Indivision: l’indemnité d’occupation

Au sein des droits et obligations qui régissent les rapports entre coindivisaires, l’usage exclusif d’un bien indivis par l’un d’eux soulève une difficulté particulière : celle de la compensation due à ceux qui se trouvent, de ce fait, privés de leur part de jouissance. L’indemnité d’occupation, instituée par l’article 815-9 du Code civil, répond précisément à cette exigence d’équilibre, en assurant que la commodité de l’un ne se résolve pas en perte pour les autres.

Dans le cadre de la gestion d’un bien indivis, si les indivisaires jouissent de droits, ils n’en demeurent pas moins soumis à des obligations dont le respect assure la pérennité de l’indivision et l’équité entre coindivisaires.

Parmi celles-ci, l’établissement d’un compte de gestion annuel s’impose comme une démarche essentielle pour garantir la transparence des droits et devoirs de chaque indivisaire.

Dans cette perspective, deux types d’indemnités peuvent être réclamées, destinées à maintenir l’équilibre entre les droits d’occupation et d’usage, d’une part, et la préservation de la valeur du bien indivis, d’autre part : l’indemnité d’occupation et l’indemnité pour détérioration.

Ces obligations, énoncées à l’article 815-11 du Code civil, visent à corriger les éventuels déséquilibres engendrés par une utilisation exclusive ou abusive du bien par l’un des coindivisaires, garantissant ainsi une gestion juste et concertée de l’indivision.

Ces deux indemnités, qu’il convient de ne pas confondre, n’obéissent pas à la même logique : l’indemnité d’occupation, régie par l’article 815-9 du Code civil, répare la privation de jouissance subie par les coindivisaires du fait de l’usage exclusif du bien par l’un d’eux ; l’indemnité pour détérioration, qui relève de l’article 815-13, alinéa 2, du Code civil, sanctionne quant à elle l’atteinte matérielle portée à la substance ou à la valeur du bien. La première compense un manque à gagner ; la seconde, une perte de valeur.

Nous nous concentrerons ici sur l’indemnité d’occupation.

I) Le principe d’attribution d’une indemnité d’occupation

L’article 815-9 du Code civil prévoit que « l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. »

Il ressort de cette disposition que tout indivisaire jouissant exclusivement d’un bien indivis, au détriment des droits de jouissance de ses coindivisaires, doit indemniser ces derniers.

Le fondement de cette règle réside dans la structure même de l’indivision : chaque indivisaire est titulaire, sur la totalité du bien, d’un droit de jouissance égal et concurrent à celui des autres. Nul ne peut donc s’approprier seul l’usage de la chose sans empiéter sur le droit identique de ses coindivisaires. La Cour de cassation a très tôt consacré cette idée de droits égaux et concurrents, en reconnaissant à tout indivisaire le pouvoir de faire cesser les actes d’un autre qui portent atteinte à ses droits sur la chose indivise (Cass. 1re civ., 15 avr. 1980, n° 78-15.245). L’indemnité d’occupation n’est, en ce sens, que la traduction pécuniaire de la protection de ce droit concurrent.

Il peut être observé que l’indemnité d’occupation n’a pas toujours été prévue par la loi. Elle été introduite dans le Code civil par la loi du 31 décembre 1976 qui a codifié la jurisprudence.

Dans un arrêt du 15 février 1973, la Cour de cassation avait, en effet, affirmé que « l’indivisaire qui use privativement de la chose indivise doit, sauf convention contraire, une indemnité à ses coïndivisaires » (Cass. 1re civ., 15 févr. 1973, n° 68-13.698).

Cette décision repose sur l’idée selon laquelle la jouissance exclusive d’un bien indivis crée un déséquilibre, en privant les autres indivisaires de leur droit d’usage ainsi que des fruits potentiels de ce bien.

L’indemnité d’occupation ne s’analyse donc pas en une simple redevance d’usage ; elle constitue une réparation du préjudice subi par l’indivision, en rétablissant l’égalité entre coindivisaires.

En effet, lorsque l’un des indivisaires bénéficie seul de la jouissance du bien commun, cette utilisation exclusive justifie que les autres soient indemnisés pour la perte de jouissance et de revenus auxquels ils auraient légitimement pu prétendre.

Il importe de souligner que cette indemnité est due alors même que l’indivisaire occupant est lui-même propriétaire d’une quote-part du bien. Sa qualité de coindivisaire ne l’autorise pas à confisquer à son seul profit une jouissance qui appartient indivisément à tous ; elle conduit simplement à ce que la dette d’indemnité, qui entre dans la masse à partager, soit en définitive supportée par lui à proportion de sa propre part.

S’agissant de la nature de l’indemnité d’occupation, elle s’apparente à des fruits perçus par l’indivision.

Dans un arrêt du 10 janvier 1990, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « l’indemnité mise à la charge de l’indivisaire qui jouit privativement d’un bien indivis, ayant pour objet de réparer le préjudice causé à l’indivision par la perte des fruits et revenus de ce bien, se substitue à ceux-ci et en emprunte les caractères » (Cass. 1re civ., 10 janv. 1990, n° 87-10.453).

Cette qualification emporte deux conséquences majeures. D’une part, l’indemnité, en sa qualité de produit substitué aux fruits, accroît la masse indivise : elle entre pour son montant total dans la masse active à partager, en sorte qu’elle bénéficie à l’indivision tout entière et non au seul coindivisaire demandeur (Cass. 1re civ., 4 juin 2007, n° 05-21.842). D’autre part, l’action en paiement de cette indemnité épouse le régime de prescription des fruits et revenus indivis.

La conséquence en est que l’action en paiement de cette indemnité est ainsi soumise à la prescription quinquennale de l’article 815-10 du Code civil.

Cette solution avait du reste été affirmée dès avant la consécration légale du mécanisme, la Cour de cassation jugeant que la prescription quinquennale des fruits et revenus des biens indivis, instituée par l’article 815-10 du Code civil, est applicable à l’indemnité d’occupation qui se substitue à ces fruits et revenus (Cass. 1re civ., 6 nov. 1985, n° 84-13.609).

La portée pratique de cette règle est considérable : aucune recherche relative aux fruits et revenus de l’indivision — et donc à l’indemnité d’occupation — n’est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être. Le coindivisaire qui tarde à agir ne peut, en conséquence, réclamer les arriérés échus au-delà de ce délai : la prescription mord, période après période, sur les sommes les plus anciennes (Cass. 1re civ., 8 juin 2016, n° 15-19.614). Aussi l’indivisaire évincé a-t-il tout intérêt à interrompre la prescription sans attendre le partage, sous peine de voir s’éteindre une fraction substantielle de sa créance.

II) Les conditions d’attribution d’une indemnité d’occupation

L’attribution d’une indemnité d’occupation est subordonnée à la réunion de plusieurs conditions cumulatives : l’existence d’une indivision, une occupation privative du bien indivis, et le rattachement de cette occupation à la seule qualité d’indivisaire de celui qui en bénéficie. L’absence de l’une quelconque de ces conditions suffit à écarter la dette d’indemnité.

A) Existence d’une indivision

La première condition devant être remplie pour qu’une indemnité d’occupation puisse être réclamée est l’existence d’une situation d’indivision.

L’octroi d’une indemnité d’occupation trouve sa justification dans l’atteinte portée aux droits de jouissance des autres indivisaires, droits qui ne peuvent être affectés qu’en situation d’indivision.

Aussi, l’exigence d’une situation d’indivision implique que le bien concerné soit détenu par plusieurs personnes sans division matérielle, permettant à chacun des indivisaires de revendiquer un droit de jouissance sur l’ensemble du bien.

À défaut, comme dans le cas où le bien appartient exclusivement à une seule personne ou dans une indivision limitée à la nue-propriété, aucune indemnité d’occupation ne pourrait être due, l’indivision n’engageant pas de concurrence de jouissance entre plusieurs titulaires.

La Cour de cassation confirmé cette règle dans un arrêt du 6 juillet 2000, aux termes duquel elle a annulé la condamnation d’un mari à verser une indemnité d’occupation pour l’usage du domicile conjugal durant une procédure de divorce, le bien ne relevant pas de l’indivision post-communautaire (Cass. 1re civ., 6 juill. 2000, n° 98-16.814).

La leçon de cet arrêt est nette : tant que le régime de communauté n’est pas dissous, l’époux qui occupe le logement n’use pas d’un bien indivis mais d’un bien commun, dont la jouissance est régie par les règles du régime matrimonial et non par l’article 815-9. Ce n’est qu’à compter de la dissolution — qui ouvre l’indivision post-communautaire — que l’occupation devient susceptible de fonder une dette d’indemnité.

Ce n’est donc qu’en présence d’une situation d’indivision que l’article 815-9 du Code civil s’applique.

A cet égard, la Cour de cassation a précisé que cette disposition demeure applicable même si l’indivision ne porte que sur la jouissance et non sur la propriété pleine et entière du bien.

Lorsqu’ainsi, un héritier occupe seul un bien indivis dont il ne détient qu’une partie en usufruit, il demeure redevable d’une indemnité au titre de sa jouissance exclusive, car il limite l’accès des autres indivisaires à la jouissance de ce bien (V. en ce sens Cass. 1re civ., 19 janv. 1999, n° 96-18.303).

Ce principe s’étend également à d’autres situations d’indivision, telles que les constructions érigées sur un terrain indivis sans l’accord de tous les indivisaires.

Dans ce cas, l’indivisaire constructeur est tenu de verser une indemnité d’occupation jusqu’à la démolition de la construction (Cass. 1re civ., 12 mai 2010, n° 09-65.362). La solution se comprend aisément : en édifiant sur le terrain indivis, le constructeur s’en approprie de fait une emprise exclusive, privant les autres indivisaires de la jouissance de l’assiette occupée ; cette emprise perdure aussi longtemps que l’ouvrage subsiste, et avec elle la dette d’indemnité.

A l’inverse, il est certaines situations qui, bien que proche de l’état d’indivision, ne se confondent pas avec lui de sorte que l’octroi d’une indemnité d’occupation est exclu. Tel est le cas en présence, par exemple, d’une clause d’accroissement ou de tontine.

