Le dépôt de garantie en matière de contrat de bail d’habitation en 10 questions

Pratique aussi banale qu’elle est source de contentieux, le dépôt de garantie est la somme que le locataire remet au bailleur à l’entrée dans les lieux pour garantir l’exécution de ses obligations locatives — paiement des loyers et des charges, remise en état du logement à la sortie. Improprement appelée « caution » dans le langage courant, cette somme n’est ni un loyer d’avance ni une indemnité : elle reste la propriété du locataire et a vocation à lui être intégralement restituée au départ des lieux, sous la seule réserve des dettes locatives dûment établies.

Le régime du dépôt de garantie est gouverné par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, profondément remanié par la loi du 8 février 2008 (plafond ramené à un mois de loyer) puis par la loi ALUR du 24 mars 2014 (délais de restitution raccourcis et sanction du retard alourdie). C’est précisément autour de la restitution que se cristallisent les litiges : montant retenu, délai dépassé, justification des déductions. La règle de fond y est désormais bien fixée — la restitution intégrale est le principe, toute retenue une exception que le bailleur doit prouver poste par poste (Civ. 3^e, 15 févr. 2012, n° 11-13.014l'arrêt▾).

Cet article répond, en dix questions, aux interrogations concrètes que soulève le dépôt de garantie, de sa constitution à l’issue d’un éventuel litige.

I) La constitution d’un dépôt de garantie est-elle obligatoire ?

L’article 22, al. 1^er de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire ».

Aussi, ressort-il très clairement de ce texte que lors de la conclusion d’un contrat de bail, l’exigence d’un dépôt de garantie, improprement qualifié de « caution », n’est pas obligatoire.

Les parties au contrat sont libres de convenir ou non de la constitution de ce dépôt de garantie.

En pratique, le bailleur exigera presque toujours la constitution d’un dépôt de garantie.

Si le locataire ne défère pas à cette exigence, le bailleur sera parfaitement fondé à refuser de conclure le contrat de bail.

À noter que l’exigence de la constitution d’un dépôt de garantie doit être mentionnée dans le contrat de bail.

À défaut, le bailleur ne saurait réclamer au locataire la constitution d’un dépôt de garantie — les parties sont réputées n’avoir rien prévu.

II) Le montant du dépôt de garantie est-il plafonné ?

Deux situations doivent être distinguées :

• Si le contrat de bail a été conclu antérieurement au 9 février 2008, le montant du dépôt de garantie est limité à deux mois de loyers (Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 – article 188)

• Si le contrat de bail a été conclu postérieurement au 9 février 2008, le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer (article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 8 février 2008)

Ce plafond s’entend du seul loyer en principal — charges exclues —, et le dépôt de garantie ne peut, en outre, faire l’objet d’aucune révision en cours de bail ni lors de son renouvellement.

III) Qui doit verser le dépôt de garantie ?

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers ».

Par tiers la loi vise notamment les organismes d’aides sociales.

Les deux principaux organismes sont :

• Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) qui alloue des aides financières aux personnes qui rencontrent des difficultés pour assurer les dépenses de leur logement

• Les organismes d’action logement qui sont compétents pour consentir « l’avance loca-pass » qui est un prêt destiné à financer le dépôt de garantie réclamé au locataire au moment de son entrée dans les lieux

IV) À l’issue de la résiliation du bail, quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Deux situations doivent être distinguées :

• Pour les contrats de bail conclus avant le 27 mars 2014, soit non soumis à la loi ALUR, conformément à l’article 22, al. 3 de la loi du 6 juillet 1989, la restitution du dépôt de garantie doit intervenir « dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire ».

• Pour les contrats de bail conclus après le 27 mars 2014, soit soumis à la loi ALUR, la restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans le délai :
  • d’un mois, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée
  • de deux mois, si l’état des lieux de sortie présente des différences avec l’état des lieux d’entrée

Le point de départ du délai est, dans tous les cas, la remise des clés — et non la date de fin du bail. Le locataire a donc tout intérêt à se ménager la preuve de cette remise.

V) Quelles sont les sommes que le bailleur est en droit de déduire lors de la restitution du dépôt de garantie ?

