Opérations de partage: le contenu des lots

Une fois la masse partageable arrêtée et la part de chacun déterminée, demeure l’opération la plus concrète et, souvent, la plus délicate : façonner les lots eux-mêmes, c’est-à-dire décider quels biens reviennent à qui. C’est ici que l’égalité, jusqu’alors abstraite, se confronte à la matérialité des biens à répartir et à l’impératif de ne pas en compromettre la valeur économique, ce qui commande de choisir, entre le partage en nature, la soulte et la licitation, le mode le moins attentatoire à leur substance.

5) ==>Révision de la soulte

Le paiement différé d’une soulte n’est pas sans risque. Entre le moment du partage et celui du règlement effectif, des fluctuations économiques peuvent significativement affecter la valeur des biens attribués. Pour garantir une répartition équitable malgré ces variations, le législateur a prévu, à l’article 828 du Code civil, la possibilité de réviser le montant des soultes lorsque celles-ci sont payables à terme.

La justification de ce dispositif tient à la dissociation, propre à la soulte payable à terme, entre la naissance de la créance et son exigibilité. La créance est fixée au jour du partage, sur la base d’une évaluation arrêtée à cette date ; mais le paiement n’interviendra parfois que plusieurs années plus tard. Or, pendant ce laps de temps, le débiteur de la soulte conserve la jouissance d’un bien dont la valeur réelle a pu se déformer au gré de la conjoncture. Laisser la soulte figée au montant nominal initial reviendrait, en cas de forte appréciation du bien, à enrichir le débiteur au détriment de ses copartageants — et, en cas de dépréciation, à le grever d’une dette devenue disproportionnée. La révision n’est donc pas une faveur consentie à l’une des parties : elle est l’instrument qui prolonge dans le temps l’égalité en valeur que le partage avait pour fonction d’établir au jour de sa conclusion.

Cette révision vise à ajuster le montant de la soulte en fonction des évolutions du marché, qu’il s’agisse d’une hausse ou d’une baisse de la valeur des biens composant le lot du débiteur de la soulte. Ce mécanisme assure ainsi une forme de pérennité de l’équilibre économique du partage, en évitant que l’un des copartageants ne bénéficie, à terme, d’un avantage ou ne subisse un préjudice injustifié en raison des circonstances économiques.

La révision d’une soulte payable à terme n’est toutefois pas automatique. Elle n’est envisageable que si deux conditions cumulatives sont réunies :

• Une variation de valeur de plus du quart
  • L’article 828 du Code civil exige que la valeur des biens attribués au débiteur de la soulte augmente ou diminue de plus de 25 % entre le jour du partage et celui du paiement effectif.
  • Une variation moindre ne justifierait pas un réajustement, le législateur ayant institué ce seuil afin d’éviter des révisions systématiques.
  • Ce seuil du quart traduit un arbitrage : il réserve la révision aux déséquilibres d’une certaine ampleur, ceux qui heurtent réellement l’égalité du partage, tout en préservant la sécurité juridique des opérations en mettant à l’abri d’une remise en cause les écarts de faible intensité, inhérents à toute évaluation prévisionnelle.

• Une variation imputable aux circonstances économiques
  • Seules les fluctuations de valeur résultant de facteurs économiques extérieurs sont prises en compte pour la révision de la soulte.
  • Les variations dues à l’activité personnelle du débiteur, telles que des travaux d’amélioration réalisés sur le bien ou une gestion particulièrement fructueuse d’un actif, ne peuvent être retenues.
  • Comme le souligne Pierre Catala, « seules les variations de valeur dues aux circonstances économiques peuvent justifier une révision de la soulte. Les variations résultant de l’activité personnelle du débiteur ne doivent pas être prises en compte ».
  • Cette exigence permet de préserver la logique du partage : les copartageants doivent bénéficier des évolutions économiques générales, mais ne peuvent réclamer une révision fondée sur des choix ou des actions individuelles du débiteur.
  • La ratio de cette distinction est limpide : la plus-value engendrée par le travail ou les investissements personnels du débiteur lui appartient en propre — elle est le fruit de son industrie et non du sort commun des copartageants ; à l’inverse, la plus-value purement conjoncturelle, qui se serait pareillement réalisée entre quelques mains que ce fût, demeure un attribut du bien indivis dont la valeur doit profiter, ou nuire, à tous.

Lorsque les conditions de révision sont réunies, le montant de la soulte doit être ajusté proportionnellement à la variation de valeur du bien. Ce mécanisme s’applique aussi bien en cas d’augmentation que de diminution de la valeur des biens attribués.

Prenons un exemple concret pour illustrer ce mécanisme. Imaginons qu’un bien immobilier soit attribué à un copartageant pour une valeur de 400 000 euros, avec une soulte de 50 000 euros à verser dans les cinq ans. Si, à l’échéance, la valeur de ce bien a augmenté à 550 000 euros en raison de l’évolution du marché immobilier, le montant de la soulte devra être ajusté à la hausse afin de rétablir l’équilibre entre les copartageants.

À l’inverse, si la valeur du bien diminue de manière significative pendant cette période, la soulte devra être révisée à la baisse, sauf clause contraire insérée dans l’acte de partage. Ce mécanisme vise à préserver l’équité successorale en tenant compte des évolutions économiques postérieures au partage.

Cette faculté de révision, introduite par la réforme de 2006, trouve son fondement dans des dispositions antérieures, notamment les anciens articles 833-1 et 1075-2 du Code civil. La très grande proximité des régimes anciens et actuels a conduit la jurisprudence à conserver la pertinence de ses décisions rendues sous l’empire du droit ancien. Ainsi, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 19 février 1980, que les dispositions prévoyant la révision de la soulte s’appliquent lorsque celle-ci est stipulée payable à terme. Dans cette affaire, une soulte devait être versée six mois après le décès des ascendants donateurs. La Cour a souligné que la révision permet de protéger le créancier de la soulte contre les risques économiques liés au report de son paiement (Cass. 1ère civ., 19 févr. 1980, n°78-14.927l'arrêt▾).

La jurisprudence a également précisé le domaine de la soulte révisable. Dans un arrêt du 30 novembre 1982, la Cour de cassation a validé une soulte attribuée à un donataire copartagé, sous la forme d’une créance certaine dont l’exigibilité était reportée à la date du décès du disposant. La Haute juridiction a rappelé que la nature juridique de la soulte reste inchangée, même si son paiement est différé. L’arrêt précise que la révision est possible dans ce cas, afin d’ajuster le montant de la soulte aux fluctuations économiques intervenues avant le paiement effectif (Cass. 1ère civ., 30 nov. 1982, n°81-15.519l'arrêt▾).

Cet arrêt mérite que l’on s’y arrête, car il dissipe une équivoque. Le report de l’exigibilité de la soulte — fût-il fixé à un événement aussi indéterminé que le décès du disposant — ne dénature pas la créance : il en suspend seulement le recouvrement. La soulte demeure une dette née du partage, et c’est précisément parce qu’elle conserve cette identité que le régime de la révision lui demeure applicable pendant toute la durée du sursis à paiement. La même chambre avait d’ailleurs, par une décision du 30 novembre 1982, censuré l’annulation d’une donation-partage au motif que l’allotissement sous forme de soulte à échéance reportée au décès du donateur ne contrevenait pas, par lui-même, aux exigences de fond du partage anticipé.

Plus récemment, dans un arrêt du 14 mai 2014, la Haute juridiction a étendu le domaine de la révision aux prix de licitation. Lorsqu’un bien indivis est attribué à un copartageant à l’issue d’une vente par licitation, le prix convenu est assimilé à une soulte. Si la valeur du bien évolue de plus du quart entre le moment de la licitation et le paiement du prix, celui-ci doit être ajusté en application des dispositions de l’article 828 du Code civil (Cass. 1ère civ., 14 mai 2014, n°13-10.830l'arrêt▾).

Cette extension n’est pas une simple commodité : elle révèle la véritable nature de la soulte comme instrument générique de rétablissement de l’égalité. Que l’attribution d’un bien excédant les droits du copartageant procède d’un partage en nature ou d’une adjudication sur licitation, l’écart de valeur entre la part théorique et la part reçue appelle la même correction. La Cour de cassation raisonne ici par identité de fonction, et non par identité de qualification formelle.

Cette jurisprudence démontre que le mécanisme de révision des soultes dépasse le cadre des simples partages successoraux pour s’étendre à d’autres situations patrimoniales, comme les donations-partages avec réserve d’usufruit ou les licitations.

Toutefois, le champ d’application de la révision reste strictement encadré. Seules les fluctuations économiques intervenues avant l’échéance contractuelle peuvent justifier une révision. À cet égard, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 30 mars 2004, que la révision de la soulte payable à terme ne peut être envisagée que si la variation de la valeur des biens attribués au débiteur dépasse le quart entre la date du partage et celle de l’échéance prévue pour le paiement de la soulte (Cass. 1re civ., 30 mars 2004, n°01-14.542l'arrêt▾).

Dans cette affaire, un copartageant avait reçu plusieurs lots de copropriété moyennant le versement d’une soulte payable entre février et août 1988. N’ayant procédé qu’à un paiement partiel en 1990, le créancier a sollicité une revalorisation de la soulte sur le fondement de l’ancien article 833-1 du Code civil. La cour d’appel a accueilli cette demande, en considérant que la variation de la valeur devait être appréciée sur toute la période écoulée jusqu’à l’introduction de la demande judiciaire. Cette analyse a été censurée par la Cour de cassation, qui a précisé que la révision ne pouvait prendre en compte que les fluctuations survenues avant l’échéance contractuelle.

Cette solution illustre la nécessité de respecter les termes de l’accord initial conclu entre les copartageants, tout en tenant compte des évolutions économiques survenues avant le paiement de la soulte. La distinction entre la naissance de la créance, qui intervient au moment du partage, et son exigibilité différée permet d’assurer une sécurité juridique accrue aux opérations de partage.

Enfin, la révision des soultes s’applique également aux libéralités-partages. L’article 1075-4 du Code civil prévoit que les dispositions de l’article 828 sont applicables aux soultes mises à la charge des donataires, « nonobstant toute convention contraire ». Cette règle prohibe toute clause excluant la révision de la soulte dans les donations-partages. Toutefois, la Cour de cassation a précisé que cette interdiction s’applique uniquement aux clauses stipulées dans les actes de donation-partage. Une convention conclue entre les donataires après la mort des ascendants donateurs reste valable, même si elle déroge au principe de révision (Cass. 1re civ., 19 janv. 1982, n°81-10.608l'arrêt▾).

La portée de cette précision mérite d’être mesurée. La prohibition de l’article 1075-4 frappe la convention contraire contemporaine de la libéralité-partage, parce que le législateur entend protéger le gratifié contre une renonciation à la révision qui lui serait imposée par l’ascendant disposant au moment même où celui-ci dispense ses largesses — moment où la liberté de refuser est la plus contrainte. En revanche, lorsque les donataires, devenus pleinement maîtres de leurs droits après le décès du disposant, conviennent entre eux d’écarter la révision, aucune protection ne se justifie plus : ils transigent alors sur une créance qui leur est définitivement acquise, et la prohibition légale, privée d’objet, cesse de s’appliquer. La frontière de la règle d’ordre public épouse ainsi exactement la frontière du besoin de protection.

Ce mécanisme de révision n’est pas sans rappeler les dispositions encadrant le paiement différé des soultes. Lorsque le paiement d’une soulte est reporté à une date ultérieure, il est essentiel que les parties prévoient dans l’acte de partage les conditions de ce paiement et, le cas échéant, les modalités d’ajustement du montant de la soulte. Par exemple, dans le cadre d’une donation-partage avec réserve d’usufruit, un copartageant peut recevoir un bien en nue-propriété tandis que le donateur conserve l’usufruit jusqu’à son décès. Dans une telle situation, il est fréquent de reporter le paiement de la soulte au décès de l’usufruitier. Cette solution permet de préserver les intérêts du débiteur de la soulte en évitant une vente forcée du bien pour régler immédiatement la somme due.

B) Deuxième alternative : la division des biens comme moindre mal

Lorsque le recours à la soulte ne permet pas de rétablir l’équilibre entre les lots ou qu’il s’avère matériellement impossible d’attribuer certains biens indivis à un copartageant sans porter atteinte à l’égalité en valeur, la division matérielle des biens peut constituer une solution envisageable. Bien qu’elle soit loin d’être idéale, cette alternative peut apparaître comme le « moindre mal » dans des situations où le maintien de l’intégrité des biens indivis n’est ni économiquement justifiable ni juridiquement tenable.

Pour saisir la place exacte de cette alternative, il convient de rappeler la hiérarchie des modes de partage. Le partage en nature — c’est-à-dire la formation de lots composés des biens eux-mêmes — demeure le principe ; la soulte n’est qu’un correctif monétaire venant niveler les inégalités résiduelles ; et la licitation, qui convertit le bien en une somme d’argent répartie entre les copartageants, n’intervient qu’en dernier recours, lorsque le bien n’est pas commodément partageable en nature. La division matérielle s’insère dans cette gradation : elle est une modalité du partage en nature, à laquelle on recourt précisément pour repousser la licitation, perçue comme la solution la plus dommageable parce qu’elle dépossède tous les indivisaires du bien lui-même.

Le morcellement des biens, tout en restant une opération délicate, peut alors se justifier dès lors qu’il permet d’éviter des solutions plus radicales, telles que la vente aux enchères. Toutefois, cette division doit être conduite avec prudence et discernement, afin de ne pas compromettre la valeur des actifs partagés ni les intérêts des copartageants.

1) ==>La division acceptable des biens

La division matérielle des biens peut s’envisager dès lors que le morcellement n’entraîne pas une dépréciation excessive de leur valeur ou une perte d’utilité économique. Cette solution, bien que moins élégante que le partage en nature ou le recours à la soulte, peut se révéler appropriée dans certaines hypothèses concrètes.

Le critère qui commande l’admissibilité de la division est donc celui de la conservation de la valeur : la fragmentation est tolérable tant que la somme des lots issus du morcellement n’est pas sensiblement inférieure à la valeur du bien resté entier. Dit autrement, la division est acceptable lorsqu’elle est économiquement neutre — lorsqu’elle se borne à répartir une valeur sans la détruire. Dès que le fractionnement engendre une perte — par dévalorisation, par rupture d’une unité fonctionnelle ou par surcoût d’aménagement —, il cesse de constituer un moindre mal pour devenir, à son tour, une source de préjudice collectif.

Prenons l’exemple d’un terrain agricole de grande superficie, exploitable sous forme de plusieurs parcelles distinctes. Si chacune de ces parcelles présente une viabilité économique propre — c’est-à-dire qu’elle peut être exploitée de manière autonome sans perte significative de rendement — il est alors envisageable de les attribuer à différents copartageants. Une telle division permet d’éviter la vente forcée du terrain tout en respectant les droits de chacun.

De même, la répartition d’un portefeuille d’actions peut être envisagée lorsque chaque lot conserve une diversification adéquate. Dans cette hypothèse, la fragmentation du portefeuille ne porte pas atteinte à sa valeur intrinsèque ni à la capacité de chaque héritier de profiter d’un rendement équilibré. Il s’agit d’une solution pragmatique qui permet d’éviter le recours à des soultes trop importantes ou à une vente du portefeuille, qui pourrait être défavorable aux copartageants dans un contexte de marché défavorable.

En revanche, certains biens ne se prêtent pas à une division matérielle sans entraîner une perte significative de leur valeur ou de leur fonctionnalité. Il en va ainsi, par exemple, d’un immeuble d’habitation dont la division en plusieurs lots entraînerait des coûts de mise aux normes disproportionnés ou une dévalorisation globale du bien. Dans une telle situation, la division des biens ne saurait être retenue comme solution adéquate, et d’autres alternatives devront être envisagées.

L’hypothèse de l’usufruit grevant une quote-part indivise offre une illustration limite de ce raisonnement. Lorsque le droit de l’usufruitier porte sur une fraction seulement d’un bien, il s’établit une indivision quant à la jouissance entre l’usufruitier partiaire et le plein propriétaire du surplus ; et lorsque cette jouissance ne peut être commodément partagée en nature, la Cour de cassation admet qu’il soit procédé à sa vente par licitation (Cass. 1^re civ., 25 juin 1974, n° 72-12.451l'arrêt▾). La leçon est instructive a contrario : ce n’est que l’impossibilité d’un partage commode en nature qui ouvre la voie à la vente, ce qui confirme que la division matérielle, lorsqu’elle reste praticable sans dépréciation, doit lui être préférée.

2) ==>Le rôle du juge dans l’appréciation du morcellement des biens

La division matérielle des biens indivis ne peut être réalisée sans un contrôle rigoureux du juge du partage, lequel joue un rôle central dans l’évaluation de l’opportunité d’un tel morcellement. Ce dernier doit s’assurer que la fragmentation des biens ne porte pas atteinte aux droits des copartageants ni à la valeur économique des actifs partagés.

Ce contrôle n’est pas une simple faculté laissée à l’appréciation des parties : il constitue un véritable devoir d’office du juge. Saisie d’une demande de licitation, la Cour de cassation impose au juge de rechercher, au besoin de sa propre initiative, si les biens dont la vente est sollicitée ne seraient pas, en réalité, commodément partageables en nature (Cass. 1^re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932l'arrêt▾). Cette exigence, qui prolonge l’article 1377, alinéa 1^er, du Code de procédure civile, traduit le caractère subsidiaire de la licitation : le juge ne saurait ordonner la vente sans s’être préalablement assuré qu’aucune répartition en nature — fût-elle assortie d’un morcellement — ne permettait de respecter l’égalité du partage. La division acceptable n’est donc pas seulement une possibilité offerte aux indivisaires : elle est une étape que le juge doit envisager avant de se résoudre à la solution la plus radicale.

Le pouvoir d’appréciation du juge en la matière est d’autant plus important que l’article 830 du Code civil invite à éviter la division des unités économiques ou des ensembles de biens dont le fractionnement entraînerait une dépréciation. Il revient donc au juge d’évaluer, au cas par cas, si la division matérielle envisagée est pertinente ou si elle risque de compromettre la viabilité économique des biens.

La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 22 janvier 1985, que la division des biens devait être préférée à la licitation dès lors qu’elle permettait de préserver une partie de leur valeur économique (Cass. 1ère civ., 22 janvier 1985, n°83-12.994l'arrêt▾). Cet arrêt illustre parfaitement le rôle du juge dans la recherche d’un équilibre entre le respect des droits des copartageants et la préservation des actifs partagés.

En l’espèce, la Première chambre civile a censuré une décision de licitation prononcée par une cour d’appel, au motif que la division matérielle des biens, bien qu’imparfaite, aurait permis de constituer des lots équilibrés tout en évitant une vente aux enchères préjudiciable. La Haute juridiction a ainsi réaffirmé que la licitation devait être envisagée en dernier recours, lorsqu’aucune autre solution ne permet de garantir un partage équitable.

Le contrôle exercé par le juge sur le morcellement des biens répond à une logique de pragmatisme. Il s’agit d’éviter des solutions excessives ou disproportionnées, tout en veillant à ce que les droits des copartageants soient respectés. Le juge doit également s’assurer que la division des biens ne crée pas de nouvelles sources de contentieux, en prenant soin d’apprécier l’impact économique du morcellement sur les lots constitués.

Prenons l’exemple d’une exploitation viticole composée de plusieurs parcelles. Si la division de ces parcelles permet de constituer des lots cohérents, chacun conservant une capacité de production autonome, le juge pourra valider la répartition proposée. En revanche, si la division implique la fragmentation de l’unité de production — par exemple, en séparant les parcelles des installations de vinification — le juge pourrait refuser le morcellement au motif qu’il compromet la viabilité économique de l’exploitation.

3) ==>L’appréciation du caractère inopportun du morcellement

Le caractère inopportun d’une division matérielle des biens s’apprécie au regard de plusieurs critères : la dépréciation potentielle du bien, les coûts engendrés par la division, et l’impact sur l’utilité économique du bien attribué. À cet égard, le juge dispose d’une grande liberté d’appréciation, mais doit motiver sa décision par des éléments concrets et pertinents.

Ces critères peuvent être ramenés à trois ordres de considérations, qu’il est utile de distinguer pour clarifier le raisonnement du juge. Le critère de la valeur, d’abord : la division est inopportune si la valeur cumulée des lots morcelés se révèle nettement inférieure à celle du bien entier. Le critère du coût, ensuite : la division est inopportune lorsque les frais qu’elle suppose — travaux de séparation, mise aux normes, formalités — absorbent une part déraisonnable de la valeur à répartir. Le critère de l’utilité, enfin : la division est inopportune si elle prive le bien de sa fonction, en rompant une unité d’exploitation, en isolant un accessoire de son principal ou en rendant chaque fragment impropre à l’usage auquel l’ensemble était destiné. Ce n’est qu’au terme de cette triple vérification que le juge peut conclure, soit à la division acceptable, soit, à défaut, à la nécessité de recourir à la soulte ou, en ultime ressort, à la licitation.

L’article 830 du Code civil invite à éviter la division des ensembles de biens lorsque celle-ci entraîne une dépréciation notable. Il en résulte que la division doit être écartée si elle engendre une perte de valeur significative ou des frais disproportionnés. Le juge doit ainsi rechercher un juste équilibre entre les droits des copartageants et la préservation des actifs partagés.

En somme, la division matérielle des biens constitue une solution de compromis, qui ne peut être retenue que si elle permet de préserver une part significative de la valeur économique des actifs partagés. Elle doit être envisagée avec précaution, sous le contrôle vigilant du juge, afin de garantir que le partage demeure équitable et respecte les droits de chacun des copartageants.

C) Troisième alternative : la vente ou la licitation des biens comme dernier recours

Lorsque les opérations de partage achoppent sur des difficultés insurmontables — qu’il s’agisse de l’impossibilité de constituer des lots équilibrés en nature ou de l’incapacité d’un indivisaire à verser une soulte suffisante —, le législateur ouvre la voie au mécanisme de la licitation. Ce procédé, prévu à l’article 827 du Code civil, permet de mettre un terme à l’indivision par la vente d’un bien indivis et la répartition du produit de cette vente entre les copartageants, selon leurs droits respectifs.

La licitation, qui se définit comme l’opération mettant fin à la coexistence de plusieurs droits sur un même bien, peut être amiable ou judiciaire, suivant généralement la nature du partage. Elle constitue un mécanisme visant à désamorcer les situations de blocage en permettant de convertir les droits indivis en numéraire. Toutefois, elle n’est pas nécessairement synonyme de vente publique aux enchères. Le processus peut varier selon qu’un accord entre les indivisaires est trouvé ou qu’une intervention judiciaire s’avère nécessaire.

La licitation amiable s’opère lorsque les indivisaires parviennent à un accord sur les modalités de la vente. Elle peut se faire soit de gré à gré, c’est-à-dire par une cession directe à un tiers acquéreur sans appel au public ni adjudication, soit par adjudication amiable, si les indivisaires décident de soumettre le bien aux enchères dans un cadre qu’ils définissent eux-mêmes. Cette voie, moins contraignante, offre une plus grande souplesse en permettant aux indivisaires de maîtriser les conditions de la cession. Encore faut-il, pour qu’une telle licitation amiable soit possible, que tous les indivisaires soient présents, capables et unanimes : à défaut, c’est nécessairement la voie judiciaire qui s’impose.

La licitation judiciaire, quant à elle, intervient lorsqu’aucun consensus n’est possible entre les indivisaires. Elle est alors ordonnée par le juge, et la vente s’effectue par adjudication publique, suivant les formes prévues pour la saisie immobilière lorsqu’il s’agit de biens immobiliers, ou pour la saisie-vente lorsqu’il s’agit de biens mobiliers (CPC, art. 1377, al. 2). Ce cadre rigoureux garantit la transparence et la protection des droits de tous les indivisaires.

Le recours à la licitation répond à une double finalité : mettre fin aux situations de blocage en dissolvant une indivision conflictuelle, tout en assurant une répartition équitable du produit de la vente entre les indivisaires. Toutefois, ce mécanisme présente des risques économiques non négligeables, notamment celui d’une adjudication à un prix inférieur à la valeur réelle du bien, ce qui pourrait entraîner une perte patrimoniale pour les copartageants. Par ailleurs, la licitation conduit souvent à la dissolution d’unités économiques (par exemple, un domaine agricole ou un fonds de commerce), compromettant ainsi la pérennité d’un patrimoine indivis.

C’est pourquoi la jurisprudence insiste sur le caractère subsidiaire de la licitation. Elle doit être envisagée en dernier recours, uniquement lorsque toutes les autres alternatives ont échoué — qu’il s’agisse du partage en nature, du recours à une soulte ou d’une division matérielle des biens. Le juge, dans le cadre de son pouvoir souverain d’appréciation, doit s’assurer que la licitation n’entraîne pas une dévalorisation excessive du patrimoine ni une atteinte disproportionnée aux intérêts des indivisaires.

1) ==>Notion

La licitation, issue du verbe latin liceri signifiant « mettre à prix », désigne une procédure par laquelle un bien indivis est vendu aux enchères afin de répartir équitablement le produit de cette vente entre les indivisaires. Bien qu’elle apparaisse comme une solution exceptionnelle, elle constitue un outil précieux pour remédier aux situations de blocage, lorsque le partage en nature s’avère impossible ou inopportun.

La doctrine a progressivement affiné les contours de la notion de licitation, en identifiant plusieurs acceptions qui correspondent à des situations spécifiques dans lesquelles ce mécanisme peut être mobilisé. Elle distingue ainsi trois formes principales de licitation. Bien que répondant à des hypothèses distinctes — qu’il s’agisse de démêler une situation de propriété complexe ou d’organiser le partage entre cohéritiers —, elles partagent une même finalité : prévenir la pérennisation d’une indivision conflictuelle ou économiquement stérile, tout en assurant la meilleure valorisation du bien cédé et une répartition équitable du produit entre les indivisaires.

Quoi qu’il en soit, la notion de licitation revêt ainsi une double dimension :

• D’une part, elle permet aux indivisaires d’échapper au maintien forcé dans une indivision susceptible de compromettre leurs intérêts.
• D’autre part, elle organise l’aliénation du bien indivis de manière à garantir une valorisation optimale, tout en assurant le respect des droits de chaque indivisaire.

La doctrine classique a, de longue date, mis en garde contre une lecture purement marchande du procédé : la licitation n’est pas une simple vente ; elle est un acte de partage, destiné à mettre fin aux contestations entre indivisaires par une adjudication qui, en faisant émerger un acquéreur, offre à chacun sa part en valeur. Cette analyse, demeurée fidèle à l’esprit du droit successoral, met l’accent sur la finalité distributive de l’opération, et non sur son seul effet translatif.

Ainsi, la licitation ne se réduit pas à une opération de cession forcée, mais s’inscrit dans une logique d’apaisement des conflits successoraux et de préservation des intérêts patrimoniaux, en conjuguant efficacité économique et sécurité juridique.

2) ==>La licitation comme alternative au partage en nature

Le principe du partage en nature irrigue l’ensemble du droit des successions et de l’indivision. Il repose sur l’idée que chaque indivisaire a vocation à recevoir un lot composé de biens physiques, pour une valeur correspondant à ses droits dans l’indivision. Ce postulat, issu d’une tradition civiliste séculaire, trouve son ancrage dans l’article 815 du Code civil, qui consacre la liberté de demander le partage comme un droit imprescriptible. Ce principe est toutefois tempéré par une réalité économique et pratique : certains biens, en raison de leur nature ou de leur consistance, ne peuvent être commodément divisés. C’est dans ces circonstances que le mécanisme de la licitation intervient, en tant qu’alternative au partage en nature.