Pour mémoire, la clause d’accroissement est un mécanisme par lequel deux personnes ou plus acquièrent un bien en prévoyant que, au décès de l’une d’elles, la part de celle-ci reviendra automatiquement aux autres coacquéreurs survivants. Elle a pour effet d’éviter le partage successoral, assurant ainsi aux survivants la pleine propriété du bien sans passage par une situation d’indivision.

La clause de tontine, également appelée « clause de survie », fonctionne de manière similaire. Elle stipule que le bien sera considéré comme ayant toujours appartenu au dernier survivant des coacquéreurs. En pratique, cette clause fait en sorte que le dernier survivant devient l’unique propriétaire du bien, en éliminant toute copropriété antérieure, même si les acquéreurs l’ont initialement financé ensemble.

Ces clauses, en organisant la transmission automatique de la propriété au survivant, font obstacle à la reconnaissance d’une situation d’indivision, même provisoire, ce qui exclut de fait la possibilité d’exiger une indemnité d’occupation au titre de l’article 815-9 du Code civil. La raison en est que, par l’effet rétroactif de la condition attachée à ces stipulations, le survivant est réputé avoir toujours été seul propriétaire : il n’a donc jamais existé entre les coacquéreurs cette concurrence de droits de jouissance qui constitue le présupposé même de l’indemnité d’occupation.

B) Occupation privative du bien indivis

La jouissance exclusive d’un bien indivis par un seul indivisaire constitue la seconde condition à l’octroi d’une indemnité d’occupation.

Si, en principe, une indemnité d’occupation est due lorsque l’usage privatif du bien par un indivisaire empêche de fait ou de droit les autres coïndivisaires d’y accéder, la jurisprudence nuance toutefois cette règle en fonction de l’existence ou de l’absence d’un titre légitimant l’occupation exclusive.

Deux hypothèses doivent dès lors être distinguées, selon que l’occupation repose sur un titre — convention ou décision de justice — ou qu’elle procède d’une simple situation de fait.

1) L’occupation privative fondée sur un titre

L’occupation privative d’un bien indivis par un indivisaire peut, dans certaines circonstances, résulter d’un titre, comme une convention entre coïndivisaires ou une décision de justice, ce qui confère à cet indivisaire un droit de jouissance exclusive.

Toutefois, pour qu’une indemnité d’occupation puisse être exigée, ce titre doit véritablement priver les autres indivisaires de toute possibilité de jouissance sur le bien.

Ainsi, il ne suffit pas que l’indivisaire dispose d’un titre, encore faut-il que ce titre prévoit une exclusivité de jouissance au détriment des autres coïndivisaires.

Dans un arrêt du 23 octobre 2013, la Cour de cassation a ainsi affirmé que, si le jugement qui attribue la jouissance exclusive du logement familial à un époux dans le cadre d’un divorce ne supprime pas, de fait, les droits de jouissance de l’autre conjoint, il n’en confère pas moins à l’époux occupant un titre exclusif. Une indemnité d’occupation devient due pour compenser la privation de jouissance subie par l’autre indivisaire, évincé de l’usage du bien commun (Cass. 1re civ., 23 oct. 2013, n° 12-21.556).

Encore faut-il déterminer si la jouissance ainsi conférée par le juge l’a été à titre gratuit ou onéreux, ce qui suppose souvent d’interpréter la décision qui l’a ordonnée. La Cour de cassation admet à cet égard que les juges du fond, saisis d’une demande d’indemnité pour l’occupation personnelle de l’immeuble commun, peuvent interpréter incidemment l’ordonnance ayant attribué la jouissance du logement afin d’en préciser la portée (Cass. 1re civ., 18 janv. 1989, n° 87-13.177). L’indemnité n’est donc due qu’autant que le titre n’a pas, expressément ou implicitement, organisé une occupation gratuite.

En matière de succession, la jurisprudence a précisé qu’un héritier bénéficiaire d’une attribution préférentielle, jouissant exclusivement d’un bien avant le partage définitif, reste redevable d’une indemnité d’occupation tant que les autres coïndivisaires n’ont pas renoncé à leur droit de jouissance sur le bien indivis (Cass. 1re civ., 23 nov. 1982, n° 81-15.037). Dans ce cas, l’attribution préférentielle confère un droit de jouissance temporaire à l’indivisaire occupant, mais ce droit exclusif n’éteint pas les droits concurrents des autres indivisaires, qui peuvent réclamer une indemnité pour la période d’occupation privative. La solution s’explique par un principe cardinal du droit du partage : l’attribution préférentielle, fût-elle judiciairement prononcée, ne transfère pas la propriété du bien avant le partage, lequel seul opère l’attribution privative ; jusque-là, le bénéficiaire demeure un simple indivisaire occupant, débiteur à ce titre de l’indemnité.

La Cour de cassation a également précisé que l’attribution d’une indemnité d’occupation ne dépend pas de l’occupation effective du bien par l’indivisaire débiteur de l’indemnité.

Ce qui importe, c’est la possibilité pour cet indivisaire d’user privativement du bien en disposant librement de l’accès et de la jouissance du bien, peu importe s’il l’occupe ou non.

En effet, il suffit que l’indivisaire débiteur ait le pouvoir d’empêcher les autres de jouir du bien pour que l’indemnité soit due, même en l’absence de jouissance effective. Cet aspect a été affirmé dans plusieurs arrêts de la Cour de cassation, notamment le 14 juin 2000, où il a été jugé que l’indemnité est due dès lors que l’indivisaire jouit de manière exclusive du bien, même s’il n’en fait qu’un usage partiel (Cass. 1re civ., 14 juin 2000, n° 98-19.255).

A cet égard, la jurisprudence admet que des indices matériels, tels que la possession exclusive des clés, le changement des serrures ou la mise en place de biens personnels, peuvent suffire à caractériser une jouissance exclusive, même en l’absence d’occupation effective (Cass. 1re civ., 14 juin 2000, n° 98-19.255).

Cette ligne jurisprudentielle révèle que le critère décisif n’est pas l’occupation matérielle, mais la maîtrise exclusive du bien : c’est le pouvoir d’en réserver l’usage à soi et d’en interdire l’accès aux autres qui fonde la dette, et non la présence physique de l’occupant dans les lieux.

Enfin, il est à noter que l’indemnité d’occupation peut être due indépendamment de la prédisposition du bien à générer des revenus.

La Cour de cassation a ainsi précisé que l’état de vétusté ou la valeur locative du bien n’influencent que le montant de l’indemnité et non le droit à son versement.

Cette indemnité vise à compenser l’exclusion de fait ou de droit des autres coïndivisaires, sans considération de la rentabilité éventuelle du bien (Cass. 1re civ., 22 avr. 1997, n° 95-15.830). Il convient ainsi de distinguer soigneusement le principe de la dette, qui tient à la seule privation de jouissance, et son quantum, que la valeur locative et l’état du bien viennent moduler : un bien vétuste, voire impropre à toute location rentable, n’en demeure pas moins susceptible de fonder une indemnité, fût-elle réduite.

2) L’occupation privative sans titre

En l’absence de titre conférant une jouissance exclusive à l’indivisaire occupant, la question se pose de savoir si une situation de fait peut donner lieu à une jouissance privative au sens de l’article 815-9 du Code civil.

En effet, pour qu’une indemnité d’occupation soit due, il est nécessaire que l’usage exclusif par un indivisaire exclue les autres coïndivisaires de la jouissance du bien, même si cette occupation n’est pas fondée sur un titre explicite.

La jurisprudence semble admettre qu’un tel usage privatif puisse découler d’une situation de fait.

Dans un arrêt du 22 avril 1997, la Cour de cassation a ainsi affirmé qu’un indivisaire occupant un bien indivis sans convention expresse ou décision judiciaire ne peut pour autant échapper au paiement d’une indemnité, dès lors que son occupation prive de fait les autres indivisaires de leur droit de jouissance concurrente.

En d’autres termes, le simple fait d’avoir la maîtrise d’un bien indivis et d’en interdire l’accès aux autres peut suffire à caractériser une jouissance privative entraînant la dette d’indemnité d’occupation (Cass. 1re civ., 22 avr. 1997, n° 95-15.830).

Plusieurs indices matériels peuvent, en l’absence de titre, manifester cette appropriation exclusive : la possession exclusive des clés, le changement de serrures, ou encore l’installation de biens personnels dans les lieux.

Ces éléments, même en l’absence d’occupation permanente, suffisent à priver les autres indivisaires de leur droit de jouissance et justifient dès lors une indemnité d’occupation.

La Cour de cassation a ainsi estimé que la seule détention des clés par un indivisaire peut démontrer un usage privatif, dès lors qu’elle rend impossible l’accès des coïndivisaires (Cass. 1re civ., 14 juin 2000, n° 98-19.255).

Par ailleurs, il est établi que la privation de jouissance des autres indivisaires n’exige pas une occupation continue ou lucrative du bien.

La jurisprudence, en adoptant une lecture extensive de l’article 815-9, considère que la dette d’indemnité résulte du simple fait que l’indivisaire occupant dispose de la liberté d’utiliser le bien sans partage, indépendamment de son usage effectif. Cette interprétation permet de sanctionner toute privation de jouissance, même théorique, et de maintenir les droits concurrents des coïndivisaires.

La charge de la preuve mérite, sur ce terrain, une attention particulière. Il appartient au coindivisaire qui réclame l’indemnité d’établir la réalité de la jouissance exclusive — soit par la démonstration d’une occupation matérielle, soit par la réunion d’indices révélant la maîtrise privative du bien. À défaut d’une telle preuve, la seule circonstance qu’un indivisaire détienne un droit sur le bien ne saurait fonder une dette d’indemnité d’occupation.

3) La consistance de la jouissance privative dans la jurisprudence de la Cour de cassation

La jouissance privative n’est pas une donnée de fait abandonnée à l’appréciation souveraine des juges du fond : la Cour de cassation en contrôle la qualification au visa de l’article 815-9 du Code civil, et deux exigences se dégagent de sa jurisprudence — l’une tenant à la maîtrise exercée sur le bien, l’autre au lien de causalité entre cette maîtrise et l’éviction des coïndivisaires.

