La licitation: domaine

Parce que la constitution des lots suppose un bien matériellement divisible et aisément attribuable, elle se heurte parfois à des biens qui se refusent au partage en nature comme à l’attribution à un seul des coïndivisaires. La licitation est la réponse que le droit réserve à cette impasse : en convertissant le bien indivis en une somme partageable, elle prolonge l’œuvre de répartition là où le partage ordinaire s’arrête, à la condition toutefois de demeurer dans les limites précises où la loi autorise — et parfois interdit — d’y recourir.

La licitation est une modalité spécifique du partage permettant de vendre aux enchères un bien indivis lorsque celui-ci ne peut être commodément partagé ou attribué à l’un des indivisaires. Si cette procédure permet de surmonter les difficultés liées à l’indivision, elle ne peut être systématiquement envisagée. Elle répond à un cadre juridique précis, alternant situations dans lesquelles elle peut être ordonnée et cas où elle est expressément exclue. Nous développerons cette analyse selon deux axes : les situations d’intervention de la licitation, puis les hypothèses dans lesquelles elle est prohibée.

Avant d’explorer le domaine de la licitation, il importe de cerner la notion qui en commande l’ouverture, à savoir l’indivision. C’est en effet l’existence d’une situation d’indivision qui conditionne, en amont, le recours à cette modalité de partage. À défaut d’indivision, la question même de la licitation ne se pose pas — d’où la nécessité d’en fixer d’abord les contours.

Cette définition appelle deux précisions, qui éclairent l’ensemble des développements qui suivent.

En premier lieu, l’existence d’une indivision est subordonnée à la réunion de trois éléments constitutifs : une pluralité de personnes exerçant des droits sur le bien ; des droits de même nature ; et des droits concurrents, c’est-à-dire portant ensemble sur la totalité de la chose sans division matérielle. Cette dernière exigence — l’identité de nature des droits — revêt une importance décisive en matière de licitation : elle explique, ainsi qu’on le verra, qu’il n’existe aucune indivision entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, dont les droits sont de natures différentes. L’indivision peut au demeurant ne porter que sur une partie des droits des intéressés, comme elle peut s’étendre à un bien unique ou à un ensemble de biens, et ne concerner que des droits patrimoniaux, seuls susceptibles d’appropriation et de partage.

En second lieu, la nature même de l’indivision a longtemps divisé la doctrine, et cette controverse n’est pas sans incidence pratique. Selon une première conception, dite analytique, l’indivision n’est qu’une simple conjonction de droits individuels : chaque coïndivisaire détient une fraction du droit de propropriété sur le bien entier, qu’il peut gérer, aliéner ou hypothéquer de manière autonome dans les limites de sa quote-part. Selon une seconde conception, dite collective, les indivisaires ne sont pas titulaires de droits individuels distincts, mais partagent un même droit de propriété exercé collectivement, l’indivision formant alors un ensemble unitaire porteur d’un intérêt commun. Le droit positif n’a tranché en faveur d’aucune de ces analyses de manière exclusive : il reconnaît à l’indivision une double nature, à la fois communauté de droits individuels et ensemble unitaire. De cette dualité découle un principe cardinal, qui irrigue tout le régime : nul indivisaire ne saurait altérer unilatéralement l’affectation du bien indivis sans porter atteinte aux droits égaux et concurrents des autres. La licitation n’est jamais que l’instrument permettant de dénouer cette tension lorsque la coexistence des droits devient impraticable.

I) 1Les situations dans lesquelles la licitation est admise

La licitation trouve principalement à s’appliquer dans les cas d’indivision, qu’il s’agisse d’une indivision en pleine propriété, d’une indivision en usufruit ou d’une indivision en nue-propriété. Cette modalité de partage peut être sollicitée tant dans le cadre d’une indivision successorale que d’une indivision résultant d’un régime matrimonial ou d’un démembrement de propriété.

Quelle que soit l’assiette de l’indivision, la licitation demeure néanmoins une voie subsidiaire. Le juge ne peut l’ordonner qu’après s’être assuré que le bien ne se prête pas à un partage en nature ; cette vérification, loin d’être facultative, lui incombe au besoin d’office. La Cour de cassation l’a rappelé avec netteté, en jugeant qu’en application de l’article 1377, alinéa 1er, du Code de procédure civile, le juge saisi d’une demande de licitation de biens indivis doit vérifier, au besoin d’office, si ces biens sont ou non commodément partageables en nature (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932l'arrêt▾). La licitation n’est donc admise qu’à raison de l’impossibilité du partage en nature, jamais comme une simple commodité.

