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L’acquisition dérivée de la propriété : le transfert de propriété

Mis à jour le 3 juillet 2026≈ 1 h de lecture845 lectures

L’acquisition dérivée est de loin le mode d’acquisition le plus répandue, à tout le moins le plus commun, dans la mesure où, le plus souvent, l’acquisition d’un bien procède d’un transfert du droit de propriété, lequel transfert se réalise par l’effet d’un acte juridique.

Acquisition dérivée — Mode d’acquisition de la propriété par lequel l’acquéreur tient son droit d’un précédent titulaire, dont il recueille la prérogative telle qu’elle existait entre les mains de ce dernier. Elle s’oppose à l’acquisition originaire, par laquelle une personne se rend titulaire d’un droit de propriété qui ne procède d’aucun auteur — soit que la chose n’ait jamais appartenu à personne (occupation d’une res nullius), soit que la loi fasse naître un droit neuf sur la tête de l’acquéreur (accession, usucapion).

La distinction n’est pas purement académique : elle commande l’étendue même des droits acquis. Dans l’acquisition originaire, le titulaire reçoit un droit vierge, dégagé des charges antérieures ; dans l’acquisition dérivée, l’acquéreur recueille le droit avec ses qualités comme avec ses vices, de sorte qu’il se trouve exposé aux causes de revendication ou d’éviction qui affectaient déjà le bien dans le patrimoine de son auteur.

Aussi, le bien appartenait, avant le transfert de sa propriété, à une autre personne que l’acquéreur, de sorte que celui-ci détient son droit d’autrui.

Dans cette configuration, un rapport juridique doit nécessairement se créer pour que l’acquisition emporte transfert de la propriété. Ce rapport — succession, libéralité ou contrat — constitue le titre de l’acquéreur, c’est-à-dire la justification juridique de son appropriation, et la source à laquelle il devra puiser pour établir, le cas échéant, la régularité de son droit.

L’article 711 du Code civil dispose en ce sens que « la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l’effet des obligations. »

Ainsi, existe-t-il plusieurs sortes de modes de transferts de propriété auxquels sont attachés des régimes juridiques qui diffèrent d’un mode de transfert à l’autre.

I) Les modes de transfert de la propriété

Il existe donc plusieurs modes de transfert du droit de propriété que l’on est susceptible de classer selon différents critères. Ces critères ne sont pas exclusifs les uns des autres : une même opération se laisse simultanément qualifier au regard de l’étendue, de la source et de la cause du transfert — ainsi la vente d’un immeuble réalise-t-elle un transfert à titre particulier, volontaire et à titre onéreux.

Classification selon l’étendue du transfert
- Transfert à titre universel
  - Le transfert à titre universel consiste en une transmission de patrimoine ou d’une quote-part de biens.
  - Il peut résulter d’une dévolution successorale, d’un testament ou encore d’une fusion de sociétés
  - La particularité du transfert à titre universel est qu’il emporte également transmission des dettes attachées au patrimoine transmis
- Transfert à titre particulier
  - Le transfert à titre particulier consiste, quant à lui, en une transmission de biens sans que l’acquéreur ne soit tenu aux dettes qui s’y attachent
  - Ce mode de transfert peut résulter d’une vente, d’une donation ou encore d’un échange
  - L’ayant cause à titre particulier n’en demeure pas moins lié, dans une certaine mesure, par les actes que son auteur a accomplis sur le bien avant la naissance de ses droits : il est réputé représenté par lui, fiction qui assure la continuité du rapport de propriété

Cass. 3^e civ., 12 janv. 2011, n° 10-10.667

Faits: L’acquéreur d’un immeuble se voyait opposer un acte que son auteur avait souscrit antérieurement à la vente, et prétendait y échapper en se présentant comme un tiers à cet acte.
Problème: Jusqu’à quel moment l’ayant cause à titre particulier est-il réputé représenté par son auteur, et partant tenu par les actes accomplis par celui-ci sur le bien transmis ?
Solution: Si les ayants cause à titre particulier sont considérés comme représentés par leur auteur pour les actes accomplis par celui-ci avant la naissance de leurs droits, la représentation prend fin, lorsque l’acte est soumis à publicité foncière, à compter de l’accomplissement des formalités de publicité.
Portée: L’arrêt articule la fiction de représentation de l’ayant cause à titre particulier avec la fonction de la publicité foncière : celle-ci fixe le moment à partir duquel l’acquéreur cesse d’être tenu par les engagements occultes de son auteur, et devient pleinement maître de son droit à l’égard des tiers.

Classification selon la source du transfert
- Transfert volontaire
  - Le transfert de propriété résulte le plus souvent d’une convention (vente) ou d’un acte unilatéral (testament)
  - Dans cette hypothèse, la validité du transfert est subordonnée notamment à l’existence d’un consentement qui doit être libre et éclairé
- Transfert forcé
  - Le transfert de propriété est susceptible d’intervenir, dans certains cas, en dehors de toute manifestation de volonté
  - Tel est le cas lorsque la transmission du bien résulte du fait de la loi (succession) ou d’une décision judiciaire (liquidation judiciaire d’une entreprise en difficulté)

Classification selon la cause du transfert
- Transfert à titre onéreux
  - Le transfert du bien interviendra, le plus souvent, à titre onéreux, soit en considération de l’obtention d’une contrepartie
  - Tel est le cas de la vente qui consiste en la délivrance d’une chose, moyennant le paiement d’un prix
- Transfert à titre gratuit
  - Le transfert du bien peut également être réalisé à titre gratuit, soit sans que le cédant n’obtienne une contrepartie
  - Tel est le cas le cas de la donation qui, par hypothèse, est toujours consentie à titre gratuit

Au bilan, il apparaît que, outre la diversité des modes de transfert de propriété, l’acquisition dérivée mobilise d’autres matières que le droit des biens, au nombre desquelles figurent, le droit des contrats, le droit des successions, le droit des entreprises en difficulté ou encore le droit des sociétés.

II) Le régime du transfert de la propriété

Le régime applicable au transfert de propriété d’un bien est donc différent selon la matière mobilisée.

Nous ne nous focaliserons néanmoins ici que sur le régime attaché au transfert de droit commun de la propriété, soit celui réalisé à titre particulier. Deux questions doivent alors être successivement envisagées : celle de l’objet du transfert — ce qui se transmet exactement à l’acquéreur — et celle de ses modalités — à quel moment et par quel mécanisme s’opère ce transfert.

A) L’objet du transfert de propriété

Le transfert de propriété a pour effet d’installer celui qui acquiert le bien dans la même situation que celui qui lui a transmis.

Aussi, l’opération translative de propriété emporte plusieurs conséquences érigées en principe :

Nemo dat quod non habet : « celui qui n’était pas propriétaire n’a rien pu transmettre »
- Dans cette hypothèse, on parle d’acquisition a non domino, en ce sens que bien a été acquis auprès d’une personne qui n’en était pas la propriétaire
- Le transfert de propriété n’a donc pas pu jouer, sauf à ce que l’acquéreur endosse la qualité de possesseur lorsqu’il s’agit d’un meuble ou, lorsqu’il s’agit d’un immeuble, que les conditions de l’usucapion soient réunies.

Ce tempérament mérite que l’on s’y arrête, car il révèle le rôle correcteur de la possession lorsque le titre fait défaut. Là où le rapport translatif est défaillant — l’auteur n’étant pas propriétaire —, c’est l’emprise exercée sur la chose qui, à certaines conditions et au terme d’un certain délai, supplée le titre vicié et fonde l’appropriation.

Possession — Fait juridique consistant dans la maîtrise exercée sur une chose, auquel la loi attache des effets de droit. Elle suppose la réunion cumulative de deux éléments : le corpus, soit la maîtrise matérielle de la chose, et l’animus, soit la volonté de se comporter à l’égard de cette chose comme son véritable propriétaire (animus domini). C’est cet élément intentionnel qui distingue le possesseur du simple détenteur — locataire, dépositaire, emprunteur — lequel exerce une emprise matérielle sur la chose tout en reconnaissant le droit d’autrui, et ne saurait dès lors usucaper.

La possession est un fait ; la propriété est un droit. L’usucapion réalise précisément le passage de l’un à l’autre : à la condition que la possession soit utile — continue, paisible, publique et non équivoque, et exercée à titre de propriétaire (art. 2261 du Code civil) —, l’écoulement du temps consolide l’emprise de fait en droit de propriété. Aussi celui qui se borne à une détention précaire, à un acte de pure faculté ou à une simple tolérance ne peut-il rien acquérir : faute d’animus domini, le corpus reste juridiquement stérile.

Le possesseur qui, sommé de justifier de son droit sur une parcelle, l’a lui-même signalée comme bien vacant et sans maître et a offert de l’acquérir, ruine par là même le caractère non équivoque de sa possession : en reconnaissant qu’il ne se tenait pas pour propriétaire, il révèle l’absence d’animus domini et se prive du bénéfice de la prescription acquisitive (Cass. 3^e civ., 6 mars 1974, n° 73-10.627). À l’inverse, le fait d’appuyer durablement une construction contre un mur constitue un acte de possession susceptible de conduire, par l’usucapion trentenaire, à l’acquisition de la mitoyenneté de ce mur (Cass. 3^e civ., 8 déc. 1971, n° 70-12.340).

Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet : « nul ne peut transmettre à autrui plus de droits qu’il n’en a lui-même »
- Autrement dit, l’auteur transmet le bien à l’acquéreur le bien tel qu’il est, tant sur le plan matériel, que sur le plan juridique.
- Ainsi, l’acquéreur ne peut exercer que les seuls droits attachés au bien au moment du transfert, il ne saurait se prévaloir de prérogatives dont n’était pas titulaire le cédant.
- En application de ce principe, la Cour de cassation a, par exemple, jugé dans un arrêt du 28 novembre 2012 que l’acquéreur d’un moulin n’était pas fondé à revendiquer le droit d’usage de l’eau, alors même que l’ancien propriétaire avait valablement renoncé au droit d’usage de la force motrice du ruisseau moyennant l’octroi d’une indemnité (Cass. 3^e civ. 28 nov. 2012, n°11-20156).
- Étroitement lié au précédent — dont il constitue le prolongement —, ce principe en précise la portée : tandis que nemo dat condamne le transfert opéré par celui qui n’a aucun droit, nemo plus juris mesure l’étendue du transfert opéré par celui qui en a un, en le bornant à la consistance exacte du droit de l’auteur.

