Le droits et obligations du nu-propriétaire

Lorsque la propriété est démembrée, l’usufruitier recueille la jouissance de la chose — l’usus et le fructus — tandis que le nu-propriétaire conserve le pouvoir d’en disposer, l’abusus. Cette répartition n’est pas un simple partage d’utilités : elle commande l’ensemble des prérogatives et des charges qui pèsent, pendant toute la durée de l’usufruit, sur celui qui n’a plus que la nue-propriété.

Pendant ce temps, l’abusus du nu-propriétaire est pour le moins comprimé : il ne saurait s’exercer jusqu’à la destruction de la chose, car ce serait anéantir le droit réel concurrent de l’usufruitier. Son intérêt majeur est ailleurs — garantir au nu-propriétaire le recouvrement de la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, par l’effet de l’accessio qui réunit alors les deux démembrements sur une même tête.

Parce qu’il exerce, comme l’usufruitier, un droit réel sur la chose, le nu-propriétaire n’est pas un simple créancier en attente : il est titulaire de prérogatives propres et débiteur d’obligations déterminées. Encore faut-il en dresser l’inventaire exact, ce que la jurisprudence et les articles 599 et suivants du Code civil permettent de faire avec précision.

I) Les droits du nu-propriétaire

Par hypothèse, le nu-propriétaire ne bénéficie pas de la jouissance de la chose. Il en résulte que ses prérogatives sont bien moins nombreuses que celles exercées par l’usufruitier.

A) Le droit de disposer de la chose : l’abusus

Tandis que l’usufruitier est titulaire des droits d’user et de jouir de la chose, le nu-propriétaire est investi du droit d’en disposer.

Ce droit de disposer de la chose est néanmoins restreint, car il ne lui permet pas de détruire le bien, alors même que cette prérogative relève de l’abusus.

La raison en est que s’il détruisait la chose, il porterait atteinte au droit – réel – de l’usufruitier, qui serait privé de la faculté d’en jouir.

C’est donc un droit de disposer diminué qui est conféré au nu-propriétaire. Il conserve néanmoins la faculté de céder son droit ou de grever la nue-propriété de droits réels (sûretés, servitudes).

À cet égard, l’article 621 du Code civil précise que « la vente du bien grevé d’usufruit, sans l’accord de l’usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s’il n’y a pas expressément renoncé. » La cession opérée par le nu-propriétaire est ainsi pleinement efficace, mais elle ne se transmet que sous la charge de l’usufruit, lequel demeure opposable à l’acquéreur.

B) Le droit de percevoir les produits

Si l’usufruitier est titulaire du droit de percevoir les fruits engendrés par la chose, c’est au nu-propriétaire que reviennent les produits.

Pour rappel, les produits correspondent à tout ce qui provient de la chose sans périodicité, mais dont la création en altère la substance.

Tel est le cas des pierres et du minerai que l’on extrait d’une carrière ou d’une mine. Il en va de même des arbres de haute futaie des forêts, qui sont ceux laissés en place pour qu’ils atteignent leur pleine maturité. N’ayant pas vocation à être coupés à échéance périodique, on les qualifie de produits.

Ainsi que l’ont fait remarquer des auteurs « quand on perçoit des fruits, on perçoit seulement des revenus, tandis que quand on perçoit les produits d’une chose, on perçoit une fraction du capital, qui se trouve ainsi entamé »[1].

C’est la raison pour laquelle les produits ne peuvent être perçus que par le nu-propriétaire, dont le droit s’exerce sur le capital.

C) Actes conservatoires

Bien que l’accomplissement d’actes conservatoires relève des prérogatives de l’usufruitier, le nu-propriétaire est directement intéressé par la conservation de la chose. Et pour cause : il a vocation à recouvrer la pleine propriété du bien à l’expiration de l’usufruit.

Aussi est-il admis que, pour assurer la sauvegarde de la substance de la chose, le nu-propriétaire puisse accomplir tous les actes conservatoires requis, notamment en cas de carence de l’usufruitier.

Il pourra donc s’agir d’engager une procédure de recouvrement, de renouveler une sûreté ou d’interrompre un délai de prescription.

Il pourra encore contraindre l’usufruitier à prendre toutes les mesures utiles aux fins d’éviter que la chose ne se détériore et, plus généralement, à engager des travaux d’entretien.

Dans un arrêt du 21 mars 1962, la Cour de cassation a, en effet, jugé que « le nu-propriétaire peut, pendant la durée de l’usufruit, contraindre l’usufruitier à effectuer les réparations d’entretien tendant à la conservation de l’immeuble ou de la partie de l’immeuble grevée d’usufruit » (Cass. 1^ère civ. 21 mars 1962).

À cet égard, en cas d’inaction de l’usufruitier, il est un risque que celui-ci soit déchu de son droit. L’article 618 du Code civil prévoit, en effet, que « l’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien. »

D) Actions en justice

Le nu-propriétaire est fondé à engager toutes les actions en justice qui visent à préserver son droit de propriété.

