Cession de droits indivis: le droit de préemption

La quote-part indivise n’est pas un bien comme les autres : librement cessible par son titulaire, elle expose pourtant les coïndivisaires au risque de voir un tiers s’immiscer dans une situation jusque-là réservée à un cercle déterminé de personnes. Pour conjurer ce péril, la loi reconnaît à ceux qui demeurent dans l’indivision un droit de préemption leur permettant de se substituer à l’acquéreur pressenti et de préserver ainsi l’entre-soi qui caractérise le rapport indivis. Ce mécanisme constitue l’une des pièces maîtresses du régime des droits que chaque indivisaire exerce sur sa part, dont il prolonge la logique en arbitrant entre la liberté de céder et la protection de la collectivité indivise.

Avant d’aborder le droit de préemption, il convient de circonscrire le terrain sur lequel il prospère : l’indivision. Cette notion désigne, en effet, la situation au sein de laquelle plusieurs titulaires de droits concurrents sont appelés à coexister sur un même bien, et c’est précisément cette coexistence que le droit de préemption a vocation à préserver.

Trois éléments constitutifs doivent être réunis pour qu’une situation d’indivision soit caractérisée : une pluralité de personnes, des droits de même nature, et l’exercice de ces droits de manière concurrente sur un même bien ou ensemble de biens. Seuls les droits patrimoniaux relèvent, au surplus, du régime de l’indivision, laquelle peut indifféremment porter sur un bien unique ou sur une universalité de biens.

La nature juridique de l’indivision a longtemps divisé. Selon une première analyse, elle se ramènerait à une simple co-titularité du droit de propriété : chaque indivisaire détiendrait une fraction abstraite du droit sur le bien entier, qu’il pourrait gérer, aliéner ou hypothéquer de manière autonome dans la limite de sa quote-part — l’indivision se présentant alors comme un faisceau de droits individuels fractionnables. Selon une seconde conception, dite collective, les indivisaires ne seraient pas titulaires de droits individuels juxtaposés mais partageraient un même droit de propriété exercé collectivement sur la chose. La réalité positive paraît emprunter aux deux analyses : l’indivision présente une double nature, étant à la fois une communauté de droits individuels et un ensemble unitaire porteur d’un intérêt collectif — cet affectio communionis dont la préservation justifie l’existence même du droit de préemption.

Le droit de préemption constitue une prérogative essentielle pour les coïndivisaires, leur permettant de préserver l’intégrité de l’indivision en cas de cession de droits indivis par l’un d’eux.

Ce mécanisme, ancré dans l’article 815-14 du Code civil, illustre une volonté de concilier la liberté de disposer de sa quote-part avec la nécessité de prévenir l’intrusion d’un tiers non souhaité, susceptible de perturber le fonctionnement harmonieux de l’indivision.

En offrant aux indivisaires un droit prioritaire d’acquérir les droits cédés par leur coïndivisaire, cette institution garantit la continuité d’un lien souvent marqué par des considérations familiales ou personnelles.

Elle permet ainsi de maintenir l’intuitu personae propre à de nombreuses indivisions, tout en encadrant strictement les modalités de son exercice pour éviter tout abus.

La seule lecture de ce texte révèle les trois bornes du domaine de l’institution, que les développements qui suivent s’attacheront à expliciter : une cession à titre onéreux, portant sur des droits indivis, consentie à une personne étrangère à l’indivision.

I) Origines et mécanisme

Le droit de préemption, consacré par l’article 815-14 du Code civil, a pour ancêtre l’ancien dispositif du retrait successoral.

Ce dernier, régi par l’article 841 ancien du Code civil, visait à permettre à un héritier de se porter acquéreur prioritaire des parts d’un cohéritier cédant, préservant ainsi l’unité familiale au sein de l’indivision successorale.

Cependant, en dépit de sa vocation louable, le retrait successoral se heurtait à des pesanteurs procédurales et à des limites pratiques, notamment l’absence d’un dispositif d’information des coindivisaires et l’incertitude juridique pesant sur les transactions. Ces imperfections ont conduit à sa suppression par la loi du 31 décembre 1976, laquelle a permis l’émergence d’un mécanisme plus abouti : le droit de préemption.

Le droit de préemption se distingue par sa simplicité et son efficacité, apportant une solution aux insuffisances du retrait successoral. Désormais applicable à toute cession à titre onéreux de droits indivis, dès lors qu’elle implique une personne étrangère à l’indivision, ce mécanisme impose au cédant de notifier son intention aux autres indivisaires. Ces derniers se voient alors offrir la faculté de se substituer au cessionnaire envisagé, en acquérant les droits aux mêmes prix et conditions.

Cette substitution n’est toutefois pas gratuite : il appartient à l’indivisaire qui exerce son droit d’en acquitter le prix et de satisfaire à l’ensemble des conditions stipulées pour la cession projetée. La Cour de cassation l’a clairement énoncé, rappelant que l’article 815-14 du Code civil accorde un droit de préemption « à charge pour l’indivisaire qui exerce ce droit de payer le prix et de satisfaire aux diverses autres conditions prévues pour la cession » (Cass. 1re civ., 17 mai 1983, n° 82-11.931l'arrêt▾). Le préempteur ne bénéficie donc d’aucune faveur de prix : il prend la place exacte du tiers évincé, ni plus avantageuse, ni plus onéreuse.

Ce cadre procédural, à la fois clair et protecteur, garantit aux indivisaires une protection contre l’intrusion d’un tiers étranger, susceptible de bouleverser l’harmonie de la gestion commune. Ainsi, le droit de préemption parvient-il à concilier deux impératifs essentiels : la liberté contractuelle de l’indivisaire cédant et la préservation de l’affectio communionis, cette solidarité essentielle à l’administration partagée des biens indivis.

L’abrogation du retrait successoral a marqué une étape importante dans l’évolution du droit des successions, illustrant une adaptation du législateur aux contraintes modernes. Ce mécanisme, malgré son ambition louable de préserver l’intégrité familiale, se heurtait à des lourdeurs procédurales, au premier rang desquelles figurait l’exigence d’une double mutation pour aboutir à la transmission effective des droits.

En effet, la mise en œuvre du retrait successoral impliquait, dans un premier temps, une cession initiale des droits indivis du cédant à un tiers cessionnaire, suivie d’une seconde mutation lorsque l’héritier exerçait son droit de retrait pour récupérer ces mêmes droits. Ce processus, outre sa complexité, engendrait des coûts, des délais, et une insécurité juridique pesant sur les transactions.

Le droit de préemption, en remédiant à ces carences, instaure une procédure plus fluide et sécurisante, permettant aux indivisaires d’exercer leur droit directement, sans étape intermédiaire, et d’acquérir les droits cédés aux mêmes prix et conditions que le cessionnaire pressenti. Cette simplification bénéficie tant aux indivisaires qu’aux tiers, en garantissant une meilleure prévisibilité des opérations.

Ainsi, le droit de préemption, véritable héritier rationnalisé de l’ancien droit de retrait, poursuit l’objectif essentiel de stabilité des indivisions tout en favorisant la fluidité des transactions. Il s’impose comme un outil équilibré et moderne, conciliant les impératifs de continuité familiale et de pragmatisme économique.

II) Le domaine du droit de préemption

Le domaine du droit de préemption se laisse appréhender au travers de deux séries de questions, successivement examinées : quelles sont les indivisions auxquelles l’article 815-14 du Code civil s’applique, et quelles sont les cessions qui, opérées au sein de ces indivisions, déclenchent le mécanisme préemptif ?

A) Les indivisions concernées

1) Principe

Contrairement à l’ancien retrait successoral, qui se limitait strictement aux indivisions successorales (ancien article 841 du Code civil), le droit de préemption s’étend désormais à toutes les indivisions relevant du régime général.

Cette extension a été confirmée par la jurisprudence, notamment dans un arrêt de la Cour de cassation du 23 avril 1985 aux termes duquel elle a jugé que « les dispositions de l’article 815-14 […] sont applicables à toutes les indivisions qu’elles soient ou non d’origine successorale » (Cass. 1re civ., 23 avr. 1985, n° 83-16.703l'arrêt▾).

Dans cette affaire, il s’agissait d’un fonds de commerce exploité en indivision à la suite de successions familiales. Une première cession des droits indivis avait été réalisée en faveur d’un tiers, sans que les coindivisaires aient été consultés. Par la suite, ces droits indivis furent cédés à d’autres acquéreurs sans notification préalable aux indivisaires. Ces derniers, invoquant une violation de leur droit de préemption, saisirent les juridictions compétentes pour obtenir l’annulation de la vente.

La Cour de cassation rejeta le pourvoi du cessionnaire en affirmant avec clarté que les dispositions de l’article 815-14 du Code civil « sont applicables à toutes les indivisions qu’elles soient ou non d’origine successorale ».

Il s’en déduit que le droit de préemption s’applique à toutes les indivisions ordinaires relevant du régime des articles 815 et suivants du Code civil.

Par son universalité, il renforce la cohésion de l’indivision en permettant aux indivisaires de préserver leur affectio communionis face à l’introduction de tiers étrangers. Cela concerne les indivisions successorales, post-communautaires ou conventionnelles, pour toute cession réalisée à titre onéreux.

2) Exclusions

Le domaine du droit de préemption n’est pas sans limites. En effet, bien que le droit de préemption des indivisaires, institué à l’article 815-14 du Code civil, s’applique de manière générale à toutes les indivisions ordinaires, son champ d’application connaît des exclusions.

Ces exclusions, dictées par des considérations juridiques et pratiques, concernent principalement les indivisions qualifiées de forcées et perpétuelles.

Pour mémoire, une indivision est dite forcée et perpétuelle lorsque les biens indivis, par leur nature même, remplissent une fonction indispensable pour d’autres propriétés et ne peuvent, en conséquence, faire l’objet ni d’un partage ni d’une cession ordinaire.

Ces indivisions se rencontrent dans des cas spécifiques où la conservation collective du bien est essentielle à son usage.

Les exemples les plus représentatifs sont :

• Les servitudes de passage : un chemin d’accès servant plusieurs propriétés indivises, par exemple, constitue souvent une indivision forcée, car son partage ou sa cession porterait atteinte à l’usage des fonds qu’il dessert.
• Les parties communes nécessaires : il peut s’agir d’une cour commune ou d’un mur mitoyen indispensables à plusieurs parcelles ou bâtiments.
• Les biens affectés à un service collectif : par exemple, une piscine ou un jardin commun dans le cadre d’un immeuble en copropriété.

Dans ces cas, l’objectif de préserver la fonctionnalité collective et l’intérêt général des propriétaires prime sur le droit individuel à préempter. La justification de l’exclusion est aisément perceptible : autoriser un seul indivisaire à acquérir par préemption la quote-part d’un autre dans un chemin d’accès commun reviendrait à laisser concentrer entre quelques mains un bien dont la fonction même suppose qu’il demeure ouvert à l’usage de tous les fonds desservis.

A plusieurs reprises, la Cour de cassation a exclu l’application du droit de préemption en présence d’indivisions perpétuelles ou forcées.

