Droits successoraux du conjoint survivant: le droit viager au logement

Au sein de la vocation successorale du conjoint survivant, le droit viager au logement occupe une place singulière : il ne procède pas de la part attribuée au conjoint dans l’actif successoral, mais de la volonté du législateur de préserver, par-delà le décès, le cadre de vie partagé par les époux. Détaché des règles de dévolution qui déterminent l’étendue des droits patrimoniaux du survivant, ce droit en constitue le prolongement le plus intime, garantissant au conjoint le maintien dans le logement qui fut le sien jusqu’à la fin de ses jours.

Lors de l’adoption de la loi du 3 décembre 2001, le législateur s’est donné pour ambition de conférer au conjoint survivant « des droits qui reflètent la place qu’il occupait dans la vie du défunt ».

À cet égard, il a notamment été tenu compte du souci légitime des personnes de conserver leur cadre de vie après le décès du défunt.

Si, l’octroi au conjoint survivant d’un droit d’usufruit sur la totalité des biens composant la succession répond à cette attente, cela est moins vrai dans l’hypothèse où ce dernier ne se verrait attribuer qu’une quote-part de la succession en pleine propriété.

Pour saisir la portée de cette nuance, il faut rappeler que la vocation successorale légale du conjoint survivant varie selon la composition de la famille. En présence d’enfants ou de descendants tous issus des deux époux, le conjoint dispose d’une option : il peut réclamer soit l’usufruit de la totalité des biens existants, soit la propriété du quart de la succession (art. 757 C. civ.). En revanche, lorsque le défunt laisse des enfants qui ne sont pas tous issus de l’union, cette option disparaît : le conjoint est alors cantonné à la propriété du quart, sans pouvoir prétendre à l’usufruit universel. Enfin, à défaut de descendant, la dévolution se réorganise au profit du conjoint, qui recueille la moitié des biens lorsque survivent les père et mère du défunt.

Dans cette hypothèse, il est un risque que le conjoint survivant ne dispose pas de la capacité financière suffisante, au moment du partage des biens, pour régler la soulte due aux autres héritiers s’il souhaite conserver la pleine et entière propriété du domicile conjugale.

Aussi, afin de protéger le conjoint survivant contre le risque de précarité après le décès du défunt et plus généralement lui assurer le maintien de son cadre de vie, la loi du 3 décembre 2001 lui a accordé un droit viager au logement.

Ce droit a été consacré à l’article 764 du Code civil, lequel prévoit que « sauf volonté contraire du défunt exprimée dans les conditions de l’article 971, le conjoint successible qui occupait effectivement, à l’époque du décès, à titre d’habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, a sur ce logement, jusqu’à son décès, un droit d’habitation et un droit d’usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant. »

Il ressort de cette disposition que le conjoint survivant se voit octroyer non seulement un droit viager d’habitation sur le logement qu’il occupait avec le défunt, mais encore un droit d’usage sur les meubles meublant.

Il convient d’emblée de souligner que ce droit, bien que destiné à protéger durablement le conjoint, n’a rien d’un droit de propriété : il en est, au contraire, un démembrement restreint, dont il faut préciser successivement la nature, le régime et les conditions d’exercice.

Un droit réel immobilier

L’article 764, al. 3^e du Code civil que les droits d’usage et d’habitation reconnus au conjoint survivant « s’exercent dans les conditions prévues aux articles 627, 631, 634 et 635. ».

Il s’en déduit qu’il s’agit de droits réels, soit de droits conférant au conjoint survivant un pouvoir direct sur la chose.

Dans un arrêt du 23 juin 1981, la Cour de cassation avait qualifié, plus précisément, les droits d’usage et d’habitation de « droits réels immobiliers », ce qui implique notamment qu’ils relèvent du dispositif de la publicité foncière (Cass. 3^e civ. 23 juin 1981, n°80-11.425l'arrêt▾).

Quoi qu’il en soit, les droits d’usage et d’habitation sont regardés comme des diminutifs de l’usufruit, en ce sens qu’ils confèrent à leur titulaire un droit de jouissance restreint sur la chose.

Pour bien mesurer cette idée de « diminutif », il faut se rappeler que la propriété se décompose classiquement en trois attributs : l’usus (le droit de se servir de la chose), le fructus (le droit d’en percevoir les fruits) et l’abusus (le droit d’en disposer). L’usufruitier réunit l’usus et le fructus ; le titulaire d’un droit d’usage ou d’habitation, lui, ne se voit reconnaître qu’une fraction de ces prérogatives.

