L’exercice des servitudes sous l’empire du principe de fixité
La servitude est une charge qui s’établit dans le temps : elle naît d’un titre, d’une prescription ou d’une destination du père de famille, puis a vocation à se prolonger au gré des mutations successives des deux fonds. De cette permanence découle une exigence cardinale — la fixité. Une fois l’assiette de la servitude déterminée et ses modes d’exercice arrêtés, ni le propriétaire du fonds servant ni celui du fonds dominant ne peuvent, de leur seule initiative, en déplacer le siège ou en altérer la consistance. La servitude se gère telle qu’elle a été constituée, et non telle que la commodité de l’un ou l’ambition de l’autre voudrait la refaçonner.
Le Code civil consacre cette règle par un couple d’articles complémentaires : l’article 701 en tire les conséquences à l’égard du propriétaire du fonds servant, débiteur de la charge, auquel il est interdit de rien faire qui en diminue l’usage ou le rende plus incommode ; l’article 702 en tire les conséquences à l’égard du propriétaire du fonds dominant, titulaire du droit, auquel il est interdit d’aggraver la condition du fonds assujetti. La fixité pèse ainsi symétriquement sur les deux têtes — l’un ne peut amoindrir la servitude, l’autre ne peut l’étendre.
L’enjeu pratique est considérable : il borne ce que chacun peut entreprendre matériellement sur l’assiette — élargir un passage, déplacer un point de puisage, ériger une clôture, empierrer un chemin —, et il commande la sanction encourue lorsque la limite est franchie, qui oscille entre la remise en état des lieux et l’allocation de dommages et intérêts. C’est cet équilibre, et ses tempéraments, que les développements qui suivent se proposent d’exposer.
Définition — Principe de fixité
Règle gouvernant l’exercice des servitudes selon laquelle l’assiette (le siège matériel de la charge) et les modes d’exercice de la servitude, une fois fixés lors de son établissement, ne peuvent être unilatéralement modifiés. Elle interdit au propriétaire du fonds servant d’en diminuer l’usage (art. 701 C. civ.) et au propriétaire du fonds dominant d’en aggraver la charge (art. 702 C. civ.). Toute évolution suppose, en principe, l’accord des deux propriétaires.
En principe, sauf accord entre les propriétaires du fonds dominant et du fonds servant, la servitude ne saurait être modifiée dans son assiette et dans ses modes d’exercice.
Ce principe est énoncé aux articles 701 et 702 du Code civil qui envisageant les conséquences de ce principe, le premier sur la situation du propriétaire servant et le second sur la situation du propriétaire du fonds dominant.
I) La situation du propriétaire du fonds servant
A) Principe
L’article 701, al. 1er du code civil que « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. »
L’alinéa 2 illustre la règle ainsi posée en prévoyant que ce dernier « ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. »
Il ressort de ce texte qu’il est fait interdiction au propriétaire du fonds servant de modifier l’assiette de la servitude ainsi que ses modes d’exercice.
Est-ce à dire que ce dernier ne peut entreprendre aucune modification de la servitude ? À l’examen, l’interdiction n’est nullement absolue.
La modification de la servitude n’est prohibée que pour les cas où :
- Soit, elle en restreint l’usage
- Soit, elle la rend plus incommode
En dehors de ces cas, le propriétaire à toute latitude pour aménager la servitude, cette faculté correspondant à l’exercice des attributs de son droit de propriété dont il n’est nullement privé.
Lorsque dès lors, l’aménagement réalisé améliore l’exercice de la servitude, le propriétaire du fonds dominant ne saurait le lui reprocher (Cass. civ. 20 févr. 1884).
Exemple
Un fonds est grevé d’une servitude de passage carrossable de 4 mètres de large. Si le propriétaire du fonds servant réduit l’emprise à 2,50 mètres pour aménager une plate-bande, et qu’un véhicule utilitaire ne peut plus emprunter le chemin, la modification rend l’usage plus incommode : elle tombe sous le coup de l’article 701, al. 1er. À l’inverse, s’il se borne à empierrer ce même passage pour le rendre praticable par temps de pluie, l’aménagement améliore l’exercice de la servitude et échappe à toute critique — le propriétaire dominant ne saurait le lui reprocher.