Dans un arrêt du 12 février 1985, elle a, par exemple, jugé que le droit de préemption ne pouvait s’appliquer à une parcelle indivise servant de chemin d’accès à plusieurs propriétés, dès lors que cette parcelle constituait un accessoire indispensable à l’usage des fonds qu’elle desservait (Cass. 1re civ., 12 févr. 1985, n°84-10.301l'arrêt▾). La Première chambre civile reprochait à la juridiction du fond de ne pas avoir recherché si cette parcelle, en sa qualité de desserte essentielle, relevait d’une indivision forcée et perpétuelle, laquelle échappe aux dispositions des articles 815-14 et 815-16 du Code civil.

L’enseignement de cet arrêt est doublement instructif. D’une part, il confirme que la qualification d’indivision forcée commande, à elle seule, l’éviction du droit de préemption. D’autre part, il rappelle que cette qualification ne se présume pas : elle suppose une recherche concrète, par les juges du fond, du lien d’indispensabilité unissant le bien indivis aux fonds qu’il dessert — à défaut de quoi la décision encourt la censure pour défaut de base légale.

Dans une logique similaire, la Cour de cassation, dans un arrêt du 8 juin 1999, a rappelé que le caractère forcé et perpétuel d’une indivision devait être apprécié de manière objective et ne pouvait dépendre de la volonté subjective des parties. Elle a ainsi censuré une décision qui, pour retenir l’existence d’une indivision perpétuelle, s’était fondée uniquement sur l’intention des parties sans vérifier si l’usage des parcelles concernées était matériellement impossible sans recourir au bien litigieux (Cass. 1re civ., 8 juin 1999, n°97-13.987l'arrêt▾).

L’exclusion des indivisions forcées et perpétuelles du champ d’application de l’article 815-14 du Code civil repose sur une logique de préservation de l’équilibre collectif.

Dans ces situations, permettre à un indivisaire d’exercer son droit de préemption contreviendrait à l’affectation essentielle du bien, au détriment des autres propriétaires ou utilisateurs.

Par conséquent, le domaine du droit de préemption, bien qu’étendu, est circonscrit par la nécessité de garantir la continuité et la fonctionnalité des biens indivis indispensables. Ces limites, loin de constituer une entrave, traduisent un équilibre entre les droits des indivisaires et les impératifs collectifs attachés à certains biens.

B) Les cessions concernées

1) Une cession portant sur des droits indivis

L’article 815-14 du Code civil prévoit que le droit de préemption s’exerce sur la cession « de tout ou partie des droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens ».

Cette rédaction marque une extension du domaine du droit de préemption rapport à l’ancien retrait successoral, limité aux aliénations portant sur la quote-part globale d’un héritier dans une succession.

Désormais, toute cession à titre onéreux de droits indivis à une personne étrangère à l’indivision est susceptible d’ouvrir ce droit.

Ainsi, il importe peu que la cession porte sur la totalité des droits indivis de l’indivisaire cédant, sur une partie seulement de ces droits, ou sur les droits indivis attachés à un bien déterminé.

Par exemple, un indivisaire peut céder tout ou partie de ses droits indivis dans un immeuble sans que l’étendue de la cession empêche l’exercice du droit de préemption par les coïndivisaires. Cette latitude vise à prévenir toute intrusion d’un tiers dans l’indivision, laquelle pourrait compromettre l’affectio communionis nécessaire à la bonne gestion des biens indivis.

En revanche, dans un arrêt du 30 juin 1992, la Cour de cassation a jugé que le droit de préemption prévu par l’article 815-14 du Code civil ne s’applique que lorsque la cession porte sur des droits indivis et non sur les biens indivis eux-mêmes (Cass. 1re civ., 30 juin 1992, n° 90-19.052l'arrêt▾).

En l’espèce, à la suite du décès d’un indivisaire, son conjoint survivant et une autre coïndivisaire se trouvaient en indivision sur l’intégralité des parts d’une société à responsabilité limitée ayant pour objet une activité économique spécifique.

Face à l’impossibilité pour l’entreprise de financer les mises aux normes réglementaires exigées par l’administration sous peine de fermeture, le conjoint survivant, gérant de la société, avait obtenu l’autorisation judiciaire de céder l’intégralité des parts sociales de la société en application de l’article 815-5 du Code civil, malgré l’opposition de l’autre coïndivisaire.

Cette dernière a tenté d’exercer un droit de préemption sur les parts sociales ainsi cédées, en invoquant les dispositions de l’article 815-14 du Code civil.

Cependant, la Haute juridiction a confirmé que le mécanisme préemptif est inopérant lorsque la cession porte sur la totalité d’un bien indivis et non sur les droits indivis de l’un des indivisaires.

Elle a estimé que, dans ce cas, la cession, autorisée par le juge, visait à retirer le bien de l’indivision, et non à introduire un tiers dans celle-ci. La substitution du prix de vente au bien dans l’indivision ne justifiait donc pas l’application du droit de préemption, dont la finalité est de protéger l’intégrité de l’indivision face à l’arrivée d’un étranger.

La distinction est, au fond, d’une parfaite logique. Le droit de préemption a pour seul office d’empêcher un étranger de s’immiscer dans le rapport indivis. Or, lorsque le bien lui-même quitte l’indivision — par l’effet d’une cession globale autorisée en justice —, aucun tiers n’y pénètre : c’est le prix qui, par subrogation, prend la place du bien et demeure indivis entre les coïndivisaires. La menace que le droit de préemption est destiné à conjurer fait alors défaut, ce qui en explique la mise à l’écart.

2) Une cession conclue à titre onéreux

a) Application aux cessions à titre onéreux

i) Principe

Le droit de préemption s’exerce exclusivement lorsqu’un indivisaire souhaite céder tout ou partie de ses droits indivis à un tiers en contrepartie d’un prix.

L’article 815-14, alinéa 1er, du Code civil pose ainsi comme condition sine qua non la stipulation d’un prix dans la transaction. Cette exigence découle de la finalité même du droit de préemption : permettre aux autres indivisaires de se substituer au cessionnaire en acquérant les droits aux mêmes conditions.

A contrario, les transmissions consenties à titre gratuit échappent par principe au mécanisme : la donation, faute de prix dont le préempteur pourrait s’acquitter, ne saurait ouvrir le droit de préemption. La Cour de cassation l’a confirmé à propos d’une donation entre vifs en avancement d’hoirie, jugeant qu’une telle libéralité — fût-elle consentie sur des biens indivis — n’est pas soumise au droit de préemption des articles 815-14 et 815-16 du Code civil (Cass. 1re civ., 11 déc. 1984, n° 83-13.874l'arrêt▾). La solution se comprend aisément : la considération de la personne du gratifié, qui commande la libéralité, interdit toute substitution d’un coïndivisaire au donataire choisi.

Dès lors, toutes les cessions à titre onéreux, qu’elles portent sur une quote-part de l’ensemble indivis ou sur des droits indivis d’un bien déterminé, sont soumises à ce mécanisme.

Peu importent les modalités de paiement du prix, que ce soit en argent, en rente viagère ou sous une autre forme monétaire, tant que la prestation est quantifiable et fongible, les indivisaires peuvent intervenir pour préserver l’unité de l’indivision.

La substitution étant intégrale, le préempteur recueille non seulement les droits cédés, mais encore l’ensemble des obligations attachées à l’opération. La Cour de cassation en a tiré la conséquence que l’indivisaire qui exerce son droit de préemption se substitue à l’acquéreur évincé « en tous ses droits et obligations », et doit notamment supporter la commission due à l’intermédiaire ayant concouru à la vente, sans qu’il y ait lieu de distinguer selon que le mandat émanait du vendeur ou de l’acquéreur (Cass. 1re civ., 26 mars 1996, n° 93-17.574l'arrêt▾).

ii) Exceptions

S’il est de principe que le droit de préemption des indivisaires puisse jouer dans le cadre des cessions à titre onéreux, il connaît néanmoins des limites. Certaines opérations, en raison de leur nature ou des caractéristiques spécifiques des prestations convenues, échappent au mécanisme préemptif prévu par l’article 815-14 du Code civil. Ces exclusions sont fondées sur l’impossibilité technique ou juridique pour les coïndivisaires de reproduire la contrepartie stipulée dans le contrat.

Le fil conducteur de ces exceptions est unique : le droit de préemption suppose une stricte identité entre la prestation que le préempteur doit fournir et celle qui a été stipulée au profit du cédant. Partout où la contrepartie convenue est insusceptible d’être reproduite à l’identique par un coïndivisaire — parce qu’elle n’est pas monétaire, qu’elle porte sur un bien non fongible, ou qu’elle repose sur la personne du cocontractant —, la substitution devient impossible et le droit de préemption se trouve paralysé.

• L’échange
  • Bien que l’échange soit régi par les règles de la vente (article 1707 du Code civil), il est exclu du champ d’application du droit de préemption.
  • En effet, l’échange implique une contrepartie non monétaire, souvent constituée d’un bien précis, non fongible, que les coïndivisaires ne peuvent pas nécessairement fournir.
  • La Cour de cassation a confirmé cette exclusion dans un arrêt du 21 mai 1997 (Cass. 1re civ., 21 mai 1997, n° 95-12.460l'arrêt▾), soulignant que le mécanisme préemptif repose sur une stricte substitution.
  • Dans cette affaire, des droits mobiliers et immobiliers détenus par deux mineures dans une indivision successorale avaient été cédés à une société.
  • Bien que cette opération ait initialement été qualifiée de vente, elle avait ultérieurement été requalifiée en contrat d’échange.
  • La contrepartie de cet échange consistait en des appartements appartenant à un tiers, promis en échange des droits indivis.
  • Un coïndivisaire avait exprimé son intention d’exercer son droit de préemption afin de se substituer à la société et de préserver l’unité de l’indivision.
  • Cependant, il n’était pas propriétaire des appartements promis en contrepartie, soulevant ainsi la question de l’applicabilité du droit de préemption dans ce contexte.
  • La Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui avait admis l’exercice du droit de préemption au motif que le coïndivisaire aurait pu se procurer les appartements auprès du coéchangiste pour satisfaire aux termes de l’échange.
  • La Haute juridiction a estimé que cette analyse méconnaissait les exigences de l’article 815-14 du Code civil.
  • Elle a jugé que le droit de préemption exige une stricte identité entre la prestation que le coïndivisaire préempteur doit fournir et celle stipulée dans le contrat initial.
  • En l’espèce, le coïndivisaire était dans l’impossibilité absolue de fournir aux cédants les appartements convenus comme contrepartie, faute d’en être propriétaire.
  • Cette impossibilité matérielle et juridique rendait inapplicable le droit de préemption dans ces circonstances.