• S’agissant du droit d’usage, il autorise à se servir de la chose et à en percevoir les fruits « qu’autant qu’il lui en faut pour ses besoins et ceux de sa famille » (art. 630, al. 1^er C. civ.). Le fructus n’est donc admis qu’à hauteur des besoins du titulaire, et non dans une perspective de captation de la valeur productive du bien.
• S’agissant du droit d’habitation, il permet seulement d’utiliser la chose aux fins seulement d’habitation. Tout au plus, dit l’article 632 du Code civil, « celui qui a un droit d’habitation dans une maison peut y demeurer avec sa famille ». Ce droit doit toutefois rester restreint « à ce qui est nécessaire pour l’habitation de celui à qui ce droit est concédé et de sa famille. »

À la différence de l’usufruit, ni le droit d’usage, ni le droit d’habitation ne peuvent être loués ou cédés (art. 631 et art. 634 C. civ.). Aussi le droit viager octroyé au conjoint survivant comprend pour seul attribut l’usus ; il est en revanche dépouillé du fructus.

Cette incessibilité et cette inaliénabilité ne sont pas de pures contraintes : elles épousent la finalité même du droit viager. Parce que ce dernier vise exclusivement à garantir au conjoint le maintien de son cadre de vie, il n’a pas vocation à être monnayé ni transformé en source de revenu locatif. Le législateur a néanmoins prévu un correctif : lorsque le logement n’est plus adapté aux besoins du conjoint, les articles 764 et 765-1 autorisent, par convention avec les autres héritiers, la conversion de ces droits en une rente viagère ou en un capital — souplesse qui permet de concilier la protection du conjoint et la liquidation de la succession.

Un droit dépourvu de caractère d’ordre public

• L’admission d’une volonté contraire
  • Il s’infère de l’article 764, al. 1^er du Code civil que le droit viager au logement n’est pas d’ordre public.
  • Ce droit, est, en effet, octroyé au conjoint survivant « sauf volonté contraire du défunt ».
  • Le de cujus dispose ainsi de la faculté de priver son conjoint des droits d’usage et d’habitation qui lui sont reconnus par la loi. En cela, le droit viager se distingue nettement du droit temporaire au logement de l’article 763, lequel est, pour sa part, impérativement d’ordre public et ne peut être écarté par le défunt.
  • Compte tenu de la gravité d’un tel acte, le législateur a subordonné sa validé à l’observation de conditions de forme.
  • L’article 764, al. 1^er précise en ce sens que, la volonté contraire du défunt doit être exprimée « dans les conditions de l’article 971 ».
  • Quelles sont les exigences posées par cette disposition ? Il s’agit de celles requises pour l’établissement d’un testament authentique.
  • Aussi, pour que la privation du bénéfice pour le conjoint survivant du droit viager au logement produise ses effets, elle doit être formalisée dans un testament instrumenté par deux notaires ou par un notaire assisté de deux témoins.
  • Le choix de la forme authentique n’est nullement anodin : en exigeant la solennité la plus rigoureuse que connaisse notre droit testamentaire, le législateur entoure l’exhérédation d’un formalisme protecteur. L’intervention du notaire garantit, d’une part, que la volonté du de cujus est éclairée et exempte de pression ; elle assure, d’autre part, que la mesure d’exclusion procède d’une décision pleinement délibérée, à la mesure de ses conséquences pour le conjoint.
  • Dans un arrêt du 15 décembre 2010, la Cour de cassation a précisé que l’exigence d’établissement d’un testament authentique s’appliquait également pour les actes rédigés antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 3 décembre 2001 (Cass. 1^ère civ. 15 déc. 2010, n°09-68.076l'arrêt▾).
  • En parallèle, la question s’est posée de savoir si la privation du droit viager au logement devait être expressément exprimée dans le testament ou si elle pouvait être tacite.
  • Pour les auteurs, il doit être admis que cette exhérédation du conjoint survivant puisse être tacite, pourvu qu’elle soit non équivoque. Elle pourrait, par exemple, se déduire de la stipulation d’un legs universel au profit d’un tiers.
  • La logique est ici intuitive : si le défunt a entendu transmettre l’universalité de son patrimoine à un tiers, il a, par hypothèse, manifesté la volonté d’en exclure le conjoint, en ce compris le droit viager qui grèverait le logement légué.
  • S’agissant, en revanche, de la stipulation d’un legs à titre universel ou d’un legs à titre particulier, la doctrine est partagée.
  • Certains estiment, que ces libéralités emportent nécessairement exclusion du conjoint de son droit viager au logement.
  • D’autres soutiennent, à l’inverse, qu’il n’y a là aucune incompatibilité.
  • Le legs à titre universel ou à titre particulier dont est titulaire le tiers gratifié pourrait parfaitement coexister avec le droit viager au logement, celui-ci s’analysant alors comme une charge grevant la libéralité. Le tiers recueillerait la propriété du bien, mais grevée du droit d’habitation viager du conjoint, à la manière d’une servitude personnelle.
  • Afin de ne laisser place à aucune ambiguïté quant au sens à donner au legs, le mieux c’est que la volonté du défunt soit expressément et clairement exprimée dans le testament authentique.

