Les alternatives au partage en nature: la licitation des biens

La constitution des lots suppose d’ordinaire que chaque indivisaire reçoive en nature une part matérielle de la masse partageable ; encore faut-il que les biens s’y prêtent et que les équilibres financiers puissent être respectés. Lorsque ces conditions font défaut, la sortie de l’indivision emprunte une autre voie : celle de la conversion en valeur, par laquelle un bien rebelle au morcellement est vendu pour que son prix soit réparti entre les copartageants à proportion de leurs droits.

V) Domaine de la licitation

La licitation est une modalité spécifique du partage permettant de vendre aux enchères un bien indivis lorsque celui-ci ne peut être commodément partagé ou attribué à l’un des indivisaires. Si cette procédure permet de surmonter les difficultés liées à l’indivision, elle ne peut être systématiquement envisagée. Elle répond à un cadre juridique précis, alternant situations dans lesquelles elle peut être ordonnée et cas où elle est expressément exclue. Nous développerons cette analyse selon deux axes : les situations d’intervention de la licitation, puis les hypothèses dans lesquelles elle est prohibée.

Avant d’en délimiter le domaine, il importe de rappeler l’économie générale du régime au sein duquel la licitation prend place. Le partage en nature demeure le principe cardinal : chaque copartageant a vocation à recevoir une part matérielle des biens indivis, à charge de soulte lorsque l’exacte égalité ne peut être atteinte. La licitation, en ce qu’elle aboutit à la disparition du bien du patrimoine indivis, ne se conçoit qu’à titre subsidiaire, lorsque l’allotissement en nature se heurte à un obstacle dirimant — l’indivisibilité matérielle du bien, sa dépréciation par le morcellement, ou encore l’impossibilité d’une attribution préférentielle. C’est cette hiérarchie — règle du partage en nature, exception de la licitation — qui commande l’ensemble des solutions exposées ci-après.

A) 1Les situations dans lesquelles la licitation est admise

La licitation trouve principalement à s’appliquer dans les cas d’indivision, qu’il s’agisse d’une indivision en pleine propriété, d’une indivision en usufruit ou d’une indivision en nue-propriété. Cette modalité de partage peut être sollicitée tant dans le cadre d’une indivision successorale que d’une indivision résultant d’un régime matrimonial ou d’un démembrement de propriété. Le critère commun à ces hypothèses tient à la nature des droits en présence : encore faut-il, pour qu’il y ait matière à licitation, que plusieurs personnes soient titulaires de droits de même nature sur un même bien — c’est-à-dire qu’existe une véritable indivision —, faute de quoi le mécanisme ne saurait être mis en œuvre.

1) L’indivision en pleine propriété

La situation la plus classique donnant lieu à une licitation est celle d’une indivision en pleine propriété. Ce mécanisme s’applique aux biens indivis, indépendamment de leur origine, qu’elle soit légale, conventionnelle ou successorale. Il s’agit d’une démarche subsidiaire destinée à pallier l’impossibilité de procéder à un partage en nature, tout en préservant l’égalité entre les indivisaires.

Cette subsidiarité n’est pas une simple recommandation laissée à l’appréciation discrétionnaire du juge : elle constitue une condition de légalité de la décision ordonnant la vente. La Cour de cassation veille avec constance à ce que la licitation ne soit prononcée qu’après que l’impossibilité d’un partage en nature ou d’une attribution a été dûment constatée. Elle a ainsi jugé, sur le fondement des anciens articles 826 et 827 du Code civil, que le partage en nature est la règle et que la licitation ne doit être ordonnée que si les immeubles ne peuvent être commodément partagés ou attribués dans les conditions prévues par la loi ; ne donne pas de base légale à sa décision l’arrêt qui prescrit la licitation d’une succession en se fondant sur la seule multiplicité et diversité des biens et des droits, sans rechercher si un partage en nature demeurait concrètement réalisable (Cass. 1re civ., 31 janv. 1989, n° 87-16.718l'arrêt▾).

Le caractère subsidiaire de la licitation se traduit en outre par une obligation de vérification incombant au juge. L’article 1377 du Code de procédure civile subordonne la vente par adjudication à la constatation que le bien ne peut être commodément partagé ou attribué ; cette constatation doit être opérée, au besoin d’office, par le magistrat saisi. La Cour de cassation a récemment réaffirmé cette exigence en jugeant que le juge saisi d’une demande de licitation de biens indivis doit vérifier, fût-ce d’office, s’ils sont ou non commodément partageables en nature (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932l'arrêt▾). La vérification ne saurait donc dépendre de la seule initiative des parties : elle relève de l’office du juge, garant de la primauté du partage en nature.

L’appréciation du caractère « commodément partageable » obéit à une logique économique autant que matérielle. Le partage judiciaire impose en effet la formation de lots, avec ou sans soulte, dont chacun doit au moins égaler la portion héréditaire la plus faible ; lorsque cette contrainte ne peut être satisfaite sans amputer la valeur du bien, la licitation s’impose. Ainsi a-t-il été jugé qu’un immeuble dépendant de la succession n’était pas partageable en nature et devait être licité, dès lors qu’il n’était divisible qu’en deux lots d’importance inégale au regard du nombre et des droits des copartageants (Cass. 1re civ., 28 juin 1977, n° 75-12.487l'arrêt▾).

L’ancien article 827 du Code civil prévoyait que la licitation pouvait être ordonnée pour des immeubles qui ne pouvaient être commodément partagés ou attribués. Bien que ce texte ait été abrogé par la loi du 23 juin 2006, la licitation de la pleine propriété indivise est unanimement admise. A cet égard, le champ d’application de la licitation ne se limite pas aux immeubles. L’article 1686 du Code civil, en évoquant les “choses communes à plusieurs” englobe également les biens meubles. Cette interprétation est confirmée par la jurisprudence, qui admet que certains contrats indivis (par exemple les baux) puissent également être licités. Il a ainsi été jugé que la vente sur licitation d’un immeuble indivis devait tenir compte des droits locatifs dont certains indivisaires se trouvaient titulaires, l’acquisition de leur lot n’opérant aucune confusion entre leur qualité de locataire et celle de copropriétaire de l’ensemble (Cass. 1re civ., 18 juin 1973, n° 72-11.239l'arrêt▾). Ainsi, la licitation répond à une logique d’unité en ce qu’elle permet de mettre fin à une situation d’indivision, même lorsqu’elle porte sur des objets divers.

L’article 815-5-1 du Code civil, issu de la réforme de 2006, envisage la licitation comme ne pouvant porter, en première intention, que sur les biens indivis pris isolément ; d’où l’emploi du singulier dans la formulation, le texte visant explicitement « le bien indivis » et non « les biens indivis ». Cette précision commande de limiter chaque demande de licitation à un seul bien, en respectant ainsi l’esprit du partage en nature, principe cardinal du régime de l’indivision. Toutefois, cette limitation n’exclut pas la possibilité d’engager plusieurs procédures, pourvu que chaque requête s’appuie sur des motifs légitimes et dûment justifiés, tels que la dégradation progressive du bien ou le risque avéré d’une diminution substantielle de sa valeur. Une telle exigence illustre l’équilibre recherché entre la préservation des droits des indivisaires et la nécessité de sauvegarder la valeur patrimoniale des biens en indivision.

Enfin, la licitation dans le cadre de l’indivision en pleine propriété ne saurait être confondue avec d’autres situations juridiques. Lorsqu’un bien est grevé d’usufruit, il n’y a pas lieu de liciter la pleine propriété, faute d’indivision entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. En effet, l’indivision suppose la coexistence de droits de même nature sur un bien commun : or l’usufruitier et le nu-propriétaire sont titulaires de droits hétérogènes — droit de jouissance pour l’un, droit de disposition amputé de la jouissance pour l’autre — qui se superposent sur le bien sans se concurrencer, de sorte que leur situation relève du démembrement, et non de l’indivision. Cette analyse est corroborée par une jurisprudence ancienne mais constante, qui insiste sur l’impossibilité d’un partage entre deux titulaires de droits de nature différente (Cass. 1re civ., 29 mars 1989, n°87-12.187l'arrêt▾).

2) L’indivision en usufruit

Il est admis que l’usufruit d’un bien puisse faire l’objet d’une indivision. Est-ce à dire que ce droit particulier, par nature temporaire et portant sur l’usage et les fruits d’un bien, se prête aisément au partage ? En réalité, le droit civil impose des solutions adaptées pour répondre aux spécificités de cette indivision. La difficulté tient à ce que l’usufruit indivis cumule deux fragilités : il s’éteint avec la vie de son titulaire et ne porte que sur la jouissance, non sur la substance du bien — d’où la nécessité d’un régime propre, distinct de celui de l’indivision en pleine propriété.

En principe, le partage porte directement sur l’usufruit, qui peut être cantonné sur un ou plusieurs biens déterminés. Cette modalité permet à chaque usufruitier de disposer d’un droit exclusif sur des biens spécifiques, évitant ainsi la complexité d’une gestion collective. Toutefois, lorsque le cantonnement s’avère impossible, soit en raison de la nature du bien soit en raison de l’impossibilité de parvenir à un accord entre les usufruitiers, le recours à la licitation devient une alternative envisageable. Il importe ici de bien circonscrire l’objet de cette vente : ce n’est pas le bien en sa pleine propriété qui est licité — opération qui supposerait l’accord du nu-propriétaire —, mais l’usufruit lui-même, ou plus exactement la jouissance indivise qui en résulte.

La Cour de cassation a expressément consacré cette possibilité dans un arrêt du 25 juin 1974, où elle a reconnu que la licitation de l’usufruit pouvait être ordonnée lorsque ce dernier ne pouvait faire l’objet d’un partage en nature (Cass. 1ère civ. 25 juin 1974, n°72-12.451l'arrêt▾).

Dans cette affaire, les héritiers des époux décédés avaient procédé au partage de leurs successions, attribuant à trois copartageants un quart en usufruit sur une propriété, tandis qu’un quatrième bénéficiait des trois quarts en nue-propriété et d’un quart en pleine propriété. La propriété en question, exploitée en carrière, faisait l’objet d’un différend persistant entre les usufruitiers et les héritiers du nu-propriétaire, empêchant toute mise en valeur effective de l’usufruit.

Les juges du fond avaient relevé que cette mésentente prolongée avait conduit à la cessation de l’exploitation de la carrière pendant plusieurs années. La Cour d’appel, constatant que la jouissance ne pouvait être répartie de manière équitable entre les copartageants et qu’aucun accord amiable ne semblait envisageable, avait ordonné la licitation de l’usufruit. Cette mesure, selon l’arrêt attaqué, constituait « le seul moyen d’obtenir, sans nuire à la valeur foncière du bien, la reprise de l’exploitation ou le désintéressement des cohéritiers ».

La Haute juridiction a confirmé cette décision en jugeant qu’il existe une indivision entre l’usufruitier et le nu-propriétaire quant à la jouissance d’un bien lorsque le droit d’usufruit porte sur une quote-part indivise. Elle a rappelé qu’en cas d’impossibilité de partage en nature de cette jouissance, il peut être procédé à une vente par licitation, non pas du bien lui-même, mais de la jouissance de l’usufruit. Ce mécanisme permet de préserver les intérêts patrimoniaux des parties tout en évitant l’inaction susceptible de dégrader la valeur économique du bien.

Cependant, il convient de rappeler que la licitation de l’usufruit demeure une solution d’exception. Elle ne saurait être ordonnée qu’en dernier recours, lorsque toutes les autres voies de partage ont échoué. Cette exception s’inscrit dans une logique de préservation des droits de chaque usufruitier, tout en assurant une équité dans la répartition patrimoniale. Ainsi, l’approche adoptée par le législateur et par la jurisprudence garantit un équilibre subtil entre les impératifs de gestion collective et les intérêts individuels des parties.

3) L’indivision en nue-propriété

De manière similaire à l’usufruit, l’indivision peut porter sur la nue-propriété d’un bien. Le principe consacré par l’article 818 du Code civil, qui renvoie à l’article 817, privilégie le partage de la nue-propriété par cantonnement. Cette solution consiste à attribuer la nue-propriété sur un ou plusieurs biens spécifiques, et elle est historiquement reconnue comme la méthode de référence pour éviter une liquidation globale de l’indivision.

La licitation de la nue-propriété ne peut être envisagée que dans l’hypothèse où le cantonnement s’avère impossible. Ce principe est expressément consacré par la jurisprudence, qui insiste sur la subsidiarité de cette mesure (Cass. 1re civ., 14 mai 1996, n° 94-15.028l'arrêt▾). En l’espèce, la Cour de cassation a précisé qu’en cas de désaccord persistant entre les nus-propriétaires sur le partage en nature, et lorsque ce dernier est impossible, le juge peut ordonner la licitation limitée à la nue-propriété, tout en veillant à ne pas porter atteinte aux droits des autres indivisaires, notamment les usufruitiers.

L’enjeu de cette limitation est aisé à saisir : liciter la seule nue-propriété laisse intacte la situation de l’usufruitier, dont le droit de jouissance se reporte sur le bien entre les mains de l’adjudicataire, lequel acquiert une nue-propriété grevée. La licitation cantonnée à la nue-propriété réalise ainsi la sortie d’indivision des nus-propriétaires sans empiéter sur les prérogatives du titulaire de l’usufruit — d’où sa préférence de principe sur la licitation de la pleine propriété.

A cet égard, lorsque la licitation de la nue-propriété seule est impossible pour mettre fin à une indivision, l’article 818 du Code civil prévoit que la licitation de la pleine propriété peut être ordonnée, mais cette mesure exceptionnelle est soumise à des conditions strictes, notamment le consentement de l’usufruitier, comme l’exige l’article 815-5, alinéa 2, du Code civil.

Historiquement, la jurisprudence faisait une distinction selon que l’usufruit portait sur un bien déterminé ou sur une quote-part successorale. Dans le premier cas, la licitation demandée par un nu-propriétaire ne pouvait porter que sur la nue-propriété du bien. Dans le second, la licitation pouvait s’étendre à la pleine propriété des biens successoraux pour fixer l’assiette de l’usufruit (Cass. req., 9 avr. 1877). Cette distinction, bien que logique à l’époque, soulevait des incertitudes pratiques, notamment en matière d’opposabilité des droits de l’usufruitier.

La loi n° 76-1286 du 31 décembre 1976 a constitué une avancée majeure dans la préservation des droits de l’usufruitier. Elle a inséré, à l’article 815-5 du Code civil, une disposition qui énonçait que « le juge ne peut toutefois, sinon aux fins de partage, autoriser la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit, contre la volonté de l’usufruitier ». Par cette règle, le législateur a entendu limiter de manière explicite les atteintes potentielles aux droits d’usage et de jouissance de l’usufruitier, en faisant de son consentement une condition impérative pour toute licitation de la pleine propriété.

L’apport de cette loi réside dans l’équilibre qu’elle établit entre les prérogatives des indivisaires et la nécessaire protection des intérêts de l’usufruitier. Désormais, l’usufruitier bénéficie d’un droit d’opposition effectif, sauf dans le cadre spécifique d’un partage, rendant ainsi impossible toute décision judiciaire imposant la vente globale du bien sans son accord.

Ce principe a été strictement appliqué par la jurisprudence. Dans un arrêt remarqué du 11 mai 1982, la Cour de cassation a annulé une décision ayant ordonné la licitation de la pleine propriété en méconnaissance de cette exigence légale (Cass. 1re civ., 11 mai 1982, n°81-13.055l'arrêt▾). La Haute juridiction a alors rappelé que, même face à des difficultés d’indivision, le juge ne peut passer outre le consentement de l’usufruitier, envisagé comme un véritable garde-fou juridique.

Par suite la loi n° 87-498 du 6 juillet 1987 a opéré une réforme décisive en supprimant, dans l’article 815-5 du Code civil, la précision textuelle « sinon aux fins de partage ». Par cette modification, le législateur a étendu la protection accordée à l’usufruitier en rendant son consentement impératif dans tous les cas de licitation de la pleine propriété, sans exception. Cette réforme a marqué une avancée significative en consolidant la protection de l’usufruitier. Elle a ainsi fermé la porte à toute tentative des nus-propriétaires ou des indivisaires de contourner l’exigence de consentement sous le prétexte d’un partage judiciaire. Désormais, le droit d’usage et de jouissance de l’usufruitier ne peut être compromis sans son accord, la jouissance demeurant à l’abri de toute liquidation forcée.

Dans le sillon de la loi du 6 juillet 1987, la Cour de cassation a, dans son arrêt du 13 octobre 1993, confirmé que la licitation de la pleine propriété ne peut être imposée sans le consentement de l’usufruitier (Cass. 1re civ., 13 oct. 1993, n° 91-20.707l'arrêt▾). En l’espèce, la Haute juridiction a censuré une décision ayant ordonné une licitation de la pleine propriété d’un bien indivis, au motif que l’ex-épouse usufruitière n’avait pas donné son accord. Un autre arrêt marquant, rendu le 14 mai 1996 a précisé qu’en cas d’impossibilité de partage en nature, le juge doit privilégier la licitation de la nue-propriété avant d’envisager la pleine propriété (Cass. 1ère civ., 14 mai 1996, n°94-15.028l'arrêt▾). De la combinaison de ces décisions se dégage une gradation rigoureuse, qui s’impose au juge : le cantonnement de la nue-propriété d’abord ; à défaut, la licitation de la seule nue-propriété ; en dernier ressort seulement, et sous la réserve impérative du consentement de l’usufruitier, la licitation de la pleine propriété.

B) 1.2Les situations dans lesquelles la licitation n’est pas admise

La licitation, bien qu’elle constitue l’un des moyens pour sortir de l’indivision, ne saurait être admise dans toutes les situations. Le législateur, soucieux de préserver certains équilibres juridiques et économiques, a posé des limites à son recours. Ces restrictions trouvent leur fondement dans des considérations variées, telles que la nécessité de maintenir l’affectation collective de certains biens, de protéger des intérêts spécifiques ou encore de respecter les conventions liant les indivisaires.

Ces limites procèdent d’une même idée directrice : le droit au partage, pour fondamental qu’il soit — nul ne pouvant être contraint à demeurer dans l’indivision selon la formule héritée du Code civil —, n’est pas absolu. Il fléchit chaque fois qu’un intérêt jugé supérieur commande la pérennité de l’indivision : tantôt l’affectation matérielle du bien à un usage collectif, tantôt la protection d’une personne ou d’une famille, tantôt encore la volonté librement exprimée des indivisaires eux-mêmes.

Qu’il s’agisse des copropriétés forcées, des hypothèses de maintien imposé dans l’indivision, des conventions d’indivision ou encore des cas d’attribution préférentielle, chacune de ces situations traduit une volonté d’encadrer le droit au partage afin de concilier les droits des indivisaires avec des impératifs supérieurs.

1) Les copropriétés forcées

Les copropriétés forcées se distinguent par leur caractère inaliénable et insusceptible de partage ou de licitation, une interdiction clairement posée par l’article 6 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce texte interdit toute demande de partage concernant les parties communes indispensables à l’usage collectif, telles que les chemins nécessaires à la desserte de plusieurs propriétés. Cette disposition vise à préserver la fonctionnalité et l’utilité commune de ces biens.

Le fondement de cette prohibition tient à l’accessoire : la part indivise dans la chose commune est inséparablement liée à la propriété du lot ou du fonds qu’elle dessert, de sorte qu’elle ne peut être ni cédée, ni partagée, ni licitée isolément. Admettre la licitation reviendrait à priver les autres copropriétaires de l’usage indispensable auquel le bien est affecté — ce que la loi interdit afin de garantir la perpétuité de l’affectation collective.

La règle exprimée par cette disposition dépasse cependant le cadre strict des immeubles bâtis pour s’étendre à toutes les copropriétés forcées et perpétuelles. La Cour d’appel de Paris a ainsi affirmé, dans un arrêt du 5 octobre 1964, que le partage ou la licitation d’un chemin nécessaire à la desserte de plusieurs propriétés était exclu, en raison de son caractère indispensable à l’usage collectif (CA Paris, 5 oct. 1964).

2) Les cas de maintien forcé dans l’indivision

Par ailleurs, la licitation est exclue dans plusieurs cas où la loi impose le maintien forcé dans l’indivision. Ces hypothèses, prévues aux articles 820 à 824 du Code civil, concernent notamment les biens dont l’indivision est ordonnée pour protéger les intérêts de certaines personnes, comme les mineurs ou les incapables. Le maintien dans l’indivision peut ainsi être ordonné, à la demande des intéressés, lorsque la liquidation immédiate du patrimoine risquerait de compromettre l’exploitation d’une entreprise agricole, commerciale, industrielle ou artisanale, ou encore la conservation du local d’habitation servant de logement au conjoint survivant ou à des descendants mineurs. Tant que dure cette indivision imposée, la demande de licitation est paralysée, le législateur ayant fait prévaloir la protection de la cellule familiale ou de l’outil économique sur le droit individuel au partage.

De manière similaire, l’article 1377 du Code de procédure civile dispose que la vente par adjudication ne peut être prononcée que si le bien ne peut être commodément partagé ou attribué. Avant de prononcer une telle vente, le juge est tenu de vérifier que le bien ne répond pas aux conditions d’un partage en nature et que ni l’attribution préférentielle ni d’autres solutions ne sont envisageables. Cette vérification, on l’a vu, doit être opérée au besoin d’office (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932l'arrêt▾) : à défaut, la licitation ne saurait être valablement ordonnée.

3) Les conventions d’indivision

L’article 815-1 du Code civil permet aux indivisaires de conclure une convention d’indivision. Lorsqu’une telle convention est à durée déterminée, la licitation ne peut être demandée pendant la durée de la convention, sauf en cas de justes motifs. La convention déploie ici un effet d’indisponibilité temporaire : en s’obligeant réciproquement à demeurer dans l’indivision pour un terme qui ne peut excéder cinq ans — renouvelable —, les indivisaires renoncent provisoirement à exercer leur droit au partage, et partant à toute demande de licitation, hors le cas où un juste motif viendrait justifier une sortie anticipée.

En revanche, si la convention est à durée indéterminée, le partage, y compris par licitation, peut être provoqué à tout moment, mais il ne doit pas l’être de mauvaise foi ou à contretemps (art. 1873-3 C. civ.). Cette réserve — emprunte aux exigences de la bonne foi — interdit à l’indivisaire d’user de son droit dans le seul dessein de nuire à ses coïndivisaires ou de provoquer la vente à un moment manifestement défavorable, le juge conservant le pouvoir d’écarter la demande qui révélerait pareil abus.

