du Tribunal de judiciaire et non de la chambre de proximité
      • Ensuite, cette action relève de la compétence exclusive du Tribunal judiciaire, de sorte qu’il statuera en premier ressort pour les demandes dont le montant est supérieur à 5.000 euros et en dernier ressort pour les demandes inférieures à ce montant ( R. 211-3-26 COJ).
      • Enfin, en matière de revendication, la représentation par avocat est toujours obligatoire quel que soit le montant de la demande ( 761, 3° CPC).

Au total, il apparaît que l’action en bornage se distingue en de nombreux points de l’action en revendication, à commencer par son objet qui se limite à fixer les limites de la propriété.

b) Compétence

i) Sur la compétence matérielle

Sous l’empire du droit antérieur, l’action en bornage relevait de la compétence exclusive du Tribunal d’instance.

Désormais, cette action relève de la compétence du Tribunal judiciaire. Plus précisément, c’est la chambre de proximité qui lui est rattachée qui a vocation à connaître des affaires relatives au bornage (art. L. 212-8 COJ).

Pour mémoire, la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice a opéré une réorganisation des juridictions relevant de l’ordre judiciaire, laquelle s’est notamment traduite par la fusion des Tribunaux de grande instance et des Tribunaux d’instance.

De cette fusion est né le Tribunal judiciaire, dont la création répond à la nécessité de simplifier l’organisation de la première instance pour le justiciable qui ne connaîtra désormais plus qu’une seule juridiction, avec une seule procédure de saisine.

La disparition des tribunaux d’instance, comme juridictions autonomes, ne s’est toutefois pas accompagnée d’une suppression des sites qui ne se situaient pas dans la même ville que le Tribunal de grande instance. Le maillage des lieux de justice est conservé.

En effet, les tribunaux d’instance deviennent des chambres détachées du Tribunal judiciaire, l’objectif recherché par le législateur étant d’assurer une justice de proximité pour les contentieux du quotidien.

À l’examen, la compétence matérielle des chambres de proximité a été fixée, en application de l’article L. 212-8 du Code de l’organisation judiciaire, par le décret n° 2019-914 du 30 août 2019 selon les tableaux IV-II et IV-III qui figurent en annexe du Code :

• Tableau IV-II : Compétences communes à toutes les chambres de proximité
• Tableau IV-III : Compétences spécifiques à certaines chambres de proximité

L’action en bornage est visée par le premier tableau, raison pour laquelle elle relève de la compétence des chambres de proximité.

Encore convient-il de préciser l’étendue exacte des pouvoirs reconnus au juge du bornage ainsi désigné. Si l’action en bornage est, par essence, une action possessoire au sens large — en ce qu’elle tend seulement à fixer la ligne séparative et non à trancher la propriété du sol —, le juge saisi n’en demeure pas moins investi du pouvoir de connaître, à titre incident, des questions pétitoires dont dépend la solution du litige. Autrement dit, l’examen d’une question de nature immobilière constitue, le cas échéant, le préalable nécessaire à la détermination de la limite.

La Cour de cassation l’a clairement affirmé : en vertu des dispositions du Code de l’organisation judiciaire, le juge du bornage a le pouvoir de statuer sur toute exception ou tout moyen de défense impliquant l’examen d’une question de nature immobilière pétitoire ; il ne saurait, dès lors, exciper de son incompétence pour s’abstenir de trancher la difficulté qui commande la délimitation (Cass. 3^e civ. 8 déc. 2010, n° 09-17.005l'arrêt▾). Tel sera le cas, par exemple, lorsque la fixation de la ligne divisoire suppose au préalable de déterminer le statut juridique d’un chemin litigieux séparant les deux fonds.