Premièrement, la jouissance privative se mesure à la libre disposition du bien, non à l’occupation matérielle continue. La première chambre civile a jugé que la jouissance privative d’un immeuble indivis « résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d’user de la chose » et que la détention des clés de l’unique porte d’entrée, « en ce qu’elle permet à leurs détenteurs d’avoir seuls la libre disposition du bien indivis », est à elle seule constitutive d’une jouissance privative et exclusive (Cass. 1^re civ., 31 mars 2016, n^o 15-10.748l'arrêt).

La portée pratique de cette solution est considérable : l’indivisaire qui a conservé les clés d’un immeuble qu’il n’habite plus, ou qui s’oppose à en remettre un jeu à ses coïndivisaires, demeure redevable de l’indemnité, quand bien même il n’y séjournerait pas. Ce n’est pas la présence qui est saisie, mais le pouvoir d’exclure.

Deuxièmement, encore faut-il que l’éviction des coïndivisaires procède du fait de l’occupant. La Cour de cassation censure la cour d’appel qui met une indemnité à la charge de l’indivisaire occupant lorsque l’impossibilité, pour l’autre, d’user du bien tient à une cause étrangère — en l’espèce, une dégradation de l’état de santé imposant le maintien en maison de retraite.

La combinaison des deux décisions dessine une ligne cohérente : la jouissance privative suppose une maîtrise — que la seule détention des clés suffit à établir — et une éviction imputable à celui qui l’exerce. La première condition est objective, la seconde relationnelle ; l’une sans l’autre ne suffit pas.

Troisièmement, lorsque le maintien dans les lieux devient incompatible avec les droits concurrents d’un coïndivisaire, la sanction ne se limite pas à la dette d’indemnité. Ce maintien constitue alors un trouble manifestement illicite, auquel le juge des référés peut mettre fin en ordonnant l’expulsion de l’occupant (Cass. 1^re civ., 30 janv. 2019, n^o 18-12.403l'arrêt). La décision, rendue au visa de l’article 815-9 du Code civil et de l’article 809, alinéa 1^er, du Code de procédure civile — devenu, depuis le 1^er janvier 2021, l’article 835, alinéa 1^er, du même code —, retient l’incompatibilité au vu d’un faisceau : une indemnité jamais acquittée depuis quinze ans, l’absence de réponse aux lettres du notaire chargé de la licitation, le refus de laisser procéder aux diagnostics immobiliers.

C) Une occupation privative au titre de la qualité d’indivisaire

Pour qu’une indemnité d’occupation soit due, la jouissance exclusive exercée par l’indivisaire occupant doit se fonder sur sa qualité d’indivisaire et non sur un titre distinct, qu’il soit conventionnel ou légal.

Cette exigence procède de la nature même de l’indemnité de l’article 815-9 : elle ne sanctionne que l’usage exercé en tant qu’indivisaire, c’est-à-dire l’appropriation par l’un de la jouissance qui appartient indivisément à tous. Lorsque l’occupation trouve sa source dans un titre autonome — un bail, par exemple —, c’est ce titre qui en règle les effets, et la dette d’indemnité d’occupation cède le pas au régime propre de la convention.

1) L’existence d’une convention entre coïndivisaires

La jouissance exclusive d’un bien indivis peut résulter de la conclusion d’une convention entre coïndivisaires.

Il peut s’agit d’un bail ou encore d’une convention conclue dans le cadre de l’article 815-9 du Code civil qui autorise les indivisaires à conférer à l’un d’entre eux conventionnement la jouissance exclusive du bien à titre onéreux ou gratuit.

Dans tous les cas, la conclusion d’une convention qui confère à un indivisaire la jouissance exclusive du bien exclut l’attribution d’une indemnité d’occupation sur le fondement de l’article 815-9 du Code civil.

En cas de rétribution des coindivisaires en contrepartie de la jouissance exclusive du bien consentie à l’un d’eux, elle sera due au titre de la seule convention conclue entre eux et non en application de l’article 815-9. La distinction n’est pas purement théorique : la créance née de la convention obéit au régime contractuel — durée, modalités et prescription propres au contrat —, là où l’indemnité légale relève du régime de l’indivision et de la prescription quinquennale des fruits.

a) Conclusion d’un bail

Lorsque le bien est occupé dans le cadre d’un bail, il est admis que l’indivisaire occupant est redevable des loyers selon les termes du contrat de location, mais non d’une indemnité d’occupation au sens de l’article 815-9 du Code civil.

Lorsque, en effet, l’indivisaire dispose d’un titre distinct, comme un contrat de location, c’est ce titre qui régit sa jouissance, et non le droit commun de l’indivision.

En ce sens, la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 18 mars 2020 que la qualité de locataire empêche les autres coïndivisaires de réclamer une indemnité d’occupation (Cass. 1re civ., 18 mars 2020, n° 19-11.206).

A cet égard, il ressort de cette décision que, quand bien même le loyer versé par l’indivisaire locataire est inférieur à la valeur locative réelle du bien, les coïndivisaires ne peuvent pas prétendre à une indemnité d’occupation, le bail neutralisant toute atteinte aux droits concurrents des coïndivisaires.

Encore faut-il, toutefois, que le bail ait été valablement consenti. La conclusion d’un bail sur un bien indivis constitue en effet, selon sa nature, un acte qui excède les pouvoirs d’un indivisaire agissant seul : la jurisprudence exige ainsi que le bail rural portant sur un bien indivis procède d’un mandat spécial de l’ensemble des coïndivisaires (Cass. 3e civ., 12 avr. 1995, n° 92-20.732). À défaut d’un consentement régulier des coïndivisaires, le titre invoqué peut se révéler inopposable, en sorte que l’occupation, privée de son support contractuel, retrouve la nature d’une jouissance exercée au titre de la seule qualité d’indivisaire — et redevient, par là même, génératrice d’une indemnité d’occupation.

Une question subsiste toutefois : un loyer tellement bas qu’il en devient dérisoire pourrait-il être contesté comme insuffisamment onéreux pour constituer un véritable contrat de bail, requalifiant ainsi la situation en jouissance exclusive de l’indivisaire au titre de l’indivision ?

Il y a lieu d’être prudent sur ce point, mais il est probable qu’une requalification puisse être envisagée si le loyer est symbolique, au point de nier toute contrepartie effective, ce qui remettrait en cause la nature même de la convention. Un loyer dérisoire prive en effet le bail de l’une de ses conditions essentielles — l’existence d’un prix sérieux —, de sorte que la prétendue location pourrait être disqualifiée et l’occupation ramenée au régime de l’article 815-9.

b) Existence d’une convention tacite

Il peut être observé que l’existence de conventions tacites peut également justifier l’occupation privative d’un bien indivis sans indemnité.

Par exemple, si un coïndivisaire tolère pendant une longue période l’usage exclusif d’un bien par un autre indivisaire sans jamais revendiquer son droit de jouissance ou réclamer d’indemnité, cette tolérance peut être interprétée comme une renonciation implicite à l’indemnité d’occupation.

Toutefois, la jurisprudence est exigeante sur les preuves nécessaires pour établir une renonciation tacite. Une simple tolérance ponctuelle ou temporaire ne suffit pas à écarter durablement le versement de toute indemnité d’occupation.

Cette rigueur s’explique par le principe selon lequel la renonciation à un droit ne se présume pas : elle doit résulter d’actes manifestant sans équivoque la volonté de son auteur d’abandonner sa prérogative. La seule abstention, fût-elle prolongée, demeure en elle-même équivoque, car elle peut tout aussi bien procéder d’une négligence ou d’une simple tolérance familiale que d’une véritable intention de renoncer.

Ainsi, l’indivisaire qui souhaite se prévaloir d’une renonciation tacite devra démontrer une abstention prolongée et constante de la part des autres coïndivisaires, accompagnée de circonstances révélant sans ambiguïté leur volonté de renoncer à toute indemnité.

c) La forme de l’accord des coïndivisaires : convention contraire et convention d’indivision

Une question domine la pratique, que l’on rencontre dans presque toutes les indivisions successorales : l’accord par lequel les coïndivisaires consentent à l’un d’eux une occupation gratuite doit-il être écrit ? La réponse suppose de ne pas confondre deux conventions que le Code civil soumet à des régimes opposés.

La convention contraire de l’article 815-9, alinéa 2, n’obéit à aucune forme. Le texte réserve l’indemnité au cas où il n’existe pas de « convention contraire », sans exiger d’écrit ni d’acte authentique : purement consensuelle, cette convention peut être expresse ou tacite, écrite ou verbale.

La convention d’indivision, en revanche, est un acte solennel. Celle par laquelle les coïndivisaires organisent leur maintien dans l’indivision — et qui peut, à cette occasion, régler la jouissance du bien — relève des articles 1873-1 et suivants du Code civil, qui la soumettent à un écrit exigé à peine de nullité.

Trois exigences cumulatives se dégagent ainsi de ce texte : un écrit, la désignation des biens indivis, l’indication des quotes-parts. S’y ajoute, lorsque l’indivision porte sur un immeuble, l’accomplissement des formalités de publicité foncière — ce qui suppose en pratique un acte notarié. La convention ne peut, au surplus, être conclue pour une durée déterminée supérieure à cinq ans, renouvelable par décision expresse, à moins qu’elle ne l’ait été pour une durée indéterminée, auquel cas le partage peut être provoqué à tout moment, « pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps » (C. civ., art. 1873-3).

La distinction commande la solution. Un accord d’occupation gratuite n’est pas une convention d’indivision : il ne fait pas obstacle au partage, n’a pas à être publié et n’encourt aucune nullité de forme. Il demeure donc valable, fût-il verbal. Mais ce que l’absence de forme donne en validité, elle le retire en efficacité : celui qui invoque la gratuité en supporte la preuve, et cette preuve se heurte à l’exigence, exposée ci-dessus, d’une volonté non équivoque. L’écrit n’est pas une condition de validité de l’accord ; il en est la condition pratique d’efficacité.

