Les causes d’extinction de l’usufruit

L’usufruit ne se conçoit pas sans son terme : droit de jouissance taillé à la mesure d’une existence ou d’une durée fixée, il porte en lui le principe de sa propre disparition. Étudier les causes qui le font cesser, c’est éclairer le moment précis où la nue-propriété, jusque-là privée de ses attributs essentiels, redevient pleine et entière — point d’aboutissement où se révèle, en creux, toute la logique du régime juridique de l’usufruit.

Parce que l’usufruit est un droit qui, à la différence de la nue-propriété, est un droit réel qui présente un caractère temporaire, il a vocation à s’éteindre.

Avant d’envisager les causes qui scellent la fin de ce droit, il convient de rappeler ce qui en fait la singularité. L’usufruit se définit, aux termes de l’article 578 du Code civil, comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. Il procède d’un démembrement du droit de propriété : tandis que l’usufruitier est investi de l’usus et du fructus — il use de la chose et en perçoit les fruits, qu’ils soient naturels, industriels ou civils —, le nu-propriétaire conserve l’abusus, c’est-à-dire le pouvoir de disposer du bien.

La raison pour laquelle ce droit est, par nature, voué à disparaître tient à ce que la loi n’est pas favorable au maintien d’une dissociation durable entre le pouvoir de disposer de la chose et le pouvoir de l’exploiter.

Aussi, l’objectif recherché est de permettre au nu-propriétaire de récupérer, à terme, les utilités de la chose, faute de quoi son droit de propriété serait vidé de sa substance et la circulation économique du bien paralysée. Le caractère temporaire de l’usufruit n’est donc pas une simple modalité accessoire : il constitue une règle impérative, gage de la réunion future des deux qualités sur une même tête et, partant, de la reconstitution de la propriété pleine et entière.

Les causes d’extinction de l’usufruit sont énoncées aux articles 617 et 618 du Code civil. À leur lecture, on distingue les causes liées à la personne de l’usufruitier (le décès), celles liées à l’écoulement du temps (le terme, le non-usage trentenaire), celles qui procèdent de la réunion des droits démembrés (la consolidation, la renonciation) et, enfin, celle qui résulte de l’effet acquisitif de la possession (l’usucapion). Chacune obéit à une logique propre que l’on se propose d’examiner successivement.

I) Le décès

A) Principe

L’article 617, al. 1 prévoit que « l’usufruit s’éteint […] par la mort de l’usufruitier ». Le principe, c’est donc que l’usufruit est viager, ce qui implique qu’il prend fin au décès de l’usufruitier.

À cet égard, l’usufruit est attaché à la personne. Il en résulte qu’il n’est pas transmissible à cause de mort. Là réside une différence cardinale avec la nue-propriété, qui, droit perpétuel, se transmet aux héritiers du nu-propriétaire : au décès de l’usufruitier, ses héritiers ne recueillent rien du droit de jouissance, lequel s’évanouit purement et simplement, le nu-propriétaire recouvrant à cet instant la pleine propriété sans qu’aucune mutation patrimoniale ne s’opère à son profit.

B) Tempéraments

Bien que l’interdiction qui est faite à l’usufruitier de transmettre son droit après sa mort soit une règle d’ordre public, elle comporte deux tempéraments — l’usufruit simultané et l’usufruit successif — qui, l’un et l’autre, permettent de différer dans le temps le moment de l’extinction sans pour autant heurter la prohibition de la transmission à cause de mort.

• Premier tempérament : l’usufruit simultané
  • L’usufruit peut être constitué à la faveur de plusieurs personnes simultanément, ce qui revient à créer une indivision en usufruit.
  • Cette constitution d’usufruit est subordonnée à l’existence de tous les bénéficiaires au jour de l’établissement de l’acte ; à défaut, le bénéficiaire non encore conçu ou disparu ne saurait être appelé à jouir.
  • Dans cette hypothèse, l’usufruit s’éteint progressivement à mesure que les usufruitiers décèdent, tandis que le nu-propriétaire recouvre corrélativement la pleine propriété de son bien sur les quotes-parts ainsi libérées.
  • Afin d’éviter que l’assiette de l’usufruit ne se réduise au gré des décès qui frappent les usufruitiers, il est possible de stipuler une clause dite de réversibilité.
  • Dans cette hypothèse, la quote-part de celui des usufruitiers qui est prédécédé accroît celle des autres, qui en bénéficient pour la totalité, jusqu’au décès du dernier d’entre eux.
  • Le dernier survivant a ainsi vocation à exercer un monopole sur l’usufruit du bien.