Ce mécanisme, qui consiste en la mise aux enchères d’un bien indivis afin d’en répartir le produit entre les indivisaires, répond à une logique pratique visant à éviter la pérennisation d’une indivision stérile ou conflictuelle. Il ne saurait toutefois être admis que de manière restrictive. Le partage en nature demeure la règle. Cette prééminence a été réaffirmée par la réforme des successions opérée par la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, qui a modifié les articles 825 à 832 du Code civil. L’article 826, alinéa 2, dispose désormais que « chaque copartageant reçoit des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision ». Cette disposition vise à éviter le recours systématique à la licitation, en privilégiant une répartition des biens existants selon leur valeur, plutôt qu’une mise en vente systématique des biens indivis.

A cet égard, la doctrine reconnaît que cette réforme a renforcé la primauté du partage en nature en instaurant une égalité en valeur, plutôt qu’en nature. Il a été justement relevé qu’en substituant une exigence d’équité en valeur à l’égalité parfaite en nature, le législateur a entendu limiter le recours à la licitation, souvent source de conflits et de dévalorisation des biens. Cette nouvelle approche permet d’éviter que des biens indivis, pourtant partageables en théorie, ne soient vendus aux enchères faute de pouvoir être répartis de manière parfaitement égale. La soulte, dont l’étude a précédé, et la licitation s’articulent ici selon une gradation rigoureuse : on ne recourt à la seconde qu’après avoir constaté que la première ne suffit pas à rétablir l’équilibre des lots.

Cette volonté de limiter le recours à la licitation témoigne d’une approche pragmatique du législateur, soucieux de concilier les impératifs économiques et patrimoniaux inhérents aux opérations de partage. La priorité donnée au partage en nature traduit une exigence de préservation du droit de propriété individuel, tout en évitant que la pérennisation d’une indivision ne devienne un obstacle à la gestion efficace des biens communs. Cependant, malgré les efforts déployés pour favoriser une répartition des biens selon leur valeur, certaines situations rendent inévitable la mise en œuvre d’une licitation.

En effet, lorsque le partage en nature se heurte à des impossibilités matérielles ou juridiques, ou lorsqu’il compromet l’équité due à chaque copartageant, la licitation s’impose comme une solution nécessaire, bien que strictement encadré. Ce mécanisme, envisagé à titre subsidiaire, permet de convertir la valeur des biens en numéraire, garantissant ainsi une répartition juste et équilibrée du produit de leur cession. Toutefois, son caractère exceptionnel appelle une application prudente et raisonnée, afin d’éviter toute atteinte disproportionnée au droit de propriété des indivisaires.

La licitation trouve son fondement dans l’article 1377 du Code de procédure civile, qui prévoit que le tribunal peut ordonner la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être aisément partagés ou attribués. Cette disposition traduit l’exigence d’un contrôle juridictionnel rigoureux : le juge ne saurait autoriser une telle mesure qu’après avoir constaté que toutes les alternatives de partage en nature ont été envisagées et se sont révélées impraticables. Il lui incombe de vérifier que l’attribution en pleine propriété à l’un des indivisaires n’est pas envisageable ou que le partage matériel du bien compromettrait l’équité patrimoniale. Ce n’est qu’à défaut de solutions raisonnables que la mise aux enchères peut être ordonnée.

La portée de ce contrôle a été récemment précisée. La Cour de cassation juge que, saisi d’une demande de licitation de biens indivis, le juge doit vérifier, au besoin d’office, s’ils sont ou non commodément partageables en nature, conformément à l’article 1377, alinéa 1er, du Code de procédure civile (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932l'arrêt▾). La vérification de la subsidiarité ne dépend donc pas de la seule initiative des parties : elle constitue un devoir pesant sur le juge, qui ne peut prononcer la vente sans avoir au préalable établi, dans sa motivation, que le bien échappe à tout partage en nature. La licitation cesse ainsi d’être une faculté discrétionnaire pour devenir l’aboutissement d’un raisonnement par défaut, dont chaque maillon doit être justifié.

Cependant, le caractère dérogatoire de cette mesure ne saurait être éludé. En effet, la licitation implique une conversion forcée de droits réels en une valeur monétaire, altérant ainsi la nature même du droit de propriété. Cette transformation, qui peut être perçue comme une dénaturation du patrimoine indivis, soulève des interrogations quant au respect des prérogatives fondamentales des indivisaires. La doctrine souligne, à cet égard, que la licitation « doit demeurer une exception à la règle du partage en nature, interprétée de manière restrictive ».

Cette approche restrictive s’explique également par les effets particulièrement lourds de la licitation, laquelle emporte, de facto, une forme d’expropriation privée. Les indivisaires opposés à la vente se trouvent contraints de céder leurs droits sur le bien commun, en contrepartie du produit de la vente. Une telle aliénation, imposée par voie judiciaire, nécessite donc un encadrement strict pour éviter toute atteinte arbitraire aux droits des copartageants. Ainsi qu’il a été rappelé, le partage en nature est le mode naturel de répartition des biens indivis ; la vente par licitation, bien qu’utilitaire dans certaines circonstances, doit être envisagée avec la plus grande prudence.

En définitive, la licitation apparaît comme une réponse pragmatique aux situations de blocage, permettant de sortir d’une indivision stérile tout en assurant une répartition équitable du produit de la vente. Toutefois, elle ne saurait être admise comme une solution de facilité. Son caractère exceptionnel impose que le juge veille à ce que toutes les tentatives de partage en nature aient été épuisées avant d’envisager une telle mesure. Il lui incombe ainsi de préserver un équilibre délicat entre, d’une part, le respect du droit de propriété individuel et, d’autre part, l’impératif d’une gestion économique optimale des biens indivis.

3) ==>Nature juridique de la licitation

La licitation se distingue des autres formes de vente en ce qu’elle est intrinsèquement liée au régime de l’indivision et aux opérations de partage. Si elle emprunte certaines caractéristiques formelles à la vente judiciaire aux enchères, elle ne saurait être confondue avec une cession ordinaire, car son objet principal reste la dissolution d’une indivision devenue inextricable. Sa nature juridique oscille donc entre vente et partage, une qualification qui dépend principalement de l’identité de l’adjudicataire.

Lorsque le bien indivis est adjugé à un tiers, la licitation produit les effets d’une vente classique. Le bien sort définitivement du patrimoine indivis pour rejoindre celui du nouvel acquéreur, mettant ainsi fin aux relations juridiques des indivisaires avec le bien cédé. Dans ce cas, les indivisaires perçoivent le produit de la vente en proportion de leurs droits respectifs, mais perdent toute prétention sur le bien lui-même. Cette situation, bien que juridiquement fondée, s’apparente parfois à une forme d’expropriation privée. En effet, les indivisaires opposés à la vente se voient contraints de céder leurs droits en contrepartie du prix obtenu lors de l’adjudication, une mesure qui ne peut être justifiée que par l’impossibilité matérielle ou juridique de procéder à un partage en nature.

À l’inverse, lorsque l’adjudicataire est un indivisaire, la licitation est assimilée à une opération de partage, produisant un effet déclaratif. Conformément à l’article 883 du Code civil, chaque indivisaire est réputé avoir été propriétaire exclusif du bien qui lui est attribué depuis l’ouverture de l’indivision. Cette fiction juridique vise à garantir une continuité dans la titularité du bien, tout en évitant les effets d’une vente purement translatrice de propriété. En d’autres termes, la licitation-partage ne modifie pas substantiellement les droits des indivisaires, mais les réorganise autour d’une attribution individuelle.

Cette dualité entre vente et partage illustre le caractère hybride de la licitation, qui oscille entre ces deux régimes en fonction des circonstances de l’adjudication. Cette ambivalence a d’ailleurs suscité des interrogations en jurisprudence quant à sa nature exacte. Toutefois, la Cour de cassation est venue apporter des éclaircissements précieux dans un arrêt du 25 novembre 1971. La Haute juridiction a jugé que le droit de demander la licitation découle directement du droit de provoquer le partage, consacré par l’article 815 du Code civil. En censurant une cour d’appel qui avait refusé de prononcer la licitation d’un bien indivis sous prétexte qu’une indivision existait déjà entre les parties, la Première chambre civile a rappelé que nul ne peut être contraint de demeurer dans une indivision, affirmant ainsi que la licitation constitue une modalité particulière de sortie de cette situation (Cass. 1ère civ., 25 nov. 1971, n° 70-13.278).

Cette position a été confortée par un second arrêt rendu le 5 janvier 1977, aux termes duquel la Cour de cassation a précisé que la licitation, lorsqu’elle bénéficie à un indivisaire, doit être assimilée à un partage avec effet déclaratif. En revanche, si l’adjudication profite à un tiers, elle conserve les caractéristiques d’une vente, entraînant un transfert définitif de propriété. En l’espèce, la Haute juridiction avait été saisie d’une demande de licitation portant sur un domaine agricole, que la cour d’appel avait refusé d’ordonner en se fondant sur des dispositions testamentaires supposées contraires. La Cour de cassation a censuré cette décision, rappelant que l’article 815 du Code civil consacre le droit absolu de provoquer le partage, nonobstant toute clause prohibitive. Elle a ainsi réaffirmé que la licitation constitue un outil juridique permettant de surmonter les blocages patrimoniaux, à condition de respecter les exigences légales encadrant son recours (Cass. 1re civ., 5 janv. 1977, n° 75-15.199l'arrêt▾).

Cette approche jurisprudentielle témoigne de la reconnaissance d’un équilibre délicat entre le droit de propriété individuel et la nécessité de mettre fin à une indivision économiquement stérile. La doctrine abonde dans ce sens : il a été souligné que la licitation, bien qu’utilitaire dans certaines circonstances, demeure une mesure d’exception, assimilée au partage lorsqu’elle intervient entre indivisaires. De même, il a été soutenu que la licitation doit être interprétée comme une modalité de sortie de l’indivision, et non comme une simple vente judiciaire.

En définitive, la licitation se présente comme un mécanisme pragmatique visant à dénouer les situations d’indivision conflictuelle ou inextricable. Toutefois, son recours doit être strictement encadré pour éviter qu’elle ne se transforme en un outil de dépossession injustifiée. Le juge, dans l’exercice de son pouvoir d’appréciation, doit veiller à ce que la licitation ne devienne pas une solution de facilité, mais reste fidèle à sa finalité première : faciliter le partage des biens indivis lorsque le partage en nature se révèle impossible ou inéquitable.

4) ==>L’objet de la licitation et la diversité des droits susceptibles d’être licités

La licitation ne se conçoit pas exclusivement comme la vente de la pleine propriété d’un bien indivis. Le législateur a entendu, au contraire, en faire un instrument souple, capable d’épouser la diversité des démembrements de propriété susceptibles de se nouer au sein d’une indivision. L’article 817 du Code civil autorise ainsi la licitation portant sur l’usufruit, la nue-propriété ou la pleine propriété d’un bien indivis. Cette latitude s’explique aisément : l’indivision peut frapper non seulement la propriété entière d’un bien, mais également l’un de ses attributs démembrés, lorsque plusieurs personnes se partagent un même usufruit ou une même nue-propriété.

La Cour de cassation a précisément admis cette extension de l’objet de la licitation dans une hypothèse où le droit d’usufruit lui-même portait sur une quote-part d’un bien. Elle a jugé que, lorsque le droit de l’usufruitier porte sur une quote-part d’un bien, il existe une indivision entre lui et le plein propriétaire du surplus quant à la jouissance, de sorte que, lorsque cette jouissance ne peut être commodément partagée, il peut être procédé à sa vente par licitation (Cass. 1re civ., 25 juin 1974, n° 72-12.451l'arrêt▾). Cette solution illustre la plasticité du procédé : la licitation ne porte pas nécessairement sur le bien dans sa matérialité, mais peut viser le seul droit indivis — fût-il un droit de jouissance — dès lors que son partage en nature se révèle inopportun.

Cette faculté revêt un intérêt pratique considérable. Elle permet, lorsque les indivisaires y trouvent leur compte, de ne licité que ce qui doit l’être — par exemple la seule nue-propriété, l’usufruitier conservant son droit viager —, évitant ainsi la liquidation totale d’un bien que les parties souhaitent voir demeurer, pour partie, dans la sphère familiale. La détermination exacte de l’objet de la licitation relève dès lors d’un examen attentif de la configuration des droits concurrents, le juge devant ajuster la mesure à la consistance réelle de l’indivision qu’il s’agit de dénouer.

5) ==>Le déroulement de l’adjudication et la faculté de substitution

Une fois la licitation ordonnée, l’adjudication obéit à un formalisme protecteur destiné à garantir l’égalité des indivisaires et la sincérité des enchères. Le cahier des charges, document fondamental établi préalablement à la vente, en fixe les conditions : il détermine la mise à prix, les modalités de paiement, les charges grevant le bien et les droits réservés aux indivisaires. La jurisprudence lui reconnaît une autorité particulière, en ce qu’il fait la loi des parties à l’adjudication : nul ne peut prétendre s’affranchir des conditions qu’il énonce.

Cette force obligatoire du cahier des charges trouve une illustration topique dans la faculté de substitution. Le droit de la licitation reconnaît en effet à l’indivisaire la possibilité de se substituer à l’adjudicataire — généralement un tiers déclaré acquéreur —, afin de conserver le bien au sein de l’indivision en se portant lui-même acquéreur aux conditions de l’adjudication. Encore cette faculté est-elle subordonnée au strict respect des conditions posées par le cahier des charges. La Cour de cassation a ainsi approuvé l’annulation d’une déclaration de substitution dès lors que le cahier des charges, qui fait la loi des parties à l’adjudication, subordonnait la substitution au dépôt préalable, par l’indivisaire, du montant de l’adjudication — formalité qui n’avait pas été accomplie (Cass. 2e civ., 6 oct. 1993, n° 90-18.590l'arrêt▾). La solution témoigne de la rigueur procédurale qui entoure l’adjudication : la protection des indivisaires passe par le respect scrupuleux des formes, gage de la sécurité et de la transparence de la vente.

Au demeurant, l’articulation de la licitation avec d’autres procédures patrimoniales appelle quelques précisions. Ainsi, lorsque l’un des indivisaires fait l’objet d’une procédure collective, la licitation d’un immeuble acquis en indivision avant l’ouverture de la liquidation judiciaire constitue une opération de liquidation-partage de l’indivision, qui échappe aux règles de réalisation des actifs propres à la procédure collective (Cass. com., 21 mai 2025, n° 25-70.008l'arrêt▾). La spécificité du régime de l’indivision est ici réaffirmée : le partage demeure régi par ses règles propres, sans être absorbé par le droit des procédures collectives.

6) ==>L’articulation de la licitation avec l’attribution préférentielle

La subsidiarité de la licitation se mesure enfin à l’aune de l’attribution préférentielle, mécanisme qui permet à un indivisaire de se voir attribuer en propriété un bien déterminé, à charge pour lui d’en verser la valeur aux autres sous forme de soulte. Lorsqu’une demande d’attribution préférentielle est formée, elle prime, par principe, la licitation : le juge ne saurait ordonner la vente du bien sans avoir au préalable statué sur la prétention de l’indivisaire qui sollicite de le conserver. Les deux voies entretiennent ainsi un rapport de priorité, l’attribution préférentielle traduisant la faveur faite au maintien du bien dans la sphère familiale, la licitation n’intervenant qu’à défaut.

Cette articulation explique la vigilance dont la Cour de cassation entoure l’expression de la volonté des parties. Elle a jugé que le fait, pour une partie, de s’en rapporter à justice sur le mérite d’une demande n’implique pas un acquiescement à celle-ci, mais, au contraire, sa contestation. Manque dès lors de base légale l’arrêt qui, après avoir constaté qu’un demandeur en attribution préférentielle d’un bien successoral « s’en est rapporté à justice sur le mérite de la licitation », en déduit l’irrecevabilité de la demande d’attribution préférentielle (Cass. 1re civ., 25 oct. 1972, n° 71-11.018l'arrêt▾). La leçon est claire : la déclaration par laquelle un indivisaire s’en remet à l’appréciation du juge ne peut être interprétée comme une renonciation à conserver le bien. Avant de prononcer la licitation, le juge doit donc épuiser l’examen des prétentions concurrentes — au premier rang desquelles l’attribution préférentielle —, faute de quoi sa décision encourt la censure.

7) ==>Textes applicables

Le recours à la licitation obéit à un cadre juridique rigoureux, à la croisée des règles de fond posées par le Code civil et des exigences procédurales prévues par le Code de procédure civile. Cette double source normative traduit la volonté du législateur de circonscrire ce mécanisme à des hypothèses strictement encadrées, afin de préserver les droits des indivisaires tout en favorisant une gestion économique efficace des biens indivis.

Dans le Code civil, les dispositions relatives à la licitation se trouvent au sein du chapitre VII intitulé « De la licitation », intégré au titre VI relatif à la vente. Les articles 1686 à 1688 définissent les principales hypothèses dans lesquelles ce mécanisme peut être mobilisé.

L’article 1686 consacre ainsi le principe selon lequel la licitation ne peut être envisagée que lorsqu’un bien indivis « ne peut être commodément partagé en nature ». Ce texte reflète une philosophie jurisprudentielle constante : la vente par licitation doit demeurer une solution d’exception, réservée aux cas où le partage matériel des biens se heurte à des obstacles insurmontables. Cette impossibilité peut être d’ordre matériel — lorsque la division physique du bien porterait atteinte à sa valeur ou à son utilité — ou juridique, en raison de la configuration des droits concurrents des indivisaires.

L’article 1687 ajoute que, « sauf accord entre les indivisaires », la vente doit être effectuée aux enchères publiques. Cette exigence vise à garantir la transparence et l’objectivité du processus, en assurant que le bien sera cédé au plus offrant. La publicité des enchères permet d’éviter toute suspicion de dévalorisation artificielle du patrimoine indivis, tout en protégeant les intérêts de chacun des copartageants.

Quant à l’article 1688, il renvoie aux dispositions du Code de procédure civile, qui précise les formalités applicables à la licitation. Ce renvoi témoigne de la volonté du législateur d’assurer une articulation cohérente entre les règles de fond régissant la licitation et les exigences procédurales encadrant son exécution devant les juridictions.

Au titre des opérations de partage, la licitation est régie par le chapitre VIII « Du partage » du titre Ier relatif aux successions, dans le livre III du Code civil, consacré aux différentes manières d’acquérir la propriété. Cette réglementation s’inscrit dans la logique d’une alternative au partage en nature, lorsqu’une répartition matérielle des biens hérités s’avère impossible ou inopportune.

L’article 817 dispose ainsi que la licitation peut porter sur l’usufruit, la nue-propriété, ou la pleine propriété d’un bien indivis. Cette précision témoigne de la volonté du législateur de permettre une adaptation des modalités de partage à la nature particulière des droits en jeu. L’article 818 vient compléter cette disposition en précisant que, dans le cadre des successions, les héritiers peuvent demander la licitation lorsque les biens indivis ne peuvent être commodément répartis en nature.

Par ailleurs, l’article 883 prévoit que la licitation opérée au bénéfice d’un indivisaire produit un effet déclaratif, propre aux opérations de partage. Cette fiction juridique permet de considérer que chaque indivisaire est réputé propriétaire exclusif du bien qui lui est attribué depuis l’ouverture de l’indivision, assurant ainsi une continuité dans la titularité des droits, tout en évitant les effets d’une simple vente translatrice de propriété.

Sur le plan procédural, les articles 1377 et 1378 du Code de procédure civile viennent renforcer cette approche restrictive. L’article 1377 dispose que « le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ». Cette disposition confère au juge un rôle central dans l’appréciation des conditions de la licitation. Il lui incombe de vérifier que toutes les solutions alternatives ont été explorées avant d’autoriser une telle vente. En particulier, le juge doit s’assurer que le bien indivis ne peut être attribué préférentiellement à l’un des indivisaires ou partagé sous une autre forme, notamment par voie de compensation financière.

L’article 1378 précise les modalités pratiques de la vente par adjudication, en imposant le respect des règles applicables aux ventes judiciaires. Ces exigences procédurales visent à garantir que la licitation s’opère dans un cadre rigoureux et impartial, en évitant tout risque d’arbitraire ou de favoritisme. À cet égard, l’adjudication s’inscrit dans le cadre plus large de la procédure de partage judiciaire, laquelle comporte, dans ses formes complexes, une phase devant le notaire commis, chargé de convoquer les parties et d’établir les comptes et la liquidation sous la surveillance d’un juge (CPC, art. 1364 à 1376).

Ces textes traduisent une préoccupation constante du législateur : faire de la licitation un mécanisme strictement subsidiaire, destiné à surmonter les blocages patrimoniaux Car en effet, la licitation ne saurait être perçue comme une solution de facilité ; elle doit demeurer une exception au principe fondamental du partage en nature.

8) Domaine de la licitation

La licitation est une modalité spécifique du partage permettant de vendre aux enchères un bien indivis lorsque celui-ci ne peut être commodément partagé ou attribué à l’un des indivisaires. Si cette procédure permet de surmonter les difficultés liées à l’indivision, elle ne peut être systématiquement envisagée. Elle répond à un cadre juridique précis, alternant situations dans lesquelles elle peut être ordonnée et cas où elle est expressément exclue. Nous développerons cette analyse selon deux axes : les situations d’intervention de la licitation, puis les hypothèses dans lesquelles elle est prohibée.

Une précision terminologique s’impose d’emblée. Lorsque, à l’issue de la vente sur licitation, le bien est adjugé à l’un des copartageants lui-même, le prix qu’il acquitte n’a plus la nature d’un prix de vente ordinaire à l’égard de ses coïndivisaires : il est assimilé à une soulte, c’est-à-dire à la somme destinée à compenser, en valeur, la part des autres copartageants dans le bien attribué. Cette assimilation n’est pas purement théorique : elle commande le régime de la créance des copartageants non attributaires, laquelle naît du partage lui-même et a pour finalité d’assurer l’égalité en valeur des lots.

a) 1 Les situations dans lesquelles la licitation est admise

La licitation trouve principalement à s’appliquer dans les cas d’indivision, qu’il s’agisse d’une indivision en pleine propriété, d’une indivision en usufruit ou d’une indivision en nue-propriété. Cette modalité de partage peut être sollicitée tant dans le cadre d’une indivision successorale que d’une indivision résultant d’un régime matrimonial ou d’un démembrement de propriété.

i) L’indivision en pleine propriété

La situation la plus classique donnant lieu à une licitation est celle d’une indivision en pleine propriété. Ce mécanisme s’applique aux biens indivis, indépendamment de leur origine, qu’elle soit légale, conventionnelle ou successorale. Il s’agit d’une démarche subsidiaire destinée à pallier l’impossibilité de procéder à un partage en nature, tout en préservant l’égalité entre les indivisaires.

L’ancien article 827 du Code civil prévoyait que la licitation pouvait être ordonnée pour des immeubles qui ne pouvaient être commodément partagés ou attribués. Bien que ce texte ait été abrogé par la loi du 23 juin 2006, la licitation de la pleine propriété indivise est unanimement admise. A cet égard, le champ d’application de la licitation ne se limite pas aux immeubles. L’article 1686 du Code civil, en évoquant les “choses communes à plusieurs” englobe également les biens meubles. Cette interprétation est confirmée par la jurisprudence, qui admet que certains contrats indivis (par exemple les baux) puissent également être licités. Ainsi, la licitation répond à une logique d’unité en ce qu’elle permet de mettre fin à une situation d’indivision, même lorsqu’elle porte sur des objets divers.

Il faut ici se garder d’une confusion : la circonstance qu’un acte ait été passé par un seul indivisaire sur le bien indivis n’interdit pas la licitation, mais en module les effets à l’égard des tiers. Tel est le cas du bail rural consenti par un seul coïndivisaire : la Cour de cassation juge qu’un tel bail demeure opposable au coïndivisaire qui s’est ultérieurement vu donner les droits indivis, dès lors que ce dernier en avait connaissance au plus tard au jour de la donation (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-20.852l'arrêt▾). La licitation ultérieure du bien se trouve alors grevée de cette occupation, ce qui en affecte l’estimation comme la liquidité.

L’article 815-5-1 du Code civil, issu de la réforme de 2006, envisage la licitation comme ne pouvant porter, en première intention, que sur les biens indivis pris isolément ; d’où l’emploi du singulier dans la formulation, le texte visant explicitement « le bien indivis » et non « les biens indivis ». Cette précision commande de limiter chaque demande de licitation à un seul bien, en respectant ainsi l’esprit du partage en nature, principe cardinal du régime de l’indivision. Toutefois, cette limitation n’exclut pas la possibilité d’engager plusieurs procédures, pourvu que chaque requête s’appuie sur des motifs légitimes et dûment justifiés, tels que la dégradation progressive du bien ou le risque avéré d’une diminution substantielle de sa valeur. Une telle exigence illustre l’équilibre recherché entre la préservation des droits des indivisaires et la nécessité de sauvegarder la valeur patrimoniale des biens en indivision.

α) La faculté de substitution du coïndivisaire

La licitation ouverte entre coïndivisaires présente une particularité procédurale qui mérite d’être soulignée : la faculté, pour un indivisaire, de se substituer à l’adjudicataire en se portant lui-même acquéreur du bien aux conditions de l’adjudication. Cette faculté n’est cependant pas discrétionnaire ; elle s’exerce dans le strict respect des prévisions du cahier des charges, lequel fait la loi des parties à l’adjudication. La Cour de cassation a ainsi approuvé l’annulation d’une déclaration de substitution dès lors que l’indivisaire n’avait pas satisfait à la condition, posée par le cahier des charges, de déposer préalablement le montant de l’enchère (Cass. 2e civ., 6 oct. 1993, n° 90-18.590l'arrêt▾). Le formalisme attaché à la licitation se révèle ici protecteur : il garantit que la substitution, qui prive l’adjudicataire initial du bénéfice de son enchère, ne s’opère que dans des conditions de sécurité et d’égalité préalablement définies.

β) La licitation et l’ouverture d’une procédure collective

L’hypothèse mérite une mention particulière en raison du conflit de logiques qu’elle révèle. Lorsque l’un des indivisaires fait l’objet d’une liquidation judiciaire, la question se pose de savoir si l’immeuble indivis doit être réalisé selon les règles de la procédure collective — au profit des créanciers — ou selon celles, de droit commun, du partage de l’indivision. La Cour de cassation tranche en faveur de ces dernières : la licitation d’un immeuble acquis en indivision par le débiteur antérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire constitue une opération de liquidation-partage de l’indivision, laquelle échappe aux règles de réalisation des actifs propres à la procédure collective (Cass. com., 21 mai 2025, n° 25-70.008l'arrêt▾). La solution préserve les droits des coïndivisaires in bonis, qui ne sauraient voir le sort de leur quote-part dicté par une procédure à laquelle ils sont étrangers.

