Opérations de partage: la prise en compte du passif de l’indivision

Une fois l’actif indivis recensé, la masse partageable demeure une donnée brute tant que le passif qui la grève n’a pas été pris en compte : c’est par cette soustraction que l’actif inventorié se mue en solde net effectivement répartissable entre les copartageants. Dettes contractées envers les tiers et créances nées des rapports entre indivisaires forment ainsi le contrepoids nécessaire à toute évaluation sincère du patrimoine commun. Aussi la prise en compte du passif constitue-t-elle le pivot de la détermination de la masse partageable, là où se joue l’équilibre des droits que le partage est appelé à consacrer.

Le partage d’une indivision ne peut être envisagé sans une préalable détermination précise de la masse partageable. Avant de répartir les biens entre les indivisaires, il est indispensable de connaître l’étendue du patrimoine commun, d’identifier les dettes grevant ce patrimoine et de régulariser les comptes entre les co-indivisaires. Cette étape de liquidation est essentielle pour garantir un partage équitable, fondé sur une vision claire et exhaustive des droits et obligations de chacun.

La détermination de la masse partageable repose ainsi sur trois opérations successives :

• L’inventaire des biens existants, permettant d’établir la consistance matérielle et juridique du patrimoine indivis ;
• La prise en compte du passif de l’indivision, incluant tant les dettes externes que les créances internes nées des relations entre indivisaires ;
• L’établissement des comptes entre indivisaires, destiné à régulariser les déséquilibres financiers survenus au cours de la gestion de l’indivision.

Nous nous focaliserons ici sur la deuxième étape: la prise en compte du passif de l’indivision.

Le recensement des dettes et charges pesant sur l’indivision constitue une étape indispensable avant toute opération de partage. Il s’agit d’identifier précisément les obligations financières qui grèvent la masse indivise afin de garantir une liquidation équitable et d’éviter toute contestation ultérieure. Ce recensement, souvent effectué par le notaire commis à la liquidation, doit être exhaustif et précis. Il concerne aussi bien les dettes externes, dues à des créanciers tiers, que les dettes internes, résultant des relations financières entre les indivisaires.

Le Code civil, à travers l’article 815-8, impose une obligation de transparence dans la gestion de l’indivision. Toute personne percevant des revenus ou engageant des dépenses pour le compte de l’indivision est tenue d’en tenir un état détaillé, comprenant les dettes contractées et les charges nécessaires à la conservation des biens indivis. Cet impératif de traçabilité comptable n’est pas une simple formalité : il conditionne la possibilité même, pour l’indivisaire qui a exposé des fonds, de faire valoir sa créance lors de la liquidation. À défaut d’un compte rigoureusement tenu, les avances consenties risquent de demeurer sans contrepartie.

Une distinction cardinale : l’obligation à la dette et la contribution à la dette

Avant d’examiner la typologie des dettes externes, il convient de poser une distinction conceptuelle qui irrigue l’ensemble de la matière et sans laquelle le régime du passif demeure inintelligible : celle qui oppose l’obligation à la dette à la contribution à la dette.

L’obligation à la dette désigne le rapport qui unit le créancier au débiteur : elle détermine à qui, et dans quelle mesure, le tiers créancier peut réclamer paiement. C’est le versant externe de la dette, celui qui gouverne les poursuites. La contribution à la dette désigne, quant à elle, la répartition définitive de la charge entre les codébiteurs eux-mêmes : elle détermine qui, en dernière analyse, doit supporter le poids économique de la dette. C’est le versant interne, celui qui se règle par la voie des recours.

Cette dissociation explique un phénomène constant en matière d’indivision : un indivisaire peut être tenu de payer au créancier davantage que sa part — au titre de l’obligation à la dette — sauf à exercer ensuite un recours contre ses coïndivisaires pour ramener sa charge à sa juste proportion — au titre de la contribution à la dette. Le règlement de la contribution s’opère, le plus souvent, non par un paiement immédiat, mais par l’imputation des sommes avancées sur la part de l’indivisaire défaillant au moment du partage.

A) Les créances des tiers sur l’indivision

Les dettes externes concernent les obligations financières que l’indivision doit à des tiers, notamment les créanciers fiscaux, les établissements de crédit ou les copropriétés. Ces créances doivent être réglées en priorité, sous peine de poursuites contre la masse indivise. À leur égard, l’indivision ne constitue pas un écran : dépourvue de la personnalité morale, elle n’est pas un débiteur autonome, de sorte que ce sont les indivisaires eux-mêmes qui répondent des dettes, chacun selon les modalités propres à la nature de l’obligation considérée.

1. Les dettes fiscales

Les biens indivis sont naturellement grevés d’obligations fiscales, dont le paiement incombe directement aux indivisaires. Ces dettes doivent impérativement être apurées avant toute opération de partage, sous peine de voir les créanciers fiscaux exercer des poursuites sur la masse indivise.

En effet, l’administration fiscale dispose de prérogatives spécifiques lui permettant de garantir le recouvrement de ses créances, notamment par le biais d’une hypothèque légale inscrite sur les biens indivis en application de l’article 1929-1 du Code général des impôts. Cette sûreté légale confère au Trésor un droit de préférence et de suite particulièrement redoutable, susceptible de paralyser toute aliénation tant que la créance fiscale n’a pas été désintéressée.

Encore faut-il, pour déterminer le régime de chaque imposition, distinguer selon que la dette fiscale se rattache à la propriété du bien indivis — auquel cas elle constitue une charge de l’indivision — ou à la seule jouissance qu’en retire un indivisaire déterminé — auquel cas elle pèse, en principe, sur le seul occupant. Cette ligne de partage, qui recoupe la distinction des dépenses de conservation et des charges de jouissance, commande la ventilation de chaque impôt entre les copartageants.

La taxe foncière

La taxe foncière est une imposition annuelle qui frappe la propriété immobilière, indépendamment de son usage ou de sa jouissance. En matière d’indivision, la jurisprudence a confirmé que cette taxe doit être répartie entre les indivisaires proportionnellement à leurs droits, en tant que dépense nécessaire à la conservation des biens indivis.

Ainsi, même si un indivisaire occupe seul le bien indivis, cela ne le dispense pas de partager la charge de la taxe foncière avec les autres indivisaires. Cette imposition est directement liée à la propriété du bien, et non à son occupation. La solution se déduit logiquement du fondement de l’impôt : assis sur la qualité de propriétaire, il grève la chose elle-même et non l’usage qu’en fait l’un des coïndivisaires, lequel demeure tenu par ailleurs, le cas échéant, d’une indemnité d’occupation distincte.

Exemple pratique :

Dans un arrêt du 16 avril 2008, la Cour de cassation a rappelé qu’il appartient au juge de vérifier lui-même les éléments de preuve produits et d’évaluer le montant des créances réciproques entre les copartageants, sans pouvoir abandonner cet office au notaire liquidateur (Cass. 1re civ., 16 avr. 2008, n° 07-12.224). Cette exigence de contrôle juridictionnel vaut tout particulièrement pour la ventilation des charges fiscales, dont le montant et l’imputation doivent être établis avec rigueur.

La taxe d’habitation

Avant sa suppression progressive depuis 2021 pour les résidences principales, la taxe d’habitation était due par le résident occupant le bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Contrairement à la taxe foncière, cette taxe paraissait reposer sur la jouissance effective du bien et peser, à première vue, sur celui qui l’occupe à titre privatif.

La Haute juridiction a toutefois apporté à cette analyse un tempérament décisif. Saisie de la question de savoir si l’indivisaire ayant acquitté la taxe d’habitation sur ses deniers personnels pouvait en obtenir le remboursement, elle a qualifié cette imposition de dépense de conservation au sens de l’article 815-13, alinéa 1er, du Code civil, ouvrant en conséquence une créance au profit de celui qui l’a réglée (Cass. 1re civ., 5 déc. 2018, n° 17-31.189). Loin de demeurer cantonnée à la sphère de la jouissance, la taxe d’habitation intègre ainsi le passif conservatoire de l’indivision : l’occupant qui l’a payée n’en supporte pas définitivement la charge, mais détient une créance contre la masse indivise — sous réserve qu’il soit, par ailleurs, redevable de l’indemnité d’occupation prévue à l’article 815-9 du Code civil.

Exemple pratique :

Si un indivisaire occupe seul un appartement indivis à titre de résidence principale, la taxe d’habitation due au 1er janvier de l’année est appelée à son nom. Toutefois, ayant été qualifiée de dépense de conservation, son montant ouvre à celui qui l’a réglée une créance sur l’indivision, à régulariser dans le compte d’indivision — sauf accord contraire entre les indivisaires prévoyant une répartition différente.

Les contributions sociales sur les revenus de l’indivision

La logique de répartition trouve sa limite naturelle dans les impositions qui ne grèvent ni la propriété ni la conservation du bien, mais frappent personnellement chaque indivisaire à raison des revenus qu’il en retire. Tel est le cas de la contribution sociale généralisée (CSG) et de la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) assises sur les revenus fonciers d’un bien indivis. La Cour de cassation a jugé que ces contributions, dues par chaque copartageant sur sa propre part de revenus, constituent des dettes personnelles et non des dettes de l’indivision ; leur paiement n’ouvre, par conséquent, aucune créance contre la masse indivise (Cass. 1re civ., 15 janv. 2025, n° 23-13.116).

Cette solution éclaire, par contraste, le critère de qualification du passif : seule la dépense qui profite à la conservation ou à l’exploitation du bien indivis se range au passif de l’indivision ; l’impôt qui sanctionne l’enrichissement individuel de chaque indivisaire demeure, lui, à sa charge exclusive et reste étranger aux comptes de l’indivision.

Les droits de succession

Dans le cadre d’une indivision successorale, les droits de succession constituent une dette prioritaire que les héritiers doivent régler avant toute opération de partage ou d’aliénation des biens indivis.

L’article 1929-1 du Code général des impôts confère à l’administration fiscale le droit d’inscrire une hypothèque légale sur les biens indivis en garantie du paiement des droits de succession. Cette hypothèque peut bloquer toute vente ou partage du bien jusqu’au règlement intégral de la créance fiscale.