Il importe ici de ne pas confondre deux indivisions de nature distincte. L’indivision en usufruit unit entre eux les co-usufruitiers, qui exercent des droits concurrents sur la même chose. Elle se distingue de l’indivision qui peut affecter la seule nue-propriété, lorsque plusieurs personnes — typiquement, plusieurs héritiers — détiennent ensemble la nue-propriété du bien grevé. Dans ce dernier cas, chacun des nu-propriétaires indivis dispose des prérogatives que l’article 815 du Code civil reconnaît à tout indivisaire, au premier rang desquelles la faculté de provoquer le partage de la nue-propriété (V. en ce sens Cass. 1^re civ., 15 janv. 2025, n° 22-24.672l'arrêt▾) — partage qui demeure sans incidence sur la persistance de l’usufruit, lequel continue de grever les lots.

Encore convient-il de souligner qu’aucune indivision ne saurait, en revanche, se nouer entre l’usufruitier et le nu-propriétaire eux-mêmes : leurs droits, de nature différente, ne portent pas sur une même quotité d’un même droit, de sorte qu’il n’y a, entre eux, ni indivision ni matière à partage.

• Second tempérament : l’usufruit successif
  • L’usufruit peut également être constitué sur plusieurs têtes, non pas simultanément, mais successivement.
  • Il s’agira autrement dit de stipuler une clause de réversibilité aux termes de laquelle au décès de l’usufruitier de « premier rang », une autre personne deviendra usufruitière en second rang.
  • Dans cette hypothèse, les usufruitiers n’exerceront pas de pouvoirs concurrents sur la chose : ils se succéderont, le décès de l’un, ouvrant le droit d’usufruit de l’autre.
  • Chacun jouira ainsi, tout à tour, de l’intégralité de l’usufruit constitué.
  • Selon M. Grimaldi nous ne sommes pas en présence « d’un unique usufruit qui passerait mortis causa d’un gratifié à l’autre» mais d’« usufruits successifs, distincts qui s’ouvriront tour à tour, chacun à l’extinction du précédent par la mort de son titulaire ».
  • La Cour de cassation a précisé que la clause de réversibilité de l’usufruit « s’analysait en une donation à terme de bien présent, le droit d’usufruit du bénéficiaire lui étant définitivement acquis dès le jour de l’acte» ( 1^ère civ. 21 oct. 1997, n°95-19759l'arrêt▾).
  • Il en résulte que seul l’exercice du droit d’usufruit est différé, non sa constitution, ce qui évite de tomber sous le coup de la prohibition des pactes sur succession future.

La distinction entre ces deux figures est d’une grande portée pratique. Dans l’usufruit simultané assorti de réversibilité, les bénéficiaires jouissent ensemble, puis le survivant recueille par accroissement la part du prémourant. Dans l’usufruit successif, les bénéficiaires jouissent l’un après l’autre, le droit du second ne s’ouvrant qu’à l’extinction de celui du premier. Mais, dans les deux cas, la prohibition de la transmission à cause de mort demeure respectée : le droit du second usufruitier ne se transmet pas de l’usufruitier prédécédé ; il lui est propre, ayant été constitué dès l’origine par le disposant et seulement différé dans son exercice.

II) Le terme

L’article 617, al. 3 dispose que « l’usufruit s’éteint […] par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé »

À l’analyse, il est deux situations où l’usufruit n’est pas viager : lorsque, d’une part, il est assorti d’un terme stipulé par le constituant et lorsque, d’autre part, il est constitué à la faveur d’une personne morale. Dans l’un et l’autre cas, l’extinction procède non plus de la disparition d’une personne, mais de l’écoulement d’un délai prédéterminé.

A) L’usufruit est assorti d’un terme stipulé par le constituant

Il est admis que le constituant assortisse l’usufruit d’un terme déterminé. On parle alors d’usufruit à durée fixe ou temporaire, par opposition à l’usufruit viager de droit commun. Dans cette hypothèse, l’usufruit s’éteindra :

• Soit à l’expiration du terme fixé par l’acte constitutif
• Soit au décès de l’usufruitier qui peut potentiellement intervenir avant le terme fixé

Autrement dit, le terme stipulé opère comme un plafond et non comme un plancher : il abrège, le cas échéant, la durée du droit, mais il ne saurait la prolonger au-delà de la vie de l’usufruitier. La seule limite à la liberté des parties quant à la fixation du terme de l’usufruit, c’est en effet l’impossibilité de transmettre l’usufruit à cause de mort. Le décès, première cause d’extinction, conserve ainsi sa primauté : un usufruit consenti pour vingt ans s’éteindra néanmoins au bout de douze ans si l’usufruitier vient à mourir dans l’intervalle, ses héritiers ne pouvant prétendre épuiser le solde du terme.