• Limite
  • L’article 764, al. 2^e du Code civil prévoit que « la privation de ces droits d’habitation et d’usage exprimée par le défunt dans les conditions mentionnées au premier alinéa est sans incidence sur les droits d’usufruit que le conjoint recueille en vertu de la loi ou d’une libéralité, qui continuent à obéir à leurs règles propres »
  • Il ressort de cette disposition que, quand bien même le défunt aurait exprimé sa volonté, par voie de testament authentique, de priver son conjoint de son droit viager au logement, cet acte ne fait aucunement obstacle à ce que ce dernier puisse jouir pleinement du domicile conjugal, au moyen d’une autre voie :
    • soit celle de l’usufruit qu’est-ce susceptible de lui conférer la loi
    • soit celle de l’usufruit dont il peut être investi au titre d’une libéralité
  • Dans les deux cas, la qualité d’usufruitier du conjoint survivant pourrait ainsi faire échec à la volonté du de cujus de le priver du droit viager au logement.
  • Il faut toutefois prendre garde, lorsque l’usufruit est recueilli au titre d’une libéralité, aux règles d’imputation qui en plafonnent l’étendue : en présence d’enfants ou de descendants, les libéralités reçues du défunt par le conjoint survivant s’imputent sur ses droits légaux et ne sauraient lui procurer davantage que la quotité disponible spéciale entre époux de l’article 1094-1 du Code civil (Cass. 1^re civ., 25 oct. 2017, n° 17-10.644l'arrêt▾). L’assiette de l’usufruit susceptible de couvrir le logement s’en trouve d’autant resserrée.
  • À l’analyse, cette situation sera toutefois exceptionnelle dans la mesure où le testament authentique aura, en tout état de cause, pour effet de réduire significativement l’assiette de l’usufruit dévolu au conjoint survivant, de sorte qu’il n’est pas certain que son droit d’usufruit soit suffisamment étendu pour être admis à s’exercer sur le logement convoité.
  • Surtout, il est fort probable que le notaire, dont l’intervention est obligatoire, aura informé le prémourant sur l’ensemble des droits susceptibles d’être exercés par le conjoint survivant aux fins de conserver la jouissance du logement et l’aura utilement conseillé sur les leviers dont il dispose afin de rendre son testament efficace.

1. Conditions

Pour que le conjoint survivant soit fondé à se prévaloir du droit viager au logement, il doit satisfaire à plusieurs conditions qui tiennent :

• D’une part, à sa personne
• D’autre part, au logement convoité
• Enfin, à la demande d’exercice du droit

Ces conditions sont cumulatives : le défaut de l’une d’elles suffit à priver le conjoint du bénéfice du droit viager. Il convient, partant, de les examiner successivement.

a. Condition tenant à la personne du conjoint survivant

Pour se prévaloir du droit viager au logement, le conjoint survivant doit justifier de sa qualité d’héritier.

La raison en est qu’il s’agit d’un droit de nature successorale en ce sens qu’il procède de la dévolution légale. C’est là une différence majeure avec le droit temporaire au logement que le conjoint survivant tient, non pas de sa qualité d’héritier, mais de sa qualité d’époux.

Cette différence d’assise emporte des conséquences pratiques considérables. Le conjoint exhérédé de tous droits successoraux — par exemple parce que le défunt a épuisé la quotité disponible au profit d’un tiers — perd le droit viager, mais conserve le droit temporaire au logement, lequel demeure dû en sa seule qualité d’époux. Le conjoint séparé de corps, en revanche, peut, selon les termes de la décision de séparation, perdre l’un et l’autre.

La conséquence du caractère héréditaire du droit viager au logement est que :

• D’une part, le conjoint survivant ne saurait y renoncer avant l’ouverture de la succession, prohibition qui n’est qu’une application de l’interdiction des pactes sur succession future ;
• D’autre part, il bénéficie au conjoint survivant par le seul effet du décès du défunt, sans qu’aucun acte d’acceptation soit requis pour que le droit prenne naissance dans son patrimoine ;
• Enfin, un conjoint survivant frappé d’indignité ne saurait se prévaloir de ce droit.

