Parmi les prérogatives que le régime de la mitoyenneté reconnaît aux copropriétaires d’un mur commun, le droit d’exhaussement occupe une place singulière : il autorise l’un d’eux à élever seul l’ouvrage partagé, tout en garantissant à l’autre la faculté d’en acquérir ultérieurement la mitoyenneté. Cette mécanique, où la liberté de surélever a pour pendant un droit d’appropriation moyennant indemnité, prolonge les principes généraux gouvernant la propriété commune du mur en les appliquant à la dimension verticale de l’ouvrage.
Une fois le mur mitoyen édifié, les dimensions que lui ont données ses constructeurs ne sont pas intangibles, en particulier pour ce qui est de sa hauteur.
Les rédacteurs du Code civil ont, en effet, conféré à chaque copropriétaire un droit à l’exhaussement du mur.
Parce qu’il s’agit là d’une faculté susceptible d’être exercée discrétionnairement par chacun d’eux, le copropriétaire est investi du droit, en contrepartie, d’acquérir la mitoyenneté de la partie du mur exhaussée.
L’économie du dispositif repose ainsi sur un équilibre : à la liberté reconnue au copropriétaire entreprenant de surélever l’ouvrage commun répond la faculté symétrique offerte au voisin de s’approprier ensuite, moyennant indemnisation, le fruit de cette surélévation. C’est cet équilibre que les articles 658 à 660 du Code civil ont entendu organiser et qu’il convient successivement d’examiner sous l’angle du droit de procéder à l’exhaussement (I), puis sous celui du droit d’en acquérir la mitoyenneté (II).
I) Le droit de procéder discrétionnairement à l’exhaussement du mur
A) L’exercice du droit à l’exhaussement du mur
1) Principe
L’article 658 du Code civil prévoit que « tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ». Par exhaussement, il faut entendre l’action d’augmenter la hauteur du mur, soit de le surélever.
Ce droit à l’exhaussement est reconnu de façon symétrique à chaque copropriétaire, étant précisé qu’il s’agit d’un droit discrétionnaire.
Autrement dit, il peut être exercé sans que le constructeur n’ait à fournir de motifs, ni que le voisin ne puisse s’y opposer ou être sollicité pour exprimer son avis sur les modalités de mise en œuvre de l’opération.
Cette qualification de droit discrétionnaire emporte une conséquence essentielle : à la différence des prérogatives dont l’exercice est subordonné à la démonstration d’un intérêt légitime, l’exhaussement n’a pas à être justifié par une quelconque utilité. Le copropriétaire qui surélève le mur n’use pas d’une faveur que la loi lui accorderait par tolérance, mais d’un attribut inhérent à sa qualité de copropriétaire de l’ouvrage. Le voisin ne saurait, en conséquence, lui opposer ni l’inutilité de la surélévation, ni la gêne esthétique ou la perte d’ensoleillement qu’elle pourrait occasionner, dès lors que ces désagréments demeurent dans les limites des inconvénients normaux du voisinage.
La jurisprudence considère, à cet égard, que l’exhaussement, bien qu’il consiste à prendre appui sur le mur pour y incorporer un ouvrage, ne s’analyse pas en un adossement qui relèverait de l’article 662 du Code civil (V. en ce sens Cass. 3e civ. 12 avr. 1972).
La distinction n’est pas sans portée pratique. L’article 662 du Code civil interdit en effet à tout copropriétaire de pratiquer un enfoncement dans le mur mitoyen ou d’y appliquer un ouvrage sans le consentement de l’autre, ou, à défaut, sans le recours à un règlement d’expert. Si l’exhaussement avait été rangé dans cette catégorie, il eût été subordonné à l’accord du voisin. En refusant cette assimilation, la Cour de cassation préserve le caractère discrétionnaire de la prérogative : l’exhaussement n’est pas un adossement contre le mur, mais le prolongement vertical du mur lui-même.
Il en résulte que le constructeur n’est nullement tenu d’obtenir le consentement de son voisin préalablement à la réalisation des travaux d’exhaussement du mur.
Il devra seulement s’assurer que le mur qu’il entend exhausser est mitoyen afin de ne pas encourir la sanction attachée à la situation d’empiétement.
