Indivision: les droits de préemption et de substitution sur les parts indivises

Parce que l’indivisaire demeure plein propriétaire de sa quote-part abstraite, la faculté de la céder lui appartient en propre ; mais cette liberté, lorsqu’elle s’exerce au profit d’un tiers, vient heurter de plein fouet la cohésion d’une communauté que l’intuitu personae rend souvent fragile. C’est à ce point de tension précis que répondent le droit de préemption et le droit de substitution, qui offrent aux coïndivisaires un moyen d’écarter l’intrus sans pour autant priver le cédant de la valeur de son bien. Maillon du régime des droits de l’indivisaire sur sa quote-part, ces mécanismes en révèlent la ligne de force : concilier la souveraineté de chacun sur sa part avec la sauvegarde de l’ensemble.

Dans le cadre de l’indivision, chaque indivisaire dispose d’un droit exclusif sur sa quote-part abstraite, qui lui confère la faculté d’en disposer librement, notamment par cession. Cette liberté, essentielle à la nature même du droit de propriété, n’est toutefois pas absolue.

Elle s’inscrit dans un régime spécifique destiné à préserver l’équilibre fragile de l’indivision, souvent marquée par un intuitu personae, et à prévenir l’introduction de tiers non souhaités dans la communauté indivise.

Les mécanismes du droit de préemption et du droit de substitution, institués par la réforme de 1976, traduisent cette volonté de protéger les coïndivisaires face aux risques inhérents à l’aliénation des droits indivis.

Ces dispositifs permettent aux indivisaires d’intervenir pour maintenir la cohérence de l’indivision, tout en respectant la faculté de cession attachée à chaque quote-part. Ils incarnent ainsi un subtil équilibre entre la liberté individuelle des indivisaires et les exigences collectives inhérentes à cette situation juridique particulière.

Aussi convient-il, avant d’en éprouver les conditions d’exercice, de distinguer nettement les deux prérogatives en présence. Le droit de préemption permet à l’indivisaire de se porter acquéreur prioritaire des droits qu’un coïndivisaire entend aliéner à un tiers, avant la conclusion définitive de la cession ; le droit de substitution, en revanche, autorise l’indivisaire à prendre la place du tiers acquéreur après la vente, dans les cas où la cession a échappé à la notification préalable — singulièrement en matière de licitation. La présente section est consacrée à la première de ces prérogatives.

I) Le droit de préemption

Le droit de préemption constitue une prérogative essentielle pour les coïndivisaires, leur permettant de préserver l’intégrité de l’indivision en cas de cession de droits indivis par l’un d’eux.

Ce mécanisme, ancré dans l’article 815-14 du Code civil, illustre une volonté de concilier la liberté de disposer de sa quote-part avec la nécessité de prévenir l’intrusion d’un tiers non souhaité, susceptible de perturber le fonctionnement harmonieux de l’indivision.

En offrant aux indivisaires un droit prioritaire d’acquérir les droits cédés par leur coïndivisaire, cette institution garantit la continuité d’un lien souvent marqué par des considérations familiales ou personnelles.

Elle permet ainsi de maintenir l’intuitu personae propre à de nombreuses indivisions, tout en encadrant strictement les modalités de son exercice pour éviter tout abus.

A) Origines et mécanisme

Le droit de préemption, consacré par l’article 815-14 du Code civil, a pour ancêtre l’ancien dispositif du retrait successoral.

Ce dernier, régi par l’article 841 ancien du Code civil, visait à permettre à un héritier de se porter acquéreur prioritaire des parts d’un cohéritier cédant, préservant ainsi l’unité familiale au sein de l’indivision successorale.

Cependant, en dépit de sa vocation louable, le retrait successoral se heurtait à des pesanteurs procédurales et à des limites pratiques, notamment l’absence d’un dispositif d’information des coindivisaires et l’incertitude juridique pesant sur les transactions. Ces imperfections ont conduit à sa suppression par la loi du 31 décembre 1976, laquelle a permis l’émergence d’un mécanisme plus abouti : le droit de préemption.

Le droit de préemption se distingue par sa simplicité et son efficacité, apportant une solution aux insuffisances du retrait successoral. Désormais applicable à toute cession à titre onéreux de droits indivis, dès lors qu’elle implique une personne étrangère à l’indivision, ce mécanisme impose au cédant de notifier son intention aux autres indivisaires. Ces derniers se voient alors offrir la faculté de se substituer au cessionnaire envisagé, en acquérant les droits aux mêmes prix et conditions.

