Classification des servitudes

La servitude se définit comme une charge réelle, perpétuelle de sa nature, qui grève un fonds — dit servant — au profit d’un autre fonds — dit dominant — appartenant à un propriétaire distinct. Loin de constituer une catégorie homogène, les servitudes se déclinent en une multiplicité de figures dont la physionomie varie considérablement selon l’angle d’observation retenu. Aussi convient-il, avant d’en étudier le régime, d’en dresser la classification.

À cet égard, les servitudes peuvent être classées selon plusieurs critères qui tiennent :

• À leur mode de constitution
• À leur mode d’exercice
• À leur finalité

Ces critères ne s’excluent nullement les uns les autres : une même servitude se laisse appréhender simultanément sous chacun de ces rapports. Ainsi une servitude de passage est-elle, tout à la fois, une servitude établie par le fait de l’homme (mode de constitution), une servitude discontinue et apparente ou non (mode d’exercice) et une servitude d’utilité privée (finalité). C’est dire que la classification des servitudes procède moins d’un cloisonnement étanche que d’une combinaison de qualifications dont chacune emporte ses conséquences propres.

I) Les servitudes selon leur mode de constitution

L’article 639 du Code civil distingue trois modes de constitution des servitudes : elle dérive, énonce le texte, soit de la situation naturelle des lieux, soit des obligations imposées par la loi, soit des conventions entre les propriétaires. À cette trilogie classique s’ajoute, par l’effet d’une législation postérieure au Code civil, une quatrième source : la décision du juge.

A) Les servitudes qui dérivent de la situation naturelle des lieux

Ces servitudes se justifient par la configuration des fonds qui les rend nécessaires. Elles ne procèdent ni de la volonté des propriétaires, ni d’une prescription légale spéciale, mais de la seule topographie des lieux, à laquelle le droit se borne à donner effet. Elles intéressent l’écoulement des eaux ainsi que le bornage et la clôture des fonds.

• L’écoulement des eaux
  • L’article 640 du Code civil dispose en ce sens que « les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. »
  • Cette servitude d’écoulement des eaux emporte deux conséquences :
    • D’une part, le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.
    • D’autre part, le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur.
  • L’élément cardinal de la qualification réside dans le caractère naturel de l’écoulement : la charge ne pèse sur le fonds inférieur que pour autant que les eaux y parviennent par le seul jeu de la pente, sans que l’industrie humaine y ait contribué. Dès lors que l’écoulement procède d’un aménagement — drains, canalisations, ouvrages de collecte —, l’on quitte le terrain de la servitude naturelle pour celui des servitudes du fait de l’homme, ce dont la distinction emportera, on le verra, d’importantes conséquences quant à la prescription.
  • Autre servitude relative à l’écoulement des eaux, l’article 644 prévoit que « celui dont la propriété borde une eau courante, autre que celle qui est déclarée dépendance du domaine public par l’article 538 au titre ” De la distinction des biens “ peut s’en servir à son passage pour l’irrigation de ses propriétés. »
  • Le texte précise alors que « celui dont cette eau traverse l’héritage peut même en user dans l’intervalle qu’elle y parcourt, mais à la charge de la rendre, à la sortie de ses fonds, à son cours ordinaire.»

• Le bornage et la clôture des fonds
  • Au nombre des servitudes naturelles, figurent celles relatives au bornage et à la clôture
    • Sur le bornage
      • L’article 646 du Code civil prévoit que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. » L’action en bornage présente la singularité d’être imprescriptible, en ce qu’elle est l’accessoire du droit de propriété lui-même.
    • Sur la clôture
      • L’article 647 prévoit que tout propriétaire peut clore son héritage, sauf à ce que l’installation de cette clôture empêche le propriétaire d’un fonds enclavé à y accéder dans les conditions fixées à l’article 682.

B) Les servitudes établies par la loi

Les servitudes établies par la loi sont envisagées aux articles 649 et suivants du Code civil.

L’article 649 les introduit en disposant que « les servitudes établies par la loi ont pour objet l’utilité publique ou communale, ou l’utilité des particuliers. »

Surtout, ainsi que l’indique l’article 651, la singularité des servitudes légales est que « la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention. » Cette indépendance à l’égard de la volonté des propriétaires constitue le trait distinctif de ces servitudes : elles s’imposent de plein droit, par le seul effet de la loi, sans qu’il soit besoin d’un titre ni d’une possession prolongée.