A) L’indivision en pleine propriété

La situation la plus classique donnant lieu à une licitation est celle d’une indivision en pleine propriété. Ce mécanisme s’applique aux biens indivis, indépendamment de leur origine, qu’elle soit légale, conventionnelle ou successorale. Il s’agit d’une démarche subsidiaire destinée à pallier l’impossibilité de procéder à un partage en nature, tout en préservant l’égalité entre les indivisaires.

L’ancien article 827 du Code civil prévoyait que la licitation pouvait être ordonnée pour des immeubles qui ne pouvaient être commodément partagés ou attribués. Bien que ce texte ait été abrogé par la loi du 23 juin 2006, la licitation de la pleine propriété indivise est unanimement admise. A cet égard, le champ d’application de la licitation ne se limite pas aux immeubles. L’article 1686 du Code civil, en évoquant les “choses communes à plusieurs” englobe également les biens meubles. Cette interprétation est confirmée par la jurisprudence, qui admet que certains contrats indivis (par exemple les baux) puissent également être licités. Ainsi, la licitation répond à une logique d’unité en ce qu’elle permet de mettre fin à une situation d’indivision, même lorsqu’elle porte sur des objets divers.

L’article 815-5-1 du Code civil, issu de la réforme de 2006, envisage la licitation comme ne pouvant porter, en première intention, que sur les biens indivis pris isolément ; d’où l’emploi du singulier dans la formulation, le texte visant explicitement « le bien indivis » et non « les biens indivis ». Cette précision commande de limiter chaque demande de licitation à un seul bien, en respectant ainsi l’esprit du partage en nature, principe cardinal du régime de l’indivision. Toutefois, cette limitation n’exclut pas la possibilité d’engager plusieurs procédures, pourvu que chaque requête s’appuie sur des motifs légitimes et dûment justifiés, tels que la dégradation progressive du bien ou le risque avéré d’une diminution substantielle de sa valeur. Une telle exigence illustre l’équilibre recherché entre la préservation des droits des indivisaires et la nécessité de sauvegarder la valeur patrimoniale des biens en indivision.

La qualification de la licitation comme opération de partage emporte d’ailleurs des conséquences qui débordent le seul droit des successions. Ainsi, lorsqu’un débiteur a acquis un immeuble en indivision avant l’ouverture de sa liquidation judiciaire, la licitation de ce bien ne relève pas des règles de réalisation des actifs de la procédure collective : elle constitue une opération de liquidation-partage de l’indivision, qui leur échappe (Cass. com., 21 mai 2025, n° 25-70.008l'arrêt▾). La nature partageuse de la licitation prime ainsi sur la logique liquidative de la procédure collective, confirmant que cette modalité demeure indissociablement attachée au dénouement de l’indivision.

Enfin, la licitation dans le cadre de l’indivision en pleine propriété ne saurait être confondue avec d’autres situations juridiques. Lorsqu’un bien est grevé d’usufruit, il n’y a pas lieu de liciter la pleine propriété, faute d’indivision entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. En effet, l’indivision suppose la coexistence de droits de même nature sur un bien commun. Cette analyse est corroborée par une jurisprudence ancienne mais constante, qui insiste sur l’impossibilité d’un partage entre deux titulaires de droits de natures différentes (Cass. 1re civ., 29 mars 1989, n°87-12.187l'arrêt▾). La Cour de cassation a réaffirmé cette ligne dans une hypothèse voisine, en jugeant que le conjoint survivant, donataire de la plus forte quotité disponible entre époux et ayant opté pour l’usufruit de la totalité des biens de la succession, ne dispose pas de droits de même nature que ceux, en nue-propriété, de l’enfant du défunt : il n’existe entre eux ni indivision ni lieu à partage (Cass. 1re civ., 9 sept. 2015, n° 14-18.906l'arrêt▾). Le démembrement n’est donc jamais, en lui-même, une indivision.

B) L’indivision en usufruit

Il est admis que l’usufruit d’un bien puisse faire l’objet d’une indivision. Est-ce à dire que ce droit particulier, par nature temporaire et portant sur l’usage et les fruits d’un bien, se prête aisément au partage ? En réalité, le droit civil impose des solutions adaptées pour répondre aux spécificités de cette indivision.