On observera, enfin, que le conjoint qui réunit plusieurs titres — vocation légale et donation entre époux — exerce, pour chacun, un droit d’option distinct (Cass. 1^re civ., 4 févr. 2026, n° 23-20.817l'arrêt▾) : sa qualité d’héritier, fût-elle réduite, suffit à fonder le droit viager, quand bien même il aurait par ailleurs renoncé au bénéfice d’une libéralité.

b. Conditions tenant au logement convoité

Les conditions tenant au logement sont au nombre de deux :

• Première condition
  • L’article 764, al. 1^er du Code civil prévoit que le conjoint survivant ne peut réclamer la jouissance, au titre du droit viager au logement, que du seul bien qu’il « occupait effectivement, à l’époque du décès, à titre d’habitation principale ».
  • Il ressort de cette disposition que le logement revendiqué par le conjoint survivant devait être un domicile :
    • D’une part, qui tenait lieu de résidence principale, ce qui exclut les résidences secondaires et autres lieux de villégiature qui ne sont occupés que ponctuellement
    • D’autre part, qui était effectivement occupé, par le conjoint survivant lui-même, au moment du décès du défunt, ce qui exclut les lieux où le conjoint survivant ne vivait plus à cette date ou qui était occupés par une tierce personne (Cass. 1re civ., 25 sept. 2013, n° 12-21.569l'arrêt▾).
  • Ces deux exigences — habitation principale et occupation effective — se cumulent et s’apprécient à une date unique : celle du décès. Il en résulte que le conjoint qui, à cette date, avait déjà quitté les lieux, fût-ce pour des raisons de santé tenant à un hébergement en établissement spécialisé, s’expose à se voir dénier le droit viager, faute d’occupation effective au jour de l’ouverture de la succession.
  • S’agissant du mobilier garnissant le logement, il s’agit des meubles meublants définis à l’article 534 du Code civil qui prévoit que « les mots “meubles meublants” ne comprennent que les meubles destinés à l’usage et à l’ornement des appartements, comme tapisseries, lits, sièges, glaces, pendules, tables, porcelaines et autres objets de cette nature. »

