L’accession par production ou le sort des fruits produits par la chose

Notion

L’accession est envisagée à l’article 712 du Code civil comme un mode d’acquisition originaire de la propriété, tant mobilière, qu’immobilière.

Plus précisément elle est l’expression du principe aux termes duquel « l’accessoire suit le principal » (accessorium sequitur principale).

Ce principe, que la doctrine s’accorde à regarder comme un principe général du droit, procède d’une logique simple : lorsque plusieurs biens se trouvent réunis autour d’un élément prépondérant, il est rationnel de soumettre l’ensemble au régime juridique de cet élément principal, plutôt que de fractionner artificiellement la propriété entre une multitude de titulaires. La règle de l’accessoire opère ainsi un regroupement des actes ou des faits juridiques autour d’un noyau dominant, dont elle étend le régime à tout ce qui gravite autour de lui.

Les règles qui régissent l’accession visent, en effet, à étendre l’assiette du droit de propriété aux accessoires de la chose qui en est l’objet.

L’article 546 du Code civil dispose en ce sens « la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. »

La particularité du « droit d’accession » dont est investi le propriétaire est qu’il lui confère un droit de propriété sur les accessoires de la chose, sans qu’il lui soit besoin accomplir un acte de volonté ou une prise de possession du bien à l’instar de l’occupation.

Cette automaticité constitue le trait distinctif de l’accession. À la différence de l’occupation, qui suppose l’animus et l’appréhension matérielle de la chose sans maître, l’accession opère de plein droit, c’est-à-dire par le seul jeu de la loi, dès lors que ses conditions sont réunies. Le propriétaire n’a aucune diligence à accomplir pour que l’accessoire entre dans son patrimoine — il n’a pas davantage à former une quelconque demande en justice. La Cour de cassation a expressément consacré cette analyse en jugeant que, sauf convention contraire, l’acquisition de la propriété par voie d’accession n’est subordonnée ni à une initiative du propriétaire du sol ni à celle d’un tiers intéressé (Cass. 3^e civ., 27 mars 2002, n° 00-18.201).

Aussi, l’assiette de son droit de propriété a-t-elle vocation à s’étendre à tout ce que produit la chose, à tout ce qui s’unit à elle et à tout ce qui s’y incorpore.

Pour exemple, le propriétaire d’un fonds acquiert automatiquement la propriété de toutes les constructions élevées sur ce fonds, tout autant que lui reviennent les fruits produits par les arbres qui y sont plantés.

Formes

L’accession peut prendre deux formes différentes :

• L’accession par production
  • Cette forme d’accession correspond à l’hypothèse où la propriété de la chose est étendue aux fruits qu’elle produit, en application de l’article 547 du Code civil.
  • L’acquisition de ces fruits est originaire puisqu’ils n’ont appartenu à personne avant leur création. Le fruit, en se détachant du capital, accède à l’existence juridique dans le patrimoine du propriétaire lui-même : il n’y a donc, à proprement parler, ni transfert ni transmission, mais création d’un droit nouveau sur une chose nouvelle.

• L’accession par union et incorporation
  • Cette forme d’accession correspond à l’hypothèse où le propriétaire acquiert la propriété de tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose.
  • À la différence de l’accession par production, cette accession est susceptible de conduire à une acquisition dérivée, en ce sens que la chose incorporée peut avoir appartenu à un premier propriétaire qui est alors privé de son droit par le jeu l’incorporation

Des auteurs n’hésitent pas à qualifier ces formes d’accession d’« aspects contraires d’un même phénomène ».

Au soutien de cette thèse, il est soutenu que tandis que l’accession par production procède d’un phénomène de séparation de l’accessoire du principal (le fruit tombe de l’arbre), l’accession par incorporation repose sur l’union de deux choses (l’ouvrage s’incorpore au fonds). Dans le premier cas, le mouvement est centrifuge : un élément se détache du capital pour devenir un bien autonome. Dans le second, le mouvement est centripète : un bien extérieur vient se fondre dans la chose et en épouser le sort.