Enfin, la licitation dans le cadre de l’indivision en pleine propriété ne saurait être confondue avec d’autres situations juridiques. Lorsqu’un bien est grevé d’usufruit, il n’y a pas lieu de liciter la pleine propriété, faute d’indivision entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. En effet, l’indivision suppose la coexistence de droits de même nature sur un bien commun ; or l’usufruit et la nue-propriété, qui se complètent sans se superposer, procèdent d’un démembrement et non d’un concours de droits identiques. Cette analyse est corroborée par une jurisprudence ancienne mais constante, qui insiste sur l’impossibilité d’un partage entre deux titulaires de droits de nature différente (Cass. 1re civ., 29 mars 1989, n°87-12.187).

ii) L’indivision en usufruit

Il est admis que l’usufruit d’un bien puisse faire l’objet d’une indivision. Est-ce à dire que ce droit particulier, par nature temporaire et portant sur l’usage et les fruits d’un bien, se prête aisément au partage ? En réalité, le droit civil impose des solutions adaptées pour répondre aux spécificités de cette indivision.

En principe, le partage porte directement sur l’usufruit, qui peut être cantonné sur un ou plusieurs biens déterminés. Cette modalité permet à chaque usufruitier de disposer d’un droit exclusif sur des biens spécifiques, évitant ainsi la complexité d’une gestion collective. Toutefois, lorsque le cantonnement s’avère impossible, soit en raison de la nature du bien soit en raison de l’impossibilité de parvenir à un accord entre les usufruitiers, le recours à la licitation devient une alternative envisageable.

Encore convient-il de bien circonscrire l’objet de cette licitation. Ce n’est pas la pleine propriété du bien qui est vendue — l’usufruit indivis ne confère aucun droit sur la substance —, mais la seule jouissance, c’est-à-dire le droit d’usufruit considéré dans son rapport indivis. La Cour de cassation a expressément consacré cette possibilité dans un arrêt du 25 juin 1974, où elle a reconnu que la licitation de l’usufruit pouvait être ordonnée lorsque ce dernier ne pouvait faire l’objet d’un partage en nature (Cass. 1ère civ. 25 juin 1974, n°72-12.451l'arrêt▾).

Dans cette affaire, les héritiers des époux décédés avaient procédé au partage de leurs successions, attribuant à trois copartageants un quart en usufruit sur une propriété, tandis qu’un quatrième bénéficiait des trois quarts en nue-propriété et d’un quart en pleine propriété. La propriété en question, exploitée en carrière, faisait l’objet d’un différend persistant entre les usufruitiers et les héritiers du nu-propriétaire, empêchant toute mise en valeur effective de l’usufruit.

Les juges du fond avaient relevé que cette mésentente prolongée avait conduit à la cessation de l’exploitation de la carrière pendant plusieurs années. La Cour d’appel, constatant que la jouissance ne pouvait être répartie de manière équitable entre les copartageants et qu’aucun accord amiable ne semblait envisageable, avait ordonné la licitation de l’usufruit. Cette mesure, selon l’arrêt attaqué, constituait « le seul moyen d’obtenir, sans nuire à la valeur foncière du bien, la reprise de l’exploitation ou le désintéressement des cohéritiers ».

La Haute juridiction a confirmé cette décision en jugeant qu’il existe une indivision entre l’usufruitier et le nu-propriétaire quant à la jouissance d’un bien lorsque le droit d’usufruit porte sur une quote-part indivise. Elle a rappelé qu’en cas d’impossibilité de partage en nature de cette jouissance, il peut être procédé à une vente par licitation, non pas du bien lui-même, mais de la jouissance de l’usufruit. Ce mécanisme permet de préserver les intérêts patrimoniaux des parties tout en évitant l’inaction susceptible de dégrader la valeur économique du bien.

Cependant, il convient de rappeler que la licitation de l’usufruit demeure une solution d’exception. Elle ne saurait être ordonnée qu’en dernier recours, lorsque toutes les autres voies de partage ont échoué. Cette exception s’inscrit dans une logique de préservation des droits de chaque usufruitier, tout en assurant une équité dans la répartition patrimoniale. Ainsi, l’approche adoptée par le législateur et par la jurisprudence garantit un équilibre subtil entre les impératifs de gestion collective et les intérêts individuels des parties.

iii) L’indivision en nue-propriété

De manière similaire à l’usufruit, l’indivision peut porter sur la nue-propriété d’un bien. Le principe consacré par l’article 818 du Code civil, qui renvoie à l’article 817, privilégie le partage de la nue-propriété par cantonnement. Cette solution consiste à attribuer la nue-propriété sur un ou plusieurs biens spécifiques, et elle est historiquement reconnue comme la méthode de référence pour éviter une liquidation globale de l’indivision.

La licitation de la nue-propriété ne peut être envisagée que dans l’hypothèse où le cantonnement s’avère impossible. Ce principe est expressément consacré par la jurisprudence, qui insiste sur la subsidiarité de cette mesure (Cass. 1re civ., 14 mai 1996, n° 94-15.028l'arrêt▾). En l’espèce, la Cour de cassation a précisé qu’en cas de désaccord persistant entre les nus-propriétaires sur le partage en nature, et lorsque ce dernier est impossible, le juge peut ordonner la licitation limitée à la nue-propriété, tout en veillant à ne pas porter atteinte aux droits des autres indivisaires, notamment les usufruitiers.

A cet égard, lorsque la licitation de la nue-propriété seule est impossible pour mettre fin à une indivision, l’article 818 du Code civil prévoit que la licitation de la pleine propriété peut être ordonnée, mais cette mesure exceptionnelle est soumise à des conditions strictes, notamment le consentement de l’usufruitier, comme l’exige l’article 815-5, alinéa 2, du Code civil.

Historiquement, la jurisprudence faisait une distinction selon que l’usufruit portait sur un bien déterminé ou sur une quote-part successorale. Dans le premier cas, la licitation demandée par un nu-propriétaire ne pouvait porter que sur la nue-propriété du bien. Dans le second, la licitation pouvait s’étendre à la pleine propriété des biens successoraux pour fixer l’assiette de l’usufruit (Cass. req., 9 avr. 1877). Cette distinction, bien que logique à l’époque, soulevait des incertitudes pratiques, notamment en matière d’opposabilité des droits de l’usufruitier.

La loi n° 76-1286 du 31 décembre 1976 a constitué une avancée majeure dans la préservation des droits de l’usufruitier. Elle a inséré, à l’article 815-5 du Code civil, une disposition qui énonçait que « le juge ne peut toutefois, sinon aux fins de partage, autoriser la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit, contre la volonté de l’usufruitier ». Par cette règle, le législateur a entendu limiter de manière explicite les atteintes potentielles aux droits d’usage et de jouissance de l’usufruitier, en faisant de son consentement une condition impérative pour toute licitation de la pleine propriété.

L’apport de cette loi réside dans l’équilibre qu’elle établit entre les prérogatives des indivisaires et la nécessaire protection des intérêts de l’usufruitier. Désormais, l’usufruitier bénéficie d’un droit d’opposition effectif, sauf dans le cadre spécifique d’un partage, rendant ainsi impossible toute décision judiciaire imposant la vente globale du bien sans son accord.

Ce principe a été strictement appliqué par la jurisprudence. Dans un arrêt remarqué du 11 mai 1982, la Cour de cassation a annulé une décision ayant ordonné la licitation de la pleine propriété en méconnaissance de cette exigence légale (Cass. 1re civ., 11 mai 1982, n°81-13.055l'arrêt▾). La Haute juridiction a alors rappelé que, même face à des difficultés d’indivision, le juge ne peut passer outre le consentement de l’usufruitier, envisagé comme un véritable garde-fou juridique.

Par suite la loi n° 87-498 du 6 juillet 1987 a opéré une réforme décisive en supprimant, dans l’article 815-5 du Code civil, la précision textuelle « sinon aux fins de partage ». Par cette modification, le législateur a étendu la protection accordée à l’usufruitier en rendant son consentement impératif dans tous les cas de licitation de la pleine propriété, sans exception. Cette réforme a marqué une avancée significative en consolidant la protection de l’usufruitier. Elle a ainsi fermé la porte à toute tentative des nus-propriétaires ou des indivisaires de contourner l’exigence de consentement sous le prétexte d’un partage judiciaire. Désormais, le droit d’usage et de jouissance de l’usufruitier ne peut être compromis sans son accord.

Dans le sillon de la loi du 6 juillet 1987, la Cour de cassation a, dans son arrêt du 13 octobre 1993, confirmé que la licitation de la pleine propriété ne peut être imposée sans le consentement de l’usufruitier (Cass. 1re civ., 13 oct. 1993, n° 91-20.707l'arrêt▾). En l’espèce, la Haute juridiction a censuré une décision ayant ordonné une licitation de la pleine propriété d’un bien indivis, au motif que l’ex-épouse usufruitière n’avait pas donné son accord. Un autre arrêt marquant, rendu le 14 mai 1996 a précisé qu’en cas d’impossibilité de partage en nature, le juge doit privilégier la licitation de la nue-propriété avant d’envisager la pleine propriété (Cass. 1ère civ., 14 mai 1996, n°94-15.028l'arrêt▾).

b) Les situations dans lesquelles la licitation n’est pas admise

La licitation, bien qu’elle constitue l’un des moyens pour sortir de l’indivision, ne saurait être admise dans toutes les situations. Le législateur, soucieux de préserver certains équilibres juridiques et économiques, a posé des limites à son recours. Ces restrictions trouvent leur fondement dans des considérations variées, telles que la nécessité de maintenir l’affectation collective de certains biens, de protéger des intérêts spécifiques ou encore de respecter les conventions liant les indivisaires.

Qu’il s’agisse des copropriétés forcées, des hypothèses de maintien imposé dans l’indivision, des conventions d’indivision ou encore des cas d’attribution préférentielle, chacune de ces situations traduit une volonté d’encadrer le droit au partage afin de concilier les droits des indivisaires avec des impératifs supérieurs.

i) Les copropriétés forcées

Les copropriétés forcées se distinguent par leur caractère inaliénable et insusceptible de partage ou de licitation, une interdiction clairement posée par l’article 6 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce texte interdit toute demande de partage concernant les parties communes indispensables à l’usage collectif, telles que les chemins nécessaires à la desserte de plusieurs propriétés. Cette disposition vise à préserver la fonctionnalité et l’utilité commune de ces biens.

Le fondement de cette prohibition est aisé à saisir : la copropriété forcée n’est pas une indivision ordinaire, vouée par nature à la précarité et au partage (nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision), mais une indivision perpétuelle, accessoire d’un fonds qu’elle dessert et dont elle suit nécessairement le sort. Y mettre fin par licitation reviendrait à priver les fonds dominants de l’utilité qui justifie leur existence même. Le caractère indispensable du bien à l’usage collectif neutralise donc le droit au partage que l’article 815 du Code civil reconnaît, en principe, à tout indivisaire.

La règle exprimée par cette disposition dépasse cependant le cadre strict des immeubles bâtis pour s’étendre à toutes les copropriétés forcées et perpétuelles. La Cour d’appel de Paris a ainsi affirmé, dans un arrêt du 5 octobre 1964, que le partage ou la licitation d’un chemin nécessaire à la desserte de plusieurs propriétés était exclu, en raison de son caractère indispensable à l’usage collectif (CA Paris, 5 oct. 1964).

ii) Les cas de maintien forcé dans l’indivision

Par ailleurs, la licitation est exclue dans plusieurs cas où la loi impose le maintien forcé dans l’indivision. Ces hypothèses, prévues aux articles 820 à 824 du Code civil, concernent notamment les biens dont l’indivision est ordonnée pour protéger les intérêts de certaines personnes, comme les mineurs ou les incapables. De manière similaire, l’article 1377 du Code de procédure civile dispose que la vente par adjudication ne peut être prononcée que si le bien ne peut être commodément partagé ou attribué. Avant de prononcer une telle vente, le juge est tenu de vérifier que le bien ne répond pas aux conditions d’un partage en nature et que ni l’attribution préférentielle ni d’autres solutions ne sont envisageables.

Cette vérification n’est pas une simple faculté laissée à la diligence des parties : elle relève de l’office même du juge. La Cour de cassation juge ainsi que, saisi d’une demande de licitation de biens indivis, le juge doit rechercher, au besoin d’office, si ces biens sont ou non commodément partageables en nature avant d’ordonner leur vente sur licitation (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932l'arrêt▾, sur le fondement de l’article 1377, alinéa 1er, du Code de procédure civile). La portée de cette exigence est considérable : elle érige le partage en nature en règle, et la licitation en exception qu’il appartient au juge de justifier positivement. Encourt dès lors la cassation la décision qui ordonne la licitation sans procéder à cette recherche, fût-elle commandée par le caractère apparemment indivisible du bien.

iii) Les conventions d’indivision

L’article 815-1 du Code civil permet aux indivisaires de conclure une convention d’indivision. Lorsqu’une telle convention est à durée déterminée, la licitation ne peut être demandée pendant la durée de la convention, sauf en cas de justes motifs.

En revanche, si la convention est à durée indéterminée, le partage, y compris par licitation, peut être provoqué à tout moment, mais il ne doit pas l’être de mauvaise foi ou à contretemps (art. 1873-3 C. civ.).

La distinction emporte une conséquence pratique décisive quant à la charge de la preuve. Sous l’empire d’une convention à durée déterminée, c’est à l’indivisaire qui sollicite la licitation par anticipation qu’il revient d’établir l’existence d’un juste motif — par exemple le péril menaçant la conservation du bien ou la défaillance grave d’un coïndivisaire dans la gestion commune —, le maintien de l’indivision demeurant le principe pour la durée stipulée. Sous l’empire d’une convention à durée indéterminée, à l’inverse, la liberté de provoquer le partage redevient la règle, et c’est à celui qui s’oppose à la licitation d’établir que la demande procède de la mauvaise foi de son auteur ou survient à contretemps. La convention d’indivision opère ainsi un renversement de la logique probatoire selon qu’elle est ou non assortie d’un terme.

iv) L’attribution préférentielle

L’attribution préférentielle constitue un obstacle majeur à la licitation. Ce mécanisme, consacré par les articles 832 et suivants du Code civil, offre à un indivisaire la possibilité de se voir attribuer un bien indivis en priorité, moyennant le versement d’une compensation équitable à ses coindivisaires. Par essence, lorsque cette demande est valablement formulée, la licitation devient inenvisageable, sauf à ce que l’attribution soit rejetée ou manifestement injustifiée.

Historiquement, la place centrale occupée par l’attribution préférentielle dans le cadre des opérations de partage a été explicitée dès l’adoption du décret-loi du 17 juin 1938, introduisant dans le Code civil une disposition spécifique à cet effet. L’ancien article 827 du Code civil, aujourd’hui remplacé par l’article 1377, réservait la licitation aux biens « qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ». En vertu de ce principe, le juge, avant de prononcer une licitation, doit s’assurer que le bien concerné ne peut être intégré dans un partage en nature et qu’aucun indivisaire ne sollicite ou ne pourrait valablement solliciter son attribution préférentielle. Cette double vérification, autrefois essentielle pour garantir une stricte égalité dans la composition des lots, conserve son importance à l’heure où prévaut le principe de l’égalité en valeur des lots.

La jurisprudence a, à maintes reprises, rappelé la prééminence de l’attribution préférentielle sur la licitation. Dès 1947, la Cour de cassation a précisé que l’attribution préférentielle pouvait être sollicitée jusqu’à l’achèvement du partage (Cass. civ., 14 janv. 1947). Toutefois, lorsque la licitation a été ordonnée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée, l’attribution préférentielle ne saurait plus prospérer, la licitation devenant alors irrévocable. Dans un arrêt du 9 mars 1971, la Première chambre civile a jugé en ce sens que « la licitation constitue une modalité de partage incompatible avec l’attribution préférentielle. des lors que la licitation d’un immeuble a été ordonnée par une précédente décision devenue irrévocable, un tribunal ne peut sans méconnaitre l’autorité de la chose jugée, prononcer l’attribution préférentielle du même bien indivis » (Cass. 1ère civ. 9 mars 1971, 70-10.072)

Cette incompatibilité se comprend aisément : la licitation et l’attribution préférentielle constituent deux modalités antagonistes de sortie de l’indivision. La première liquide le bien en argent au moyen d’une vente aux enchères, tandis que la seconde le maintient dans le patrimoine d’un copartageant. Aussi, tant que la vente n’a pas été irrévocablement ordonnée, la demande d’attribution conserve-t-elle toute sa vocation à neutraliser la licitation ; en revanche, une fois la chose jugée acquise, la priorité conférée par les articles 832 et suivants se heurte à un obstacle procédural dirimant — res judicata pro veritate habetur. La temporalité de la demande revêt, partant, une importance déterminante.

Dans sa mise en œuvre, l’attribution préférentielle impose au juge une analyse minutieuse des prétentions en concurrence. Lorsqu’un indivisaire sollicite l’attribution préférentielle d’un bien pendant que d’autres réclament sa licitation, la juridiction saisie doit prioritairement examiner la demande d’attribution, sauf à constater qu’elle contredit les intérêts légitimes des coindivisaires ou qu’elle est matériellement irréalisable. À cet égard, la jurisprudence a notamment rejeté des demandes d’attribution lorsque l’indivisaire demandeur était dans l’incapacité de s’acquitter des soultes nécessaires (Cass. 1re civ., 17 mars 1987, n°85-17.241l'arrêt▾).

α) ==>La soulte, contrepartie de l’attribution

L’attribution préférentielle ne saurait être conçue comme une faveur gratuite consentie à un indivisaire au détriment des autres. Dès lors que le bien attribué représente une valeur excédant les droits de l’attributaire dans la masse indivise, ce dernier est tenu de rétablir l’équilibre patrimonial rompu par l’allotissement, au moyen d’une soulte. Cette contrepartie est le pendant nécessaire de l’égalité en valeur des lots : elle traduit l’idée que l’indivisaire bénéficiaire conserve le bien en nature, mais qu’il en désintéresse ses copartageants en argent.

Trois traits commandent le régime de la soulte. En premier lieu, son fait générateur réside dans le partage : la créance de soulte ne naît qu’à l’instant où, les biens étant évalués, l’écart entre la valeur du lot attribué et les droits théoriques de l’attributaire est mesuré. Elle n’est, en ce sens, ni l’accessoire d’un prêt ni le reliquat d’une dette antérieure, mais une dette autonome de partage. En deuxième lieu, sa finalité est exclusivement compensatoire : elle ne vise qu’à neutraliser l’avantage en nature dont bénéficie l’attributaire, sans pouvoir devenir l’instrument d’un enrichissement ou d’un appauvrissement déguisé. En troisième lieu, elle demeure un correctif subsidiaire — le partage en nature reste le principe, et la soulte n’intervient que pour parfaire l’égalité que la seule composition matérielle des lots ne suffit pas à atteindre.

Il s’infère de ce qui précède que la capacité de l’attributaire à verser la soulte conditionne le succès de sa demande. Un indivisaire qui sollicite l’attribution d’un bien de grande valeur sans justifier des moyens d’en désintéresser ses copartageants expose sa prétention au rejet, la priorité préférentielle ne pouvant servir de prétexte à un transfert non compensé (Cass. 1re civ., 17 mars 1987, n°85-17.241l'arrêt▾). La soulte n’est donc pas une simple modalité de paiement : elle est une condition de fond de l’attribution elle-même.

La position procédurale du demandeur appelle, en outre, une vigilance particulière. La Cour de cassation a jugé que le fait, pour une partie, de s’en rapporter à justice sur le mérite d’une demande n’emporte pas acquiescement à celle-ci, mais bien sa contestation, de sorte qu’un indivisaire qui sollicite l’attribution préférentielle tout en déclarant s’en rapporter à justice sur la licitation ne saurait être réputé avoir renoncé à sa prétention (Cass. 1re civ., 25 oct. 1972, n°71-11.018l'arrêt▾). La portée de cette solution est pratique : elle protège l’indivisaire qui, par prudence rédactionnelle, s’en remet à l’appréciation du juge, sans pour autant abdiquer la priorité que la loi lui reconnaît.

En outre, l’attribution préférentielle revêt une importance particulière lorsque le maintien de l’usage d’un bien indivis répond à des besoins essentiels. Ainsi, la jurisprudence a privilégié l’attribution du logement familial à l’époux ayant la garde des enfants, au détriment d’une demande concurrente de licitation émanant de l’autre conjoint (TGI Chaumont, 10 juin 1963). Toutefois, cette priorité n’est pas absolue. Des juridictions ont pu refuser une attribution préférentielle lorsque les motifs invoqués ne justifiaient pas un tel choix, comme dans le cas d’un château réclamé pour des raisons purement sentimentales, conduisant à la licitation du bien (TGI Paris, 13 nov. 1970).

Cependant, l’attribution préférentielle n’est pas une prérogative absolue. Elle peut être écartée si l’équilibre des intérêts commande une licitation, notamment lorsque le maintien de l’indivision est matériellement ou économiquement insoutenable. Cette approche pragmatique permet de concilier les droits individuels des indivisaires avec les impératifs collectifs, assurant ainsi le respect des principes d’équité et de justice.

9) Les conditions de la licitation

a) L’impossibilité d’un partage en nature

i) Le contenu de l’exigence

Dans le cadre d’un partage, la licitation n’intervient qu’à titre subsidiaire, lorsqu’un partage en nature des biens indivis s’avère impossible. À cet égard, l’article 1377 du Code de procédure civile précise que : « le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ».

Cette règle fait directement écho au principe posé à l’article 1686 du Code civil, relevant du droit commun de la vente, qui dispose que la licitation peut être ordonnée « si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ».

Il s’infère de ces deux dispositions que l’impossibilité de partage en nature peut résulter, soit de l’incommodité de la division du biens indivis, soit du risque de perte en cas de division.

Ces deux branches de l’alternative ne se confondent pas : la première relève d’un obstacle de fait — l’impraticabilité matérielle du découpage —, tandis que la seconde procède d’un obstacle de valeur — la dépréciation qu’engendrerait la division. L’une et l’autre suffisent, isolément, à fonder la licitation, mais elles se cumulent fréquemment, l’incommodité matérielle s’accompagnant le plus souvent d’une perte économique. C’est pourquoi il convient de les examiner successivement.

α) ==>L’incommodité de la division du bien indivis

L’incommodité matérielle de la division d’un bien indivis s’entend de l’impossibilité pratique de le fractionner tout en préservant son intégrité physique, son utilité et les conditions normales de jouissance. Ce critère repose sur les attributs essentiels du bien, qu’il s’agisse de sa configuration, de son usage envisagé ou de sa destination économique. L’analyse de cette incommodité exige une attention particulière aux caractéristiques propres au bien, telles que son état, sa structure ou sa finalité, afin de déterminer si une division pourrait être réalisée sans altérer sa nature ni compromettre sa vocation première.

En premier lieu, certains biens, en raison de leur structure physique ou de leur fonction, ne peuvent être aisément divisés sans altérer leur valeur ou leur utilité. Par exemple, la division d’un terrain peut exiger des aménagements onéreux, tels que l’installation de clôtures ou la modification des réseaux hydrauliques pour garantir une autonomie d’usage des parcelles nouvellement constituées. Une jurisprudence ancienne mais éclairante illustre ce point : la fragmentation d’un bien foncier a été jugée inappropriée en raison des frais disproportionnés qu’elle impliquait et de son impact négatif sur l’exploitation rationnelle des parcelles (CA Dijon, 15 avril 1907). Cet exemple met en lumière l’importance d’une analyse circonstanciée de la faisabilité matérielle du partage.

De même, la division d’une exploitation agricole ou d’un immeuble à vocation spécifique peut entraîner une désorganisation structurelle qui compromettrait sa finalité première. Ainsi, le morcellement d’une ferme en plusieurs unités indépendantes peut nécessiter des investissements supplémentaires pour réorganiser les infrastructures communes, telles que les systèmes d’irrigation ou les espaces de stockage, réduisant ainsi l’efficacité globale de l’exploitation. Cette incommodité matérielle s’observe également dans le cas d’immeubles complexes ou de bâtiments historiques, dont le fractionnement risquerait de porter atteinte à leur vocation patrimoniale ou culturelle, voire de rendre leur entretien structurellement irréalisable.

L’incommodité peut, en outre, tenir non au bien lui-même, mais à la nature du droit indivis qui le grève. Il en va ainsi lorsque l’indivision ne porte pas sur la pleine propriété, mais sur un démembrement. La Cour de cassation a jugé que, lorsque le droit de l’usufruitier porte sur une quote-part d’un bien, il existe une indivision quant à la jouissance entre lui et le plein propriétaire du surplus, de sorte qu’au cas où cette jouissance ne peut être commodément partagée, il peut être procédé à sa vente par licitation (Cass. 1re civ., 25 juin 1974, n°72-12.451l'arrêt▾). La solution confirme que l’incommodité s’apprécie au regard de l’objet réel de l’indivision — ici, la jouissance —, et non au seul regard de la matérialité physique du bien.

En second lieu, l’incommodité matérielle ne se limite pas à l’existence d’obstacles purement physiques, mais couvre également les effets sur les conditions normales de jouissance. Un partage matériellement possible peut néanmoins être jugé incommode si la division altère de manière significative les modalités d’exploitation ou d’utilisation des lots. Par exemple, la création de nouvelles parcelles ou d’espaces indépendants peut, dans certains cas, générer une répartition déséquilibrée des ressources essentielles à leur exploitation, ou nécessiter des servitudes complexes, telles que des droits de passage ou des aménagements communs. Ces contraintes, susceptibles de compliquer la jouissance individuelle des lots, justifient le recours à une licitation plutôt qu’à un partage en nature.

Enfin, l’incommodité matérielle doit également être évaluée en tenant compte de la préservation de l’intégrité des unités économiques ou des ensembles de biens indivis. L’article 830 du Code civil, qui énonce l’objectif de limiter le fractionnement des exploitations agricoles ou des ensembles économiques, reflète cette préoccupation. Lorsqu’une division compromet l’exploitation optimale d’un bien indivis ou engendre une dépréciation du bien, la licitation peut s’imposer comme la solution la plus rationnelle. La jurisprudence a ainsi affirmé que la division en plusieurs lots, même matériellement envisageable, peut être écartée si elle entraîne des effets excessivement complexes ou onéreux pour les indivisaires (CA Montpellier, 8 juin 1954).

β) ==>Le risque de perte en cas de division du bien indivis

Au-delà des obstacles matériels, l’incommodité d’un partage peut également résider dans ses répercussions économiques, lesquelles peuvent compromettre de manière significative les intérêts des indivisaires. L’article 1686 du Code civil institue ainsi le principe selon lequel le partage en nature doit être écarté lorsque la division entraîne une perte de valeur du bien, préjudiciable à l’ensemble des indivisaires.

Dans un arrêt rendu le 13 octobre 1998, la Cour de cassation a, par exemple, estimé que l’incommodité d’un partage pouvait justifier une licitation lorsqu’un morcellement, bien que matériellement possible, engendrait une dépréciation économique significative et préjudiciable pour les indivisaires Dans cette affaire, le litige portait sur une demeure historique dépendant d’une succession. L’un des indivisaires demandait un partage en nature accompagné d’une attribution préférentielle d’une partie de l’immeuble, tandis que les autres plaidaient en faveur de la licitation. La Cour d’appel, dont l’analyse a été validée par la Cour de cassation, a constaté que la valeur totale de l’immeuble pris dans son ensemble, estimée à 7 950 000 francs, dépassait significativement la somme des valeurs des lots envisagés dans le cadre d’un partage en nature, laquelle n’atteignait que 6 200 000 francs. Une telle dépréciation économique, jugée inacceptable pour l’ensemble des indivisaires, rendait économiquement inopportune une division pourtant réalisable matériellement.

