I) Le contenu de l’obligation de réparation et d’entretien du logement loué
Le bail d’habitation est un contrat synallagmatique dont l’économie repose sur une répartition des charges d’entretien entre les deux parties : tandis qu’il incombe au bailleur de délivrer un logement décent et de garantir au preneur une jouissance paisible des lieux — ce qui le rend débiteur des grosses réparations et de tout ce qui touche à la structure même de l’immeuble —, le locataire supporte, en contrepartie de l’usage qu’il retire du bien, la charge de son entretien quotidien. Cette logique, déjà présente dans le droit commun du louage aux articles 1754 et 1755 du Code civil, a été reprise et précisée par la législation spéciale du bail d’habitation.
Cette définition commande une distinction tripartite que le lecteur doit avoir présente à l’esprit avant d’aborder le régime : aux deux extrémités, les menues réparations (les plus modestes, purement courantes) et les grosses réparations (gros œuvre, charpente, murs de soutènement) ; entre les deux, la catégorie résiduelle des réparations d’entretien consécutives à l’usage normal des lieux. Seules les deux premières catégories du locataire — menues réparations et réparations locatives — relèvent du preneur ; les grosses réparations restent au bailleur.
Parmi les diverses obligations qui échoient au titulaire d’un bail d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 (article 7, d), prévoit qu’il appartient au locataire :
« De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure »
À la lecture de ce texte, l’obligation mise à la charge du locataire ne se présente pas comme un bloc indivisible : elle se dédouble en deux devoirs distincts, qu’il convient de ne pas confondre car ils ne portent ni sur les mêmes diligences ni sur les mêmes équipements :
- L’obligation d’entretien courant du logement et de ses équipements
- L’obligation d’assurer les menues réparations et réparations locatives
La première est une obligation de diligence permanente — un comportement attendu tout au long du bail ; la seconde est une obligation de résultat ponctuel — la remise en état d’un élément dégradé. Nous les examinerons successivement.
A) L’obligation d’entretien courant du logement et de ses équipements
Trois questions ici se posent :
- 1) Que doit-on entendre par « entretien courant » ?
La loi ne définit pas la notion d’entretien courant.
On peut néanmoins conjecturer que la notion d’entretien courant renvoie aux mesures que doit prendre le locataire au quotidien, tout au long de la durée du bail, afin d’éviter que le logement et ses équipements ne se dégradent.
L’entretien courant s’analyse ainsi, non en un acte isolé, mais en une conduite continue : il commande au preneur d’adopter les gestes ordinaires de bonne tenue des lieux — aérer pour prévenir l’humidité et les moisissures, nettoyer les installations sanitaires et les évacuations, détartrer la robinetterie, dégorger les siphons — et, plus largement, d’user de la chose « en bon père de famille », selon la formule traditionnelle de l’article 1728 du Code civil, devenue « raisonnablement ». L’obligation présente donc une dimension préventive : elle vise moins à réparer un désordre qu’à empêcher qu’il ne survienne.
À charge pour le bailleur d’intervenir ponctuellement pour assurer la réalisation des gros travaux d’entretien (toiture, ravalement etc.)
- 2) Quelle est l’étendue de l’obligation d’entretien courant ?
Le locataire n’est tenu d’assurer l’entretien courant du logement et de ses équipements que dans la limite de ce qui figure au contrat.
Ainsi, seuls les équipements mentionnés dans le contrat de bail doivent être entretenus par le locataire.
S’ils n’y figurent pas, aucune obligation ne pèse sur le locataire. Qui plus est, ils ne sont pas censés être loués.
Cette limite se comprend aisément : l’obligation d’entretien est l’accessoire de la mise à disposition. On ne saurait exiger du preneur qu’il entretienne ce qui ne lui a pas été remis. De là découle l’importance pratique de l’état des lieux et de l’inventaire annexé au bail, qui circonscrivent l’assiette exacte des équipements dont le locataire répond. Tout équipement absent de ces documents échappe à son obligation — quand bien même il se trouverait matériellement dans les lieux.
- 3) L’obligation d’entretien courant persiste-t-elle en cas de vétusté du logement et de ses équipements ?
