La licitation: conditions

Lorsque les lots ne peuvent être commodément formés en nature, la constitution de la masse partageable se heurte à une difficulté que le partage ordinaire ne sait pas résoudre : un bien rétif à la division ne se laisse pas répartir entre des mains rivales sans rompre l’égalité due à chaque indivisaire. La licitation offre alors la voie de contournement, en substituant au bien lui-même son prix, valeur aisément divisible qui réintègre la masse et se partage à proportion des droits de chacun. Encore faut-il, pour que ce procédé subsidiaire s’ouvre, que se trouvent réunies les conditions qui en commandent l’emploi et en circonscrivent rigoureusement le domaine.

Le principe du partage en nature constitue l’épine dorsale du droit des successions et de l’indivision, traduisant la volonté du législateur de préserver l’intégrité des patrimoines familiaux et d’assurer une répartition équitable des biens entre les coindivisaires. Hérité du droit romain et constamment réaffirmé depuis la codification napoléonienne, il exprime l’idée que chaque indivisaire a vocation à recevoir, non un équivalent monétaire abstrait, mais une fraction concrète de la masse à partager, à hauteur de ses droits. Toutefois, cette préférence ne saurait se transformer en impératif absolu dès lors que des contraintes matérielles, économiques ou juridiques font obstacle à une division équilibrée. C’est précisément dans ces circonstances que la licitation intervient comme solution subsidiaire, permettant de contourner les impossibilités inhérentes au partage en nature en procédant à la vente du bien indivis et à la répartition du produit de cette vente entre les indivisaires.

Ainsi, la licitation ne se justifie que lorsque le partage en nature se révèle incommode ou générateur d’une dépréciation substantielle du bien, compromettant l’équité entre les indivisaires. Cette exigence s’inscrit dans une logique de préservation du patrimoine et d’optimisation de sa gestion, tout en évitant les situations de blocage susceptibles d’entraver le règlement d’une indivision. Dès lors, il convient d’examiner les conditions dans lesquelles la licitation peut être ordonnée, en s’attachant tout d’abord à l’impossibilité d’un partage en nature (1), avant d’envisager les modalités pratiques de sa mise en œuvre (2).

A) L’impossibilité d’un partage en nature

1) Le contenu de l’exigence

Dans le cadre d’un partage, la licitation n’intervient qu’à titre subsidiaire, lorsqu’un partage en nature des biens indivis s’avère impossible. À cet égard, l’article 1377 du Code de procédure civile précise que : « le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ».

Cette règle fait directement écho au principe posé à l’article 1686 du Code civil, relevant du droit commun de la vente, qui dispose que la licitation peut être ordonnée « si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ».

Il s’infère de ces deux dispositions que l’impossibilité de partage en nature peut résulter, soit de l’incommodité de la division du bien indivis, soit du risque de perte en cas de division. La première branche envisage l’obstacle dans sa dimension physique et fonctionnelle — le bien ne se laisse pas fractionner sans que son intégrité ou son usage n’en pâtisse ; la seconde se place sur le terrain de la valeur — la division, fût-elle matériellement réalisable, appauvrit l’ensemble des copartageants. Les deux branches, on le verra, se recoupent fréquemment, l’atteinte matérielle se résolvant le plus souvent en une atteinte économique.

a) L’incommodité de la division du bien indivis

L’incommodité matérielle de la division d’un bien indivis s’entend de l’impossibilité pratique de le fractionner tout en préservant son intégrité physique, son utilité et les conditions normales de jouissance. Ce critère repose sur les attributs essentiels du bien, qu’il s’agisse de sa configuration, de son usage envisagé ou de sa destination économique. L’analyse de cette incommodité exige une attention particulière aux caractéristiques propres au bien, telles que son état, sa structure ou sa finalité, afin de déterminer si une division pourrait être réalisée sans altérer sa nature ni compromettre sa vocation première.

En premier lieu, certains biens, en raison de leur structure physique ou de leur fonction, ne peuvent être aisément divisés sans altérer leur valeur ou leur utilité. Par exemple, la division d’un terrain peut exiger des aménagements onéreux, tels que l’installation de clôtures ou la modification des réseaux hydrauliques pour garantir une autonomie d’usage des parcelles nouvellement constituées. Une jurisprudence ancienne mais éclairante illustre ce point : la fragmentation d’un bien foncier a été jugée inappropriée en raison des frais disproportionnés qu’elle impliquait et de son impact négatif sur l’exploitation rationnelle des parcelles (CA Dijon, 15 avril 1907). Cet exemple met en lumière l’importance d’une analyse circonstanciée de la faisabilité matérielle du partage.