Cette précaution n’est pas théorique. Le caractère discrétionnaire du droit ne joue, en effet, qu’à l’égard d’un ouvrage effectivement commun : le copropriétaire ne peut surélever que ce qui lui appartient indivisément avec le voisin. Surélever un mur privatif, ou prendre appui sur une partie déjà exhaussée demeurée la propriété exclusive d’autrui, ne procède plus de l’exercice du droit reconnu par l’article 658, mais constitue une atteinte au droit de propriété d’autrui.
Dans un arrêt du 22 mars 2006, la Cour de cassation a ainsi censuré une Cour d’appel qui avait refusé d’accéder à la demande de démolition d’un exhaussement, alors même que celui-ci avait été réalisé sur la base d’une partie privative du mur.
Si la base de ce mur était mitoyenne, celui-ci avait néanmoins fait l’objet d’un premier exhaussement demeuré privatif faute d’acquisition de la mitoyenneté par les copropriétaires du second exhaussement.
Aussi, pour la troisième chambre civile, construire un exhaussement sur l’exhaussement appartenant privativement à des copropriétaires s’analyse en un empiétement susceptible de justifier la démolition de la partie de l’ouvrage édifié en violation de leur droit de propriété (Cass. 3e civ., 22 mars 2006, n° 05-10093).
L’enseignement de cet arrêt mérite d’être souligné : la mitoyenneté ne se présume pas au-delà de la portion du mur qui en est effectivement affectée. La partie surélevée demeurant privative tant que le voisin n’en a pas acquis la mitoyenneté dans les conditions de l’article 660, celui qui prétend bâtir au-dessus doit, au préalable, accomplir cette acquisition. À défaut, il empiète, et la sanction de l’empiétement — la démolition — s’applique avec la rigueur qui la caractérise, indépendamment de toute considération de proportionnalité.
- Faits
- Un mur mitoyen en pied avait fait l’objet d’un premier exhaussement demeuré privatif, faute d’acquisition de sa mitoyenneté. Un voisin édifie un second exhaussement en prenant appui sur cette partie surélevée appartenant exclusivement à autrui, et la démolition en est demandée.
- Problème
- Le fait de bâtir un exhaussement sur un exhaussement demeuré la propriété exclusive d’autrui caractérise-t-il un empiétement justifiant la démolition de l’ouvrage ?
- Solution
- Oui. La Cour de cassation censure les juges du fond qui avaient refusé la démolition : à défaut d’acquisition de la mitoyenneté de la partie exhaussée (art. 660 C. civ.), celui qui construit au-dessus empiète sur la propriété exclusive du premier constructeur et doit démolir.
- Portée
- L’arrêt confirme le caractère privatif de la partie exhaussée et subordonne tout appui ultérieur à l’acquisition préalable de sa mitoyenneté ; il rappelle que le droit discrétionnaire de l’article 658 ne s’exerce que sur la portion réellement commune du mur.
| Cass. 3e civ., 22 mars 2006 |
|---|
| Sur le moyen unique : Vu l'article 545 du Code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 5 octobre 2004), que Mme X..., propriétaire d'un immeuble séparé de celui appartenant aux consorts B... par un mur mitoyen, a, en 1989, fait rehausser ce mur et édifier un garage dont la toiture recouvrait l'exhaussement ainsi réalisé ; qu'en 1994, les consorts B... ont construit un hangar prenant appui sur le mur qu'ils ont à leur tour fait rehausser, en "découpant" la partie de la toiture du garage de Mme X... qui le surplombait ; que Mme X... a assigné les consorts B... pour obtenir la démolition de ce second exhaussement et la remise en l'état du toit ; Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande, l'arrêt retient que les documents techniques produits aux débats ne font pas apparaître que l'un ou l'autre des exhaussements serait dangereux pour la solidité du mur, que les dispositions de l'article 660 du Code civil permettent à un voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement d'un mur mitoyen d'acquérir la mitoyenneté de cette partie du mur, que les époux B... déclarent vouloir acquérir la mitoyenneté et qu'à raison de la solution retenue quant à la propriété de cet exhaussement, il ne peut être fait droit à la demande de démolition et de remise en état formulée par Mme X... sur le fondement de l'article 545 du Code civil ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le fait de découper la toiture de l'immeuble de Mme X... et de construire un exhaussement sur l'exhaussement appartenant privativement à ces derniers portait atteinte à leur droit de propriété, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a constaté la demande des consorts B... d'acquérir la mitoyenneté de l'exhaussement réalisé par Mme X..., fixé la valeur de cette acquisition à la moitié de la somme de 650 euros et débouté Mme X... de sa demande en démolition et en remise en état antérieur du mur et de la toiture, l'arrêt rendu le 5 octobre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ; |
2) Mise en œuvre
Dès lors que l’exhaussement du mur ne réalise aucun empiétement sur le fonds voisin, le constructeur dispose d’une relativement grande liberté pour mener à bien l’opération.
