I) Vue générale
L’accession immobilière correspond à l’hypothèse où une chose mobilière ou immobilière est incorporée à un immeuble, de telle sorte qu’une union se crée entre les deux biens qui n’en formeront plus qu’un seul et même bien.
À l’examen, outre son objet, les immeubles, l’accession immobilière se distingue de l’accession mobilière en ce qu’elle remplit deux fonctions.
En effet, l’accession immobilière n’est pas seulement un mode d’acquisition de la propriété, elle vise également à en fixer les limites.
Avant de résoudre un conflit de propriétés, ce qui est la fonction première de l’accession, encore faut-il être en mesure de délimiter les assiettes des droits qui s’affrontent, ne serait-ce que pour identifier celle qui correspond au principal et emporte, par voie de conséquence, la propriété du bien accessoire.
Cette articulation mérite d’être pleinement mesurée : la délimitation n’est pas une fin en soi, mais un préalable logique. Tant que l’on n’a pas circonscrit le périmètre des droits en présence, la question de savoir lequel l’emporte sur l’autre demeure indécidable. La délimitation précède donc, dans l’ordre du raisonnement, la résolution du conflit qu’elle rend seulement possible.
Lorsque les propriétés en conflit portent sur des biens meubles, la délimitation de l’assiette des droits de chaque propriétaire ne soulève aucune difficulté dans la mesure où elle embrasse les contours physiques du bien qui, par nature, sont finis.
Lorsque, en revanche, il s’agit de délimiter l’assiette de la propriété d’un bien immobilier, l’exercice est tout autre. La propriété d’un immeuble est assise sur le sol. Or non seulement celui-ci peut s’étendre sans fin, mais encore il doit être appréhendé tant de long en large (surface) que de haut en bas (dessus et dessous).
Aussi, la délimitation de l’assiette de la propriété immobilière est loin d’être aussi évidente qu’en matière mobilière où ce sont les contours physiques de la chose qui fixent l’assiette des droits de son propriétaire.
Afin de surmonter cette difficulté de la délimitation de la propriété immobilière, qui est un préalable nécessaire à la résolution des conflits de propriétés, les rédacteurs du Code civil ont posé des règles aux articles 552 et 553.
Si ces règles introduisent la section consacrée à l’accession immobilière, elles y sont en réalité étrangères.
En effet, elles visent à définir, non pas un mode d’acquisition de la propriété, mais l’assiette du droit du propriétaire d’un immeuble.
Il y a là une forme de paradoxe rédactionnel qu’il convient de garder à l’esprit : placées en tête de la section relative à l’accession, ces dispositions n’en relèvent pas véritablement. Elles ne tranchent aucun conflit de propriété ; elles dessinent seulement le contenant — le volume — à l’intérieur duquel le conflit pourra, le cas échéant, se nouer puis être résolu.
La résolution des conflits de propriétés en matière immobilière est, quant à elle, envisagée aux articles suivants (art. 554 à 564 C. civ.) qui donc intéressent le mode d’acquisition de la propriété que constitue l’accession.
Nous nous focaliserons ici sur la délimitation de la propriété immobilière.
A) Propriété verticale et propriété horizontale
Pour mémoire, l’article 546 du Code civil prévoit que « la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. »
Ainsi, l’assiette du droit de propriété immobilière s’étend à tout ce qui s’unit et s’incorpore à un immeuble.
À cet égard, l’article 552 du Code civil précise que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».
« La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
« Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre « Des servitudes ou services fonciers ».
« Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police. »
Il résulte de cette disposition que la propriété immobilière doit être envisagée tout autant verticalement qu’horizontalement.
La propriété horizontale intéresse la surface — la projection du fonds au sol, délimitée par les lignes séparatives qui le distinguent des fonds voisins. La propriété verticale, qui retiendra seule notre attention, intéresse pour sa part la profondeur du droit dans le sens de la hauteur (le dessus, ou surfonds) et dans celui de la profondeur (le dessous, ou tréfonds).
S’agissant de la propriété verticale, elle procède des articles 552 et 553 du Code civil, lesquels remplissent des fonctions différentes, mais complémentaires.
Tandis que l’article 552 pose une règle de réservation de la propriété en désignant le propriétaire du sol également propriétaire du dessus et du dessous, l’article 553 instaure une présomption aux termes de laquelle les constructions et plantations sont réputées avoir été réalisées et appartenir au propriétaire du sol sur lequel elles sont établies.
La distinction entre ces deux textes est d’importance et ne saurait être négligée. L’article 552 énonce une règle de fond — le contenu, c’est-à-dire l’assiette, du droit de propriété sur l’immeuble. L’article 553 énonce une présomption probatoire — un mécanisme d’imputation qui, en cas de doute, rattache au propriétaire du sol ce qui est édifié sur celui-ci. La première fixe l’étendue du droit ; la seconde en facilite la preuve. Aussi la présomption de l’article 553 n’a-t-elle vocation à jouer que lorsque la propriété du surfonds ou du tréfonds n’a pas été dissociée de celle du sol, ainsi qu’on le verra ci-après.
II) Règle de délimitation de l’objet de la propriété verticale
A) Contenu de la règle
- 1) La propriété du dessus
a) Principe
En application de l’article 552, al. 1er du Code civil, la propriété du sol emporte donc la propriété du « dessus ».
La question qui alors se pose est de savoir ce que l’on doit entendre par « dessus » ou surfonds. En première intention, le terme employé par le texte suggère que l’assiette du droit de propriété s’étend à tout ce qui surplombe le sol et plus précisément à tout ce qui se dresse sur la ligne d’aplomb.
Est-ce à dire que la propriété immobilière comprend l’atmosphère et se prolonge dans l’espace de façon infinie ?
À l’examen, il n’en est rien, et ce pour deux raisons qui se conjuguent.
En premier lieu, le droit du propriétaire du sol se heurte à des droits concurrents au nombre desquels figurent notamment les servitudes ou encore le droit pour un aéronef de survoler les propriétés privées.
En second lieu, s’y ajoute l’impossibilité pour le propriétaire de revendiquer la propriété de l’air situé au-dessus de son fonds.
Au vrai, sur le plan géométrique la propriété du dessus porte sur le volume compris entre les perpendiculaires élevées sur la ligne séparative du sol. Autrement dit, l’assiette du droit n’est pas une surface plane, mais un solide — un prisme dont la base épouse le contour de la parcelle et dont les faces latérales s’élèvent à la verticale des lignes séparatives.
Quant à la limite supérieure de la propriété du surfonds, elle se déduit de l’alinéa 2 de l’article 552 du Code civil.
Cette disposition prévoit, en effet, que « le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre ” Des servitudes ou services fonciers ” »
Il s’infère de ce texte une conséquence décisive : la propriété du dessus n’est pas conçue par le Code comme un droit sur une étendue abstraite et illimitée, mais comme un droit fonctionnel, mesuré à l’usage que le propriétaire peut concrètement faire de l’espace surjacent. C’est l’utilité retirée du volume, et non l’espace lui-même, qui constitue le véritable objet du droit. De là procèdent deux aspects, l’un positif, l’autre négatif.
- Positivement
- Il faut comprendre l’article 552 du Code civil, non pas comme conférant au propriétaire du sol un droit de propriété sur le dessus qui s’étendrait à l’infini dans le ciel et l’espace, mais plutôt comme lui conférant le droit d’occuper le volume prenant assise sur son terrain en y élevant des plantations et des constructions.
- Cette disposition autorise, autrement dit, le propriétaire à utiliser l’espace situé au-dessus de son fonds pour planter ou bâtir.
- Ce dernier sera, par voie de conséquence, réputé acquérir toutes les constructions et plantations faites sur son terrain — c’est précisément l’effet de la présomption d’accession posée à l’article 553 du Code civil.
- Négativement
- Le propriétaire du sol peut interdire à autrui d’élever une plantation ou une construction qui empiéterait sur son terrain ou qui s’étendrait au-dessus de sa parcelle, quand bien même cet empiétement serait insignifiant et ne lui causerait aucun préjudice.
- Cette rigueur s’explique par le caractère absolu du droit de propriété : la sanction de l’empiétement, fût-il minime, est indifférente à toute considération de préjudice, l’atteinte au droit se suffisant à elle-même.
- À cet égard, en application de l’article 673 du Code civil il peut contraindre le propriétaire du fonds voisin à couper les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux qui s’avancent au-delà de la ligne séparative.