Cette idée que l’incommodité tient à la perte d’utilité plus qu’à l’impossibilité géométrique a été clairement consacrée par la Cour de cassation, qui a admis que des juges du fond pouvaient écarter le partage en nature de parcelles de terre — alors même qu’un tel partage n’était pas matériellement impossible — après avoir souverainement apprécié leurs caractéristiques particulières et constaté que leur division leur retirerait toute utilité d’occupation pour ne leur laisser qu’une valeur de principe (Cass. 1re civ., 11 juin 1985, n°84-12.325). La solution est topique : la faisabilité matérielle, loin de suffire à imposer le partage en nature, s’efface devant la considération de l’utilité économique réelle des lots projetés.

De même, la division d’une exploitation agricole ou d’un immeuble à vocation spécifique peut entraîner une désorganisation structurelle qui compromettrait sa finalité première. Ainsi, le morcellement d’une ferme en plusieurs unités indépendantes peut nécessiter des investissements supplémentaires pour réorganiser les infrastructures communes, telles que les systèmes d’irrigation ou les espaces de stockage, réduisant ainsi l’efficacité globale de l’exploitation. Cette incommodité matérielle s’observe également dans le cas d’immeubles complexes ou de bâtiments historiques, dont le fractionnement risquerait de porter atteinte à leur vocation patrimoniale ou culturelle, voire de rendre leur entretien structurellement irréalisable.

En second lieu, l’incommodité matérielle ne se limite pas à l’existence d’obstacles purement physiques, mais couvre également les effets sur les conditions normales de jouissance. Un partage matériellement possible peut néanmoins être jugé incommode si la division altère de manière significative les modalités d’exploitation ou d’utilisation des lots. Par exemple, la création de nouvelles parcelles ou d’espaces indépendants peut, dans certains cas, générer une répartition déséquilibrée des ressources essentielles à leur exploitation, ou nécessiter des servitudes complexes, telles que des droits de passage ou des aménagements communs. Ces contraintes, susceptibles de compliquer la jouissance individuelle des lots, justifient le recours à une licitation plutôt qu’à un partage en nature.

À cette incommodité tenant à la consistance du bien lui-même s’ajoute une seconde difficulté, qui procède non d’un bien isolé mais de l’hétérogénéité de la masse. L’obligation, en matière de partage judiciaire, de former des lots destinés au tirage au sort impose en effet que chaque lot soit, autant que possible, égal à la portion héréditaire la plus faible. Or, lorsque les biens à répartir présentent des disparités marquées de localisation, d’état, de dimension ou de destination, la constitution de lots de valeur équivalente devient impraticable. La Cour de cassation a ainsi jugé légalement justifié l’arrêt qui, après avoir constaté qu’un immeuble dépendant de la succession n’était divisible qu’en deux parts d’inégale valeur, en a ordonné la licitation, l’égalité des lots ne pouvant être atteinte autrement (Cass. 1re civ., 28 juin 1977, n°75-12.487l'arrêt▾). L’incommodité procède ici de l’impossibilité d’assurer l’égalité en nature entre les copartageants, condition cardinale du partage.

Enfin, l’incommodité matérielle doit également être évaluée en tenant compte de la préservation de l’intégrité des unités économiques ou des ensembles de biens indivis. L’article 830 du Code civil, qui énonce l’objectif de limiter le fractionnement des exploitations agricoles ou des ensembles économiques, reflète cette préoccupation. Lorsqu’une division compromet l’exploitation optimale d’un bien indivis ou engendre une dépréciation du bien, la licitation peut s’imposer comme la solution la plus rationnelle. La jurisprudence a ainsi affirmé que la division en plusieurs lots, même matériellement envisageable, peut être écartée si elle entraîne des effets excessivement complexes ou onéreux pour les indivisaires (CA Montpellier, 8 juin 1954).

b) Le risque de perte en cas de division du bien indivis

Au-delà des obstacles matériels, l’incommodité d’un partage peut également résider dans ses répercussions économiques, lesquelles peuvent compromettre de manière significative les intérêts des indivisaires. L’article 1686 du Code civil institue ainsi le principe selon lequel le partage en nature doit être écarté lorsque la division entraîne une perte de valeur du bien, préjudiciable à l’ensemble des indivisaires.

Dans un arrêt rendu le 13 octobre 1998, la Cour de cassation a, par exemple, estimé que l’incommodité d’un partage pouvait justifier une licitation lorsqu’un morcellement, bien que matériellement possible, engendrait une dépréciation économique significative et préjudiciable pour les indivisaires. Dans cette affaire, le litige portait sur une demeure historique dépendant d’une succession. L’un des indivisaires demandait un partage en nature accompagné d’une attribution préférentielle d’une partie de l’immeuble, tandis que les autres plaidaient en faveur de la licitation. La Cour d’appel, dont l’analyse a été validée par la Cour de cassation, a constaté que la valeur totale de l’immeuble pris dans son ensemble, estimée à 7 950 000 francs, dépassait significativement la somme des valeurs des lots envisagés dans le cadre d’un partage en nature, laquelle n’atteignait que 6 200 000 francs. Une telle dépréciation économique, jugée inacceptable pour l’ensemble des indivisaires, rendait économiquement inopportune une division pourtant réalisable matériellement.

