La classification des servitudes

Les servitudes peuvent être classées selon plusieurs critères qui tiennent :

• À leur mode de constitution
• À leur mode d’exercice
• À leur finalité

Ces trois axes de classification ne s’excluent pas : une même servitude se laisse simultanément ranger sous chacun d’eux. La servitude de passage, par exemple, peut être établie par le fait de l’homme (mode de constitution), revêtir un caractère discontinu et apparent (mode d’exercice) et satisfaire un intérêt purement privé (finalité). Loin de constituer des catégories étanches, ces classifications se superposent et permettent, par leur combinaison, de déterminer le régime applicable à chaque servitude — au premier chef, son mode d’acquisition et ses causes d’extinction.

I) Les servitudes selon leur mode de constitution

L’article 639 du Code civil distingue trois modes de constitution des servitudes :

A) Les servitudes qui dérivent de la situation naturelle des lieux

Ces servitudes se justifient par la configuration des fonds qui les rend nécessairement. Elles intéressent l’écoulement des eaux ainsi que le bornage et la clôture des fonds.

La singularité de cette première catégorie tient à ce que la servitude ne procède ni d’un acte de volonté, ni même à proprement parler d’une prescription du législateur : elle s’impose par la seule disposition des lieux, par cette hiérarchie que la nature institue entre les fonds. C’est dire que ces servitudes préexistent, en quelque sorte, à toute intervention humaine, le Code civil ne faisant que consacrer une contrainte physique que la topographie commande.

• L’écoulement des eaux
  • L’article 640 du Code civil dispose en ce sens que « les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. »
  • Cette servitude d’écoulement des eaux emporte deux conséquences :
    • D’une part, le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.
    • D’autre part, le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur
  • L’équilibre recherché par le texte est ainsi celui d’une neutralité réciproque : ni le fonds dominant ne doit alourdir la charge qui pèse sur le fonds servant, ni ce dernier ne doit faire obstacle à l’écoulement que la pente naturelle commande. La condition cardinale demeure l’origine purement naturelle de l’écoulement — « sans que la main de l’homme y ait contribué » —, de sorte que l’aggravation provoquée par un aménagement artificiel échappe au régime de l’article 640 et engage, le cas échéant, la responsabilité du propriétaire à l’origine de la modification.
  • Autre servitude relative à l’écoulement des eaux, l’article 644 prévoit que « celui dont la propriété borde une eau courante, autre que celle qui est déclarée dépendance du domaine public par l’article 538 au titre ” De la distinction des biens “ peut s’en servir à son passage pour l’irrigation de ses propriétés. »
  • Le texte précise alors que « celui dont cette eau traverse l’héritage peut même en user dans l’intervalle qu’elle y parcourt, mais à la charge de la rendre, à la sortie de ses fonds, à son cours ordinaire.»

• Le bornage et la clôture des fonds
  • Au nombre des servitudes naturelles, figurent celles relatives au bornage et à la clôture
    • Sur le bornage
      • L’article 646 du Code civil prévoit que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. »
    • Sur la clôture
      • L’article 647 prévoit que tout propriétaire peut clore son héritage, sauf à ce que l’installation de cette clôture empêche le propriétaire d’un fonds enclavé à y accéder dans les conditions fixées à l’article 682.

Le bornage mérite, à raison de la richesse du contentieux qu’il suscite, un développement particulier. Opération en apparence modeste — il s’agit de fixer, par la plantation de bornes, la ligne séparative de deux fonds —, le bornage a donné lieu à une jurisprudence abondante qui en a précisé la nature, les conditions, la procédure et les effets.