- La jurisprudence a également admis que le propriétaire pouvait s’opposer à l’installation de câbles aériens qui seraient suspendus au-dessus de son terrain (req. 6 mars 1934).
- Il en va de même pour les flèches de grue qui survoleraient des fonds privés sans avoir obtenu, au préalable, l’autorisation de leurs propriétaires respectifs (V. en ce sens CA Aix-en-Provence, 19 déc. 1979).
Au bilan, la propriété du sol confère au propriétaire, tout autant le droit de planter et de bâtir sur son terrain que le droit d’interdire l’élévation de toute chose qui aurait une emprise sur un fonds voisin et qui s’étendrait au-dessus de sa parcelle.
Ce droit octroyé au propriétaire du sol sur le dessus n’est toutefois pas sans limite, ainsi que le précise l’article 552, al. 2e in fine du Code civil ainsi que les lois particulières qui régissent l’exploitation de l’espace aérien et qui intéressent plus généralement l’intérêt général.
b) La dissociation de la propriété du dessus et de celle du sol
Si l’article 552 du Code civil pose en principe l’unité de la propriété verticale — le maître du sol étant réputé maître du dessus et du dessous —, cette règle ne présente nullement un caractère d’ordre public. Elle peut être renversée par la volonté des parties comme par la prescription, de sorte que la propriété du surfonds est susceptible d’être détachée de celle du sol.
Cette dissociation peut emprunter plusieurs voies. Le surfonds peut, tout d’abord, faire l’objet d’une appropriation particulière, indépendante de celle du sol ; il peut, ensuite, être divisé en volumes distincts, susceptibles d’appartenir à des propriétaires différents — technique de la division en volumes à laquelle recourt l’urbanisme contemporain pour superposer, sur une même emprise, des fonds publics et privés. Un tiers, enfin, peut être propriétaire d’une construction implantée sur le terrain d’autrui, à la condition d’avoir édifié l’ouvrage dans son propre intérêt et non pour le compte du propriétaire du sol.
L’instrument juridique de cette dissociation est le droit de superficie, droit réel par lequel la propriété de ce qui s’élève au-dessus du sol — ou de ce qui s’y trouve enfoui — est réservée à une personne autre que le tréfoncier. La Cour de cassation en a consacré l’existence et la perpétuité de longue date.
- Faits
- Avait été octroyé, sur un héritage, un droit perpétuel d’usage portant sur une parcelle déterminée, dont la nature juridique était discutée au regard de la propriété du sol.
- Problème
- L’octroi d’un droit perpétuel d’usage sur une parcelle, dissocié de la propriété du sol, peut-il être qualifié de droit de superficie distinct et opposable ?
- Solution
- La Cour de cassation approuve cette qualification : constitue un droit de superficie l’octroi sur un héritage d’un droit perpétuel d’usage sur une parcelle, tant en vertu de l’ancien droit qu’en application du Code civil.
- Portée
- L’arrêt confirme que l’unité de la propriété verticale posée par l’article 552 n’est pas indérogeable : la propriété du dessus peut être détachée de celle du sol et appropriée durablement, voire perpétuellement, par un tiers — assise théorique de la division en volumes et des montages superficiaires.
La dissociation peut aussi n’être que temporaire. Tel est le cas dans le bail emphytéotique, où l’emphytéote, qui jouit du fonds pour une longue durée, profite de l’accession sur les constructions qu’il édifie — mais seulement pendant la durée du bail. La Cour de cassation a précisé que l’emphytéote ne peut transmettre, sur ces constructions, qu’un droit réel appelé à s’éteindre, sauf stipulation contraire, au terme ou à la résiliation du bail (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-20.480RejetL'emphytéote, qui ne profite de l'accession que pendant la durée du bail emphytéotique en application de l'article L. 451-10 du code rural et de la pêche maritime, ne peut transmettre plus que le droit réel dont il dispose sur les constructions, lequel s'éteint, sauf stipulation contraire, au terme ou en cas de résiliation du bail emphytéotique. Dès lors, l'acquéreur de ce droit n'est pas propriétaire des constructions à l'issue du bail emphytéotiqueSommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗). Le mécanisme illustre l’élasticité du droit du tréfoncier : amputé pendant le bail de la propriété du dessus, ce dernier la recouvre à son expiration par le jeu de l’accession.
c) Limites
Si le propriétaire du sol est propriétaire du dessus et plus précisément de toutes les plantations et constructions qui sont élevées sur son terrain, ce droit de propriété qui lui est conféré n’est pas sans limites.
L’article 552, al. 2e in fine du Code civil prévoit, en effet, que la règle posée est assortie d’exceptions qui tiennent aux « servitudes ou services fonciers ».
Au fil du temps la liste de ces exceptions n’a eu de cesse de s’accroître, sous l’effet conjugué de l’essor des techniques (aviation, électricité, télécommunications) et de la montée en puissance de l’ordre public urbanistique, de sorte qu’elles comportent désormais de nombreuses restrictions au droit de propriété. Ces restrictions peuvent être ordonnées autour de cinq chefs principaux.
- Les servitudes
- Elles se définissent comme des droits réels en vertu desquels une personne est autorisée à tirer de la chose d’autrui une certaine utilité — plus exactement, comme une charge imposée à un héritage (le fonds servant) pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire (le fonds dominant), au sens de l’article 637 du Code civil.
- Les servitudes peuvent être légales ou résulter du fait de l’homme. Elles peuvent, en outre, s’acquérir par titre, par prescription ou par destination du père de famille, étant précisé que les conditions d’existence d’une telle servitude par destination du père de famille s’apprécient au jour de la division des fonds, y compris lorsque des fonds antérieurement réunis font l’objet d’une nouvelle division (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-12.385CassationLes conditions d'existence d'une servitude par destination du père de famille doivent s'apprécier au jour de la division des fonds concernés, y compris lorsque les deux fonds, après avoir été réunis, font l'objet d'une nouvelle divisionSommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗).
- Elles peuvent notamment consister à interdire à un propriétaire de construire sur son fonds, à tout le moins à en limiter le droit (art. 674 C. civ.).
- Il est également des servitudes qui interdisent d’élever des plantations en deçà d’une certaine distance de la ligne séparative (art. 671 C. civ.).
- D’autres encore sont relatives aux ouvertures des bâtiments, dont la percée est encadrée par les articles 675 à 680 du Code civil, inclus dans la section consacrée aux « vues sur la propriété de son voisin ». À cet égard, une distinction doit être faite : l’ouverture régulière, qui respecte les distances légales, ne constitue pas une servitude grevant le fonds voisin, mais le simple exercice du droit de propriété de son bénéficiaire ; ce n’est que l’ouverture irrégulière, prohibée ou tolérée au-delà des distances requises, qui peut, par titre ou par prescription, dégénérer en véritable servitude.
- Les règles d’urbanisme
- De nombreuses règles d’urbanisme, qualifiées également de servitudes administratives, restreignent le droit du propriétaire du sol d’édifier des constructions sur son terrain pour des raisons tenant à l’intérêt général.
- Le plan local d’urbanisme (PLU) peut ainsi prévoir un coefficient d’occupation des sols (COS) qui consiste en un ratio entre la surface qui peut être construite et celle du sol sur lequel l’édifice doit être élevé.
- Les propriétaires doivent encore se conformer à la réglementation de l’occupation et de l’utilisation de l’espace urbain (affectation des sols ; destination, implantation, volume, aspect extérieur et desserte des constructions).
- D’autres dispositions peuvent encore imposer l’observation de règles destinées à assurer l’hygiène et la sécurité des bâtiments ainsi que leur accessibilité.
- Enfin, il est certaines règles de droit public qui interdisent purement et simplement d’édifier des constructions en raison, par exemple, de la contiguïté du fonds avec le domaine public, parce qu’ils bordent une catégorie particulière de voie routière ou avoisinent une base militaire ou un aéroport.
- Toutes ces règles sont autant de restrictions au droit de propriété dont est investi le propriétaire du sol. Elles sont d’autant plus fortes que les sujétions et pertes financières qu’elles occasionnent ne sont pas, en principe, indemnisables — la collectivité ne devant réparation que dans les cas exceptionnels où la servitude administrative entraîne une charge spéciale et exorbitante, hors de proportion avec l’objectif d’intérêt général poursuivi.