Le principe est que le bailleur doit restituer l’intégralité du dépôt de garantie constitué lors de la conclusion du contrat de bail.

Par exception, le bailleur est en droit de déduire les différentes sommes que lui doit le locataire :

• A) Loyers
• B) Charges locatives
• C) Frais de remise en état des lieux
• D) Taxe d’habitation

Ces retenues procèdent de la fonction même du dépôt de garantie : garantir l’exécution des obligations locatives. Encore faut-il qu’elles correspondent à des dettes réelles et établies — ce qui conduit directement à la question de la preuve.

VI) Le bailleur a-t-il l’obligation de justifier les sommes qu’il déduit lors de la restitution du dépôt de garantie ?

La Cour de cassation estime de façon constante « qu’il incombe au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie » (Civ. 3^e, 15 févr. 2012, n° 11-13.014l'arrêt▾).

Ainsi le bailleur doit-il justifier chaque somme qu’il déduit du montant du dépôt de garantie — quittances, décompte de charges, devis ou factures de remise en état, avis d’imposition. La règle est l’expression fidèle, en matière locative, de l’adage actori incumbit probatio : celui qui se prévaut d’une créance doit la prouver. Le bailleur qui retient sans justifier s’expose à la condamnation au remboursement de la somme indûment conservée.

VII) Le locataire peut-il retenir les derniers loyers en vue d’obtenir indirectement la restitution de son dépôt de garantie ?

La tentation est fréquente : le locataire sur le départ cesse de payer ses derniers loyers, comptant ainsi se faire « rembourser » par avance son dépôt de garantie. La Cour de cassation condamne fermement cette pratique : le locataire n’est pas fondé à retenir les derniers loyers en vue d’obtenir la restitution indirecte de son dépôt de garantie (Cass. 3^e civ., 5 oct. 1999, n° 98-10.162l'arrêt▾).

La solution se justifie par la nature distincte des deux obligations : l’obligation de payer le loyer et l’obligation de restituer le dépôt de garantie n’ont ni la même cause ni le même régime. Le locataire qui s’abstient de payer s’expose à être poursuivi en paiement des loyers impayés, augmentés des intérêts, sans pour autant accélérer la restitution de son dépôt.

VIII) Le bailleur est-il en droit de conserver une partie du dépôt de garantie en prévision de l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble collectif ?

L’article 22, al. 5 de la loi du 6 juillet 1989 apporte une réponse affirmative à cette question, assortie d’une exception.

Il prévoit, en effet, que « lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble ».

En d’autres termes, le bailleur peut conserver une « provision » lors de la restitution du dépôt de garantie, par anticipation de l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

Toutefois, cette somme ne peut excéder 20 % du montant du dépôt de garantie.

Une fois les comptes de l’immeuble définitivement approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, le bailleur doit restituer la provision retenue dans le mois qui suit la tenue de ladite assemblée.

IX) Quid de la sanction en cas de non-restitution dans les délais du dépôt de garantie par le bailleur ?

Deux situations doivent être distinguées :

• Pour les contrats de bail conclus avant le 27 mars 2014, soit non soumis à la loi ALUR, à défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois, la somme due par le bailleur produit intérêt au taux légal au bénéfice du locataire.

• Pour les contrats de bail conclus après le 27 mars 2014, soit soumis à la loi ALUR, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ».
  • Toutefois, « cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

La sanction issue de la loi ALUR est nettement plus dissuasive que le seul intérêt au taux légal : elle est forfaitaire, automatique et cumulative, ce qui en fait un véritable aiguillon à la restitution diligente. Le locataire conserve donc tout intérêt à communiquer au bailleur sa nouvelle adresse, faute de quoi la majoration ne court pas.

X) Quelle est la juridiction compétente pour connaître d’un litige relatif au dépôt de garantie ?

La juridiction de proximité était compétente pour connaître de tous les litiges n’excédant pas 4 000 euros.

Au-delà de ce montant, c’est le Tribunal d’instance qui devenait compétent.

Il peut néanmoins être noté que les juridictions de proximité ont eu vocation à disparaître à compter du 1^er juillet 2017, leurs attributions étant alors transférées au Tribunal d’instance.