B) L’usufruit est constitué au profit d’une personne morale

Dans l’hypothèse où l’usufruitier est une personne morale, il est susceptible d’être perpétuel. En effet, une personne morale vit aussi longtemps que ses associés réalisent son objet social. Or ces derniers sont susceptibles de se succéder éternellement, par le jeu, soit des transmissions à cause de mort, soit des cessions de droits sociaux. Faute de borne naturelle équivalente au décès d’une personne physique, l’usufruit risquerait, en pareil cas, de s’éterniser et de paralyser indéfiniment la nue-propriété.

Aussi, afin que la règle impérative qui assortit l’usufruit d’un caractère temporaire s’applique également aux personnes morales, l’article 619 du Code civil prévoit que « l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. »

Cette règle est d’ordre public, de sorte que la durée ainsi posée ne saurait être allongée : toute clause qui prétendrait accorder à une société un usufruit excédant trente ans encourt la réduction à ce plafond. Dans un arrêt du 7 mars 2007, la Cour de cassation n’a pas manqué de le rappeler, en jugeant que « l’usufruit accordé à une personne morale ne peut excéder trente ans » (Cass. 7 mars 2007, n°06-12568l'arrêt▾). Le délai de trente ans court à compter de l’ouverture de l’usufruit et s’impose quelle que soit la longévité de la personne morale bénéficiaire.

III) La consolidation

A) Principe général

L’article 617, al 4 prévoit que « l’usufruit s’éteint […] par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire »

Cette cause d’extinction de l’usufruit correspond à l’hypothèse d’acquisition :

• Soit de la nue-propriété par l’usufruitier
• Soit de l’usufruit par le nu-propriétaire
• Soit de l’usufruit et de la nue-propriété par un tiers

Lorsque cette acquisition procède de l’accomplissement d’un acte juridique, la consolidation est subordonnée à la validité de cet acte. En cas d’irrégularité — nullité, résolution, rescision —, l’acquisition est anéantie et le démembrement produira à nouveau tous ses effets, l’usufruit étant réputé n’avoir jamais cessé. La consolidation suit, en ce sens, le sort de l’acte qui la fonde.

L’acte opérant cette consolidation peut consister en une cession, une donation, un legs, un échange et plus généralement en toute opération translative de propriété. La consolidation peut, du reste, résulter aussi d’un fait juridique, telle la dévolution successorale conduisant l’usufruitier à hériter de la nue-propriété, ou inversement.

B) Cas particulier de la vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété

L’article 621 du Code civil dispose que « en cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix. »

Il faut ici prendre garde à ne pas confondre deux opérations distinctes. La vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété — celle que vise l’article 621 — suppose que l’usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble leurs droits respectifs à un même acquéreur, lequel reçoit la pleine propriété. Elle se distingue de la vente, par le seul nu-propriétaire, du bien grevé : dans ce dernier cas, l’usufruit n’est pas atteint et continue de grever le bien entre les mains de l’acquéreur, sauf renonciation de l’usufruitier. Seule la première hypothèse intéresse, à proprement parler, l’extinction par consolidation, puisque c’est elle qui réunit, sur la tête de l’acquéreur, l’usufruit et la nue-propriété.

Cette disposition est directement issue de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités qui a tenté de régler une difficulté à laquelle étaient confrontés les praticiens du droit.

En effet, dans le cas de la cession d’un bien démembré, la question se pose fréquemment de savoir comment répartir le prix de cession entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Cette question ne concerne pas spécifiquement les partages successoraux, mais vise à préciser de manière générale le règlement de la vente globale d’un bien démembré, quel qu’en soit le contexte ou la raison.

La jurisprudence s’est abondamment prononcée en faveur de la répartition du prix de vente au prorata entre l’usufruit et la nue-propriété, considérant que tant l’usufruitier que le nu-propriétaire avaient droit à une portion du prix total correspondant à la valeur comparative de l’usufruit avec la nue-propriété (V. en ce sens Cass. 1^ère civ., 20 oct. 1987 ; Cass. 2^e civ. 18 oct. 1989).

Il a, par suite, été jugé que les intérêts dus sur le prix de vente devaient également être partagés dans les mêmes proportions, sans que l’usufruitier puisse prétendre à leur totalité (Cass. 3^e civ., 3 juillet 1991).

Mais, inversement, certains auteurs de la doctrine ont pu estimer qu’il convenait de reporter le démembrement de propriété sur le prix. Cette thèse était toutefois minoritaire.