Cette extension du pouvoir du juge demeure toutefois bornée par une limite tenant à la nature des fonds en cause. L’action en bornage, fondée sur l’article 646 du Code civil, suppose en effet la contiguïté de deux fonds relevant de la propriété privée ; aussi le juge judiciaire est-il radicalement incompétent lorsque la délimitation oppose un fonds privé au domaine public. En ce dernier cas, l’opération relève de la compétence exclusive de l’administration, qui y procède unilatéralement selon les règles du droit public. C’est la raison pour laquelle le juge saisi d’une demande en bornage doit, au besoin d’office, rechercher si l’une des parcelles concernées n’appartient pas au domaine public communal (Cass. 1^re civ. 18 févr. 1992, n° 90-19.753l'arrêt▾), étant précisé que seule une décision de classement d’un chemin rural comme voie communale est de nature à l’intégrer dans le domaine public de la commune (Cass. 3^e civ. 19 déc. 2001, n° 99-21.117l'arrêt▾). En revanche, dès lors que le fonds voisin relève du domaine privé d’une personne publique, l’action en bornage de droit commun retrouve son empire.

ii) Sur la compétence territoriale

L’article 44 du Code de procédure civile dispose que « en matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. »

L’action en bornage étant une action immobilière cette disposition s’applique. À cet égard, l’article R. 211-15 du COJ précise que, spécifiquement pour l’action en bornage, « la demande est portée devant le tribunal dans le ressort duquel sont situés les biens. »

Cette règle de compétence territoriale présente un caractère impératif : le justiciable ne saurait y déroger par convention. La référence au lieu de situation de l’immeuble — forum rei sitae — se justifie aisément : c’est devant la juridiction du ressort où sont implantés les fonds que les vérifications matérielles, les transports sur les lieux et les opérations d’expertise pourront être ordonnés et exécutés avec le plus de commodité. Lorsque la ligne divisoire à fixer chevauche le ressort de plusieurs juridictions — hypothèse rare mais concevable —, le demandeur conserve néanmoins une option, l’une quelconque des juridictions du lieu de situation pouvant être valablement saisie.

c) Procédure

La procédure applicable en matière de bornage est régie aux articles 817 et suivants du Code de procédure civile, soit la procédure orale.

Il en résulte que la représentation n’est pas obligatoire. Les parties peuvent se défendre elles-mêmes ou se faire représenter par l’une des personnes visées à l’article 762 du CPC.

Surtout, dans le cadre de la procédure orale devant le Tribunal judiciaire, le demandeur dispose d’une option procédurale :

• Soit il choisit de provoquer une tentative préalable de conciliation
• Soit il choisit d’assigner aux fins de jugement

Ce caractère oral et déformalisé de la procédure s’explique par la nature même du contentieux : le bornage met fréquemment aux prises des voisins dont le différend, avant d’être juridique, est topographique. Aussi le législateur a-t-il entendu privilégier une voie souple et accessible, propre à favoriser le règlement amiable de litiges de proximité.

À cet égard, il pourra être sollicité auprès du juge la désignation d’un expert aux fins de l’éclairer sur l’emplacement de la ligne divisoire. La détermination matérielle de cette ligne suppose en effet des compétences topographiques spécifiques que le juge ne possède pas par lui-même. Or, il importe de souligner que les travaux qui ont pour objet de fixer les limites des biens fonciers ne peuvent être confiés à n’importe quel technicien : seuls les géomètres-experts inscrits à leur ordre peuvent réaliser les études et travaux topographiques fixant ces limites (Cass. 1^re civ. 29 juin 2022, n° 20-18.136l'arrêt▾). La désignation d’un géomètre-expert constitue ainsi la voie naturelle de l’expertise en matière de bornage.

Cette compétence exclusive doit néanmoins être strictement circonscrite à son objet. Elle ne s’étend qu’aux opérations qui ont effectivement pour finalité la délimitation des propriétés. Aussi la Cour de cassation a-t-elle jugé que le mesurage de la superficie de la partie privative d’un lot de copropriété, en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui n’est qu’une prestation topographique dépourvue d’objet délimitatif, ne relève pas de la compétence exclusive des géomètres-experts (Cass. 3^e civ. 21 juin 2006, n° 04-20.660l'arrêt▾). La ligne de partage est donc claire : dès que l’opération touche à la fixation des limites foncières, le monopole du géomètre-expert s’impose ; lorsqu’elle s’en tient au seul calcul d’une surface, il s’efface.

