Gestion de l’indivision: la conclusion ou le renouvellement de baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal

La gestion d’un bien indivis se heurte à une difficulté récurrente : faut-il l’accord de tous les indivisaires pour louer le bien, ou peut-on se contenter d’une majorité ? La question n’est pas théorique — elle commande la possibilité même de faire fructifier un appartement, un local professionnel ou un meuble détenu en commun, sans rester paralysé par le veto d’un coïndivisaire minoritaire.

Depuis la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, l’article 815-3, alinéa 1^er, 4° du Code civil tranche cette difficulté pour une catégorie précise de baux : ceux qui ne portent ni sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Pour ces baux-là — typiquement les baux d’habitation —, les indivisaires réunissant au moins les deux tiers des droits indivis peuvent conclure ou renouveler le contrat à cette seule majorité, sans recueillir l’unanimité.

L’enjeu de cette tranche d’étude est d’en cerner exactement les contours : quels baux relèvent de la majorité qualifiée, et quelles opérations cette faculté autorise réellement — sachant que la jurisprudence en a, par touches successives, élargi le périmètre au-delà de la lettre du texte.

La majorité des deux tiers, exception au principe d’unanimité

En matière d’indivision, le principe d’unanimité s’impose traditionnellement comme une garantie fondamentale du droit de propriété, requérant l’accord de tous les indivisaires pour toute décision relative à la gestion ou à la disposition des biens indivis.

Toutefois, la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 est venue assouplir cette rigueur en introduisant, à l’article 815-3 du Code civil, une règle de majorité permettant aux indivisaires détenteurs d’au moins deux tiers des droits indivis de prendre certaines décisions sans le consentement unanime de leurs coïndivisaires.

Cette innovation législative, conçue pour faciliter la gestion des indivisions, marque une rupture avec le régime classique et relativise l’égalité juridique entre indivisaires en lui substituant une pondération économique fondée sur les parts détenues — selon l’adage major pars trahit ad se minorem, la part majoritaire entraîne la minorité.

À cet égard, l’article 815-3, al. 1^er du Code civil prévoit que le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

• effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;
• donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;
• vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;
• conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

C’est sur ce dernier point — la conclusion ou le renouvellement de baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal — que se concentre la présente étude.

Traditionnellement, la conclusion ou le renouvellement de baux nécessitait l’accord unanime des indivisaires, conformément au principe posé à l’article 815-3, alinéa 3 du Code civil, qui impose l’unanimité pour tout acte excédant l’exploitation normale des biens indivis.

La réforme de 2006 a introduit une exception importante : les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent conclure ou renouveler des baux à cette majorité, à condition que ces baux ne concernent pas des immeubles à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Cette exception reflète une distinction claire opérée par le législateur : les baux relatifs à des usages particuliers et stratégiques (agricole, commercial, industriel ou artisanal) restent soumis à l’unanimité en raison de leur impact potentiellement significatif sur le patrimoine indivis — du fait, notamment, du droit au renouvellement et de la propriété commerciale qu’ils confèrent au preneur —, tandis que les baux relatifs à des usages courants, tels que l’habitation, peuvent être régis par la règle de la majorité qualifiée.

Les baux concernés par la règle majoritaire

Depuis la réforme introduite par la loi n° 2006-728, l’article 815-3, alinéa 1^er, 4° du Code civil permet aux indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis de conclure ou de renouveler certains baux.

Cette faculté, bien que conférant une souplesse bienvenue dans la gestion des biens indivis, est strictement limitée aux baux qui ne portent pas sur des immeubles à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

• Les baux d’habitation
  • Les baux d’habitation, par leur nature domestique et leur durée souvent limitée, relèvent des actes d’administration courante et peuvent donc être conclus ou renouvelés à la majorité des deux tiers.
  • Ces baux doivent toutefois respecter la destination initiale du bien et s’inscrire dans son exploitation normale.

• Les baux à usage professionnel
  • Les baux à usage professionnel, régis notamment par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, incluent des locaux utilisés par des professions libérales ou des bureaux.
  • Ces baux peuvent être conclus à la majorité des deux tiers, dès lors qu’ils ne confèrent pas au locataire des droits excessivement protecteurs, susceptibles d’affecter la valeur ou la gestion du bien indivis.

• Les baux de biens meubles
  • Les baux portant sur des biens meubles indivis, tels que la location-gérance d’un fonds de commerce ou la mise en location d’équipements, sont également soumis à la règle majoritaire.

Les opérations concernées : conclusion, renouvellement et au-delà

En application de l’article 815-3, alinéa 1^er, 4° du Code civil, seules la conclusion et le renouvellement de certains baux peuvent être décidés à la majorité des deux tiers des droits indivis, sous réserve qu’ils ne portent pas sur des immeubles à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Cependant, la jurisprudence a élargi cette règle pour inclure également des actes liés à l’administration des baux ainsi que la résiliation de certains baux spécifiques — preuve que la ratio legis (faire prévaloir l’exploitation normale du bien sur le veto minoritaire) déborde la lettre du 4°.

• Conclusion et renouvellement des baux
  • L’article 815-3, alinéa 1^er, 4°, introduit par la réforme de 2006, permet de conclure ou de renouveler des baux relevant de l’exploitation normale des biens indivis.
  • Cette faculté vise les baux à usage d’habitation, professionnel, ou portant sur des biens meubles, à l’exclusion des baux portant sur des immeubles à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal, qui restent soumis au principe d’unanimité.

• Actes d’administration relatifs aux baux
  • Bien que non explicitement mentionnés par le texte, les actes d’administration relatifs aux baux, tels que la perception des loyers ou l’entretien des locaux loués, participent de l’exploitation normale des biens indivis.
  • Ces actes s’inscrivent logiquement dans la continuité des opérations de conclusion et de renouvellement et peuvent également être décidés à la majorité des deux tiers.

• Résiliation d’un bail
  • Sous l’empire du droit antérieur, la Cour de cassation avait décidé que la résolution d’un bail rural pour défaut de paiement des fermages nécessitait l’accord unanime des indivisaires (Cass. 3^e civ., 19 juillet 1995, n° 93-15.033l'arrêt▾).
  • Puis, dans un arrêt du 29 juin 2011, elle est revenue sur sa position en admettant que les indivisaires titulaires des deux tiers des droits indivis puissent engager une action en résiliation du bail pour non-paiement des fermages, considérant que cet acte s’inscrivait dans le cadre de l’exploitation normale des biens indivis (Cass. 3^e civ., 29 juin 2011, n° 09-70.894l'arrêt▾).
  • La Troisième chambre civile a, par la suite, confirmé cette solution dans un arrêt du 17 novembre 2016 (Cass. 3^e civ., 17 nov. 2016, n° 15-19.957l'arrêt▾).

• Délivrance de congés
  • Bien que non expressément prévue par le texte, une réponse ministérielle a précisé que la délivrance d’un congé pour un bail relevant de l’article 815-3 pouvait être effectuée à la majorité qualifiée (JOAN, 30 mars 2010, p. 3627).
  • Cette possibilité demeure strictement limitée aux baux relevant de la gestion courante, à l’exclusion des baux agricoles ou commerciaux, qui continuent d’exiger l’unanimité.

L’arrêt marquant : Cass. 3^e civ., 29 juin 2011

Le mouvement d’extension de la règle majoritaire trouve son point d’ancrage dans l’arrêt du 29 juin 2011, qui rompt avec la solution de 1995 et range l’action en résiliation du bail parmi les actes ressortissant à l’exploitation normale des biens indivis.