La question qui alors se pose est de savoir comment apprécier la gêne, l’incommodité susceptible d’être occasionnées au bénéficiaire de la servitude ? À partir de quand peut-on considérer que la modification affecte son usage normal ?
À l’examen, la jurisprudence a tendance à considérer que seule une gêne sérieuse, significative est susceptible d’engager la responsabilité du propriétaire du fonds servant (Cass. 3e civ., 16 mai 1990, n° 88-17.474). Cette appréciation est toutefois laissée au pouvoir souverain des juges du fond.
B) Exceptions
Par exception, la modification de l’assiette de la servitude est permise dans un cas envisagé à l’article 701, al. 3e du Code civil.
Cette disposition prévoit que si l’assignation primitive de la servitude « était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser. »
Autrement dit, lorsque le maintien de la servitude devient particulièrement préjudiciable pour le propriétaire du fonds servant, celui-ci dispose de la faculté de solliciter la modification de son assiette.
L’exercice de cette faculté est toutefois subordonné à la réunion de deux conditions cumulatives :
- D’une part, le maintien de la servitude doit diminuer l’utilité du fonds servant, soit causer une gêne sérieuse à son propriétaire
- D’autre part, la modification de l’assiette de la servitude ne doit pas être préjudiciable au propriétaire du fonds dominant
Tel sera le cas lorsque l’absence de modification de l’assiette de la servitude sera de nature à priver le fonds d’un avantage que pourrait lui procurer une construction (édification d’une maison) ou un aménagement (installation d’une clôture).
Il en va de même lorsque le maintien de la servitude dans son état initial a pour effet de diminuer l’utilité du fonds qui, par exemple, ne pourrait pas être affecté à l’exploitation d’un commerce.
Lorsque les deux conditions énoncées par l’article 701, al. 3e sont réunies, le titulaire de la servitude ne peut pas refuser la demande qui lui est adressée : elle s’impose à lui.
La raison en est qu’il s’agit d’une faculté légale unilatérale, de sorte que le consentement du titulaire de la servitude n’est pas requis (Cass. 3e civ., 10 mars 1993, n° 91-17910).
À cet égard, cette faculté conférée par l’article 703, al. 3e du Code civil au propriétaire du fonds servant peut être exercée pour toutes les servitudes.
Il est donc indifférent que la servitude ait été établie par titre, par prescription ou par destination du père de famille.
La Cour de cassation a, par ailleurs reconnu que la règle était applicable y compris pour les servitudes légales (Cass. 3e civ., 21 juill. 1981).
C) Sanction
En cas de violation de la règle qui interdit au propriétaire du fonds servant de modifier l’assiette de la servitude, ainsi que ses modes d’exercice, la sanction encourue c’est la démolition.
Dans un arrêt du 4 octobre 1989 la Cour de cassation a jugé en ce sens que « la démolition est la sanction d’un droit réel transgressé » (Cass. 4 oct. 1989, n°87-14837).
Ainsi, seule la remise en état du fonds peut être prononcée à l’exclusion de l’octroi de dommages et intérêts, les juges du fond (Cass. 3e civ., 17 déc. 2003, n° 02-10300).
À cet égard, il est indifférent que cette remise en état soit disproportionnée eu égard le préjudice causé au fonds dominant (Cass. 3e civ., 31 janv. 1995, n° 93-12490) ou qu’elle occasionne pour le propriétaire du fonds servant des dépenses considérables (Cass. 1ère civ., 30 nov. 1965).
Dès lors que la violation de l’article 701 est constatée, le juge n’a d’autre alternative que d’ordonner la démolition, ce qui n’est pas le cas lorsque la violation est commise par le propriétaire du fonds dominant.
II) La situation du propriétaire du fonds dominant
A) Principe
L’article 702 du Code civil dispose que « de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier. »
Il s’évince de cette disposition, applicable à toutes les servitudes, y compris légales, qu’il est fait interdiction au propriétaire du fonds dominant de modifier l’assiette et les modes d’exercice de la servitude dont il est titulaire.