Les parties sont également en droit de produire un rapport d’expertise établi en dehors du cadre judiciaire, dès lors qu’il est valablement communiqué à la partie adverse au cours de l’instance (Cass. 3^e civ. 14 sept. 2006, n°05-14333).

Enfin, l’action en bornage est, conformément à l’article 646 du Code civil, imprescriptible. Cette imprescriptibilité se déduit du caractère perpétuel du droit de propriété dont le bornage n’est qu’un attribut : tant que les fonds demeurent contigus et privés, le droit d’en faire fixer les limites subsiste, insusceptible de s’éteindre par le non-usage.

d) La preuve

i) Charge de la preuve

À la différence de l’action en revendication qui exige que la preuve soit rapportée par le demandeur, dans le cadre de l’action en bornage il appartient à chaque partie de rapporter la preuve de son droit.

Cette singularité probatoire tient à la nature mixte de l’action en bornage. Là où la revendication oppose un demandeur, qui prétend à la propriété, à un défendeur qui n’a qu’à se maintenir en possession — d’où la maxime actori incumbit probatio et la position privilégiée du possessor —, l’action en bornage place les deux propriétaires sur un strict pied d’égalité. Aucun d’eux n’a à établir la propriété du fonds, qui n’est pas en cause ; chacun doit seulement convaincre le juge de l’emplacement de la limite qu’il revendique. Le contentieux du bornage n’est donc pas régi par la logique du fardeau unilatéral, mais par une véritable concurrence des preuves, le juge retenant la délimitation la mieux étayée.

ii) Mode de preuve

En matière de bornage la preuve est libre, de sorte que les parties peuvent établir l’emplacement de la ligne divisoire par tout moyen.

Dans un ancien arrêt du 12 juin 1865, la Cour de cassation avait affirmé que la tâche qui échoit au juge est « de rechercher la limite devenue incertaine de deux propriétés à borner en interrogeant les titres des parties, en les interprétant pour en faire ou pour en refuser l’application aux lieux litigieux ; il doit également tenir compte de la possession actuelle et des traces des anciennes délimitations, consulter les papiers terriers, les livres d’arpentement, le cadastre et tous les documents anciens et nouveaux qui peuvent l’éclairer sur la décision qu’il est appelé à prendre » (Cass. civ., 12 juin 1865).

Afin d’emporter la conviction du juge quant à l’emplacement de la ligne divisoire, les parties pourront rapporter la preuve de leur droit en produisant les éléments suivants :

• Un titre
  • L’un des éléments susceptibles d’être le plus probant c’est le titre de propriété, car très souvent il renseigne sur la contenance du fonds et sa configuration
  • Parfois même est annexé au titre de propriété un plan du terrain ce qui facilite la recherche d’emplacement de la ligne divisoire.
  • L’examen du titre est toutefois soumis à l’appréciation souveraine du juge, y compris lorsque le titre produit est commun aux parties.
  • Dans un arrêt du 3 janvier 1963 la Cour de cassation a affirmé en ce sens que le juge du bornage apprécie souverainement la valeur probante des titres et autres éléments de décision soumis à son examen. Il lui est loisible d’écarter un titre commun aux parties, s’il ne l’estime pas déterminant, et de retenir des actes émanant des auteurs de l’une d’elles ( 3^e civ. 3 janv. 1963).
  • Il a, en outre, été admis que le juge pouvait écarter un titre à la faveur d’un rapport d’expertise contradictoire ( 3^e civ. 26 févr. 1970)
  • Il importe de préciser que, le titre n’ayant pas vocation à trancher la propriété mais seulement à éclairer la limite, sa portée demeure relative : un titre, même régulier, ne lie jamais le juge du bornage, qui en pèse librement la force probante au regard des autres éléments versés au débat.