Cet arrêt met en lumière l’une des caractéristiques de l’incommodité économique : la préservation de la valeur globale du bien indivis. Une division matérielle, bien que techniquement envisageable, peut entraîner une perte de valeur si les lots ainsi constitués s’avèrent individuellement moins valorisables que le bien pris dans sa globalité. Cette approche vise à protéger les intérêts collectifs des indivisaires, en évitant qu’un partage en nature ne devienne source d’injustice économique.

Par ailleurs, l’incommodité économique ne se limite pas à la perte de valeur globale. Elle inclut également les effets sur l’équité entre les indivisaires, notamment lorsque la fragmentation d’un bien rend nécessaire la constitution de soultes disproportionnées ou difficilement applicables. Ces situations, susceptibles de générer des déséquilibres majeurs, justifient souvent le recours à la licitation pour assurer une répartition équitable des bénéfices issus de la vente.

Conscient de ces enjeux, le législateur a introduit des mécanismes visant à atténuer les effets économiques défavorables d’un partage, notamment à travers le principe de l’égalité en valeur consacré par l’article 826 du Code civil. Ce principe permet d’ajuster les écarts entre les lots au moyen de soultes, favorisant ainsi une répartition équilibrée. Toutefois, lorsque la division d’un bien indivis conduit à une dépréciation significative ou compromet les intérêts économiques des indivisaires, ces outils ne suffisent pas toujours à garantir une solution satisfaisante. Dans ces circonstances, la licitation s’impose comme une alternative incontournable, préservant à la fois la valeur intrinsèque du bien et l’équité entre les indivisaires.

ii) Appréciation de l’exigence

α) ==>Une appréciation d’ensemble

L’impossibilité de procéder à un partage en nature d’un bien indivis repose sur des considérations tant matérielles qu’économiques, lesquelles doivent être appréciées au regard de critères précis. Cette impossibilité n’est cependant pas absolue et s’évalue à l’aune de la nature, de la configuration et de la finalité du bien, mais également en tenant compte de l’ensemble des biens composant l’indivision. Une analyse globale de la situation patrimoniale s’impose, permettant de déterminer si un partage en nature peut être envisagé sans compromettre l’équité entre les indivisaires ou l’intégrité économique des lots.

A cet égard, l’un des principes devant guider l’appréciation du juge réside dans l’exigence de considérer l’ensemble des biens indivis comme un tout cohérent, plutôt que de les examiner isolément. Une telle approche, déjà consacrée par la jurisprudence avant la réforme de 2006, reflète l’exigence de maintenir le partage en nature comme principe directeur, même face à des difficultés apparentes. Ainsi, l’indivisibilité d’un bien spécifique, tel qu’un immeuble unique, ne saurait en elle-même constituer un obstacle insurmontable au partage si d’autres éléments de la masse permettent de constituer des lots équivalents en valeur (Cass. 1ère civ.12 janv. 1972, n°71-11.435l'arrêt▾).

À titre d’exemple, un immeuble matériellement indivisible peut être attribué en totalité à un indivisaire, à condition que des biens meubles ou des compensations monétaires viennent rétablir l’équilibre des droits entre les copartageants (Cass. 1ère civ., 21 janv. 1958). Cette flexibilité, inhérente au principe d’équité, permet de concilier l’impossibilité matérielle d’un découpage physique avec les exigences d’une répartition équitable.

En outre, lorsque l’ensemble des biens ne peut être aisément réparti, la licitation ne doit intervenir que dans les limites strictement nécessaires. Les juges sont alors appelés à circonscrire la licitation aux seuls biens dont le partage en nature est impraticable ou manifestement préjudiciable. Cette approche reflète le souci de préserver autant que possible le principe du partage en nature, tout en évitant des solutions qui porteraient atteinte à l’équilibre des intérêts en présence (Cass. 1ère civ., 11 juill. 1983, n°82-11.815l'arrêt▾). Ainsi, si un immeuble indivis ne peut être partagé matériellement, mais que la masse comprend des biens meubles ou d’autres actifs, ces derniers doivent être mobilisés pour constituer des lots équilibrés, réduisant ainsi la nécessité de recourir à la licitation.

Pour éclairer leur décision, les juges peuvent recourir à une expertise destinée à examiner les conditions matérielles et économiques propres au partage. Bien que les conclusions de l’expert ne s’imposent pas aux juges, elles constituent un élément déterminant dans leur appréciation de la faisabilité d’un partage en nature (Cass. 1ère civ., 9 oct. 1967). Ce recours à l’expertise vise à identifier les contraintes objectives qui pourraient rendre une division matériellement irréalisable ou économiquement désavantageuse.

Ainsi, l’expert est-il souvent chargé d’évaluer les implications concrètes d’un partage en nature, en tenant compte de la configuration des biens indivis, de leur usage actuel et des adaptations nécessaires pour les rendre autonomes après la division. Par exemple, dans le cas d’un terrain agricole, il pourrait être démontré que sa division entraînerait des aménagements disproportionnés, tels que la construction de nouvelles clôtures, la mise en place de systèmes d’irrigation distincts ou la création de voies d’accès séparées. De tels travaux, s’ils engendrent des coûts excessifs ou compromettent l’utilisation optimale des biens, constituent des éléments justifiant l’incommodité matérielle et, par conséquent, l’impossibilité d’un partage équitable en nature.

Les juges, sur la base du rapport d’expertise, peuvent ainsi conclure que la licitation est nécessaire pour préserver les intérêts des parties, en évitant des solutions qui seraient coûteuses, complexes et potentiellement sources de litiges ultérieurs. L’expertise, en ce sens, dépasse une simple évaluation technique et s’inscrit dans une démarche visant à garantir une répartition équilibrée et réaliste des biens indivis.

β) ==>Contrôle de la motivation

L’appréciation de l’impossibilité de procéder à un partage en nature relève du pouvoir souverain des juges du fond, lesquels doivent s’attacher à motiver leur décision avec précision. Cette exigence trouve sa justification dans la nature exceptionnelle de la licitation, qui ne peut être ordonnée qu’en dernier recours, dès lors que l’impossibilité de la répartition physique des biens est établie de manière circonstanciée et irréfutable. À ce titre, la seule affirmation d’une incertitude quant à la faisabilité du partage en nature, ou encore la mention de dissensions entre indivisaires, ne saurait suffire à légitimer une telle mesure. De même, un simple constat de la multiplicité des biens et de la diversité des droits des parties, sans qu’il ne soit démontré en quoi ces éléments empêchent concrètement un partage en nature, expose la décision à la censure (Cass. 1re civ., 31 janv. 1989, n°87-16.718l'arrêt▾). À l’inverse, une motivation s’appuyant sur des éléments factuels et techniques solides, tels qu’un rapport d’expertise concluant à la faisabilité du partage en nature et à sa conformité aux intérêts des parties, satisfait pleinement aux exigences jurisprudentielles (Cass. req. 31 oct. 1893).

Le rôle de la Cour de cassation se limite traditionnellement à un contrôle de la motivation, sans remise en cause de l’appréciation des faits réalisée par les juges du fond. Il incombe à ces derniers de démontrer précisément en quoi les biens indivis ne peuvent être commodément répartis. Dès lors, une décision ordonnant la licitation, qui se contenterait de relever l’incertitude d’un partage ou de mentionner sa faisabilité technique sans expliciter les obstacles concrets qui s’y opposent, ne saurait prospérer (Cass. 1ère civ., 12 mai 1987, n°85-18.160l'arrêt▾).

Cette exigence de motivation s’est encore raffermie dans la jurisprudence la plus récente, qui met à la charge du juge une véritable obligation de vérification, et non un simple devoir d’explicitation. Il a ainsi été jugé que, saisi d’une demande de licitation de biens indivis, le juge doit rechercher, au besoin d’office, si ces biens sont ou non commodément partageables en nature, conformément à l’article 1377, alinéa 1er, du Code de procédure civile (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n°21-15.932l'arrêt▾). La vérification du caractère commodément partageable cesse, par cette solution, d’être un simple argument soumis au débat des parties pour devenir un préalable d’ordre méthodologique que le juge ne peut éluder, fût-ce en l’absence de contestation expresse sur ce point.

Si, par le passé, une certaine souplesse pouvait être observée, permettant aux juges du fond de motiver leurs décisions de manière parfois implicite, cette pratique tend à être remise en question dans le cadre d’une jurisprudence contemporaine plus exigeante. La réforme de 2006, consacrant le principe d’égalité en valeur des lots (art. 826 du Code civil), renforce cette exigence de motivation, dans un souci de transparence et de respect du caractère subsidiaire de la licitation. Ainsi, il ne suffit plus, comme autrefois, de faire allusion à l’indivisibilité supposée d’un bien pour justifier une vente forcée (Cass. 3e civ., 4 mai 2016, n°14-28.243l'arrêt▾).

La Cour de cassation, sans excéder son rôle, veille désormais à ce que les juges du fond ne cèdent pas à la facilité, en exigeant une démonstration complète et convaincante de l’impossibilité matérielle ou juridique du partage en nature. Cette évolution, bien qu’elle ne rompe pas totalement avec certaines tolérances antérieures, reflète une volonté affirmée de garantir la primauté du partage en nature tout en respectant l’équilibre des intérêts des indivisaires.

b) Mise en œuvre

L’impossibilité de partager un bien indivis peut avoir pour cause des contraintes juridiques, matérielles, économiques ou pratiques, chacune reflétant la complexité inhérente à la diversité des biens concernés et des situations d’indivision.

Avant d’examiner ces différentes causes, il importe de rappeler le principe directeur qui gouverne la matière : le partage en nature demeure la règle, et la licitation l’exception. L’égalité du partage étant, aux termes de l’article 826 du Code civil, une égalité en valeur, le juge ne saurait ordonner la vente d’un bien indivis sans avoir préalablement vérifié qu’une répartition matérielle en lots équivalents est impraticable. Cette vérification ne relève pas du seul bon vouloir des parties : elle s’impose à la juridiction elle-même, qui doit y procéder, au besoin d’office, avant de constater l’impossibilité d’un partage en nature.

C’est donc à l’aune de cette exigence — la démonstration positive de l’impossibilité d’un partage en nature commode et équitable — qu’il convient d’apprécier les diverses contraintes susceptibles de justifier le recours à la licitation. Ces contraintes se rangent en quatre catégories, qu’il convient d’examiner successivement : les difficultés matérielles, les difficultés juridiques, les difficultés économiques et les difficultés personnelles.

i) ==>Les difficultés matérielles de partage

L’une des causes de l’impossibilité de procéder à un partage en nature réside dans les contraintes matérielles, intrinsèquement liées aux caractéristiques des biens indivis. La difficulté réside, le plus souvent, dans l’impossibilité technique ou pratique de diviser un bien sans compromettre son intégrité ou son utilité économique.

Certains biens, par leur nature même, se prêtent mal au fractionnement. Ainsi, un domaine agricole, comprenant des bâtiments, des dépendances et des terres formant un tout économique cohérent, ne saurait être morcelé sans que son exploitation n’en pâtisse gravement (Cass. 1ère civ., 29 mars 1960). De même, Une clinique médicale, dont le fonctionnement repose sur une organisation spatiale spécifique, constitue un exemple caractéristique de bien dont la division matérielle compromettrait irrémédiablement l’usage et l’exploitation (Cass. 1ère civ., 2 oct. 1979, n°78-11.385l'arrêt▾).

La notion clé, en cette matière, est celle de bien « commodément partageable » : un bien n’est pas, à proprement parler, indivisible dès lors qu’il pourrait théoriquement être fractionné ; il suffit que sa division en lots de valeur équivalente soit malaisée ou de nature à en altérer la consistance. Le critère n’est donc pas l’indivisibilité physique absolue, mais la commodité du partage appréciée concrètement par le juge du fond.

Par ailleurs, même lorsque les biens paraissent à première vue partageables, certaines configurations rendent le partage matériellement inéquitable. Un exemple peut être trouvé dans la difficulté de répartir équitablement des parcelles de terrain de dimensions ou de valeurs très disparates.

Outre la nature spécifique des biens, l’hétérogénéité de l’ensemble composant l’indivision peut elle-même constituer un frein au partage en nature. Lorsque les biens diffèrent significativement par leur localisation, leur état ou leur destination, il devient difficile, sinon impossible de constituer des lots de valeur équivalente. Cette disparité, combinée à l’impossibilité de parvenir à une évaluation consensuelle, peut légitimer une licitation comme ultime recours pour garantir l’équité entre les parties (Cass. 1ère civ., 14 févr. 1962).

L’hypothèse mérite d’être précisée lorsque le bien n’est pas grevé d’une pleine propriété indivise, mais d’un démembrement. Lorsque le droit de l’usufruitier porte sur une quote-part d’un bien, il existe entre lui et le nu-propriétaire du surplus une indivision quant à la jouissance ; si celle-ci ne peut être commodément partagée, il peut être procédé à la vente par licitation de la seule jouissance de l’usufruit (Cass. 1re civ., 25 juin 1974, n° 72-12.451l'arrêt▾). Cette solution illustre la plasticité du mécanisme : la licitation n’opère pas seulement sur la propriété, mais sur tout droit indivis qui se révèle rebelle à la division en nature.

Enfin, le nombre d’indivisaires et l’inégalité de leurs droits accentuent les difficultés matérielles du partage. Lorsque la division des biens suppose de composer un grand nombre de lots pour satisfaire des droits successoraux complexes et souvent très inégaux, le partage en nature devient un exercice presque insurmontable, tant sur le plan pratique que logistique (Cass. 1ère civ., 28 juin 1977, n°75-12.487l'arrêt▾).

ii) ==>Les difficultés juridiques de partage

La loi peut imposer des restrictions au partage en nature lorsque la division physique d’un bien compromet son utilité, son exploitation, ou son intégrité économique. Ces barrières légales, parfois explicites, trouvent leur justification dans des impératifs d’intérêt général ou de préservation de l’efficacité économique des biens concernés.

A cet égard, certaines catégories de biens, en raison de leur nature intrinsèque, sont insusceptible de faire l’objet d’un partage en nature. Les mines, par exemple, furent historiquement considérées comme indivisibles, car leur exploitation exige une unité structurelle pour être rentable et conforme aux normes techniques en vigueur (Cass. req., 21 avr. 1857). Cette indivisibilité découle moins d’une contrainte matérielle que de l’exigence de préserver la finalité économique du bien, en évitant une division qui rendrait son exploitation inefficace ou impossible.

De manière similaire, un terrain constructible peut devenir juridiquement insusceptible de partage lorsque son morcellement compromet l’obtention d’un permis de construire ou sa viabilité. Cette impossibilité résulte de normes d’urbanisme qui conditionnent l’utilisation d’un terrain à une superficie minimale ou à des exigences d’aménagement spécifiques (CA Nancy, 18 janv. 1989).

Les biens soumis au régime de la copropriété illustrent également cette tension entre indivisibilité et partage. Dans un immeuble d’habitation indivis, les parties communes, par définition, ne peuvent être fractionnées sans remettre en cause la structure juridique et pratique de la copropriété. La jurisprudence a affirmé que l’unité des parties communes prime sur toute tentative de division en étages ou appartements, rendant le partage en nature juridiquement incompatible avec ce régime (Cass. 1ère civ., 19 janv. 1960). Ces principes visent à garantir l’usage collectif des parties communes et à préserver la cohérence fonctionnelle du bien immobilier.

Au-delà des dispositions légales, les indivisaires peuvent eux-mêmes convenir de règles encadrant les modalités de partage. En vertu de l’article 1103 du Code civil, un accord unanime entre les indivisaires, qu’il prévoie une licitation ou un partage en nature, s’impose avec la même force qu’un contrat. Une fois signé, cet engagement lie non seulement les parties, mais aussi le juge chargé de superviser l’exécution du partage.

Il convient de préciser, sur ce point, que la convention de partage entre indivisaires présents et capables n’est, en principe, soumise à aucune règle de forme : aux termes de l’article 835 du Code civil, elle peut résulter d’un simple acte sous seing privé, l’acte notarié n’étant requis, pour les biens soumis à publicité foncière, qu’aux seules fins de cette publicité (Cass. 1re civ., 24 oct. 2012, n° 11-19.855l'arrêt▾). Cette liberté de forme confère aux indivisaires une large latitude pour aménager conventionnellement les modalités du partage, et partant, pour écarter ou organiser eux-mêmes la licitation.

Ainsi, un accord visant à exclure le partage en nature doit être respecté, sauf en cas de dispositions contraires à l’ordre public ou manifestement inéquitables (Cass. 1ère civ., 20 janv. 1982, n°80-16.909l'arrêt▾). Cette contractualisation des modalités de partage permet aux indivisaires de surmonter des situations conflictuelles ou de prévenir des litiges futurs en définissant des règles précises.

La volonté exprimée par le de cujus dans un testament peut également influer sur les modalités de partage. Par exemple, lorsqu’un legs particulier attribue un bien spécifique à un héritier, ce bien échappe au partage dès lors que la disposition respecte la limite de la quotité disponible. Ce type de disposition testamentaire peut être perçu comme une restriction à la divisibilité du bien, car il confère à un héritier un droit exclusif sur celui-ci.

Ce pouvoir du testateur connaît toutefois une limite tenant à l’objet sur lequel il s’exerce : l’ascendant ou le disposant ne peut allotir ou attribuer que les biens dont il a la propriété et la libre disposition, à l’exclusion de ceux qui dépendent d’une masse demeurée indivise. Ainsi a-t-il été jugé qu’un testament-partage ne peut porter sur les biens d’une communauté dissoute mais non encore partagée (Cass. 1re civ., 9 déc. 2009, n° 08-17.351l'arrêt▾). La répartition voulue par le défunt ne saurait, en effet, anticiper sur des droits qui ne lui appartiennent pas en propre.

Cependant, une clause testamentaire ne peut, à elle seule, empêcher une licitation si celle-ci est indispensable pour respecter les droits des autres héritiers. En cas d’impossibilité de partager équitablement un bien en nature, le juge peut être conduit à écarter une disposition testamentaire pour ordonner une vente et préserver l’équilibre patrimonial entre les cohéritiers (Cass. 1ère civ., 5 janv. 1977, n°75-15.199l'arrêt▾).

iii) ==>Les difficultés économiques de partage

Au-delà des obstacles matériels et juridiques, des considérations économiques peuvent justifier l’impossibilité d’un partage en nature. Ainsi, certaines divisions matérielles peuvent entraîner une dépréciation substantielle des biens indivis. Un exemple classique est celui d’une exploitation agricole : son morcellement compromettrait la viabilité économique du domaine, rendant l’ensemble des parcelles moins attractif sur le marché (Cass. 1re civ., 16 oct. 1967). De manière similaire, la division d’un terrain de faible superficie peut aboutir à des lots inadaptés à une utilisation efficace, diminuant ainsi leur valeur intrinsèque (Cass. 1ère civ., 11 juin 1985, n°84-12.325l'arrêt▾).

Une autre contrainte économique peut découler de l’incapacité à constituer des lots de valeur équivalente. Lorsque les biens indivis diffèrent considérablement par leur nature, leur localisation ou leur état, il devient impossible de composer des lots respectant l’équité entre les indivisaires sans recourir à des soultes disproportionnées. Par exemple, dans une affaire relative à un ensemble de biens immobiliers, la nécessité de prévoir des soultes trop élevées pour équilibrer les lots a conduit le juge à privilégier la licitation, considérée comme une solution plus adaptée pour garantir l’équité patrimoniale (Cass. 1re civ., 15 mai 1962).

iv) ==>La soulte, alternative à la licitation

La référence aux « soultes disproportionnées » appelle quelques précisions, car la soulte constitue, avant même la licitation, le premier instrument de correction des inégalités du partage. Lorsque la valeur des biens attribués en nature à un copartageant excède celle de ses droits dans l’indivision, l’équilibre patrimonial est rétabli non par la vente du bien, mais par le versement, au profit des autres indivisaires, d’une compensation pécuniaire : la soulte.

La soulte présente ainsi un caractère subsidiaire et fonctionnel. Subsidiaire, parce que le principe demeure le partage en nature : la soulte n’intervient que pour corriger à la marge les déséquilibres résiduels d’une répartition matérielle, et non pour s’y substituer. Fonctionnel, parce qu’elle a pour unique finalité de garantir une stricte égalité en valeur entre les copartageants, conformément à l’exigence posée par l’article 826 du Code civil. Elle se justifie tout particulièrement lorsque les biens indivis comportent des actifs indivisibles ou malaisément fractionnables — une entreprise, un immeuble unique — dont l’attribution intégrale à un seul copartageant ne peut autrement être équilibrée.

Le cumul d’une attribution en nature et d’une soulte est admis sans difficulté lorsqu’il procède de l’accord des indivisaires ; il s’impose en revanche au bénéficiaire d’une attribution préférentielle dès lors que la valeur du bien attribué excède ses droits, l’article 832-4 du Code civil mettant alors à sa charge le versement d’une soulte au profit des cohéritiers. C’est dire que, dans l’économie générale du partage, la licitation n’est ordonnée qu’en dernier recours : lorsque ni la composition de lots en nature, ni le mécanisme correcteur de la soulte ne permettent de rétablir l’équilibre sans imposer une charge excessive à l’un des copartageants.

Une fois née, la soulte obéit à un régime propre. Lorsqu’elle est payable à terme, sa stabilité est tempérée par un mécanisme légal de révision : aux termes de l’article 828 du Code civil, la soulte n’est sujette à révision que si la valeur des biens mis dans le lot du débiteur a augmenté ou diminué de plus du quart entre le jour du partage et celui de l’échéance de la dette. Cette condition est d’interprétation stricte, et le juge ne saurait, hors cette hypothèse, condamner le copartageant à un paiement complémentaire (Cass. 1re civ., 30 mars 2004, n° 01-14.542l'arrêt▾). Le seuil du quart traduit un compromis entre la sécurité du partage, qui commande la stabilité des soultes convenues, et l’équité, qui interdit qu’une variation majeure de valeur ruine l’égalité initialement recherchée.

La question des actions et parts sociales illustre parfaitement les enjeux économiques liés à la division en nature. Bien que ces biens soient techniquement divisibles, leur répartition peut entraîner une perte de contrôle ou de minorité de blocage au sein d’une société. Cela compromet non seulement la gestion de l’entreprise, mais réduit également la valeur des parts en raison de l’incertitude juridique et économique générée par une telle division. Dans une affaire emblématique, la répartition d’actions aurait menacé la stabilité de l’entreprise en remettant en cause les droits de contrôle. Le juge a alors ordonné une licitation pour préserver l’intégrité économique et les intérêts des parties (CA Paris, 2 juill. 2002).

Outre la dépréciation des biens, les coûts associés à la division peuvent également justifier une licitation. Par exemple, la division d’un immeuble en plusieurs appartements ou l’aménagement nécessaire pour rendre un bien partageable peut impliquer des dépenses considérables, rendant économiquement irrationnelle toute tentative de partage en nature (TGI Nice, 6 juill. 1962). Ces coûts peuvent inclure la création de nouvelles infrastructures, la gestion des servitudes ou encore les frais de mise aux normes, autant de facteurs susceptibles de miner la rentabilité des biens divisés.

v) ==>Les difficultés personnelles

Enfin, les relations entre indivisaires peuvent elles-mêmes constituer un frein au partage en nature, en particulier lorsque des tensions ou des dissensions profondes altèrent toute perspective de gestion harmonieuse des biens communs. Ces conflits, qu’ils trouvent leur origine dans des différends familiaux, des ruptures conjugales ou des désaccords patrimoniaux, rendent souvent impraticable une répartition équitable des biens, tant sur le plan matériel qu’émotionnel.

Cette difficulté trouve son fondement le plus profond dans un principe cardinal du droit de l’indivision, hérité du droit romain : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, suivant la formule de l’article 815 du Code civil. L’indivision étant conçue comme un état précaire et provisoire, le législateur a toujours ménagé à chaque indivisaire une porte de sortie ; lorsque la mésentente rend cette sortie impossible par voie de partage en nature, la licitation en devient le débouché naturel. La discorde personnelle n’est donc pas, en elle-même, la cause juridique de la licitation : elle en est l’occasion, en ce qu’elle révèle l’impossibilité d’un maintien apaisé de l’indivision.

Lorsqu’une indivision découle d’une séparation conjugale, par exemple, les relations tendues entre anciens partenaires peuvent transformer la cohabitation dans un bien indivis en un exercice insupportable. La gestion commune d’espaces partagés, comme une maison ou un appartement, devient rapidement source de conflits incessants, compromettant toute possibilité de coexistence pacifique. Ces situations, souvent aggravées par l’absence de dialogue ou par des griefs passés, justifient fréquemment une licitation, seule mesure apte à mettre un terme aux conflits prolongés (CA Metz, 11 mars 2010).

Les tensions ne se limitent pas aux relations conjugales. Au sein d’une famille élargie ou entre héritiers, les divergences d’intérêts ou de vision sur l’avenir des biens indivis peuvent provoquer un blocage total. L’un des indivisaires peut, par exemple, contester systématiquement les décisions relatives à l’exploitation ou à la répartition des biens, refusant de collaborer à leur entretien ou à leur valorisation. De tels comportements conflictuels paralysent l’indivision, rendant tout accord amiable illusoire et nécessitant une intervention judiciaire pour sortir de l’impasse.

Dans ces contextes, le juge joue un rôle déterminant. Chargé de garantir l’équité et de préserver la paix sociale, il est amené à ordonner une licitation lorsque les tensions rendent impossible le maintien de l’indivision ou la mise en œuvre d’un partage en nature. Une telle décision, bien que pragmatique, n’est pas dénuée de conséquences psychologiques pour les indivisaires. La vente forcée d’un bien, souvent chargé d’une forte valeur symbolique ou sentimentale, peut engendrer des sentiments de perte ou d’injustice. Il appartient donc au juge d’accompagner sa décision d’une motivation claire, exposant en quoi la licitation constitue la solution la plus adaptée pour protéger les intérêts de chacun.

10) Le régime de la licitation

Lorsque, pour l’une des causes précédemment exposées, le partage en nature se révèle impraticable, l’indivision ne peut prendre fin que par la conversion des biens indivis en une valeur, par nature divisible : c’est l’objet de la licitation. Avant d’en exposer les principes directeurs, il convient d’en circonscrire précisément la notion.

a) 1 Principes directeurs

i) ==>Saisine

En vertu de l’article 840 du Code civil, la licitation judiciaire ne peut être envisagée qu’à l’occasion d’une instance en partage. À cet égard, dans le cadre de cette instance, la demande en partage est formulée à titre principal, tandis que la demande de licitation est nécessairement formulée à titre incident.

En effet, la licitation, par sa nature subsidiaire, ne saurait être sollicitée qu’à titre incident, lorsqu’un partage en nature s’avère matériellement impraticable ou compromet l’équité entre les indivisaires. Ce dispositif met en lumière la primauté du partage en nature, qui demeure le fondement même du régime de l’indivision, tandis que la licitation, exception par essence, est rigoureusement encadrée pour éviter tout détournement de sa finalité.