Ce cadre procédural, à la fois clair et protecteur, garantit aux indivisaires une protection contre l’intrusion d’un tiers étranger, susceptible de bouleverser l’harmonie de la gestion commune. Ainsi, le droit de préemption parvient-il à concilier deux impératifs essentiels : la liberté contractuelle de l’indivisaire cédant et la préservation de l’affectio communionis, cette solidarité essentielle à l’administration partagée des biens indivis.

L’abrogation du retrait successoral a marqué une étape importante dans l’évolution du droit des successions, illustrant une adaptation du législateur aux contraintes modernes. Ce mécanisme, malgré son ambition louable de préserver l’intégrité familiale, se heurtait à des lourdeurs procédurales, au premier rang desquelles figurait l’exigence d’une double mutation pour aboutir à la transmission effective des droits.

En effet, la mise en œuvre du retrait successoral impliquait, dans un premier temps, une cession initiale des droits indivis du cédant à un tiers cessionnaire, suivie d’une seconde mutation lorsque l’héritier exerçait son droit de retrait pour récupérer ces mêmes droits. Ce processus, outre sa complexité, engendrait des coûts, des délais, et une insécurité juridique pesant sur les transactions.

Le droit de préemption, en remédiant à ces carences, instaure une procédure plus fluide et sécurisante, permettant aux indivisaires d’exercer leur droit directement, sans étape intermédiaire, et d’acquérir les droits cédés aux mêmes prix et conditions que le cessionnaire pressenti. Cette simplification bénéficie tant aux indivisaires qu’aux tiers, en garantissant une meilleure prévisibilité des opérations.

Ainsi, le droit de préemption, véritable héritier rationnalisé de l’ancien droit de retrait, poursuit l’objectif essentiel de stabilité des indivisions tout en favorisant la fluidité des transactions. Il s’impose comme un outil équilibré et moderne, conciliant les impératifs de continuité familiale et de pragmatisme économique.

B) Le domaine du droit de préemption

Cerner le domaine du droit de préemption suppose de répondre à une double interrogation, l’une tenant aux indivisions au sein desquelles il a vocation à jouer, l’autre tenant à la nature des cessions susceptibles de l’ouvrir. Ces deux questions, distinctes mais complémentaires, délimitent ensemble le périmètre exact de la prérogative.

1) Les indivisions concernées

a) Principe

Contrairement à l’ancien retrait successoral, qui se limitait strictement aux indivisions successorales (ancien article 841 du Code civil), le droit de préemption s’étend désormais à toutes les indivisions relevant du régime général.

Cette extension a été confirmée par la jurisprudence, notamment dans un arrêt de la Cour de cassation du 23 avril 1985 aux termes duquel elle a jugé que « les dispositions de l’article 815-14 […] sont applicables à toutes les indivisions qu’elles soient ou non d’origine successorale » (Cass. 1re civ., 23 avr. 1985, n° 83-16.703).

Dans cette affaire, il s’agissait d’un fonds de commerce exploité en indivision à la suite de successions familiales. Une première cession des droits indivis avait été réalisée en faveur d’un tiers, sans que les coindivisaires aient été consultés. Par la suite, ces droits indivis furent cédés à d’autres acquéreurs sans notification préalable aux indivisaires. Ces derniers, invoquant une violation de leur droit de préemption, saisirent les juridictions compétentes pour obtenir l’annulation de la vente.

La Cour de cassation rejeta le pourvoi du cessionnaire en affirmant avec clarté que les dispositions de l’article 815-14 du Code civil « sont applicables à toutes les indivisions qu’elles soient ou non d’origine successorale ».

Il s’en déduit que le droit de préemption s’applique à toutes les indivisions ordinaires relevant du régime des articles 815 et suivants du Code civil.

Par son universalité, il renforce la cohésion de l’indivision en permettant aux indivisaires de préserver leur affectio communionis face à l’introduction de tiers étrangers. Cela concerne les indivisions successorales, post-communautaires ou conventionnelles, pour toute cession réalisée à titre onéreux.

b) Exclusions

Le domaine du droit de préemption n’est pas sans limites. En effet, bien que le droit de préemption des indivisaires, institué à l’article 815-14 du Code civil, s’applique de manière générale à toutes les indivisions ordinaires, son champ d’application connaît des exclusions.