Accessorium Principale Sequitur : « l’accessoire suit le principal »
- En application de ce principe général, le transfert de propriété du bien emporte également transfert à l’acquéreur de tous ses accessoires, c’est-à-dire de tous les droits et obligations qui y sont attachés.
- Ainsi, les droits réels qui grèvent le bien transmis ne sont pas affectés par le transfert de propriété
- L’accessoire s’entend ici largement : il englobe non seulement les éléments matériels qui prolongent la chose, mais encore les actions et garanties qui en assurent la protection — telle l’action en garantie des vices, transmise à l’acquéreur successif comme accessoire de la chose vendue.

B) Les modalités du transfert de propriété

Le transfert de propriété d’un bien s’analyse fondamentalement en une cession de droits réels. Par cession, il faut entendre, selon les auteurs, de Pothier à Henri Desbois, en passant par le Doyen Carbonnier, le transfert de propriété de droits entre vifs.

La question des modalités du transfert est, historiquement, celle des rapports entre le contrat — source d’obligations — et l’effet translatif — déplacement du droit réel d’un patrimoine vers un autre. Tantôt ces deux opérations ont été soigneusement dissociées, tantôt elles ont été fondues en un seul instant : c’est l’histoire de ce balancement qu’il faut retracer pour comprendre la solution du droit positif.

En droit romain, ce transfert de propriété était dissocié du contrat stricto sensu, celui-ci n’étant créateur que d’obligations personnelles.

Cette dichotomie entre le contrat et le mécanisme de cession visait à permettre à l’acquéreur de se ménager une preuve du transfert de propriété à l’égard des tiers.

Si, aujourd’hui, cette approche du transfert de propriété a cédé sous l’émergence du consensualisme, elle n’a pas totalement disparu, à tout le moins se retrouve dans certaines règles qui autorisent la déconnexion du transfert de propriété de la conclusion du contrat.

1) Droit romain

À l’examen, les techniques juridiques utilisées sous l’empire du droit romain pour transférer des droits réels sont directement liées à la preuve.

Les romains, partaient du principe que pour prouver la propriété d’un bien, l’acquéreur devait être en mesure de démontrer qu’il tenait son droit de quelqu’un, lequel endossait lui-même la qualité le propriétaire et ainsi de suite.

Cette preuve, qualifiée, au Moyen-Âge la probatio diabolica est, par hypothèse, impossible à rapporter. Etablir irréfutablement la légitimité du rapport d’appropriation d’un bien, revient, en effet, à exiger de l’acquéreur qu’il remonte la chaîne des transferts successifs de propriété jusqu’au premier propriétaire, preuve que « seul le diable pourrait rapporter ».

Pour éviter ce régime compliqué de preuve, la Loi des XII Tables prévoyait déjà la règle « Usus auctoritas fundi biennium, ceterarum rerum annus esto », ce qui signifiait que pendant deux ans pour les fonds de terre et un an pour les autres choses, le possesseur devait, en cas de contestation de sa propriété, faire appel au précédent propriétaire du bien pour qu’il atteste avoir consenti au transfert de propriété.

À l’expiration de ces délais, c’est la loi elle-même qui protégeait le possesseur en le rendant légalement propriétaire. Ainsi, la possession d’une chose pendant un ou deux ans constituait une preuve suffisante de la propriété. On reconnaît là le ressort même de l’usucapion, qui demeure aujourd’hui le remède à la probatio diabolica : à défaut de pouvoir établir une chaîne ininterrompue de transferts, le propriétaire invoque la prescription acquisitive, dont la fonction probatoire reste intacte.

Par suite, un formalisme plus complexe s’est développé autour du transfert de la propriété, afin que la preuve puisse être rapportée plus facilement. Cette évolution s’est traduite par l’introduction d’une dissociation de l’opération de transfert de la propriété, du contrat créateur d’obligations personnelles.

En droit romain, deux techniques abstraites permettaient le transfert de la propriété quiritaire : la mancipation et l’in jure cessio.

Dans la mancipation, le transfert de propriété résulte d’un rituel très précis, décrit par Gaïus. Il entraînant deux effets. D’une part, il assurait le transfert de propriété, même si pour Henri Lévy-Bruhl, « la chose qui vient d’être transférée est considérée comme acquise et non comme transmise ». D’autre part, la mancipation avait pour effet de faire naître une obligation de garantie à la charge du vendeur.

Ce formalisme archaïque s’est toutefois rapidement révélé inadapté aux nouvelles nécessités commerciales apparues au Bas-Empire. En réaction, le législateur instaura un mécanisme de publicité des transferts de propriété fondée sur l’enregistrement.

S’agissant de la cessio in jure, le transfert de propriété est réalisé au cours d’un procès fictif qui avait pour but d’opérer la cession de droits réels. Le transfert de propriété est ainsi prononcé par le juge, indépendamment de la conclusion du contrat.

Cette dissociation entre le contrat et l’effet translatif qui lui était attaché s’illustrait concrètement par le formalisme de la traditio qui subordonnait le transfert de la propriété à la remise effective de la chose aliénée par le vendeur à l’acquéreur.

Dès la fin de la République, la remise devient néanmoins une opération symbolique et abstraite, ce qui eut pour conséquence de resserrer les rapports de droit entre le contrat générateur d’obligations personnelles et le transfert de propriété proprement dit. Ce rapprochement fut de courte durée puisque la remise matérielle de la chose réapparut en Occident, notamment dans un Édit de Théodoric.

En tout état de cause, à Rome, le contrat est impuissant à assurer seul le transfert de la propriété. Il n’a qu’un effet obligatoire, non translatif. En somme, il fait naître à la charge de l’aliénateur l’obligation de transférer la chose, mais il ne réalise pas lui-même ce transfert.

Le transfert a lieu par un acte ultérieur, le modus acquirendi, acte à caractère abstrait ou matériel. Si ces principes étaient toujours en vigueur aux origines de l’Ancien droit, ils ont progressivement été abandonnés.

2) Ancien droit

En droit franc, une évolution fondamentale s’est réalisée. Le transfert de la propriété était subordonné à l’investiture publique de l’acquéreur. L’acquéreur prend physiquement possession de la chose, tandis que le cédant s’en décharge. L’investiture publique réalise ainsi à la fois l’accord des volontés et le transfert de propriété.

Puis, à l’époque féodale, ni la convention préalable, ni même la remise matérielle de la chose, ne transfèrent la propriété en l’absence d’investiture. Ce principe est clairement formulé par Boutillier au XIVe siècle : « Celui qui vend tenure mais en retient encore la saisine par devers lui et n’en fait vest à l’acheteur, saches qu’il est encore sires de la chose ».

Par suite, ces règles archaïques sont apparues inadaptées au temps de la monarchie. Aussi, les Glossateurs reprirent les principes du droit romain de la tradition matérielle, mais en multipliant les exceptions.

De leur côté, les romanistes étaient de plus en plus hostiles à l’investiture publique ainsi qu’à l’intervention seigneuriale. Une nouvelle pratique s’est alors développée dans les pays de droit écrit. Il est devenu courant de stipuler dans l’acte d’aliénation une clause verdidit et tradidit, également qualifiée de clause de tradition feinte ou de saisine-désaisine.

Cette tradition feinte marqua le déclin de la dissociation entre le contrat et le transfert de propriété, ce dernier n’étant plus une condition de validité de l’opération de cession de droits réels.

La propriété est désormais transférée du seul fait de l’échange des consentements. Comme le constate Agnès Rabagny, une partie de la doctrine – et notamment Loisel et Ricard, consacra ces solutions aux XVII^ème et XVIII^ème siècles. Pour les théoriciens du droit naturel tel Grotius ou Pufendorf, la volonté doit toujours l’emporter sur les formes.

3) Code civil

Les rédacteurs du Code civil ont consacré le principe du transfert solo consensu, soit du principe aux termes duquel le transfert de propriété procède, non pas de l’acte de tradition, mais de la conclusion du contrat lui-même.

Désormais, le contrat opère donc cession de droits réels, tout autant qu’il est créateur d’obligations personnelles.

Au nombre de ces obligations figure notamment, pour les contrats translatifs de propriété, l’obligation de délivrance de la chose.

L’article 1138 du Code civil disposait en ce sens que « l’obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des parties contractantes. »

La règle ainsi posée a été reprise par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations

Elle est désormais énoncée aux articles 1196 à 1198 du Code civil. À cet égard, le législateur en a profité pour clarifier le régime juridique du transfert de propriété lorsqu’il résulte de la conclusion d’un contrat.

Conséquence de l’abandon de la distinction entre les obligations de donner, de faire, et de ne pas faire, le transfert de propriété est dorénavant érigé en effet légal du contrat, consécutif à l’échange des consentements et non plus comme l’exécution d’une obligation de donner, ce qui n’est pas sans avoir alimenté de nombreuses discussions en doctrine.

La majorité des auteurs critiquait, en effet, la formulation des anciens textes qui rattachaient le transfert de propriété avec l’obligation de donner, alors même qu’il se situe au même niveau que cette obligation en ce sens que, comme elle, il est un effet du contrat.

Dire que le transfert de propriété résulte directement de l’échange des consentements n’est pas la même chose que de le présenter comme un acte d’exécution de l’obligation de donner.