1) La nature juridique du droit au bornage

La qualification du bornage a longtemps divisé. Trois lectures, qui se complètent davantage qu’elles ne s’opposent, peuvent en être proposées.

a) Le bornage comme attribut du droit de propriété

Considéré du point de vue de celui qui en prend l’initiative, le bornage apparaît d’abord comme un acte de pure faculté, relevant des attributs ordinaires du droit de propriété. Le propriétaire peut, en effet, faire borner son fonds sans avoir à justifier d’un quelconque motif : la délimitation de son bien participe de la maîtrise qu’il exerce sur lui. En ce sens, le bornage relève d’un acte de pure tolérance, en ce qu’il peut être accompli sans qu’il soit besoin d’en exposer la cause, et confère au propriétaire le droit de se borner discrétionnairement.

b) Le bornage comme servitude

Envisagé du côté du voisin, le bornage revêt en revanche la physionomie d’une véritable servitude. Le texte de l’article 646 est, à cet égard, sans équivoque : tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage. La faculté de se borner se double ainsi d’un droit de contraindre le propriétaire du fonds contigu, lequel ne saurait s’y opposer. C’est cette contrainte — l’obligation faite au voisin de concourir à l’opération et d’en supporter sa part des frais — qui justifie le rattachement du bornage à la catégorie des servitudes naturelles.

Ainsi le droit au bornage présente-t-il une double nature, selon le point de vue auquel on se place : faculté discrétionnaire pour l’un, il se transforme en obligation pour l’autre dès lors que le premier en fait la demande. La servitude n’est, ici, que la traduction réciproque de la faculté.

c) L’action en bornage

À ce droit substantiel correspond une action en justice. Lorsque le voisin refuse de se prêter à l’opération amiable, le propriétaire dispose d’une action en bornage qui lui permet de le contraindre par la voie judiciaire, le juge fixant alors la ligne séparative et ordonnant la plantation des bornes, le tout à frais communs.

i) Les conditions de l’action en bornage

L’accueil d’une demande en bornage suppose la réunion de deux conditions — l’une tenant à la qualité du demandeur, l’autre à la situation des fonds —, auxquelles s’ajoute le caractère imprescriptible du droit.

α) La qualité de propriétaire

L’action en bornage est réservée au propriétaire. Il ne suffit pas, pour agir, de justifier d’un intérêt légitime au succès ou au rejet de la prétention : encore faut-il établir un droit de propriété sur le fonds à borner. Les juges du fond sont, à ce titre, tenus de vérifier la qualité de propriétaire du demandeur avant d’accueillir l’action — défaut de quoi la demande encourt le rejet. Celui qui n’établit pas sa qualité de propriétaire de la parcelle à borner verra ainsi sa demande écartée.

β) La contiguïté des fonds

La seconde condition tient à la contiguïté des héritages. Cette exigence constitue la condition nécessaire et suffisante à l’accueil d’une demande en bornage : nécessaire, car le bornage suppose, par hypothèse, deux fonds qui se touchent et dont la limite commune demeure incertaine ; suffisante, en ce que, la propriété et la contiguïté une fois établies, le juge ne saurait refuser de procéder à la délimitation. Elle suppose, en outre, que les fonds appartiennent à des propriétaires distincts, le bornage perdant toute raison d’être lorsqu’un seul et même propriétaire possède les deux héritages.

γ) L’imprescriptibilité du droit

Le droit au bornage est imprescriptible. Attaché à la propriété elle-même, il ne se perd pas par le non-usage : si longtemps que la limite des fonds n’a pas été fixée de manière contradictoire et définitive, le propriétaire conserve la faculté d’en réclamer la détermination, sans qu’on puisse lui opposer l’écoulement du temps.

ii) La procédure de bornage

La procédure de bornage obéit à une exigence cardinale : le respect du contradictoire. Le bornage doit nécessairement être réalisé au contradictoire des propriétaires de tous les fonds concernés par l’opération. La raison en est évidente : la fixation d’une ligne séparative affecte simultanément les confins de plusieurs propriétés, de sorte qu’aucun propriétaire intéressé ne saurait se voir opposer une délimitation à laquelle il n’aurait pas été appelé à concourir.