Aussi, pour la doctrine « la véritable accession » est celle que déclenche l’union de deux biens. En effet, l’accession ne serait pas un mode d’acquisition de la propriété, mais plutôt l’exercice du droit de propriété, lequel confère au propriétaire toutes les utilités de la chose au nombre desquelles figurent notamment la perception des fruits et des produits. Dans cette perspective, ranger l’attribution des fruits parmi les cas d’accession relèverait d’une approximation : le propriétaire qui récolte les fruits de son champ n’acquiert rien qu’il ne possédât déjà en germe — il ne fait qu’exercer le fructus, attribut naturel de son droit.

Reste que le Code civil envisage l’accession selon les deux formes ci-dessus énoncées auxquelles il consacre deux chapitres distincts.

Nous nous focaliserons ici sur l’accession par production.

Problématique

L’une des exploitations d’un bien peut consister à tirer profit de la création, à partir de celui-ci, d’un nouveau bien. Ainsi, un arbre procure-t-il des fruits, un immeuble donné à bail des loyers et une carrière des pierres.

La question qui a lors se pose est de savoir si tous ces nouveaux biens créés dont tire profit le propriétaire sont appréhendés par le droit de la même manière.

La réponse est non, en raison d’une différence physique qu’il y a lieu de relever entre les différents revenus qu’un bien est susceptible de procurer à son propriétaire.

En effet, il est des cas où la création de biens dérivés supposera de porter atteinte à la substance du bien originaire (extraction de pierre d’une carrière), tandis que dans d’autres cas la substance de ce bien ne sera nullement altérée par la production d’un nouveau bien (cueillette des fruits d’un verger, encaissement des loyers d’un immeuble loué).

Ce constat — qui oppose le revenu qui laisse le capital intact à celui qui l’entame — a conduit à distinguer les fruits que procure la chose au propriétaire des produits, l’intérêt de la distinction résidant dans le sort qui leur est réservé.

Exposé de la distinction entre les fruits et les produits

• Les fruits
  • Les fruits correspondent à tout ce que la chose produit périodiquement sans altération de sa substance.
  • Tel est le cas des loyers produits par un immeuble loué, des fruits d’un arbre ou encore des bénéfices commerciaux tirés de l’exploitation d’une usine.
  • Classiquement, on distingue trois catégories de fruits :
    • Les fruits naturels
      • L’article 583, al. 1^er du Code civil prévoit que « les fruits naturels sont ceux qui sont le produit spontané de la terre. Le produit et le croît des animaux sont aussi des fruits naturels. »
      • Il s’agit autrement dit des fruits produits par la chose spontanément sans le travail de l’homme
      • Exemple : les champignons des prés, les fruits des arbres sauvages, le croît du troupeau
    • Les fruits industriels
      • L’article 583, al. 2^e prévoit que « les fruits industriels d’un fonds sont ceux qu’on obtient par la culture. »
      • Il s’agit donc des fruits dont la production procède directement du travail de l’homme. La ligne de partage entre fruits naturels et fruits industriels tient ainsi à l’intervention, ou non, de l’industrie humaine dans la production : la même chose — la terre — engendre des fruits naturels lorsqu’elle produit spontanément, des fruits industriels lorsqu’elle est cultivée.
      • Exemple: les récoltes sur champs, les coupes de bois taillis, bénéfices réalisés par une entreprise
    • Les fruits civils
      • L’article 584 al. 1^er prévoit que « les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. »
      • L’alinéa 2 précise que « les prix des baux à ferme sont aussi rangés dans la classe des fruits civils. »
      • Il s’agit donc des revenus périodiques en argent dus par les tiers auxquels la jouissance de la chose a été concédée. Le fruit civil ne procède pas de la chose elle-même, mais du contrat par lequel le propriétaire en a cédé l’usage : c’est le prix juridique de la jouissance abandonnée à autrui.
      • Exemple: les loyers d’un immeuble donné à bail ou encore les intérêts d’une somme argent prêtée
    • Pour être un fruit, le bien créé à partir d’un bien originaire, il doit donc remplir deux critères :
      • La périodicité (plus ou moins régulière)
      • La conservation de la substance de la chose dont ils dérivent.
    • Ces deux critères sont cumulatifs : la défaillance de l’un suffit à faire basculer le revenu dans la catégorie des produits. Le second critère — l’intégrité du capital — est toutefois le plus discriminant, car la périodicité n’est qu’une conséquence du fait que la chose, n’étant pas entamée, peut indéfiniment reproduire le même revenu.
    • Ainsi que l’exprimait le Doyen Carbonnier, « c’est parce qu’il [le fruit] revient périodiquement et qu’il ne diminue pas la substance du capital que le fruit se distingue du produit».

