Usufruit: les charges usufructuaires

Parce qu’il sépare la jouissance de la propriété sans jamais les rompre, l’usufruit place sur l’usufruitier un ensemble de devoirs qui sont la contrepartie des revenus qu’il perçoit. Au premier rang de ceux-ci figurent les charges usufructuaires, ces dépenses récurrentes attachées à la chose dont la prise en charge dessine, au sein du régime juridique de l’usufruit, la ligne de partage la plus quotidienne entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Il ressort de l’article 601 du Code civil que l’usufruitier est tenu « de jouir en bon père de famille » du bien soumis à l’usufruit.

Dit autrement, cela signifie que le droit d’usufruit doit s’exercer dans le respect du droit de propriété du nu-propriétaire.

Si l’usufruitier dispose de l’usus et du fructus, il demeure en effet privé de l’abusus, lequel reste entre les mains du nu-propriétaire. Toute l’économie de l’usufruit réside dans cet équilibre : l’usufruitier perçoit les revenus de la chose, mais à charge pour lui de la restituer, à l’expiration de son droit, dans une consistance équivalente à celle dans laquelle il l’a reçue. C’est ce devoir de restitution future qui justifie que pèsent sur sa tête, durant la jouissance, un certain nombre d’obligations.

De ce devoir général qui pèse sur la tête de l’usufruitier découlent plusieurs obligations très concrètes au nombre desquelles figurent :

• I) L’obligation de conserver la substance de la chose
• II) L’obligation de s’acquitter des charges usufructuaires

Ces obligations ne sont, du reste, opposables qu’à la condition que l’usufruitier soit entré régulièrement en jouissance. L’article 600 du Code civil subordonne, en effet, cette entrée à l’établissement préalable d’un inventaire des meubles et d’un état des immeubles, formalité destinée à fixer la consistance des biens à restituer. La Cour de cassation y veille avec rigueur, jugeant que l’usufruitier ne peut entrer en jouissance qu’après inventaire et que, lorsque l’usufruit porte sur la totalité des biens, les enfants ou descendants peuvent, nonobstant toute clause contraire, exiger les garanties prévues par l’article 1094-3 du Code civil (Cass. 1^ère civ. 6 mars 2019, n°18-11.640l'arrêt▾).

Afin de comprendre la logique qui préside aux charges usufructuaires, relisons le Doyen Carbonnier qui a écrit : « l’idée générale est que, dans la gestion d’une propriété, il y a des frais et des dettes qu’il est rationnel de payer avec les revenus et d’autres avec le capital. Si la propriété est démembrée, le passif de la première catégorie doit être à la charge de l’usufruitier, l’autre à la charge du nu-propriétaire ».

L’intuition est limpide : ce qui se prélève sur les fruits revient à celui qui recueille les fruits ; ce qui entame le capital incombe à celui auquel le capital est destiné. La répartition des charges épouse ainsi la répartition des utilités économiques du bien, de sorte que chacun supporte le passif corrélatif à l’actif dont il a la maîtrise.

Aussi, les charges usufructuaires ne sont autres que l’ensemble des défenses et des frais qui incombent à l’usufruitier en contrepartie de la jouissance de la chose.

Au nombre des charges usufructuaires figurent :

• Les charges périodiques
• Les frais et dépenses de réparation

Lorsque l’usufruit est universel ou à titre universel, pèse sur l’usufruitier une autre catégorie de charges usufructuaires : les intérêts du passif attaché au patrimoine ou à la quotité de patrimoine dont il jouit.

A) Les charges périodiques

L’article 608 du Code civil dispose que « l’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions et autres qui dans l’usage sont censées charges des fruits. »

Sont ici visées ce que l’on appelle les charges périodiques, soit celles qui sont afférentes à la jouissance du bien. Leur périodicité est en générale annuelle.

