La propriété en volume

Si les articles 551 à 553 du Code civil visent à assurer l’union des éléments attachés à un fonds, qu’ils soient incorporés au tréfonds ou élevés en surface en prévoyant que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, ces mêmes dispositions permettent au propriétaire du fonds d’opérer une division de l’immeuble en plusieurs composantes. Loin d’être un simple aménagement marginal, cette faculté de division ouvre la voie à des montages immobiliers complexes — centres commerciaux édifiés sur dalle, gares surmontées de bureaux, ouvrages publics enchevêtrés dans des constructions privées — que la seule lecture plane du droit de propriété ne permettrait pas d’appréhender.

L’opération ne s’analyse pas ici en un démembrement du droit de propriété, ce qui consisterait à répartir les prérogatives attachées au droit de propriété (usus, fructus et abusus) entre plusieurs titulaires, mais à diviser l’objet même du droit de propriété.

Cette distinction, qui peut paraître subtile, commande pourtant l’ensemble du raisonnement et mérite d’être fixée avec précision avant tout développement.

Cette division de l’objet du droit de propriété procède de l’idée que le périmètre de la propriété d’un immeuble s’apparente à un « cône partant du centre de la terre pour aller vers les confins de l’atmosphère terrestre ». À ce titre, l’immeuble n’est pas une surface, mais un solide géométrique : il a une profondeur, une élévation, une épaisseur. C’est précisément cette tridimensionnalité qui autorise le fractionnement spatial.

Aussi, la division de la propriété immobilière peut être envisagée de deux manières :

• D’une part, il peut s’agir de diviser l’immeuble à partir du sol en attribuant la propriété du dessous (tréfonds) à un tréfoncier et la propriété de la surface et de tout ce qui s’y trouve attaché à un superficiaire.
• D’autre part, il peut s’agir de diviser l’immeuble en l’appréhendant comme un volume unique qui peut être découpé en sous-volumes détachés du sol, dont le nombre et la forme ne sont limités que par la configuration matérielle du bien.

La première approche demeure tributaire d’une lecture binaire — dessus/dessous — héritée de la géométrie plane ; la seconde, plus audacieuse, libère la division de toute référence nécessaire au plan du sol. Nous nous focaliserons ici sur la seule propriété en volume.

A) Concept

La conceptualisation de la propriété en volume a été amorcée par René Savatier qui a émis l’idée que l’objet du droit de propriété pouvait être détaché du sol et plus précisément qu’un immeuble ne se réduisait pas au sol et à tout ce qui s’y trouve.

Pour cet auteur, un immeuble doit, en effet, être envisagé sous la « figure d’un cône dont le sommet se trouverait au centre de la terre, dont la surface envelopperait la parcelle appropriée et dont le contenu gagnerait ensuite un espace illimité ».

Selon cette conception, abstraite, de l’immeuble, il n’est donc pas nécessaire qu’une construction soit élevée sur le fonds pour qu’un droit de propriété puisse être exercé sur l’immeuble.

Car si la division de celui-ci peut s’opérer au niveau du sol, ainsi que le suggère l’article 553 du Code civil, rien n’interdit, si l’on raisonne dans l’espace, que cette division consiste en une découpe de l’immeuble en plusieurs volumes.

Tout autant le tréfonds que le surfonds peuvent être divisés en plusieurs volumes appropriés par des propriétaires différents.

Chaque volume peut, à son tour, faire l’objet d’une division en longueur, en largeur ou en hauteur.

Aussi, la division volumétrique consiste à diviser un espace (bâti ou non) en plusieurs fractions délimitées en trois dimensions – les volumes -, sur le plan horizontal comme vertical, à des niveaux différents qui peuvent se situer au-dessus comme en-dessous du sol, voire même à cheval sur le sol. Les volumes varient dans leurs formes ; leur représentation graphique dessine des carrés, des losanges, des rectangles, des trapèzes. Les possibilités de découpes sont infinies, c’est un jeu de cubes.

Au fond, la seule difficulté c’est d’être en mesure de fixer des limites à chaque volume créé, de manière à délimiter l’assiette de la propriété, assiette qui devra alors être envisagée, non pas comme une surface, mais comme une figure en trois dimensions.

B) Fondement

Le volume est analysé par la doctrine comme une propriété spatiale. Plus précisément il s’apparente en un droit spécial de superficie.