4) L’attribution préférentielle

L’attribution préférentielle constitue un obstacle majeur à la licitation. Ce mécanisme, consacré par les articles 832 et suivants du Code civil, offre à un indivisaire la possibilité de se voir attribuer un bien indivis en priorité, moyennant le versement d’une compensation équitable à ses coindivisaires. Par essence, lorsque cette demande est valablement formulée, la licitation devient inenvisageable, sauf à ce que l’attribution soit rejetée ou manifestement injustifiée.

Encore convient-il de distinguer, au sein de ce mécanisme, deux régimes que la pratique tend trop souvent à confondre. L’attribution préférentielle est tantôt de droit, tantôt facultative. Elle est de droit — c’est-à-dire que le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation et doit l’ordonner dès que ses conditions sont réunies — dans les hypothèses limitativement énumérées par la loi, au premier rang desquelles figure, au profit du conjoint survivant ou de tout héritier copropriétaire, le local servant effectivement d’habitation lorsque le demandeur y avait sa résidence à l’époque du décès (art. 831-2 du Code civil). Elle demeure en revanche facultative — laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond, qui statuent en fonction des intérêts en présence — pour l’exploitation agricole, commerciale, industrielle ou artisanale, ainsi que pour la généralité des autres biens (art. 831 et 832-3 du Code civil). Cette distinction commande directement le sort de la licitation : là où l’attribution est de droit, la vente forcée est par hypothèse exclue dès lors que les conditions légales sont satisfaites ; là où elle n’est que facultative, le juge conserve la latitude de lui préférer la licitation si l’équilibre des intérêts le commande.

Historiquement, la place centrale occupée par l’attribution préférentielle dans le cadre des opérations de partage a été explicitée dès l’adoption du décret-loi du 17 juin 1938, introduisant dans le Code civil une disposition spécifique à cet effet. L’ancien article 827 du Code civil, aujourd’hui remplacé par l’article 1377, réservait la licitation aux biens « qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ». En vertu de ce principe, le juge, avant de prononcer une licitation, doit s’assurer que le bien concerné ne peut être intégré dans un partage en nature et qu’aucun indivisaire ne sollicite ou ne pourrait valablement solliciter son attribution préférentielle. Cette double vérification, autrefois essentielle pour garantir une stricte égalité dans la composition des lots, conserve son importance à l’heure où prévaut le principe de l’égalité en valeur des lots. Le verbe employé par le texte — « attribués » — n’est pas neutre : il place l’attribution sur le même plan que le partage en nature au titre des modalités qui priment la licitation, laquelle n’apparaît qu’en dernière ligne, comme une solution résiduelle.

La jurisprudence a, à maintes reprises, rappelé la prééminence de l’attribution préférentielle sur la licitation. Dès 1947, la Cour de cassation a précisé que l’attribution préférentielle pouvait être sollicitée jusqu’à l’achèvement du partage (Cass. civ., 14 janv. 1947). Toutefois, lorsque la licitation a été ordonnée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée, l’attribution préférentielle ne saurait plus prospérer, la licitation devenant alors irrévocable. Dans un arrêt du 9 mars 1971, la Première chambre civile a jugé en ce sens que « la licitation constitue une modalité de partage incompatible avec l’attribution préférentielle. des lors que la licitation d’un immeuble a été ordonnée par une précédente décision devenue irrévocable, un tribunal ne peut sans méconnaitre l’autorité de la chose jugée, prononcer l’attribution préférentielle du même bien indivis » (Cass. 1ère civ. 9 mars 1971, 70-10.072). La règle se comprend aisément : l’attribution préférentielle et la licitation sont deux modes antagonistes d’allotissement d’un même bien — l’un le maintient dans le patrimoine d’un indivisaire, l’autre le réalise par la vente — de sorte que, une fois la seconde irrévocablement arrêtée, la première se heurte à l’exceptio rei judicatae. La fenêtre temporelle de l’option est ainsi clairement bornée : ouverte tant que le partage n’est pas consommé, elle se referme dès que la décision ordonnant la vente est passée en force de chose jugée.

Dans sa mise en œuvre, l’attribution préférentielle impose au juge une analyse minutieuse des prétentions en concurrence. Lorsqu’un indivisaire sollicite l’attribution préférentielle d’un bien pendant que d’autres réclament sa licitation, la juridiction saisie doit prioritairement examiner la demande d’attribution, sauf à constater qu’elle contredit les intérêts légitimes des coindivisaires ou qu’elle est matériellement irréalisable. À cet égard, la jurisprudence a notamment rejeté des demandes d’attribution lorsque l’indivisaire demandeur était dans l’incapacité de s’acquitter des soultes nécessaires (Cass. 1re civ., 17 mars 1987, n°85-17.241l'arrêt▾). La solution se justifie par la nature même du mécanisme : l’attribution préférentielle n’est pas une dévolution gratuite mais un report en valeur ; faute pour le demandeur de pouvoir verser la soulte qui rétablit l’égalité, l’attribution ruinerait les droits des autres copartageants et trahirait sa fonction. L’insolvabilité du candidat à l’attribution rend ainsi à la licitation tout son office.

En outre, l’attribution préférentielle revêt une importance particulière lorsque le maintien de l’usage d’un bien indivis répond à des besoins essentiels. Ainsi, la jurisprudence a privilégié l’attribution du logement familial à l’époux ayant la garde des enfants, au détriment d’une demande concurrente de licitation émanant de l’autre conjoint (TGI Chaumont, 10 juin 1963). Toutefois, cette priorité n’est pas absolue. Des juridictions ont pu refuser une attribution préférentielle lorsque les motifs invoqués ne justifiaient pas un tel choix, comme dans le cas d’un château réclamé pour des raisons purement sentimentales, conduisant à la licitation du bien (TGI Paris, 13 nov. 1970).

Cependant, l’attribution préférentielle n’est pas une prérogative absolue. Elle peut être écartée si l’équilibre des intérêts commande une licitation, notamment lorsque le maintien de l’indivision est matériellement ou économiquement insoutenable. Cette approche pragmatique permet de concilier les droits individuels des indivisaires avec les impératifs collectifs, assurant ainsi le respect des principes d’équité et de justice.

VI) Les conditions de la licitation

A) 2.1L’impossibilité d’un partage en nature

1) Le contenu de l’exigence

Dans le cadre d’un partage, la licitation n’intervient qu’à titre subsidiaire, lorsqu’un partage en nature des biens indivis s’avère impossible. À cet égard, l’article 1377 du Code de procédure civile précise que : « le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ».

Cette règle fait directement écho au principe posé à l’article 1686 du Code civil, relevant du droit commun de la vente, qui dispose que la licitation peut être ordonnée « si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ».

Il s’infère de ces deux dispositions que l’impossibilité de partage en nature peut résulter, soit de l’incommodité de la division du biens indivis, soit du risque de perte en cas de division.

Cette exigence n’est pas davantage absente de la mécanique du partage judiciaire lui-même. Soumis à la formation de lots et au tirage au sort, ce dernier impose que chaque lot soit, autant que possible, composé en nature et égal à la portion héréditaire la plus faible ; lorsqu’un bien ne peut entrer dans cette composition sans rompre l’égalité, son indivisibilité matérielle se mue en obstacle au partage et appelle la licitation. La Cour de cassation a ainsi approuvé les juges du fond d’avoir ordonné la vente d’un immeuble successoral après avoir constaté qu’il n’était divisible qu’en deux parts inégales et ne pouvait, dès lors, être réparti en lots équivalents (Cass. 1re civ., 28 juin 1977, n°75-12.487l'arrêt▾). L’impossibilité du partage en nature s’apprécie donc non dans l’abstrait, mais à l’épreuve des contraintes propres à l’allotissement.

a) L’incommodité de la division du bien indivis

L’incommodité matérielle de la division d’un bien indivis s’entend de l’impossibilité pratique de le fractionner tout en préservant son intégrité physique, son utilité et les conditions normales de jouissance. Ce critère repose sur les attributs essentiels du bien, qu’il s’agisse de sa configuration, de son usage envisagé ou de sa destination économique. L’analyse de cette incommodité exige une attention particulière aux caractéristiques propres au bien, telles que son état, sa structure ou sa finalité, afin de déterminer si une division pourrait être réalisée sans altérer sa nature ni compromettre sa vocation première.

En premier lieu, certains biens, en raison de leur structure physique ou de leur fonction, ne peuvent être aisément divisés sans altérer leur valeur ou leur utilité. Par exemple, la division d’un terrain peut exiger des aménagements onéreux, tels que l’installation de clôtures ou la modification des réseaux hydrauliques pour garantir une autonomie d’usage des parcelles nouvellement constituées. Une jurisprudence ancienne mais éclairante illustre ce point : la fragmentation d’un bien foncier a été jugée inappropriée en raison des frais disproportionnés qu’elle impliquait et de son impact négatif sur l’exploitation rationnelle des parcelles (CA Dijon, 15 avril 1907). Cet exemple met en lumière l’importance d’une analyse circonstanciée de la faisabilité matérielle du partage.

De même, la division d’une exploitation agricole ou d’un immeuble à vocation spécifique peut entraîner une désorganisation structurelle qui compromettrait sa finalité première. Ainsi, le morcellement d’une ferme en plusieurs unités indépendantes peut nécessiter des investissements supplémentaires pour réorganiser les infrastructures communes, telles que les systèmes d’irrigation ou les espaces de stockage, réduisant ainsi l’efficacité globale de l’exploitation. Cette incommodité matérielle s’observe également dans le cas d’immeubles complexes ou de bâtiments historiques, dont le fractionnement risquerait de porter atteinte à leur vocation patrimoniale ou culturelle, voire de rendre leur entretien structurellement irréalisable.

L’hypothèse mérite d’être prolongée lorsque le droit indivis ne porte pas sur la pleine propriété, mais sur un démembrement. Lorsque le droit d’un usufruitier ne s’exerce que sur une quote-part d’un bien, il existe, quant à la jouissance, une indivision entre cet usufruitier et le plein propriétaire du surplus ; et si cette jouissance ne peut être commodément partagée, il peut être procédé à sa vente par licitation. La Cour de cassation a ainsi admis que les juges du fond ordonnent, à la demande d’un usufruitier partiaire, la licitation de la jouissance d’un usufruit indivis insusceptible de division commode (Cass. 1re civ., 25 juin 1974, n°72-12.451). La licitation apparaît alors comme l’ultime expédient permettant de sortir d’une indivision de jouissance que la nature des droits rend rebelle à tout fractionnement en nature.

En second lieu, l’incommodité matérielle ne se limite pas à l’existence d’obstacles purement physiques, mais couvre également les effets sur les conditions normales de jouissance. Un partage matériellement possible peut néanmoins être jugé incommode si la division altère de manière significative les modalités d’exploitation ou d’utilisation des lots. Par exemple, la création de nouvelles parcelles ou d’espaces indépendants peut, dans certains cas, générer une répartition déséquilibrée des ressources essentielles à leur exploitation, ou nécessiter des servitudes complexes, telles que des droits de passage ou des aménagements communs. Ces contraintes, susceptibles de compliquer la jouissance individuelle des lots, justifient le recours à une licitation plutôt qu’à un partage en nature.

Enfin, l’incommodité matérielle doit également être évaluée en tenant compte de la préservation de l’intégrité des unités économiques ou des ensembles de biens indivis. L’article 830 du Code civil, qui énonce l’objectif de limiter le fractionnement des exploitations agricoles ou des ensembles économiques, reflète cette préoccupation. Lorsqu’une division compromet l’exploitation optimale d’un bien indivis ou engendre une dépréciation du bien, la licitation peut s’imposer comme la solution la plus rationnelle. La jurisprudence a ainsi affirmé que la division en plusieurs lots, même matériellement envisageable, peut être écartée si elle entraîne des effets excessivement complexes ou onéreux pour les indivisaires (CA Montpellier, 8 juin 1954).

b) Le risque de perte en cas de division du bien indivis

Au-delà des obstacles matériels, l’incommodité d’un partage peut également résider dans ses répercussions économiques, lesquelles peuvent compromettre de manière significative les intérêts des indivisaires. L’article 1686 du Code civil institue ainsi le principe selon lequel le partage en nature doit être écarté lorsque la division entraîne une perte de valeur du bien, préjudiciable à l’ensemble des indivisaires. La « perte » que vise le texte ne s’entend pas seulement de la détérioration matérielle de la chose : elle englobe la dépréciation économique résultant de ce que la somme des fragments vaut moins que le tout. Autrement dit, le législateur appréhende le bien indivis dans sa valeur d’ensemble, et tient pour préjudiciable toute opération qui, en le morcelant, en détruirait la plus-value d’unité.

Dans un arrêt rendu le 13 octobre 1998, la Cour de cassation a, par exemple, estimé que l’incommodité d’un partage pouvait justifier une licitation lorsqu’un morcellement, bien que matériellement possible, engendrait une dépréciation économique significative et préjudiciable pour les indivisaires Dans cette affaire, le litige portait sur une demeure historique dépendant d’une succession. L’un des indivisaires demandait un partage en nature accompagné d’une attribution préférentielle d’une partie de l’immeuble, tandis que les autres plaidaient en faveur de la licitation. La Cour d’appel, dont l’analyse a été validée par la Cour de cassation, a constaté que la valeur totale de l’immeuble pris dans son ensemble, estimée à 7 950 000 francs, dépassait significativement la somme des valeurs des lots envisagés dans le cadre d’un partage en nature, laquelle n’atteignait que 6 200 000 francs. Une telle dépréciation économique, jugée inacceptable pour l’ensemble des indivisaires, rendait économiquement inopportune une division pourtant réalisable matériellement.

Cet arrêt met en lumière l’une des caractéristiques de l’incommodité économique : la préservation de la valeur globale du bien indivis. Une division matérielle, bien que techniquement envisageable, peut entraîner une perte de valeur si les lots ainsi constitués s’avèrent individuellement moins valorisables que le bien pris dans sa globalité. Cette approche vise à protéger les intérêts collectifs des indivisaires, en évitant qu’un partage en nature ne devienne source d’injustice économique.

Par ailleurs, l’incommodité économique ne se limite pas à la perte de valeur globale. Elle inclut également les effets sur l’équité entre les indivisaires, notamment lorsque la fragmentation d’un bien rend nécessaire la constitution de soultes disproportionnées ou difficilement applicables. Ces situations, susceptibles de générer des déséquilibres majeurs, justifient souvent le recours à la licitation pour assurer une répartition équitable des bénéfices issus de la vente.

Conscient de ces enjeux, le législateur a introduit des mécanismes visant à atténuer les effets économiques défavorables d’un partage, notamment à travers le principe de l’égalité en valeur consacré par l’article 826 du Code civil. Ce principe permet d’ajuster les écarts entre les lots au moyen de soultes, favorisant ainsi une répartition équilibrée. Toutefois, lorsque la division d’un bien indivis conduit à une dépréciation significative ou compromet les intérêts économiques des indivisaires, ces outils ne suffisent pas toujours à garantir une solution satisfaisante. Dans ces circonstances, la licitation s’impose comme une alternative incontournable, préservant à la fois la valeur intrinsèque du bien et l’équité entre les indivisaires.

2) Appréciation de l’exigence

a) Une appréciation d’ensemble

L’impossibilité de procéder à un partage en nature d’un bien indivis repose sur des considérations tant matérielles qu’économiques, lesquelles doivent être appréciées au regard de critères précis. Cette impossibilité n’est cependant pas absolue et s’évalue à l’aune de la nature, de la configuration et de la finalité du bien, mais également en tenant compte de l’ensemble des biens composant l’indivision. Une analyse globale de la situation patrimoniale s’impose, permettant de déterminer si un partage en nature peut être envisagé sans compromettre l’équité entre les indivisaires ou l’intégrité économique des lots.

A cet égard, l’un des principes devant guider l’appréciation du juge réside dans l’exigence de considérer l’ensemble des biens indivis comme un tout cohérent, plutôt que de les examiner isolément. Une telle approche, déjà consacrée par la jurisprudence avant la réforme de 2006, reflète l’exigence de maintenir le partage en nature comme principe directeur, même face à des difficultés apparentes. Ainsi, l’indivisibilité d’un bien spécifique, tel qu’un immeuble unique, ne saurait en elle-même constituer un obstacle insurmontable au partage si d’autres éléments de la masse permettent de constituer des lots équivalents en valeur (Cass. 1ère civ.12 janv. 1972, n°71-11.435l'arrêt▾).

À titre d’exemple, un immeuble matériellement indivisible peut être attribué en totalité à un indivisaire, à condition que des biens meubles ou des compensations monétaires viennent rétablir l’équilibre des droits entre les copartageants (Cass. 1ère civ., 21 janv. 1958). Cette flexibilité, inhérente au principe d’équité, permet de concilier l’impossibilité matérielle d’un découpage physique avec les exigences d’une répartition équitable.

En outre, lorsque l’ensemble des biens ne peut être aisément réparti, la licitation ne doit intervenir que dans les limites strictement nécessaires. Les juges sont alors appelés à circonscrire la licitation aux seuls biens dont le partage en nature est impraticable ou manifestement préjudiciable. Cette approche reflète le souci de préserver autant que possible le principe du partage en nature, tout en évitant des solutions qui porteraient atteinte à l’équilibre des intérêts en présence (Cass. 1ère civ., 11 juill. 1983, n°82-11.815l'arrêt▾). Ainsi, si un immeuble indivis ne peut être partagé matériellement, mais que la masse comprend des biens meubles ou d’autres actifs, ces derniers doivent être mobilisés pour constituer des lots équilibrés, réduisant ainsi la nécessité de recourir à la licitation.

Pour éclairer leur décision, les juges peuvent recourir à une expertise destinée à examiner les conditions matérielles et économiques propres au partage. Bien que les conclusions de l’expert ne s’imposent pas aux juges, elles constituent un élément déterminant dans leur appréciation de la faisabilité d’un partage en nature (Cass. 1ère civ., 9 oct. 1967). Ce recours à l’expertise vise à identifier les contraintes objectives qui pourraient rendre une division matériellement irréalisable ou économiquement désavantageuse.

Ainsi, l’expert est-il souvent chargé d’évaluer les implications concrètes d’un partage en nature, en tenant compte de la configuration des biens indivis, de leur usage actuel et des adaptations nécessaires pour les rendre autonomes après la division. Par exemple, dans le cas d’un terrain agricole, il pourrait être démontré que sa division entraînerait des aménagements disproportionnés, tels que la construction de nouvelles clôtures, la mise en place de systèmes d’irrigation distincts ou la création de voies d’accès séparées. De tels travaux, s’ils engendrent des coûts excessifs ou compromettent l’utilisation optimale des biens, constituent des éléments justifiant l’incommodité matérielle et, par conséquent, l’impossibilité d’un partage équitable en nature.

Les juges, sur la base du rapport d’expertise, peuvent ainsi conclure que la licitation est nécessaire pour préserver les intérêts des parties, en évitant des solutions qui seraient coûteuses, complexes et potentiellement sources de litiges ultérieurs. L’expertise, en ce sens, dépasse une simple évaluation technique et s’inscrit dans une démarche visant à garantir une répartition équilibrée et réaliste des biens indivis.

b) Contrôle de la motivation

L’appréciation de l’impossibilité de procéder à un partage en nature relève du pouvoir souverain des juges du fond, lesquels doivent s’attacher à motiver leur décision avec précision. Cette exigence trouve sa justification dans la nature exceptionnelle de la licitation, qui ne peut être ordonnée qu’en dernier recours, dès lors que l’impossibilité de la répartition physique des biens est établie de manière circonstanciée et irréfutable. À ce titre, la seule affirmation d’une incertitude quant à la faisabilité du partage en nature, ou encore la mention de dissensions entre indivisaires, ne saurait suffire à légitimer une telle mesure. De même, un simple constat de la multiplicité des biens et de la diversité des droits des parties, sans qu’il ne soit démontré en quoi ces éléments empêchent concrètement un partage en nature, expose la décision à la censure (Cass. 1re civ., 31 janv. 1989, n°87-16.718l'arrêt▾). À l’inverse, une motivation s’appuyant sur des éléments factuels et techniques solides, tels qu’un rapport d’expertise concluant à la faisabilité du partage en nature et à sa conformité aux intérêts des parties, satisfait pleinement aux exigences jurisprudentielles (Cass. req. 31 oct. 1893).

Le rôle de la Cour de cassation se limite traditionnellement à un contrôle de la motivation, sans remise en cause de l’appréciation des faits réalisée par les juges du fond. Il incombe à ces derniers de démontrer précisément en quoi les biens indivis ne peuvent être commodément répartis. Dès lors, une décision ordonnant la licitation, qui se contenterait de relever l’incertitude d’un partage ou de mentionner sa faisabilité technique sans expliciter les obstacles concrets qui s’y opposent, ne saurait prospérer (Cass. 1ère civ., 12 mai 1987, n°85-18.160l'arrêt▾).

Cette exigence de contrôle s’est encore affermie au point de peser, en amont, sur l’office même du juge saisi. La Cour de cassation décide désormais que le juge saisi d’une demande de licitation de biens indivis est tenu de vérifier, au besoin d’office, si ces biens sont ou non commodément partageables en nature (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n°21-15.932l'arrêt▾). La vérification de la subsidiarité de la licitation cesse ainsi d’être un simple chef de défense laissé à l’initiative des indivisaires opposés à la vente : elle s’impose au juge lui-même, qui doit y procéder spontanément, fût-ce en l’absence de toute contestation soulevée par les parties. La règle parachève la logique inaugurée en 1989 : non seulement les juges du fond doivent motiver l’impossibilité du partage en nature, mais ils sont tenus de l’examiner d’office avant d’ordonner la vente.

Si, par le passé, une certaine souplesse pouvait être observée, permettant aux juges du fond de motiver leurs décisions de manière parfois implicite, cette pratique tend à être remise en question dans le cadre d’une jurisprudence contemporaine plus exigeante. La réforme de 2006, consacrant le principe d’égalité en valeur des lots (art. 826 du Code civil), renforce cette exigence de motivation, dans un souci de transparence et de respect du caractère subsidiaire de la licitation. Ainsi, il ne suffit plus, comme autrefois, de faire allusion à l’indivisibilité supposée d’un bien pour justifier une vente forcée (Cass. 3e civ., 4 mai 2016, n°14-28.243l'arrêt▾).