• L’apport en société
  • Lorsque des droits indivis sont apportés à une société, le cédant reçoit en contrepartie des parts sociales, lesquelles s’inscrivent dans une relation d’affectio societatis, fondée sur la confiance et la collaboration entre les associés.
  • Cette prestation, qui n’est pas strictement monétaire, rend le droit de préemption inapplicable, car les coïndivisaires ne peuvent fournir une contrepartie équivalente à celle convenue avec la société.
  • Le mécanisme préemptif repose, en effet, sur la possibilité pour les coïndivisaires de se substituer au cessionnaire en acquérant les mêmes droits et obligations attachées à l’opération.
  • Or, dans le cas d’un apport en société, l’avantage obtenu par le cédant, à savoir des parts sociales, est indissociable de l’intuitus personae propre à l’affectio societatis.
  • Cette spécificité exclut toute possibilité de substitution par les coïndivisaires.
  • La jurisprudence a clairement consacré cette exclusion. Si elle a d’abord été reconnue dans le cadre du droit de préemption des preneurs ruraux (Cass. 3^e civ. 4 mars 1971, n°69-10.540l'arrêt▾), elle a été étendue explicitement au droit de préemption des coïndivisaires régi par l’article 815-14 du Code civil.
  • Ainsi, bien que le droit de préemption s’applique généralement aux cessions à titre onéreux, les apports en société, par leur nature intrinsèque, échappent à ce mécanisme, illustrant une des limites importantes du champ d’application de l’article 815-14 du Code civil (V. en ce sens CA Paris, 11 sept. 1997).

• La dation en paiement
  • Dans le cadre d’une dation en paiement, la contrepartie attendue par le cédant est l’extinction d’une dette, et non la réception d’un prix monétaire ou d’une prestation fongible.
  • Les coïndivisaires, n’étant pas les créanciers de cette dette, ne peuvent matériellement ni juridiquement se substituer au bénéficiaire pour éteindre l’obligation.
  • Cette impossibilité de fournir une prestation équivalente justifie en principe l’exclusion de la dation en paiement du champ d’application du droit de préemption.
  • À ce jour, il n’a jamais été statué en jurisprudence sur l’applicabilité du droit de préemption dans le cas spécifique de la dation en paiement.
  • Cependant, les principes dégagés dans des situations analogues, notamment concernant des prestations intuitu personae ou des contreparties non monétaires, tendent à exclure cette hypothèse.
  • Certains auteurs ont néanmoins envisagé une solution théorique où les coïndivisaires pourraient exercer leur droit de préemption en payant la dette du cédant au moyen d’une somme d’argent.
  • Cela permettrait d’assurer l’extinction de l’obligation tout en respectant l’exigence de substitution.
  • Toutefois, une telle démarche, bien qu’imaginable, ne correspond pas à l’objet même de la dation en paiement et semble difficilement conciliable avec les attentes légitimes des parties initialement impliquées dans l’opération.
  • En définitive, bien que la dation en paiement ne puisse être considérée comme un obstacle insurmontable à l’exercice du droit de préemption, les caractéristiques intrinsèques de ce mécanisme, qui reposent sur une logique non monétaire, rendent son inclusion hautement improbable dans le périmètre de l’article 815-14 du Code civil.

• Les ventes intuitu personae
  • Il est admis de longue date que les opérations conclues en considération de la personne du cessionnaire échappent également au droit de préemption.
  • Cette exclusion repose sur le caractère intuitus personae de ces opérations, où la personne de l’acquéreur constitue un élément déterminant du consentement du cédant.
  • Dans de telles situations, il est impossible pour les coïndivisaires de se substituer à l’acquéreur sans altérer la nature même de l’accord initial.
  • Un exemple typique de cette exclusion réside dans le bail à nourriture.
  • Ce type de contrat prévoit que le cédant transfère ses droits indivis en échange d’une obligation de soins ou d’assistance personnelle.
  • La prestation convenue dépasse alors la simple contrepartie monétaire et repose sur des engagements spécifiques directement liés à la personnalité du cessionnaire.
  • Dans un arrêt du 3 octobre 1985, la Cour de cassation a jugé que l’intuitus personae inhérent à ce type d’accord rendait le droit de préemption inapplicable (Cass. 3e civ., 3 oct. 1985).
  • En effet, un coïndivisaire ne saurait fournir une prestation équivalente à celle attendue par le cédant, laquelle est indissociablement liée à la personne choisie.
  • La jurisprudence a, par suite, étendu cette exclusion à d’autres cas toujours en se fondant sur l’existence d’un intuitus personae.
  • Ainsi, elle a admis que le droit de préemption ne pouvait être exercé lorsqu’une cession de droits indivis était consentie à une usufruitière afin de lui permettre de demander l’attribution préférentielle des terres ayant appartenu à son époux.
  • Ici encore, les qualités personnelles du cessionnaire, en tant qu’usufruitière et ayant droit, constituaient le fondement du consentement du cédant, excluant toute possibilité de substitution par les coïndivisaires.

3) Une cession consentie à une personne étrangère à l’indivision

La troisième borne du domaine de l’article 815-14 du Code civil tient à la qualité du cessionnaire : le droit de préemption ne s’ouvre que si les droits indivis sont cédés à « une personne étrangère à l’indivision ». Cette condition se déduit de la finalité même de l’institution, laquelle vise à prévenir l’intrusion d’un tiers, et non à régir les rapports entre coïndivisaires déjà liés par l’affectio communionis.

Il en résulte une exclusion d’une parfaite logique : la cession consentie par un indivisaire au profit d’un autre indivisaire ne déclenche pas le mécanisme préemptif. Aucun étranger ne s’immisçant dans l’indivision, la prérogative perd son objet. Le cessionnaire, déjà membre de l’indivision, voit simplement sa quote-part s’accroître, sans que la composition du groupe indivisaire soit altérée.

Encore faut-il préciser la nature des droits ainsi acquis. Lorsque la cession porte sur une quote-part de l’universalité que constitue l’indivision, le cessionnaire acquiert, par le seul effet de la cession, la qualité d’indivisaire — l’effet déclaratif du partage demeurant sans incidence sur l’efficacité de l’opération (Cass. 1re civ., 3 juill. 2024, n° 22-13.639l'arrêt▾, art. 883 du Code civil).

Lorsque, en revanche, la cession intervient entre indivisaires et porte sur des droits afférents à des biens indivis déterminés, son efficacité se trouve subordonnée au résultat du partage à intervenir : nul ne pouvant céder plus de droits qu’il n’en recueillera in fine, l’opération demeure tributaire de la liquidation de l’indivision (Cass. 1re civ., 4 nov. 2020, n° 19-13.267l'arrêt▾, art. 883 du Code civil). Cette subordination, propre aux cessions internes à l’indivision, confirme a contrario que le droit de préemption — conçu pour la seule cession au tiers — n’a pas vocation à régir ces opérations.

a) Exclusion des cessions à titre gratuit

Le droit de préemption, prévu par l’article 815-14 du Code civil, est strictement limité aux cessions à titre onéreux, excluant ainsi les transmissions de droits indivis réalisées à titre gratuit.

Cette exclusion trouve son fondement dans l’absence de contrepartie économique, rendant impossible la substitution des coïndivisaires au bénéficiaire désigné par le cédant. Le mécanisme préemptif repose en effet sur une logique de subrogation : le coïndivisaire qui préempte vient prendre la place du tiers acquéreur en acquittant le prix et en satisfaisant aux conditions de la cession projetée. Or, là où nulle contre-prestation n’est stipulée, il n’existe précisément rien à quoi se substituer — la prérogative se trouve dès lors privée d’objet.

i) Libéralités : donations et legs

Les donations entre vifs et les legs échappent au droit de préemption, comme l’a clairement établi la jurisprudence.

Dans un arrêt de principe rendu le 11 décembre 1984, la Cour de cassation a jugé que, faute de prix stipulé, le mécanisme préemptif devient inopérant (Cass. 1re civ., 11 déc. 1984, n°83-13.874l'arrêt▾).

En effet, l’absence de contrepartie monétaire rend impossible pour les indivisaires de se substituer au bénéficiaire en acquérant les droits dans les mêmes conditions.

Peu importe que la libéralité soit assortie de charges ou non : la gratuité de l’acte prive le droit de préemption de sa fonction essentielle, à savoir préserver l’unité de l’indivision en empêchant l’entrée d’un tiers moyennant une compensation économique.

Cependant, une autre question complexe se pose concernant les donations assorties de charges. Si ces charges revêtent une importance telle qu’elles confèrent à l’acte un caractère onéreux, certains auteurs suggèrent que le droit de préemption pourrait théoriquement trouver à s’appliquer. Néanmoins, pour que cette hypothèse se concrétise, il serait nécessaire que le caractère onéreux de la donation apparaisse explicitement dès la rédaction de l’acte, ce qui reste une situation rare en pratique.

Au demeurant, la frontière demeure affaire de mesure : tant que la charge stipulée reste accessoire et que l’intention libérale domine l’économie de l’acte, la qualification de libéralité subsiste et le droit de préemption demeure écarté. Ce n’est que lorsque la charge absorbe la valeur transmise, au point de faire disparaître tout dépouillement gratuit, que l’acte bascule dans la catégorie des cessions onéreuses et ouvre la prérogative des coïndivisaires.

ii) Cas particuliers : donations déguisées

La question des donations déguisées, revêtant les apparences d’une cession à titre onéreux, a suscité des débats.

Dans ces situations, les coïndivisaires peuvent initialement exercer leur droit de préemption sur la base de l’apparente vente.

Toutefois, si la véritable nature de l’acte est ultérieurement qualifiée de donation, la préemption est écartée.

Cette requalification ne saurait cependant être utilisée de manière frauduleuse pour contourner les droits des indivisaires.

En vertu du principe selon lequel « la fraude corrompt tout » (fraus omnia corrumpit), une donation dissimulée derrière une prétendue vente, destinée à éluder le droit de préemption des coïndivisaires, peut conduire à l’annulation de l’opération. La Cour de cassation a statué en ce sens dans un arrêt rendu le 11 mars 1997 (Cass. 1^ère civ., 11 mars 1997, n°95-15.480l'arrêt▾).

L’enseignement de cet arrêt mérite d’être souligné : si la qualification de libéralité fait en principe échec à la préemption, le juge n’est jamais tenu par l’intitulé que les parties ont conféré à leur opération. Il lui appartient de restituer à l’acte sa véritable nature et, lorsque l’apparence onéreuse n’a été ménagée que pour évincer les coïndivisaires, de rétablir la prérogative que la fraude tendait à neutraliser. La gratuité ne protège donc le disposant qu’autant qu’elle est sincère.

Dans cette affaire, une indivisaire avait successivement consenti deux actes portant sur ses droits indivis détenus dans un domaine agricole.

Par un premier acte, elle avait octroyé à un bénéficiaire. une donation symbolique représentant 6 centièmes de sa part dans l’indivision. Quelques mois plus tard, par un second acte, elle avait vendu à ce même bénéficiaire une part beaucoup plus significative, correspondant à 90 centièmes de ses droits indivis.

4) Une cession consentie à une personne étrangère à l’indivision

Pour que le droit de préemption s’applique, il est indispensable que la cession envisagée soit consentie à une personne étrangère à l’indivision.