Il a, en effet, la faculté de recourir aux matériaux de son choix, tout autant qu’il peut exhausser à la hauteur qui lui convient. Il ne sera limité dans son entreprise que par les règles d’urbanisme qui sont d’ordre public.
Le copropriétaire reste ainsi tenu, par exemple, de respecter les hauteurs maximales fixées par le plan local d’urbanisme, les prescriptions relatives à l’aspect extérieur des constructions, ou encore, le cas échéant, l’obtention préalable des autorisations administratives requises. Ces contraintes, toutefois, sont étrangères au rapport de voisinage proprement dit : elles relèvent de la police de l’urbanisme et non du droit de la mitoyenneté, en sorte que le voisin ne saurait s’en prévaloir, en cette seule qualité, pour faire obstacle à l’exhaussement.
Quant au coût de l’exhaussement du mur, l’article 658 du Code civil précise que c’est au constructeur qu’il revient de le prendre intégralement en charge.
3) Limites
Le droit à l’exhaussement connaissait deux limites qui tiennent, d’une part à l’abus de droit, d’autre part, à la capacité du mur à supporter un exhaussement, enfin au respect des servitudes.
- L’abus de droit
- Bien que le droit à l’exhaussement soit une faculté discrétionnaire reconnue à chaque copropriétaire du mur mitoyen, il est admis que son exercice ne peut pas dégénérer en abus de droit (V. en ce sens 3e civ. 6 mars 1974).
- Aussi, lorsqu’il est établi que l’exhaussement du mur procède de l’intention du constructeur de nuire à son voisin, la responsabilité de ce dernier est susceptible d’être recherchée
- La frontière entre l’exercice légitime du droit et son détournement est, en cette matière, délicate à tracer : le caractère discrétionnaire de la prérogative interdit en principe d’en contrôler l’opportunité, de sorte que la sanction de l’abus suppose la démonstration d’un mobile illégitime — l’intention de nuire — ou, à tout le moins, d’un exercice dépourvu de tout intérêt sérieux pour son auteur et générateur d’un préjudice anormal pour le voisin. La charge de cette preuve pèse sur celui qui invoque l’abus.
- La capacité du mur à supporter un exhaussement
- L’article 659 du Code civil prévoit que « si le mur mitoyen n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l’excédent d’épaisseur doit se prendre de son côté. »
- Ainsi cette disposition commande-t-elle au copropriétaire qui entend exhausser le mur mitoyen de vérifier, au préalable, si l’ouvrage est en capacité de supporter l’exhaussement.
- N’y a-t-il pas un risque que la réalisation de travaux de surélévation affecte la solidité du mur ?
- Dans l’affirmative, l’article 659 contraint le constructeur à démolir le mur existant et à le reconstruire de telle manière que sa structure soit suffisamment résistante pour atteindre la hauteur souhaitée.
- Cette opération devra être exécutée dans les règles de l’art ce qui implique que les matériaux employés devront être de qualité et la main-d’œuvre déployée qualifiée.
- Le texte précise que, non seulement le coût de reconstruction du mur doit être intégralement supporté par le copropriétaire à l’initiative de l’exhaussement, mais encore « l’excédent d’épaisseur doit se prendre de son côté».
- La logique de cette règle est claire : la reconstruction d’un mur plus résistant impose souvent de l’épaissir ; or cet épaississement, rendu nécessaire par le seul fait du constructeur, ne saurait empiéter sur le fonds voisin. L’excédent d’épaisseur — c’est-à-dire le supplément de largeur par rapport au mur d’origine — doit donc être pris du côté du constructeur, sur son propre fonds, de telle sorte que la ligne séparative ne soit pas déplacée au détriment du voisin.
- En cas de débordement du nouveau mur mitoyen sur le fonds voisin, cette situation s’analysera en un empiétement ( 1ère civ. 9 avr. 1964).