La Cour de cassation, sans excéder son rôle, veille désormais à ce que les juges du fond ne cèdent pas à la facilité, en exigeant une démonstration complète et convaincante de l’impossibilité matérielle ou juridique du partage en nature. Cette évolution, bien qu’elle ne rompe pas totalement avec certaines tolérances antérieures, reflète une volonté affirmée de garantir la primauté du partage en nature tout en respectant l’équilibre des intérêts des indivisaires.

B) 2.2Mise en œuvre

L’impossibilité de partager un bien indivis peut avoir pour cause des contraintes juridiques, matérielles, économiques ou pratiques, chacune reflétant la complexité inhérente à la diversité des biens concernés et des situations d’indivision. Toutes ces causes se ramènent, en définitive, à un critère unique, dégagé des articles 826 et 827 du Code civil : celui du bien qui ne peut être commodément partagé en nature. Encore convient-il d’en mesurer la teneur exacte, car ce critère commande l’ensemble du régime : tant qu’il n’est pas caractérisé, le partage en nature demeure la règle, et la licitation ne saurait être ordonnée.

1) Les difficultés matérielles de partage

L’une des causes de l’impossibilité de procéder à un partage en nature réside dans les contraintes matérielles, intrinsèquement liées aux caractéristiques des biens indivis. La difficulté réside, le plus souvent, dans l’impossibilité technique ou pratique de diviser un bien sans compromettre son intégrité ou son utilité économique.

Certains biens, par leur nature même, se prêtent mal au fractionnement. Ainsi, un domaine agricole, comprenant des bâtiments, des dépendances et des terres formant un tout économique cohérent, ne saurait être morcelé sans que son exploitation n’en pâtisse gravement (Cass. 1ère civ., 29 mars 1960). De même, Une clinique médicale, dont le fonctionnement repose sur une organisation spatiale spécifique, constitue un exemple caractéristique de bien dont la division matérielle compromettrait irrémédiablement l’usage et l’exploitation (Cass. 1ère civ., 2 oct. 1979, n°78-11.385l'arrêt▾).

Par ailleurs, même lorsque les biens paraissent à première vue partageables, certaines configurations rendent le partage matériellement inéquitable. Un exemple peut être trouvé dans la difficulté de répartir équitablement des parcelles de terrain de dimensions ou de valeurs très disparates.

Outre la nature spécifique des biens, l’hétérogénéité de l’ensemble composant l’indivision peut elle-même constituer un frein au partage en nature. Lorsque les biens diffèrent significativement par leur localisation, leur état ou leur destination, il devient difficile, sinon impossible de constituer des lots de valeur équivalente. Cette disparité, combinée à l’impossibilité de parvenir à une évaluation consensuelle, peut légitimer une licitation comme ultime recours pour garantir l’équité entre les parties (Cass. 1ère civ., 14 févr. 1962).

Encore faut-il, toutefois, se garder d’une assimilation trop hâtive entre diversité des biens et impossibilité du partage. Le seul constat de la multiplicité ou de l’hétérogénéité de la masse indivise ne saurait, à lui seul, fonder le recours à la licitation : il incombe au juge de caractériser concrètement en quoi ces biens ne peuvent être commodément partagés ou attribués dans les conditions prévues par la loi. La Cour de cassation veille ainsi à ce que la subsidiarité de la licitation ne soit pas vidée de sa substance par une motivation de pure forme. Elle censure, pour défaut de base légale, l’arrêt qui, pour prescrire la licitation d’une succession, se borne à invoquer « la multiplicité et la diversité des biens et des droits » sans établir l’impossibilité réelle d’un partage en nature (Cass. 1ère civ., 31 janv. 1989, n°87-16.718l'arrêt▾).

Enfin, le nombre d’indivisaires et l’inégalité de leurs droits accentuent les difficultés matérielles du partage. Lorsque la division des biens suppose de composer un grand nombre de lots pour satisfaire des droits successoraux complexes et souvent très inégaux, le partage en nature devient un exercice presque insurmontable, tant sur le plan pratique que logistique. La contrainte se double alors d’une exigence procédurale : en matière de partage judiciaire, l’obligation du tirage au sort impose la formation de lots — avec ou sans soulte — dont chacun doit être au moins égal à la portion héréditaire la plus faible ; lorsque cette construction est impraticable, la licitation s’impose comme la seule issue (Cass. 1ère civ., 28 juin 1977, n°75-12.487l'arrêt▾).

2) Les difficultés juridiques de partage

La loi peut imposer des restrictions au partage en nature lorsque la division physique d’un bien compromet son utilité, son exploitation, ou son intégrité économique. Ces barrières légales, parfois explicites, trouvent leur justification dans des impératifs d’intérêt général ou de préservation de l’efficacité économique des biens concernés.

A cet égard, certaines catégories de biens, en raison de leur nature intrinsèque, sont insusceptible de faire l’objet d’un partage en nature. Les mines, par exemple, furent historiquement considérées comme indivisibles, car leur exploitation exige une unité structurelle pour être rentable et conforme aux normes techniques en vigueur (Cass. req., 21 avr. 1857). Cette indivisibilité découle moins d’une contrainte matérielle que de l’exigence de préserver la finalité économique du bien, en évitant une division qui rendrait son exploitation inefficace ou impossible.

De manière similaire, un terrain constructible peut devenir juridiquement insusceptible de partage lorsque son morcellement compromet l’obtention d’un permis de construire ou sa viabilité. Cette impossibilité résulte de normes d’urbanisme qui conditionnent l’utilisation d’un terrain à une superficie minimale ou à des exigences d’aménagement spécifiques (CA Nancy, 18 janv. 1989).

Les biens soumis au régime de la copropriété illustrent également cette tension entre indivisibilité et partage. Dans un immeuble d’habitation indivis, les parties communes, par définition, ne peuvent être fractionnées sans remettre en cause la structure juridique et pratique de la copropriété. La jurisprudence a affirmé que l’unité des parties communes prime sur toute tentative de division en étages ou appartements, rendant le partage en nature juridiquement incompatible avec ce régime (Cass. 1ère civ., 19 janv. 1960). Ces principes visent à garantir l’usage collectif des parties communes et à préserver la cohérence fonctionnelle du bien immobilier.

La difficulté juridique peut encore tenir à la structure même du droit indivis, lorsque l’indivision ne porte pas sur la pleine propriété mais sur un démembrement. Tel est le cas lorsque le droit d’un usufruitier porte sur une quote-part d’un bien : il existe alors, entre cet usufruitier et le plein propriétaire du surplus, une indivision quant à la jouissance. Si cette jouissance ne peut être commodément partagée, la licitation demeure ouverte — non sur la propriété du bien, mais sur la jouissance elle-même, qui sera vendue aux enchères (Cass. 1ère civ., 25 juin 1974, n°72-12.451l'arrêt▾). Cette solution témoigne de la plasticité de la licitation, qui épouse l’objet exact de l’indivision à liquider, qu’il s’agisse d’un droit de propriété ou d’un simple droit de jouissance.

Au-delà des dispositions légales, les indivisaires peuvent eux-mêmes convenir de règles encadrant les modalités de partage. En vertu de l’article 1103 du Code civil, un accord unanime entre les indivisaires, qu’il prévoie une licitation ou un partage en nature, s’impose avec la même force qu’un contrat. Une fois signé, cet engagement lie non seulement les parties, mais aussi le juge chargé de superviser l’exécution du partage. Cette force obligatoire ne s’embarrasse d’aucun formalisme particulier : le partage convenu entre indivisaires présents et capables n’est soumis à aucune règle de forme et peut résulter d’un simple acte sous seing privé, l’acte notarié n’étant requis, pour les biens soumis à publicité foncière, qu’aux seules fins de cette publicité (Cass. 1ère civ., 24 oct. 2012, n°11-19.855l'arrêt▾).

Ainsi, un accord visant à exclure le partage en nature doit être respecté, sauf en cas de dispositions contraires à l’ordre public ou manifestement inéquitables (Cass. 1ère civ., 20 janv. 1982, n°80-16.909l'arrêt▾). Cette contractualisation des modalités de partage permet aux indivisaires de surmonter des situations conflictuelles ou de prévenir des litiges futurs en définissant des règles précises.

La volonté exprimée par le de cujus dans un testament peut également influer sur les modalités de partage. Par exemple, lorsqu’un legs particulier attribue un bien spécifique à un héritier, ce bien échappe au partage dès lors que la disposition respecte la limite de la quotité disponible. Ce type de disposition testamentaire peut être perçu comme une restriction à la divisibilité du bien, car il confère à un héritier un droit exclusif sur celui-ci.

Cependant, une clause testamentaire ne peut, à elle seule, empêcher une licitation si celle-ci est indispensable pour respecter les droits des autres héritiers. En cas d’impossibilité de partager équitablement un bien en nature, le juge peut être conduit à écarter une disposition testamentaire pour ordonner une vente et préserver l’équilibre patrimonial entre les cohéritiers (Cass. 1ère civ., 5 janv. 1977, n°75-15.199l'arrêt▾). La limite de cette emprise de la volonté du défunt tient à un impératif d’ordre public successoral : nul ne peut, par avance, priver ses héritiers de la faculté de provoquer le partage et, le cas échéant, la licitation des biens indivis dont aucun ne pourrait être commodément attribué.

3) Les difficultés économiques de partage

Au-delà des obstacles matériels et juridiques, des considérations économiques peuvent justifier l’impossibilité d’un partage en nature. Ainsi, certaines divisions matérielles peuvent entraîner une dépréciation substantielle des biens indivis. Un exemple classique est celui d’une exploitation agricole : son morcellement compromettrait la viabilité économique du domaine, rendant l’ensemble des parcelles moins attractif sur le marché (Cass. 1re civ., 16 oct. 1967). De manière similaire, la division d’un terrain de faible superficie peut aboutir à des lots inadaptés à une utilisation efficace, diminuant ainsi leur valeur intrinsèque (Cass. 1ère civ., 11 juin 1985, n°84-12.325l'arrêt▾).

Une autre contrainte économique peut découler de l’incapacité à constituer des lots de valeur équivalente. Lorsque les biens indivis diffèrent considérablement par leur nature, leur localisation ou leur état, il devient impossible de composer des lots respectant l’équité entre les indivisaires sans recourir à des soultes disproportionnées. Par exemple, dans une affaire relative à un ensemble de biens immobiliers, la nécessité de prévoir des soultes trop élevées pour équilibrer les lots a conduit le juge à privilégier la licitation, considérée comme une solution plus adaptée pour garantir l’équité patrimoniale (Cass. 1re civ., 15 mai 1962).

La question des actions et parts sociales illustre parfaitement les enjeux économiques liés à la division en nature. Bien que ces biens soient techniquement divisibles, leur répartition peut entraîner une perte de contrôle ou de minorité de blocage au sein d’une société. Cela compromet non seulement la gestion de l’entreprise, mais réduit également la valeur des parts en raison de l’incertitude juridique et économique générée par une telle division. Dans une affaire emblématique, la répartition d’actions aurait menacé la stabilité de l’entreprise en remettant en cause les droits de contrôle. Le juge a alors ordonné une licitation pour préserver l’intégrité économique et les intérêts des parties (CA Paris, 2 juill. 2002).

Outre la dépréciation des biens, les coûts associés à la division peuvent également justifier une licitation. Par exemple, la division d’un immeuble en plusieurs appartements ou l’aménagement nécessaire pour rendre un bien partageable peut impliquer des dépenses considérables, rendant économiquement irrationnelle toute tentative de partage en nature (TGI Nice, 6 juill. 1962). Ces coûts peuvent inclure la création de nouvelles infrastructures, la gestion des servitudes ou encore les frais de mise aux normes, autant de facteurs susceptibles de miner la rentabilité des biens divisés.

4) Les difficultés personnelles

Enfin, les relations entre indivisaires peuvent elles-mêmes constituer un frein au partage en nature, en particulier lorsque des tensions ou des dissensions profondes altèrent toute perspective de gestion harmonieuse des biens communs. Ces conflits, qu’ils trouvent leur origine dans des différends familiaux, des ruptures conjugales ou des désaccords patrimoniaux, rendent souvent impraticable une répartition équitable des biens, tant sur le plan matériel qu’émotionnel.

Lorsqu’une indivision découle d’une séparation conjugale, par exemple, les relations tendues entre anciens partenaires peuvent transformer la cohabitation dans un bien indivis en un exercice insupportable. La gestion commune d’espaces partagés, comme une maison ou un appartement, devient rapidement source de conflits incessants, compromettant toute possibilité de coexistence pacifique. Ces situations, souvent aggravées par l’absence de dialogue ou par des griefs passés, justifient fréquemment une licitation, seule mesure apte à mettre un terme aux conflits prolongés (CA Metz, 11 mars 2010).

Les tensions ne se limitent pas aux relations conjugales. Au sein d’une famille élargie ou entre héritiers, les divergences d’intérêts ou de vision sur l’avenir des biens indivis peuvent provoquer un blocage total. L’un des indivisaires peut, par exemple, contester systématiquement les décisions relatives à l’exploitation ou à la répartition des biens, refusant de collaborer à leur entretien ou à leur valorisation. De tels comportements conflictuels paralysent l’indivision, rendant tout accord amiable illusoire et nécessitant une intervention judiciaire pour sortir de l’impasse. Encore convient-il de rappeler que ces tensions ne dispensent jamais le juge de vérifier la condition objective de l’impossibilité d’un partage en nature : la seule mésentente, si elle explique le recours au juge, ne saurait à elle seule tenir lieu de motivation, sauf à transformer la licitation en instrument de pression entre les mains de l’indivisaire le plus pressé d’en sortir.

Dans ces contextes, le juge joue un rôle déterminant. Chargé de garantir l’équité et de préserver la paix sociale, il est amené à ordonner une licitation lorsque les tensions rendent impossible le maintien de l’indivision ou la mise en œuvre d’un partage en nature. Une telle décision, bien que pragmatique, n’est pas dénuée de conséquences psychologiques pour les indivisaires. La vente forcée d’un bien, souvent chargé d’une forte valeur symbolique ou sentimentale, peut engendrer des sentiments de perte ou d’injustice. Il appartient donc au juge d’accompagner sa décision d’une motivation claire, exposant en quoi la licitation constitue la solution la plus adaptée pour protéger les intérêts de chacun.

VII) Le régime de la licitation

A) Principes directeurs

1) Saisine

En vertu de l’article 840 du Code civil, la licitation judiciaire ne peut être envisagée qu’à l’occasion d’une instance en partage. À cet égard, dans le cadre de cette instance, la demande en partage est formulée à titre principal, tandis que la demande de licitation est nécessairement formulée à titre incident.

En effet, la licitation, par sa nature subsidiaire, ne saurait être sollicitée qu’à titre incident, lorsqu’un partage en nature s’avère matériellement impraticable ou compromet l’équité entre les indivisaires. Ce dispositif met en lumière la primauté du partage en nature, qui demeure le fondement même du régime de l’indivision, tandis que la licitation, exception par essence, est rigoureusement encadrée pour éviter tout détournement de sa finalité.

Le Code de procédure civile organise ainsi une interdépendance entre les demandes en partage et en licitation, la seconde ne pouvant être introduite indépendamment de la première. Dans un arrêt du 15 juin 2017, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « la demande en licitation d’un bien indivis […] ne peut être formée qu’à l’occasion d’une instance en partage judiciaire » (Cass. 1ère civ., 15 juin 2017, n°16-16.031l'arrêt▾). Fondant sa décision sur les articles 840 et 1686 du Code civil, la Haute juridiction a rappelé que la licitation, en raison de son caractère subsidiaire, ne peut exister indépendamment d’une demande principale en partage.

En l’espèce, des héritiers avaient sollicité la licitation d’un immeuble dépendant d’une succession en raison de désaccords portant sur l’attribution et l’estimation des lots. Sans qu’aucune instance en partage judiciaire n’ait été introduite, la cour d’appel avait fait droit à cette demande. La Cour de cassation a censuré cette décision, estimant que la procédure de licitation ne peut être envisagée qu’à titre incident, dans le cadre plus large d’un partage judiciaire. Elle a ainsi annulé l’arrêt de la cour d’appel au motif que celle-ci avait ordonné la licitation en violation des exigences procédurales établies par les textes. Cet arrêt illustre avec clarté que la licitation ne constitue pas une voie autonome mais bien une exception procédurale, subordonnée à la démonstration préalable de l’impossibilité ou de l’inopportunité d’un partage en nature.

Le caractère incident de la demande emporte une conséquence pratique notable quant à l’office du juge. Saisi d’une demande de licitation, celui-ci ne saurait l’ordonner mécaniquement : il lui appartient de vérifier, au besoin d’office, si les biens dont la vente est sollicitée sont ou non commodément partageables en nature. La condition de fond du recours à la licitation n’est donc pas à la libre disposition des parties — elle relève d’un contrôle que le juge doit exercer de sa propre initiative, ce que la Cour de cassation a expressément consacré sur le fondement de l’article 1377 du Code de procédure civile (Cass. 1ère civ., 5 févr. 2025, n°21-15.932l'arrêt▾).

Cette vigilance procédurale se retrouve dans la qualification des écritures des parties. La demande de licitation, comme son corollaire la demande d’attribution préférentielle, doit être formulée et débattue avec précision, sans qu’une attitude ambiguë puisse être tenue pour un acquiescement. Ainsi, le fait, pour une partie, de s’en rapporter à justice sur le mérite d’une demande n’emporte pas acquiescement, mais au contraire contestation de celle-ci ; le juge ne saurait, sur la foi d’une telle déclaration, écarter une demande concurrente d’attribution préférentielle (Cass. 1ère civ., 25 oct. 1972, n°71-11.018l'arrêt▾). L’attribution préférentielle apparaît alors comme la principale alternative à la licitation au sein de l’instance en partage : avant de prononcer la vente forcée, le juge doit s’assurer qu’aucun indivisaire n’est en droit de se voir attribuer le bien, ce qui permettrait de maintenir celui-ci dans le patrimoine familial.

À l’analyse, ce cadre procédural poursuit une double ambition. D’une part, il consacre la primauté du partage en nature, expression de l’idéal d’égalité patrimoniale entre les indivisaires, en veillant à ce que chaque solution retenue préserve, autant que faire se peut, l’intégrité des droits de chacun. D’autre part, il encadre strictement le recours à la licitation, n’autorisant cette mesure, par essence exceptionnelle, qu’en dernier ressort, lorsqu’un partage amiable se heurte à des obstacles matériels ou juridiques insurmontables.

Toutefois, cette subordination stricte n’est pas exempte de critiques. Certains auteurs ont estimé que l’impossibilité manifeste d’un partage en nature dès l’introduction de l’instance pourrait justifier une demande en licitation à titre principal, sans compromettre pour autant l’équilibre procédural. Cette position, bien que séduisante, entre en contradiction avec la volonté du législateur de privilégier une approche prudente et graduée, afin de prévenir tout usage abusif de la licitation.

2) Compétence juridictionnelle

En premier lieu, la licitation relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire. Cette règle s’applique de manière uniforme, quelles que soient les circonstances spécifiques entourant l’indivision. Ainsi, même lorsque l’un des indivisaires est soumis à une procédure collective, le tribunal judiciaire demeure compétent pour connaître des demandes de licitation et de partage (Cass. com., 28 nov. 2000, n° 98-10.145l'arrêt▾). Dans ce contexte particulier, le liquidateur, agissant non dans l’intérêt personnel du débiteur mais en qualité de représentant des créanciers, peut solliciter la licitation des biens indivis. Dans un arrêt du 28 novembre 2000, la Cour de cassation a confirmé que le liquidateur, habilité à défendre les droits des créanciers, est en mesure de provoquer une licitation dans le cadre des opérations de partage (Cass. com., 28 nov. 2000, n° 98-10.145l'arrêt▾).

Cette articulation entre le droit de l’indivision et le droit des procédures collectives a été récemment précisée. La licitation d’un immeuble acquis en indivision par le débiteur avant l’ouverture de la liquidation judiciaire constitue une opération de liquidation-partage de l’indivision, qui obéit aux règles propres du partage et échappe, comme telle, aux règles de réalisation des actifs de la procédure collective (Cass. com., 21 mai 2025, n°25-70.008l'arrêt▾). La distinction est d’importance : le bien indivis n’est pas un actif que le liquidateur réaliserait selon les modalités de la procédure collective, mais une quote-part dont la sortie suppose la mise en œuvre du régime du partage, sous l’autorité du juge compétent en cette matière.

En second lieu, la compétence territoriale de la juridiction qui a vocation à connaitre d’une procédure de licitation judiciaire obéit à des règles qui visent garantir à la fois proximité et efficacité dans le traitement des litiges. L’article 841 du Code civil confère ainsi compétence au tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession pour connaître des actions en partage, ainsi que des contestations qui peuvent en découler, notamment celles relatives à la licitation ou à la garantie des lots. Lorsque la licitation ne procédure pas du partage d’une indivision successorale, l’article 45 du Code de procédure civile désigne le tribunal du lieu de situation des biens indivis comme juridiction compétente.

Ce cadre territorial vise à concentrer les litiges devant une juridiction proche des biens concernés. En opérant ce choix, le législateur entend non seulement simplifier les démarches pour les parties, mais également tenir compte des spécificités matérielles et économiques propres aux biens indivis, contribuant ainsi à une gestion plus fluide et plus rapide des procédures.

Enfin, il convient de souligner que cette compétence juridictionnelle, tant d’attribution que territoriale, est d’ordre public. Dès lors, elle ne saurait être modifiée par la volonté des parties.

3) La fixation des conditions de la vente

En application de l’article 1377 du Code de procédure civile, le juge se voit confier la responsabilité de fixer les conditions particulières de la vente par adjudication dans le cadre d’une licitation, qu’il s’agisse de biens meubles ou immeubles. Ce pouvoir embrasse notamment la détermination de la mise à prix, paramètre essentiel pour garantir le bon déroulement de la procédure et prévenir toute sous-évaluation susceptible de léser les intérêts des indivisaires. Cette intervention du juge, gage d’une équité procédurale, est toutefois tempérée par la possibilité, offerte aux indivisaires capables et présents, de convenir unanimement des modalités de la licitation. Cet accord, lorsqu’il est atteint, lie le tribunal, reflétant ainsi l’importance accordée au consentement des parties dans le processus de partage.