Dans un arrêt du 13 novembre 1970, la Cour de cassation a précisé que « le propriétaire du fonds dominant est soumis à la règle de la fixité de la servitude, qui lui interdit d’apporter à l’état des lieux des modifications entrainant une aggravation de la charge grevant le fonds servant » (Cass. 3e civ. 13 nov. 1970, n°68-14247).
Aussi, ce dernier ne doit accomplir aucun acte qui aggraverait la charge qui pèse sur le fonds servant, ce qui implique qu’il doit en faire un usage normal de la servitude conformément à la destination de son fonds.
La question qui alors se pose est de savoir comment déterminer s’il y a aggravation de la servitude. À l’analyse, il convient de prendre pour référence l’assiette de la servitude fixée initialement lors de son établissement.
Aussi, lorsque la servitude est conventionnelle, c’est l’acte constitutif qui, en principe, en fixe l’assiette et ses modes d’exercice.
Lorsque toutefois, le titre est silencieux, à tout le moins trop évasif, la jurisprudence admet que le propriétaire du fonds servant puisse modifier, à sa guise, les modalités d’exercice de la servitude, sans que cette modification ne puisse être qualifiée d’aggravation de la charge (V. en ce sens Cass. civ. 30 avr. 1929).
L’absence de précision dans le titre sur l’assiette de la servitude octroie donc une latitude très large à son titulaire, la jurisprudence interprétant ce silence comme une renonciation des parties à limiter les modifications à intervenir sur la servitude (Cass. 1re civ., 4 juill. 1962).
Quid lorsqu’aucun titre écrit n’a été régularisé ? Tel est le cas pour la servitude établie par prescription et pour la servitude par destination du père de famille.
Faute de jugement qui fixerait le périmètre de la servitude, il conviendra pour le propriétaire du fonds servant de démontrer que la modification dénoncée, soit déborde l’assiette de la possession s’il s’agit d’une servitude établie par prescription, soit ne correspond pas à l’aménagement réalisé sur le fonds avant la division s’il s’agit d’une servitude par destination du père de famille.
En tout état de cause, il devra être prouvé, quelle que soit la nature de la servitude, que la modification dont elle fait l’objet excède les limites du droit dont est titulaire le propriétaire du fonds dominant.
Tel est notamment le cas lorsque le titulaire d’un droit de passage réalise des aménagements sur le chemin qui débordent l’assiette de la servitude (V. en ce sens Cass. 3e civ., 1ère avr. 2009, no 08-11.079).
- Faits
- Le titulaire d’un droit de passage réalise, sur le chemin objet de la servitude, des aménagements qui débordent l’assiette telle qu’elle avait été assignée, et empiètent ainsi sur la propriété du fonds servant.
- Problème
- Le titulaire d’une servitude peut-il, sous couvert de l’exercice de son droit, réaliser des ouvrages qui s’étendent au-delà de l’assiette et empiètent sur le fonds grevé ?
- Solution
- Non. La troisième chambre civile juge qu’une servitude ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui : les aménagements qui débordent l’assiette excèdent les limites du droit du propriétaire dominant et ne sauraient être justifiés par la servitude.
- Portée
- L’arrêt illustre le principe de fixité du côté du fonds dominant : l’article 702 borne l’exercice de la servitude à son assiette d’origine ; tout débordement constitue un empiétement, lequel échappe par nature au champ de la servitude. L’usage suivant le titre ne se mue jamais en droit d’étendre la charge.
B) Conditions
Conformément à l’article 702 du Code civil, seules les modifications qui aggravent la charge qui pèse sur le fonds servant seraient prohibées. Est-ce à dire que le titulaire de la servitude serait autorisé à agir en dehors des limites de son droit, dès lors que ses actes n’occasionnent aucune aggravation ?
À l’examen, afin de déterminer si la modification de la servitude est licite, la jurisprudence fonde moins sa position sur l’existence d’une aggravation de la charge que sur le préjudice causé par cette aggravation.
Plus précisément, les juridictions ont tendance à considérer que la modification de la servitude emporte, en elle-même, présomption d’aggravation de la servitude (Cass. 3e civ., 12 mai 1975), mais que pour être sanctionnée cette aggravation doit être préjudiciable au propriétaire du fonds servant (V. en ce sens Cass. req., 20 janv. 1904 ; Cass. 3e civ., 12 mai 1975).