Pour mémoire, ce droit de superficie est classiquement rattaché à l’article 553 du Code civil qui prévoit que « toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »

La règle ainsi énoncée institue une présomption à double détente :

• Première détente: toutes les constructions élevées sur un fonds sont présumées avoir été réalisées par le propriétaire de ce fonds à ses frais.
• Seconde détente: faute de preuve contraire, l’ouvrage implanté sur le fonds est réputé appartenir au propriétaire du sol.

En instituant une simple présomption, le texte envisage manifestement que le propriétaire des constructions puisse être une personne autre que le propriétaire du sol.

Il en a été déduit qu’une dissociation entre le tréfonds et ce qui est attaché au sol devait être admise. Le mécanisme est éclairant : en réservant expressément la preuve contraire et l’hypothèse d’une propriété acquise par un tiers sur « toute autre partie du bâtiment », le texte admet implicitement que la propriété du sol et celle de ce qui le surplombe puissent se dissocier au profit de titulaires distincts.

Le droit de superficie procède de cette dissociation, laquelle conduit alors, comme l’observent des auteurs à « une superposition de droit réels distincts ».

La propriété en volume s’appuie sur cette possibilité de superposer des droits réels les uns sur les autres, soit de diviser un immeuble en plusieurs espaces tridimensionnels.

Au XIXe siècle, cette dissociation ne pouvait être envisagée que si elle était attachée à des constructions ou des plantations existantes incorporées au fonds. La doctrine peinait, en effet, à admettre qu’un droit de propriété puisse s’exercer sur un objet dénué de toute matérialité, soit sur un « cube d’air ». L’obstacle était autant intellectuel que technique : on concevait mal qu’une chose vide de substance pût constituer l’assiette d’un droit réel, faute d’instrument permettant d’en arrêter rigoureusement les contours.

Reste que le Code civil ne définit pas le droit de superficie, ce qui autorisait, à l’inverse, à considérer qu’il puisse fonder la propriété d’un volume. Le silence du législateur, loin d’être un obstacle, a ainsi ménagé l’espace d’une construction prétorienne.

À cet égard, la jurisprudence ne s’est jamais opposée à ce qu’un droit de propriété puisse s’exercer sur un volume.

Déjà admise par le régime de la publicité foncière, la division en volumes a ensuite été reconnue par la Cour de cassation qui, dans un arrêt du 19 juin 1973 a admis que la division d’un immeuble pouvait être réalisée en volumes d’espace, et non pas simplement en lots de copropriété (Cass. 3^e civ. 19 juin 1973).

Cet arrêt a été confirmé par une décision de la troisième chambre civile rendue le 20 novembre 1996, concrétisant le principe de volumétrie (Cass. 3^e civ. 20 nov. 1996).

L’avocat Général WEBER indiquait, en ce sens, dans ses conclusions qu’« il faut abandonner (…) le principe de géométrie plane (…) alors que le droit de propriété foncière est celui d’un espace, inséparable de la technique des volumes et de la géométrie à trois dimensions ».

Dans le droit fil de cette jurisprudence, dans un arrêt du 7 octobre 1998, la Cour de cassation a admis que le toit d’un bâtiment transformé en terrasse par les voisins puisse être approprié par usucapion par ces derniers, alors même qu’ils n’étaient propriétaires, ni du sol, ni du corps du bâtiment.

Elle rejette ainsi le pourvoi formé par les propriétaires de l’immeuble en considérant que « ayant constaté que l’acte d’acquisition des époux Y… décrivait leur bien avec indication d’une terrasse, qu’ils démontraient qu’eux-mêmes et leurs auteurs possédaient cette terrasse sans interruption depuis 1924 la cour d’appel en a déduit, sans violer les textes visés au moyen, que les époux Y… étaient propriétaires de la terrasse et de la rambarde » (Cass. 3^e civ. 7 oct. 1998, n°96-18748l'arrêt▾). La solution est riche d’enseignement : elle démontre qu’un volume — ici l’espace de la terrasse, distinct du corps du bâtiment et du sol — peut non seulement être approprié, mais l’être par le jeu de la prescription acquisitive, ce qui suppose une assiette suffisamment identifiable pour fonder une possession.

Dans un arrêt du 6 mars 1991, elle a encore rejeté un pourvoi aux termes duquel les requérants soutenaient « que les dispositions de l’article 553 ont pour effet, par exception à la règle générale posée par l’article 552, d’ouvrir au véritable propriétaire d’une construction, de plantations ou d’un ouvrage la possibilité de prouver son droit de propriété à l’encontre du propriétaire du terrain sur lequel se situent les constructions, plantations ou ouvrages, mais non de permettre de conférer la propriété du sol à un autre que le propriétaire du terrain ».