La convention d’indivision, lorsqu’elle est régulièrement conclue, autorise des aménagements que le droit commun de l’indivision ne connaît pas. La Cour de cassation a jugé que, si l’indemnité due pour l’occupation d’un immeuble indivis doit en principe revenir à l’indivision, « rien ne s’oppose à ce que deux indivisaires concluent une convention d’indivision par laquelle l’un reconnaît devoir à l’autre la part revenant à ce dernier dans l’indemnité d’occupation » (Cass. 1^re civ., 4 oct. 2005, n^o 03-19.459l'arrêt).

L’écrit, une fois établi, s’impose au juge lui-même. La première chambre civile a censuré, au visa de l’article 1134, alinéa 1^er, du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 — devenu l’article 1103 —, la cour d’appel qui avait fixé une créance d’indemnité d’occupation en méconnaissant « les termes clairs et précis » d’une convention d’indivision : celle-ci stipulait un « droit d’usage » à la charge de l’indivisaire occupante et fixait la date à laquelle il deviendrait exigible, de sorte que l’indemnité « n’était exigible qu’à compter de [la] vente » du bien (Cass. 1^re civ., 20 mai 2026, n^o 24-10.824l'arrêt). La convention écrite ne se borne donc pas à écarter l’indemnité légale : elle en fixe l’assiette, le point de départ et l’exigibilité, et le juge du fond qui s’en écarte encourt la cassation pour dénaturation.

2) L’existence d’un titre légal excluant l’indemnité

Il est certains cas où un indivisaire exerce une jouissance exclusive sur le bien indivis, non pas en vertu de sa seule qualité d’indivisaire, mais au titre d’un droit que la loi lui confère spécialement.

Dans cette hypothèse, l’indivisaire occupant est dispensé de payer une indemnité d’occupation aux autres coïndivisaires. La raison en est simple : l’indemnité de l’article 815-9, alinéa 2, du Code civil sanctionne l’atteinte portée aux droits égaux et concurrents des coïndivisaires sur la chose indivise ; or, lorsque l’occupation procède d’un titre légal opposable, elle ne constitue plus une appropriation de la jouissance commune au préjudice d’autrui, mais l’exercice régulier d’une prérogative reconnue par la loi. Cette situation se rencontre notamment en présence d’indivisions successorales ou post-communautaires.

Encore convient-il de distinguer le titre légal, qui exclut par lui-même l’indemnité, du simple fait de l’occupation, fût-il prolongé : la seule tolérance des coïndivisaires ne saurait valoir titre et n’interdit pas, à elle seule, la réclamation ultérieure d’une indemnité.

a) Le droit d’habitation du conjoint survivant

L’article 764 du Code civil prévoit que « sauf volonté contraire du défunt exprimée dans les conditions de l’article 971, le conjoint successible qui occupait effectivement, à l’époque du décès, à titre d’habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, a sur ce logement, jusqu’à son décès, un droit d’habitation et un droit d’usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant. »

Il ressort de cette disposition que le conjoint survivant bénéficie d’un droit d’habitation légal et exclusif sur le domicile conjugal, droit instauré pour assurer la protection de sa résidence après le décès de l’époux.

Ce droit viager d’habitation, prévu par l’article 764, doit être soigneusement distingué du droit temporaire de jouissance gratuite d’une année institué par l’article 763 du Code civil. Ce dernier, d’ordre public, garantit au conjoint, durant les douze mois suivant le décès, la jouissance gratuite du logement de plein droit et sans qu’aucune indemnité ne soit due ; le droit viager de l’article 764, quant à lui, ne s’ouvre que sur manifestation de volonté du conjoint, dans le délai d’un an, mais déploie ses effets jusqu’au décès de son titulaire. Dans l’un comme dans l’autre cas, l’occupation repose sur un titre légal, ce qui suffit à écarter l’indemnité.

Cette jouissance exclusive, conférée par la loi, exonère expressément le conjoint du versement d’une indemnité d’occupation envers les autres héritiers indivisaires. En effet, la loi, par cette disposition, entend garantir au conjoint survivant la continuité du logement familial, priorité qui s’impose aux droits concurrents des coïndivisaires.

Dans un arrêt du 25 juin 2002, la Cour de cassation a affirmé en ce sens que ce droit d’usage et d’habitation conféré par l’article 764 exclut toute obligation d’indemnisation au titre de l’occupation privative, car l’occupation n’est pas fondée sur la seule qualité d’indivisaire mais sur un titre légal qui prime (Cass. 1re civ., 25 juin 2002, n° 00-14.376).

b) L’attribution préférentielle

En matière successorale, le droit d’attribution préférentielle, accordé à un héritier pour la jouissance d’un bien indivis conformément à l’article 832 du Code civil, peut également dispenser du paiement d’une indemnité d’occupation.

Ce droit, qui s’exerce dans le cadre du partage successoral, confère à l’héritier bénéficiaire une jouissance exclusive temporaire, justifiée par sa vocation à obtenir ce bien lors du partage définitif.

La jurisprudence considère légitime que l’héritier appelé à recevoir le bien en jouisse sans contrepartie financière, dès lors que cette occupation exclusive découle d’un droit conféré par la loi (Cass. 1re civ., 23 nov. 1982, n° 81-15.037).

Ce droit d’occupation anticipée se substitue ainsi à la jouissance partagée, informant les autres héritiers que le bien sera attribué à l’héritier demandeur lors du partage définitif.

Cette solution appelle toutefois une réserve de taille, que la Cour de cassation a clairement formulée dans l’arrêt précité : le jugement qui prononce ou l’accord qui décide l’attribution préférentielle ne confère pas au bénéficiaire la propriété du bien, l’attribution privative de propriété ne se produisant qu’au terme du partage. Il s’ensuit que, tant que le partage n’est pas intervenu, le bénéficiaire de l’attribution préférentielle demeure un indivisaire parmi d’autres ; sa jouissance exclusive ne devient pleinement insusceptible d’indemnité que lorsque l’attribution est définitivement consacrée. Avant cette consécration, la dispense d’indemnité doit donc être appréciée avec circonspection, au regard de la réalité du titre invoqué et de l’état d’avancement des opérations de partage.

c) Usufruit et location-attribution

Dans d’autres situations, la jouissance exclusive repose sur des droits d’usufruit ou des dispositifs de location-attribution, excluant également l’indemnité d’occupation.

Par exemple, un logement en location-attribution, n’étant pas propriété commune des époux mais indivis, il a été jugé que cette situation ne pouvait pas donner lieu à une indemnité d’occupation si l’un des ex-conjoints continuait d’y résider après dissolution de la communauté (Cass. 1re civ., 17 mars 1992, n° 90-14.279).

Il importe néanmoins de ne pas confondre l’usufruit invoqué comme titre excluant l’indemnité et l’usufruit qui s’exerce sur un bien lui-même indivis. Lorsque l’usufruitier dispose d’une jouissance exclusive sur un bien demeuré dans l’indivision, son titre ne le dispense pas de toute contribution : il reste, comme on le verra ci-après, redevable d’une indemnité au profit de l’indivision. La frontière entre titre exonératoire et simple occupation privative se révèle ainsi mouvante, et commande dans chaque espèce une analyse rigoureuse de la nature exacte du droit exercé.

III) Modalités de fixation de l’indemnité

La fixation de l’indemnité d’occupation, qui vise à compenser l’usage privatif d’un bien indivis par l’un des coïndivisaires, peut se faire de manière amiable ou judiciaire, selon les circonstances et les rapports qu’entretiennent entre eux les indivisaires.

A) Fixation amiable

Idéalement, l’indemnité d’occupation est fixée à l’amiable entre les indivisaires au moment où l’un d’eux commence à jouir exclusivement d’un bien indivis.

Cette solution présente l’avantage de réduire le risque de contentieux futur, en permettant aux indivisaires de s’entendre sur les modalités d’usage, la durée de l’occupation privative, et le montant de l’indemnité.

Ce processus amiable permet ainsi de préserver la cohésion entre indivisaires et d’assurer une gestion harmonieuse de l’indivision. Il peut prendre la forme d’une simple convention verbale, mais l’on ne saurait trop recommander qu’il soit consigné par écrit — voire intégré à une convention d’indivision en bonne et due forme — afin de prévenir toute contestation ultérieure sur l’existence même de l’accord et sur l’assiette de l’indemnité retenue.

Cependant, en l’absence d’un accord préalable ou lorsque les parties ne parviennent pas à s’entendre sur le montant de l’indemnité, il devient nécessaire de recourir à une fixation judiciaire.

B) Fixation judiciaire

À défaut d’accord amiable, la fixation de l’indemnité d’occupation relève de la compétence du Président du tribunal judiciaire, comme le prévoit l’article 815-9, alinéa 2 du Code civil.

Selon la procédure définie par l’article 1380 du Code de procédure civile (modifié par le décret n° 2019-1419 du 20 décembre 2019), le Président du tribunal judiciaire peut être saisi pour statuer en procédure accélérée au fond.

La jurisprudence est constante sur ce point : seul le tribunal judiciaire dispose de l’autorité pour fixer l’indemnité en l’absence d’accord amiable, excluant ainsi la compétence du juge aux affaires familiales, sauf pour les questions de liquidation et de partage post-divorce (Circulaire du 16 juin 2010).

Lorsqu’un différend survient dans le cadre de la liquidation-partage, le juge aux affaires familiales peut être compétent si le litige concerne l’évaluation de l’indemnité d’occupation suite à la dissolution du mariage ou du PACS.

En revanche, si le conflit se produit avant cette phase procédurale la compétence demeure entre les mains du président du tribunal judiciaire.

Cette répartition des compétences, loin d’être purement académique, conditionne la recevabilité même de la demande : une indemnité d’occupation réclamée devant une juridiction incompétente s’expose à une exception d’incompétence, de sorte que le plaideur doit identifier avec soin, selon que l’indivision se situe ou non dans le sillage d’une dissolution d’union, le juge devant lequel porter sa prétention.