En tout état de cause, l’appréciation de la licéité de la modification de la servitude relève du pouvoir souverain des juges du fond (Cass. 3e civ., 8 janv. 1992).
Il peut être observé, s’agissant des servitudes de passage, que la modification de l’assiette de la servitude par le propriétaire du fonds dominant est permise dans un cas très spécifique.
La jurisprudence admet, en effet, que lorsque cette modification se justifie par un changement de la destination du fonds dominant qui rend la servitude initiale inadaptée à l’exploitation normale du fonds, elle peut être imposée au propriétaire du fonds servant (Cass. 3e civ. 4 oct. 2000, n°98-12284).
Il devra néanmoins être démontré que la nouvelle exploitation correspond à une utilisation normale et légitime du fonds dominant (CA Chambéry, 6 févr. 1951).
C) Sanction
À l’instar de l’obligation qui pèse sur le propriétaire du fonds servant de ne pas diminuer l’usage de la servitude ni de le rendre plus incommode, l’obligation pour le propriétaire du fonds dominant de ne pas aggraver la charge est une obligation propter rem, soit attachée à la chose.
Est-ce à dire qu’en cas de violation de la règle posée à l’article 702 du Code civil, la sanction encourue est la démolition de l’ouvrage ?
Parce qu’il s’agit de sanctionner une obligation réelle, la remise en état des lieux devrait systématiquement être ordonnée par les juges dès lors qu’est constatée une aggravation de la charge qui pèse sur le fonds servant.
Tel n’est toutefois pas la position adoptée par la Cour de cassation qui considère que le choix de la sanction relève du seul pouvoir d’appréciation des juges du fond (Cass. 2e civ. 6 mai 1976).
La doctrine justifie cette différence de traitement en avançant que la violation d’un droit (cas du propriétaire du fonds servant) ne peut pas être mise sur le même plan que le mauvais usage d’un droit (cas du propriétaire du fonds dominant).
L’argument ne convainc pas, car dans les deux cas, il y a violation d’une obligation réelle. Elle devra, dans ces conditions, être sanctionnée de la même manière.
En tout état de cause, il y a bien différence de traitement par la jurisprudence qui admet que la violation de la règle énoncée par l’article 702 puisse être seulement sanctionnée par l’octroi de dommage et intérêts et non pas la remise en état des lieux (Cass. 3e civ., 11 juin 1974).
À cet égard, il peut être observé que lorsque la sanction consiste en une condamnation à des dommages et intérêts, elle n’est pas transmissible aux propriétaires successifs (Cass. 3e civ., 18 févr. 1987, n° 85-12867), alors qu’elle le devient lorsqu’il s’agit d’ordonner la remise en état des lieux (Cass. civ., 7 févr. 1949).
La raison en est que la dette de responsabilité est une obligation personnelle et donc intransmissible, alors que la sanction de la remise en état est une obligation réelle (propter rem) ce qui implique qu’elle suit le sort de la chose à laquelle elle est attachée.
Une réponse
Bonjour, peut on considérer qu il y a aggravation de la servitude de passage pour le fonds servant , quand la parcelle du fonds dominant qui jusqu’alors n avait qu une maison de 40 m2 abandonnée depuis plus de 30 ans , va demander une autorisation de construire pour rénovation et extension pour un projet de 140 m2 habitable . le chemin d’accès pour cette cette nouvelle construction appartient au fonds servant. Une hypothèque conventionnelle a été fait de la même main a l origine et grève le fonds servant .elle impose au fond servant la charge et l entretien du chemin d accès ainsi qu une aire de retournement au profit du fond dominant . L hypothèque conventionnelle autorise le passage de tous véhicules , malgré que l’aire de retournement ne soit pas très importante , et nécessite des manœuvres .
Un accès sur le chemin du fond servant aurait pu se faire sur une autre partie de l assiette , mais il oblige le fond dominant à faire une allée sur sa parcelle donc un coût .
Merci d avance pour votre retour