Les démembrements du droit de propriété: vue générale

I) Notion

On dit du droit de propriété qu’il est le plus complet des droits réels, dans la mesure où il confère à son titulaire toutes les prérogatives susceptibles d’être exercées sur une chose.

Paul Roubier a écrit en ce sens que « la notion du droit de propriété sur les choses corporelles, mobilières ou immobilières, peut être considérée comme la forme la plus complète de droit subjectif ».

Le propriétaire réunit ainsi en une seule main toutes les prérogatives qui sont susceptibles d’être exercées sur la chose. Le propriétaire peut en tirer toutes les utilités qu’elle a à lui donner. C’est cette particularité qui confère au droit de propriété son caractère absolu.

Cette plénitude du droit de propriété résulte directement de ses attributs que sont l’usus, le fructus et l’abusus.

Pour mémoire, ces trois attributs recouvrent des prérogatives distinctes : l’usus est le pouvoir d’user de la chose, c’est-à-dire de s’en servir ou de la laisser inexploitée ; le fructus est le pouvoir d’en percevoir les fruits, qu’ils soient naturels, industriels ou civils ; l’abusus, enfin, est le pouvoir d’en disposer, soit matériellement en la détruisant ou en la transformant, soit juridiquement en l’aliénant ou en la grevant de droits réels.

Ces attributs fondent la souveraineté dont est investi le propriétaire qui exclut tout autre de la chose.

Peu importe que la propriété soit individuelle (un seul titulaire du droit) ou collective (plusieurs titulaires du droit), la propriété est toujours assortie des mêmes attributs. Est-ce à dire que ces attributs sont indissociables ? Il n’en est rien.

En effet, ainsi que l’observent des auteurs « le droit réel de propriété est divisible, non seulement en ce que son assiette physique peut être subdivisée en deux ou plusieurs parcelles, mais encore en ce que ses éléments constitutifs, dissociés suivant divers clivages peuvent être dévolus à des personnes différentes entre lesquelles les prérogatives du propriétaire se trouvent réparties ».

Cette divisibilité opère ainsi selon deux axes qu’il convient de ne pas confondre. Le premier est matériel : il tient à l’assiette physique du bien, laquelle peut être fractionnée en parcelles distinctes — la division d’un terrain en plusieurs lots en offre l’illustration la plus commune. Le second est intellectuel : il porte non sur la chose elle-même, mais sur les prérogatives qui s’exercent sur elle, lesquelles peuvent être réparties entre plusieurs mains. C’est ce second clivage, et lui seul, qui caractérise le démembrement du droit de propriété.

Rien n’interdit donc de répartir les utilités de la chose entre plusieurs titulaires, qui exerceront sur elles pouvoirs différents : c’est ce que l’on appelle le démembrement du droit de propriété.

Le démembrement consiste, en somme, en un partage des utilités de la chose entre un tiers et le propriétaire.

A) Des droits réels

À l’examen, les démembrements ont en commun d’être de même nature que le droit de propriété : tous confèrent à leur titulaire un droit réel sur la chose qui en est l’objet.

Pour mémoire, le droit réel octroie à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur une chose. Structurellement, le droit réel suppose un sujet, le propriétaire et un objet, la chose sur laquelle s’exerce le droit réel.

La nature de droits réels des démembrements du droit de propriété emporte plusieurs conséquences :

• D’une part, ils sont opposables à tous dès lors que les formalités de publicité sont valablement accomplies
• D’autre part, ils confèrent à leur titulaire un droit de préférence et un droit de suite sur le bien
• Enfin, ils sont susceptibles, sous certaines conditions, de faire l’objet d’acte de disposition (constitution de sûretés ou cession)

Ces conséquences méritent d’être explicitées, car elles forment le régime commun de tous les démembrements. L’opposabilité erga omnes signifie que le titulaire peut faire valoir son droit à l’encontre de quiconque, et non du seul constituant : à la condition que la publicité foncière ait été accomplie, le tiers acquéreur du fonds doit respecter le droit réel dont celui-ci est grevé. Le droit de suite en est le prolongement : il autorise le titulaire à suivre la chose en quelque main qu’elle passe, de sorte que l’aliénation du bien par le propriétaire ne fait pas obstacle à l’exercice du démembrement. Le droit de préférence, enfin, joue surtout pour les droits réels accessoires de garantie ; appliqué aux démembrements de jouissance, il traduit la primauté que confère l’antériorité du droit réel sur les prétentions concurrentes. C’est cette opposabilité absolue qui distingue radicalement le démembrement d’un simple droit personnel de jouissance, tel le bail, lequel ne lie en principe que les parties au contrat.