Tandis que dans la première approche, le transfert de propriété est concomitant à la conclusion du contrat et, ce, indépendant de toute action du cédant, dans la seconde le transfert de propriété est subordonné à l’exécution de l’obligation de délivrer la chose, de sorte qu’il serait à la main du débiteur.

Aussi pour la doctrine il est difficile, sinon incohérent, de faire cohabiter l’obligation de donner avec le principe de transfert solo consensu, d’aucun allant jusqu’à suggérer que les rédacteurs du Code civil auraient souhaité réintroduire l’exigence de tradition pour les contrats translatifs de propriété.

C’est dans ce contexte que, à l’occasion de la réforme du droit des contrats, le législateur a souhaité clarifier les choses en réaffirmant le principe du transfert solo consensu, ce qui implique que non seulement la conclusion du contrat opère le transfert de la propriété, mais encore elle emporte transfert des risques relatifs à la dégradation ou à la disparition de la chose.

La portée de ce principe se vérifie au-delà même de la matière immobilière. Ainsi la propriété de titres nominatifs se transmet-elle, dans les rapports entre les parties, par le seul effet de la convention de cession, indépendamment de l’inscription en compte, qui n’a d’incidence que sur l’opposabilité du transfert (Cass. 1^re civ., 20 avr. 1977, n° 75-13.693). L’échange des consentements suffit donc, à lui seul, à déplacer le droit réel d’un patrimoine vers l’autre.

4) Les transferts de risques : res perit domino

Le transfert solo consensu commande, par voie de conséquence, le sort des risques. Conformément à l’adage res perit domino — la chose périt pour le compte de son propriétaire —, celui qui devient propriétaire par le seul échange des consentements supporte aussitôt le risque de perte ou de détérioration de la chose, alors même qu’il n’en a pas encore reçu la livraison. Le transfert des risques épouse ainsi le transfert de propriété, et s’en trouve avancé au jour de la conclusion du contrat.

Une chose individualisée est vendue le 1^er mars ; sa livraison est différée au 15 mars. Si la chose périt fortuitement le 8 mars, la perte est pour l’acquéreur, désormais propriétaire : il reste tenu d’en payer le prix, quand bien même il ne recevra jamais la chose. La règle, supplétive, peut toutefois être écartée par une clause contraire des parties.

5) Les dérogations conventionnelles et légales au transfert solo consensu

Le caractère immédiat du transfert n’est toutefois ni d’ordre public, ni absolu. La dissociation héritée du droit romain — entre l’obligation née du contrat et le déplacement du droit réel — n’a, on l’a dit, jamais entièrement disparu : le droit positif en conserve plusieurs traces, qui toutes autorisent à différer l’effet translatif.

D’abord, le transfert est parfois retardé par la nature de la chose : la propriété d’une chose de genre ne se transmet qu’au jour de son individualisation, celle d’une chose future qu’au jour de son achèvement.

Ensuite, le transfert peut être retardé par la volonté des parties. Celles-ci peuvent, par une clause de réserve de propriété, subordonner le transfert au complet paiement du prix ; elles peuvent encore le suspendre à la réitération de la vente par acte authentique. La Cour de cassation en tire alors une conséquence rigoureuse : lorsque le compromis stipule que l’acquéreur ne sera propriétaire qu’à compter de la réitération par acte authentique, le vendeur n’est plus tenu que d’une simple obligation de faire, dont l’inexécution se résout en dommages-intérêts (Cass. 3^e civ., 20 déc. 1994, n° 92-20.878).

Cass. 3^e civ., 20 déc. 1994, n° 92-20.878

Faits: Un compromis de vente immobilière stipulait que l’acquéreur ne deviendrait propriétaire qu’à compter de la réitération de la vente par acte authentique. Le vendeur refusant de réitérer, l’acquéreur prétendait se voir reconnaître la propriété de l’immeuble.
Problème: Lorsque les parties ont expressément différé le transfert de propriété à la signature de l’acte authentique, l’acquéreur peut-il en obtenir la réalisation forcée, ou ne dispose-t-il que d’une créance indemnitaire ?
Solution: La clause différant le transfert de propriété à la réitération authentique fait du vendeur le débiteur d’une simple obligation de faire — celle de réitérer —, dont l’inexécution se résout, non en transfert forcé, mais en dommages-intérêts.
Portée: L’arrêt illustre la liberté des parties d’écarter conventionnellement le transfert solo consensu : en érigeant l’acte authentique en condition du transfert, elles dégradent l’effet réel du contrat en un simple effet obligationnel, et privent l’acquéreur de toute exécution en nature.

Enfin, le transfert peut être affecté d’une condition. Si la vente est conclue sous condition suspensive, la propriété ne passe qu’à la réalisation de l’événement érigé en condition. Mais cette réalisation produit, dans certains cas, un effet rétroactif : la vente est alors réputée parfaite, et la propriété transférée, au jour même où l’engagement a été contracté, tous ses éléments étant alors regardés comme réunis (Cass. 3^e civ., 13 févr. 1970, n° 68-13.048). L’effet translatif est ainsi suspendu dans son exécution, mais reporté, par fiction, à l’instant de l’accord — confirmation supplémentaire de ce que le contrat demeure, en droit français, le foyer naturel du transfert de propriété.

6) La survivance du formalisme : solennité et opposabilité

Le triomphe du consensualisme n’a pas davantage emporté toute exigence de forme. Le principe demeure que le seul échange des consentements suffit à transférer la propriété entre les parties ; mais ce principe souffre deux séries de tempéraments qu’il importe de ne pas confondre — la solennité, qui touche à la validité même de l’acte, et la publicité, qui n’en commande que l’opposabilité aux tiers.

En premier lieu, certains contrats ne se forment valablement que moyennant l’accomplissement d’une forme déterminée : ce sont les contrats solennels. La rédaction d’un acte authentique y est exigée à peine de nullité — il en va ainsi de la donation (art. 931 du Code civil), de la constitution d’hypothèque conventionnelle (art. 2416 du Code civil) ou encore du contrat de mariage (art. 1394 du Code civil). Dans ces hypothèses, la forme n’est pas un simple instrument de preuve : elle est une condition de validité, et son défaut anéantit l’acte lui-même.

Acte authentique — Acte dont l’origine et le contenu sont tenus pour vrais, en raison de la qualité de son rédacteur. Aux termes de l’article 1369 du Code civil, l’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter. Deux conditions cumulatives en commandent ainsi la validité : il ne suffit pas que l’acte ait été rédigé par un officier public, encore faut-il qu’il ait été personnellement reçu par lui, et qu’il l’ait été dans les limites de sa compétence d’attribution. À défaut, l’acte instrumenté en dehors de cette compétence se trouve privé de tout caractère authentique.

La présomption d’authenticité — qui dispense celui qui s’en prévaut de toute autre preuve et n’autorise à la combattre que par la voie exigeante de l’inscription de faux — repose tout entière sur la qualité d’officier public du rédacteur. C’est cette qualité qui confère à l’acte sa force probante renforcée, et le distingue de l’acte sous seing privé.

En second lieu, la vente immobilière appelle une mise au point. Contrairement à une idée reçue, l’acte authentique n’y conditionne pas la validité de la vente, laquelle demeure parfaite, entre les parties, dès l’échange des consentements sur la chose et sur le prix. Le recours au notaire y répond à une exigence distincte : celle de la publicité foncière, qui assure l’opposabilité du transfert aux tiers en le faisant figurer au fichier immobilier. La forme authentique n’est donc pas ici une condition d’existence du droit, mais une condition de son rayonnement à l’égard des tiers — et l’on retrouve, à ce point, la fonction que la jurisprudence assigne à la publicité foncière lorsqu’elle met fin à la représentation de l’ayant cause à titre particulier par son auteur (Cass. 3^e civ., 12 janv. 2011, n° 10-10.667).

Le transfert de la propriété des titres nominatifs s’opère, dans les rapports entre les parties, par le seul effet de la convention de cession, indépendamment de l’inscription en compte (Cass. 1^re civ., 20 avr. 1977, n° 75-13.693).

Au terme de ce parcours, la cohérence du système se révèle : le droit français a fait du contrat le siège unique du transfert de propriété, qui s’opère, en principe, par le seul échange des consentements et emporte aussitôt le transfert des risques. Mais ce principe, loin d’être absolu, se laisse infléchir par la nature de la chose, par la volonté des parties et par la survivance de certaines formes — solennelles ou publicitaires —, vestiges assumés de la dissociation romaine entre l’obligation et l’effet réel.

7) Le transfert de la propriété

a) Principe

L’article 1196, al. 1^er du Code civil dispose que « dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat. »

Article 1196 du Code civil en vigueur

« Dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat.

Ce transfert peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou par l’effet de la loi.

Le transfert de propriété emporte transfert des risques de la chose. Toutefois le débiteur de l’obligation de délivrer en retrouve la charge à compter de sa mise en demeure, conformément à l’article 1344-2 et sous réserve des règles prévues à l’article 1351-1. »

Il ressort de cette disposition que le transfert de propriété du bien intervient, pour les contrats translatifs de droits réels, dès leur formation, soit au moment de l’échange des consentements.

C’est le principe de transfert solo consensu, principe qui est énoncé par d’autres textes spéciaux du Code civil.

Transfert solo consensu. Le transfert solo consensu — littéralement « par le seul consentement » — désigne le mécanisme par lequel la propriété d’un bien passe du cédant à l’acquéreur du seul fait de l’accord des volontés, sans qu’aucune formalité matérielle (remise de la chose, paiement du prix, inscription) ne soit requise pour produire cet effet. Il s’oppose aux systèmes, retenus par d’autres ordres juridiques, qui subordonnent l’acquisition du droit réel à la tradition (remise effective de la chose) ou à une inscription sur un registre public.

