Le droit des sûretés est l’objet de toutes les attentions chez les juristes depuis la publication de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés.
Cette ordonnance a été prise en application de l’article 60 de la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises.
L’objectif poursuivi par la réforme est, selon le Rapport au Président de la République qui introduit le texte, de « simplifier le droit des sûretés et renforcer son efficacité, tout en assurant un équilibre entre les intérêts des créanciers, titulaires ou non de sûretés, et ceux des débiteurs et des garants ».
Avant d’entrer dans le détail des dispositions intéressant les privilèges immobiliers, il importe de replacer la matière dans la perspective d’ensemble du droit des sûretés, afin que le lecteur saisisse progressivement la fonction que remplit le privilège et la place singulière qu’il occupe parmi les garanties offertes au créancier.
1. La notion de sûreté et la position privilégiée du créancier
La raison d’être de toute sûreté est de prémunir le créancier contre le risque de défaillance de son débiteur. Une garantie n’est en effet utile qu’à la double condition d’assurer le paiement de la dette et de garantir au créancier d’être effectivement payé lorsque le débiteur vient à manquer à son obligation. C’est dire que la sûreté ne tend nullement à procurer un enrichissement à son bénéficiaire : sa fonction est exclusivement de garantir l’exécution d’une obligation préexistante, non d’augmenter le patrimoine du créancier au-delà de ce qui lui est dû.
Sûreté. Mécanisme conférant à un créancier un droit — personnel ou réel — destiné à le prémunir contre le risque d’insolvabilité de son débiteur, en lui assurant une position préférentielle quant au paiement de sa créance. Aucun texte n’en livre de définition générale, au point qu’une partie de la doctrine a pu tenir la notion pour introuvable ; son trait commun n’en demeure pas moins identifiable, à savoir la situation privilégiée qu’elle octroie au créancier.
Quelle que soit la diversité de leurs mécanismes — sûretés personnelles ou réelles, légales ou conventionnelles —, les sûretés ont pour dénominateur commun de conférer à leur titulaire une situation privilégiée par rapport aux créanciers chirographaires. En cela, elles s’opposent frontalement au droit de gage général de l’article 2284 du code civil : tandis que le créancier chirographaire est exposé au concours de tous les autres créanciers et subit, le cas échéant, la loi du marc le franc, le créancier muni d’une sûreté échappe à cette égalité de traitement et se voit reconnaître une prérogative qui le place hors du rang commun.
Encore convient-il de ne pas confondre la sûreté avec tout mécanisme remplissant une fonction de garantie. Les sûretés ne sont, en effet, pas les seuls procédés juridiques aptes à conférer un droit préférentiel au créancier : d’autres mécanismes — telles la compensation, la rétention ou certaines techniques nées de la propriété — peuvent procurer une situation comparable sans pour autant relever de la catégorie technique des sûretés. La distinction est d’importance, car elle commande le régime applicable : seules les véritables sûretés obéissent aux règles propres aux garanties, notamment quant à leur opposabilité et à leur rang.
2. Le privilège, sûreté légale fondée sur la qualité de la créance
Parmi les sûretés réelles, le privilège occupe une place singulière en ce qu’il procède non de la volonté des parties, mais de la loi elle-même. Le législateur, considérant que certaines créances méritent, par leur nature, une protection renforcée, attache à leur titulaire un droit de préférence qui déroge à l’égalité des créanciers.
Privilège. Droit que la qualité de la créance confère à un créancier d’être préféré aux autres créanciers. Au sens strict, il s’agit d’une sûreté accordée par la loi à raison de la cause même de la créance, et non de la volonté du débiteur. Lorsqu’il porte sur un meuble, le privilège mobilier confère un droit de préférence sur le prix de vente du bien grevé ; lorsqu’il porte sur un immeuble, le privilège immobilier confère, dans sa forme spéciale, des prérogatives calquées sur celles de l’hypothèque.
Le trait remarquable du privilège immobilier tient à ce que la préférence qu’il établit s’impose non seulement aux créanciers chirographaires, mais encore — pour les privilèges les mieux placés — aux créanciers hypothécaires eux-mêmes. Le privilège n’est donc pas une simple variété d’hypothèque : il est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers, fussent-ils titulaires d’une hypothèque.