Dans un arrêt du 23 février 1994, la Cour de cassation a apporté une réponse positive à cette question (Cass. 3e civ., 23 févr. 1994, n° 92-11.238CassationVu les articles 1730 et 1754 du Code civil, ensemble l'article 18 de la loi du 22 juin 1982 ; Attendu que, pour débouter l'Office public d'aménagement et de construction du département de Meurthe-et-Moselle (l'OPAC de la Meurthe-et-Moselle), qui avait donné à bail un appartement à M. X..., selon contrat du 1er décembre 1982, de sa demande en paiement de réparations locatives, le jugement attaqué (tribunal d'instance de Nancy, 22 novembre 1990), statuant en dernier ressort, retient qu'il résulte de l'état d'entrée et de sortie que certains désordres, dont il est demandé réparation au preneur, existaient déjà lors de sa prise de possession des lieux, et que les réparations effectuées par l'OPA…Sommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗).
Ainsi a-t-elle estimé que la vétusté des lieux ne fait pas obstacle à l’exécution de l’obligation d’entretien du logement et de ses équipements.
La solution doit être bien comprise dans sa portée, car elle commande l’articulation entre l’obligation d’entretien et la cause d’exonération tirée de la vétusté. Il faut distinguer deux plans : la vétusté dispense le locataire des réparations rendues nécessaires par l’usure du temps ; elle ne le délie pas, en revanche, de son devoir d’entretien destiné à ralentir cette usure. Autrement dit, le preneur ne saurait invoquer la vétusté pour s’abstenir des diligences ordinaires : ce serait laisser un logement déjà fragilisé se dégrader plus vite encore, par sa propre incurie.
- Faits
- Un bailleur reproche à son locataire un défaut d’entretien du logement loué ; le preneur oppose la vétusté des lieux pour s’exonérer de toute diligence.
- Problème
- L’état de vétusté du logement et de ses équipements dispense-t-il le locataire de son obligation d’entretien courant ?
- Solution
- La Cour de cassation répond par la négative : la vétusté des lieux ne fait pas obstacle à l’exécution, par le locataire, de son obligation d’entretien du logement et de ses équipements.
- Portée
- L’obligation d’entretien courant est continue et autonome ; elle survit à la vétusté, qui ne joue comme cause d’exonération qu’au stade des réparations, et non à celui des diligences préventives.
Faits. Un bailleur reproche à son locataire un défaut d’entretien du logement loué ; le preneur oppose la vétusté des lieux pour s’exonérer de toute diligence.
Problème. L’état de vétusté du logement et de ses équipements dispense-t-il le locataire de son obligation d’entretien courant ?
Solution. La Cour de cassation répond par la négative : la vétusté des lieux ne fait pas obstacle à l’exécution, par le locataire, de son obligation d’entretien du logement et de ses équipements.
Portée. L’obligation d’entretien courant est continue et autonome ; elle survit à la vétusté, qui ne joue comme cause d’exonération qu’au stade des réparations, et non à celui des diligences préventives.
B) L’obligation d’assurer les menues réparations et réparations locatives
L’article 7, d) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit qu’il appartient au locataire d’assurer :
« les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure »
La structure du texte obéit à un schéma classique en droit des obligations — celui du principe assorti d’une exception — qu’il importe d’isoler nettement, car la charge probatoire ne pèse pas sur la même partie selon que l’on se place sur l’un ou l’autre terrain :
- Un principe: le locataire doit assurer les menues réparations et les réparations locatives
- Une exception : en cas de « vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » le locataire est dispensé d’exécuter l’obligation de réparation qui, en principe, lui échoit
Le principe pose la règle de charge ; l’exception en renverse l’imputation. Tant que le principe joue, la réparation est présumée incomber au locataire ; mais dès lors qu’il établit l’une des causes énumérées, la charge bascule sur le bailleur. Examinons l’un, puis l’autre.
1) Le principe
Il échoit donc au locataire d’assurer les menues réparations et autres réparations locatives.
La question qui se pose est alors de savoir ce que l’on doit entendre par « réparations locatives ».
Pour le savoir, il convient de se référer au décret n°87-713 du 26 août 1987 comme l’y invite la loi.