Cette articulation s’inscrit dans la trame plus large du partage judiciaire, lequel, lorsqu’il revêt une certaine complexité, obéit aux articles 1364 à 1376 du Code de procédure civile. La juridiction saisie commet alors un notaire chargé d’établir l’état liquidatif, sous la surveillance d’un juge ; ce notaire convoque les parties, dresse les comptes et procède aux opérations de liquidation et de partage (Cass. 1re civ., 27 mars 2024, n° 22-13.041l'arrêt▾). C’est au sein de cette procédure structurée, et non comme une action autonome, que prend place la demande de licitation.

Le Code de procédure civile organise ainsi une interdépendance entre les demandes en partage et en licitation, la seconde ne pouvant être introduite indépendamment de la première. Dans un arrêt du 15 juin 2017, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « la demande en licitation d’un bien indivis […] ne peut être formée qu’à l’occasion d’une instance en partage judiciaire » (Cass. 1ère civ., 15 juin 2017, n°16-16.031l'arrêt▾). Fondant sa décision sur les articles 840 et 1686 du Code civil, la Haute juridiction a rappelé que la licitation, en raison de son caractère subsidiaire, ne peut exister indépendamment d’une demande principale en partage.

En l’espèce, des héritiers avaient sollicité la licitation d’un immeuble dépendant d’une succession en raison de désaccords portant sur l’attribution et l’estimation des lots. Sans qu’aucune instance en partage judiciaire n’ait été introduite, la cour d’appel avait fait droit à cette demande. La Cour de cassation a censuré cette décision, estimant que la procédure de licitation ne peut être envisagée qu’à titre incident, dans le cadre plus large d’un partage judiciaire. Elle a ainsi annulé l’arrêt de la cour d’appel au motif que celle-ci avait ordonné la licitation en violation des exigences procédurales établies par les textes. Cet arrêt illustre avec clarté que la licitation ne constitue pas une voie autonome mais bien une exception procédurale, subordonnée à la démonstration préalable de l’impossibilité ou de l’inopportunité d’un partage en nature.

À l’analyse, ce cadre procédural poursuit une double ambition. D’une part, il consacre la primauté du partage en nature, expression de l’idéal d’égalité patrimoniale entre les indivisaires, en veillant à ce que chaque solution retenue préserve, autant que faire se peut, l’intégrité des droits de chacun. D’autre part, il encadre strictement le recours à la licitation, n’autorisant cette mesure, par essence exceptionnelle, qu’en dernier ressort, lorsqu’un partage amiable se heurte à des obstacles matériels ou juridiques insurmontables.

Toutefois, cette subordination stricte n’est pas exempte de critiques. Certains auteurs ont estimé que l’impossibilité manifeste d’un partage en nature dès l’introduction de l’instance pourrait justifier une demande en licitation à titre principal, sans compromettre pour autant l’équilibre procédural. Cette position, bien que séduisante, entre en contradiction avec la volonté du législateur de privilégier une approche prudente et graduée, afin de prévenir tout usage abusif de la licitation.

ii) ==>Compétence juridictionnelle

En premier lieu, la licitation relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire. Cette règle s’applique de manière uniforme, quelles que soient les circonstances spécifiques entourant l’indivision. Ainsi, même lorsque l’un des indivisaires est soumis à une procédure collective, le tribunal judiciaire demeure compétent pour connaître des demandes de licitation et de partage (Cass. com., 28 nov. 2000, n° 98-10.145l'arrêt▾). Dans ce contexte particulier, le liquidateur, agissant non dans l’intérêt personnel du débiteur mais en qualité de représentant des créanciers, peut solliciter la licitation des biens indivis. Dans un arrêt du 28 novembre 2000, la Cour de cassation a confirmé que le liquidateur, habilité à défendre les droits des créanciers, est en mesure de provoquer une licitation dans le cadre des opérations de partage (Cass. com., 28 nov. 2000, n° 98-10.145l'arrêt▾).

Cette articulation entre droit du partage et droit des procédures collectives a été récemment confirmée et précisée. La licitation d’un immeuble acquis en indivision par le débiteur avant l’ouverture de sa liquidation judiciaire constitue une opération de liquidation-partage de l’indivision, qui échappe, comme telle, aux règles de réalisation des actifs propres à la procédure collective (Cass. com., 21 mai 2025, n° 25-70.008l'arrêt▾). La distinction est de conséquence : la sortie de l’indivision obéit à sa logique propre — celle de l’égalité entre copartageants — et ne se laisse pas absorber par les règles de liquidation des biens du débiteur, alors même qu’un créancier ou un organe de la procédure en prend l’initiative.

En second lieu, la compétence territoriale de la juridiction qui a vocation à connaitre d’une procédure de licitation judiciaire obéit à des règles qui visent garantir à la fois proximité et efficacité dans le traitement des litiges. L’article 841 du Code civil confère ainsi compétence au tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession pour connaître des actions en partage, ainsi que des contestations qui peuvent en découler, notamment celles relatives à la licitation ou à la garantie des lots. Lorsque la licitation ne procédure pas du partage d’une indivision successorale, l’article 45 du Code de procédure civile désigne le tribunal du lieu de situation des biens indivis comme juridiction compétente.

Ce cadre territorial vise à concentrer les litiges devant une juridiction proche des biens concernés. En opérant ce choix, le législateur entend non seulement simplifier les démarches pour les parties, mais également tenir compte des spécificités matérielles et économiques propres aux biens indivis, contribuant ainsi à une gestion plus fluide et plus rapide des procédures.

Enfin, il convient de souligner que cette compétence juridictionnelle, tant d’attribution que territoriale, est d’ordre public. Dès lors, elle ne saurait être modifiée par la volonté des parties.

iii) ==>La fixation des conditions de la vente

En application de l’article 1377 du Code de procédure civile, le juge se voit confier la responsabilité de fixer les conditions particulières de la vente par adjudication dans le cadre d’une licitation, qu’il s’agisse de biens meubles ou immeubles. Ce pouvoir embrasse notamment la détermination de la mise à prix, paramètre essentiel pour garantir le bon déroulement de la procédure et prévenir toute sous-évaluation susceptible de léser les intérêts des indivisaires. Cette intervention du juge, gage d’une équité procédurale, est toutefois tempérée par la possibilité, offerte aux indivisaires capables et présents, de convenir unanimement des modalités de la licitation. Cet accord, lorsqu’il est atteint, lie le tribunal, reflétant ainsi l’importance accordée au consentement des parties dans le processus de partage.

Cette souplesse procédurale est néanmoins contrebalancée par la rigueur imposée au déroulement de la licitation. Ainsi, bien que la possibilité d’un sursis temporaire à la vente pour tenter une cession de gré à gré ait été évoquée lors des travaux préparatoires des réformes législatives, cette faculté n’a pas été retenue. Le législateur a manifestement craint qu’une telle mesure ne ralentisse inutilement les procédures, préférant privilégier une approche plus directe pour éviter des délais incompatibles avec les impératifs de gestion des indivisions.

Le cahier des charges, document structurant de la licitation, peut par ailleurs comporter des dispositions spécifiques destinées à encadrer l’attribution des biens adjugés. Parmi celles-ci figure la clause d’attribution, qui stipule que si la dernière enchère est portée par un indivisaire, celui-ci ne sera pas déclaré adjudicataire, mais se verra attribuer le bien au prix fixé par l’adjudication dans le cadre du partage à intervenir. Ce mécanisme, validé par la jurisprudence (Cass. 1ère, 7 oct. 1997, n°95-17.071l'arrêt▾), favorise une organisation rationnelle et équitable des opérations, tout en préservant les intérêts patrimoniaux des copartageants. En complément, des clauses de substitution peuvent permettre à un adjudicataire de céder son droit à un tiers désigné, offrant ainsi une flexibilité supplémentaire sans compromettre la transparence de la procédure.

La portée de ces stipulations tient à ce que le cahier des charges fait la loi des parties à l’adjudication. La jurisprudence en tire des conséquences rigoureuses : lorsque ce document subordonne l’exercice d’une faculté de substitution au dépôt préalable, par l’indivisaire, du montant de l’adjudication, le non-respect de cette condition justifie l’annulation de la déclaration de substitution (Cass. 2e civ., 6 oct. 1993, n° 90-18.590l'arrêt▾). Le cahier des charges n’est donc pas un simple document d’information : il constitue la charte contractuelle de la vente, dont les clauses s’imposent avec la force obligatoire d’une convention à l’ensemble des participants.

iv) ==>La recherche de l’intérêt collectif

Il est de principe que toutes les décisions prises par le juge dans le cadre de la procédure de licitation doivent être guidées par la recherche de l’intérêt collectif des copartageants. Cette exigence se traduit par une double obligation pour la juridiction saisie : d’une part, le juge doit s’attacher à optimiser la valeur d’adjudication des biens indivis, gage d’une protection économique des droits des parties. D’autre part, il lui incombe de garantir une répartition équitable des fruits de la vente, en tenant compte des spécificités des biens et des situations individuelles des indivisaires.

L’optimisation de la valeur d’adjudication implique que le tribunal organise la procédure de manière à maximiser la concurrence entre les enchérisseurs. À cet égard, la rédaction du cahier des charges revêt une importance cruciale. Ce document doit non seulement préciser les caractéristiques du bien mis en vente, mais également faire état de toute information susceptible d’influencer les enchères, comme l’existence de droits locatifs ou de servitudes. Ainsi, a été consacré par la jurisprudence l’obligation de mentionner dans le cahier des charges les droits locatifs grevant un bien indivis. Dans un arrêt du 18 juin 1973, la Cour de cassation a affirmé en ce sens que l’adjudicataire devait être informé des droits d’occupation existants, ces derniers influant directement sur la valeur vénale du bien et, par conséquent, sur les intérêts des indivisaires.

Par ailleurs, la répartition équitable des fruits de la vente doit également guider les décisions prises par le juge. Celui-ci doit veiller à ce que les modalités de la licitation ne créent pas de déséquilibre injustifié entre les indivisaires. Par exemple, si un indivisaire est lui-même locataire d’un bien indivis, comme ce fut le cas dans l’affaire précitée, il ne saurait être tenu de payer la différence entre la valeur libre et la valeur occupée du bien dont il est adjudicataire. Une telle solution, validée par la Cour de cassation, reflète un souci d’équité : elle empêche qu’un indivisaire se retrouve pénalisé dans l’attribution d’un bien au détriment des autres parties.

Le rôle du tribunal ne se limite donc pas à la définition des conditions formelles de la vente. Il s’étend à une analyse fine et précise des circonstances particulières de chaque indivision, afin d’adopter les mesures les mieux adaptées à l’intérêt collectif des indivisaires. Ainsi, lorsque les biens indivis présentent des caractéristiques spécifiques – qu’il s’agisse d’un immeuble à usage mixte ou d’un terrain à forte valeur économique – le juge peut prévoir des dispositions particulières pour préserver leur rentabilité ou leur attractivité. Par exemple, en cas de licitation d’un fonds de commerce dépendant d’un immeuble indivis, il est d’usage que le cahier des charges impose à l’adjudicataire de l’immeuble de consentir un bail à l’adjudicataire du fonds, si ces deux lots ne sont pas attribués à une même personne.

v) ==>Les personnes admises à participer à la licitation

L’article 1378 du Code de procédure civile prévoit que « si tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés, ils peuvent décider à l’unanimité que l’adjudication se déroulera entre eux. À défaut, les tiers à l’indivision y sont toujours admis. » Il ressort de cette disposition que les enchères, dans le cadre d’une licitation, peuvent être restreintes aux seuls indivisaires.

Plus précisément, la limitation des enchères aux copartageants est envisageable lorsque tous les indivisaires remplissent simultanément plusieurs conditions : ils doivent être juridiquement capables, présents ou représentés par des mandataires disposant d’un pouvoir exprès. De surcroît, cette restriction requiert leur consentement unanime, traduisant une volonté commune d’éviter l’intervention de tiers dans la procédure. Cette faculté permet de maintenir la licitation dans une sphère strictement interne à l’indivision, tout en favorisant une résolution rapide et consensuelle du partage.

On distinguera ainsi soigneusement deux formes de licitation, selon le cercle des enchérisseurs admis : la licitation fermée, ou cantonnée, où les enchères se déroulent entre les seuls indivisaires, à l’exclusion des tiers ; et la licitation ouverte, où toute personne étrangère à l’indivision est admise à concourir. La première suppose la réunion de toutes les conditions précitées ; la seconde constitue le régime de droit commun, qui reprend ses droits dès que l’une de ces conditions vient à faire défaut.

Toutefois, dès lors que l’une de ces conditions fait défaut, la procédure impose l’ouverture des enchères à des tiers. Ce mécanisme vise à prévenir tout risque de collusion ou de manœuvres entre indivisaires pouvant entraîner une adjudication à un prix injustement bas. En admettant des tiers, le législateur entend préserver l’intégrité des enchères, s’assurant que celles-ci reflètent la valeur réelle du bien mis en vente.

Cette ouverture des enchères devient obligatoire lorsque l’un des indivisaires est mineur ou incapable. Conformément à l’article 1687 du Code civil, dans une telle hypothèse, les tiers doivent impérativement être admis à participer à la licitation. Ce principe a trouvé une application dans une affaire où un indivisaire incapable s’opposait à une adjudication exclusive entre indivisaires. Le tribunal, rappelant les termes de l’article 1687, avait exigé l’ouverture des enchères aux tiers pour garantir une adjudication équitable, reflétant la valeur véritable des biens mis en vente (TGI Nantes, 27 juin 1967).

A cet égard, il peut être souligné que l’admission des tiers contribue également à maximiser la valeur d’adjudication, au bénéfice de l’ensemble des indivisaires. En augmentant le nombre de participants potentiels, cette ouverture crée une véritable dynamique compétitive lors des enchères, limitant ainsi le risque d’un prix d’adjudication trop bas.

b) Règles particulières

Avant d’aborder les régimes propres à chaque catégorie de biens, il importe de rappeler ce qui justifie le recours à la licitation et la place qu’elle occupe dans l’économie générale du partage. La licitation n’est jamais un mode de partage de premier rang : elle ne se conçoit qu’à titre subsidiaire, lorsque le partage en nature — qui demeure le principe cardinal de la matière — se révèle impraticable.

Cette subsidiarité n’est pas une simple recommandation doctrinale : elle s’impose au juge lui-même. Aux termes de l’article 1377, alinéa 1^er, du Code de procédure civile, le tribunal ne peut ordonner la vente par licitation qu’après avoir constaté que les biens en cause ne sont pas commodément partageables ou attribuables en nature. La Cour de cassation veille rigoureusement au respect de cette condition : saisi d’une demande de licitation, le juge doit vérifier — au besoin d’office — si le bien est ou non commodément partageable en nature, sans pouvoir se borner à entériner l’accord ou la demande des parties (Cass. 1^re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932l'arrêt▾). La licitation procède ainsi d’un constat d’impossibilité du partage en nature, et non d’un choix discrétionnaire.

L’objet susceptible d’être licité s’entend d’ailleurs largement. La licitation ne porte pas seulement sur les biens dont la pleine propriété est indivise : elle peut atteindre des démembrements eux-mêmes en concours. Ainsi, lorsque le droit de l’usufruitier porte sur une quote-part d’un bien, il existe entre lui et le plein propriétaire du surplus une indivision quant à la jouissance  si cette jouissance ne peut être commodément partagée, il peut être procédé à sa vente par licitation (Cass. 1^re civ., 25 juin 1974, n° 72-12.451l'arrêt▾). La règle illustre la plasticité du procédé : dès lors qu’un droit indivis n’est pas commodément divisible, sa conversion en valeur par voie d’enchères demeure ouverte.

i) La licitation des meubles

Conformément à l’article 1377 du Code de procédure civile, la licitation des meubles s’effectue dans les formes définies par les articles R. 221-33 à R. 221-39 du Code des procédures civiles d’exécution. Ces dispositions empruntent, en matière mobilière, au régime de la vente forcée sur saisie-vente, lequel assure une publicité, une organisation et une transparence optimales des opérations. Ce rattachement n’est pas neutre : en alignant la licitation amiable ou judiciaire des meubles indivis sur le modèle de la vente forcée, le législateur fait bénéficier les copartageants des garanties éprouvées de la saisie-vente — encadrement des intervenants habilités, publicité préalable, mise en concurrence des enchérisseurs — gages d’une valorisation maximale du bien indivis. Toutefois, il convient de distinguer entre les meubles corporels, directement visés par ces textes, et les meubles incorporels, soumis à un régime spécifique adapté à leur nature immatérielle.

α) La licitation des meubles corporels

(1) ==>Le lieu de la vente

En vertu de l’article R. 221-33 du Code des procédures civiles d’exécution, la détermination du lieu de la vente des meubles dans le cadre d’une licitation obéit à des critères mêlant pragmatisme et efficacité économique. La vente peut être organisée soit au lieu où se trouvent les biens, soit dans une salle des ventes ou tout autre espace public, en fonction de la situation géographique la plus adaptée à solliciter la concurrence tout en minimisant les coûts. L’arbitrage opéré par le juge ou l’officier ministériel répond ainsi à une double finalité : optimiser le produit de la vente, qui profitera à l’ensemble des copartageants, et contenir les frais, qui en seront déduits avant répartition.

La localisation des meubles constitue le premier critère à considérer. Organiser la vente sur place permet de limiter les frais de déplacement et de transport des biens, ce qui est particulièrement pertinent lorsque ceux-ci se situent dans une région densément peuplée ou facilement accessible aux enchérisseurs. Toutefois, lorsque le lieu de situation des meubles ne favorise pas une concurrence suffisante, le tribunal peut opter pour un lieu plus stratégique, tel qu’une salle des ventes située dans une zone urbaine ou à proximité d’un marché plus dynamique. Cette approche vise à maximiser le produit de la vente en attirant un nombre accru d’enchérisseurs potentiels.

Le tribunal, dans l’exercice de son pouvoir d’appréciation, doit également tenir compte des règles encadrant la compétence territoriale des officiers ministériels chargés de la vente, conformément à l’article 3 de l’ordonnance du 26 juin 1816. Dans les communes où les commissaires-priseurs judiciaires exercent un monopole, leur intervention doit être respectée, sous peine d’irrégularité de la procédure. Ce cadre juridictionnel, bien que contraignant, garantit une cohérence dans l’organisation des ventes tout en respectant les prérogatives des professionnels habilités.

L’organisation de la vente, qu’elle soit réalisée sur place ou dans un lieu public, doit également répondre à une exigence de transparence. En choisissant des espaces accessibles et ouverts à tous les enchérisseurs, la procédure prévient tout risque de collusion ou de manipulation des enchères. Cette publicité garantit ainsi une valorisation optimale des biens tout en renforçant la confiance des parties dans le déroulement de la licitation. Le choix du lieu devient alors un élément central de la procédure, combinant efficacité économique et respect des intérêts des indivisaires.

(2) ==>L’information de la vente

L’information préalable obéit à une logique dualiste : il s’agit, d’une part, d’avertir individuellement les copartageants, parties directement intéressées au sort de leur bien, et, d’autre part, d’assurer une publicité générale destinée à drainer le plus grand nombre d’enchérisseurs. Ces deux exigences, complémentaires, concourent à la fois à la protection des droits des indivisaires et à la valorisation des biens licités.

• – L’information des copartageants

• • L’article R. 221-35 du CPC prévoit que les indivisaires soient informés par l’officier ministériel des lieu, jour et heure de la vente, au moins huit jours avant celle-ci.
  • Cette notification, effectuée par lettre simple ou tout autre moyen approprié, garantit que les parties intéressées puissent assister à la vente et défendre leurs droits.
  • Il doit en être fait mention dans le certificat prévu à l’article R. 221-34 du CPCR.
  • Le délai de huit jours n’est pas une simple formalité : il ménage à chaque indivisaire le temps utile pour se porter lui-même enchérisseur, mobiliser les fonds nécessaires ou contester, le cas échéant, la régularité des conditions de la vente.

• – La publicité de la vente

• • L’article R. 221-34 exige que la vente soit précédée d’une publicité appropriée, réalisée au moins huit jours avant la date fixée pour l’adjudication.
  • Cette publicité est effectuée par affiches indiquant les lieu, jour et heure de celle-ci et la nature des biens saisis.
  • Les affiches sont apposées à la mairie de la commune où demeure le débiteur saisi et au lieu de la vente.
  • La publicité obligatoire est faite à l’expiration du délai prévu au dernier alinéa de l’article R. 221-31 et huit jours au moins avant la date fixée pour la vente.
  • La vente peut également être annoncée par voie de presse.
  • L’huissier de justice doit certifier l’accomplissement des formalités de publicité.

La sanction du défaut de publicité éclaire la finalité de ces formalités : en ce qu’elles tendent à garantir une mise en concurrence effective et donc une juste valorisation du bien indivis, leur méconnaissance expose la vente à la nullité, dès lors qu’il en est résulté un grief pour les copartageants. La publicité n’est pas une exigence purement formelle, mais la condition substantielle d’une adjudication loyale.

(3) ==>Les modalités d’adjudication

• – La vérification des biens avant adjudication

• • Avant l’adjudication, l’officier ministériel chargé de la vente procède à une vérification scrupuleuse de la consistance et de la nature des biens à réaliser, conformément aux exigences de l’article R. 221-36 du Code des procédures civiles d’exécution.
  • Cette formalité consiste à examiner les biens afin de relever tout objet manquant ou dégradé, garantissant ainsi une transparence totale sur les biens soumis aux enchères.
  • Ce contrôle donne lieu à l’établissement d’un acte, qui constitue une pièce essentielle de la procédure et permet d’assurer la régularité de la vente.
  • Par ailleurs, l’article R. 221-12 du même code confère à l’huissier de justice la faculté de photographier les objets, si cela s’avère nécessaire.
  • Ces photographies, conservées par l’huissier, servent de preuve objective et fiable dans l’hypothèse où une contestation surviendrait ultérieurement.
  • Bien que leur communication soit strictement encadrée et ne puisse avoir lieu qu’en cas de litige porté devant le juge, elles renforcent la crédibilité de l’inventaire des biens, en fournissant une documentation visuelle précise.
  • Cette procédure de vérification, bien qu’historiquement liée aux risques spécifiques des saisies, trouve également sa place dans le cadre de la licitation.
  • Elle vise à prémunir les indivisaires contre tout doute ou litige relatif à l’état des biens mis en vente.
  • En outre, elle participe de la protection des droits des copartageants en offrant une garantie supplémentaire sur la consistance des biens à liciter.

• – Les conditions de la vente

• • En application de l’article R. 221-37, la vente est faite par un officier ministériel habilité par son statut à procéder à des ventes aux enchères publiques de meubles corporels et, dans les cas prévus par la loi, par des courtiers de marchandises assermentés.
  • L’article R. 221-38 précise que l’adjudication est réalisée au plus offrant, après trois criées.
  • Le prix est payable comptant, et en cas de défaut de paiement par l’adjudicataire, l’objet est revendu sur réitération des enchères, dite “à la folle enchère”.
  • La folle enchère fait peser sur l’adjudicataire défaillant la charge de la différence : si la revente produit un prix inférieur, il en répond  si elle produit un prix supérieur, l’excédent profite à la masse et non à lui.
  • Cette règle vise à garantir la rapidité et l’efficacité des opérations tout en limitant les risques d’impayés.

• – L’établissement de l’acte de vente

• • L’article R. 221-39 prévoit qu’il doit être dressé acte de la vente.
  • Cet acte contient la désignation des biens vendus, le montant de l’adjudication et l’énonciation déclarée des nom et prénoms des adjudicataires.
  • Il y est annexé un extrait des inscriptions au registre mentionné à l’article R. 521-1 du code de commerce levé en application de l’article R.221-14-1.
  • Il est procédé, sur justification du paiement du prix, à la radiation des inscriptions de sûretés prises sur les biens vendus du chef du débiteur saisi.

β) La licitation des meubles incorporels

Les biens incorporels, tels que les droits d’associé ou les valeurs mobilières, échappent au régime classique applicable aux meubles corporels, régi par les articles R. 221-33 à R. 221-39 du Code des procédures civiles d’exécution. En raison de leur nature immatérielle, la licitation de ces biens requiert un encadrement procédural spécifique, énoncé aux articles R. 233-3 à R. 233-9 du même code. Contrairement aux meubles corporels, dont la valeur repose sur leur consistance matérielle, les biens incorporels tirent leur valorisation de droits abstraits, impliquant des règles distinctes adaptées à leurs spécificités juridiques et économiques.

Cette différence de traitement se justifie par la complexité inhérente à ces actifs, qui nécessitent une évaluation préalable approfondie, des formalités de publicité appropriées et la prise en compte de mécanismes contractuels ou statutaires, tels que les droits d’agrément ou de préemption. Ces exigences garantissent la transparence des opérations, la protection des intérêts des parties et la préservation de la sécurité juridique. Le particularisme tient ici à ce que l’adjudicataire d’un droit social n’acquiert pas un simple objet, mais la qualité d’associé : la cession met en cause l’intuitus personae propre à la société, ce qui explique le maintien des clauses d’agrément et de préemption au stade même de la vente forcée.

Toutefois, le cadre procédural applicable à ces biens incorporels diffère selon que les valeurs mobilières concernées sont ou non admises à la négociation sur un marché réglementé ou sur un système multilatéral de négociation. Cette summa divisio commande deux régimes distincts : l’un, allégé, lorsque l’existence d’un marché fournit une référence de prix objective et une liquidité immédiate  l’autre, renforcé, lorsque l’absence de marché impose de reconstituer artificiellement les conditions d’une mise en concurrence loyale.

==>Les valeurs mobilières admises aux négociations sur un marché réglementé ou sur un système multilatéral de négociation

La licitation des valeurs mobilières admises à la négociation sur des marchés réglementés ou des systèmes multilatéraux de négociation est régie par les articles R. 233-3 et R. 233-4 du Code des procédures civiles d’exécution. Ces dispositions établissent un cadre procédural visant à assurer à la fois la simplicité, la rapidité et la transparence des opérations, tout en respectant les droits des débiteurs et des créanciers. La cotation des titres rend en effet superflue toute estimation préalable : le marché fixe lui-même le prix, et la vente se ramène à un simple ordre passé auprès d’un intermédiaire habilité.

En premier lieu, l’article R. 233-3 confère au débiteur la faculté, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la saisie, de donner l’ordre de vendre les valeurs mobilières saisies. Ce délai offre une marge de manœuvre permettant au débiteur de conserver une certaine maîtrise sur la gestion de ses actifs, tout en répondant aux impératifs de la procédure. Il est précisé que « le produit de la vente est indisponible entre les mains de l’intermédiaire habilité pour être affecté spécialement au paiement du créancier ». Cette indisponibilité garantit que les créanciers bénéficient en priorité du produit de la vente, protégeant ainsi leurs droits. En cas de vente excédant les sommes nécessaires pour désintéresser les créanciers, « l’indisponibilité cesse pour le surplus des valeurs mobilières saisies », restituant ainsi le solde au débiteur.

En second lieu, l’article R. 233-4 précise que, jusqu’à la réalisation de la vente forcée, le débiteur conserve la possibilité d’indiquer au tiers saisi l’ordre dans lequel les valeurs mobilières doivent être vendues. Ce pouvoir de priorisation permet d’optimiser la cession des actifs en fonction des préférences ou des contraintes économiques du débiteur. À défaut d’instruction expresse, « aucune contestation n’est recevable sur leur choix », ce qui confère à l’intermédiaire habilité une liberté d’exécution nécessaire à l’efficacité de la procédure.