Il importe néanmoins de souligner une particularité du régime des dettes successorales : à la différence des charges communes nées pendant l’indivision, elles se divisent de plein droit entre les héritiers, chacun en étant tenu à proportion de sa part héréditaire. Cette division de plein droit, héritée de la tradition civiliste, fait que le créancier — fût-il le Trésor — ne peut, en principe, réclamer à chaque héritier que sa fraction de la dette, sauf le jeu des sûretés réelles grevant les biens indivis, lesquelles confèrent au créancier un droit de suite sur la chose indépendamment de la division de l’obligation.

Exemple pratique :

Un immeuble indivis, évalué à 500 000 €, est grevé de droits de succession s’élevant à 50 000 €. Si les héritiers n’acquittent pas ces droits, l’administration fiscale peut inscrire une hypothèque légale sur l’immeuble. Cette hypothèque rend impossible toute cession du bien sans que le fisc soit préalablement désintéressé.

Lorsque l’apurement amiable du passif fiscal se révèle impossible, le règlement de la dette peut commander la réalisation forcée du bien indivis. La Cour de cassation a jugé, à cet égard, que le créancier de la succession autorisé à poursuivre la saisie et la vente d’un immeuble indivis doit, en principe, y faire procéder par voie de licitation devant le tribunal, sauf accord contraire des parties (Cass. 1re civ., 29 nov. 1994, n° 93-11.317). La vente amiable ne saurait être imposée au créancier au seul motif qu’elle servirait mieux ses intérêts : la licitation judiciaire demeure la voie de droit commun de réalisation du bien indivis grevé.

2. Les emprunts contractés au bénéfice de l’indivision

Les biens indivis peuvent nécessiter des financements spécifiques, notamment pour leur acquisition ou leur conservation. À cette fin, les indivisaires peuvent être amenés à souscrire des emprunts collectifs, qui constituent des dettes communes devant être apurées avant tout partage. Bien que l’indivision elle-même ne puisse contracter un emprunt, en l’absence de personnalité morale, les indivisaires peuvent s’engager conjointement auprès d’un créancier pour les besoins de la masse indivise.

Les emprunts contractés par les indivisaires peuvent être regroupés en deux grandes catégories selon leur moment de souscription :

• Les emprunts souscrits avant l’ouverture de l’indivision
  • Ces emprunts concernent généralement les dettes successorales, telles que les prêts immobiliers contractés par le défunt avant son décès.
  • À l’ouverture de la succession, ces dettes se transmettent aux héritiers, qui deviennent débiteurs du solde restant dû.
  • Chaque indivisaire est alors tenu au remboursement de l’emprunt, à proportion de sa quote-part successorale, conformément à la règle de division de plein droit des dettes héréditaires.
  • Cette répartition est essentielle pour éviter tout déséquilibre entre les cohéritiers.
    • Exemple pratique :
      • Un défunt laisse un immeuble grevé d’un prêt immobilier. À l’ouverture de la succession, les héritiers doivent poursuivre le remboursement de ce prêt, proportionnellement à leurs parts dans la masse successorale.
      • Si l’un d’eux refuse de payer, les autres héritiers devront régler les échéances pour éviter tout contentieux avec la banque, mais pourront demander une compensation lors du partage.

• Les emprunts contractés pendant l’indivision
  • Les indivisaires peuvent également souscrire un emprunt après l’ouverture de l’indivision, par exemple pour financer des travaux de conservation ou d’amélioration d’un bien indivis.
  • La conclusion d’un tel engagement obéit aux règles de gestion de l’indivision : si les actes de conservation peuvent être accomplis par un seul (article 815-2), et les actes d’administration à la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3), la souscription d’un emprunt — surtout lorsqu’elle s’accompagne de l’affectation hypothécaire d’un bien indivis — relève en principe de l’unanimité, en ce qu’elle excède l’exploitation normale des biens.
  • Dans ce cas, chaque indivisaire devient personnellement tenu du remboursement envers le créancier, proportionnellement à ses droits dans l’indivision.
  • Toutefois, la responsabilité des indivisaires peut être solidaire, en fonction des termes du contrat de prêt.
    • Exemple pratique :
      • Dans le cadre d’une indivision successorale portant sur un immeuble nécessitant des travaux de rénovation, les indivisaires décident de contracter un emprunt collectif.
      • Chaque indivisaire est alors tenu de rembourser une part de cet emprunt, à proportion de ses droits dans l’indivision.
      • Si l’un des indivisaires fait défaut, les autres indivisaires doivent couvrir les échéances impayées, mais pourront demander une compensation lors du partage.

Le jeu de la solidarité et l’exercice du recours

Lorsqu’un emprunt est contracté au bénéfice de l’indivision, la portée de l’engagement de chaque indivisaire dépend étroitement de la présence, ou de l’absence, d’une stipulation de solidarité. Il convient ici de rappeler une règle de principe : conformément à l’adage selon lequel la solidarité ne se présume point, l’obligation à plusieurs débiteurs se divise de plein droit, de sorte que, à défaut de solidarité expressément stipulée ou légalement établie, chaque indivisaire n’est tenu que de sa part. La solidarité passive demeure l’exception et doit résulter, soit d’une clause du contrat de prêt, soit d’une disposition spéciale de la loi.

Lorsqu’elle est stipulée, en revanche, la solidarité emporte des conséquences importantes :

• Le créancier peut exiger le remboursement total auprès d’un seul indivisaire ;
• L’indivisaire ayant réglé la totalité de la dette peut exercer un recours contre les autres co-emprunteurs, afin de récupérer leur part de la dette.

La rigueur de l’obligation solidaire se mesure à l’occasion des restitutions consécutives à l’anéantissement du contrat. La Cour de cassation a ainsi jugé que, après l’annulation d’un prêt, l’obligation de restitution subsistant tant que les parties ne sont pas remises dans l’état antérieur, les coemprunteurs solidaires restent tenus, chacun, de restituer l’intégralité des fonds reçus (Cass. 1re civ., 5 juill. 2006, n° 03-21.142). La solidarité projette ainsi ses effets au-delà même de l’exécution du contrat, jusque dans la phase de ses restitutions.

Le versant interne de l’obligation se règle, quant à lui, par la voie du recours. L’indivisaire qui a payé au-delà de sa part dispose, pour ramener sa charge à sa juste proportion, de l’action en contribution contre ses coobligés. La jurisprudence précise utilement que l’appel en garantie est ouvert contre le codébiteur solidaire personnellement obligé, sans qu’il soit nécessaire d’attendre le paiement préalable de la dette (Cass. 1re civ., 6 oct. 1998, n° 96-20.111) — l’indivisaire poursuivi peut donc appeler ses coïndivisaires dans la cause dès l’instance engagée par le créancier.

Dans un arrêt du 23 janvier 2001, la Cour de cassation a, par ailleurs, consacré le principe selon lequel l’indivisaire qui supporte une dépense excédant les exigences de la simple solidarité familiale, en réalisant un appauvrissement pour lui-même et un enrichissement corrélatif, dispose d’une créance correspondante (Cass. 1re civ., 23 janv. 2001, n° 98-22.937). Ce principe trouve à s’appliquer aux emprunts souscrits pour financer des travaux de conservation, permettant à l’indivisaire ayant réglé les échéances de demander une compensation lors du partage.

Si un indivisaire ne s’acquitte pas de sa part des échéances d’un emprunt collectif, le créancier peut, lorsque la solidarité a été stipulée, poursuivre l’ensemble des co-emprunteurs. Cette situation peut créer un déséquilibre financier au sein de l’indivision, notamment si les indivisaires solvables doivent couvrir les impayés de l’indivisaire défaillant.

Cependant, ces indivisaires peuvent ensuite se retourner contre l’indivisaire défaillant, notamment en demandant l’imputation de la dette sur sa part lors du partage final. Ce mécanisme permet de préserver l’équité entre les indivisaires.

Exemple pratique :

Un héritier refuse de contribuer au remboursement d’un prêt souscrit pour rénover un immeuble indivis. Les autres indivisaires prennent en charge les échéances pour éviter un défaut de paiement auprès de la banque. Lors du partage, ils demanderont que le montant de la dette soit imputé sur la part de l’indivisaire défaillant.

3. Les charges d’entretien et de copropriété

La gestion des biens indivis implique nécessairement l’acquittement de charges d’entretien et de gestion courante. Ces dépenses, indispensables à la préservation du patrimoine commun, constituent des obligations incontournables pour les indivisaires. Toutefois, elles peuvent rapidement devenir une source de discordes, notamment en cas de défaut de contribution de certains indivisaires ou lorsqu’un indivisaire occupe privativement le bien sans assumer les frais afférents.

Ces charges, qui grèvent directement la masse indivise, se répartissent en plusieurs catégories distinctes, chacune répondant à des besoins spécifiques en matière de conservation et de gestion des biens. Leur traitement obéit à une grille de lecture que pose l’article 815-13 du Code civil, lequel commande de distinguer, au sein des dépenses exposées par un indivisaire, celles qui assurent la conservation du bien et celles qui en procurent l’amélioration.

• Les frais d’entretien courant
  • Les biens indivis, qu’il s’agisse d’immeubles ou de meubles, nécessitent des dépenses régulières pour maintenir leur valeur et éviter leur dégradation. Ces frais incluent notamment :
    • Les réparations urgentes, destinées à prévenir des dommages susceptibles d’affecter durablement le bien ;
    • Les travaux de rénovation, visant à mettre le bien en conformité avec les normes en vigueur ou à améliorer son état général ;
    • Les frais de gestion courante, tels que les prestations d’entretien ou les honoraires de gestion locative.
  • Ces dépenses bénéficient à l’ensemble des indivisaires, puisqu’elles préservent ou augmentent la valeur du bien indivis. En conséquence, elles doivent être prises en charge proportionnellement aux droits de chacun dans l’indivision.
  • Conformément à l’article 815-13 du Code civil, l’indivisaire qui a engagé des frais nécessaires à la conservation du bien peut obtenir le remboursement de ses dépenses lors du partage, sous réserve de prouver leur caractère utile et nécessaire.
    • Exemple pratique :
      • Si la toiture d’un immeuble indivis est endommagée, un indivisaire peut décider d’engager les travaux nécessaires pour éviter une dégradation supplémentaire du bien. Lors du partage, il pourra demander à ce que les frais engagés soient inscrits à son actif dans le compte d’indivision, afin d’obtenir une compensation financière.