- Le respect des servitudes
- L’exercice du droit à l’exhaussement d’un mur mitoyen est subordonné au respect des servitudes existantes dont l’assiette ou l’existence pourrait être compromise par l’opération envisagée.
- Cette limite procède d’un principe général : le droit de propriété, et les prérogatives qui en dérivent, s’exercent sous la réserve des droits réels que des tiers détiennent sur le fonds ou à son profit. Une servitude de vue, de jour ou de passage régulièrement constituée constitue une charge grevant le fonds servant que l’exhaussement ne saurait anéantir ou neutraliser ; le droit de surélever cède alors devant le droit réel préexistant.
- La Cour de cassation a statué en ce sens dans un arrêt du 3 juillet 1973 aux termes duquel elle affirme que le droit à l’exhaussement cède sous l’exercice du droit réel attaché à une servitude préexistante.
- Dans cette affaire, la ville de Lyon, qui projetait d’agrandir une école construite sur un tènement contigu à celui qui appartenait à voisine et qui supportait un immeuble, a fait exhausser de 5 mètres 30 le mur mitoyen qui fermait à l’ouest la cour intérieure de l’immeuble.
- Elle a fait appuyer, par ailleurs, une passerelle en fer sur l’un des murs pignons de cet immeuble
- La propriétaire de l’immeuble a demandé la démolition des ouvrages réalisés au motif qu’ils avaient été édifiés sans l’observation des mesures édictées par les articles 658 et plus précisément en violation de sa servitude de vue oblique grevant le fonds appartenant à la ville.
- Alors que les juges du fonds ont débouté cette dernière de sa demande, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel au visa des articles 678 et 679 du Code civil.
- Au soutien de sa décision, elle avance que « le propriétaire d’un fonds dominant, bénéficiaire d’une servitude, est en droit d’obtenir la démolition du mur édifié en deçà de la distance légale par rapport aux fenêtres par lesquelles s’exerce la servitude, pour maintenir, en faveur de son héritage, la plénitude du droit réel qui s’y rattache» ( 3e civ. 3 juill. 1973, n°72-10877CassationLe proprietaire du fonds dominant est en droit d'obtenir la demolition du mur edifie en-deca de la distance legale par rapport aux fenetres par lesquelles s'exerce la servitude de vues, pour maintenir, en faveur de son heritage, la plenitude du droit reel qui s'y attache ; ainsi, le proprietaire beneficiaire d'une vue oblique est en droit d'obtenir la demolition de la partie exhaussee d'un mur mitoyen des lors qu'elle ne respecte plus la distance legale.Sommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗).
- Il s’infère de cette solution que la sanction de l’atteinte à la servitude n’est pas seulement indemnitaire : le bénéficiaire du droit réel peut exiger le rétablissement matériel de la situation, c’est-à-dire la démolition de l’ouvrage qui compromet l’exercice de sa servitude. Le droit discrétionnaire d’exhausser trouve ainsi sa borne dans l’intangibilité du droit réel d’autrui.
B) Les effets du droit à l’exhaussement du mur
L’exhaussement d’un mur mitoyen produit deux effets :
- D’une part, la partie du mur exhaussé appartient exclusivement au copropriétaire à l’initiative de l’exhaussement
- D’autre part, pèse sur le copropriétaire qui a procédé à l’exhaussement du mur une obligation
Ces deux effets sont logiquement liés : c’est parce que la partie exhaussée demeure la propriété exclusive de son constructeur que l’ensemble des charges qu’elle engendre lui incombe seul, tant que le voisin n’a pas choisi d’en acquérir la mitoyenneté.
1) Caractère privatif de la partie du mur exhaussé
En cas d’exhaussement d’un mur mitoyen, la partie surélevée est la propriété exclusive du constructeur.
La règle s’infère de l’article 660 du Code civil qui confère au voisin le droit d’acquérir la mitoyenneté du mur.
Le raisonnement est implicite mais contraignant : si le législateur a pris soin d’ouvrir au voisin une faculté d’acquérir la mitoyenneté de la partie exhaussée, c’est nécessairement que celle-ci ne lui appartient pas de plein droit ; à défaut d’acquisition, elle demeure donc privative. La mitoyenneté du pied du mur ne s’étend pas, par capillarité, à la surélévation.
