Si les articles 551 à 553 du Code civil visent à assurer l’union des éléments attachés à un fonds, qu’ils soient incorporés au tréfonds ou élevés en surface en prévoyant que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, ces mêmes dispositions permettent au propriétaire du fonds d’opérer une division de l’immeuble en plusieurs composantes.
L’opération ne s’analyse pas ici en un démembrement du droit de propriété, ce qui consisterait à répartir les prérogatives attachées au droit de propriété (usus, fructus et abusus) entre plusieurs titulaires, mais à diviser l’objet même du droit de propriété.
La distinction est cardinale et mérite que l’on s’y arrête. Dans le démembrement — tel l’usufruit —, le bien demeure un objet unique sur lequel se superposent des droits aux contenus appauvris : l’usufruitier détient l’usus et le fructus, le nu-propriétaire conserve l’abusus. Dans la division de l’objet, au contraire, ce n’est pas le faisceau des prérogatives que l’on partage, mais la chose elle-même que l’on scinde en plusieurs assiettes matérielles distinctes, chacune supportant un droit de propriété plein et entier. Là où le démembrement multiplie les titulaires sur un objet unique, la division multiplie les objets.
Cette division de l’objet du droit de propriété procède de l’idée que le périmètre de la propriété d’un immeuble s’apparente à un « cône partant du centre de la terre pour aller vers les confins de l’atmosphère terrestre ». Le propriétaire du sol règne ainsi, en principe, sur toute la colonne verticale qui s’étend de l’abîme au ciel ; mais rien n’interdit qu’il tranche ce cône par des plans horizontaux et qu’il abandonne à autrui telle ou telle des tranches ainsi découpées.
Aussi, la division de la propriété immobilière peut être envisagée de deux manières :
- D’une part, il peut s’agir de diviser l’immeuble à partir du sol en attribuant la propriété du dessous (tréfonds) à un tréfoncier et la propriété de la surface et de tout ce qui s’y trouve attaché à un superficiaire.
- D’autre part, il peut s’agir de diviser l’immeuble en l’appréhendant comme un volume unique qui peut être découpé en sous-volumes détachés du sol, dont le nombre et la forme ne sont limités que par la configuration matérielle du bien.
Nous nous focaliserons ici sur la seule propriété superficiaire.
I) Fondement
Le Code civil est silencieux sur la propriété superficiaire. Reste qu’elle est reconnue de longue date par la jurisprudence (V. en ce sens Cass. req. 27 avr. 1891).
Classiquement, elle est rattachée à l’article 553 du Code civil qui prévoit que « toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »
La règle ainsi énoncée institue une présomption à double détente :
- Première détente : toutes les constructions élevées sur un fonds sont présumées avoir été réalisées par le propriétaire de ce fonds à ses frais.
- Seconde détente : faute de preuve contraire, l’ouvrage implanté sur le fonds est réputé appartenir au propriétaire du sol.
Ces deux présomptions ne se confondent pas : la première porte sur l’auteur matériel et le financement de l’ouvrage, la seconde sur sa titularité. La première est, en quelque sorte, l’antichambre de la seconde, car c’est parce que les constructions sont réputées avoir été édifiées par le propriétaire du sol qu’elles lui sont réputées appartenir. L’une et l’autre demeurent toutefois réfragables.
En instituant une simple présomption, le texte envisage manifestement que le propriétaire des constructions puisse être une personne autre que le propriétaire du sol. Si la loi se borne à présumer l’appartenance des ouvrages au maître du sol, c’est qu’elle admet, par construction logique, que cette appartenance puisse être démentie ; et elle ne peut l’être qu’au profit d’un tiers.
Il en a été déduit qu’une dissociation entre le tréfonds et ce qui est attaché au sol devait être admise.
Le droit de superficie procède de cette dissociation, laquelle conduit alors, comme l’observent des auteurs, à « une superposition de droits réels distincts ».
II) Nature du droit de superficie
La question de la nature du droit de superficie a largement été débattue par la doctrine. Est-ce une servitude, un démembrement sui generis du droit de propriété, une forme d’indivision ?
La nature du droit de superficie présente un enjeu déterminant. De la qualification qu’il endosse dépend le régime juridique qu’on lui attache — qu’il s’agisse de sa perpétuité, de son aptitude à supporter une hypothèque, ou des modes de son extinction.