• Le cadastre
  • Afin de démontrer l’emplacement de la ligne divisoire les parties sont autorisés à produire les documents cadastraux, bien que ceux-ci ne soient qu’un instrument fiscal ( 3^e civ., 13 sept. 2011, n° 10-21883l'arrêt▾)
  • Aussi, ces documents ne peuvent constituer que de simples présomptions qui peuvent être combattues par des éléments plus probants (V. en ce sens 3^e civ. 7 nov. 1972).
  • La raison en est que le cadastre a été établi à des fins de recouvrement de l’impôt foncier, et non de délimitation juridique des héritages : son tracé reflète une réalité fiscale approximative, dépourvue de valeur translative ou déclarative de propriété.

• La possession
  • Afin de déterminer l’emplacement de la ligne séparative, il est également admis que les parties rapportent la preuve de la possession des lieux.
  • Cette preuve sera rapportée par le recueil de dépositions de témoins qui, là encore, seront appréciées souverainement par le juge
  • La possession est un indice d’autant plus précieux qu’elle révèle, par les actes matériels d’occupation accomplis de longue date — culture, clôture, entretien —, la limite que les propriétaires successifs ont eux-mêmes tenue pour acquise.

• Configuration des lieux
  • Des présomptions peuvent être tirées de la configuration des lieux, notamment lorsqu’est établie la présence de murets, de fossés, de chemins, de pierres, d’arbres etc..
  • Tous les éléments naturels qui jalonnent les fonds sont autant d’éléments permettant de déterminer l’emplacement de la ligne divisoire.
  • Ainsi a-t-il été jugé qu’un chemin d’exploitation séparant deux propriétés en crée la contiguïté, de sorte qu’en cas de suppression de ce chemin, son axe médian constitue la ligne divisoire des deux fonds (Cass. 3^e civ. 20 juin 1972, n° 71-11.295l'arrêt▾) — illustration de ce que la configuration matérielle des lieux peut, à elle seule, commander le tracé de la limite.

Au bilan, le juge dispose d’une grande liberté quant à l’appréciation des éléments de preuve produits par les parties.

Dans un arrêt du 28 novembre 1972, la Cour de cassation a résumé la teneur de ce pouvoir d’appréciation considérable reconnu au juge en validant la décision rendue par une Cour d’appel qui ne s’était appuyé, pour rendre sa décision, que sur un seul des éléments versés au débat.

Au soutien de sa décision elle a affirmé que « « en constatant que ni les titres des parties, ni les attestations produites, ni les indices invoques en faveur d’une trace abc n’étaient, pris en eux-mêmes, aucunement significatifs, les juges du second degré ont apprécié souverainement la portée des éléments de preuve qui leur étaient soumis ainsi que la valeur probante des faits allègués comme présomptions » (Cass. 3^e civ. 28 nov. 1972, n°71-12044l'arrêt▾).

Le plus souvent néanmoins le juge fondera sa décision sur une expertise établie par un expert et plus précisément par un géomètre qui aura été désigné à la demande des parties et qui aura procédé à la détermination de la ligne séparative de manière indépendance et en observant le principe du contradictoire.

B) L’implantation des bornes

1) Opération d’implantation des bornes

L’opération de bornage consiste toujours en l’accomplissement de deux étapes :

• La détermination de la ligne divisoire
• L’implantation de bornes

Cette seconde étape vise à matérialiser la délimitation des propriétés bornées qu’il y ait ou non arpentage.

La distinction de ces deux temps n’est pas de pure forme : elle commande la perfection même de l’opération. La détermination de la ligne divisoire relève de l’intellect — elle fixe juridiquement où passe la limite ; l’implantation des bornes relève de la matière — elle inscrit cette limite dans le sol. Tant que la seconde opération n’est pas accomplie, le bornage demeure inachevé, fût-il intellectuellement arrêté.

Ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 19 janvier 2011, la régularité de l’opération de bornage est subordonnée à l’implantation de borne (Cass. 3^e civ. 19 janv. 2011, n°09-71.207l'arrêt▾)

À défaut, le bornage ne produira pas ses effets et pourra être remis en cause par le propriétaire d’un des fonds concernés.

