L’établissement de la mitoyenneté par voie de prescription

Si la mitoyenneté se présente le plus souvent comme l’effet d’un titre ou d’un acquiescement entre voisins, elle peut tout aussi bien naître du seul écoulement du temps, l’usage prolongé et paisible d’un ouvrage de séparation suffisant à en faire présumer la propriété commune. Cette voie d’acquisition, où la possession se substitue à la convention, occupe une place singulière au sein du régime juridique de la mitoyenneté : elle en révèle la nature foncièrement réelle, en même temps qu’elle soulève les difficultés propres à toute prescription, tenant à la preuve, au point de départ et à la portée de l’usucapion.

La mitoyenneté est définie classiquement comme l’« état d’un bien sur lequel deux voisins ont un droit de copropriété et qui sépare des immeubles, nus ou construits, contigus ».

Il ressort de cette définition que la mitoyenneté se caractérise par trois éléments :

• Tout d’abord, elle consiste en un bien susceptible de faire l’objet de droits de propriété
  • Ce bien peut prendre la forme d’un mur, d’une clôture, d’une haie, d’une barrière ou encore d’un fossé.
  • Initialement, les rédacteurs du Code civil avaient circonscrit le domaine de la mitoyenneté aux seuls murs.
  • La loi du 20 août 1880 l’a étendu à tout ouvrage ou plantations élevés sur la ligne séparative, étant précisé que le domaine d’application de certaines règles demeure cantonné aux murs

• Ensuite, la mitoyenneté implique que le bien sur lequel elle porte se situe au niveau de la ligne séparative
  • Cette ligne séparative ou divisoire, est celle qui est marque la frontière entre deux fonds contigus
  • La détermination de cette ligne séparative procède de ce que l’on appelle le bornage qui, selon la jurisprudence, a « pour objet de fixer définitivement les limites séparatives de deux propriétés contigües et d’assurer, par la plantation de pierres bornes, le maintien des limites ainsi déterminées» (Cass. 3e civ., 11 déc. 1901).
  • En somme l’opération de bornage consister à déterminer les limites d’un fonds au moyen de bornes qui permettront de matérialiser ces limites.
  • S’agissant de la mitoyenneté, elle ne peut être envisagée qu’à la condition que le mur, la clôture ou encore la haie se situe au niveau de la ligne séparative.

• Enfin, dernier élément qui caractère la mitoyenneté elle confère aux propriétaires des fonds séparés par le bien sur lequel elle porte un droit de propriété qu’ils exercent en indivision.
  • La mitoyenneté conduit ainsi à la coexistence sur une même chose de droits de propriété concurrents de même nature.
  • À la différence, néanmoins, de l’indivision de droit commun, la mitoyenneté confère un droit de propriété perpétuelle aux propriétaires des fonds contigus, mais encore elle est insusceptible de faire l’objet d’une demande de partage.

Il ressort de ces trois éléments qui caractérisent la mitoyenneté qu’il s’agit là d’une forme particulière de propriété qui a son régime propre.

Aussi, la mitoyenneté peut s’établir selon 4 modes d’acquisition différents. À cet égard, elle peut résulter :

• D’un accord de volontés
• D’une décision unilatérale
• De la prescription acquisitive
• De l’exercice du droit de se clore

Nous nous focaliserons ici sur le troisième mode d’acquisition de la mitoyenneté : la prescription.

I) Principe

La mitoyenneté d’un bien (mur, haie, fossé, clôture) séparant deux héritages contigus peut s’acquérir par voie d’usucapion, soit par le jeu de la prescription acquisitive.

Ce mode d’acquisition se rattache à une vérité fondamentale du droit des biens : la possession est un fait, tandis que la propriété est un droit. Le possesseur n’est pas, par hypothèse, le titulaire du droit qu’il exerce ; il se borne à exercer sur la chose une emprise qui s’apparente, dans son apparence extérieure, à celle d’un propriétaire. La loi, partant du postulat que le possesseur se confond le plus souvent avec le véritable propriétaire, attache à cette situation de fait des effets de droit : tantôt elle en fait une simple preuve du droit, tantôt — comme en matière d’usucapion — elle lui confère une vertu acquisitive.