À l’examen, l’article 621, al. 1^er du Code civil est venu consacrer la jurisprudence, l’objectif recherché étant d’atteindre l’équité.

Ainsi, cette disposition prévoit-elle que le prix de cession est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire – ou, ainsi que le dit le texte, entre l’usufruit et la nue-propriété – selon la valeur « respective » de chacun de ces droits.

Les parties conservent néanmoins la faculté de décider que l’usufruit se reportera sur le prix, ce qui revient à constituer un quasi-usufruit à la faveur de l’usufruitier, lequel pourra alors librement disposer de l’intégralité du prix de cession.

La contrepartie pour le nu-propriétaire résidera dans la restitution, à l’extinction de l’usufruit, du prix de cession lequel viendra s’imputer sur la masse successorale, puisque constituant une dette inscrite au passif. Cette dette viendra d’autant réduire l’assiette des droits de succession ; d’où l’intérêt de l’opération.

1) Quid de la valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété ?

Comme dans le cas de la conversion de l’usufruit total du conjoint survivant en rente viagère, les modalités de calcul de la valorisation respective des droits démembrés ne sont pas précisées par l’article 621.

Cette imprécision renvoie alors à la totale liberté des parties, dont le contentieux éventuel devra être tranché par le juge.

À cet égard, la jurisprudence a déjà eu à se prononcer sur le mode de calcul de la valeur de l’usufruit, en acceptant de ne pas l’asseoir nécessairement sur le barème de l’article 762 du Code général des impôts, dont l’application ne s’impose qu’en matière fiscale.

Deux logiques d’évaluation se trouvent ainsi en présence, qu’il convient de bien distinguer :

• L’évaluation économique — fondée sur la valeur réelle des droits, déterminée au regard de l’âge de l’usufruitier et du rendement attendu du bien. Plus respectueuse de la valeur marchande, elle est généralement préférée par les parties et la jurisprudence.
• L’évaluation fiscale — fondée sur le barème légal de l’article 669 du Code général des impôts. Commode et prévisible, elle présente le double inconvénient d’être moins respectueuse de la liberté des parties et de s’éloigner de la valeur économique réelle ; aussi ne s’impose-t-elle qu’en matière fiscale, à titre supplétif.

BARÈME DE L’USUFRUIT EN PROPORTION DE LA VALEUR EN PLEINE PROPRIÉTÉ

Dans un arrêt du 25 février 1997, la Cour de cassation a ainsi jugé que « la répartition du prix entre les venderesses, usufruitière et nue-propriétaire des actions, devait être proportionnelle à la valeur comparative de l’usufruit et de la nue-propriété et en retenant souverainement que l’évaluation de l’usufruit devait se faire en tenant compte de l’âge de l’usufruitière et du revenu net qu’elle pouvait espérer obtenir des actions vendues » (Cass. 3^e civ. 25 févr. 1997).

Une autre solution consiste à s’appuyer sur le dispositif fiscal, au moins par défaut. Toutefois, cette méthode présente le double inconvénient d’être moins respectueuse de la liberté des parties, et de s’éloigner de la valeur économique réelle.

En pratique, il existe globalement assez peu de contentieux, et donc de jurisprudence, en matière de répartition du prix entre usufruitier et nu-propriétaire. Cette situation traduit le caractère souvent consensuel des ventes de biens dont la propriété est démembrée.

Les parties se mettent en effet d’accord sur la valeur respective des droits, soit en se basant sur la valeur fiscale prévue par le code général des impôts, soit au regard des tables actuarielles dites « de Xénard » – du nom du notaire qui les a élaborées – permettant de déterminer la valeur économique de l’usufruit et auxquelles les praticiens se réfèrent souvent.

Une nouvelle évaluation de l’usufruit contraindrait à une élaboration mathématique nécessairement complexe, susceptible d’entraîner débats et contestations au plan réglementaire.

Il a donc logiquement semblé préférable de laisser aux parties, en cas de contestation devant le juge, le soin de faire fixer la valeur des droits d’usufruit et de nue-propriété par voie d’expert.

En tout état de cause, l’appréciation de cette valeur respective variera naturellement selon qu’il s’agit d’un usufruit à durée limitée, ou viager. Pour l’usufruit viager, la valeur croît à mesure que l’usufruitier est jeune, car la durée probable de jouissance est d’autant plus longue ; pour l’usufruit à durée fixe, elle dépend du nombre d’années restant à courir.

S’agissant d’un usufruit à durée limitée, la valeur fiscale de l’usufruit est fixée par le même article 669 du CGI à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de 10 ans, dans la limite de la valeur de l’usufruit viager.