Une distinction préalable s’impose, qui dissipe une confusion fréquente. L’indivision en usufruit ne se confond pas avec le démembrement de propriété : elle suppose que plusieurs personnes soient ensemble titulaires d’un même droit d’usufruit — par exemple plusieurs co-usufruitiers issus d’une même succession — exerçant des droits concurrents de même nature sur ce droit. C’est cette pluralité d’usufruitiers, et non la coexistence de l’usufruitier et du nu-propriétaire, qui ouvre le champ de la licitation. La condition d’identité de nature des droits, posée plus haut, retrouve ici toute sa portée.

En principe, le partage porte directement sur l’usufruit, qui peut être cantonné sur un ou plusieurs biens déterminés. Cette modalité permet à chaque usufruitier de disposer d’un droit exclusif sur des biens spécifiques, évitant ainsi la complexité d’une gestion collective. Toutefois, lorsque le cantonnement s’avère impossible, soit en raison de la nature du bien soit en raison de l’impossibilité de parvenir à un accord entre les usufruitiers, le recours à la licitation devient une alternative envisageable.

La Cour de cassation a expressément consacré cette possibilité dans un arrêt du 25 juin 1974, où elle a reconnu que la licitation de l’usufruit pouvait être ordonnée lorsque ce dernier ne pouvait faire l’objet d’un partage en nature (Cass. 1ère civ. 25 juin 1974, n°72-12.451l'arrêt▾).

Dans cette affaire, les héritiers des époux décédés avaient procédé au partage de leurs successions, attribuant à trois copartageants un quart en usufruit sur une propriété, tandis qu’un quatrième bénéficiait des trois quarts en nue-propriété et d’un quart en pleine propriété. La propriété en question, exploitée en carrière, faisait l’objet d’un différend persistant entre les usufruitiers et les héritiers du nu-propriétaire, empêchant toute mise en valeur effective de l’usufruit.

Les juges du fond avaient relevé que cette mésentente prolongée avait conduit à la cessation de l’exploitation de la carrière pendant plusieurs années. La Cour d’appel, constatant que la jouissance ne pouvait être répartie de manière équitable entre les copartageants et qu’aucun accord amiable ne semblait envisageable, avait ordonné la licitation de l’usufruit. Cette mesure, selon l’arrêt attaqué, constituait « le seul moyen d’obtenir, sans nuire à la valeur foncière du bien, la reprise de l’exploitation ou le désintéressement des cohéritiers ».

La Haute juridiction a confirmé cette décision en jugeant qu’il existe une indivision entre l’usufruitier et le nu-propriétaire quant à la jouissance d’un bien lorsque le droit d’usufruit porte sur une quote-part indivise. Elle a rappelé qu’en cas d’impossibilité de partage en nature de cette jouissance, il peut être procédé à une vente par licitation, non pas du bien lui-même, mais de la jouissance de l’usufruit. Ce mécanisme permet de préserver les intérêts patrimoniaux des parties tout en évitant l’inaction susceptible de dégrader la valeur économique du bien.

Cependant, il convient de rappeler que la licitation de l’usufruit demeure une solution d’exception. Elle ne saurait être ordonnée qu’en dernier recours, lorsque toutes les autres voies de partage ont échoué. Cette exception s’inscrit dans une logique de préservation des droits de chaque usufruitier, tout en assurant une équité dans la répartition patrimoniale. Ainsi, l’approche adoptée par le législateur et par la jurisprudence garantit un équilibre subtil entre les impératifs de gestion collective et les intérêts individuels des parties.

C) L’indivision en nue-propriété

De manière similaire à l’usufruit, l’indivision peut porter sur la nue-propriété d’un bien. Le principe consacré par l’article 818 du Code civil, qui renvoie à l’article 817, privilégie le partage de la nue-propriété par cantonnement. Cette solution consiste à attribuer la nue-propriété sur un ou plusieurs biens spécifiques, et elle est historiquement reconnue comme la méthode de référence pour éviter une liquidation globale de l’indivision.