• Seconde condition
  • L’article 764, al. 1^er du Code civil prévoit que le conjoint survivant ne peut réclamer la jouissance, au titre du droit viager au logement, que du seul « logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession ».
  • En application de cette disposition, le logement dont la jouissance est réclamée par le conjoint survivant doit :
    • Soit appartenir au seul défunt
    • Soit appartenir aux deux époux (bien commun ou bien indivis)
  • L’exigence d’une dépendance totale à la succession se comprend aisément : le droit viager ne peut grever que des droits dont le défunt avait la pleine maîtrise. Dès lors qu’un tiers détient une part de la propriété, lui imposer la charge d’un droit d’habitation viager au profit du conjoint reviendrait à le dépouiller d’une prérogative sans cause, ce que le législateur a précisément voulu éviter.
  • Il en résulte que le conjoint survivant ne pourra se prévaloir de la jouissance du logement au titre du droit viager lorsque :
    • Soit son occupation résultait d’un contrat de bail
    • Soit appartenait en indivision au défunt et à un tiers
    • Soit appartenait exclusivement au défunt qu’il avait reçu d’une donation assortie d’un droit de retour
  • Dans cette dernière hypothèse, l’explication tient à ce que le droit de retour conventionnel résout rétroactivement la donation au profit du donateur : le bien est censé n’être jamais sorti du patrimoine de ce dernier, de sorte qu’il ne « dépend » pas, au sens de l’article 764, de la succession du donataire prédécédé.
  • Quant à l’hypothèse où le logement occupé par le conjoint survivant est la propriété d’une société, la réponse est incertaine.
  • En effet, si l’on s’en tient à la lettre de l’article 764, al. 1^er du Code civil, le texte ne vise que les biens détenus directement par l’un ou l’autre époux.
  • Or lorsqu’il a été acquis au moyen d’une société, la personne morale de celle-ci fait écran. Juridiquement, le propriétaire du logement n’est pas l’époux, mais la société civile immobilière ; l’époux n’est titulaire que de parts sociales, lesquelles constituent un bien meuble distinct de l’immeuble.
  • Doit-on malgré tout admettre que, en pareille circonstance, le conjoint survivant puisse se prévaloir du droit viager au logement ?
  • Si l’on se reporte à une réponse ministérielle publiée le 25 janvier 2005, il doit être répondu par la négative à cette question.
  • Le garde des sceaux avait répondu en effet que « dans l’hypothèse où l’habitation familiale a été acquise par le biais d’une société civile immobilière, le logement appartient à la société et non aux époux. Les conditions de propriété prévues par les articles 763 et 764 du code civil ne sont donc pas remplies. Par conséquent, le droit d’habitation conféré par ces articles ne pourra s’appliquer que si les époux ont pris soin de conclure avec la société un bail ou une convention d’occupation. En effet, dans ce cas, le conjoint survivant pourra prétendre, conformément aux dispositions de l’article 763 susvisé, au remboursement des loyers pendant l’année suivant le décès et pourra ensuite continuer le bail ou la convention d’occupation jusqu’à sa résiliation. En revanche, si le logement de la famille est assuré par un droit d’usufruit détenu par le défunt, le décès de ce dernier a pour conséquence l’extinction de ce droit, les nus-propriétaires devenant alors plein-propriétaires. Les conditions des articles 763 et 764 du code civil se trouvent à nouveau insatisfaites. Autoriser dans ces circonstances le conjoint survivant à habiter le logement familial, même de façon temporaire, conduirait, d’une part, à étendre le dispositif civil, et, d’autre part, à faire peser sur les nus-propriétaires une charge non prévue » (Rép. min n°39324, 25 janv. 2005).
  • Si l’on se tourne maintenant vers la doctrine, les auteurs soutiennent une position plus nuancée.
  • Selon eux, il y aurait lieu de faire droit à la demande d’exercice du droit viager au logement par le conjoint survivant lorsque :
    • Soit les parts de la société étaient détenues exclusivement par le défunt
    • Soit les parts de la société étaient détenues par les deux époux
  • La justification de cette analyse est que, lorsque l’intégralité du capital social était entre les mains des époux, l’écran de la personnalité morale apparaît plus formel que réel : les seuls intérêts en présence sont ceux des héritiers, héritiers du défunt comme des parts sociales, et nul tiers ne se trouve indûment grevé.
  • Lorsque, en revanche, des tiers détiendraient une quote-part du capital de la société, le conjoint survivant ne devrait pas être admis à se prévaloir de son droit viager au logement.
  • S’agissant des meubles meublants, le conjoint survivant pourra exercer son droit d’usage que lui reconnaît l’article 764 du Code civil à la condition que ces derniers n’appartiennent pas à des tiers.
  • Il est toutefois indifférent qu’ils garnissent un logement occupé au titre d’un bail. Le droit d’usage du mobilier est, sur ce point, autonome par rapport au droit d’habitation : le conjoint peut conserver l’usage des meubles dépendant de la succession alors même que le logement, étant loué, échappe au droit viager.
  • L’article 765-2 du Code civil dispose en ce sens que « lorsque le logement faisait l’objet d’un bail à loyer, le conjoint successible qui, à l’époque du décès, occupait effectivement les lieux à titre d’habitation principale bénéficie du droit d’usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant ».

c. Conditions tenant à la demande d’exercice du droit

À la différence du droit temporaire au logement de l’article 763 du Code civil — qui est acquis au conjoint survivant de plein droit, sans démarche de sa part, pendant l’année qui suit le décès —, le droit viager au logement de l’article 764 ne s’acquiert pas par le seul effet de la loi. Il suppose, pour s’ouvrir, une démarche positive du conjoint survivant. Cette différence de régime n’est pas anodine : elle traduit la nature même du droit viager, qui, en raison de sa vocation à durer jusqu’au décès de son titulaire, ne saurait grever la succession sans que le bénéficiaire ait clairement témoigné de sa volonté d’en jouir.

Les conditions tenant à la demande d’exercice du droit viager au logement sont au nombre de deux : l’une porte sur l’objet de la manifestation de volonté, l’autre sur le délai dans lequel elle doit intervenir.