Le déroulement de la procédure s’articule autour des étapes suivantes :

• Signification de la saisie au débiteur : cette étape marque le point de départ du délai d’un mois imparti au débiteur pour donner l’ordre de vente des valeurs mobilières saisies, conformément à l’article R. 233-3.
• Instruction de la vente par le débiteur : le débiteur peut ordonner la vente des valeurs mobilières, en précisant si nécessaire l’ordre dans lequel elles doivent être cédées, en application des articles R. 233-3 et R. 233-4.
• Vente des valeurs mobilières : l’intermédiaire habilité procède à la vente selon les instructions du débiteur ou, à défaut, selon sa propre appréciation. Les produits de la vente sont indisponibles jusqu’à ce que les créanciers soient désintéressés.
• Affectation des fonds : le produit de la vente est affecté prioritairement au paiement des créanciers. En cas d’excédent, le surplus est restitué au débiteur, mettant fin à l’indisponibilité.

==>Les valeurs mobilières non admises aux négociations sur un marché réglementé ou sur un système multilatéral de négociation

La licitation des valeurs mobilières non admises aux négociations sur des marchés réglementés ou des systèmes multilatéraux de négociation est régie par les articles R. 233-5 à R. 233-9 du Code des procédures civiles d’exécution. En l’absence de cours de référence, la procédure se fait plus lourde : elle suppose de reconstituer, par l’établissement d’un cahier des charges, la notification aux intéressés et une publicité renforcée, les conditions d’une mise en concurrence que le marché aurait spontanément assurées. La protection de l’intuitus personae sociétaire y occupe une place centrale, ce qui distingue radicalement ce régime de celui des titres cotés.

• (1) Tentative de vente amiable préalable

• • Conformément à l’article R. 233-5, la procédure débute par une tentative de vente amiable des valeurs mobilières.
  • Si cette vente ne peut être réalisée dans les conditions prévues aux articles R. 221-30 à R. 221-32, une adjudication judiciaire est alors ordonnée.
  • Cette étape préalable reflète une volonté de privilégier les solutions consensuelles et de réduire les coûts et les délais associés à une vente judiciaire.

• (2) Élaboration d’un cahier des charges

• • Avant la mise en vente, un cahier des charges doit être établi en application de l’article R. 233-6. Ce document joue un rôle central dans la procédure, car il contient :
    • Les statuts de la société concernée, afin de permettre une évaluation précise des droits mis en vente.
    • Tout document nécessaire à l’appréciation de la consistance et de la valeur des droits, garantissant ainsi la transparence des informations fournies aux enchérisseurs potentiels.
  • Il peut être observé que les conventions instituant un agrément ou créant un droit de préférence au profit des associés ne s’imposent à l’adjudicataire que si elles figurent expressément dans le cahier des charges.
  • Cette exigence d’inscription au cahier des charges illustre une règle plus générale : ce document, opposable à tous les participants à l’adjudication, en fixe la loi. Il a été jugé que le cahier des charges fait la loi des parties à l’adjudication, de sorte qu’une déclaration de substitution opérée en méconnaissance de ses prescriptions encourt l’annulation (Cass. 2^e civ., 6 oct. 1993, n° 90-18.590l'arrêt▾).

• (3) Notification du cahier des charges

• • L’article R. 233-7 impose la notification du cahier des charges à la société concernée, qui doit à son tour en informer les associés.
  • Simultanément, une sommation est notifiée aux créanciers opposants, leur permettant de consulter le cahier des charges et, le cas échéant, de formuler des observations sur son contenu.
  • Ces observations doivent être faites dans un délai de deux mois suivant la notification initiale, après quoi elles ne sont plus recevables.
  • Ce mécanisme garantit que tous les intéressés disposent d’une opportunité équitable de participer au processus.

• (4) Publicité de la vente

• • Une fois le cahier des charges validé, une publicité de la vente est organisée conformément à l’article R. 233-8.
  • Cette publicité doit indiquer les jour, heure et lieu de l’adjudication et est réalisée par voie de presse, voire par affichage si nécessaire.
  • Elle doit être effectuée dans un délai compris entre quinze jours et un mois avant la date fixée pour la vente.
  • Par ailleurs, le débiteur, la société et les créanciers opposants doivent être informés de cette date par notification individuelle.

• (5) Mise en œuvre des mécanismes conventionnels spécifiques

• • Avant l’adjudication, les mécanismes légaux ou conventionnels d’agrément, de préemption ou de substitution sont mis en œuvre conformément à l’article R. 233-9.
  • Ces mécanismes permettent aux associés ou aux créanciers d’exercer leurs droits conformément aux statuts de la société ou aux conventions en vigueur.
  • Leur intervention à ce stade traduit la primauté de l’intuitus personae : la société ne saurait se voir imposer un associé indésirable par le seul effet d’une vente forcée, dès lors que ses statuts ont organisé un contrôle de l’entrée au capital.

• (6) Adjudication

• • L’adjudication elle-même suit les principes généraux des ventes judiciaires.
  • L’adjudicataire, une fois déclaré, devient titulaire des droits incorporels cédés, sous réserve des restrictions éventuelles mentionnées dans le cahier des charges.
  • Cette étape clôt la procédure et permet d’affecter le produit de la vente au paiement des créanciers, dans le respect des priorités établies.

ii) La licitation des immeubles

L’article 1377, alinéa 2 du Code de procédure civile prévoit que « la vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 ». Ainsi, la licitation des immeubles dans le cadre d’un partage judiciaire est encadrée par des règles qui établissent un régime spécifique hérité de la tradition juridique antérieure, notamment de l’article 972 de l’ancien Code de procédure civile. Ce dernier renvoyait aux articles 953 et suivants lesquels régissaient la vente des biens immobiliers appartenant à des mineurs, reflétant déjà une volonté de protéger les intérêts des parties les plus vulnérables.

Ces dispositions, désormais modernisées, s’appliquent à la vente judiciaire des immeubles indivis, qu’ils appartiennent à des mineurs, à des majeurs en tutelle ou à plusieurs indivisaires dans le cadre d’un partage. Elles traduisent une continuité dans la recherche d’un équilibre entre la nécessité de mettre fin à l’indivision et la garantie d’une procédure équitable et sécurisée pour toutes les parties.

La justification de ce régime renforcé tient à la nature même de l’immeuble : bien rarement divisible en lots de valeur équivalente, le plus souvent grevé d’inscriptions, et dont la cession est soumise à publicité foncière, il appelle des garanties accrues. La licitation immobilière épouse dès lors le formalisme de la saisie immobilière : établissement d’un cahier des conditions de vente, audience d’adjudication devant le juge, surenchère, autant de garde-fous destinés à assurer la transparence et la valorisation optimale du bien au profit de l’ensemble des copartageants.

La singularité de la licitation immobilière se révèle avec une particulière netteté lorsqu’elle entre en concours avec une procédure collective. La Cour de cassation a jugé que la licitation d’un immeuble acquis en indivision par le débiteur avant l’ouverture de sa liquidation judiciaire constitue une opération de liquidation-partage de l’indivision, qui échappe en conséquence aux règles de réalisation des actifs de la procédure collective (Cass. com., 21 mai 2025, n° 25-70.008l'arrêt▾). La logique du partage l’emporte ici sur celle de la liquidation : parce que l’indivision préexistait à l’ouverture de la procédure, sa dissolution obéit au droit du partage, et non au régime de réalisation des actifs du débiteur.

Enfin, le régime de la licitation immobilière s’inscrit dans le cadre plus large de la procédure de partage judiciaire complexe organisée par les articles 1364 à 1376 du Code de procédure civile, laquelle comprend une phase devant le notaire commis chargé de convoquer les parties, d’établir les comptes et de dresser l’état liquidatif sous la surveillance d’un juge (Cass. 1^re civ., 27 mars 2024, n° 22-13.041l'arrêt▾). La licitation n’est donc pas une opération isolée : elle s’articule avec les comptes d’indivision et l’état liquidatif, dont le produit de la vente vient nourrir la masse à partager avant toute répartition entre les copartageants.

α) Détermination des modalités de la vente

Conformément à l’article 1272 du Code de procédure civile, la licitation des biens immobiliers peut être réalisée soit à l’audience des criées, sous la supervision d’un juge désigné, soit devant un notaire commis à cet effet par le tribunal. Ce choix de modalité incombe au tribunal, qui dispose d’un pouvoir discrétionnaire, lui permettant d’opter pour l’une ou l’autre de ces solutions en fonction des circonstances et des intérêts en présence. Ce pouvoir, largement reconnu par la jurisprudence (Cass. civ., 20 janv. 1880, DP 1880, 1, p. 161), dispense le juge de motiver sa décision quant à la désignation d’un notaire ou à la tenue des enchères au tribunal.

La désignation d’un notaire commis s’inscrit, le plus souvent, dans le cadre plus large de la procédure de partage judiciaire dit complexe, régie par les articles 1364 à 1376 du Code de procédure civile. Dans cette architecture, le tribunal ordonne le partage, renvoie les parties devant un notaire chargé d’établir les comptes, la masse partageable et les lots, et place ses opérations sous la surveillance d’un juge commis, lequel tranche les difficultés susceptibles de surgir au cours de la liquidation (Cass. 1re civ., 27 mars 2024, n° 22-13.041l'arrêt▾). La licitation n’est alors qu’un acte de cette séquence : elle prend place lorsque le notaire constate qu’un ou plusieurs biens ne peuvent être alloti­s en nature sans rompre l’égalité des copartageants.

Toutefois, une limite s’impose à ce pouvoir discrétionnaire. Lorsque tous les indivisaires, capables et présents, s’accordent unanimement pour demander une vente devant notaire, le tribunal est tenu de respecter cette demande, y compris en ce qui concerne le choix du notaire. Cette prérogative des indivisaires s’inscrit dans une logique de respect de la volonté collective des parties et s’applique indépendamment de la complexité de la situation ou de la nature des biens concernés.

En l’absence d’accord entre les indivisaires, le tribunal conserve l’entière maîtrise des modalités de la vente. Il peut notamment désigner un ou plusieurs notaires pour superviser la licitation. Lorsqu’il commet deux notaires, sans leur attribuer de mission particulière, ces derniers doivent agir de manière concertée. Ils ne peuvent agir indépendamment l’un de l’autre, notamment pour des actes aussi fondamentaux que l’établissement du cahier des charges. Cette exigence vise à garantir une parfaite régularité des opérations.

L’absence d’un notaire dans un tel cadre ne saurait être régularisée par la seule présence de témoins. Toutefois, il a été jugé que le cahier des charges établi par un notaire unique, bien que deux notaires aient été initialement désignés, reste valable dès lors que l’autre partie et son notaire s’étaient volontairement abstenus de comparaître (CA Rennes, 10 juill. 1957). La solution se comprend aisément : l’exigence de concertation protège les indivisaires d’une rédaction unilatérale subie, non d’une rédaction unilatérale acceptée par défaut de comparution. La carence volontaire de la partie qui pouvait faire valoir ses observations ne saurait, en bonne logique, vicier l’acte qu’elle a délaissé.

Le tribunal conserve par ailleurs un pouvoir discrétionnaire concernant le remplacement des notaires désignés. Ainsi, en cas de décès ou d’empêchement d’un notaire, il peut nommer un autre notaire ou, s’il en a désigné plusieurs avec une hiérarchie entre eux, intervertir les rôles initialement définis (Cass. 1ère civ., 9 janv. 1979, n°76-10.880l'arrêt▾).

Le choix entre la licitation à la barre du tribunal et celle devant notaire repose souvent sur des considérations pratiques. La licitation judiciaire, en raison des garanties procédurales qu’elle offre, est généralement privilégiée lorsqu’il existe des indivisaires mineurs ou incapables. À l’inverse, la licitation devant notaire tend à être plus attractive pour les tiers enchérisseurs, notamment lorsque l’étude notariale est située à proximité du bien immobilier concerné. Ce cadre flexible permet ainsi d’adapter les modalités de la procédure à l’intérêt des indivisaires et aux spécificités de chaque dossier.

(1) ==>Le domaine de la licitation : de l'immeuble à l'usufruit

La licitation n’a pas pour seul objet la pleine propriété d’un immeuble : elle s’étend à toute situation où une jouissance ou un droit indivis ne se laisse pas commodément partager. Ainsi, lorsque le droit de l’usufruitier porte sur une quote-part d’un bien, une indivision de jouissance se noue entre lui et le plein propriétaire du surplus ; si cette jouissance ne peut être commodément partagée, le juge peut en ordonner la vente par licitation (Cass. 1re civ., 25 juin 1974, n° 72-12.451l'arrêt▾). La solution illustre la plasticité de l’instrument : ce n’est pas la nature du droit indivis qui en commande l’usage, mais l’impossibilité d’en assurer une répartition équitable en nature.

Cette qualification emporte des conséquences procédurales notables. La licitation d’un immeuble acquis en indivision par un débiteur avant l’ouverture de sa liquidation judiciaire demeure une opération de liquidation-partage de l’indivision, qui échappe en conséquence aux règles de réalisation des actifs de la procédure collective (Cass. com., 21 mai 2025, n° 25-70.008l'arrêt▾). La logique du partage prime alors celle de l’apurement collectif des dettes : les coïndivisaires ne sauraient voir leurs droits sur le bien indivis absorbés par une procédure qui ne concerne, en propre, que la part du débiteur.

β) Fixation des conditions de vente

Une fois la licitation des biens immobiliers ordonnée, le tribunal est chargé de fixer les conditions essentielles de la vente. Conformément à l’article 1273 du Code de procédure civile, cette prérogative intéresse principalement la détermination de la mise à prix de chaque bien concerné. Le tribunal peut également prévoir que, si aucune enchère n’atteint cette mise à prix initiale, la vente puisse s’effectuer sur une mise à prix inférieure, qu’il fixe lui-même. Ce mécanisme, souvent étagé, vise à garantir la réalisation effective de la vente tout en préservant au mieux les intérêts des indivisaires.

La mise à prix constitue un élément central de la procédure de licitation. Elle correspond au montant minimum à partir duquel les enchères peuvent débuter. Si les indivisaires, tous capables et présents, s’accordent à l’unanimité sur les conditions de la vente, ils peuvent convenir eux-mêmes de cette mise à prix et des modalités y afférentes. Cependant, en l’absence d’un tel accord, il revient au tribunal de trancher et de fixer les conditions de manière souveraine (art. 1377, al. 1er CPC). Le même texte impose au juge, en amont, de s’assurer que les biens ne sont pas commodément partageables en nature : le contrôle de la mise à prix n’a de sens qu’une fois acquise la nécessité de la vente, que le juge doit vérifier d’office (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932l'arrêt▾).

Dans l’exercice de cette prérogative, le tribunal dispose d’un large pouvoir d’appréciation. Il peut, par exemple, décider que la mise à prix initiale pourra être abaissée en cas d’absence d’enchères atteignant ce montant. Ce mécanisme progressif, par paliers successifs (par exemple, un quart ou une moitié en moins), est conçu pour assurer l’attractivité de la vente tout en veillant à ne pas sacrifier la valeur des biens (Cass. 1re civ., 23 juill. 1979, n°78-10.067l'arrêt▾).

Pour fixer une mise à prix réaliste et adaptée, le tribunal peut ordonner une estimation totale ou partielle des biens si leur consistance ou leur valeur le justifie (art. 1273, al. 2 CPC). Cette mesure est néanmoins facultative et relève de la seule appréciation du juge. Ainsi, le tribunal n’est pas tenu d’ordonner une expertise, même si elle est sollicitée, ni de se conformer aux conclusions du rapport d’un expert lorsqu’il en a désigné un (Cass. 1ère civ., 2 mars 1966). L’expertise demeure un instrument d’éclairage du juge, non une vérité qui le lierait : la mise à prix n’est pas l’estimation vénale du bien, mais un seuil de déclenchement des enchères, délibérément fixé en deçà de la valeur présumée pour susciter la compétition entre amateurs.

En tout état de cause, la fixation des conditions de vente par le tribunal doit reposer sur une analyse, au cas par cas, des circonstances. L’objectif est d’assurer une juste valorisation des biens indivis tout en facilitant leur réalisation lors de la vente. Cette démarche équilibrée tient compte des intérêts des indivisaires et de l’attractivité nécessaire pour susciter l’intérêt des enchérisseurs.

γ) L’établissement du cahier des charges

Le cahier des charges, pièce essentielle de la procédure de licitation, constitue le cadre juridique définissant les modalités de la vente et les engagements des parties. Prévu par l’article 1275 du Code de procédure civile, il doit être établi avec rigueur, car il devient la « loi des parties » une fois déposé. Ce document, obligatoire selon la jurisprudence (Cass. 3e civ., 27 févr. 2002, n°00-15.317l'arrêt▾), joue un rôle central en structurant les étapes de la vente, garantissant ainsi la transparence et l’équité de la procédure.

(1) ==>La rédaction du cahier des charges

Le rédacteur du cahier des charges est désigné en fonction de la modalité choisie pour la licitation :

• Licitation à l’audience des criées : dans ce cas, l’avocat représentant le copartageant à l’origine de la procédure est chargé de la rédaction. Il lui revient de déposer le cahier des charges au greffe du tribunal, conformément aux règles procédurales applicables. Ce dépôt garantit l’accessibilité du document à toutes les parties intéressées, notamment les autres indivisaires.
• Licitation devant notaire : lorsque la vente est confiée à un notaire commis par le tribunal, c’est à ce dernier que revient la responsabilité de rédiger le cahier des charges. Cette attribution est cohérente avec les missions du notaire en tant qu’officier public, garantissant la régularité et la sécurité juridique des opérations.

S’agissant du contenu du cahier des charges, il est déterminé par les parties lorsqu’elles parviennent à un accord unanime. À défaut d’un tel accord, il appartient au tribunal de fixer les conditions essentielles de la vente dans son jugement. Ce document doit obligatoirement comporter les éléments suivants :

• Le jugement ayant ordonné la vente : cette mention permet d’identifier précisément la base légale et la décision judiciaire ayant autorisé la licitation.
• La description détaillée des biens à vendre : le cahier des charges doit fournir une description précise et exhaustive des biens concernés, y compris leur nature, leur situation géographique et, le cas échéant, leur état locatif. Cette exigence vise à garantir que les enchérisseurs potentiels disposent de toutes les informations nécessaires pour évaluer les biens et formuler des offres éclairées.
• La mise à prix et les conditions essentielles de la vente : le document doit préciser le montant de la mise à prix fixé par le tribunal ou convenu par les parties, ainsi que les modalités de l’adjudication. Ces conditions incluent notamment les délais de paiement et les éventuelles garanties exigées des enchérisseurs.
• Vente d’un fonds de commerce : lorsque la vente porte sur un fonds de commerce, le cahier des charges spécifie la nature et la situation tant du fonds que des divers éléments qui le composent, ainsi que les obligations qui seront imposées à l’acquéreur, notamment quant aux marchandises qui garnissent le fonds. La consistance du fonds peut au demeurant prêter à débat, l’inscription au registre du commerce ne valant à cet égard que présomption simple : la disparition d’un fonds de commerce antérieurement au décès du de cujus peut être établie par la preuve contraire, nonobstant le maintien de l’immatriculation (Cass. com., 4 févr. 1970, n° 68-11.811).

(2) ==>La mise à disposition du cahier des charges

Une fois rédigé, le cahier des charges devient un élément essentiel de la procédure de licitation, car il formalise les conditions de vente et sert de référence pour toutes les parties impliquées. Sa mise à disposition est encadrée de manière à garantir une transparence totale et à permettre aux indivisaires, ainsi qu’à tout tiers intéressé, de participer efficacement à la procédure.

Le mode de dépôt ou de mise à disposition du cahier des charges dépend de la modalité de licitation choisie :

• Dans le cadre d’une licitation à la barre : lorsque la vente a lieu à l’audience des criées, le cahier des charges est déposé au greffe du tribunal. Ce dépôt revêt une importance particulière, car il permet à toutes les parties concernées de prendre connaissance des termes de la vente avant que les enchères ne soient réalisées. Il garantit ainsi l’équité procédurale en offrant à chaque indivisaire une possibilité d’examen des conditions fixées.
• Dans le cadre d’une licitation devant notaire : lorsque la vente est organisée par un notaire, le cahier des charges est tenu à disposition dans l’étude notariale. Cette modalité, plus flexible, permet une consultation directe par les indivisaires ou par les tiers intéressés, qui peuvent se rendre chez le notaire pour en prendre connaissance. Cela est particulièrement avantageux lorsque le notaire est situé à proximité des biens à vendre, facilitant ainsi l’accès à l’information pour les personnes concernées.

Dans les deux cas, l’objectif de cette mise à disposition est de garantir une information complète et accessible, tout en permettant aux parties de préparer leur éventuelle participation aux enchères ou d’émettre des observations sur le contenu du cahier des charges.

Historiquement, l’ancien article 973 du Code de procédure civile imposait une sommation formelle aux copartageants de prendre connaissance du cahier des charges dans un délai de huit jours suivant son dépôt. Cette disposition visait à instituer une procédure rigoureuse, offrant un cadre temporel précis pour s’assurer que chaque partie avait été informée des conditions de la vente et pouvait, en cas de désaccord, soulever des observations ou contestations.

En cas de difficulté ou de litige concernant le cahier des charges, les contestations étaient réglées à l’audience, permettant au tribunal d’intervenir pour trancher les désaccords. Cette procédure renforçait la sécurité juridique et offrait une voie directe de résolution des différends avant la tenue des enchères.

Cependant, cette exigence de sommation formelle n’a pas été reprise dans les textes actuels. Son absence a été critiquée, car elle laisse une zone d’incertitude quant à la manière dont les parties doivent être informées. En pratique, cette lacune impose désormais aux tribunaux une responsabilité accrue pour s’assurer que les indivisaires et les autres parties intéressées soient dûment informés et disposent d’une possibilité effective de consultation.

Bien que les textes actuels ne prévoient plus de sommation formelle, la nécessité d’informer les parties reste une exigence implicite. Les juridictions, en particulier dans le cadre des licitations à la barre, veillent à ce que les copartageants soient informés de la mise à disposition du cahier des charges et disposent d’un délai raisonnable pour en prendre connaissance.

Il est souvent palié à ce silence textuel par les pratiques notariales ou judiciaires. Les notaires, par exemple, adoptent des mesures pratiques pour garantir l’accessibilité du cahier des charges, notamment en informant directement les indivisaires ou en utilisant des moyens de communication modernes comme les courriers électroniques. De même, les greffes des tribunaux facilitent la consultation des documents déposés.

Le cahier des charges, en plus de constituer un cadre pour la vente, permet aux indivisaires et aux tiers intéressés d’exercer pleinement leurs droits. Sa consultation préalable est cruciale pour que les parties puissent :

• Vérifier les conditions de la vente et la mise à prix fixée ;
• Identifier les éventuelles erreurs ou omissions dans la description des biens ;
• Proposer des rectifications ou formuler des observations avant l’enchère.

Les éventuels désaccords ou observations des parties peuvent être soumis au tribunal ou au notaire, selon la modalité de licitation choisie, avant la finalisation de la vente. Ainsi, le cahier des charges joue un rôle non seulement informatif, mais également participatif, en permettant aux parties de contribuer au bon déroulement de la procédure.

(3) ==>La force obligatoire du cahier des charges

Il est admis que le cahier des charges s’analyse comme une véritable offre de vente formulée aux conditions qu’il définit, son acceptation par l’adjudicataire entraînant la formation du contrat (art. 1103 C. civ.). Ce document, qui fixe les règles et conditions essentielles de la vente, tient ainsi lieu de « loi aux parties » et ne peut être modifié unilatéralement après son dépôt.

En effet, une fois déposé au greffe ou tenu à disposition dans l’étude notariale, le cahier des charges acquiert une force obligatoire. En conséquence, aucun copartageant ne peut le modifier de manière unilatérale. Cette règle a été consacrée par la jurisprudence, qui a affirmé que toute tentative de modification sans l’accord des autres parties est nulle et non avenue (Cass. 1re civ., 27 janv. 1998, n°95-15.296l'arrêt▾).

Toutefois, avant qu’il ne devienne définitif, le cahier des charges n’est qu’un projet, soumis à l’approbation des indivisaires. Cette étape préliminaire permet aux parties de proposer des rectifications légitimes, lesquelles doivent être intégrées, sous réserve d’un consensus. En cas de désaccord persistant entre les indivisaires, ces rectifications peuvent être soumises à l’appréciation du tribunal, qui tranchera la question.

Le notaire ou l’avocat chargé de la rédaction du cahier des charges agit comme mandataire des parties. À ce titre, il doit prendre en considération la volonté collective des indivisaires et veiller à exprimer fidèlement leurs intérêts communs. Bien qu’il dispose d’une certaine autonomie dans la rédaction du document, il a l’obligation d’accueillir favorablement toute demande de modification justifiée par l’un des indivisaires et de consulter les autres parties sur ces propositions.

Ce rôle de mandataire implique également une responsabilité en cas d’omission ou d’erreur dans le cahier des charges. Si le rédacteur néglige de prendre en compte des observations légitimes ou ne respecte pas les exigences légales, les parties concernées peuvent solliciter une révision du document ou engager sa responsabilité. Cette responsabilité s’apprécie d’autant plus strictement que l’officier public est dépositaire d’une force probante particulière : la quittance d’une somme payée en dehors de sa comptabilité ne fait foi que jusqu’à preuve contraire, mais cette preuve demeure enserrée dans les conditions d’admissibilité des modes de preuve, en sorte qu’un aveu extrajudiciaire verbal est inopérant lorsque la preuve testimoniale n’est pas elle-même admissible (Cass. 1re civ., 9 mai 2019, n° 18-10.885l'arrêt▾).

La jurisprudence, notamment par un arrêt de la Cour de cassation du 25 octobre 1972, a rappelé qu’il est possible, même après qu’une décision irrévocable a ordonné une licitation, de demander la stipulation d’une clause dans le cahier des charges, sous réserve que cette demande ne porte pas sur un point ayant acquis l’autorité de la chose jugée (Cass. 1ère civ., 25 oct. 1972, n°71-11.018l'arrêt▾).

Dans cette affaire, la Cour d’appel avait rejeté une demande d’ajout d’une clause d’attribution préférentielle d’une villa au motif qu’un arrêt antérieur, devenu irrévocable, avait ordonné une licitation « pure et simple ». Toutefois, la Cour de cassation a censuré cette position en considérant que l’arrêt antérieur n’avait pas statué sur la question de l’attribution préférentielle et ne pouvait donc avoir autorité de chose jugée sur ce point. Elle a précisé que l’autorité de la chose jugée ne s’applique qu’aux éléments expressément tranchés par la décision initiale, laissant ainsi la possibilité d’adapter le cahier des charges à des éléments non réglés dans le jugement de licitation.

Ce même arrêt enseigne, par ailleurs, une leçon procédurale d’importance sur la portée des écritures d’une partie : le fait de s’en rapporter à justice sur le mérite d’une demande n’implique pas un acquiescement à celle-ci, mais bien, au contraire, sa contestation. Encourt dès lors la cassation l’arrêt qui, après avoir constaté qu’un demandeur en attribution préférentielle s’en était rapporté à justice sur le mérite de la licitation, en déduit la recevabilité ou l’irrecevabilité d’une demande comme si une renonciation avait été exprimée (Cass. 1re civ., 25 oct. 1972, n° 71-11.018l'arrêt▾).