3. Privilèges immobiliers généraux et privilèges immobiliers spéciaux
Les privilèges immobiliers se répartissent classiquement en deux catégories qu’il importe de distinguer avec soin, car leur régime — et le sort que leur a réservé la réforme — diffère sensiblement.
Les privilèges immobiliers généraux grèvent l’ensemble des immeubles du débiteur, sans affectation à un bien déterminé. Ils ne sont pas soumis à publicité et ne confèrent qu’un droit de préférence, à l’exclusion du droit de suite.
Les privilèges immobiliers spéciaux, en revanche, portent sur un immeuble précisément déterminé et confèrent à leurs titulaires les mêmes prérogatives que l’hypothèque, à savoir tout à la fois le droit de préférence — être payé avant les autres sur le prix de l’immeuble — et le droit de suite — saisir l’immeuble en quelque main qu’il se trouve. Tel était le cas, traditionnellement, du privilège du vendeur d’immeuble, du privilège du prêteur de deniers ou encore du privilège du copartageant.
Le vendeur d’un immeuble dont le prix n’a pas été intégralement payé bénéficiait d’un privilège spécial sur l’immeuble vendu : si l’acquéreur revendait le bien à un tiers, le vendeur impayé pouvait — par l’effet du droit de suite — faire saisir l’immeuble entre les mains de ce tiers, et — par l’effet du droit de préférence — se faire payer sur le prix avant tout créancier hypothécaire inscrit postérieurement.
4. L’exigence d’inscription et le rang de faveur
À l’instar de l’hypothèque, le privilège immobilier spécial ne produit son plein effet à l’égard des tiers qu’à la condition d’être inscrit au fichier immobilier. L’inscription remplit ici une fonction d’opposabilité : tant qu’elle n’est pas accomplie, le privilège demeure inopérant à l’encontre des tiers, lesquels sont réputés ignorer une charge qui n’a pas été rendue publique.
Toutefois, le privilège immobilier présentait, par rapport à l’hypothèque, une faveur insigne : lorsque l’inscription intervenait dans le délai légal imparti, elle conférait à son titulaire un rang rétroactif, c’est-à-dire un rang remontant à la date de l’acte générateur du privilège, et non à la date de l’inscription elle-même. C’est en cela que résidait le « rang de faveur » : le créancier privilégié primait ainsi les créanciers hypothécaires dont l’inscription, quoique antérieure à la sienne, était postérieure au fait générateur de son privilège.
Cette articulation du délai d’inscription et du rang explique l’abondant contentieux relatif aux conditions de forme de la publicité. Encore faut-il observer que les règles de délai obéissent, dans les départements relevant du droit local, à une logique propre.
- Faits
- Le vendeur d’un immeuble situé dans l’un des départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin ou de la Moselle entendait se prévaloir de son privilège, dont l’inscription n’était pas intervenue dans le délai de deux mois que la loi générale assigne à l’inscription du privilège du vendeur d’immeuble.
- Problème
- Le délai de deux mois prévu, alors, par l’article 2379, alinéa 1er, du code civil pour l’inscription du privilège du vendeur d’immeuble — délai dont l’observation conditionnait le rang rétroactif — trouve-t-il à s’appliquer dans les départements régis par le droit local d’Alsace-Moselle ?
- Solution
- La troisième chambre civile juge que le délai de deux mois de l’article 2379, alinéa 1er, du code civil n’est pas applicable dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, lesquels demeurent soumis aux règles propres du droit local de la publicité foncière.
- Portée
- L’arrêt rappelle que le régime de l’inscription des privilèges immobiliers — et, partant, l’acquisition du rang de faveur — ne saurait être tenu pour uniforme sur l’ensemble du territoire : la singularité du droit foncier alsacien-mosellan écarte l’application des délais de droit commun, ce dont le praticien doit impérativement tenir compte au moment de procéder aux formalités de publicité.