Cette condition, posée à l’article 815-14, alinéa 1er, du Code civil, reflète la finalité même du mécanisme : éviter l’introduction d’un tiers dans l’indivision afin de préserver son équilibre et sa pérennité. Une telle présence extérieure pourrait en effet perturber la gestion commune des biens indivis, notamment en cas d’intérêts divergents.

a) Principe

L’exigence selon laquelle la cession doit être réalisée au profit d’une personne étrangère à l’indivision s’inscrit dans la logique protectrice du droit de préemption. Ce mécanisme vise à empêcher l’introduction d’un tiers dans l’indivision, une situation qui pourrait perturber la gestion commune des biens indivis et compromettre l’entente nécessaire entre indivisaires.

À l’inverse, lorsque la cession intervient entre coïndivisaires, cette justification disparaît, car aucun élément extérieur ne vient troubler l’équilibre de l’indivision. En vertu de ce principe, un indivisaire est parfaitement libre de céder tout ou partie de ses droits indivis à un autre coïndivisaire sans que les autres puissent s’opposer à cette transaction en invoquant un droit de préemption.

A cet égard, dans un arrêt rendu le 16 avril 1991, la Cour de cassation a rappelé avec force que « tout indivisaire peut librement disposer, au profit d’un cohéritier, de sa quote-part sur un ou plusieurs biens indivis » (Cass. 1re civ., 16 avr. 1991, n°89-17.930l'arrêt▾).

En l’espèce, des héritiers avaient cédé leurs droits indivis à d’autres membres de l’indivision avant le partage des biens concernés. L’un des indivisaires contestait cette cession, arguant qu’elle portait atteinte à l’équilibre de l’indivision et soulevait des questions quant à la licitation des biens indivis.

La Première chambre civile a rejeté cet argument, affirmant que la liberté de disposer entre coïndivisaires n’est pas limitée par le droit de préemption prévu à l’article 815-14 du Code civil. Ce dernier a pour finalité d’empêcher l’intrusion de tiers étrangers, mais ne s’applique pas aux cessions intervenant entre membres de l’indivision.

De plus, la Haute juridiction a précisé que cette liberté s’étend même aux situations où la cession modifie substantiellement la répartition des droits au sein de l’indivision.

Ainsi, est-il admis qu’un indivisaire puisse acquérir successivement les droits des autres coïndivisaires, jusqu’à détenir une majorité, voire la totalité des parts, sans que les autres indivisaires puissent s’y opposer par le biais du droit de préemption.

Cette liberté de cession interne appelle toutefois une précision essentielle quant à son efficacité. Si le coïndivisaire cessionnaire n’a pas, en cette qualité, à subir le droit de préemption, l’acquisition qu’il réalise demeure soumise à l’aléa du partage à intervenir : en application de l’article 883 du Code civil, l’efficacité de la cession d’une quote-part consentie entre indivisaires est subordonnée au résultat du partage. La Cour de cassation l’a expressément affirmé en jugeant que, lorsque des indivisaires cèdent leurs droits sur des biens indivis à d’autres indivisaires, l’efficacité de cette cession est subordonnée au résultat du partage à intervenir (Cass. 1re civ., 4 nov. 2020, n°19-13.267l'arrêt▾).

Cette subordination connaît cependant une limite tenant à l’objet de la cession. Lorsque l’indivisaire cède non point ses droits sur tel ou tel bien déterminé, mais l’intégralité de sa quote-part dans l’universalité de l’indivision, l’effet déclaratif du partage demeure sans incidence sur l’efficacité de l’opération : le cessionnaire acquiert, par le seul effet de la cession et indépendamment de l’issue des opérations de partage, la qualité d’indivisaire (Cass. 1re civ., 3 juill. 2024, n°22-13.639l'arrêt▾). La distinction est d’une portée pratique considérable : elle commande de séparer la cession d’un droit sur un bien indivis — précaire car tributaire de l’attribution finale — de la cession d’une fraction de l’universalité indivise, qui confère immédiatement et définitivement la qualité d’indivisaire.

b) Cas particulier des relations entre usufruitiers et nus-propriétaires

La cession de droits indivis entre usufruitiers et nus-propriétaires soulève des questions complexes, en raison de la nature distincte des droits en présence.

Bien que les usufruitiers et les nus-propriétaires partagent un intérêt commun sur le bien indivis, ils n’appartiennent pas à la même indivision.

Dans un arrêt du 17 mai 1983, la Cour de cassation a, en effet, jugé que l’usufruitier devait être regardé comme un étranger à l’indivision en nue-propriété (Cass. 1re civ., 17 mai 1983, n°82-11.931l'arrêt▾).

Dans cette affaire, un indivisaire en nue-propriété avait cédé ses droits indivis à l’usufruitier. Les autres nus-propriétaires ont contesté cette cession, arguant qu’elle aurait dû leur être notifiée afin qu’ils puissent exercer leur droit de préemption.

La Cour de cassation a confirmé cette position, estimant que l’usufruitier, n’étant pas titulaire de droits en nue-propriété, devait être considéré comme une personne étrangère à l’indivision en nue-propriété.

Par conséquent, la cession des droits indivis en nue-propriété à l’usufruitier aurait dû être notifiée aux autres nus-propriétaires, afin de leur permettre d’exercer leur droit de préemption.

Ainsi, lorsqu’un nu-propriétaire décide de céder ses droits indivis à un usufruitier, les autres nus-propriétaires conservent leur droit de préemption.

Cette règle vise à éviter que l’usufruitier n’acquière une position dominante dans l’indivision en nue-propriété, ce qui pourrait déséquilibrer les relations entre les indivisaires.

La même logique s’applique dans le cas inverse : si un usufruitier cède ses droits indivis à un nu-propriétaire, les autres usufruitiers conservent leur droit de préemption.

Cette situation se fonde sur le principe selon lequel chaque catégorie de droits (usufruit et nue-propriété) constitue une indivision distincte. Par conséquent, un nu-propriétaire acquérant des droits en usufruit serait considéré comme un tiers à l’indivision des usufruitiers, ce qui justifie l’ouverture du droit de préemption au profit de ces derniers.

Le critère commande ainsi de raisonner non par la nature physique du bien — qui demeure unique — mais par la nature du droit objet de la cession : il existe, sur un même bien démembré, deux indivisions superposées et indépendantes, l’une portant sur l’usufruit, l’autre sur la nue-propriété, chacune dotée de son propre droit de préemption. Le titulaire d’un droit relevant de l’une est nécessairement étranger à l’autre.

III) L’exercice du droit de préemption

A) Les titulaires du droit de préemption

1) Détermination des titulaires du droit de préemption

a) Les bénéficiaires principaux

L’article 815-14, alinéa 2, du Code civil confère un droit de préemption prioritaire à tout indivisaire en cas de cession de droits indivis à une personne étrangère à l’indivision.

Cette prérogative s’étend à tous les indivisaires, quelle que soit la nature de leurs droits : pleine propriété, nue-propriété ou usufruit.

Par exemple, si un nu-propriétaire indivis décide de céder ses droits à un tiers, ses coïndivisaires en nue-propriété peuvent exercer leur droit de préemption pour préserver l’intégrité de l’indivision.

Ce droit est d’ordre personnel, ce qui signifie que son exercice repose sur la seule appréciation de l’indivisaire concerné, en fonction de son intérêt à éviter l’entrée d’un tiers dans l’indivision.

Ce caractère personnel exclut toute action oblique par les créanciers du titulaire du droit de préemption, mais permet la transmission de ce droit aux héritiers du coïndivisaire.

Cette même logique éclaire le sort des formalités de notification, qui sont édictées dans le seul intérêt des titulaires du droit de préemption. La Cour de cassation a ainsi admis que, par le jeu de l’action oblique, le bénéficiaire d’une promesse de vente portant sur un bien indivis et conclue sous la condition suspensive du droit de préemption d’un indivisaire pouvait se voir opposer la renonciation, par les promettants, à des formalités prévues dans leur intérêt exclusif (Cass. 1re civ., 9 oct. 1991, n°89-17.916l'arrêt▾). L’arrêt confirme, en creux, le caractère essentiellement disponible de la prérogative et des règles de forme qui l’encadrent.

La jurisprudence a également précisé que ce droit peut être exercé conjointement par plusieurs indivisaires : dans ce cas, ils sont réputés acquérir ensemble les droits cédés, à proportion de leur part respective dans l’indivision (C. civ., art. 815-14, al. 4).

b) Les bénéficiaires subsidiaires

L’article 815-18, alinéa 2, du Code civil introduit un droit de préemption subsidiaire dans les cas où la cession porte sur des droits indivis de nature différente, comme l’usufruit ou la nue-propriété.

Ainsi, en cas de cession de droits indivis en nue-propriété à un tiers, les usufruitiers peuvent exercer un droit de préemption, mais uniquement si aucun autre nu-propriétaire ne s’en porte acquéreur.

De manière symétrique, en cas de cession de droits indivis en usufruit, les nus-propriétaires bénéficient d’un droit de préemption, mais seulement en l’absence d’intérêt manifesté par un autre usufruitier.

Ces droits de préemption subsidiaires, bien que distincts de ceux des coïndivisaires au sens strict de l’article 815-14, visent à protéger les intérêts des titulaires de droits portant sur le même bien, en limitant les risques d’immixtion d’un tiers dans l’équilibre de l’indivision.

La jurisprudence considère en effet que, bien que de nature différente, ces droits confèrent aux usufruitiers et aux nus-propriétaires une proximité suffisante avec l’indivision pour justifier l’existence de ces mécanismes de préemption subsidiaire.

Il importe, dès lors, de bien distinguer deux ordres de priorité. Au premier rang figurent les titulaires de droits de même nature que ceux cédés — véritables coïndivisaires au sens de l’article 815-14 —, dont la préemption est première et absorbe la totalité de la part mise en vente. Ce n’est qu’à défaut d’exercice par ces derniers que s’ouvre, au second rang, le droit de préemption subsidiaire des titulaires de droits de nature différente fondé sur l’article 815-18, alinéa 2. La hiérarchie traduit une gradation de proximité : on préfère d’abord celui qui partage exactement la même indivision, avant d’admettre celui qui n’est qu’uni au bien par un droit démembré.

2) Renonciation au droit de préemption

a) Principe de la renonciation

Bien que le droit de préemption prévu aux articles 815-14 et 815-18 du Code civil vise à protéger les indivisaires contre l’intrusion d’un tiers dans l’indivision, il n’est pas d’ordre public.

Cette caractéristique permet à ses titulaires d’y renoncer librement, dans le respect des conditions de validité requises. La renonciation peut être expresse ou tacite, mais dans tous les cas, elle suppose une volonté non équivoque de ne pas exercer cette prérogative.

b) Renonciation tacite

Une renonciation tacite intervient lorsque l’indivisaire, malgré la notification du projet de cession, laisse s’écouler le délai imparti pour exercer son droit de préemption sans manifester son intention de l’exercer.

Cette absence de réaction est interprétée comme une renonciation implicite, traduisant un désintérêt pour l’acquisition des droits cédés.

Toutefois, chaque nouvelle cession de droits indivis rouvre le droit de préemption et nécessite une nouvelle notification, même si l’indivisaire n’a pas exercé ce droit lors d’une cession antérieure.