La jurisprudence l’admet de longue date. Dans un arrêt du 8 décembre 1971 elle a, par exemple, jugé que lorsque pendant plus de trente ans les propriétaires d’une maison adossée à un mur privatif ont eu, tant par eux-mêmes que par leurs auteurs la jouissance non contestée d’un droit de mitoyenneté sur ce mur, ils sont fondés à s’en prévaloir pour l’avoir acquis par voie de prescription (Cass. 3^e civ. 8 déc. 1971, n°70-12340l'arrêt▾)

La prescription acquisitive jouera le plus souvent dans cette configuration, soit lorsqu’un ouvrage prend appui sur un mur privatif édifié sur le fonds voisin et que son propriétaire n’élève aucune contestation pendant un certain délai.

Sous l’effet du temps, la situation a vocation à se consolider, la prescription produisant, à l’expiration de son terme, un effet acquisitif primant sur n’importe quel titre.

L’explication de cette force acquisitive tient à la fonction même de la prescription : elle assure la sécurité juridique en faisant prévaloir une apparence durablement entretenue sur la réalité juridique des titres. Celui qui, pendant trente ans, a laissé un voisin se comporter en propriétaire mitoyen de son mur sans réagir est réputé avoir acquiescé à cette situation ; le droit en tire les conséquences en consolidant définitivement l’emprise ainsi exercée.

II) Conditions

Pour que la prescription acquisitive puisse jouer, encore faut-il que le propriétaire qui s’en prévaut puisse justifier, d’une part, d’une possession caractérisée dans ses éléments constitutifs et, d’autre part, d’une possession utile

A) Une possession caractérisée dans ses éléments constitutifs

La caractérisation de la possession est subordonnée à la réunion de deux éléments cumulatifs :

• 1) La maîtrise physique de la chose : le corpus
• La volonté de se comporter comme le propriétaire de la chose : l’animus

Ces deux éléments sont indissociables : l’un sans l’autre ne saurait constituer une possession au sens juridique du terme. C’est précisément leur réunion qui distingue le possesseur — lequel exerce une emprise animo domini, c’est-à-dire avec l’intention de se comporter en maître de la chose — du simple détenteur, qui exerce une emprise matérielle pour le compte d’autrui et reconnaît le droit supérieur d’un tiers.

Le corpus de la possession s’analyse comme l’exercice d’une emprise physique sur la chose. L’article 2255 du Code civil précise en ce sens que « la possession est la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit ».

Quant à l’animus se définit comme la volonté du possesseur de se comporter à l’égard de la chose comme s’il en était le véritable propriétaire.

Il s’agit, autrement dit, de son état d’esprit, soit de l’élément psychologique de la possession. Il faut avoir l’intention de se comporter comme le titulaire du droit exercé pour être fondé à se prévaloir des effets attachés à la possession.

L’animus étant un élément interne, dont la preuve directe est par nature malaisée, le législateur en a facilité l’établissement par le jeu d’une présomption. Aux termes de l’article 2256 du Code civil, « on est toujours présumé posséder pour soi, et à titre de propriétaire, s’il n’est prouvé qu’on a commencé à posséder pour un autre ». Autrement dit, celui qui exerce une emprise matérielle sur une chose est présumé en être le possesseur, c’est-à-dire avoir l’intention de se comporter en propriétaire. Il appartient à celui qui conteste cette qualité de renverser la présomption, en démontrant que l’intéressé a commencé à posséder pour le compte d’un autre.

L’exigence du corpus et de l’animus, exclut que la mitoyenneté du mur puisse être acquise dans le cadre, soit d’une détention précaire, soit d’un acte de pure faculté ou de simple tolérance.

