La vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété

Lorsqu’un bien démembré est cédé en totalité — l’usufruitier et le nu-propriétaire vendant de concert leurs droits respectifs à un même acquéreur, qui acquiert ainsi la pleine propriété —, une question d’apparence simple commande pourtant tout le règlement de l’opération : à qui revient le prix, et dans quelle proportion ? L’usufruitier, qui jouissait du bien, peut-il prétendre à la totalité des fruits du capital reconstitué, ou le nu-propriétaire, titulaire de l’abusus, doit-il recevoir sa quote-part dès la vente ?

La difficulté n’est ni théorique ni cantonnée au partage successoral : elle se rencontre dès qu’un immeuble, un portefeuille de titres ou tout autre bien grevé d’usufruit est vendu globalement, quel qu’en soit le contexte. Longtemps réglée par la seule jurisprudence, elle a reçu une réponse de principe avec l’article 621 du Code civil, issu de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités.

Le texte pose une règle supplétive — la répartition du prix selon la valeur respective de chaque droit — assortie d’une option offerte aux parties : le report de l’usufruit sur le prix, qui transforme l’usufruitier en quasi-usufruitier. Reste alors la question pratiquement décisive, que la loi laisse ouverte : celle de la valorisation des droits démembrés.

I) Le principe : la répartition du prix au prorata

Avant l’intervention du législateur, la difficulté avait été abondamment soumise à la Cour de cassation. La jurisprudence s’est prononcée, de manière constante, en faveur de la répartition du prix de vente au prorata entre l’usufruit et la nue-propriété : tant l’usufruitier que le nu-propriétaire ont droit à une portion du prix total correspondant à la valeur comparative de leurs droits respectifs (V. en ce sens Cass. 1^ère civ., 20 oct. 1987 ; Cass. 2^e civ., 18 oct. 1989).

La logique de cette solution a été poussée jusqu’à ses conséquences accessoires : il a été jugé que les intérêts dus sur le prix de vente devaient eux aussi être partagés dans les mêmes proportions, sans que l’usufruitier puisse prétendre à leur totalité (Cass. 3^e civ., 3 juillet 1991). L’usufruit ne saurait, en effet, se reporter de plein droit sur l’intégralité du capital : il ne s’étend qu’à la fraction qui en représente la valeur.

Une thèse minoritaire avait certes soutenu qu’il convenait au contraire de reporter purement et simplement le démembrement de propriété sur le prix[4] — c’est-à-dire de faire survivre l’usufruit sur le capital tout entier. Cette analyse n’a pas prévalu : elle aurait privé le nu-propriétaire de toute jouissance immédiate de sa quote-part au profit du seul usufruitier.

II) La consécration légale de la solution prétorienne (art. 621)

À l’examen, l’article 621, al. 1^er, du Code civil est venu consacrer cette jurisprudence, l’objectif recherché étant d’atteindre l’équité entre les titulaires des droits démembrés. La règle n’est donc pas une innovation, mais la cristallisation d’une pratique éprouvée.

Ainsi cette disposition prévoit-elle que le prix de cession est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire — ou, selon les termes mêmes du texte, entre l’usufruit et la nue-propriété — selon la valeur « respective » de chacun de ces droits. Le texte ne vise pas spécifiquement les partages successoraux : il règle, de manière générale, la vente globale d’un bien démembré, quel qu’en soit le contexte ou la raison.

III) La faculté de reporter l'usufruit sur le prix : le quasi-usufruit

La règle de la répartition au prorata n’a qu’un caractère supplétif. Les parties conservent en effet la faculté de décider que l’usufruit se reportera sur le prix — option que le texte réserve expressément. Ce report revient à constituer un quasi-usufruit au profit de l’usufruitier, lequel pourra alors disposer librement de l’intégralité du prix de cession.

La contrepartie pour le nu-propriétaire réside dans la restitution, à l’extinction de l’usufruit, du prix de cession. Cette créance de restitution s’imputera sur la masse successorale, puisqu’elle constitue une dette inscrite au passif. Elle viendra d’autant réduire l’assiette des droits de succession — d’où l’intérêt patrimonial bien compris de l’opération, qui explique que les parties optent fréquemment pour ce report plutôt que pour la répartition immédiate.

IV) La valorisation respective de l'usufruit et de la nue-propriété

Quid de la valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété ? Comme dans le cas de la conversion de l’usufruit total du conjoint survivant en rente viagère, les modalités de calcul de la valorisation respective des droits démembrés ne sont pas précisées par l’article 621. Cette imprécision renvoie à la totale liberté des parties, le contentieux éventuel devant être tranché par le juge.

À cet égard, la jurisprudence a déjà eu à se prononcer sur le mode de calcul de la valeur de l’usufruit, en acceptant de ne pas l’asseoir nécessairement sur le barème fiscal de l’article 762 du Code général des impôts, dont l’application ne s’impose qu’en matière fiscale.

A) BARÈME DE L'USUFRUIT EN PROPORTION DE LA VALEUR EN PLEINE PROPRIÉTÉ

Une autre solution consiste à s’appuyer sur le dispositif fiscal, au moins par défaut. Cette méthode présente toutefois le double inconvénient d’être moins respectueuse de la liberté des parties et de s’éloigner de la valeur économique réelle.

En pratique, il existe globalement assez peu de contentieux, et donc de jurisprudence, en matière de répartition du prix entre usufruitier et nu-propriétaire. Cette situation traduit le caractère souvent consensuel des ventes de biens dont la propriété est démembrée. Les parties s’accordent en effet sur la valeur respective des droits, soit en se fondant sur la valeur fiscale prévue par le Code général des impôts, soit au regard des tables actuarielles dites « de Xénard » — du nom du notaire qui les a élaborées — qui permettent de déterminer la valeur économique de l’usufruit et auxquelles les praticiens se réfèrent souvent.

Une nouvelle évaluation de l’usufruit contraindrait à une élaboration mathématique nécessairement complexe, susceptible d’entraîner débats et contestations au plan réglementaire. Il a donc logiquement semblé préférable de laisser aux parties, en cas de contestation devant le juge, le soin de faire fixer la valeur des droits d’usufruit et de nue-propriété par voie d’expert[5].

En tout état de cause, l’appréciation de cette valeur respective variera naturellement selon qu’il s’agit d’un usufruit à durée limitée ou d’un usufruit viager. S’agissant d’un usufruit à durée limitée, la valeur fiscale de l’usufruit est fixée par l’article 669 du Code général des impôts à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans, dans la limite de la valeur de l’usufruit viager.

“`

**Ce que j’ai fait** — points clés :

– **Sommaire cliquable** en tête (4 ancres → `#principe`, `#consecration`, `#report`, `#valorisation`).
– **Chapeau autonome** (3 paragraphes) centré sur l’enjeu concret de la vente simultanée, remplaçant l’amorce « == Principe » héritée.
– **Corps, plan et sens conservés**, structurés en 4 sections titrées. **Aucun arrêt ajouté** : seuls les pourvois déjà présents (20 oct. 1987, 18 oct. 1989, 3 juill. 1991, 25 févr. 1997) figurent.
– **Modules** : 2 `gd-def` (répartition au *prorata*, quasi-usufruit), `gd-loi` pour l’art. 621 (texte verbatim déjà présent dans l’article source), `gd-ex` chiffré, `gd-étude` sur l’arrêt du 25 févr. 1997 (le plus marquant), construite sur son sens réel.
– **Style** Aurélien (tirets cadratins, *prorata*/*quid*/*abusus*, articles en ligne), **aucune mention d’éditeur ni terme prohibé**, `