La licitation: procédure

La constitution des lots suppose que la masse partageable se prête à une répartition matérielle entre les copartageants  lorsqu’un bien échappe à cette logique, parce que sa division en nature le dénaturerait ou le déprécierait, sa valeur seule demeure partageable. La licitation est la voie par laquelle cette valeur se dégage : en provoquant la vente aux enchères du bien indivis, elle convertit un droit sur la chose en un droit sur son prix, désormais susceptible d’être réparti à proportion des droits de chacun. Encadrée avec rigueur par le Code civil et le Code de procédure civile, qui en commandent l’ouverture autant qu’ils en gouvernent le déroulement, elle obéit à une procédure dont la mesure tient à l’atteinte qu’elle porte au maintien du bien dans le patrimoine commun.

Le régime de la licitation s’inscrit dans une double exigence d’équilibre et de nécessité. D’une part, il est conçu comme un mécanisme subsidiaire permettant de surmonter les impasses inhérentes à l’indivision, notamment lorsque le partage en nature s’avère impraticable. D’autre part, son encadrement juridique strict vise à préserver les droits des indivisaires tout en garantissant la valorisation optimale des biens concernés.

Fondamentalement, la licitation se distingue du partage en nature en ce qu’elle entraîne une aliénation du bien indivis, substituant à la répartition matérielle des actifs une répartition en valeur. Cette spécificité explique la rigueur avec laquelle elle est encadrée par le Code civil et le Code de procédure civile, qui en conditionnent l’ouverture et en régissent minutieusement le déroulement.

D’abord, la licitation ne peut être envisagée qu’à l’occasion d’une instance en partage, ce qui illustre son caractère nécessairement incident. Cette dépendance procédurale s’explique par la volonté du législateur de préserver l’option d’un partage amiable ou d’un partage en nature chaque fois que cela est possible. Toutefois, lorsque ces voies s’avèrent irréalisables, la licitation devient un recours inévitable pour désintéresser les indivisaires et mettre fin à l’indivision.

Ensuite, la licitation est soumise à des règles précises de compétence juridictionnelle. Le tribunal judiciaire est seul habilité à en connaître, garantissant ainsi une procédure unique et centralisée, adaptée aux enjeux patrimoniaux qu’elle soulève. Cette compétence est assortie de règles de territorialité, visant à assurer une proximité entre la juridiction et le bien concerné.

Enfin, le régime de la licitation repose sur une organisation rigoureuse de la vente. Qu’il s’agisse de la fixation des conditions de l’adjudication, des modalités de publicité ou des garanties entourant la protection des intérêts des parties, chaque étape est minutieusement encadrée afin d’assurer à la fois la transparence et l’efficacité de l’opération. L’adjudication elle-même, qu’elle se déroule devant le tribunal ou sous l’égide d’un notaire, doit répondre à des exigences de formalisme et de sécurité juridique.

Si la licitation s’impose comme un ultime recours lorsque l’indivision devient ingérable, elle n’en demeure pas moins une solution qui doit être maniée avec prudence. En effet, en substituant une somme d’argent à la détention d’un bien, elle transforme en profondeur la nature des droits des indivisaires, ce qui peut parfois conduire à des conflits d’intérêts ou à des revendications complémentaires. Il convient dès lors d’en appréhender les contours avec précision, afin d’en maîtriser les implications et d’en optimiser les effets.

I) Principes directeurs

A) Saisine

En vertu de l’article 840 du Code civil, la licitation judiciaire ne peut être envisagée qu’à l’occasion d’une instance en partage. À cet égard, dans le cadre de cette instance, la demande en partage est formulée à titre principal, tandis que la demande de licitation est nécessairement formulée à titre incident.

En effet, la licitation, par sa nature subsidiaire, ne saurait être sollicitée qu’à titre incident, lorsqu’un partage en nature s’avère matériellement impraticable ou compromet l’équité entre les indivisaires. Ce dispositif met en lumière la primauté du partage en nature, qui demeure le fondement même du régime de l’indivision, tandis que la licitation, exception par essence, est rigoureusement encadrée pour éviter tout détournement de sa finalité.

Cette primauté ne se réduit pas à un principe d’orientation laissé à la discrétion des plaideurs : elle se traduit par un devoir d’office mis à la charge du juge. La licitation supposant, par hypothèse, que le bien ne soit pas commodément partageable en nature, c’est au juge — et non aux seules parties — qu’il revient de s’assurer que cette condition est effectivement remplie. La Cour de cassation l’a affirmé avec netteté en jugeant que, sur le fondement de l’article 1377, alinéa 1er, du Code de procédure civile, le juge saisi d’une demande de licitation de biens indivis doit vérifier, au besoin d’office, si ceux-ci sont ou non commodément partageables en nature (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932l'arrêt▾). Il en résulte que la juridiction ne saurait ordonner la vente forcée sans avoir préalablement caractérisé l’impossibilité ou l’incommodité d’un partage en nature, fût-ce en l’absence de toute contestation des parties sur ce point. La subsidiarité de la licitation cesse ainsi d’être un simple postulat doctrinal pour devenir une exigence de motivation contrôlée.

Le Code de procédure civile organise ainsi une interdépendance entre les demandes en partage et en licitation, la seconde ne pouvant être introduite indépendamment de la première. Dans un arrêt du 15 juin 2017, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « la demande en licitation d’un bien indivis […] ne peut être formée qu’à l’occasion d’une instance en partage judiciaire » (Cass. 1ère civ., 15 juin 2017, n°16-16.031l'arrêt▾). Fondant sa décision sur les articles 840 et 1686 du Code civil, la Haute juridiction a rappelé que la licitation, en raison de son caractère subsidiaire, ne peut exister indépendamment d’une demande principale en partage.

En l’espèce, des héritiers avaient sollicité la licitation d’un immeuble dépendant d’une succession en raison de désaccords portant sur l’attribution et l’estimation des lots. Sans qu’aucune instance en partage judiciaire n’ait été introduite, la cour d’appel avait fait droit à cette demande. La Cour de cassation a censuré cette décision, estimant que la procédure de licitation ne peut être envisagée qu’à titre incident, dans le cadre plus large d’un partage judiciaire. Elle a ainsi annulé l’arrêt de la cour d’appel au motif que celle-ci avait ordonné la licitation en violation des exigences procédurales établies par les textes. Cet arrêt illustre avec clarté que la licitation ne constitue pas une voie autonome mais bien une exception procédurale, subordonnée à la démonstration préalable de l’impossibilité ou de l’inopportunité d’un partage en nature.

Cette dépendance procédurale rejaillit, du reste, sur l’attitude que les parties peuvent adopter à l’égard de la demande. Parce que la licitation s’insère dans une instance en partage où chacun défend sa propre vocation au bien, l’indivisaire qui « s’en rapporte à justice » sur son mérite ne saurait être réputé y acquiescer. La Cour de cassation a précisé en ce sens que le fait, pour une partie, de s’en rapporter à justice sur le mérite d’une demande implique non un acquiescement, mais au contraire la contestation de celle-ci (Cass. 1re civ., 25 oct. 1972, n° 71-11.018l'arrêt▾). La portée de cette solution est considérable : elle interdit au juge de déduire d’une formule de réserve la renonciation d’un indivisaire à concourir au bien — et, partant, de tenir pour acquise une licitation qui demeure, jusqu’à son prononcé, ouverte à la discussion.

À l’analyse, ce cadre procédural poursuit une double ambition. D’une part, il consacre la primauté du partage en nature, expression de l’idéal d’égalité patrimoniale entre les indivisaires, en veillant à ce que chaque solution retenue préserve, autant que faire se peut, l’intégrité des droits de chacun. D’autre part, il encadre strictement le recours à la licitation, n’autorisant cette mesure, par essence exceptionnelle, qu’en dernier ressort, lorsqu’un partage amiable se heurte à des obstacles matériels ou juridiques insurmontables.

Toutefois, cette subordination stricte n’est pas exempte de critiques. Certains auteurs ont estimé que l’impossibilité manifeste d’un partage en nature dès l’introduction de l’instance pourrait justifier une demande en licitation à titre principal, sans compromettre pour autant l’équilibre procédural. Cette position, bien que séduisante, entre en contradiction avec la volonté du législateur de privilégier une approche prudente et graduée, afin de prévenir tout usage abusif de la licitation.

B) Compétence juridictionnelle

En premier lieu, la licitation relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire. Cette règle s’applique de manière uniforme, quelles que soient les circonstances spécifiques entourant l’indivision. Ainsi, même lorsque l’un des indivisaires est soumis à une procédure collective, le tribunal judiciaire demeure compétent pour connaître des demandes de licitation et de partage (Cass. com., 28 nov. 2000, n° 98-10.145l'arrêt▾). Dans ce contexte particulier, le liquidateur, agissant non dans l’intérêt personnel du débiteur mais en qualité de représentant des créanciers, peut solliciter la licitation des biens indivis. Dans un arrêt du 28 novembre 2000, la Cour de cassation a confirmé que le liquidateur, habilité à défendre les droits des créanciers, est en mesure de provoquer une licitation dans le cadre des opérations de partage (Cass. com., 28 nov. 2000, n° 98-10.145l'arrêt▾).

Cette articulation entre droit du partage et droit des procédures collectives a été précisée plus avant par la jurisprudence récente. La Cour de cassation a en effet jugé que la licitation d’un immeuble acquis en indivision par le débiteur avant l’ouverture de la liquidation judiciaire constitue une opération de liquidation-partage de l’indivision, laquelle échappe aux règles de réalisation des actifs propres à la procédure collective (Cass. com., 21 mai 2025, n° 25-70.008l'arrêt▾). La distinction est essentielle : le bien indivis n’est pas un actif que le liquidateur réaliserait selon les formes du droit des entreprises en difficulté ; il demeure soumis au régime de l’indivision et du partage, dont la licitation n’est que l’instrument. La compétence du tribunal judiciaire et l’application des règles civiles du partage s’imposent ainsi alors même que le débiteur est par ailleurs soumis à une liquidation judiciaire — preuve que la procédure collective ne saurait absorber le régime spécifique de l’indivision.

En second lieu, la compétence territoriale de la juridiction qui a vocation à connaitre d’une procédure de licitation judiciaire obéit à des règles qui visent garantir à la fois proximité et efficacité dans le traitement des litiges. L’article 841 du Code civil confère ainsi compétence au tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession pour connaître des actions en partage, ainsi que des contestations qui peuvent en découler, notamment celles relatives à la licitation ou à la garantie des lots. Lorsque la licitation ne procédure pas du partage d’une indivision successorale, l’article 45 du Code de procédure civile désigne le tribunal du lieu de situation des biens indivis comme juridiction compétente.

Ce cadre territorial vise à concentrer les litiges devant une juridiction proche des biens concernés. En opérant ce choix, le législateur entend non seulement simplifier les démarches pour les parties, mais également tenir compte des spécificités matérielles et économiques propres aux biens indivis, contribuant ainsi à une gestion plus fluide et plus rapide des procédures.

Enfin, il convient de souligner que cette compétence juridictionnelle, tant d’attribution que territoriale, est d’ordre public. Dès lors, elle ne saurait être modifiée par la volonté des parties.

C) La fixation des conditions de la vente

En application de l’article 1377 du Code de procédure civile, le juge se voit confier la responsabilité de fixer les conditions particulières de la vente par adjudication dans le cadre d’une licitation, qu’il s’agisse de biens meubles ou immeubles. Ce pouvoir embrasse notamment la détermination de la mise à prix, paramètre essentiel pour garantir le bon déroulement de la procédure et prévenir toute sous-évaluation susceptible de léser les intérêts des indivisaires. Cette intervention du juge, gage d’une équité procédurale, est toutefois tempérée par la possibilité, offerte aux indivisaires capables et présents, de convenir unanimement des modalités de la licitation. Cet accord, lorsqu’il est atteint, lie le tribunal, reflétant ainsi l’importance accordée au consentement des parties dans le processus de partage.

Cette souplesse procédurale est néanmoins contrebalancée par la rigueur imposée au déroulement de la licitation. Ainsi, bien que la possibilité d’un sursis temporaire à la vente pour tenter une cession de gré à gré ait été évoquée lors des travaux préparatoires des réformes législatives, cette faculté n’a pas été retenue. Le législateur a manifestement craint qu’une telle mesure ne ralentisse inutilement les procédures, préférant privilégier une approche plus directe pour éviter des délais incompatibles avec les impératifs de gestion des indivisions.

Le pouvoir d’organisation du juge ne se limite pas, au demeurant, à la fixation des conditions de la vente : il s’étend à la désignation des auxiliaires chargés des opérations de liquidation et de partage. Les juges du fond disposent à cet égard d’un pouvoir discrétionnaire pour choisir les notaires commis à la liquidation, et peuvent, en cours d’instance, opérer une substitution dans l’ordre de leur désignation sans porter atteinte à l’autorité de la chose jugée, dès lors qu’ils justifient cette substitution par la nécessité (Cass. 1re civ., 9 janv. 1979, n° 76-10.880l'arrêt▾). La mesure de désignation, présentant un caractère provisoire et d’administration de la procédure, demeure ainsi modulable au gré des nécessités de la liquidation.

Le cahier des charges, document structurant de la licitation, peut par ailleurs comporter des dispositions spécifiques destinées à encadrer l’attribution des biens adjugés. Parmi celles-ci figure la clause d’attribution, qui stipule que si la dernière enchère est portée par un indivisaire, celui-ci ne sera pas déclaré adjudicataire, mais se verra attribuer le bien au prix fixé par l’adjudication dans le cadre du partage à intervenir. Ce mécanisme, validé par la jurisprudence (Cass. 1ère, 7 oct. 1997, n°95-17.071l'arrêt▾), favorise une organisation rationnelle et équitable des opérations, tout en préservant les intérêts patrimoniaux des copartageants. En complément, des clauses de substitution peuvent permettre à un adjudicataire de céder son droit à un tiers désigné, offrant ainsi une flexibilité supplémentaire sans compromettre la transparence de la procédure.

L’efficacité de ces clauses demeure cependant subordonnée au strict respect des formes que le cahier des charges lui-même prescrit. La Cour de cassation a ainsi approuvé l’annulation d’une déclaration de substitution déposée par un indivisaire qui n’avait pas, conformément aux stipulations du cahier des charges faisant la loi des parties à l’adjudication, préalablement consigné le montant du prix exigé pour se substituer à l’acquéreur (Cass. 2e civ., 6 oct. 1993, n° 90-18.590l'arrêt▾). La faculté de substitution n’est donc pas un droit discrétionnaire : elle ne produit effet qu’aux conditions, et dans les délais, que le cahier des charges a fixés. Par identité de raison, lorsque plusieurs coïndivisaires exercent successivement cette faculté, seuls ceux qui l’ont fait les premiers se trouvent substitués comme acquéreurs aux adjudicataires (Cass. 1re civ., 7 oct. 1997, n° 95-17.071l'arrêt▾).

D) Le cahier des charges, loi des parties

Le cahier des charges occupe, dans l’économie de la licitation, une place centrale qui justifie qu’on lui consacre un développement propre. Il constitue le cadre juridique définissant les modalités de la vente et les engagements respectifs des parties : consistance du bien mis aux enchères, mise à prix, conditions de paiement, clauses d’attribution ou de substitution, garanties. Son établissement n’est pas une simple faculté laissée à l’appréciation des intéressés ; il est une condition de régularité de la procédure, en ce qu’il formalise les conditions de vente et sert de référence commune à l’ensemble des participants. C’est par lui que la licitation acquiert sa transparence et son équité, chaque enchérisseur étant mis en mesure d’apprécier, sur des bases identiques, la consistance et la valeur des droits offerts à la vente.