- Le trafic aérien
- Le développement du trafic aérien a conduit le législateur à consacrer un principe de libre circulation des aéronefs par la loi du 31 mai 1924 relative à la navigation aérienne.
- Aussi, afin de concilier ce principe avec le droit de propriété dont est investi le propriétaire du sol sur le dessus, a été inséré un article L. 6211-3 dans le Code des transports qui prévoit que « le droit pour un aéronef de survoler les propriétés privées ne peut s’exercer dans des conditions telles qu’il entraverait l’exercice du droit du propriétaire. »
- Il ressort de cette disposition que, si le propriétaire ne peut pas s’opposer au survol de son fonds, il ne doit pas, en contrepartie, être troublé dans la jouissance de sa propriété. La conciliation prend ainsi la forme d’un compromis : sacrifice du droit d’exclure le survol, mais préservation du droit de jouir paisiblement du fonds.
- C’est la raison pour laquelle l’exploitant de l’aéronef doit évaluer, avant le survol d’un fonds privé, si son trajet n’est pas de nature à « entraver l’exercice du droit du propriétaire », par exemple en cas de vol à très basse hauteur.
- Il lui appartient également de s’assurer que ce survol d’une propriété privée ne porte pas atteinte à la vie privée, laquelle atteinte est sanctionnée à l’article 226-1 du Code pénal par une peine d’un an d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende — exigence dont l’acuité s’est trouvée renouvelée avec la généralisation des aéronefs télépilotés (drones).
- Le transport d’énergie
- Le développement de l’électricité ayant rendu nécessaire l’adoption d’un régime législatif permettant d’obtenir plus aisément un droit d’appui et de passage sur les propriétés privées, le législateur de 1906 a fait le choix d’instituer un régime de servitude administrative pour les ouvrages de transport et de distribution de l’électricité, subordonné à une déclaration d’utilité publique (DUP).
- Cette déclaration d’utilité publique confère au concessionnaire le droit de grever, à son profit, les propriétés privées de servitudes :
- d’ancrage et de supports pour conducteurs aériens d’électricité, soit à l’extérieur des murs ou façades donnant sur la voie publique, soit sur les toits et terrasses des bâtiments à condition qu’on puisse y accéder par l’extérieur ;
- de passage des conducteurs d’électricité au-dessus des propriétés privées ;
- d’établissement de canalisations souterraines ou de supports pour conducteurs aériens, sur des terrains privés non bâtis, qui ne sont pas fermés de murs ou autres clôtures équivalents ;
- d’abattage des arbres et branches d’arbres qui gênent la pose des conducteurs aériens d’électricité ou sont susceptibles, en cas de chute ou de mouvement, de causer des courts-circuits ou des avaries aux ouvrages.
- Ces servitudes, bien qu’elles affectent durablement le surfonds, n’emportent pas dépossession : le propriétaire conserve la propriété de son fonds et la faculté d’en disposer, sous la seule réserve de ne pas compromettre l’ouvrage qui le grève.
- L’exploitation du réseau de télécommunications
- À l’instar du développement du transport de l’énergie, l’installation d’un réseau de télécommunication a justifié l’admission de restrictions au droit de propriété dont est investi le propriétaire du sol sur le dessus.
- L’article L. 45-9 du Code des postes et communications électroniques prévoit en ce sens que « les exploitants de réseaux ouverts au public bénéficient d’un droit de passage, sur le domaine public routier et dans les réseaux publics relevant du domaine public routier et non routier, à l’exception des réseaux et infrastructures de communications électroniques, et de servitudes sur les propriétés privées ».
- L’article L. 48 précise que ces servitudes sont instituées en vue de permettre l’installation et l’exploitation des équipements du réseau, y compris les équipements des réseaux à très haut débit fixes et mobiles, notamment « au-dessus des propriétés privées dans la mesure où l’exploitant se borne à utiliser l’installation d’un tiers bénéficiant de servitudes sans compromettre, le cas échéant, la mission propre de service public confiée à ce tiers. »
- Cette servitude légale d’utilité privée ne bénéficie qu’aux opérateurs de télécommunications. Sa mise en œuvre est relativement longue et lourde en raison de la nécessité de préserver les droits légitimes des propriétaires, constitutionnellement garantis.
- C’est pourquoi la mise en œuvre de la procédure est subordonnée à une autorisation délivrée par le Maire, au nom de l’État (article R. 20-48 du Code des postes et des télécommunications), après que les propriétaires ou, en cas de copropriété, le syndicat représenté par le syndic, ont été informés des motifs qui justifient l’installation d’une servitude et le choix de son emplacement, et mis à même, dans un délai qui ne peut être inférieur à trois mois, de présenter leurs observations sur le projet. Les travaux ne peuvent commencer avant l’expiration de ce délai.
Au bilan, il apparaît que les restrictions au droit de propriété du dessus sont nombreuses, de sorte que finalement le volume sur lequel porte ce droit est limité en hauteur, tout autant par l’intérêt du propriétaire (trouble de jouissance) que par l’intérêt général lorsqu’il s’exprime dans le cadre d’une servitude d’utilité publique. Ainsi se confirme l’idée, esquissée plus haut, selon laquelle la propriété du dessus n’est pas un empire absolu sur une colonne d’espace s’élevant à l’infini, mais un droit fonctionnel, borné par l’utilité que le propriétaire peut en retirer et par les exigences concurrentes — privées comme publiques — qui le traversent.
2) La propriété du dessous
a) Principe
Pour mémoire, l’article 552, al. 1er du Code civil prévoit que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. »
Que doit-on entendre par-dessous, appelé encore tréfonds ? Le texte ne le dit pas. Toutefois, parce que la terre est ronde, à la différence du surfonds, le tréfonds correspond nécessairement à un volume fini dont la limite est située au niveau du noyau terrestre.
Plus précisément, il s’agit d’un volume conique qui s’étend de la surface du fonds au centre de la terre délimité par des lignes convergentes.
Un auteur résume les prérogatives dont est investi le propriétaire du sol en écrivant que « la terre étant ronde, on peut […] imaginer que chacun est propriétaire d’une sorte de cône partant du centre de la terre pour aller vers les confins de l’atmosphère terrestre ».
Cette représentation conique emporte une conséquence remarquable : les limites de la propriété du dessous sont bien plus marquées que celles qui définissent la propriété du dessus. Là où le volume supérieur s’élève sans terme naturel — sous la seule réserve des restrictions de l’intérêt général et de l’intérêt du propriétaire —, le volume inférieur se referme inéluctablement sur lui-même. La propriété du tréfonds est, en d’autres termes, géométriquement bornée par la sphéricité du globe.
À cet égard, l’alinéa 3 de l’article 552 du Code civil précise que le propriétaire du sol « peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police. »
Comme pour le surfonds, la propriété du tréfonds comporte un aspect positif et un aspect négatif. Le premier exprime l’étendue des prérogatives reconnues au propriétaire sur son sous-sol ; le second, la faculté qui lui est ouverte d’en exclure les tiers.
- Positivement
- Tout d’abord, le droit du propriétaire d’un fonds comprend tous les éléments qui composent et constituent le sous-sol.
- Aussi, ce droit s’étend à toutes les cavités, sources, minerais, gisements et plus généralement à tout ce qui s’y trouve incorporé.
- À cet égard, la Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 29 février 1984 que lorsque des parcelles forment deux sols distincts situés à des niveaux différents et séparés par une falaise infranchissable, une source dont le point d’émergence est situé à l’intérieur du surplomb de la falaise, donc nécessairement sous la parcelle dont elle dépend appartient au fonds inférieur et ne peut se rattacher au sous-sol du fonds supérieur ( 3e civ. 29 févr. 1984, n°83-10040CassationL'article 552 du Code civil, selon lequel la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, n'est pas applicable à deux parcelles formant deux sols distincts, situés l'un au dessus de l'autre à des niveaux différents et séparés par une falaise infranchissable.Sommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗).
- Ensuite, le droit de propriété du sol autorise le propriétaire à réaliser « toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir».
- Il est ainsi permis à ce dernier d’occuper le sous-sol en édifiant des constructions et à acquérir la propriété de toutes les choses qu’il découvrirait dans le cadre de fouilles.
- À cet égard, le droit du propriétaire de fouiller son sous-sol est entier.
- Cette prérogative n’est toutefois pas sans limite dans la mesure où le propriétaire devra notamment se conformer aux règles qui encadrent les découvertes archéologiques et l’exploitation de certains gisements qualifiés de mines au sens du Code minier.