La raison en est aisée à comprendre. Le détenteur précaire — locataire, dépositaire, emprunteur — exerce certes le corpus, mais il reconnaît le droit du propriétaire et possède donc pour autrui : l’animus domini lui fait défaut. Quant à l’acte de pure faculté ou de simple tolérance, il procède de la complaisance du voisin et non de la revendication d’un droit : celui qui agit par tolérance n’entend pas se comporter en propriétaire, de sorte que son emprise demeure étrangère à toute prétention acquisitive. Dans l’un et l’autre cas, le délai trentenaire pourra s’écouler indéfiniment sans jamais produire d’effet acquisitif.

Elle le sera par voie de prescription uniquement s’il est démontré que le propriétaire du fonds voisin a exercé une emprise physique sur le mur et qu’il s’est comporté comme exerçant un droit de propriété sur l’ouvrage.

Ces solutions enseignent que les actes constitutifs du corpus doivent traduire une véritable appropriation de l’ouvrage. C’est pourquoi la Cour de cassation se montre exigeante quant à l’intensité des actes matériels invoqués.

Elle a en revanche considéré que la réfection d’un mur au moyen d’un enduit ou par simple recrépissage était insuffisante quant à caractériser une possession utile (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 13 mars 1984).

Pour que la prescription acquisitive puisse jouer, il faut que les travaux réalisés sur le mur soient substantiels.

B) Une possession utile

L’article 2261 du Code civil dispose que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »

Il ressort de cette disposition que pour être efficace, la possession ne doit être affectée d’aucun vice. Plus précisément, pour produire ses pleins effets, elle doit être utile.

Par utile, il faut entendre susceptible de fonder une prescription acquisitive. On dit alors que la prescription est utile ad usucapionem, soit par l’usucapion.

La prescription ne sera utile que si elle présente les quatre caractères énumérés par la loi, étant précisé que la dernière partie du texte « à titre de propriétaire », se rapporte non pas aux caractères de la possession mais à son existence, et plus précisément à son animus.

Ces quatre qualités ne se situent pas toutes sur le même plan. Trois d’entre elles — la continuité, le caractère paisible et le caractère public — affectent le corpus, c’est-à-dire la matérialité de l’emprise ; la quatrième — l’absence d’équivoque — affecte l’animus, c’est-à-dire l’intention révélée par cette emprise. Examinons-les successivement.

• Continue
  • L’article 2261 du Code civil exige que la possession soit « continue et non interrompue» pour être utile.
  • À l’examen, la formulation est maladroite. En effet, l’absence d’interruption intéresse, non pas la possession, mais plutôt la prescription.
  • La notion de non-interruption renvoie, en effet, au mécanisme de computation des délais pour prescrire. Or ce n’est pas ce dont il s’agit ici.
  • Ce qui importe c’est que la possession soit continue, qualité qui s’apprécie au regard du corpus.
  • Par continue, il faut plus précisément entendre que l’emprise physique exercée sur le mur par le possesseur n’est pas occasionnelle, épisodique : elle doit se prolonger dans le temps, sans discontinuité.
  • Autrement dit il doit se comporter comme le propriétaire mitoyen du mur sans qu’aucun événement ne vienne interrompre cette apparence.
  • En matière de mitoyenneté, cette exigence est, en pratique, aisément satisfaite : l’appui ou l’ancrage d’une construction sur le mur, par sa permanence même, réalise une emprise ininterrompue qui se prolonge aussi longtemps que subsiste l’ouvrage.

• Paisible
  • Pour être utile, la possession doit être paisible. Par paisible, il faut entendre non-violente. Autrement dit, l’entrée en possession ne doit pas avoir donné lieu à violence, laquelle peut être soit physique, soit psychologique.
  • Une chose arrachée des mains de son propriétaire par un brigand ne pourra faire l’objet d’aucune possession.
  • L’absence de violence est une qualité de la possession reprise à l’article 2263 du Code civil qui dispose que « les actes de violence ne peuvent fonder non plus une possession capable d’opérer la prescription».
  • Aussi, la mitoyenneté d’un mur qui serait imposé par la violence à constructeur ne peut pas s’acquérir par prescription.
  • Il est admis, néanmoins, que le vice de violence n’est que temporaire : la possession redevient utile, et le délai recommence à courir, du jour où la violence a cessé et où l’emprise se poursuit paisiblement.