L’article 1583 du Code civil prévoit, par exemple, que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

L’article 938 dispose encore que « la donation dûment acceptée sera parfaite par le seul consentement des parties ; et la propriété des objets donnés sera transférée au donataire, sans qu’il soit besoin d’autre tradition. »

La portée du principe ne se limite pas, du reste, aux choses corporelles. La Cour de cassation en a fait une application remarquée en matière de valeurs mobilières, jugeant que la transmission de la propriété de titres nominatifs s’opère, dans les rapports entre les parties, par le seul effet de la convention de cession, indépendamment de l’inscription en compte — laquelle ne joue qu’un rôle de régularisation et d’opposabilité aux tiers.

Cass. 1^re civ., 20 avr. 1977, n° 75-13.693. « La transmission de la propriété des titres nominatifs s’opère, dans les rapports entre les parties, par le seul effet de la convention de cession, indépendamment de l’inscription en compte. »

Le transfert de propriété du bien aliéné se produit ainsi dès la conclusion du contrat, ce qui a pour conséquence d’opérer automatiquement et instantanément cession des droits réels, sans qu’il soit besoin pour le cédant de se dessaisir de la chose.

Le transfert de propriété ne consiste nullement en un acte d’exécution d’une obligation, mais bien en un effet légal du contrat. Cette qualification n’a rien d’anecdotique : parce que le transfert est un effet du contrat et non l’objet d’une obligation de donner, le cédant n’est tenu d’aucune prestation tendant à rendre l’acquéreur propriétaire. La propriété est acquise par le seul jeu de la loi, au moment où les consentements se rencontrent.

En d’autres termes, ce n’est pas la délivrance de la chose qui opère le transfert de propriété, mais l’échange des consentements.

Au moment même où le contrat est formé, le cédant perd la qualité de propriétaire, ses prérogatives (usus, fructus et abusus) étant instantanément transférées à l’acquéreur.

S’il est des cas où il continuera à détenir le bien aliéné, il lui incombera d’exécuter dans les délais l’obligation de délivrance, sauf exercice de son droit de rétention en cas de non-paiement par l’acquéreur (art. 1612 C. civ.). Le cédant n’est alors plus qu’un simple détenteur précaire : il exerce une maîtrise matérielle sur une chose dont il reconnaît qu’elle appartient désormais à autrui.

b) Exceptions

L’article 1196, al. 2^e du Code civil prévoit que le transfert de propriété « peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou par l’effet de la loi. »

Ainsi, est-il des cas où le transfert de propriété ne sera pas concomitant à la formation du contrat : il sera différé dans le temps. Ce sont là autant d’exceptions au principe de transfert solo consensu. Il importe toutefois de bien mesurer la nature de ces exceptions : elles n’affectent en rien la perfection du contrat, laquelle demeure acquise dès l’échange des consentements ; elles ne reportent que l’effet translatif. Le contrat est valablement formé, mais il ne produit son effet réel qu’à une date ultérieure.

Trois hypothèses sont envisagées par l’article 1196 :

i) La volonté des parties

Les règles qui régissent le transfert de propriété sont supplétives, ce qui implique qu’il peut y être dérogé par convention contraire.

Les parties sont ainsi libres de prévoir que le transfert de propriété du bien aliéné interviendra à une date ne correspondant pas à celle de conclusion du contrat.

Elles peuvent néanmoins prévoir que le transfert se produira seulement, soit après la survenance d’un événement déterminé, soit au moment du complet paiement du prix.

La clause de réserve de propriété
- Il est courant, en matière commerciale, que le cédant souhaite se ménager le bénéfice d’une clause de réserve de propriété, clause consistant à subordonner le transfert de propriété du bien aliéné au complet paiement du prix.
- L’article 2367 du Code civil prévoit en ce sens que « la propriété d’un bien peut être retenue en garantie par l’effet d’une clause de réserve de propriété qui suspend l’effet translatif d’un contrat jusqu’au complet paiement de l’obligation qui en constitue la contrepartie »
- Ainsi, tant que l’acquéreur, qui est entré en possession du bien, n’a pas réglé le vendeur, il n’est investi d’aucun droit réel sur celui-ci. Il n’en est, jusqu’au paiement intégral, qu’un détenteur précaire, quand bien même il en aurait la jouissance et l’usage.
- La clause de réserve de propriété est un instrument juridique redoutable qui confère à son bénéficiaire une situation particulièrement privilégiée lorsque le débiteur fait l’objet, soit de mesures d’exécution forcée, soit d’une procédure collective. Demeuré propriétaire, le vendeur impayé peut en effet revendiquer la chose entre les mains de l’acquéreur défaillant et échapper ainsi au concours des autres créanciers.
- Pour être valable, la clause de réserve de propriété doit néanmoins être stipulée, par écrit, et, au plus tard, le jour de la livraison du bien.

La clause subordonnant le transfert à la survenance d’un événement (condition suspensive)
- Les parties peuvent encore suspendre l’effet translatif à la réalisation d’un événement futur et incertain, érigé en condition suspensive du transfert de propriété.
- Tant que la condition demeure pendante, l’acquéreur n’est titulaire d’aucun droit réel ; il dispose d’un simple droit éventuel.
- La réalisation de la condition produit toutefois un effet remarquable : elle rend le contrat parfait rétroactivement, au jour où l’engagement a été contracté, de sorte que l’acquéreur est réputé propriétaire depuis l’origine.
- La Cour de cassation a consacré cette rétroactivité, jugeant que la réalisation de la condition rend la vente parfaite rétroactivement au jour où l’engagement avait été pris, tous ses éléments étant alors réunis (Cass. 3^e civ., 13 févr. 1970, n° 68-13.048).

La clause de réitération par acte authentique
- Cette clause consiste à subordonner le transfert de propriété du bien aliéné à la réitération des consentements par acte authentique.
- Contrairement à ce qui a pu être décidé par certaines juridictions, la stipulation d’une telle clause diffère, non pas la formation du contrat — qui est acquise dès l’échange des consentements —, mais le seul transfert de la propriété du bien aliéné.
- Ce transfert interviendra au moment de la réitération des consentements devant notaire, qui constatera l’opération par acte authentique.
- Dans un arrêt du 20 décembre 1994, la haute juridiction a, de la sorte, refusé de suivre une Cour d’appel qui avait estimé que le contrat de vente, objet d’une promesse synallagmatique, n’était pas parfait, dès lors que ladite promesse était assortie d’une clause qui stipulait « que l’acquéreur sera propriétaire des biens vendus à compter seulement de la réitération par acte authentique ».
- La Cour de cassation en tire une conséquence majeure quant à la nature de l’engagement du vendeur : celui-ci n’est plus tenu, jusqu’à la réitération, que d’une obligation de faire, dont l’inexécution se résout en dommages-intérêts et non en transfert forcé de la propriété.

Cass. 3^e civ., 20 déc. 1994, n° 92-20.878

Faits: Une promesse synallagmatique de vente immobilière était assortie d’une clause stipulant que l’acquéreur ne deviendrait propriétaire des biens qu’à compter de la réitération de la vente par acte authentique.
Problème: Une telle clause affecte-t-elle la perfection même du contrat de vente, ou se borne-t-elle à différer le seul transfert de propriété ?
Solution: La clause ne remet pas en cause la formation du contrat, acquise dès l’échange des consentements ; elle diffère uniquement le transfert de propriété. Tant que l’acte authentique n’est pas réitéré, le vendeur n’est tenu que d’une obligation de faire, susceptible de se résoudre en dommages-intérêts.
Portée: L’arrêt consacre la dissociation rigoureuse entre la perfection du contrat (solo consensu) et l’effet translatif, lequel peut être conventionnellement reporté sans affecter la validité de la convention.

La clause de réitération par acte authentique invite, au demeurant, à préciser ce qu’il faut entendre par acte authentique, dont la confection conditionne ici le transfert de propriété.

Acte authentique. Un acte est qualifié d’authentique lorsque son origine et son contenu sont tenus pour vrais. Cette présomption d’authenticité repose sur la qualité d’officier public — au premier rang duquel le notaire — de son rédacteur. Pour être valable, il ne suffit toutefois pas que l’acte ait été rédigé par un officier public : il doit, en outre, avoir été personnellement « reçu » par lui, c’est-à-dire instrumenté dans le cadre de sa compétence d’attribution. À défaut, lorsque l’officier public instrumente en dehors de cette compétence, l’acte établi est privé de tout caractère authentique.

La rédaction d’un acte authentique n’est pas seulement, du reste, un mode de réitération conventionnel : elle est parfois érigée par la loi en condition de validité de certains contrats. Tel est notamment le cas en matière de donation, de vente immobilière, de constitution d’hypothèque ou encore de convention matrimoniale, où l’exigence de la forme authentique commande l’existence même de l’acte.

ii) La nature des choses

Il est certaines catégories de choses qui se prêtent mal à ce que le transfert de propriété intervienne concomitamment à la formation du contrat.

Tel est le cas des choses fongibles (de genre) et des choses futures :

Les choses fongibles
- Par chose fongible, il faut entendre une chose qui ne possède pas une individualité propre.
- L’article 587 du Code civil désigne les choses fongibles comme celles qui sont « de même quantité et qualité » et l’article 1892 comme celles « de même espèce et qualité ».
- Pour être des choses fongibles, elles doivent, autrement dit, être interchangeables, soit pouvoir indifféremment se remplacer les unes les autres, faire fonction les unes des autres.
  - Exemple : une tonne de blé, des boîtes de paracétamol, des tables produites en série, etc.
- Les choses fongibles se caractérisent par leur espèce (nature, genre) et par leur quotité.
- Ainsi, pour individualiser la chose fongible, il est nécessaire d’accomplir une opération de mesure ou de compte.
- Lorsque des choses fongibles sont aliénées, dans la mesure où, par hypothèse, au moment de la formation du contrat, elles ne sont pas individualisées, le transfert de propriété ne peut pas s’opérer : on ne saurait être propriétaire d’une quantité indéterminée prélevée sur un genre.
- Aussi, ce transfert de propriété ne pourra-t-il intervenir qu’au moment de l’individualisation de la chose fongible, laquelle se produira postérieurement à la conclusion du contrat.
- Pratiquement, cette individualisation pourra se faire par pesée, compte ou mesure (art. 1585 C. civ.).
- Elle pourra également se traduire par une vente en bloc (art. 1586 C. civ.).
- Le plus souvent, cette opération sera réalisée le jour de la livraison de la chose.