Trois analyses ont, pour l’essentiel, été proposées :
- La thèse de la servitude — Le droit de superficie aurait pour assise une charge grevant le fonds servant (le tréfonds) au profit du fonds dominant (la surface). Cette analyse a été écartée : la servitude suppose deux fonds appartenant à des propriétaires distincts et ne confère qu’un droit d’usage limité, non la propriété pleine des constructions. Or le superficiaire ne se borne pas à user du fonds d’autrui : il est propriétaire de ce qu’il édifie.
- La thèse de l’indivision — Superficiaire et tréfoncier seraient coïndivisaires d’un même immeuble. Cette analyse a, elle aussi, été condamnée : l’indivision suppose un droit concurrent de chacun sur la totalité de la chose, là où la dissociation superficiaire attribue à chacun une assiette propre et exclusive.
- La thèse du droit de propriété — Le superficiaire est un véritable propriétaire, dont le droit n’a de singulier que son assiette, amputée du sous-sol. C’est cette analyse qui a prévalu.
À l’examen, la doctrine majoritaire analyse le droit de superficie comme un véritable droit de propriété, thèse qui, très tôt, a été adoptée par la jurisprudence (V. en ce sens Cass. req. 5 nov. 1966).
Dans un arrêt du 16 décembre 1873, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « le concours d’un droit de superficie avec la propriété du tréfonds ne crée un état d’indivision, ni quant à la propriété du sol, ni quant à la jouissance » (Cass. civ. 16 déc. 1873). La haute juridiction a, par cette formule, expressément écarté la qualification d’indivision : superficiaire et tréfoncier ne partagent pas un droit unique, ils détiennent deux droits distincts aux assiettes superposées.
Cette analyse a été confirmée à propos d’hypothèses où le superficiaire ne tenait son droit ni d’un titre de propriété classique ni d’un bail, mais d’une simple concession d’usage perpétuel. La troisième chambre civile a ainsi jugé que constitue un droit de superficie l’octroi, sur un héritage, d’un droit perpétuel d’usage sur une parcelle, et ce tant en vertu de l’ancien droit qu’en application du Code civil.
- Faits
- Était discutée la nature d’un droit d’usage perpétuel concédé sur une parcelle d’un héritage, l’une des parties contestant qu’un tel droit pût emporter une véritable propriété des constructions et aménagements en surface.
- Problème
- L’octroi d’un droit perpétuel d’usage sur une parcelle peut-il être qualifié de droit de superficie, c’est-à-dire de droit de propriété portant sur la surface, distinct de la propriété du tréfonds ?
- Solution
- La Cour de cassation retient que la concession d’un droit perpétuel d’usage sur la parcelle constitue un droit de superficie, et ce indifféremment au regard de l’ancien droit comme du Code civil.
- Portée
- L’arrêt illustre la plasticité de la source du droit de superficie et confirme sa perpétuité : un droit consenti sans terme sur la surface relève bien de la propriété superficiaire, et non d’un simple droit personnel ou d’une servitude.
Parce que le droit de superficie endosse la qualification de droit de propriété, le superficiaire est investi de toutes les prérogatives du propriétaire :
- Il peut être démembré
- Il peut faire l’objet d’actes de disposition
- Il peut être donné en garantie (constitution d’une hypothèque)
- Il est perpétuel
- Il ne s’éteint pas par le non-usage
- Il peut être acquis par usucapion
Cette assimilation a une portée pratique considérable : le superficiaire peut hypothéquer ses constructions au profit d’un créancier, les céder isolément du sol, les léguer ou les apporter en société, sans avoir à requérir l’assentiment du tréfoncier. Il dispose, sur l’assiette de son droit, de la même souveraineté que tout propriétaire sur sa chose.
III) Délimitation de l’assiette du droit de superficie
En application de la règle de l’accession, la propriété du sol emporte, par principe, la propriété du dessus et du dessous.
La constitution d’un droit de superficie a pour effet de faire échec à cette règle qui n’est pas d’ordre public et qui, par conséquent, peut être aménagée. C’est précisément parce que l’accession n’est qu’une règle supplétive que les parties demeurent libres d’en écarter le jeu par convention — la renonciation du maître du sol à son droit d’accession étant la clef de voûte de toute superficie d’origine contractuelle.