Que la nue-propriété indivise puisse, à l’égal de tout autre droit indivis, donner prise au partage ne fait aucun doute. La Cour de cassation l’a confirmé en jugeant que, lorsqu’il existe entre descendants une indivision portant sur la nue-propriété des biens dépendant de la succession, chacun d’eux est, en application de l’article 815 du Code civil, en droit d’en provoquer le partage (Cass. 1re civ., 15 janv. 2025, n° 22-24.672l'arrêt▾). Le droit au partage, d’ordre public, vaut donc pour la nue-propriété indivise comme pour la pleine propriété, et la licitation en constitue l’aboutissement lorsque le cantonnement se révèle impraticable.

La licitation de la nue-propriété ne peut être envisagée que dans l’hypothèse où le cantonnement s’avère impossible. Ce principe est expressément consacré par la jurisprudence, qui insiste sur la subsidiarité de cette mesure (Cass. 1re civ., 14 mai 1996, n° 94-15.028l'arrêt▾). En l’espèce, la Cour de cassation a précisé qu’en cas de désaccord persistant entre les nus-propriétaires sur le partage en nature, et lorsque ce dernier est impossible, le juge peut ordonner la licitation limitée à la nue-propriété, tout en veillant à ne pas porter atteinte aux droits des autres indivisaires, notamment les usufruitiers.

A cet égard, lorsque la licitation de la nue-propriété seule est impossible pour mettre fin à une indivision, l’article 818 du Code civil prévoit que la licitation de la pleine propriété peut être ordonnée, mais cette mesure exceptionnelle est soumise à des conditions strictes, notamment le consentement de l’usufruitier, comme l’exige l’article 815-5, alinéa 2, du Code civil.

Historiquement, la jurisprudence faisait une distinction selon que l’usufruit portait sur un bien déterminé ou sur une quote-part successorale. Dans le premier cas, la licitation demandée par un nu-propriétaire ne pouvait porter que sur la nue-propriété du bien. Dans le second, la licitation pouvait s’étendre à la pleine propriété des biens successoraux pour fixer l’assiette de l’usufruit (Cass. req., 9 avr. 1877). Cette distinction, bien que logique à l’époque, soulevait des incertitudes pratiques, notamment en matière d’opposabilité des droits de l’usufruitier.

La loi n° 76-1286 du 31 décembre 1976 a constitué une avancée majeure dans la préservation des droits de l’usufruitier. Elle a inséré, à l’article 815-5 du Code civil, une disposition qui énonçait que « le juge ne peut toutefois, sinon aux fins de partage, autoriser la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit, contre la volonté de l’usufruitier ». Par cette règle, le législateur a entendu limiter de manière explicite les atteintes potentielles aux droits d’usage et de jouissance de l’usufruitier, en faisant de son consentement une condition impérative pour toute licitation de la pleine propriété.

L’apport de cette loi réside dans l’équilibre qu’elle établit entre les prérogatives des indivisaires et la nécessaire protection des intérêts de l’usufruitier. Désormais, l’usufruitier bénéficie d’un droit d’opposition effectif, sauf dans le cadre spécifique d’un partage, rendant ainsi impossible toute décision judiciaire imposant la vente globale du bien sans son accord.

Il importe de mesurer la portée exacte de cette réserve initiale — « sinon aux fins de partage ». Sous l’empire de la loi de 1976, le consentement de l’usufruitier s’imposait au juge, sauf précisément lorsque la vente de la pleine propriété était sollicitée à des fins de partage. Encore fallait-il, pour que cette réserve jouât, qu’une indivision existât réellement : la Cour de cassation a pris soin de préciser que le partage visé par le texte implique une indivision, laquelle n’existe pas entre usufruitier et nu-propriétaire (Cass. 1re civ., 29 mars 1989, n° 87-12.187l'arrêt▾). La réserve « aux fins de partage » ne pouvait donc jamais autoriser, à elle seule, la vente forcée de la pleine propriété au préjudice de l’usufruitier non indivisaire.

Ce principe a été strictement appliqué par la jurisprudence. Dans un arrêt remarqué du 11 mai 1982, la Cour de cassation a annulé une décision ayant ordonné la licitation de la pleine propriété en méconnaissance de cette exigence légale (Cass. 1re civ., 11 mai 1982, n°81-13.055l'arrêt▾). La Haute juridiction a alors rappelé que, même face à des difficultés d’indivision, le juge ne peut passer outre le consentement de l’usufruitier, envisagé comme un véritable garde-fou juridique.