• Première condition : un double choix du conjoint survivant
  • Le droit viager au logement n’est pas dû au conjoint survivant de plein droit.
  • Pour que ce droit puisse être exercé, le conjoint survivant doit exprimer un double choix :
    • D’une part, il doit accepter la succession — exigence logique, car le droit viager constitue un avantage successoral qui ne saurait être recueilli par celui qui renonce à la succession.
    • D’autre part, il doit réclamer la jouissance du logement, c’est-à-dire manifester spécifiquement sa volonté de bénéficier des droits d’habitation et d’usage.
  • Ces deux choix sont distincts et ne se confondent pas : l’acceptation de la succession ouvre la vocation successorale du conjoint, mais elle n’emporte pas, à elle seule, exercice du droit viager au logement, lequel demeure une option supplémentaire à lever.
  • S’agissant de ce second choix, la Cour de cassation a admis dans un arrêt du 13 février 2019 que la manifestation de volonté du conjoint survivant puisse être tacite (Cass. 1^ère civ. 13 févr. 2019, n°18-10.171l'arrêt▾).
  • Dans cette affaire, le conjoint survivant s’était maintenu dans les lieux et avait, dans une assignation délivrée à son cohéritier moins d’un an après le décès, expressément revendiqué sa qualité de bénéficiaire du droit : la Haute juridiction y a vu une manifestation tacite, mais certaine, de la volonté requise.
  • Elle a toutefois précisé trois ans plus tard que cette manifestation de volonté « ne peut résulter du seul maintien dans les lieux » (Cass. 1^ère civ. 02 mars 2022, n°20-16.674l'arrêt▾).
  • La conciliation de ces deux décisions révèle l’exigence prétorienne : le maintien dans les lieux constitue un indice de la volonté du conjoint, mais il ne suffit pas, à lui seul, à la caractériser. Il doit être corroboré par d’autres éléments — revendication du droit dans un acte, opposition formulée aux cohéritiers, refus de quitter le logement assorti d’une référence au droit viager — qui rendent la volonté non équivoque. La simple inertie du conjoint, qui peut s’expliquer par de multiples raisons étrangères à l’exercice du droit, est impuissante à produire cet effet.

• Seconde condition : un délai d’un an
  • L’article 765-1 du Code civil prévoit que « le conjoint dispose d’un an à partir du décès pour manifester sa volonté de bénéficier de ces droits d’habitation et d’usage. »
  • Il ressort de cette disposition que le conjoint survivant dispose d’une durée limitée pour faire valoir son droit viager au logement.
  • Le point de départ de ce délai est fixé au jour du décès, et non à celui de l’ouverture des opérations de partage ou de la connaissance qu’aurait le conjoint de l’étendue de ses droits.
  • À l’expiration du délai d’un an, dont le décès marque le point de départ, le conjoint survivant perd son droit, sauf à trouver un accord amiable avec les autres héritiers.
  • Ce délai présente la nature d’un délai de forclusion : son écoulement éteint la prérogative elle-même, de sorte que le conjoint qui ne s’est pas manifesté à temps ne peut plus revendiquer le droit viager, quand bien même il continuerait d’occuper le logement.
  • Cet accord conventionnel ne sera toutefois pas opposable aux tiers.
  • La justification de cette brièveté tient à l’impératif de sécurité juridique : les héritiers et les éventuels acquéreurs doivent être rapidement fixés sur la consistance de la succession et sur la charge que représente, le cas échéant, le droit viager grevant le logement.

2. Régime

Une fois le droit viager au logement valablement ouvert, il convient d’en préciser le régime, lequel s’ordonne autour de quatre questions : la détermination de son assiette, son imputation sur les droits successoraux du conjoint, les prérogatives qu’il confère à son titulaire et, enfin, les causes de son extinction.

• L’assiette du droit viager au logement
  • Avant d’aborder l’imputation du droit, encore faut-il en cerner l’assiette, c’est-à-dire le bien sur lequel il s’exerce.
  • Le droit viager ne porte que sur le logement effectivement occupé par les époux à titre d’habitation principale au jour du décès, et sur le mobilier le garnissant ; il n’a pas vocation à s’étendre à l’ensemble des biens immobiliers de la succession.
  • La Cour de cassation a fait une stricte application de cette exigence en jugeant que, lorsque deux lots dépendant d’une même succession sont distincts et que seul l’un d’eux était effectivement occupé à titre d’habitation principale par le défunt et son épouse, le droit viager se trouve limité à ce seul lot, l’autre n’en étant nullement l’accessoire (Cass. 1^ère civ. 25 sept. 2013, n°12-21.569l'arrêt▾).
  • Il appartient ainsi aux juges du fond de rechercher, à la date du décès, quel bien servait concrètement de résidence principale au couple, sans pouvoir étendre le droit à des locaux distincts au seul motif qu’ils dépendraient de la même masse successorale.