À l’examen, ce décret nous renseigne principalement sur deux choses :
- La définition des réparations locatives
- La liste des réparations locatives
- a) La définition des réparations locatives
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en son article 1er définit les réparations locatives comme :
« les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. »
Trois enseignements se dégagent de cette définition. En premier lieu, les réparations locatives recouvrent les travaux d’entretien courant et les menues réparations : la catégorie est donc le réceptacle des diligences les plus ordinaires. En deuxième lieu, le texte y assimile certains remplacements d’éléments, ce qui montre que la frontière entre réparer et remplacer n’est pas étanche : le remplacement d’une pièce de faible valeur, lorsqu’il est consécutif à l’usage, relève encore de la réparation locative. En troisième lieu — et c’est le critère cardinal —, ces travaux doivent être consécutifs à l’usage normal des locaux : ce qui procède d’un usage anormal (dégradation volontaire, négligence caractérisée) excède la simple réparation locative et engage la responsabilité du preneur sur un autre fondement, tandis que ce qui résulte non de l’usage mais du temps relève de la vétusté, c’est-à-dire de l’exception.
b) Liste des réparations locatives
Le décret du 26 août 1987 établit une liste des réparations locatives qui répondent à la définition qu’il en donne.
i) Caractère non-limitatif de la liste
Il peut être observé que cette liste ne revêt aucun caractère limitatif.
Cela a été rappelé par la Cour de cassation notamment dans un arrêt du 7 avril 1994 (Civ. 3e, 7 avr. 1994, no 92-16.432CassationVu l'article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; Attendu que, pour condamner l'office public d'habitations à loyer modéré (HLM) de la région parisienne à remplacer un appareil sanitaire fêlé dans le logement donné en location à M. X..., le jugement attaqué (tribunal d'instance de Sannois, 20 février 1992), statuant en dernier ressort, retient qu'il ne résulte pas du décret du 26 août 1987 que le remplacement d'un appareil sanitaire incombe au locataire, celui-ci étant tenu au nettoyage des dépôts de calcaire et au remplacement des tuyaux flexibles de douches et que le bailleur doit faire dans les locaux toutes les réparations autres que locatives ; Qu'en statuant ainsi, alors que la li…Sommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗)
La précision est d’une grande portée pratique. Le caractère non limitatif — ou simplement indicatif — de la nomenclature signifie qu’une réparation absente de la liste n’échappe pas pour autant à la charge du locataire dès lors qu’elle satisfait à la définition de l’article 1er. La liste illustre, elle ne clôt pas. Aussi le juge du fond doit-il, en cas de litige, raisonner en deux temps : il vérifie d’abord si le travail figure sur la liste — auquel cas la qualification de réparation locative est acquise ; à défaut, il recherche s’il en présente néanmoins les caractères, à savoir un travail courant, modeste et consécutif à l’usage normal des lieux.
Solution. La liste des réparations locatives annexée au décret du 26 août 1987 n’a qu’un caractère indicatif : une réparation non énumérée demeure à la charge du locataire dès lors qu’elle répond à la définition des réparations locatives.
Portée. La liste illustre, elle ne clôt pas. Le juge du fond raisonne en deux temps : il vérifie d’abord si le travail figure sur la liste — la qualification est alors acquise ; à défaut, il recherche s’il en présente néanmoins les caractères : travail courant, modeste et consécutif à l’usage normal des lieux.
ii) Contenu de la liste
La nomenclature annexée au décret procède par regroupements topographiques, en suivant pour ainsi dire le logement de l’extérieur vers l’intérieur, puis poste technique par poste technique. Cette présentation, reproduite ci-dessous, offre un répertoire concret des diligences attendues du preneur ; elle doit toujours être lue à la lumière de la définition de l’article 1er, dont elle n’est que l’illustration.
α) Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif
- Jardins privatifs
- Entretien courant, notamment des
- Allées
- Pelouses
- Massifs
- Bassins
- Piscines
- Taille, élagage, échenillage des
- arbres
- arbustes
- haies
- Remplacement des arbustes
- réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.
- Entretien courant, notamment des
- Auvents, terrasses et marquises
- Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
- Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières
- Dégorgement des conduits.