Cet arrêt met en lumière l’une des caractéristiques de l’incommodité économique : la préservation de la valeur globale du bien indivis. Une division matérielle, bien que techniquement envisageable, peut entraîner une perte de valeur si les lots ainsi constitués s’avèrent individuellement moins valorisables que le bien pris dans sa globalité. Cette approche vise à protéger les intérêts collectifs des indivisaires, en évitant qu’un partage en nature ne devienne source d’injustice économique.

Par ailleurs, l’incommodité économique ne se limite pas à la perte de valeur globale. Elle inclut également les effets sur l’équité entre les indivisaires, notamment lorsque la fragmentation d’un bien rend nécessaire la constitution de soultes disproportionnées ou difficilement applicables. Ces situations, susceptibles de générer des déséquilibres majeurs, justifient souvent le recours à la licitation pour assurer une répartition équitable des bénéfices issus de la vente.

Conscient de ces enjeux, le législateur a introduit des mécanismes visant à atténuer les effets économiques défavorables d’un partage, notamment à travers le principe de l’égalité en valeur consacré par l’article 826 du Code civil. Ce principe permet d’ajuster les écarts entre les lots au moyen de soultes, favorisant ainsi une répartition équilibrée. Toutefois, lorsque la division d’un bien indivis conduit à une dépréciation significative ou compromet les intérêts économiques des indivisaires, ces outils ne suffisent pas toujours à garantir une solution satisfaisante. Dans ces circonstances, la licitation s’impose comme une alternative incontournable, préservant à la fois la valeur intrinsèque du bien et l’équité entre les indivisaires.

c) L’obstacle juridique à la division

Aux incommodités matérielle et économique, qui tiennent à la consistance physique ou à la valeur du bien, s’ajoute une troisième source d’impossibilité, de nature proprement juridique. Celle-ci procède non du bien lui-même, mais de la configuration des droits qui s’y exercent. Lorsque les prérogatives des indivisaires sont hétérogènes — droits démembrés, l’un disposant de la nue-propriété, l’autre de l’usufruit — ou lorsque le bien est grevé de charges réelles affectant inégalement les lots projetés, la formation de parts homogènes et équivalentes peut se révéler juridiquement impraticable, quand bien même la division physique demeurerait concevable. Dans ces hypothèses, la division en nature heurte non la matière, mais la structure des droits concurrents, et la licitation s’impose comme le seul mode de partage compatible avec le respect de la nature des prérogatives en présence.

Cet obstacle juridique ne fait toutefois pas échec à la faculté, pour chaque titulaire de droits indivis, de provoquer le partage. Le nu-propriétaire, en particulier, est recevable à demander que soient déterminés les biens composant la part de la pleine propriété appelée à lui revenir, le démembrement ne le condamnant pas à l’immobilité. La licitation devient alors l’instrument permettant de surmonter l’hétérogénéité des droits en convertissant l’ensemble en une valeur partageable, là où la division en nature laisserait subsister une indivision résiduelle ou des lots inégaux.

2) Appréciation de l’exigence

a) Une appréciation d’ensemble

L’impossibilité de procéder à un partage en nature d’un bien indivis repose sur des considérations tant matérielles qu’économiques — auxquelles s’ajoutent, le cas échéant, des contraintes juridiques —, lesquelles doivent être appréciées au regard de critères précis. Cette impossibilité n’est cependant pas absolue et s’évalue à l’aune de la nature, de la configuration et de la finalité du bien, mais également en tenant compte de l’ensemble des biens composant l’indivision. Une analyse globale de la situation patrimoniale s’impose, permettant de déterminer si un partage en nature peut être envisagé sans compromettre l’équité entre les indivisaires ou l’intégrité économique des lots.

A cet égard, l’un des principes devant guider l’appréciation du juge réside dans l’exigence de considérer l’ensemble des biens indivis comme un tout cohérent, plutôt que de les examiner isolément. Une telle approche, déjà consacrée par la jurisprudence avant la réforme de 2006, reflète l’exigence de maintenir le partage en nature comme principe directeur, même face à des difficultés apparentes. Ainsi, l’indivisibilité d’un bien spécifique, tel qu’un immeuble unique, ne saurait en elle-même constituer un obstacle insurmontable au partage si d’autres éléments de la masse permettent de constituer des lots équivalents en valeur (Cass. 1ère civ.12 janv. 1972, n°71-11.435l'arrêt▾). Dans cette espèce, la Cour a censuré les juges du fond qui s’étaient bornés à constater la difficulté du partage en nature de chacun des lots, sans répondre aux conclusions faisant valoir que l’ensemble de l’indivision était facilement partageable en nature et devait donc l’être conformément à la loi. La leçon est nette : l’appréciation doit porter sur la masse entière, et la difficulté affectant un bien pris isolément ne dispense pas le juge de vérifier si la combinaison de l’ensemble des actifs ne permet pas, malgré tout, un partage en nature.