Le critère de rattachement est ici fonctionnel : dès lors qu’une charge se renouvelle au rythme de la jouissance et qu’elle est, selon l’expression même du texte, « censée charge des fruits », elle incombe à l’usufruitier. Peu importe, à cet égard, que la charge soit acquittée annuellement, trimestriellement ou mensuellement ; ce qui compte, c’est qu’elle constitue la contrepartie récurrente de l’usage et de la perception des revenus.

Tel est notamment le cas des charges fiscales au nombre desquelles figurent, l’impôt sur les revenus générés par le bien, la taxe d’habitation, la taxe foncière, les charges de copropriété relatives aux services collectifs.

Les charges périodiques incombent à l’usufruitier dans la mesure où elles sont directement attachées à la jouissance du bien.

Classiquement, on oppose les charges périodiques aux charges extraordinaires qui sont visées à l’article 609 du Code civil.

Cette disposition les définit comme celles « qui peuvent être imposées sur la propriété pendant la durée de l’usufruit ».

Ces charges sont attachées à la substance de la chose, au capital. Il s’agit, par exemple, des frais de bornage.

L’article 609, al. 2^e répartit les charges extraordinaires entre le nu-propriétaire et l’usufruitier comme suit :

• Le nu-propriétaire supporte le coût des charges pour le capital
• L’usufruitier supporte, quant à lui, le coût des intérêts

Cette répartition obéit à la même logique que celle qui gouverne l’ensemble du démembrement : le capital appartenant, en germe, au nu-propriétaire, c’est à lui d’en supporter le poids définitif ; les intérêts représentant le coût de la jouissance pendant la durée de l’usufruit, ils incombent à l’usufruitier qui en retire le bénéfice.

L’alinéa 3 du texte précise que si les charges extraordinaires sont avancées par l’usufruitier, il a la répétition du capital à la fin de l’usufruit.

Reste que les créanciers ne peuvent agir, pour le recouvrement du capital de la dette, que contre le nu-propriétaire

B) Les frais et dépenses de réparation

Il ressort des articles 605 et 606 du Code civil que, tant l’usufruitier, que le nu-propriétaire sont tenus de supporter la charge des réparations du bien.

Ces réparations peuvent être de deux ordres :

• D’une part, il peut s’agir de dépenses d’entretien, soit des dépenses qui visent à conserver le bien en bon état
• D’autre part, il peut s’agir de grosses réparations, soit des dépenses qui visent à remettre en état la structure du bien

Tandis que les dépenses d’entretien sont à la charge de l’usufruitier, les grosses réparations sont, quant à elles, à la charge du nu-propriétaire.

Toute la difficulté pratique tient à la frontière qui sépare ces deux catégories : la qualification commande la charge. Aussi convient-il d’examiner successivement la notion de dépense d’entretien, puis celle de grosse réparation, avant d’en tirer les conséquences quant à leur répartition et à leur exécution.

1. 1) Les dépenses d’entretien

a) Notion

Les dépenses d’entretien sont donc celles qui visent à conserver le bien en bon état. En application de l’article 605 du Code civil, elles sont à la charge du seul usufruitier.

Le législateur a, en effet, considéré qu’elles résultaient de la jouissance du bien et que, par conséquent, elles devaient être payées avec les revenus qui précisément reviennent à l’usufruitier.

Toute la question est alors de savoir ce que l’on doit entendre par dépense d’entretien, la réponse déterminant si elle doit ou non être supportée par l’usufruitier.

À l’examen, les dépenses de réparation et d’entretien s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre en bon état le bien et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Plus généralement, ainsi que l’indique l’article 606, al. 3^e du Code civil les dépenses d’entretien sont toutes celles qui ne sont pas des grosses réparations.

La méthode est ainsi résiduelle : faute de définition positive, l’entretien se détermine par soustraction. Dès lors qu’un travail n’entre pas dans l’énumération limitative des grosses réparations, il bascule par défaut dans la catégorie de l’entretien — et, partant, à la charge de l’usufruitier.

b) Exécution de l’obligation

Il peut être observé que si l’usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à effectuer des grosses réparations ainsi que nous le verrons plus après, l’inverse n’est pas vrai.