- Négativement
- Le propriétaire du sol peut s’opposer à toutes les atteintes portées par les tiers à son sous-sol, ce sans qu’il lui soit besoin de justifier d’un quelconque préjudice.
- Dès lors que le propriétaire constate un empiétement sur sa propriété, aussi minime soit-il, il peut demander la démolition de l’ouvrage qui déborde sur son fonds.
- Dans un arrêt du 8 novembre 1978, la Cour de cassation a, par exemple, admis que le propriétaire d’un terrain était fondé à solliciter la démolition de la construction élevée sur le fonds voisin, avoir relevé que cette construction était implantée sur la limite séparant la parcelle du fonds contigu et que les fondations de ce pavillon dépassaient cette limite et constituaient ainsi une emprise sur la propriété voisine ( 3e civ. 8 nov. 1978, n°77-13563CassationViole les articles 552 et 545 du Code civil l'arrêt qui, après avoir constaté que les fondations d'un pavillon dépassent la limite séparative de deux fonds et constituent une emprise sur la propriété voisine, énonce que, l'emprise ayant eu lieu en sous-sol il ne peut être ordonné démolition du bâtiment en cause "qui n'a pas été constaté édifié irrégulièrement sur le plan de l'urbanisme".Sommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗).
- Lorsqu’il s’agit de racines, ronces ou brindilles qui avancent sur un fonds voisin, l’article 673 du Code civil autorise le propriétaire de ce fonds à « les couper lui-même à la limite de la ligne séparative».
- Ainsi, est-il autorisé à se faire justice lui-même.
- Des auteurs avancent que ce pouvoir « s’explique pratiquement par le fait que le propriétaire du terrain peut, en creusant, couper involontairement des racines et ne saurait se le voir reprocher».
- Dans un arrêt du 6 avril 1965 la Cour de cassation a précisé que « le législateur n’a pas entendu, par les dispositions de l’article 673 du code civil, restreindre le droit à réparation du dommage réalise, mais, au contraire, assurer une protection plus efficace en instituant des mesures de prévention au profit des voisins» ( 1ère civ. 6 avr. 1965, n°61-11025RejetLe legislateur n'a pas entendu, par les dispositions de l'article 673 du code civil, restreindre le droit a reparation du dommage realise, mais, au contraire, assurer une protection plus efficace, en instituant des mesures de prevention au profit des voisins. des lors, le proprietaire d'un arbre, meme plante a la distance reglementaire, est responsable des dommages causes par les racines s'etendant sur les heritages voisins.Sommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗).
- Dans le même sens, le propriétaire est également en droit de demander la suppression câbles et canalisations souterraines qui traverseraient son fonds et qui auraient été posées sans son autorisation.
Il importe de souligner la singulière vigueur de la protection négative : à la différence de la responsabilité civile de droit commun, l’action du propriétaire contre l’empiétement souterrain est indépendante de tout préjudice. L’empiétement, fût-il de quelques centimètres de fondations, de canalisations ou de tirants d’ancrage, constitue en lui-même une atteinte au droit de propriété, lequel — étant absolu et exclusif — ne se mesure pas à l’aune du dommage causé. La sanction n’est donc pas l’allocation de dommages et intérêts, mais la remise en état, c’est-à-dire la suppression matérielle de l’ouvrage empiétant. C’est là l’expression, dans le tréfonds, du caractère exclusif que l’article 544 du Code civil attache à la propriété.
b) Limites
Le droit du propriétaire du sol sur le tréfonds n’est pas sans limites, ainsi que le précise le dernier alinéa de l’article 552 du Code civil.
Si, en effet, cette disposition autorise le propriétaire du tréfonds à s’approprier tous les produits qu’il est susceptible de trouver dans le cadre de fouilles, c’est sous des « modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police. »
Ces restrictions traduisent l’idée que la maîtrise du sous-sol, si elle est en principe entière, doit céder devant des intérêts qui transcendent celui du propriétaire individuel : la préservation du patrimoine archéologique, d’une part, et l’exploitation rationnelle des richesses minières, d’autre part. Les limites au droit de propriété du propriétaire du tréfonds tiennent ainsi, principalement, à la réglementation des fouilles archéologiques et à l’exploitation des ressources minières.
- S’agissant des fouilles archéologiques
- L’article L. 531-1 du Code du patrimoine prévoit que « nul ne peut effectuer sur un terrain lui appartenant ou appartenant à autrui des fouilles ou des sondages à l’effet de recherches de monuments ou d’objets pouvant intéresser la préhistoire, l’histoire, l’art ou l’archéologie, sans en avoir au préalable obtenu l’autorisation. »
- La demande d’autorisation doit être adressée à l’autorité administrative ; elle indique l’endroit exact, la portée générale et la durée approximative des travaux à entreprendre.
- À cet égard, l’article L. 531-2 précise que lorsque les fouilles doivent être réalisées sur un terrain n’appartenant pas à l’auteur de la demande d’autorisation, celui-ci doit joindre à sa demande le consentement écrit du propriétaire du terrain et, s’il y a lieu, de tout autre ayant droit.
- En dehors des fouilles réalisées par le propriétaire du terrain, celles-ci peuvent lui être imposées par l’État.
- L’article L. 531-9 du Code du patrimoine prévoit en ce sens que « l’État est autorisé à procéder d’office à l’exécution de fouilles ou de sondages pouvant intéresser la préhistoire, l’histoire, l’art ou l’archéologie sur les terrains ne lui appartenant pas, à l’exception toutefois des terrains attenant à des immeubles bâtis et clos de murs ou de clôtures équivalentes.»
- À défaut d’accord amiable avec le propriétaire, l’exécution des fouilles ou sondages est déclarée d’utilité publique par décision de l’autorité administrative, qui autorise l’occupation temporaire des terrains.
- Cette occupation est ordonnée par une décision de l’autorité administrative qui détermine l’étendue des terrains à occuper ainsi que la date et la durée probable de l’occupation. La durée peut être prolongée, en cas de nécessité, par de nouveaux arrêtés sans pouvoir en aucun cas excéder cinq années.
- S’agissant des objets découverts dans le cadre de fouilles archéologiques, l’article L. 541-4 du Code du patrimoine exclut expressément l’application de l’article 552 du Code civil et de l’article 716 du même code relatif à l’appropriation des trésors.
- Aussi prévoit-il, par dérogation à ces dispositions que les biens archéologiques mobiliers mis au jour à la suite d’opérations de fouilles archéologiques ou de découvertes fortuites réalisées sur des terrains dont la propriété a été acquise après la date d’entrée en vigueur de la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine « sont présumés appartenir à l’État dès leur mise au jour au cours d’une opération archéologique et, en cas de découverte fortuite, à compter de la reconnaissance de l’intérêt scientifique justifiant leur conservation.»
- À cet égard, dans l’hypothèse d’une découverte fortuite, l’État dispose d’un délai de 5 ans pour apprécier l’intérêt scientifique justifiant la conservation de l’objet trouvé, faute de quoi sa propriété est attribuée selon les principes énoncés à l’article 716 du Code civil (il appartient pour moitié à celui qui l’a découvert, et pour l’autre moitié au propriétaire du fonds.)
- S’agissant des biens archéologiques immobiliers, ils « appartiennent à l’État dès leur mise au jour à la suite d’opérations archéologiques ou en cas de découverte fortuite» à la condition d’avoir été « mis au jour à la suite d’opérations archéologiques ou de découvertes fortuites réalisées sur des terrains dont la propriété a été acquise après la publication de la loi n° 2001-44 du 17 janvier 2001 relative à l’archéologie préventive. »
- Pour ces biens, l’État verse alors au propriétaire du fonds où est situé le bien une indemnité destinée à compenser le dommage qui peut lui être occasionné pour accéder audit bien. À défaut d’accord amiable sur le montant de l’indemnité, celle-ci est fixée par le juge judiciaire.
- En outre, lorsque le bien est découvert fortuitement et qu’il donne lieu à une exploitation, la personne qui assure cette exploitation verse à l’inventeur une indemnité forfaitaire ou, à défaut, intéresse ce dernier au résultat de l’exploitation du bien. L’indemnité forfaitaire et l’intéressement sont calculés en relation avec l’intérêt archéologique de la découverte.