À titre d’exemple, un immeuble matériellement indivisible peut être attribué en totalité à un indivisaire, à condition que des biens meubles ou des compensations monétaires viennent rétablir l’équilibre des droits entre les copartageants (Cass. 1ère civ., 21 janv. 1958). Cette flexibilité, inhérente au principe d’équité, permet de concilier l’impossibilité matérielle d’un découpage physique avec les exigences d’une répartition équitable.

En outre, lorsque l’ensemble des biens ne peut être aisément réparti, la licitation ne doit intervenir que dans les limites strictement nécessaires. Les juges sont alors appelés à circonscrire la licitation aux seuls biens dont le partage en nature est impraticable ou manifestement préjudiciable. Cette approche reflète le souci de préserver autant que possible le principe du partage en nature, tout en évitant des solutions qui porteraient atteinte à l’équilibre des intérêts en présence (Cass. 1ère civ., 11 juill. 1983, n°82-11.815l'arrêt▾). Ainsi, si un immeuble indivis ne peut être partagé matériellement, mais que la masse comprend des biens meubles ou d’autres actifs, ces derniers doivent être mobilisés pour constituer des lots équilibrés, réduisant ainsi la nécessité de recourir à la licitation.

Cette obligation d’appréciation pesant sur le juge a, du reste, été nettement réaffirmée par la jurisprudence récente : saisi d’une demande de licitation de biens indivis, le juge doit vérifier, au besoin d’office, si ces biens sont ou non commodément partageables en nature, conformément à l’article 1377, alinéa 1er, du Code de procédure civile (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n°21-15.932l'arrêt▾). L’apport est considérable : la vérification de la commodité du partage en nature n’est pas un simple moyen laissé à la diligence des parties, mais un contrôle d’ordre public que le juge doit exercer spontanément, fût-ce en l’absence de toute contestation sur ce point. La subsidiarité de la licitation cesse d’être un principe purement déclaratif pour devenir une exigence procédurale active.

Pour éclairer leur décision, les juges peuvent recourir à une expertise destinée à examiner les conditions matérielles et économiques propres au partage. Bien que les conclusions de l’expert ne s’imposent pas aux juges, elles constituent un élément déterminant dans leur appréciation de la faisabilité d’un partage en nature (Cass. 1ère civ., 9 oct. 1967). Ce recours à l’expertise vise à identifier les contraintes objectives qui pourraient rendre une division matériellement irréalisable ou économiquement désavantageuse.

Ainsi, l’expert est-il souvent chargé d’évaluer les implications concrètes d’un partage en nature, en tenant compte de la configuration des biens indivis, de leur usage actuel et des adaptations nécessaires pour les rendre autonomes après la division. Par exemple, dans le cas d’un terrain agricole, il pourrait être démontré que sa division entraînerait des aménagements disproportionnés, tels que la construction de nouvelles clôtures, la mise en place de systèmes d’irrigation distincts ou la création de voies d’accès séparées. De tels travaux, s’ils engendrent des coûts excessifs ou compromettent l’utilisation optimale des biens, constituent des éléments justifiant l’incommodité matérielle et, par conséquent, l’impossibilité d’un partage équitable en nature.

Les juges, sur la base du rapport d’expertise, peuvent ainsi conclure que la licitation est nécessaire pour préserver les intérêts des parties, en évitant des solutions qui seraient coûteuses, complexes et potentiellement sources de litiges ultérieurs. L’expertise, en ce sens, dépasse une simple évaluation technique et s’inscrit dans une démarche visant à garantir une répartition équilibrée et réaliste des biens indivis.

b) Contrôle de la motivation

L’appréciation de l’impossibilité de procéder à un partage en nature relève du pouvoir souverain des juges du fond, lesquels doivent s’attacher à motiver leur décision avec précision. Cette exigence trouve sa justification dans la nature exceptionnelle de la licitation, qui ne peut être ordonnée qu’en dernier recours, dès lors que l’impossibilité de la répartition physique des biens est établie de manière circonstanciée et irréfutable. À ce titre, la seule affirmation d’une incertitude quant à la faisabilité du partage en nature, ou encore la mention de dissensions entre indivisaires, ne saurait suffire à légitimer une telle mesure. De même, un simple constat de la multiplicité des biens et de la diversité des droits des parties, sans qu’il ne soit démontré en quoi ces éléments empêchent concrètement un partage en nature, expose la décision à la censure (Cass. 1re civ., 31 janv. 1989, n°87-16.718l'arrêt▾). À l’inverse, une motivation s’appuyant sur des éléments factuels et techniques solides, tels qu’un rapport d’expertise concluant à la faisabilité du partage en nature et à sa conformité aux intérêts des parties, satisfait pleinement aux exigences jurisprudentielles (Cass. req. 31 oct. 1893).