• Publique
  • Pour être utile, la possession doit être publique dit l’article 2261 du Code civil. Autrement dit, elle doit donner lieu à l’accomplissement d’actes matériels ostensibles et apparents.
  • La clandestinité de la possession fait obstacle au jeu de la prescription acquisitive. Cette situation se rencontrera notamment en cas de dissimulation de l’emprise physique exercée sur la chose par le possesseur.
  • Ce vice intéressera surtout les meubles dont la possession est plus aisément dissimulable que l’occupation d’un immeuble.
  • En matière de mitoyenneté, il pourrait s’agir de dissimuler au propriétaire du mur, l’appui sur lui d’une construction ou son adossement.
  • L’exigence de publicité se comprend aisément : la prescription repose sur l’inaction du véritable propriétaire ; or, on ne saurait reprocher son silence à celui qui a été tenu dans l’ignorance de l’emprise exercée sur son bien.

• Non équivoque
  • Lorsque la possession est équivoque, elle est privée de ses effets. Par équivoque il faut entendre, selon le dictionnaire, ce qui est susceptible de revêtir plusieurs significations.
  • Aussi, la possession sera équivoque lorsque l’exercice de la servitude par le possesseur sera ambigu quant à son intention de se comporter comme le véritable titulaire du droit réel grevant le fonds.
  • À la différence de la discontinuité, de la violence ou encore de la clandestinité qui affectent le corpus de la possession, l’équivoque est un vice qui affecte l’animus.
  • Le caractère équivoque de la possession va alors faire obstacle au jeu de la prescription posée par l’article 2256 du Code civil qui prévoit que « on est toujours présumé posséder pour soi, et à titre de propriétaire, s’il n’est prouvé qu’on a commencé à posséder pour un autre. »
  • La raison en est que, la pluralité des significations susceptibles d’être conférés à l’emprise physique exercée sur la chose est de nature à créer, dans l’esprit des tiers, un doute quant à la qualité de propriétaire du possesseur. La présomption d’animus doit donc être écartée.
  • C’est précisément parce que la détention précaire et les actes de simple tolérance sont équivoques qu’ils ne peuvent donner lieu à prescription ( 1^ère civ., 8 mars 1954).
  • La jurisprudence en offre une illustration topique : les juges du fond peuvent souverainement refuser le bénéfice de la prescription acquisitive lorsque le possesseur a lui-même signalé la parcelle litigieuse comme un bien vacant et sans maître et offert de l’acquérir. Un tel comportement révèle qu’il ne se tenait pas pour propriétaire et prive sa possession de tout caractère non équivoque, faute d’animus domini (Cass. 3^e civ. 6 mars 1974, n°73-10.627l'arrêt▾).

III) Durée de la prescription

Lorsque la possession est caractérisée dans tous ses éléments et qu’elle est utile elle produira son effet acquisitif à l’expiration d’un certain délai.

L’article 2272 du Code civil prévoit en ce sens que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ».

Pour prescrire en matière immobilière il convient donc de posséder utilement le bien pendant un délai de 30 ans.

Il est ici indifférent que le possesseur soit de mauvaise foi. La bonne foi n’est pas érigée en condition d’application de la prescription trentenaire.

Ce point mérite d’être souligné : la prescription trentenaire opère quand bien même le possesseur saurait pertinemment que le mur appartient en propre au voisin. Le législateur fait ici prévaloir la sécurité juridique et la sanction de l’inertie du propriétaire sur toute considération tirée de la moralité de l’emprise ; il suffit que la possession soit utile, peu important qu’elle ait été exercée en connaissance de l’absence de droit.