Il faut au demeurant prendre garde à ne pas surévaluer la portée de la notification reçue. Celle-ci n’emporte pas, à elle seule, la perfection de la vente au profit du cédant : à défaut de disposition le précisant à l’article 815-14, la notification de l’intention de céder ne vaut pas offre de vente. Il en résulte que l’indivisaire qui a procédé à cette notification peut renoncer à son projet de cession, quand bien même un autre indivisaire aurait déjà manifesté sa volonté de préempter (Cass. 1re civ., 5 juin 1984, n°83-10.660l'arrêt▾). La symétrie est ainsi préservée : de même que le bénéficiaire peut renoncer à préempter, le cédant peut renoncer à céder tant que l’acte de vente n’est pas réalisé.

c) Renonciation expresse

La renonciation expresse, quant à elle, peut intervenir à différents moments :

• Avant la notification du projet de cession
  • Un indivisaire peut, dans une convention ou un arrangement préalable, renoncer à exercer son droit de préemption pour toutes les cessions à venir.
  • Cette renonciation, bien que licite, doit être formulée avec précaution et refléter une intention claire et éclairée.

• Après la notification du projet de cession
  • Une renonciation postérieure à la notification des conditions de la cession projetée est la situation la plus fréquente.
  • Elle exige que l’indivisaire ait connaissance précise des modalités de la cession, notamment le prix, pour que son consentement soit valide.

d) Conditions de validité de la renonciation

La validité d’une renonciation, qu’elle soit tacite ou expresse, repose sur plusieurs critères :

• D’une part, la volonté de renoncer doit être manifeste et exempte de toute ambiguïté.
• D’autre part, le renonçant doit avoir une connaissance précise des modalités de la cession pour pouvoir y renoncer en toute conscience.
• Enfin, si la renonciation est expresse, elle doit être formalisée dans un écrit signé par l’indivisaire ou par acte authentique. Certains auteurs préconisent l’intervention d’un acte authentique, bien que cette formalité ne soit pas obligatoire.

Dans la pratique, il est recommandé que la renonciation expresse fasse l’objet d’un écrit détaillé ou soit intégrée dans l’acte notifiant la cession.

Cela garantit une sécurité juridique optimale pour toutes les parties concernées. En cas de renonciation tacite, le notaire ou le rédacteur de l’acte doit veiller à ce que le délai de préemption ait expiré avant de procéder à la cession.

Enfin, il peut être observé que, compte tenu de ce qu’elle constitue un acte unilatéral une fois la renonciation consommée, qu’elle soit tacite ou expresse, l’indivisaire ne peut plus revenir sur sa décision. La cession des droits indivis peut alors se poursuivre librement, sans que le droit de préemption puisse être opposé ultérieurement.

Cette irrévocabilité doit néanmoins être entendue avec mesure : la renonciation ne purge le droit de préemption que pour la cession au titre de laquelle elle a été consentie. Elle ne saurait, sauf stipulation expresse en ce sens, valoir abdication anticipée pour toute opération future ; aussi chaque nouvelle cession, présentant des conditions distinctes, fait-elle renaître la prérogative et impose-t-elle une notification renouvelée.

3) Exercice simultané par plusieurs indivisaires

L’exercice simultané du droit de préemption par plusieurs coïndivisaires est une hypothèse explicitement prévue par l’article 815-14, alinéa 4, du Code civil.

Aussi, lorsque plusieurs indivisaires notifient leur intention d’exercer leur droit de préemption sur les droits cédés, la loi instaure une règle claire : ces indivisaires sont réputés acquérir ensemble la part mise en vente, à proportion de leurs parts respectives dans l’indivision, sauf convention contraire.

Cette répartition équitable des droits acquis reflète le poids relatif de chaque indivisaire dans l’indivision, évitant ainsi que l’un d’eux prenne un avantage excessif au détriment des autres.

L’objectif est également de maintenir l’unité et la solidarité entre les indivisaires, tout en minimisant les tensions susceptibles de découler d’un déséquilibre dans les acquisitions.

Aussi, l’exercice du droit de préemption des indivisaires ne répond pas à la règle du premier arrivé, premier servi. Tous les coïndivisaires qui exercent leur droit dans les délais impartis sont placés sur un pied d’égalité.

Cette égalité de traitement découle du fait que la notification du projet de cession ne constitue pas une offre de vente qui pourrait être acceptée unilatéralement par un indivisaire. La vente ne devient parfaite qu’une fois que l’ensemble des indivisaires ayant manifesté leur volonté de préempter sont reconnus comme acquéreurs selon les règles prévues par la loi.

La règle de l’acquisition proportionnelle n’est toutefois pas impérative. Les indivisaires peuvent convenir entre eux d’un autre mode de répartition des droits acquis, à condition que cette convention respecte les formes légales et soit acceptée par l’ensemble des parties concernées.

Par exemple l’un des indivisaires pourrait acquérir l’intégralité des droits cédés avec l’accord des autres. On peut également imaginer, une répartition différente soit établie en fonction d’accords antérieurs ou d’autres critères objectifs.

En tout état de cause, lorsque plusieurs indivisaires exercent leur droit simultanément, la répartition proportionnelle suppose une coordination dans le paiement du prix d’acquisition. Chaque indivisaire participant à l’opération doit verser sa quote-part, calculée en fonction de ses droits dans l’indivision.

Le notaire ou l’intermédiaire chargé de la transaction doit veiller à ce que les modalités financières soient clairement définies et exécutées, afin d’éviter tout litige ultérieur.

En présence de droits de nature différente (usufruit et nue-propriété), l’exercice simultané du droit de préemption par plusieurs indivisaires peut nécessiter une ventilation spécifique des droits acquis entre usufruitiers et nus-propriétaires.

Cette ventilation doit respecter les règles posées par l’article 815-18, alinéa 2, du Code civil.

Dans certains cas, le curateur d’une succession vacante pourrait également intervenir pour exercer le droit de préemption au nom de la succession, en application des règles spécifiques de gestion.

B) Les modalités d’exercice du droit de préemption

L’exercice du droit de préemption obéit à un mécanisme en deux temps, rigoureusement encadré par l’article 815-14 du Code civil : en amont, une notification, par laquelle le cédant porte à la connaissance des coïndivisaires les conditions de la cession projetée ; en aval, une réponse, par laquelle l’indivisaire qui entend préempter manifeste sa volonté de se substituer au cessionnaire pressenti. Ces deux phases, distinctes mais solidaires, structurent l’ensemble du régime et en commandent les conditions de validité.

1) Notification de la cession envisagée

a) Principe de la notification

L’article 815-14, alinéa 1er, du Code civil impose à l’indivisaire souhaitant céder ses droits indivis de notifier son projet aux autres coïndivisaires.

Cette formalité vise à informer les coïndivisaires des conditions de la cession projetée et à leur permettre, le cas échéant, d’exercer leur droit de préemption.

Elle constitue, à proprement parler, le fait générateur du droit de préemption : tant qu’elle n’a pas été régulièrement accomplie, le délai d’un mois ouvert aux coïndivisaires ne court pas et la cession ne peut leur être opposée. La notification n’est donc pas une simple formalité d’information ; elle est la condition même de l’efficacité de la cession à l’égard de l’indivision.

Ce principe s’étend également, en vertu de l’article 815-18, alinéa 2, aux cessions portant sur des droits en usufruit ou en nue-propriété, avec une obligation de notification envers tous les usufruitiers et nus-propriétaires concernés.

b) Auteur de la notification

Le Code civil prévoit, à l’article 815-14, que l’obligation de notifier aux coïndivisaires le projet de cession incombe à l’indivisaire cédant.

Ce dernier, initiateur de la cession, est, en effet, le mieux placé pour fournir les informations sur les conditions de la transaction et l’identité du cessionnaire pressenti. C’est la raison pour laquelle c’est sur lui que pèse l’obligation de notifier la cession aux coindivisaires dans les formes prescrites par la loi.

Cependant, il peut arriver que le cédant néglige ou refuse de notifier le projet de cession, compromettant ainsi la validité de l’opération.

Dans une telle hypothèse, la jurisprudence admet que le bénéficiaire d’une promesse de cession puisse, par voie oblique, procéder lui-même à la notification aux coïndivisaires (V. en ce sens CA Bordeaux, 29 janv. 1996).

La reconnaissance de cette faculté au bénéficiaire de l’opération repose sur des considérations pratiques et juridiques.

Le fondement en est l’action oblique de l’article 1341-1 du Code civil : le bénéficiaire de la promesse, créancier du cédant, exerce les droits et actions que ce dernier laisse en sommeil, dès lors que cette carence menace le recouvrement de sa propre créance. La Cour de cassation a transposé cette logique au droit de préemption indivis, en jugeant que le défendeur à l’action oblique — c’est-à-dire le coïndivisaire — peut alors opposer au bénéficiaire tous les moyens de défense dont il dispose à l’égard du cédant, et notamment la renonciation, par les promettants, aux formalités stipulées dans leur intérêt exclusif (Cass. 1re civ., 9 oct. 1991, n°89-17.916l'arrêt▾).

L’absence de notification par le cédant pourrait entraîner l’annulation de la cession pour violation des droits des coïndivisaires. En permettant au bénéficiaire d’une promesse de cession de procéder lui-même à la notification, cela permet de préserver les intérêts des parties à l’opération tout en respectant les droits des coïndivisaires.

Toutefois, cette intervention à titre subsidiaire est encadrée : le bénéficiaire ne peut agir qu’en cas de défaillance du cédant et doit se conformer aux prescriptions légales, tant s’agissant du contenu que de la forme de la notification.

c) Forme de la notification

La notification des conditions de la cession projetée doit être réalisée par acte extrajudiciaire, conformément aux prescriptions de l’article 815-14, alinéa 1er, du Code civil.

Ce formalisme a pour objectif principal de garantir la sécurité juridique en assurant une preuve incontestable de l’information transmise aux coïndivisaires. L’utilisation de cette forme de notification permet également de prévenir les contestations ultérieures quant à la validité de la notification.

La rigueur de cette exigence se mesure à la sanction qui l’assortit. La Cour de cassation a, en effet, jugé que l’article 114 du Code de procédure civile — suivant lequel la nullité d’un acte ne peut être prononcée qu’à charge, pour celui qui l’invoque, de rapporter la preuve du grief que lui cause l’irrégularité — n’est pas applicable à un acte extrajudiciaire (Cass. 1re civ., 5 mars 2002, n°00-13.511l'arrêt▾). Il en résulte que l’irrégularité affectant la notification prévue par l’article 815-14 est sanctionnée per se, sans que le coïndivisaire ait à démontrer un quelconque préjudice : le seul constat du défaut d’information sur le prix et les conditions suffit à priver la notification d’effet.

Toutefois, la Cour de cassation a admis qu’une notification réalisée par lettre recommandée avec accusé de réception pouvait être considérée comme valable, à condition qu’elle comporte toutes les informations exigées par la loi (Cass. 1re civ., 9 oct. 1991, n°89-17.916l'arrêt▾).

En l’espèce, une indivisaire, avait exercé son droit de préemption par lettre recommandée adressée au notaire chargé de l’opération.