La logique de ce régime mérite d’être soulignée pour sa portée pédagogique : en matière archéologique, le législateur opère un véritable renversement de la règle de l’accession. Là où l’article 552 ferait du propriétaire du sol le maître des choses incorporées à son tréfonds, et où l’article 716 partagerait le trésor par moitié entre l’inventeur et le propriétaire du fonds, le Code du patrimoine institue une présomption d’appartenance à l’État. Le propriétaire du sol n’est plus, dès lors, qu’un fonds servant : il subit l’occupation, perçoit une indemnité réparant le seul dommage d’accès, mais ne saurait revendiquer la chose elle-même. La propriété du dessous s’efface devant l’intérêt scientifique et la conservation du patrimoine national.
- S’agissant de l’exploitation des ressources minières
- L’exploitation des ressources minières est strictement encadrée par les textes.
- À cet égard, l’article L. 111-1 du Code minier dresse une liste des ressources que relèvent du régime légal des mines au nombre desquelles figurent un certain nombre de gîtes renfermés dans le sein de la terre ou existant à la surface connue pour contenir les substances minérales ou fossiles (hydrocarbures, combustibles fossiles, sels de sodium et de potassium à l’état solide ou en dissolution, fer, cobalt, nickel, chrome, manganèse, vanadium, titane, mercure, argent, or, platine etc.)
- Pour toutes ces ressources, l’article L. 131-1 du Code minier dispose que « les mines ne peuvent être exploitées qu’en vertu d’une concession ou par l’État.»
- Cette règle s’applique également au propriétaire du sous-sol dans lequel est située la mine.
- Aussi, en application de l’article L. 132-2 du Code minier, nul ne peut obtenir une concession de mines s’il ne possède les capacités techniques et financières nécessaires pour mener à bien les travaux d’exploitation et assumer les obligations mentionnées dans des décrets pris pour préserver les intérêts déterminés par la loi
- La concession est accordée par décret en Conseil d’État sous réserve de l’engagement pris par le demandeur de respecter des conditions générales complétées, le cas échéant, par des conditions spécifiques faisant l’objet d’un cahier des charges.
Ici encore, la restriction est radicale. Le législateur opère une summa divisio entre, d’une part, les substances dites de carrière — matériaux de construction, sables, argiles, pierres — qui demeurent dans l’escarcelle du propriétaire du sol au titre de l’article 552, et, d’autre part, les substances de mine, limitativement énumérées par l’article L. 111-1 du Code minier, que la qualité de propriétaire du sol ne suffit jamais à conférer. Pour ces dernières, la propriété du tréfonds est, en quelque sorte, vidée de sa substance la plus précieuse : le maître du sol ne peut les exploiter qu’investi d’une concession accordée par l’État, à l’instar de tout autre demandeur. La richesse minière échappe ainsi à la logique de l’accession verticale.
B) Portée de la règle
1) Une présomption réfragable
Les règles énoncées à l’article 552 du Code civil qui visent à délimiter la propriété immobilière verticale ne bénéficient qu’au seul propriétaire du sol.
L’attribution de la propriété du dessus et du dessous à ce dernier n’est toutefois qu’une présomption réfragable, soit qui peut être renversée par la preuve contraire.
Dans un arrêt du 26 mai 1992 la Cour de cassation a jugé en ce sens que « la présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n’est susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre ou de la prescription » (Cass. 26 mai 1992, n°90-22145CassationLa présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription.Sommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗).
Aussi, est-il admis qu’une partie du tréfonds ou du surfonds puisse faire l’objet d’une acquisition particulière et, soit, par conséquent, détachée de la propriété du sol (V. en ce sens Cass. civ. 14 nov. 1888).
Il est ainsi parfaitement possible de revendiquer la propriété d’une cave située dans le tréfonds d’une parcelle dont on n’est pas propriétaire.
La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 15 mai 2015. Dans cette affaire il était question d’un couple d’époux qui étaient propriétaires d’une parcelle dans le tréfonds de laquelle se trouvait une cave. Celle-ci était toutefois accessible de plain-pied uniquement par le jardin appartenant aux propriétaires du fonds voisin.
Consécutivement à la vente de ce fonds qui offrait un accès à la cave, les propriétaires du terrain situé au-dessus ont revendiqué la propriété de cette dernière estimant que leur ancien voisin (le vendeur) n’était titulaire que d’un simple droit d’usage sur cette cave qui s’était éteint lors de la vente du fonds aux nouveaux propriétaires.
Par un arrêt du 30 septembre 2013, la Cour d’appel de Grenoble a débouté les propriétaires qui revendiquaient la propriété de la cave au motif que bien que cette dernière soit située dans le sous-sol de leur terrain, avait fait l’objet d’une acquisition par titre par les propriétaires du fonds voisin.
La troisième chambre civile a validé cette décision, considérant que la cour d’appel, qui avait confronté les divers titres produits aux débats, en a souverainement déduit que propriétaires du fonds voisin avaient rapporté la preuve de l’acquisition de la preuve litigieuse (Cass. 3e civ. 13 mai 2015, n°13-27342 RejetLa présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol prévue par l'article 552 du code civil n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre, quel qu'en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitiveSommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗et 14-15678).
- Faits
- Un couple était propriétaire d’une parcelle dans le tréfonds de laquelle se trouvait une cave, mais celle-ci n’était accessible de plain-pied que par le jardin du fonds voisin. À la suite de la vente de ce fonds voisin, les propriétaires du terrain situé au-dessus de la cave en ont revendiqué la propriété, soutenant que leur ancien voisin n’avait jamais disposé que d’un simple droit d’usage, éteint par la cession.
- Problème
- La présomption de propriété du dessous instituée à l’article 552 du Code civil au profit du propriétaire du sol peut-elle être renversée, et, dans l’affirmative, par quels moyens de preuve ?
- Solution
- La troisième chambre civile approuve les juges du fond d’avoir, après confrontation des divers titres produits, souverainement retenu que les propriétaires du fonds voisin rapportaient la preuve, par titre, de l’acquisition distincte de la cave. La présomption de propriété du dessous « n’était susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre, quel qu’en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitive ».
- Portée
- L’arrêt consacre la dissociabilité verticale de la propriété — une fraction du tréfonds peut appartenir à un autre que le propriétaire du sol — tout en enserrant le renversement de la présomption dans des modes de preuve limitativement énumérés : le titre ou la prescription acquisitive, à l’exclusion des simples présomptions de fait.
La présomption de propriété dont bénéficie le propriétaire du sol s’applique tout autant aux éléments qui composent le dessous que ceux qui s’élèvent sur le dessus.
C’est la raison pour laquelle il est également admis qu’un tiers puisse être propriétaire d’une construction implantée sur le terrain d’un autre propriétaire (Cass. 3e civ. 7 oct. 1998, n°96-18748RejetLa cour d'appel qui constate que l'acte d'acquisition décrivait le bien acquis avec indication d'une terrasse et que les acquéreurs démontraient qu'eux-mêmes et leurs auteurs possédaient cette terrasse sans interruption depuis 1924, en déduit qu'ils étaient propriétaires de la terrasse et de la rembarde aménagées au-dessus de la remise de leurs voisins.Sommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗).
2) La dissociation verticale de la propriété
Que la présomption de l’article 552 soit réfragable emporte une conséquence d’une grande portée pratique : la propriété immobilière, loin de former un bloc indivisible courant du noyau terrestre jusqu’aux confins de l’atmosphère, peut être scindée horizontalement, chaque strate étant susceptible d’une appropriation autonome. Le sol, le tréfonds et le surfonds peuvent ainsi appartenir à des propriétaires distincts. Plusieurs techniques juridiques permettent d’opérer une telle dissociation.
La jurisprudence reconnaît de longue date un tel démembrement. La Cour de cassation juge ainsi que constitue un droit de superficie l’octroi sur un héritage d’un droit perpétuel d’usage sur une parcelle, et ce tant en vertu de l’ancien droit qu’en application du Code civil (Cass. 3e civ. 6 mars 1991, n°89-17.786RejetConstitue un droit de superficie au profit d'une commune, tant en vertu des principes de l'ancien droit qu'en application du Code civil, le fait pour une famille d'avoir octroyé sur son héritage un droit perpétuel d'usage alors accordé au bureau de bienfaisance sur une parcelle de terre.Sommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗). La perpétuité d’un tel droit, qui peut surprendre au regard de la prohibition des engagements perpétuels, s’explique précisément par sa nature de droit réel autonome détaché de la propriété du sol.