Par suite, la loi n° 87-498 du 6 juillet 1987 a opéré une réforme décisive en supprimant, dans l’article 815-5 du Code civil, la précision textuelle « sinon aux fins de partage ». Par cette modification, le législateur a étendu la protection accordée à l’usufruitier en rendant son consentement impératif dans tous les cas de licitation de la pleine propriété, sans exception. Cette réforme a marqué une avancée significative en consolidant la protection de l’usufruitier. Elle a ainsi fermé la porte à toute tentative des nus-propriétaires ou des indivisaires de contourner l’exigence de consentement sous le prétexte d’un partage judiciaire. Désormais, le droit d’usage et de jouissance de l’usufruitier ne peut être compromis sans son accord.

Dans le sillon de la loi du 6 juillet 1987, la Cour de cassation a, dans son arrêt du 13 octobre 1993, confirmé que la licitation de la pleine propriété ne peut être imposée sans le consentement de l’usufruitier (Cass. 1re civ., 13 oct. 1993, n° 91-20.707l'arrêt▾). En l’espèce, la Haute juridiction a censuré une décision ayant ordonné une licitation de la pleine propriété d’un bien indivis, au motif que l’ex-épouse usufruitière n’avait pas donné son accord. Un autre arrêt marquant, rendu le 14 mai 1996, a précisé qu’en cas d’impossibilité de partage en nature, le juge doit privilégier la licitation de la nue-propriété avant d’envisager la pleine propriété (Cass. 1ère civ., 14 mai 1996, n°94-15.028l'arrêt▾).

Il se dégage ainsi une véritable hiérarchie des mesures que le juge est tenu de respecter, du moins attentatoire au plus radical : en premier lieu, le partage en nature, par cantonnement de la nue-propriété sur des biens déterminés ; à défaut, la licitation de la seule nue-propriété, qui laisse intact le droit de l’usufruitier ; et, en dernier ressort seulement, la licitation de la pleine propriété, subordonnée au consentement de l’usufruitier. Cette gradation traduit le souci constant du droit positif de concilier le droit au partage des indivisaires avec l’intangibilité du droit de jouissance de l’usufruitier.

II) 2Les situations dans lesquelles la licitation n’est pas admise

La licitation, bien qu’elle constitue l’un des moyens pour sortir de l’indivision, ne saurait être admise dans toutes les situations. Le législateur, soucieux de préserver certains équilibres juridiques et économiques, a posé des limites à son recours. Ces restrictions trouvent leur fondement dans des considérations variées, telles que la nécessité de maintenir l’affectation collective de certains biens, de protéger des intérêts spécifiques ou encore de respecter les conventions liant les indivisaires.

Qu’il s’agisse des copropriétés forcées, des hypothèses de maintien imposé dans l’indivision, des conventions d’indivision, de l’attribution préférentielle ou encore des cas d’attribution préférentielle, chacune de ces situations traduit une volonté d’encadrer le droit au partage afin de concilier les droits des indivisaires avec des impératifs supérieurs.

A) Les copropriétés forcées

Les copropriétés forcées se distinguent par leur caractère inaliénable et insusceptible de partage ou de licitation, une interdiction clairement posée par l’article 6 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce texte interdit toute demande de partage concernant les parties communes indispensables à l’usage collectif, telles que les chemins nécessaires à la desserte de plusieurs propriétés. Cette disposition vise à préserver la fonctionnalité et l’utilité commune de ces biens.

La raison de cette exclusion tient à la nature même de cette indivision, qualifiée de forcée et perpétuelle. À la différence de l’indivision ordinaire, par essence temporaire et vouée au partage, l’indivision forcée affecte un bien dont l’usage commun est indispensable à la jouissance d’autres biens : sa division anéantirait l’utilité collective qu’il assure. C’est pourquoi le droit au partage — et, partant, la licitation qui en est l’instrument — s’y trouve définitivement paralysé.

La règle exprimée par cette disposition dépasse cependant le cadre strict des immeubles bâtis pour s’étendre à toutes les copropriétés forcées et perpétuelles. La Cour d’appel de Paris a ainsi affirmé, dans un arrêt du 5 octobre 1964, que le partage ou la licitation d’un chemin nécessaire à la desserte de plusieurs propriétés était exclu, en raison de son caractère indispensable à l’usage collectif (CA Paris, 5 oct. 1964). La Cour de cassation a consacré la même logique en jugeant qu’un lot de copropriété affecté à la jouissance exclusive de tous, accessoire indispensable de l’immeuble desservi, se trouve en indivision forcée et perpétuelle, échappant comme tel aux mécanismes du droit commun de l’indivision (Cass. 3e civ., 27 mai 2010, n° 09-65.338l'arrêt▾).