Ces exclusions, dictées par des considérations juridiques et pratiques, concernent principalement les indivisions qualifiées de forcées et perpétuelles.

Pour mémoire, une indivision est dite forcée et perpétuelle lorsque les biens indivis, par leur nature même, remplissent une fonction indispensable pour d’autres propriétés et ne peuvent, en conséquence, faire l’objet ni d’un partage ni d’une cession ordinaire.

La raison de cette exclusion tient à l’incompatibilité radicale entre la finalité de la préemption et celle de l’indivision forcée. Le droit de préemption suppose une indivision appelée à prendre fin par le partage, dont il ne fait que régler les modalités de sortie en évitant l’irruption d’un tiers. L’indivision forcée, à l’inverse, est par hypothèse insusceptible de partage : le bien y demeure indivis non par accident, mais parce que son affectation collective le commande. Faire jouer la préemption sur un tel bien n’aurait donc aucun sens, faute de cession isolée concevable.

Ces indivisions se rencontrent dans des cas spécifiques où la conservation collective du bien est essentielle à son usage.

Les exemples les plus représentatifs sont :

• Les servitudes de passage : un chemin d’accès servant plusieurs propriétés indivises, par exemple, constitue souvent une indivision forcée, car son partage ou sa cession porterait atteinte à l’usage des fonds qu’il dessert.
• Les parties communes nécessaires : il peut s’agir d’une cour commune ou d’un mur mitoyen indispensables à plusieurs parcelles ou bâtiments.
• Les biens affectés à un service collectif : par exemple, une piscine ou un jardin commun dans le cadre d’un immeuble en copropriété.

Dans ces cas, l’objectif de préserver la fonctionnalité collective et l’intérêt général des propriétaires prime sur le droit individuel à préempter.

A plusieurs reprises, la Cour de cassation a exclu l’application du droit de préemption en présence d’indivisions perpétuelles ou forcées.

Dans un arrêt du 12 février 1985, elle a, par exemple, jugé que le droit de préemption ne pouvait s’appliquer à une parcelle indivise servant de chemin d’accès à plusieurs propriétés, dès lors que cette parcelle constituait un accessoire indispensable à l’usage des fonds qu’elle desservait (Cass. 1re civ., 12 févr. 1985, n°84-10.301). La Première chambre civile reprochait à la juridiction du fond de ne pas avoir recherché si cette parcelle, en sa qualité de desserte essentielle, relevait d’une indivision forcée et perpétuelle, laquelle échappe aux dispositions des articles 815-14 et 815-16 du Code civil.

Dans une logique similaire, la Cour de cassation, dans un arrêt du 8 juin 1999, a rappelé que le caractère forcé et perpétuel d’une indivision devait être apprécié de manière objective et ne pouvait dépendre de la volonté subjective des parties. Elle a ainsi censuré une décision qui, pour retenir l’existence d’une indivision perpétuelle, s’était fondée uniquement sur l’intention des parties sans vérifier si l’usage des parcelles concernées était matériellement impossible sans recourir au bien litigieux (Cass. 1re civ., 8 juin 1999, n°97-13.987).

Cette même logique a trouvé une illustration éclairante en matière de copropriété. Dans un arrêt du 27 mai 2010, la troisième chambre civile a refusé le bénéfice du droit de préemption à propos d’un lot de copropriété affecté à la jouissance exclusive de l’ensemble des copropriétaires. Constatant que ce lot constituait l’accessoire indispensable de l’immeuble qu’il desservait, elle en a déduit qu’il se trouvait placé dans une indivision forcée et perpétuelle, insusceptible comme telle de donner prise au droit de préemption de l’article 815-14 du Code civil (Cass. 3e civ., 27 mai 2010, n° 09-65.338). La solution confirme que le critère décisif n’est pas la qualification formelle du bien, mais son affectation matérielle à un usage commun dont il ne peut être détaché sans compromettre la jouissance des autres fonds.

L’exclusion des indivisions forcées et perpétuelles du champ d’application de l’article 815-14 du Code civil repose sur une logique de préservation de l’équilibre collectif.