La représentation des parties n’est, en revanche, pas obligatoire : le propriétaire peut comparaître et défendre lui-même ses intérêts dans l’instance en bornage, sans le ministère d’un avocat.

iii) Les limites de l’action en bornage

L’action en bornage, parce qu’elle a pour objet de fixer une ligne séparative incertaine, cesse d’avoir lieu d’être dans plusieurs hypothèses où cette limite est, en réalité, déjà déterminée ou inutile à fixer.

α) La limite déjà fixée

L’action ne peut plus être exercée dès lors qu’une délimitation des fonds est déjà intervenue, qu’elle résulte d’un accord amiable entre les propriétaires ou d’une procédure judiciaire antérieure. La jurisprudence apporte toutefois une précision décisive quant au degré de fixation requis : une demande en bornage judiciaire n’est irrecevable que si la limite divisoire a été matérialisée par des bornes. Tant que cette matérialisation fait défaut, le propriétaire conserve son droit d’agir — l’existence d’un simple accord verbal ou d’un plan non concrétisé sur le terrain ne suffisant pas à fermer la voie de l’action.

β) La séparation par une limite naturelle

L’action en bornage ne peut davantage être exercée lorsque les fonds sont séparés par une limite naturelle — telle une rivière, un talus ou un cours d’eau. La nature ayant elle-même tracé la frontière, il n’y a plus de ligne incertaine à fixer, et l’opération de bornage perd son objet.

γ) La séparation par des bâtiments contigus

L’action est enfin inopérante lorsque des fonds contigus sont séparés par le mur de bâtiments édifiés sur chacun d’eux, ou lorsque les bâtiments se touchent. La limite est, en pareil cas, matérialisée par la construction elle-même, ce qui rend la plantation de pierres-bornes impossible et superflue. La solution s’inverse, en revanche, lorsque les bâtiments édifiés sur les deux fonds contigus ne se touchent pas : subsistant entre eux une bande de terrain dont la limite demeure incertaine, l’action en bornage retrouve alors son terrain d’élection.

iv) Les effets de l’action en bornage

Les effets de l’action en bornage sont strictement délimités. L’opération a pour seul objet de fixer définitivement la ligne séparative entre deux héritages contigus et d’en assurer le maintien par la plantation de pierres-bornes. Elle ne saurait, en revanche, attribuer au demandeur la propriété de la portion de terrain sur laquelle se trouverait un ouvrage empiétant : le bornage déclare la limite, il ne transfère pas la propriété. La question de l’empiétement, qui relève de l’action en revendication, demeure étrangère à l’action en bornage et doit, le cas échéant, être tranchée par une instance distincte.

B) Les servitudes établies par la loi

Les servitudes établies par la loi sont envisagées aux articles 649 et suivant du Code civil.

L’article 649 les introduit en disposant que « les servitudes établies par la loi ont pour objet l’utilité publique ou communale, ou l’utilité des particuliers. »

Surtout, ainsi que l’indique l’article 651, la singularité des servitudes légales est que « la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention. »

Au nombre de ces servitudes légales figurent celles qui intéressent :

• La mitoyenneté
• La distance et des ouvrages intermédiaires requis pour certaines constructions
• Les vues sur la propriété de son voisin
• L’égout des toits

Les servitudes légales sont ainsi diverses et variées.

Parmi elles, la mitoyenneté offre une illustration particulièrement éclairante de la manière dont la loi assujettit les propriétaires à des obligations réciproques, indépendamment de toute convention. La mitoyenneté désigne la copropriété d’un ouvrage séparatif — le plus souvent un mur — affecté à l’usage commun des deux fonds qu’il sépare. Le régime qui en découle combine des droits et des charges minutieusement organisés par le Code civil.

Ainsi, le copropriétaire qui souhaite exhausser le mur mitoyen — c’est-à-dire en augmenter la hauteur — peut le faire à ses frais, mais à charge de supporter seul les dépenses que cet exhaussement rend nécessaires. La Cour de cassation a précisé, sur le fondement de l’article 658 du Code civil, que le copropriétaire qui exhausse le mur mitoyen doit rembourser au voisin toutes les dépenses rendues nécessaires par l’exhaussement, y compris la surélévation des cheminées qu’il commande (3^e civ. 9 oct. 1985, n° 84-10.202).