Cette souplesse procédurale est néanmoins contrebalancée par la rigueur imposée au déroulement de la licitation. Ainsi, bien que la possibilité d’un sursis temporaire à la vente pour tenter une cession de gré à gré ait été évoquée lors des travaux préparatoires des réformes législatives, cette faculté n’a pas été retenue. Le législateur a manifestement craint qu’une telle mesure ne ralentisse inutilement les procédures, préférant privilégier une approche plus directe pour éviter des délais incompatibles avec les impératifs de gestion des indivisions.

Le cahier des charges, document structurant de la licitation, peut par ailleurs comporter des dispositions spécifiques destinées à encadrer l’attribution des biens adjugés. Parmi celles-ci figure la clause d’attribution, qui stipule que si la dernière enchère est portée par un indivisaire, celui-ci ne sera pas déclaré adjudicataire, mais se verra attribuer le bien au prix fixé par l’adjudication dans le cadre du partage à intervenir. Ce mécanisme, validé par la jurisprudence (Cass. 1ère, 7 oct. 1997, n°95-17.071l'arrêt▾), favorise une organisation rationnelle et équitable des opérations, tout en préservant les intérêts patrimoniaux des copartageants. En complément, des clauses de substitution peuvent permettre à un adjudicataire de céder son droit à un tiers désigné, offrant ainsi une flexibilité supplémentaire sans compromettre la transparence de la procédure.

4) Le cahier des charges, loi de l’adjudication

L’examen des conditions de la vente conduit naturellement à s’arrêter sur l’instrument qui les cristallise : le cahier des charges. Pièce maîtresse de la licitation, son établissement est obligatoire ; il structure les étapes de la vente, en formalise les conditions et sert de référence commune à toutes les parties impliquées. Loin d’être une simple formalité administrative, il constitue le cadre juridique dans lequel s’inscrit l’ensemble de l’opération, et conditionne tant la régularité de la procédure que la valeur de l’adjudication.

Sur le plan de sa nature juridique, le cahier des charges s’analyse comme une offre de vente : son acceptation, réalisée par le prononcé de l’adjudication au profit du dernier enchérisseur, emporte formation du contrat. De cette qualification découle son trait le plus marquant : une fois déposé, le cahier des charges acquiert force obligatoire et devient la loi des parties à l’adjudication. Il ne peut, en conséquence, être modifié unilatéralement, toute tentative en ce sens étant dépourvue d’effet ; il constitue, dès son adoption, un cadre immuable que seules les formes prévues par la procédure permettraient de réviser. La Cour de cassation a consacré cette force obligatoire en jugeant que le cahier des charges, qui fait la loi des parties à l’adjudication, s’impose à elles dans toutes ses stipulations — ainsi de la clause subordonnant la déclaration de substitution d’un indivisaire au dépôt préalable du prix d’adjudication (Cass. 2e civ., 6 oct. 1993, n°90-18.590l'arrêt▾).

Cette force obligatoire connaît cependant une limite tenant à la formation même du document. Le cahier des charges ne peut imposer à l’ensemble des copartageants une clause stipulée au seul profit de l’un d’eux et qui n’aurait pas reçu l’approbation des autres : la transparence et l’égalité qui en commandent l’établissement excluent qu’une stipulation unilatérale, défavorable aux coïndivisaires, leur soit opposée sans leur consentement. Le caractère contraignant du cahier des charges suppose donc, en amont, une élaboration respectueuse des intérêts de chacun — à défaut de quoi la clause litigieuse demeure inopposable à ceux qui ne l’ont pas acceptée.

5) La recherche de l’intérêt collectif

Il est de principe que toutes les décisions prises par le juge dans le cadre de la procédure de licitation doivent être guidées par la recherche de l’intérêt collectif des copartageants. Cette exigence se traduit par une double obligation pour la juridiction saisie : d’une part, le juge doit s’attacher à optimiser la valeur d’adjudication des biens indivis, gage d’une protection économique des droits des parties. D’autre part, il lui incombe de garantir une répartition équitable des fruits de la vente, en tenant compte des spécificités des biens et des situations individuelles des indivisaires.

L’optimisation de la valeur d’adjudication implique que le tribunal organise la procédure de manière à maximiser la concurrence entre les enchérisseurs. À cet égard, la rédaction du cahier des charges revêt une importance cruciale. Ce document doit non seulement préciser les caractéristiques du bien mis en vente, mais également faire état de toute information susceptible d’influencer les enchères, comme l’existence de droits locatifs ou de servitudes. Ainsi, a été consacré par la jurisprudence l’obligation de mentionner dans le cahier des charges les droits locatifs grevant un bien indivis. Dans un arrêt du 18 juin 1973, la Cour de cassation a affirmé en ce sens que l’adjudicataire devait être informé des droits d’occupation existants, ces derniers influant directement sur la valeur vénale du bien et, par conséquent, sur les intérêts des indivisaires (Cass. 1ère civ., 18 juin 1973, n°72-11.239l'arrêt▾).

Par ailleurs, la répartition équitable des fruits de la vente doit également guider les décisions prises par le juge. Celui-ci doit veiller à ce que les modalités de la licitation ne créent pas de déséquilibre injustifié entre les indivisaires. Par exemple, si un indivisaire est lui-même locataire d’un bien indivis, comme ce fut le cas dans l’affaire précitée, il ne saurait être tenu de payer la différence entre la valeur libre et la valeur occupée du bien dont il est adjudicataire. Une telle solution, validée par la Cour de cassation, reflète un souci d’équité : elle empêche qu’un indivisaire se retrouve pénalisé dans l’attribution d’un bien au détriment des autres parties.

Le rôle du tribunal ne se limite donc pas à la définition des conditions formelles de la vente. Il s’étend à une analyse fine et précise des circonstances particulières de chaque indivision, afin d’adopter les mesures les mieux adaptées à l’intérêt collectif des indivisaires. Ainsi, lorsque les biens indivis présentent des caractéristiques spécifiques – qu’il s’agisse d’un immeuble à usage mixte ou d’un terrain à forte valeur économique – le juge peut prévoir des dispositions particulières pour préserver leur rentabilité ou leur attractivité. Par exemple, en cas de licitation d’un fonds de commerce dépendant d’un immeuble indivis, il est d’usage que le cahier des charges impose à l’adjudicataire de l’immeuble de consentir un bail à l’adjudicataire du fonds, si ces deux lots ne sont pas attribués à une même personne. Encore faut-il, du reste, que le fonds existe réellement au jour des opérations, sa disparition antérieure au décès du de cujus pouvant être établie par tous moyens, l’inscription au registre du commerce ne valant à cet égard que présomption simple, susceptible de preuve contraire (Cass. com., 4 mai 1970, n°68-11.811l'arrêt▾).

6) Les personnes admises à participer à la licitation

L’article 1378 du Code de procédure civile prévoit que « si tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés, ils peuvent décider à l’unanimité que l’adjudication se déroulera entre eux. À défaut, les tiers à l’indivision y sont toujours admis. » Il ressort de cette disposition que les enchères, dans le cadre d’une licitation, peuvent être restreintes aux seuls indivisaires.

Plus précisément, la limitation des enchères aux copartageants est envisageable lorsque tous les indivisaires remplissent simultanément plusieurs conditions : ils doivent être juridiquement capables, présents ou représentés par des mandataires disposant d’un pouvoir exprès. De surcroît, cette restriction requiert leur consentement unanime, traduisant une volonté commune d’éviter l’intervention de tiers dans la procédure. Cette faculté permet de maintenir la licitation dans une sphère strictement interne à l’indivision, tout en favorisant une résolution rapide et consensuelle du partage.

Toutefois, dès lors que l’une de ces conditions fait défaut, la procédure impose l’ouverture des enchères à des tiers. Ce mécanisme vise à prévenir tout risque de collusion ou de manœuvres entre indivisaires pouvant entraîner une adjudication à un prix injustement bas. En admettant des tiers, le législateur entend préserver l’intégrité des enchères, s’assurant que celles-ci reflètent la valeur réelle du bien mis en vente.

Cette ouverture des enchères devient obligatoire lorsque l’un des indivisaires est mineur ou incapable. Conformément à l’article 1687 du Code civil, dans une telle hypothèse, les tiers doivent impérativement être admis à participer à la licitation. Ce principe a trouvé une application dans une affaire où un indivisaire incapable s’opposait à une adjudication exclusive entre indivisaires. Le tribunal, rappelant les termes de l’article 1687, avait exigé l’ouverture des enchères aux tiers pour garantir une adjudication équitable, reflétant la valeur véritable des biens mis en vente (TGI Nantes, 27 juin 1967). La règle se comprend aisément : la présence d’un indivisaire protégé fait peser un risque accru sur la valorisation du bien, que seule la concurrence des tiers permet de neutraliser, en interdisant que la vente se déroule à huis clos entre copartageants intéressés à minorer le prix.

A cet égard, il peut être souligné que l’admission des tiers contribue également à maximiser la valeur d’adjudication, au bénéfice de l’ensemble des indivisaires. En augmentant le nombre de participants potentiels, cette ouverture crée une véritable dynamique compétitive lors des enchères, limitant ainsi le risque d’un prix d’adjudication trop bas. La participation des tiers ne fait d’ailleurs pas obstacle à ce qu’un indivisaire qui était déjà titulaire d’une autre qualité sur le bien — tel le locataire de lots dépendant d’un immeuble indivis — conserve le bénéfice de ses droits propres lors de la vente sur licitation, l’acquisition de la qualité de copropriétaire n’opérant aucune confusion avec sa qualité de preneur (Cass. 1ère civ., 18 juin 1973, n°72-11.239l'arrêt▾).

B) Règles particulières

Le régime de la licitation ne se laisse pas réduire à un schéma uniforme. Sous la généralité de l’opération — la vente forcée d’un bien indivis insusceptible de partage en nature — se déploie une pluralité de régimes procéduraux que commande la nature même du bien à réaliser. Le législateur a, en effet, gradué les exigences de forme selon que la licitation porte sur des meubles ou sur des immeubles, et, au sein de la catégorie mobilière, selon que les biens sont corporels ou incorporels. Cette différenciation n’est pas affaire de pure technique : elle traduit le souci constant d’adapter la publicité, l’information des intéressés et les modalités d’adjudication aux risques propres à chaque type de bien, afin que la valorisation de l’actif indivis demeure optimale et que les droits de chaque copartageant soient également préservés.

Il importe, avant d’entrer dans le détail de ces régimes, de rappeler la hiérarchie des solutions dans laquelle la licitation prend place. Le partage en nature demeure la règle, et la licitation ne constitue qu’un dernier recours, auquel il ne peut être recouru que si les biens ne peuvent être commodément partagés ou attribués dans les conditions prévues par la loi. La Cour de cassation veille rigoureusement au respect de cette subsidiarité : elle censure pour défaut de base légale l’arrêt qui ordonne la licitation d’une succession en se fondant sur la seule multiplicité et diversité des biens et des droits, sans caractériser l’impossibilité d’un partage commode en nature (Cass. 1re civ., 31 janv. 1989, n° 87-16.718l'arrêt▾). De même incombe-t-il au juge saisi d’une demande de licitation de vérifier, au besoin d’office, si les biens indivis sont ou non commodément partageables en nature (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932l'arrêt▾). Ce n’est donc qu’une fois l’insécabilité du bien établie que se posent les questions de modalités auxquelles répondent les règles particulières ci-après exposées.

1) aLa licitation des meubles

Conformément à l’article 1377 du Code de procédure civile, la licitation des meubles s’effectue dans les formes définies par les articles R. 221-33 à R. 221-39 du Code des procédures civiles d’exécution. Ces dispositions empruntent, en matière mobilière, au régime de la vente forcée sur saisie-vente, lequel assure une publicité, une organisation et une transparence optimales des opérations. Ce rattachement n’est nullement fortuit : la vente sur saisie-vente offre un cadre éprouvé, dont la finalité — réaliser un bien au meilleur prix au terme d’une procédure publique et contradictoire — se confond avec celle de la licitation. Toutefois, il convient de distinguer entre les meubles corporels, directement visés par ces textes, et les meubles incorporels, soumis à un régime spécifique.

a) La licitation des meubles corporels

i) Le lieu de la vente

En vertu de l’article R. 221-33 du Code des procédures civiles d’exécution, la détermination du lieu de la vente des meubles dans le cadre d’une licitation obéit à des critères mêlant pragmatisme et efficacité économique. La vente peut être organisée soit au lieu où se trouvent les biens, soit dans une salle des ventes ou tout autre espace public, en fonction de la situation géographique la plus adaptée à solliciter la concurrence tout en minimisant les coûts.

La localisation des meubles constitue le premier critère à considérer. Organiser la vente sur place permet de limiter les frais de déplacement et de transport des biens, ce qui est particulièrement pertinent lorsque ceux-ci se situent dans une région densément peuplée ou facilement accessible aux enchérisseurs. Toutefois, lorsque le lieu de situation des meubles ne favorise pas une concurrence suffisante, le tribunal peut opter pour un lieu plus stratégique, tel qu’une salle des ventes située dans une zone urbaine ou à proximité d’un marché plus dynamique. Cette approche vise à maximiser le produit de la vente en attirant un nombre accru d’enchérisseurs potentiels.

Le tribunal, dans l’exercice de son pouvoir d’appréciation, doit également tenir compte des règles encadrant la compétence territoriale des officiers ministériels chargés de la vente, conformément à l’article 3 de l’ordonnance du 26 juin 1816. Dans les communes où les commissaires-priseurs judiciaires exercent un monopole, leur intervention doit être respectée, sous peine d’irrégularité de la procédure. Ce cadre juridictionnel, bien que contraignant, garantit une cohérence dans l’organisation des ventes tout en respectant les prérogatives des professionnels habilités.

L’organisation de la vente, qu’elle soit réalisée sur place ou dans un lieu public, doit également répondre à une exigence de transparence. En choisissant des espaces accessibles et ouverts à tous les enchérisseurs, la procédure prévient tout risque de collusion ou de manipulation des enchères. Cette publicité garantit ainsi une valorisation optimale des biens tout en renforçant la confiance des parties dans le déroulement de la licitation. Le choix du lieu devient alors un élément central de la procédure, combinant efficacité économique et respect des intérêts des indivisaires.

ii) L’information de la vente

L’information préalable à la vente poursuit une double finalité, dont la complémentarité explique la rigueur des formalités exigées. D’une part, elle vise à protéger les copartageants, intéressés au premier chef à la valorisation du bien, en leur permettant d’assister à l’adjudication et, le cas échéant, d’y enchérir. D’autre part, elle tend à élargir le cercle des enchérisseurs, condition d’une concurrence vive et, partant, d’un prix d’adjudication conforme à la valeur réelle du bien. À ces deux objectifs répondent respectivement l’information individuelle des copartageants et la publicité générale de la vente.

• α) L’information des copartageants

• • L’article R. 221-35 du CPC prévoit que les indivisaires soient informés par l’officier ministériel des lieu, jour et heure de la vente, au moins huit jours avant celle-ci.
  • Cette notification, effectuée par lettre simple ou tout autre moyen approprié, garantit que les parties intéressées puissent assister à la vente et défendre leurs droits.
  • Il doit en être fait mention dans le certificat prévu à l’article R. 221-34 du CPCR

• β) La publicité de la vente

• • L’article R. 221-34 exige que la vente soit précédée d’une publicité appropriée, réalisée au moins huit jours avant la date fixée pour l’adjudication.
  • Cette publicité est effectuée par affiches indiquant les lieu, jour et heure de celle-ci et la nature des biens saisis.
  • Les affiches sont apposées à la mairie de la commune où demeure le débiteur saisi et au lieu de la vente.
  • La publicité obligatoire est faite à l’expiration du délai prévu au dernier alinéa de l’article R. 221-31 et huit jours au moins avant la date fixée pour la vente.
  • La vente peut également être annoncée par voie de presse.
  • L’huissier de justice doit certifier l’accomplissement des formalités de publicité.

On observera que ces deux exigences, loin de faire double emploi, se complètent : l’information individuelle assure la défense des droits des intéressés connus, tandis que la publicité par affichage et par voie de presse s’adresse à un public indéterminé d’enchérisseurs potentiels. La sanction de leur méconnaissance n’est pas anodine, car l’irrégularité des formalités de publicité est de nature à vicier l’adjudication elle-même, ce qui explique l’exigence d’une certification de leur accomplissement par l’officier ministériel.

iii) Les modalités d’adjudication

• α) La vérification des biens avant adjudication

• • Avant l’adjudication, l’officier ministériel chargé de la vente procède à une vérification scrupuleuse de la consistance et de la nature des biens à réaliser, conformément aux exigences de l’article R. 221-36 du Code des procédures civiles d’exécution.
  • Cette formalité consiste à examiner les biens afin de relever tout objet manquant ou dégradé, garantissant ainsi une transparence totale sur les biens soumis aux enchères.
  • Ce contrôle donne lieu à l’établissement d’un acte, qui constitue une pièce essentielle de la procédure et permet d’assurer la régularité de la vente.
  • Par ailleurs, l’article R. 221-12 du même code confère à l’huissier de justice la faculté de photographier les objets, si cela s’avère nécessaire.
  • Ces photographies, conservées par l’huissier, servent de preuve objective et fiable dans l’hypothèse où une contestation surviendrait ultérieurement.
  • Bien que leur communication soit strictement encadrée et ne puisse avoir lieu qu’en cas de litige porté devant le juge, elles renforcent la crédibilité de l’inventaire des biens, en fournissant une documentation visuelle précise.
  • Cette procédure de vérification, bien qu’historiquement liée aux risques spécifiques des saisies, trouve également sa place dans le cadre de la licitation.
  • Elle vise à prémunir les indivisaires contre tout doute ou litige relatif à l’état des biens mis en vente.
  • En outre, elle participe de la protection des droits des copartageants en offrant une garantie supplémentaire sur la consistance des biens à liciter.

• β) Les conditions de la vente

• • En application de l’article R. 221-37, la vente est faite par un officier ministériel habilité par son statut à procéder à des ventes aux enchères publiques de meubles corporels et, dans les cas prévus par la loi, par des courtiers de marchandises assermentés.
  • L’article R. 221-38 précise que l’adjudication est réalisée au plus offrant, après trois criées.
  • Le prix est payable comptant, et en cas de défaut de paiement par l’adjudicataire, l’objet est revendu sur réitération des enchères, dite “à la folle enchère”.
  • Cette règle vise à garantir la rapidité et l’efficacité des opérations tout en limitant les risques d’impayés.

• γ) L’établissement de l’acte de vente

• • L’article R. 221-39 prévoit qu’il doit être dressé acte de la vente.
  • Cet acte contient la désignation des biens vendus, le montant de l’adjudication et l’énonciation déclarée des nom et prénoms des adjudicataires.
  • Il y est annexé un extrait des inscriptions au registre mentionné à l’article R. 521-1 du code de commerce levé en application de l’article R.221-14-1.
  • Il est procédé, sur justification du paiement du prix, à la radiation des inscriptions de sûretés prises sur les biens vendus du chef du débiteur saisi.

b) La licitation des meubles incorporels

Les biens incorporels, tels que les droits d’associé ou les valeurs mobilières, échappent au régime classique applicable aux meubles corporels, régi par les articles R. 221-33 à R. 221-39 du Code des procédures civiles d’exécution. En raison de leur nature immatérielle, la licitation de ces biens requiert un encadrement procédural spécifique, énoncé aux articles R. 233-3 à R. 233-9 du même code. Contrairement aux meubles corporels, dont la valeur repose sur leur consistance matérielle, les biens incorporels tirent leur valorisation de droits abstraits, impliquant des règles distinctes adaptées à leurs spécificités juridiques et économiques.

Cette différence de traitement se justifie par la complexité inhérente à ces actifs, qui nécessitent une évaluation préalable approfondie, des formalités de publicité appropriées et la prise en compte de mécanismes contractuels ou statutaires, tels que les droits d’agrément ou de préemption. Ces exigences garantissent la transparence des opérations, la protection des intérêts des parties et la préservation de la sécurité juridique. La singularité du bien incorporel tient, en effet, à ce que sa cession n’est pas neutre à l’égard des tiers : la transmission d’une part sociale ou d’une action peut bouleverser l’équilibre d’une société dont l’intuitus personae constitue le ressort, d’où la nécessité de réserver le jeu des clauses d’agrément et de préemption.

Toutefois, le cadre procédural applicable à ces biens incorporels diffère selon que les valeurs mobilières concernées sont ou non admises à la négociation sur un marché réglementé ou sur un système multilatéral de négociation.

==>Les valeurs mobilières admises aux négociations sur un marché réglementé ou sur un système multilatéral de négociation

La licitation des valeurs mobilières admises à la négociation sur des marchés réglementés ou des systèmes multilatéraux de négociation est régie par les articles R. 233-3 et R. 233-4 du Code des procédures civiles d’exécution. Ces dispositions établissent un cadre procédural visant à assurer à la fois la simplicité, la rapidité et la transparence des opérations, tout en respectant les droits des débiteurs et des créanciers. La raison de cette simplification se comprend aisément : ces titres, par hypothèse cotés, possèdent une valeur de marché objective et un débouché immédiat, en sorte que les lourdes formalités d’évaluation et de publicité requises pour les titres non cotés deviennent superflues.

En premier lieu, l’article R. 233-3 confère au débiteur la faculté, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la saisie, de donner l’ordre de vendre les valeurs mobilières saisies. Ce délai offre une marge de manœuvre permettant au débiteur de conserver une certaine maîtrise sur la gestion de ses actifs, tout en répondant aux impératifs de la procédure. Il est précisé que « le produit de la vente est indisponible entre les mains de l’intermédiaire habilité pour être affecté spécialement au paiement du créancier ». Cette indisponibilité garantit que les créanciers bénéficient en priorité du produit de la vente, protégeant ainsi leurs droits. En cas de vente excédant les sommes nécessaires pour désintéresser les créanciers, « l’indisponibilité cesse pour le surplus des valeurs mobilières saisies », restituant ainsi le solde au débiteur.