La société bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente sur les mêmes droits indivis contestait la validité de cette préemption en raison de l’absence de notification par acte extrajudiciaire, comme le prévoit le texte.

Toutefois, la Cour a confirmé la validité de la préemption exercée, en considérant que la lettre recommandée avait permis aux coïndivisaires de recevoir toutes les informations nécessaires pour évaluer l’opération projetée.

Cette solution procède d’une approche fonctionnelle de l’article 815-14 du Code civil. Elle met l’accent sur la finalité de la notification, à savoir garantir une information complète et traçable, plutôt que sur une stricte exigence formelle.

A cet égard, la Haute juridiction a souligné que les coïndivisaires avaient renoncé à exiger des formalités supplémentaires, ce qui rendait sans effet l’argument du formalisme invoqué par la société bénéficiaire.

Ainsi, bien que l’acte extrajudiciaire demeure la forme devant être privilégiée, cet arrêt admet une certaine souplesse quant à la forme de la notification, dès lors que l’objectif d’information des coïndivisaires est atteint et que leur consentement éclairé est préservé.

Il convient toutefois de mesurer la portée de cette souplesse. Elle ne dispense jamais de la complétude de l’information — laquelle demeure une condition de fond intangible — mais autorise seulement, lorsque le destinataire y a consenti, à se contenter d’un support probatoire moins solennel que l’acte extrajudiciaire. La forme cède, le contenu jamais.

d) Contenu de la notification

La notification du projet de cession doit, conformément aux exigences de l’article 815-14 du Code civil, impérativement comporter deux types d’informations :

• Les conditions de la cession
  • Les coïndivisaires doivent être pleinement informés des aspects financiers et contractuels de l’opération projetée.
  • À ce titre, la notification doit indiquer :
    • Le prix de cession : élément central permettant d’évaluer la faisabilité et l’opportunité d’exercer le droit de préemption.
    • Les modalités de paiement : incluant notamment les délais éventuels pour régler le prix, les intérêts applicables en cas de paiement différé, ou encore toute disposition spécifique liée à l’échelonnement des versements.
    • Les frais annexes : par exemple, les honoraires d’intermédiaires ou de notaires, qui peuvent avoir une incidence sur l’équilibre économique de l’opération.
  • Ces informations précises permettent aux coïndivisaires de mesurer l’étendue des obligations qu’ils auraient à assumer s’ils décidaient de préempter.
  • Toute omission ou imprécision pourrait les induire en erreur et compromettre leur capacité à prendre une décision éclairée.

• Des informations relatives au cessionnaire
  • La notification doit également permettre aux coïndivisaires de s’assurer que la personne appelée à entrer dans l’indivision ne compromettra pas l’équilibre de celle-ci.
  • À cette fin, la loi exige que soient communiqués :
    • Le nom du cessionnaire : permettant de l’identifier avec certitude.
    • Le domicile : offrant une indication sur sa situation géographique et facilitant d’éventuelles démarches futures.
    • La profession : pouvant fournir des indices sur ses intentions ou sa capacité à gérer l’indivision.
  • Ces éléments subjectifs revêtent une importance particulière dans une indivision où l’affectio communionis doit être préservée.
  • Ils permettent aux coïndivisaires d’évaluer si l’intégration du cessionnaire pressenti est compatible avec les intérêts communs.

Toute notification omettant l’une de ces informations essentielles est susceptible d’être qualifiée d’irrégulière.

Une telle irrégularité pourrait entraîner des conséquences importantes, notamment l’impossibilité pour le cédant de se prévaloir de l’absence d’exercice du droit de préemption par les coïndivisaires, voire la nullité de la cession elle-même.

La portée de cette exigence a été clairement marquée par la Cour de cassation, qui censure l’arrêt ayant validé une cession dès lors que le prix et les conditions de la cession projetée n’avaient pas été régulièrement portés à la connaissance des coïndivisaires, l’article 815-14 imposant que ces éléments leur soient notifiés pour les mettre en mesure d’apprécier l’opportunité d’une préemption (Cass. 1re civ., 5 mars 2002, n°00-13.511l'arrêt▾). L’information complète n’est donc pas une faveur faite aux coïndivisaires : elle est la condition légale de l’opposabilité de la cession.

Cette exigence vise à garantir une transparence totale et à protéger les droits des indivisaires contre toute tentative d’évasion de leurs prérogatives.

e) Portée de la notification

La notification constitue l’acte par lequel les coïndivisaires sont informés des conditions de la cession envisagée et peuvent manifester leur intention d’exercer leur droit de préemption. Elle ouvre ainsi la voie à l’exercice de ce droit, mais n’emporte pas pour autant offre de vente.

Conformément à une jurisprudence désormais constante, la notification effectuée en application de l’article 815-14 du Code civil ne peut être assimilée à une offre de vente.

Cette position repose sur une interprétation stricte du texte, visant à respecter l’intention du législateur et la volonté manifeste de l’indivisaire cédant.

La distinction n’est pas seulement théorique : elle commande le régime de l’opération. Si la notification valait offre, la manifestation de volonté du coïndivisaire de préempter suffirait, par la rencontre des consentements, à former la vente et à la rendre parfaite. Parce qu’elle n’en est pas une, la préemption ne fait naître qu’un droit d’acquérir aux conditions notifiées, sans verrouiller le cédant dans son projet : ce dernier conserve la maîtrise de la décision de vendre.

La Cour de cassation a ainsi affirmé que la notification, destinée à informer les coïndivisaires et à leur permettre d’exercer leur droit de préemption, n’impose aucune obligation au cédant quant à la réalisation de la cession projetée (Cass. 1^ère civ., 5 juin 1984, n°83-10.660l'arrêt▾).

Cette jurisprudence s’appuie sur l’idée que la notification ne constitue qu’un préalable à l’exercice du droit de préemption et non une offre de vendre.

Comme souligné par la Première chambre civile dans la décision précitée, « à défaut de disposition le précisant dans l’article 815-14 du Code civil, qui a seulement pour but d’éviter l’intrusion d’un tiers étranger à l’indivision, la notification faite au titulaire du droit de préemption de l’intention de céder les droits indivis ne vaut pas offre de vente ».

Cette analyse a été confirmée dans un arrêt du 9 février 2011, où la Cour a rappelé que l’indivisaire cédant conserve la faculté de renoncer à son projet de cession, et ce, même après que l’un des coïndivisaires a manifesté son intention de préempter (Cass. 1^ère civ., 9 févr. 2011, n°10-10.759l'arrêt▾).

Cette solution garantit un équilibre entre la protection des coïndivisaires contre l’intrusion d’un tiers dans l’indivision et la liberté contractuelle du cédant.

Ainsi, le droit de préemption, bien qu’il vise à préserver l’harmonie entre les coïndivisaires et à maintenir l’affectio communionis, n’impose pas au cédant de conclure la cession, dès lors qu’aucune disposition expresse ne prévoit une telle obligation.

Cette jurisprudence illustre un équilibre subtil entre deux objectifs : la protection des coïndivisaires et la préservation de la liberté contractuelle du cédant.

D’une part, le droit de préemption conféré aux coïndivisaires constitue un rempart contre l’intrusion d’un tiers étranger, permettant ainsi de maintenir l’affectio communionis, indispensable à la gestion harmonieuse de l’indivision.

D’autre part, la liberté contractuelle demeure intacte, le cédant conservant la faculté de renoncer à son projet si les circonstances le justifient.

Dans les situations où la cession concerne des droits en usufruit ou en nue-propriété, la mécanique du droit de préemption se complexifie en raison de la nature distincte de ces droits.

L’article 815-18, alinéa 2, du Code civil établit une hiérarchie stricte dans l’exercice des droits de préemption.

Les coïndivisaires directs, partageant la même nature de droits que le cédant, bénéficient d’une priorité absolue.

Ce n’est qu’après la purge de ces droits prioritaires que les nus-propriétaires ou usufruitiers peuvent, à titre subsidiaire, se prévaloir de leur propre droit de préemption.

Cette hiérarchie repose sur un double objectif :

• D’une part, elle garantit aux coïndivisaires directs un moyen efficace de préserver la stabilité de l’indivision en écartant toute intrusion intempestive.
• D’autre part, elle reconnaît la spécificité des relations juridiques entre usufruitiers et nus-propriétaires, qui, bien que distinctes en nature, convergent sur un même objet matériel.

Cette approche reflète une volonté claire du législateur : favoriser en premier lieu les acteurs les plus directement impliqués dans la gestion de l’indivision avant d’élargir le cercle des bénéficiaires.

2) Réponse des titulaires du droit de préemption

a) Principe

L’article 815-14, alinéa 2, confère à tout indivisaire, après notification d’un projet de cession, la possibilité d’exercer un droit de préemption en se substituant au cessionnaire pressenti.

Ce droit est conditionné par une déclaration expresse adressée au cédant et formulée dans les conditions prévues par la loi.

La contrepartie de cette faculté est une charge : l’indivisaire qui préempte doit payer le prix et satisfaire à l’ensemble des autres conditions prévues pour la cession. La Cour de cassation l’a affirmé avec netteté, en jugeant que l’article 815-14 accorde un droit de préemption à charge, pour celui qui l’exerce, de payer le prix et de satisfaire aux diverses autres conditions stipulées (Cass. 1re civ., 17 mai 1983, n°82-11.931l'arrêt▾). Le droit de préemption n’est donc pas un droit de préférence gratuit, mais une faculté de se substituer à l’acquéreur évincé en endossant intégralement la position contractuelle de ce dernier.

L’objectif est double : permettre aux indivisaires de préserver l’harmonie au sein de l’indivision en écartant l’entrée d’un tiers, tout en garantissant au cédant une sécurité juridique quant aux modalités de réponse.

b) Délai de réponse

Le délai pour manifester l’intention de préempter est fixé à un mois à compter de la notification du projet de cession.

Ce délai présente un caractère préfix : il ne peut être ni suspendu ni interrompu, et son expiration emporte de plein droit extinction de la faculté de préempter. Son point de départ est fixé non à la date d’envoi de la notification, mais à celle de sa réception effective par le coïndivisaire, seule à même de garantir que ce dernier a été mis en mesure de prendre une décision éclairée.

Ce délai, considéré comme raisonnable, permet aux indivisaires d’évaluer les implications financières et juridiques d’un éventuel exercice du droit.

Si un indivisaire souhaite renoncer à son droit, il peut se contenter de laisser s’écouler ce délai sans manifester sa volonté.

L’absence de réponse équivaut alors à une renonciation tacite, conformément à l’interprétation majoritaire des textes et de la jurisprudence.

c) Forme de la réponse

Pour exercer son droit de préemption, l’indivisaire doit adresser sa réponse au cédant par un acte extrajudiciaire. Cette exigence, identique à celle prévue pour la notification initiale, vise à garantir une preuve incontestable de la manifestation de volonté.