• Les produits
  • Les produits correspondent à tout ce qui provient de la chose sans périodicité, mais dont la création en altère la substance
  • Tel est le cas des pierres et du minerai que l’on extrait d’une carrière ou d’une mine
  • Ainsi que l’ont fait remarquer des auteurs « quand on perçoit des fruits, on perçoit seulement des revenus, tandis que quand on perçoit les produits d’une chose, on perçoit une fraction du capital, qui se trouve ainsi entamé».
  • Lorsque la perception des revenus tirés de la chose ne procédera pas d’une altération de sa substance, il conviendra de déterminer si cette perception est périodique ou isolée.
  • Tandis que dans le premier, il s’agira de fruits, dans le second, on sera en présence de produits.
  • Ainsi, s’agissant d’une carrière exploitée sans discontinuité, les pierres extraites seront regardées comme des fruits et non comme des produits, la périodicité de la production couvrant l’altération de la substance.
  • Il en va de même pour une forêt qui aurait été aménagée en couples réglées : les arbres abattus quittent leur état de produits pour devenir des fruits.
  • La qualification ne dépend donc pas seulement de la nature physique de la chose extraite, mais du mode d’exploitation retenu : c’est l’aménagement rationnel et régulier de l’exploitation qui, en assurant le renouvellement du gisement ou du peuplement, transforme juridiquement le produit en fruit.

Intérêt de la distinction entre les fruits et les produits

La distinction entre les fruits et les produits n’est pas sans intérêt sur le plan juridique. En effet, alors que les fruits reviennent à celui qui a la jouissance de la chose, soit l’usufruitier, les produits, en ce qu’ils sont une composante du capital, appartiennent au nu-propriétaire.

La justification de ce partage est aisée à saisir : l’usufruit étant, par définition, le droit d’user de la chose et d’en percevoir les fruits à charge d’en conserver la substance (art. 578 C. civ.), il serait contradictoire d’autoriser l’usufruitier à appréhender les produits, dont la perception suppose précisément l’atteinte à cette substance qu’il a le devoir de préserver. Le nu-propriétaire, gardien du capital, est seul fondé à recueillir ce qui en constitue une fraction.

Quand bien même le propriétaire conserverait la jouissance de la chose, il est des cas où les fruits ne pas lui être réservés, alors que les produits lui reviennent toujours.

En effet, contrairement aux produits qui procèdent d’une altération de la chose, les fruits ont vocation, par nature, à s’en détacher sans en altérer la substance.

Aussi leur attribution peut, en certaines circonstances, s’avérer problématique :

• Soit parce que leur production aura nécessité l’intervention de tiers qui auront loué leur industrie au propriétaire
• Soit parce qu’ils auront été perçus par une personne qui se comportera comme leur véritable propriétaire

Il s’agit là, manifestement, de situations où le droit du propriétaire de la chose entre en concours avec les droits de tiers.

La résolution de ces conflits potentiels est envisagée aux articles 547 à 550 du Code civil qui règlent le sort de ce qui est produit par la chose.

Et s’il s’évince de ces dispositions que les fruits reviennent, en principe, au propriétaire de la chose, tel ne sera pas toujours le cas, la règle étant assortie d’un certain nombre d’exceptions.