La créance ainsi née de la conservation du bien indivis bénéficie d’une protection énergique. La Cour de cassation juge en effet que l’indivisaire titulaire d’une créance résultant de la conservation des biens indivis peut en poursuivre le recouvrement par la saisie de certains de ces biens, sans être tenu d’attendre l’issue des opérations de partage (Cass. 1re civ., 20 févr. 2001, n° 98-13.006). Cette solution traduit la faveur dont jouit la dépense conservatoire : parce qu’elle a profité à tous, son auteur ne saurait être contraint de patienter jusqu’au partage pour en obtenir le paiement.

• Les charges de copropriété
  • Lorsque le bien indivis est situé dans une résidence soumise au régime de la copropriété, les indivisaires doivent participer au paiement des charges de copropriété, proportionnellement à leurs droits.
  • Ces charges incluent :
    • Les frais d’entretien des parties communes, tels que l’entretien des ascenseurs, des jardins ou des couloirs ;
    • Les frais de gestion administrative, comprenant les honoraires du syndic et les assurances souscrites par la copropriété ;
    • Les appels de fonds exceptionnels, destinés à financer des travaux votés en assemblée générale.
  • En cas de défaillance dans le paiement de ces charges, le syndic peut engager des poursuites contre l’ensemble des indivisaires, conformément aux dispositions de l’article 1200 du Code civil, qui régit la solidarité passive des débiteurs.
    • Exemple pratique :
      • Un appartement indivis situé dans une copropriété fait l’objet d’une réhabilitation des parties communes, votée en assemblée générale.
      • Chaque indivisaire doit contribuer au règlement des appels de fonds, proportionnellement à ses droits.
      • Si certains indivisaires refusent de payer, le syndic peut assigner l’indivision dans son ensemble devant le tribunal et demander l’inscription d’une hypothèque légale sur le bien indivis, en application de l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965.

• Les primes d’assurance
  • Les biens indivis doivent être assurés afin de prévenir les risques liés aux sinistres, tels que les incendies, les dégâts des eaux ou encore les vols.
  • Les indivisaires doivent souscrire une assurance multirisque habitation couvrant les biens indivis et répartir le coût de la prime en fonction de leurs droits respectifs.
  • L’absence d’assurance expose les indivisaires à des risques considérables, notamment en cas de sinistre non couvert.
  • Le créancier (compagnie d’assurance) peut alors se retourner contre la masse indivise pour obtenir le remboursement des sommes dues.
    • Exemple pratique :
      • Si un immeuble indivis est détruit par un incendie et qu’aucune assurance n’a été souscrite, les pertes seront supportées par l’ensemble des indivisaires, sans possibilité d’indemnisation.
      • À l’inverse, si une assurance a été contractée, l’indemnisation versée par l’assureur sera répartie entre les indivisaires selon leurs droits.

Les frais d’entretien, les charges de copropriété ou les primes d’assurance afférentes aux biens indivis constituent des dépenses récurrentes, indispensables à la préservation du patrimoine commun. Ces obligations financières, essentielles au bon fonctionnement de l’indivision, exposent néanmoins les indivisaires au mécanisme de la solidarité passive lorsqu’elle se trouve établie, permettant aux créanciers d’exiger le paiement intégral de la dette auprès de l’un quelconque d’entre eux.

Ces dépenses, indispensables à la préservation et à la valorisation des biens indivis, pèsent sur l’ensemble des indivisaires, proportionnellement à leurs droits dans l’indivision. Toutefois, leur prise en charge peut susciter des difficultés pratiques, notamment en cas de défaillance d’un ou plusieurs indivisaires. Pour garantir le règlement des sommes dues, les créanciers bénéficient, lorsque la loi ou le contrat l’institue, d’un régime de solidarité passive, qui leur permet de poursuivre l’un quelconque des indivisaires pour le paiement intégral de la dette.

Cette règle, avantageuse pour les créanciers, peut toutefois engendrer des tensions au sein de l’indivision. En effet, les indivisaires solvables peuvent être contraints de supporter les impayés des indivisaires défaillants, créant ainsi un déséquilibre financier. Afin de rétablir l’équité, ceux qui ont payé au-delà de leur quote-part peuvent exercer un recours contre les indivisaires défaillants, en demandant l’imputation des sommes avancées lors de la liquidation finale.

Il importe toutefois d’observer que ce recours en contribution suppose, en règle générale, une demande expresse de l’indivisaire qui a payé : les juges du fond ne sont pas tenus de fixer d’office la part de contribution incombant à chacun des codébiteurs dans leurs rapports réciproques s’ils ne sont saisis d’aucune demande en ce sens (Cass. com., 25 mai 1993, n° 90-21.744). L’indivisaire diligent doit donc veiller à formuler précisément sa prétention dans le cadre des opérations de compte, faute de quoi son avance risque de demeurer sans répartition.

Ce principe permet au créancier d’exiger le paiement intégral de la créance auprès de l’un quelconque des co-indivisaires, lequel devra ensuite se retourner contre les débiteurs défaillants pour obtenir le remboursement des sommes avancées.

Exemple pratique :

Un appartement indivis, situé dans une copropriété, fait l’objet de travaux de rénovation votés en assemblée générale. Si certains indivisaires refusent de régler leur part des appels de fonds, le syndic peut assigner l’indivision dans son ensemble et demander la saisie des biens indivis pour garantir le recouvrement des sommes dues. L’indivisaire poursuivi pourra ensuite, au moment du partage, demander que les sommes qu’il a avancées soient imputées sur la part des indivisaires défaillants.

Ce mécanisme, bien que protecteur pour les créanciers, peut s’avérer particulièrement contraignant pour les indivisaires qui se retrouvent tenus de payer des dettes dépassant leur propre quote-part. Cette situation peut notamment se produire dans les cas suivants :

• Frais d’entretien courant : un indivisaire avance les frais de réparation d’urgence d’un bien indivis, comme le remplacement d’une toiture endommagée. À défaut de participation des autres indivisaires, il peut se voir contraint d’assumer seul la dépense.
• Charges de copropriété : les charges liées à l’entretien des parties communes ou aux travaux votés en assemblée générale doivent être réglées, même si certains indivisaires refusent de contribuer. En cas de défaillance, le syndic peut engager des poursuites contre l’ensemble des indivisaires.
• Primes d’assurance : les biens indivis doivent être couverts par une assurance adéquate. Si l’un des indivisaires refuse de participer au règlement des primes d’assurance, les autres indivisaires devront pallier son défaut de paiement pour éviter de mettre en péril la couverture assurantielle.

Exemple pratique :

Si un immeuble indivis est détruit par un incendie, les indivisaires pourront prétendre à une indemnisation de la part de l’assureur, sous réserve que les primes aient été intégralement réglées. À défaut de paiement des primes, l’ensemble des indivisaires subira une perte définitive, sans possibilité de compensation. Celui qui aurait assumé seul le paiement des primes pourra demander à ce que les sommes avancées soient imputées sur les parts des autres indivisaires.

Pour éviter les déséquilibres financiers et les litiges liés à la solidarité passive, il est primordial de tenir un compte d’indivision précis, récapitulant les contributions de chaque indivisaire. Ce compte permettra de régulariser les avances de fonds et les impayés au moment de la liquidation, en imputant les créances sur les parts des indivisaires défaillants. Il constitue, en pratique, l’instrument par lequel s’opère la jonction entre l’obligation à la dette — réglée à l’égard du créancier — et la contribution à la dette — réglée entre les indivisaires.

La Cour de cassation a rappelé, dans plusieurs décisions, que les comptes entre indivisaires doivent être établis avec une rigueur particulière, afin d’éviter que les charges pesant sur l’indivision ne soient supportées de manière disproportionnée par certains indivisaires (Cass. 1re civ., 20 févr. 2001, n° 98-13.006). Cette exigence de rigueur comptable, loin d’être une contrainte purement formelle, est la condition même d’un partage équitable : c’est par la précision du compte d’indivision que se trouve garantie l’exacte répartition du passif entre tous les copartageants.

Pour les charges de copropriété, la solidarité passive a été instituée par la jurisprudence. Dans un arrêt du 9 février 1970, la Cour de cassation a rappelé que le syndic de copropriété peut poursuivre l’ensemble des indivisaires pour le paiement des charges impayées, et ce, indépendamment de leur participation réelle aux décisions prises en assemblée générale (Cass. 3^e civ. 9 févr. 1970, n° 68-13.306).

Dans un arrêt du 10 mai 2011, la Cour de cassation a rappelé que les créances fiscales disposent d’un rang prioritaire, et que leur non-paiement peut justifier une vente judiciaire des biens indivis pour apurer le passif (Cass. com., 10 mai 2011, n°10-14.101).

B) Les créances entre indivisaires

Outre les dettes externes contractées envers des créanciers tiers, l’indivision génère des dettes internes, résultant des relations financières que les indivisaires nouent entre eux à raison de la chose commune. Ces dettes trouvent leur origine dans les dépenses engagées par certains indivisaires pour la gestion ou la préservation du patrimoine indivis, ainsi que dans la jouissance privative de certains biens indivis par un ou plusieurs d’entre eux.

L’indivision n’étant pas dotée de la personnalité juridique, elle ne saurait être titulaire, en propre, ni de créances ni de dettes. Les rapports pécuniaires qui se nouent à l’occasion de la vie indivise ne donnent dès lors pas naissance à des obligations envers une entité abstraite, mais à un jeu de créances et de dettes réciproques entre les indivisaires eux-mêmes, dont la liquidation est différée jusqu’au partage. C’est précisément la fonction du compte d’indivision que de recenser, poste par poste, ces mouvements internes afin d’en arrêter le solde au moment de la reddition des comptes.

L’établissement de ces comptes internes, le plus souvent confié au notaire lors des opérations de liquidation, vise à assurer une répartition équitable des charges et des bénéfices au sein de l’indivision. Le législateur a posé, à l’article 815-13 du Code civil, le principe d’un double mouvement : d’un côté, l’indivisaire qui a amélioré ou conservé le bien commun a droit à une indemnité ; de l’autre, celui qui a tiré profit de la chose ou en a dégradé la valeur en doit compte à l’indivision. C’est autour de ce balancier que s’ordonnent les principales créances internes.

Les avances de fonds pour la gestion et la conservation des biens indivis

Lorsqu’un indivisaire engage des dépenses nécessaires à la gestion, à la conservation ou à l’amélioration des biens indivis — telles que des travaux de réparation, le paiement des primes d’assurance, ou encore le règlement des charges de copropriété —, il est en droit de demander le remboursement de ces sommes par la masse indivise. Le fondement textuel de cette prérogative réside dans l’article 815-13, alinéa 1er, du Code civil, aux termes duquel il doit être tenu compte à l’indivisaire des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation des biens indivis, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

Il convient, à cet égard, de distinguer deux catégories de dépenses, dont le régime indemnitaire diffère sensiblement.