Le parallélisme des formes n’est pas fortuit : la réponse étant l’acte qui déclenche la substitution et fait courir le délai de deux mois pour réaliser la vente, sa date doit être certaine. C’est précisément la date d’envoi de cette réponse qui constitue, aux termes de l’article 815-14, alinéa 3, le point de départ du délai de réalisation de l’acte de vente.

Chaque indivisaire désireux de préempter doit effectuer une déclaration distincte. En revanche, la loi n’impose pas de notification au cessionnaire pressenti, bien que cette démarche soit recommandée pour éviter toute confusion ou litige ultérieur, notamment en cas de signature prématurée d’un acte de cession.

d) Termes de la réponse

L’indivisaire préempteur, en manifestant sa volonté d’exercer son droit, est tenu de se conformer intégralement aux exigences suivantes :

• Le prix fixé dans la notification
  • Le prix de cession doit être accepté dans son intégralité, sans aucune renégociation possible.
  • Ce montant constitue un élément central du contrat projeté et reflète l’accord initial entre le cédant et le cessionnaire pressenti.

• Les modalités de paiement
  • Cela inclut les délais de paiement, les taux d’intérêt appliqués en cas de paiement différé, ainsi que toute autre condition financière précisée dans la notification.
  • L’indivisaire préempteur doit s’engager à respecter ces modalités dans leur intégralité.

• Les conditions accessoires
  • Les éventuels frais liés à la cession, tels que les commissions d’agents immobiliers ou autres intermédiaires, doivent également être pris en charge par l’indivisaire.
  • Ces conditions, bien que secondaires, sont indissociables des termes de la cession projetée dès lors qu’elles figurent dans la notification.

L’indivisaire exerçant son droit de préemption n’a aucune latitude pour modifier les conditions initiales.

La Cour de cassation a réaffirmé avec rigueur le principe selon lequel l’indivisaire exerçant son droit de préemption doit se conformer strictement aux termes de la cession notifiés, sans possibilité de les modifier.

Dans un arrêt du 18 janvier 2012, la Haute juridiction a, en effet, eu à se prononcer sur une situation où l’indivisaire préempteur avait tenté d’introduire une condition suspensive non prévue initialement (Cass. 1^ère civ., 18 janv. 2012, n°10-28.311l'arrêt▾).

En l’espèce, un indivisaire avait notifié à son coïndivisaire son intention de céder ses parts pour un prix déterminé, payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique.

Le coïndivisaire, souhaitant exercer son droit de préemption, avait répondu dans le délai légal. Cependant, lors de la rédaction du projet d’acte, il avait stipulé une clause conditionnant la vente à l’obtention d’un prêt bancaire, condition qui ne figurait pas dans les termes notifiés par le cédant.

La Cour de cassation a considéré que cette modification substantielle des conditions de la cession initiale rendait la déclaration de préemption irrégulière. En effet, en ajoutant une condition suspensive non prévue, l’indivisaire préempteur avait dévié des termes exacts de l’offre, ce qui est incompatible avec l’exigence d’acceptation pure et simple imposée par la loi. La Première chambre civile a donc validé la vente réalisée par le cédant au profit du tiers initialement pressenti, estimant que le droit de préemption n’avait pas été valablement exercé.

Cette décision illustre la stricte application du principe d’immutabilité des conditions de la cession dans le cadre du droit de préemption des indivisaires.

Contrairement à d’autres régimes spéciaux, tels que celui du preneur rural, où la loi permet une certaine adaptation des conditions de la vente, l’indivisaire ne dispose d’aucune marge de manœuvre pour modifier les termes notifiés. Toute tentative de négociation ou d’ajout de clauses supplémentaires est susceptible d’entraîner l’invalidité de la préemption.

Ainsi, l’indivisaire souhaitant exercer son droit doit accepter intégralement le prix, les modalités de paiement et les conditions accessoires telles qu’elles lui ont été notifiées.

Cette exigence vise à assurer la sécurité juridique des transactions et à éviter que le droit de préemption ne soit détourné de sa finalité, qui est de permettre aux coïndivisaires de maintenir l’harmonie au sein de l’indivision sans porter atteinte aux droits du cédant.

e) Effets de la réponse

L’exercice du droit de préemption opéré par un indivisaire se traduit par une substitution automatique et intégrale au cessionnaire initialement pressenti, conformément à l’article 815-14 du Code civil.

Cette substitution vise à reproduire le cadre contractuel initial sans altération, en maintenant l’équilibre des droits et obligations prévus par la cession.

• Substitution dans les obligations souscrites envers le cédant
  • L’indivisaire préempteur est tenu d’exécuter l’ensemble des obligations stipulées dans le projet de cession notifié, sans déviation possible.
  • La conséquence en est que si les conditions de la cession, telles qu’énoncées dans la notification, échouent à se réaliser, l’exercice du droit de préemption est privé d’effet.
  • L’indivisaire préempteur ne peut alors se substituer au cessionnaire pour conclure la vente.

• Substitution dans les obligations souscrites envers les tiers
  • L’indivisaire exerçant son droit de préemption doit également se conformer aux obligations contractuelles du cessionnaire à l’égard de tiers, à condition qu’elles aient été dûment portées à sa connaissance dans la notification.
  • Ainsi, la portée de la substitution s’étend, notamment :
    • Aux commissions des intermédiaires : si la notification mentionne des frais d’agents immobiliers ou d’intermédiaires liés à la cession, le préempteur est tenu de les acquitter.
    • Dans un arrêt du 26 mars 1996, la Cour de cassation a validé la condamnation d’un indivisaire préempteur à payer la commission due à un agent immobilier, cette obligation ayant été stipulée dans les termes de la cession notifiée (Cass. 1re civ., 26 mars 1996, n°93-17.574l'arrêt▾).
    • La Cour a précisé, à cette occasion, que celui qui préempte se substitue à l’acquéreur évincé en tous ses droits et obligations, sans qu’il y ait lieu de distinguer selon que la commission résulte d’un mandat consenti par le vendeur ou d’un mandat consenti par l’acquéreur : la substitution est globale et indivisible.
    • Aux frais accessoires et charges : tous les termes et conditions qui figurent dans la notification doivent être intégralement respectés par le préempteur, qu’il s’agisse de frais de notaire, de charges ou d’autres obligations similaires.
  • Toutefois, cette substitution ne saurait s’appliquer à des engagements du cessionnaire qui n’auraient pas été expressément mentionnés dans la notification.
  • En effet, la portée de l’article 815-14 est limitée aux conditions strictement notifiées, de sorte que le préempteur ne peut être tenu à des obligations dont il n’a pas eu connaissance.

Cette double limite — substitution intégrale aux conditions notifiées, mais exclusion de tout engagement occulte — exprime la cohérence d’ensemble du régime : le droit de préemption permet à l’indivisaire de prendre la place exacte du tiers évincé, ni plus, ni moins. Il épouse la position contractuelle telle qu’elle a été portée à sa connaissance, ce qui justifie à la fois qu’il en assume toutes les charges déclarées et qu’il échappe à celles qui lui auraient été dissimulées.

3) Réalisation de l’acte de vente

L’exercice du droit de préemption ne consomme pas, à lui seul, le transfert de propriété. La déclaration faite par acte extrajudiciaire ne constitue que le premier temps d’une opération qui n’est juridiquement parfaite qu’une fois la vente effectivement conclue au profit du préempteur. Aussi le législateur a-t-il enserré cette seconde phase dans un calendrier strict, assorti d’une sanction propre — distincte de la nullité de l’article 815-16 —, afin de prémunir le cédant contre l’inertie de l’indivisaire qui aurait préempté sans intention sérieuse d’acquérir.

a) Délai de réalisation de la vente

• Délai imparti et point de départ
  • L’article 815-14, alinéa 3, accorde à l’indivisaire préempteur un délai de deux mois pour réaliser l’acte de vente.
  • Ce délai court à compter de la date d’envoi de la réponse au vendeur, formalisée par acte extrajudiciaire. Le point de départ est ainsi fixé à un événement objectif et aisément datable — l’expédition de la déclaration de préemption —, et non à sa réception par le cédant : la maîtrise du calendrier appartient donc au préempteur, qui ne saurait se prévaloir d’un retard d’acheminement pour différer son obligation.
  • Le mode de calcul de ce délai suit les dispositions de l’article 641 du Code de procédure civile : lorsque le délai expire un jour férié, un samedi ou un dimanche, il est prorogé au premier jour ouvrable suivant.
  • Ce délai présente un caractère préfix : il n’est, en principe, susceptible ni de suspension ni d’interruption, sa seule expiration ouvrant au cédant la faculté d’enclencher le mécanisme de déchéance prévu par le texte.

• Notion de réalisation de la vente
  • Le texte exige que la vente soit “réalisée” dans le délai imparti.
  • Cette notion reste sujette à interprétation, car la loi n’en livre aucune définition.
  • Bien qu’il soit généralement admis que l’acte authentique constitue le standard attendu — singulièrement lorsque la cession porte sur des droits indivis immobiliers, dont la mutation appelle une publication au fichier immobilier —, il est également possible de considérer une vente comme “réalisée” si un accord définitif des parties est constaté, même sous seing privé, dès lors que cet accord respecte les conditions notifiées.
  • L’exigence cardinale demeure l’identité des conditions : le préempteur ne réalise valablement la vente qu’en acquérant aux prix et conditions notifiés. Il est tenu de payer le prix et de satisfaire à l’ensemble des stipulations prévues pour la cession initiale, sans pouvoir en retrancher ni en renégocier les termes (Cass. 1^re civ., 17 mai 1983, n° 82-11.931l'arrêt▾).

• Faculté de rétractation du cédant avant réalisation
  • Le mécanisme connaît une nuance déterminante quant à la symétrie des engagements. La notification adressée au titulaire du droit de préemption ne vaut pas, en effet, offre de vente : à défaut de disposition le précisant à l’article 815-14, elle ne lie pas le cédant à la manière d’une pollicitation.
  • Il en résulte que l’indivisaire qui a procédé à la notification peut renoncer à son projet de cession, alors même qu’un autre indivisaire a déjà manifesté sa volonté d’exercer le droit de préemption (Cass. 1^re civ., 5 juin 1984, n° 83-10.660l'arrêt▾).
  • La réalisation de la vente suppose donc, jusqu’à son parfait achèvement, le maintien de la volonté concordante des deux parties — le préempteur ne disposant pas d’un droit acquis à contraindre le cédant à vendre.

b) Non-respect du délai

• Mise en demeure adressée au préempteur
  • Si la vente n’est pas réalisée dans le délai de deux mois, le cédant peut adresser une mise en demeure au préempteur pour qu’il conclue l’acte.
  • La mise en demeure peut être effectuée par sommation d’un Commissaire de justice ou par lettre recommandée.
  • Le délai de mise en demeure n’est pas strictement encadré par la loi et peut être initié longtemps après l’expiration des deux mois initiaux. Cette latitude s’explique aisément : la mise en demeure constitue une faculté offerte au cédant dans son seul intérêt, dont il demeure libre d’apprécier l’opportunité et le moment.
  • Ce mécanisme vise à protéger le cédant contre l’inaction du préempteur tout en lui offrant un cadre clair pour faire valoir ses droits.

