Mitoyenneté : le droit d’appui ou d’adossement

Le mur mitoyen ne se réduit pas à une ligne de partage entre deux fonds : c’est aussi une masse de maçonnerie sur laquelle on peut s’appuyer, ancrer des poutres, adosser un appentis ou une cheminée. À cette fonction de clôture s’ajoute donc une fonction de support — et c’est précisément cet usage qui cristallise les conflits de voisinage, car appuyer un ouvrage contre un mur n’est jamais neutre pour celui qui le partage.

Le Code civil organise cette faculté autour de deux dispositions d’apparence antagoniste. L’article 657 reconnaît à chaque copropriétaire le droit de bâtir contre le mur mitoyen et d’y ancrer ses poutres ; l’article 662 lui interdit, à l’inverse, d’y pratiquer le moindre enfoncement sans le consentement du voisin. Tout l’enjeu pratique tient à la conciliation de ces deux textes : jusqu’où va le droit d’appui, et à partir de quand faut-il l’accord — ou l’expertise — préalable du copropriétaire ?

La distinction décisive, dégagée par la jurisprudence, tient à un critère unique : la solidité du mur. Tant qu’elle n’est pas compromise et qu’aucune incommodité n’est créée, le copropriétaire agit librement sous l’empire de l’article 657 ; dès qu’elle l’est, il bascule dans le régime de l’article 662 et doit composer avec les droits de son voisin.

Cette autre fonction du mur ne peut procurer une utilité qu’à son seul propriétaire. En effet, l’appui ou l’adossement d’une construction appartenant à autrui contre un mur non mitoyen s’analyse en un empiétement du droit de propriété (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 9 juin 1982).

Dans un arrêt du 4 janvier 1973, la Cour de cassation a, par exemple, censuré une Cour d’appel qui avait jugé régulière une construction adossée à un mur privatif, « sans rechercher si avant d’appuyer sa construction contre le mur litigieux, [le constructeur] avait sollicité et obtenu le consentement de ses voisins et sans s’assurer que le nouvel ouvrage n’était pas nuisible aux droits du voisin » (Cass. 3^e civ. 4 janv. 1973, n°71-12119l'arrêt▾).

Aussi l’acquisition de la mitoyenneté représente-t-elle bien souvent un enjeu pour le propriétaire du fonds voisin qui souhaite bâtir.

Lorsque le mur est mitoyen, si les copropriétaires sont autorisés, par principe, à y adosser une construction, le Code civil assortit néanmoins cette faculté d’un tempérament qui vise à prévenir les éventuelles atteintes portées aux droits de l’autre.

Il ne faudrait pas, en effet, qu’en y appuyant une construction, un copropriétaire prive son voisin d’une utilité qu’il serait légitimement en droit d’attendre du mur mitoyen.

I) Principe

Cette disposition confère ainsi aux copropriétaires d’un mur mitoyen le droit d’en faire usage comme d’un point d’ancrage pour « des poutres ou solives » et ce « dans toute l’épaisseur du mur ».

Cet usage du mur mitoyen est néanmoins soumis à l’observation de règles de l’art précisées par le texte :

• D’une part, en cas d’ancrage de poutres ou solives dans le mur, elles ne pourront pas être positionnées à moins de 54 millimètres de son extrémité.
• D’autre part, dans l’hypothèse où le voisin voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée, il conviendra de procéder à une réduction des poutres ou solives déjà présentes, sans les déplacer, au moyen d’un ébauchoir, jusqu’à la moitié du mur.

Outre ces règles de l’art posées par l’article 657 du Code civil, le constructeur devra composer avec les contraintes énoncées à l’article 662, lequel exige notamment, en cas d’adossement d’un ouvrage contre le mur mitoyen, d’obtenir l’accord préalable du copropriétaire.

II) Tempérament

En première approche, la lecture de cette disposition n’est pas sans interpeller quant à son articulation avec l’article 657 du Code civil.

Les deux textes posent, en effet, des principes qui apparaissent contradictoires : tandis que l’article 657 autorise un copropriétaire à adosser une construction contre le mur mitoyen sans qu’il lui soit nécessaire d’obtenir l’accord préalable de son voisin, l’article 662 suggère le contraire.

La question qui alors se pose est de savoir comment concilier ces deux dispositions. Cette interrogation n’est pas sans avoir suscité de nombreux débats.