Dans ces situations, permettre à un indivisaire d’exercer son droit de préemption contreviendrait à l’affectation essentielle du bien, au détriment des autres propriétaires ou utilisateurs.

Par conséquent, le domaine du droit de préemption, bien qu’étendu, est circonscrit par la nécessité de garantir la continuité et la fonctionnalité des biens indivis indispensables. Ces limites, loin de constituer une entrave, traduisent un équilibre entre les droits des indivisaires et les impératifs collectifs attachés à certains biens.

2) Les cessions concernées

Le droit de préemption n’est pas ouvert par toute opération affectant la quote-part d’un indivisaire. Son déclenchement obéit à deux conditions cumulatives tenant à l’objet et à la nature de l’acte : la cession doit, d’une part, porter sur des droits indivis et, d’autre part, être conclue à titre onéreux. Ces deux exigences délimitent étroitement le type d’actes susceptibles d’y donner lieu.

a) Une cession portant sur des droits indivis

L’article 815-14 du Code civil prévoit que le droit de préemption s’exerce sur la cession « de tout ou partie des droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens ».

Cette rédaction marque une extension du domaine du droit de préemption rapport à l’ancien retrait successoral, limité aux aliénations portant sur la quote-part globale d’un héritier dans une succession.

Désormais, toute cession à titre onéreux de droits indivis à une personne étrangère à l’indivision est susceptible d’ouvrir ce droit.

Ainsi, il importe peu que la cession porte sur la totalité des droits indivis de l’indivisaire cédant, sur une partie seulement de ces droits, ou sur les droits indivis attachés à un bien déterminé.

Par exemple, un indivisaire peut céder tout ou partie de ses droits indivis dans un immeuble sans que l’étendue de la cession empêche l’exercice du droit de préemption par les coïndivisaires. Cette latitude vise à prévenir toute intrusion d’un tiers dans l’indivision, laquelle pourrait compromettre l’affectio communionis nécessaire à la bonne gestion des biens indivis.

Encore faut-il, pour que le droit de préemption ait prise, que l’objet de la cession soit la quote-part abstraite du cédant, et non le bien indivis lui-même appréhendé dans sa matérialité. C’est là que se loge la ligne de partage décisive du domaine de l’article 815-14 du Code civil.

En revanche, dans un arrêt du 30 juin 1992, la Cour de cassation a jugé que le droit de préemption prévu par l’article 815-14 du Code civil ne s’applique que lorsque la cession porte sur des droits indivis et non sur les biens indivis eux-mêmes (Cass. 1re civ., 30 juin 1992, n° 90-19.052).

En l’espèce, à la suite du décès d’un indivisaire, son conjoint survivant et une autre coïndivisaire se trouvaient en indivision sur l’intégralité des parts d’une société à responsabilité limitée ayant pour objet une activité économique spécifique.

Face à l’impossibilité pour l’entreprise de financer les mises aux normes réglementaires exigées par l’administration sous peine de fermeture, le conjoint survivant, gérant de la société, avait obtenu l’autorisation judiciaire de céder l’intégralité des parts sociales de la société en application de l’article 815-5 du Code civil, malgré l’opposition de l’autre coïndivisaire.

Cette dernière a tenté d’exercer un droit de préemption sur les parts sociales ainsi cédées, en invoquant les dispositions de l’article 815-14 du Code civil.

Cependant, la Haute juridiction a confirmé que le mécanisme préemptif est inopérant lorsque la cession porte sur la totalité d’un bien indivis et non sur les droits indivis de l’un des indivisaires.

Elle a estimé que, dans ce cas, la cession, autorisée par le juge, visait à retirer le bien de l’indivision, et non à introduire un tiers dans celle-ci. La substitution du prix de vente au bien dans l’indivision ne justifiait donc pas l’application du droit de préemption, dont la finalité est de protéger l’intégrité de l’indivision face à l’arrivée d’un étranger.

La distinction ainsi posée se comprend aisément au regard de la raison d’être de la préemption. Lorsque c’est le bien lui-même qui quitte l’indivision, aucun tiers n’y pénètre : l’indivision se poursuit sur le prix, par le jeu de la subrogation réelle, sans que sa composition personnelle s’en trouve altérée. Le danger que la préemption a vocation à conjurer — l’irruption d’un étranger dans la communauté indivise — est alors inexistant. À l’inverse, la cession de la seule quote-part laisse subsister le bien dans l’indivision tout en y substituant la personne du cédant par celle de l’acquéreur : c’est précisément cette substitution de personne que la préemption permet d’écarter.

b) Une cession conclue à titre onéreux

i) Application aux cessions à titre onéreux

α) Principe

Le droit de préemption s’exerce exclusivement lorsqu’un indivisaire souhaite céder tout ou partie de ses droits indivis à un tiers en contrepartie d’un prix.