Cette qualification d’offre de vente commande l’ensemble du régime du cahier des charges. Dès son dépôt, le document acquiert force obligatoire entre les parties et ne saurait être modifié unilatéralement ; toute tentative de modification postérieure et non concertée est dépourvue d’effet. La Cour de cassation en a tiré une conséquence rigoureuse : le tribunal qui statue sur l’attribution de l’immeuble adjugé justifie légalement sa décision en faisant application des seules clauses du cahier des charges, sans tenir compte d’une « déclaration d’adjudicataire » déposée postérieurement à l’adjudication et prétendant fixer d’autres modalités d’attribution du bien et de paiement du prix (Cass. 1re civ., 27 janv. 1998, n° 95-15.296l'arrêt▾). Le cahier des charges fige ainsi les termes de la vente au jour de l’adjudication, et fait obstacle à toute renégociation déguisée des conditions arrêtées.

Le caractère immuable du cahier des charges trouve sa limite naturelle dans le principe de relativité des conventions. Si le document s’impose à tous ceux qui ont concouru à son établissement, une clause stipulée au seul profit d’un indivisaire, mais non approuvée par les autres copartageants, ne saurait leur être opposée. Le cahier des charges ne vaut « loi des parties » que dans la mesure où il exprime un cadre accepté par l’ensemble des intéressés ; il ne peut devenir l’instrument par lequel l’un d’eux imposerait aux autres un avantage auquel ils n’ont jamais consenti. La force obligatoire du document se double ainsi d’une exigence d’accord collectif, garde-fou contre tout détournement de la procédure au bénéfice d’un seul.

Corrélativement, la force obligatoire du cahier des charges s’apprécie au regard de l’information effectivement portée à la connaissance de l’adjudicataire. Celui-ci ne saurait se prévaloir d’une carence du document pour échapper aux charges grevant le bien dès lors qu’il en a eu connaissance par d’autres voies au moment de la vente. La Cour de cassation a ainsi rejeté la demande de résolution de la cession d’un bail à construction formée par un adjudicataire qui avait eu connaissance, lors de la vente et par l’inventaire, de charges non déclarées au cahier des charges (Cass. 1re civ., 26 nov. 1996, n° 94-20.334l'arrêt▾). La protection que le cahier des charges assure à l’enchérisseur n’a donc de raison d’être que là où l’information lui a réellement fait défaut : l’adjudicataire averti ne peut se retrancher derrière une omission qu’il connaissait.

E) La recherche de l’intérêt collectif

Il est de principe que toutes les décisions prises par le juge dans le cadre de la procédure de licitation doivent être guidées par la recherche de l’intérêt collectif des copartageants. Cette exigence se traduit par une double obligation pour la juridiction saisie : d’une part, le juge doit s’attacher à optimiser la valeur d’adjudication des biens indivis, gage d’une protection économique des droits des parties. D’autre part, il lui incombe de garantir une répartition équitable des fruits de la vente, en tenant compte des spécificités des biens et des situations individuelles des indivisaires.

L’optimisation de la valeur d’adjudication implique que le tribunal organise la procédure de manière à maximiser la concurrence entre les enchérisseurs. À cet égard, la rédaction du cahier des charges revêt une importance cruciale. Ce document doit non seulement préciser les caractéristiques du bien mis en vente, mais également faire état de toute information susceptible d’influencer les enchères, comme l’existence de droits locatifs ou de servitudes. Ainsi, a été consacré par la jurisprudence l’obligation de mentionner dans le cahier des charges les droits locatifs grevant un bien indivis. Dans un arrêt du 18 juin 1973, la Cour de cassation a affirmé en ce sens que l’adjudicataire devait être informé des droits d’occupation existants, ces derniers influant directement sur la valeur vénale du bien et, par conséquent, sur les intérêts des indivisaires (Cass. 1re civ., 18 juin 1973, n° 72-11.239l'arrêt▾).

Par ailleurs, la répartition équitable des fruits de la vente doit également guider les décisions prises par le juge. Celui-ci doit veiller à ce que les modalités de la licitation ne créent pas de déséquilibre injustifié entre les indivisaires. Par exemple, si un indivisaire est lui-même locataire d’un bien indivis, comme ce fut le cas dans l’affaire précitée, il ne saurait être tenu de payer la différence entre la valeur libre et la valeur occupée du bien dont il est adjudicataire. En effet, l’acquisition par certains locataires de lots composant un bien en indivision conventionnelle n’opère aucune confusion entre leurs qualités de locataires et de coïndivisaires, cette dernière n’étant nullement incompatible avec leurs droits locatifs (Cass. 1re civ., 18 juin 1973, n° 72-11.239l'arrêt▾). Une telle solution, validée par la Cour de cassation, reflète un souci d’équité : elle empêche qu’un indivisaire se retrouve pénalisé dans l’attribution d’un bien au détriment des autres parties.

Le rôle du tribunal ne se limite donc pas à la définition des conditions formelles de la vente. Il s’étend à une analyse fine et précise des circonstances particulières de chaque indivision, afin d’adopter les mesures les mieux adaptées à l’intérêt collectif des indivisaires. Ainsi, lorsque les biens indivis présentent des caractéristiques spécifiques – qu’il s’agisse d’un immeuble à usage mixte ou d’un terrain à forte valeur économique – le juge peut prévoir des dispositions particulières pour préserver leur rentabilité ou leur attractivité. Par exemple, en cas de licitation d’un fonds de commerce dépendant d’un immeuble indivis, il est d’usage que le cahier des charges impose à l’adjudicataire de l’immeuble de consentir un bail à l’adjudicataire du fonds, si ces deux lots ne sont pas attribués à une même personne.

F) Les personnes admises à participer à la licitation

L’article 1378 du Code de procédure civile prévoit que « si tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés, ils peuvent décider à l’unanimité que l’adjudication se déroulera entre eux. À défaut, les tiers à l’indivision y sont toujours admis. » Il ressort de cette disposition que les enchères, dans le cadre d’une licitation, peuvent être restreintes aux seuls indivisaires.

Plus précisément, la limitation des enchères aux copartageants est envisageable lorsque tous les indivisaires remplissent simultanément plusieurs conditions : ils doivent être juridiquement capables, présents ou représentés par des mandataires disposant d’un pouvoir exprès. De surcroît, cette restriction requiert leur consentement unanime, traduisant une volonté commune d’éviter l’intervention de tiers dans la procédure. Cette faculté permet de maintenir la licitation dans une sphère strictement interne à l’indivision, tout en favorisant une résolution rapide et consensuelle du partage.

Toutefois, dès lors que l’une de ces conditions fait défaut, la procédure impose l’ouverture des enchères à des tiers. Ce mécanisme vise à prévenir tout risque de collusion ou de manœuvres entre indivisaires pouvant entraîner une adjudication à un prix injustement bas. En admettant des tiers, le législateur entend préserver l’intégrité des enchères, s’assurant que celles-ci reflètent la valeur réelle du bien mis en vente.

Cette ouverture des enchères devient obligatoire lorsque l’un des indivisaires est mineur ou incapable. Conformément à l’article 1687 du Code civil, dans une telle hypothèse, les tiers doivent impérativement être admis à participer à la licitation. Ce principe a trouvé une application dans une affaire où un indivisaire incapable s’opposait à une adjudication exclusive entre indivisaires. Le tribunal, rappelant les termes de l’article 1687, avait exigé l’ouverture des enchères aux tiers pour garantir une adjudication équitable, reflétant la valeur véritable des biens mis en vente (TGI Nantes, 27 juin 1967).

A cet égard, il peut être souligné que l’admission des tiers contribue également à maximiser la valeur d’adjudication, au bénéfice de l’ensemble des indivisaires. En augmentant le nombre de participants potentiels, cette ouverture crée une véritable dynamique compétitive lors des enchères, limitant ainsi le risque d’un prix d’adjudication trop bas.

II) Règles particulières

Une fois acquis le principe selon lequel la licitation ne s’impose qu’à titre subsidiaire — lorsque le partage en nature se révèle matériellement ou économiquement impraticable —, il reste à en décrire les modalités concrètes. Or, celles-ci varient selon la nature du bien à réaliser. La loi distingue, à cet égard, deux grands régimes : celui de la licitation des meubles, lui-même subdivisé selon que le bien est corporel ou incorporel, et celui de la licitation des immeubles. Cette summa divisio, héritée du droit des biens, commande l’ensemble des règles procédurales applicables, car la consistance matérielle d’un meuble corporel n’appelle pas le même encadrement que la valeur abstraite attachée à un droit social ou à une valeur mobilière.

A) La licitation des meubles

Conformément à l’article 1377 du Code de procédure civile, la licitation des meubles s’effectue dans les formes définies par les articles R. 221-33 à R. 221-39 du Code des procédures civiles d’exécution. Ces dispositions empruntent, en matière mobilière, au régime de la vente forcée sur saisie-vente, lequel assure une publicité, une organisation et une transparence optimales des opérations. Ce rattachement n’est pas indifférent : en calquant la licitation mobilière sur la saisie-vente, le législateur fait bénéficier les indivisaires des garanties éprouvées de cette procédure — vérification contradictoire des biens, publicité préalable, adjudication au plus offrant —, garanties qui assurent que le prix obtenu reflète la valeur réelle du bien et préserve ainsi l’équilibre du partage. Toutefois, il convient de distinguer entre les meubles corporels, directement visés par ces textes, et les meubles incorporels, soumis à un régime spécifique.

1) La licitation des meubles corporels

a) Le lieu de la vente

En vertu de l’article R. 221-33 du Code des procédures civiles d’exécution, la détermination du lieu de la vente des meubles dans le cadre d’une licitation obéit à des critères mêlant pragmatisme et efficacité économique. La vente peut être organisée soit au lieu où se trouvent les biens, soit dans une salle des ventes ou tout autre espace public, en fonction de la situation géographique la plus adaptée à solliciter la concurrence tout en minimisant les coûts.

La localisation des meubles constitue le premier critère à considérer. Organiser la vente sur place permet de limiter les frais de déplacement et de transport des biens, ce qui est particulièrement pertinent lorsque ceux-ci se situent dans une région densément peuplée ou facilement accessible aux enchérisseurs. Toutefois, lorsque le lieu de situation des meubles ne favorise pas une concurrence suffisante, le tribunal peut opter pour un lieu plus stratégique, tel qu’une salle des ventes située dans une zone urbaine ou à proximité d’un marché plus dynamique. Cette approche vise à maximiser le produit de la vente en attirant un nombre accru d’enchérisseurs potentiels. La finalité demeure constante : plus la concurrence est vive, plus le prix d’adjudication s’élève, et plus l’intérêt commun des indivisaires — qui se partageront ce prix — se trouve servi.

Le tribunal, dans l’exercice de son pouvoir d’appréciation, doit également tenir compte des règles encadrant la compétence territoriale des officiers ministériels chargés de la vente, conformément à l’article 3 de l’ordonnance du 26 juin 1816. Dans les communes où les commissaires-priseurs judiciaires exercent un monopole, leur intervention doit être respectée, sous peine d’irrégularité de la procédure. Ce cadre juridictionnel, bien que contraignant, garantit une cohérence dans l’organisation des ventes tout en respectant les prérogatives des professionnels habilités.

L’organisation de la vente, qu’elle soit réalisée sur place ou dans un lieu public, doit également répondre à une exigence de transparence. En choisissant des espaces accessibles et ouverts à tous les enchérisseurs, la procédure prévient tout risque de collusion ou de manipulation des enchères. Cette publicité garantit ainsi une valorisation optimale des biens tout en renforçant la confiance des parties dans le déroulement de la licitation. Le choix du lieu devient alors un élément central de la procédure, combinant efficacité économique et respect des intérêts des indivisaires.

b) L’information de la vente

L’information préalable des intéressés poursuit une double finalité, qui en commande la dualité : informer les copartageants, d’une part, afin qu’ils puissent défendre leurs droits et, le cas échéant, enchérir ; provoquer la concurrence des tiers, d’autre part, par une publicité assurant que la vente atteindra le plus grand nombre d’enchérisseurs potentiels.

• i) L’information des copartageants

• • L’article R. 221-35 du CPC prévoit que les indivisaires soient informés par l’officier ministériel des lieu, jour et heure de la vente, au moins huit jours avant celle-ci.
  • Cette notification, effectuée par lettre simple ou tout autre moyen approprié, garantit que les parties intéressées puissent assister à la vente et défendre leurs droits.
  • Le délai de huit jours n’est pas une formalité de pur style : il ménage aux copartageants le temps utile de se préparer, de réunir les fonds nécessaires pour enchérir ou de solliciter, le cas échéant, un report de la vente.
  • Il doit en être fait mention dans le certificat prévu à l’article R. 221-34 du CPCR

• ii) La publicité de la vente

• • L’article R. 221-34 exige que la vente soit précédée d’une publicité appropriée, réalisée au moins huit jours avant la date fixée pour l’adjudication.
  • Cette publicité est effectuée par affiches indiquant les lieu, jour et heure de celle-ci et la nature des biens saisis.
  • Les affiches sont apposées à la mairie de la commune où demeure le débiteur saisi et au lieu de la vente.
  • La publicité obligatoire est faite à l’expiration du délai prévu au dernier alinéa de l’article R. 221-31 et huit jours au moins avant la date fixée pour la vente.
  • La vente peut également être annoncée par voie de presse.
  • L’huissier de justice doit certifier l’accomplissement des formalités de publicité.

c) Les modalités d’adjudication

• i) La vérification des biens avant adjudication

• • Avant l’adjudication, l’officier ministériel chargé de la vente procède à une vérification scrupuleuse de la consistance et de la nature des biens à réaliser, conformément aux exigences de l’article R. 221-36 du Code des procédures civiles d’exécution.
  • Cette formalité consiste à examiner les biens afin de relever tout objet manquant ou dégradé, garantissant ainsi une transparence totale sur les biens soumis aux enchères.
  • Ce contrôle donne lieu à l’établissement d’un acte, qui constitue une pièce essentielle de la procédure et permet d’assurer la régularité de la vente.
  • Par ailleurs, l’article R. 221-12 du même code confère à l’huissier de justice la faculté de photographier les objets, si cela s’avère nécessaire.
  • Ces photographies, conservées par l’huissier, servent de preuve objective et fiable dans l’hypothèse où une contestation surviendrait ultérieurement.
  • Bien que leur communication soit strictement encadrée et ne puisse avoir lieu qu’en cas de litige porté devant le juge, elles renforcent la crédibilité de l’inventaire des biens, en fournissant une documentation visuelle précise.
  • Cette procédure de vérification, bien qu’historiquement liée aux risques spécifiques des saisies, trouve également sa place dans le cadre de la licitation.
  • Elle vise à prémunir les indivisaires contre tout doute ou litige relatif à l’état des biens mis en vente.
  • En outre, elle participe de la protection des droits des copartageants en offrant une garantie supplémentaire sur la consistance des biens à liciter.