Cette souplesse dans l’élaboration ou la modification du cahier des charges est toutefois encadrée par des limites strictes. Une fois la licitation réalisée, les possibilités de modification deviennent considérablement réduites. Par exemple, une clause stipulée au profit d’un indivisaire mais non approuvée par les autres copartageants ne peut leur être imposée. Cette position a été clairement établie par la jurisprudence (Cass. Com., 4 févr. 1970, n° 68-11.811).

En outre, une « déclaration d’adjudicataire » déposée après l’adjudication, sans être reprise dans le cahier des charges, est considérée comme nulle. La Cour de cassation, dans un arrêt du 27 janvier 1998 a fermement rappelé que le cahier des charges fait la loi des parties (Cass. 1ère civ. 1re, 27 janv. 1998, n°95-15.296l'arrêt▾). En l’espèce, une déclaration déposée postérieurement à l’adjudication, par laquelle certains indivisaires tentaient de modifier les modalités de la vente pour prévoir une attribution à titre de partage et non de licitation, n’a pas été reconnue comme valable.

La Haute juridiction a souligné que le cahier des charges, qui fixe les conditions essentielles de la vente, est un document juridiquement contraignant. Une fois adopté, il constitue un cadre immuable qui ne peut être modifié que dans les formes prévues par la procédure. La « déclaration d’adjudicataire » en question, déposée après l’adjudication, n’ayant pas été reprise dans le cahier des charges avant cette dernière, n’avait donc aucune valeur juridique et ne pouvait être opposée ni aux autres indivisaires ni au nouvel adjudicataire.

En refusant de donner effet à cette déclaration tardive, la Cour de cassation a réaffirmé non seulement la force obligatoire du cahier des charges, mais également l’exigence de rigueur et de sécurité juridique qui préside à la procédure de licitation. En effet, permettre de telles modifications après coup compromettrait l’équité entre les parties et ouvrirait la voie à des contestations pouvant déstabiliser le processus de vente.

Ainsi, cette solution, protectrice des droits des parties, garantit que les termes de la vente restent inchangés après leur adoption, conformément au principe de force obligatoire des conventions (art. 1103 C. civ.). En l’absence de toute stipulation préalable dans le cahier des charges, une déclaration postérieure ne saurait avoir d’effet juridique, quel que soit son contenu ou les intentions des parties concernées.

(4) ==>Les clauses spécifiques du cahier des charges

Le cahier des charges peut comporter des clauses spécifiques destinées à encadrer la procédure et à clarifier les droits des parties. Parmi celles-ci, deux clauses méritent une attention particulière : la clause de substitution et la mention relative à l’état locatif des biens.

• – La clause de substitution

• • La clause de substitution permet à un indivisaire de se substituer à l’adjudicataire tiers dans un délai déterminé, sous réserve des conditions précisées dans le cahier des charges. Elle répond à une préoccupation propre au partage : éviter qu’un tiers ne s’immisce dans une indivision familiale ou patrimoniale en emportant aux enchères un bien que les coïndivisaires entendaient conserver.
  • Cette clause, parfaitement licite au regard de l’article 1102 du Code civil, s’analyse en un prolongement des droits de substitution déjà prévus par l’article 815-15 du Code civil.
  • Tandis que ce dernier s’applique uniquement lorsque l’adjudication porte sur les droits indivis d’un indivisaire, la clause stipulée dans le cahier des charges peut élargir ce droit à l’ensemble des biens indivis.
  • La jurisprudence a confirmé la validité de cette clause, en précisant qu’elle doit figurer dans le cahier des charges pour produire ses effets.
  • Ainsi, dans un arrêt du 17 mars 2010, il a été jugé par la Cour de cassation que « le cahier des charges faisant la loi des parties à l’adjudication », une clause de substitution figurant dans celui-ci est parfaitement valable (Cass. 1ère civ., 17 mars 2010, n°08-21.554l'arrêt▾).
  • A cet égard, lorsque plusieurs indivisaires invoquent la clause, la substitution est accordée à celui qui en fait la demande en premier, conformément au principe prior tempore potior jure (Cass. 1ère civ., 7 oct. 1997, n°95-17.071l'arrêt▾).
  • Enfin, le cahier des charges peut exiger le dépôt préalable du prix d’adjudication par l’indivisaire souhaitant exercer la substitution (Cass. 2e civ., 6 oct. 1993, n°90-18.590l'arrêt▾). Dans cette espèce, la déclaration de substitution déposée par un indivisaire a été annulée faute pour celui-ci d’avoir préalablement consigné le montant exigé par le cahier des charges, lequel fait la loi des parties à l’adjudication.
  • Cette condition vise à prévenir toute contestation ultérieure et à garantir la sécurité de la transaction.

• – La mention relative à l’état locatif des biens

• • Le cahier des charges doit également comporter une mention sur l’état locatif des biens, en application de l’article 1112-1 du Code civil.
  • Cette obligation d’information permet à l’adjudicataire de connaître l’existence éventuelle de baux en cours, ceux-ci étant opposables, même s’ils ont été conclus par un seul des indivisaires (Cass. 1ère civ., 19 mars 1991, n°89-20.352l'arrêt▾).
  • La jurisprudence a fermement établi qu’un bail régulièrement consenti par un indivisaire engage l’adjudicataire, lequel devra le respecter (Cass. 1ère civ., 18 juin 1973, n° 72-11.239l'arrêt▾).
  • Cette opposabilité connaît néanmoins des bornes tenant à la connaissance du preneur ou du bénéficiaire d’un droit concurrent : ainsi, le bail rural consenti par un seul indivisaire est opposable au coïndivisaire devenu, par donation, titulaire des droits indivis, à la condition que ce dernier ait eu connaissance du bail au plus tard au jour de la donation (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-20.852l'arrêt▾). La transparence du cahier des charges sur l’état locatif prend, dans ce contexte, toute sa portée : elle conditionne l’opposabilité même des baux à celui qui acquiert le bien.
  • En revanche, si un doute persiste quant aux droits du locataire, notamment en cas de contentieux en cours, une mention explicative doit figurer dans le cahier des charges (Cass. 2e civ., 13 nov. 1959).
  • Par ailleurs, l’absence d’une telle mention dans le cahier des charges pourrait engager la responsabilité du rédacteur si elle entraîne un préjudice pour l’adjudicataire.
  • Toutefois, cette responsabilité ne saurait être retenue si l’adjudicataire avait connaissance de l’existence du bail (Cass. 1ère civ., 26 nov. 1996, n°94-20.334l'arrêt▾). La faute du rédacteur ne devient en effet la cause d’un préjudice réparable que dans la mesure où elle a privé l’adjudicataire d’une information qu’il ignorait : celui qui acquiert en connaissance de cause ne peut se prévaloir d’un silence qui ne l’a pas trompé.

δ) La publicité de la vente

La licitation n’est ordonnée qu’à titre subsidiaire, lorsque le bien indivis ne peut être commodément partagé en nature : avant d’y recourir, le juge doit vérifier, au besoin d’office, le caractère non partageable du bien (art. 1377, al. 1^er, du Code de procédure civile), exigence que la Cour de cassation rappelle avec constance (Cass. 1^re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932l'arrêt▾). Une fois la vente forcée décidée, sa régularité se joue largement sur la qualité de son organisation matérielle, dont la publicité constitue le premier maillon. Celle-ci est une étape importante de la procédure de licitation, car elle vise à garantir à la fois la transparence et une concurrence loyale entre les enchérisseurs potentiels. Elle est encadrée par l’article 1274 du Code de procédure civile, qui confère au tribunal la mission de déterminer les modalités de cette publicité en tenant compte de trois critères : la valeur, la nature et la situation des biens concernés.

(1) ==>Les critères d'appréciation du juge

Le tribunal exerce un pouvoir discrétionnaire pour adapter les modalités de publicité aux spécificités du bien à vendre. Ce pouvoir n’est toutefois pas arbitraire : il est finalisé, en ce sens qu’il doit servir l’objectif d’attractivité de la vente et, partant, l’intérêt collectif des indivisaires à obtenir le meilleur prix. Le juge doit ainsi tenir compte :

• De la valeur du bien : un bien immobilier de grande valeur peut nécessiter une publicité plus large, par exemple au niveau national, afin d’attirer des acquéreurs disposant des ressources nécessaires. À l’inverse, pour un bien de moindre valeur, une publicité locale peut suffire. La proportionnalité de l’effort publicitaire à l’enjeu économique évite de grever inutilement le produit de la vente de frais disproportionnés.
• De la nature du bien : un immeuble résidentiel, un local commercial ou un terrain nu n’attireront pas le même type d’enchérisseurs. Le choix des supports publicitaires doit donc être adapté au public cible. Il en va de même lorsque la licitation ne porte pas sur la pleine propriété mais sur un démembrement : la Cour de cassation admet ainsi que, lorsque la jouissance d’un usufruit indivis ne peut être commodément partagée, il y soit procédé par voie de licitation (Cass. 1^re civ., 25 juin 1974, n° 72-12.451l'arrêt▾) — hypothèse qui appelle un ciblage publicitaire spécifique en raison de la singularité du droit mis en vente.
• De la situation géographique des biens : les biens situés dans des zones rurales, moins fréquentées, peuvent nécessiter une publicité étendue pour compenser leur faible visibilité locale, tandis que les biens situés en centre-ville peuvent bénéficier d’une couverture plus ciblée.

(2) ==>Les formes de publicité

En pratique, la publicité prend des formes variées, définies en fonction des critères précités et des usages locaux.

Elle inclut généralement :

• Des annonces dans des journaux : les annonces légales publiées dans des journaux spécialisés ou locaux constituent une méthode classique de publicité. Ces annonces doivent préciser les informations essentielles, telles que la description du bien, la mise à prix, la date et le lieu de l’adjudication.
• Des affiches : l’apposition d’affiches sur les lieux du bien est également une méthode fréquente, permettant d’informer les riverains et les passants.
• D’autres moyens adaptés : le tribunal peut également prescrire l’utilisation de supports numériques, comme des annonces sur des sites spécialisés dans les ventes immobilières, ou encore des campagnes de diffusion via des agences immobilières.

(3) ==>Finalité de la publicité

La principale finalité de la publicité est de garantir une information large et accessible, afin d’attirer un maximum d’enchérisseurs potentiels. Cette mise en concurrence permet de maximiser le prix obtenu lors de la vente, ce qui est dans l’intérêt des indivisaires. En outre, la publicité renforce la transparence de la procédure, en minimisant les risques de contestation liés à un manque d’information. Ces deux finalités — concurrence et transparence — se confortent mutuellement : plus l’information est diffusée, plus la concurrence est vive ; plus la concurrence est vive, plus l’adjudication est difficile à contester ultérieurement.

(4) ==>Contrôle des mesures de publicité

Le tribunal joue un rôle central dans le contrôle de la publicité. Il peut, si nécessaire, exiger des preuves de la réalisation des mesures publicitaires prescrites, comme des attestations de publication ou des photographies des affiches apposées.

En cas de manquement aux modalités fixées, la procédure de vente pourrait être annulée, mettant en jeu la responsabilité du rédacteur du cahier des charges ou des officiers publics impliqués. La sanction n’est cependant pas automatique : l’annulation suppose, selon la logique des nullités procédurales, que l’irrégularité ait causé un grief, c’est-à-dire qu’elle ait été de nature à fausser le jeu de la concurrence ou à priver un acquéreur potentiel de l’information. La gravité de la sanction — l’anéantissement rétroactif d’une vente déjà conclue — explique la rigueur avec laquelle les rédacteurs d’actes veillent à constituer la preuve des diligences accomplies.

ε) L'information des indivisaires

L’article 1276 du Code de procédure civile institue une obligation d’informer les indivisaires de la vente d’un bien indivis au moins un mois avant la réalisation de cette dernière.

Il importe de ne pas confondre cette information avec la publicité examinée précédemment : la publicité s’adresse erga omnes, à un public indéterminé d’enchérisseurs potentiels, tandis que l’information de l’article 1276 vise intuitu personae les seuls indivisaires, en leur qualité de titulaires de droits sur le bien mis en vente. La première poursuit un objectif d’attractivité économique, la seconde un objectif de protection procédurale.

Cette notification de la vente aux indivisaires conditionne la régularité de la procédure. Elle vise à garantir que chaque indivisaire, qu’il soit présent ou absent, puisse prendre connaissance de l’opération envisagée et exercer ses droits, notamment celui de contester ou d’intervenir dans la procédure. En effet, la vente d’un bien indivis affecte directement les droits patrimoniaux des indivisaires, qui détiennent chacun une quote-part dans l’indivision.

Le délai d’un mois prévu par l’article 1276 constitue un minimum légal, permettant à chaque indivisaire de disposer du temps nécessaire pour évaluer l’opération, solliciter des conseils juridiques ou formuler d’éventuelles observations. Ce délai doit être strictement respecté, sous peine de nullité de la procédure.

Le soin de notifier la vente aux indivisaires incombe au rédacteur du cahier des charges, généralement un notaire ou un avocat désigné dans le cadre de la procédure. Ce professionnel a une mission essentielle : veiller à ce que tous les indivisaires, sans exception, soient informés de manière claire et précise. Cette notification doit mentionner les éléments suivants :

• La date et le lieu de la vente ;
• Les modalités de cette dernière (vente amiable ou vente judiciaire) ;
• Les informations relatives au bien vendu (descriptif, mise à prix, etc.) ;
• Les droits dont disposent les indivisaires, notamment la possibilité d’en contester les conditions.

Le rédacteur du cahier des charges doit s’assurer que la notification soit effectuée par un moyen permettant d’en garantir la réception, par exemple par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. En cas de difficulté, notamment en cas d’indivisaires introuvables ou absents, le professionnel peut solliciter l’autorisation du juge afin de procéder à une notification par voie de publication ou par tout autre moyen adapté.

L’enjeu de cette information se mesure à l’aune des prérogatives qu’elle conditionne. L’indivisaire informé peut en effet, plutôt que de subir la vente, se porter lui-même enchérisseur, voire se substituer à l’adjudicataire dans les conditions du cahier des charges. La jurisprudence souligne à cet égard que la liberté de l’indivisaire d’exercer ou non ses droits doit demeurer entière : ainsi, l’indivisaire qui, à l’instance, déclare s’en rapporter à justice sur le mérite de la demande de licitation ne saurait être réputé y avoir acquiescé ; loin de valoir adhésion, une telle déclaration emporte au contraire contestation de la demande (Cass. 1^re civ., 25 oct. 1972, n° 71-11.018l'arrêt▾). L’information préalable a précisément pour fonction de préserver l’intégralité de ces facultés.

L’absence ou l’insuffisance de la notification peut entraîner de lourdes conséquences juridiques. En cas de non-respect de cette obligation, l’indivisaire lésé dispose d’un recours en annulation de la vente. La jurisprudence est constante sur ce point, estimant que toute atteinte aux droits procéduraux des indivisaires constitue une irrégularité substantielle.

En outre, l’absence de notification peut également engager la responsabilité civile du rédacteur du cahier des charges, si ce manquement cause un préjudice aux indivisaires. Par exemple, si la vente est annulée en raison de cette irrégularité, les frais supplémentaires engagés pourront être réclamés au professionnel défaillant.

Dans les situations où les indivisaires sont en conflit ou en cas de difficulté particulière dans la gestion de l’indivision, cette obligation d’information revêt une importance particulière. Elle permet d’éviter que certains indivisaires ne soient écartés des décisions importantes et garantit que la vente s’effectue dans des conditions transparentes et conformes aux règles légales.

ζ) La procédure d'adjudication

L’adjudication d’un bien indivis, qu’elle soit réalisée à la barre du tribunal ou devant un notaire, constitue une étape cruciale du processus de vente. Régie par les articles 1277 et 1278 du Code de procédure civile ainsi que par les dispositions spécifiques du Code des procédures civiles d’exécution, cette phase requiert un respect rigoureux des règles de publicité et des formalités prescrites. Ces règles, empruntées à la saisie immobilière, visent à garantir la transparence et l’équité de la procédure tout en protégeant les intérêts des parties concernées.

Cet emprunt aux règles de la saisie immobilière ne doit toutefois pas masquer la nature propre de l’opération. La licitation demeure une opération de liquidation-partage de l’indivision, et non une mesure d’exécution forcée stricto sensu. La Cour de cassation en tire des conséquences pratiques : la licitation d’un immeuble acquis en indivision par un débiteur avant l’ouverture de sa liquidation judiciaire constitue une opération de liquidation-partage de l’indivision, qui échappe comme telle aux règles de réalisation des actifs de la procédure collective (Cass. com., 21 mai 2025, n° 25-70.008l'arrêt▾). La référence aux textes de la saisie immobilière est ainsi technique et fonctionnelle, non substantielle.

(1) ==>Les règles générales d'adjudication

• Les modalités d’adjudication
  
  • L’adjudication se tient selon les modalités fixées par le tribunal dans le cadre de la vente en indivision. Elle peut se dérouler dans deux contextes distincts :
    
    • À l’audience des criées : les enchères doivent être portées par le ministère d’un avocat, conformément à l’article R. 322-40 du Code des procédures civiles d’exécution. L’avocat, en sa qualité de mandataire de l’acheteur, ne peut être porteur que d’un seul mandat, ce qui garantit l’intégrité et l’indépendance de la procédure.
    • Devant un notaire : dans ce cas, les enchères peuvent être reçues directement par ce dernier, sans que le recours au ministère d’un avocat soit requis (CPC, art. 1278, al. 2). Ce mécanisme vise à simplifier la procédure tout en assurant la sécurité juridique grâce à l’intervention d’un officier public.

Dans l’un et l’autre cas, les conditions de la vente sont fixées par le cahier des charges, dont la portée doit être pleinement mesurée : ce document fait la loi des parties à l’adjudication. La Cour de cassation en a fait une application rigoureuse en jugeant qu’un indivisaire ne peut exercer une faculté de substitution qu’aux conditions prévues par le cahier des charges — en l’espèce, le dépôt préalable du montant de l’adjudication —, à défaut de quoi sa déclaration de substitution est nulle (Cass. 2^e civ., 6 oct. 1993, n° 90-18.590l'arrêt▾). Le cahier des charges constitue ainsi la charte contractuelle et procédurale de l’adjudication, à laquelle nul participant ne saurait se soustraire.

• La capacité des enchérisseurs
  
  • L’article R. 322-39 du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE) établit des restrictions quant aux personnes pouvant participer aux enchères publiques lors d’une procédure d’adjudication.
  • Ces restrictions visent à prévenir les conflits d’intérêts, à protéger l’intégrité de la procédure et à maintenir la confiance des parties impliquées et du public dans la transparence des opérations.
  • Au nombre des personnes frappées d’une incapacité de participer aux enchères figurent :
    
    • Le débiteur saisi
      
      • Le débiteur saisi est interdit de participer aux enchères, que ce soit directement ou par personne interposée.
      • Cette interdiction s’applique essentiellement dans le cadre des ventes sur saisie immobilière mais peut être étendue par analogie aux ventes en licitation judiciaire lorsqu’un indivisaire demande la vente.
      • Cette incapacité vise à éviter que le débiteur, tenu de vendre ses biens pour apurer ses dettes ou régler une situation d’indivision, ne puisse racheter son propre bien pour échapper à l’obligation de paiement.
      • Une telle participation compromettrait la finalité de la procédure, qui est d’organiser une redistribution équitable du produit de la vente entre créanciers ou indivisaires.
    • Les auxiliaires de justice ayant participé à la procédure
      
      • Les auxiliaires de justice étant intervenu dans la procédure à un quelconque titre (avocats, notaires, huissiers, ou même mandataires judiciaires) sont également frappés d’une incapacité de participer aux enchères.
      • Cette interdiction s’explique par leur rôle central dans le bon déroulement de la procédure : ces professionnels doivent garantir l’impartialité et l’équilibre entre les parties.
      • Une participation de leur part serait perçue comme contraire à leur obligation de neutralité et pourrait engendrer des soupçons de conflit d’intérêts ou de favoritisme.
      • Exemple : un avocat qui a rédigé le cahier des charges ou représenté une des parties dans la procédure pourrait être accusé d’avoir utilisé ses connaissances privilégiées pour influencer ou manipuler le processus.
    • Les magistrats de la juridiction ayant ordonné la vente
      
      • Les magistrats ayant pris part à la juridiction où la vente a été ordonnée ou supervisée sont également exclus des enchères.
      • Cette incapacité découle directement des principes de séparation des pouvoirs et d’impartialité de la justice.
      • Permettre à un magistrat de participer aux enchères soulèverait des doutes sur la légitimité des décisions rendues, notamment en cas de fixation d’une mise à prix jugée favorable ou d’autres conditions de vente.
  • La participation d’une personne frappée d’incapacité peut entraîner des conséquences importantes :
    • • Nullité de l’enchère et de l’adjudication : toute enchère portée par une personne incapable est frappée de nullité (articles R. 322-48 et R. 322-49 du CPCE).
      • Responsabilité disciplinaire ou pénale : Pour les auxiliaires de justice ou magistrats, une telle participation pourrait donner lieu à des poursuites disciplinaires pour manquement à leurs obligations professionnelles, voire à des sanctions pénales en cas de collusion ou d’abus de fonction.

• La représentation des enchérisseurs
  
  • La représentation des enchérisseurs lors d’une adjudication diffère selon que la procédure se déroule devant le tribunal ou devant un notaire.
    
    • Ministère obligatoire d’un avocat devant le tribunal
      
      • Lorsqu’une adjudication se déroule à la barre du tribunal, les enchères doivent obligatoirement être portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire compétent. Cette obligation poursuit plusieurs objectifs essentiels :
        
        • Garantir la sécurité juridique : l’avocat, en tant que professionnel du droit, maîtrise les règles de la procédure et peut éviter à son mandant des erreurs susceptibles d’entraîner la nullité des enchères ou des contestations.
        • Assurer la transparence et l’équité de la procédure : en n’autorisant qu’un avocat par enchérisseur, le législateur prévient tout conflit d’intérêts ou stratégie dilatoire. En effet, l’article R. 322-40 du CPCE stipule que l’avocat ne peut représenter qu’un seul client, ce qui garantit l’impartialité des enchères.
        • Encadrer les garanties financières : avant de porter une enchère, l’avocat doit se faire remettre par son client une caution bancaire ou un chèque de banque couvrant au moins 10 % de la mise à prix, conformément à l’article R. 322-41 du CPCE.
      • Cette garantie vise à éviter que des enchères soient portées par des personnes insolvables.
      • L’avocat agit en qualité de mandataire exclusif de l’enchérisseur.
      • A cet égard, il est responsable de vérifier que son mandant respecte les exigences de capacité (articles R. 322-39 et R. 322-41-1 du CPCE) et qu’il dispose des moyens financiers nécessaires.
      • À l’issue de l’audience, il déclare au greffier l’identité de son mandant et fournit les documents requis, notamment les attestations de capacité ou de garanties financières (article R. 322-46 du CPCE).
    • Dispense de représentation par avocat devant le notaire
      
      • En application de l’article 1278, alinéa 2, du Code de procédure civile, les enchères portées devant un notaire ne nécessitent pas le ministère d’un avocat.
      • La raison en est que les enchères devant un notaire sont souvent moins formelles que celles organisées par un tribunal.
      • Par ailleurs, en tant qu’officier public, le notaire est lui-même garant de la sécurité juridique et peut remplir certaines fonctions qu’un avocat aurait assumées devant le tribunal.
      • En outre, lorsqu’une licitation judiciaire est organisée devant un notaire, les participants sont souvent limités aux indivisaires ou à des tiers connus, ce qui réduit le risque de contentieux.
      • Bien que le ministère d’avocat ne soit pas obligatoire, le notaire doit veiller à l’application des règles essentielles, notamment :
        • Le respect des dispositions prévues dans le cahier des charges.
        • Le respect des garanties financières prévues à l’article R. 322-41 du CPCE ;
        • L’application des règles d’incapacité posées par l’article R. 322-39 du CPCE, excluant notamment les magistrats et auxiliaires de justice impliqués dans la procédure.
      • Enfin, c’est au notaire, qu’il incombe de rédiger le procès-verbal d’adjudication, qui constitue la base du titre de propriété.

(2) ==>Déroulement de l'audience d'adjudication

L’audience d’adjudication est le moment décisif de la procédure, où les enchères sont portées publiquement afin de déterminer l’adjudicataire final du bien indivis. Elle est encadrée par des règles strictes prévues par le Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), afin de garantir la transparence, l’équité et la sécurité juridique des opérations. L’audience se déroule en plusieurs phases :

• Ouverture des enchères
  
  • Annonce des frais
    
    • conformément à l’article R. 322-42 du CPCE, le juge ouvre les enchères en commençant par annoncer publiquement les frais liés à la procédure, notamment :
      
      • Les frais de poursuite, engagés par le créancier poursuivant pour mener à bien la procédure.
      • Les frais de surenchère, si applicable, justifiés par le surenchérisseur éventuel.
    • Cette étape garantit que l’ensemble des participants soit informé des coûts qui s’ajouteront au prix d’adjudication.
    • Toute somme exigée au-delà des frais annoncés est réputée non écrite.
  • Rappel du montant de la mise à prix
    
    • Ensuite, le juge rappelle que les enchères partiront du montant de la mise à prix, tel que fixé dans le cahier des charges ou par une décision judiciaire (article R. 322-43 du CPCE).
    • La mise à prix est le montant minimal en dessous duquel aucune enchère ne peut être validée, sauf en cas de remise en vente à prix réduit (prévue par l’article R. 322-47 du CPCE).
    • Ce rappel par le juge vise à garantir que les enchères débutent sur une base claire et connue de tous les participants.
    • Cette étape marque l’ouverture officielle des enchères et donne le cadre dans lequel elles se dérouleront.

• Port des enchères
  
  • Le port des enchères suit des règles strictes, destinées à garantir l’équité entre les participants et à permettre une progression ordonnée des offres.
    
    • Des enchères pures et simples (article R. 322-44 du CPCE)
      
      • Les enchères doivent être pures et simples, c’est-à-dire :
        
        • Sans condition ni réserve : Chaque enchère est définitive et engage immédiatement celui qui la porte.
        • Progression obligatoire : Chaque enchère doit couvrir l’enchère précédente, ce qui exclut les offres inférieures ou égales à la dernière enchère.
      • Ce principe assure une montée progressive des offres et empêche tout blocage ou stratégie dilatoire de la part des participants.
    • Temps limite pour les enchères (article R. 322-45 du CPCE)
      
      • Les enchères sont arrêtées dès lors qu’un délai de 90 secondes s’écoule sans qu’aucune nouvelle enchère ne soit portée.
      • Ce délai est mesuré par un système visuel ou sonore, qui signale au public chaque seconde écoulée.
      • Ce mécanisme évite les hésitations prolongées et favorise un déroulement fluide de l’audience.
      • Ce temps limite est particulièrement utile pour clôturer les enchères dans un cadre clair, en laissant une opportunité raisonnable aux participants de se manifester sans prolonger inutilement la procédure.