L’article 815-14, alinéa 1er, du Code civil pose ainsi comme condition sine qua non la stipulation d’un prix dans la transaction. Cette exigence découle de la finalité même du droit de préemption : permettre aux autres indivisaires de se substituer au cessionnaire en acquérant les droits aux mêmes conditions.

Dès lors, toutes les cessions à titre onéreux, qu’elles portent sur une quote-part de l’ensemble indivis ou sur des droits indivis d’un bien déterminé, sont soumises à ce mécanisme.

Peu importent les modalités de paiement du prix, que ce soit en argent, en rente viagère ou sous une autre forme monétaire, tant que la prestation est quantifiable et fongible, les indivisaires peuvent intervenir pour préserver l’unité de l’indivision.

Le caractère onéreux de la cession commande, du reste, l’économie tout entière de la préemption : l’indivisaire qui l’exerce ne saurait acquérir à de meilleures conditions que le tiers évincé. Il est tenu d’acquitter le prix et de satisfaire à l’ensemble des autres conditions stipulées pour la cession, de sorte que la substitution s’opère à l’identique. La Cour de cassation a fermement rappelé ce principe en jugeant que le droit de préemption n’est ouvert qu’à charge, pour l’indivisaire qui l’exerce, de payer le prix et de satisfaire aux diverses autres conditions prévues pour la cession (Cass. 1re civ., 17 mai 1983, n° 82-11.931).

Cette même exigence emporte, a contrario, une conséquence d’importance : les transmissions à titre gratuit échappent par nature au droit de préemption. La donation, en ce qu’elle procède d’une intention libérale et ne s’accompagne d’aucun prix dont les coïndivisaires pourraient reproduire le versement, demeure hors du champ de l’article 815-14 du Code civil. La Cour de cassation l’a affirmé à propos d’une donation entre vifs consentie en avancement d’hoirie sur des biens indivis, jugeant qu’une telle libéralité — fût-elle autorisée par le juge des tutelles et son effet subordonné au résultat du partage — n’est pas soumise au droit de préemption des articles 815-14 et 815-16 du Code civil (Cass. 1re civ., 11 déc. 1984, n° 83-13.874).

Cette exclusion connaît toutefois une limite tenant à la qualification réelle de l’opération. Lorsqu’une libéralité est assortie de charges d’une ampleur telle qu’elle révèle, en réalité, une contrepartie au profit du gratifiant, l’acte peut être requalifié en cession à titre onéreux et, partant, réintégrer le domaine du droit de préemption. Encore faut-il, pour qu’il en aille ainsi, que le caractère onéreux ressorte explicitement des termes mêmes de l’acte : une donation simplement grevée de charges modiques conserve sa nature libérale et échappe à la préemption. C’est l’économie globale de l’opération, et non sa seule dénomination, qui fixe le régime applicable.

β) Exceptions

S’il est de principe que le droit de préemption des indivisaires puisse jouer dans le cadre des cessions à titre onéreux, il connaît néanmoins des limites. Certaines opérations, en raison de leur nature ou des caractéristiques spécifiques des prestations convenues, échappent au mécanisme préemptif prévu par l’article 815-14 du Code civil. Ces exclusions sont fondées sur l’impossibilité technique ou juridique pour les coïndivisaires de reproduire la contrepartie stipulée dans le contrat.

Le dénominateur commun de ces hypothèses mérite d’être souligné : à la différence des libéralités, écartées faute de prix, les opérations qui suivent sont bien conclues à titre onéreux ; elles échappent pourtant à la préemption parce que la contrepartie convenue présente un caractère non fongible ou intuitu personae qui interdit au préempteur de s’y substituer à l’identique. L’obstacle n’y tient donc pas à l’absence d’onérosité, mais à l’irréductible singularité de la prestation promise au cédant.