B) Des droits temporaires

Pour Cyril Grimaldi, parce que « les démembrements de la propriété privent le propriétaire de la valeur d’usage de la chose […] un démembrement de la propriété ne peut être que temporaire : si la jouissance d’un bien était octroyée à perpétuité à un tiers, le droit de propriété aurait une valeur nulle ».

Le raisonnement procède d’une logique économique imparable : aussi longtemps que le démembrement subsiste, le propriétaire est privé des utilités de la chose, en sorte que son droit, vidé de toute substance, se réduirait à une coquille vide si la privation devait durer toujours. Le caractère temporaire des démembrements est ainsi le corollaire nécessaire de la pérennité du droit de propriété : il garantit au propriétaire la vocation à recouvrer, à terme, la plénitude de ses prérogatives.

Ainsi, à l’exception des servitudes qui sont perpétuelles, les démembrements du droit de propriété sont tous assortis d’un terme extinctif. Le propriétaire a toujours vocation à recouvrer l’ensemble des utilités de son bien.

La perpétuité des servitudes ne contredit pas ce principe, mais s’en accommode : la servitude n’est pas un droit consenti à une personne, mais une charge grevant un fonds au profit d’un autre fonds. Elle ne prive donc pas un propriétaire déterminé de la jouissance de son bien au bénéfice d’un tiers, mais établit un rapport durable entre deux immeubles, indépendant de l’identité de leurs propriétaires successifs.

C) Une égalité imparfaite

En toute logique, la somme des démembrements du droit de propriété devrait être égale au tout que constitue la pleine propriété, soit rassemblée dans tous ses attributs.

Tel n’est pourtant pas le cas. Il suffit pour s’en convaincre d’observer que le démembrement du droit de propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire ne permet, ni à l’un, ni à l’autre de détruire le bien, alors même qu’il s’agit d’une prérogative dont est investi le plein propriétaire.

La raison en est que l’usufruitier est tenu de conserver la substance de la chose pour la restituer au nu-propriétaire à l’extinction de son droit, tandis que le nu-propriétaire, privé de l’usage et de la jouissance, ne saurait anéantir un bien dont un autre tire les utilités. Le pouvoir de destruction — expression la plus radicale de l’abusus — se trouve ainsi neutralisé non par sa suppression, mais par le jeu croisé des deux droits qui se font mutuellement contrepoids.

Ce constat a conduit des auteurs à relever que « quantitativement, l’usufruitier a moins de pouvoir que le propriétaire n’en perd… ; quant au nu-propriétaire, il a moins de pouvoir que ce qu’il aurait si son droit était ce qu’il reste de la propriété après ablation de l’usus et du fructus ».

La situation du nu-propriétaire et de l’usufruitier n’est pas isolée. Lorsque, en effet, un droit d’habitation est consenti à un tiers sur la chose, les droits de détruire ou de donner à bail le bien sont neutralisés par le démembrement du droit de propriété.

À l’examen, il apparaît que la pleine propriété est plus que la somme de ses démembrements, de sorte que les pouvoirs dont est investi le propriétaire sur la chose sont supérieurs à ceux réunis lorsque la propriété est démembrée.

D) Numerus clausus

À la différence des droits personnels dont la création procède de la volonté des personnes – pourvu qu’ils ne portent pas atteinte à l’ordre public et aux bonnes mœurs – il est classiquement admis que la création des droits réels relève du seul monopole du législateur.

Selon cette thèse, dite du numerus clausus, les droits réels seraient, en effet, limitativement énumérés par la loi, ce qui priverait les propriétaires de la possibilité d’en créer de nouveaux.

Au soutien de cette thèse, il est avancé que l’article 543 du Code civil, qui serait d’interprétation stricte, dresserait une liste limitative des droits réels susceptibles d’être exercés sur une chose.

Pour mémoire, cette disposition prévoit que « on peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services fonciers à prétendre. »

Est-ce à dire que la volonté des personnes est impuissance à créer de nouvelles prérogatives, en dehors de celles envisagées par le texte ?