5. L’apport de la réforme : la transformation des privilèges immobiliers spéciaux
C’est précisément ce particularisme du privilège immobilier spécial — droit calqué sur l’hypothèque, mais doté d’un rang rétroactif dérogatoire — que la réforme du 15 septembre 2021 a entendu rationaliser. Dans un souci de simplification et de lisibilité du droit, l’ordonnance a opéré la conversion de la plupart des privilèges immobiliers spéciaux en hypothèques légales spéciales, alignant ainsi leur régime sur celui de la sûreté de droit commun.
La conséquence majeure de cette transformation tient à la disparition, pour les sûretés ainsi converties, du rang rétroactif : désormais, le rang de l’hypothèque légale spéciale se détermine, comme celui de toute hypothèque, à la date de son inscription, et non plus à la date de l’acte générateur. Les privilèges immobiliers généraux, en revanche, qui ne sont pas soumis à publicité et ne confèrent qu’un droit de préférence, ont été maintenus dans leur économie propre.
La portée de cette réforme se mesure donc moins à une suppression pure et simple qu’à une requalification : ce qui était privilège — droit attaché à la qualité de la créance et bénéficiant d’une préférence renforcée — devient, pour l’essentiel, hypothèque légale, soumise aux règles ordinaires de rang et de publicité. Le lecteur trouvera, dans les tableaux ci-après, la présentation synthétique de ces dispositions, qu’il s’agisse des règles générales applicables à l’ensemble des sûretés réelles ou de celles intéressant spécifiquement les privilèges immobiliers.
DISPOSITIONS GÉNÉRALES APPLICABLES À TOUTES LES SÛRETÉS RÉELLES
| SÛRETÉS RÉELLES | Objet de la réforme | Textes |
|---|---|---|
| Définitions | • Définition des sûretés réelles en distinguant les sûretés préférentielles (privilège, gage…) des sûretés exclusives (sûretés-propriétés). • Classification des sûretés en opérant plusieurs sous-distinctions : - Les sûretés réelles légales, judiciaires ou conventionnelles - Les sûretés mobilières ou immobilières - Les sûretés générales ou spéciales | art. 2323 et 2324 C. civ. |
| Sûretés constituées en garantie de la dette d'autrui | • Réaffirmation de la possibilité de constituer une sureté en garantie de la dette d'autrui, laquelle appartient à la catégorie des sûretés réelles, conformément à la jurisprudence en vigueur Dis • Pour cette typologie de sûreté, le constituant bénéficie de certaines règles protectrices applicables à la caution, au nombre desquelles figurent: - Le devoir de mise en garde (article 2299) - Les obligations d'information (articles 2302 à 2304) - Le bénéfice de discussion (articles 2305 et 2305-1) - Les recours de la caution (articles 2308 à 2312) - Le bénéfice de subrogation (article 2314). • Chacun des textes auquel il est renvoyé n'est applicable à la sûreté réelle pour autrui que si ses conditions sont réunies ; ainsi, par exemple, l'article 2299 n'est applicable que si le constituant est une personne physique et le créancier un professionnel. | art. 2325 C. civ. |
| Sûreté constituée sur les biens d'une personne morale | • Généralisation à l'ensemble des personnes morale de la règle selon laquelle une sûreté réelle ne peut être constituée sur les biens d'une personne morale de droit privé qu'en vertu de pouvoirs résultant de délibérations ou délégations établies sous signatures privées alors même que la constitution de la sûreté doit l'être par acte authentique. | art. 2326 C. civ. |
PRIVILÈGES IMMOBILIERS
| PRIVILÈGES IMMOBILIERS | Objet de la réforme | Textes |
|---|---|---|
| Définition | • Définition des privilèges immobiliers qui présentent la particularité d'être accordés par la loi • Le texte précise les caractéristiques de ces privilèges : - Ils sont généraux - Ils sont dispensés de la formalité d'inscription - Ils sont assortis d'un droit de préférence, mais pas d'un droit de suite. | art. 2376 C. civ. |
| Liste des privilèges immobiliers | • Toilettage de la liste des privilèges immobiliers | art. 2377 C. civ. |
| Classement des privilèges immobiliers | • Reconduction du classement des privilèges immobiliers : - Les privilèges généraux priment le droit de préférence attaché au gage immobilier et à l'hypothèque. - Ils s'exercent dans l'ordre de l'article 2377. | art. 2378 C. civ. |