La dissociation peut également être temporaire et résulter d’un démembrement contractuel. Il en va ainsi du bail emphytéotique, qui confère à l’emphytéote un droit réel immobilier sur le fonds d’autrui. La Cour de cassation a récemment rappelé que l’emphytéote ne profite de l’accession que pendant la durée du bail : il ne peut transmettre sur les constructions qu’un droit réel qui s’éteint, sauf stipulation contraire, au terme ou à la résiliation du bail (Cass. 3e civ. 18 déc. 2025, n°24-20.480RejetL'emphytéote, qui ne profite de l'accession que pendant la durée du bail emphytéotique en application de l'article L. 451-10 du code rural et de la pêche maritime, ne peut transmettre plus que le droit réel dont il dispose sur les constructions, lequel s'éteint, sauf stipulation contraire, au terme ou en cas de résiliation du bail emphytéotique. Dès lors, l'acquéreur de ce droit n'est pas propriétaire des constructions à l'issue du bail emphytéotiqueSommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗). La propriété des constructions, dissociée du sol pendant le bail, retourne ainsi au propriétaire du fonds à l’expiration de celui-ci, par le jeu de l’accession différée.
3) Des modes de preuve limités
La présomption instituée à la faveur du propriétaire du sol, si elle est réfragable, n’est pas une présomption simple.
En effet, celui qui cherche à combattre cette présomption ne peut le faire qu’en produisant un titre ou en se prévalant de la prescription acquisitive.
La Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt du 13 mai 2015 en affirmant que « la présomption de propriété du dessous au profit des demandeurs, propriétaires du sol n’était susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre, quel qu’en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitive » (Cass. 3e civ. 13 mai 2015, n°13-27342 RejetLa présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol prévue par l'article 552 du code civil n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre, quel qu'en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitiveSommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗et 14-15678).
| Cass. 3e civ. 13 mai 2015 |
|---|
| Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 30 septembre 2013), que les consorts X... sont propriétaires d'un immeuble édifié sur une parcelle cadastrée A436 ; que dans le tréfonds de cette parcelle se trouve une cave accessible de plain-pied uniquement par le jardin voisin, cadastré A435, appartenant aux consorts Y... Z... qui l'ont acquis en 2007 de M. A... ; qu'estimant que ce dernier était titulaire d'un simple droit d'usage sur cette cave qui s'était éteint lors de la vente aux consorts Y... Z..., les consorts X... ont assigné leurs voisins et M. A... pour voir déclarer éteint le droit d'usage de ce dernier et constater l'occupation sans droit ni titre de la cave par les consorts Y... Z... ; Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de déclarer les consorts Y... Z... propriétaires de la cave litigieuse, alors, selon le moyen, que la présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de prescription acquisitive ; que celui qui se prétend propriétaire du dessous doit établir non seulement que celui-ci n'appartient pas au propriétaire du dessus, mais qu'il en est lui-même propriétaire, soit pour l'avoir prescrit par lui-même ou par ses auteurs, soit pour en avoir acquis la propriété en vertu d'un titre translatif auquel il est partie ou auquel était partie l'un de ses auteurs ; que la cour d'appel a attribué aux consorts Y... Z... la propriété de la cave litigieuse située sous l'immeuble des consorts X... en se fondant exclusivement sur les titres des consorts X... ou de leurs auteurs, auxquels n'étaient parties ni les consorts Y... Z... ni leurs propres auteurs ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 552 du code civil ; Mais attendu que la présomption de propriété du dessous au profit des consorts X..., propriétaires du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre, quel qu'en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitive ; que la cour d'appel, qui a confronté les divers titres produits aux débats, en a souverainement déduit que les consorts Y... Z... étaient propriétaires de la cave litigieuse ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; |
Les modes de preuve admis pour neutraliser la présomption posée par l’article 552 du Code civil sont, de la sorte, limités.
Il en résulte que les juges ne sont pas tenus de « rechercher si les circonstances de fait invoquées étaient de nature à apporter la preuve contraire par simples présomptions » (V. en ce sens Cass. 3e civ. 9 févr. 1982).
Cette restriction des modes de preuve est critiquée par une partie de la doctrine qui rappelle que la preuve de la propriété d’un immeuble, pris dans son intégralité, se fait par tout moyen (Cass. 1ère civ. 11 janv. 2000, n°97-15406CassationLa propriété d'un bien se prouve par tous moyens.Sommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗).
Aussi, apparaît-il difficilement compréhensible que la preuve de la propriété d’une division de l’immeuble (tréfonds ou surfonds) ne puisse être rapportée qu’au moyen d’un titre ou de la prescription acquisitive.
La contradiction apparente mérite d’être explicitée. La preuve de la propriété immobilière obéit, en droit commun, à un principe de liberté : faute de mode de preuve parfait du droit de propriété — lequel ne se prouve, à la rigueur, que par une chaîne de titres remontant à une acquisition originaire —, la jurisprudence admet que la propriété d’un immeuble se démontre par tout moyen, et notamment par un faisceau de présomptions de fait laissé à l’appréciation souveraine des juges du fond. Or, par exception à cette liberté, la preuve de l’appropriation distincte d’une tranche verticale de l’immeuble — qu’il s’agisse du tréfonds ou du surfonds — est enserrée dans le carcan du titre ou de la prescription acquisitive.
L’argument est fort. Il n’a toutefois pas emporté la conviction de la Cour de cassation. La raison en est que cette restriction des modes de preuves se justifie, selon les auteurs, par la volonté de la haute juridiction de maintenir comme exceptionnelle la situation de division d’un immeuble.
Cette situation, pour le moins singulière, est en effet un terreau fertile pour le développement de contentieux entre propriétaires.
Dès lors, afin de limiter les actions en revendication, il est préférable que la preuve de la propriété d’une division d’immeuble ne puisse être rapportée que lorsque le demandeur dispose d’éléments sérieux, tels qu’un titre ou l’expiration du délai de la prescription acquisitive.
Si les juges du fond pouvaient retenir n’importe quelle circonstance de fait pour admettre qu’il soit fait échec à la présomption de propriété posée à l’article 552 du Code civil, cela aurait pour effet de fragiliser considérablement le droit de propriété du propriétaire du sol sur le dessus et le dessous, car pouvant être remis en cause sur la base de simples présomptions de fait.
Dans ces conditions, la solution adoptée par la Cour de cassation nous paraît raisonnable, car guidée, au fond, par le souci de préserver la paix sociale.
En définitive, la présomption de l’article 552 du Code civil occupe une position d’équilibre : réfragable, elle ne fige pas la propriété verticale dans une unité artificielle et autorise la reconnaissance des dissociations que la pratique impose ; mais, assortie de modes de preuve limités, elle protège la stabilité du droit du propriétaire du sol en n’admettant la division que sur le fondement d’éléments incontestables. C’est dans cette tension entre plasticité de la propriété et sécurité des situations acquises que se joue, au fond, toute la délimitation verticale de la propriété immobilière.
III) Règle de prévention des conflits de propriété verticale
A) Articulation entre les articles 552 et 553
L’article 553 du Code civil prévoit que « toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »
« Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »
Il ressort de cette disposition que tout ce qui est élevé sur un terrain ou édifié dans le tréfonds est réputé avoir été réalisé par le propriétaire du sol et, par voie de conséquence, lui appartenir.
Si, de prime abord, cette disposition interroge sur son utilité en ce qu’elle peut apparaître comme une redite de l’article 552 du Code civil, à l’examen il n’en est rien.
En effet, les deux dispositions remplissent des fonctions complémentaires qui ne se chevauchent pas :
- L’article 552 vise à définir l’objet de la propriété immobilière en présument le propriétaire du sol, propriétaire du dessus et du dessous
- L’article 553 vise, quant à lui, non pas à délimiter l’objet de la propriété immobilière, mais à prévenir la survenance d’un conflit entre propriétaires résultant de l’incorporation à un fonds d’un bien appartenant à autrui.
La ligne de partage entre les deux textes peut être ramenée à une distinction fondamentale. L’article 552 répond à la question de l’assiette de la propriété : il fixe le périmètre vertical du droit du propriétaire du sol, en déterminant ce sur quoi ce droit s’exerce — le dessus et le dessous. L’article 553 répond, lui, à une tout autre question, celle de l’imputation des ouvrages : il désigne, parmi les personnes susceptibles d’en revendiquer la paternité, celle qui est réputée les avoir édifiés et, partant, en être propriétaire. Le premier texte délimite un volume ; le second tranche un litige d’attribution à l’intérieur de ce volume.