Dans un arrêt du 21 mars 1962 la Cour de cassation a, en effet, jugé que « le nu-propriétaire peut, pendant la durée de l’usufruit, contraindre l’usufruitier à effectuer les réparations d’entretien tendant à la conservation de l’immeuble ou de la partie de l’immeuble grevée d’usufruit » (Cass. 1^ère civ. 21 mars 1962).

Cette asymétrie n’est pas arbitraire : elle s’explique par la finalité conservatoire de l’obligation d’entretien. Le nu-propriétaire, créancier de la restitution future du bien, possède un intérêt légitime à ce que celui-ci ne se dégrade pas par l’incurie de l’usufruitier ; il peut donc le contraindre à exécuter les réparations courantes. À l’inverse, l’usufruitier ne saurait imposer au nu-propriétaire des travaux de structure dont ce dernier ne retire, pendant la durée de l’usufruit, aucun bénéfice.

À cet égard, en cas d’inaction de l’usufruitier il est un risque qu’il soit déchu de son droit. L’article 618 du Code civil prévoit, en effet, que « l’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien. »

La sanction est ici à la mesure du manquement : le défaut d’entretien prolongé, en tant qu’il met en péril la consistance du bien, peut être qualifié d’abus de jouissance et emporter la déchéance pure et simple de l’usufruit. La menace de l’article 618 confère ainsi à l’obligation d’entretien une portée bien réelle, dont l’usufruitier négligent ne saurait s’affranchir sans risque.

2) Les grosses réparations

a) Notion

Contrairement aux dépenses d’entretien qui ne sont pas définies par le Code civil, les grosses réparations sont listées par l’article 606.

En application de cette disposition elles s’entendent des réparations des gros murs, voûtes et planchers, du rétablissement des poutres, des couvertures entières, des digues, murs de soutènement et clôtures.

La Cour de cassation a défini les grosses réparations comme celles qui « intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale » tandis que les réparations d’entretien « sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble » (Cass. 3^e civ. 13 juill. 2005, n°04-13764l'arrêt▾).

Il a par exemple été jugé que :

• La réfection de zingueries affectant une partie exceptionnelle de l’immeuble était une grosse réparation car engageant une dépense exceptionnelle ( 1^ère civ. 2 févr. 1955)
• Le recrépissement ou le ravalement d’un immeuble est, en revanche, une réparation d’entretien ( 1^ère civ. 21 mars 196)

Ces solutions révèlent que le juge raisonne au moyen d’un double critère : un critère matériel — la réparation touche-t-elle à la structure et à la solidité de l’ouvrage, ou seulement à son aspect et à son usage courant ? — et un critère économique — la dépense présente-t-elle un caractère exceptionnel, ou se rattache-t-elle à l’entretien normal et récurrent du bien ? La conjugaison de ces deux indices permet de ranger le travail dans l’une ou l’autre catégorie.

Les grosses réparations correspondent donc aux travaux de restauration d’une structure essentielle de l’immeuble, tels que la réfection d’un mur pignon ou le rétablissement de poutres ou de couvertures entières.

Dans un arrêt du 27 novembre 2002, la troisième chambre civile a précisé que « l’article 606 du Code civil énumère limitativement les grosses réparations » (Cass. 3^e civ. 27 nov. 2002, n°01-12816).

Il en résulte que les juridictions ne peuvent pas ajouter des travaux à la liste énoncée par l’article 606. Les grosses réparations doivent se limiter à celles qui touchent à la solidité et à la structure du bien.