• ii) Les conditions de la vente

• • En application de l’article R. 221-37, la vente est faite par un officier ministériel habilité par son statut à procéder à des ventes aux enchères publiques de meubles corporels et, dans les cas prévus par la loi, par des courtiers de marchandises assermentés.
  • L’article R. 221-38 précise que l’adjudication est réalisée au plus offrant, après trois criées.
  • Le prix est payable comptant, et en cas de défaut de paiement par l’adjudicataire, l’objet est revendu sur réitération des enchères, dite “à la folle enchère”.
  • Cette règle vise à garantir la rapidité et l’efficacité des opérations tout en limitant les risques d’impayés.

• iii) L’établissement de l’acte de vente

• • L’article R. 221-39 prévoit qu’il doit être dressé acte de la vente.
  • Cet acte contient la désignation des biens vendus, le montant de l’adjudication et l’énonciation déclarée des nom et prénoms des adjudicataires.
  • Il y est annexé un extrait des inscriptions au registre mentionné à l’article R. 521-1 du code de commerce levé en application de l’article R.221-14-1.
  • Il est procédé, sur justification du paiement du prix, à la radiation des inscriptions de sûretés prises sur les biens vendus du chef du débiteur saisi.

2) La licitation des meubles incorporels

Les biens incorporels, tels que les droits d’associé ou les valeurs mobilières, échappent au régime classique applicable aux meubles corporels, régi par les articles R. 221-33 à R. 221-39 du Code des procédures civiles d’exécution. En raison de leur nature immatérielle, la licitation de ces biens requiert un encadrement procédural spécifique, énoncé aux articles R. 233-3 à R. 233-9 du même code. Contrairement aux meubles corporels, dont la valeur repose sur leur consistance matérielle, les biens incorporels tirent leur valorisation de droits abstraits, impliquant des règles distinctes adaptées à leurs spécificités juridiques et économiques.

Cette différence de traitement se justifie par la complexité inhérente à ces actifs, qui nécessitent une évaluation préalable approfondie, des formalités de publicité appropriées et la prise en compte de mécanismes contractuels ou statutaires, tels que les droits d’agrément ou de préemption. Ces exigences garantissent la transparence des opérations, la protection des intérêts des parties et la préservation de la sécurité juridique. La raison en est aisément compréhensible : un droit social n’a pas de valeur intrinsèque détachable de la société dont il procède, en sorte que sa réalisation forcée doit composer avec l’intuitus personae qui irrigue le pacte social et avec les clauses destinées à en contrôler la circulation.

Toutefois, le cadre procédural applicable à ces biens incorporels diffère selon que les valeurs mobilières concernées sont ou non admises à la négociation sur un marché réglementé ou sur un système multilatéral de négociation. Cette ligne de partage tient à la liquidité du bien : lorsqu’un marché organisé fournit un prix objectif et instantané, la procédure peut être allégée ; à défaut, elle doit reconstituer artificiellement les conditions d’une valorisation fiable.

==>Les valeurs mobilières admises aux négociations sur un marché réglementé ou sur un système multilatéral de négociation

La licitation des valeurs mobilières admises à la négociation sur des marchés réglementés ou des systèmes multilatéraux de négociation est régie par les articles R. 233-3 et R. 233-4 du Code des procédures civiles d’exécution. Ces dispositions établissent un cadre procédural visant à assurer à la fois la simplicité, la rapidité et la transparence des opérations, tout en respectant les droits des débiteurs et des créanciers. L’existence d’un cours de marché dispense, ici, de toute mise aux enchères : la valeur du bien étant établie par le marché lui-même, la réalisation se réduit à un ordre de vente exécuté par l’intermédiaire habilité.

En premier lieu, l’article R. 233-3 confère au débiteur la faculté, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la saisie, de donner l’ordre de vendre les valeurs mobilières saisies. Ce délai offre une marge de manœuvre permettant au débiteur de conserver une certaine maîtrise sur la gestion de ses actifs, tout en répondant aux impératifs de la procédure. Il est précisé que « le produit de la vente est indisponible entre les mains de l’intermédiaire habilité pour être affecté spécialement au paiement du créancier ». Cette indisponibilité garantit que les créanciers bénéficient en priorité du produit de la vente, protégeant ainsi leurs droits. En cas de vente excédant les sommes nécessaires pour désintéresser les créanciers, « l’indisponibilité cesse pour le surplus des valeurs mobilières saisies », restituant ainsi le solde au débiteur.

En second lieu, l’article R. 233-4 précise que, jusqu’à la réalisation de la vente forcée, le débiteur conserve la possibilité d’indiquer au tiers saisi l’ordre dans lequel les valeurs mobilières doivent être vendues. Ce pouvoir de priorisation permet d’optimiser la cession des actifs en fonction des préférences ou des contraintes économiques du débiteur. À défaut d’instruction expresse, « aucune contestation n’est recevable sur leur choix », ce qui confère à l’intermédiaire habilité une liberté d’exécution nécessaire à l’efficacité de la procédure.

Le déroulement de la procédure s’articule autour des étapes suivantes :

• Signification de la saisie au débiteur : cette étape marque le point de départ du délai d’un mois imparti au débiteur pour donner l’ordre de vente des valeurs mobilières saisies, conformément à l’article R. 233-3.
• Instruction de la vente par le débiteur : le débiteur peut ordonner la vente des valeurs mobilières, en précisant si nécessaire l’ordre dans lequel elles doivent être cédées, en application des articles R. 233-3 et R. 233-4.
• Vente des valeurs mobilières : l’intermédiaire habilité procède à la vente selon les instructions du débiteur ou, à défaut, selon sa propre appréciation. Les produits de la vente sont indisponibles jusqu’à ce que les créanciers soient désintéressés.
• Affectation des fonds : le produit de la vente est affecté prioritairement au paiement des créanciers. En cas d’excédent, le surplus est restitué au débiteur, mettant fin à l’indisponibilité.

==>Les valeurs mobilières non admises aux négociations sur un marché réglementé ou sur un système multilatéral de négociation

La licitation des valeurs mobilières non admises aux négociations sur des marchés réglementés ou des systèmes multilatéraux de négociation est régie par les articles R. 233-5 à R. 233-9 du Code des procédures civiles d’exécution. Privées de la référence objective d’un cours, ces valeurs — typiquement les parts ou actions de sociétés non cotées — appellent une procédure graduée, qui privilégie d’abord la voie amiable, puis, à son échec, l’adjudication judiciaire entourée de garanties renforcées.

• a) Tentative de vente amiable préalable

• • Conformément à l’article R. 233-5, la procédure débute par une tentative de vente amiable des valeurs mobilières.
  • Si cette vente ne peut être réalisée dans les conditions prévues aux articles R. 221-30 à R. 221-32, une adjudication judiciaire est alors ordonnée.
  • Cette étape préalable reflète une volonté de privilégier les solutions consensuelles et de réduire les coûts et les délais associés à une vente judiciaire.

• b) Élaboration d’un cahier des charges

• • Avant la mise en vente, un cahier des charges doit être établi en application de l’article R. 233-6. Ce document joue un rôle central dans la procédure, car il contient :
    • Les statuts de la société concernée, afin de permettre une évaluation précise des droits mis en vente.
    • Tout document nécessaire à l’appréciation de la consistance et de la valeur des droits, garantissant ainsi la transparence des informations fournies aux enchérisseurs potentiels.
  • Il peut être observé que les conventions instituant un agrément ou créant un droit de préférence au profit des associés ne s’imposent à l’adjudicataire que si elles figurent expressément dans le cahier des charges.
  • Cette exigence procède d’une logique de sécurité juridique : nul ne saurait se voir opposer une restriction à la libre disposition de son acquisition s’il n’en a été averti par le document qui constitue, précisément, la loi de la vente. L’enchérisseur enchérit en connaissance de cause, sachant qu’il pourra, le cas échéant, être évincé par l’exercice d’un agrément ou d’un droit de préemption porté à sa connaissance.

• c) Notification du cahier des charges

• • L’article R. 233-7 impose la notification du cahier des charges à la société concernée, qui doit à son tour en informer les associés.
  • Simultanément, une sommation est notifiée aux créanciers opposants, leur permettant de consulter le cahier des charges et, le cas échéant, de formuler des observations sur son contenu.
  • Ces observations doivent être faites dans un délai de deux mois suivant la notification initiale, après quoi elles ne sont plus recevables.
  • Ce mécanisme garantit que tous les intéressés disposent d’une opportunité équitable de participer au processus.

• d) Publicité de la vente

• • Une fois le cahier des charges validé, une publicité de la vente est organisée conformément à l’article R. 233-8.
  • Cette publicité doit indiquer les jour, heure et lieu de l’adjudication et est réalisée par voie de presse, voire par affichage si nécessaire.
  • Elle doit être effectuée dans un délai compris entre quinze jours et un mois avant la date fixée pour la vente.
  • Par ailleurs, le débiteur, la société et les créanciers opposants doivent être informés de cette date par notification individuelle.

• e) Mise en œuvre des mécanismes conventionnels spécifiques

• • Avant l’adjudication, les mécanismes légaux ou conventionnels d’agrément, de préemption ou de substitution sont mis en œuvre conformément à l’article R. 233-9.
  • Ces mécanismes permettent aux associés ou aux créanciers d’exercer leurs droits conformément aux statuts de la société ou aux conventions en vigueur.

• f) Adjudication

• • L’adjudication elle-même suit les principes généraux des ventes judiciaires.
  • L’adjudicataire, une fois déclaré, devient titulaire des droits incorporels cédés, sous réserve des restrictions éventuelles mentionnées dans le cahier des charges.
  • Cette étape clôt la procédure et permet d’affecter le produit de la vente au paiement des créanciers, dans le respect des priorités établies.

B) La licitation des immeubles

L’article 1377, alinéa 2 du Code de procédure civile prévoit que « la vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 ». Ainsi, la licitation des immeubles dans le cadre d’un partage judiciaire est encadrée par des règles qui établissent un régime spécifique hérité de la tradition juridique antérieure, notamment de l’article 972 de l’ancien Code de procédure civile. Ce dernier renvoyait aux articles 953 et suivants lesquels régissaient la vente des biens immobiliers appartenant à des mineurs, reflétant déjà une volonté de protéger les intérêts des parties les plus vulnérables.

Ces dispositions, désormais modernisées, s’appliquent à la vente judiciaire des immeubles indivis, qu’ils appartiennent à des mineurs, à des majeurs en tutelle ou à plusieurs indivisaires dans le cadre d’un partage. Elles traduisent une continuité dans la recherche d’un équilibre entre la nécessité de mettre fin à l’indivision et la garantie d’une procédure équitable et sécurisée pour toutes les parties.

L’étude du régime immobilier appelle toutefois plusieurs développements complémentaires, qui en constituent l’ossature pratique : le contrôle préalable exercé par le juge sur l’opportunité même de la licitation, la place centrale qu’y occupe le cahier des charges, et les mécanismes par lesquels un indivisaire peut, au stade ultime, retenir le bien dans le patrimoine familial.

1) Le contrôle judiciaire préalable : la licitation, mode subsidiaire de partage

Avant même d’ordonner la vente, le juge doit s’assurer que la licitation est justifiée. La règle est, en effet, que le partage en nature demeure le principe et la licitation l’exception : celle-ci ne peut être ordonnée que si le bien indivis ne peut être commodément partagé ou attribué. Ce caractère subsidiaire n’est pas seulement une directive de fond ; il se traduit par une véritable obligation procédurale pesant sur la juridiction saisie.

La Cour de cassation a, à cet égard, posé une exigence rigoureuse : en application de l’article 1377, alinéa 1er, du Code de procédure civile, le juge saisi d’une demande de licitation de biens indivis doit vérifier, au besoin d’office, s’ils sont ou non commodément partageables en nature (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932l'arrêt▾). Le juge ne saurait donc se borner à entériner la demande de vente : il lui incombe de rechercher concrètement si une attribution ou un partage en nature demeure possible, fût-ce au prix d’un examen que les parties n’ont pas elles-mêmes provoqué. À défaut d’une telle vérification, sa décision encourt la censure pour défaut de base légale.

Cette solution prolonge une jurisprudence ancienne qui veille à ce que la vente forcée ne soit pas ordonnée à la légère. Le juge du fond, qui dispose d’un large pouvoir d’appréciation dans l’organisation des opérations de liquidation et le choix des techniciens chargés d’y procéder, doit néanmoins motiver le recours à la licitation par l’impossibilité d’un partage en nature commode (Cass. 1re civ., 9 janv. 1979, n° 76-10.880l'arrêt▾). La hiérarchie est donc claire : division en nature d’abord, attribution préférentielle ensuite, licitation enfin, lorsque toute autre voie se révèle impraticable.

2) Le cahier des charges, loi des parties à l’adjudication

À l’instar de ce qui prévaut pour les valeurs mobilières non cotées, la vente judiciaire d’un immeuble indivis suppose l’établissement préalable d’un cahier des charges. Ce document, déposé avant l’adjudication, constitue la pièce maîtresse de la procédure : il décrit les caractéristiques du bien mis en vente, en précise la consistance, l’état locatif et les charges, et fixe les modalités de l’enchère ainsi que les conditions de paiement du prix. En portant à la connaissance des enchérisseurs toute information susceptible d’influencer leur décision, il garantit la transparence et la sincérité des enchères.

Il en résulte une conséquence cardinale, constamment affirmée par la jurisprudence : le cahier des charges fait la loi des parties à l’adjudication. Le juge doit faire application de ses seules clauses, sans pouvoir tenir compte d’une déclaration postérieure qui en modifierait les modalités d’attribution ou de paiement (Cass. 1re civ., 27 janv. 1998, n° 95-15.296l'arrêt▾). Par voie de conséquence, l’adjudicataire est réputé acquérir le bien dans l’état et aux conditions que le cahier des charges révèle : ainsi celui qui a eu connaissance, par l’inventaire annexé, de charges non expressément déclarées ne peut-il prétendre à la résolution de la vente (Cass. 1re civ., 26 nov. 1996, n° 94-20.334l'arrêt▾). La force obligatoire du document protège tout à la fois l’acquéreur, qui sait à quoi il s’engage, et les indivisaires, qui voient leurs prévisions garanties contre toute altération unilatérale.

Cette force obligatoire connaît une limite, qui en éclaire le fondement. Le cahier des charges ne saurait imposer aux copartageants une stipulation qu’ils n’ont pas approuvée : une clause insérée au seul profit de l’un des indivisaires, sans l’accord des autres, ne leur est pas opposable. Le caractère contraignant du document procède en effet de l’adhésion des intéressés au cadre commun de la vente ; il ne peut servir à faire prévaloir l’intérêt particulier d’un indivisaire sur celui de la collectivité indivise.

3) La faculté de substitution au profit des indivisaires

Le cahier des charges peut ménager aux indivisaires une faculté de substitution, par laquelle l’un d’eux se voit reconnaître le droit de prendre la place de l’adjudicataire — fût-il tiers — afin de retenir le bien dans le patrimoine indivis. Ce mécanisme répond à une finalité bien comprise : permettre à la famille ou au groupe indivis de conserver l’immeuble, tout en assurant au partage la juste valeur révélée par les enchères. La substitution ne se présume pas ; elle suppose une clause expresse et s’exerce dans les conditions strictes que le cahier des charges détermine.

La jurisprudence en a précisé le régime. D’une part, l’exercice de la faculté de substitution est subordonné au respect des conditions du cahier des charges, notamment de tout dépôt préalable qu’il impose, à peine d’annulation de la déclaration de substitution (Cass. 2e civ., 6 oct. 1993, n° 90-18.590l'arrêt▾). D’autre part, lorsque plusieurs coïndivisaires sont en concours, ceux qui exercent les premiers la faculté ouverte par la clause se trouvent seuls substitués comme acquéreurs aux adjudicataires (Cass. 1re civ., 7 oct. 1997, n° 95-17.071l'arrêt▾). L’antériorité dans l’exercice du droit départage ainsi les prétentions concurrentes, sans qu’il soit besoin de recourir à d’autres critères.