Il peut donc exercer l’action en revendication, ou encore agir en contestation ou en reconnaissance d’une servitude.

Le nu-propriétaire peut également dénoncer en justice les empiétements susceptibles d’affecter le fonds dont il est propriétaire, tout autant qu’il peut saisir le juge pour toute question relative au bornage ou à la clôture du terrain.

Il peut enfin agir contre l’usufruitier qui manquerait à ses obligations, en particulier s’il constate qu’il commet un abus de jouissance — lequel abus est sanctionné par la déchéance de l’usufruit.

E) Le droit à être informé de la modification de la substance de la chose

De manière générale, le nu-propriétaire est en droit d’être informé par l’usufruitier de toutes les modifications qui affectent la substance de la chose.

La raison en est qu’il doit pouvoir agir au plus vite afin de prendre toutes les mesures utiles que requiert la situation. Il doit, en particulier, pouvoir empêcher l’usufruitier d’accomplir des actes qui auraient des conséquences irréversibles.

Ce droit à être informé, dont est titulaire le nu-propriétaire, a été reconnu par la Cour de cassation dans un arrêt du 12 novembre 1998 qui, dans cette affaire, avait qualifié le portefeuille de valeurs mobilières d’universalité de fait (Cass. 1^ère civ. 12 nov. 1998, n°96-18041l'arrêt▾).

Or, lorsque l’usufruit porte sur une universalité de fait, le droit dont est investi l’usufruitier a pour assiette, non pas les biens qui la composent, mais l’ensemble constitué par ces biens — soit le tout.

Il en résulte que l’usufruitier est seulement tenu de conserver l’universalité, prise dans sa globalité : il ne peut ni en disposer, ni la détruire.

Pendant toute la durée de l’usufruit, il est, en revanche, libre de disposer de chacun des éléments qui composent l’universalité.

Lorsque l’universalité consiste en un portefeuille de valeurs mobilières, il est un risque que le nu-propriétaire soit spolié par l’usufruitier.

Aussi, afin de prévenir cette situation, la Cour de cassation a instauré une obligation d’information du nu-propriétaire sur la modification du contenu du portefeuille de valeurs mobilières.

Dans un arrêt du 3 décembre 2002, la troisième chambre civile a précisé que « pour déterminer la substance conservée et la valeur du bien à partager, il est nécessaire que l’usufruitière puisse donner tous les éléments nécessaires pour déterminer si les seules valeurs subsistantes au jour du partage représentent bien toute la substance de l’universalité qu’elle était chargée de conserver » (Cass. 3^e civ. 3 déc. 2002, n°00-17870).

Cette obligation d’information instituée par la Cour de cassation doit être exécutée pendant toute la durée de l’usufruit, l’objectif recherché étant que le nu-propriétaire puisse, en cas de manquement grave de l’usufruitier, engager toutes les actions nécessaires à la préservation de ses droits.

II) Les obligations du nu-propriétaire

À l’examen, trois obligations pèsent sur la tête du nu-propriétaire :

• Ne pas porter atteinte au droit de jouissance de l’usufruitier ;
• Supporter la charge des grosses réparations ;
• S’acquitter des charges extraordinaires.

A) L’obligation de ne pas nuire aux droits de l’usufruitier

L’article 599, al. 1^er du Code civil dispose que « le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier. »

Il ressort de cette disposition qu’il est fait défense au nu-propriétaire d’entraver l’exercice des droits d’usage et de jouissance de l’usufruitier.

Autrement dit, le nu-propriétaire ne peut apporter aucune modification à la substance de la chose, puisque celle-ci constitue l’assiette de l’usufruit.

Dans un arrêt du 28 novembre 1972, la Cour de cassation a, par exemple, jugé que méconnaissait les droits de l’usufruitier le nu-propriétaire qui, en défrichant et en clôturant un domaine, anéantissait toute possibilité de chasse (Cass. 1^ère civ. 28 nov. 1972).

Les seuls travaux d’ampleur que le nu-propriétaire est autorisé à effectuer sont ceux qui visent à réaliser des grosses réparations.

B) L’obligation de supporter la charge des grosses réparations

1) Notion

Contrairement aux dépenses d’entretien, qui ne sont pas définies par le Code civil, les grosses réparations sont listées par l’article 606.

En application de cette disposition, elles s’entendent des réparations des gros murs, voûtes et planchers, du rétablissement des poutres, des couvertures entières, des digues, des murs de soutènement et des clôtures.

La Cour de cassation a défini les grosses réparations comme celles qui « intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale », tandis que les réparations d’entretien « sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble » (Cass. 3^e civ. 13 juill. 2005, n°04-13764l'arrêt▾).