Le rôle de la Cour de cassation se limite traditionnellement à un contrôle de la motivation, sans remise en cause de l’appréciation des faits réalisée par les juges du fond. Il incombe à ces derniers de démontrer précisément en quoi les biens indivis ne peuvent être commodément répartis. Dès lors, une décision ordonnant la licitation, qui se contenterait de relever l’incertitude d’un partage ou de mentionner sa faisabilité technique sans expliciter les obstacles concrets qui s’y opposent, ne saurait prospérer (Cass. 1ère civ., 12 mai 1987, n°85-18.160l'arrêt▾).

Si, par le passé, une certaine souplesse pouvait être observée, permettant aux juges du fond de motiver leurs décisions de manière parfois implicite, cette pratique tend à être remise en question dans le cadre d’une jurisprudence contemporaine plus exigeante. La réforme de 2006, consacrant le principe d’égalité en valeur des lots (art. 826 du Code civil), renforce cette exigence de motivation, dans un souci de transparence et de respect du caractère subsidiaire de la licitation. Ainsi, il ne suffit plus, comme autrefois, de faire allusion à l’indivisibilité supposée d’un bien pour justifier une vente forcée (Cass. 3e civ., 4 mai 2016, n°14-28.243l'arrêt▾).

La Cour de cassation, sans excéder son rôle, veille désormais à ce que les juges du fond ne cèdent pas à la facilité, en exigeant une démonstration complète et convaincante de l’impossibilité matérielle ou juridique du partage en nature. Cette évolution, dont l’aboutissement le plus récent réside dans l’obligation faite au juge de vérifier d’office la commodité du partage en nature (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n°21-15.932), bien qu’elle ne rompe pas totalement avec certaines tolérances antérieures, reflète une volonté affirmée de garantir la primauté du partage en nature tout en respectant l’équilibre des intérêts des indivisaires.

B) Mise en œuvre

Avant d’envisager les causes susceptibles de justifier la licitation, il importe de rappeler l’économie générale du dispositif : le partage en nature constitue la règle, la licitation l’exception. Cette hiérarchie n’est pas une simple préférence d’opportunité ; elle commande la méthode du juge, qui ne peut ordonner la vente forcée qu’après avoir constaté, de manière concrète et motivée, que la division en nature se heurte à un obstacle dirimant. C’est dire que l’impossibilité de partager un bien indivis ne se présume pas : elle se démontre.

L’impossibilité de partager un bien indivis peut avoir pour cause des contraintes juridiques, matérielles, économiques ou pratiques, chacune reflétant la complexité inhérente à la diversité des biens concernés et des situations d’indivision. Encore convient-il de préciser que cette impossibilité n’est jamais absolue : elle s’apprécie in concreto, au regard de la nature, de la configuration et de la finalité des biens, ainsi que de l’ensemble des éléments composant la masse indivise. Un même bien pourra ainsi être jugé commodément partageable dans une indivision donnée et insusceptible de l’être dans une autre, selon le nombre des copartageants et la consistance des autres actifs.

1) L'appréciation et le contrôle du juge

Parce que la licitation déroge au principe du partage en nature, la loi en confie l’appréciation au juge dans des conditions strictes. Saisi d’une demande de licitation, celui-ci doit vérifier, au besoin d’office, si les biens indivis sont ou non commodément partageables en nature (Cass. 1^re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932l'arrêt▾, sur le fondement de l’article 1377, alinéa 1^er, du Code de procédure civile). Il ne saurait donc se borner à entériner la demande de vente : il lui appartient de procéder lui-même à l’examen de la divisibilité, fût-ce contre le silence ou l’inertie des parties.

Ce contrôle se double d’une exigence de complétude : le juge ne peut ordonner la licitation des biens d’une indivision en se bornant à constater la difficulté du partage en nature de chacun des lots considérés isolément, sans répondre aux conclusions faisant valoir que l’ensemble de l’indivision était, lui, facilement partageable en nature et devait dès lors l’être conformément à la loi (Cass. 1^re civ., 12 janv. 1972, n° 71-11.435l'arrêt▾). L’appréciation doit ainsi embrasser la masse dans sa globalité, et non se fragmenter bien par bien : un bien isolément malaisé à diviser peut devenir aisément attribuable dès lors qu’on le confronte à l’ensemble des actifs disponibles pour la composition des lots.

a) Les difficultés matérielles de partage

L’une des causes de l’impossibilité de procéder à un partage en nature réside dans les contraintes matérielles, intrinsèquement liées aux caractéristiques des biens indivis. La difficulté réside, le plus souvent, dans l’impossibilité technique ou pratique de diviser un bien sans compromettre son intégrité ou son utilité économique.