Dans cette décision, elle donne ainsi raison à la Cour d’appel qui avait reconnu « à la commune de Chaudefontaine, sans qu’il soit fait référence à une construction, à des plantations ou à un ouvrage, une propriété superficiaire de la totalité de la parcelle dont il est constant qu’elle est la propriété de M. Le Comte » (Cass. 3^e civ. 6 mars 1991, n°89-17786l'arrêt▾). En admettant une propriété superficiaire détachée de tout ouvrage, la Cour parachève l’émancipation du droit de superficie : celui-ci n’est plus l’accessoire d’une construction, il devient le support autonome d’une propriété spatiale.

C) Nature du droit de superficie

La question de la nature du droit de superficie a largement été débattue par la doctrine. Est-ce une servitude, un démembrement sui generis du droit de propriété, une forme d’indivision ?

La nature du droit de superficie présente un enjeu déterminant. De la qualification qu’il endosse dépend le régime juridique qu’on lui attache. Trois hypothèses ont successivement retenu l’attention :

• La servitude — analyse écartée, car la servitude suppose deux fonds, l’un dominant l’autre, là où le superficiaire ne tient son droit d’aucun fonds voisin mais l’exerce directement sur son volume.
• L’indivision — analyse également repoussée : superficiaire et tréfoncier ne sont pas co-titulaires d’un même droit sur une même chose, mais titulaires de droits distincts sur des objets distincts.
• Le véritable droit de propriété — qualification finalement consacrée, qui fait du superficiaire un propriétaire à part entière.

À l’examen, la doctrine majoritaire analyse le droit de superficie comme un véritable droit de propriété, thèse qui, très tôt, a été adoptée par la jurisprudence (V. en ce sens Cass. req. 5 nov. 1966).

Dans un arrêt du 16 décembre 1873, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « le concours d’un droit de superficie avec la propriété du tréfonds ne crée un état d’indivision, ni quant à la propriété du sol, ni quant à la jouissance » (Cass. civ. 16 déc. 1873).

Parce que le droit de superficie endosse la qualification de droit de propriété, le superficiaire est investi de toutes les prérogatives du propriétaire :

• Il peut être démembré
• Il peut faire l’objet d’actes de disposition
• Il peut être donné en garantie (constitution d’une hypothèque)
• Il est perpétuel
• Il ne s’éteint pas par le non-usage
• Il peut être acquis par usucapion

Ces conséquences ne sont pas de pure théorie : la perpétuité distingue radicalement le volume de l’usufruit — nécessairement temporaire — ou du bail à construction ; l’insensibilité au non-usage le soustrait à l’extinction qui frappe les servitudes délaissées ; l’aptitude à supporter une hypothèque en fait un actif mobilisable au service du financement des opérations immobilières.

D) Autonomie du volume au regard du droit de l’urbanisme

L’assimilation du volume à un véritable objet de propriété, plein et autonome, ne se limite pas au droit civil ; elle commande également l’articulation de la division volumétrique avec le droit de l’urbanisme. La jurisprudence récente en offre une illustration nette à propos du droit de délaissement.

La troisième chambre civile a jugé que ce droit de délaissement, tel qu’il résulte de l’article L. 311-2 du Code de l’urbanisme, ne saurait être exercé sur une simple partie d’un bien organisé en volumes. La solution prend acte de la singularité de la division volumétrique : le volume n’est pas un fragment indistinct d’un ensemble plus vaste, mais un objet de propriété défini, dont la cohérence ne se laisse pas découper au gré des seuls mécanismes de l’urbanisme.

F) Délimitation de la propriété en volume

La délimitation de la propriété en volume est, par hypothèse, source de difficultés dans la mesure où il s’agit de fixer les limites, non pas d’une surface, mais d’un objet tridimensionnel. À une assiette plane, identifiée par ses seules limites cadastrales, se substitue une assiette volumique, qui doit être saisie en planimétrie et en altimétrie.

Au préalable, il est indispensable de définir l’assiette foncière et juridique de l’ensemble immobilier.

Une fois celle-ci déterminée, le géomètre-expert participe à l’établissement de l’État Descriptif de Division en Volumes (EDDV).

Celui-ci contient la description des volumes et de leurs fractions, la définition de leur emprise (horizontale et verticale) ainsi que de leur affectation, le rappel des réseaux de servitudes (appui, surplomb, vues, passages etc.).