Par exception à la prescription trentenaire, l’alinéa 2 de l’article 2272 du Code civil prévoit que « celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Lorsqu’ainsi les conditions posées par ce texte sont remplies, la prescription acquisitive est ramenée à 10 ans en matière de propriété immobilière.

Reste que, en matière de mitoyenneté, ces conditions ne sont presque jamais réunies, de sorte que la prescription abrégée ne jouera jamais.

Le possesseur se heurtera, en effet, à l’exigence de justifier :

• D’une part, qu’il est muni juste titre, soit d’un titre établissant qu’il a acquis la mitoyenneté du mur auprès d’une personne qui n’en était pas le véritable propriétaire (verus dominus)
• D’autre part, qu’il est de bonne foi, ce qui implique qu’il ignorait les vices affectant le titre translatif de propriété dont il est muni

Or, en pratique, l’acquisition de la mitoyenneté par usucapion procède, non d’un acte translatif, mais de la seule emprise matérielle exercée sur le mur — l’appui d’une construction, l’ancrage d’un ouvrage. Le possesseur ne dispose, dès lors, d’aucun titre dont il pourrait se prévaloir comme juste titre, ce qui ferme structurellement la voie de la prescription abrégée. C’est dire que, en cette matière, le délai de droit commun de trente ans demeure, en règle, le seul applicable.

Dans un arrêt du 5 octobre 1994 la cour de cassation a, par exemple, considéré qu’un règlement de copropriété dont se prévalait un copropriétaire ne lui conférait qu’un droit d’usage et de jouissance sur une partie délimitée du mur séparatif, et que, dans ces conditions il « ne constituait pas pour son titulaire un juste titre permettant une usucapion abrégée » (Cass. 3^e civ. 5 oct. 1994, n°92-15926l'arrêt▾).

IV) Étendue de l’acquisition

Par un arrêt du 7 octobre 1980, la Cour de cassation a jugé que l’acquisition de la mitoyenneté d’un mur s’étendait dans la limite de l’emprise exercée sur l’ouvrage par le possesseur (Cass. 3^e civ. 7 oct. 1980, n°79-11610l'arrêt▾).

Autrement dit, lorsque la mitoyenneté est acquise par prescription, elle se limite toujours à la partie du mur qui a fait l’objet d’une possession utile.

Cette règle découle logiquement du fondement même de l’usucapion : la prescription consolide l’apparence créée par l’emprise ; elle ne saurait, partant, produire d’effet acquisitif au-delà de ce qui a été effectivement possédé. La mesure de la possession commande, en somme, la mesure de l’acquisition.

Lorsque, de la sorte, une construction est appuyée à un mur privatif pendant plus de trente ans, la mitoyenneté ne pourra être revendiquée que pour la surface du mur qui a supporté l’ouvrage.

Dans un arrêt du 23 mars 2010, la Cour de cassation a apporté une précision pour le moins utile à la règle en jugeant que lorsque l’immeuble d’habitation et la cuisine accolés au mur séparatif avaient manifestement plus de trente ans et que l’extension de la cuisine qui datait de moins de trente ans s’appuyait sur ce mur, la mitoyenneté du mur pouvait être étendue à l’emprise de cette extension, en raison l’indivisibilité des deux ouvrages (Cass. 3^e civ. 23 mars 2010, n°09-10.381l'arrêt▾).

Cette solution opère un tempérament bienvenu à la règle de la stricte coïncidence entre l’emprise et l’acquisition. Lorsque l’ouvrage récent forme avec l’ouvrage ancien un tout indivisible — l’extension prolongeant et complétant la construction d’origine —, la durée de possession attachée à la partie ancienne rejaillit sur l’ensemble, de sorte que la mitoyenneté s’étend à l’emprise du nouvel ouvrage sans qu’il soit besoin d’attendre, pour cette portion, l’écoulement d’un nouveau délai trentenaire. L’indivisibilité matérielle des deux constructions commande ainsi l’unité de leur régime.