Cette distinction est essentielle : un bien peut être physiquement divisible et néanmoins juridiquement insusceptible de partage en nature, dès lors que sa division lui retirerait toute utilité d’occupation et ne lui laisserait qu’une valeur de principe. La Cour de cassation a ainsi approuvé les juges du fond qui, pour écarter le partage en nature de parcelles de terre — alors même qu’un tel partage n’était pas matériellement impossible —, avaient souverainement apprécié les caractéristiques particulières des parcelles litigieuses et relevé que leur division leur retirerait toute utilité d’occupation pour ne plus leur conférer qu’une valeur symbolique (Cass. 1^re civ., 11 juin 1985, n° 84-12.325).

Certains biens, par leur nature même, se prêtent mal au fractionnement. Ainsi, un domaine agricole, comprenant des bâtiments, des dépendances et des terres formant un tout économique cohérent, ne saurait être morcelé sans que son exploitation n’en pâtisse gravement (Cass. 1ère civ., 29 mars 1960). De même, Une clinique médicale, dont le fonctionnement repose sur une organisation spatiale spécifique, constitue un exemple caractéristique de bien dont la division matérielle compromettrait irrémédiablement l’usage et l’exploitation (Cass. 1ère civ., 2 oct. 1979, n°78-11.385l'arrêt▾).

Par ailleurs, même lorsque les biens paraissent à première vue partageables, certaines configurations rendent le partage matériellement inéquitable. Un exemple peut être trouvé dans la difficulté de répartir équitablement des parcelles de terrain de dimensions ou de valeurs très disparates.

Outre la nature spécifique des biens, l’hétérogénéité de l’ensemble composant l’indivision peut elle-même constituer un frein au partage en nature. Lorsque les biens diffèrent significativement par leur localisation, leur état ou leur destination, il devient difficile, sinon impossible de constituer des lots de valeur équivalente. Cette disparité, combinée à l’impossibilité de parvenir à une évaluation consensuelle, peut légitimer une licitation comme ultime recours pour garantir l’équité entre les parties (Cass. 1ère civ., 14 févr. 1962).

Enfin, le nombre d’indivisaires et l’inégalité de leurs droits accentuent les difficultés matérielles du partage. Lorsque la division des biens suppose de composer un grand nombre de lots pour satisfaire des droits successoraux complexes et souvent très inégaux, le partage en nature devient un exercice presque insurmontable, tant sur le plan pratique que logistique (Cass. 1ère civ., 28 juin 1977, n°75-12.487l'arrêt▾). Cette contrainte se comprend à la lumière de la mécanique du partage judiciaire : l’obligation du tirage au sort impose la formation de lots, avec ou sans soulte, dont chacun doit être au moins égal à la portion héréditaire la plus faible. Lorsque la pulvérisation des droits rend illusoire la constitution de lots ainsi calibrés, l’incommodité matérielle se mue en obstacle insurmontable, et la licitation s’impose comme le seul instrument propre à restituer à chacun la valeur de ses droits.

b) Les difficultés juridiques de partage

La loi peut imposer des restrictions au partage en nature lorsque la division physique d’un bien compromet son utilité, son exploitation, ou son intégrité économique. Ces barrières légales, parfois explicites, trouvent leur justification dans des impératifs d’intérêt général ou de préservation de l’efficacité économique des biens concernés.

A cet égard, certaines catégories de biens, en raison de leur nature intrinsèque, sont insusceptible de faire l’objet d’un partage en nature. Les mines, par exemple, furent historiquement considérées comme indivisibles, car leur exploitation exige une unité structurelle pour être rentable et conforme aux normes techniques en vigueur (Cass. req., 21 avr. 1857). Cette indivisibilité découle moins d’une contrainte matérielle que de l’exigence de préserver la finalité économique du bien, en évitant une division qui rendrait son exploitation inefficace ou impossible.

De manière similaire, un terrain constructible peut devenir juridiquement insusceptible de partage lorsque son morcellement compromet l’obtention d’un permis de construire ou sa viabilité. Cette impossibilité résulte de normes d’urbanisme qui conditionnent l’utilisation d’un terrain à une superficie minimale ou à des exigences d’aménagement spécifiques (CA Nancy, 18 janv. 1989).