D’une part, les dépenses de conservation — celles qui tendent à préserver le bien d’une dégradation ou d’une perte — ouvrent droit au remboursement quand bien même elles n’auraient procuré aucune plus-value au patrimoine indivis. Il suffit qu’elles aient été nécessaires. La Cour de cassation a ainsi rangé parmi ces dépenses de conservation le règlement de certaines charges fiscales afférentes à l’immeuble indivis, jugeant que la taxe d’habitation constitue une dépense de conservation au sens de l’article 815-13, alinéa 1er, de sorte que l’indivisaire qui l’a acquittée de ses deniers personnels dispose, de ce chef, d’une créance à l’encontre de l’indivision (Cass. 1re civ., 5 déc. 2018, n° 17-31.189).

D’autre part, les dépenses d’amélioration — celles qui augmentent la valeur du bien — donnent lieu à une indemnité mesurée, non sur le montant de la dépense exposée, mais selon le profit subsistant au jour du partage, conformément à la règle de l’article 815-13, alinéa 1er, in fine. Cette indemnité variable, calquée sur le mécanisme de la dette de valeur, protège l’indivisaire améliorateur contre l’érosion monétaire tout en faisant bénéficier la masse de la plus-value effectivement réalisée.

Cette créance ne demeure pas, en outre, à la merci de l’achèvement du partage. L’indivisaire titulaire d’une créance résultant de la conservation des biens indivis peut en effet poursuivre la saisie de certains de ces biens, sans être tenu d’attendre l’issue des opérations de partage (Cass. 1re civ., 20 févr. 2001, n° 98-13.006). La solution se comprend aisément : le créancier de la conservation a fait l’avance de sommes au profit de la communauté indivise, et il serait paradoxal de le contraindre à supporter le risque d’insolvabilité ou les lenteurs du partage pour des dépenses qui ont précisément profité à tous.

Les indemnités d’occupation pour jouissance privative

Selon les termes de l’article 815-9 du Code civil, tout indivisaire qui occupe privativement un bien indivis doit une indemnité d’occupation à la masse indivise, dès lors que cette occupation empêche les autres indivisaires d’exercer leur droit à la jouissance commune. Le texte traduit l’idée que le droit de chaque indivisaire d’user de la chose commune trouve sa limite naturelle dans le droit identique reconnu aux autres : dès lors qu’un indivisaire s’approprie en fait l’usage exclusif du bien, il prive corrélativement ses coïndivisaires de la jouissance qui leur revient, et cette privation appelle compensation.

Trois conditions cumulatives commandent la naissance de cette indemnité. Il faut, en premier lieu, une jouissance effective du bien, et non une simple possibilité d’en user. Il faut, en deuxième lieu, que cette jouissance présente un caractère privatif et exclusif, c’est-à-dire qu’elle prive les autres indivisaires de l’usage concurrent. Il faut, en troisième lieu, que l’occupation ne procède pas d’un titre — convention d’occupation, décision de justice ou accord des coïndivisaires — qui en neutraliserait le caractère indu.

Cette indemnité, destinée à compenser l’exclusion des autres indivisaires, est calculée sur la base de la valeur locative du bien, généralement affectée d’un abattement tenant compte de la précarité de l’occupation et de l’état d’indivision. Sur le plan comptable, elle constitue une dette inscrite au passif de l’indivisaire occupant lors de la liquidation. La Cour de cassation a précisé que cette indemnité, qui répare le préjudice causé à l’indivision, entre pour son montant total dans la masse active à partager, accroissant ainsi l’émolument de chacun des coïndivisaires (Cass. 1re civ., 4 juin 2007, n° 05-21.842).

La jurisprudence a reconnu à plusieurs reprises le caractère quasi automatique de cette indemnité d’occupation, dès lors que l’occupation privative est exercée sans accord des autres indivisaires (par ex. CA Lyon, 23 nov. 2017, n° 15/04545). Il importe enfin de souligner que la créance d’indemnité d’occupation, périodique par nature, se prescrit par cinq années à compter de chaque échéance, en application de l’article 2224 du Code civil, de sorte que les coïndivisaires ont intérêt à en réclamer le compte sans attendre une dissolution lointaine de l’indivision.

Les créances de gestion : rémunération d’un indivisaire désigné gérant

Lorsqu’un indivisaire est mandaté pour administrer les biens indivis, il peut prétendre à une rémunération pour sa gestion. Cette faculté procède de l’article 815-12 du Code civil, qui dispose que l’indivisaire administrant un ou plusieurs biens indivis a droit à la rémunération de son activité, dans les conditions fixées à l’amiable ou, à défaut, par décision de justice. Cette gestion peut inclure des missions telles que :

• La perception des loyers issus des biens indivis mis en location ;
• La supervision des travaux ou des démarches administratives ;
• Le paiement des charges courantes (impôts, assurances, etc.).

La rémunération ainsi reconnue se distingue nettement de l’indemnité de l’article 815-13 : elle ne tend pas à rembourser une dépense exposée pour la chose, mais à rétribuer un travail accompli au service de la collectivité indivise. Elle suppose, partant, une activité réelle de gestion, qui excède les actes purement conservatoires que tout indivisaire peut accomplir seul. Si cette rémunération n’a pas été réglée au cours de l’indivision, elle constitue une créance inscrite à l’actif de l’indivisaire gérant lors du partage.

À l’inverse, l’indivisaire ne saurait prétendre à rémunération pour les seuls actes de conservation qu’il a accomplis dans son propre intérêt comme dans celui de la masse, ni pour une simple surveillance passive du bien : la créance de gestion suppose une charge effective d’administration, dûment caractérisée.

II) Le règlement des dettes et charges pesant sur l’indivision

Une fois recensé le passif de l’indivision — qu’il s’agisse des dettes externes envers les créanciers tiers ou des créances internes entre indivisaires —, encore faut-il en organiser l’apurement. Le règlement des dettes consiste en leur paiement, lequel s’analyse en l’exécution de l’obligation par le transfert de la prestation due, le plus souvent une somme d’argent ; il constitue le mode normal d’extinction des obligations et libère, à due concurrence, le débiteur. Au sein de l’indivision, ce paiement obéit toutefois à une logique propre, commandée par l’absence de personnalité morale de la masse et par la nécessité de concilier l’efficacité de la gestion avec la protection des indivisaires minoritaires.

Deux voies s’offrent alors aux indivisaires pour désintéresser les créanciers : la mobilisation des liquidités déjà disponibles au sein de la masse, qui préserve l’intégrité du patrimoine indivis ; et, à défaut de ressources suffisantes, la réalisation de tout ou partie de l’actif indivis par voie d’aliénation. La première voie, moins attentatoire au patrimoine commun, doit logiquement être privilégiée ; la seconde n’intervient qu’à titre subsidiaire.

A) Le règlement des dettes au moyen des liquidités disponibles dans l’indivision

Avant d’envisager la vente des biens indivis, les indivisaires peuvent décider d’affecter les liquidités disponibles — qu’il s’agisse des revenus générés par les biens indivis ou des sommes déjà présentes dans la masse — au paiement des dettes et charges.

Cette solution est généralement privilégiée, car elle permet de préserver l’intégrité du patrimoine indivis tout en désintéressant les créanciers. Elle évite, en particulier, de provoquer la cession de biens dont la conservation peut présenter, pour certains indivisaires, un intérêt patrimonial ou affectif, et préserve les chances d’un partage en nature ultérieur.

1. Les règles de majorité applicables pour affecter les liquidités au paiement des dettes

L’article 815-3 du Code civil permet aux indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis de prendre certaines décisions de gestion, notamment celle d’affecter les liquidités disponibles au règlement des dettes pesant sur l’indivision. Ce texte, issu de la réforme du 23 juin 2006, a substitué à la règle de l’unanimité — longtemps paralysante — un système gradué qui module l’exigence de consentement selon la gravité de l’acte envisagé.

La compréhension du régime suppose, en effet, de distinguer trois ordres d’actes, auxquels correspondent trois seuils de majorité.

• Les actes de conservation — ceux qui tendent à soustraire le bien indivis à un péril imminent — peuvent être accomplis par un seul indivisaire, agissant au besoin sans le concours des autres et même en l’absence d’urgence. La Cour de cassation a ainsi récemment rappelé que tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, quand bien même il n’y aurait pas urgence, tandis que les actes d’administration requièrent la majorité des deux tiers des droits indivis (Cass. 1re civ., 14 janv. 2026, n° 23-21.120 ; art. 815-2 et 815-3, 1°).
• Les actes d’administration — au rang desquels figure l’affectation des liquidités au paiement des dettes courantes — relèvent de la majorité des deux tiers des droits indivis.
• Les actes de disposition les plus graves, ainsi que les décisions qui excèdent l’exploitation normale du bien, demeurent soumis à l’unanimité des indivisaires.

Les liquidités susceptibles d’être ainsi affectées peuvent provenir de différentes sources :

• Les loyers perçus sur les biens indivis loués ;
• Les dividendes versés par une société dans laquelle l’indivision détient des parts sociales ;
• Les sommes disponibles sur un compte bancaire détenu au nom de l’indivision ;
• Les avances de fonds réalisées par un ou plusieurs indivisaires.

Cette décision, bien qu’importante, n’exige donc pas l’unanimité des indivisaires. Toutefois, elle suppose que les indivisaires minoritaires soient préalablement informés de la décision, conformément à l’obligation d’information posée à l’article 815-3, alinéa 3, et que cette dernière soit prise dans l’intérêt commun de l’indivision. À défaut, la décision adoptée à la majorité demeure inopposable à l’indivisaire qui n’en a pas été avisé, qui pourra en contester la régularité.

Certaines décisions impliquant le paiement de dettes par le biais des liquidités disponibles nécessitent cependant l’accord unanime des indivisaires, notamment lorsqu’il s’agit de dettes contractées conjointement par tous les indivisaires ou de dettes dont le montant dépasse les ressources courantes de l’indivision et engage la substance même du patrimoine commun.