Symétriquement, le voisin qui entend tirer parti de cet exhaussement en l’exhaussant à son tour ne le peut qu’après en avoir acquis la mitoyenneté. La troisième chambre civile a jugé en ce sens, au visa de l’article 660 du Code civil, que le voisin ne saurait exhausser l’exhaussement réalisé par l’autre copropriétaire qu’après avoir acquis la mitoyenneté de cet exhaussement, faute de quoi sa demande de démolition est fondée (3^e civ. 22 mars 2006, n° 05-10.093l'arrêt▾).

C) Les servitudes établies par le fait de l’homme

L’article 686 du Code civil dispose que « il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. »

Il ressort de cette disposition que la constitution d’une servitude ne procède pas nécessairement de la loi ; elle peut résulter de la volonté des propriétaires de fonds, pourvu que la servitude soit imposée, non pas à une personne, mais à un fonds par un autre fonds.

Cette exigence — la servitude doit être établie « pour un fonds et par un fonds » — traduit le caractère réel de la servitude, par opposition aux droits personnels. La servitude n’attache pas une obligation à la personne du propriétaire ; elle grève le fonds lui-même, de sorte qu’elle suit le bien en quelque main qu’il passe et bénéficie à tout propriétaire successif du fonds dominant. La prohibition des services imposés à la personne ou en faveur de la personne procède directement de cette logique : ce qui ne serait dû qu’à un individu déterminé relèverait du droit des obligations, non du droit des servitudes.

À l’examen, les servitudes du fait de l’homme peuvent être établies de trois manières différentes :

• Soit par convention
• Soit par testament
• Soit par le jeu de la prescription acquisitive
• Soit par « destination du père de famille»

La destination du père de famille mérite une attention particulière, tant son mécanisme est original. Elle désigne la situation dans laquelle un propriétaire, possédant deux fonds, a établi entre eux un état de fait qui constituerait une servitude si les fonds appartenaient à des propriétaires distincts ; lorsque, par la suite, les deux fonds viennent à être séparés, cet état de fait se mue de plein droit en servitude — pourvu qu’elle soit continue et apparente (art. 692 C. civ.). La servitude naît ainsi non d’une convention expresse, mais de l’aménagement matériel antérieurement réalisé par le propriétaire unique.

La question se pose, dès lors, du moment auquel doivent s’apprécier les conditions d’existence d’une telle servitude. La Cour de cassation a jugé que ces conditions s’apprécient au jour de la division des fonds, y compris lorsque des fonds antérieurement réunis font l’objet d’une nouvelle division (3^e civ. 23 janv. 2025, n° 23-12.385l'arrêt▾).

D) Les servitudes établies par le juge

Ces servitudes sont issues du décret du 4 décembre 1958 relatif à la création de « servitudes de cours communes ».

Les règles qui encadrent la création de ces servitudes ont été codifiées aux articles 471-1 et suivants du Code de l’urbanisme.

À cet égard, l’article 471-1 prévoit que « lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites “de cours communes” peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret. »

Les servitudes de cour commune ont donc pour finalité de maintenir une certaine distance entre les constructions.

Plus précisément, il s’agit d’interdire aux propriétaires de fonds voisins de construire au-delà d’une certaine hauteur

Si, dès lors, le propriétaire du fonds grevé venait à édifier un bâtiment, ou une construction d’une hauteur au-delà de celle imposée, cette construction serait irrégulière et sa démolition pourrait être exigée.

L’originalité de cette catégorie tient à la source de la servitude : ce n’est plus la situation des lieux, ni la loi, ni la volonté concordante des propriétaires qui la fait naître, mais la décision du juge, suppléant l’accord amiable défaillant. La servitude judiciaire est ainsi le produit d’une intervention prétorienne au service d’un objectif d’urbanisme — préserver entre les constructions des distances que l’intérêt collectif commande.