I) Le principe d’attribution des fruits au propriétaire de la chose

L’accession par production est traitée par le chapitre 1^er du titre II consacré au droit de propriété. L’article 547 du Code civil ouvre ce chapitre en prévoyant que « les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession. »

Il ressort de cette disposition que les fruits produits par la chose reviennent au propriétaire, quelle que soit leur nature (fruits naturels, fruits industriels et fruits civils).

Ainsi que le défendent les auteurs cette perception des fruits procéderait, non pas du mécanisme de l’accession comme le suggère l’article 547, mais de l’exercice du droit de propriété dont l’un des attributs est le fructus soit le droit de percevoir les fruits de la chose.

L’enjeu de cette controverse n’est pas purement théorique. Si l’on voit dans l’attribution des fruits un cas d’accession, on en fait un mode d’acquisition originaire, distinct du droit de propriété lui-même ; si l’on y voit, au contraire, le simple exercice du fructus, on y reconnaît une prérogative déjà comprise dans le droit de propriété, dont elle ne fait que se déployer. C’est cette seconde lecture qui emporte aujourd’hui la conviction de la doctrine majoritaire.

La réservation des fruits de la chose par le propriétaire ne serait, autrement dit, qu’une conséquence de son droit de propriété.

Le véritable fondement de la règle serait donc l’article 544 du Code civil qui, pour mémoire, prévoit que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

C’est la raison pour laquelle le propriétaire est susceptible d’être privé de la perception des fruits produits par la chose lorsqu’il n’en a plus la jouissance consécutivement à un démembrement de son droit de propriété. L’usufruitier, le preneur à bail rural ou encore le possesseur de bonne foi se voient ainsi attribuer les fruits, non point qu’ils contredisent le principe, mais parce que, par l’effet d’un démembrement, d’un contrat ou de la loi, le fructus a été temporairement détaché de la propriété pour être conféré à autrui.

Là n’est pas la seule hypothèse où les fruits seront attribués à une personne autre que le propriétaire de la chose.

II) Les limites au principe d’attribution des fruits au propriétaire de la chose

Il est des cas où le propriétaire de la chose :

• Soit devra verser une indemnité pour conserver les fruits
• Soit sera privé purement et simplement privé de son droit de les percevoir

A) La conservation des fruits en contrepartie du versement d’une indemnité

Attribution des fruits au propriétaire

L’article 548 du Code civil prévoit que « les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement. »

Il ressort de cette disposition que lorsque les fruits produits par la chose sont le résultat de l’industrie fournie par des tiers il leur est dû une indemnité qui vise à éviter que le propriétaire ne s’enrichisse aux dépens d’autrui.

À bien y regarder, l’article 548 ne porte aucune atteinte au principe d’attribution des fruits : le propriétaire les conserve. Il en tempère seulement les effets en subordonnant cette conservation au remboursement des frais exposés par le tiers. La limite est donc d’ordre financier, et non d’ordre attributif : le propriétaire ne perd pas les fruits, il en supporte le coût de production.

L’idée qui préside à cette règle est que si le propriétaire avait conservé la maîtrise de son bien il aurait été contraint d’engager des frais pour percevoir les fruits produits par la chose.

Aussi, lui attribuer les fruits sans indemniser ceux qui, par leur travail, ont concouru à leur production reviendrait à admettre qu’il puisse s’enrichir sans cause, ce qui serait contraire à l’article 1303 du Code civil.

L’article 548 apparaît ainsi comme une application particulière de l’enrichissement injustifié : le propriétaire s’enrichit de la valeur des fruits, le tiers s’appauvrit des frais qu’il a engagés, et la corrélation entre cet enrichissement et cet appauvrissement commande qu’une indemnité rétablisse l’équilibre rompu.