4) L’articulation de la licitation avec les procédures collectives

La licitation d’un immeuble indivis peut enfin se trouver en concours avec une procédure collective ouverte à l’égard de l’un des indivisaires. La question se pose alors de savoir si la réalisation du bien obéit aux règles du partage de l’indivision ou à celles, distinctes, de la réalisation des actifs du débiteur en liquidation judiciaire.

La Cour de cassation a tranché en faveur de l’autonomie du droit du partage : la licitation d’un immeuble acquis en indivision par le débiteur avant l’ouverture de la liquidation judiciaire constitue une opération de liquidation-partage de l’indivision, qui échappe aux règles de réalisation des actifs de la procédure collective (Cass. com., 21 mai 2025, n° 25-70.008l'arrêt▾). La solution se comprend : l’indivision préexiste à la procédure collective et obéit à sa logique propre, celle de la sortie organisée de l’état d’indivision ; le créancier de la procédure collective ne saurait, sous couvert de réalisation d’actif, soustraire l’immeuble indivis aux règles protectrices du partage qui garantissent les droits des autres indivisaires.

5) Détermination des modalités de la vente

Avant d’examiner les modalités selon lesquelles la vente se déroule, il convient de rappeler que la licitation demeure une voie subsidiaire. Le partage en nature constitue en effet le principe, la licitation l’exception : la vente forcée des biens indivis ne s’impose que là où l’égalité des lots ne peut être atteinte autrement, c’est-à-dire lorsque le bien ne se prête ni à une division matérielle ni à une répartition commode entre les copartageants. Tant qu’un partage en nature préserve une part appréciable de la valeur économique des biens, il doit être préféré, la licitation n’intervenant qu’en dernier recours, lorsque le morcellement entraînerait une déperdition significative de valeur ou se révélerait matériellement impossible.

Cette subsidiarité n’est pas une simple recommandation : elle pèse sur l’office du juge. Saisi d’une demande de licitation, le tribunal doit vérifier, au besoin d’office, si les biens indivis sont ou non commodément partageables en nature (art. 1377, al. 1er CPC). Il ne saurait ordonner la vente sans avoir préalablement constaté l’impossibilité — matérielle ou économique — d’une attribution en nature (Cass. 1ère civ., 5 févr. 2025, n°21-15.932l'arrêt▾). Ce n’est qu’une fois cette impossibilité établie, et la licitation ordonnée, que se pose la question — objet des développements qui suivent — de la détermination de ses modalités.

Conformément à l’article 1272 du Code de procédure civile, la licitation des biens immobiliers peut être réalisée soit à l’audience des criées, sous la supervision d’un juge désigné, soit devant un notaire commis à cet effet par le tribunal. Ce choix de modalité incombe au tribunal, qui dispose d’un pouvoir discrétionnaire, lui permettant d’opter pour l’une ou l’autre de ces solutions en fonction des circonstances et des intérêts en présence. Ce pouvoir, largement reconnu par la jurisprudence (Cass. civ., 20 janv. 1880, DP 1880, 1, p. 161), dispense le juge de motiver sa décision quant à la désignation d’un notaire ou à la tenue des enchères au tribunal.

Toutefois, une limite s’impose à ce pouvoir discrétionnaire. Lorsque tous les indivisaires, capables et présents, s’accordent unanimement pour demander une vente devant notaire, le tribunal est tenu de respecter cette demande, y compris en ce qui concerne le choix du notaire. Cette prérogative des indivisaires s’inscrit dans une logique de respect de la volonté collective des parties et s’applique indépendamment de la complexité de la situation ou de la nature des biens concernés. Elle traduit une idée directrice de toute la matière : la licitation, quoique placée sous le contrôle du juge, demeure d’abord l’affaire des coïndivisaires, dont l’accord unanime restitue à la vente une coloration largement conventionnelle.

En l’absence d’accord entre les indivisaires, le tribunal conserve l’entière maîtrise des modalités de la vente. Il peut notamment désigner un ou plusieurs notaires pour superviser la licitation. Lorsqu’il commet deux notaires, sans leur attribuer de mission particulière, ces derniers doivent agir de manière concertée. Ils ne peuvent agir indépendamment l’un de l’autre, notamment pour des actes aussi fondamentaux que l’établissement du cahier des charges. Cette exigence vise à garantir une parfaite régularité des opérations : l’intervention conjointe des officiers publics commis offre une garantie de neutralité dans la conduite d’une vente qui met aux prises des intérêts antagonistes.

L’absence d’un notaire dans un tel cadre ne saurait être régularisée par la seule présence de témoins. Toutefois, il a été jugé que le cahier des charges établi par un notaire unique, bien que deux notaires aient été initialement désignés, reste valable dès lors que l’autre partie et son notaire s’étaient volontairement abstenus de comparaître (CA Rennes, 10 juill. 1957). La solution se comprend aisément : l’exigence d’action concertée protège les indivisaires contre l’initiative isolée d’un seul officier ; elle ne saurait être retournée au bénéfice de celui qui, dûment appelé, a délibérément choisi de se tenir à l’écart des opérations.

Le tribunal conserve par ailleurs un pouvoir discrétionnaire concernant le remplacement des notaires désignés. Ainsi, en cas de décès ou d’empêchement d’un notaire, il peut nommer un autre notaire ou, s’il en a désigné plusieurs avec une hiérarchie entre eux, intervertir les rôles initialement définis (Cass. 1ère civ., 9 janv. 1979, n°76-10.880l'arrêt▾). Il est notable que ce pouvoir de substitution s’exerce sans heurter l’autorité de la chose jugée attachée à la décision ayant procédé à la désignation initiale : celle-ci ne présentant qu’un caractère provisoire et d’organisation, le juge peut y revenir dès lors qu’il justifie la nécessité du remplacement par des circonstances nouvelles.

Le choix entre la licitation à la barre du tribunal et celle devant notaire repose souvent sur des considérations pratiques. La licitation judiciaire, en raison des garanties procédurales qu’elle offre, est généralement privilégiée lorsqu’il existe des indivisaires mineurs ou incapables, dont les intérêts appellent une vigilance renforcée du juge. À l’inverse, la licitation devant notaire tend à être plus attractive pour les tiers enchérisseurs, notamment lorsque l’étude notariale est située à proximité du bien immobilier concerné. Ce cadre flexible permet ainsi d’adapter les modalités de la procédure à l’intérêt des indivisaires et aux spécificités de chaque dossier.

6) Fixation des conditions de vente

Une fois la licitation des biens immobiliers ordonnée, le tribunal est chargé de fixer les conditions essentielles de la vente. Conformément à l’article 1273 du Code de procédure civile, cette prérogative intéresse principalement la détermination de la mise à prix de chaque bien concerné. Le tribunal peut également prévoir que, si aucune enchère n’atteint cette mise à prix initiale, la vente puisse s’effectuer sur une mise à prix inférieure, qu’il fixe lui-même. Ce mécanisme, souvent étagé, vise à garantir la réalisation effective de la vente tout en préservant au mieux les intérêts des indivisaires.

La mise à prix constitue un élément central de la procédure de licitation. Elle correspond au montant minimum à partir duquel les enchères peuvent débuter. Si les indivisaires, tous capables et présents, s’accordent à l’unanimité sur les conditions de la vente, ils peuvent convenir eux-mêmes de cette mise à prix et des modalités y afférentes. Cependant, en l’absence d’un tel accord, il revient au tribunal de trancher et de fixer les conditions de manière souveraine (art. 1377, al. 1er CPC).

Cette fixation obéit à une logique d’équilibre. Une mise à prix excessive décourage les enchérisseurs et expose les indivisaires au risque d’une vente déserte ; une mise à prix dérisoire brade le bien au détriment de la masse à partager. Aussi le tribunal recherche-t-il le point où l’attractivité de la vente se concilie avec la juste valorisation du patrimoine indivis.

Dans l’exercice de cette prérogative, le tribunal dispose d’un large pouvoir d’appréciation. Il peut, par exemple, décider que la mise à prix initiale pourra être abaissée en cas d’absence d’enchères atteignant ce montant. Ce mécanisme progressif, par paliers successifs (par exemple, un quart ou une moitié en moins), est conçu pour assurer l’attractivité de la vente tout en veillant à ne pas sacrifier la valeur des biens (Cass. 1re civ., 23 juill. 1979, n°78-10.067l'arrêt▾).

Pour fixer une mise à prix réaliste et adaptée, le tribunal peut ordonner une estimation totale ou partielle des biens si leur consistance ou leur valeur le justifie (art. 1273, al. 2 CPC). Cette mesure est néanmoins facultative et relève de la seule appréciation du juge. Ainsi, le tribunal n’est pas tenu d’ordonner une expertise, même si elle est sollicitée, ni de se conformer aux conclusions du rapport d’un expert lorsqu’il en a désigné un (Cass. 1ère civ., 2 mars 1966). L’expertise n’est, en effet, qu’un élément d’information parmi d’autres : le juge demeure maître de l’évaluation, l’avis de l’homme de l’art éclairant sa décision sans jamais la lier.

En tout état de cause, la fixation des conditions de vente par le tribunal doit reposer sur une analyse, au cas par cas, des circonstances. L’objectif est d’assurer une juste valorisation des biens indivis tout en facilitant leur réalisation lors de la vente. Cette démarche équilibrée tient compte des intérêts des indivisaires et de l’attractivité nécessaire pour susciter l’intérêt des enchérisseurs.

7) L'établissement du cahier des charges

Le cahier des charges, pièce essentielle de la procédure de licitation, constitue le cadre juridique définissant les modalités de la vente et les engagements des parties. Prévu par l’article 1275 du Code de procédure civile, il doit être établi avec rigueur, car il devient la « loi des parties » une fois déposé. Ce document, obligatoire selon la jurisprudence (Cass. 3e civ., 27 févr. 2002, n°00-15.317l'arrêt▾), joue un rôle central en structurant les étapes de la vente, garantissant ainsi la transparence et l’équité de la procédure. Son caractère obligatoire n’est pas une formalité gratuite : c’est par lui que la vente acquiert sa prévisibilité, chaque enchérisseur sachant à l’avance dans quelles conditions il s’engage et chaque indivisaire pouvant vérifier que la réalisation du bien obéit aux termes arrêtés.

a) La rédaction du cahier des charges

Le rédacteur du cahier des charges est désigné en fonction de la modalité choisie pour la licitation :

• Licitation à l’audience des criées : dans ce cas, l’avocat représentant le copartageant à l’origine de la procédure est chargé de la rédaction. Il lui revient de déposer le cahier des charges au greffe du tribunal, conformément aux règles procédurales applicables. Ce dépôt garantit l’accessibilité du document à toutes les parties intéressées, notamment les autres indivisaires.
• Licitation devant notaire : lorsque la vente est confiée à un notaire commis par le tribunal, c’est à ce dernier que revient la responsabilité de rédiger le cahier des charges. Cette attribution est cohérente avec les missions du notaire en tant qu’officier public, garantissant la régularité et la sécurité juridique des opérations.

S’agissant du contenu du cahier des charges, il est déterminé par les parties lorsqu’elles parviennent à un accord unanime. À défaut d’un tel accord, il appartient au tribunal de fixer les conditions essentielles de la vente dans son jugement. Au-delà des mentions formelles, une exigence de fond traverse tout le document : il doit contenir tout élément nécessaire à l’appréciation de la consistance et de la valeur des droits mis en vente, et faire état de toute circonstance de nature à influencer les enchères. Cette transparence n’est pas seulement gage de loyauté envers les enchérisseurs ; elle conditionne la régularité même de l’adjudication. Le cahier des charges doit ainsi obligatoirement comporter les éléments suivants :

• Le jugement ayant ordonné la vente : cette mention permet d’identifier précisément la base légale et la décision judiciaire ayant autorisé la licitation.
• La description détaillée des biens à vendre : le cahier des charges doit fournir une description précise et exhaustive des biens concernés, y compris leur nature, leur situation géographique et, le cas échéant, leur état locatif. Cette exigence vise à garantir que les enchérisseurs potentiels disposent de toutes les informations nécessaires pour évaluer les biens et formuler des offres éclairées.
• La mise à prix et les conditions essentielles de la vente : le document doit préciser le montant de la mise à prix fixé par le tribunal ou convenu par les parties, ainsi que les modalités de l’adjudication. Ces conditions incluent notamment les délais de paiement et les éventuelles garanties exigées des enchérisseurs.
• Vente d’un fonds de commerce : lorsque la vente porte sur un fonds de commerce, le cahier des charges spécifie la nature et la situation tant du fonds que des divers éléments qui le composent, ainsi que les obligations qui seront imposées à l’acquéreur, notamment quant aux marchandises qui garnissent le fonds.

À propos de la vente d’un fonds, la qualification même de l’objet vendu peut prêter à discussion et doit être appréciée à la lumière des faits, non des apparences. L’inscription au registre du commerce ne vaut, quant à l’activité commerciale de l’inscrit, que présomption simple, susceptible de preuve contraire ; si la disparition effective du fonds est établie — par exemple parce que son exploitation avait cessé avant le décès du de cujus —, le cahier des charges ne saurait porter sur un fonds devenu inexistant (Cass. com., 4 févr. 1970, n°68-11.811).

b) La mise à disposition du cahier des charges

Une fois rédigé, le cahier des charges devient un élément essentiel de la procédure de licitation, car il formalise les conditions de vente et sert de référence pour toutes les parties impliquées. Sa mise à disposition est encadrée de manière à garantir une transparence totale et à permettre aux indivisaires, ainsi qu’à tout tiers intéressé, de participer efficacement à la procédure.

Le mode de dépôt ou de mise à disposition du cahier des charges dépend de la modalité de licitation choisie :

• Dans le cadre d’une licitation à la barre : lorsque la vente a lieu à l’audience des criées, le cahier des charges est déposé au greffe du tribunal. Ce dépôt revêt une importance particulière, car il permet à toutes les parties concernées de prendre connaissance des termes de la vente avant que les enchères ne soient réalisées. Il garantit ainsi l’équité procédurale en offrant à chaque indivisaire une possibilité d’examen des conditions fixées.
• Dans le cadre d’une licitation devant notaire : lorsque la vente est organisée par un notaire, le cahier des charges est tenu à disposition dans l’étude notariale. Cette modalité, plus flexible, permet une consultation directe par les indivisaires ou par les tiers intéressés, qui peuvent se rendre chez le notaire pour en prendre connaissance. Cela est particulièrement avantageux lorsque le notaire est situé à proximité des biens à vendre, facilitant ainsi l’accès à l’information pour les personnes concernées.

Dans les deux cas, l’objectif de cette mise à disposition est de garantir une information complète et accessible, tout en permettant aux parties de préparer leur éventuelle participation aux enchères ou d’émettre des observations sur le contenu du cahier des charges.

Historiquement, l’ancien article 973 du Code de procédure civile imposait une sommation formelle aux copartageants de prendre connaissance du cahier des charges dans un délai de huit jours suivant son dépôt. Cette disposition visait à instituer une procédure rigoureuse, offrant un cadre temporel précis pour s’assurer que chaque partie avait été informée des conditions de la vente et pouvait, en cas de désaccord, soulever des observations ou contestations.

