La division d’une propriété est une opération banale — partage successoral, vente par lots, lotissement. Elle soulève pourtant une difficulté redoutable lorsque le fonds concerné est lié à un autre par une servitude : la charge réelle survit-elle au morcellement, et dans quelles conditions ? Le droit de passage consenti au profit d’un domaine partagé entre plusieurs héritiers bénéficie-t-il à chacune des parcelles nouvelles ? La réponse commande l’usage quotidien de droits immobiliers souvent vitaux pour la desserte d’un fonds enclavé.
Le Code civil tranche par une règle d’apparence simple mais lourde de conséquences : la servitude est indivisible. La division du fonds n’éteint pas la charge ; elle la multiplie, en ce sens qu’elle reste due pour chaque portion, sans que la condition du fonds assujetti puisse en être aggravée. La servitude se transmet ainsi à chaque parcelle issue de la division comme une dépendance attachée au sol — non comme un droit personnel divisible à proportion des quote-parts.
Encore faut-il mesurer la portée exacte de cette indivisibilité. Elle joue au profit du fonds dominant divisé comme à l’encontre du fonds servant divisé, mais elle bute sur deux bornes que la jurisprudence garde fermement : l’interdiction d’aggraver la charge et l’impossibilité d’étendre la servitude à des fonds qui n’y étaient pas originellement soumis.
1. Le principe : la servitude survit à la division du fonds
Caractère de la servitude en vertu duquel la charge réelle ne se fractionne pas avec la division matérielle du fonds : elle subsiste tout entière sur chaque portion du fonds servant et profite tout entière à chaque parcelle du fonds dominant, sans se diviser à proportion des surfaces ou des quote-parts. La servitude étant l’accessoire du sol, elle suit chacune des fractions de celui-ci.
L’article 700, al. 1er du Code civil dispose que « si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée. »
L’alinéa 2 du texte illustre la règle énoncée en prévoyant que « par exemple, s’il s’agit d’un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de l’exercer par le même endroit. »
« Si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.
Ainsi, par exemple, s’il s’agit d’un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de l’exercer par le même endroit. »
Il ressort de la règle ainsi posée que, en cas de division du fonds dominant en plusieurs parcelles, cette opération est sans incidence sur la servitude dont l’assiette ne s’en trouvera pas modifiée.
La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que la division devait nécessairement intervenir postérieurement à la constitution de la servitude pour que la règle s’applique, position qui n’est pas sans relever du bon sens (Cass. ass. plén., 23 mars 2001, n° 98-19018). La logique est imparable : l’indivisibilité prolonge une servitude préexistante sur les fragments du fonds ; elle ne saurait faire naître rétroactivement une charge que la division aurait précédée.
2. La division du fonds dominant : une servitude exercée dans sa plénitude
À cet égard, l’indivisibilité de la servitude a pour effet d’autoriser chaque titulaire, devenus multiples consécutivement à la division, à exercer la servitude, non pas à proportion de la portion de fonds grevé dont ils sont devenus propriétaire, mais dans sa plénitude.
Il en résultera un partage des frais d’entretien et d’aménagement de la servitude entre tous ses titulaires. Ces derniers sont d’ailleurs libres de régler conventionnellement l’exercice de la servitude, en en réservant l’usage, par exemple, à certains moyennant l’octroi d’une contrepartie.
Un terrain bénéficiant d’un droit de passage sur le fonds voisin est partagé entre trois héritiers, en trois lots A, B et C. Chacun des trois propriétaires peut emprunter le chemin dans son intégralité — et non sur un tiers seulement de sa largeur ou de sa longueur. En contrepartie, les frais d’entretien de l’assiette se répartissent entre eux ; rien n’interdit toutefois aux héritiers de convenir que le lot C, seul réellement enclavé, supportera la totalité de ces frais en échange d’un usage exclusif du passage.
3. Les limites de l’indivisibilité : ni aggravation, ni extension
Reste que, conformément à l’article 702, al. 1er in fine les titulaires de la servitude ne doivent accomplir aucun acte qui aurait pour effet d’aggraver la charge qui pèse sur le fonds servant.
Il leur est donc interdit, par exemple, de modifier l’assiette d’un chemin sur lequel s’exerce un droit de passage (Cass. 3e civ., 8 mai 1969).
La seconde borne tient à l’assiette personnelle de la charge : l’indivisibilité multiplie les bénéficiaires, elle n’élargit pas le périmètre des fonds soumis. Dans un arrêt du 29 mai 1963, la Cour de cassation a ainsi jugé que « si, par application de l’article 700 du code civil, lorsque l’héritage à la charge duquel la servitude a été établie vient à être divisé, elle reste due par chaque portion, cette indivisibilité ne saurait avoir pour conséquence de faire supporter la servitude, par voie d’extension, a des fonds que le propriétaire de l’héritage assujetti y aurait ultérieurement réunis » (Cass. 1ère civ. 29 mai 1963).
- Faits
- Une servitude grevait un héritage déterminé. Après division de ce fonds assujetti, son propriétaire y avait réuni d’autres parcelles, prétendument soumises elles aussi à la charge par l’effet de l’indivisibilité.
- Problème
- L’indivisibilité de la servitude posée à l’article 700 du Code civil peut-elle conduire à étendre la charge à des fonds réunis ultérieurement à l’héritage originellement assujetti ?
- Solution
- Non. Si la servitude reste due pour chaque portion du fonds divisé, son indivisibilité ne saurait avoir pour conséquence de la faire supporter, par voie d’extension, à des fonds que le propriétaire de l’héritage assujetti y aurait ultérieurement réunis.
- Portée
- L’indivisibilité conserve la servitude sur les fragments du fonds originel ; elle n’a aucune vertu d’expansion. L’assiette de la charge est figée par le titre constitutif et ne s’accroît pas des acquisitions postérieures du propriétaire du fonds servant.
Dans un arrêt du 21 juillet 1998, la troisième chambre civile a jugé dans le même sens que « la règle de l’indivisibilité de la servitude, édictée par l’article 700 du Code civil, ne [peut] avoir pour effet de faire bénéficier de la servitude de passage des fonds qui n’étaient pas visés dans l’acte constitutif » (Cass. 3e civ., 21 juill. 1998, n° 96-17504). La symétrie est parfaite : l’indivisibilité ne crée pas davantage de bénéficiaires nouveaux du côté dominant qu’elle ne crée d’assujettis nouveaux du côté servant. Elle ne fait que conserver, sur les fragments, ce qui existait sur le tout — accessorium sequitur principale.
4. L’indivisibilité opposée au fonds servant divisé
Enfin, il convient d’observer que si l’indivisibilité de la servitude s’impose au fonds servant, elle profite, dans les mêmes termes au fonds dominant.
Aussi, en cas de division du fonds grevé, la servitude s’impose aux nouveaux propriétaires qui, en quelque sorte, héritent de la charge, laquelle consiste en une obligation propter rem.
Lorsque, toutefois, la servitude est établie sur une partie seulement du fonds servant, elle subsistera pour cette portion du fonds et disparaîtra pour le surplus non grevé. La règle se concilie ici avec son fondement : l’indivisibilité maintient la charge là où elle s’exerçait réellement, sans l’imposer aux parcelles qui, par hypothèse, n’en supportaient jamais l’assiette.
Une réponse
Bonjour, quand un fond dominant est divisé en deux, le dernier, du coup n’a pas de droit de passage sur le premier ? Nous devons créer une nouvelle servitude ?