Parmi les classifications que le Code civil applique aux servitudes, celle qui oppose les servitudes apparentes aux servitudes non apparentes occupe une place singulière : elle ne tient ni à l’objet de la charge, ni à la manière dont elle s’exerce, mais à un critère purement extérieur — celui de la visibilité. Une servitude est apparente lorsqu’elle se trahit par un signe matériel que l’œil peut saisir ; elle est non apparente lorsqu’elle demeure invisible et ne se laisse deviner par aucun ouvrage.
C’est l’article 689 du Code civil qui consacre cette summa divisio. Loin d’être une distinction d’école, elle commande des conséquences pratiques décisives : de l’apparence dépend, pour l’essentiel, la faculté d’acquérir la servitude par la possession prolongée et la résistance de celle-ci au non-usage. Toute la difficulté tient à ce que l’apparence n’est pas une donnée abstraite : elle se constate, in concreto, au regard des ouvrages présents sur les fonds.
Encore faut-il, pour mesurer la portée de la règle, en cerner d’abord les deux termes, avant d’en éprouver l’intérêt.
Présentation de la distinction
L’article 689 du Code civil distingue selon que les servitudes sont apparentes ou non apparentes, le critère de partage résidant tout entier dans l’existence — ou l’absence — d’un signe extérieur révélant la charge grevant le fonds servant.
Servitude apparente / non apparente — La servitude est apparente lorsqu’elle s’annonce par un ouvrage extérieur visible (porte, fenêtre, aqueduc) qui en révèle l’existence ; elle est non apparente lorsqu’aucun signe matériel ne trahit la charge, de sorte qu’elle échappe au regard du propriétaire du fonds servant. Le critère est celui de la perceptibilité, non celui du contenu de la servitude.
Les servitudes apparentes
- Ce sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.
- Autrement dit, pour être qualifiée d’apparente, une servitude doit présenter des signes extérieurs permettant qu’elle soit vue.
- Elle doit être suffisamment visible pour être connue du propriétaire du fonds servant.
- Au vrai, l’apparence d’une servitude dépend des circonstances que le juge devra analyser en cas de contentieux : l’appréciation est in concreto.
- Ainsi, une voie d’accès conduisant à un fonds enclavé peut tout aussi bien être balisée et aménagée — et la servitude sera alors apparente — qu’elle peut ne faire l’objet d’aucun aménagement, et la charge demeurera, faute de signe, non apparente.
Les servitudes non apparentes
- Ce sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.
- La servitude non apparente est ainsi celle qui est tellement discrète ou cachée qu’elle ne se révèle pas ostensiblement au propriétaire du fonds servant.
- Il peut s’agir, par exemple, de canalisations enfouies sous un fonds, dont rien à la surface ne signale le tracé.
Deux voisins, A (fonds servant) et B (fonds dominant). Une canalisation d’évacuation enterrée traverse le terrain de A pour desservir la maison de B : invisible en surface, la charge est non apparente. Si, en revanche, B fait poser sur le mur de A une fenêtre prenant jour sur ce fonds, l’ouvrage saute aux yeux : la servitude de vue est apparente. Même couple de fonds, même finalité d’usage — mais deux régimes distincts, commandés par le seul signe extérieur.
L’intérêt de la distinction
À l’instar de la distinction entre servitudes continues et discontinues, le principal intérêt de l’opposition entre servitudes apparentes et non apparentes réside dans leur établissement et dans leur extinction. C’est en effet l’apparence qui conditionne la possibilité de faire jouer la possession, parce qu’une charge invisible ne saurait être possédée de façon paisible et publique.
- D’une part, seules les servitudes à la fois continues et apparentes peuvent s’acquérir par le jeu de la prescription acquisitive, soit par la possession — la servitude non apparente, faute de signe ostensible, échappe par principe à ce mode d’acquisition.
- D’autre part, l’apparence joue un rôle déterminant dans le régime de l’extinction par le non-usage, le caractère ostensible de la charge commandant la manière dont s’apprécie son abandon.
- Enfin, la destination du père de famille vaut titre pour les servitudes apparentes : l’aménagement visible établi par un même propriétaire entre deux portions de son fonds peut, à la division de celui-ci, se muer en servitude, précisément parce qu’il était apparent.
On le voit : la visibilité n’est pas qu’une qualité descriptive de la servitude — elle en gouverne le destin juridique. Quod non apparet, non est : ce qui ne se montre pas ne se possède pas, et ce qui ne se possède pas ne se prescrit pas. De ce principe découle toute la portée pratique de la distinction posée par l’article 689 du Code civil.