• L’échange
  • Bien que l’échange soit régi par les règles de la vente (article 1707 du Code civil), il est exclu du champ d’application du droit de préemption.
  • En effet, l’échange implique une contrepartie non monétaire, souvent constituée d’un bien précis, non fongible, que les coïndivisaires ne peuvent pas nécessairement fournir.
  • La Cour de cassation a confirmé cette exclusion dans un arrêt du 21 mai 1997 (Cass. 1re civ., 21 mai 1997, n° 95-12.460), soulignant que le mécanisme préemptif repose sur une stricte substitution.
  • Dans cette affaire, des droits mobiliers et immobiliers détenus par deux mineures dans une indivision successorale avaient été cédés à une société.
  • Bien que cette opération ait initialement été qualifiée de vente, elle avait ultérieurement été requalifiée en contrat d’échange.
  • La contrepartie de cet échange consistait en des appartements appartenant à un tiers, promis en échange des droits indivis.
  • Un coïndivisaire avait exprimé son intention d’exercer son droit de préemption afin de se substituer à la société et de préserver l’unité de l’indivision.
  • Cependant, il n’était pas propriétaire des appartements promis en contrepartie, soulevant ainsi la question de l’applicabilité du droit de préemption dans ce contexte.
  • La Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui avait admis l’exercice du droit de préemption au motif que le coïndivisaire aurait pu se procurer les appartements auprès du coéchangiste pour satisfaire aux termes de l’échange.
  • La Haute juridiction a estimé que cette analyse méconnaissait les exigences de l’article 815-14 du Code civil.
  • Elle a jugé que le droit de préemption exige une stricte identité entre la prestation que le coïndivisaire préempteur doit fournir et celle stipulée dans le contrat initial.
  • En l’espèce, le coïndivisaire était dans l’impossibilité absolue de fournir aux cédants les appartements convenus comme contrepartie, faute d’en être propriétaire.
  • Cette impossibilité matérielle et juridique rendait inapplicable le droit de préemption dans ces circonstances.

• L’apport en société
  • Lorsque des droits indivis sont apportés à une société, le cédant reçoit en contrepartie des parts sociales, lesquelles s’inscrivent dans une relation d’affectio societatis, fondée sur la confiance et la collaboration entre les associés.
  • Cette prestation, qui n’est pas strictement monétaire, rend le droit de préemption inapplicable, car les coïndivisaires ne peuvent fournir une contrepartie équivalente à celle convenue avec la société.
  • Le mécanisme préemptif repose, en effet, sur la possibilité pour les coïndivisaires de se substituer au cessionnaire en acquérant les mêmes droits et obligations attachées à l’opération.
  • Or, dans le cas d’un apport en société, l’avantage obtenu par le cédant, à savoir des parts sociales, est indissociable de l’intuitus personae propre à l’affectio societatis.
  • Cette spécificité exclut toute possibilité de substitution par les coïndivisaires.
  • La jurisprudence a clairement consacré cette exclusion. Si elle a d’abord été reconnue dans le cadre du droit de préemption des preneurs ruraux (Cass. 3^e civ. 4 mars 1971, n°69-10.540), elle a été étendue explicitement au droit de préemption des coïndivisaires régi par l’article 815-14 du Code civil.
  • Ainsi, bien que le droit de préemption s’applique généralement aux cessions à titre onéreux, les apports en société, par leur nature intrinsèque, échappent à ce mécanisme, illustrant une des limites importantes du champ d’application de l’article 815-14 du Code civil (V. en ce sens CA Paris, 11 sept. 1997).

• La dation en paiement
  • Dans le cadre d’une dation en paiement, la contrepartie attendue par le cédant est l’extinction d’une dette, et non la réception d’un prix monétaire ou d’une prestation fongible.
  • Les coïndivisaires, n’étant pas les créanciers de cette dette, ne peuvent matériellement ni juridiquement se substituer au bénéficiaire pour éteindre l’obligation.
  • Cette impossibilité de fournir une prestation équivalente justifie en principe l’exclusion de la dation en paiement du champ d’application du droit de préemption.
  • À ce jour, il n’a jamais été statué en jurisprudence sur l’applicabilité du droit de préemption dans le cas spécifique de la dation en paiement.
  • Cependant, les principes dégagés dans des situations analogues, notamment concernant des prestations intuitu personae ou des contreparties non monétaires, tendent à exclure cette hypothèse.
  • Certains auteurs ont néanmoins envisagé une solution théorique où les coïndivisaires pourraient exercer leur droit de préemption en payant la dette du cédant au moyen d’une somme d’argent.
  • Cela permettrait d’assurer l’extinction de l’obligation tout en respectant l’exigence de substitution.
  • Toutefois, une telle démarche, bien qu’imaginable, ne correspond pas à l’objet même de la dation en paiement et semble difficilement conciliable avec les attentes légitimes des parties initialement impliquées dans l’opération.
  • En définitive, bien que la dation en paiement ne puisse être considérée comme un obstacle insurmontable à l’exercice du droit de préemption, les caractéristiques intrinsèques de ce mécanisme, qui reposent sur une logique non monétaire, rendent son inclusion hautement improbable dans le périmètre de l’article 815-14 du Code civil.