Une partie des auteurs réfutent cette théorie en soutenant que l’article 543 ne pose aucune interdiction formelle quant à la création de nouveaux droits réels. Tout au plus il en dresse une liste qui n’est toutefois pas exhaustive.

Le débat oppose ainsi deux lectures inconciliables d’un même texte. Pour les tenants du numerus clausus, l’énumération de l’article 543 est limitative : ce que la loi n’a pas prévu, la volonté des particuliers ne saurait le créer, car la reconnaissance de droits réels nouveaux, opposables à tous et grevant durablement les biens, intéresse l’ordonnancement de la propriété et excède la sphère des intérêts privés. Pour leurs contradicteurs, au contraire, l’énumération est seulement indicative : l’article 543 décrit les principaux droits que l’on peut avoir sur les biens, sans interdire d’en façonner d’autres, dès lors que sont respectées les exigences de l’ordre public.

Autre argument soulevé en opposition à la thèse du numerus clausus : la jurisprudence aurait admis la création d’un droit spécial de jouissance en dehors de tout texte.

Un premier pas aurait été franchi depuis l’arrêt « Caquelard » (Cass. req. 13 février 1834) qui avait énoncé que « ni [les articles 544, 546 et 552 du code civil], ni aucune autre loi n’excluent les diverses modifications et décompositions dont le droit ordinaire de propriété est susceptible ».

La Cour de cassation ne répondait toutefois pas explicitement à la question de savoir si l’on peut créer par convention d’autres droits réels que ceux qui sont prévus par la loi.

Il faut attendre 2012, pour que la haute juridiction se prononce sur cette question, les affaires qu’elle a eu à connaître jusqu’alors ne lui ayant jamais réellement permis de dire la règle.

Dans un arrêt vivement remarqué du 31 octobre 2012 et intitulé « Maison de Poésie », la Cour de cassation a effet jugé que la création d’un droit réel pouvait procéder de la libre volonté des parties.

• Faits
  • La fondation « Maison de poésie », propriétaire à Paris d’un hôtel particulier édifié sur jardin et sans doute trop vaste pour ses activités, a vendu en 1932 ce bien à la Société des auteurs et compositeurs dramatiques (SACD).
  • L’acte comportait toutefois deux clauses hors du commun :
    • La première précisait qu’étaient formellement exclues de la vente la jouissance ou l’occupation par la Maison de la poésie de certaines parties de la propriété qu’elle occupait
    • La seconde clause ajoutait que la SACD pourrait récupérer les locaux ainsi occupés, à charge de construire dans le jardin une construction de même importance qui serait mise à la disposition de la fondation pour toute la durée de son existence.
  • Le temps passant, les activités de la SACD croissant, celles de la fondation s’étiolant et les règlements d’urbanisme empêchant sans doute la construction envisagée dans le jardin, la SACD a souhaité récupérer les locaux occupés et a assigné la fondation.

• Procédure
  • Un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 4 mars 2010 a fait droit à cette demande, estimant que ce qu’elle analysait comme un droit d’usage et d’habitation était expiré.
  • Un arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 février 2011 a confirmé ce jugement, précisant que le droit d’usage et d’habitation conféré à une personne morale était limité à trente ans, sans qu’il puisse y être dérogé par convention, en application des articles 619 et 625 du code civil.