En cas de difficulté ou de litige concernant le cahier des charges, les contestations étaient réglées à l’audience, permettant au tribunal d’intervenir pour trancher les désaccords. Cette procédure renforçait la sécurité juridique et offrait une voie directe de résolution des différends avant la tenue des enchères.

Cependant, cette exigence de sommation formelle n’a pas été reprise dans les textes actuels. Son absence a été critiquée, car elle laisse une zone d’incertitude quant à la manière dont les parties doivent être informées. En pratique, cette lacune impose désormais aux tribunaux une responsabilité accrue pour s’assurer que les indivisaires et les autres parties intéressées soient dûment informés et disposent d’une possibilité effective de consultation.

Bien que les textes actuels ne prévoient plus de sommation formelle, la nécessité d’informer les parties reste une exigence implicite. Les juridictions, en particulier dans le cadre des licitations à la barre, veillent à ce que les copartageants soient informés de la mise à disposition du cahier des charges et disposent d’un délai raisonnable pour en prendre connaissance.

Il est souvent palié à ce silence textuel par les pratiques notariales ou judiciaires. Les notaires, par exemple, adoptent des mesures pratiques pour garantir l’accessibilité du cahier des charges, notamment en informant directement les indivisaires ou en utilisant des moyens de communication modernes comme les courriers électroniques. De même, les greffes des tribunaux facilitent la consultation des documents déposés.

Le cahier des charges, en plus de constituer un cadre pour la vente, permet aux indivisaires et aux tiers intéressés d’exercer pleinement leurs droits. Sa consultation préalable est cruciale pour que les parties puissent :

• Vérifier les conditions de la vente et la mise à prix fixée ;
• Identifier les éventuelles erreurs ou omissions dans la description des biens ;
• Proposer des rectifications ou formuler des observations avant l’enchère.

Les éventuels désaccords ou observations des parties peuvent être soumis au tribunal ou au notaire, selon la modalité de licitation choisie, avant la finalisation de la vente. Ainsi, le cahier des charges joue un rôle non seulement informatif, mais également participatif, en permettant aux parties de contribuer au bon déroulement de la procédure.

c) La force obligatoire du cahier des charges

Il est admis que le cahier des charges s’analyse comme une véritable offre de vente formulée aux conditions qu’il définit, son acceptation par l’adjudicataire entraînant la formation du contrat (art. 1103 C. civ.). Ce document, qui fixe les règles et conditions essentielles de la vente, tient ainsi lieu de « loi aux parties » et ne peut être modifié unilatéralement après son dépôt. Cette qualification d’offre n’est pas purement théorique : elle commande tout le régime du document. Parce qu’il est une offre, le cahier des charges engage celui qui l’a établi dans les termes mêmes qu’il énonce ; parce que l’adjudication en vaut acceptation, le contrat de vente se noue à l’instant du coup de marteau, aux conditions arrêtées et à elles seules.

En effet, une fois déposé au greffe ou tenu à disposition dans l’étude notariale, le cahier des charges acquiert une force obligatoire. En conséquence, aucun copartageant ne peut le modifier de manière unilatérale. Cette règle a été consacrée par la jurisprudence, qui a affirmé que toute tentative de modification sans l’accord des autres parties est nulle et non avenue (Cass. 1re civ., 27 janv. 1998, n°95-15.296l'arrêt▾).

Toutefois, avant qu’il ne devienne définitif, le cahier des charges n’est qu’un projet, soumis à l’approbation des indivisaires. Cette étape préliminaire permet aux parties de proposer des rectifications légitimes, lesquelles doivent être intégrées, sous réserve d’un consensus. En cas de désaccord persistant entre les indivisaires, ces rectifications peuvent être soumises à l’appréciation du tribunal, qui tranchera la question. Il importe ainsi de distinguer nettement deux temps : celui du projet, malléable et ouvert aux observations, et celui du cahier des charges déposé, figé et intangible. C’est le dépôt qui opère le passage de l’un à l’autre et cristallise les conditions de la vente.

Le notaire ou l’avocat chargé de la rédaction du cahier des charges agit comme mandataire des parties. À ce titre, il doit prendre en considération la volonté collective des indivisaires et veiller à exprimer fidèlement leurs intérêts communs. Bien qu’il dispose d’une certaine autonomie dans la rédaction du document, il a l’obligation d’accueillir favorablement toute demande de modification justifiée par l’un des indivisaires et de consulter les autres parties sur ces propositions.

Ce rôle de mandataire implique également une responsabilité en cas d’omission ou d’erreur dans le cahier des charges. Si le rédacteur néglige de prendre en compte des observations légitimes ou ne respecte pas les exigences légales, les parties concernées peuvent solliciter une révision du document ou engager sa responsabilité.

La jurisprudence, notamment par un arrêt de la Cour de cassation du 25 octobre 1972, a rappelé qu’il est possible, même après qu’une décision irrévocable a ordonné une licitation, de demander la stipulation d’une clause dans le cahier des charges, sous réserve que cette demande ne porte pas sur un point ayant acquis l’autorité de la chose jugée (Cass. 1ère civ., 25 oct. 1972, n°71-11.018l'arrêt▾).

Dans cette affaire, la Cour d’appel avait rejeté une demande d’ajout d’une clause d’attribution préférentielle d’une villa au motif qu’un arrêt antérieur, devenu irrévocable, avait ordonné une licitation « pure et simple ». Toutefois, la Cour de cassation a censuré cette position en considérant que l’arrêt antérieur n’avait pas statué sur la question de l’attribution préférentielle et ne pouvait donc avoir autorité de chose jugée sur ce point. Elle a précisé que l’autorité de la chose jugée ne s’applique qu’aux éléments expressément tranchés par la décision initiale, laissant ainsi la possibilité d’adapter le cahier des charges à des éléments non réglés dans le jugement de licitation. On observera, au demeurant, que la solution se concilie avec la nature contestataire de l’attitude procédurale du plaideur : celui qui s’en rapporte à justice sur le mérite de la licitation ne consent pas à la demande mais, au contraire, la conteste, de sorte que la juridiction ne saurait déduire de cette réserve un acquiescement valant renonciation à l’attribution préférentielle.

Cette souplesse dans l’élaboration ou la modification du cahier des charges est toutefois encadrée par des limites strictes. Une fois la licitation réalisée, les possibilités de modification deviennent considérablement réduites. Par exemple, une clause stipulée au profit d’un indivisaire mais non approuvée par les autres copartageants ne peut leur être imposée. Cette position a été clairement établie par la jurisprudence (Cass. Com., 4 févr. 1970, n° 68-11.811). La règle procède du caractère collectif de la « loi des parties » : le cahier des charges n’oblige que dans la mesure où il exprime la volonté commune des coïndivisaires, et nul d’entre eux ne saurait, par une stipulation unilatérale, en faire peser les effets sur les autres.

En outre, une « déclaration d’adjudicataire » déposée après l’adjudication, sans être reprise dans le cahier des charges, est considérée comme nulle. La Cour de cassation, dans un arrêt du 27 janvier 1998 a fermement rappelé que le cahier des charges fait la loi des parties (Cass. 1ère civ. 1re, 27 janv. 1998, n°95-15.296l'arrêt▾). En l’espèce, une déclaration déposée postérieurement à l’adjudication, par laquelle certains indivisaires tentaient de modifier les modalités de la vente pour prévoir une attribution à titre de partage et non de licitation, n’a pas été reconnue comme valable.

La Haute juridiction a souligné que le cahier des charges, qui fixe les conditions essentielles de la vente, est un document juridiquement contraignant. Une fois adopté, il constitue un cadre immuable qui ne peut être modifié que dans les formes prévues par la procédure. La « déclaration d’adjudicataire » en question, déposée après l’adjudication, n’ayant pas été reprise dans le cahier des charges avant cette dernière, n’avait donc aucune valeur juridique et ne pouvait être opposée ni aux autres indivisaires ni au nouvel adjudicataire.

En refusant de donner effet à cette déclaration tardive, la Cour de cassation a réaffirmé non seulement la force obligatoire du cahier des charges, mais également l’exigence de rigueur et de sécurité juridique qui préside à la procédure de licitation. En effet, permettre de telles modifications après coup compromettrait l’équité entre les parties et ouvrirait la voie à des contestations pouvant déstabiliser le processus de vente.

Ainsi, cette solution, protectrice des droits des parties, garantit que les termes de la vente restent inchangés après leur adoption, conformément au principe de force obligatoire des conventions (art. 1103 C. civ.). En l’absence de toute stipulation préalable dans le cahier des charges, une déclaration postérieure ne saurait avoir d’effet juridique, quel que soit son contenu ou les intentions des parties concernées.

d) Les clauses spécifiques du cahier des charges

Le cahier des charges peut comporter des clauses spécifiques destinées à encadrer la procédure et à clarifier les droits des parties. Parmi celles-ci, deux clauses méritent une attention particulière : la clause de substitution et la mention relative à l’état locatif des biens.

• i) La clause de substitution

• • La clause de substitution permet à un indivisaire de se substituer à l’adjudicataire tiers dans un délai déterminé, sous réserve des conditions précisées dans le cahier des charges. Elle traduit la persistance de la vocation des coïndivisaires à conserver le bien : alors même que la vente a été poussée jusqu’aux enchères, elle leur ménage une dernière faculté de retrait du bien hors du marché, en reprenant à leur compte l’adjudication consentie au tiers.
  • Cette clause, parfaitement licite au regard de l’article 1102 du Code civil, s’analyse en un prolongement des droits de substitution déjà prévus par l’article 815-15 du Code civil.
  • Tandis que ce dernier s’applique uniquement lorsque l’adjudication porte sur les droits indivis d’un indivisaire, la clause stipulée dans le cahier des charges peut élargir ce droit à l’ensemble des biens indivis.
  • La jurisprudence a confirmé la validité de cette clause, en précisant qu’elle doit figurer dans le cahier des charges pour produire ses effets. La condition se déduit logiquement de la force obligatoire du document : la faculté de substitution n’existant pas de plein droit pour l’ensemble des biens indivis, elle ne s’impose aux parties à l’adjudication que parce qu’elle a été stipulée dans la « loi des parties » qu’est le cahier des charges.
  • Ainsi, dans un arrêt du 17 mars 2010, il a été jugé par la Cour de cassation que « le cahier des charges faisant la loi des parties à l’adjudication », une clause de substitution figurant dans celui-ci est parfaitement valable (Cass. 1ère civ., 17 mars 2010, n°08-21.554l'arrêt▾).
  • A cet égard, lorsque plusieurs indivisaires invoquent la clause, la substitution est accordée à celui qui en fait la demande en premier, conformément au principe prior tempore potior jure : ce sont alors les seuls coïndivisaires ayant exercé la faculté avant les autres qui se trouvent substitués comme acquéreurs aux adjudicataires (Cass. 1ère civ., 7 oct. 1997, n°95-17.071l'arrêt▾).
  • Enfin, le cahier des charges peut exiger le dépôt préalable du prix d’adjudication par l’indivisaire souhaitant exercer la substitution (Cass. 2e civ., 6 oct. 1993, n°90-18.590l'arrêt▾).
  • Cette condition vise à prévenir toute contestation ultérieure et à garantir la sécurité de la transaction. Là encore, le cahier des charges fait la loi des parties : l’indivisaire qui se prévaut de la faculté de substitution sans satisfaire à la condition de consignation qu’il stipule voit sa déclaration annulée, faute d’avoir respecté les termes mêmes auxquels la clause subordonnait son exercice.

• ii) La mention relative à l'état locatif des biens

• • Le cahier des charges doit également comporter une mention sur l’état locatif des biens, en application de l’article 1112-1 du Code civil. Cette exigence n’est qu’une application particulière du devoir précontractuel d’information : l’enchérisseur ne peut former une offre éclairée que s’il connaît la situation locative du bien, dont dépendent à la fois sa jouissance future et sa valeur.
  • Cette obligation d’information permet à l’adjudicataire de connaître l’existence éventuelle de baux en cours, ceux-ci étant opposables, même s’ils ont été conclus par un seul des indivisaires (Cass. 1ère civ., 19 mars 1991, n°89-20.352l'arrêt▾).
  • La jurisprudence a fermement établi qu’un bail régulièrement consenti par un indivisaire engage l’adjudicataire, lequel devra le respecter (Cass. 1ère civ., 18 juin 1973, n° 72-11.239l'arrêt▾). Il a ainsi été jugé que l’acquisition, par certains locataires, de lots composant un bien en indivision conventionnelle n’opère aucune confusion entre leurs qualités de locataires et de copropriétaires de l’ensemble immobilier, cette dernière qualité n’étant nullement incompatible avec leurs droits locatifs ; aussi est-il fondé de tenir compte de ces droits lors de la vente du bien sur licitation.
  • En revanche, si un doute persiste quant aux droits du locataire, notamment en cas de contentieux en cours, une mention explicative doit figurer dans le cahier des charges (Cass. 2e civ., 13 nov. 1959).
  • Par ailleurs, l’absence d’une telle mention dans le cahier des charges pourrait engager la responsabilité du rédacteur si elle entraîne un préjudice pour l’adjudicataire.
  • Toutefois, cette responsabilité ne saurait être retenue si l’adjudicataire avait connaissance de l’existence du bail ou de la charge omise. Il a en effet été jugé que l’adjudicataire qui, par l’inventaire, a eu connaissance au moment de la vente de charges non déclarées au cahier des charges ne peut en obtenir la résolution : la connaissance effective de la charge fait disparaître le préjudice et, partant, le fondement même de la responsabilité du rédacteur (Cass. 1ère civ., 26 nov. 1996, n°94-20.334l'arrêt▾).

8) La publicité de la vente

La publicité de la vente constitue une étape importante de la procédure de licitation, car elle vise à garantir à la fois la transparence des opérations et une concurrence loyale entre les enchérisseurs potentiels. Elle est encadrée par l’article 1274 du Code de procédure civile, qui confère au tribunal la mission de déterminer les modalités de cette publicité en tenant compte de trois critères : la valeur, la nature et la situation des biens concernés.

Avant d’en détailler le régime, il importe de cerner la fonction exacte de cette formalité. La publicité n’est pas une simple formalité d’information : elle est le vecteur par lequel s’organise la rencontre entre l’offre — le bien indivis mis en vente — et la demande — l’ensemble indéterminé des acquéreurs potentiels. De la qualité de cette mise en relation dépend directement le prix d’adjudication, et partant, la valeur que recevront in fine les indivisaires lors du partage du produit de la vente.

a) Les critères d’appréciation du juge

Le tribunal exerce un pouvoir d’appréciation pour adapter les modalités de publicité aux spécificités du bien à vendre. Loin d’être un automatisme, la publicité procède d’un véritable arbitrage : il s’agit de calibrer l’effort d’information — et le coût qu’il représente, lequel sera supporté par la masse à partager — au regard des chances réelles d’attirer des enchérisseurs solvables. Le juge doit ainsi tenir compte :

• De la valeur du bien : un bien immobilier de grande valeur peut nécessiter une publicité plus large, par exemple au niveau national, voire dans des supports spécialisés, afin d’attirer des acquéreurs disposant des ressources nécessaires. À l’inverse, pour un bien de moindre valeur, une publicité locale peut suffire, une diffusion trop coûteuse risquant d’absorber une part disproportionnée du prix.
• De la nature du bien : un immeuble résidentiel, un local commercial ou un terrain nu n’attireront pas le même type d’enchérisseurs. Le choix des supports publicitaires doit donc être adapté au public cible — investisseurs, particuliers en quête d’une résidence, exploitants commerciaux.
• De la situation géographique des biens : les biens situés dans des zones rurales, moins fréquentées, peuvent nécessiter une publicité étendue pour compenser leur faible visibilité locale, tandis que les biens situés en centre-ville peuvent bénéficier d’une couverture plus ciblée.

b) Les formes de publicité

En pratique, la publicité prend des formes variées, définies en fonction des critères précités et des usages locaux.