IV) La renonciation

Proche du mécanisme de la consolidation, la renonciation de l’usufruitier à son droit est une cause d’extinction de l’usufruit. Là où la consolidation suppose la réunion des deux qualités sur une même tête, la renonciation procède d’un acte par lequel l’usufruitier abdique unilatéralement son droit, lequel vient alors s’éteindre au profit du nu-propriétaire qui recouvre la pleine propriété. Elle peut prendre plusieurs formes.

En effet, la renonciation peut être :

• Conventionnelle ou unilatérale — selon qu’elle résulte d’un accord conclu avec le nu-propriétaire ou d’une manifestation de volonté du seul usufruitier ;
• Onéreuse ou libérale — selon qu’elle est consentie moyennant contrepartie ou à titre purement gratuit, auquel cas elle s’analyse, le cas échéant, en une libéralité au profit du nu-propriétaire, soumise comme telle aux règles des donations.

A) Le régime fiscal de la renonciation

En tout état de cause, il est admis que la renonciation emporte mutation d’un droit réel. La raison en est que la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe que lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier (art. 1133 CGI).

Aussi, lorsque la réunion a lieu avant l’expiration du terme convenu pour la durée de l’usufruit ou avant l’expiration normale de celui-ci par le décès de l’usufruitier, par l’effet d’une renonciation de l’usufruitier ou d’une convention quelconque, l’impôt de mutation est dû sur la convention intervenue. La ligne de partage est donc nette : la consolidation qui résulte du jeu normal de l’usufruit (terme, décès) est fiscalement neutre, cependant que la consolidation provoquée par une renonciation anticipée est appréhendée comme une mutation taxable.

B) Les formalités et la protection des tiers

En outre, lorsque l’usufruit porte sur un immeuble, obligation est faite au renonçant d’accomplir toutes les formalités de publicité foncière en application de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955, faute de quoi l’acte de renonciation sera inopposable aux tiers. Cette exigence de publicité s’explique aisément : la renonciation modifie la consistance des droits réels publiés, et les tiers doivent pouvoir s’en informer.

Enfin, l’article 622 du Code civil prévoit que « les créanciers de l’usufruitier peuvent faire annuler la renonciation qu’il aurait faite à leur préjudice. ».

Autrement dit, si l’usufruitier agit en fraude de leurs droits, ses créanciers pourront, par une action qui s’apparente à l’action paulienne, demander la réintégration de l’usufruit dans son patrimoine pour mieux pouvoir l’appréhender en cas de mise en œuvre de procédures d’exécution forcée. La règle se comprend : en renonçant à son droit de jouissance — souvent générateur de fruits saisissables —, l’usufruitier appauvrit son gage au détriment de ceux qui pouvaient compter sur lui. Le texte rétablit l’équilibre en privant la renonciation frauduleuse de son efficacité à leur égard.

V) Le non-usage

L’article 617, al. 4 du Code civil prévoit que « l’usufruit s’éteint […] par le non-usage du droit pendant trente ans ».

Il ressort de cette disposition que, à la différence du droit de propriété qui est imprescriptible, le droit d’usufruit succombe sous l’effet de la prescription extinctive dont le délai est fixé à trente ans. Ce délai court à compter du dernier acte accompli par l’usufruitier. Cette différence de traitement n’a rien d’arbitraire : la propriété, droit perpétuel, ne se perd pas par le non-usage, tandis que l’usufruit, droit essentiellement temporaire et finalisé par l’exploitation de la chose, n’a plus de raison de subsister lorsque son titulaire s’en désintéresse durablement.

Il est indifférent que l’usufruit s’exerce sur un meuble ou un immeuble : la prescription extinctive produit ses effets dès lors qu’est constaté le non-usage de la chose, quelle qu’en soit la nature.

A contrario, cela signifie que dès lors que l’usufruitier exerce son droit d’user et de jouir de la chose, même très rarement, le jeu de la prescription extinctive est neutralisé.

Plus précisément, cet exercice suffit à l’interrompre et donc à effacer le délai de prescription acquis et faire courir un nouveau délai de même durée que l’ancien. Il faut, à cet égard, se garder de confondre interruption et suspension : l’interruption anéantit rétroactivement le temps écoulé et fait repartir un délai entier de trente ans, tandis que la suspension se borne à arrêter temporairement le cours du délai, qui reprend ensuite là où il s’était arrêté.