Aussi, le mur demeure mitoyen pour sa partie inférieure et devient privatif pour la partie exhaussée. Parce que cette partie du mur est la propriété exclusive du copropriétaire qui l’a édifiée, il est investi des mêmes prérogatives qu’un propriétaire.
Il est notamment autorisé pratiquer dans le mur des jours de souffrance et des vues dans le respect des règles énoncées aux articles 676 et suivants du Code civil (V. fiche sur les servitudes relatives aux ouvertures).
À l’inverse, le voisin ne peut, sur cette portion privative, exercer aucune des prérogatives reconnues au copropriétaire d’un mur mitoyen : il ne saurait y prendre appui, y planter une poutre, ni en tirer une quelconque utilité, sauf à empiéter sur la propriété d’autrui. C’est précisément la portée de l’arrêt du 22 mars 2006 précité, qui sanctionne par la démolition la méconnaissance de ce monopole.
2) Obligation de supporter le coût d’entretien lié à l’exhaussement
Le droit à l’exhaussement d’un mur mitoyen n’est pas conféré aux copropriétaires sans contrepartie.
L’article 658 du Code civil oblige, en effet, le constructeur à :
- D’une part, supporter les coûts d’entretien et de réparation liés à l’exhaussement du mur
- D’autre part, réparer les conséquences des troubles causés par l’exhaussement du mur
« Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l’exhaussement, les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune, et en outre la dépense de l’entretien de la partie commune du mur due à l’exhaussement, et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l’exhaussement. »
Cette disposition, dans sa rédaction issue de la loi du 17 mai 1960, a vocation à régir non seulement les exhaussements pratiqués sur des murs élevés postérieurement à son entrée en vigueur, mais encore ceux qui affectent des murs mitoyens préexistants. La Cour de cassation a précisé, à cet égard, que la loi nouvelle s’applique aux mitoyennetés déjà constituées, en ce sens que toute surélévation postérieure d’un mur mitoyen déjà construit fait naître le droit à réparation qu’elle institue, sans pour autant produire d’effet rétroactif sur les surélévations antérieurement réalisées (Cass. 3e civ. 13 juill. 1994, n° 92-18.021RejetAprès avoir exactement retenu que la loi du 17 mai 1960, modifiant l'article 658 du Code civil, s'appliquait aux mitoyennetés préexistantes, toute surélévation, survenue après sa promulgation, d'un mur mitoyen déjà construit faisant naître le droit à réparation prévu par ce texte, une cour d'appel relève à bon droit que la loi nouvelle ne peut, sans rétroagir, remettre en cause les effets définitivement réalisés de travaux de surélévation exécutés antérieurement à sa promulgation.Sommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗).
L’obligation de supporter les coûts d’entretien et de réparation liés à l’exhaussement du mur
Le constructeur a l’obligation de supporter les coûts d’entretien et de réparation qui intéressent, tant la partie exhaussée du mur, que la partie mitoyenne.
- S’agissant de la partie exhaussée du mur
- Le copropriétaire qui est à l’initiative de l’exhaussement du mur doit assumer seul deux types de dépenses
- D’une part, c’est à lui qu’il revient de supporter intégralement le coût des travaux d’exhaussement
- D’autre part, c’est à lui de prendre en charge « les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune»
- Aussi tous les frais et dépenses liés à l’exhaussement du mur doivent être supportés par le constructeur, sans qu’il ne puisse rien exiger de son voisin, alors même que celui-ci est susceptible de profiter des travaux de surélévation.
- La solution se comprend aisément au regard du caractère privatif de la partie exhaussée : le voisin ne participant ni à la propriété ni, en principe, à la jouissance de la surélévation, il serait inéquitable de lui en faire supporter la charge. Le profit éventuel qu’il en retire — meilleure protection contre le vent, intimité accrue — demeure un avantage de fait insusceptible de fonder une contribution.
- Le copropriétaire qui est à l’initiative de l’exhaussement du mur doit assumer seul deux types de dépenses
- S’agissant de la partie mitoyenne du mur
- L’article 658 du Code civil prévoit que le constructeur « doit en outre payer seul les frais d’entretien de la partie commune du mur dus à l’exhaussement ».