Elle inclut généralement :

• Des annonces dans des journaux : les annonces légales publiées dans des journaux spécialisés ou locaux constituent une méthode classique de publicité. Ces annonces doivent préciser les informations essentielles, telles que la description du bien, la mise à prix, la date et le lieu de l’adjudication.
• Des affiches : l’apposition d’affiches sur les lieux du bien, ainsi qu’aux emplacements habituels — mairie, tribunal —, est également une méthode fréquente, permettant d’informer les riverains et les passants.
• D’autres moyens adaptés : le tribunal peut également prescrire l’utilisation de supports numériques, comme des annonces sur des sites spécialisés dans les ventes immobilières, ou encore des campagnes de diffusion via des agences immobilières.

Au-delà des supports retenus, la publicité doit présenter une exactitude rigoureuse. Toute information susceptible d’influencer les enchères — et singulièrement l’existence de droits grevant le bien, tels qu’un bail en cours — doit y figurer, afin que l’enchérisseur s’engage en pleine connaissance de la consistance réelle du bien. La transparence ainsi imposée à la publicité prolonge celle qui gouverne le cahier des charges lui-même : c’est la cohérence entre ces deux instruments qui sécurise la formation des enchères.

c) Finalité de la publicité

La principale finalité de la publicité est de garantir une information large et accessible, afin d’attirer un maximum d’enchérisseurs potentiels. Cette mise en concurrence permet de maximiser le prix obtenu lors de la vente, ce qui est dans l’intérêt des indivisaires. En outre, la publicité renforce la transparence de la procédure, en minimisant les risques de contestation liés à un manque d’information.

Cette finalité se dédouble ainsi en deux fonctions complémentaires : une fonction économique — l’optimisation du prix par la concurrence — et une fonction procédurale — la sécurisation de la vente contre les recours ultérieurs. Une publicité bien conduite est, à cet égard, la meilleure garantie de l’irrévocabilité de l’adjudication : un acquéreur éconduit ou un indivisaire mécontent trouvera d’autant moins de prise à une contestation que l’information aura été complète et largement diffusée.

d) Contrôle des mesures de publicité

Le tribunal joue un rôle central dans le contrôle de la publicité. Il peut, si nécessaire, exiger des preuves de la réalisation des mesures publicitaires prescrites, comme des attestations de publication ou des photographies des affiches apposées.

En cas de manquement aux modalités fixées, la procédure de vente pourrait être annulée, mettant en jeu la responsabilité du rédacteur du cahier des charges ou des officiers publics impliqués. La sanction n’est toutefois pas mécanique : encore faut-il que l’irrégularité ait causé un grief, c’est-à-dire qu’elle ait été de nature à altérer la sincérité des enchères ou à priver un intéressé de la possibilité d’y prendre part. La gravité de la sanction — l’anéantissement d’une vente déjà conclue — invite ainsi le juge à apprécier l’incidence réelle du manquement sur le résultat de l’adjudication.

9) L’information des indivisaires

L’article 1276 du Code de procédure civile institue une obligation d’informer les indivisaires de la vente d’un bien indivis au moins un mois avant la réalisation de cette dernière.

Cette notification de la vente aux indivisaires conditionne la régularité de la procédure. Elle vise à garantir que chaque indivisaire, qu’il soit présent ou absent, puisse prendre connaissance de l’opération envisagée et exercer ses droits, notamment celui de contester ou d’intervenir dans la procédure. En effet, la vente d’un bien indivis affecte directement les droits patrimoniaux des indivisaires, qui détiennent chacun une quote-part dans l’indivision.

Le fondement de cette exigence se comprend aisément au regard de la nature même de l’indivision. Parce que la vente sur licitation emporte aliénation d’un bien dont la propriété est partagée, elle ne saurait être conduite à l’insu de ceux dont elle affecte le patrimoine. L’information préalable n’est donc pas une simple courtoisie procédurale : elle est la contrepartie nécessaire du caractère forcé de la vente, qui s’impose à l’indivisaire sans son consentement individuel.

Le délai d’un mois prévu par l’article 1276 constitue un minimum légal, permettant à chaque indivisaire de disposer du temps nécessaire pour évaluer l’opération, solliciter des conseils juridiques ou formuler d’éventuelles observations. Ce délai doit être strictement respecté, sous peine de nullité de la procédure.

Ce temps de réflexion n’est pas neutre : il ménage à l’indivisaire la faculté concrète d’organiser sa propre stratégie. Il pourra ainsi décider de se porter lui-même enchérisseur, de réunir les garanties financières exigées, ou encore — lorsque le cahier des charges l’y autorise — de préparer l’exercice d’une éventuelle faculté de substitution. Priver l’indivisaire de ce délai, c’est le priver de la possibilité d’influer utilement sur le sort de son bien.

Le soin de notifier la vente aux indivisaires incombe au rédacteur du cahier des charges, généralement un notaire ou un avocat désigné dans le cadre de la procédure. Ce professionnel a une mission essentielle : veiller à ce que tous les indivisaires, sans exception, soient informés de manière claire et précise. Cette notification doit mentionner les éléments suivants :

• La date et le lieu de la vente ;
• Les modalités de cette dernière (vente amiable ou vente judiciaire) ;
• Les informations relatives au bien vendu (descriptif, mise à prix, etc.) ;
• Les droits dont disposent les indivisaires, notamment la possibilité d’en contester les conditions.

Le rédacteur du cahier des charges doit s’assurer que la notification soit effectuée par un moyen permettant d’en garantir la réception, par exemple par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. En cas de difficulté, notamment en cas d’indivisaires introuvables ou absents, le professionnel peut solliciter l’autorisation du juge afin de procéder à une notification par voie de publication ou par tout autre moyen adapté.

L’absence ou l’insuffisance de la notification peut entraîner de lourdes conséquences juridiques. En cas de non-respect de cette obligation, l’indivisaire lésé dispose d’un recours en annulation de la vente. La jurisprudence est constante sur ce point, estimant que toute atteinte aux droits procéduraux des indivisaires constitue une irrégularité substantielle.

En outre, l’absence de notification peut également engager la responsabilité civile du rédacteur du cahier des charges, si ce manquement cause un préjudice aux indivisaires. Par exemple, si la vente est annulée en raison de cette irrégularité, les frais supplémentaires engagés pourront être réclamés au professionnel défaillant.

Dans les situations où les indivisaires sont en conflit ou en cas de difficulté particulière dans la gestion de l’indivision, cette obligation d’information revêt une importance particulière. Elle permet d’éviter que certains indivisaires ne soient écartés des décisions importantes et garantit que la vente s’effectue dans des conditions transparentes et conformes aux règles légales.

10) La procédure d’adjudication

L’adjudication d’un bien indivis, qu’elle soit réalisée à la barre du tribunal ou devant un notaire, constitue une étape cruciale du processus de vente. Régie par les articles 1277 et 1278 du Code de procédure civile ainsi que par les dispositions spécifiques du Code des procédures civiles d’exécution, cette phase requiert un respect rigoureux des règles de publicité et des formalités prescrites. Ces règles, empruntées à la saisie immobilière, visent à garantir la transparence et l’équité de la procédure tout en protégeant les intérêts des parties concernées.

a) Les règles générales d’adjudication

• Les modalités d’adjudication
  • L’adjudication se tient selon les modalités fixées par le tribunal dans le cadre de la vente en indivision. Elle peut se dérouler dans deux contextes distincts :
    • À l’audience des criées : les enchères doivent être portées par le ministère d’un avocat, conformément à l’article R. 322-40 du Code des procédures civiles d’exécution. L’avocat, en sa qualité de mandataire de l’acheteur, ne peut être porteur que d’un seul mandat, ce qui garantit l’intégrité et l’indépendance de la procédure.
    • Devant un notaire : dans ce cas, les enchères peuvent être reçues directement par ce dernier, sans que le recours au ministère d’un avocat soit requis (CPC, art. 1278, al. 2). Ce mécanisme vise à simplifier la procédure tout en assurant la sécurité juridique grâce à l’intervention d’un officier public.

• La capacité des enchérisseurs
  • L’article R. 322-39 du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE) établit des restrictions quant aux personnes pouvant participer aux enchères publiques lors d’une procédure d’adjudication.
  • Ces restrictions visent à prévenir les conflits d’intérêts, à protéger l’intégrité de la procédure et à maintenir la confiance des parties impliquées et du public dans la transparence des opérations.
  • Au nombre des personnes frappées d’une incapacité de participer aux enchères figurent :
    • Le débiteur saisi
      • Le débiteur saisi est interdit de participer aux enchères, que ce soit directement ou par personne interposée.
      • Cette interdiction s’applique essentiellement dans le cadre des ventes sur saisie immobilière mais peut être étendue par analogie aux ventes en licitation judiciaire lorsqu’un indivisaire demande la vente.
      • Cette incapacité vise à éviter que le débiteur, tenu de vendre ses biens pour apurer ses dettes ou régler une situation d’indivision, ne puisse racheter son propre bien pour échapper à l’obligation de paiement.
      • Une telle participation compromettrait la finalité de la procédure, qui est d’organiser une redistribution équitable du produit de la vente entre créanciers ou indivisaires.
    • Les auxiliaires de justice ayant participé à la procédure
      • Les auxiliaires de justice étant intervenu dans la procédure à un quelconque titre (avocats, notaires, huissiers, ou même mandataires judiciaires) sont également frappés d’une incapacité de participer aux enchères.
      • Cette interdiction s’explique par leur rôle central dans le bon déroulement de la procédure : ces professionnels doivent garantir l’impartialité et l’équilibre entre les parties.
      • Une participation de leur part serait perçue comme contraire à leur obligation de neutralité et pourrait engendrer des soupçons de conflit d’intérêts ou de favoritisme.
      • Exemple : un avocat qui a rédigé le cahier des charges ou représenté une des parties dans la procédure pourrait être accusé d’avoir utilisé ses connaissances privilégiées pour influencer ou manipuler le processus.
    • Les magistrats de la juridiction ayant ordonné la vente
      • Les magistrats ayant pris part à la juridiction où la vente a été ordonnée ou supervisée sont également exclus des enchères.
      • Cette incapacité découle directement des principes de séparation des pouvoirs et d’impartialité de la justice.
      • Permettre à un magistrat de participer aux enchères soulèverait des doutes sur la légitimité des décisions rendues, notamment en cas de fixation d’une mise à prix jugée favorable ou d’autres conditions de vente.
  • La participation d’une personne frappée d’incapacité peut entraîner des conséquences importantes :
    • • Nullité de l’enchère et de l’adjudication : toute enchère portée par une personne incapable est frappée de nullité (articles R. 322-48 et R. 322-49 du CPCE).
      • Responsabilité disciplinaire ou pénale : Pour les auxiliaires de justice ou magistrats, une telle participation pourrait donner lieu à des poursuites disciplinaires pour manquement à leurs obligations professionnelles, voire à des sanctions pénales en cas de collusion ou d’abus de fonction.

• La représentation des enchérisseurs
  • La représentation des enchérisseurs lors d’une adjudication diffère selon que la procédure se déroule devant le tribunal ou devant un notaire.
    • Ministère obligatoire d’un avocat devant le tribunal
      • Lorsqu’une adjudication se déroule à la barre du tribunal, les enchères doivent obligatoirement être portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire compétent. Cette obligation poursuit plusieurs objectifs essentiels :
        • Garantir la sécurité juridique : l’avocat, en tant que professionnel du droit, maîtrise les règles de la procédure et peut éviter à son mandant des erreurs susceptibles d’entraîner la nullité des enchères ou des contestations.
        • Assurer la transparence et l’équité de la procédure : en n’autorisant qu’un avocat par enchérisseur, le législateur prévient tout conflit d’intérêts ou stratégie dilatoire. En effet, l’article R. 322-40 du CPCE stipule que l’avocat ne peut représenter qu’un seul client, ce qui garantit l’impartialité des enchères.
        • Encadrer les garanties financières : avant de porter une enchère, l’avocat doit se faire remettre par son client une caution bancaire ou un chèque de banque couvrant au moins 10 % de la mise à prix, conformément à l’article R. 322-41 du CPCE.
      • Cette garantie vise à éviter que des enchères soient portées par des personnes insolvables.
      • L’avocat agit en qualité de mandataire exclusif de l’enchérisseur.
      • A cet égard, il est responsable de vérifier que son mandant respecte les exigences de capacité (articles R. 322-39 et R. 322-41-1 du CPCE) et qu’il dispose des moyens financiers nécessaires.
      • À l’issue de l’audience, il déclare au greffier l’identité de son mandant et fournit les documents requis, notamment les attestations de capacité ou de garanties financières (article R. 322-46 du CPCE).
    • Dispense de représentation par avocat devant le notaire
      • En application de l’article 1278, alinéa 2, du Code de procédure civile, les enchères portées devant un notaire ne nécessitent pas le ministère d’un avocat.
      • La raison en est que les enchères devant un notaire sont souvent moins formelles que celles organisées par un tribunal.
      • Par ailleurs, en tant qu’officier public, le notaire est lui-même garant de la sécurité juridique et peut remplir certaines fonctions qu’un avocat aurait assumées devant le tribunal.
      • En outre, lorsqu’une licitation judiciaire est organisée devant un notaire, les participants sont souvent limités aux indivisaires ou à des tiers connus, ce qui réduit le risque de contentieux.
      • Bien que le ministère d’avocat ne soit pas obligatoire, le notaire doit veiller à l’application des règles essentielles, notamment :
        • Le respect des dispositions prévues dans le cahier des charges.
        • Le respect des garanties financières prévues à l’article R. 322-41 du CPCE ;
        • L’application des règles d’incapacité posées par l’article R. 322-39 du CPCE, excluant notamment les magistrats et auxiliaires de justice impliqués dans la procédure.
      • Enfin, c’est au notaire, qu’il incombe de rédiger le procès-verbal d’adjudication, qui constitue la base du titre de propriété.

b) Déroulement de l’audience d’adjudication

L’audience d’adjudication est le moment décisif de la procédure, où les enchères sont portées publiquement afin de déterminer l’adjudicataire final du bien indivis. Elle est encadrée par des règles strictes prévues par le Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), afin de garantir la transparence, l’équité et la sécurité juridique des opérations. L’audience se déroule en plusieurs phases :

• Ouverture des enchères
  • Annonce des frais
    • conformément à l’article R. 322-42 du CPCE, le juge ouvre les enchères en commençant par annoncer publiquement les frais liés à la procédure, notamment :
      • Les frais de poursuite, engagés par le créancier poursuivant pour mener à bien la procédure.
      • Les frais de surenchère, si applicable, justifiés par le surenchérisseur éventuel.
    • Cette étape garantit que l’ensemble des participants soit informé des coûts qui s’ajouteront au prix d’adjudication.
    • Toute somme exigée au-delà des frais annoncés est réputée non écrite.
  • Rappel du montant de la mise à prix
    • Ensuite, le juge rappelle que les enchères partiront du montant de la mise à prix, tel que fixé dans le cahier des charges ou par une décision judiciaire (article R. 322-43 du CPCE).
    • La mise à prix est le montant minimal en dessous duquel aucune enchère ne peut être validée, sauf en cas de remise en vente à prix réduit (prévue par l’article R. 322-47 du CPCE).
    • Ce rappel par le juge vise à garantir que les enchères débutent sur une base claire et connue de tous les participants.
    • Cette étape marque l’ouverture officielle des enchères et donne le cadre dans lequel elles se dérouleront.

