Usufruit: les règles qui encadrent le droit de donner la chose à bail

Donner un bien à bail est l’un des attributs les plus naturels de la jouissance : c’est en louant la chose que l’usufruitier en tire des fruits civils. Aussi l’article 595, al. 1^er du Code civil reconnaît-il à l’usufruitier le pouvoir de conclure seul un bail. Mais le bail n’est pas un acte neutre : il survit souvent à celui qui l’a consenti et lie le propriétaire pour des années. Lorsque l’usufruit s’éteint, c’est le nu-propriétaire — devenu plein propriétaire — qui se retrouve tenu par un locataire qu’il n’a pas choisi.

Tout l’enjeu est là : concilier la liberté de gestion de l’usufruitier, qui jouit de la chose, avec la sauvegarde des droits du nu-propriétaire, qui en attend la restitution intacte. Le législateur a donc gradué le régime selon la durée et la nature du bail — du bail ordinaire que l’usufruitier passe seul jusqu’au bail rural ou commercial, véritable acte de disposition qui exige le concours du nu-propriétaire.

La présente étude expose ce régime étagé : le principe de liberté (art. 595, al. 1^er), les tempéraments tenant à la durée (al. 2 et 3), l’exigence renforcée pour certains baux (al. 4) et, enfin, la sanction de leur méconnaissance, telle que la précise la jurisprudence.

I) Le principe : l’usufruitier peut donner la chose à bail

L’article 595, al. 1^er du Code civil pose le principe : « l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. »

Ainsi l’usufruitier est-il autorisé, par principe, à donner la chose soumise à l’usufruit à bail. La location relève en effet de l’administration du bien : elle prolonge la jouissance plutôt qu’elle n’en dispose.

Toutefois, la conclusion de certains baux s’apparente parfois à de véritables actes de disposition : tel est le cas de la régularisation d’un bail commercial ou encore d’un bail rural, qui confèrent au preneur un droit au renouvellement opposable au bailleur. Aussi, afin qu’il ne soit pas porté atteinte aux droits du nu-propriétaire qui, en présence d’un tel bail, serait contraint d’en supporter la charge à l’extinction de l’usufruit, le législateur a-t-il encadré l’opposabilité des actes accomplis en la matière par l’usufruitier.

II) Les baux d’une durée égale ou inférieure à neuf ans

Le principe posé par l’article 595 du Code civil est que l’usufruitier peut conclure seul ce type de baux, de sorte qu’ils sont parfaitement opposables au nu-propriétaire. Ils ont donc vocation à se poursuivre à l’expiration de l’usufruit sans que le nu-propriétaire puisse s’y opposer.

L’alinéa 3 de l’article 595 a néanmoins apporté un tempérament à cette règle : « les baux de neuf ans ou au-dessous que l’usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l’expiration du bail courant s’il s’agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s’il s’agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n’ait commencé avant la cessation de l’usufruit. »

L’objectif visé est de limiter les conséquences d’un renouvellement de bail par anticipation, par lequel l’usufruitier figerait pour longtemps l’occupation de la chose au détriment du nu-propriétaire. Ainsi, selon qu’il s’agit d’un bail rural ou d’un autre type de bail, le renouvellement ne pourra utilement intervenir que trois ans ou deux ans, au plus tôt, avant l’expiration du bail en cours.

III) Les baux d’une durée supérieure à neuf ans

Il ressort de l’article 595 du Code civil que, lorsque le bail est conclu pour une durée supérieure à neuf ans, il est inopposable au nu-propriétaire pour la fraction qui excède la période en cours. L’alinéa 2 de cette disposition prévoit en ce sens que « les baux que l’usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l’usufruit, obligatoires à l’égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve. »

La technique retenue est celle de la réduction : le bail long n’est pas anéanti, il est ramené, à l’égard du nu-propriétaire, à la période neuvennale en cours. Le preneur conserve le droit d’achever la jouissance de la tranche de neuf ans dans laquelle l’extinction de l’usufruit l’a surpris, sans pouvoir se prévaloir des périodes suivantes.

IV) Les baux ruraux, commerciaux, industriels et artisanaux

Pour les baux les plus engageants — ceux qui confèrent au preneur un statut protecteur et un droit au renouvellement —, le législateur exige davantage que la conclusion solitaire. L’article 595, al. 4 dispose que « l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. À défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. »

Pour les baux visés par cette disposition, l’usufruitier est donc contraint d’obtenir l’accord du nu-propriétaire. Cet accord n’est toutefois pas indispensable : le texte ouvre à l’usufruitier une action lui permettant de solliciter du juge l’autorisation de conclure seul le bail. Elle lui sera accordée lorsqu’il s’avère que le refus du nu-propriétaire est seulement animé par l’intention de nuire ou qu’il ne repose sur aucune raison valable.

V) La sanction du bail irrégulier : une nullité relative

En cas d’absence d’autorisation du nu-propriétaire ou du juge, la sanction encourue est la nullité du bail — et non sa simple inopposabilité (V. en ce sens 3^e civ., 26 janv. 1972). La différence n’est pas théorique : l’inopposabilité laisse subsister le bail entre les parties, là où la nullité le fait disparaître rétroactivement.

Dans un arrêt du 16 décembre 1987, la Cour de cassation a précisé que « l’exercice de l’action en nullité découlant de l’article 595 du Code civil n’est pas subordonné à la cessation de l’usufruit » (3^e civ., 16 déc. 1987, n° 86-15324l'arrêt▾). Il en résulte que l’action peut être engagée sans qu’il soit besoin d’attendre la fin de l’usufruit. À cet égard, la nullité est ici relative : instituée dans le seul intérêt du nu-propriétaire, l’action n’appartient qu’à lui.