Illustration. Un négociant vend à un boulanger « dix tonnes de blé » prélevées sur un silo qui en contient deux cents. Au jour de l’accord, la propriété ne peut être transférée : les dix tonnes ne sont pas encore distinguées du reste du stock. Ce n’est qu’une fois la quantité pesée et mise à part — par exemple le jour de l’enlèvement — que l’acquéreur en devient propriétaire. Si, au contraire, le contrat porte sur « le contenu du silo n° 3, vendu en bloc », l’individualisation est immédiate et le transfert s’opère dès l’échange des consentements (art. 1586 C. civ.).

Les choses futures
- Les choses futures sont celles qui n’existent pas encore au moment de la formation du contrat.
- À cet égard, l’ancien article 1130 du Code civil disposait que « les choses futures peuvent faire l’objet d’une obligation ».
- Le nouvel article 1163, issu de la réforme des obligations, prévoit désormais que l’obligation a pour objet une prestation présente ou future, à la condition que celle-ci soit possible et déterminée ou déterminable.
- Ce cas particulier est bien connu en droit de la vente. On vend bien, sans difficulté, des immeubles à construire (art. 1601-1 C. civ.).
- Ce n’est pas à dire que la loi ne prohibe pas ponctuellement de tels contrats.
- L’article L. 131-1 du Code de la propriété intellectuelle prévoit, par exemple, que « la cession globale des œuvres futures est nulle ».
- Lorsque la vente de choses futures est permise, la loi aménage les conséquences de la vente si la chose devait ne jamais exister.
- En tout état de cause, lorsque le contrat a pour objet l’aliénation d’une chose future, le transfert de propriété ne pourra intervenir qu’au jour où elle existera, et plus précisément au jour où, individualisée, elle sera livrée à l’acquéreur.

iii) L’effet de la loi

Il est des cas où le transfert de propriété du bien aliéné sera différé sous l’effet de la loi, indépendamment de toute stipulation des parties et de la nature de la chose.

Il en va ainsi de la vente à terme, définie à l’article 1601-2 du Code civil comme « le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. »

Le texte poursuit en précisant que « le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente. »

Le transfert de propriété du bien est également différé en matière de vente en l’état futur d’achèvement, définie à l’article 1601-3 du Code civil comme « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. »

À la différence de la vente à terme, ici les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, étant précisé que l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le transfert de propriété opère donc, dans ce cas, de manière progressive et continue, et non en bloc à une date unique.

8) Le transfert des risques

a) Principe

i) La concomitance du transfert de propriété et du transfert de la charge des risques

L’article 1196, al. 3^e du Code civil prévoit que « le transfert de propriété emporte transfert des risques de la chose. »

L’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations a ainsi maintenu la règle selon laquelle le propriétaire supporte la perte de la chose.

Res perit domino. L’adage res perit domino — « la chose périt pour le propriétaire » — exprime la règle selon laquelle la charge des risques pèse sur celui qui a la qualité de propriétaire au moment où survient la perte ou la détérioration de la chose. Lorsque celle-ci disparaît par cas fortuit, c’est donc son propriétaire qui en supporte la perte économique. Articulée au transfert solo consensu, cette règle conduit à faire peser les risques sur l’acquéreur dès la conclusion du contrat, alors même que la chose ne lui a pas encore été délivrée.

Cela signifie que, dès lors que le transfert de propriété a opéré, l’acquéreur reste tenu de payer l’intégralité du prix, bien que la chose soit perdue ou détériorée, pourvu que la perte ou la détérioration ne puisse être imputée à la faute du vendeur.

Les risques sont ceux de la chose : ils sont « pour l’acheteur », créancier de l’obligation inexécutée. Cette règle est exprimée par l’adage « res perit domino ».

La raison en est que le créancier est déjà devenu propriétaire de la chose par le seul accord des volontés : solo consensu.

C’est là le sens du premier alinéa de l’article 1196 du Code civil qui, pour mémoire, prévoit que « dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat ».

Illustration chiffrée. Un particulier vend à un amateur un véhicule de collection pour 30 000 euros. L’accord sur la chose et sur le prix est conclu le 1^er mars, la livraison étant fixée au 15 mars. Le 8 mars, le véhicule, demeuré dans le garage du vendeur, est détruit par un incendie d’origine accidentelle. Parce que la propriété a été transférée dès le 1^er mars, l’acquéreur — désormais propriétaire — supporte la perte : il reste tenu de régler l’intégralité des 30 000 euros, alors même qu’il ne recevra jamais le bien. Il en irait autrement si l’incendie était imputable à une faute de conservation du vendeur.

La règle qui fait intervenir le transfert de la charge des risques au moment du transfert de propriété est reprise par plusieurs textes spéciaux.

L’article L. 132-7 du Code de commerce prévoit, par exemple, que « la marchandise sortie du magasin du vendeur ou de l’expéditeur voyage, s’il n’y a convention contraire, aux risques et périls de celui à qui elle appartient, sauf son recours contre le commissionnaire et le voiturier chargés du transport. »

ii) L’obligation de conservation de la chose aliénée

À l’analyse, la concomitance du transfert de propriété et du transfert de la charge des risques se comprend aisément, dès lors que les risques dont il est question sont ceux attachés à la chose.

Il n’est, en effet, pas anormal d’envisager que le risque de disparition ou de dégradation de la chose doive peser sur la tête de son propriétaire.

Lorsque toutefois celui-ci n’est pas encore entré en possession de son bien, par hypothèse, il n’en a pas la maîtrise, de sorte qu’il est impuissant à prévenir la survenance du risque.

La bonne conservation de la chose dépend du cédant et, plus précisément, des mesures qu’il va mettre en place pour prévenir le risque de disparition ou de dégradation de la chose dont il n’est plus propriétaire.

Si la charge des risques ne pèse pas sur ce dernier, le législateur a néanmoins mis à sa charge l’obligation de conserver la chose « jusqu’à la délivrance, en y apportant tous les soins d’une personne raisonnable. » (art. 1197 C. civ.)

C’est là, en quelque sorte, une contrepartie à l’attribution de la charge des risques à l’acquéreur dès le transfert de propriété du bien. Le dispositif réalise ainsi un équilibre : si l’acquéreur supporte les risques, c’est à la condition que le cédant, demeuré détenteur, veille diligemment à la préservation de la chose.

Si, dès lors, le cédant n’accomplit pas toutes les diligences requises à la bonne conservation de la chose dans l’attente de sa délivrance, il engage sa responsabilité contractuelle à hauteur du préjudice causé. La perte ou la détérioration cesse alors d’être un cas fortuit : elle devient imputable à une faute, ce qui exclut l’application de la règle res perit domino au détriment de l’acquéreur.

À cet égard, il peut être observé que cette obligation de conservation de la chose qui pèse sur le cédant est attachée à son obligation de délivrance.

Par délivrance, il faut entendre la mise à disposition de la chose cédée à l’acquéreur, étant précisé que la délivrance ne se confond pas avec la livraison.

Délivrance et livraison. La délivrance s’entend de l’acte par lequel le cédant met la chose à la disposition de l’acquéreur, en lui permettant d’en prendre possession ; elle n’implique aucun déplacement matériel. La livraison, en revanche, suppose le transport de la chose vers un lieu convenu. Les deux notions, souvent confondues par le langage courant et par certaines dispositions du Code civil, recouvrent des obligations radicalement distinctes : sauf stipulation contraire, le cédant n’est tenu que de la première.

En effet, tandis que la délivrance de la chose se limite à l’acte de mise à disposition, la livraison implique le transport de la chose.

En l’absence de convention contraire, les contrats translatifs de propriété ne mettent à la charge du cédant qu’une obligation de délivrance et non de livraison, ce qui n’est pas sans avoir alimenté de nombreuses discussions, en raison de la maladresse de la formulation de certaines dispositions du Code civil qui associent la délivrance au transport, alors qu’il s’agit de deux obligations radicalement différentes.

L’article 1604 du Code civil définit, par exemple, la délivrance en matière de vente comme « le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. »

Il s’agit là, manifestement, d’une maladresse de rédaction à laquelle le législateur a tenté de remédier en associant expressément, à l’article 1197 du Code civil, l’obligation de conservation de la chose à l’obligation de délivrance.

b) Exceptions

Si le transfert des risques suit, en principe, le transfert de propriété, ce parallélisme connaît des tempéraments : il est plusieurs situations où le transfert des risques est dissocié du transfert de propriété.

i) La mise en demeure du débiteur de l’obligation de délivrer

Si, par principe, le transfert des risques est attaché au transfert de la propriété du bien aliéné, lorsque le cédant tarde à délivrer la chose, la charge des risques passe sur sa tête.

L’alinéa 3^e de l’article 1196 du Code civil précise, en effet, que « toutefois le débiteur de l’obligation de délivrer en retrouve la charge à compter de sa mise en demeure, conformément à l’article 1344-2 et sous réserve des règles prévues à l’article 1351-1. »

Ainsi, la mise en demeure de délivrer adressée au vendeur a pour effet de faire repasser les risques de la chose sur la tête du débiteur non-propriétaire (le vendeur). La logique de ce report est aisément perceptible : celui qui, en retardant fautivement la délivrance, prive l’acquéreur de la maîtrise effective du bien doit en supporter les aléas tant qu’il n’a pas satisfait à son obligation.

Seule solution pour ce dernier de s’exonérer de sa responsabilité, par exception à cette exception :

D’une part, l’impossibilité d’exécuter l’obligation de délivrance doit résulter de la perte de la chose due ;
D’autre part, il doit être établi que la perte se serait pareillement produite si l’obligation avait été exécutée — c’est-à-dire si la chose avait été délivrée à temps à l’acquéreur.