B) Les cas de maintien forcé dans l’indivision

Par ailleurs, la licitation est exclue dans plusieurs cas où la loi impose le maintien forcé dans l’indivision. Ces hypothèses, prévues aux articles 820 à 824 du Code civil, concernent notamment les biens dont l’indivision est ordonnée pour protéger les intérêts de certaines personnes, comme les mineurs ou les incapables. De manière similaire, l’article 1377 du Code de procédure civile dispose que la vente par adjudication ne peut être prononcée que si le bien ne peut être commodément partagé ou attribué. Avant de prononcer une telle vente, le juge est tenu de vérifier que le bien ne répond pas aux conditions d’un partage en nature et que ni l’attribution préférentielle ni d’autres solutions ne sont envisageables.

Ces hypothèses procèdent d’une même idée directrice : le droit au partage, pourtant d’ordre public, peut céder temporairement devant un intérêt jugé supérieur — la protection d’une personne vulnérable, le maintien d’une unité économique ou la préservation du logement familial. Le maintien dans l’indivision n’est toutefois jamais définitif ; il diffère le partage sans l’abolir, de sorte que la licitation, simplement suspendue, retrouve son empire à l’expiration de la période de maintien. L’exclusion est donc ici relative et temporaire, là où celle des copropriétés forcées est absolue et perpétuelle.

C) Les conventions d’indivision

L’article 815-1 du Code civil permet aux indivisaires de conclure une convention d’indivision. Lorsqu’une telle convention est à durée déterminée, la licitation ne peut être demandée pendant la durée de la convention, sauf en cas de justes motifs.

En revanche, si la convention est à durée indéterminée, le partage, y compris par licitation, peut être provoqué à tout moment, mais il ne doit pas l’être de mauvaise foi ou à contretemps (art. 1873-3 C. civ.).

La portée de cette restriction conventionnelle mérite d’être précisément mesurée. Lorsqu’elle est à durée déterminée — laquelle ne peut excéder cinq ans, mais demeure renouvelable —, la convention d’indivision neutralise le droit au partage pour le temps convenu : nul indivisaire ne peut, pendant cette période, provoquer la licitation, sauf à justifier de justes motifs, tels la mésentente grave compromettant la conservation du bien ou le manquement d’un coïndivisaire à ses obligations. La convention apparaît ainsi comme une dérogation volontaire au principe de l’article 815 du Code civil, selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. À l’inverse, la convention à durée indéterminée ne fait pas obstacle au partage, mais le tempère par l’exigence de bonne foi : le coïndivisaire qui en provoquerait la licitation dans le seul dessein de nuire, ou à un moment manifestement inopportun, verrait sa demande paralysée par l’abus.

D) L’attribution préférentielle

L’attribution préférentielle constitue, enfin, un obstacle direct à la licitation, dont elle est l’antithèse fonctionnelle. Là où la licitation disloque l’indivision en vendant le bien et en en répartissant le prix, l’attribution préférentielle la dénoue en allotissant le bien en nature à l’un des copartageants, à charge pour lui de désintéresser les autres par le versement d’une soulte. Les deux mécanismes poursuivent une finalité commune — sortir de l’indivision — mais par des voies inconciliables.

De cette incompatibilité, la Cour de cassation tire une conséquence rigoureuse : la licitation, en tant que modalité de partage, exclut l’attribution préférentielle du même bien. Aussi a-t-elle jugé que, dès lors que la licitation d’un immeuble a été ordonnée par une décision devenue irrévocable, un tribunal ne peut, sans méconnaître l’autorité de la chose jugée, en prononcer ensuite l’attribution préférentielle (Cass. 1re civ., 9 mars 1971, n° 70-10.072l'arrêt▾). L’option entre les deux voies, une fois exercée par une décision définitive, est donc irrévocable.