Cette constitution, qui opère donc une dissociation de l’immeuble, a pour effet d’attribuer la propriété de tout ce qui est élevé sur le sol au superficiaire, le sous-sol appartenant au tréfoncier.
Au fond, la particularité du droit de superficie est que son assiette est amputée du sous-sol, de sorte que coexistent deux propriétés aux assiettes distinctes.
La ligne de partage peut, du reste, être tracée par les parties avec une grande souplesse. Le plus souvent, la frontière passe au niveau du sol : le superficiaire est propriétaire des constructions et plantations, le tréfoncier du sous-sol. Mais l’assiette peut être plus largement définie — englobant le sol lui-même — ou, à l’inverse, strictement cantonnée aux seuls ouvrages élevés en surface, ainsi que le permet la liberté contractuelle qui gouverne la constitution du droit.
IV) Modes d’acquisition du droit de superficie
Le droit de superficie peut être constitué selon deux modes d’acquisition.
- La constitution par titre
- Le droit de superficie sera constitué au moyen de la conclusion d’une convention et plus précisément d’un bail
- Plusieurs types de baux peuvent fonder l’établissement d’un droit de superficie
- Il peut s’agir de :
- Un bail ordinaire
- Le bailleur peut renoncer au droit d’accession dans le cadre d’un contrat de bail.
- Cette renonciation s’analyse, pour la Cour de cassation, en la constitution d’un droit de superficie.
- Dans un arrêt du 1er décembre 1964 elle a jugé en ce sens que « si, en l’absence d’accord des parties, le sort des constructions élevées par le preneur est réglé à l’expiration du bail par l’article 555, alinéas 1 et 2 du code civil, le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a édifiées sur le terrain du bailleur» ( 1ère civ. 1er déc. 1964).
- Aussi, pour la première chambre civile, en cas de conclusion d’une convention aux termes de laquelle le propriétaire autorise son cocontractant à effectuer des constructions ou des plantations sur son fonds, son droit d’accession qui opère, en principe, progressivement à mesure de leur réalisation, sera différé.
- Tant que la convention n’a pas expiré, le propriétaire des constructions et des plantations demeure donc, non pas le propriétaire du sol, mais bien le preneur.
- À l’expiration du bail, le droit d’accession reprend son cours et le bailleur, devenu propriétaire des constructions, en règle le sort selon les modalités de l’article 555 du Code civil — soit en conservant les ouvrages contre indemnité, soit, dans les cas où le texte l’autorise, en exigeant leur enlèvement.
- Un bail à construction
- Il s’agit d’un bail à long terme (compris entre 18 et 99 ans) par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail
- L’édification des ouvrages n’est pas, ici, une simple faculté offerte au preneur, mais l’obligation essentielle qui caractérise le contrat et le distingue du bail ordinaire
- Pendant toute la durée du bail, le preneur jouit d’un droit réel immobilier sur les constructions qu’il élève : il en est propriétaire et peut, à ce titre, les céder, les hypothéquer ou les grever de servitudes
- Au terme du bail, et sauf stipulation contraire, les constructions reviennent au bailleur par le jeu de l’accession, le superficiaire ne pouvant transmettre que le droit réel temporaire dont il est investi
- Un bail emphytéotique
- Il s’agit d’un bail à long terme (compris entre 18 et 99 ans) et qui confère au preneur — l’emphytéote — un droit réel susceptible d’hypothèque sur des biens immeubles et plus particulièrement des terres cultivables
- L’emphytéose se singularise par l’étendue des prérogatives qu’elle reconnaît au preneur : celui-ci dispose d’un quasi-droit de propriété sur le fonds pour la durée du bail, à charge d’en améliorer la consistance et d’acquitter une redevance, le canon emphytéotique
- S’agissant des constructions élevées par l’emphytéote, ce dernier en demeure propriétaire pendant le bail, mais ne saurait transmettre un droit perpétuel : le droit réel qu’il cède est, par nature, affecté du terme du bail
- Un bail ordinaire
La jurisprudence récente est venue préciser cette articulation entre l’emphytéose et la règle de l’accession, en circonscrivant nettement l’étendue temporelle du droit dont l’emphytéote peut disposer sur les constructions.
- Faits
- Un emphytéote avait élevé des constructions sur le fonds donné à bail puis prétendu transmettre sur ces ouvrages un droit qui aurait survécu à l’extinction du bail emphytéotique.