• Les ventes intuitu personae
  • Il est admis de longue date que les opérations conclues en considération de la personne du cessionnaire échappent également au droit de préemption.
  • Cette exclusion repose sur le caractère intuitus personae de ces opérations, où la personne de l’acquéreur constitue un élément déterminant du consentement du cédant.
  • Dans de telles situations, il est impossible pour les coïndivisaires de se substituer à l’acquéreur sans altérer la nature même de l’accord initial.
  • Un exemple typique de cette exclusion réside dans le bail à nourriture.
  • Ce type de contrat prévoit que le cédant transfère ses droits indivis en échange d’une obligation de soins ou d’assistance personnelle.
  • La prestation convenue dépasse alors la simple contrepartie monétaire et repose sur des engagements spécifiques directement liés à la personnalité du cessionnaire.
  • Dans un arrêt du 3 octobre 1985, la Cour de cassation a jugé que l’intuitus personae inhérent à ce type d’accord rendait le droit de préemption inapplicable (Cass. 3e civ., 3 oct. 1985).
  • En effet, un coïndivisaire ne saurait fournir une prestation équivalente à celle attendue par le cédant, laquelle est indissociablement liée à la personne choisie.
  • La jurisprudence a, par suite, étendu cette exclusion à d’autres cas toujours en se fondant sur l’existence d’un intuitus personae.
  • Ainsi, elle a admis que le droit de préemption ne pouvait être exercé lorsqu’une cession de droits indivis était consentie à une usufruitière afin de lui permettre de demander l’attribution préférentielle des terres ayant appartenu à son époux.
  • Ici encore, les qualités personnelles du cessionnaire, en tant qu’usufruitière et ayant droit, constituaient le fondement du consentement du cédant, excluant toute possibilité de substitution par les coïndivisaires.

ii) Exclusion des cessions à titre gratuit

Le droit de préemption, prévu par l’article 815-14 du Code civil, est strictement limité aux cessions à titre onéreux, excluant ainsi les transmissions de droits indivis réalisées à titre gratuit.

Cette exclusion n’est pas le fruit d’un silence du législateur, mais la conséquence directe de la lettre même du texte. L’article 815-14, alinéa 1er, vise expressément l’indivisaire « qui entend céder, à titre onéreux », de sorte que la qualification onéreuse de l’opération constitue la condition liminaire de toute préemption. Le mécanisme suppose en effet, par construction, l’existence d’un prix et de conditions de cession susceptibles d’être notifiés aux coïndivisaires, puis intégralement repris par celui qui exerce son droit — ce que rappelle l’économie générale de la disposition.

Cette exclusion trouve son fondement dans l’absence de contrepartie économique, rendant impossible la substitution des coïndivisaires au bénéficiaire désigné par le cédant. À défaut de prix, la préemption se trouve privée de son objet : on ne saurait acquérir « aux prix et conditions notifiés » lorsqu’aucun prix n’a été stipulé. La gratuité de l’acte met ainsi hors-jeu le ressort même du dispositif, qui repose sur la faculté reconnue au coïndivisaire de prendre la place de l’acquéreur évincé en lui versant l’exact équivalent monétaire convenu.

α) Libéralités : donations et legs

Les donations entre vifs et les legs échappent au droit de préemption, comme l’a clairement établi la jurisprudence.

Dans un arrêt de principe rendu le 11 décembre 1984, la Cour de cassation a jugé que, faute de prix stipulé, le mécanisme préemptif devient inopérant (Cass. 1re civ., 11 déc. 1984, n°83-13.874).