À cet égard, il importe peu que l’acte interruptif soit accompli par l’usufruitier lui-même ou qu’il soit accompli par un tiers en son nom (locataire, mandataire, etc.). Ainsi, la perception des loyers par le preneur à bail consenti par l’usufruitier, ou les actes de jouissance accomplis par son mandataire, valent exercice du droit et interrompent la prescription au profit de l’usufruitier.

VI) L’usucapion

Bien que prévu par aucun texte, il est admis que l’usufruit puisse être acquis par le jeu de la prescription acquisitive attachée à la possession, ce qui a pour conséquence de faire perdre à l’usufruitier initial son droit de jouissance sur la chose. L’usucapion opère ici de manière symétrique au non-usage : là où ce dernier sanctionne l’inaction de l’usufruitier, la première récompense l’activité du possesseur qui s’est comporté en usufruitier.

L’article 2258 du Code civil définit cette prescription comme « un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. »

La prescription acquisitive aura vocation à jouer lorsque celui qui tire profit de la jouissance de la chose se comportera comme le véritable usufruitier — c’est-à-dire lorsqu’il exercera sur elle une possession utile, réunissant le corpus (la maîtrise matérielle) et l’animus (l’intention de se comporter en titulaire du droit).

Tel sera notamment le cas, lorsqu’il aura acquis l’usufruit, en vertu d’un titre, auprès d’une personne qui n’était pas le véritable propriétaire du bien. Le possesseur aura ainsi été institué usufruitier a non domino.

S’agissant de la durée de la prescription acquisitive, elle dépend de la nature du bien objet de la possession.

• S’il s’agit d’un immeuble, la prescription pourra être de 10 ans en cas de bonne foi du possesseur et de justification d’un juste titre (prescription abrégée). À défaut de l’une de ces conditions, la durée de la prescription acquisitive est portée à trente ans (prescription de droit commun).
• S’il s’agit d’un meuble, l’effet acquisitif de la possession est immédiat — en fait de meubles, la possession vaut titre (art. 2276 C. civ.) —, sauf à ce que le possesseur soit de mauvaise foi auquel cas la durée de la prescription sera de trente ans.

VII) La perte de la chose

A) Principe

L’usufruit étant un droit réel qui s’exerce sur une chose déterminée, il ne se conçoit pas sans objet sur lequel s’appliquer. La disparition de cet objet emporte, par voie de conséquence nécessaire, l’extinction du droit qui s’y rapportait : un droit de jouissance privé de la chose sur laquelle porter n’est plus rien.

C’est ce que consacre l’article 617, al. 4 du Code civil, aux termes duquel l’usufruit s’éteint « par la perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi ».

La perte de la chose a donc pour conséquence de mettre fin à l’usufruit, car elle le prive d’objet.

Cette perte peut ainsi revêtir deux formes, selon la nature de la chose grevée :

• Soit en une disparition de la chose lorsqu’elle est corporelle — tel l’immeuble détruit par un sinistre ou la chose mobilière anéantie ;
• Soit en la perte d’un droit lorsque la chose est incorporelle — telle la créance éteinte ou le droit dont l’usufruit constituait l’assiette.

1) L’assimilation de l’altération substantielle à la perte

La perte ne suppose pas nécessairement un anéantissement matériel intégral. Il est admis que doit être assimilé à la perte de la chose le cas où celle-ci ferait l’objet d’une modification qui l’altérerait dans ses caractères essentiels et la rendrait impropre à l’usage auquel elle était destinée.

Le raisonnement se justifie aisément : l’usufruit ayant pour mesure la chose telle que l’usufruitier l’a reçue, la transformation qui en dénature la substance fait disparaître l’objet même du droit, quand bien même subsisterait une enveloppe matérielle. La perte est alors envisagée non pas dans sa matérialité brute, mais au regard de l’identité fonctionnelle du bien grevé.

2) Le sort de l’usufruit immobilier en cas de destruction du bâtiment

En outre, l’article 624 du Code civil envisage le cas particulier de l’usufruit portant sur un immeuble.

Cette disposition distingue selon que se trouve ou non inclus dans l’assiette de l’usufruit le sol sur lequel le bâtiment est édifié. La solution retenue par le texte traduit cette idée que l’usufruit subsiste tant que demeure une portion de son assiette, et ne s’éteint qu’à la condition que l’objet ait intégralement disparu.

• L’usufruit porte sur le sol et le bâtiment
  • Dans cette hypothèse, en cas de destruction du bâtiment, l’usufruitier pourra continuer à jouir du sol et des matériaux. L’assiette du droit n’a pas disparu : elle s’est seulement réduite à la portion subsistante, en sorte que l’usufruit se maintient sur ce qui demeure.