La combinaison de ces deux dispositions a manifestement pour effet de conférer au propriétaire du sol une maîtrise totale de l’immeuble en ce que non seulement il est présumé être propriétaire du dessus et du dessous mais encore il est réputé avoir édifié tout ce qui est implanté sur son fonds.
Cette maîtrise n’est toutefois pas absolue. Le texte réserve expressément « la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription », ce qui consacre la possibilité, pour un tiers, d’être propriétaire d’un ouvrage incorporé au fonds d’autrui — qu’il s’agisse d’un souterrain creusé sous le bâtiment voisin ou de toute autre partie de l’édifice. La présomption édictée n’est donc qu’un point de départ, non un verrou : elle ordonne le débat probatoire sans préjuger définitivement de sa solution.
B) Fonction probatoire de l’article 553
S’agissant, spécifiquement, de l’article 553 du Code civil, cette disposition envisage l’hypothèse où la propriété d’un bien incorporé dans le sous-sol ou élevé en surface serait contestée au propriétaire du sol.
Deux situations sont susceptibles de se présenter :
- Soit le propriétaire du sol a réalisé un ouvrage en incorporant à son fonds les biens d’autrui
- Soit un tiers a réalisé un ouvrage incorporé au fonds du propriétaire du sol parce qu’il en avait la jouissance, en vertu d’un droit personnel (bail), d’un droit réel (usufruit) ou encore qu’il était occupant sans droit ni titre
Afin de résoudre ce conflit de propriétés, deux approches peuvent être adoptées :
- Première approche
- Elle consiste à faire une application stricte de la règle de l’accession ce qui aurait pour effet de désigner de façon systématique le propriétaire du sol comme étant le propriétaire de l’ouvrage réalisé, peu importe que la construction procède de l’intervention d’un tiers
- Cette approche présente l’avantage de la simplicité, en ce qu’elle fait d’emblée échec à toute action en revendication.
- L’inconvénient, c’est qu’elle peut s’avérer pour le moins sévère sinon injuste pour le tiers muni d’un titre qui, bien qu’il soit l’auteur de l’ouvrage réalisé, ne pourra pas échapper à une expropriation.
- Seconde approche
- Elle consiste à positionner le conflit de propriétés sur le terrain probatoire en posant une présomption qui désigne le propriétaire du sol comme l’auteur des ouvrages réalisés sur son fonds, mais qui peut être combattue par la preuve contraire.
- Cette approche autorise ainsi les tiers à contester la propriété de la chose incorporée au fonds du propriétaire du sol et donc à faire valoir ses droits sur le bien revendiqué.
- Faute de preuve suffisante, c’est la règle de l’accession qui a vocation à s’appliquer, d’où il s’ensuit la désignation du propriétaire du sol comme étant le propriétaire de l’ouvrage implanté sur son fonds
À l’examen, les rédacteurs du Code civil ont opté pour la seconde approche, l’article 553 instituant au profit du propriétaire du sol une présomption réfragable, soit qui peut être combattue par la preuve contraire.
Une présomption réfragable — par opposition à la présomption irréfragable, qui ne souffre aucune contestation — est une présomption qui peut être renversée par la preuve contraire. Elle opère un déplacement de la charge de la preuve : la partie au profit de laquelle elle joue est dispensée de démontrer le fait présumé, tandis qu’il incombe à l’adversaire d’en établir l’inexactitude. Appliquée à l’article 553, cette technique épargne au propriétaire du sol toute preuve de la paternité des ouvrages, et fait peser sur le revendiquant la charge d’établir qu’il en est l’auteur.
Le choix de la voie probatoire, plutôt que celui d’une attribution mécanique au propriétaire du sol, traduit un souci d’équilibre. Il préserve la sécurité juridique attachée à la maîtrise du sol — laquelle demeure le point d’ancrage du raisonnement — tout en ménageant la situation du véritable constructeur, qui ne se trouve pas a priori dépouillé de son œuvre sans pouvoir se faire entendre. La présomption protège ainsi le propriétaire du sol contre les revendications fantaisistes sans le mettre à l’abri des prétentions sérieusement étayées.
1) Fonctionnement de la présomption posée par l’article 553
La règle énoncée à l’article 553 du Code civil institue une présomption à double détente :
- Première détente: toutes les constructions élevées sur un fonds sont présumées avoir été réalisées par le propriétaire de ce fonds à ses frais.
- Seconde détente: faute de preuve contraire, l’ouvrage implanté sur le fonds est réputé appartenir au propriétaire du sol.
L’enchaînement de ces deux détentes mérite d’être souligné, car il commande toute la logique du texte. La première détente porte sur un fait — l’acte matériel de construction ; la seconde en tire une conséquence de droit — la propriété de l’ouvrage. Entre les deux s’opère un glissement : ce n’est pas la qualité de propriétaire du sol qui fonde la propriété de la construction, mais bien la qualité présumée de constructeur. C’est précisément ce maillon intermédiaire que le revendiquant devra briser.
Il peut être observé que le texte ne rattache nullement ici la propriété de la construction à la qualité de propriétaire du sol, ce qui reviendrait à faire application de la règle de l’accession.
Il se limite seulement à énoncer que l’incorporation d’un ouvrage à un fonds fait présumer que cet ouvrage a été réalisé par le propriétaire du sol.
Aussi, l’article 553 ne déduit la qualité de propriétaire de la construction, non pas de la qualité de propriétaire du sol, mais de la qualité de maître d’ouvrage.
Cette subtilité n’est pas sans importance, dans la mesure où elle offre la possibilité à quiconque de revendiquer la propriété d’un ouvrage élevé sur le fonds d’autrui.
Pour ce faire, il est néanmoins nécessaire de combattre la présomption posée par le texte à laquelle il peut être fait échec par tout moyen.
a) La preuve contraire : conditions et illustrations
Dans un arrêt du 7 novembre 1978, la Cour de cassation a ainsi admis que la preuve de la propriété d’un ouvrage élevé sur le terrain d’autrui était rapportée du seul fait que le revendicant était parvenu à démontrer que le bien revendiqué a été construit pour son propre compte, sur ses plans et en partie de ses mains, sans aucune intervention du propriétaire du sol, et qu’il justifiait, par des factures établies à son nom et payées par lui, avoir assumé seul la charge du coût de la construction (Cass. 3e civ. 7 nov. 1978, n°77-13045RejetFait une exacte application de l'article 533 du Code civil l'arrêt qui, par appréciation souveraine des éléments de preuve, déclare un père propriétaire d'une construction édifiée sur un terrain appartenant à sa fille, en relevant qu'il a bâti du consentement de celle-ci, pour son propre compte, et en partie de ses mains, qu'il justifie de dépenses par lui engagées pour la construction, qu'il a obtenu à son nom le permis de construire et le certificat de conformité et qu'il a eu, après achèvement des travaux, la jouissance totale du pavillon dont il a occupé une partie et donné le reste à bail.Sommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗).
Il ressort de la jurisprudence que pour faire échec à la présomption posée à l’article 553 il y a lieu de prouver :
- D’une part, que le tiers agi dans son propre intérêt et non pour le compte du propriétaire du sol ou d’autrui
- D’autre part, que le tiers a agi à ses frais, soit que c’est lui qui a personnellement supporté le coût de la construction
Ces deux conditions se commandent l’une l’autre et doivent être réunies cumulativement. La première — l’intervention dans son propre intérêt — exclut du bénéfice de la preuve contraire celui qui a bâti pour le compte du propriétaire du sol, tel l’entrepreneur lié par un marché de travaux ou le mandataire agissant pour autrui : ceux-là édifient l’ouvrage, mais non pour eux-mêmes, en sorte qu’ils n’en sauraient revendiquer la propriété. La seconde — la charge financière personnellement supportée — fait écho à la formule même du texte, qui présume les ouvrages « faits par le propriétaire à ses frais » : renverser la présomption suppose donc d’établir que les frais ont, en réalité, été assumés par le revendiquant.
Un occupant édifie, sur le terrain d’autrui qu’il exploite sans bail écrit, un hangar agricole d’une valeur de 80 000 euros. Pour s’en faire reconnaître la propriété au sens de l’article 553, il lui faudra démontrer, factures et devis à l’appui, qu’il a réglé l’intégralité des 80 000 euros de travaux, qu’il a fait dresser les plans à son nom et qu’il a conduit le chantier pour son propre compte, sans la moindre participation du propriétaire du sol. À défaut de cette double démonstration, le hangar sera réputé construit par le propriétaire du sol, à qui il appartiendra.