En second lieu, l’article R. 233-4 précise que, jusqu’à la réalisation de la vente forcée, le débiteur conserve la possibilité d’indiquer au tiers saisi l’ordre dans lequel les valeurs mobilières doivent être vendues. Ce pouvoir de priorisation permet d’optimiser la cession des actifs en fonction des préférences ou des contraintes économiques du débiteur. À défaut d’instruction expresse, « aucune contestation n’est recevable sur leur choix », ce qui confère à l’intermédiaire habilité une liberté d’exécution nécessaire à l’efficacité de la procédure.

Le déroulement de la procédure s’articule autour des étapes suivantes :

• Signification de la saisie au débiteur : cette étape marque le point de départ du délai d’un mois imparti au débiteur pour donner l’ordre de vente des valeurs mobilières saisies, conformément à l’article R. 233-3.
• Instruction de la vente par le débiteur : le débiteur peut ordonner la vente des valeurs mobilières, en précisant si nécessaire l’ordre dans lequel elles doivent être cédées, en application des articles R. 233-3 et R. 233-4.
• Vente des valeurs mobilières : l’intermédiaire habilité procède à la vente selon les instructions du débiteur ou, à défaut, selon sa propre appréciation. Les produits de la vente sont indisponibles jusqu’à ce que les créanciers soient désintéressés.
• Affectation des fonds : le produit de la vente est affecté prioritairement au paiement des créanciers. En cas d’excédent, le surplus est restitué au débiteur, mettant fin à l’indisponibilité.

==>Les valeurs mobilières non admises aux négociations sur un marché réglementé ou sur un système multilatéral de négociation

La licitation des valeurs mobilières non admises aux négociations sur des marchés réglementés ou des systèmes multilatéraux de négociation est régie par les articles R. 233-5 à R. 233-9 du Code des procédures civiles d’exécution. À la différence des titres cotés, ces valeurs sont dépourvues de marché organisé et, partant, de cours de référence : leur réalisation impose dès lors un parcours procédural sensiblement plus exigeant, où l’évaluation préalable, l’établissement d’un cahier des charges et le respect des droits statutaires des associés occupent une place centrale.

• i) Tentative de vente amiable préalable

• • Conformément à l’article R. 233-5, la procédure débute par une tentative de vente amiable des valeurs mobilières.
  • Si cette vente ne peut être réalisée dans les conditions prévues aux articles R. 221-30 à R. 221-32, une adjudication judiciaire est alors ordonnée.
  • Cette étape préalable reflète une volonté de privilégier les solutions consensuelles et de réduire les coûts et les délais associés à une vente judiciaire.

• ii) Élaboration d’un cahier des charges

• • Avant la mise en vente, un cahier des charges doit être établi en application de l’article R. 233-6. Ce document joue un rôle central dans la procédure, car il contient :
    • Les statuts de la société concernée, afin de permettre une évaluation précise des droits mis en vente.
    • Tout document nécessaire à l’appréciation de la consistance et de la valeur des droits, garantissant ainsi la transparence des informations fournies aux enchérisseurs potentiels.
  • Il peut être observé que les conventions instituant un agrément ou créant un droit de préférence au profit des associés ne s’imposent à l’adjudicataire que si elles figurent expressément dans le cahier des charges.

La fonction du cahier des charges ne saurait être tenue pour une simple formalité de pure information. Il s’analyse, en sa substance, comme une offre de vente dont l’acceptation par l’adjudicataire emporte formation du contrat : l’enchère couronnée par l’adjudication vaut adhésion sans réserve aux stipulations qu’il contient. De cette qualification découle un régime rigoureux. Une fois déposé, le cahier des charges acquiert force obligatoire et devient la loi des parties ; il ne peut, dès lors, faire l’objet d’aucune modification unilatérale, et toute altération de son contenu en dehors des formes prévues par la procédure est dépourvue d’effet. Corrélativement, une clause stipulée au profit d’un seul indivisaire, mais non approuvée par les autres copartageants, ne saurait leur être imposée — le cahier des charges ne pouvant servir d’instrument à la captation d’un avantage au préjudice de la communauté indivise.

La portée de cette qualification a été nettement affirmée par la jurisprudence. La Cour de cassation décide que le cahier des charges, qui fait la loi des parties à l’adjudication, s’impose dans toutes ses prévisions : ainsi a-t-elle approuvé l’annulation d’une déclaration de substitution déposée par un indivisaire en méconnaissance d’une clause subordonnant cette faculté au dépôt préalable du montant de l’adjudication (Cass. 2e civ., 6 oct. 1993, n° 90-18.590l'arrêt▾). L’exigence d’exhaustivité du cahier des charges trouve une illustration topique en matière d’état locatif : l’acquisition par certains locataires de lots composant un bien indivis n’opère pas confusion entre leurs qualités de locataire et de copropriétaire, en sorte que la vente sur licitation doit tenir compte de leurs droits locatifs, dont la mention s’impose au cahier des charges (Cass. 1re civ., 18 juin 1973, n° 72-11.239).

• iii) Notification du cahier des charges

• • L’article R. 233-7 impose la notification du cahier des charges à la société concernée, qui doit à son tour en informer les associés.
  • Simultanément, une sommation est notifiée aux créanciers opposants, leur permettant de consulter le cahier des charges et, le cas échéant, de formuler des observations sur son contenu.
  • Ces observations doivent être faites dans un délai de deux mois suivant la notification initiale, après quoi elles ne sont plus recevables.
  • Ce mécanisme garantit que tous les intéressés disposent d’une opportunité équitable de participer au processus.

• iv) Publicité de la vente

• • Une fois le cahier des charges validé, une publicité de la vente est organisée conformément à l’article R. 233-8.
  • Cette publicité doit indiquer les jour, heure et lieu de l’adjudication et est réalisée par voie de presse, voire par affichage si nécessaire.
  • Elle doit être effectuée dans un délai compris entre quinze jours et un mois avant la date fixée pour la vente.
  • Par ailleurs, le débiteur, la société et les créanciers opposants doivent être informés de cette date par notification individuelle.

• v) Mise en œuvre des mécanismes conventionnels spécifiques

• • Avant l’adjudication, les mécanismes légaux ou conventionnels d’agrément, de préemption ou de substitution sont mis en œuvre conformément à l’article R. 233-9.
  • Ces mécanismes permettent aux associés ou aux créanciers d’exercer leurs droits conformément aux statuts de la société ou aux conventions en vigueur.
  • Leur efficacité demeure toutefois subordonnée à leur inscription expresse dans le cahier des charges : à défaut d’y figurer, une clause d’agrément ou un droit de préférence statutaire ne saurait être opposé à l’adjudicataire, qui acquiert alors les titres libres de ces restrictions.

• vi) Adjudication

• • L’adjudication elle-même suit les principes généraux des ventes judiciaires.
  • L’adjudicataire, une fois déclaré, devient titulaire des droits incorporels cédés, sous réserve des restrictions éventuelles mentionnées dans le cahier des charges.
  • Cette étape clôt la procédure et permet d’affecter le produit de la vente au paiement des créanciers, dans le respect des priorités établies.

2) bLa licitation des immeubles

L’article 1377, alinéa 2 du Code de procédure civile prévoit que « la vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 ». Ainsi, la licitation des immeubles dans le cadre d’un partage judiciaire est encadrée par des règles qui établissent un régime spécifique hérité de la tradition juridique antérieure, notamment de l’article 972 de l’ancien Code de procédure civile. Ce dernier renvoyait aux articles 953 et suivants lesquels régissaient la vente des biens immobiliers appartenant à des mineurs, reflétant déjà une volonté de protéger les intérêts des parties les plus vulnérables.

Ces dispositions, désormais modernisées, s’appliquent à la vente judiciaire des immeubles indivis, qu’ils appartiennent à des mineurs, à des majeurs en tutelle ou à plusieurs indivisaires dans le cadre d’un partage. Elles traduisent une continuité dans la recherche d’un équilibre entre la nécessité de mettre fin à l’indivision et la garantie d’une procédure équitable et sécurisée pour toutes les parties.

L’économie de ce régime mérite d’être précisée, tant la licitation immobilière constitue, dans la pratique, l’hypothèse la plus fréquente et la plus lourde de conséquences. Le renvoi opéré par l’article 1377 aux articles 1271 à 1281 du Code de procédure civile emprunte au régime de la vente judiciaire des immeubles ses garanties essentielles, au premier rang desquelles figure l’établissement d’un cahier des conditions de la vente, dont la fonction est, en matière immobilière, identique à celle décrite plus haut pour les meubles incorporels : il fixe le cadre de l’adjudication, décrit le bien, fait état des droits réels et des baux qui le grèvent, et constitue la loi des parties à laquelle l’adjudicataire est réputé adhérer.

a) La domanialité du procédé : une licitation ouverte à toutes les indivisions

La licitation immobilière n’est pas l’apanage de l’indivision successorale ; elle est ouverte à toute forme d’indivision dès lors que le bien ne se prête pas à un partage commode en nature. Ainsi la Cour de cassation a-t-elle admis que, lorsque le droit de l’usufruitier porte sur une quote-part d’un bien, il existe entre lui et le plein propriétaire du surplus une indivision quant à la jouissance, dont la licitation peut être ordonnée si cette jouissance ne peut être commodément partagée (Cass. 1re civ., 25 juin 1974, n° 72-12.451l'arrêt▾). Cette solution illustre la souplesse du procédé, qui s’adapte aux situations d’indivision les plus diverses — indivision en pleine propriété, indivision en usufruit, indivision conventionnelle — et confirme que la licitation demeure l’instrument de droit commun de liquidation des situations d’indivision réfractaires au partage en nature.

Cette vocation générale connaît néanmoins des limites tenant à l’articulation de la licitation avec d’autres procédures. Ainsi a-t-il été jugé que la licitation d’un immeuble acquis en indivision par le débiteur avant l’ouverture de la liquidation judiciaire constitue une opération de liquidation-partage de l’indivision, qui échappe aux règles de réalisation des actifs de la procédure collective (Cass. com., 21 mai 2025, n° 25-70.008l'arrêt▾). La nature partageale de l’opération prime alors sa dimension exécutoire, ce qui confirme que la licitation, par-delà la diversité de ses applications, demeure fondamentalement un mode de sortie de l’indivision.

b) Le déroulement de l’adjudication immobilière

L’adjudication des immeubles sur licitation se déroule, à l’instar de la vente forcée sur saisie immobilière, devant le tribunal ou devant notaire, au terme d’une procédure jalonnée par l’établissement du cahier des conditions de la vente, l’accomplissement des mesures de publicité destinées à attirer les enchérisseurs, et la tenue de l’audience d’adjudication. La vente est prononcée au profit du plus offrant, sous la réserve, propre à la matière de l’indivision, de la faculté de substitution reconnue aux indivisaires, qui leur permet de se porter acquéreurs du bien aux lieu et place de l’adjudicataire dans les conditions strictement définies par le cahier des charges.

Cette faculté de substitution mérite une attention particulière, car elle traduit la persistance, jusque dans la phase ultime de la liquidation, de la préférence du droit pour le maintien des biens dans le patrimoine des copartageants. Mais cette préférence demeure subordonnée au respect des conditions formelles dont le cahier des charges assortit son exercice : la substitution opérée en méconnaissance d’une clause de consignation préalable du prix encourt l’annulation, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (Cass. 2e civ., 6 oct. 1993, n° 90-18.590l'arrêt▾, préc.). La rigueur de cette solution s’explique par le souci de garantir la sécurité de l’adjudication et de prévenir les manœuvres tendant à déjouer le jeu normal des enchères.

Il demeure que cette procédure, pour rigoureuse qu’elle soit, ne saurait être mise en œuvre qu’au terme de la vérification de la subsidiarité de la licitation rappelée en tête de ces développements. Le juge ne peut ordonner la vente sur licitation d’un immeuble indivis qu’après s’être assuré, au besoin d’office, de l’impossibilité d’un partage commode en nature (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932l'arrêt▾) ; ce n’est qu’une fois cette condition établie que se déploie le régime procédural ci-dessus exposé, dont l’objet est de garantir, au bénéfice de l’ensemble des copartageants, une réalisation transparente et au meilleur prix du bien rebelle au partage.

i) Détermination des modalités de la vente

Avant d’organiser la vente, il importe de rappeler que la licitation ne constitue jamais qu’un mode subsidiaire de sortie de l’indivision : elle ne saurait être prescrite que lorsque les biens ne peuvent être commodément partagés ou attribués dans les conditions prévues par la loi. Ce caractère résiduel pèse jusque dans la conduite de la procédure, le juge demeurant tenu de vérifier, au besoin d’office, le caractère non commodément partageable des biens avant d’en ordonner la vente (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932). Ce n’est donc qu’une fois cette appréciation préalable opérée que se pose la question, distincte, des modalités concrètes de réalisation du bien.

Conformément à l’article 1272 du Code de procédure civile, la licitation des biens immobiliers peut être réalisée soit à l’audience des criées, sous la supervision d’un juge désigné, soit devant un notaire commis à cet effet par le tribunal. Ce choix de modalité incombe au tribunal, qui dispose d’un pouvoir discrétionnaire, lui permettant d’opter pour l’une ou l’autre de ces solutions en fonction des circonstances et des intérêts en présence. Ce pouvoir, largement reconnu par la jurisprudence (Cass. civ., 20 janv. 1880, DP 1880, 1, p. 161), dispense le juge de motiver sa décision quant à la désignation d’un notaire ou à la tenue des enchères au tribunal.

Toutefois, une limite s’impose à ce pouvoir discrétionnaire. Lorsque tous les indivisaires, capables et présents, s’accordent unanimement pour demander une vente devant notaire, le tribunal est tenu de respecter cette demande, y compris en ce qui concerne le choix du notaire. Cette prérogative des indivisaires s’inscrit dans une logique de respect de la volonté collective des parties et s’applique indépendamment de la complexité de la situation ou de la nature des biens concernés. Elle procède d’une idée simple : la licitation demeurant un mode de partage, ceux qui en supportent les effets doivent pouvoir, lorsqu’ils sont unanimes et maîtres de leurs droits, en orienter les modalités — l’intervention du juge n’ayant alors plus d’objet sur ce point.

En l’absence d’accord entre les indivisaires, le tribunal conserve l’entière maîtrise des modalités de la vente. Il peut notamment désigner un ou plusieurs notaires pour superviser la licitation. Lorsqu’il commet deux notaires, sans leur attribuer de mission particulière, ces derniers doivent agir de manière concertée. Ils ne peuvent agir indépendamment l’un de l’autre, notamment pour des actes aussi fondamentaux que l’établissement du cahier des charges. Cette exigence vise à garantir une parfaite régularité des opérations : la pluralité de rédacteurs ne se conçoit que comme une garantie supplémentaire de neutralité, et non comme une faculté pour chacun d’imposer seul des conditions de vente.

L’absence d’un notaire dans un tel cadre ne saurait être régularisée par la seule présence de témoins. Toutefois, il a été jugé que le cahier des charges établi par un notaire unique, bien que deux notaires aient été initialement désignés, reste valable dès lors que l’autre partie et son notaire s’étaient volontairement abstenus de comparaître (CA Rennes, 10 juill. 1957). La règle de la concertation cède ainsi devant l’abstention délibérée : nul ne saurait se prévaloir de l’irrégularité née de sa propre défaillance, application topique de l’adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans.

Le tribunal conserve par ailleurs un pouvoir discrétionnaire concernant le remplacement des notaires désignés. Ainsi, en cas de décès ou d’empêchement d’un notaire, il peut nommer un autre notaire ou, s’il en a désigné plusieurs avec une hiérarchie entre eux, intervertir les rôles initialement définis (Cass. 1ère civ., 9 janv. 1979, n°76-10.880l'arrêt▾).

Le choix entre la licitation à la barre du tribunal et celle devant notaire repose souvent sur des considérations pratiques. La licitation judiciaire, en raison des garanties procédurales qu’elle offre, est généralement privilégiée lorsqu’il existe des indivisaires mineurs ou incapables. À l’inverse, la licitation devant notaire tend à être plus attractive pour les tiers enchérisseurs, notamment lorsque l’étude notariale est située à proximité du bien immobilier concerné. Ce cadre flexible permet ainsi d’adapter les modalités de la procédure à l’intérêt des indivisaires et aux spécificités de chaque dossier.

ii) Fixation des conditions de vente

Une fois la licitation des biens immobiliers ordonnée, le tribunal est chargé de fixer les conditions essentielles de la vente. Conformément à l’article 1273 du Code de procédure civile, cette prérogative intéresse principalement la détermination de la mise à prix de chaque bien concerné. Le tribunal peut également prévoir que, si aucune enchère n’atteint cette mise à prix initiale, la vente puisse s’effectuer sur une mise à prix inférieure, qu’il fixe lui-même. Ce mécanisme, souvent étagé, vise à garantir la réalisation effective de la vente tout en préservant au mieux les intérêts des indivisaires.

La mise à prix constitue un élément central de la procédure de licitation. Elle correspond au montant minimum à partir duquel les enchères peuvent débuter. Si les indivisaires, tous capables et présents, s’accordent à l’unanimité sur les conditions de la vente, ils peuvent convenir eux-mêmes de cette mise à prix et des modalités y afférentes. Cependant, en l’absence d’un tel accord, il revient au tribunal de trancher et de fixer les conditions de manière souveraine (art. 1377, al. 1er CPC). On retrouve ici la ligne de partage qui irrigue toute la matière : la volonté unanime des indivisaires prime, et ce n’est qu’à défaut de consensus que le pouvoir souverain du juge reprend ses droits.

Dans l’exercice de cette prérogative, le tribunal dispose d’un large pouvoir d’appréciation. Il peut, par exemple, décider que la mise à prix initiale pourra être abaissée en cas d’absence d’enchères atteignant ce montant. Ce mécanisme progressif, par paliers successifs (par exemple, un quart ou une moitié en moins), est conçu pour assurer l’attractivité de la vente tout en veillant à ne pas sacrifier la valeur des biens (Cass. 1re civ., 23 juill. 1979, n°78-10.067l'arrêt▾).

Pour fixer une mise à prix réaliste et adaptée, le tribunal peut ordonner une estimation totale ou partielle des biens si leur consistance ou leur valeur le justifie (art. 1273, al. 2 CPC). Cette mesure est néanmoins facultative et relève de la seule appréciation du juge. Ainsi, le tribunal n’est pas tenu d’ordonner une expertise, même si elle est sollicitée, ni de se conformer aux conclusions du rapport d’un expert lorsqu’il en a désigné un (Cass. 1ère civ., 2 mars 1966). L’expertise n’éclaire le juge que pour autant qu’il l’estime utile ; elle ne le lie jamais, car la fixation de la mise à prix demeure un acte de pure appréciation juridictionnelle et non la reconnaissance mécanique d’une valeur de marché.

En tout état de cause, la fixation des conditions de vente par le tribunal doit reposer sur une analyse, au cas par cas, des circonstances. L’objectif est d’assurer une juste valorisation des biens indivis tout en facilitant leur réalisation lors de la vente. Cette démarche équilibrée tient compte des intérêts des indivisaires et de l’attractivité nécessaire pour susciter l’intérêt des enchérisseurs.

iii) L’établissement du cahier des charges

Le cahier des charges, pièce essentielle de la procédure de licitation, constitue le cadre juridique définissant les modalités de la vente et les engagements des parties. Prévu par l’article 1275 du Code de procédure civile, il doit être établi avec rigueur, car il devient la « loi des parties » une fois déposé. Ce document, obligatoire selon la jurisprudence (Cass. 3e civ., 27 févr. 2002, n°00-15.317l'arrêt▾), joue un rôle central en structurant les étapes de la vente, garantissant ainsi la transparence et l’équité de la procédure.

α) La rédaction du cahier des charges

Le rédacteur du cahier des charges est désigné en fonction de la modalité choisie pour la licitation :

• Licitation à l’audience des criées : dans ce cas, l’avocat représentant le copartageant à l’origine de la procédure est chargé de la rédaction. Il lui revient de déposer le cahier des charges au greffe du tribunal, conformément aux règles procédurales applicables. Ce dépôt garantit l’accessibilité du document à toutes les parties intéressées, notamment les autres indivisaires.
• Licitation devant notaire : lorsque la vente est confiée à un notaire commis par le tribunal, c’est à ce dernier que revient la responsabilité de rédiger le cahier des charges. Cette attribution est cohérente avec les missions du notaire en tant qu’officier public, garantissant la régularité et la sécurité juridique des opérations.

S’agissant du contenu du cahier des charges, il est déterminé par les parties lorsqu’elles parviennent à un accord unanime. À défaut d’un tel accord, il appartient au tribunal de fixer les conditions essentielles de la vente dans son jugement. Ce document doit obligatoirement comporter les éléments suivants :

• Le jugement ayant ordonné la vente : cette mention permet d’identifier précisément la base légale et la décision judiciaire ayant autorisé la licitation.
• La description détaillée des biens à vendre : le cahier des charges doit fournir une description précise et exhaustive des biens concernés, y compris leur nature, leur situation géographique et, le cas échéant, leur état locatif. Cette exigence vise à garantir que les enchérisseurs potentiels disposent de toutes les informations nécessaires pour évaluer les biens et formuler des offres éclairées.
• La mise à prix et les conditions essentielles de la vente : le document doit préciser le montant de la mise à prix fixé par le tribunal ou convenu par les parties, ainsi que les modalités de l’adjudication. Ces conditions incluent notamment les délais de paiement et les éventuelles garanties exigées des enchérisseurs.
• Vente d’un fonds de commerce : lorsque la vente porte sur un fonds de commerce, le cahier des charges spécifie la nature et la situation tant du fonds que des divers éléments qui le composent, ainsi que les obligations qui seront imposées à l’acquéreur, notamment quant aux marchandises qui garnissent le fonds. La précision n’est pas ici de pure forme : c’est au regard de cette description que pourra ultérieurement se trancher la question, souvent délicate, de la consistance réelle du fonds — par exemple la survivance ou la disparition d’un élément essentiel tel que la clientèle (Cass. com., 4 févr. 1970, n° 68-11.811, jugeant que la preuve de la disparition d’un fonds de commerce de garage antérieurement au décès peut résulter des constatations souveraines des juges du fond).