Ce caractère limitatif produit une conséquence pratique d’importance : il restreint le champ des dépenses susceptibles d’incomber au nu-propriétaire et élargit corrélativement celui des dépenses pesant sur l’usufruitier. Dans le doute, la qualification de grosse réparation doit être écartée, et le coût des travaux laissé à la charge de l’usufruitier au titre de l’entretien.

b) Répartition

• Principe
  • Parce que les grosses réparations se rattachent à la substance même de la chose, l’article 605 prévoit qu’elles sont à la charge du seul nu-propriétaire.
  • Il devra s’acquitter de son obligation au plus tard à l’expiration de l’usufruit.

• Exceptions
  • Négligence de l’usufruitier
    • L’article 605 indique que les grosses réparations restent à la charge de l’usufruitier lorsqu’elles ont été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.
    • Ainsi, dans l’hypothèse où les grosses réparations résulteraient de la faute de l’usufruitier qui n’auraient pas satisfait à son obligation d’entretien et de conservation de la chose en bon état, c’est lui qui en supportera le coût.
    • La règle s’analyse en une véritable sanction de la négligence : l’usufruitier qui a laissé le bien se dégrader faute d’entretien ne saurait reporter sur le nu-propriétaire le coût des travaux lourds que cette incurie a rendus nécessaires. Le lien de causalité entre le défaut d’entretien et la grosse réparation constitue, à cet égard, la condition de l’imputation.
  • Travaux d’amélioration
    • Lorsque les grosses réparations s’apparentent à des travaux d’améliorations, elles demeurent à la charge de l’usufruitier
    • Dans un arrêt du 12 juin 2012 la Cour de cassation a jugé en ce sens que « l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien et que les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit, auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu ; que ce dernier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée» ( com. 12 juin 2012, n°n° 11-11424l'arrêt▾).
    • La solution se comprend aisément : ayant entrepris ces travaux dans son seul intérêt — pour augmenter la valeur d’usage du bien dont il a la jouissance —, l’usufruitier doit en supporter la charge et ne saurait en réclamer le remboursement au nu-propriétaire à la cessation de l’usufruit, fût-ce sous couvert de la plus-value procurée.
  • Reconstruction du bien
    • L’article 607 du Code civil prévoit que « ni le propriétaire, ni l’usufruitier, ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit.»
    • Lorsque, de la sorte, un immeuble est tombé en ruine, aucune obligation n’est faite au nu-propriétaire de le rebâtir, sous réserve que la cause de l’état du bien réside dans le cas fortuit.
    • Dans l’hypothèse où la destruction de l’immeuble serait imputable au nu-propriétaire, il devra indemniser l’usufruitier et inversement.
    • La logique est ici celle du partage des risques : la perte fortuite de la chose ne fait peser sur aucune des parties une obligation de reconstruction, chacune étant libérée à hauteur de ce que le hasard, et non sa faute, a détruit. La distinction décisive demeure donc celle du cas fortuit et de la faute, cette dernière seule ouvrant droit à indemnisation au profit de la partie lésée.

c) Exécution de l’obligation

La Cour de cassation a jugé dans plusieurs arrêts que l’usufruitier ne pouvait pas contraindre le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations sur le bien (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 10 juill. 2002, n°00-22158 l'arrêt▾; Cass. 3^e civ. 18 déc. 2013, n°12-18537).

La raison en est qu’ils sont tous deux titulaires de droits réels qui sont indépendants l’un de l’autre.

Aussi, il n’y a entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, ni indivision, ni société. Tous deux exercent directement un pouvoir sur la chose sans avoir à se soucier des intérêts de l’autre.

Cette absence d’indivision a été nettement réaffirmée par la Cour de cassation à propos de l’usufruit portant sur la totalité d’une succession : l’usufruitier universel et le nu-propriétaire n’étant pas titulaires de droits de même nature, il n’existe entre eux ni indivision, ni lieu à partage.

Reste que dans l’hypothèse où l’usufruitier a été contraint de supporter la charge des grosses réparations, il disposera d’un recours contre le nu-propriétaire qu’il pourra exercer à l’expiration de l’usufruit.