C) Le rôle du notaire liquidateur

Dans certaines situations, le tribunal judiciaire peut renvoyer les parties devant un notaire pour une expertise en vue d’évaluer le montant de l’indemnité.

Toutefois, le rôle du notaire est limité à une mission d’ordre technique : il se borne à fournir un avis sur la valeur locative du bien indivis sans pour autant disposer de l’autorité pour fixer lui-même l’indemnité.

Seul le tribunal peut, en dernier ressort, statuer sur le montant, l’intervention du notaire servant uniquement à éclairer le juge par un apport d’informations factuelles. En pratique, le notaire commis pour dresser l’état liquidatif consigne dans son projet une proposition d’indemnité ; en cas de désaccord persistant des parties, il établit un procès-verbal de difficultés que le juge tranchera, de sorte que l’office notarial demeure préparatoire et l’office juridictionnel décisoire.

IV) L’évaluation de l’indemnité d’occupation

L’évaluation de l’indemnité d’occupation, prévue à l’article 815-9, alinéa 2, du Code civil, obéit à une approche fondée sur plusieurs critères précis, permettant d’assurer une juste compensation aux coïndivisaires privés de leur droit de jouissance.

A) La durée de la jouissance privative

L’indemnité d’occupation couvre toute période de jouissance privative du bien indivis, s’étendant du début de l’indivision jusqu’au partage.

Pour les indivisions successorales, elle prend effet à partir de l’ouverture de la succession, tandis qu’en cas d’indivision post-communautaire, elle s’applique dès la date à laquelle le divorce produit ses effets patrimoniaux entre époux, conformément à l’article 262-1 du Code civil (Cass. 2e civ., 11 févr. 1998, n° 96-14.901).

Cette indemnité se prolonge jusqu’au partage définitif, matérialisé par le procès-verbal de liquidation dressé par le notaire.

B) Point de départ et terme de l’indemnité

1) Le partage, terme normal de l’indemnité

Si le point de départ de l’indemnité est déterminé par le fait générateur de l’indivision — ouverture de la succession ou prise d’effet patrimonial du divorce — la fin de la jouissance exclusive requiert un examen des circonstances particulières de chaque affaire.

En effet, l’indemnité peut cesser lorsque survient le partage définitif de l’indivision, formalisé par le procès-verbal de liquidation établi par le notaire.

Ce moment marque la fin de l’indivision, mais il peut être anticipé par la libération volontaire des lieux par l’occupant.

Encore faut-il que la libération des lieux soit effective et non équivoque : la seule allégation d’un départ ne suffit pas, et l’occupant qui conserve les clés, y entrepose ses biens ou s’y réserve un accès demeure réputé jouir privativement du bien, partant redevable de l’indemnité. La charge de la preuve de la cessation de l’occupation pèse sur celui qui s’en prévaut pour échapper à la dette.

2) Le départ de l’occupant et la remise effective du bien à l’indivision

La question se pose avec une acuité particulière lorsque l’indivisaire quitte volontairement les lieux avant le partage : la dette d’indemnité court-elle jusqu’au partage, terme prévisible mais lointain, ou s’arrête-t-elle au départ ? La première chambre civile y a répondu dans un arrêt publié du 12 juin 2025, en censurant la cour d’appel qui avait fixé l’indemnité pour une période courant jusqu’au partage « sans réserver l’hypothèse de la remise effective du bien à la disposition de l’indivision avant cette échéance ».

Deux enseignements pratiques en découlent. Le premier intéresse la rédaction des conclusions : celui qui a quitté les lieux doit demander que la période indemnitaire soit arrêtée à la date de la remise, et non se borner à contester le principe de l’indemnité ; symétriquement, le coïndivisaire créancier a intérêt à solliciter une condamnation « jusqu’au partage ou jusqu’à la remise effective du bien à l’indivision, si elle intervient avant », formule qui échappe à la censure.

Le second intéresse la consistance de la remise. Celle-ci doit être effective, c’est-à-dire replacer le bien à la disposition de tous : la restitution des clés en est la manifestation naturelle, et l’on sait que leur conservation suffit, à l’inverse, à caractériser la jouissance privative (Cass. 1^re civ., 31 mars 2016, n^o 15-10.748l'arrêt). Le départ physique de l’occupant qui garde les clés, y laisse ses meubles ou s’y ménage un accès ne met donc pas fin à la dette.

C) La prise en compte de la valeur locative

Le calcul de l’indemnité d’occupation s’appuie sur la valeur locative du bien occupé, c’est-à-dire le montant du loyer qui pourrait être perçu si le bien était donné en location.

Dans un arrêt du 27 octobre 1992, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « l’indemnité d’occupation mise par l’article 815-9 du Code civil à la charge de l’indivisaire qui jouit privativement d’un bien indivis doit être déterminée en ayant égard à la valeur locative des biens, l’enrichissement procuré à l’indivision par les dépenses effectuées par cet indivisaire pour la conservation ou l’amélioration de ce bien étant compensée par l’indemnité fixée selon l’article 815-3 du même Code » (Cass. 1re civ., 27 oct. 1992, n° 91-10.773).

La valeur locative n’est cependant pas reportée brute dans l’indemnité. La jurisprudence admet de longue date qu’il y a lieu d’appliquer à cette valeur un abattement destiné à tenir compte de la précarité propre à l’occupation de l’indivisaire : celui-ci ne bénéficie ni d’un bail, ni de la stabilité ni des garanties qui s’attachent à un véritable contrat de location, et il occupe un bien dont il est lui-même partiellement propriétaire. Cet abattement, souverainement apprécié par les juges du fond, est fréquemment fixé dans une fourchette de l’ordre de 10 à 30 % de la valeur locative de marché.

Il convient toutefois de noter que si la valeur locative du bien demeure un critère privilégié, le juge reste libre d’ajuster le montant de l’indemnité selon les circonstances spécifiques à chaque affaire.

Ainsi, lorsque le bien est dans un état de vétusté incompatible avec sa mise en location, l’indemnité peut être réajustée sans pour autant être totalement supprimée, puisque l’occupation exclusive du bien par un indivisaire prive les autres de leur droit de jouissance (Cass. 1re civ., 3 oct. 2019, n° 18-20.430).

D) Autres critères influençant l’évaluation

Outre la valeur locative, divers facteurs peuvent influencer le montant de l’indemnité. Les juges tiennent parfois compte de la situation économique des coïndivisaires et de l’obligation d’entretien des enfants communs.

Par exemple, un époux ayant la garde des enfants peut bénéficier d’une réduction de l’indemnité d’occupation si cette jouissance sert à remplir son devoir d’entretien (CA Versailles, 17 nov. 1988). Cependant, cette obligation est limitée dans le temps, et la jouissance gratuite ne peut être invoquée si les enfants sont désormais adultes et indépendants (CA Paris, 9 mai 2000).

Doivent encore être pris en considération l’état d’entretien et la consistance matérielle du bien, sa localisation, sa superficie, de même que l’étendue réelle de la jouissance : lorsque l’occupant ne dispose privativement que d’une partie du bien indivis, ou que sa jouissance est troublée par les autres indivisaires, l’indemnité est minorée à due proportion de l’usage effectivement exercé.

E) La question des travaux de conservation et d’amélioration

Lorsqu’un indivisaire occupant finance des travaux de conservation ou d’amélioration sur le bien indivis, cette initiative n’a pas pour effet de réduire le montant de l’indemnité d’occupation.

Cependant, l’indivisaire peut réclamer une compensation à concurrence du montant des travaux réalisés sur le fondement de l’article 815-13 du Code civil.

La Cour de cassation a statué en ce sens dans un arrêt du 14 janvier 1997 (Cass. 1re civ., 14 janv. 1997, n° 94-19.102).

Il faut ici se garder d’une confusion : la créance de l’article 815-13 ne compense pas l’indemnité d’occupation, elle s’en distingue radicalement. L’indemnité due par l’occupant et l’indemnité due à l’indivisaire ayant amélioré le bien procèdent de deux fondements autonomes, qui ne se neutralisent pas l’un l’autre mais figurent chacun au compte d’indivision, l’un au passif, l’autre à l’actif de l’occupant. L’article 815-13, alinéa 1^er, du Code civil impose d’ailleurs un mode d’évaluation singulier de cette créance, calquée non sur la dépense exposée mais sur le profit subsistant, c’est-à-dire la plus-value que les travaux ont procurée au bien, appréciée au jour du partage.

Encore l’indemnisation de l’article 815-13 suppose-t-elle que les dépenses aient été engagées par une personne ayant déjà la qualité d’indivisaire au moment de leur réalisation : les travaux accomplis par celui qui n’est pas encore indivisaire, ou les sommes employées à l’acquisition du bien avant l’entrée dans l’indivision, échappent à ce fondement. De même, les dépenses purement personnelles, ou celles affectées à un bien propre de l’indivisaire, fussent-elles indirectement profitables à l’indivision, demeurent étrangères au mécanisme de l’article 815-13.

L’alinéa 2 du même article opère, en sens inverse, au détriment de l’indivisaire : il met à sa charge une indemnité lorsque, par son fait, le bien indivis a subi une dégradation matérielle — suppression d’éléments essentiels tels qu’un portail, une toiture, un dispositif de fermeture — ou une diminution de valeur imputable à une faute de gestion, telle qu’une gestion imprudente ayant exposé l’indivision à des pertes financières. Seules les dégradations ou fautes directement imputables à l’indivisaire sont alors retenues.

On distinguera enfin l’indemnité de l’article 815-13, qui rémunère un appauvrissement de l’indivisaire au profit du bien, de la rémunération du travail de gestion prévue par l’article 815-12 du Code civil : l’indivisaire qui, par son seul travail, a contribué à la valorisation d’un bien indivis ne peut prétendre, sur ce fondement, qu’à une rémunération de son activité de gestion, et non à une indemnité au titre de dépenses qu’il n’a pas exposées.