L’exhaustivité ainsi exigée n’est pas une contrainte gratuite : elle découle directement du devoir précontractuel d’information consacré par l’article 1112-1 du Code civil. Toute donnée susceptible d’influer sur la formation des enchères — servitudes, litiges en cours, baux, état d’occupation — doit y figurer, sous peine d’altérer le consentement de l’adjudicataire et d’exposer le rédacteur à voir sa responsabilité engagée.

β) La mie à disposition du cahier des charges

Une fois rédigé, le cahier des charges devient un élément essentiel de la procédure de licitation, car il formalise les conditions de vente et sert de référence pour toutes les parties impliquées. Sa mise à disposition est encadrée de manière à garantir une transparence totale et à permettre aux indivisaires, ainsi qu’à tout tiers intéressé, de participer efficacement à la procédure.

Le mode de dépôt ou de mise à disposition du cahier des charges dépend de la modalité de licitation choisie :

• Dans le cadre d’une licitation à la barre : lorsque la vente a lieu à l’audience des criées, le cahier des charges est déposé au greffe du tribunal. Ce dépôt revêt une importance particulière, car il permet à toutes les parties concernées de prendre connaissance des termes de la vente avant que les enchères ne soient réalisées. Il garantit ainsi l’équité procédurale en offrant à chaque indivisaire une possibilité d’examen des conditions fixées.
• Dans le cadre d’une licitation devant notaire : lorsque la vente est organisée par un notaire, le cahier des charges est tenu à disposition dans l’étude notariale. Cette modalité, plus flexible, permet une consultation directe par les indivisaires ou par les tiers intéressés, qui peuvent se rendre chez le notaire pour en prendre connaissance. Cela est particulièrement avantageux lorsque le notaire est situé à proximité des biens à vendre, facilitant ainsi l’accès à l’information pour les personnes concernées.

Dans les deux cas, l’objectif de cette mise à disposition est de garantir une information complète et accessible, tout en permettant aux parties de préparer leur éventuelle participation aux enchères ou d’émettre des observations sur le contenu du cahier des charges.

Historiquement, l’ancien article 973 du Code de procédure civile imposait une sommation formelle aux copartageants de prendre connaissance du cahier des charges dans un délai de huit jours suivant son dépôt. Cette disposition visait à instituer une procédure rigoureuse, offrant un cadre temporel précis pour s’assurer que chaque partie avait été informée des conditions de la vente et pouvait, en cas de désaccord, soulever des observations ou contestations.

En cas de difficulté ou de litige concernant le cahier des charges, les contestations étaient réglées à l’audience, permettant au tribunal d’intervenir pour trancher les désaccords. Cette procédure renforçait la sécurité juridique et offrait une voie directe de résolution des différends avant la tenue des enchères.

Cependant, cette exigence de sommation formelle n’a pas été reprise dans les textes actuels. Son absence a été critiquée, car elle laisse une zone d’incertitude quant à la manière dont les parties doivent être informées. En pratique, cette lacune impose désormais aux tribunaux une responsabilité accrue pour s’assurer que les indivisaires et les autres parties intéressées soient dûment informés et disposent d’une possibilité effective de consultation.

Bien que les textes actuels ne prévoient plus de sommation formelle, la nécessité d’informer les parties reste une exigence implicite. Les juridictions, en particulier dans le cadre des licitations à la barre, veillent à ce que les copartageants soient informés de la mise à disposition du cahier des charges et disposent d’un délai raisonnable pour en prendre connaissance.

Il est souvent palier à ce silence textuel par les pratiques notariales ou judiciaires. Les notaires, par exemple, adoptent des mesures pratiques pour garantir l’accessibilité du cahier des charges, notamment en informant directement les indivisaires ou en utilisant des moyens de communication modernes comme les courriers électroniques. De même, les greffes des tribunaux facilitent la consultation des documents déposés.

Le cahier des charges, en plus de constituer un cadre pour la vente, permet aux indivisaires et aux tiers intéressés d’exercer pleinement leurs droits. Sa consultation préalable est cruciale pour que les parties puissent :

• Vérifier les conditions de la vente et la mise à prix fixée ;
• Identifier les éventuelles erreurs ou omissions dans la description des biens ;
• Proposer des rectifications ou formuler des observations avant l’enchère.

Les éventuels désaccords ou observations des parties peuvent être soumis au tribunal ou au notaire, selon la modalité de licitation choisie, avant la finalisation de la vente. Ainsi, le cahier des charges joue un rôle non seulement informatif, mais également participatif, en permettant aux parties de contribuer au bon déroulement de la procédure.

γ) La force obligatoire du cahier des charges

Il est admis que le cahier des charges s’analyse comme une véritable offre de vente formulée aux conditions qu’il définit, son acceptation par l’adjudicataire entraînant la formation du contrat (art. 1103 C. civ.). Ce document, qui fixe les règles et conditions essentielles de la vente, tient ainsi lieu de « loi aux parties » et ne peut être modifié unilatéralement après son dépôt. La qualification est lourde de conséquences : en rattachant l’adjudication au régime de l’offre et de l’acceptation, la jurisprudence soumet la licitation au droit commun du contrat, avec toute la stabilité qui s’y attache.

En effet, une fois déposé au greffe ou tenu à disposition dans l’étude notariale, le cahier des charges acquiert une force obligatoire. En conséquence, aucun copartageant ne peut le modifier de manière unilatérale. Cette règle a été consacrée par la jurisprudence, qui a affirmé que toute tentative de modification sans l’accord des autres parties est nulle et non avenue (Cass. 1re civ., 27 janv. 1998, n°95-15.296l'arrêt▾).

Toutefois, avant qu’il ne devienne définitif, le cahier des charges n’est qu’un projet, soumis à l’approbation des indivisaires. Cette étape préliminaire permet aux parties de proposer des rectifications légitimes, lesquelles doivent être intégrées, sous réserve d’un consensus. En cas de désaccord persistant entre les indivisaires, ces rectifications peuvent être soumises à l’appréciation du tribunal, qui tranchera la question. Il convient donc de distinguer nettement deux temps : celui du projet, encore malléable et ouvert à la discussion ; celui du cahier des charges déposé, figé et intangible. C’est le dépôt qui opère la cristallisation des conditions de vente.

Le notaire ou l’avocat chargé de la rédaction du cahier des charges agit comme mandataire des parties. À ce titre, il doit prendre en considération la volonté collective des indivisaires et veiller à exprimer fidèlement leurs intérêts communs. Bien qu’il dispose d’une certaine autonomie dans la rédaction du document, il a l’obligation d’accueillir favorablement toute demande de modification justifiée par l’un des indivisaires et de consulter les autres parties sur ces propositions.

Ce rôle de mandataire implique également une responsabilité en cas d’omission ou d’erreur dans le cahier des charges. Si le rédacteur néglige de prendre en compte des observations légitimes ou ne respecte pas les exigences légales, les parties concernées peuvent solliciter une révision du document ou engager sa responsabilité.

La jurisprudence, notamment par un arrêt de la Cour de cassation du 25 octobre 1972, a rappelé qu’il est possible, même après qu’une décision irrévocable a ordonné une licitation, de demander la stipulation d’une clause dans le cahier des charges, sous réserve que cette demande ne porte pas sur un point ayant acquis l’autorité de la chose jugée (Cass. 1ère civ., 25 oct. 1972, n°71-11.018l'arrêt▾).

Dans cette affaire, la Cour d’appel avait rejeté une demande d’ajout d’une clause d’attribution préférentielle d’une villa au motif qu’un arrêt antérieur, devenu irrévocable, avait ordonné une licitation « pure et simple ». Toutefois, la Cour de cassation a censuré cette position en considérant que l’arrêt antérieur n’avait pas statué sur la question de l’attribution préférentielle et ne pouvait donc avoir autorité de chose jugée sur ce point. Elle a précisé que l’autorité de la chose jugée ne s’applique qu’aux éléments expressément tranchés par la décision initiale, laissant ainsi la possibilité d’adapter le cahier des charges à des éléments non réglés dans le jugement de licitation. On relèvera au passage la subtilité procédurale : la partie qui « s’en rapporte à justice » sur le mérite d’une demande ne l’acquiesce pas, mais la conteste — de sorte que la question demeure entière et ne saurait être réputée tranchée (même arrêt, n° 71-11.018).

Cette souplesse dans l’élaboration ou la modification du cahier des charges est toutefois encadrée par des limites strictes. Une fois la licitation réalisée, les possibilités de modification deviennent considérablement réduites. Par exemple, une clause stipulée au profit d’un indivisaire mais non approuvée par les autres copartageants ne peut leur être imposée. Cette position a été clairement établie par la jurisprudence (Cass. Com., 4 févr. 1970, n° 68-11.811).

En outre, une « déclaration d’adjudicataire » déposée après l’adjudication, sans être reprise dans le cahier des charges, est considérée comme nulle. La Cour de cassation, dans un arrêt du 27 janvier 1998 a fermement rappelé que le cahier des charges fait la loi des parties (Cass. 1ère civ. 1re, 27 janv. 1998, n°95-15.296l'arrêt▾). En l’espèce, une déclaration déposée postérieurement à l’adjudication, par laquelle certains indivisaires tentaient de modifier les modalités de la vente pour prévoir une attribution à titre de partage et non de licitation, n’a pas été reconnue comme valable.

La Haute juridiction a souligné que le cahier des charges, qui fixe les conditions essentielles de la vente, est un document juridiquement contraignant. Une fois adopté, il constitue un cadre immuable qui ne peut être modifié que dans les formes prévues par la procédure. La « déclaration d’adjudicataire » en question, déposée après l’adjudication, n’ayant pas été reprise dans le cahier des charges avant cette dernière, n’avait donc aucune valeur juridique et ne pouvait être opposée ni aux autres indivisaires ni au nouvel adjudicataire.

En refusant de donner effet à cette déclaration tardive, la Cour de cassation a réaffirmé non seulement la force obligatoire du cahier des charges, mais également l’exigence de rigueur et de sécurité juridique qui préside à la procédure de licitation. En effet, permettre de telles modifications après coup compromettrait l’équité entre les parties et ouvrirait la voie à des contestations pouvant déstabiliser le processus de vente.

Ainsi, cette solution, protectrice des droits des parties, garantit que les termes de la vente restent inchangés après leur adoption, conformément au principe de force obligatoire des conventions (art. 1103 C. civ.). En l’absence de toute stipulation préalable dans le cahier des charges, une déclaration postérieure ne saurait avoir d’effet juridique, quel que soit son contenu ou les intentions des parties concernées.

δ) Les clauses spécifiques du cahier des charges

Au-delà de ses mentions obligatoires, le cahier des charges peut comporter des clauses spécifiques destinées à encadrer la procédure et à clarifier les droits des parties. Ces stipulations, librement convenues dans le respect de l’ordre public, illustrent la nature contractuelle du document : c’est par elles que les indivisaires modèlent la vente au plus près de leurs intérêts. Parmi celles-ci, deux clauses méritent une attention particulière : la clause de substitution et la mention relative à l’état locatif des biens.

• (1) La clause de substitution

• • La clause de substitution permet à un indivisaire de se substituer à l’adjudicataire tiers dans un délai déterminé, sous réserve des conditions précisées dans le cahier des charges. Elle répond à un objectif de préservation : éviter que le bien, après être sorti de l’indivision par la vente, ne tombe définitivement entre des mains étrangères alors qu’un indivisaire entend le conserver dans la famille ou dans le patrimoine commun.
  • Cette clause, parfaitement licite au regard de l’article 1102 du Code civil, s’analyse en un prolongement des droits de substitution déjà prévus par l’article 815-15 du Code civil.
  • Tandis que ce dernier s’applique uniquement lorsque l’adjudication porte sur les droits indivis d’un indivisaire, la clause stipulée dans le cahier des charges peut élargir ce droit à l’ensemble des biens indivis. La distinction est essentielle : la substitution légale a un domaine étroit, cantonné à la cession de quote-part, là où la substitution conventionnelle peut embrasser la totalité du bien licité.
  • La jurisprudence a confirmé la validité de cette clause, en précisant qu’elle doit figurer dans le cahier des charges pour produire ses effets.
  • Ainsi, dans un arrêt du 17 mars 2010, il a été jugé par la Cour de cassation que « le cahier des charges faisant la loi des parties à l’adjudication », une clause de substitution figurant dans celui-ci est parfaitement valable (Cass. 1ère civ., 17 mars 2010, n°08-21.554l'arrêt▾).
  • A cet égard, lorsque plusieurs indivisaires invoquent la clause, la substitution est accordée à celui qui en fait la demande en premier, conformément au principe prior tempore potior jure (Cass. 1ère civ., 7 oct. 1997, n°95-17.071l'arrêt▾).
  • Enfin, le cahier des charges peut exiger le dépôt préalable du prix d’adjudication par l’indivisaire souhaitant exercer la substitution (Cass. 2e civ., 6 oct. 1993, n°90-18.590l'arrêt▾).
  • Cette condition vise à prévenir toute contestation ultérieure et à garantir la sécurité de la transaction. Dans l’affaire ayant donné lieu à cet arrêt, la déclaration de substitution avait précisément été annulée faute pour son auteur d’avoir préalablement déposé le montant du prix, ainsi que l’imposait le cahier des charges : la rigueur formelle attachée à la clause n’est donc pas théorique, elle conditionne l’efficacité même de la substitution.

• (2) La mention relative à l’état locatif des biens

• • Le cahier des charges doit également comporter une mention sur l’état locatif des biens, en application de l’article 1112-1 du Code civil.
  • Cette obligation d’information permet à l’adjudicataire de connaître l’existence éventuelle de baux en cours, ceux-ci étant opposables, même s’ils ont été conclus par un seul des indivisaires (Cass. 1ère civ., 19 mars 1991, n°89-20.352l'arrêt▾).
  • La jurisprudence a fermement établi qu’un bail régulièrement consenti par un indivisaire engage l’adjudicataire, lequel devra le respecter (Cass. 1ère civ., 18 juin 1973, n° 72-11.239l'arrêt▾). Il a d’ailleurs été précisé que l’acquisition par certains locataires de lots composant le bien indivis n’opère aucune confusion entre leurs qualités de locataires et de copropriétaires, de sorte qu’il doit être tenu compte de leurs droits locatifs lors de la vente sur licitation (même arrêt, n° 72-11.239).
  • Cette solution a trouvé un prolongement contemporain : le bail rural consenti seul par un indivisaire demeure opposable au coïndivisaire devenu titulaire des droits indivis par donation, dès lors que celui-ci avait connaissance du bail au plus tard au jour de la donation (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-20.852l'arrêt▾). L’opposabilité du bail à l’ayant cause des droits indivis renforce, s’il en était besoin, la nécessité d’en faire état dans le cahier des charges.
  • En revanche, si un doute persiste quant aux droits du locataire, notamment en cas de contentieux en cours, une mention explicative doit figurer dans le cahier des charges (Cass. 2e civ., 13 nov. 1959).
  • Par ailleurs, l’absence d’une telle mention dans le cahier des charges pourrait engager la responsabilité du rédacteur si elle entraîne un préjudice pour l’adjudicataire.
  • Toutefois, cette responsabilité ne saurait être retenue si l’adjudicataire avait connaissance de l’existence du bail (Cass. 1ère civ., 26 nov. 1996, n°94-20.334l'arrêt▾). La connaissance effective du preneur neutralise en effet le préjudice : nul ne peut se plaindre d’une information qu’il détenait déjà par ailleurs.

iv) La publicité de la vente

La publicité de la vente est une étape importante de la procédure de licitation, car elle vise à garantir à la fois la transparence et une concurrence loyale entre les enchérisseurs potentiels. Elle est encadrée par l’article 1274 du Code de procédure civile, qui confère au tribunal la mission de déterminer les modalités de cette publicité en tenant compte de trois critères : la valeur, la nature et la situation des biens concernés.

La publicité ne saurait être conçue comme une simple formalité accessoire : elle constitue le prolongement naturel de la fonction économique de la licitation. La vente forcée d’un bien indivis n’a, en effet, de raison d’être que si elle permet de convertir en numéraire commodément partageable un bien insécable ; or cette conversion ne sert réellement les intérêts des copartageants que si le prix obtenu reflète la pleine valeur du bien. La concurrence entre enchérisseurs, qui suppose une information suffisamment diffusée, est ainsi le mécanisme par lequel la procédure assure la juste valorisation de l’actif indivis. La publicité et l’égalité en valeur — finalité première du partage — sont, à cet égard, intimement liées.

α) Les critères d’appréciation du juge

Le tribunal exerce un pouvoir discrétionnaire pour adapter les modalités de publicité aux spécificités du bien à vendre. Ainsi, il doit tenir compte :

• De la valeur du bien : un bien immobilier de grande valeur peut nécessiter une publicité plus large, par exemple au niveau national, afin d’attirer des acquéreurs disposant des ressources nécessaires. À l’inverse, pour un bien de moindre valeur, une publicité locale peut suffire.
• De la nature du bien : un immeuble résidentiel, un local commercial ou un terrain nu n’attireront pas le même type d’enchérisseurs. Le choix des supports publicitaires doit donc être adapté au public cible.
• De la situation géographique des biens : les biens situés dans des zones rurales, moins fréquentées, peuvent nécessiter une publicité étendue pour compenser leur faible visibilité locale, tandis que les biens situés en centre-ville peuvent bénéficier d’une couverture plus ciblée.

Ces trois critères ne sont pas autonomes : ils se combinent pour permettre au juge de calibrer un dispositif proportionné. La proportionnalité des mesures de publicité répond à un double impératif — d’une part, ne pas exposer les indivisaires à des frais de publicité disproportionnés qui viendraient grever inutilement le produit de la vente ; d’autre part, ne pas réduire à l’excès l’audience de l’information, au risque de décourager les enchérisseurs et de comprimer artificiellement le prix d’adjudication. Le pouvoir d’appréciation du juge est ainsi gouverné par la recherche d’un point d’équilibre entre l’économie de la procédure et l’efficacité de la mise en concurrence.

β) L’incidence de l’état locatif sur l’information diffusée

La publicité ne saurait délivrer une image tronquée du bien : elle doit faire état de toute circonstance susceptible d’influer sur la consistance et la valeur des droits mis en vente, à commencer par l’existence de droits locatifs. Le cahier des charges, dont la publicité n’est que le relais, doit comporter une mention relative à l’état locatif des biens, car l’existence d’un bail grevant l’immeuble en affecte directement la valeur vénale et le rendement attendu par l’adjudicataire. Loin d’être une simple précaution rédactionnelle, cette exigence est commandée par la sincérité de l’information due aux enchérisseurs : un acquéreur ne saurait être valablement engagé sans avoir été mis en mesure d’apprécier la charge locative qui suivra le bien.

La Cour de cassation a, de longue date, marqué le respect dû aux droits locatifs à l’occasion de la vente sur licitation. Elle a ainsi jugé que l’acquisition, par certains locataires, de lots composant un bien indivis n’opère pas confusion entre leurs qualités de locataires et de copropriétaires, de sorte que leurs droits locatifs demeurent et doivent être pris en compte lors de la vente du bien sur licitation (Cass. 1re civ., 18 juin 1973, n° 72-11.239l'arrêt▾). Il en résulte que la consistance juridique réelle du bien — grevé ou non d’un bail, occupé ou libre — constitue une donnée que la publicité doit fidèlement restituer, sous peine de fausser le consentement des enchérisseurs.

γ) Les formes de publicité

En pratique, la publicité prend des formes variées, définies en fonction des critères précités et des usages locaux.

Elle inclut généralement :

• Des annonces dans des journaux : les annonces légales publiées dans des journaux spécialisés ou locaux constituent une méthode classique de publicité. Ces annonces doivent préciser les informations essentielles, telles que la description du bien, la mise à prix, la date et le lieu de l’adjudication.
• Des affiches : l’apposition d’affiches sur les lieux du bien est également une méthode fréquente, permettant d’informer les riverains et les passants.
• D’autres moyens adaptés : le tribunal peut également prescrire l’utilisation de supports numériques, comme des annonces sur des sites spécialisés dans les ventes immobilières, ou encore des campagnes de diffusion via des agences immobilières.

Quel que soit le support retenu, l’efficacité de la publicité repose sur la qualité de son contenu : une annonce qui omettrait une caractéristique essentielle du bien — sa nature exacte, sa contenance, l’existence d’une occupation — manquerait son objet alors même que sa diffusion aurait été matériellement assurée. La forme et le fond de la publicité sont donc indissociables : le support garantit l’étendue de l’information, son contenu en garantit la sincérité.

δ) Finalité de la publicité

La principale finalité de la publicité est de garantir une information large et accessible, afin d’attirer un maximum d’enchérisseurs potentiels. Cette mise en concurrence permet de maximiser le prix obtenu lors de la vente, ce qui est dans l’intérêt des indivisaires. En outre, la publicité renforce la transparence de la procédure, en minimisant les risques de contestation liés à un manque d’information.

ε) Contrôle des mesures de publicité

Le tribunal joue un rôle central dans le contrôle de la publicité. Il peut, si nécessaire, exiger des preuves de la réalisation des mesures publicitaires prescrites, comme des attestations de publication ou des photographies des affiches apposées.

En cas de manquement aux modalités fixées, la procédure de vente pourrait être annulée, mettant en jeu la responsabilité du rédacteur du cahier des charges ou des officiers publics impliqués.

La sanction de l’irrégularité doit cependant être appréciée à l’aune de sa gravité réelle. Toute imperfection de la publicité n’entraîne pas mécaniquement l’anéantissement de la vente : encore faut-il que le manquement ait été de nature à affecter l’intégrité de la mise en concurrence, c’est-à-dire à priver d’enchérisseurs potentiels une vente qui, autrement, aurait pu atteindre un meilleur prix. C’est cette atteinte substantielle à la finalité de la publicité — et non la seule méconnaissance d’une formalité — qui justifie l’annulation et, le cas échéant, l’engagement de la responsabilité civile du professionnel défaillant à raison du préjudice subi par les indivisaires.

v) L’information des indivisaires

L’article 1276 du Code de procédure civile institue une obligation d’informer les indivisaires de la vente d’un bien indivis au moins un mois avant la réalisation de cette dernière.

Il importe de bien distinguer cette obligation de la publicité de la vente examinée précédemment. La publicité s’adresse au public — c’est-à-dire à des enchérisseurs potentiels inconnus — et poursuit une finalité économique de mise en concurrence ; l’information des indivisaires s’adresse, au contraire, à des personnes nommément identifiées et titulaires de droits sur le bien, et poursuit une finalité protectrice. La première tend à valoriser le bien ; la seconde tend à sauvegarder les prérogatives procédurales de ceux dont le patrimoine est directement affecté par la vente. Ces deux exigences, quoique parallèles, ne se substituent jamais l’une à l’autre.