• Port des enchères
  • Le port des enchères suit des règles strictes, destinées à garantir l’équité entre les participants et à permettre une progression ordonnée des offres.
    • Des enchères pures et simples (article R. 322-44 du CPCE)
      • Les enchères doivent être pures et simples, c’est-à-dire :
        • Sans condition ni réserve : Chaque enchère est définitive et engage immédiatement celui qui la porte.
        • Progression obligatoire : Chaque enchère doit couvrir l’enchère précédente, ce qui exclut les offres inférieures ou égales à la dernière enchère.
      • Ce principe assure une montée progressive des offres et empêche tout blocage ou stratégie dilatoire de la part des participants.
    • Temps limite pour les enchères (article R. 322-45 du CPCE)
      • Les enchères sont arrêtées dès lors qu’un délai de 90 secondes s’écoule sans qu’aucune nouvelle enchère ne soit portée.
      • Ce délai est mesuré par un système visuel ou sonore, qui signale au public chaque seconde écoulée.
      • Ce mécanisme évite les hésitations prolongées et favorise un déroulement fluide de l’audience.
      • Ce temps limite est particulièrement utile pour clôturer les enchères dans un cadre clair, en laissant une opportunité raisonnable aux participants de se manifester sans prolonger inutilement la procédure.

• Constatation de l’adjudication
  • Une fois les enchères arrêtées, le juge constate immédiatement le montant de la dernière enchère et en tire les conséquences juridiques :
    • Si la dernière enchère atteint ou dépasse la mise à prix, l’adjudication est définitive.
    • Dans le cas contraire, une adjudication provisoire peut être prononcée en attendant une éventuelle nouvelle audience, conformément à l’article 1277 du Code de procédure civile.
    • Le juge établit un procès-verbal d’adjudication, qui formalise le transfert du bien à l’enchérisseur déclaré adjudicataire.
    • Ce procès-verbal servira de base pour la délivrance du titre de propriété (article R. 322-59 du CPCE).

c) Conséquences de l’adjudication

L’adjudication, point culminant de la vente aux enchères, peut être qualifiée de définitive ou provisoire selon que l’enchère atteint ou non le montant de la mise à prix fixée. Chaque qualification, encadrée par les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE) et du Code de procédure civile, emporte des conséquences juridiques et pratiques distinctes.

• L’enchère atteint le montant de la mise à prix : l’adjudication définitive
  • L’adjudication est qualifiée de définitive dès lors que l’enchère couvre ou dépasse le montant fixé comme mise à prix dans le cahier des charges ou par décision judiciaire.
  • Conformément à l’article R. 322-45 du CPCE, le juge constate immédiatement cette adjudication, ce qui engage irrévocablement l’enchérisseur déclaré adjudicataire.
  • L’adjudication définitive emporte des effets juridiques majeurs.
  • Elle entraîne d’abord le transfert de propriété au bénéfice de l’adjudicataire, sous réserve du paiement intégral du prix d’adjudication et des frais taxés.
  • Ce transfert de propriété est juridiquement certain et opposable aux tiers dès la prononciation du jugement d’adjudication.
  • Ainsi, l’adjudication garantit aux créanciers ou indivisaires que le bien a été vendu à un prix conforme aux attentes, qu’il s’agisse de la mise à prix initiale ou des conditions du marché.
  • L’adjudicataire a également l’obligation de s’acquitter du prix et des frais dans les délais prescrits par la loi.
  • En cas de défaillance, il s’expose à une réitération des enchères, assortie de sanctions financières, conformément à l’article R. 322-66 du CPCE.
  • Ce mécanisme vise à protéger les intérêts des créanciers ou indivisaires en assurant que l’adjudication atteigne son objectif final.

• L’enchère n’atteint pas le montant de la mise à prix : l’adjudication provisoire ou la remise en vente
  • Lorsque les enchères ne permettent pas de couvrir la mise à prix fixée dans le cahier des charges ou par décision judiciaire, la procédure prévoit deux issues distinctes : la remise en vente immédiate ou l’adjudication provisoire.
    • La remise en vente immédiate bien (article R. 322-47 du CPCE)
      • Si aucune enchère ne parvient à couvrir le montant de la mise à prix initiale, le juge peut prévoir, dès l’établissement du cahier des charges, une remise en vente immédiate du bien.
      • La remise en vente immédiate repose sur un mécanisme de réduction successive de la mise à prix.
      • Le montant de la mise à prix peut être progressivement diminué par paliers, afin d’accroître les chances de susciter l’intérêt des enchérisseurs.
      • Ce processus se poursuit jusqu’à ce qu’une enchère soit portée ou, à défaut, jusqu’au montant minimal prévu dans le cahier des charges.
      • Cette nouvelle mise en vente est organisée dans les mêmes conditions de publicité et de transparence que l’adjudication initiale.
      • Les formalités légales de publicité doivent être respectées pour garantir que les nouvelles conditions de la vente soient portées à la connaissance de tous les participants potentiels, assurant ainsi l’équité de la procédure.
      • L’objectif principal de la remise en vente est d’éviter une situation de blocage qui pourrait compromettre la vente.
      • En procédant ainsi, le juge maximise les opportunités de trouver un acquéreur tout en préservant les intérêts économiques des indivisaires ou des créanciers concernés.
    • Adjudication provisoire (article 1277 du Code de procédure civile)
      • Si le cahier des charges ou la décision du juge n’autorise pas une remise en vente immédiate, une adjudication provisoire peut être prononcée au profit de l’enchérisseur ayant formulé l’offre la plus élevée, même si cette dernière reste inférieure au montant de la mise à prix.
      • Contrairement à l’adjudication définitive, l’adjudication provisoire n’emporte pas de transfert immédiat de propriété.
      • Elle confère à l’adjudicataire un droit conditionnel, subordonné à une validation ultérieure par le tribunal. Cette situation permet de temporiser, tout en maintenant la procédure ouverte.
      • Le rôle du tribunal, tel que prévu à l’article 1277, alinéa 2, du Code de procédure civile, est central dans cette configuration.
      • Une fois saisi à la requête d’une partie intéressée, qu’il s’agisse d’un indivisaire ou d’un créancier, le tribunal dispose de deux options :
        • Valider l’adjudication provisoire : si les conditions sont jugées acceptables, l’adjudication provisoire devient définitive. La propriété est alors transférée à l’adjudicataire sous réserve du paiement du prix et des frais.
        • Ordonner une nouvelle vente : si le tribunal estime que l’adjudication provisoire ne permet pas de satisfaire les intérêts des parties, notamment en raison d’un prix insuffisant, il peut décider de procéder à une nouvelle adjudication. Cette nouvelle vente doit être organisée dans un délai minimum de 15 jours. Elle implique une nouvelle mise à prix, adaptée à la situation, ainsi que des formalités de publicité conformes aux exigences légales pour assurer une transparence optimale.

d) Jugement d’adjudication et titre de vente

• La fonction du jugement d’adjudication
  • Le jugement d’adjudication constitue l’acte juridique par excellence constatant le transfert de propriété du bien vendu aux enchères.
  • Cet acte, établi par le juge ayant supervisé la procédure, remplit une double fonction : il constate l’attribution du bien à l’adjudicataire et rend ce transfert de propriété opposable aux tiers.
  • En premier lieu, le jugement d’adjudication matérialise juridiquement l’attribution du bien à l’enchérisseur ayant remporté l’adjudication. Il ne s’agit pas seulement d’un constat formel, mais bien d’un acte fondateur conférant à l’adjudicataire la possibilité d’exercer pleinement ses droits sur le bien, sous réserve du paiement intégral du prix et des frais.
  • En second lieu, et conformément à l’article R. 322-59 du Code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication ne se limite pas à constater l’achèvement de la procédure d’adjudication. Son établissement est également une condition préalable à l’inscription des droits de propriété de l’adjudicataire au registre foncier. En effet, l’inscription au registre foncier, qui garantit la publicité et l’opposabilité des droits de propriété, ne peut être réalisée sans ce jugement, lequel sert de fondement à l’ensemble des démarches postérieures.

• Les mentions obligatoires du jugement
  • Le jugement d’adjudication doit comporter plusieurs mentions obligatoires, prévues à l’article R. 322-59 du Code des procédures civiles d’exécution.
    • Référence au cahier des charges
      • Le jugement doit mentionner le cahier des charges qui régit les conditions de la vente.
      • Pour mémoire, ce document encadre les modalités de l’adjudication et les obligations de l’adjudicataire.
      • En faisant référence à ce cahier, le jugement garantit que l’adjudication a respecté les conditions fixées.
      • Cette référence n’est pas une simple formalité de style. Le cahier des charges fait la loi des parties à l’adjudication : ses clauses s’imposent à l’adjudicataire comme aux indivisaires, et le tribunal qui statue sur les suites de la vente fait application de ses seules stipulations, sans pouvoir les compléter par des documents extérieurs déposés postérieurement (Cass. 1re civ., 27 janv. 1998, n° 95-15.296l'arrêt▾). C’est dire que le jugement, en se référant au cahier des charges, ancre l’adjudication dans un cadre contractuel intangible.

La force obligatoire ainsi reconnue au cahier des charges éclaire tout le contentieux de l’adjudication. Toute prétention qui contredirait ses clauses se heurte à leur autorité : ainsi en va-t-il de la faculté de substitution, par laquelle un indivisaire peut se substituer à l’adjudicataire et acquérir le bien aux lieu et place de celui-ci. Cette faculté, lorsqu’elle est ouverte par le cahier des charges, ne peut être exercée qu’aux conditions exactes qu’il prévoit. La Cour de cassation a ainsi approuvé l’annulation d’une déclaration de substitution dès lors que l’indivisaire n’avait pas, comme l’exigeait le cahier des charges, préalablement consigné le montant du prix (Cass. 2e civ., 6 oct. 1993, n° 90-18.590l'arrêt▾). De même, lorsque plusieurs coïndivisaires se prévalent de la clause, ceux qui exercent les premiers la faculté de substitution se trouvent seuls substitués comme acquéreurs aux adjudicataires (Cass. 1re civ., 7 oct. 1997, n° 95-17.071l'arrêt▾).

Le même principe gouverne l’étendue des obligations transmises à l’adjudicataire. Celui-ci ne saurait se prévaloir de charges qui ne figuraient pas au cahier des charges dès lors qu’il en a eu connaissance par ailleurs : ainsi la demande de résolution formée par l’adjudicataire d’un bail à construction est-elle écartée lorsqu’il est établi qu’il avait eu connaissance, au moment de la vente, par l’inventaire, des charges non déclarées au cahier des charges (Cass. 1re civ., 26 nov. 1996, n° 94-20.334l'arrêt▾). L’adjudicataire est ainsi réputé acquérir en connaissance de cause, dans les limites de l’information mise à sa disposition.

• Désignation du bien vendu
  • Une description précise de l’immeuble objet de l’adjudication est nécessaire.
  • Cette désignation doit comporter les informations essentielles permettant d’identifier sans ambiguïté le bien concerné, telles que l’adresse, les références cadastrales, et, le cas échéant, ses caractéristiques spécifiques (surface, nature du bien, etc.).
  • Cette exigence vise à écarter tout risque de confusion ou de litige concernant le bien transféré, garantissant ainsi que les droits de l’adjudicataire portent sur un objet clairement défini.
  • La désignation ne se réduit pas, toutefois, à une description matérielle du bien : elle doit également faire état de son environnement juridique, et tout particulièrement de son état locatif. Le cahier des charges, dont le jugement reprend la substance, doit mentionner l’existence de baux ou de droits d’occupation susceptibles d’influencer les enchères, car ces charges grèvent la jouissance future de l’adjudicataire et pèsent, par voie de conséquence, sur la valorisation du bien.
  • Cette exigence se justifie d’autant plus que les droits locatifs survivent à la vente sur licitation. Ainsi a-t-il été jugé que l’acquisition par certains locataires de lots composant un bien indivis n’opère aucune confusion entre leurs qualités de locataires et de copropriétaires, ces deux qualités n’étant nullement incompatibles, de sorte que la vente sur licitation doit tenir compte de leurs droits locatifs (Cass. 1re civ., 18 juin 1973, n° 72-11.239l'arrêt▾).
  • La portée de cette information sur les charges est considérable, car elle conditionne les recours ultérieurs de l’adjudicataire. Celui qui a eu connaissance, au moment de la vente, de charges non déclarées au cahier des charges — par exemple par la communication d’un inventaire — ne saurait ensuite se prévaloir de leur existence pour obtenir la résolution de la cession (Cass. 1re civ., 26 nov. 1996, n° 94-20.334l'arrêt▾). La transparence de l’information se retourne ainsi contre l’enchérisseur insuffisamment diligent.

• Identité de l’adjudicataire et montant de l’adjudication
  • Le jugement doit mentionner avec précision l’identité de l’adjudicataire, en indiquant ses nom et prénom, ou, dans le cas d’une personne morale, sa dénomination sociale et son numéro SIREN.
  • Par ailleurs, le montant exact de l’enchère retenue ainsi que les frais taxés liés à la procédure doivent être expressément indiqués.
  • Ces informations permettent non seulement d’identifier l’acquéreur de manière claire, mais aussi de calculer les montants à répartir entre les créanciers ou les indivisaires, garantissant ainsi la transparence financière de l’opération.

• La délivrance du titre de vente
  • Une fois le jugement d’adjudication établi, celui-ci est revêtu de la formule exécutoire et remis à l’adjudicataire.
  • Cette formalité, prévue à l’article R. 322-62 du Code des procédures civiles d’exécution, constitue l’aboutissement de la procédure d’adjudication.
  • Elle confère à l’adjudicataire un titre de propriété officiel, permettant de faire valoir ses droits auprès des tiers.
  • En ce qui concerne la procédure de délivrance, le greffier ou le notaire ayant supervisé la vente remet à l’adjudicataire une expédition du jugement d’adjudication.
  • Ce document constitue le titre de propriété du bien.
  • Si la vente porte sur plusieurs lots adjugés à des acquéreurs différents, chaque adjudicataire reçoit une expédition distincte, accompagnée des quittances attestant du paiement des frais taxés.
  • Le titre de vente ainsi délivré permet à l’adjudicataire de procéder à l’inscription de ses droits au registre foncier, officialisant ainsi son statut de propriétaire.
  • Cette inscription est une étape essentielle, car elle assure la publicité et l’opposabilité des droits de propriété à l’égard des tiers.
  • Elle confère également à l’adjudicataire une protection juridique renforcée en cas de litige ou de revendications ultérieures concernant le bien.
  • Il importe de distinguer le titre lui-même — le jugement d’adjudication revêtu de la formule exécutoire — de sa publication. Le titre établit, entre les parties, la qualité de propriétaire de l’adjudicataire ; sa publication au service de la publicité foncière en assure l’opposabilité aux tiers et règle les conflits de droits concurrents selon l’ordre des inscriptions.
  • Cette double fonction explique que l’adjudicataire ait tout intérêt à diligenter sans retard les formalités de publicité, faute de quoi un droit publié antérieurement par un tiers pourrait lui être préféré, alors même que son titre serait, en lui-même, parfaitement régulier.