Dans un arrêt du 17 juillet 1911 la Cour de cassation a jugé en ce sens que l’usufruitier qui a supporté le coût d’une grosse réparation était fondé à réclamer le montant de la plus-value en résultant lors de la cessation de l’usufruit (Cass. civ. 17 juill. 1917).

L’assiette du recours mérite d’être soulignée : l’usufruitier ne recouvre pas le montant nominal de la dépense qu’il a exposée, mais la seule plus-value subsistant à l’expiration de l’usufruit. La mesure de l’indemnité est ainsi indexée sur l’enrichissement effectif du nu-propriétaire, et non sur l’appauvrissement de l’usufruitier — solution conforme à l’idée que le nu-propriétaire ne doit profiter de la réparation qu’à hauteur de ce qu’il en retire réellement au jour de la restitution.

C) La contribution aux dettes grevant le patrimoine soumis à l’usufruit

Il ressort des articles 610- 611 et 612 du Code civil que, selon que l’usufruit est universel, à titre universel, ou à titre particulier, l’usufruitier sera ou non tenu de contribuer aux dettes grevant le patrimoine dont il jouit.

L’assiette de l’usufruit commande donc l’étendue de la contribution : plus l’usufruit embrasse de biens, plus il est susceptible d’appréhender un passif corrélatif. La distinction tient à la nature même de ce sur quoi porte le droit — un bien isolé, une quote-part de patrimoine, ou l’universalité de celui-ci.

Pour rappel :

• L’usufruit universel est celui qui porte sur une l’universalité des biens, soit sur l’ensemble d’un patrimoine
• L’usufruit à titre universel est celui qui porte sur une quote-part des biens, telle qu’une moitié, un tiers, ou tous ses immeubles, ou tout son mobilier, ou une quotité fixe de tous ses immeubles ou de tout son mobilier
• L’usufruit à titre particulier est celui qui porte sur un ou plusieurs biens individualisés

Ceci étant rappelé, le Code civil opère une distinction entre :

• D’une part, l’usufruitier à titre particulier qui n’est pas tenu de contribuer aux dettes grevant le patrimoine dont relève le ou les biens dont il jouit
• D’autre part, l’usufruitier universel et à titre universel qui est tenu de contribuer aux dettes grevant le patrimoine ou la quotité de patrimoine soumis à l’usufruit

S’agissant de l’usufruitier à titre particulier, l’article 611 du Code civil précise que qu’il « n’est pas tenu des dettes auxquelles le fonds est hypothéqué : s’il est forcé de les payer, il a son recours contre le propriétaire, sauf ce qui est dit à l’article 1020, au titre ” Des donations entre vifs et des testaments ” ».

La solution se justifie par la nature de l’usufruit à titre particulier : portant sur un bien individualisé et non sur une universalité, il ne saurait emporter contribution à un passif, faute de passif corrélatif à appréhender. L’usufruitier ne recueille qu’un actif isolé, détaché de toute masse ; il n’a donc, en principe, aucune dette à supporter.

Ainsi, en cas d’usufruit constitué sur un bien grevé d’une hypothèque, la dette attachée à la sûreté n’incombe pas à l’usufruitier. Reste qu’il peut être poursuivi par le créancier hypothécaire au titre de son droit de suite. L’usufruitier, s’il veut conserver la jouissance du bien, n’aura alors d’autre choix que de régler la dette, charge à lui de se retourner contre le nu-propriétaire.

Il convient, à cet égard, de ne pas confondre l’obligation à la dette et la contribution à celle-ci. L’usufruitier à titre particulier n’est pas tenu, dans ses rapports avec le nu-propriétaire, de contribuer à la dette hypothécaire ; mais il peut y être obligé à l’égard du créancier, en sa qualité de détenteur du bien grevé. Le recours que lui ménage l’article 611 rétablit, dans un second temps, la juste répartition en lui permettant de récupérer auprès du nu-propriétaire ce qu’il a dû avancer.