F) La prescription de l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation n’échappe pas au jeu de la prescription, et la durée de jouissance susceptible d’être indemnisée s’en trouve sensiblement limitée. L’article 815-10, alinéa 3, du Code civil dispose qu’aucune recherche relative aux fruits et revenus de l’indivision n’est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être.

Or la Cour de cassation analyse l’indemnité d’occupation comme se substituant aux fruits et revenus dont la jouissance privative a privé l’indivision. Il en résulte logiquement que cette indemnité est soumise à la même prescription quinquennale (Cass. 1re civ., 6 nov. 1985, n° 84-13.609 ; Cass. 1re civ., 10 janv. 1990, n° 87-10.453). En pratique, le coïndivisaire ne peut donc réclamer que les indemnités afférentes aux cinq dernières années précédant sa demande, les périodes plus anciennes étant définitivement acquises à l’occupant.

Une fois l’indemnité fixée par une décision de justice, le régime se déplace : le créancier dispose alors du délai de dix ans pour poursuivre l’exécution du jugement de condamnation, mais il ne peut, en application de l’article 2224 du Code civil, recouvrer les arriérés échus plus de cinq ans avant sa demande, la créance étant payable à termes périodiques (Cass. 1re civ., 8 juin 2016, n° 15-19.614). La distinction entre la prescription de l’action en fixation et celle du recouvrement des arriérés constitue ainsi un point de vigilance majeur pour le plaideur.

V) Le paiement de l’indemnité d’occupation

A) Le bénéficiaire du paiement de l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, lorsqu’un indivisaire use privativement d’un bien indivis, est attribuée à l’indivision dans sa globalité, et non aux coïndivisaires non-occupants pris individuellement.

Cette règle découle de la nature de l’indemnité qui, selon l’article 815-9, alinéa 2, du Code civil, compense la privation des fruits et revenus que le bien aurait générés au profit de l’indivision.

En effet, les fruits perçus lors d’une jouissance privative appartiennent collectivement à l’indivision, et non à chaque indivisaire en particulier. Cette indemnité entre, pour son montant total, dans la masse active à partager, ainsi que la Cour de cassation l’a expressément affirmé (Cass. 1re civ., 4 juin 2007, n° 05-21.842). Le coïndivisaire non-occupant n’en recueille donc le bénéfice qu’indirectement, à proportion de ses droits, au moment de la répartition finale.

En ce sens, la Cour de cassation a affirmé dans un arrêt du 30 mai 2000 que « l’indemnité d’occupation, qui a pour objet de réparer le préjudice causé à l’indivision par la jouissance privative d’un coïndivisaire, est due à l’indivision jusqu’au partage et doit entrer dans la masse active partageable » (Cass. 1re civ., 30 mai 2000, n° 98-19.195).

De plus, cette indemnité ne peut être exigée directement par un indivisaire en particulier, comme l’illustre un arrêt de la Cour de cassation ayant annulé une décision ordonnant le paiement de l’indemnité d’occupation au conjoint non-occupant, alors que celle-ci devait revenir intégralement à l’indivision (Cass. 1re civ., 26 mai 1999, n° 97-11.904). Le droit des coïndivisaires non-occupants réside donc non dans une compensation individuelle, mais dans le partage final de la masse indivise augmentée par cette indemnité.

Dans certains cas spécifiques, lorsque l’usufruitier dispose d’une jouissance exclusive sur un bien indivis, il est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation au bénéfice de l’indivision.

La Cour de cassation a ainsi précisé dans un arrêt du 19 janvier 1999 que l’usufruitier qui occupe un bien indivis est redevable de cette indemnité à l’indivision dans son ensemble, et non aux coïndivisaires individuellement, confirmant ainsi l’unité d’attribution de cette indemnité (Cass. 1re civ., 19 janv. 1999, n° 96-18.303).

En revanche, cette indemnité n’est pas due lorsque le bien est en nue-propriété et usufruit, car il n’existe pas de rapport d’indivision entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, les droits étant considérés comme distincts et indépendants (Cass. 1re civ., 15 mai 2013, n° 11-24.217). La distinction est cardinale : l’indemnité d’occupation suppose un concours de droits de même nature sur la chose — une indivision véritable —, tandis que le démembrement de propriété superpose des droits qualitativement différents, exclusifs par construction de toute concurrence de jouissance indemnisable.

Ainsi, l’indemnité d’occupation, indépendamment de la situation des coïndivisaires non-occupants, est conçue comme une compensation en faveur de l’entité indivise dans son ensemble. Elle est destinée à maintenir l’équilibre économique de l’indivision jusqu’au partage, et cette intégration dans la masse indivise garantit que chaque indivisaire retrouve, au moment de la répartition, une part équitable des fruits de l’indivision.

Enfin, il convient de noter qu’en cas de liquidation judiciaire de l’indivisaire débiteur de l’indemnité d’occupation, les autres indivisaires doivent déclarer leur créance auprès du liquidateur pour la période antérieure au jugement d’ouverture de la liquidation.

Faute de déclaration, la créance d’indemnité d’occupation sera éteinte. Cette exigence vise à garantir la sauvegarde des intérêts de l’indivision dans les procédures collectives tout en respectant les impératifs de la liquidation judiciaire.

B) Le débiteur du paiement de l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, destinée à compenser la privation de jouissance collective d’un bien indivis par l’ensemble des indivisaires, est intégralement due par l’indivisaire qui jouit exclusivement du bien. La dette de l’indemnitaire est ainsi évaluée dans sa globalité, sans possibilité pour cet indivisaire de réduire le montant de sa dette en fonction de sa propre part dans l’indivision.

Cette solution peut, de prime abord, surprendre : l’occupant étant lui-même copropriétaire du bien, l’on pourrait songer à n’exiger de lui que la fraction de l’indemnité correspondant aux quotes-parts des autres indivisaires. Tel n’est pourtant pas le mécanisme retenu. L’indemnité est due en totalité, parce qu’elle alimente la masse indivise, dont l’occupant recueillera ensuite sa part au partage : c’est précisément par le jeu de la répartition finale que l’équilibre se rétablit, l’occupant récupérant in fine la fraction de l’indemnité correspondant à ses propres droits.

En ce sens, la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 26 mai 1999 que l’indemnité d’occupation, fixée soit par accord amiable entre les indivisaires, soit judiciairement, reste due dans son intégralité par l’occupant privatif (Cass. 1re civ., 26 mai 1999, n° 97-11.904).

A cet égard, il peut être observé qu’il est expressément fait interdiction à l’indivisaire débiteur d’opérer une compensation entre l’indemnité d’occupation et d’éventuelles créances qu’il pourrait avoir contre l’indivision.

Par exemple, même si l’indivisaire occupant a acquitté des charges, remboursé des mensualités de prêts ou effectué des améliorations sur le bien indivis, ces dépenses ne peuvent être déduites du montant de l’indemnité d’occupation.

La Cour de cassation a rappelé cette interdiction dans plusieurs arrêts, soulignant que de telles créances doivent être revendiquées séparément, lors de l’établissement du compte de liquidation de l’indivision, et ne sauraient être invoquées pour réduire la dette d’occupation (Cass. 1re civ., 18 janv. 1989, n° 87-13.177).

Cette position vise à maintenir l’équilibre entre les indivisaires en distinguant les obligations personnelles de l’indivisaire occupant de celles relatives à l’indemnité d’occupation. En d’autres termes, bien que l’indivisaire puisse avoir assumé des dépenses bénéfiques pour l’indivision, elles ne peuvent pas être regardées comme compensant la dette d’occupation ; elles ne peuvent donner lieu qu’à une créance distincte contre l’indivision.

Le refus de la compensation se comprend à la lumière de ses conditions mêmes : la compensation légale, prévue par les articles 1347 et suivants du Code civil, suppose la réciprocité de deux obligations entre les mêmes personnes agissant en la même qualité. Or l’indemnité d’occupation est due par l’occupant à l’indivision, tandis que la créance de remboursement de charges ou de travaux est due par l’indivision à l’indivisaire : les rapports d’obligation ne lient pas les mêmes sujets envisagés sous la même qualité, ce qui fait obstacle à toute compensation. La règle trouve un écho dans la qualification des dettes au sein de l’indivision : ainsi les contributions sociales — telles la contribution sociale généralisée et la contribution au remboursement de la dette sociale dues sur les revenus fonciers du bien indivis — constituent des dettes personnelles de chaque coïndivisaire, et non des dettes de l’indivision, de sorte que leur paiement n’ouvre aucune créance contre celle-ci (Cass. 1re civ., 15 janv. 2025, n° 23-13.116).

Dans certaines configurations, la compensation peut toutefois être envisagée. Il en va ainsi lorsque des indivisaires occupent chacun un bien indivis distinct.

Dans ce cas, une compensation réciproque entre les indemnités d’occupation dues peut être admise. Cependant, cette solution est limitée aux situations où chaque indivisaire occupe un bien appartenant à l’indivision.

Par contraste, lorsque l’occupation implique des biens de nature différente, par exemple un bien propre occupé par l’épouse et un bien commun occupé par le mari dans une indivision post-communautaire, la compensation ne saurait s’appliquer.

La Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 14 février 2006 que la qualité des parties est ici essentielle : la compensation ne peut jouer qu’entre créances et dettes qui concernent des parties ayant la même qualité (Cass. 1re civ., 14 févr. 2006, n° 05-12.866).

C) Le moment du paiement

L’indemnité d’occupation vise donc à rétablir l’équilibre au sein de l’indivision en compensant la jouissance privative d’un indivisaire. Une difficulté réside cependant dans le choix du moment de son paiement : est-elle exigible immédiatement après sa fixation, conventionnelle ou judiciaire, ou seulement lors du partage ? La réponse n’est pas indifférente sur le plan pratique, car elle commande la trésorerie de l’indivision et l’étendue effective de la réparation due aux coïndivisaires non-occupants.

La controverse trouve sa source dans la rencontre de deux logiques difficilement conciliables : d’un côté, la nature rétroactive du partage ; de l’autre, l’assimilation de l’indemnité à un revenu de l’indivision. Avant d’exposer la solution retenue, il convient de définir la règle qui a nourri la thèse du paiement différé.