Cette notification de la vente aux indivisaires conditionne la régularité de la procédure. Elle vise à garantir que chaque indivisaire, qu’il soit présent ou absent, puisse prendre connaissance de l’opération envisagée et exercer ses droits, notamment celui de contester ou d’intervenir dans la procédure. En effet, la vente d’un bien indivis affecte directement les droits patrimoniaux des indivisaires, qui détiennent chacun une quote-part dans l’indivision.

Le délai d’un mois prévu par l’article 1276 constitue un minimum légal, permettant à chaque indivisaire de disposer du temps nécessaire pour évaluer l’opération, solliciter des conseils juridiques ou formuler d’éventuelles observations. Ce délai doit être strictement respecté, sous peine de nullité de la procédure.

Le soin de notifier la vente aux indivisaires incombe au rédacteur du cahier des charges, généralement un notaire ou un avocat désigné dans le cadre de la procédure. Ce professionnel a une mission essentielle : veiller à ce que tous les indivisaires, sans exception, soient informés de manière claire et précise. Cette notification doit mentionner les éléments suivants :

• La date et le lieu de la vente ;
• Les modalités de cette dernière (vente amiable ou vente judiciaire) ;
• Les informations relatives au bien vendu (descriptif, mise à prix, etc.) ;
• Les droits dont disposent les indivisaires, notamment la possibilité d’en contester les conditions.

Le rédacteur du cahier des charges doit s’assurer que la notification soit effectuée par un moyen permettant d’en garantir la réception, par exemple par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. En cas de difficulté, notamment en cas d’indivisaires introuvables ou absents, le professionnel peut solliciter l’autorisation du juge afin de procéder à une notification par voie de publication ou par tout autre moyen adapté.

L’absence ou l’insuffisance de la notification peut entraîner de lourdes conséquences juridiques. En cas de non-respect de cette obligation, l’indivisaire lésé dispose d’un recours en annulation de la vente. La jurisprudence est constante sur ce point, estimant que toute atteinte aux droits procéduraux des indivisaires constitue une irrégularité substantielle.

En outre, l’absence de notification peut également engager la responsabilité civile du rédacteur du cahier des charges, si ce manquement cause un préjudice aux indivisaires. Par exemple, si la vente est annulée en raison de cette irrégularité, les frais supplémentaires engagés pourront être réclamés au professionnel défaillant.

Dans les situations où les indivisaires sont en conflit ou en cas de difficulté particulière dans la gestion de l’indivision, cette obligation d’information revêt une importance particulière. Elle permet d’éviter que certains indivisaires ne soient écartés des décisions importantes et garantit que la vente s’effectue dans des conditions transparentes et conformes aux règles légales.

vi) La procédure d’adjudication

L’adjudication d’un bien indivis, qu’elle soit réalisée à la barre du tribunal ou devant un notaire, constitue une étape cruciale du processus de vente. Régie par les articles 1277 et 1278 du Code de procédure civile ainsi que par les dispositions spécifiques du Code des procédures civiles d’exécution, cette phase requiert un respect rigoureux des règles de publicité et des formalités prescrites. Ces règles, empruntées à la saisie immobilière, visent à garantir la transparence et l’équité de la procédure tout en protégeant les intérêts des parties concernées.

Cet emprunt aux règles de la saisie immobilière n’est pas neutre et appelle une mise en garde liminaire. La licitation-partage et la saisie immobilière poursuivent des finalités distinctes : la première liquide une indivision en convertissant un bien insécable en valeur partageable, tandis que la seconde réalise le gage d’un créancier sur le patrimoine de son débiteur. Le renvoi opéré par le Code de procédure civile aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution est donc un renvoi de technique, et non d’assimilation : les formalités de l’adjudication sur saisie sont transposées en tant qu’elles assurent la sécurité de la vente aux enchères, sans pour autant emprunter à la saisie sa logique de sanction du débiteur défaillant. C’est pourquoi certaines règles — telle l’interdiction d’enchérir frappant le débiteur saisi — ne se transposent à la licitation que par analogie et avec les adaptations qu’impose la nature partagiste de l’opération.

α) Les règles générales d’adjudication

• Les modalités d’adjudication
  
  • L’adjudication se tient selon les modalités fixées par le tribunal dans le cadre de la vente en indivision. Elle peut se dérouler dans deux contextes distincts :
    
    • À l’audience des criées : les enchères doivent être portées par le ministère d’un avocat, conformément à l’article R. 322-40 du Code des procédures civiles d’exécution. L’avocat, en sa qualité de mandataire de l’acheteur, ne peut être porteur que d’un seul mandat, ce qui garantit l’intégrité et l’indépendance de la procédure.
    • Devant un notaire : dans ce cas, les enchères peuvent être reçues directement par ce dernier, sans que le recours au ministère d’un avocat soit requis (CPC, art. 1278, al. 2). Ce mécanisme vise à simplifier la procédure tout en assurant la sécurité juridique grâce à l’intervention d’un officier public.

• La capacité des enchérisseurs
  
  • L’article R. 322-39 du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE) établit des restrictions quant aux personnes pouvant participer aux enchères publiques lors d’une procédure d’adjudication.
  • Ces restrictions visent à prévenir les conflits d’intérêts, à protéger l’intégrité de la procédure et à maintenir la confiance des parties impliquées et du public dans la transparence des opérations.
  • Au nombre des personnes frappées d’une encapacité de participer aux enchères figurent :
    
    • Le débiteur saisi
      
      • Le débiteur saisi est interdit de participer aux enchères, que ce soit directement ou par personne interposée.
      • Cette interdiction s’applique essentiellement dans le cadre des ventes sur saisie immobilière mais peut être étendue par analogie aux ventes en licitation judiciaire lorsqu’un indivisaire demande la vente.
      • Cette incapacité vise à éviter que le débiteur, tenu de vendre ses biens pour apurer ses dettes ou régler une situation d’indivision, ne puisse racheter son propre bien pour échapper à l’obligation de paiement.
      • Une telle participation compromettrait la finalité de la procédure, qui est d’organiser une redistribution équitable du produit de la vente entre créanciers ou indivisaires.
    • Les auxiliaires de justice ayant participé à la procédure
      
      • Les auxiliaires de justice étant intervenu dans la procédure à un quelconque titre (avocats, notaires, huissiers, ou même mandataires judiciaires) sont également frappés d’une incapacité de participer aux enchères.
      • Cette interdiction s’explique par leur rôle central dans le bon déroulement de la procédure : ces professionnels doivent garantir l’impartialité et l’équilibre entre les parties.
      • Une participation de leur part serait perçue comme contraire à leur obligation de neutralité et pourrait engendrer des soupçons de conflit d’intérêts ou de favoritisme.
      • Exemple : un avocat qui a rédigé le cahier des charges ou représenté une des parties dans la procédure pourrait être accusé d’avoir utilisé ses connaissances privilégiées pour influencer ou manipuler le processus.
    • Les magistrats de la juridiction ayant ordonné la vente
      
      • Les magistrats ayant pris part à la juridiction où la vente a été ordonnée ou supervisée sont également exclus des enchères.
      • Cette incapacité découle directement des principes de séparation des pouvoirs et d’impartialité de la justice.
      • Permettre à un magistrat de participer aux enchères soulèverait des doutes sur la légitimité des décisions rendues, notamment en cas de fixation d’une mise à prix jugée favorable ou d’autres conditions de vente.
  • La participation d’une personne frappée d’incapacité peut entraîner des conséquences importantes :
    • • Nullité de l’enchère et de l’adjudication : toute enchère portée par une personne incapable est frappée de nullité (articles R. 322-48 et R. 322-49 du CPCE).
      • Responsabilité disciplinaire ou pénale : Pour les auxiliaires de justice ou magistrats, une telle participation pourrait donner lieu à des poursuites disciplinaires pour manquement à leurs obligations professionnelles, voire à des sanctions pénales en cas de collusion ou d’abus de fonction.

Une précision s’impose toutefois quant à la portée de ces incapacités dans le cadre singulier de la licitation. À la différence de la saisie immobilière, où le débiteur saisi subit la vente, la licitation-partage est une opération à laquelle les indivisaires sont, par hypothèse, tous parties : il serait donc absurde de leur interdire d’enchérir. Bien au contraire, l’indivisaire qui souhaite conserver le bien a vocation à s’en porter acquéreur, et la loi lui ménage à cette fin la faculté de se substituer à l’adjudicataire. Les incapacités d’enchérir, transposées de la saisie, ne frappent dès lors que les tiers à l’indivision placés en situation de conflit d’intérêts — auxiliaires de justice et magistrats ayant concouru à la procédure —, et non les copartageants eux-mêmes, dont la participation aux enchères est légitime et même souhaitée.

• La représentation des enchérisseurs
  
  • La représentation des enchérisseurs lors d’une adjudication diffère selon que la procédure se déroule devant le tribunal ou devant un notaire.
    
    • Ministère obligatoire d’un avocat devant le tribunal
      
      • Lorsqu’une adjudication se déroule à la barre du tribunal, les enchères doivent obligatoirement être portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire compétent. Cette obligation poursuit plusieurs objectifs essentiels :
        
        • Garantir la sécurité juridique : l’avocat, en tant que professionnel du droit, maîtrise les règles de la procédure et peut éviter à son mandant des erreurs susceptibles d’entraîner la nullité des enchères ou des contestations.
        • Assurer la transparence et l’équité de la procédure : en n’autorisant qu’un avocat par enchérisseur, le législateur prévient tout conflit d’intérêts ou stratégie dilatoire. En effet, l’article R. 322-40 du CPCE stipule que l’avocat ne peut représenter qu’un seul client, ce qui garantit l’impartialité des enchères.
        • Encadrer les garanties financières : avant de porter une enchère, l’avocat doit se faire remettre par son client une caution bancaire ou un chèque de banque couvrant au moins 10 % de la mise à prix, conformément à l’article R. 322-41 du CPCE.
      • Cette garantie vise à éviter que des enchères soient portées par des personnes insolvables.
      • L’avocat agit en qualité de mandataire exclusif de l’enchérisseur.
      • A cet égard, il est responsable de vérifier que son mandant respecte les exigences de capacité (articles R. 322-39 et R. 322-41-1 du CPCE) et qu’il dispose des moyens financiers nécessaires.
      • À l’issue de l’audience, il déclare au greffier l’identité de son mandant et fournit les documents requis, notamment les attestations de capacité ou de garanties financières (article R. 322-46 du CPCE).
    • Dispense de représentation par avocat devant le notaire
      
      • En application de l’article 1278, alinéa 2, du Code de procédure civile, les enchères portées devant un notaire ne nécessitent pas le ministère d’un avocat.
      • La raison en est que les enchères devant un notaire sont souvent moins formelles que celles organisées par un tribunal.
      • Par ailleurs, en tant qu’officier public, le notaire est lui-même garant de la sécurité juridique et peut remplir certaines fonctions qu’un avocat aurait assumées devant le tribunal.
      • En outre, lorsqu’une licitation judiciaire est organisée devant un notaire, les participants sont souvent limités aux indivisaires ou à des tiers connus, ce qui réduit le risque de contentieux.
      • Bien que le ministère d’avocat ne soit pas obligatoire, le notaire doit veiller à l’application des règles essentielles, notamment :
        • Le respect des dispositions prévues dans le cahier des charges.
        • Le respect des garanties financières prévues à l’article R. 322-41 du CPCE ;
        • L’application des règles d’incapacité posées par l’article R. 322-39 du CPCE, excluant notamment les magistrats et auxiliaires de justice impliqués dans la procédure.
      • Enfin, c’est au notaire, qu’il incombe de rédiger le procès-verbal d’adjudication, qui constitue la base du titre de propriété.

β) Déroulement de l’audience d’adjudication

L’audience d’adjudication est le moment décisif de la procédure, où les enchères sont portées publiquement afin de déterminer l’adjudicataire final du bien indivis. Elle est encadrée par des règles strictes prévues par le Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), afin de garantir la transparence, l’équité et la sécurité juridique des opérations. L’audience se déroule en plusieurs phases :

• Ouverture des enchères
  
  • Annonce des frais
    
    • conformément à l’article R. 322-42 du CPCE, le juge ouvre les enchères en commençant par annoncer publiquement les frais liés à la procédure, notamment :
      
      • Les frais de poursuite, engagés par le créancier poursuivant pour mener à bien la procédure.
      • Les frais de surenchère, si applicable, justifiés par le surenchérisseur éventuel.
    • Cette étape garantit que l’ensemble des participants soit informé des coûts qui s’ajouteront au prix d’adjudication.
    • Toute somme exigée au-delà des frais annoncés est réputée non écrite.
  • Rappel du montant de la mise à prix
    
    • Ensuite, le juge rappelle que les enchères partiront du montant de la mise à prix, tel que fixé dans le cahier des charges ou par une décision judiciaire (article R. 322-43 du CPCE).
    • La mise à prix est le montant minimal en dessous duquel aucune enchère ne peut être validée, sauf en cas de remise en vente à prix réduit (prévue par l’article R. 322-47 du CPCE).
    • Ce rappel par le juge vise à garantir que les enchères débutent sur une base claire et connue de tous les participants.
    • Cette étape marque l’ouverture officielle des enchères et donne le cadre dans lequel elles se dérouleront.

• Port des enchères
  
  • Le port des enchères suit des règles strictes, destinées à garantir l’équité entre les participants et à permettre une progression ordonnée des offres.
    
    • Des enchères pures et simples (article R. 322-44 du CPCE)
      
      • Les enchères doivent être pures et simples, c’est-à-dire :
        
        • Sans condition ni réserve : Chaque enchère est définitive et engage immédiatement celui qui la porte.
        • Progression obligatoire : Chaque enchère doit couvrir l’enchère précédente, ce qui exclut les offres inférieures ou égales à la dernière enchère.
      • Ce principe assure une montée progressive des offres et empêche tout blocage ou stratégie dilatoire de la part des participants.
    • Temps limite pour les enchères (article R. 322-45 du CPCE)
      
      • Les enchères sont arrêtées dès lors qu’un délai de 90 secondes s’écoule sans qu’aucune nouvelle enchère ne soit portée.
      • Ce délai est mesuré par un système visuel ou sonore, qui signale au public chaque seconde écoulée.
      • Ce mécanisme évite les hésitations prolongées et favorise un déroulement fluide de l’audience.
      • Ce temps limite est particulièrement utile pour clôturer les enchères dans un cadre clair, en laissant une opportunité raisonnable aux participants de se manifester sans prolonger inutilement la procédure.

• Constatation de l’adjudication
  
  • Une fois les enchères arrêtées, le juge constate immédiatement le montant de la dernière enchère et en tire les conséquences juridiques :
    
    • Si la dernière enchère atteint ou dépasse la mise à prix, l’adjudication est définitive.
    • Dans le cas contraire, une adjudication provisoire peut être prononcée en attendant une éventuelle nouvelle audience, conformément à l’article 1277 du Code de procédure civile.
    • Le juge établit un procès-verbal d’adjudication, qui formalise le transfert du bien à l’enchérisseur déclaré adjudicataire.
    • Ce procès-verbal servira de base pour la délivrance du titre de propriété (article R. 322-59 du CPCE).

γ) Conséquences de l’adjudication

L’adjudication, point culminant de la vente aux enchères, peut être qualifiée de définitive ou provisoire selon que l’enchère atteint ou non le montant de la mise à prix fixée. Chaque qualification, encadrée par les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE) et du Code de procédure civile, emporte des conséquences juridiques et pratiques distinctes.

• L’enchère atteint le montant de la mise à prix : l’adjudication définitive
  
  • L’adjudication est qualifiée de définitive dès lors que l’enchère couvre ou dépasse le montant fixé comme mise à prix dans le cahier des charges ou par décision judiciaire.
  • Conformément à l’article R. 322-45 du CPCE, le juge constate immédiatement cette adjudication, ce qui engage irrévocablement l’enchérisseur déclaré adjudicataire.
  • L’adjudication définitive emporte des effets juridiques majeurs.
  • Elle entraîne d’abord le transfert de propriété au bénéfice de l’adjudicataire, sous réserve du paiement intégral du prix d’adjudication et des frais taxés.
  • Ce transfert de propriété est juridiquement certain et opposable aux tiers dès la prononciation du jugement d’adjudication.
  • Ainsi, l’adjudication garantit aux créanciers ou indivisaires que le bien a été vendu à un prix conforme aux attentes, qu’il s’agisse de la mise à prix initiale ou des conditions du marché.
  • L’adjudicataire a également l’obligation de s’acquitter du prix et des frais dans les délais prescrits par la loi.
  • En cas de défaillance, il s’expose à une réitération des enchères, assortie de sanctions financières, conformément à l’article R. 322-66 du CPCE.
  • Ce mécanisme vise à protéger les intérêts des créanciers ou indivisaires en assurant que l’adjudication atteigne son objectif final.

• L’enchère n’atteint pas le montant de la mise à prix : l’adjudication provisoire ou la remise en vente
  
  • Lorsque les enchères ne permettent pas de couvrir la mise à prix fixée dans le cahier des charges ou par décision judiciaire, la procédure prévoit deux issues distinctes : la remise en vente immédiate ou l’adjudication provisoire.
    
    • La remise en vente immédiate bien (article R. 322-47 du CPCE)
      
      • Si aucune enchère ne parvient à couvrir le montant de la mise à prix initiale, le juge peut prévoir, dès l’établissement du cahier des charges, une remise en vente immédiate du bien.
      • La remise en vente immédiate repose sur un mécanisme de réduction successive de la mise à prix.
      • Le montant de la mise à prix peut être progressivement diminué par paliers, afin d’accroître les chances de susciter l’intérêt des enchérisseurs.
      • Ce processus se poursuit jusqu’à ce qu’une enchère soit portée ou, à défaut, jusqu’au montant minimal prévu dans le cahier des charges.
      • Cette nouvelle mise en vente est organisée dans les mêmes conditions de publicité et de transparence que l’adjudication initiale.
      • Les formalités légales de publicité doivent être respectées pour garantir que les nouvelles conditions de la vente soient portées à la connaissance de tous les participants potentiels, assurant ainsi l’équité de la procédure.
      • L’objectif principal de la remise en vente est d’éviter une situation de blocage qui pourrait compromettre la vente.
      • En procédant ainsi, le juge maximise les opportunités de trouver un acquéreur tout en préservant les intérêts économiques des indivisaires ou des créanciers concernés.
    • Adjudication provisoire (article 1277 du Code de procédure civile)
      
      • Si le cahier des charges ou la décision du juge n’autorise pas une remise en vente immédiate, une adjudication provisoire peut être prononcée au profit de l’enchérisseur ayant formulé l’offre la plus élevée, même si cette dernière reste inférieure au montant de la mise à prix.
      • Contrairement à l’adjudication définitive, l’adjudication provisoire n’emporte pas de transfert immédiat de propriété.
      • Elle confère à l’adjudicataire un droit conditionnel, subordonné à une validation ultérieure par le tribunal. Cette situation permet de temporiser, tout en maintenant la procédure ouverte.
      • Le rôle du tribunal, tel que prévu à l’article 1277, alinéa 2, du Code de procédure civile, est central dans cette configuration.
      • Une fois saisi à la requête d’une partie intéressée, qu’il s’agisse d’un indivisaire ou d’un créancier, le tribunal dispose de deux options :
        • Valider l’adjudication provisoire : si les conditions sont jugées acceptables, l’adjudication provisoire devient définitive. La propriété est alors transférée à l’adjudicataire sous réserve du paiement du prix et des frais.
        • Ordonner une nouvelle vente : si le tribunal estime que l’adjudication provisoire ne permet pas de satisfaire les intérêts des parties, notamment en raison d’un prix insuffisant, il peut décider de procéder à une nouvelle adjudication. Cette nouvelle vente doit être organisée dans un délai minimum de 15 jours. Elle implique une nouvelle mise à prix, adaptée à la situation, ainsi que des formalités de publicité conformes aux exigences légales pour assurer une transparence optimale.

δ) La faculté de substitution des indivisaires

À la différence de la vente sur saisie, la licitation-partage ménage à l’indivisaire une prérogative spécifique : la faculté de se substituer à l’adjudicataire, c’est-à-dire de se faire déclarer acquéreur du bien aux lieu et place du tiers ayant remporté les enchères, aux conditions mêmes de l’adjudication. Cette faculté traduit l’idée que la vente forcée a pour seule justification la sortie de l’indivision, et non l’éviction du copartageant qui souhaite conserver le bien : dès lors que l’indivisaire est prêt à payer le prix atteint par la dernière enchère, rien ne s’oppose à ce qu’il l’emporte sur le tiers.

Cette faculté n’est toutefois pas un droit absolu et discrétionnaire : elle s’exerce dans les conditions et selon les modalités fixées par le cahier des charges, lequel fait la loi des parties à l’adjudication. La Cour de cassation veille rigoureusement au respect de ces conditions. Elle a ainsi approuvé l’annulation d’une déclaration de substitution déposée par un indivisaire qui n’avait pas satisfait à l’exigence de consignation préalable du prix posée par le cahier des charges, rappelant que ce document, qui fait la loi des parties à l’adjudication, s’impose à tous, y compris à l’indivisaire qui prétend exercer sa faculté de substitution (Cass. 2e civ., 6 octobre 1993, n° 90-18.590l'arrêt▾). La faculté de substitution demeure donc subordonnée au strict respect du formalisme protecteur de la vente.