Pour la troisième chambre civile « une demande en bornage judiciaire n’est irrecevable que si la limite divisoire fixée entre les fonds a été matérialisée par des bornes ».

S’agissant de l’implantation proprement dite de bornes, il n’est pas nécessaire de procéder, au préalable, à un arpentage, soit à réaliser une mesure de la contenance du fonds.

Cette implantation peut être réalisée sur la base d’éléments résultant d’un rapport d’expertise produit, par exemple, dans le cadre de l’instance (Cass. 3^e civ. 5 oct. 1994, n°92-10.827l'arrêt▾).

Quant à la matérialité des bornes, elles peuvent être naturelles (cours d’eau, fossé, rocher, arbres etc.) ou artificielles (piquets, marques gravées sur un rocher, termes etc.)

Les bornes sont positionnées à chaque extrémité de la ligne séparative et peuvent être intercalées à intervalle régulier. Ces bornes intermédiaires sont dites courantes car elles suivent la ligne divisoire.

2) Frais de bornage

L’article 646 du Code civil dispose que « le bornage se fait à frais communs. » Cette règle a vocation à s’appliquer, tant en matière de bornage amiable, qu’en matière de bornage judiciaire.

Les frais de bornage comportent les frais de tracé de la ligne divisoire et les frais de mesurage et d’arpentage.

Le fondement de ce partage tient à la logique même de l’opération : le bornage profite identiquement aux deux propriétaires, puisqu’il fixe une limite qui leur est commune et lève, à l’avantage de l’un comme de l’autre, l’incertitude qui pesait sur l’assiette de leurs fonds. Il est dès lors équitable que la charge financière de l’opération soit, par principe, répartie par moitié.

Lorsque le bornage est amiable, la question des frais sera réglée dans le procès-verbal de bornage. Rien n’interdit donc les parties de prévoir une répartition des frais proportionnels à la contenance de leurs fonds respectifs.

Faute de précision dans l’acte, c’est la règle du partage des frais qu’il y aura lieu d’appliquer (Cass. 3^e civ., 16 juin 1976, n° 75-11167l'arrêt▾)

Lorsque le bornage est judiciaire, il convient de distinguer les frais de bornage des frais d’instance. Seuls les premiers ont vocation à être partagés, les seconds étant susceptibles d’être mis par le juge à la charge de la partie succombante.

Dans un arrêt du 16 juin 1976, la Cour de cassation a affirmé en ce sens que « si, aux termes de l’article 646 du Code civil, le bornage se fait à frais communs lorsque les parties sont d’accord, il en est autrement en cas de contestation de l’une d’elles ; cette dernière, si elle échoue dans ses réclamations, doit supporter tout ou partie des dépens occasionnés par le débat ainsi provoqué » (Cass. 3^e civ., 16 juin 1976, n° 75-11167l'arrêt▾).

Cette distinction des frais de bornage et des dépens d’instance a fait l’objet d’importantes précisions. La Cour de cassation a en effet jugé que, lorsque la mission confiée à l’expert désigné comprend le bornage des parcelles selon la limite séparative retenue par le juge, les frais d’achat et d’implantation des bornes relèvent des dépens au sens de l’article 695 du Code de procédure civile (Cass. 3^e civ. 27 mars 2025, n° 23-13.760l'arrêt▾). La conséquence en est notable : intégrés aux dépens, ces frais d’implantation matérielle obéissent au régime de l’article 696 du même Code et peuvent donc, comme tels, être mis à la charge de la partie qui succombe, et non plus seulement partagés par moitié au titre de l’article 646 du Code civil. La ligne de partage se précise ainsi : la règle du partage à frais communs gouverne le coût intrinsèque de l’opération de délimitation, cependant que les frais générés par le débat judiciaire — en ce compris l’achat et la pose des bornes ordonnées en justice — suivent le sort des dépens.