• Décision
  • Première décision (Cass. 3^e 31 oct. 2012, n°11-16304l'arrêt▾)
    • Par arrêt du 31 octobre 2012, la Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel au visa des articles 544 et 1134 du Code civil
    • Au soutien de sa décision elle énonce, dans un premier temps « qu’il résulte de ces textes que le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien»
    • Elle en déduit, dans un second temps, que les juges du fonds, « alors que les parties étaient convenues de conférer à La Maison de Poésie, pendant toute la durée de son existence, la jouissance ou l’occupation des locaux où elle était installée ou de locaux de remplacement, la cour d’appel, [ont] méconnu leur volonté de constituer un droit réel au profit de la fondation, a violé les textes susvisés».
    • La Cour de cassation admet ainsi expressément que, en application des règles qui consacrent le droit de propriété (544 C. civ.) et l’autonomie de la volonté (art. 1134 C. civ. – désormais 1103), les parties sont libres de créer un droit réel de jouissance spéciale.
  • Seconde décision : (Cass. 3^e 8 sept. 2016, n°14-26.953l'arrêt▾)
    • Consécutivement à la décision rendue par la Cour de cassation en 2012, la cour d’appel de Paris, autrement composée, a, par un arrêt du 18 septembre 2014, infirmé le jugement rendu en première instance et jugé que la fondation était bien titulaire d’un droit réel exclusif pendant toute la durée de son existence.
    • Un nouveau pourvoi est néanmoins formé en cassation, les requérant reprochant à la Cour d’appel d’avoir dit que la Fondation était titulaire d’un droit réel lui conférant la jouissance spéciale des locaux pendant toute la durée de son existence.
    • Par un arrêt du 8 septembre 2016, la Cour de cassation rejette ce pourvoi.
    • La troisième chambre civile relève :
      • D’une part, que les parties avaient entendu instituer, par l’acte de vente des 7 avril et 30 juin 1932, un droit réel distinct du droit d’usage et d’habitation régi par le code civil et
      • D’autre part, que ce droit avait été concédé pour la durée de la Fondation, et non à perpétuité
    • Elle en déduit alors que ce droit, qui n’était pas régi par les dispositions des articles 619 et 625 du code civil, n’était pas expiré et qu’aucune disposition légale ne prévoyait qu’il soit limité à une durée de trente ans

De toute évidence, l’apport le plus important de ces deux arrêts, et que n’a pas manqué de remarquer la doctrine, réside sans aucun doute dans le premier d’entre eux, qui a admis que le droit réel créé par l’acte de vente de 1932 était distinct du droit d’usage et d’habitation (Cass. 3^e civ., 31 octobre 2012, n°11-16.304l'arrêt▾).

De ce point de vue, le second de ces arrêts (Cass. 3^e civ., 8 septembre 2016, n°14-26.953l'arrêt▾) ne fait que dire les choses d’une manière plus directe, la solution étant cependant déjà tout entière inscrite dans le premier.

Là réside à l’évidence l’audace qu’ont voulu percevoir certains de ses commentateurs : une longue tradition doctrinale tenait en effet, depuis Demolombe, à la thèse dite du numerus clausus des droits réels, selon laquelle le code civil fournissait une liste exhaustive des droits réels susceptibles d’être créés.

L’attendu de principe, qui vient coiffer l’arrêt de 2012, balaie d’un revers de main cette thèse qui, en vérité, tenait moins à la lettre de l’article 543 code civil, lequel ne dit pas que la liste des droits réels serait exhaustive, qu’à l’interprétation qu’en a donnée au XIXe siècle l’école de l’exégèse.

Ainsi, rien n’interdit, les propriétaires de consentir, sous réserve des règles d’ordre public, des droits réels conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de leur bien.

On doit en déduire que la catégorie des droits réels n’est désormais plus limitée par la liste qu’en donne le code et que les juristes peuvent donc imaginer des droits réels variés, adaptés à la situation des biens et de leurs propriétaires.

Dans un arrêt du 7 juin 2018, la Cour de cassation a réaffirmé sa position tout en précisant le sens de la règle.

• Faits
  • Une SCI avait acquis, en 2004, divers lots à vocation commerciale, dont un à usage de piscine, faisant partie d’un immeuble en copropriété
  • Les vendeurs avaient signé, le 20 août 1970, une convention “valant additif” au règlement de copropriété par laquelle ils s’engageaient à assumer les frais de fonctionnement de la piscine et à autoriser son accès gratuit aux copropriétaires, au moins pendant la durée des vacances scolaires
  • Un arrêt devenu définitif, déclarant valable cette convention, avait condamné la SCI à procéder, dans les termes de celle-ci, à l’entretien et à l’exploitation de la piscine
  • La SCI a alors assigné le syndicat des copropriétaires en constatation de l’expiration des effets de la convention litigieuse à compter du 20 août 2000

• Procédure
  • Par un arrêt du 21 mars 2017, la Cour d’appel de Chambéry déboute la SCI de sa demande en se situant, non pas sur le terrain contractuel, mais sur le terrain des droits réels.
  • Les juges du fonds considèrent, en effet, que « les droits litigieux, qui avaient été établis en faveur des autres lots de copropriété et constituaient une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires, étaient des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété et que les parties avaient ainsi exprimé leur volonté de créer des droits et obligations attachés aux lots des copropriétaires».
  • Pour la Cour d’appel, l’obligation d’entretien de la piscine ne tenait donc pas à la conclusion d’une convention, mais à la création d’un véritable droit réel.
  • Elle précise néanmoins que le droit réel sui generis ainsi constitué n’était pas perpétuel, puisqu’il ne s’exerçait qu’aussi longtemps que durerait la copropriété et les dispositions de son règlement.