• L’imputation du droit viager au logement
  • L’article 765, al. 1^er du Code civil prévoit que « la valeur des droits d’habitation et d’usage s’impute sur la valeur des droits successoraux recueillis par le conjoint. »
  • Il ressort de cette disposition que le droit viager au logement ne s’additionne pas à la vocation légale du conjoint survivant ; elle s’impute au contraire sur ses droits successoraux ab intestat.
  • Le mécanisme de l’imputation traduit l’idée que le droit viager n’est pas une libéralité venant s’ajouter à la part successorale, mais une modalité particulière d’exercice de cette part : le conjoint reçoit, sous la forme d’un droit d’habitation et d’usage, une fraction de ce qui lui revient déjà à titre de successeur.
  • Pour ce faire, cela suppose de déterminer la valeur du droit viager au logement.
  • Faute d’indication fournie par le texte, les auteurs suggèrent de s’inspirer de la méthode de capitalisation de l’usufruit en valeur selon le barème fiscal prévu par l’article 699 du Code général des impôts.
  • Concrètement, la valeur de l’usufruit est calculée comme un pourcentage de la valeur totale du bien en pleine propriété, ce pourcentage étant déterminé par l’âge de l’usufruitier au moment du décès du défunt.
  • Ce calcul repose sur l’idée que plus l’usufruitier est âgé, moins longtemps il bénéficiera de l’usufruit, réduisant ainsi sa valeur.
  • À cet égard :
    • Pour un usufruitier de moins de 21 ans, la valeur de l’usufruit est évaluée à 90% de la valeur totale de la propriété
    • Pour un usufruitier de plus de 91 ans, cette valeur est réduite à 20%.
  • Prenons l’exemple d’un bien évalué à 300,000 euros. L’usufruitier est âgé de 75 ans au moment du décès du de cujus.
  • Selon le barème fiscal, à 75 ans, le pourcentage de la valeur de l’usufruit pourrait être estimé autour de 30% (la valeur exacte peut varier légèrement selon les ajustements annuels du barème).
  • Il en résulte que :
    • Valeur de l’usufruit = 300,000 euros (valeur de la propriété) × 30% (pourcentage pour un usufruitier de 75 ans) = 90,000 euros
    • La valeur de l’usufruit pour un individu de 75 ans, dans cet exemple, serait donc de 90,000 euros.
  • C’est sur la base de cette valeur ainsi obtenue que l’on pourra, par exemple, imputer la libéralité en usufruit (dont la valeur est estimée à 90 000 euros) reçue par le conjoint survivant, sur des droits en pleine propriété.
  • À l’analyse, on pourrait parfaitement transposer cette méthode pour l’évaluation du droit viager au logement qui n’est autre qu’un diminutif de l’usufruit.
  • Une fois, la valeur de ce droit déterminée, il conviendra de retrancher le résultat obtenu au montant estimé des droits successoraux ab intestat dévolus au conjoint survivant.
  • Deux situations sont alors envisageables :
    • La valeur des droits d’habitation et d’usage est inférieure à celle de ses droits successoraux
      • Dans cette hypothèse, l’article 765, al. 2^e du Code civil prévoit que « le conjoint peut prendre le complément sur les biens existants. »
      • Le complément sera ici égal à la différence résultant de la soustraction entre le montant des droits successoraux ab intestat dévolus au conjoint survivant et la valeur du droit viager au logement.
      • Ainsi, si les droits successoraux du conjoint sont évalués à 150 000 euros et la valeur du droit viager à 90 000 euros, le conjoint pourra prélever sur les biens existants un complément de 60 000 euros.
    • La valeur des droits d’habitation et d’usage est supérieure à celle de ses droits successoraux
      • Dans cette hypothèse, « le conjoint n’est pas tenu de récompenser la succession à raison de l’excédent. »
      • Il faut comprendre ici que l’excédent constituera une charge qui pèsera sur la succession, laquelle devra être supportée par tous les héritiers à due proportion de leurs droits.
      • La règle est donc favorable au conjoint survivant : la protection de son cadre de vie est jugée prioritaire, au point que le surplus de valeur du droit viager ne donne lieu à aucune indemnité à sa charge.
  • Cette logique d’imputation rejoint, sur un plan plus général, le principe qui gouverne les rapports entre les libéralités reçues par le conjoint survivant et ses droits légaux : en présence de descendants, les libéralités consenties au conjoint s’imputent sur ses droits légaux, sans pouvoir lui procurer davantage que la quotité disponible spéciale entre époux (Cass. 1^ère civ. 25 oct. 2017, n°17-10.644l'arrêt▾).