Encore l’attribution préférentielle, lorsqu’elle est facultative, demeure-t-elle soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond. Ceux-ci peuvent la refuser, et partant rouvrir la voie de la licitation, en considération des intérêts en présence ; il leur est ainsi loisible de tenir compte, pour rejeter une demande d’attribution préférentielle facultative, du risque que cette attribution ferait courir aux copartageants à raison de l’insolvabilité de l’attributaire, hors d’état de régler la soulte (Cass. 1re civ., 17 mars 1987, n° 85-17.241l'arrêt▾). L’exclusion de la licitation par l’attribution préférentielle n’a donc rien d’automatique : elle suppose, en matière facultative, que les conditions de l’attribution soient réunies et que l’intérêt des copartageants y trouve sauvegarde.

E) L’attribution préférentielle

L’attribution préférentielle constitue un obstacle majeur à la licitation. Ce mécanisme, consacré par les articles 831 et suivants du Code civil, offre à un indivisaire la possibilité de se voir attribuer un bien indivis en priorité, moyennant le versement d’une compensation équitable — la soulte — à ses coïndivisaires. Par essence, lorsque cette demande est valablement formulée et que les conditions en sont réunies, la licitation devient inenvisageable, sauf à ce que l’attribution soit rejetée ou se révèle manifestement injustifiée. Il importe, avant d’en mesurer la portée, d’en cerner précisément la nature.

1) Le fondement et la finalité du mécanisme

Historiquement, la place centrale occupée par l’attribution préférentielle dans le cadre des opérations de partage a été explicitée dès l’adoption du décret-loi du 17 juin 1938, introduisant dans le Code civil une disposition spécifique à cet effet. L’ancien article 827 du Code civil, aujourd’hui remplacé par l’article 1377 du Code de procédure civile, réservait la licitation aux biens « qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ». La finalité poursuivie est aisément perceptible : il s’agit d’éviter qu’une vente aux enchères ne vienne disloquer un bien dont la valeur tient précisément à son unité, ou priver un indivisaire d’un cadre de vie ou d’un outil de travail auquel il est légitimement attaché. L’attribution préférentielle traduit ainsi une faveur du droit pour le maintien des biens entre les mains de ceux qui les exploitent ou les habitent, au détriment de la logique purement liquidative de la licitation.

En vertu de ce principe, le juge, avant de prononcer une licitation, doit s’assurer que le bien concerné ne peut être intégré dans un partage en nature et qu’aucun indivisaire ne sollicite ou ne pourrait valablement solliciter son attribution préférentielle. Cette double vérification, autrefois essentielle pour garantir une stricte égalité dans la composition des lots, conserve son importance à l’heure où prévaut le principe de l’égalité en valeur — et non plus en nature — des lots. Loin d’être une simple formalité, ce contrôle préalable conditionne la régularité même de la décision ordonnant la vente : la Cour de cassation a rappelé que le juge saisi d’une demande de licitation de biens indivis doit vérifier, au besoin d’office, s’ils sont ou non commodément partageables en nature (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932l'arrêt▾). La vérification de l’impossibilité d’un partage en nature et celle de l’absence d’attribution préférentielle procèdent d’une même exigence : la licitation demeure une voie subsidiaire, à laquelle il n’est permis de recourir qu’après avoir épuisé les modalités de partage respectueuses de la conservation du bien.

2) La prééminence de l’attribution préférentielle sur la licitation

La jurisprudence a, à maintes reprises, rappelé la prééminence de l’attribution préférentielle sur la licitation. Dès 1947, la Cour de cassation a précisé que l’attribution préférentielle pouvait être sollicitée jusqu’à l’achèvement du partage (Cass. civ., 14 janv. 1947), de sorte qu’un indivisaire conserve cette faculté tant que les opérations ne sont pas définitivement closes. La règle se comprend aisément : aussi longtemps que le partage demeure ouvert, le bien n’a pas encore été irrévocablement affecté à une modalité de répartition, et l’indivisaire peut faire valoir sa prétention à se le voir attribuer.