À l’examen, il existe une règle comparable en matière d’usufruit, l’article 608 du Code civil mettant à la charge de l’usufruitier les charges usufructuaires en contrepartie de la perception des fruits. La logique est identique : nul ne saurait recueillir les fruits d’une chose sans en supporter corrélativement les charges qui ont concouru à leur production.

S’agissant du principe énoncé à l’article 548, se pose la question de l’évaluation de l’indemnité due par le propriétaire en contrepartie de la conservation des fruits.

Versement d’une indemnité

Si le débiteur de l’indemnité est toujours le propriétaire de la chose, le créancier est la personne qui, d’une part, a vocation à restituer les fruits perçus et qui, d’autre part, a exposé des frais ou a concouru, de quelque manière que ce soit, par son industrie notamment à leur production.

À cet égard, la jurisprudence que même le possesseur de mauvaise est autorisé à réclamer le paiement d’une indemnité en contrepartie de la restitution des fruits (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 5 juill. 1978, n° 77-11157). La solution se comprend : l’indemnité de l’article 548 n’est pas la rétribution d’un mérite, mais la compensation d’une dépense ; elle est due à raison des frais réellement exposés, indépendamment de la bonne ou de la mauvaise foi de celui qui les a engagés, faute de quoi le propriétaire s’enrichirait précisément de ce qu’il prétend reprocher au possesseur.

S’agissant du montant de cette indemnité, elle comprend tout autant les frais exposés par le tiers pour que la chose produise les fruits, mais encore le prix du travail fourni.

L’évaluation du montant de l’indemnité relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond qui pourront octroyer au tiers une indemnité, tant pour la production de fruits naturels, comme le suggère l’article 548, que pour la production de fruits civils ou industriels, bien que ce texte soit silencieux sur ce point. La jurisprudence a, en effet, dégagé la lettre du texte de son champ littéral — labours, travaux et semences — pour y voir l’expression d’un principe général d’indemnisation des frais de production, applicable quelle que soit la catégorie de fruits concernée.

L’objectif visé ici est d’éviter que le propriétaire qui conserve le bénéfice des fruits produits par la chose, ne s’enrichisse pas sans contrepartie.

Dans un arrêt du 12 février 2003, la Cour de cassation a précisé que le tiers a droit au remboursement des frais qu’il a exposés pour parvenir à la perception des fruits peu importe que ces frais aient été exposés sans véritable nécessité (Cass. 3e civ., 12 févr. 2003, n° 01-15051).

Aussi, dès lors que les fruits sont restitués au propriétaire une indemnité est due au tiers qui a concouru à leur production.

S’agissant, enfin, de la date d’évaluation de l’indemnité, l’article 548 du Code civil précisé que sa « valeur est estimée à la date du remboursement. »

Ainsi, le juge est invité à se placer, non pas au jour où les frais ont été exposés, mais à la date de leur remboursement, de sorte que le montant de l’indemnité ne correspondra pas nécessairement au montant nominal des dépenses engagées. Cette règle de réévaluation poursuit une finalité protectrice : en actualisant la créance à la date du paiement, elle prémunit le tiers contre l’érosion monétaire et garantit que l’indemnité réparera intégralement l’appauvrissement subi, conformément à l’esprit même de l’article 548.

B) La conservation des fruits par une personne autre que le propriétaire de la chose

Si la perception des fruits est, en principe, un attribut du droit de propriété — le fructus n’étant autre que le pouvoir reconnu au propriétaire de jouir des utilités périodiques de la chose —, ce principe connaît plusieurs tempéraments. Il est, en effet, des situations où les fruits produits par la chose peuvent être conservés par une personne autre que son propriétaire. Ces dérogations ne procèdent pas d’une remise en cause de l’assiette du droit de propriété ; elles s’expliquent par des considérations qui leur sont propres — protection de la confiance légitime du possesseur, reconnaissance d’un droit réel concurrent sur le sol, ou neutralisation du jeu de l’accession par l’effet d’un phénomène naturel. On en distinguera trois.