Certains auteurs ont déduit de cette règle que l’indemnité ne devrait être payée qu’au moment du partage. Le raisonnement procède en deux temps. D’abord, le partage a un effet rétroactif, attribuant à chaque indivisaire la propriété exclusive des biens figurant dans son lot dès l’origine de l’indivision. Ensuite, si le bien utilisé de façon privative par un indivisaire est finalement attribué à ce dernier lors du partage, l’indemnité d’occupation pourrait en théorie être annulée, car le bien serait juridiquement censé lui avoir toujours appartenu : nul ne saurait être redevable d’une indemnité pour avoir occupé une chose dont il est réputé propriétaire ab initio. Cette approche a été adoptée par certaines juridictions, comme en témoigne un arrêt de la Cour d’appel de Paris, qui avait écarté la demande de paiement immédiat de l’indemnité (CA Paris, 30 nov. 1988).

Cette position, bien que cohérente avec la règle de l’effet déclaratif, a été nettement remise en cause par la Cour de cassation, qui considère que l’indemnité d’occupation ne saurait être retardée jusqu’au partage, sous peine de priver l’indivision de la réparation à laquelle elle a droit. La Haute juridiction renverse ainsi la hiérarchie des principes : l’effet déclaratif gouverne l’attribution de la propriété des biens, non le sort des revenus que l’indivision a produits ou aurait dû produire pendant son cours.

En effet, en assimilant cette indemnité à un revenu de l’indivision, la Cour de cassation considère que les coïndivisaires sont fondés à réclamer le paiement de l’indemnité dès sa fixation, qu’elle soit déterminée de manière amiable ou judiciaire. Cette qualification de revenu emporte une conséquence décisive : l’indemnité entre pour son montant total dans la masse active à partager et constitue une créance de l’indivision elle-même, et non une créance personnelle des autres indivisaires (Cass. 1re civ., 4 juin 2007, n° 05-21.842).

Cette logique se trouve d’ailleurs confortée par le régime de l’attribution préférentielle : la Cour de cassation juge que le jugement qui la prononce, ou l’accord qui la décide, ne confère pas immédiatement la propriété du bien à son bénéficiaire, l’attribution privative ne se produisant qu’au terme du partage (Cass. 1re civ., 23 nov. 1982, n° 81-15.037). Tant que le partage n’est pas réalisé, l’indivisaire qui occupe le bien demeure donc un simple occupant d’une chose indivise, débiteur d’une indemnité, et non un propriétaire dispensé de toute contrepartie.

Cette position a notamment été exprimée dans un arrêt rendu le 15 avril 1980, aux termes duquel la Première chambre civile a affirmé que « l’effet déclaratif du partage ne saurait effacer les conséquences de la jouissance privative dans les rapports entre indivisaires » (Cass. 1re civ., 15 avr. 1980, n° 78-15.245).

La Cour de cassation a réaffirmé cette solution dans plusieurs arrêts, soulignant que l’indemnité d’occupation devait être considérée comme un revenu immédiat de l’indivision, et non comme une créance différée jusqu’au partage. Ainsi, l’indemnité doit être payée dès que son montant a été fixé, afin de compenser la perte de fruits et revenus dont l’indivision aurait bénéficié.

Cette règle, précisée dans un arrêt du 30 mai 2000, consacre le caractère autonome de l’indemnité d’occupation vis-à-vis du partage et protège l’indivision contre l’allongement de la procédure de partage qui, dans certains cas, pourrait s’étendre sur plusieurs années (Cass. 1re civ., 30 mai 2000, n° 98-19.195).

L’exigibilité immédiate de l’indemnité d’occupation n’est pas sans incidence pratique. En effet, si l’indemnité devait être différée jusqu’au partage, le préjudice subi par les coïndivisaires non-occupants pourrait s’aggraver au fil du temps, rendant l’objectif de réparation illusoire — d’autant que l’occupant insolvable au jour du partage rendrait la créance définitivement irrécouvrable. La Cour de cassation, en assimilant l’indemnité à un revenu, considère qu’elle doit être intégrée sans délai dans la masse indivise, renforçant ainsi l’économie collective de l’indivision jusqu’au partage.

Cette position a été confirmée par des décisions ultérieures, qui rejettent toute interprétation tendant à retarder le paiement. Par exemple, dans un arrêt du 23 mai 2012, la Haute juridiction a précisé que l’indemnité d’occupation est due à l’indivision, et non aux indivisaires individuellement, et qu’elle doit être exigible dès qu’elle est fixée, en préservant ainsi l’intérêt commun des coïndivisaires (Cass. 1re civ., 23 mai 2012, n° 11-12.813).

VI) Prescription de l’indemnité

L’indemnité d’occupation, qui compense la jouissance exclusive d’un bien indivis par l’un des coïndivisaires, est soumise au régime de prescription quinquennale, conformément à l’article 815-10, alinéa 2 du Code civil. La justification de ce délai abrégé tient à la qualification même de l’indemnité : assimilée aux fruits et revenus de l’indivision, elle en épouse le régime de prescription, lequel obéit à une logique propre, distincte de la prescription de droit commun.

Cette disposition, alignée sur les prescriptions relatives aux fruits et revenus des biens indivis, limite à cinq ans la durée pendant laquelle les coïndivisaires peuvent réclamer une indemnité. La règle répond à un impératif de sécurité juridique, permettant de limiter les réclamations tardives et d’assurer une gestion plus sereine de l’indivision (V. en ce sens Cass. 1re civ., 8 juin 2016, n° 15-19.614).

Le fondement de cette assimilation a été posé de longue date par la Cour de cassation, qui rattache expressément l’indemnité d’occupation au régime de l’article 815-10, alinéa 2, en raison de sa nature de substitut des fruits et revenus dont l’indivision a été privée. L’arrêt de principe en la matière mérite d’être présenté de façon détaillée.

La prescription quinquennale de l’indemnité d’occupation n’est pas un délai préfix et ne s’applique pas de plein droit. Il faut, ici, distinguer soigneusement le délai de prescription, qui s’éteint par l’écoulement du temps mais demeure susceptible d’interruption, de suspension et de renonciation, du délai préfix, qui enferme l’exercice d’un droit dans un terme couperet insensible à ces mécanismes. L’indemnité relevant du premier régime, il peut y être dérogé par convention contraire.

Par exemple, dans un arrêt du 6 novembre 1985, la Cour de cassation a validé une convention qui stipulait que l’indemnité serait due à compter d’une date antérieure à l’entrée en vigueur de la loi de 1976, fixant le point de départ de la prescription au 1^er juillet 1977 pour les indivisions existantes. La Haute juridiction y précise que l’article 19 de la loi du 31 décembre 1976, déclarant celle-ci applicable aux indivisions en cours, ne déroge pas au principe de non-rétroactivité des lois, en sorte que la prescription quinquennale de l’indemnité d’occupation, qui se substitue aux fruits et revenus, ne pouvait courir qu’à compter de l’entrée en vigueur du texte (Cass. 1re civ., 6 nov. 1985, n° 84-13.609).

A) Point de départ de la prescription

Le point de départ du délai de prescription quinquennale est fixé à la date où les fruits et revenus de l’indivision « ont été perçus ou auraient pu l’être » (art. 815-10, al. 3 C. civ.). Transposée à l’indemnité d’occupation, cette règle signifie que la prescription court au fur et à mesure de l’occupation : chaque période d’occupation fait naître, jour après jour, une fraction d’indemnité dont le délai commence à courir à due proportion. L’indemnité présente ainsi un caractère continu, comparable à celui d’un loyer.

En matière d’indivision post-communautaire, une difficulté subsiste néanmoins quant à la détermination de ce point de départ : doit-on le faire courir à partir de la saisine du juge ou bien à compter de la date à laquelle le jugement de divorce acquiert force de chose jugée ? L’enjeu est considérable, car de ce choix dépend l’étendue des arriérés recouvrables.

La jurisprudence a tranché en fixant ce point de départ à la date à laquelle le jugement de divorce acquiert force de chose jugée, marquant ainsi la fin de la communauté et le début de l’indivision (Cass. 1re civ., 23 mai 2012, n° 11-12.813). La solution est logique : il ne saurait y avoir d’indemnité d’occupation entre indivisaires tant que l’indivision n’est pas née, c’est-à-dire tant que la communauté conjugale n’est pas dissoute.

À partir de cette date, le délai de cinq ans commence à courir pour que chaque indivisaire puisse exercer ses droits en réclamation de l’indemnité. En cas d’action judiciaire en partage ou de réclamation d’indemnité d’occupation, seules les créances nées dans les cinq ans précédant la demande pourront être invoquées (Cass. 1re civ., 10 juill. 2013, n° 12-13.850).

C) Interruption de la prescription

La prescription quinquennale peut être interrompue dans plusieurs cas, notamment par une demande en justice ou par une assignation en partage, permettant ainsi aux coïndivisaires de préserver leurs droits. L’effet interruptif efface le délai déjà couru et en fait courir un nouveau, de même durée, à compter de l’acte interruptif.

La Cour de cassation a, en outre, fait preuve d’une certaine souplesse quant à la forme de l’acte interruptif. Elle a ainsi reconnu que le simple dépôt d’une demande implicite, telle qu’une assignation visant à déterminer la valeur locative d’un bien indivis, suffit pour manifester l’intention de réclamer une indemnité d’occupation, constituant ainsi un acte interruptif de prescription (Cass. 1re civ., 26 juin 2001, n° 99-15.487). La solution se comprend : la fixation de la valeur locative n’a d’autre objet que de chiffrer l’indemnité, en sorte qu’une telle demande révèle nécessairement la volonté d’en obtenir le paiement.

De même, un procès-verbal de difficultés dressé par le notaire dans le cadre de la liquidation de l’indivision constitue un acte interruptif, à la condition toutefois que cet acte fasse expressément mention de la demande d’indemnité (Cass. 1re civ., 18 mars 2020, n° 18-21.659). L’exigence d’une mention expresse est de bonne méthode : seule une réclamation identifiée dans le procès-verbal permet d’imputer à l’occupant la connaissance certaine de la prétention dirigée contre lui.