• Mise en demeure sans suite
  • Si, après un délai de quinze jours suivant la mise en demeure, l’acte de vente n’est toujours pas réalisé, la déclaration de préemption est nulle de plein droit.
  • Cette nullité n’exige aucune formalité supplémentaire, mais une contestation peut néanmoins survenir, nécessitant alors l’intervention du juge — dont l’office se borne, en pareil cas, à constater l’acquisition de la déchéance et non à la prononcer.
  • Cette déchéance s’opère sans préjudice des dommages-intérêts que le cédant peut réclamer au préempteur défaillant : l’indivisaire qui a paralysé la cession projetée puis s’est abstenu de l’honorer peut être tenu de réparer le préjudice résultant de cette défaillance, notamment la perte de l’acquéreur initial.
  • En l’absence de contestation, le cédant retrouve sa liberté contractuelle et peut conclure la vente avec le cessionnaire initial, aux conditions précédemment notifiées.

c) Cession au préempteur

• Effet substitutif de la préemption
  • Lorsqu’elle est menée à son terme, la préemption produit un effet substitutif : le préempteur prend la place de l’acquéreur évincé dans l’économie du contrat projeté.
  • La Cour de cassation en a tiré une conséquence rigoureuse : celui qui exerce son droit de préemption se substitue à l’acquéreur évincé en tous ses droits et obligations. Il est ainsi tenu, le cas échéant, de l’obligation contractuelle de payer la commission due à l’agent immobilier, sans qu’il y ait lieu de distinguer selon que ce mandat avait été consenti par le vendeur ou par l’acquéreur (Cass. 1^re civ., 26 mars 1996, n° 93-17.574l'arrêt▾).
  • Cette substitution traduit l’idée que la préemption n’altère pas la consistance de l’opération : elle en change le titulaire acquéreur, non les conditions, qui demeurent celles arrêtées avec le tiers évincé.

• Action en complément de part pour lésion
  • La cession des droits indivis au profit du préempteur est assimilée à un partage, ouvrant la possibilité d’une action en complément de part pour lésion si le prix convenu est inférieur d’un quart à la valeur réelle des droits cédés. Cependant, cette action est exclue en présence d’un aléa défini et accepté dans l’acte (article 891 du Code civil).
  • L’existence de cet aléa doit être appréciée à la date de l’acte d’exercice du droit de préemption.
  • Le seuil de la lésion est ici quantitatif : il suppose une disproportion d’au moins un quart entre le prix payé et la valeur réelle des droits, le complément réparant l’écart constaté afin de rétablir l’égalité présidant au partage.

• Préemption exercée par plusieurs indivisaires
  • Lorsque plusieurs indivisaires exercent leur droit, l’article 815-14, alinéa 4, prévoit qu’ils acquièrent ensemble, à proportion de leurs droits dans l’indivision, sauf convention contraire.
    • En cas de droits égaux : chaque indivisaire préempteur acquiert une part égale.
    • En cas de droits inégaux : l’acquisition se fait en proportion des droits de chacun, sauf accord particulier précisant d’autres modalités.
  • La règle est supplétive de volonté : elle ne s’impose qu’à défaut de convention contraire entre préempteurs, lesquels demeurent libres de répartir autrement la portion préemptée.

• Délais de paiement et ajustements
  • Si des délais de paiement ont été consentis au cessionnaire initial, le préempteur est soumis aux mêmes modalités. Cette règle prolonge l’effet substitutif : les facilités de paiement attachées à la cession projetée bénéficient au préempteur comme elles eussent profité au tiers évincé.
  • L’article 815-14, alinéa 5, renvoie à l’application de l’article 828 du Code civil, prévoyant des ajustements en cas de variation significative de la valeur des droits cédés.
  • Toutefois, les parties peuvent convenir contractuellement que le montant dû reste fixe, afin de prévenir tout litige lié aux fluctuations économiques.

IV) La sanction de la violation du droit de préemption

A) Principe de la nullité

L’article 815-16 dispose que « toute cession ou toute licitation opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15 est nulle ». La nullité est donc la sanction générale applicable dans ce cadre.

Le choix de cette sanction radicale n’a rien de fortuit : seul l’anéantissement rétroactif de la cession irrégulière est de nature à restituer aux coïndivisaires la faculté de préempter qui leur a été frauduleusement ou irrégulièrement soustraite. Une simple sanction indemnitaire laisserait subsister l’acquisition par le tiers et viderait le droit de préemption de son objet même — le maintien de l’indivision à l’abri de l’intrusion d’un étranger.

Cette nullité frappe indifféremment :

• Les cessions amiables effectuées sans notification préalable régulière ;
• Les adjudications, lorsque les indivisaires n’ont pas été dûment informés.

La nullité s’applique également lorsque la notification est irrégulière dans sa forme. Ainsi, une notification ne respectant pas les modalités prévues à l’article 815-14, telle qu’une absence d’acte extrajudiciaire, ne saurait être régularisée par le principe selon lequel « pas de nullité sans grief » (art. 114 du CPC), comme l’a confirmé la Cour de cassation dans un arrêt du 5 mars 2002 (Cass. 1^ère civ., 5 mars 2002, n°00-13.511l'arrêt▾). La règle gouvernant la nullité des actes de procédure est, en effet, étrangère à l’acte extrajudiciaire de notification : l’irrégularité de forme entraîne la nullité de la cession sans que le coïndivisaire ait à démontrer un quelconque grief.

Enfin, la bonne foi de l’acquéreur ou de l’adjudicataire est sans incidence : le simple manquement aux exigences légales entraîne la nullité de la cession. Cette rigueur reflète la volonté de protéger efficacement les droits des coïndivisaires.

B) Régime de la nullité

La nullité prévue par l’article 815-16 est une nullité relative, car visant exclusivement à protéger les indivisaires bénéficiaires du droit de préemption. Cette qualification commande l’ensemble de son régime : qualité restreinte pour agir, possibilité de confirmation, et prescription abrégée.

1) Titulaires de l’action

Seuls les indivisaires à qui les notifications devaient être faites, ou leurs héritiers, peuvent invoquer cette nullité. Ni l’acquéreur, ni le cédant, ni les tiers ne sauraient se prévaloir d’une irrégularité instituée dans le seul intérêt des coïndivisaires préemptables.

En revanche, un indivisaire qui avait connaissance du projet de cession, même en l’absence de notification formelle, et qui n’avait pas l’intention d’exercer son droit de préemption, ne saurait en demander l’annulation.

La protection ainsi accordée peut, du reste, se heurter aux renonciations consenties par les promettants eux-mêmes. La Cour de cassation a jugé que le bénéficiaire d’une promesse de vente portant sur un bien indivis, conclue sous condition suspensive du droit de préemption d’un indivisaire, peut se voir opposer par celui-ci la renonciation, par les promettants, à des formalités prévues dans leur intérêt exclusif — le défendeur à l’action oblique pouvant opposer à celui qui l’exerce tous les moyens de défense dont il dispose à l’égard de son créancier (Cass. 1^re civ., 9 octobre 1991, n° 89-17.916l'arrêt▾).

2) Absence de renonciation explicite

Lorsqu’un indivisaire n’a pas renoncé de manière explicite à son droit, l’absence de notification ou le non-respect des formes prévues ouvre à celui-ci, ou à ses ayants droit, la possibilité de solliciter l’annulation de la cession.

La renonciation ne se présume donc pas : étant l’abdication d’un droit, elle doit résulter d’actes ou d’une manifestation de volonté dépourvus d’équivoque. Le simple silence du coïndivisaire, ou son inaction, ne saurait à lui seul valoir abandon de la prérogative que lui confère l’article 815-14.

C) Prescription de l’action en nullité

L’article 815-16 prévoit que l’action en nullité se prescrit par cinq ans. Ce délai, destiné à garantir une certaine sécurité juridique, commence à courir à partir de la date de publication de l’acte de cession au registre foncier.

Cette publication rend la cession opposable aux tiers et présume la connaissance par les coïndivisaires (Cass. 1re civ., 5 mars 2014, n°12-28.348l'arrêt▾). La règle articule ainsi un point de départ subjectif — la connaissance effective de la vente par le coïndivisaire — et une présomption objective : à compter de la publication, cette connaissance est réputée acquise, sans qu’il soit besoin d’en rapporter la preuve.

Cette exigence est susceptible de soulever une difficulté dans les cas où la cession a été effectuée en fraude des droits de préemption et où les indivisaires n’en prennent connaissance qu’après plusieurs années.

En effet, la loi ne prévoit aucun report du point de départ du délai en cas de découverte tardive de la fraude. La présomption attachée à la publication joue alors pleinement, quand bien même le coïndivisaire serait demeuré dans l’ignorance réelle de la mutation.

En tout état de cause, une fois le délai de cinq ans écoulé, l’action en nullité est définitivement irrecevable. Les indivisaires lésés ne disposent alors que d’une action éventuelle en responsabilité contre le notaire rédacteur, si celui-ci a omis de notifier correctement la cession — voie indemnitaire qui ne restitue pas le droit de préemption perdu, mais en compense la valeur économique.

Décisions citées 19

Chaque décision de la Cour de cassation mentionnée dans cette fiche, avec son lien officiel.

1. RejetCass. 3e chambre civile, 4 mars 1971, n° 69-10.540consulter ↗
2. CassationCass. 1re chambre civile, 17 mai 1983, n° 82-11.931consulter ↗
3. RejetCass. 1re chambre civile, 11 décembre 1984, n° 83-13.874consulter ↗
4. RejetCass. 1re chambre civile, 5 juin 1984, n° 83-10.660consulter ↗
5. RejetCass. 1re chambre civile, 23 avril 1985, n° 83-16.703consulter ↗
6. CassationCass. 1re chambre civile, 12 février 1985, n° 84-10.301consulter ↗
7. RejetCass. 1re chambre civile, 16 avril 1991, n° 89-17.930consulter ↗
8. RejetCass. 1re chambre civile, 9 octobre 1991, n° 89-17.916consulter ↗
9. RejetCass. 1re chambre civile, 30 juin 1992, n° 90-19.052consulter ↗
10. RejetCass. 1re chambre civile, 26 mars 1996, n° 93-17.574consulter ↗
11. CassationCass. 1re chambre civile, 21 mai 1997, n° 95-12.460consulter ↗
12. RejetCass. 1re chambre civile, 11 mars 1997, n° 95-15.480consulter ↗
13. CassationCass. 1re chambre civile, 8 juin 1999, n° 97-13.987consulter ↗
14. CassationCass. 1re chambre civile, 5 mars 2002, n° 00-13.511consulter ↗
15. RejetCass. 1re chambre civile, 9 février 2011, n° 10-10.759consulter ↗
16. RejetCass. 1re chambre civile, 18 janvier 2012, n° 10-28.311consulter ↗
17. CassationCass. 1re chambre civile, 5 mars 2014, n° 12-28.348consulter ↗
18. CassationCass. 1re chambre civile, 4 novembre 2020, n° 19-13.267consulter ↗
19. CassationCass. 1re chambre civile, 3 juillet 2024, n° 22-13.639consulter ↗