• Décision
  • Par un arrêt du 7 juin 2018, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par la SCI.
  • À l’examen, si elle valide l’approche de la Cour d’appel dont le raisonnement s’inscrit dans le sillage de l’arrêt Maison de Poésie, elle s’en écarte néanmoins en affirmant « qu’est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot», d’où la substitution de motif ( 3^e civ., 7 juin 2018, n°17-17240l'arrêt▾).
  • Plusieurs enseignements peuvent être retirés de cet arrêt :
    • Premier enseignement
      • Il s’infère de cette décision que les droits réels sui generis ne peuvent pas être rattachés à des catégories préexistantes, telles que l’usufruit ou les servitudes, ce qu’avait recherché à faire la Cour d’appel, sauf à en épouser tous les caractères.
      • Or en l’espèce, les droits dont était titulaire la SCI ne s’apparentaient, ni à un droit d’usufruit, ni à un droit d’usage, ni même à une servitude.
      • Il s’agissait donc bien de droits réels sui generis dont le régime était réglé par la seule convention dont ils étaient issus.
      • C’est la raison pour laquelle la Cour de cassation a refusé qu’il leur soit appliqué le régime de l’usufruit et en particulier le terme extinctif dont est assorti ce droit réel.
    • Second enseignement
      • L’autre enseignement qui peut être retiré de l’arrêt rendu par la Cour de cassation en 2018 est que les parties ne disposent pas seulement de la faculté de créer des droits réels en dehors de ceux prévus par les textes, elles sont également libres d’en fixer la durée qui peut être perpétuelle.
      • Cette précision n’est pas sans importance, car en reconnaissant aux parties cette faculté, la Cour de cassation opère ici un revirement de jurisprudence.
      • Dans un arrêt du 28 janvier 2015, la Troisième chambre civile avait, en effet, retenu la solution inverse en jugeant que « lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du code civil» ( 3^e civ. 28 janv. 2015, n°14-10013l'arrêt▾).
      • Désormais, la Cour de cassation semble admettre qu’un droit réel sui generis puisse être perpétuel, dès lors que les parties ont conclu une convention en ce sens.
      • On assiste ainsi à une parallélisation du droit des biens avec le droit des contrats, la volonté des parties présidant, dans les deux cas, au régime applicable au droit subjectif créé.
      • Reste à savoir comment concilier cette faculté octroyée aux parties de créer un droit réel sui generis assorti d’une durée illimitée avec la règle énoncée à l’article 1210 du Code civil qui prohibe expressément la stipulation d’engagements perpétuels.
      • Au vrai, l’arrêt du 7 juin 2018 doit être relativisé, car le champ d’application de la règle énoncée semble limité aux seuls droits réels sui generis attachés à un lot de copropriété.
      • Lorsque le droit est attaché à une personne, la doctrine avance que la règle posée par l’arrêt du 28 janvier 2015 n’est nullement remise en cause.
      • Certains auteurs justifient d’ailleurs la solution dégagée par la Cour de cassation en 2018 par la nature du droit en cause qui serait constitutif moins d’un droit réel sui generis, que d’une servitude.
      • Il y a donc lieu d’être prudent avec cette décision qui n’est pas sans faire naître de nombreuses interrogations.

Ce qu’il y a lieu de retenir des différents arrêts rendus par la Cour de cassation depuis 2012 ce que la création d’un droit réel peut parfaitement procéder de la libre volonté des parties, sous réserve, conformément à l’article 6 du Code civil, du respect des règles d’ordre public.

Cette faculté reconnue aux parties leur permet d’envisager la création d’un droit de jouissance spéciale selon une infinité de possibilités.

La spécialité de la jouissance du droit réel sui generis peut tenir, tantôt à son assiette (droit de jouissance d’une parcelle de terrain ou d’une maison), tantôt à ses attributs (droit de chasser, droit de récolter les fruits d’un arbre).