D) Suspension de la prescription

À la différence de l’interruption, la suspension ne fait pas courir un délai nouveau : elle arrête provisoirement le cours de la prescription, lequel reprend, pour le temps restant, lorsque la cause de suspension disparaît. Cette distinction commande tout le régime applicable aux indivisions entre époux.

Lorsque l’indivision concerne des époux, l’article 2236 du Code civil, qui empêche la prescription de courir entre conjoints, trouve à s’appliquer. Ce mécanisme vise à éviter qu’un époux ne soit pénalisé par le passage du temps pendant la durée du mariage, à une époque où la solidarité conjugale rend illusoire l’exercice d’une action en justice contre son conjoint.

La prescription est ainsi suspendue tant que dure le lien matrimonial, même en cas de séparation de corps. Ce principe s’applique en effet à la séparation de corps : la suspension de la prescription perdure, car cette mesure ne rompt pas juridiquement le mariage mais en relâche seulement certains effets (Cass. 1^ère civ., 17 mai 1989, n° 87-10.438).

Ce n’est qu’à la dissolution définitive du mariage que le délai quinquennal commence à courir. En d’autres termes, la prescription quinquennale pour la demande d’indemnité d’occupation ne prend effet qu’à compter de la date où le divorce devient définitif, c’est-à-dire après épuisement des voies de recours suspensives, le cas échéant (Cass. 1re civ., 17 mai 1989, n° 87-10.438). Cette règle protège les intérêts des époux, qui ne peuvent être contraints de formuler une demande en indemnité d’occupation tant que le mariage n’a pas été dissous.

Il importe toutefois de ne pas confondre la suspension du cours de la prescription, qui protège la créance, et le point de départ de l’indivision : la suspension de l’article 2236 joue pendant la durée du mariage, mais le débat sur le point de départ proprement dit ne se rouvre qu’une fois l’indivision post-communautaire née de la dissolution. Dans le cadre d’un pacte civil de solidarité, le même principe de suspension s’applique, la prescription reprenant son cours à la dissolution du PACS (art. 2236 C. civ.).

VII) Comptabilisation de l’indemnité d’occupation

La comptabilisation de l’indemnité d’occupation dans le cadre d’une indivision repose sur une distinction essentielle entre les créances dues à l’indivision elle-même et les charges afférentes à la jouissance privative d’un bien indivis par l’un des coïndivisaires. Cette opération de liquidation suppose l’établissement d’un compte d’indivision, qui retrace, au crédit et au débit de chaque indivisaire, l’ensemble des flux ayant affecté la masse pendant le cours de l’indivision.

B) L’intégration de l’indemnité d’occupation dans le compte d’indivision

L’indemnité d’occupation, destinée à compenser la jouissance privative exercée par un indivisaire sur un bien indivis, constitue une créance de l’indivision. Conformément à l’article 815-9, alinéa 2 du Code civil, elle doit être inscrite au compte d’indivision, conformément aux principes posés à l’article 815-11 du même Code.

Cette indemnité, assimilée à des revenus de l’indivision, est donc intégrée dans la masse partageable et n’est pas directement due aux autres coïndivisaires. La nuance est d’importance : le coïndivisaire non-occupant ne dispose pas d’une créance personnelle qu’il pourrait recouvrer pour son seul compte ; il bénéficie indirectement de l’indemnité par l’augmentation de la masse à partager, à hauteur de sa quote-part. C’est précisément ce que confirme la Cour de cassation lorsqu’elle juge que l’indemnité entre, pour son montant total, dans la masse active à partager (Cass. 1re civ., 4 juin 2007, n° 05-21.842).

Pour mémoire, il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’occupation doit être payée dès qu’elle est fixée, sans attendre le partage définitif, afin d’éviter des déséquilibres prolongés au sein de l’indivision. Le refus de subordonner le paiement de l’indemnité à la clôture du compte de liquidation permet ainsi de prévenir des situations d’iniquité, en permettant une répartition plus équitable des bénéfices de l’indivision.

C) L’articulation avec les créances réciproques de l’indivisaire

Le compte d’indivision n’enregistre pas seulement les sommes dues par l’occupant : il porte aussi, à son crédit, les créances qu’il peut faire valoir contre l’indivision. L’indemnité d’occupation ne saurait donc être appréhendée isolément ; elle se confronte, dans la balance liquidative, aux dépenses que l’indivisaire a pu exposer sur le bien indivis.

À cet égard, l’article 815-13, alinéa 1^er du Code civil reconnaît à l’indivisaire qui a engagé, de ses deniers personnels, des dépenses de conservation ou d’amélioration du bien indivis, une créance contre l’indivision. L’indemnité due tient compte, selon l’équité, de ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage. Encore faut-il que plusieurs conditions soient réunies : la dépense doit avoir été exposée par une personne ayant déjà la qualité d’indivisaire au moment des travaux — les améliorations réalisées avant l’acquisition de cette qualité, ou les sommes ayant servi à acquérir le bien avant l’entrée dans l’indivision, en sont exclues —, et elle doit avoir profité au bien indivis dans l’intérêt commun, à l’exclusion des dépenses engagées dans un intérêt purement personnel ou portant sur des biens propres de l’indivisaire.

Symétriquement, l’article 815-13, alinéa 2 du Code civil met à la charge de l’indivisaire les conséquences des dégradations et fautes de gestion dont il est l’auteur. Sont ainsi visées, d’une part, les dégradations matérielles manifestes affectant physiquement l’état du bien — telles que la suppression d’éléments essentiels comme un portail, une toiture, un dispositif de fermeture ou une cuve de mazout —, et, d’autre part, les fautes de gestion ayant entraîné une perte de valeur économique, comme des placements hasardeux ou des dépenses importantes engagées sans consultation des coïndivisaires. Seules les dégradations ou fautes directement imputables à l’indivisaire entrent toutefois dans cette indemnisation.

Il convient enfin de distinguer cette indemnisation des dépenses d’amélioration de la rémunération du travail. L’indivisaire qui a contribué, par son industrie personnelle, à accroître la valeur d’un bien indivis ne peut prétendre qu’à une rémunération de son activité au titre de l’article 815-12 du Code civil — lequel reconnaît à l’indivisaire gérant le droit à une rétribution de sa gestion —, et non à une indemnité pour amélioration sur le fondement de l’article 815-13. Ces créances, une fois liquidées, viennent en compte avec l’indemnité d’occupation pour déterminer le solde dû par chaque indivisaire.

D) Distinction entre charges de propriété et charges d’occupation

La comptabilisation des charges liées à l’usage privatif d’un bien indivis implique une séparation entre deux catégories de charges : celles qui incombent à l’indivision et celles qui sont à la charge exclusive de l’occupant. Le critère de partage tient à la finalité de la dépense : conserve-t-elle la valeur du bien, ou n’est-elle que la contrepartie de l’usage qu’en fait l’occupant ?

• Charges incombant à l’indivision
  • Les charges liées à la conservation et à la gestion du bien indivis, telles que les primes d’assurance, les taxes foncières et les frais de grosses réparations, sont généralement supportées par l’ensemble des coïndivisaires proportionnellement à leurs droits (Cass. 1re civ., 12 janv. 1994, n° 91-18.104).
  • Ces charges, qui contribuent au maintien de la valeur du bien indivis, ne peuvent pas être intégralement supportées par l’occupant, sauf accord contraire entre les parties. L’indivisaire qui les a réglées dispose, à due concurrence, d’une créance contre l’indivision.

• Charges d’occupation
  • Les dépenses courantes directement liées à l’usage privatif du bien indivis, comme les consommations d’eau, d’électricité, de gaz ou les frais d’entretien quotidien, sont quant à elles à la charge exclusive de l’occupant.
  • Ainsi, un indivisaire jouissant privativement du bien ne peut imputer ces frais à l’indivision ni les compenser avec l’indemnité d’occupation due à l’indivision.
  • Cette règle vise à éviter que les autres coïndivisaires soient indûment pénalisés par l’occupation exclusive du bien : l’occupant doit assumer le coût de la jouissance dont il est seul à profiter, à l’image du locataire qui supporte ses charges locatives.

E) Absence de compensation avec l’indemnité d’occupation

La jurisprudence a fermement établi qu’il n’existe pas, de plein droit, de compensation entre l’indemnité d’occupation et les charges assumées par l’occupant pour son usage privatif. La raison en est que ces deux postes ne procèdent pas de la même nature : l’indemnité répare le préjudice de l’indivision, tandis que les charges d’occupation ne sont que la contrepartie normale de la jouissance personnelle de l’occupant.

L’indivisaire occupant ne peut, par conséquent, prétendre à une réduction de l’indemnité d’occupation sous prétexte qu’il a réglé des charges inhérentes à la jouissance exclusive du bien, telles que les taxes d’habitation ou les frais d’entretien (Cass. 1re civ., 6 nov. 1985, n° 84-13.609). Admettre l’inverse reviendrait à faire financer par l’indivision le confort personnel de celui qui la prive de la jouissance commune.

F) Accord entre les parties sur la répartition des charges

Les coïndivisaires ont cependant la possibilité de convenir d’une répartition différente des charges et de l’indemnité d’occupation, notamment en prévoyant que l’occupant prendra en charge certaines dépenses en contrepartie d’une réduction du montant de l’indemnité. La matière n’étant pas d’ordre public, la volonté des parties y retrouve son empire.

Ce type d’accord, lorsqu’il est formalisé, permet d’adapter la répartition des coûts en fonction des besoins spécifiques des coïndivisaires et des caractéristiques de l’occupation. En l’absence d’accord, le juge peut fixer le montant de l’indemnité en tenant compte de l’ensemble des éléments financiers, y compris, le cas échéant, des charges effectivement supportées par l’occupant, dans l’exercice du pouvoir souverain d’appréciation que lui reconnaît l’article 815-9, alinéa 2 du Code civil.