Les fruits perçus par le possesseur de bonne foi

La première hypothèse est celle du possesseur qui, sans être propriétaire, a néanmoins perçu les fruits de la chose qu’il détient. Le sort de ces fruits ne dépend pas de la régularité de sa possession, mais d’un élément d’ordre psychologique : sa bonne ou sa mauvaise foi. Cette summa divisio commande l’ensemble du régime.

L’acquisition des fruits produits par le bien qui se trouve en possession dépend ainsi de la bonne ou de la mauvaise foi du possesseur :

• Le possesseur est de bonne foi
  • L’article 549 du Code civil prévoit que « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. »
  • Le possesseur de bonne foi conserve ainsi le bénéfice des fruits du bien, quand bien même il serait tenu de le restituer au verus dominus.
  • La justification de cette faveur est double. D’une part, le possesseur de bonne foi a légitimement cru que les fruits lui revenaient et a, en conséquence, pu les consommer ou en disposer ; lui en réclamer la restitution reviendrait à le mettre en péril pour une dépense qu’il croyait faire sur son propre bien. D’autre part, les fruits sont, par hypothèse, le produit d’une exploitation à laquelle il s’est livré : la règle récompense le travail et l’industrie de celui qui a fait fructifier la chose.
  • La bonne foi consiste en l’ignorance par le possesseur de la non-conformité de la situation de fait à la situation de droit.
  • L’article 550 du Code civil prévoit en ce sens que « le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices ».
  • La conséquence en est qu’il « cesse d’être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus ».
  • Dans un arrêt du 15 juin 2005, la Cour de cassation a rappelé cette définition en jugeant que « la bonne foi, au regard de l’article 2265 du Code civil, consiste en la croyance de l’acquéreur, au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire ».
  • Ainsi, le possesseur de bonne foi est celui qui croit – à tort – être le propriétaire de la chose, alors que le titre en vertu duquel il a acquis le bien est vicié.
  • Cette exigence d’un titre translatif est déterminante : la bonne foi ne se réduit pas à une simple croyance subjective ; elle doit s’enraciner dans un acte d’acquisition apparemment translatif de propriété. Celui qui possède sans avoir reçu la chose d’un auteur prétendu propriétaire — par exemple le détenteur autorisé qui sait n’avoir aucun titre transférant la propriété — ne saurait se prévaloir de la bonne foi au sens de l’article 550. La troisième chambre civile l’a clairement énoncé à propos de l’accession des constructions, en jugeant que la bonne foi de l’article 555 s’apprécie par référence à l’article 550 et suppose la possession en vertu d’un titre translatif dont on ignore les vices, de sorte que celui qui construit avec l’autorisation du propriétaire, mais sans titre translatif, n’est pas de bonne foi (Cass. 3^e civ. 15 avr. 2021, n° 20-13.649).
  • Compte tenu de la nature psychologique de la bonne foi, qui donc se laisse difficilement sonder, le législateur a posé à l’article 2274 du Code civil que « la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ». Il incombe, en conséquence, au verus dominus qui réclame la restitution des fruits de rapporter la preuve — souvent malaisée — que le possesseur connaissait les vices de son titre au jour où il est entré en possession.

• Le possesseur est de mauvaise foi
  • Dans cette hypothèse, l’article 549 du Code civil prévoit que le possesseur « est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ».
  • Le texte précise que si les fruits ne se retrouvent pas en nature dans le patrimoine du possesseur de mauvaise foi, leur valeur est estimée à la date du remboursement.
  • Autrement dit, il appartient à ce dernier de restituer au verus dominus les fruits perçus par équivalent, soit en valeur.
  • Se posera également la question d’une restitution de la valeur de jouissance procurée par la possession de la chose (V. en ce sens Fiche consacrée à la restitution des fruits et de la valeur de jouissance procurés par la chose).