- Problème
- L’emphytéote, propriétaire des constructions pendant le bail, peut-il transmettre sur ces ouvrages un droit perpétuel survivant au terme ou à la résiliation de l’emphytéose ?
- Solution
- La Cour de cassation juge que l’emphytéote ne profite de l’accession que pendant le bail et ne peut transmettre sur les constructions qu’un droit réel qui s’éteint, sauf stipulation contraire, au terme ou à la résiliation du bail.
- Portée
- L’arrêt confirme le caractère temporaire de la superficie issue d’un bail réel : l’accession est seulement différée pendant le bail, non définitivement écartée, de sorte que les constructions reviennent au bailleur à l’extinction du contrat — sauf clause contraire.
- Un bail à convenant ou domaine congéable
- Il s’agit d’un bail aux termes duquel le propriétaire d’un fonds consent à un preneur, le domanier, la propriété des édifices et superficies, soit de tous les travaux, constructions et plantations réalisés sur le sol.
- Vestige du droit coutumier de l’Ouest de la France, ce bail réalise une dissociation caractéristique entre la propriété du fonds, conservée par le bailleur, et la propriété des superficies, attribuée au domanier — illustration topique de la propriété superficiaire.
- Un bail à réhabilitation
- Est qualifié de bail à réhabilitation le contrat par lequel soit un organisme d’habitations à loyer modéré, soit une société d’économie mixte dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements, soit une collectivité territoriale, soit un organisme dont l’un des objets est de contribuer au logement des personnes défavorisées et agréé à cette fin par le représentant de l’État dans le département s’engage à réaliser dans un délai déterminé des travaux d’amélioration sur l’immeuble du bailleur et à le conserver en bon état d’entretien et de réparations de toute nature en vue de louer cet immeuble à usage d’habitation pendant la durée du bail.
- Le preneur est, là encore, titulaire d’un droit réel sur l’immeuble réhabilité pour la durée du bail, droit qui s’éteint à son terme au profit du bailleur.
- Le point commun entre tous ces baux est qu’ils confèrent un droit de superficie temporaire au superficiaire.
- Rien n’interdit cependant qu’il soit constitué à titre perpétuel, ce qui sera le cas lorsqu’il sera acquis par usucapion
- Un bail à convenant ou domaine congéable
- La constitution par usucapion
- Il ressort de l’article 553 du Code civil que le droit de superficie peut s’acquérir par usucapion.
- En effet, après avoir indiqué que « toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé», le texte précise que cette présomption opère « sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »
- Pour que la prescription acquisitive produise ses effets, encore faut-il que plusieurs conditions soient remplies :
- D’une part, tous les éléments constitutifs de la possession doivent être réunis (corpus et animus)
- D’autre part, la possession des constructions élevées sur le sol doit être utile (continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque)
- Enfin, la possession doit s’être prolongée pendant une durée de dix ou trente ans selon que le possesseur muni d’un juste titre est ou non de bonne foi.
- À l’analyse, la constitution du droit de superficie par usucapion demeurera rarissime dans la mesure où la possession, lorsqu’elle sera caractérisée dans tous ses éléments, portera sur l’immeuble dans son ensemble et non uniquement sur les constructions et plantations élevées sur le sol. La difficulté tient ici au caractère non équivoque de la possession : il faut que les actes accomplis par le possesseur révèlent sans ambiguïté qu’il se comporte en propriétaire des seules superficies, à l’exclusion du tréfonds — ce qui, en pratique, se conçoit malaisément.
- L’hypothèse n’est toutefois pas un cas d’école, la jurisprudence ayant admis l’établissement du droit de superficie par usucapion (V. en ce sens Cass. 3e 7 oct. 1998).
V) La preuve du droit de superficie
La preuve du droit de superficie consiste à démontrer que le propriétaire du sol a renoncé à son droit d’accession.
Aussi, cela revient-il à faire échec à la présomption instituée par l’article 552 du Code civil à la faveur du propriétaire du sol qui est donc réputé être propriétaire du dessus et du dessous.
Si cette présomption est réfragable, elle n’est pas une présomption simple. La nuance, qui peut surprendre, est essentielle : une présomption simple se renverse par tout moyen, tandis que la présomption de l’article 552 ne cède que devant des modes de preuve limitativement déterminés.
Il en résulte que celui qui cherche à combattre la présomption de l’article 552 du Code civil ne peut le faire qu’en produisant un titre ou en se prévalant de la prescription acquisitive.
La Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt du 13 mai 2015 en affirmant que « la présomption de propriété du dessous au profit des demandeurs, propriétaires du sol n’était susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre, quel qu’en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitive » (Cass. 3e civ. 13 mai 2015, n°13-27342 RejetLa présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol prévue par l'article 552 du code civil n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre, quel qu'en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitiveSommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗et 14-15678).
| Cass. 3e civ. 13 mai 2015 |
|---|
| Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 30 septembre 2013), que les consorts X... sont propriétaires d'un immeuble édifié sur une parcelle cadastrée A436 ; que dans le tréfonds de cette parcelle se trouve une cave accessible de plain-pied uniquement par le jardin voisin, cadastré A435, appartenant aux consorts Y... Z... qui l'ont acquis en 2007 de M. A... ; qu'estimant que ce dernier était titulaire d'un simple droit d'usage sur cette cave qui s'était éteint lors de la vente aux consorts Y... Z..., les consorts X... ont assigné leurs voisins et M. A... pour voir déclarer éteint le droit d'usage de ce dernier et constater l'occupation sans droit ni titre de la cave par les consorts Y... Z... ; Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de déclarer les consorts Y... Z... propriétaires de la cave litigieuse, alors, selon le moyen, que la présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de prescription acquisitive ; que celui qui se prétend propriétaire du dessous doit établir non seulement que celui-ci n'appartient pas au propriétaire du dessus, mais qu'il en est lui-même propriétaire, soit pour l'avoir prescrit par lui-même ou par ses auteurs, soit pour en avoir acquis la propriété en vertu d'un titre translatif auquel il est partie ou auquel était partie l'un de ses auteurs ; que la cour d'appel a attribué aux consorts Y... Z... la propriété de la cave litigieuse située sous l'immeuble des consorts X... en se fondant exclusivement sur les titres des consorts X... ou de leurs auteurs, auxquels n'étaient parties ni les consorts Y... Z... ni leurs propres auteurs ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 552 du code civil ; Mais attendu que la présomption de propriété du dessous au profit des consorts X..., propriétaires du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre, quel qu'en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitive ; que la cour d'appel, qui a confronté les divers titres produits aux débats, en a souverainement déduit que les consorts Y... Z... étaient propriétaires de la cave litigieuse ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; |
Les modes de preuve admis pour neutraliser la présomption posée par l’article 552 du Code civil sont, de la sorte, limités.
Les juges ne sont donc pas tenus de « rechercher si les circonstances de fait invoquées étaient de nature à apporter la preuve contraire par simples présomptions » (V. en ce sens Cass. 3e civ. 9 févr. 1982).
Cette restriction des modes de preuve est critiquée par une partie de la doctrine qui rappelle que la preuve de la propriété d’un immeuble, pris dans son intégralité, se fait par tout moyen (Cass. 1ère civ. 11 janv. 2000, n°97-15406CassationLa propriété d'un bien se prouve par tous moyens.Sommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗).
Aussi, apparaît-il difficilement compréhensible que la preuve de la propriété d’une division de l’immeuble (tréfonds ou surfonds), et plus particulièrement d’un droit de superficie, ne puisse être rapportée qu’au moyen d’un titre ou de la prescription acquisitive. Il y a là, en apparence, une asymétrie paradoxale : la preuve du tout serait plus aisée que celle de la partie.
L’argument est fort. Il n’a toutefois pas emporté la conviction de la Cour de cassation. La raison en est que cette restriction des modes de preuve se justifie, selon les auteurs, par la volonté de la haute juridiction de maintenir comme exceptionnelle la situation de division d’un immeuble.
Cette situation, pour le moins singulière, est en effet un terreau fertile pour le développement de contentieux entre propriétaires.
Dès lors, afin de limiter les actions en revendication, il est préférable que la preuve de la propriété d’une division d’immeuble ne puisse être rapportée que lorsque le demandeur dispose d’éléments sérieux, tels qu’un titre ou l’expiration du délai de la prescription acquisitive.
Si les juges du fond pouvaient retenir n’importe quelle circonstance de fait pour admettre qu’il soit fait échec à la présomption de propriété posée à l’article 552 du Code civil, cela aurait pour effet de fragiliser considérablement le droit de propriété du propriétaire du sol sur le dessus et le dessous, car pouvant être remis en cause sur la base de simples présomptions de fait.