Au nombre de ces servitudes légales figurent celles qui intéressent :

• La mitoyenneté
• La distance et les ouvrages intermédiaires requis pour certaines constructions
• Les vues sur la propriété de son voisin
• L’égout des toits

Les servitudes légales sont ainsi diverses et variées. L’exemple de la mitoyenneté permet d’en mesurer la richesse contentieuse, tant les rapports entre voisins qui en résultent sont sources de difficultés pratiques.

1) La mitoyenneté, illustration des servitudes légales

La mitoyenneté désigne l’état de copropriété indivise d’un mur, d’un fossé ou d’une haie séparant deux fonds contigus. Le Code civil règle minutieusement les facultés et les charges qui en découlent, lesquelles alimentent un abondant contentieux dont la jurisprudence offre plusieurs illustrations éclairantes.

• Le droit d’exhausser le mur mitoyen — En vertu de l’article 658 du Code civil, tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen, à la charge d’en supporter seul les frais. La Cour de cassation a précisé l’étendue de cette obligation : le copropriétaire qui exhausse le mur doit rembourser au voisin toutes les dépenses rendues nécessaires par l’exhaussement, en ce compris la surélévation des cheminées qu’il commande (3^e civ. 9 oct. 1985, n° 84-10.202).
• L’application dans le temps — La loi du 17 mai 1960, dont les dispositions ont été intégrées à l’article 658, s’applique aux mitoyennetés préexistantes : toute surélévation postérieure d’un mur mitoyen déjà construit fait naître le droit à réparation au profit du voisin, sans qu’il y ait là rétroactivité prohibée (3^e civ. 13 juill. 1994, n° 92-18.021).
• L’acquisition de la mitoyenneté de l’exhaussement — Lorsqu’un copropriétaire a exhaussé le mur à ses frais, l’exhaussement lui demeure propre. Aussi le voisin qui entend, à son tour, exhausser cette partie surélevée ne le peut-il qu’après en avoir acquis la mitoyenneté, conformément à l’article 660 du Code civil ; à défaut, la demande de démolition formée contre lui est fondée (3^e civ. 22 mars 2006, n° 05-10.093).

C) Les servitudes établies par le fait de l'homme

L’article 686 du Code civil dispose que « il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. »

Il ressort de cette disposition que la constitution d’une servitude ne procède pas nécessairement de la loi ; elle peut résulter de la volonté des propriétaires de fonds, pourvu que la servitude soit imposée, non pas à une personne, mais à un fonds par un autre fonds. Le texte consacre ainsi un principe de liberté dans la création des servitudes conventionnelles, qui n’est limité que par deux exigences : le caractère réel du service — il doit profiter à un fonds et grever un fonds — et sa conformité à l’ordre public.

À l’examen, les servitudes du fait de l’homme peuvent être établies de plusieurs manières différentes :

• Soit par convention
• Soit par testament
• Soit par le jeu de la prescription acquisitive
• Soit par « destination du père de famille »

Il importe d’observer que, pour les servitudes du fait de l’homme, le mode d’acquisition retenu — titre, prescription ou destination du père de famille — demeure indifférent quant à l’application de l’article 696 du Code civil, lequel répute appartenir au fonds dominant tout ce qui est nécessaire à l’usage de la servitude. Cette règle, en revanche, ne s’étend pas aux servitudes légales, qui obéissent à leur régime propre.

1) La destination du père de famille

Parmi ces modes de constitution, la destination du père de famille mérite une attention particulière. Elle désigne l’hypothèse dans laquelle un propriétaire, possédant deux fonds, aménage entre eux un état de fait qui, s’ils appartenaient à des propriétaires distincts, constituerait une servitude ; lorsque ces fonds viennent ensuite à être séparés sans stipulation contraire, cet état de fait se mue en servitude de plein droit. Encore faut-il, aux termes des articles 692 à 694 du Code civil, que l’aménagement présente un caractère apparent, c’est-à-dire qu’il se signale par un signe extérieur visible par le voisin.

La Cour de cassation a précisé le moment auquel s’apprécient les conditions de cette servitude : c’est au jour de la division des fonds que doit être vérifiée la réunion des exigences légales, y compris lorsque des fonds antérieurement réunis font l’objet d’une nouvelle division (3^e civ. 23 janv. 2025, n° 23-12.385).

D) Les servitudes établies par le juge

Ces servitudes sont issues du décret du 4 décembre 1958 relatif à la création de « servitudes de cours communes ».

Les règles qui encadrent la création de ces servitudes ont été codifiées aux articles L. 471-1 et suivants du Code de l’urbanisme.