β) Ouvertures intérieures et extérieures
- Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres
- Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
- Menues réparations
- des boutons et poignées de portes
- des gonds
- crémones
- espagnolettes
- Remplacement notamment de
- boulons
- clavettes
- targettes
- Vitrages
- Réfection des mastics
- Remplacement des vitres détériorées
- Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies
- Graissage
- Remplacement notamment de
- Cordes
- Poulies
- de quelques lames.
- Serrures et verrous de sécurité
- Graissage
- Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
- Grilles
- Nettoyage
- Graissage
- Remplacement notamment de
- Boulons
- Clavettes
- targettes
γ) Parties intérieures
- Plafonds, murs intérieurs et cloisons
- Maintien en état de propreté
- Menus raccords de peintures et tapisseries
- remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que
- faïence
- mosaïque
- matière plastique
- Rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci
- La Cour d’appel de Versailles a estimé que le bailleur était fondé à réclamer au locataire le paiement du coût de réfection du plafond d’une pièce du logement loué présentant 23 trous de cheville (CA Versailles, 1re ch. B, 18 sept. 1998).
- Parquets, moquettes et autres revêtements de sol
- Encaustiquage et entretien courant de la vitrification
- Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état
- Pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
- Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures
- Remplacement des tablettes et tasseaux de placard
- Réparation de leur dispositif de fermeture
- Fixation de raccords
- Remplacement de pointes de menuiseries.
δ) Installations de plomberie
- Canalisations d’eau
- Dégorgement
- Remplacement notamment de joints et de colliers.
- Canalisations de gaz
- Entretien courant des
- Robinets
- Siphons
- ouvertures d’aération
- Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
- Entretien courant des
- Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance
- Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie
- Remplacement des
- Bilames
- Pistons
- Membranes
- boîtes à eau
- allumage piézo-électrique
- clapets
- joints des appareils à gaz
- Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries
- Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets
- Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
- Remplacement des
- Éviers et appareils sanitaires
- Nettoyage des dépôts de calcaire
- remplacement des tuyaux flexibles de douches.
ε) Equipements d’installations d’électricité
- Remplacement des
- Interrupteurs
- Prises de courant
- Coupe-circuits et fusibles
- Ampoules
- Tubes lumineux
- Réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection
ζ) Autres équipements mentionnés au contrat de location
- Entretien courant et menues réparations des appareils tels que
- Réfrigérateurs
- machines à laver le linge et la vaisselle
- sèche-linge
- hottes aspirantes
- adoucisseurs
- capteurs solaires
- pompes à chaleur
- appareils de conditionnement d’air,
- antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision
- meubles scellés
- cheminées
- glaces et miroirs
- Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets
- Graissage et remplacement des joints des vidoirs
- Ramonage
- des conduits d’évacuation des fumées et des gaz
- des conduits de ventilation
On observera, au terme de ce répertoire, que la liste obéit à un fil conducteur constant : tous les postes énumérés partagent les caractères de la définition — modicité, périodicité, lien avec l’usage normal. Le ramonage en offre une bonne illustration : régulier, peu onéreux, indispensable à la sécurité comme au bon fonctionnement des conduits, il incombe naturellement au locataire ; le remplacement intégral d’une chaudière hors d’usage par l’effet du temps, en revanche, lui échappe et relève du bailleur.
2) L’exception
En vertu de l’article 7, d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire n’est pas tenu de satisfaire à son obligation de prendre en charge les réparations locatives en cas de :
« vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure »
Le fondement de cette exception est limpide : la charge des réparations locatives repose sur l’idée que le désordre procède de l’usage que le preneur fait de la chose. Or, lorsque la dégradation trouve sa source non dans cet usage mais dans une cause qui lui est étrangère — l’écoulement du temps, un défaut originaire de la construction, ou un événement irrésistible —, le lien d’imputation se rompt et la charge ne peut plus peser sur le locataire. C’est alors le bailleur, tenu de délivrer et de maintenir un logement propre à l’usage, qui doit en répondre.