II) Les servitudes selon leur mode d’exercice

A) Servitudes continues et servitudes discontinues

1) Présentation de la distinction

L’article 688 du Code civil distingue selon que les servitudes sont continues ou discontinues. Le critère de cette distinction ne réside pas dans la permanence de l’utilité retirée de la servitude, mais dans la nécessité, ou non, d’une intervention humaine pour son exercice.

• Les servitudes continues
  • Ce sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.
  • Il s’agit, autrement dit, des servitudes dont l’exercice ne suppose pas une action du propriétaire du fonds dominant
  • Il n’est pas nécessaire que l’utilité de cette servitude soit permanente ; elle peut seulement être intermittente, tel que l’écoulement des eaux.

• Les servitudes discontinues
  • Notion
    • Ce sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.
    • Leur usage n’est continuel ni en actes, ni en puissance et le caractère d’apparence qu’elles pourraient avoir n’en changerait point la nature, pas plus que l’existence d’un ouvrage permanent, dès lors que l’exercice de la servitude ne se conçoit pas sans l’action de l’homme.
    • Il s’agit donc des servitudes dont l’exercice requiert nécessairement l’action humaine
    • Ce critère a priori très simple n’est pas sans avoir soulever des difficultés de mise en œuvre.
  • Incidence de la mécanisation
    • Certaines servitudes qui, depuis le développement de la mécanisation, ne requièrent plus d’action humaine, à tout le moins pour leur exercice.
    • Est-ce à dire que parce que cet exercice peut désormais être assuré mécaniquement elles ne constituent plus des servitudes discontinues ?
    • Dans un arrêt du 19 mai 2004, la Cour de cassation a refusé que l’évolution des techniques puisse avoir une incidence sur la nature de la servitude ( 3^e civ. 19 mai 2004, n°03-12451l'arrêt▾).
    • Dans cet arrêt la Cour de cassation a jugé « qu’une servitude est discontinue lorsqu’elle ne peut s’exercer qu’avec une intervention renouvelée de l’homme et qu’elle reste telle quand bien même elle serait rendue artificiellement permanente au moyen d’un outillage approprié dès lors que cet outillage ne peut fonctionner que sous le contrôle de l’homme».
    • Pour la troisième chambre civile, il est donc indifférent que la servitude soit exercée mécaniquement, ce qui importe c’est que la mise en place du dispositif technique suppose une intervention humaine.

• Les servitudes polyformes
  • Il est des servitudes qui sont susceptibles d’endosser les deux qualifications selon les circonstances.
  • Il en va ainsi de la servitude d’égout qui, alors même qu’elle est envisagée par l’article 688, al. 1^er du Code civil comme une servitude continue a été qualifiée par la Cour de cassation de servitude discontinue dans un arrêt du 8 décembre 2004.
  • Dans cette décision, la troisième chambre civile a considéré « qu’une servitude d’égout d’eaux usées, dont l’exercice exige le fait de l’homme et ne peut se perpétuer sans son intervention renouvelée, a un caractère discontinu ne permettant pas son acquisition par prescription» ( 3^e civ. 8 déc. 2004, n°03-17225l'arrêt▾).
  • Bien que la solution retenue ici puisse surprendre, elle se justifie pourtant pleinement.
  • Alors que la servitude d’écoulement des eaux pluviales est continue, la servitude d’écoulement des eaux usées est discontinue, parce que son exercice ne se conçoit pas sans l’intervention renouvelée de l’homme.
  • En effet, s’agissant des eaux pluviales, soit celles qui proviennent du toit de l’immeuble voisin, leur origine est purement naturelle puisque l’homme n’y est pour rien.
  • Leur écoulement ne peut donc donner lieu qu’à l’établissement d’une servitude continue.
  • S’agissant, en revanche des eaux usées, elles sont collectées au moyen de canalisations qui ont été construites par la main de l’homme.
  • Aussi, l’aménagement de leur écoulement relève bien des servitudes discontinues, la Cour de cassation refusant de faire dépendre leur qualification de la technique. D’où la solution retenue par la Cour de cassation dans l’arrêt du 8 décembre 2004.