Dans ces conditions, la solution adoptée par la Cour de cassation nous paraît raisonnable, car guidée, au fond, par le souci de préserver la paix sociale. La rigueur probatoire n’est, ici, que l’instrument d’une politique jurisprudentielle de stabilité de la propriété foncière : en élevant le seuil de la preuve, la Cour décourage les remises en cause hasardeuses et conforte la sécurité des titres.
VI) Droits du superficiaire et du tréfoncier
La constitution d’un droit de superficie conduit à la coexistence entre deux droits de propriété distincts sur un même immeuble :
- Le superficiaire
- Il est titulaire de toutes les prérogatives que confère le droit de propriété sur un bien immobilier
- L’assiette de son droit est néanmoins cantonnée au sol et à tout ce qui s’y trouve
- Il est donc autorisé à planter et bâtir sur le sol comme bon lui semble
- En tant que propriétaire des constructions et plantations il peut accomplir sur elles tous les actes de disposition qu’il juge utiles (cession, constitution de sûretés, destruction, changement de destination, etc.)
- Réciproquement, il est sans droit sur le sous-sol qui ne peut être exploité que par le tréfoncier
- Cette dualité impose, en pratique, une coexistence pacifique : le superficiaire ne saurait, par ses travaux, compromettre l’exploitation du tréfonds, de même que le tréfoncier ne peut, par ses excavations, ruiner l’assise des constructions élevées en surface
- Le tréfoncier
- Il est titulaire de toutes les prérogatives attachées à la qualité de propriétaire
- L’assiette de son droit se limite toutefois au sous-sol (tréfonds), à l’exclusion du sol, sauf à ce que l’assiette du droit de superficie soit limitée à ce qui est élevé sur le sol.
- En tout état de cause le tréfoncier est autorisé à exploiter le sous-sol, et notamment à retirer tous les produits du tréfonds
- Il peut, en outre, percevoir une redevance en cas de concession minière selon les règles édictées par le Code minier.
- Son droit n’est en rien diminué par l’existence du droit superficiaire : il demeure un propriétaire plein et entier, son assiette étant seulement bornée par le plan de division convenu
VII) Durée du droit de superficie
En ce que le droit de superficie ne s’analyse pas en un démembrement du droit de propriété, mais se confond avec lui, il est, par principe, perpétuel et ne s’éteint pas par le non-usage. La perpétuité est, ici, le simple corollaire de la qualification de droit de propriété : ce qui vaut pour la propriété ordinaire — sa perpétuité, son imprescriptibilité extinctive — vaut, par identité de nature, pour la propriété superficiaire.
Le plus souvent, toutefois, ce droit réel immobilier sera constitué dans le cadre de la conclusion d’un bail réel (bail à construction, emphytéose, etc.).
Dans cette hypothèse, le droit de superficie sera temporaire puisqu’il s’éteindra à l’expiration du bail. Il convient, partant, de distinguer soigneusement la superficie selon sa source : perpétuelle lorsqu’elle naît d’un titre translatif de propriété ou de l’usucapion, elle n’est que temporaire lorsqu’elle procède d’un bail réel, dont le terme emporte, par le rétablissement de l’accession, le retour des constructions au propriétaire du sol — sauf stipulation contraire.
Chaque décision de la Cour de cassation mentionnée dans cette fiche, avec son lien officiel.Décisions citées 4
Une réponse
Bonjour,
Le droit du superficiaire n’ est pas un droit démembré de la propriété, c’est un droit de propriété avec tous ses caractères.
C’est pourquoi, vous écrivez aux chapitres sur les droits du superficiaire que celui-ci à le pouvoir absolu sur le dessus, et donc de détruire ses constructions comme bon lui semble.
Pourtant, la 3 ème chambre civile à rendu un arrêt le 2 avril 2003, n°01-17.017p dans lequel elle énonce: n’accedant à la propriété des améliorations réalisées qu’en fin de bail, le bailleur ne peut prétendre au paiement de leur contre-valeur lorsqu’elles ont été détruites avant même la fin du bail.
Comment le superficiaire peut-il avoir le pouvoir absolu d’un propriétaire et donc de détruire sa construction si en même temps il doit dédommager le bailleur?
En vous remerciant pour votre réponse
CDT
RG