Distinction importante :

• Les décisions d’administration courante, comme le paiement des charges récurrentes (taxe foncière, primes d’assurance), peuvent être prises à la majorité des deux tiers.
• Les décisions plus engageantes, telles que le remboursement anticipé d’un emprunt ou la souscription d’un nouvel emprunt, requièrent l’unanimité.

Cette distinction vise à préserver l’équilibre entre les droits des indivisaires minoritaires et la nécessité de gérer efficacement le patrimoine commun. Elle traduit une idée directrice : plus l’acte met en péril la consistance du patrimoine indivis ou la liberté des coïndivisaires, plus le législateur exige un consentement large, jusqu’à l’unanimité pour les engagements les plus lourds.

2. La gestion des dettes par le gérant de l’indivision

Lorsque les indivisaires désignent un gérant pour administrer les biens indivis, ce dernier est habilité à gérer les ressources financières disponibles dans l’indivision et à les affecter au règlement des dettes. Cette gestion doit toutefois respecter les règles de majorité prévues par l’article 815-3 du Code civil : le mandat de gestion ne confère pas au gérant des pouvoirs supérieurs à ceux dont disposent collectivement les indivisaires, mais lui permet seulement d’exercer, de manière suivie et au nom de la collectivité, les prérogatives d’administration que la loi reconnaît à la majorité qualifiée.

Le gérant peut ainsi, sans obtenir l’accord unanime des indivisaires :

• Utiliser les loyers perçus pour payer les taxes et charges liées aux biens indivis ;
• Affecter les liquidités présentes sur un compte bancaire indivis au règlement des dettes.

Cependant, en cas de désaccord entre les indivisaires sur l’affectation des ressources disponibles ou si le gérant prend des décisions jugées contraires aux intérêts de certains indivisaires, ces derniers peuvent contester la gestion du gérant devant le tribunal judiciaire. Le juge dispose alors d’un pouvoir d’appréciation étendu : il peut autoriser l’acte contesté lorsqu’il répond à l’intérêt commun, ou, à l’inverse, sanctionner le gérant qui aurait outrepassé sa mission ou méconnu l’intérêt de l’indivision. Le contrôle juridictionnel constitue ainsi le contrepoids naturel des pouvoirs reconnus au gérant et aux indivisaires majoritaires.

B) Le règlement des dettes au moyen du produit de l’aliénation de biens indivis

Lorsque les liquidités disponibles au sein de l’indivision sont insuffisantes pour apurer le passif, il peut être nécessaire de procéder à la vente de certains biens indivis afin de générer les ressources financières nécessaires au règlement des créanciers.

Cette vente peut être décidée à l’initiative des indivisaires ou imposée par les créanciers, qui disposent d’un droit de gage sur les biens indivis. La première hypothèse procède d’une décision interne, soumise aux règles de majorité de l’indivision ; la seconde traduit l’exercice, par le créancier, d’une voie d’exécution destinée à vaincre l’inertie ou la résistance des indivisaires. Ces deux logiques, l’une volontaire et l’autre contrainte, méritent d’être examinées successivement.

1. La vente de meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision

Le règlement des dettes et charges pesant sur l’indivision constitue l’un des principaux motifs justifiant la vente de biens indivis. Deux mécanismes permettent d’y procéder : la vente à l’initiative des indivisaires, décidée à la majorité qualifiée, et la vente à l’instigation des créanciers de l’indivision. Ces dispositifs, bien que distincts dans leur mise en œuvre, visent à surmonter les blocages susceptibles d’entraver le paiement des créances, tout en encadrant les droits des indivisaires et des créanciers.

a. La vente décidée par les indivisaires à la majorité qualifiée

Sous l’empire du droit ancien, l’article 826 du Code civil autorisait la majorité des cohéritiers à décider de la vente publique des meubles, dès lors que celle-ci était jugée nécessaire pour apurer les dettes et charges de la succession. Cette dérogation au principe d’unanimité visait à prévenir les situations de blocage susceptibles d’empêcher le règlement du passif. Elle permettait ainsi d’éviter qu’un indivisaire minoritaire ne fasse obstacle au bon déroulement des opérations successorales, au risque de compromettre la liquidation du patrimoine commun.

Toutefois, cette disposition spécifique n’a pas été réintroduite dans le cadre de la réforme de l’indivision opérée par la loi du 23 juin 2006. À sa place, le législateur a préféré instaurer un dispositif plus souple mais également plus exigeant. Désormais, l’article 815-3, alinéa 1er, 3°, du Code civil confère aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis la faculté de procéder à la vente des meubles indivis en vue de régler les dettes et charges pesant sur l’indivision.

Ce dispositif rompt avec le droit antérieur en substituant au décompte par tête un calcul fondé sur les droits indivis détenus. Il vise ainsi à faciliter les ventes de biens meubles indispensables au règlement des dettes et charges, tout en prévenant les abus susceptibles de léser les indivisaires minoritaires. Le passage du décompte capitaire au décompte proportionnel n’est pas neutre : il fait prévaloir le poids économique réel de chacun dans la masse sur la simple égalité numérique des têtes, et rapproche le gouvernement de l’indivision de celui des structures sociétaires.

Domaine

La règle énoncée à l’article 815-3, alinéa 1er, 3° vise la seule vente de meubles indivis, qu’ils soient corporels (mobilier, équipements, œuvres d’art) ou incorporels (parts sociales, créances).

Cette restriction reflète la volonté du législateur de réserver la majorité qualifiée à des biens facilement aliénables, tout en laissant aux indivisaires la possibilité de contester la pertinence de telles ventes si elles ne respectent pas les critères fixés par la loi. La summa divisio des meubles et des immeubles commande ici l’étendue du pouvoir majoritaire : l’immeuble indivis, en raison de son enracinement patrimonial et de sa moindre fongibilité, demeure soustrait à la vente à la majorité des deux tiers et exige, en principe, le recours au juge.

Ainsi, tout bien meuble indivis peut être vendu dès lors que la finalité de la cession est de régler les dettes ou charges de l’indivision.

Par exemple, des parts sociales représentant une société civile immobilière ou des œuvres d’art indivises pourraient être cédées si les indivisaires majoritaires justifient que cette vente est nécessaire pour couvrir les frais afférents à l’indivision.

Conditions

La vente de meubles indivis ne peut être envisagée que pour des raisons spécifiques et impérieuses : le paiement des dettes et charges de l’indivision.

Ces charges comprennent notamment :

• Les frais d’entretien ou de réparation nécessaires à la préservation du patrimoine indivis, comme des travaux de rénovation ou d’aménagement ;
• Les taxes et impôts liés au bien indivis, tels que la taxe foncière ou les taxes locales ;
• Les dépenses courantes liées à l’exploitation du bien, telles que les frais de gestion locative ou les coûts d’assurance.

En revanche, toute vente motivée par des considérations étrangères à ces impératifs, comme la volonté de se débarrasser d’un meuble jugé encombrant ou inutile, excède le cadre légal. La finalité d’apurement du passif constitue ainsi tout à la fois le fondement et la mesure du pouvoir reconnu à la majorité : elle en autorise l’exercice, mais en circonscrit strictement l’étendue.

De telles opérations nécessiteraient alors soit l’unanimité des indivisaires, soit le recours à des mesures conservatoires ou à une autorisation judiciaire prévue par l’article 815-5-1 du Code civil.

La majorité qualifiée

Pour qu’une vente soit réalisée, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis doivent se prononcer en faveur de la cession.

Cette majorité, calculée en fonction des parts indivises et non du nombre d’indivisaires, permet d’assurer une certaine flexibilité tout en évitant qu’un indivisaire minoritaire puisse s’opposer de manière systématique à une opération indispensable.

Cependant, les indivisaires minoritaires conservent un droit de contrôle sur ces décisions.

Ils peuvent contester la vente si celle-ci excède le cadre de l’exploitation normale des biens indivis ou si elle ne respecte pas les critères légaux, notamment en termes de nécessité et de proportionnalité.

Procédure

La vente de meubles indivis en application de l’article 815-3 ne nécessite pas, en principe, l’intervention du juge.

Elle peut être réalisée à l’amiable, à condition que les indivisaires majoritaires respectent les obligations procédurales, notamment :

• L’information préalable des indivisaires minoritaires : selon l’article 815-3, alinéa 3, les indivisaires majoritaires sont tenus d’informer les autres indivisaires de la décision de vendre. Cette obligation garantit la transparence et permet aux indivisaires non consultés de contester l’opportunité de la vente si nécessaire ; à défaut, la décision leur demeure inopposable.
• Le respect du critère de proportionnalité : la vente ne doit porter que sur le montant strictement nécessaire au règlement des dettes et charges identifiées. Toute aliénation excédant ce besoin immédiat pourrait être remise en cause par les indivisaires minoritaires.

En permettant la vente de meubles indivis à la majorité qualifiée des deux tiers, l’article 815-3, alinéa 1er, 3° du Code civil introduit une souplesse bienvenue dans la gestion de l’indivision, tout en préservant les droits des indivisaires minoritaires grâce à des garanties procédurales et juridiques. Ce mécanisme, bien qu’exceptionnel, illustre une volonté de concilier efficacité et sécurité juridique dans un domaine marqué par des risques fréquents de blocage.

Cependant, cette faculté doit être exercée avec prudence. Une application abusive ou détournée de cette règle pourrait compromettre l’équilibre fragile entre les droits des indivisaires et la nécessité de gérer l’indivision de manière pragmatique et équitable.

b. La vente à l’initiative des créanciers de l’indivision

L’article 815-17, alinéa 1er, du Code civil confère aux créanciers de l’indivision un droit de saisie et de vente des biens indivis, qu’ils soient meubles ou immeubles, indépendamment des opérations de partage. Cette prérogative, distincte du droit de prélèvement sur l’actif indivis, leur permet de se faire payer sur le produit de la vente des biens indivis, garantissant ainsi l’effectivité de leurs créances, malgré l’absence de partage.

Le fondement de cette faveur réside dans la nature même de la créance qu’ils détiennent : créanciers de l’indivision et non de tel ou tel indivisaire pris isolément, ils ont pour gage la masse indivise elle-même, et non la seule quote-part d’un débiteur déterminé. Cette situation les distingue radicalement des créanciers personnels d’un indivisaire, lesquels, aux termes de l’article 815-17, alinéa 2, ne peuvent saisir la part de leur débiteur dans les biens indivis ni prendre aucune mesure ayant pour effet de rendre cette part indisponible (Cass. 1re civ., 15 juill. 1999, n° 97-14.361). Le créancier personnel, simple titulaire d’un droit sur une part abstraite, ne dispose que de la faculté de provoquer le partage au nom de son débiteur ; le créancier de l’indivision, lui, frappe directement le bien commun.