- Sont ici visés tous les frais susceptibles d’être engendrés par l’exhaussement du mur qui peut avoir pour effet de détériorer l’état de la partie inférieure du mur ce qui nécessitera l’accomplissement de réparations supplémentaires ou encore d’exiger un entretien plus fréquent et important
- Il importe, à cet égard, de distinguer soigneusement deux catégories de dépenses afférentes à la partie commune : les frais d’entretien ordinaires, indépendants de l’exhaussement, qui demeurent partagés entre les copropriétaires en proportion de leurs droits (art. 655 C. civ.) ; et les frais d’entretien supplémentaires, qui trouvent leur cause dans l’exhaussement et qui, à ce titre, pèsent exclusivement sur le constructeur. La règle de l’article 658 n’altère donc pas le régime de droit commun de la mitoyenneté : elle en isole le surcoût imputable à la surélévation.
a) L’obligation de réparer les conséquences des troubles causés par l’exhaussement du mur
L’article 658 du Code civil prévoit que le copropriétaire à l’initiative de l’exhaussement doit « rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l’exhaussement. »
Il s’agit ici de dédommager le voisin pour le préjudice résultant des troubles causés par l’exhaussement du mur indépendamment des frais d’entretien et de réparation du mur qui sont d’ores et déjà mis à la charge du constructeur.
Ainsi, le copropriétaire qui subit l’exhaussement peut solliciter une indemnité en réparation des incommodités créées par les travaux ou encore pour la détérioration d’une partie de son fonds consécutivement aux opérations menées.
À cet égard, le texte précise que seules « les dépenses rendues nécessaires » ont vocation à être prises en charge par le constructeur.
Aussi, pour que le préjudice dont se prévaut le voisin puisse donner lieu à indemnisation, il lui faudra établir l’existence d’un lien de causalité entre les troubles qu’il dénonce et les travaux d’exhaussement du mur.
La Cour de cassation a rappelé cette exigence dans un arrêt du 28 juin 1967 aux termes duquel elle a affirmé que « le propriétaire voisin peut prétendre au remboursement des frais de transformation ou de surélévation des cheminées placées à proximité du mur, dès lors qu’il y a relation de cause à effet entre l’exhaussement de celui-ci et le mauvais fonctionnement des cheminées » (Cass. 3e civ. 28 juin 1967).
Cette ligne jurisprudentielle a été confirmée avec netteté dans un arrêt du 9 octobre 1985, par lequel la troisième chambre civile a jugé que le copropriétaire qui exhausse le mur mitoyen doit, en vertu de l’article 658 du Code civil, rembourser au voisin toutes les dépenses rendues nécessaires par l’exhaussement, au nombre desquelles figure la surélévation des cheminées que la nouvelle hauteur du mur a rendue indispensable (Cass. 3e civ. 9 oct. 1985, n° 84-10.202CassationL'article 658 du code civil qui prévoit que le copropriétaire, voulant exhausser le mur mitoyen, doit rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires par l'exhaussement, autorise ce dernier à réclamer à l'auteur de l'exhaussement les travaux de surélévation des cheminées de son immeuble dès lors qu'il y a relation de cause à effet entre l'exhaussement et le mauvais fonctionnement des cheminées.Sommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗). La portée de l’obligation est donc largement entendue : elle ne se limite pas aux atteintes matérielles directement portées au mur ou au fonds voisin, mais englobe l’ensemble des aménagements que la surélévation contraint le voisin à entreprendre sur ses propres ouvrages pour en préserver l’usage normal.
L’obligation de remboursement ne se confond donc pas avec une indemnisation forfaitaire : son étendue se mesure aux dépenses effectivement rendues nécessaires, ce qui suppose à la fois leur utilité et leur caractère causalement rattaché à l’exhaussement. Les dépenses simplement opportunes, ou que le voisin aurait de toute façon exposées, en demeurent exclues.
II) Le droit d’acquérir la mitoyenneté de la partie exhaussée du mur
L’article 660 du Code civil dispose que « le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu’il a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni pour l’excédent d’épaisseur, s’il y en a. »
Tout autant que les copropriétaires d’un mur mitoyen sont titulaires d’un droit à l’exhaussement qu’ils peuvent exercer discrétionnairement, le voisin qui subit cet exhaussement se voit conférer la faculté d’en acquérir la mitoyenneté.