• L’usufruit porte sur le seul bâtiment
  • Dans cette hypothèse, en cas de destruction du bâtiment, soit par incendie ou par un autre accident, soit qu’il s’écroule de vétusté, l’usufruitier n’aura le droit de jouir ni du sol ni des matériaux. L’objet du droit ayant intégralement disparu — le sol n’ayant jamais été compris dans l’assiette —, l’usufruit s’éteint sans report possible.

La distinction commande ainsi des conséquences radicalement opposées : la survie de l’usufruit sur les éléments résiduels dans le premier cas, son extinction pure et simple dans le second.

3) La perte partielle : maintien de l’usufruit sur le subsistant

Enfin, le texte précise que seule la perte totale de la chose a pour effet d’éteindre l’usufruit. Lorsque, par conséquent, cette perte n’est que partielle, les droits de l’usufruitier subsistent, l’assiette de l’usufruit s’en trouvant seulement réduite.

L’article 623 du Code civil prévoit en ce sens que « si une partie seulement de la chose soumise à l’usufruit est détruite, l’usufruit se conserve sur ce qui reste. »

La règle obéit à une logique de proportionnalité : la perte n’éteint le droit que dans la mesure exacte de l’atteinte portée à son objet. Tant qu’il subsiste une fraction de la chose susceptible de procurer une jouissance, l’usufruit demeure, fût-ce sur une assiette amoindrie.

B) Exception

Par exception, il est admis que, lorsque la perte de la chose donne lieu au paiement d’une indemnité, l’usufruit ne s’éteint pas, mais se reporte sur cette indemnité par le jeu d’une subrogation réelle.

Pour mémoire, cette forme de subrogation réalise la substitution, dans un patrimoine, d’une chose par une autre.

Il en va ainsi lorsqu’un bien mobilier ou immobilier dont est propriétaire une personne est remplacé par une somme d’argent correspondant à la valeur du bien remplacé. Le mécanisme préserve l’équilibre du démembrement : il évite que la disparition de la chose ne profite indûment au nu-propriétaire, qui recueillerait l’indemnité libre de tout usufruit, et garantit à l’usufruitier la continuation de sa jouissance sur la valeur de substitution.

La subrogation réelle est susceptible d’intervenir dans trois situations distinctes :

• La perte de la chose donne lieu à l’octroi d’une indemnité d’assurance — l’usufruit se reporte alors sur le capital versé par l’assureur, à charge pour l’usufruitier d’en jouir et pour le nu-propriétaire d’en recueillir le capital au terme du droit ;
• La perte de la chose a pour cause une expropriation pour cause d’utilité publique dont la contrepartie est le paiement d’une juste et préalable indemnité.
  • L’article L. 13-7 du Code de l’expropriation prévoit en ce sens que « dans le cas d’usufruit, une seule indemnité est fixée, le nu-propriétaire et l’usufruitier exercent leurs droits sur le montant de l’indemnité au lieu de les exercer sur la chose. » Le report sur l’indemnité est ici de droit, le législateur ayant entendu maintenir le démembrement nonobstant la disparition de l’assiette.
• La perte de la chose donne lieu au paiement de dommages et intérêts — lorsque la destruction est imputable à la faute d’un tiers, l’indemnité réparatrice se substitue à la chose et recueille à son tour l’usufruit.

Dans ces trois hypothèses, l’usufruit survit à la perte matérielle de son objet en se transportant sur la valeur de remplacement. À défaut d’une telle substitution — lorsque la chose disparaît sans contrepartie aucune —, le principe reprend son empire et l’usufruit s’éteint définitivement, faute d’objet.

VIII) La déchéance pour abus de jouissance

A) Principe

L’article 618 du Code civil dispose que « l’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien. »

Il ressort de cette disposition que l’usufruitier peut être déchu de son droit lorsqu’il commet un abus de jouissance. La déchéance se présente ainsi comme une cause d’extinction d’un genre particulier : non pas la conséquence d’un événement objectif — l’écoulement du temps, la perte de la chose, la consolidation —, mais la sanction d’un comportement fautif.

L’abus de jouissance se comprend au regard de l’économie même de l’usufruit. L’usufruitier n’a la jouissance de la chose qu’à charge d’en conserver la substance pour la restituer au nu-propriétaire à l’extinction de son droit ; aussi le comportement qui compromet cette restitution trahit-il l’obligation cardinale qui pèse sur lui.

Par abus de jouissance, il faut donc entendre une faute dont la gravité est de nature à altérer la substance du bien grevé par l’usufruit ou à en menacer la restitution.