Cette ouverture connaît toutefois une limite décisive, tenant à l’autorité de la chose jugée. Lorsque la licitation a été ordonnée par une décision ayant acquis force de chose jugée, l’attribution préférentielle ne saurait plus prospérer, la licitation devenant alors irrévocable. Dans un arrêt du 9 mars 1971, la Première chambre civile a jugé en ce sens que « la licitation constitue une modalité de partage incompatible avec l’attribution préférentielle. des lors que la licitation d’un immeuble a été ordonnée par une précédente décision devenue irrévocable, un tribunal ne peut sans méconnaitre l’autorité de la chose jugée, prononcer l’attribution préférentielle du même bien indivis » (Cass. 1ère civ. 9 mars 1971, 70-10.072). L’incompatibilité ainsi affirmée n’est pas seulement chronologique : elle est de nature. Licitation et attribution préférentielle sont deux modalités antinomiques de sortie de l’indivision — l’une disperse le bien par la vente, l’autre le concentre entre les mains d’un attributaire — et l’option irrévocablement faite en faveur de la première interdit, par voie de conséquence, le retour à la seconde.

3) L’office du juge face aux prétentions concurrentes

Dans sa mise en œuvre, l’attribution préférentielle impose au juge une analyse minutieuse des prétentions en concurrence. Lorsqu’un indivisaire sollicite l’attribution préférentielle d’un bien pendant que d’autres en réclament la licitation, la juridiction saisie doit prioritairement examiner la demande d’attribution, sauf à constater qu’elle contredit les intérêts légitimes des coïndivisaires ou qu’elle est matériellement irréalisable. L’ordre d’examen n’est pas indifférent : ce n’est qu’après avoir écarté la demande d’attribution que le juge peut, le cas échéant, ordonner la vente. La licitation se présente ainsi comme la solution résiduelle, à laquelle il n’est recouru qu’une fois constatée l’impossibilité de maintenir le bien dans le patrimoine d’un indivisaire.

Il convient, à cet égard, de distinguer selon que l’attribution est de droit ou facultative. Lorsqu’elle est facultative, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation et peut refuser de faire droit à la demande au regard des intérêts en présence. La jurisprudence a notamment admis que les juges du fond, saisis d’une demande d’attribution préférentielle facultative, peuvent tenir compte, pour la rejeter, du risque que cette attribution ferait courir aux copartageants à raison de l’insolvabilité de l’attributaire (Cass. 1re civ., 17 mars 1987, n° 85-17.241l'arrêt▾). La solution se justifie pleinement : l’attribution préférentielle a pour contrepartie le versement d’une soulte, et l’impécuniosité de l’attributaire ferait peser sur les autres indivisaires le risque de n’être jamais désintéressés. En pareille hypothèse, la licitation, en convertissant le bien en une somme d’argent immédiatement répartissable, garantit mieux les droits de chacun.

4) L’appréciation concrète des intérêts en présence

L’attribution préférentielle revêt une importance particulière lorsque le maintien de l’usage d’un bien indivis répond à des besoins essentiels. Ainsi, la jurisprudence a privilégié l’attribution du logement familial à l’époux ayant la garde des enfants, au détriment d’une demande concurrente de licitation émanant de l’autre conjoint (TGI Chaumont, 10 juin 1963). La protection du cadre de vie de la famille l’emporte alors sur l’intérêt purement liquidatif du coïndivisaire qui réclame la vente. Toutefois, cette priorité n’est pas absolue. Des juridictions ont pu refuser une attribution préférentielle lorsque les motifs invoqués ne justifiaient pas un tel choix, comme dans le cas d’un château réclamé pour des raisons purement sentimentales, conduisant à la licitation du bien (TGI Paris, 13 nov. 1970). Le critère décisif n’est donc pas l’attachement subjectif au bien, mais l’existence d’un intérêt légitime, économique ou familial, suffisamment caractérisé.

5) Le caractère relatif de la prérogative

Cependant, l’attribution préférentielle n’est pas une prérogative absolue. Elle peut être écartée si l’équilibre des intérêts commande une licitation, notamment lorsque le maintien de l’indivision est matériellement ou économiquement insoutenable. Cette approche pragmatique permet de concilier les droits individuels des indivisaires avec les impératifs collectifs, assurant ainsi le respect des principes d’équité et de justice. En définitive, l’attribution préférentielle érige bien un obstacle de principe à la licitation — celle-ci ne pouvant être ordonnée tant qu’une attribution est envisageable et opportune — mais cet obstacle demeure conditionnel : il cède chaque fois que la conservation du bien entre les mains d’un attributaire compromettrait, plus qu’elle ne servirait, les droits égaux et concurrents des coïndivisaires. La licitation retrouve alors son rôle d’ultime instrument de sortie d’une indivision devenue insusceptible de tout autre dénouement.