À cet égard, l’article L. 471-1 prévoit que « lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites “de cours communes” peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret. »

Les servitudes de cour commune ont donc pour finalité de maintenir une certaine distance entre les constructions.

Plus précisément, il s’agit d’interdire aux propriétaires de fonds voisins de construire au-delà d’une certaine hauteur.

Si, dès lors, le propriétaire du fonds grevé venait à édifier un bâtiment, ou une construction d’une hauteur au-delà de celle imposée, cette construction serait irrégulière et sa démolition pourrait être exigée.

L’originalité de ce mode de constitution tient à ce qu’il fait du juge la source directe de la servitude : à défaut d’accord amiable, c’est la décision juridictionnelle elle-même qui crée la charge, dans la perspective d’une finalité d’urbanisme. La servitude de cour commune se rattache ainsi, par son objet, à la catégorie des servitudes négatives — elle commande une abstention — tout en empruntant au juge sa source.

II) Les servitudes selon leur mode d'exercice

A) Servitudes continues et servitudes discontinues

1) Présentation de la distinction

L’article 688 du Code civil distingue selon que les servitudes sont continues ou discontinues. Le critère de la distinction réside tout entier dans la nécessité, ou non, d’un fait actuel de l’homme pour que la servitude s’exerce.

• Les servitudes continues
  • Ce sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.
  • Il s’agit, autrement dit, des servitudes dont l’exercice ne suppose pas une action du propriétaire du fonds dominant.
  • Il n’est pas nécessaire que l’utilité de cette servitude soit permanente ; elle peut seulement être intermittente, tel que l’écoulement des eaux.

• Les servitudes discontinues
  • Notion
    • Ce sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.
    • Leur usage n’est continuel ni en actes, ni en puissance et le caractère d’apparence qu’elles pourraient avoir n’en changerait point la nature, pas plus que l’existence d’un ouvrage permanent, dès lors que l’exercice de la servitude ne se conçoit pas sans l’action de l’homme.
    • Il s’agit donc des servitudes dont l’exercice requiert nécessairement l’action humaine.
    • Ce critère a priori très simple n’est pas sans avoir soulevé des difficultés de mise en œuvre.
  • Incidence de la mécanisation
    • Certaines servitudes, depuis le développement de la mécanisation, ne requièrent plus d’action humaine, à tout le moins pour leur exercice.
    • Est-ce à dire que, parce que cet exercice peut désormais être assuré mécaniquement, elles ne constituent plus des servitudes discontinues ?
    • Dans un arrêt du 19 mai 2004, la Cour de cassation a refusé que l’évolution des techniques puisse avoir une incidence sur la nature de la servitude (3^e civ. 19 mai 2004, n° 03-12.451).
    • Dans cet arrêt, la Cour de cassation a jugé « qu’une servitude est discontinue lorsqu’elle ne peut s’exercer qu’avec une intervention renouvelée de l’homme et qu’elle reste telle quand bien même elle serait rendue artificiellement permanente au moyen d’un outillage approprié dès lors que cet outillage ne peut fonctionner que sous le contrôle de l’homme ».
    • Pour la troisième chambre civile, il est donc indifférent que la servitude soit exercée mécaniquement ; ce qui importe, c’est que la mise en place du dispositif technique suppose une intervention humaine.
    • La solution se comprend aisément : retenir le critère inverse reviendrait à faire dépendre la qualification juridique — et, partant, le régime de la servitude — des progrès contingents de la technique, au mépris de la stabilité que requiert le droit des biens.

• Les servitudes polyformes
  • Il est des servitudes qui sont susceptibles d’endosser les deux qualifications selon les circonstances.
  • Il en va ainsi de la servitude d’égout qui, alors même qu’elle est envisagée par l’article 688, al. 1^er du Code civil comme une servitude continue, a été qualifiée par la Cour de cassation de servitude discontinue dans un arrêt du 8 décembre 2004.
  • Dans cette décision, la troisième chambre civile a considéré « qu’une servitude d’égout d’eaux usées, dont l’exercice exige le fait de l’homme et ne peut se perpétuer sans son intervention renouvelée, a un caractère discontinu ne permettant pas son acquisition par prescription » (3^e civ. 8 déc. 2004, n° 03-17.225).
  • Bien que la solution retenue ici puisse surprendre, elle se justifie pourtant pleinement.
  • Alors que la servitude d’écoulement des eaux pluviales est continue, la servitude d’écoulement des eaux usées est discontinue, parce que son exercice ne se conçoit pas sans l’intervention renouvelée de l’homme.
  • En effet, s’agissant des eaux pluviales, soit celles qui proviennent du toit de l’immeuble voisin, leur origine est purement naturelle puisque l’homme n’y est pour rien.
  • Leur écoulement ne peut donc donner lieu qu’à l’établissement d’une servitude continue.
  • S’agissant, en revanche, des eaux usées, elles sont collectées au moyen de canalisations qui ont été construites par la main de l’homme.
  • Aussi, l’aménagement de leur écoulement relève bien des servitudes discontinues, la Cour de cassation refusant de faire dépendre leur qualification de la technique. D’où la solution retenue par la Cour de cassation dans l’arrêt du 8 décembre 2004.