Il a par exemple été jugé que :

• La réfection de zingueries affectant une partie exceptionnelle de l’immeuble était une grosse réparation, car engageant une dépense exceptionnelle (1^ère civ. 2 févr. 1955) ;
• Le recrépissement ou le ravalement d’un immeuble est, en revanche, une réparation d’entretien (1^ère civ. 21 mars 1962).

Les grosses réparations correspondent donc aux travaux de restauration d’une structure essentielle de l’immeuble, tels que la réfection d’un mur pignon ou le rétablissement de poutres ou de couvertures entières.

Dans un arrêt du 27 novembre 2002, la troisième chambre civile a précisé que « l’article 606 du Code civil énumère limitativement les grosses réparations » (Cass. 3^e civ. 27 nov. 2002, n°01-12816l'arrêt▾).

Il en résulte que les juridictions ne peuvent pas ajouter de travaux à la liste énoncée par l’article 606. Les grosses réparations doivent se limiter à celles qui touchent à la solidité et à la structure du bien.

2) Répartition

• Principe
  • Parce que les grosses réparations se rattachent à la substance même de la chose, l’article 605 prévoit qu’elles sont à la charge du seul nu-propriétaire.
  • Il devra s’acquitter de son obligation au plus tard à l’expiration de l’usufruit.

• Exceptions
  • Négligence de l’usufruitier
    • L’article 605 indique que les grosses réparations restent à la charge de l’usufruitier lorsqu’elles ont été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.
    • Ainsi, dans l’hypothèse où les grosses réparations résulteraient de la faute de l’usufruitier qui n’aurait pas satisfait à son obligation d’entretien et de conservation de la chose en bon état, c’est lui qui en supportera le coût.
  • Travaux d’amélioration
    • Lorsque les grosses réparations s’apparentent à des travaux d’amélioration, elles demeurent à la charge de l’usufruitier.
    • Dans un arrêt du 12 juin 2012, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien et que les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit, auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu ; que ce dernier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée » (com. 12 juin 2012, n°11-11424l'arrêt▾).
  • Reconstruction du bien
    • L’article 607 du Code civil prévoit que « ni le propriétaire, ni l’usufruitier, ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit. »
    • Lorsque, de la sorte, un immeuble est tombé en ruine, aucune obligation n’est faite au nu-propriétaire de le rebâtir, sous réserve que la cause de l’état du bien réside dans le cas fortuit — application de l’adage res perit domino : la perte fortuite est subie par le maître de la chose, sans recours.
    • Dans l’hypothèse où la destruction de l’immeuble serait imputable au nu-propriétaire, il devra indemniser l’usufruitier, et inversement.

3) Exécution de l’obligation

La Cour de cassation a jugé dans plusieurs arrêts que l’usufruitier ne pouvait pas contraindre le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations sur le bien (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 10 juill. 2002, n°00-22158l'arrêt▾ ; Cass. 3^e civ. 18 déc. 2013, n°12-18537).

La raison en est qu’ils sont tous deux titulaires de droits réels indépendants l’un de l’autre.

Aussi n’y a-t-il entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ni indivision, ni société. Tous deux exercent directement un pouvoir sur la chose, sans avoir à se soucier des intérêts de l’autre.

Reste que, dans l’hypothèse où l’usufruitier a été contraint de supporter la charge des grosses réparations, il disposera d’un recours contre le nu-propriétaire qu’il pourra exercer à l’expiration de l’usufruit.

Dans un arrêt du 17 juillet 1917, la Cour de cassation a jugé en ce sens que l’usufruitier qui a supporté le coût d’une grosse réparation était fondé à réclamer le montant de la plus-value en résultant lors de la cessation de l’usufruit (Cass. civ. 17 juill. 1917).

C) L’obligation de s’acquitter des charges extraordinaires

Tandis que les charges périodiques incombent à l’usufruitier (impôt sur le revenu, taxe d’habitation, taxe foncière, etc.), car directement attachées à la jouissance du bien, l’article 609 du Code civil fait supporter au nu-propriétaire les charges dites extraordinaires.

Cette disposition les définit comme celles « qui peuvent être imposées sur la propriété pendant la durée de l’usufruit ».

Ces charges sont attachées à la substance de la chose, au capital. Il s’agit, par exemple, des frais de bornage.

L’article 609, al. 2^e répartit les charges extraordinaires entre le nu-propriétaire et l’usufruitier comme suit :

• Le nu-propriétaire supporte le coût des charges pour le capital ;
• L’usufruitier supporte, quant à lui, le coût des intérêts.

L’alinéa 3 du texte précise que, si les charges extraordinaires sont avancées par l’usufruitier, celui-ci a la répétition du capital à la fin de l’usufruit.

Reste que les créanciers ne peuvent agir, pour le recouvrement du capital de la dette, que contre le nu-propriétaire.

[1] H., L. et J. Mazeaud, Leçons de droit civil, Paris 1955, t.1, p. 253, n°228.