Chaque volume ou fraction de volume est défini numériquement, en planimétrie et altimétrie, dans l’assiette foncière.

Plus précisément, les lots de volumes sont définis en trois dimensions par une surface de base en mètres carrés, un niveau de volume par rapport au sol existant, et les cotes NGF.

Pour ce qui est de l’élévation et de la profondeur, la pratique est de se référer aux cotes dites

NGF correspondant au Nivellement Général de la France tel qu’établi par l’IGN.

Toutefois, ils coexistent au niveau français plusieurs systèmes de nivellement : le système commun « système IGN 1969 », le système ortho-métrique appliqué à Paris « système RVP »

(avec une différence de 33 cm selon le terrain), le « système EPAD » applicable à la défense.

Il est donc nécessaire de bien préciser dans l’état descriptif de division quel système a été utilisé, normal ou orthométrique. À défaut, l’imprécision se reporterait sur l’assiette même de la propriété : une erreur de référentiel altimétrique reviendrait à déplacer les frontières du volume de plusieurs décimètres, avec le risque d’empiétements ou de vides juridiques entre volumes voisins.

En dehors des cotes d’altitude, les modes de désignation des volumes en planimétrie sont très divers.

Il est ainsi possible de se référer aux limites des autres volumes telles qu’elles résultent des plans sur lesquels ceux-ci sont habituellement figurés sous des teintes différentes.

G) Propriété en volume et copropriété

Bien que la propriété en volume et la copropriété partagent de nombreux points communs — l’une et l’autre organisent la coexistence de plusieurs propriétaires sur un même ensemble immobilier —, ces deux techniques de division de la propriété ne se confondent pas.

Alors que la constitution d’une copropriété est régie par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la division en volumes échappe à l’application de cette loi.

À cet égard, comme le souligne un auteur « pour une division de la propriété d’un immeuble entre plusieurs propriétaires, la règle est la Copropriété, et la Division en volumes l’exception justifiée ».

Fondamentalement, la propriété en volume se distingue de la copropriété, en ce qu’elle ne donne pas lieu à la création de parties communes. C’est là le critère cardinal de distinction : là où la copropriété articule des parties privatives et des parties communes nécessairement indivises, soumises au statut impératif de la loi de 1965, la division en volumes juxtapose des propriétés exclusives reliées entre elles par un réseau de servitudes réciproques, sans aucune masse commune.

Les juges du fond sont d’ailleurs invités par la Cour de cassation à rechercher s’il existe des parties communes afin de déterminer le régime applicable à la division d’un immeuble (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 8 sept. 2010, n°09-15554l'arrêt▾).

Si la propriété comporte des tantièmes affectés à des parties communes, la division en volume sera requalifiée en copropriété. La sanction est donc dissuasive : la présence d’un seul élément commun indivis — un hall, une dalle support, des réseaux mutualisés non isolés dans un volume autonome — suffit à faire basculer l’opération sous le statut d’ordre public de la copropriété, avec toutes les contraintes de gouvernance que celui-ci emporte.

Depuis l’adoption de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, il est toutefois admis qu’une copropriété existante puisse être divisée en volumes.

Cette faculté a été introduite par le législateur aux fins de faciliter la gouvernance des ensembles immobiliers complexes. Son exercice est subordonné à l’observation de plusieurs conditions :

• Elle est soumise à l’avis du maire
• Elle n’est ouverte que si cet ensemble immobilier comporte soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome.
• Elle ne peut en aucun cas être employée pour les bâtiments uniques.

La cohérence de ces conditions se laisse aisément comprendre : la division en volumes n’a de sens que si chaque fraction d’espace peut vivre d’une vie juridique et fonctionnelle propre. Là où l’imbrication des constructions impose une gestion mutualisée — bâtiment unique —, le recours aux volumes serait artificiel et la copropriété demeure la seule technique adéquate.

Enfin, il peut être souligné que dans le projet de réforme du droit des biens élaboré par l’association Henri Capitant il est prévu d’indiquer à l’article 562 du Code civil que « un fonds peut également, moyennant établissement d’un état descriptif de division, faire l’objet d’une division spatiale portant création de volumes. » Cette consécration légale viendrait parachever une évolution amorcée par la pratique notariale et confortée par la jurisprudence, en dotant enfin la propriété en volume d’un fondement textuel exprès là où elle ne repose, aujourd’hui encore, que sur une construction prétorienne.