S’agissant de l’usufruitier universel et à titre universel, l’idée qui préside à l’obligation de contribution de l’usufruitier à la dette est qu’il jouit d’un patrimoine ou d’une quote-part de celui-ci. Or un patrimoine consiste en une corrélation entre un actif et un passif.

Il en résulte que la jouissance de l’actif s’accompagne nécessairement d’une contribution aux dettes qui composent le passif.

C’est la raison pour laquelle, le Code civil met à la charge de l’usufruit le règlement des intérêts de la dette, lesquels ne sont autres que l’équivalent des revenus engendrés par le patrimoine soumis à l’usufruit.

La cohérence de l’ensemble apparaît alors pleinement : de même que l’usufruitier supporte les charges périodiques parce qu’elles se prélèvent sur les fruits, de même il supporte les intérêts du passif parce qu’ils représentent le coût récurrent de la jouissance, tandis que le capital de la dette, qui entame la substance du patrimoine, demeure le poids définitif du nu-propriétaire.

À cet égard, tandis que l’article 610 régit la contribution de l’usufruitier aux rentes viagères et pensions alimentaires qui grèvent le patrimoine dont il jouit, l’article 612 règle la contribution aux autres dettes.

• S’agissant des rentes viagères et des pensions alimentaires
  • En application de l’article 610 du Code civil l’usufruitier universel et à titre universel doit supporter la charge des arrérages à proportion de l’étendue de son usufruit.
  • S’il est usufruitier universel il prendra en charge l’intégralité des arrérages et s’il est usufruitier à titre universel il y contribuera dans la proportion de sa jouissance

• S’agissant des dettes qui ne sont ni des rentes viagères, ni des pensions alimentaires
  • En application de l’article 612 du Code civil, l’usufruitier universel et à titre universel doit supporter le coût des intérêts de la dette.
  • Là encore, il devra contribuer au règlement des intérêts de la dette à proportion de l’étendue de sa jouissance.
  • À cet égard, l’article 612 envisage plusieurs modes de contribution à la dette.
    • Tout d’abord, si l’usufruitier veut avancer la somme nécessaire au règlement de la dette, le capital lui sera restitué à la fin de l’usufruit, sans aucun intérêt.
    • Ensuite, Si l’usufruitier ne veut pas faire cette avance de capital, le propriétaire a le choix :
      • Soit payer cette somme, et, dans ce cas, l’usufruitier lui tient compte des intérêts pendant la durée de l’usufruit
      • Soit faire vendre jusqu’à due concurrence une portion des biens soumis à l’usufruit.

Ces différents modes de contribution traduisent un même souci d’équilibre : quelle que soit la voie retenue, le capital demeure, en définitive, à la charge du nu-propriétaire, et les seuls intérêts à celle de l’usufruitier. Que l’usufruitier avance la somme — auquel cas il en récupère le capital sans intérêts à la fin de l’usufruit —, que le nu-propriétaire l’acquitte — l’usufruitier lui tenant alors compte des intérêts —, ou qu’une fraction des biens soit réalisée, le résultat économique reste identique. La diversité des modalités n’altère pas la règle de fond.

En tout état de cause, et indépendamment des modes de contributions envisagés par le Code civil, il a très tôt été admis que les créanciers puissent agir contre le nu-propriétaire pour le capital et les intérêts de la dette (Cass. civ. 23 avr. 1888).

Cette faculté reconnue aux créanciers se situe sur le terrain de l’obligation à la dette, et non de la contribution : le créancier, étranger au démembrement, peut poursuivre le nu-propriétaire pour le tout — capital et intérêts —, à charge pour ce dernier de faire ensuite supporter à l’usufruitier la part d’intérêts qui lui revient. La règle préserve ainsi la sécurité du créancier sans rien retrancher à la répartition interne du passif entre usufruitier et nu-propriétaire.