• Les effets du jugement
  • Le jugement d’adjudication emporte des effets juridiques immédiats tant pour l’adjudicataire que pour les tiers.
    • Le transfert de propriété
      • Le jugement d’adjudication formalise le transfert de propriété du bien adjugé au profit de l’adjudicataire dès sa prononciation.
      • Toutefois, ce transfert reste conditionné au paiement intégral du prix d’adjudication ainsi que des frais taxés.
      • Tant que cette obligation n’a pas été exécutée, l’adjudicataire ne peut jouir pleinement de ses droits.
      • Une fois le paiement effectué, l’adjudicataire devient propriétaire du bien adjugé.
      • Il acquiert ainsi tous les droits attachés à la propriété, notamment ceux d’usage, de jouissance et d’aliénation.
      • Il peut utiliser le bien comme bon lui semble, percevoir les fruits qu’il génère, ou encore le vendre, le donner ou le grever de droits réels.
      • Par ailleurs, ce transfert de propriété est opposable aux tiers.
      • Cela signifie que les droits de l’adjudicataire ne peuvent être contestés par des tiers, sauf en cas de vices graves affectant la régularité de la procédure elle-même.
      • Cette acquisition se réalise dans les conditions arrêtées par le cahier des charges, lequel fait la loi des parties à l’adjudication. Il s’ensuit qu’une déclaration unilatérale postérieure à la vente — telle une « déclaration d’adjudicataire » destinée à fixer après coup les modalités d’attribution ou de paiement du prix — demeure sans portée et ne saurait tenir en échec les clauses du cahier des charges (Cass. 1re civ., 27 janv. 1998, n° 95-15.296l'arrêt▾).
      • Le transfert emporte enfin déplacement des risques : à compter du moment où l’adjudicataire est investi de la propriété, il supporte la charge des risques de perte ou de détérioration du bien, selon l’adage res perit domino.
    • L’effet déclaratif
      • Le jugement d’adjudication, dans le cadre d’une licitation, ne se limite pas à transférer la propriété du bien.
      • Il produit également un effet déclaratif, conférant à l’adjudicataire un titre qui purge les éventuels vices affectant les transmissions antérieures et stabilise la situation juridique du bien.
      • La raison en est que, en vertu de l’article 883 du Code civil, l’effet déclaratif attribue à l’adjudicataire une position rétroactive, le plaçant comme s’il avait toujours été seul propriétaire du bien depuis l’origine de l’indivision.
      • Cet effet s’applique tant à l’égard des co-indivisaires qu’à l’égard du défunt dans les indivisions successorales.
      • L’effet déclaratif du jugement d’adjudication a une portée corrective et purgative. Il purge la chaîne de propriété en éteignant rétroactivement les droits ou actes des co-indivisaires sur le bien adjugé.
      • Par exemple, un acte de disposition (vente, hypothèque ou bail) établi par un indivisaire non adjudicataire est anéanti rétroactivement, tandis que ceux établis par l’adjudicataire sont validés, consolidant ainsi ses droits.
      • Dans cette logique, la licitation-partage n’est pas considérée comme une mutation à titre onéreux mais comme un acte de partage.
      • Elle échappe donc aux règles applicables aux ventes ordinaires, y compris aux actions en rescision pour lésion, sauf en cas de dispositions contraires inscrites dans le cahier des charges.
      • Cette qualification de partage déploie ses conséquences bien au-delà du seul rapport entre coïndivisaires. Il a ainsi été jugé que la licitation d’un immeuble acquis en indivision par le débiteur avant l’ouverture de sa liquidation judiciaire constitue une opération de liquidation-partage de l’indivision, qui échappe aux règles de réalisation des actifs de la procédure collective (Cass. com., 21 mai 2025, n° 25-70.008l'arrêt▾). L’effet déclaratif de l’article 883 prime alors le droit des entreprises en difficulté.
      • Cet effet déclaratif est particulièrement précieux lorsque le bien adjugé a été l’objet de litiges ou d’irrégularités dans les transmissions antérieures.
      • Le jugement d’adjudication stabilise la situation juridique en consolidant les droits de l’adjudicataire, garantissant ainsi une propriété purgée de tous vices.

e) La faculté de substitution des coïndivisaires

À côté des mécanismes de remise en vente (défaillance et surenchère) qui visent à corriger le prix ou à sanctionner l’inexécution, la licitation entre coïndivisaires connaît un dispositif d’une tout autre nature : la faculté de substitution. Loin de rouvrir les enchères, elle permet à un indivisaire de se rendre rétroactivement acquéreur du bien à la place de l’adjudicataire, sans nouvelle compétition de prix. Encore faut-il que cette faculté ait été prévue, car elle ne procède d’aucune règle d’ordre public mais de la seule volonté exprimée au cahier des charges.

• Fondement conventionnel : le cahier des charges, loi des parties
  • La faculté de substitution n’existe que si une clause du cahier des charges l’institue. Or ce document fait la loi des parties à l’adjudication, en sorte que ses stipulations s’imposent tant à l’adjudicataire qu’aux indivisaires candidats à la substitution.
  • Il s’ensuit que la substitution n’est valablement exercée qu’à la condition que toutes les modalités fixées par la clause soient scrupuleusement respectées. Ainsi la déclaration de substitution doit-elle être annulée lorsque le cahier des charges subordonnait la faculté au dépôt préalable du montant de l’adjudication et que cette condition n’avait pas été satisfaite (Cass. 2e civ., 6 oct. 1993, n° 90-18.590l'arrêt▾).
  • De la même manière, une stipulation insérée au profit d’un seul indivisaire, mais non approuvée par les autres copartageants, ne saurait leur être imposée : le caractère contraignant du cahier des charges suppose l’assentiment de ceux qu’il oblige.

• Effet de la substitution et concurrence entre indivisaires
  • Lorsqu’elle est régulièrement exercée, la substitution produit un effet acquisitif : l’indivisaire substitué prend, en lieu et place de l’adjudicataire initial, la qualité d’acquéreur, aux conditions mêmes de l’adjudication.
  • Lorsque plusieurs coïndivisaires entendent se prévaloir de la clause, c’est l’antériorité qui départage : les coïndivisaires qui exercent les premiers la faculté de substitution se trouvent seuls substitués comme acquéreurs aux adjudicataires, à l’exclusion de ceux qui ne se manifestent que postérieurement (Cass. 1re civ., 7 oct. 1997, n° 95-17.071l'arrêt▾).
  • Cette priorité, combinée à l’effet déclaratif du partage, parachève l’attribution du bien à l’un des membres de l’indivision et clôt définitivement l’état d’indivision, conformément à la finalité même de la licitation.

f) La défaillance de l’adjudicataire et la réitération des enchères

Lorsqu’un adjudicataire ne s’acquitte pas du prix d’adjudication et des frais dans les délais impartis, le bien peut être remis en vente dans les conditions prévues par l’article R. 322-66 du CPCE.

• Certificat de défaillance et organisation d’une nouvelle audience
  • La première étape en cas de défaillance de l’adjudicataire consiste en l’établissement d’un certificat de défaillance.
  • Ce document, dressé par le notaire ou le greffier, constate officiellement que l’adjudicataire n’a pas satisfait à ses obligations de paiement.
  • Conformément à l’article R. 322-67 du CPCE, le certificat est signifié à l’adjudicataire défaillant. Cette signification marque le point de départ d’un délai pendant lequel ce dernier peut, le cas échéant, régulariser sa situation.
  • Si aucune régularisation n’intervient, une nouvelle audience est fixée par le tribunal.
  • Cette audience doit se tenir dans un délai compris entre deux et quatre mois suivant la signification du certificat de défaillance (article R. 322-69 du CPCE).
  • Ce délai permet d’organiser les formalités de publicité nécessaires et de garantir une reprise transparente de la procédure.

• Formalités de publicité et déroulement des nouvelles enchères
  • Pour garantir la transparence et l’égalité entre les participants, les formalités de publicité initiales doivent être intégralement renouvelées. Ces formalités sont effectuées selon les prescriptions de l’article R. 322-70 du CPCE.
  • La publicité doit inclure l’ensemble des informations prévues pour la vente initiale, auxquelles s’ajoute le montant de l’adjudication défaillante. Cette précision permet aux nouveaux enchérisseurs d’avoir une connaissance complète des conditions entourant la vente.
  • Le jour de l’audience, les enchères sont reprises dans les mêmes conditions que celles de la première vente, conformément à l’article R. 322-71 du CPCE.
  • Les règles relatives au déroulement des enchères, notamment la durée limite de 90 secondes entre deux enchères (article R. 322-45 du CPCE), s’appliquent également à cette nouvelle vente.

• Conséquences pour l’adjudicataire défaillant
  • La défaillance de l’adjudicataire n’est pas sans conséquences pour ce dernier.
  • L’adjudicataire défaillant demeure redevable des frais liés à la première vente, même si le bien est remis en vente.
  • En outre, il doit payer des intérêts au taux légal sur le montant de son enchère, calculés jusqu’à la date de la nouvelle vente (article R. 322-72 du CPCE).
  • Si la nouvelle vente se conclut à un prix inférieur à celui de l’enchère initiale, l’adjudicataire défaillant peut être tenu de compenser la différence, afin de préserver les droits des créanciers ou des indivisaires.
  • En revanche, la symétrie ne joue pas à son profit : si le bien est revendu à un prix supérieur, l’adjudicataire défaillant ne peut prétendre à aucune part de l’excédent, lequel demeure acquis aux parties au partage. La réitération des enchères revêt ainsi une coloration nettement comminatoire, l’adjudicataire défaillant supportant le risque de la moins-value sans bénéficier de la chance d’une plus-value.

g) La faculté de surenchère

La licitation, par essence, vise à obtenir le meilleur prix pour le bien mis en vente, afin de garantir une juste valorisation au bénéfice des parties concernées. Toutefois, il peut arriver que l’adjudication initiale ne reflète pas pleinement la valeur réelle du bien, soit en raison d’une concurrence insuffisante, soit du fait de circonstances particulières ayant limité les enchères. C’est pour répondre à de telles situations que la faculté de surenchère a été instituée.

Prévue par l’article 1279, alinéa 1er, du Code de procédure civile, ainsi que par les articles R. 322-50 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), la surenchère offre la possibilité, dans un délai strictement encadré de 10 jours, de rouvrir la procédure en proposant une offre supérieure d’au moins 10 % au prix principal de l’adjudication initiale. Ce mécanisme garantit à la fois la transparence et l’équité, tout en assurant que le bien puisse être vendu à sa juste valeur.

• Initiation de la procédure de surenchère
  • Délai de 10 jours
    • La surenchère ne peut être exercée que dans un délai de 10 jours suivant l’adjudication définitive, conformément à l’article 1279 du Code de procédure civile.
    • Ce délai impératif commence à courir à compter du jour où l’adjudication a été prononcée.
    • Son caractère préfix interdit tout aménagement conventionnel : son expiration purge définitivement la faculté de surenchérir et confère à l’adjudication un caractère irrévocable, gage de sécurité juridique pour l’adjudicataire.
  • Déclaration de la surenchère
    • La première étape de la procédure consiste en la déclaration de surenchère.
    • Cette déclaration, réservée à toute personne souhaitant contester l’adjudication initiale, doit respecter des exigences formelles rigoureuses.
    • Conformément à l’article R. 322-51 du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), la surenchère doit être formée par acte d’avocat, déposé au greffe du tribunal compétent.
    • Cette formalité, essentielle pour garantir la solennité et la validité de la procédure, témoigne de l’engagement sérieux de la personne souhaitant exercer ce droit.
    • L’avocat, dans le cadre de la déclaration de surenchère, doit attester avoir reçu de son client une garantie financière.
    • Celle-ci prend la forme d’une caution bancaire irrévocable ou d’un chèque de banque équivalant à 10 % du montant principal de l’adjudication initiale.
    • L’obligation de fourniture d’une garantie financière vise à prévenir les surenchères abusives en exigeant du surenchérisseur la preuve de sa capacité à honorer son engagement.

• Dénonciation de la surenchère
  • Une fois déposée, la surenchère doit être dénoncée aux parties intéressées dans un délai de trois jours ouvrables.
  • Cette dénonciation s’effectue par acte d’huissier, conformément à l’article R. 322-52 du CPCE.
  • Elle garantit que les parties concernées (notamment l’adjudicataire initial, le créancier poursuivant et, le cas échéant, les indivisaires) sont informées de la reprise des enchères.
  • Cette notification comprend une copie de l’attestation bancaire mentionnée ci-dessus, ce qui conforte la crédibilité de la démarche du surenchérisseur.
  • Le non-respect des délais et formalités entraîne l’irrecevabilité de la surenchère.

• Organisation de la nouvelle audience
  • Une fois la surenchère valablement formée et dénoncée, le tribunal organise une nouvelle audience d’enchères.
  • Cette étape, strictement réglementée par les articles R. 322-53 à R. 322-55 du CPCE, marque la reprise de la procédure d’adjudication dans un cadre renouvelé.
    • Fixation de la date
      • Le tribunal fixe une nouvelle audience dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter de la déclaration de surenchère.
      • Ce délai, prévu par l’article R. 322-53 du CPCE, permet de renouveler les formalités de publicité et de garantir une préparation adéquate des enchérisseurs potentiels.
    • Renouvellement des formalités de publicité
      • Les formalités de publicité initiales doivent être réitérées avant la nouvelle audience.
      • Selon l’article R. 322-54 du CPCE, ces formalités sont réalisées à la diligence du surenchérisseur ou, à défaut, du créancier poursuivant.
      • Elles incluent la mention de la nouvelle mise à prix, correspondant au montant de l’adjudication initiale majoré d’au moins 10 %.
      • Ce renouvellement vise à informer le public des nouvelles conditions et à attirer de potentiels enchérisseurs.

• Déroulement de la nouvelle audience
  • La nouvelle audience d’enchères suit les mêmes règles que l’audience initiale, en respectant toutefois les spécificités liées à la surenchère.
    • Reprise des enchères
      • Conformément à l’article R. 322-55 du CPCE, les enchères reprennent sur la base de la nouvelle mise à prix fixée par la surenchère.
      • Les règles habituelles des enchères publiques, notamment celles relatives au temps imparti pour porter les enchères (article R. 322-45 du CPCE), s’appliquent.
    • Résultat de l’audience
      • Si aucune enchère ne dépasse la mise à prix actualisé, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.
      • Ce mécanisme récompense son initiative tout en garantissant que le bien ne soit pas vendu à un prix inférieur à la surenchère initiale.
      • Si, en revanche, un tiers porte une enchère supérieure, l’adjudication est prononcée à son profit : le surenchérisseur, qui a pris le risque de relancer la compétition, n’en retire alors aucun bénéfice particulier, sinon la satisfaction d’avoir provoqué une meilleure valorisation du bien.

• Limites de la surenchère
  • Afin de préserver la sécurité juridique et d’éviter des prolongations abusives, une seconde surenchère est expressément exclue.
  • L’article R. 322-55 du CPCE prévoit que l’adjudication issue de la nouvelle audience est définitive et ne peut plus être remise en cause par une nouvelle surenchère.
  • Cette limitation garantit la stabilité des droits acquis et marque la fin de la procédure, assurant ainsi que la vente atteigne son objectif ultime : obtenir une juste valorisation du bien dans des conditions de transparence et d’équité.