2) Intérêt de la distinction

Le principal intérêt de la distinction entre les servitudes continues et discontinues résident dans leur établissement et dans leur extinction.

• D’une part, seules les servitudes continues peuvent s’acquérir par le jeu de la prescription acquisitive, soit par la possession
• D’autre part, seules les servitudes continues ne s’éteignent pas par le non-usage
• Enfin, la destination du père de famille vaut titre pour les servitudes continues

La raison de cette faveur faite aux servitudes continues tient à leur mode même d’exercice : parce qu’elles s’exercent sans le fait actuel de l’homme, leur usage est susceptible d’une possession paisible, continue et non équivoque, propre à fonder la prescription acquisitive. Les servitudes discontinues, à l’inverse, supposant une intervention humaine renouvelée, ne sauraient donner lieu à une possession suffisamment caractérisée — d’où leur exclusion du bénéfice de la prescription, dont l’arrêt du 8 décembre 2004, précité, offre une illustration topique à propos de l’égout des eaux usées.

B) Servitudes apparentes et servitudes non apparentes

1) Présentation de la distinction

L’article 689 distingue selon que les servitudes sont apparentes ou non apparentes.

• Les servitudes apparentes
  • Ce sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.
  • Autrement dit, pour être qualifiée d’apparente une servitude doit exprimer des signes extérieurs leur permettant d’être vues.
  • Elle doit, autrement dit, être suffisamment visible pour être connues du propriétaire du fonds servant.
  • Au vrai, l’apparence d’une servitude dépend des circonstances que le juge devra analyser en cas de contentieux.
  • Une voie d’accès conduisant à un fonds enclavé peut tout aussi bien être balisée, tout autant qu’elle peut ne faire l’objet d’aucun aménagement

• Les servitudes non apparentes
  • Ce sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.
  • La servitude non apparente est ainsi celle qui est tellement discrète ou cachée qu’elle ne se révèle pas ostensiblement au propriétaire du fonds servant.
  • Il peut s’agir, par exemple, de canalisations enfouies sous un fonds

Il importe de ne pas confondre la distinction du continu et du discontinu avec celle de l’apparent et du non-apparent : la première a trait au mode d’exercice de la servitude — exige-t-il le fait de l’homme ? —, la seconde à sa visibilité — s’annonce-t-elle par des ouvrages extérieurs ? Une servitude peut ainsi être continue et non apparente (telle la prohibition de bâtir), ou discontinue et apparente (tel un passage matérialisé par un chemin empierré). Les deux classifications, quoique distinctes, concourent néanmoins au même effet : commander le mode d’acquisition et d’extinction de la servitude.

2) ===> Intérêt de la distinction

À l’instar des servitudes continues et discontinues, le principal intérêt de la distinction entre les servitudes continues et discontinues résident dans leur établissement et dans leur extinction.

• D’une part, seules les servitudes apparentes peuvent s’acquérir par le jeu de la prescription acquisitive, soit par la possession
• D’autre part, seules les servitudes apparentes ne s’éteignent pas par le non-usage
• Enfin, la destination du père de famille vaut titre pour les servitudes apparentes

La conjonction des deux distinctions emporte une conséquence remarquable, que consacre l’article 690 du Code civil : seules les servitudes tout à la fois continues et apparentes peuvent s’acquérir par prescription trentenaire ou par destination du père de famille. C’est dire que la rigueur de la possession requise pour fonder l’acquisition d’une servitude commande la réunion des deux qualités — un exercice qui se passe du fait de l’homme et qui se manifeste par des signes extérieurs —, à défaut de quoi seul un titre pourra établir la servitude.