1. Le tempérament tenant aux frais exposés pour la perception des fruits

La faveur faite au possesseur de bonne foi appelle, en sens inverse, une protection symétrique du propriétaire qui recouvre la chose. Lorsque le verus dominus obtient la restitution des fruits — soit qu’ils se retrouvent en nature, soit qu’ils lui soient dus par le possesseur de mauvaise foi —, il ne saurait s’enrichir des dépenses que la production de ces fruits a nécessitées. L’article 548 du Code civil consacre cette règle d’équité en disposant que les fruits ne sont restitués qu’à charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par le tiers.

La Cour de cassation a précisé la portée de cette créance de restitution en jugeant que le tiers a droit au remboursement des frais qu’il a exposés pour parvenir à la perception des fruits, sans avoir à prouver leur nécessité (Cass. 3^e civ. 12 févr. 2003, n° 01-15.051). La solution est protectrice : le tiers évincé n’a pas à établir que la dépense était indispensable ; il lui suffit de démontrer qu’elle a été engagée pour parvenir à la récolte. Le propriétaire restitué supporte ainsi le coût économique de l’exploitation dont il recueille le fruit, conformément à l’adage selon lequel nul ne doit s’enrichir injustement aux dépens d’autrui.

Les fruits produits par les plantations et constructions réalisées par un tiers

La deuxième hypothèse procède d’une logique différente : ce n’est plus la croyance du possesseur qui justifie la conservation des fruits, mais l’existence, au profit d’un tiers, d’un droit réel sur les ouvrages eux-mêmes, distinct de la propriété du sol et concurrent du jeu de l’accession.

En principe, lorsque le détenteur régulier d’un fonds (locataire ou fermier) plante des arbres ou édifie des constructions sur ce fonds, en application de la règle de l’accession elles devraient revenir au propriétaire du sol, sauf à ce qu’il y ait renoncé expressément. La maxime superficies solo cedit commande, en effet, que tout ce qui s’incorpore au sol accède à la propriété de celui-ci.

Dans un arrêt du 1^er décembre 1964, la Cour de cassation a pourtant statué dans le sens contraire en jugeant que « si, en l’absence d’accord des parties, le sort des constructions élevées par le preneur est réglé à l’expiration du bail par l’article 555, alinéas 1 et 2 du code civil, le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a édifiées sur le terrain du bailleur » (Cass. 1^ère civ. 1^er déc. 1964).

Aussi, pour la première chambre civile, en cas de conclusion d’une convention aux termes de laquelle le propriétaire autorise son cocontractant à effectuer des constructions ou des plantations sur son fonds, son droit d’accession, qui opère en principe progressivement à mesure de leur réalisation, sera différé.

Tant que la convention n’a pas expiré, le propriétaire des constructions et des plantations demeure donc, non pas le propriétaire du sol, mais bien le preneur.

La conséquence en est que les fruits générés par ces constructions ou plantations reviennent au seul détenteur du fonds. Tel sera notamment le cas des loyers perçus par le preneur qui aura régulièrement donné à bail les constructions qu’il a édifiées sur le terrain qu’il occupe. Pendant toute la durée du bail, ces loyers constituent des fruits civils de constructions dont il est demeuré propriétaire ; ils échappent, partant, au propriétaire du sol.

1. Le caractère temporaire du droit du preneur : l’accession différée n’est pas une accession écartée

Il importe, toutefois, de mesurer exactement la portée de cette dérogation. Le droit du preneur sur les constructions n’est que temporaire : il dure ce que dure le bail. L’accession n’est pas écartée, elle est simplement différée jusqu’au terme de la convention, date à laquelle le propriétaire du sol recouvre la plénitude de son droit et devient propriétaire des ouvrages, dans les conditions de l’article 555. Le preneur ne dispose donc, sur les constructions, que d’un droit réel à durée déterminée, calqué sur la durée de son titre d’occupation.