ε) Jugement d’adjudication et titre de vente

• La fonction du jugement d’adjudication
  
  • Le jugement d’adjudication constitue l’acte juridique par excellence constatant le transfert de propriété du bien vendu aux enchères.
  • Cet acte, établi par le juge ayant supervisé la procédure, remplit une double fonction : il constate l’attribution du bien à l’adjudicataire et rend ce transfert de propriété opposable aux tiers.
  • En premier lieu, le jugement d’adjudication matérialise juridiquement l’attribution du bien à l’enchérisseur ayant remporté l’adjudication. Il ne s’agit pas seulement d’un constat formel, mais bien d’un acte fondateur conférant à l’adjudicataire la possibilité d’exercer pleinement ses droits sur le bien, sous réserve du paiement intégral du prix et des frais.
  • En second lieu, et conformément à l’article R. 322-59 du Code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication ne se limite pas à constater l’achèvement de la procédure d’adjudication. Son établissement est également une condition préalable à l’inscription des droits de propriété de l’adjudicataire au registre foncier. En effet, l’inscription au registre foncier, qui garantit la publicité et l’opposabilité des droits de propriété, ne peut être réalisée sans ce jugement, lequel sert de fondement à l’ensemble des démarches postérieures.
  • Le jugement d’adjudication présente ainsi une nature hybride qu’il importe de souligner : il est à la fois un acte juridictionnel, en ce qu’il émane du juge et clôt la procédure de vente, et un titre de vente, en ce qu’il constitue, pour l’adjudicataire, le titre constatant son acquisition et fondant ses droits sur le bien. Cette double nature explique le régime particulier de cet acte, qui combine les caractères d’une décision de justice et ceux d’un titre translatif de propriété.

• Les mentions obligatoires du jugement
  
  • Le jugement d’adjudication doit comporter plusieurs mentions obligatoires, prévues à l’article R. 322-59 du Code des procédures civiles d’exécution.
    
    • Référence au cahier des charges
      
      • Le jugement doit mentionner le cahier des charges qui régit les conditions de la vente.
      • Pour mémoire, ce document encadre les modalités de l’adjudication et les obligations de l’adjudicataire.
      • En faisant référence à ce cahier, le jugement garantit que l’adjudication a respecté les conditions fixées.
    • Identité de l’adjudicataire
      
      • Le jugement doit identifier avec précision la personne déclarée adjudicataire, à laquelle le bien est attribué.
      • Cette mention conditionne l’opposabilité du transfert et l’exécution des obligations de paiement pesant sur l’acquéreur.
    • Désignation du bien et prix d’adjudication
      
      • Le jugement doit désigner le bien adjugé avec une précision suffisante pour permettre son individualisation et son inscription au fichier immobilier.
      • Il mentionne également le montant du prix d’adjudication, qui détermine l’assiette des obligations de l’adjudicataire et la consistance du produit à partager entre les indivisaires.

• Désignation du bien vendu
  
  • Une description précise de l’immeuble objet de l’adjudication est nécessaire.
  • Cette désignation doit comporter les informations essentielles permettant d’identifier sans ambiguïté le bien concerné, telles que l’adresse, les références cadastrales, et, le cas échéant, ses caractéristiques spécifiques (surface, nature du bien, etc.).
  • Cette exigence vise à écarter tout risque de confusion ou de litige concernant le bien transféré, garantissant ainsi que les droits de l’adjudicataire portent sur un objet clairement défini.
  • À cette désignation matérielle s’ajoute, en amont, le cahier des charges, qui demeure le document de référence de toute l’opération. Établi préalablement à la vente, il définit les modalités de l’adjudication et les engagements des parties ; il doit faire état de toute information de nature à influencer les enchères — singulièrement l’existence de droits locatifs, de servitudes ou de sûretés grevant l’immeuble. La désignation portée au jugement d’adjudication n’est, en définitive, que la reprise certifiée des caractéristiques que le cahier des charges avait préalablement arrêtées.

• Identité de l’adjudicataire et montant de l’adjudication
  
  • Le jugement doit mentionner avec précision l’identité de l’adjudicataire, en indiquant ses nom et prénom, ou, dans le cas d’une personne morale, sa dénomination sociale et son numéro SIREN.
  • Par ailleurs, le montant exact de l’enchère retenue ainsi que les frais taxés liés à la procédure doivent être expressément indiqués.
  • Ces informations permettent non seulement d’identifier l’acquéreur de manière claire, mais aussi de calculer les montants à répartir entre les créanciers ou les indivisaires, garantissant ainsi la transparence financière de l’opération.
  • L’exigence d’identification de l’adjudicataire personne morale n’est pas indifférente : seule une entité dotée de la personnalité juridique peut valablement se rendre acquéreur. Aussi une société dépourvue de personnalité morale — faute, par exemple, d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés — ne saurait-elle, en cette qualité, devenir titulaire des droits adjugés, ses associés demeurant alors soumis aux règles applicables aux sociétés de fait (Cass. 3^e civ., 4 mai 2016, n° 14-28.243l'arrêt▾).

• La délivrance du titre de vente
  
  • Une fois le jugement d’adjudication établi, celui-ci est revêtu de la formule exécutoire et remis à l’adjudicataire.
  • Cette formalité, prévue à l’article R. 322-62 du Code des procédures civiles d’exécution, constitue l’aboutissement de la procédure d’adjudication.
  • Elle confère à l’adjudicataire un titre de propriété officiel, permettant de faire valoir ses droits auprès des tiers.
  • En ce qui concerne la procédure de délivrance, le greffier ou le notaire ayant supervisé la vente remet à l’adjudicataire une expédition du jugement d’adjudication.
  • Ce document constitue le titre de propriété du bien.
  • Si la vente porte sur plusieurs lots adjugés à des acquéreurs différents, chaque adjudicataire reçoit une expédition distincte, accompagnée des quittances attestant du paiement des frais taxés.
  • Le titre de vente ainsi délivré permet à l’adjudicataire de procéder à l’inscription de ses droits au registre foncier, officialisant ainsi son statut de propriétaire.
  • Cette inscription est une étape essentielle, car elle assure la publicité et l’opposabilité des droits de propriété à l’égard des tiers.
  • Elle confère également à l’adjudicataire une protection juridique renforcée en cas de litige ou de revendications ultérieures concernant le bien.
  • Il importe, à cet égard, de bien distinguer deux ordres de formalités dont les fonctions ne se recouvrent pas : d’une part, la délivrance du titre, qui réalise, entre les parties à la vente, la transmission du document constatant le droit de l’adjudicataire ; d’autre part, sa publication au fichier immobilier, qui conditionne l’opposabilité de ce droit aux tiers. La première parfait la situation de l’adjudicataire à l’égard de la procédure ; la seconde l’oppose erga omnes. À défaut de publication, l’adjudicataire serait propriétaire, mais d’une propriété fragile, exposée aux droits concurrents que des tiers auraient régulièrement publiés.

• Les effets du jugement
  
  • Le jugement d’adjudication emporte des effets juridiques immédiats tant pour l’adjudicataire que pour les tiers.
    
    • Le transfert de propriété
      
      • Le jugement d’adjudication formalise le transfert de propriété du bien adjugé au profit de l’adjudicataire dès sa prononciation.
      • Toutefois, ce transfert reste conditionné au paiement intégral du prix d’adjudication ainsi que des frais taxés.
      • Tant que cette obligation n’a pas été exécutée, l’adjudicataire ne peut jouir pleinement de ses droits.
      • Une fois le paiement effectué, l’adjudicataire devient propriétaire du bien adjugé.
      • Il acquiert ainsi tous les droits attachés à la propriété, notamment ceux d’usage, de jouissance et d’aliénation.
      • Il peut utiliser le bien comme bon lui semble, percevoir les fruits qu’il génère, ou encore le vendre, le donner ou le grever de droits réels.
      • Par ailleurs, ce transfert de propriété est opposable aux tiers.
      • Cela signifie que les droits de l’adjudicataire ne peuvent être contestés par des tiers, sauf en cas de vices graves affectant la régularité de la procédure elle-même.
      • On observera la singularité de cette structure : à la différence de la vente de droit commun, où le transfert de propriété s’opère solo consensu dès l’échange des consentements (art. 1583 c. civ.), l’adjudication ne produit son plein effet translatif que sous la condition du paiement du prix et des frais. Le défaut de paiement n’anéantit pas seulement les prérogatives de l’adjudicataire ; il ouvre, ainsi qu’on le verra, la voie d’une réitération des enchères destinée à mettre un terme à l’incertitude pesant sur le sort du bien.
    • L’effet déclaratif
      
      • Le jugement d’adjudication, dans le cadre d’une licitation, ne se limite pas à transférer la propriété du bien.
      • Il produit également un effet déclaratif, conférant à l’adjudicataire un titre qui purge les éventuels vices affectant les transmissions antérieures et stabilise la situation juridique du bien.
      • La raison en est que, en vertu de l’article 883 du Code civil, l’effet déclaratif attribue à l’adjudicataire une position rétroactive, le plaçant comme s’il avait toujours été seul propriétaire du bien depuis l’origine de l’indivision.
      • Cet effet s’applique tant à l’égard des co-indivisaires qu’à l’égard du défunt dans les indivisions successorales.
      • L’effet déclaratif du jugement d’adjudication a une portée corrective et purgative. Il purge la chaîne de propriété en éteignant rétroactivement les droits ou actes des co-indivisaires sur le bien adjugé.
      • Par exemple, un acte de disposition (vente, hypothèque ou bail) établi par un indivisaire non adjudicataire est anéanti rétroactivement, tandis que ceux établis par l’adjudicataire sont validés, consolidant ainsi ses droits.
      • Dans cette logique, la licitation-partage n’est pas considérée comme une mutation à titre onéreux mais comme un acte de partage.
      • Elle échappe donc aux règles applicables aux ventes ordinaires, y compris aux actions en rescision pour lésion, sauf en cas de dispositions contraires inscrites dans le cahier des charges.
      • Cette qualification, loin d’être théorique, commande un régime tout entier : parce qu’il est réputé tenir ses droits du partage et non d’une transmission émanée de ses co-indivisaires, l’adjudicataire — fût-il l’un des indivisaires — n’est pas l’ayant cause de ces derniers. Il en résulte que les sûretés que les autres indivisaires auraient consenties sur leur quote-part s’évanouissent rétroactivement, le bien étant censé n’avoir jamais cessé d’appartenir à l’adjudicataire seul.
      • L’effet déclaratif demeure toutefois cantonné à la mutation indivise elle-même : il ne contrarie pas l’efficacité des actes que la loi tient pour valablement accomplis sur la quote-part avant le partage. Ainsi la cession d’une quote-part indivise conserve-t-elle sa pleine efficacité, le cessionnaire acquérant la qualité d’indivisaire qu’il fera ensuite valoir dans les opérations de partage (Cass. 1^re civ., 3 juill. 2024, n° 22-13.639l'arrêt▾).
      • Cet effet déclaratif est particulièrement précieux lorsque le bien adjugé a été l’objet de litiges ou d’irrégularités dans les transmissions antérieures.
      • Le jugement d’adjudication stabilise la situation juridique en consolidant les droits de l’adjudicataire, garantissant ainsi une propriété purgée de tous vices.

ζ) La défaillance de l’adjudicataire et la réitération des enchères

Lorsqu’un adjudicataire ne s’acquitte pas du prix d’adjudication et des frais dans les délais impartis, le bien peut être remis en vente dans les conditions prévues par l’article R. 322-66 du CPCE. Cette procédure — héritière de l’ancienne folle enchère — n’a pas pour seul objet de sanctionner l’enchérisseur défaillant ; elle vise à ne pas laisser le sort du bien indivis suspendu à la carence d’un acquéreur et à garantir aux indivisaires comme aux créanciers la perception effective du prix qui doit être réparti.

• Certificat de défaillance et organisation d’une nouvelle audience
  
  • La première étape en cas de défaillance de l’adjudicataire consiste en l’établissement d’un certificat de défaillance.
  • Ce document, dressé par le notaire ou le greffier, constate officiellement que l’adjudicataire n’a pas satisfait à ses obligations de paiement.
  • Conformément à l’article R. 322-67 du CPCE, le certificat est signifié à l’adjudicataire défaillant. Cette signification marque le point de départ d’un délai pendant lequel ce dernier peut, le cas échéant, régulariser sa situation.
  • La régularisation, lorsqu’elle intervient, suppose le paiement de l’intégralité du prix et des frais, augmenté des intérêts courus ; elle met fin à la procédure de réitération et consolide rétroactivement la qualité d’adjudicataire du défaillant. À défaut, la sanction de la défaillance se déploie pleinement.
  • Si aucune régularisation n’intervient, une nouvelle audience est fixée par le tribunal.
  • Cette audience doit se tenir dans un délai compris entre deux et quatre mois suivant la signification du certificat de défaillance (article R. 322-69 du CPCE).
  • Ce délai permet d’organiser les formalités de publicité nécessaires et de garantir une reprise transparente de la procédure.

• Formalités de publicité et déroulement des nouvelles enchères
  
  • Pour garantir la transparence et l’égalité entre les participants, les formalités de publicité initiales doivent être intégralement renouvelées. Ces formalités sont effectuées selon les prescriptions de l’article R. 322-70 du CPCE.
  • La publicité doit inclure l’ensemble des informations prévues pour la vente initiale, auxquelles s’ajoute le montant de l’adjudication défaillante. Cette précision permet aux nouveaux enchérisseurs d’avoir une connaissance complète des conditions entourant la vente.
  • Le jour de l’audience, les enchères sont reprises dans les mêmes conditions que celles de la première vente, conformément à l’article R. 322-71 du CPCE.
  • Les règles relatives au déroulement des enchères, notamment la durée limite de 90 secondes entre deux enchères (article R. 322-45 du CPCE), s’appliquent également à cette nouvelle vente.

• Conséquences pour l’adjudicataire défaillant
  
  • La défaillance de l’adjudicataire n’est pas sans conséquences pour ce dernier.
  • L’adjudicataire défaillant demeure redevable des frais liés à la première vente, même si le bien est remis en vente.
  • En outre, il doit payer des intérêts au taux légal sur le montant de son enchère, calculés jusqu’à la date de la nouvelle vente (article R. 322-72 du CPCE).
  • Si la nouvelle vente se conclut à un prix inférieur à celui de l’enchère initiale, l’adjudicataire défaillant peut être tenu de compenser la différence, afin de préserver les droits des créanciers ou des indivisaires.
  • En sens inverse, et c’est là un trait caractéristique de la procédure, le défaillant ne saurait tirer profit d’une revente plus avantageuse : si le bien est finalement adjugé à un prix supérieur, l’excédent ne lui revient pas mais bénéficie à la masse à partager. La réitération des enchères opère ainsi de manière dissymétrique — elle fait peser sur le défaillant le risque de la moins-value sans lui ouvrir l’espérance de la plus-value.

η) La faculté de surenchère

La licitation, par essence, vise à obtenir le meilleur prix pour le bien mis en vente, afin de garantir une juste valorisation au bénéfice des parties concernées. Toutefois, il peut arriver que l’adjudication initiale ne reflète pas pleinement la valeur réelle du bien, soit en raison d’une concurrence insuffisante, soit du fait de circonstances particulières ayant limité les enchères. C’est pour répondre à de telles situations que la faculté de surenchère a été instituée.

Prévue par l’article 1279, alinéa 1er, du Code de procédure civile, ainsi que par les articles R. 322-50 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), la surenchère offre la possibilité, dans un délai strictement encadré de 10 jours, de rouvrir la procédure en proposant une offre supérieure d’au moins 10 % au prix principal de l’adjudication initiale. Ce mécanisme garantit à la fois la transparence et l’équité, tout en assurant que le bien puisse être vendu à sa juste valeur.

• Initiation de la procédure de surenchère
  
  • Délai de 10 jours
    
    • La surenchère ne peut être exercée que dans un délai de 10 jours suivant l’adjudication définitive, conformément à l’article 1279 du Code de procédure civile.
    • Ce délai impératif commence à courir à compter du jour où l’adjudication a été prononcée.
    • Sa brièveté s’explique par l’impératif de sécurité juridique : passé ce terme, l’adjudication ne peut plus être ébranlée par une offre supérieure, et l’adjudicataire initial doit pouvoir tenir son droit pour stabilisé. Le délai est franc et ne se rouvre pas ; son expiration purge définitivement la faculté de surenchérir.
  • Déclaration de la surenchère
    
    • La première étape de la procédure consiste en la déclaration de surenchère.
    • Cette déclaration, réservée à toute personne souhaitant contester l’adjudication initiale, doit respecter des exigences formelles rigoureuses.
    • Conformément à l’article R. 322-51 du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), la surenchère doit être formée par acte d’avocat, déposé au greffe du tribunal compétent.
    • Cette formalité, essentielle pour garantir la solennité et la validité de la procédure, témoigne de l’engagement sérieux de la personne souhaitant exercer ce droit.
    • L’avocat, dans le cadre de la déclaration de surenchère, doit attester avoir reçu de son client une garantie financière.
    • Celle-ci prend la forme d’une caution bancaire irrévocable ou d’un chèque de banque équivalant à 10 % du montant principal de l’adjudication initiale.
    • L’obligation de fourniture d’une garantie financière vise à prévenir les surenchères abusives en exigeant du surenchérisseur la preuve de sa capacité à honorer son engagement.

• Dénonciation de la surenchère
  
  • Une fois déposée, la surenchère doit être dénoncée aux parties intéressées dans un délai de trois jours ouvrables.
  • Cette dénonciation s’effectue par acte d’huissier, conformément à l’article R. 322-52 du CPCE.
  • Elle garantit que les parties concernées (notamment l’adjudicataire initial, le créancier poursuivant et, le cas échéant, les indivisaires) sont informées de la reprise des enchères.
  • Cette notification comprend une copie de l’attestation bancaire mentionnée ci-dessus, ce qui conforte la crédibilité de la démarche du surenchérisseur.
  • Le non-respect des délais et formalités entraîne l’irrecevabilité de la surenchère.

• Organisation de la nouvelle audience
  
  • Une fois la surenchère valablement formée et dénoncée, le tribunal organise une nouvelle audience d’enchères.
  • Cette étape, strictement réglementée par les articles R. 322-53 à R. 322-55 du CPCE, marque la reprise de la procédure d’adjudication dans un cadre renouvelé.
    
    • Fixation de la date
      
      • Le tribunal fixe une nouvelle audience dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter de la déclaration de surenchère.
      • Ce délai, prévu par l’article R. 322-53 du CPCE, permet de renouveler les formalités de publicité et de garantir une préparation adéquate des enchérisseurs potentiels.
    • Renouvellement des formalités de publicité
      
      • Les formalités de publicité initiales doivent être réitérées avant la nouvelle audience.
      • Selon l’article R. 322-54 du CPCE, ces formalités sont réalisées à la diligence du surenchérisseur ou, à défaut, du créancier poursuivant.
      • Elles incluent la mention de la nouvelle mise à prix, correspondant au montant de l’adjudication initiale majoré d’au moins 10 %.
      • Ce renouvellement vise à informer le public des nouvelles conditions et à attirer de potentiels enchérisseurs.

• Déroulement de la nouvelle audience
  
  • La nouvelle audience d’enchères suit les mêmes règles que l’audience initiale, en respectant toutefois les spécificités liées à la surenchère.
    
    • Reprise des enchères
      
      • Conformément à l’article R. 322-55 du CPCE, les enchères reprennent sur la base de la nouvelle mise à prix fixée par la surenchère.
      • Les règles habituelles des enchères publiques, notamment celles relatives au temps imparti pour porter les enchères (article R. 322-45 du CPCE), s’appliquent.
    • Résultat de l’audience
      
      • Si aucune enchère ne dépasse la mise à prix actualisé, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.
      • Ce mécanisme récompense son initiative tout en garantissant que le bien ne soit pas vendu à un prix inférieur à la surenchère initiale.
      • À l’inverse, si une enchère supérieure est portée, le bien est adjugé au plus offrant, le surenchérisseur étant alors libéré de son engagement d’acquérir. Son intervention n’aura pas été vaine pour autant, puisqu’elle aura permis de soumettre le bien à une seconde épreuve de marché et d’en révéler la valeur véritable.

• Limites de la surenchère
  
  • Afin de préserver la sécurité juridique et d’éviter des prolongations abusives, une seconde surenchère est expressément exclue.
  • L’article R. 322-55 du CPCE prévoit que l’adjudication issue de la nouvelle audience est définitive et ne peut plus être remise en cause par une nouvelle surenchère.
  • Cette limitation garantit la stabilité des droits acquis et marque la fin de la procédure, assurant ainsi que la vente atteigne son objectif ultime : obtenir une juste valorisation du bien dans des conditions de transparence et d’équité.
  • La règle traduit un arbitrage : le législateur a estimé qu’une première surenchère suffisait à corriger une éventuelle insuffisance de prix, et qu’au-delà, le bénéfice marginal d’enchères successives ne compenserait plus l’atteinte portée à la stabilité de la vente et à la prévisibilité de la procédure de partage. La surenchère est donc un mécanisme de correction unique, et non un instrument de remise en cause indéfinie de l’adjudication.

θ) La faculté de substitution des indivisaires

À la surenchère, ouverte à tout intéressé, s’ajoute une prérogative propre à la matière de l’indivision : la faculté, pour un indivisaire, de se substituer à l’adjudicataire et de devenir ainsi acquéreur du bien licité aux lieu et place de l’enchérisseur déclaré. Cette faculté exprime une faveur que la loi et les cahiers des charges réservent fréquemment à ceux qui, étant déjà titulaires de droits sur le bien, peuvent légitimement préférer en conserver la pleine propriété plutôt que d’en voir le prix réparti.

• Nature et conditions de la substitution
  
  • La substitution permet à l’indivisaire de prendre la place de l’adjudicataire, le prix d’adjudication demeurant inchangé. Elle ne rouvre donc pas les enchères, à la différence de la surenchère, mais opère un simple transfert de la qualité d’acquéreur au profit de l’indivisaire qui l’exerce.
  • Son exercice est strictement encadré par le cahier des charges, lequel — on l’a vu — fait la loi des parties à l’adjudication. Lorsque ce document subordonne la substitution au dépôt préalable du montant de l’adjudication, l’indivisaire qui n’y satisfait pas voit sa déclaration de substitution frappée de nullité.
  • La Cour de cassation veille au respect de ces conditions formelles : elle a approuvé l’annulation d’une déclaration de substitution émanant d’un indivisaire qui n’avait pas déposé, préalablement, le montant de l’enchère exigé par le cahier des charges (Cass. 2^e civ., 6 oct. 1993, n° 90-18.590l'arrêt▾).
  • La rigueur de ces exigences se justifie par la nécessité de protéger l’adjudicataire évincé et de garantir le sérieux de la substitution : nul ne saurait prendre la place de l’acquéreur sans offrir, dans les formes prescrites, les mêmes garanties de paiement que celles qui pesaient sur lui.