C) Servitudes positives et servitudes négatives

• Les servitudes positives
  • Ce sont elles qui autorisent le propriétaire du fonds dominant d’accomplir un acte sur le fonds servant (passage, puisage etc.)
  • Si cet acte n’était pas couvert par la servitude il serait constitutif d’un empiétement sur le terrain d’autrui

• Les Servitudes négatives
  • Ce sont elles qui exigent du propriétaire du fonds servant une abstention, telle que l’interdiction de ne pas bâtir, à tout le moins dans la limite d’une certaine hauteur (servitude de cour commune)
  • Ces servitudes présentent la particularité d’être toujours continues et non apparentes

Cette troisième distinction recoupe partiellement les précédentes. Parce que la servitude négative se résout en une simple abstention du propriétaire du fonds servant — ne pas bâtir, ne pas dépasser une certaine hauteur —, elle ne suppose aucune intervention humaine et ne s’annonce par aucun ouvrage extérieur : elle est donc nécessairement continue et non apparente. Il en résulte qu’elle ne saurait, en règle, s’acquérir par prescription, mais seulement par titre — la servitude de cour commune, déjà évoquée, en offrant l’exemple le plus net.

III) Les servitudes selon leur finalité

L’article 649 du Code civil dispose que « les servitudes établies par la loi ont pour objet l’utilité publique ou communale, ou l’utilité des particuliers. »

Il ressort de cette disposition qu’il y a lieu de distinguer selon que les servitudes répondent à une utilité publique ou selon qu’elles satisfont à un intérêt privé.

• Les servitudes d’utilité publique
  • Les servitudes d’utilité publique sont envisagées à l’article 650, al. 1^er du Code civil comme celles qui « ont pour objet le marchepied le long des cours d’eau domaniaux, la construction ou réparation des chemins et autres ouvrages publics ou communaux. »
  • Il s’agit là moins d’une définition que d’une liste qui est loin d’être exhaustive.
  • Aussi, la doctrine définit les servitudes d’utilité publique comme « des charges d’origine légale pesant sur des fonds privés et caractérisées par leur but d’intérêt général. Ce sont des servitudes administratives imposées à des immeubles en raison de leur position géographique et comportant des interdictions ou des limitations à l’exercice du droit d’occuper ou d’utiliser le sol, des obligations de supporter l’exécution de travaux ou l’installation d’ouvrages, voire des obligations de faire»..
  • La particularité de ces servitudes est qu’elles sont soumises au droit administratif
  • À cet égard, le développement des techniques (électricité, eau courante, écoulement des eaux etc.) combiné à la multiplication des normes en droit de l’urbanisme a conduit à un développement considérable des servitudes d’utilité publique (déploiement des réseaux de télécommunication, protection de l’environnement etc.)
  • Le régime de ces servitudes en porte la marque : relevant du droit public, leur contentieux ressortit au juge administratif, et leur établissement procède le plus souvent d’actes administratifs — déclaration d’utilité publique, plan local d’urbanisme, arrêté préfectoral — étrangers à l’accord des propriétaires intéressés.

• Les servitudes d’utilité privée
  • Les servitudes d’intérêt privé sont, par hypothèse, toutes celles qui sont établies à la faveur d’un fonds privé et non du domaine public.
  • Elles relèvent du droit privé et, à l’examen, n’ont pas beaucoup changé depuis 1804.
  • À cet égard, elles se distinguent des servitudes d’utilité publique en ce que leur établissement ne procède pas nécessairement de la loi ou du règlement (V. en ce sens l’article 650, al. 2^e du Code civil).
  • Les servitudes d’utilité privées peuvent également être établies par le fait de l’homme (convention, testament, prescription, destination du père de famille)
  • C’est dire que la finalité de la servitude rejaillit sur la diversité de ses sources : là où la servitude d’utilité publique procède invariablement de la puissance publique, la servitude d’utilité privée peut naître aussi bien de la loi que de la volonté des particuliers, ce qui explique la stabilité de son régime depuis la codification napoléonienne.