Aussi doit-il s’agir d’une faute commise soit par l’usufruitier lui-même, soit par la personne dont il répond — locataire, préposé ou tout tiers auquel il a confié la chose —, l’usufruitier ne pouvant se retrancher derrière le fait d’autrui pour échapper aux conséquences de l’abus.

1) Les faits constitutifs de l’abus de jouissance

Au nombre des fautes constitutives d’un abus de jouissance, l’article 618 vise expressément :

• Les dégradations sur le fonds — soit l’atteinte positive portée à la chose par le fait actif de l’usufruitier ;
• Le dépérissement du fonds par manque d’entretien — soit l’atteinte négative résultant de l’abstention de l’usufruitier, qui laisse la chose se détériorer faute d’y pourvoir.

L’abus peut ainsi procéder aussi bien d’un comportement actif que d’une pure inertie, l’obligation d’entretien qui pèse sur l’usufruitier lui interdisant de demeurer passif devant la dégradation progressive du bien.

Dans un arrêt du 12 mars 1970, la Cour de cassation a de la sorte validé la décision d’une Cour d’appel qui avait jugé que « Dame veuve X était responsable de la ruine des immeubles soumis à son usufruit “même si x… Michel avait la charge de faire procéder en même temps qu’elle a des travaux confortatifs “, a constaté qu’un défaut d’entretien, remontant à dix-neuf années et imputable à l’usufruitière, avait entraîné la détérioration du gros œuvre des immeubles » (Cass. 3^e civ. 12 mars 1970).

L’arrêt illustre l’abus par abstention : l’usufruitière, en s’abstenant durant dix-neuf années de pourvoir à l’entretien des immeubles, en avait laissé dépérir le gros œuvre, manquant ainsi à l’obligation de conservation qui conditionne la légitimité de sa jouissance.

2) Le changement de destination de la chose

De son côté, la jurisprudence a admis que le changement de destination du bien soumis à l’usufruit était susceptible de constituer un abus de jouissance.

Bien que le Code civil soit silencieux sur ce point, il est, en effet, fait obligation à l’usufruitier d’utiliser la chose conformément à la destination prévue dans l’acte de constitution de l’usufruit.

Cela signifie, autrement dit, que l’usufruitier doit se conformer aux habitudes du propriétaire qui a usé de la chose avant lui, sauf à commettre un abus de jouissance. La règle se rattache à l’obligation de conserver la substance : modifier la destination de la chose, c’est en altérer l’identité et compromettre la restitution du bien dans l’état où il a été reçu.

C’est ainsi que, dans un arrêt du 4 juin 1975, la Cour de cassation a jugé que « la conclusion d’un bail commercial sur des lieux destinés à un autre usage constitue en elle-même une altération de la substance de la chose soumise à usufruit et peut caractériser un abus de jouissance de nature à entraîner la déchéance de l’usufruit » (Cass. 3^e civ. 4 juin 1975, n° 74-10777l'arrêt▾).

3) Le pouvoir d’appréciation du juge et la mise en œuvre de la déchéance

La déchéance pour abus de jouissance ne s’opère jamais de plein droit. Elle suppose, d’une part, une décision de justice — le nu-propriétaire devant en saisir le juge —, et, d’autre part, l’appréciation par celui-ci de la gravité de l’abus reproché à l’usufruitier. La constatation d’une faute n’emporte donc pas mécaniquement extinction du droit : encore faut-il que le juge tienne l’abus pour suffisamment caractérisé.

Surtout, l’article 618 confère au juge, au-delà de la simple alternative entre déchéance et maintien, un véritable pouvoir de modération. Suivant la gravité des circonstances, le juge peut ou bien prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, ou bien se borner à ordonner la rentrée en jouissance du propriétaire, à la charge pour celui-ci de servir à l’usufruitier une somme déterminée jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait normalement dû cesser. La sanction se trouve ainsi graduée à la mesure de la faute, le juge disposant d’une marge d’appréciation lui permettant d’éviter une rigueur disproportionnée.

Le texte aménage en outre la situation des créanciers de l’usufruitier, lesquels peuvent intervenir dans l’instance pour la conservation de leurs droits, en offrant la réparation des dégradations commises et des garanties pour l’avenir. La déchéance, qui anéantit le droit servant d’assiette à leurs sûretés, ne saurait en effet leur être opposée sans qu’ils aient été mis en mesure de prévenir l’abus par la remise en état du bien.

Ainsi conçue, la déchéance apparaît comme une sanction mesurée, dont la mise en œuvre est entourée de garanties : subordonnée à l’intervention du juge, proportionnée à la gravité de l’abus et tempérée par la faculté reconnue aux tiers intéressés de conjurer l’extinction du droit.