Sous l’empire du droit ancien, l’article 826 du Code civil, complété par l’article 945 de l’ancien Code de procédure civile, prévoyait la vente publique des meubles successoraux à l’initiative des créanciers saisissants ou d’opposants, ou lorsque la majorité des cohéritiers jugeait la vente nécessaire pour acquitter le passif. La procédure suivait alors les règles des saisies-exécutions fixées par la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et le décret n° 92-755 du 31 juillet 1992, offrant ainsi aux créanciers une voie d’exécution sûre et encadrée.

Bien que ces dispositions aient été abrogées par la réforme de 2006, la possibilité pour les créanciers de provoquer la vente des biens indivis demeure. La jurisprudence a clairement confirmé ce droit. La Cour de cassation, notamment dans des arrêts rendus avant et après la réforme, a rappelé que les créanciers peuvent poursuivre la saisie des biens indivis tant que ceux-ci n’ont pas été attribués à un indivisaire dans le cadre d’un partage définitif (Cass. 1re civ., 15 juill. 1999, n° 97-14.361).

Ce droit de saisie des biens indivis constitue ainsi une garantie fondamentale pour les créanciers, en leur permettant d’échapper aux éventuels blocages liés au régime de l’indivision. Il leur offre une faculté d’exécution directe, qui se maintient tant que les biens concernés demeurent dans le périmètre indivis.

La prérogative de saisie des biens indivis

Les créanciers de l’indivision, contrairement aux créanciers personnels des indivisaires, bénéficient d’un droit spécifique leur permettant de poursuivre la saisie et la vente judiciaire des biens indivis.

Ces biens incluent non seulement ceux présents au moment de la formation de l’indivision, mais également ceux qui y sont intégrés ultérieurement par subrogation réelle, tels que les fruits et revenus produits par les biens indivis.

Toutefois, la sécurité des créanciers peut être affectée dans certaines situations. Par exemple, un immeuble acquis par un indivisaire en son nom propre avec des fonds indivis pourrait échapper au gage des créanciers de l’indivision, ceux-ci ne pouvant s’opposer aux droits du créancier personnel de cet indivisaire. Cette difficulté souligne l’importance de définir précisément l’assiette des biens indivis soumis au droit de saisie.

Modalités de la saisie et de la vente

La saisie des biens indivis doit être dirigée contre chaque indivisaire individuellement en raison de l’absence de personnalité juridique de l’indivision.

Les créanciers ne peuvent donc engager d’action contre « l’indivision » en tant qu’entité autonome.

La saisie peut viser des biens meubles ou immeubles, ainsi que des créances indivises. S’agissant des immeubles, la vente s’effectue par voie de licitation devant le tribunal, sauf si les parties en conviennent autrement : la Cour de cassation a censuré la décision qui, pour débouter un créancier de la succession de sa demande de licitation, retenait qu’il apparaissait de son intérêt que la vente eût lieu à l’amiable, réaffirmant ainsi que la voie de la licitation judiciaire constitue le mode de réalisation de principe (Cass. 1re civ., 29 nov. 1994, n° 93-11.317). Avant d’ordonner cette licitation, le juge doit d’ailleurs vérifier, au besoin d’office, si les biens sont ou non commodément partageables en nature, la licitation ne s’imposant qu’en cas d’impossibilité d’un partage en nature (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932 ; art. 1377, al. 1er, du Code de procédure civile).

La portée et les limites du droit de saisie

Le droit de saisie des créanciers de l’indivision s’applique jusqu’au moment du partage définitif.

Une fois les biens indivis aliénés ou attribués à des indivisaires dans le cadre d’un partage, ils cessent de faire partie du gage des créanciers de l’indivision et deviennent soumis aux droits des créanciers personnels des indivisaires concernés.

Toutefois, l’effet déclaratif du partage n’altère pas les droits acquis par les créanciers de l’indivision avant le partage. Ces derniers conservent leur capacité à poursuivre la réalisation des biens indivis tant que ces biens font partie de la masse indivise.

Il convient également de noter que ce droit de saisie ne confère pas au créancier un droit exclusif sur les biens indivis. Les créanciers doivent partager leur gage avec les autres créanciers de l’indivision et se conformer aux priorités fixées par la loi, notamment lorsque plusieurs créanciers revendiquent des droits concurrents sur le même bien. Le droit de saisie ne fait, en d’autres termes, que rendre disponible le gage commun ; il ne déroge ni à l’égalité de principe entre créanciers chirographaires, ni aux causes légitimes de préférence dont peuvent se prévaloir les créanciers munis de sûretés.

Extinction du droit de saisie et de vente des biens indivis

Le droit de saisie des créanciers trouve ses limites dans deux circonstances principales : le partage définitif et l’aliénation des biens indivis.

• Le partage définitif
  • Principe
    • Le partage constitue l’acte par lequel l’indivision prend fin et les biens indivis sont attribués en pleine propriété à chacun des indivisaires, selon leurs droits respectifs.
    • Dès lors qu’un partage définitif intervient, les biens sortent du régime de l’indivision et, par conséquent, des mécanismes spécifiques prévus par l’article 815-17 du Code civil, qui confèrent aux créanciers la possibilité de saisir les biens indivis.
    • Il en résulte que, une fois le partage réalisé, les biens indivis cessent de constituer le gage commun des créanciers de l’indivision.
    • Les créanciers ne peuvent plus exercer leurs droits sur l’ensemble des biens indivis, mais uniquement sur ceux attribués à l’indivisaire débiteur.
    • Par ailleurs, en vertu de l’article 883 du Code civil, le partage est censé rétroagir à la date d’ouverture de l’indivision.
    • Cela signifie que chaque indivisaire est réputé avoir toujours été propriétaire exclusif des biens qui lui sont attribués, ce qui peut compliquer la position des créanciers pour les actions intentées avant le partage.
  • Exception
    • Un partage provisionnel, qui organise simplement la jouissance des biens sans en modifier la propriété, ne constitue pas une véritable dissolution de l’indivision.
    • Dans ce cas, les créanciers conservent leur droit de saisie sur les biens indivis.
    • Par exemple, une convention attribuant temporairement la jouissance d’un immeuble indivis à l’un des indivisaires n’empêche pas les créanciers de poursuivre la saisie de ce bien.

• L’aliénation des biens indivis
  • Lorsqu’un bien indivis est vendu ou transféré à un tiers, il sort du patrimoine indivis et, par conséquent, du gage commun des créanciers de l’indivision.
  • Les créanciers ne peuvent alors plus exercer leur droit de poursuite sur ce bien, sauf exceptions prévues par le droit commun.
  • La Cour de cassation a confirmé ce principe dans un arrêt du 15 mai 2002 aux termes duquel elle a jugé que les biens indivis transférés à des tiers ne peuvent plus être saisis par les créanciers de l’indivision (Cass. 1^ère civ., 15 mai 2002, n°00-18.798).
  • Ces derniers doivent alors engager leurs poursuites contre les nouveaux propriétaires du bien ou contre le débiteur initial, mais sans bénéficier des mécanismes propres à l’indivision.
  • La conséquence pour les créanciers est alors double
    • Premier effet
      • Une fois le bien vendu, les créanciers doivent se tourner vers le produit de la vente si celui-ci est resté dans le patrimoine indivis, ou exercer leurs droits sur d’autres biens de l’indivision ou sur le patrimoine propre de l’indivisaire débiteur.
    • Second effet
      • Contrairement à certaines hypothèses en droit des sûretés, les créanciers ne disposent pas de mécanismes spécifiques pour revendiquer un bien indivis aliéné à un tiers, sauf si l’aliénation a été réalisée en fraude de leurs droits, auquel cas une action paulienne peut être envisagée (article 1341-2 du Code civil).

Cas particuliers

• Le cas particulier des créanciers hypothécaires
  • Les créanciers hypothécaires jouissent d’un régime particulier lorsqu’ils ont consenti leur hypothèque sur des biens indivis.
  • L’hypothèque, quelle que soit sa nature (conventionnelle, judiciaire ou légale), échappe à l’effet déclaratif du partage.
  • Elle conserve ainsi sa pleine efficacité, même après l’attribution du bien grevé à un indivisaire spécifique ou sa licitation au profit d’un tiers.
  • Cela garantit au créancier hypothécaire une sécurité renforcée, bien que sa situation puisse différer de celle des créanciers de l’indivision selon les modalités de l’hypothèque.

• Le cas particulier de l’attribution éliminatoire
  • L’attribution éliminatoire, qui permet à un indivisaire de prélever un bien précis en contrepartie d’une indemnité destinée à couvrir les droits des autres indivisaires, n’a pas pour effet de limiter le gage des créanciers sur les biens restant dans l’indivision.
  • La doctrine et la jurisprudence s’accordent à considérer que cette attribution n’affecte pas les droits des créanciers de l’indivision.
  • Aussi, les biens restant dans l’indivision continuent de constituer un gage pour les créanciers, préservant ainsi leurs droits sur l’ensemble des actifs indivis subsistants.

2. La vente des biens indivis par voie d’autorisation judiciaire

Avant d’exposer le régime de l’autorisation judiciaire de vendre, il convient de rappeler la prémisse qui en commande l’économie : l’indivision repose, par principe, sur la règle de l’unanimité pour les actes de disposition. Aliéner un bien indivis, c’est en effet aliéner la quote-part de chacun des indivisaires — partant, nul ne saurait être dépossédé de son droit sans son consentement. C’est précisément cette rigidité que le législateur s’est efforcé d’assouplir, en ménageant des voies par lesquelles la volonté d’une minorité ne puisse plus, à elle seule, paralyser la valorisation du patrimoine commun.

Historiquement, la possibilité de vendre des biens indivis sans l’accord unanime des copartageants était étroitement limitée. Sous l’empire du droit antérieur, l’ancien article 826 du Code civil n’envisageait que deux hypothèses de vente forcée, strictement encadrées et exclusivement liées au règlement du passif successoral. En dehors de ces cas spécifiques, toute aliénation de biens indivis nécessitait le consentement unanime des indivisaires. Ce principe rigoureux, ancré dans l’idéal de l’égalité en nature dans le partage, empêchait même le juge d’imposer une vente, quelle que soit l’opportunité économique qu’elle pouvait représenter.