Lorsque ces deux conditions cumulatives sont réunies, la charge des risques repasse sur la tête du propriétaire de la chose aliénée. La preuve que la perte aurait frappé la chose entre les mains mêmes de l’acquéreur rompt en effet le lien entre le retard du cédant et le dommage : le préjudice n’étant nullement la conséquence de la mise en demeure, il n’y a plus de raison d’en faire supporter la charge au vendeur.

ii) Les contrats translatifs de propriété soumis au droit de la consommation

Le principe posé par l’article 1196, al. 3^e du Code civil — selon lequel la charge des risques pèse, en règle générale, sur le propriétaire de la chose (res perit domino) — comporte un tempérament d’importance lorsque le contrat translatif est conclu entre un professionnel et un consommateur. Dans ce cas de figure, le souci de protection de la partie réputée faible a conduit le législateur à dissocier le transfert de la propriété du transfert de la charge des risques.

Charge des risques. Désigne la question de savoir laquelle des parties supporte la perte ou la détérioration fortuite de la chose, c’est-à-dire survenue sans la faute de quiconque. Dire que les risques pèsent sur le consommateur signifie qu’il demeure tenu de payer le prix quand bien même le bien périrait par cas fortuit ; dire qu’ils pèsent sur le professionnel signifie, à l’inverse, que ce dernier doit livrer un nouveau bien ou restituer le prix.

Les articles L. 216-1 à L. 216-6 du Code de la consommation régissent la livraison de la chose aliénée et le transfert de la charge des risques lorsque le contrat est conclu entre un professionnel et un consommateur.

Le champ d’application de ce régime dérogatoire est ainsi délimité par la qualité des contractants : il suppose, d’une part, un professionnel agissant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale et, d’autre part, un consommateur, soit une personne physique qui contracte à des fins étrangères à toute activité de cette nature. C’est cette asymétrie structurelle entre les parties qui justifie l’éviction de la règle de droit commun.

Par souci de protection du consommateur, le législateur a ainsi dérogé au principe posé par l’article 1196 al. 3^e du Code civil en prévoyant à l’article L. 216-4 du Code de la consommation que « tout risque de perte ou d’endommagement des biens est transféré au consommateur au moment où ce dernier ou un tiers désigné par lui, et autre que le transporteur proposé par le professionnel, prend physiquement possession de ces biens. »

Le transfert de la charge des risques intervient, de la sorte, non pas au moment du transfert de propriété, mais au moment de la livraison du bien.

La logique de ce déplacement est aisément perceptible : tant que le bien n’est pas matériellement entre les mains du consommateur, ce dernier n’a aucune emprise effective sur lui et ne saurait, partant, en assumer les aléas. La charge des risques est ainsi corrélée, non plus à la titularité juridique du droit, mais à la maîtrise physique de la chose — seule à même de permettre d’en surveiller la conservation.

Exemple. Un consommateur commande, le 1^er mars, un téléviseur d’une valeur de 800 €. La vente est parfaite et la propriété transférée dès l’échange des consentements. Le colis, confié par le professionnel au transporteur qu’il a lui-même choisi, est détruit dans un incendie le 4 mars, avant toute remise au consommateur. En application de l’article 1196, al. 3^e du Code civil, l’acheteur déjà propriétaire devrait en supporter la perte ; mais l’article L. 216-4 du Code de la consommation impose au professionnel d’en assumer la charge, faute pour le consommateur d’avoir pris physiquement possession du bien. Le professionnel devra donc réexpédier un téléviseur sans pouvoir réclamer un nouveau paiement.

Cette règle étant d’ordre public, le professionnel ne peut pas s’y soustraire par convention contraire (art. L. 216-6 C. conso). Toute clause qui mettrait prématurément les risques à la charge du consommateur — par exemple en les lui transférant dès la conclusion du contrat ou dès la remise au transporteur choisi par le professionnel — serait, en conséquence, réputée non écrite.

Seule exception à la règle, l’article L. 216-5 prévoit que « lorsque le consommateur confie la livraison du bien à un transporteur autre que celui proposé par le professionnel, le risque de perte ou d’endommagement du bien est transféré au consommateur lors de la remise du bien au transporteur ».

La justification de cette réserve est cohérente avec le fondement du régime : dès lors que c’est le consommateur lui-même qui a choisi le transporteur, l’acheminement procède de son initiative et relève de sa sphère de maîtrise ; il est donc légitime qu’il en supporte les aléas à compter de la remise du bien à ce transporteur, sans que le professionnel — étranger à ce choix — n’en réponde.

C) Les règles de conflit de propriétés

Le Code civil n’organise pas seulement le transfert de propriété des biens aliénés par voie de convention, il règle également les cas où plusieurs personnes se disputeraient la qualité de propriétaire d’un bien acquis auprès du même auteur.

Un tel conflit naît, le plus souvent, de la déloyauté d’un cédant qui, ayant déjà aliéné son bien, l’aliène une seconde fois au profit d’un acquéreur distinct. Parce que, en droit français, le transfert de propriété s’opère en principe solo consensu, dès l’échange des consentements (art. 1196 C. civ.), le premier acquéreur est en théorie devenu immédiatement propriétaire ; le cédant, désormais a non domino, n’avait donc plus aucun droit à transmettre au second. La rigueur de cette analyse conduirait à donner systématiquement gain de cause au premier en date. Le droit positif s’en écarte pourtant, par souci de sécurité juridique, en faisant prévaloir des critères tirés non de l’antériorité du titre, mais de la situation apparente du bien.

Ce conflit de propriétés susceptibles de survenir consécutivement à l’aliénation conventionnelle d’un bien est réglé à l’article 1198 du Code civil.

Cette disposition envisage le conflit des droits d’acquéreurs successifs d’un même meuble en son alinéa 1er, reprenant ainsi l’ancien article 1141, et étend cette règle aux immeubles dans son alinéa second. La summa divisio des biens — meubles et immeubles — commande ainsi deux critères de départage distincts : la possession pour les premiers, la publicité foncière pour les seconds.

1) Le conflit des droits d’acquéreurs concurrents d’un même meuble

L’article 1198, al. 1^er du Code civil prévoit que « lorsque deux acquéreurs successifs d’un même meuble corporel tiennent leur droit d’une même personne, celui qui a pris possession de ce meuble en premier est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu’il soit de bonne foi. »

Il ressort de cette disposition que, en cas de conflits de propriétés entre plusieurs acquéreurs, ce n’est pas nécessairement celui qui, le premier en date, a régularisé le contrat translatif de propriété avec le cédant qui est réputé sortir vainqueur de ce conflit.

Le texte désigne plutôt celui qui, le premier, est entré en possession de la chose aliénée. Bien que cette solution puisse apparaître surprenante en ce qu’elle permet de désigner comme acquéreur une personne qui tient son droit d’un cédant qui avait déjà cédé son droit à une autre personne, elle se justifie par l’effet acquisitif de la possession qui, en matière de meuble, est immédiat.

On reconnaît ici l’application de la règle posée à l’article 2276 du Code civil — « en fait de meubles, la possession vaut titre » —, dont la fonction acquisitive est, s’agissant des meubles corporels, instantanée : la possession de bonne foi confère immédiatement la propriété, sans qu’aucun délai ne soit requis. C’est cette vertu acquisitive immédiate qui explique que le possesseur l’emporte sur l’acquéreur premier en date mais demeuré dépourvu de la chose.

Ainsi, en cas de conflit de propriétés portant sur un bien meuble, c’est le possesseur qui est préféré à tous les autres acquéreurs.

Encore faut-il néanmoins qu’il remplisse deux conditions cumulatives :

Première condition : une possession utile
- Pour se prévaloir de la qualité de possesseur encore faut-il que la possession
  - D’une part, soit caractérisée dans tous ses éléments constitutifs que sont le corpus et l’animus
  - D’autre part, qu’elle ne soit affectée d’aucun vice, ce qui implique qu’elle soit continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque

Possession. Fait juridique consistant en l’exercice d’une maîtrise effective sur une chose. Elle suppose la réunion cumulative de deux éléments : le corpus, soit l’emprise matérielle exercée sur la chose (détention, usage, accomplissement d’actes matériels) ; l’animus, soit l’intention de se comporter à l’égard de la chose comme en serait le véritable propriétaire (animus domini). La possession se distingue, par ce dernier élément, de la simple détention : le détenteur précaire — locataire, dépositaire, emprunteur — exerce bien un corpus, mais reconnaît le droit d’autrui et est, partant, dépourvu d’animus.

La distinction entre possession et détention est ici décisive. Celui qui exerce une emprise matérielle sur la chose est, en vertu de l’article 2256 du Code civil, présumé posséder pour lui-même, c’est-à-dire avec l’animus domini ; mais cette présomption tombe lorsqu’il est établi que l’intéressé a commencé à détenir au nom d’autrui. Or seule la véritable possession — animée de l’intention de propriété — produit l’effet acquisitif que consacre l’article 1198, al. 1^er.

L’exigence d’une possession exempte de vices revêt, à cet égard, une portée concrète. Le vice d’équivoque, en particulier, prive la possession de son utilité lorsque les actes accomplis sur la chose sont susceptibles de plusieurs interprétations et ne révèlent pas, de manière univoque, l’intention de se comporter en propriétaire. La Cour de cassation a ainsi jugé que les juges du fond peuvent souverainement refuser tout effet à une possession dès lors que le possesseur, en signalant le bien comme vacant et sans maître et en offrant de l’acquérir, manifestait qu’il ne se tenait précisément pas pour propriétaire — ce comportement révélant l’absence d’animus domini et entachant la possession d’équivoque (Cass. 3^e civ., 6 mars 1974, n° 73-10.627).