II) Variétés identifiées de démembrements

Initialement, les démembrements du droit de propriété, tels qu’envisagés par les rédacteurs du Code civil se limitaient à :

• L’usufruit qui possède cette particularité de réunir l’usus et le fructus, tandis que l’abusus est conservé par le nu-propriétaire
• Les droits d’usage et d’habitation qui ne sont autres que des diminutifs de l’usufruit, en ce sens qu’ils confèrent à leur titulaire un droit de jouissance réduit à l’utilisation du bien dans la limite de ses besoins et de ceux de sa famille
• Les servitudes qui consistent en une charge imposée à un fonds (fonds servant) pour l’usage et l’utilité d’un fonds bénéficiaire (fonds dominant)

Ces trois démembrements historiques méritent d’être examinés tour à tour, car chacun illustre une manière distincte de répartir les utilités de la chose.

A) L’usufruit

Étant un droit réel, l’usufruit confère à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur la chose : l’usufruitier peut jouir du bien par lui-même, le donner à bail, voire céder ou aliéner son droit. La consistance de sa jouissance est large : il a le droit de jouir de toute espèce de fruits — naturels, industriels ou civils — que peut produire la chose, et de tous les droits dont le propriétaire pourrait lui-même profiter, en ce compris les servitudes et droits de passage. Il peut, à cet égard, exploiter le bien et en tirer un profit, fût-il commercial.

Cette plénitude de jouissance connaît toutefois une limite cardinale, qui exprime la frontière entre l’usufruit et la pleine propriété : l’usufruitier ne dispose pas de la chose elle-même. Il ne peut ni la détruire, ni l’aliéner, car il est tenu d’en conserver la substance pour la restituer au nu-propriétaire à l’extinction de son droit. De là procède l’adage selon lequel nul ne peut être usufruitier de sa propre chose : la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété sur une même tête emporte aussitôt extinction du démembrement et reconstitution de la pleine propriété.

L’usufruitier prend, par ailleurs, les choses dans l’état où elles se trouvent au jour de son entrée en jouissance. Encore faut-il que cet état soit constaté : la Cour de cassation rappelle que l’usufruitier ne peut entrer en jouissance qu’après avoir fait dresser inventaire des meubles et état des immeubles soumis à l’usufruit, conformément à l’article 600 du Code civil, et qu’en présence d’un usufruit portant sur la totalité des biens, les enfants ou descendants peuvent, nonobstant toute clause contraire, exiger les garanties prévues par l’article 1094-3 (Cass. 1^re civ., 6 mars 2019, n° 18-11.640l'arrêt▾).

La nature même de l’usufruit, distincte de celle de la nue-propriété, commande enfin qu’aucune indivision ne s’établisse entre l’usufruitier et le nu-propriétaire : leurs droits ne sont pas de même nature et ne portent pas sur les mêmes utilités. La Cour de cassation l’a nettement affirmé à propos du conjoint survivant, donataire de l’usufruit de la totalité des biens, dont les droits ne sont pas de même nature que ceux, en nue-propriété, de l’enfant du défunt : il n’existe entre eux ni indivision, ni lieu à partage (Cass. 1^re civ., 9 sept. 2015, n° 14-18.906). L’indivision suppose, à l’inverse, des droits concurrents de même nature : c’est pourquoi, lorsqu’elle porte sur la seule nue-propriété des biens d’une succession, chacun des descendants nus-propriétaires peut, en application de l’article 815 du Code civil, en provoquer le partage (Cass. 1^re civ., 15 janv. 2025, n° 22-24.672l'arrêt▾).

B) Les droits d’usage et d’habitation

Les droits d’usage et d’habitation ne sont, à proprement parler, que des usufruits diminués. Le droit d’usage confère à son titulaire la faculté de se servir de la chose et d’en percevoir les fruits, mais dans la seule mesure de ses besoins et de ceux de sa famille ; le droit d’habitation en est l’application particulière au logement, restreignant la jouissance à l’occupation de la maison nécessaire à l’habitation du bénéficiaire et des siens. Ces droits se distinguent ainsi de l’usufruit par leur caractère essentiellement personnel et alimentaire : à la différence de l’usufruitier, leur titulaire ne peut, en principe, ni céder son droit, ni donner le bien à bail. C’est précisément à cette aune que l’enjeu de l’affaire « Maison de Poésie » se laisse comprendre : tout dépendait de savoir si le droit consenti à la fondation se ramenait à un droit d’usage et d’habitation — soumis alors à la limite trentenaire des articles 619 et 625 du Code civil pour les personnes morales — ou s’il s’agissait d’un droit réel sui generis, affranchi de ce régime.