Dans ces hypothèses, les réparations locatives doivent être assurées par le bailleur. Encore faut-il que deux conditions soient réunies :
- Il appartient au locataire de prouver l’existence d’un désordre ou d’un cas de force majeure ( 3e civ., 20 déc. 1995, n° 93-20.288CassationVu les articles 1315 et 1730 du Code civil, ensemble l'article 3 de la loi du 23 décembre 1986 ; Qu'en statuant ainsi, alors que les lieux n'avaient fait l'objet d'aucune observation à l'entrée du preneur et que celui-ci devait les restituer dans un état n'appelant pas non plus d'observations, sauf à démontrer que les désordres étaient dus à la vétusté ou à la force majeure, le Tribunal a violé les textes susvisés ;Sommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗)
- L’état de vétusté ne doit pas être le fait de la négligence du locataire quant à l’entretien du logement ( 3e civ., 25 mai 1976).
Ces deux conditions méritent d’être articulées, car elles dessinent le mécanisme probatoire de l’exception. La première concerne la charge de la preuve : l’exception étant invoquée par le locataire pour s’affranchir d’une obligation qui, par principe, lui incombe, c’est à lui — selon l’adage reus in excipiendo fit actor — d’établir la cause exonératoire. Il ne lui suffit pas d’alléguer la vétusté ou la force majeure : il doit la démontrer. La seconde condition tempère la première et empêche le détournement de l’exception : le locataire ne saurait se prévaloir d’une vétusté qu’il a lui-même provoquée ou aggravée par son défaut d’entretien — ce qui rejoint la solution déjà rencontrée selon laquelle l’obligation d’entretien survit à la vétusté. La cause exonératoire doit ainsi être extérieure au comportement du preneur.
Deux notions, parmi les cinq causes énumérées par le texte, appellent une définition particulière en raison de leur fréquence et de leur technicité :
- que doit-on entendre par « vétusté » ?
- Que doit-on entendre par « force majeure » ?
- a) Notion de vétusté
Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016, en vigueur depuis le 1er juin 2016, précise les modalités de prise en compte de l’état de vétusté des logements vides ou meublés, loués à usage de résidence principale.
La vétusté y est définie (article 4) comme :
« l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement »
La définition fait apparaître le critère décisif de la vétusté : la dégradation y procède du temps ou de l’usage normal, et non d’un usage fautif ou anormal. C’est précisément ce qui la distingue des dégradations imputables au locataire : ces dernières excèdent l’usure naturelle et engagent sa responsabilité au titre des réparations locatives, tandis que la vétusté, par hypothèse inéluctable, l’en exonère et reporte la charge sur le bailleur. La frontière entre les deux est affaire d’appréciation, ce qui explique l’intérêt pratique des grilles de vétusté.
Afin d’évaluer la vétusté du logement, les parties au contrat de location peuvent :
- Soit convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.
- Soit convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.
Dans tous les cas, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.
L’intérêt de la grille de vétusté se révèle surtout au moment de la restitution des lieux. Plutôt que de laisser le coût des réparations à l’entière charge du locataire, le mécanisme d’abattement forfaitaire en réduit le montant à proportion de la durée de vie déjà consommée par l’équipement.
b) La notion de force majeure
L’article 1218, al. 1 du Code civil définit la force majeure comme
« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. »
Trois caractères cumulatifs ressortent de cette définition et conditionnent la qualification : l’extériorité — l’événement échappe au contrôle du débiteur ; l’imprévisibilité — il ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat ; l’irrésistibilité — ses effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées. Appliqués au bail, ces critères commandent qu’un dégât procédant, par exemple, d’une catastrophe naturelle ou d’un sinistre étranger à l’usage des lieux libère le locataire de la réparation correspondante. À défaut de réunir les trois caractères, l’événement ne constitue pas un cas de force majeure et la charge demeure au preneur.
L’alinéa 2 de cette même disposition précise les effets de la force majeure sur le sort du contrat :
« Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »
Le texte gradue ainsi la sanction selon la durée de l’empêchement : la force majeure temporaire ne fait que suspendre l’obligation, le temps que l’obstacle disparaisse ; la force majeure définitive emporte résolution de plein droit du contrat et libération réciproque des parties. Cette distinction présente, en matière de bail, un intérêt direct : un sinistre passager autorisera la simple suspension des obligations, tandis que la destruction irrémédiable du logement entraînera l’anéantissement du contrat.