Possession équivoque. Une possession est équivoque — et donc inutile — lorsque les actes du prétendu possesseur n’expriment pas sans ambiguïté la volonté de se comporter en maître de la chose. Celui qui désigne le bien comme vacant et offre de l’acquérir reconnaît implicitement n’en être pas propriétaire : sa possession est, de ce chef, dépourvue d’effet acquisitif (Cass. 3^e civ., 6 mars 1974, n° 73-10.627).

Il importe enfin de préciser la portée exacte du texte : l’article 1198, al. 1^er ne vise que le meuble corporel, seul susceptible d’une appréhension matérielle au sens de l’article 2276. S’agissant des meubles incorporels, le critère de la prise de possession est inopérant ; le conflit se résout alors selon les règles propres à la nature du droit considéré. Ainsi, pour les titres nominatifs, la Cour de cassation a-t-elle jugé que la transmission de la propriété s’opère, dans les rapports entre les parties, par le seul effet de la convention de cession, indépendamment de toute inscription en compte (Cass. 1^re civ., 20 avr. 1977, n° 75-13.693) — la solution consensualiste reprenant alors ses pleins droits.

Seconde condition : la bonne foi
- Pour que la possession d’un bien meuble produise son effet acquisitif, le possesseur doit être de bonne foi
- Dans la mesure où, en application de l’article 2274, la bonne foi est toujours présumée c’est à ceux qui revendiquent la propriété de la chose de prouver que le possesseur est de mauvaise foi.
- Pour mémoire, l’article 550 du Code civil dispose que le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.
- La bonne foi s’apprécie ainsi non pas au moment de l’entrée en possession, mais au moment l’acquisition qui procède de l’obtention d’un titre, tel qu’un contrat par exemple.
- Il appartiendra au demandeur d’établir que le possesseur connaissait, au jour de l’acquisition du bien, les causes d’inefficacité du titre en vertu duquel il est entré en possession.
- Plus précisément l’auteur de l’action en revendication devra démontrer que le possesseur savait qu’il acquérait le bien a non domino, soit que la personne avec laquelle il traitait n’était pas le verus dominus.

Bonne foi du possesseur. Croyance — erronée mais légitime — d’avoir acquis le bien du véritable propriétaire (verus dominus). Aux termes de l’article 550 du Code civil, est de bonne foi le possesseur qui possède en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Cette croyance s’apprécie au jour de l’acquisition, et non au gré des révélations ultérieures : la mauvaise foi survenant postérieurement — mala fides superveniens non nocet — est, en principe, indifférente.

La combinaison de ces deux conditions emporte une conséquence probatoire favorable au possesseur. Dès lors que la bonne foi est présumée (art. 2274 C. civ.), le second acquéreur entré en possession n’a rien à établir ; c’est sur celui qui revendique le bien — fût-il le premier en date — que pèse la charge, particulièrement lourde, de prouver que le possesseur connaissait, lors de l’acquisition, l’existence de la première aliénation. Cette répartition du fardeau de la preuve explique, en pratique, l’efficacité redoutable de la règle de l’article 1198, al. 1^er.

Exemple. Un antiquaire vend un meuble ancien à un premier acquéreur, qui ne l’emporte pas immédiatement. Avant la livraison, il le revend à un second acquéreur, qui en prend aussitôt possession en ignorant la première vente. Quoique son droit soit postérieur, le second acquéreur l’emporte : entré en possession et de bonne foi, il bénéficie de l’effet acquisitif immédiat de l’article 2276. Le premier acquéreur, propriétaire évincé, ne dispose plus que d’une action en responsabilité contre le cédant indélicat.

2) Le conflit des droits d’acquéreurs concurrents d’un même immeuble

L’article 1198, al. 2^e du Code civil prévoit que « lorsque deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leur droit d’une même personne, celui qui a, le premier, publié son titre d’acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu’il soit de bonne foi. »

Il ressort de cette disposition que lorsque plusieurs acquéreurs se disputent la propriété d’un même bien immeuble, c’est la date de publication de l’acte translatif de propriété qui permettra de les départager.

La publicité foncière joue ainsi un rôle d’importance dans la mesure où elle est susceptible de faire échec à l’effet translatif d’un contrat de vente nonobstant sa régularisation antérieure à l’acte publié, en premier, à la conservation des hypothèques.

Le critère retenu pour l’immeuble se sépare donc radicalement de celui qui gouverne le meuble : ce n’est plus la prise de possession matérielle, par nature occulte, mais une formalité publique et datée — l’inscription au fichier immobilier — qui assure aux tiers la lisibilité de la situation juridique du bien et fixe l’ordre des prétentions concurrentes.

Le texte subordonne toutefois cette préférence à une exigence de forme : le titre publié doit avoir été « passé en la forme authentique ». Cette condition mérite que l’on s’y arrête, car elle conditionne l’accès même à la publicité foncière.

Acte authentique. Aux termes de l’article 1369 du Code civil, acte reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter. Son origine et son contenu sont tenus pour vrais : il fait foi jusqu’à inscription de faux. Deux exigences en commandent la validité. D’une part, il doit émaner d’un officier public — généralement le notaire en matière immobilière —, dont la qualité fonde la présomption d’authenticité. D’autre part, il ne suffit pas que cet officier l’ait rédigé : il doit l’avoir personnellement reçu, c’est-à-dire avoir recueilli les consentements et conféré à l’acte sa force probante. À défaut, ou lorsque l’officier instrumente hors de sa compétence d’attribution, l’acte est privé de tout caractère authentique et ne peut, le cas échéant, valoir que comme acte sous seing privé.

L’exigence de l’acte authentique n’est pas, ici, une condition de validité de la vente elle-même — laquelle demeure parfaite par le seul échange des consentements —, mais une condition d’accès à la publicité foncière, seule à même de rendre le droit opposable aux tiers. C’est précisément cette dissociation qui rend possible le conflit : une vente parfaite mais constatée par un simple acte sous seing privé, faute d’avoir été réitérée en la forme authentique, ne peut être publiée et succombe devant un acte authentique postérieur régulièrement inscrit.

Compromis et réitération. Lorsque les parties ont stipulé que l’acquéreur ne deviendra propriétaire qu’à compter de la réitération de la vente par acte authentique, le vendeur n’est tenu, jusque-là, que d’une obligation de faire susceptible de se résoudre en dommages-intérêts (Cass. 3^e civ., 20 déc. 1994, n° 92-20.878). Une telle clause retarde donc le transfert de propriété et expose l’acquéreur évincé, en cas de seconde vente publiée la première, à un simple droit à réparation.

Ainsi, afin de résoudre un conflit de propriétés entre acquéreurs d’un même bien immobilier, il convient de se reporter, non pas à la date de régularisation de l’acte de vente, mais à sa date de publication aux services de la publicité foncière.

C’est donc celui qui a publié le premier qui sort victorieux de ce conflit, sauf à établir, ainsi que le prévoit l’article 1198, al. 2^e du Code civil qu’il était de mauvaise foi au moment de la publication.

Cette précision quant à l’exigence de bonne foi de l’acquéreur a été introduite par le législateur à l’occasion de la réforme du droit des obligations afin de mettre un terme à une jurisprudence de la Cour de cassation qui conférait à la publicité une valeur que de nombreux auteurs jugeaient excessive.

L’évolution de cette question — d’une exigence de bonne foi à son abandon, puis à son rétablissement par la loi — mérite d’être retracée, tant elle illustre le dialogue, parfois conflictuel, entre la jurisprudence et le législateur.

a) Position initiale

Dans un arrêt Vallet du 22 mars 1968 la Cour de cassation avait jugé que dans l’hypothèse où le second acquéreur d’un bien immobilier avait connaissance de la régularisation antérieure d’un premier acte de vente portant sur le même bien, il lui était fait défense de se prévaloir des règles de la publicité foncière afin de faire primer son droit (Cass. 3^e civ. 22 mars 1968).

Autrement dit, en cas de mauvaise foi de l’acquéreur qui, le premier, avait accompli les formalités de publicité foncière, ces formalités étaient inopposables au premier acquéreur.

Le fondement de cette solution résidait dans l’idée que la connaissance, par le second acquéreur, de la première aliénation, conférait à sa diligence un caractère frauduleux : en s’empressant de publier un titre qu’il savait concurrent d’un droit antérieur, il commettait une faute au sens de l’article 1382 (devenu 1240) du Code civil, dont la sanction naturelle était l’inopposabilité de sa publication. La fraude paralysait ainsi le jeu mécanique de la publicité foncière (fraus omnia corrumpit).

Cass. 3e civ. 22 mars 1968

Sur le moyen unique pris en ses divers griefs : vu l’article 1382 du code civil, attendu qu’il résulte des constatations de l’arrêt confirmatif attaque que Vallet a acquis un terrain des consorts de x… selon acte sous seing privé du 4 avril 1944, par l’intermédiaire de la société anonyme pétreaux ;

Que, tandis que Vallet réclamait la réitération de la vente par acte authentique, Roncari, administrateur de la société anonyme Patreaux, qui n’ignorait pas la première aliénation, a, par acte notarié du 9 février 1946, transcrit le 4 mai, acquis, pour lui, l’immeuble litigieux ;

Que Vallet, se voyant opposer cette transcription, a demandé qu’il soit dit que la seconde aliénation et sa transcription ayant été le résultat d’un concert frauduleux entre Roncari et le mandataire des vendeurs, lui soient déclarées inopposables ;

Attendu que les juges du fond ont rejeté cette demande, en précisant que si Roncari, qui connaissait les obligations contractées par le vendeur a l’égard de Vallet, parait avoir commis une faute de nature à engager sa responsabilité – il n’en résulte pas pour autant qu’il y ait lieu de prononcer la nullité de la vente de 1946 ;

Qu’en statuant ainsi, sans s’expliquer sur les motifs pour lesquels, constatant la faute de Roncari, et l’immeuble se trouvant encore entre ses mains, elle a écarté le mode d’exécution que constituait l’inopposabilité au premier acquéreur de la seconde vente et qui était réclamé par Vallet, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

Par ces motifs, et sans qu’il soit besoin de statuer sur la seconde branche du moyen ;

Casse et annule l’arrêt rendu entre les parties par la cour d’appel de paris, le 27 janvier 1966 ;

b) Revirement de jurisprudence

Dans un arrêt du 12 janvier 2011 la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence en affirmant qu’il était indifférent que le second acquéreur ait connaissance de la régularisation antérieure d’un premier acte de vente (Cass. 3^e civ. 12 janv. 2011, n°10-10.667).