Il s’agit ici d’un prolongement de la règle énoncée à l’article 661 du Code civil qui, pour mémoire, prévoit que « tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu’il a coûté, ou la moitié de la dépense qu’a coûté la portion du mur qu’il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. »
La parenté entre les deux textes est manifeste : l’article 661 organise l’acquisition de la mitoyenneté d’un mur privatif joignant le fonds, tandis que l’article 660 en transpose le mécanisme à la portion exhaussée, qui est elle-même devenue privative par l’effet de la surélévation. Dans les deux hypothèses, la loi permet à un voisin de transformer une propriété exclusive en propriété commune en s’acquittant de la moitié de la dépense de construction et de la moitié de la valeur du sol éventuellement concerné.
La mitoyenneté de la partie du mur exhaussée peut, en effet, s’acquérir par voie de cession forcée, en ce sens que le copropriétaire qui était à l’initiative de l’exhaussement ne peut refuser à son voisin l’exercice de cette faculté qui est discrétionnaire.
La cession forcée de la partie surélevée du mur ne peut toutefois être exigée que moyennant une indemnisation du constructeur qui, en application de l’article 658 du Code civil, est censé avoir supporté intégralement le coût des travaux d’exhaussement.
Cette indemnisation consistera à payer :
- D’une part, la moitié de la dépense que l’exhaussement a coûté
- D’autre part, la valeur de la moitié du sol fourni pour l’excédent d’épaisseur, s’il y en a
La seconde composante de cette indemnité n’est due que dans l’hypothèse où la surélévation a imposé un épaississement du mur — par exemple lorsque la reconstruction commandée par l’article 659 a nécessité une structure plus large. Dans ce cas, le surcroît d’emprise au sol ayant été prélevé du côté du constructeur, le voisin qui acquiert la mitoyenneté doit lui en rembourser la moitié de la valeur. À défaut d’excédent d’épaisseur, seule la moitié de la dépense de surélévation est exigible.
Le texte précise que « la dépense que l’exhaussement a coûté est estimée à la date de l’acquisition, compte tenu de l’état dans lequel se trouve la partie exhaussée du mur. »
Cette règle d’évaluation appelle deux observations. En premier lieu, l’estimation est faite au jour de l’acquisition, et non au jour de la réalisation des travaux : le voisin n’a donc pas à supporter l’érosion monétaire intervenue depuis la surélévation, pas plus qu’il ne profite d’une appréciation purement nominale. En second lieu, l’évaluation tient compte de « l’état dans lequel se trouve la partie exhaussée » : la vétusté, les dégradations ou, à l’inverse, les améliorations affectant l’ouvrage sont prises en considération, de sorte que l’indemnité reflète la valeur réelle de ce qui est acquis et non le coût historique de sa construction. Une fois cette indemnité acquittée, la partie exhaussée cesse d’être privative et accède à la mitoyenneté, le voisin se trouvant alors investi, sur l’ensemble du mur, des mêmes prérogatives que tout copropriétaire.
Décisions citées 4
Chaque décision de la Cour de cassation mentionnée dans cette fiche, avec son lien officiel.
- CassationCass. 3e chambre civile, 3 juillet 1973, n° 72-10.877consulter ↗
- CassationCass. 3e chambre civile, 9 octobre 1985, n° 84-10.202consulter ↗
- RejetCass. 3e chambre civile, 13 juillet 1994, n° 92-18.021consulter ↗
- CassationCass. 3e chambre civile, 22 mars 2006, n° 05-10.093consulter ↗
Une réponse
Bonjour, et qu’en est il pour un voisin qui réhausse un étage sur un ancien mur mitoyen devenu privatif en 1929 par acquisition et qui met en place, un solin composé de tuiles orangées cimentées sur la toiture des garages de son voisin pour que l’écoulement de ses eaux pluviales puisse se faire ?
L’art 658 cité, comprend t il aussi l’entretien des ouvrages réalisés sur son mur privatif, complètement à sa charge par exemple un solin ? Ou n’est ce que le mur dont l’entretien serait à sa charge, mais pas le solin qui servirait à garantir les garages de son voisin, d’infiltrations des eaux pluviales ruissellantes du mur privatif de ce constructeur ? Le solin semble béneficier aux deux parties au final mais c’est le constructeur qui a mis cet etat de fait en place en construisant son élévation.
Quelle est votre analyse et les articles de loi afférents?
Bien cordialement
Catherine