La rigueur de ce principe se mesure encore aujourd’hui dans le domaine voisin du recouvrement du passif. Lorsqu’un créancier de la succession est autorisé à poursuivre la saisie et la vente d’un immeuble indivis, la Cour de cassation juge ainsi qu’il doit être procédé à cette vente par licitation devant le tribunal, sauf accord contraire des parties — le juge ne saurait, sous couvert d’opportunité, lui substituer une vente amiable que les indivisaires n’auraient pas convenue (Cass. 1re civ., 29 nov. 1994, n° 93-11.317). Cette solution illustre la défiance traditionnelle du droit à l’égard de toute aliénation imposée hors les formes protectrices de la licitation.

Cependant, la jurisprudence a progressivement assoupli cette exigence d’unanimité, notamment pour les biens meubles sujets à dépérissement. Dès 1871, la Cour d’appel de Rouen avait ainsi jugé que la vente de tels biens pouvait être ordonnée à la demande d’un ou plusieurs indivisaires, malgré l’opposition des autres (CA Rouen, 16 mars 1871). Cette solution, dictée par des considérations pratiques et économiques, visait à éviter une perte irrémédiable de valeur ou des charges de conservation disproportionnées qui auraient compromis l’intérêt commun.

Cette jurisprudence a trouvé une consécration législative dans la réforme de 2006, qui a introduit la notion d’acte conservatoire. Désormais, l’article 784, 2° du Code civil autorise les indivisaires à prendre toute mesure nécessaire à la préservation du patrimoine indivis, incluant la vente de biens périssables ou dont le coût de conservation serait déraisonnable. La qualification d’acte conservatoire légitime alors une vente rapide, destinée à prévenir la perte de valeur du bien ou les frais inutiles de sa conservation : l’aliénation n’est ici tolérée que parce qu’elle sert, paradoxalement, la conservation économique de la richesse indivise. La logique demeure d’ailleurs constante en jurisprudence, qui rappelle que tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même sans urgence, tandis que les actes d’administration requièrent la majorité des deux tiers des droits indivis (Cass. 1re civ., 14 janv. 2026, n° 23-21.120).

Cette faculté de solliciter l’adoption de mesures conservatoires a, par suite, été complétée par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, qui a introduit l’article 815-5-1 du Code civil. Contrairement aux mesures conservatoires, cette disposition confère aux indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits indivis la faculté de solliciter une autorisation judiciaire pour aliéner un bien indivis, qu’il soit meuble ou immeuble. Cette demande peut être formulée lorsque le bien ne peut être commodément partagé ou lorsque sa conservation génère des charges disproportionnées. Ce mécanisme constitue une avancée majeure par rapport à l’article 815-5, car il n’exige pas de démontrer un péril imminent menaçant l’intérêt commun : il suffit que la majorité qualifiée veuille sortir d’une situation d’immobilisme, là où l’article 815-5 supposait une carence ou une mise en péril de l’intérêt commun par un indivisaire défaillant.

L’intervention judiciaire prévue par l’article 815-5-1 tend ainsi à donner effet à la volonté des indivisaires majoritaires, tout en encadrant cette prérogative par un contrôle juridictionnel rigoureux. L’objectif affiché est de surmonter les situations de blocage en adaptant la gestion de l’indivision aux contraintes économiques. La doctrine considère d’ailleurs que cette disposition marque une rupture avec le droit antérieur, en favorisant une gestion plus pragmatique de l’indivision — au prix, toutefois, d’une atténuation sensible du dogme de l’unanimité, dont on mesurera plus loin qu’elle n’a pas été sans susciter d’importantes réserves.

a. Les conditions d’application

Conditions négatives

L’autorisation judiciaire prévue à l’article 815-5-1 du Code civil est strictement encadrée par deux conditions négatives, qui visent à protéger des situations spécifiques où les droits ou intérêts de certains indivisaires pourraient être compromis.

Ces restrictions traduisent une volonté d’équilibre entre l’efficacité de la gestion des biens indivis et la sauvegarde des droits des parties les plus vulnérables. Loin d’être de simples réserves techniques, elles dessinent en creux le domaine du mécanisme : l’article 815-5-1 n’a vocation à jouer que dans l’indivision « ordinaire », celle qui unit des titulaires de droits de même nature, tous en mesure de défendre leurs intérêts.

• L’exclusion en cas de démembrement de propriété
  • Le texte exclut toute application de l’article 815-5-1 lorsqu’un bien indivis est grevé d’un démembrement de propriété, tel que l’usufruit ou la nue-propriété.
  • Cette interdiction repose sur une préoccupation fondamentale : préserver les droits de l’usufruitier, dont la jouissance effective du bien pourrait être mise en péril par une vente imposée.
  • En effet, dans le cadre d’un démembrement, la propriété se scinde en droits distincts et complémentaires — l’usufruit et la nue-propriété —, dont les titulaires ne partagent pas les mêmes intérêts ni obligations.
  • La nuance est ici décisive : l’usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas en indivision l’un avec l’autre, car ils n’exercent pas des droits de même nature sur le bien, mais des droits superposés. Soumettre leur rapport à la règle majoritaire de l’indivision reviendrait à confondre deux situations que le droit prend soin de distinguer.
  • L’aliénation forcée de la pleine propriété, bien qu’initiée par les nus-propriétaires majoritaires, risquerait d’emporter des conséquences disproportionnées pour l’usufruitier.
  • Celui-ci, souvent désigné en raison de sa situation personnelle (par exemple, un conjoint survivant jouissant du logement familial), se verrait contraint de renoncer à un droit essentiel, sa jouissance, sans possibilité de s’y opposer pleinement.
  • Ainsi, cette restriction constitue un garde-fou pour éviter que les équilibres inhérents au démembrement ne soient rompus au détriment des parties les plus exposées.

• L’exclusion en présence d’un indivisaire protégé ou éloigné
  • La seconde limitation, tout aussi significative, interdit le recours à l’article 815-5-1 lorsque l’un des indivisaires se trouve dans l’une des situations énoncées à l’article 836 du Code civil :
    • Présomption d’absence,
    • Impossibilité de manifester sa volonté en raison d’un éloignement,
    • Placement sous un régime de protection juridique.
  • Cette disposition vise à garantir que les indivisaires les plus vulnérables, incapables d’exprimer leur consentement ou de défendre leurs intérêts, ne soient pas lésés par une décision prise en leur absence.
  • Elle fait écho à une exigence plus générale du droit du paiement et des actes patrimoniaux : celui qui dispose d’un bien — comme celui qui reçoit valablement un paiement — doit jouir de la capacité juridique requise. La protection des incapables irrigue ainsi l’ensemble du droit de l’indivision, dont l’article 836 n’est qu’une expression particulière.
  • Le législateur a ainsi voulu prévenir le risque d’abus ou d’iniquité, notamment dans des contextes où les autres indivisaires pourraient exploiter une telle situation pour imposer une aliénation.
  • Cependant, cette condition négative, si elle protège les droits des indivisaires concernés, peut également engendrer des blocages prolongés.
  • Par exemple, la vente d’un bien indivis pourrait être retardée pendant plusieurs années en cas de présomption d’absence, au détriment de l’intérêt collectif.
  • De même, un indivisaire sous protection juridique pourrait, malgré la présence d’un curateur ou d’un tuteur, faire obstacle à une aliénation pourtant bénéfique à tous.

Conditions positives

Pour que l’autorisation judiciaire prévue à l’article 815-5-1 du Code civil puisse être délivrée, deux conditions positives doivent être simultanément réunies. Ces critères, à la fois pragmatiques et protecteurs, visent à concilier la volonté des indivisaires majoritaires avec le respect des droits des minoritaires.

• Majorité des deux tiers des droits indivis : la prééminence de la majorité économique
  • La première condition impose que la demande d’autorisation émane d’un ou plusieurs indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis.
  • Ce seuil, établi sur la proportion des droits et non sur le nombre d’indivisaires, consacre la prédominance de la majorité économique.
  • Ainsi, un indivisaire unique possédant plus des deux tiers des droits peut, à lui seul, initier la procédure, même si les autres indivisaires sont numériquement supérieurs.
  • Cette règle, inspirée des mécanismes propres aux entités dotées de personnalité morale, introduit une forme de gouvernance majoritaire dans le cadre de l’indivision.
  • Elle vise à limiter les blocages, en permettant aux indivisaires majoritaires de surmonter l’opposition d’une minorité.
  • Toutefois, cette prééminence de la majorité économique interroge sur son adéquation avec les principes fondamentaux du droit de propriété.
  • En effet, l’article 815-5-1 confère aux indivisaires majoritaires le pouvoir d’imposer une aliénation, potentiellement contraire à la volonté des minoritaires, ce qui peut apparaître comme une forme d’expropriation privée.
  • Si cette disposition a été jugée conforme aux exigences constitutionnelles, elle n’en demeure pas moins sujette à débat, notamment en ce qu’elle remet en question l’unanimité comme garantie traditionnelle des droits de chacun.

• Absence d’atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires : une protection nuancée
  • La seconde condition impose que l’aliénation envisagée ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires.
  • Ce critère, d’apparence simple, recèle une complexité d’interprétation qui en limite la portée pratique.
    • Une approche subjective : le préjudice moral ou affectif
      • Une lecture subjective de l’atteinte excessive pourrait conduire le juge à examiner l’impact moral ou affectif de l’aliénation sur les indivisaires minoritaires.
      • Cette approche pourrait, par exemple, tenir compte de l’attachement personnel à un bien familial ou des conséquences psychologiques d’une vente forcée.
      • Toutefois, une telle interprétation risque de priver d’effectivité le mécanisme de l’article 815-5-1, dans la mesure où toute opposition des minoritaires repose, par hypothèse, sur des raisons personnelles.
    • Une approche objective : le respect des garanties procédurales
      • À l’inverse, une lecture objective de la notion d’atteinte excessive pourrait limiter l’examen du juge aux seules garanties procédurales, telles que la régularité de la procédure ou l’équité dans la répartition des fruits de la vente.
      • Si cette approche permet de préserver l’efficacité du dispositif, elle réduit toutefois considérablement la protection offerte aux indivisaires minoritaires, en négligeant les dimensions émotionnelles et sociales de leur opposition.
  • En définitive, le juge doit trouver un équilibre délicat entre ces deux approches, afin de garantir une application à la fois efficace et équitable de l’article 815-5-1.
  • Ce critère, bien que fondamental pour préserver les droits des minoritaires, reflète les tensions inhérentes à toute tentative de concilier les intérêts divergents au sein d’une indivision.

b. La procédure d’autorisation

L’article 815-5-1 du Code civil, issu de la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, instaure une procédure dérogatoire à la règle de l’unanimité en matière d’indivision.