• Constatation de l’adjudication
  
  • Une fois les enchères arrêtées, le juge constate immédiatement le montant de la dernière enchère et en tire les conséquences juridiques :
    
    • Si la dernière enchère atteint ou dépasse la mise à prix, l’adjudication est définitive.
    • Dans le cas contraire, une adjudication provisoire peut être prononcée en attendant une éventuelle nouvelle audience, conformément à l’article 1277 du Code de procédure civile.
    • Le juge établit un procès-verbal d’adjudication, qui formalise le transfert du bien à l’enchérisseur déclaré adjudicataire.
    • Ce procès-verbal servira de base pour la délivrance du titre de propriété (article R. 322-59 du CPCE).

(3) ==>Conséquences de l'adjudication

L’adjudication, point culminant de la vente aux enchères, peut être qualifiée de définitive ou provisoire selon que l’enchère atteint ou non le montant de la mise à prix fixée. Chaque qualification, encadrée par les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE) et du Code de procédure civile, emporte des conséquences juridiques et pratiques distinctes.

• L’enchère atteint le montant de la mise à prix : l’adjudication définitive
  
  • L’adjudication est qualifiée de définitive dès lors que l’enchère couvre ou dépasse le montant fixé comme mise à prix dans le cahier des charges ou par décision judiciaire.
  • Conformément à l’article R. 322-45 du CPCE, le juge constate immédiatement cette adjudication, ce qui engage irrévocablement l’enchérisseur déclaré adjudicataire.
  • L’adjudication définitive emporte des effets juridiques majeurs.
  • Elle entraîne d’abord le transfert de propriété au bénéfice de l’adjudicataire, sous réserve du paiement intégral du prix d’adjudication et des frais taxés.
  • Ce transfert de propriété est juridiquement certain et opposable aux tiers dès la prononciation du jugement d’adjudication.
  • Ainsi, l’adjudication garantit aux créanciers ou indivisaires que le bien a été vendu à un prix conforme aux attentes, qu’il s’agisse de la mise à prix initiale ou des conditions du marché.
  • Il convient toutefois de réserver l’hypothèse où l’un des indivisaires se rend lui-même adjudicataire : le prix qu’il acquitte n’est pas, pour la part correspondant à ses propres droits, un véritable prix de vente, mais s’analyse en une soulte destinée à désintéresser ses coïndivisaires de la valeur de leurs quotes-parts. L’attribution par voie de licitation se rapproche alors, dans ses effets économiques, d’une attribution en nature assortie du versement d’une compensation pécuniaire.
  • L’adjudicataire a également l’obligation de s’acquitter du prix et des frais dans les délais prescrits par la loi.
  • En cas de défaillance, il s’expose à une réitération des enchères, assortie de sanctions financières, conformément à l’article R. 322-66 du CPCE.
  • Ce mécanisme vise à protéger les intérêts des créanciers ou indivisaires en assurant que l’adjudication atteigne son objectif final.

• L’enchère n’atteint pas le montant de la mise à prix : l’adjudication provisoire ou la remise en vente
  
  • Lorsque les enchères ne permettent pas de couvrir la mise à prix fixée dans le cahier des charges ou par décision judiciaire, la procédure prévoit deux issues distinctes : la remise en vente immédiate ou l’adjudication provisoire.
    
    • La remise en vente immédiate bien (article R. 322-47 du CPCE)
      
      • Si aucune enchère ne parvient à couvrir le montant de la mise à prix initiale, le juge peut prévoir, dès l’établissement du cahier des charges, une remise en vente immédiate du bien.
      • La remise en vente immédiate repose sur un mécanisme de réduction successive de la mise à prix.
      • Le montant de la mise à prix peut être progressivement diminué par paliers, afin d’accroître les chances de susciter l’intérêt des enchérisseurs.
      • Ce processus se poursuit jusqu’à ce qu’une enchère soit portée ou, à défaut, jusqu’au montant minimal prévu dans le cahier des charges.
      • Cette nouvelle mise en vente est organisée dans les mêmes conditions de publicité et de transparence que l’adjudication initiale.
      • Les formalités légales de publicité doivent être respectées pour garantir que les nouvelles conditions de la vente soient portées à la connaissance de tous les participants potentiels, assurant ainsi l’équité de la procédure.
      • L’objectif principal de la remise en vente est d’éviter une situation de blocage qui pourrait compromettre la vente.
      • En procédant ainsi, le juge maximise les opportunités de trouver un acquéreur tout en préservant les intérêts économiques des indivisaires ou des créanciers concernés.
    • Adjudication provisoire (article 1277 du Code de procédure civile)
      
      • Si le cahier des charges ou la décision du juge n’autorise pas une remise en vente immédiate, une adjudication provisoire peut être prononcée au profit de l’enchérisseur ayant formulé l’offre la plus élevée, même si cette dernière reste inférieure au montant de la mise à prix.
      • Contrairement à l’adjudication définitive, l’adjudication provisoire n’emporte pas de transfert immédiat de propriété.
      • Elle confère à l’adjudicataire un droit conditionnel, subordonné à une validation ultérieure par le tribunal. Cette situation permet de temporiser, tout en maintenant la procédure ouverte.
      • Le rôle du tribunal, tel que prévu à l’article 1277, alinéa 2, du Code de procédure civile, est central dans cette configuration.
      • Une fois saisi à la requête d’une partie intéressée, qu’il s’agisse d’un indivisaire ou d’un créancier, le tribunal dispose de deux options :
        • Valider l’adjudication provisoire : si les conditions sont jugées acceptables, l’adjudication provisoire devient définitive. La propriété est alors transférée à l’adjudicataire sous réserve du paiement du prix et des frais.
        • Ordonner une nouvelle vente : si le tribunal estime que l’adjudication provisoire ne permet pas de satisfaire les intérêts des parties, notamment en raison d’un prix insuffisant, il peut décider de procéder à une nouvelle adjudication. Cette nouvelle vente doit être organisée dans un délai minimum de 15 jours. Elle implique une nouvelle mise à prix, adaptée à la situation, ainsi que des formalités de publicité conformes aux exigences légales pour assurer une transparence optimale.

(4) ==>Jugement d'adjudication et titre de vente

• La fonction du jugement d’adjudication
  
  • Le jugement d’adjudication constitue l’acte juridique par excellence constatant le transfert de propriété du bien vendu aux enchères.
  • Cet acte, établi par le juge ayant supervisé la procédure, remplit une double fonction : il constate l’attribution du bien à l’adjudicataire et rend ce transfert de propriété opposable aux tiers.
  • En premier lieu, le jugement d’adjudication matérialise juridiquement l’attribution du bien à l’enchérisseur ayant remporté l’adjudication. Il ne s’agit pas seulement d’un constat formel, mais bien d’un acte fondateur conférant à l’adjudicataire la possibilité d’exercer pleinement ses droits sur le bien, sous réserve du paiement intégral du prix et des frais.
  • En second lieu, et conformément à l’article R. 322-59 du Code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication ne se limite pas à constater l’achèvement de la procédure d’adjudication. Son établissement est également une condition préalable à l’inscription des droits de propriété de l’adjudicataire au registre foncier. En effet, l’inscription au registre foncier, qui garantit la publicité et l’opposabilité des droits de propriété, ne peut être réalisée sans ce jugement, lequel sert de fondement à l’ensemble des démarches postérieures.

• Les mentions obligatoires du jugement
  
  • Le jugement d’adjudication doit comporter plusieurs mentions obligatoires, prévues à l’article R. 322-59 du Code des procédures civiles d’exécution.
    
    • Référence au cahier des charges
      
      • Le jugement doit mentionner le cahier des charges qui régit les conditions de la vente.
      • Pour mémoire, ce document encadre les modalités de l’adjudication et les obligations de l’adjudicataire.
      • En faisant référence à ce cahier, le jugement garantit que l’adjudication a respecté les conditions fixées.
    • Formalités de publicité accomplies
      
      • Le jugement doit préciser les actes de publicité réalisés ainsi que leurs dates.
      • Ces formalités assurent que la procédure a été menée de manière transparente, permettant à tous les participants potentiels d’être informés de la vente.
      • Une omission ou une irrégularité dans l’accomplissement de ces formalités pourrait affecter la validité de l’adjudication.
      • La mention des publicités dans le jugement offre ainsi une preuve que tous les participants potentiels ont pu être informés de manière adéquate, évitant ainsi toute contestation ultérieure sur ce fondement.
      • Cette exigence n’est pas une simple formalité comptable : elle conditionne la régularité même de la vente. La publicité ouvre le cercle des enchérisseurs au-delà des seuls indivisaires et garantit ainsi que l’adjudication révélera la valeur la plus haute que le marché est disposé à offrir pour le bien licité — finalité première de la licitation, qui n’a de sens que si la concurrence a effectivement pu jouer.

• Désignation du bien vendu
  
  • Une description précise de l’immeuble objet de l’adjudication est nécessaire.
  • Cette désignation doit comporter les informations essentielles permettant d’identifier sans ambiguïté le bien concerné, telles que l’adresse, les références cadastrales, et, le cas échéant, ses caractéristiques spécifiques (surface, nature du bien, etc.).
  • Cette exigence vise à écarter tout risque de confusion ou de litige concernant le bien transféré, garantissant ainsi que les droits de l’adjudicataire portent sur un objet clairement défini.
  • La rigueur de cette désignation rejaillit, en aval, sur la publicité foncière : c’est l’identification cadastrale figurant au jugement qui sera reportée au fichier immobilier, de sorte qu’une imprécision originaire se propagerait à l’ensemble de la chaîne de propriété.

• Identité de l’adjudicataire et montant de l’adjudication
  
  • Le jugement doit mentionner avec précision l’identité de l’adjudicataire, en indiquant ses nom et prénom, ou, dans le cas d’une personne morale, sa dénomination sociale et son numéro SIREN.
  • Par ailleurs, le montant exact de l’enchère retenue ainsi que les frais taxés liés à la procédure doivent être expressément indiqués.
  • Ces informations permettent non seulement d’identifier l’acquéreur de manière claire, mais aussi de calculer les montants à répartir entre les créanciers ou les indivisaires, garantissant ainsi la transparence financière de l’opération.
  • L’exigence d’une identification rigoureuse de la personne morale adjudicataire emporte des conséquences pratiques notables. Une entité dépourvue de personnalité juridique — faute, par exemple, d’immatriculation régulière — ne saurait valablement se rendre adjudicataire : la jurisprudence a rappelé qu’une société civile immobilière non immatriculée demeure dépourvue de personnalité morale et soumise au régime de l’indivision (Cass. 3^e civ., 4 mai 2016, n° 14-28.243l'arrêt▾), de sorte que l’aptitude même de l’enchérisseur à recevoir le titre de propriété doit être vérifiée.

• La délivrance du titre de vente
  
  • Une fois le jugement d’adjudication établi, celui-ci est revêtu de la formule exécutoire et remis à l’adjudicataire.
  • Cette formalité, prévue à l’article R. 322-62 du Code des procédures civiles d’exécution, constitue l’aboutissement de la procédure d’adjudication.
  • Elle confère à l’adjudicataire un titre de propriété officiel, permettant de faire valoir ses droits auprès des tiers.
  • En ce qui concerne la procédure de délivrance, le greffier ou le notaire ayant supervisé la vente remet à l’adjudicataire une expédition du jugement d’adjudication.
  • Ce document constitue le titre de propriété du bien.
  • Si la vente porte sur plusieurs lots adjugés à des acquéreurs différents, chaque adjudicataire reçoit une expédition distincte, accompagnée des quittances attestant du paiement des frais taxés.
  • Le titre de vente ainsi délivré permet à l’adjudicataire de procéder à l’inscription de ses droits au registre foncier, officialisant ainsi son statut de propriétaire.
  • Cette inscription est une étape essentielle, car elle assure la publicité et l’opposabilité des droits de propriété à l’égard des tiers.
  • Elle confère également à l’adjudicataire une protection juridique renforcée en cas de litige ou de revendications ultérieures concernant le bien.
  • Il convient, à cet égard, de distinguer deux séries d’effets que la délivrance du titre articule sans les confondre. Entre les parties à la licitation, le transfert de propriété s’opère par l’effet du jugement lui-même, indépendamment de toute publicité  à l’égard des tiers, en revanche, c’est la publication au fichier immobilier qui rend la mutation opposable et arrête le rang des droits concurrents. La délivrance du titre exécutoire est le pivot qui permet de passer du premier registre au second.

• Les effets du jugement
  
  • Le jugement d’adjudication emporte des effets juridiques immédiats tant pour l’adjudicataire que pour les tiers.
    
    • Le transfert de propriété
      
      • Le jugement d’adjudication formalise le transfert de propriété du bien adjugé au profit de l’adjudicataire dès sa prononciation.
      • Toutefois, ce transfert reste conditionné au paiement intégral du prix d’adjudication ainsi que des frais taxés.
      • Tant que cette obligation n’a pas été exécutée, l’adjudicataire ne peut jouir pleinement de ses droits.
      • Une fois le paiement effectué, l’adjudicataire devient propriétaire du bien adjugé.
      • Il acquiert ainsi tous les droits attachés à la propriété, notamment ceux d’usage, de jouissance et d’aliénation.
      • Il peut utiliser le bien comme bon lui semble, percevoir les fruits qu’il génère, ou encore le vendre, le donner ou le grever de droits réels.
      • Par ailleurs, ce transfert de propriété est opposable aux tiers.
      • Cela signifie que les droits de l’adjudicataire ne peuvent être contestés par des tiers, sauf en cas de vices graves affectant la régularité de la procédure elle-même.
      • La nature de l’adjudicataire commande, du reste, la portée de l’opération. Lorsque c’est un indivisaire qui se rend acquéreur, l’opération demeure interne au partage et bénéficie de l’effet déclaratif  lorsque c’est un tiers étranger à l’indivision, le bien sort du patrimoine indivis et le prix s’y substitue, à charge de répartition entre les copartageants. Dans les deux hypothèses, le prix obtenu se distribue à proportion des droits respectifs, l’éventuelle inégalité de valeur étant, le cas échéant, compensée par une soulte (voir infra).
    • L’effet déclaratif
      
      • Le jugement d’adjudication, dans le cadre d’une licitation, ne se limite pas à transférer la propriété du bien.
      • Il produit également un effet déclaratif, conférant à l’adjudicataire un titre qui purge les éventuels vices affectant les transmissions antérieures et stabilise la situation juridique du bien.
      • La raison en est que, en vertu de l’article 883 du Code civil, l’effet déclaratif attribue à l’adjudicataire une position rétroactive, le plaçant comme s’il avait toujours été seul propriétaire du bien depuis l’origine de l’indivision.
      • Cet effet s’applique tant à l’égard des co-indivisaires qu’à l’égard du défunt dans les indivisions successorales.
      • L’effet déclaratif du jugement d’adjudication a une portée corrective et purgative. Il purge la chaîne de propriété en éteignant rétroactivement les droits ou actes des co-indivisaires sur le bien adjugé.
      • Par exemple, un acte de disposition (vente, hypothèque ou bail) établi par un indivisaire non adjudicataire est anéanti rétroactivement, tandis que ceux établis par l’adjudicataire sont validés, consolidant ainsi ses droits.
      • Dans cette logique, la licitation-partage n’est pas considérée comme une mutation à titre onéreux mais comme un acte de partage.
      • Elle échappe donc aux règles applicables aux ventes ordinaires, y compris aux actions en rescision pour lésion, sauf en cas de dispositions contraires inscrites dans le cahier des charges.
      • Cette qualification d’opération de partage n’est pas purement théorique : la Cour de cassation en tire des conséquences concrètes jusque dans le voisinage des procédures collectives, en jugeant que la licitation d’un immeuble acquis en indivision par le débiteur avant l’ouverture de sa liquidation judiciaire constitue une opération de liquidation-partage de l’indivision, qui échappe comme telle aux règles de réalisation des actifs de la procédure collective (Cass. com., 21 mai 2025, n° 25-70.008l'arrêt▾).
      • L’effet déclaratif connaît toutefois ses propres limites : il ne neutralise pas tous les actes accomplis pendant l’indivision. Ainsi, l’effet déclaratif du partage demeure sans incidence sur l’efficacité de la cession, par un indivisaire, de sa quote-part indivise, le cessionnaire acquérant la qualité d’indivisaire et venant prendre part, en cette qualité, aux opérations de partage (Cass. 1^re civ., 3 juillet 2024, n° 22-13.639l'arrêt▾).
      • Cet effet déclaratif est particulièrement précieux lorsque le bien adjugé a été l’objet de litiges ou d’irrégularités dans les transmissions antérieures.
      • Le jugement d’adjudication stabilise la situation juridique en consolidant les droits de l’adjudicataire, garantissant ainsi une propriété purgée de tous vices.

(5) ==>La défaillance de l’adjudicataire et la réitération des enchères

Lorsqu’un adjudicataire ne s’acquitte pas du prix d’adjudication et des frais dans les délais impartis, le bien peut être remis en vente dans les conditions prévues par l’article R. 322-66 du CPCE.

Cette procédure, autrefois désignée sous le nom de folle enchère, a pour finalité de sanctionner l’enchérisseur défaillant tout en préservant les intérêts des indivisaires et des créanciers : le bien ne saurait demeurer immobilisé du fait de la carence d’un adjudicataire insolvable ou de mauvaise foi. La réitération des enchères réalise ainsi un équilibre entre la sanction de l’engagement non tenu et la nécessité de mener le partage à son terme.

• Certificat de défaillance et organisation d’une nouvelle audience
  
  • La première étape en cas de défaillance de l’adjudicataire consiste en l’établissement d’un certificat de défaillance.
  • Ce document, dressé par le notaire ou le greffier, constate officiellement que l’adjudicataire n’a pas satisfait à ses obligations de paiement.
  • Conformément à l’article R. 322-67 du CPCE, le certificat est signifié à l’adjudicataire défaillant. Cette signification marque le point de départ d’un délai pendant lequel ce dernier peut, le cas échéant, régulariser sa situation.
  • Cette faculté de régularisation traduit le caractère subsidiaire de la réitération : tant que les enchères n’ont pas été effectivement reprises, l’adjudicataire qui s’acquitte du prix, des frais et des intérêts conserve le bénéfice de son adjudication. La sanction n’a, en effet, vocation à jouer que si la défaillance persiste.
  • Si aucune régularisation n’intervient, une nouvelle audience est fixée par le tribunal.
  • Cette audience doit se tenir dans un délai compris entre deux et quatre mois suivant la signification du certificat de défaillance (article R. 322-69 du CPCE).
  • Ce délai permet d’organiser les formalités de publicité nécessaires et de garantir une reprise transparente de la procédure.

• Formalités de publicité et déroulement des nouvelles enchères
  
  • Pour garantir la transparence et l’égalité entre les participants, les formalités de publicité initiales doivent être intégralement renouvelées. Ces formalités sont effectuées selon les prescriptions de l’article R. 322-70 du CPCE.
  • La publicité doit inclure l’ensemble des informations prévues pour la vente initiale, auxquelles s’ajoute le montant de l’adjudication défaillante. Cette précision permet aux nouveaux enchérisseurs d’avoir une connaissance complète des conditions entourant la vente.
  • Le jour de l’audience, les enchères sont reprises dans les mêmes conditions que celles de la première vente, conformément à l’article R. 322-71 du CPCE.
  • Les règles relatives au déroulement des enchères, notamment la durée limite de 90 secondes entre deux enchères (article R. 322-45 du CPCE), s’appliquent également à cette nouvelle vente.

• Conséquences pour l’adjudicataire défaillant
  
  • La défaillance de l’adjudicataire n’est pas sans conséquences pour ce dernier.
  • L’adjudicataire défaillant demeure redevable des frais liés à la première vente, même si le bien est remis en vente.
  • En outre, il doit payer des intérêts au taux légal sur le montant de son enchère, calculés jusqu’à la date de la nouvelle vente (article R. 322-72 du CPCE).
  • Si la nouvelle vente se conclut à un prix inférieur à celui de l’enchère initiale, l’adjudicataire défaillant peut être tenu de compenser la différence, afin de préserver les droits des créanciers ou des indivisaires.
  • En sens inverse, et c’est là un trait caractéristique de la sanction, l’adjudicataire défaillant ne saurait tirer profit d’une revente plus avantageuse : si le bien est finalement adjugé à un prix supérieur, l’excédent ne lui revient pas mais bénéficie aux indivisaires et aux créanciers. La réitération des enchères n’a, en effet, pas pour objet de réviser le partage au profit du fol enchérisseur, mais de réparer le préjudice né de sa carence.

(6) ==>La faculté de surenchère

La licitation, par essence, vise à obtenir le meilleur prix pour le bien mis en vente, afin de garantir une juste valorisation au bénéfice des parties concernées. Toutefois, il peut arriver que l’adjudication initiale ne reflète pas pleinement la valeur réelle du bien, soit en raison d’une concurrence insuffisante, soit du fait de circonstances particulières ayant limité les enchères. C’est pour répondre à de telles situations que la faculté de surenchère a été instituée.

Prévue par l’article 1279, alinéa 1er, du Code de procédure civile, ainsi que par les articles R. 322-50 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), la surenchère offre la possibilité, dans un délai strictement encadré de 10 jours, de rouvrir la procédure en proposant une offre supérieure d’au moins 10 % au prix principal de l’adjudication initiale. Ce mécanisme garantit à la fois la transparence et l’équité, tout en assurant que le bien puisse être vendu à sa juste valeur.

• Initiation de la procédure de surenchère
  
  • Délai de 10 jours
    
    • La surenchère ne peut être exercée que dans un délai de 10 jours suivant l’adjudication définitive, conformément à l’article 1279 du Code de procédure civile.
    • Ce délai impératif commence à courir à compter du jour où l’adjudication a été prononcée.
    • Bref et préfix, ce délai concourt à la stabilité de la vente : passé son terme, l’adjudication se trouve définitivement consolidée et ne peut plus être remise en cause par une offre supérieure. La sécurité juridique de l’adjudicataire commande, en effet, que la menace d’une réouverture des enchères ne pèse pas indéfiniment sur son titre.
  • Déclaration de la surenchère
    
    • La première étape de la procédure consiste en la déclaration de surenchère.
    • Cette déclaration, réservée à toute personne souhaitant contester l’adjudication initiale, doit respecter des exigences formelles rigoureuses.
    • Conformément à l’article R. 322-51 du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), la surenchère doit être formée par acte d’avocat, déposé au greffe du tribunal compétent.
    • Cette formalité, essentielle pour garantir la solennité et la validité de la procédure, témoigne de l’engagement sérieux de la personne souhaitant exercer ce droit.
    • L’avocat, dans le cadre de la déclaration de surenchère, doit attester avoir reçu de son client une garantie financière.
    • Celle-ci prend la forme d’une caution bancaire irrévocable ou d’un chèque de banque équivalant à 10 % du montant principal de l’adjudication initiale.
    • L’obligation de fourniture d’une garantie financière vise à prévenir les surenchères abusives en exigeant du surenchérisseur la preuve de sa capacité à honorer son engagement.

• Dénonciation de la surenchère
  
  • Une fois déposée, la surenchère doit être dénoncée aux parties intéressées dans un délai de trois jours ouvrables.
  • Cette dénonciation s’effectue par acte d’huissier, conformément à l’article R. 322-52 du CPCE.
  • Elle garantit que les parties concernées (notamment l’adjudicataire initial, le créancier poursuivant et, le cas échéant, les indivisaires) sont informées de la reprise des enchères.
  • Cette notification comprend une copie de l’attestation bancaire mentionnée ci-dessus, ce qui conforte la crédibilité de la démarche du surenchérisseur.
  • Le non-respect des délais et formalités entraîne l’irrecevabilité de la surenchère.
  • Cette sanction, qui frappe indistinctement le défaut de qualité de l’avocat, l’insuffisance de la garantie ou le dépassement des délais, s’explique par la nature même de la surenchère : en remettant en cause une adjudication déjà prononcée, elle porte atteinte à une situation acquise et ne saurait, dès lors, être admise qu’au prix d’un respect scrupuleux de son formalisme.

• Organisation de la nouvelle audience
  
  • Une fois la surenchère valablement formée et dénoncée, le tribunal organise une nouvelle audience d’enchères.
  • Cette étape, strictement réglementée par les articles R. 322-53 à R. 322-55 du CPCE, marque la reprise de la procédure d’adjudication dans un cadre renouvelé.
    
    • Fixation de la date
      
      • Le tribunal fixe une nouvelle audience dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter de la déclaration de surenchère.
      • Ce délai, prévu par l’article R. 322-53 du CPCE, permet de renouveler les formalités de publicité et de garantir une préparation adéquate des enchérisseurs potentiels.
    • Renouvellement des formalités de publicité
      
      • Les formalités de publicité initiales doivent être réitérées avant la nouvelle audience.
      • Selon l’article R. 322-54 du CPCE, ces formalités sont réalisées à la diligence du surenchérisseur ou, à défaut, du créancier poursuivant.
      • Elles incluent la mention de la nouvelle mise à prix, correspondant au montant de l’adjudication initiale majoré d’au moins 10 %.
      • Ce renouvellement vise à informer le public des nouvelles conditions et à attirer de potentiels enchérisseurs.

• Déroulement de la nouvelle audience
  
  • La nouvelle audience d’enchères suit les mêmes règles que l’audience initiale, en respectant toutefois les spécificités liées à la surenchère.
    
    • Reprise des enchères
      
      • Conformément à l’article R. 322-55 du CPCE, les enchères reprennent sur la base de la nouvelle mise à prix fixée par la surenchère.
      • Les règles habituelles des enchères publiques, notamment celles relatives au temps imparti pour porter les enchères (article R. 322-45 du CPCE), s’appliquent.
    • Résultat de l’audience
      
      • Si aucune enchère ne dépasse la mise à prix actualisé, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.
      • Ce mécanisme récompense son initiative tout en garantissant que le bien ne soit pas vendu à un prix inférieur à la surenchère initiale.
      • À l’inverse, si un tiers couvre la surenchère en portant une enchère supérieure, le surenchérisseur initial s’efface au profit du dernier enchérisseur. Il n’a alors aucun titre à se plaindre : son intervention aura précisément atteint son but, qui est non d’acquérir à tout prix, mais de provoquer la révélation d’une valeur supérieure au bénéfice de l’ensemble des copartageants.

• Limites de la surenchère
  
  • Afin de préserver la sécurité juridique et d’éviter des prolongations abusives, une seconde surenchère est expressément exclue.
  • L’article R. 322-55 du CPCE prévoit que l’adjudication issue de la nouvelle audience est définitive et ne peut plus être remise en cause par une nouvelle surenchère.
  • Cette limitation garantit la stabilité des droits acquis et marque la fin de la procédure, assurant ainsi que la vente atteigne son objectif ultime : obtenir une juste valorisation du bien dans des conditions de transparence et d’équité.
  • La prohibition d’une seconde surenchère illustre, en définitive, l’arbitrage opéré par le législateur entre deux exigences contraires : la recherche du meilleur prix, qui justifie qu’une première réouverture des enchères soit possible, et la sécurité de l’adjudicataire, qui interdit que le titre demeure perpétuellement précaire. Une fois la valeur du bien éprouvée par deux confrontations successives au marché, l’adjudication acquiert un caractère irrévocable : la licitation a alors épuisé sa fonction, qui était de transformer un droit indivis, par nature instable, en une quote-part de prix librement répartissable entre les copartageants.