Pour la troisième chambre civile, le seul critère permettant de résoudre le conflit de propriétés entre acquéreurs se disputant la propriété d’un même bien, c’est la date de publication de l’acte.

Au soutien de sa position elle affirmait « qu’aux termes de l’article 30-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, les actes et décisions judiciaires portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble ont acquis du même auteur des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés »

Ainsi, pour la Cour de cassation, quand bien même le second acquéreur connaissait l’existence du premier acte de vente, seule compte la date d’accomplissement des formalités de publicité foncière.

L’arrêt précisait, au surplus, une articulation procédurale d’importance : si l’ayant cause à titre particulier est, en principe, réputé représenté par son auteur pour les actes accomplis avant la naissance de ses droits, cette représentation prend fin à compter de l’accomplissement des formalités de publicité foncière — de sorte que l’acquéreur ayant publié son titre recouvre la qualité de tiers et peut, à ce titre, former tierce opposition à la décision ayant consacré le droit du premier acquéreur (art. 30-1 du décret du 4 janvier 1955).

Cass. 3^e civ., 12 janv. 2011, n° 10-10.667

Faits: Une société civile immobilière vend un immeuble à un premier acquéreur par promesse sous seing privé, lequel, faute de réitération, assigne en perfection de la vente. Avant l’issue de cette instance, la venderesse revend le même bien à un second couple d’acquéreurs, par acte authentique publié à la conservation des hypothèques le 18 mars 2003.
Problème: La connaissance, par les seconds acquéreurs, de la première cession constatée par acte sous seing privé non publié leur interdit-elle de se prévaloir des règles de la publicité foncière pour faire primer leur droit ?
Solution: Non. Les actes constatant une mutation de droits réels immobiliers, s’ils n’ont pas été publiés, sont inopposables aux tiers ayant acquis du même auteur des droits concurrents publiés ; faute de pouvoir justifier d’une publication, le premier acquéreur succombe, sans égard à la connaissance que les seconds avaient de la première vente.
Portée: L’arrêt érige la seule date de publication en critère exclusif de résolution du conflit, neutralisant l’exigence de bonne foi héritée de l’arrêt Vallet. Cette solution, jugée excessive, sera brisée par la consécration légale de la bonne foi à l’article 1198, al. 2^e du Code civil.

Cass. 3e civ. 12 janv. 2011

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 29 octobre 2009) que suivant promesse sous seing privé du 22 avril 2002, la société civile immobilière Lacanau Clemenceau (la SCI) a vendu un immeuble à Mme X… que la réitération de l’acte authentique prévue au plus tard le 30 septembre 2002 n’est pas intervenue et que par assignation du 27 février 2003 Mme X… a fait assigner la venderesse en perfection de la vente ; que par acte authentique du 13 mars 2003, publié à la conservation des hypothèques de Bordeaux le 18 mars 2003, la SCI a vendu le bien aux époux Y… que par arrêt du 24 septembre 2007 la cour d’appel de Bordeaux, infirmant le jugement, a dit la vente parfaite au profit de Mme X… que le 30 octobre 2007 les époux Y… ont formé tierce opposition à l’arrêt du 24 septembre 2007 contre lequel aucun pourvoi en cassation n’a été formé et que par arrêt du 29 octobre 2009 la cour d’appel de Bordeaux a déclaré les époux Y… recevables en leur tierce opposition et constaté que l’immeuble litigieux était leur propriété ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme X… fait grief à l’arrêt de déclarer la tierce opposition des époux Y… recevable, alors, selon le moyen :

1°/ que l’ayant cause à titre particulier est représenté par son auteur, pour tous les actes accomplis antérieurement à l’accomplissement de la formalité de la publicité foncière ; qu’en l’espèce, la cour d’appel, qui a décidé que la tierce opposition formée par M. et Mme Y… était recevable, car leur acte authentique avait été publié le 18 mars 2003, quand l’assignation en régularisation forcée de vente avait été délivrée dès le 27 février 2003, par Mme X… à la société civile immobilière Lacanau Clemenceau, ce dont il résultait que celle-ci avait représenté ses ayants-cause à titre particulier à la procédure, peut important que celle-ci ait abouti à un arrêt du 24 septembre 2007, a violé l’article 583 du code de procédure civile ;

2°/ qu’une tierce opposition n’est recevable que si le tiers concerné s’est trouvé dans l’impossibilité de faire valoir ses droits ; qu’en l’espèce, la cour qui a déclaré recevable la tierce opposition de M. et Mme Y… sans rechercher si ceux-ci n’étaient pas, depuis le jour de la seconde vente dont ils avaient bénéficié, parfaitement informés de la vente précédemment consentie à Mme X… par la SCI Lacaneau Clemenceau, ainsi que de la procédure judiciaire les opposant et à laquelle ils avaient délibérément choisi de ne pas intervenir, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 583 du code de procédure civile ;

arrêt du 24 septembre 2007

Mais attendu que la cour d’appel retient à bon droit que si les ayants cause à titre particulier sont considérés comme représentés par leur auteur pour les actes accomplis par celui-ci avant la naissance de leurs droits, lorsqu’un acte est soumis à publicité foncière, la représentation prend fin à compter de l’accomplissement des formalités de publicité foncière ; qu’ayant constaté que les époux Y… avaient publié leur titre à la conservation des hypothèques le 18 mars 2003 et exactement retenu qu’ils n’étaient plus représentés à la date de l’arrêt, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a justement déduit que la tierce opposition formée par les époux Y… était recevable ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que Mme X… fait grief à l’arrêt de rétracter l’arrêt rendu le 24 septembre 2007, alors, selon le moyen, “que la connaissance, par un second acquéreur, de l’existence d’une première cession constatée par acte sous seing privé non soumis à publicité foncière, lui interdit de tirer avantage des règles de la publicité foncière, que la cour d’appel, qui a rétracté l’arrêt du 24 septembre 2007 constatant le caractère parfait de la vente consentie sous seing privé à Mme X… en se fondant sur le simple fait que M. et Mme Y… avaient acquis le même immeuble de la société civile immobilière Lacanau Clémenceau par acte authentique du 13 mars 2003, publié dès le 18 mars suivant, sans rechercher si ces seconds acquéreurs n’avaient pas signé leur acte en toute connaissance de l’existence de la première vente intervenue au profit de Mme X… ce qui les privait du bénéfice des règles de la publicité foncière, a privé sa décision de base légale au regard des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955,ensemble l’article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit qu’aux termes de l’article 30-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, les actes et décisions judiciaires portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers sont, s’ils n’ ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble ont acquis du même auteur des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés et constaté que Mme X… dont les droits étaient nés d’une promesse de vente sous seing privé, ne pouvait justifier d’une publication, la cour d’appel, en rétractant l’arrêt du 24 septembre 2007, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Manifestement, en exigeant que l’acquéreur qui, le premier, a publié l’acte translatif de propriété du bien aliéné soit de bonne foi, le législateur a entendu briser la jurisprudence adoptée par la Cour de cassation en 2011 et renouer avec sa position initiale dégagée dans l’arrêt Vallet.

Aussi, le second acquéreur d’un bien immobilier ne pourra sortir vainqueur d’un conflit de propriétés qu’à la condition qu’il soit de bonne foi, et plus précisément qu’il ignorait la régularisation a antérieure à l’accomplissement des formalités de publicité d’un premier acte de vente.

En définitive, les deux alinéas de l’article 1198 du Code civil obéissent désormais à une même exigence morale : qu’il s’agisse de la prise de possession pour le meuble ou de la publication pour l’immeuble, le bénéfice du critère de préférence est subordonné à la bonne foi de celui qui s’en prévaut. Nul ne saurait, en connaissance de la première aliénation, tirer avantage de sa propre déloyauté — la mauvaise foi venant, dans les deux hypothèses, paralyser le jeu du critère légal de départage.

Décisions citées 7

Chaque décision de la Cour de cassation mentionnée dans cette fiche, avec son lien officiel.

RejetCass. 3e chambre civile, 13 février 1970, n° 68-13.048consulter ↗
RejetCass. 3e chambre civile, 8 décembre 1971, n° 70-12.340consulter ↗
RejetCass. 3e chambre civile, 6 mars 1974, n° 73-10.627consulter ↗
CassationCass. 1re chambre civile, 20 avril 1977, n° 75-13.693consulter ↗
CassationCass. 3e chambre civile, 20 décembre 1994, n° 92-20.878consulter ↗
RejetCass. 3e chambre civile, 12 janvier 2011, n° 10-10.667consulter ↗
RejetCass. 3e chambre civile, 28 novembre 2012, n° 11-20.156consulter ↗

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Une réponse

Guillaume dit :

mai 12, 2021 à 3:38 pm

Bonjour,

Vous mentionnez que « Le transfert de propriété du bien est également différé en matière de vente en l’état futur d’achèvement définie à l’article 1601-3 du Code civil comme « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. »
Dans quelle mesure ce transfert est différé. N’est-ce pas la raison même d’une VEFA que transférer immédiatement la propriété d’une chose qui n’a pas encore été créée, ou n’est pas encore achevée ?

Guillaume

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Aurélien Bamdé

🎓 Docteur en droit privé diplômé de l'Université Paris 2 Panthéon-Assas

⚖️ Titulaire du Certificat d'aptitude à la Profession d'Avocat

🏛️ Fondateur du site Gdroit

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