II) La sanction de l’inexécution de l’obligation de réparation et d’entretien du logement loué
Lorsque le locataire demeure en défaut d’exécuter les obligations qui précèdent, le bailleur n’est pas désarmé. Le droit commun des contrats — dont le bail n’est qu’une application — lui ouvre, à l’article 1217 du Code civil, un éventail de remèdes à l’inexécution. Avant d’en venir aux deux principales voies qui s’offrent à lui, une précision liminaire s’impose : la plupart de ces remèdes supposent une mise en demeure préalable du débiteur, formalité par laquelle le créancier somme le locataire de s’exécuter et qui constitue le préalable obligé de l’action.
Dans l’hypothèse où le locataire ne satisferait pas à ses obligations, le bailleur dispose de deux actions :
- Soit, il peut réclamer l’exécution forcée en nature de l’obligation d’assurer les réparations locatives (article 1217 du Code civil)
- L’article 1222 précise que :
- « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.
- Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction.»
- L’article 1222 précise que :
L’exécution forcée en nature traduit la primauté que le droit positif accorde à la satisfaction effective du créancier : le bailleur peut d’abord exiger du locataire qu’il accomplisse lui-même la réparation. Mais l’article 1222 lui ménage une voie complémentaire — la faculté de remplacement : à défaut d’exécution spontanée, et après mise en demeure, il peut faire réaliser les travaux par un tiers, à un coût raisonnable, puis en réclamer le remboursement au preneur. C’est là un remède d’une grande efficacité pratique, car il évite au bailleur d’attendre indéfiniment le bon vouloir d’un locataire récalcitrant.
- Soit, il peut provoquer la résiliation du bail (article 1217 du Code civil)
- En sollicitant cette résiliation auprès du juge
- Ou en se passant du juge, mais à ses risques et périls, car si la résiliation n’est pas fondée, il s’expose au paiement de dommages et intérêts
- L’article 1226 prévoit en ce sens que :
- « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.
- La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.
- Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.
- Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution. »
- L’article 1226 prévoit en ce sens que :
La résiliation appelle deux observations. D’une part, qu’elle soit poursuivie par la voie judiciaire ou par la voie unilatérale de l’article 1226, elle suppose une inexécution d’une gravité suffisante : tout manquement n’autorise pas la rupture du bail, et il appartient au bailleur — c’est la charge que lui impose expressément le texte — de démontrer cette gravité si le locataire conteste la résolution. Un simple retard dans une menue réparation ne saurait, à lui seul, justifier l’anéantissement du contrat. D’autre part, la résiliation unilatérale s’exerce « à ses risques et périls » : si le juge, saisi par le preneur, estime l’inexécution insuffisamment grave, le bailleur engage sa responsabilité et s’expose à des dommages et intérêts. La voie unilatérale, plus rapide, est donc aussi plus périlleuse que la voie judiciaire, qui sécurise le bailleur en faisant trancher la gravité par le juge avant la rupture.
Ces deux remèdes ne s’excluent du reste pas l’un l’autre. Le bailleur peut, conformément à l’article 1217 in fine du Code civil, cumuler la résiliation du bail avec l’allocation de dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice résultant des dégradations subies par le logement — la sanction de l’inexécution ne se limitant pas au rétablissement du logement dans son état antérieur, mais s’étendant à l’indemnisation des conséquences dommageables de la défaillance du preneur.
Décisions citées 3
Chaque décision de la Cour de cassation mentionnée dans cette fiche, avec son lien officiel.
- CassationCass. 3e chambre civile, 23 février 1994, n° 92-11.238consulter ↗
- CassationCass. 3e chambre civile, 7 avril 1994, n° 92-16.432consulter ↗
- CassationCass. 3e chambre civile, 20 décembre 1995, n° 93-20.288consulter ↗
Une réponse
J’ai un nouveau voisin célibataire qui occupe un F3 qui fait beaucoup de tapage en plus il a ouvert un cabinet de voyance en à t’il le droit et qui prend un logement normalement destiné à une famille……