Les biens soumis au régime de la copropriété illustrent également cette tension entre indivisibilité et partage. Dans un immeuble d’habitation indivis, les parties communes, par définition, ne peuvent être fractionnées sans remettre en cause la structure juridique et pratique de la copropriété. La jurisprudence a affirmé que l’unité des parties communes prime sur toute tentative de division en étages ou appartements, rendant le partage en nature juridiquement incompatible avec ce régime (Cass. 1ère civ., 19 janv. 1960). Ces principes visent à garantir l’usage collectif des parties communes et à préserver la cohérence fonctionnelle du bien immobilier.

À ces obstacles tenant à la nature du bien s’ajoute une contrainte tenant au cadre procédural lorsque l’indivision rencontre une procédure collective. La licitation d’un immeuble acquis en indivision par le débiteur antérieurement à l’ouverture d’une liquidation judiciaire demeure une opération de liquidation-partage de l’indivision, qui obéit aux règles du partage et échappe, comme telle, aux règles de réalisation des actifs de la procédure collective (Cass. com., 21 mai 2025, n° 25-70.008l'arrêt▾). La qualification de l’opération en commande ainsi le régime : c’est bien le droit du partage, et non celui de la liquidation, qui gouverne la sortie de l’indivision.

Au-delà des dispositions légales, les indivisaires peuvent eux-mêmes convenir de règles encadrant les modalités de partage. En vertu de l’article 1103 du Code civil, un accord unanime entre les indivisaires, qu’il prévoie une licitation ou un partage en nature, s’impose avec la même force qu’un contrat. Une fois signé, cet engagement lie non seulement les parties, mais aussi le juge chargé de superviser l’exécution du partage.

Ainsi, un accord visant à exclure le partage en nature doit être respecté, sauf en cas de dispositions contraires à l’ordre public ou manifestement inéquitables (Cass. 1ère civ., 20 janv. 1982, n°80-16.909l'arrêt▾). Cette contractualisation des modalités de partage permet aux indivisaires de surmonter des situations conflictuelles ou de prévenir des litiges futurs en définissant des règles précises. La portée de cet engagement est remarquable : l’acte par lequel les indivisaires règlent les modalités du partage en prévoyant la vente et le partage en nature des biens successoraux, sans pour autant constituer lui-même un partage, n’en s’impose pas moins à eux et fait obstacle à toute demande ultérieure de licitation. L’autonomie de la volonté joue ici dans les deux sens : elle peut commander la licitation comme elle peut la fermer.

Encore cette force obligatoire suppose-t-elle un véritable accord, et non une simple pratique de fait. La preuve d’une prétendue « organisation » de l’indivision, dépourvue d’engagement précis de suspendre le partage pendant un temps déterminé, ne saurait rendre irrecevable la demande de partage : nul ne peut être maintenu dans l’indivision par le seul effet d’un usage allégué (Cass. 1^re civ., 2 oct. 1979, n° 78-11.385l'arrêt▾).

La volonté exprimée par le de cujus dans un testament peut également influer sur les modalités de partage. Par exemple, lorsqu’un legs particulier attribue un bien spécifique à un héritier, ce bien échappe au partage dès lors que la disposition respecte la limite de la quotité disponible. Ce type de disposition testamentaire peut être perçu comme une restriction à la divisibilité du bien, car il confère à un héritier un droit exclusif sur celui-ci.

Cependant, une clause testamentaire ne peut, à elle seule, empêcher une licitation si celle-ci est indispensable pour respecter les droits des autres héritiers. En cas d’impossibilité de partager équitablement un bien en nature, le juge peut être conduit à écarter une disposition testamentaire pour ordonner une vente et préserver l’équilibre patrimonial entre les cohéritiers (Cass. 1ère civ., 5 janv. 1977, n°75-15.199l'arrêt▾). La solution s’enracine dans une règle d’ordre public : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être provoqué nonobstant prohibitions contraires (article 815 du Code civil). Une volonté testamentaire ne peut donc faire échec au droit, reconnu à chaque indivisaire, de provoquer la sortie de l’indivision lorsque le partage en nature se révèle impraticable.

c) Les difficultés économiques de partage

Au-delà des obstacles matériels et juridiques, des considérations économiques peuvent justifier l’impossibilité d’un partage en nature. Ainsi, certaines divisions matérielles peuvent entraîner une dépréciation substantielle des biens indivis. Un exemple classique est celui d’une exploitation agricole : son morcellement compromettrait la viabilité économique du domaine, rendant l’ensemble des parcelles moins attractif sur le marché (Cass. 1re civ., 16 oct. 1967). De manière similaire, la division d’un terrain de faible superficie peut aboutir à des lots inadaptés à une utilisation efficace, diminuant ainsi leur valeur intrinsèque (Cass. 1ère civ., 11 juin 1985, n°84-12.325l'arrêt▾). La frontière avec la difficulté matérielle est ici ténue : un même morcellement est tout à la fois techniquement réalisable et économiquement ruineux, de sorte que la perte de valeur devient, à elle seule, la cause juridique de la licitation.