La troisième chambre civile a vigoureusement illustré cette logique à propos du bail emphytéotique. Elle a jugé que l’emphytéote ne profite de l’accession que pendant la durée du bail, conformément à l’article L. 451-10 du Code rural et de la pêche maritime, et qu’il ne peut transmettre à l’acquéreur plus que son droit réel sur les constructions — droit qui s’éteint au terme du bail ou en cas de résiliation de celui-ci (Cass. 3^e civ. 18 déc. 2025, n° 24-20.480). Autrement dit, le preneur ne peut céder qu’un droit nécessairement précaire : son cessionnaire ne recueille pas davantage de droits qu’il n’en avait lui-même, en application de l’adage nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet. À l’extinction du bail, les constructions — et les fruits qu’elles produisent — reviennent au propriétaire du sol par l’effet de l’accession enfin déployée.

2. Le domaine de l’accession des constructions : une construction nouvelle, et non un simple aménagement

Le mécanisme dérogatoire suppose, par ailleurs, que l’on soit bien en présence d’un ouvrage susceptible d’accession. La Cour de cassation a pris soin de circonscrire le domaine de l’article 555 : ce texte ne s’applique qu’aux constructions nouvelles, susceptibles d’accession, et non aux travaux exécutés sur une construction préexistante avec laquelle ils s’identifient (Cass. 3^e civ. 9 sept. 2021, n° 20-15.713). La distinction est essentielle : seule l’édification d’un ouvrage autonome ouvre la question de l’accession et, partant, celle du sort des fruits qui en procèdent ; les simples travaux d’amélioration ou de réfection, qui se fondent dans l’existant, ne donnent pas naissance à une chose nouvelle dont la propriété pourrait être temporairement réservée au preneur.

Les fruits naturels tombés sur le fonds voisin

La troisième hypothèse procède d’un fondement encore distinct : ce n’est ni la bonne foi d’un possesseur, ni un droit réel concurrent, mais la survenance d’un fait naturel qui vient interrompre le jeu de l’accession au profit du propriétaire d’un fonds voisin.

L’article 673 du Code civil prévoit que « celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent ».

Ainsi le propriétaire du fonds sur lequel sont établies les plantations perd le droit sur les fruits produits dès lors qu’ils tombent dans le fonds voisin. Cette règle a, en somme, pour effet de neutraliser le jeu de l’accession : le fruit, qui par droit d’accession aurait dû appartenir au propriétaire de l’arbre, échappe à ce dernier au profit du voisin sur le fonds duquel il choit.

1. La condition tenant au caractère naturel du détachement

Encore faut-il, néanmoins, que le détachement des fruits de l’arbre soit le résultat d’un phénomène naturel. Le texte est, à cet égard, d’interprétation stricte : seul le fruit « tombé naturellement » — sous l’effet de sa maturité, du vent ou de son propre poids — profite au voisin. L’attribution dérogatoire repose, en effet, sur l’idée que nul ne saurait être contraint de souffrir la présence des branches d’autrui sur son fonds sans recevoir, en contrepartie, ce que celles-ci y laissent spontanément choir.

Si le détachement des fruits procède d’une cueillette ou d’une action accomplie par le propriétaire du fonds voisin sur la branche de l’arbre, la règle énoncée à l’article 673 n’opère plus.

La raison en est que le propriétaire du fonds voisin est seulement autorisé à couper les racines des plantations qui empiètent sur son terrain. S’agissant, en revanche, des branches qui débordent de la ligne séparative, elles ne peuvent être coupées que par le propriétaire de l’arbre qui, tout au plus, peut y être contraint par le propriétaire du fonds voisin.

En aucun cas ce dernier ne peut toutefois les couper lui-même de sa propre initiative, ce qui l’obligera, en cas de résistance du propriétaire de l’arbre, à saisir le juge. Il s’ensuit que le voisin qui cueillerait les fruits ou secouerait la branche pour les faire tomber commettrait une voie de fait : loin d’acquérir ces fruits, il s’exposerait à devoir les restituer, voire à répondre du dommage causé à l’arbre. La gratification offerte par l’article 673 ne joue donc qu’au bénéfice de la passivité : elle récompense celui qui attend la chute spontanée du fruit, non celui qui la provoque.