• Les prérogatives attachées au droit viager au logement
  • L’article 764, al. 3^e du Code civil prévoit que les droits d’usage et d’habitation « s’exercent dans les conditions prévues aux articles 627, 631, 634 et 635 ».
  • Cette disposition opère ainsi un renvoi vers le droit commun des biens s’agissant des prérogatives attachées à son droit viager d’usage et d’habitation.
  • Si l’on s’arrête un instant sur ce droit commun, il faut retenir, de façon générale, que « l’usager, et celui qui a un droit d’habitation, doivent jouir raisonnablement » (art. 627 C. civ), ce qui implique pour le titulaire de ces droits :
    • D’une part, de ne pas altérer la substance de la chose ou sa valeur
    • D’autre part, de jouir de la chose conformément à sa destination, soit un usage servant les seuls intérêts personnels et familiaux du titulaire du droit
  • Il en résulte une différence essentielle avec l’usufruit : alors que l’usufruitier peut donner son bien à bail et en percevoir les fruits, le titulaire du droit viager au logement ne saurait, en principe, louer le logement à un tiers, ce droit étant attaché à la personne du conjoint survivant et destiné à servir ses seuls besoins d’habitation.
  • L’article 764, al. 5^e du Code civil apporte toutefois un tempérament à ce principe : lorsque le logement n’est plus adapté aux besoins du conjoint survivant, ce dernier peut le louer afin de dégager les ressources nécessaires à de nouvelles conditions d’hébergement, le droit viager se reportant alors sur les loyers perçus.
  • Par ailleurs, comme l’usufruitier, le titulaire du droit d’usage et d’habitation est assujetti aux obligations d’entretien et de réparation de la chose (art. 635 C. civ.).
  • Plus précisément, en application de l’article 635 du Code civil, il y a lieu de distinguer deux situations :
    • L’usager occupe la totalité du logement
      • Dans cette hypothèse, il doit supporter l’intégralité des frais d’entretien et de réparation
    • L’usager occupe partiellement le logement
      • Dans cette hypothèse, il ne contribue qu’au prorata de ce qu’il jouit.
  • Il convient de réserver, au sein de ces charges, la distinction classique entre les réparations d’entretien — qui incombent au titulaire du droit — et les grosses réparations, lesquelles, à l’instar du régime de l’usufruit, demeurent à la charge des nus-propriétaires.

• L’extinction du droit viager au logement
  • Durée
    • L’article 764, al. 1^er du Code civil prévoit que le droit viager au logement est conféré au conjoint survivant « jusqu’à son décès », raison pour laquelle on parle de droit viager.
    • Il en résulte qu’il est insusceptible d’être transmis à cause de mort.
    • Étant attaché à la personne de son titulaire, le droit viager est, par nature, incessible : il ne peut être ni vendu, ni donné, ni saisi par les créanciers du conjoint survivant.
    • Le droit viager au logement s’éteint définitivement au décès du conjoint survivant.
    • Par exception, il est admis que le droit viager au logement prenne fin en cas :
      • Soit de renonciation par le conjoint survivant à son droit
      • Soit de destruction du bien objet du droit viager
      • Soit de déchéance du droit viager en raison d’une jouissance du bien qui ne serait pas raisonnable
    • Ces causes d’extinction anticipée traduisent un trait commun : le droit viager ne survit pas à la disparition de son objet (destruction du bien), ni à la volonté de son titulaire d’y renoncer, ni au manquement grave de ce dernier à son obligation de jouissance raisonnable, dont la sanction emprunte au droit commun de l’usage et de l’habitation.
  • Conversion
    • L’article 766, al. 1^er du Code civil prévoit que « le conjoint successible et les héritiers peuvent, par convention, convertir les droits d’habitation et d’usage en une rente viagère ou en capital. »
    • Il ressort de cette disposition que la conversion ne pourra intervenir qu’avec l’accord de toutes les parties.
    • La conversion répond à un objectif pratique : elle permet de libérer le logement de la charge que constitue le droit viager — facilitant ainsi sa vente ou son partage — tout en garantissant au conjoint survivant une contrepartie économique équivalente, sous forme de rente ou de capital.
    • En cas de désaccord, il ne sera, en effet, pas possible de saisir le juge qui ne saurait imposer une conversion au conjoint survivant ou aux héritiers.
    • Cette solution distingue nettement le droit viager au logement de l’usufruit légal du conjoint : alors que la conversion de l’usufruit en rente viagère peut, à défaut d’accord, être demandée en justice (art. 759 et 760 c. civ.), la conversion des droits d’habitation et d’usage demeure une faculté strictement conventionnelle, insusceptible d’être imposée par le juge.
    • L’article 766, al. 2^e précise que « s’il est parmi les successibles parties à la convention un mineur ou un majeur protégé, la convention doit être autorisée par le juge des tutelles. »
    • S’agissant de l’opération de conversion, elle obéit aux mêmes règles que celles applicables à la conversion de l’usufruit.