Une autre contrainte économique peut découler de l’incapacité à constituer des lots de valeur équivalente. Lorsque les biens indivis diffèrent considérablement par leur nature, leur localisation ou leur état, il devient impossible de composer des lots respectant l’équité entre les indivisaires sans recourir à des soultes disproportionnées. Par exemple, dans une affaire relative à un ensemble de biens immobiliers, la nécessité de prévoir des soultes trop élevées pour équilibrer les lots a conduit le juge à privilégier la licitation, considérée comme une solution plus adaptée pour garantir l’équité patrimoniale (Cass. 1re civ., 15 mai 1962).

La question des actions et parts sociales illustre parfaitement les enjeux économiques liés à la division en nature. Bien que ces biens soient techniquement divisibles, leur répartition peut entraîner une perte de contrôle ou de minorité de blocage au sein d’une société. Cela compromet non seulement la gestion de l’entreprise, mais réduit également la valeur des parts en raison de l’incertitude juridique et économique générée par une telle division. Dans une affaire emblématique, la répartition d’actions aurait menacé la stabilité de l’entreprise en remettant en cause les droits de contrôle. Le juge a alors ordonné une licitation pour préserver l’intégrité économique et les intérêts des parties (CA Paris, 2 juill. 2002).

Outre la dépréciation des biens, les coûts associés à la division peuvent également justifier une licitation. Par exemple, la division d’un immeuble en plusieurs appartements ou l’aménagement nécessaire pour rendre un bien partageable peut impliquer des dépenses considérables, rendant économiquement irrationnelle toute tentative de partage en nature (TGI Nice, 6 juill. 1962). Ces coûts peuvent inclure la création de nouvelles infrastructures, la gestion des servitudes ou encore les frais de mise aux normes, autant de facteurs susceptibles de miner la rentabilité des biens divisés.

d) Les difficultés personnelles

Enfin, les relations entre indivisaires peuvent elles-mêmes constituer un frein au partage en nature, en particulier lorsque des tensions ou des dissensions profondes altèrent toute perspective de gestion harmonieuse des biens communs. Ces conflits, qu’ils trouvent leur origine dans des différends familiaux, des ruptures conjugales ou des désaccords patrimoniaux, rendent souvent impraticable une répartition équitable des biens, tant sur le plan matériel qu’émotionnel.

Lorsqu’une indivision découle d’une séparation conjugale, par exemple, les relations tendues entre anciens partenaires peuvent transformer la cohabitation dans un bien indivis en un exercice insupportable. La gestion commune d’espaces partagés, comme une maison ou un appartement, devient rapidement source de conflits incessants, compromettant toute possibilité de coexistence pacifique. Ces situations, souvent aggravées par l’absence de dialogue ou par des griefs passés, justifient fréquemment une licitation, seule mesure apte à mettre un terme aux conflits prolongés (CA Metz, 11 mars 2010).

Les tensions ne se limitent pas aux relations conjugales. Au sein d’une famille élargie ou entre héritiers, les divergences d’intérêts ou de vision sur l’avenir des biens indivis peuvent provoquer un blocage total. L’un des indivisaires peut, par exemple, contester systématiquement les décisions relatives à l’exploitation ou à la répartition des biens, refusant de collaborer à leur entretien ou à leur valorisation. De tels comportements conflictuels paralysent l’indivision, rendant tout accord amiable illusoire et nécessitant une intervention judiciaire pour sortir de l’impasse.

Au reste, ces difficultés personnelles ne constituent pas une cause autonome de licitation déconnectée des précédentes : elles opèrent le plus souvent en aggravant une impossibilité déjà latente. La mésentente rend illusoire la constitution amiable des lots, l’évaluation consensuelle des biens et l’acceptation des soultes, de sorte que l’obstacle subjectif vient sceller l’impraticabilité objective du partage en nature. C’est précisément parce que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision que la persistance du conflit, en interdisant toute issue concertée, achemine vers la vente forcée.

Dans ces contextes, le juge joue un rôle déterminant. Chargé de garantir l’équité et de préserver la paix sociale, il est amené à ordonner une licitation lorsque les tensions rendent impossible le maintien de l’indivision ou la mise en œuvre d’un partage en nature. Une telle décision, bien que pragmatique, n’est pas dénuée de conséquences psychologiques pour les indivisaires. La vente forcée d’un bien, souvent chargé d’une forte valeur symbolique ou sentimentale, peut engendrer des sentiments de perte ou d’injustice. Il appartient donc au juge d’accompagner sa décision d’une motivation claire, exposant en quoi la licitation constitue la solution la plus adaptée pour protéger les intérêts de chacun.