L’interprétation qui a finalement été retenue est de dire que les règles énoncées par les articles 657 et 662 du Code civil ne sont nullement contradictoires.

Tandis que le premier de ces textes poserait un principe général autorisant les copropriétaires à librement bâtir contre le mur mitoyen, le second exigerait l’obtention préalable du consentement du voisin pour les travaux qui seraient de nature à porter atteinte à ses droits.

À l’analyse, afin de déterminer si la réalisation de telle ou telle construction contre le mur mitoyen exige l’obtention d’un accord du voisin, la jurisprudence distingue selon que les travaux entrepris sont ou non de nature à affecter la solidité du mur.

==> Les travaux de construction affectent la solidité du mur

Lorsque les installations faites sur un mur mitoyen compromettent la solidité du mur ou créent pour le fonds voisin une véritable incommodité, les juges auront tendance à considérer qu’il y a lieu de faire application de l’article 662 du Code civil et que, par voie de conséquence, le consentement du voisin est requis.

Tel sera notamment le cas pour l’adossement ou l’appui d’un ouvrage, ces techniques ayant pour effet d’exercer une pression sur le mur et donc de provoquer potentiellement des dommages (Cass. 3^e civ. 6 mars 1973).

En cas de refus du voisin, l’article 662 prévoit qu’il y a lieu de faire « régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre ».

Cet expert pourra être désigné par voie d’ordonnance sur requête ou de référé, l’expertise devant, en tout état de cause, être réalisée au contradictoire des deux copropriétaires.

Reste que, en cas d’adossement d’un ouvrage contre le mur mitoyen par un copropriétaire au mépris des règles posées par l’article 662, cette situation ne s’analysera nullement comme un empiétement, dans la mesure où, par hypothèse, le constructeur n’est pas sans droit ni titre.

Dans ces conditions, la sanction encourue ne saurait consister en une démolition systématique sans possibilité pour le juge de la modérer.

Aussi, pour la Cour de cassation, le choix de la sanction à prononcer relève du pouvoir souverain des juges du fond, auxquels il revient d’adapter la mesure à prendre en fonction de la gravité de l’atteinte portée aux droits du voisin.

Dans cet arrêt du 19 juin 1973, la troisième chambre civile a ainsi validé la décision d’une Cour d’appel qui, après avoir « constaté que les travaux reprochés [aux copropriétaires] avaient été effectués contrairement aux dispositions des articles 662 et 675 du code civil, n’a fait qu’user du pouvoir souverain dont elle disposait pour apprécier si la démolition des ouvrages faits dans le mur mitoyen sans l’observation des mesures imposées par les textes susvisés devait être ou non ordonnée » (Cass. 3^e civ. 19 juin 1973, n°72-13096l'arrêt▾).

La sanction encourue peut, de la sorte, consister tout autant en une modification de l’ouvrage qu’en une démolition. Le juge peut encore opter pour une condamnation au paiement de dommages et intérêts, à la condition que le demandeur justifie d’un préjudice (Cass. 3^e civ. 28 mai 1979).

Dans l’hypothèse où la construction ne compromettrait pas la solidité du mur, ni ne créerait d’incommodité pour le voisin, aucune sanction ne saurait être prononcée à l’encontre du constructeur, celui-ci agissant dans le cadre, non plus de l’article 662 du Code civil, mais de l’article 657.

==> Les travaux de construction n’affectent pas la solidité du mur

Lorsque les travaux de construction entrepris sont de faible importance et n’affectent pas la solidité du mur mitoyen, le constructeur pourra agir librement (Cass. 3^e civ. 22 févr. 1977).

Pour des travaux ne comportant ni dommage ni inconvénient pour le voisin, le copropriétaire qui s’est abstenu de se conformer à la prescription de l’article 662 n’encourt, dès lors, aucune sanction.

Tel sera le cas, par exemple, lorsque les travaux consisteront à pratiquer un enfoncement de poutres ou de solives dans le mur, ou encore un simple percement.

L’auteur de ces travaux sera néanmoins tenu d’observer les règles de l’art prescrites à l’article 657 du Code civil, et notamment de veiller à ce que les poutres ou solives soient positionnées à plus de 54 millimètres de l’extrémité du mur.