La servitude est une charge imposée à un fonds, dit servant, pour l’usage et l’utilité d’un fonds appartenant à un autre propriétaire, dit dominant. Encore faut-il, pour en mesurer le régime, savoir d’où elle procède : toutes les servitudes ne naissent pas de la même source, et c’est précisément cette source qui en commande l’étendue, les limites et la possibilité même de s’éteindre. Une charge qui dérive de la configuration des lieux ne se traite pas comme une charge volontairement consentie par les propriétaires, et celle qu’impose la loi obéit à d’autres ressorts encore que celle qu’établit le juge.
L’article 639 du Code civil pose les fondations de cette typologie en distinguant les servitudes selon leur mode de constitution — celles qui dérivent de la situation naturelle des lieux, celles que la loi établit, et celles qui résultent du fait de l’homme. À cette tripartition légale s’est ajoutée, par l’effet d’une intervention réglementaire postérieure au Code, une quatrième catégorie : les servitudes établies par le juge. Distinguer ces quatre familles n’est pas un exercice purement académique : c’est l’opération préalable indispensable à toute analyse d’une charge foncière, car la qualification retenue détermine le texte applicable et, partant, l’issue du litige de voisinage.
Charge réelle imposée à un fonds (le fonds servant) au profit d’un autre fonds (le fonds dominant) appartenant à un propriétaire distinct. Elle s’attache aux fonds, et non aux personnes : servitus in faciendo consistere nequit — la servitude ne peut consister à imposer au propriétaire du fonds servant une obligation de faire, mais seulement de souffrir ou de ne pas faire.
I. Les servitudes qui dérivent de la situation naturelle des lieux
Ces servitudes se justifient par la configuration des fonds, qui les rend nécessaires. Elles n’ont besoin ni d’une convention ni d’un texte spécial qui les institue : elles s’imposent d’elles-mêmes, par la seule force des choses. Elles intéressent principalement l’écoulement des eaux ainsi que le bornage et la clôture des fonds.
A. L’écoulement des eaux
L’article 640 du Code civil consacre la servitude la plus emblématique de cette catégorie.
« Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. »
Cette servitude d’écoulement des eaux emporte deux conséquences symétriques :
- D’une part, le propriétaire du fonds inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement ;
- D’autre part, le propriétaire du fonds supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur.
Autre servitude relative à l’écoulement des eaux, l’article 644 régit l’usage des eaux courantes.
« Celui dont la propriété borde une eau courante, autre que celle qui est déclarée dépendance du domaine public par l’article 538 au titre ” De la distinction des biens “, peut s’en servir à son passage pour l’irrigation de ses propriétés.
Celui dont cette eau traverse l’héritage peut même en user dans l’intervalle qu’elle y parcourt, mais à la charge de la rendre, à la sortie de ses fonds, à son cours ordinaire. »
Un fonds situé à flanc de coteau reçoit, après chaque pluie, les eaux qui ruissellent du terrain surplombant. Le propriétaire du fonds inférieur ne peut élever un muret destiné à refouler ces eaux vers le haut : il doit les recevoir. À l’inverse, si le propriétaire du fonds supérieur draine son terrain de manière à concentrer artificiellement le ruissellement en un point unique, il aggrave la charge et engage sa responsabilité — la servitude ne couvre que l’écoulement naturel, « sans que la main de l’homme y ait contribué ».
B. Le bornage et la clôture des fonds
Au nombre des servitudes naturelles figurent encore celles qui intéressent le bornage et la clôture des héritages.
- Sur le bornage — L’article 647 du Code civil prévoit que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. »
- Sur la clôture — L’article 647 prévoit que tout propriétaire peut clore son héritage, sauf à ce que l’installation de cette clôture empêche le propriétaire d’un fonds enclavé d’y accéder dans les conditions fixées à l’article 682.
II. Les servitudes établies par la loi
Les servitudes établies par la loi sont envisagées aux articles 649 et suivants du Code civil.
L’article 649 les introduit en disposant que « les servitudes établies par la loi ont pour objet l’utilité publique ou communale, ou l’utilité des particuliers. »
Surtout, ainsi que l’indique l’article 651, la singularité des servitudes légales est que « la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention. » C’est là le trait distinctif de cette catégorie : la charge naît de la seule volonté du législateur, sans qu’un accord des propriétaires soit requis.
Au nombre de ces servitudes légales figurent celles qui intéressent :
- La mitoyenneté ;
- La distance et les ouvrages intermédiaires requis pour certaines constructions ;
- Les vues sur la propriété de son voisin ;
- L’égout des toits.
Les servitudes légales sont ainsi diverses et variées, chacune répondant à un impératif propre de bon voisinage ou d’utilité collective.
III. Les servitudes établies par le fait de l’homme
L’article 686 du Code civil consacre la liberté des propriétaires de créer eux-mêmes des charges sur leurs fonds.
« Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. »
Il ressort de cette disposition que la constitution d’une servitude ne procède pas nécessairement de la loi : elle peut résulter de la volonté des propriétaires de fonds, pourvu que la charge soit imposée non pas à une personne, mais à un fonds par un autre fonds. C’est l’expression même du caractère réel de la servitude — elle suit le fonds et non son titulaire.
À l’examen, les servitudes du fait de l’homme peuvent être établies de plusieurs manières différentes :
- Soit par convention ;
- Soit par testament ;
- Soit par le jeu de la prescription acquisitive ;
- Soit par « destination du père de famille ».
Mode de constitution propre aux servitudes du fait de l’homme : lorsqu’un propriétaire unique a aménagé entre deux parties de son fonds un état de fait qui constituerait une servitude si ces parties appartenaient à des propriétaires distincts, la division ultérieure du fonds fait naître la servitude de plein droit, l’aménagement valant titre.
IV. Les servitudes établies par le juge
À la tripartition de l’article 639 s’est ajoutée une quatrième catégorie, postérieure au Code civil : les servitudes issues du décret du 4 décembre 1958 relatif à la création de « servitudes de cours communes ».
Les règles qui encadrent la création de ces servitudes ont été codifiées aux articles 471-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
« Lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites “de cours communes”, peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret. »
Les servitudes de cour commune ont donc pour finalité de maintenir une certaine distance entre les constructions. Plus précisément, il s’agit d’interdire aux propriétaires de fonds voisins de construire au-delà d’une certaine hauteur.
Si, dès lors, le propriétaire du fonds grevé venait à édifier un bâtiment ou une construction d’une hauteur supérieure à celle imposée, cette construction serait irrégulière et sa démolition pourrait être exigée. Le trait remarquable de cette catégorie tient à sa source : faute d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, c’est le juge — et non la loi, la nature des lieux ou la convention — qui établit la charge, ce qui en fait une figure singulière au sein de la classification des servitudes.
Un promoteur sollicite un permis de construire pour un immeuble dont l’implantation, au regard des règles d’urbanisme locales, suppose qu’aucune construction de plus de six mètres ne s’élève sur le terrain mitoyen. Le voisin refuse de consentir amiablement à une telle limitation. Le juge peut alors, à la demande du constructeur, imposer sur ce terrain voisin une servitude de cour commune interdisant d’y bâtir au-delà de cette hauteur : la charge est ici purement judiciaire, créée par la décision qui supplée à l’absence d’accord.