Ce texte permet à un ou plusieurs indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis de demander l’autorisation judiciaire de vendre un bien indivis, même en cas d’opposition des indivisaires minoritaires.

Cette procédure se déploie en deux phases distinctes, chacune encadrée par des règles spécifiques : une phase amiable et préparatoire, qui se noue devant le notaire, et une phase contentieuse, qui se dénoue devant le juge. Cette articulation n’est pas indifférente : la première a pour office de constater le désaccord et de le formaliser, tandis que la seconde a pour mission de le trancher.

La phase devant notaire

La procédure débute obligatoirement devant notaire, dont le rôle est central dans la mise en œuvre du mécanisme d’aliénation. Officier public, le notaire fait ici fonction de garant de la régularité formelle de l’opération : il authentifie l’intention des majoritaires, assure l’information des minoritaires et constate, le cas échéant, l’impasse qui ouvre la voie judiciaire.

• Déclaration d’intention d’aliéner par les indivisaires majoritaires
  • Selon l’alinéa 2 de l’article 815-5-1, les indivisaires majoritaires doivent exprimer devant notaire leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis.
  • Cette déclaration, formalisée dans un acte notarié, constitue le point de départ de la procédure et marque la volonté des majoritaires de passer outre l’opposition des minoritaires.

• Notification aux indivisaires minoritaires
  • L’alinéa 3 de l’article 815-5-1 impose au notaire de notifier cette déclaration aux indivisaires minoritaires dans un délai d’un mois.
  • La notification, effectuée par ministère d’huissier, informe les minoritaires de l’intention d’aliéner et leur ouvre un délai pour réagir.

• Réponse des indivisaires minoritaires
  • À compter de la notification, les indivisaires minoritaires disposent d’un délai de trois mois pour manifester leur opposition ou donner leur consentement à l’aliénation, conformément à l’alinéa 4 de l’article 815-5-1. Le silence des minoritaires vaut opposition implicite, renforçant ainsi leur droit de ne pas se prononcer activement.

• Procès-verbal de difficultés
  • Si une opposition est exprimée ou si les indivisaires minoritaires demeurent silencieux, le notaire dresse un procès-verbal de difficultés.
  • Ce document consigne les désaccords ou l’absence de réponse, formalisant ainsi l’échec de la phase notariale.
  • Ce procès-verbal est indispensable pour initier la phase judiciaire : il constitue tout à la fois la preuve de l’impasse et la condition de recevabilité de la demande adressée au tribunal, à défaut de quoi celle-ci serait prématurée.

La phase devant le juge

Lorsque l’opposition persiste, la procédure se poursuit devant le tribunal judiciaire, conformément à l’alinéa 5 de l’article 815-5-1.

• Saisine du tribunal
  • Les indivisaires majoritaires, disposant du procès-verbal de difficultés, saisissent le tribunal judiciaire pour obtenir une autorisation d’aliéner le bien indivis.
  • Cette saisine déclenche l’examen juridictionnel des conditions posées par la loi.

• Examen des conditions par le juge
  • Aux termes de l’alinéa 5 de l’article 815-5-1, le tribunal doit s’assurer que :
    • Les demandeurs détiennent au moins deux tiers des droits indivis.
    • L’aliénation ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires.
  • Le tribunal peut également tenir compte des circonstances particulières de l’affaire, telles que les motifs d’opposition des minoritaires ou l’intérêt collectif à l’aliénation.

• Autorisation et licitation
  • Si les conditions légales sont remplies, le tribunal autorise la vente, qui doit s’effectuer par voie de licitation, conformément à l’alinéa 6 de l’article 815-5-1.
  • Ce mode de vente garantit la transparence et l’égalité de traitement entre les indivisaires, en attribuant le bien au plus offrant lors d’une vente aux enchères.
  • Cette exigence n’est pas purement formelle : avant d’ordonner la licitation, le juge doit vérifier, au besoin d’office, si le bien est ou non commodément partageable en nature, la vente aux enchères n’étant que le palliatif d’un partage en nature impraticable (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932). La licitation conserve ainsi un caractère subsidiaire, conforme à la faveur traditionnelle du droit pour le partage en nature.

• Opposabilité de la décision
  • Une fois l’autorisation délivrée, l’aliénation devient opposable à tous les indivisaires, y compris à ceux ayant exprimé leur opposition.
  • L’alinéa 7 de l’article 815-5-1 précise que cette opposabilité s’étend également aux indivisaires qui n’auraient pas été formellement notifiés, sous réserve du respect des conditions procédurales.

c. Les effets de l’autorisation judiciaire

Les effets de l’autorisation judiciaire se déploient sur trois plans, qu’il importe de distinguer : à l’égard des indivisaires eux-mêmes, à l’égard des tiers acquéreurs, et enfin sur le produit de la vente. Cette triple perspective permet de mesurer la portée exacte du mécanisme, qui opère un transfert de propriété sans pour autant assimiler les minoritaires à des contractants.

À l’égard des indivisaires

L’autorisation délivrée par le tribunal s’impose à tous les indivisaires, qu’ils aient donné leur consentement ou exprimé leur opposition à la vente. En vertu de l’alinéa 7 de l’article 815-5-1, cette décision rend l’aliénation opposable à chacun d’eux, ce qui signifie que le transfert de propriété s’opère comme si tous avaient consenti à l’acte.

Cependant, cette opposabilité ne crée pas d’obligation personnelle pour les indivisaires minoritaires. La distinction est ici capitale et mérite d’être pleinement explicitée : l’opposabilité signifie que les minoritaires ne peuvent contester le transfert ni en entraver les effets ; elle ne signifie pas qu’ils deviennent débiteurs des obligations nées de la vente.

En d’autres termes, ces derniers ne sont pas considérés comme parties à l’acte de vente et ne peuvent être tenus responsables, par exemple, des garanties attachées à la chose vendue (telle que la garantie des vices cachés).

Ils demeurent juridiquement tiers à l’acte, même s’ils doivent en supporter les conséquences pratiques, notamment la perte de leurs droits sur le bien vendu. Cette situation singulière — celle d’un tiers dont le droit réel s’éteint sans qu’il ait contracté — confirme que l’article 815-5-1 réalise moins une cession consentie qu’un transfert imposé sous contrôle du juge.

À l’égard des tiers

Pour les tiers acquéreurs, l’autorisation judiciaire constitue une garantie essentielle de sécurité juridique.

Elle certifie que la vente est opposable à tous les indivisaires, qu’ils aient consenti ou non à l’aliénation. Cette opposabilité protège les tiers contre toute contestation ultérieure pouvant émaner des indivisaires minoritaires.

En pratique, cela signifie que le tiers acquéreur peut être certain de la validité de son titre de propriété et de l’impossibilité pour les indivisaires minoritaires de remettre en cause la vente.

Cette sécurité renforce l’attractivité économique du bien, en favorisant des ventes rapides et à des conditions avantageuses, tout en évitant les litiges postérieurs à l’aliénation. On rapprochera utilement ce dispositif de la règle qui interdit au créancier personnel d’un indivisaire de prendre une mesure rendant indisponible la part de son débiteur (Cass. 1re civ., 15 juill. 1999, n° 97-14.361) : dans les deux cas, le droit s’efforce de préserver la libre circulation des biens indivis contre les initiatives susceptibles de la paralyser.

Sur le produit de la vente

L’autorisation judiciaire ne met pas un terme à l’indivision, mais transforme le bien vendu en une somme d’argent répartie entre les indivisaires selon leurs droits respectifs, conformément à l’alinéa 6 de l’article 815-5-1.

Ce mécanisme de subrogation permet de maintenir l’équilibre des droits de chaque indivisaire, tout en facilitant la gestion du produit de la vente. Il faut en effet bien comprendre que l’opération ne réalise pas un partage : elle opère une simple conversion de l’assiette de l’indivision, qui cesse de porter sur un immeuble pour porter sur un capital. L’indivision se poursuit donc sur le prix, jusqu’à ce qu’un partage en bonne et due forme y mette fin.

• Répartition entre les indivisaires
  • Le prix obtenu est réparti proportionnellement aux droits indivis de chacun.
  • Cette répartition reflète les parts initiales détenues dans l’indivision et garantit une juste compensation pour chaque indivisaire, qu’il ait consenti ou non à la vente.

• Interdiction du remploi pour une nouvelle indivision
  • Afin d’éviter la reconstitution des blocages qui avaient motivé l’aliénation, l’article 815-5-1 prohibe le remploi des fonds pour l’acquisition d’un nouveau bien indivis.
  • Cette interdiction vise à encourager les indivisaires à sortir définitivement de l’indivision et à privilégier des solutions individuelles.
  • La règle révèle ainsi la finalité profonde du mécanisme : il ne s’agit pas seulement de débloquer une situation ponctuelle, mais d’amorcer la liquidation de l’indivision elle-même, conformément à l’adage selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.

• Paiement des dettes et charges
  • Une exception à l’interdiction de remploi est toutefois prévue pour le règlement des dettes et charges liées à l’indivision.
  • Cette obligation qui pèse sur les indivisaires permet de solder les dettes communes avant la distribution du reliquat entre les indivisaires, renforçant ainsi la sécurité juridique et financière de l’opération.
  • L’on retrouve ici la logique générale du passif de l’indivision : avant que chacun ne recouvre la libre disposition de sa part, il convient d’apurer les charges qui grèvent la masse — dépenses de conservation et d’administration au premier rang —, faute de quoi le partage du produit ne ferait que reporter les difficultés. Ainsi, par exemple, la taxe d’habitation afférente à un immeuble indivis, qui constitue une dépense de conservation au sens de l’article 815-13, alinéa 1er, du Code civil, ouvre à l’indivisaire qui l’a acquittée une créance contre l’indivision (Cass. 1re civ., 5 déc. 2018, n° 17-31.189), laquelle a vocation à être réglée sur le prix avant toute répartition.