C) Les servitudes

La servitude se singularise des autres démembrements en ce qu’elle ne constitue pas une charge grevant la chose au profit d’une personne, mais une charge imposée à un fonds (le fonds servant) pour l’usage et l’utilité d’un autre fonds (le fonds dominant). Elle établit, on l’a dit, un rapport durable entre deux immeubles, indépendant de l’identité de leurs propriétaires successifs — ce qui explique son caractère perpétuel, par dérogation au principe du caractère temporaire des démembrements.

Les servitudes se laissent ordonner selon leur source. Tantôt elles dérivent de la situation des lieux ou procèdent de la loi — telles les servitudes légales encadrant les rapports de voisinage —, tantôt elles sont établies par le fait de l’homme, soit par titre, soit par prescription, soit encore par destination du père de famille. À cet égard, la Cour de cassation précise que les conditions d’existence d’une servitude par destination du père de famille s’apprécient au jour de la division des fonds — y compris lorsque des fonds antérieurement réunis font l’objet d’une nouvelle division (Cass. 3^e civ., 23 janv. 2025, n° 23-12.385l'arrêt▾).

Cette distinction selon la source emporte une conséquence quant au régime de l’extinction. L’article 696 du Code civil, qui gouverne l’extinction des servitudes par le non-usage, s’applique indifféremment du mode d’acquisition de la servitude du fait de l’homme : que celle-ci ait été établie par titre, par prescription ou par destination du père de famille, la solution est identique. En revanche, cette disposition demeure étrangère aux servitudes légales, lesquelles obéissent à un régime propre.

Parmi les servitudes intéressant les rapports de voisinage figurent celles qui encadrent les ouvertures des bâtiments, régies par les articles 675 à 680 du Code civil, lesquels sont insérés dans la section consacrée aux « vues sur la propriété de son voisin ». Ces dispositions commandent la percée des jours et des vues, en imposant notamment des distances minimales. Encore convient-il de ne pas se méprendre sur leur nature : une ouverture pratiquée régulièrement, dans le respect des distances requises, ne constitue pas une servitude grevant le fonds voisin ; elle n’est que l’exercice normal, par son bénéficiaire, de son propre droit de propriété. La servitude ne naît, à proprement parler, que lorsqu’une ouverture est maintenue en méconnaissance des distances légales, conférant alors au fonds qui en profite un avantage anormal aux dépens du fonds voisin.

Aux côtés de ces démembrements historiques du droit de propriété, figurent d’autres droits réels qui ont été progressivement consacrés par le législateur. Au nombre de ces démembrements figurent notamment :

• L’emphytéose qui consiste en un bail à long terme (compris entre 18 et 99 ans) et qui confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque sur des biens immeubles et plus particulièrement des terres cultivables
• Le bail à construction qui consiste en un bail à long terme (compris entre 18 et 99 ans) par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail

La jurisprudence a ajouté à cette liste des démembrements du droit de propriété :

• Le droit de superficie qui consiste en un droit réel consenti à une personne (le superficiaire) sur la surface d’un fonds dont le sol ou le tréfonds appartient à un autre propriétaire (tréfoncier), ce qui autorise son titulaire à jouir et disposer des ouvrages et plantations établis au-dessus et en dessous d’un fonds.

À cette propriété superficiaire se rattache, dans son prolongement contemporain, la propriété en volumes, technique permettant de diviser un ensemble immobilier complexe en fractions tridimensionnelles distinctes, superposées ou imbriquées, dont chacune fait l’objet d’une propriété autonome. La spécificité d’un tel découpage n’est pas sans incidence sur le régime applicable : la Cour de cassation a ainsi jugé que le droit de délaissement de l’article L. 311-2 du code de l’urbanisme ne saurait s’appliquer à une partie d’un bien organisé en volumes (Cass. 3^e civ., 20 mars 2025, n° 25-70.001l'arrêt▾).