2) Intérêt de la distinction

Le principal intérêt de la distinction entre les servitudes continues et discontinues réside dans leur établissement et dans leur extinction.

• D’une part, seules les servitudes continues peuvent s’acquérir par le jeu de la prescription acquisitive, soit par la possession ;
• D’autre part, seules les servitudes continues ne s’éteignent pas par le non-usage ;
• Enfin, la destination du père de famille vaut titre pour les servitudes continues.

L’enjeu pratique est considérable. Ainsi un droit de passage — servitude discontinue par excellence — ne saurait-il jamais s’acquérir par la seule possession, fût-elle trentenaire et paisible : il requiert un titre. Cette règle, qui pourrait paraître sévère, s’explique par le souci d’éviter que de simples tolérances de voisinage, fréquentes en matière de passage, ne se transforment insidieusement en charges perpétuelles grevant le fonds traversé.

B) Servitudes apparentes et servitudes non apparentes

1) Présentation de la distinction

L’article 689 distingue selon que les servitudes sont apparentes ou non apparentes. Le critère tient cette fois, non plus au mode d’exercice de la servitude, mais à sa visibilité : la servitude se révèle-t-elle, ou non, par un signe extérieur perceptible ?

• Les servitudes apparentes
  • Ce sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.
  • Autrement dit, pour être qualifiée d’apparente, une servitude doit exprimer des signes extérieurs lui permettant d’être vue.
  • Elle doit, autrement dit, être suffisamment visible pour être connue du propriétaire du fonds servant. La visibilité du signe extérieur doit donc être suffisante pour permettre au propriétaire du fonds servant d’en avoir effectivement connaissance ; une apparence équivoque ou dérobée ne saurait suffire.
  • Au vrai, l’apparence d’une servitude dépend des circonstances que le juge devra analyser en cas de contentieux : c’est dire qu’il s’agit là d’une question de fait, souverainement appréciée par les juges du fond.
  • Une voie d’accès conduisant à un fonds enclavé peut tout aussi bien être balisée, tout autant qu’elle peut ne faire l’objet d’aucun aménagement.

• Les servitudes non apparentes
  • Ce sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.
  • La servitude non apparente est ainsi celle qui est tellement discrète ou cachée qu’elle ne se révèle pas ostensiblement au propriétaire du fonds servant.
  • Il peut s’agir, par exemple, de canalisations enfouies sous un fonds.

Cette précision n’est pas sans portée s’agissant de la prescription acquisitive. La servitude de vue présentant un caractère continu et apparent, elle peut, en principe, s’acquérir par possession trentenaire. Encore faut-il, pour que la prescription joue, que la vue ait été non seulement apparente, mais encore que son existence n’ait pu être ignorée du propriétaire du fonds voisin — la connaissance, au moins présumée, de la charge par celui qui la subit étant le fondement même de l’acquisition par possession.

2) Intérêt de la distinction

À l’instar des servitudes continues et discontinues, le principal intérêt de la distinction entre les servitudes apparentes et non apparentes réside dans leur établissement et dans leur extinction.

• D’une part, seules les servitudes apparentes peuvent s’acquérir par le jeu de la prescription acquisitive, soit par la possession ;
• D’autre part, seules les servitudes apparentes ne s’éteignent pas par le non-usage ;
• Enfin, la destination du père de famille vaut titre pour les servitudes apparentes.

Il importe de relever que les deux distinctions — continue/discontinue et apparente/non apparente — se conjuguent : l’article 690 du Code civil réserve en effet l’acquisition par prescription et par destination du père de famille aux servitudes qui sont, cumulativement, continues et apparentes. Une servitude apparente mais discontinue, telle qu’un passage balisé, ne pourra donc jamais s’acquérir par la seule possession, faute de satisfaire à la double exigence légale.