La possibilité, pour un tiers, d’être tenu pour le propriétaire d’une construction édifiée sur le fonds d’autrui n’a rien d’une hypothèse d’école : elle se rencontre chaque fois qu’un droit réel autonome démembre la propriété verticale. Tel est le cas du droit de superficie, par lequel un propriétaire concède à autrui, sur son héritage, un droit perpétuel d’usage portant sur une parcelle déterminée — la Cour de cassation ayant reconnu de longue date que pareille concession constitue un véritable droit réel, opposable au propriétaire du sol (Cass. 3e civ. 6 mars 1991, n°89-17.786RejetConstitue un droit de superficie au profit d'une commune, tant en vertu des principes de l'ancien droit qu'en application du Code civil, le fait pour une famille d'avoir octroyé sur son héritage un droit perpétuel d'usage alors accordé au bureau de bienfaisance sur une parcelle de terre.Sommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗). De même, l’emphytéote, titulaire d’un bail de très longue durée, profite de l’accession pendant le cours de son bail et peut, à ce titre, se prévaloir de la propriété des constructions qu’il a élevées ; mais ce droit, parce qu’il est attaché au bail, ne survit pas à son terme : sauf stipulation contraire, il s’éteint à l’expiration ou à la résiliation de la convention (Cass. 3e civ. 18 déc. 2025, n°24-20.480RejetL'emphytéote, qui ne profite de l'accession que pendant la durée du bail emphytéotique en application de l'article L. 451-10 du code rural et de la pêche maritime, ne peut transmettre plus que le droit réel dont il dispose sur les constructions, lequel s'éteint, sauf stipulation contraire, au terme ou en cas de résiliation du bail emphytéotique. Dès lors, l'acquéreur de ce droit n'est pas propriétaire des constructions à l'issue du bail emphytéotiqueSommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗). Ces solutions confirment que la propriété du sol et celle des ouvrages qu’il porte peuvent être dissociées, au moins temporairement.
- Faits
- Un propriétaire avait concédé à autrui, sur son héritage, un droit perpétuel d’usage portant sur une parcelle. La nature de ce droit — personnel ou réel — était discutée, l’enjeu étant de savoir si son titulaire pouvait être regardé comme propriétaire de ce qui était implanté sur la parcelle.
- Problème
- L’octroi sur un fonds d’un droit perpétuel d’usage portant sur une parcelle déterminée constitue-t-il un simple droit de jouissance ou un véritable droit réel de superficie, distinct de la propriété du sol ?
- Solution
- La Cour de cassation qualifie un tel droit de droit de superficie, tant au regard de l’ancien droit qu’en application du Code civil, consacrant ainsi un droit réel autonome dissocié de la propriété du tréfonds.
- Portée
- L’arrêt illustre la réserve inscrite à l’article 553 : la maîtrise verticale du propriétaire du sol n’exclut pas qu’un tiers soit propriétaire de la surface ou des constructions, lorsque cette dissociation repose sur un droit réel reconnu.
Lorsque la preuve de la réalisation de l’ouvrage par un tiers est rapportée, il n’en acquiert pas pour autant la propriété.
En effet, cette preuve a seulement pour effet de faire échec à l’attribution, par présomption, de la propriété de la construction au propriétaire du sol.
Elle ne pourra toutefois pas faire obstacle à l’application de la règle de fond énoncée à l’article 555 du Code civil qui désigne, par voie d’accession, le propriétaire du sol comme le propriétaire de toutes les plantations, constructions et ouvrages élevés sur son fonds.
L’accession est le mode d’acquisition de la propriété en vertu duquel le propriétaire d’une chose devient propriétaire de tout ce qui s’y unit et s’y incorpore. Appliquée à l’immeuble, elle fait du propriétaire du sol le propriétaire des constructions, plantations et ouvrages qui y sont édifiés. À la différence de la présomption de l’article 553, qui est une règle de preuve, l’accession est une règle de fond : elle ne se discute pas sur le terrain probatoire, mais s’impose par le seul effet de l’incorporation, sous réserve des indemnités prévues par l’article 555 du Code civil.
L’union des biens est inévitable : si elle ne se fait pas sur le terrain probatoire, elle se fera sous l’effet de la règle de l’accession.
b) L’enjeu de la preuve contraire : l’indemnité d’accession
Mais alors, puisque l’attribution de l’ouvrage au propriétaire du sol est inévitable, immédiatement la question se pose de l’intérêt de l’article 553 du Code civil ?
Pourquoi ouvrir la possibilité aux tiers de contester, sur le fondement de l’article 553, la propriété de l’ouvrage élevé sur le fonds d’autrui si, in fine, elle sera systématiquement attribuée au propriétaire du sol ?
L’intérêt pour le tiers de se placer sur le terrain probatoire, c’est que, une fois démontré que c’est lui qui a endossé la qualité de maître d’ouvrage et non le propriétaire du sol, il sera fondé, au titre de cette qualité, à réclamer dans le cadre de l’application de la règle de l’accession à percevoir une indemnité.
Si, en revanche, le tiers ne parvient pas à faire échec à la présomption posée par l’article 553 du Code civil, aucune indemnité ne lui sera due. L’ouvrage sera réputé appartenir au propriétaire du sol sans qu’il y ait lieu de mobiliser la règle de l’accession et d’exiger de ce dernier la fourniture des contreparties pécuniaires qui y sont attachées.
La distinction est donc capitale et mérite d’être nettement posée : la preuve contraire ne fait pas du tiers le propriétaire de l’ouvrage — il le perd de toute façon au profit du propriétaire du sol par l’effet de l’accession — mais elle conditionne son droit à compensation. En d’autres termes, ce que le tiers gagne sur le terrain probatoire, ce n’est pas la chose, c’est sa contrepartie pécuniaire. La présomption de l’article 553 opère ainsi comme un préalable à l’indemnisation : qui ne la renverse pas se voit refuser jusqu’à l’examen de sa créance, tandis que qui la renverse accède au régime indemnitaire de l’article 555 du Code civil.
Pour cette raison, le tiers a donc tout intérêt à se placer sur le terrain probatoire, faute de quoi il ne sera pas indemnisé.
Décisions citées 11
Chaque décision de la Cour de cassation mentionnée dans cette fiche, avec son lien officiel.
- RejetCass. 1re chambre civile, 6 avril 1965, n° 61-11.025consulter ↗
- CassationCass. 3e chambre civile, 8 novembre 1978, n° 77-13.563consulter ↗
- RejetCass. 3e chambre civile, 7 novembre 1978, n° 77-13.045consulter ↗
- CassationCass. 3e chambre civile, 29 février 1984, n° 83-10.040consulter ↗
- RejetCass. 3e chambre civile, 6 mars 1991, n° 89-17.786consulter ↗
- CassationCass. 3e chambre civile, 26 mai 1992, n° 90-22.145consulter ↗
- RejetCass. 3e chambre civile, 7 octobre 1998, n° 96-18.748consulter ↗
- CassationCass. 1re chambre civile, 11 janvier 2000, n° 97-15.406consulter ↗
- RejetCass. 3e chambre civile, 13 mai 2015, n° 13-27.342consulter ↗
- RejetCass. 3e chambre civile, 18 décembre 2025, n° 24-20.480consulter ↗
- CassationCass. 3e chambre civile, 23 janvier 2025, n° 23-12.385consulter ↗
Une réponse
J’ai lu avec intérêt votre article. Que se passe-t-il lorsque le propriétaire du terrain terrain à un tiers. Est-ce le tiers qui est responsable des dégâts causés au tréfonds où est-ce quand même le propriétaire.
Le cas que j’ai à étudier est le suivant.
Un propriétaire à louer un local commercial un carrossier qui a pollué pendant plus de 50 ans le puisard du lieu qui ne servait que pour l’eau de pluie de la toiture de ce local.
Je suis en train de me battre pour mon client avec la mairie car je considère que cette pollution a forcément impacter le milieu autour.
Vous comprendrez que le cône qui constitue la propriété ne peut contenir des eaux polluées qui forcément sont allés sur le tréfonds des voisins.
Dans ce cas la mairie et donc compétente puisque le code de santé publique et donc applicable.