C) Servitudes positives et servitudes négatives

Cette dernière distinction tient à la nature de la charge imposée au fonds servant : commande-t-elle de tolérer un acte du fonds dominant, ou impose-t-elle au contraire une abstention ?

• Les servitudes positives
  • Ce sont elles qui autorisent le propriétaire du fonds dominant à accomplir un acte sur le fonds servant (passage, puisage, etc.).
  • Si cet acte n’était pas couvert par la servitude, il serait constitutif d’un empiétement sur le terrain d’autrui. La servitude opère ainsi comme le titre qui légitime une intrusion qui, sans elle, serait fautive.

• Les servitudes négatives
  • Ce sont elles qui exigent du propriétaire du fonds servant une abstention, telle que l’interdiction de bâtir, à tout le moins dans la limite d’une certaine hauteur (servitude de cour commune).
  • Ces servitudes présentent la particularité d’être toujours continues et non apparentes : continues, car l’abstention exigée du fonds servant ne suppose aucun fait actuel de l’homme ; non apparentes, car une obligation de ne pas faire ne se signale, par hypothèse, par aucun ouvrage extérieur.
  • Il en résulte une conséquence pratique majeure : faute d’être apparentes, les servitudes négatives ne peuvent jamais s’acquérir ni par prescription, ni par destination du père de famille ; elles supposent toujours un titre.

III) Les servitudes selon leur finalité

L’article 649 du Code civil dispose que « les servitudes établies par la loi ont pour objet l’utilité publique ou communale, ou l’utilité des particuliers. »

Il ressort de cette disposition qu’il y a lieu de distinguer selon que les servitudes répondent à une utilité publique ou selon qu’elles satisfont à un intérêt privé. Cette summa divisio commande, au-delà de la finalité poursuivie, le corps de règles applicable : droit administratif pour les unes, droit privé pour les autres.

• Les servitudes d’utilité publique
  • Les servitudes d’utilité publique sont envisagées à l’article 650, al. 1^er du Code civil comme celles qui « ont pour objet le marchepied le long des cours d’eau domaniaux, la construction ou réparation des chemins et autres ouvrages publics ou communaux. »
  • Il s’agit là, moins d’une définition, que d’une liste qui est loin d’être exhaustive.
  • Aussi, la doctrine définit-elle les servitudes d’utilité publique comme « des charges d’origine légale pesant sur des fonds privés et caractérisées par leur but d’intérêt général. Ce sont des servitudes administratives imposées à des immeubles en raison de leur position géographique et comportant des interdictions ou des limitations à l’exercice du droit d’occuper ou d’utiliser le sol, des obligations de supporter l’exécution de travaux ou l’installation d’ouvrages, voire des obligations de faire ».
  • La particularité de ces servitudes est qu’elles sont soumises au droit administratif, en sorte que le contentieux qu’elles suscitent ressortit, en principe, à la juridiction administrative.
  • À cet égard, le développement des techniques (électricité, eau courante, écoulement des eaux, etc.) combiné à la multiplication des normes en droit de l’urbanisme a conduit à un développement considérable des servitudes d’utilité publique (déploiement des réseaux de télécommunication, protection de l’environnement, etc.).
  • L’on relèvera que ces servitudes, parce qu’elles procèdent de l’intérêt général, échappent largement à la logique du rapport entre fonds dominant et fonds servant qui gouverne les servitudes de droit privé : elles grèvent le fonds au bénéfice, non d’un autre fonds, mais de la collectivité tout entière.

• Les servitudes d’utilité privée
  • Les servitudes d’intérêt privé sont, par hypothèse, toutes celles qui sont établies à la faveur d’un fonds privé et non du domaine public.
  • Elles relèvent du droit privé et, à l’examen, n’ont pas beaucoup changé depuis 1804.
  • À cet égard, elles se distinguent des servitudes d’utilité publique en ce que leur établissement ne procède pas nécessairement de la loi ou du règlement (V. en ce sens l’article 650, al. 2^e du Code civil).
  • Les servitudes d’utilité privée peuvent également être établies par le fait de l’homme (convention, testament, prescription, destination du père de famille).
  • C’est dans cette catégorie que se déploie le plus largement la liberté contractuelle reconnue par l’article 686 : les propriétaires y aménagent, au gré de leurs besoins, des rapports de voisinage que la loi n’a pas spécialement prévus, sous la seule réserve du respect de l’ordre public et du caractère réel de la charge.