L’espèce mérite que l’on s’y arrête, car elle conjugue deux difficultés. Une donation entre vifs avait été consentie à un descendant, en avancement d’hoirie — c’est-à-dire par anticipation sur sa part successorale —, et autorisée par le juge des tutelles dès lors qu’elle émanait du représentant légal d’un majeur en tutelle. La Haute juridiction a admis qu’une telle libéralité pouvait régulièrement porter sur des biens indivis, sauf à voir son effet subordonné au résultat du partage à intervenir ; mais elle a surtout affirmé, et c’est l’apport décisif, qu’une donation de cette nature n’est pas soumise au droit de préemption des articles 815-14 et 815-16 du Code civil. La gratuité de l’acte suffit, à elle seule, à écarter toute préemption.

En effet, l’absence de contrepartie monétaire rend impossible pour les indivisaires de se substituer au bénéficiaire en acquérant les droits dans les mêmes conditions.

Peu importe que la libéralité soit assortie de charges ou non : la gratuité de l’acte prive le droit de préemption de sa fonction essentielle, à savoir préserver l’unité de l’indivision en empêchant l’entrée d’un tiers moyennant une compensation économique.

Cependant, une autre question complexe se pose concernant les donations assorties de charges. Si ces charges revêtent une importance telle qu’elles confèrent à l’acte un caractère onéreux, certains auteurs suggèrent que le droit de préemption pourrait théoriquement trouver à s’appliquer. Néanmoins, pour que cette hypothèse se concrétise, il serait nécessaire que le caractère onéreux de la donation apparaisse explicitement dès la rédaction de l’acte, ce qui reste une situation rare en pratique.

La condition est rigoureuse : ce n’est pas la simple existence de charges qui suffit à requalifier l’opération, mais leur ampleur telle que, économiquement, elles équivalent à un prix. Le critère est celui de la sincérité apparente de l’acte — le caractère onéreux doit transparaître in limine, dès l’instrumentum, et non se déduire a posteriori d’une reconstitution par les coïndivisaires. À défaut d’une telle évidence, la qualification de libéralité l’emporte et la préemption demeure exclue.

β) Cas particuliers : donations déguisées

La question des donations déguisées, revêtant les apparences d’une cession à titre onéreux, a suscité des débats.

La donation déguisée se distingue soigneusement de la donation avec charges. Dans la première, l’intention libérale est dissimulée sous l’habit d’un acte onéreux — le plus souvent une vente —, alors qu’aucun prix réel n’est appelé à être payé ; dans la seconde, l’acte est ouvertement gratuit, mais grevé d’obligations pesant sur le gratifié. C’est précisément parce que la donation déguisée emprunte les dehors d’une vente qu’elle perturbe le jeu du droit de préemption.

Dans ces situations, les coïndivisaires peuvent initialement exercer leur droit de préemption sur la base de l’apparente vente.

Toutefois, si la véritable nature de l’acte est ultérieurement qualifiée de donation, la préemption est écartée.

Cette requalification ne saurait cependant être utilisée de manière frauduleuse pour contourner les droits des indivisaires.

En vertu du principe selon lequel « la fraude corrompt tout » (fraus omnia corrumpit), une donation dissimulée derrière une prétendue vente, destinée à éluder le droit de préemption des coïndivisaires, peut conduire à l’annulation de l’opération. La Cour de cassation a statué en ce sens dans un arrêt rendu le 11 mars 1997 (Cass. 1^ère civ., 11 mars 1997, n°95-15.480).

Dans cette affaire, une indivisaire avait successivement consenti deux actes portant sur ses droits indivis détenus dans un domaine agricole.

Par un premier acte, elle avait octroyé à un bénéficiaire. une donation symbolique représentant 6 centièmes de sa part dans l’indivision. Quelques mois plus tard, par un second acte, elle avait vendu à ce même bénéficiaire une part beaucoup plus significative, correspondant à 90 centièmes de ses droits indivis.

γ) Biens insusceptibles de préemption en raison de leur affectation

L’exclusion du droit de préemption ne procède pas seulement de la nature gratuite de l’acte ; elle peut également tenir à la nature particulière du bien indivis. Certaines indivisions, dites forcées et perpétuelles, échappent par construction à la logique du partage et, partant, au mécanisme préemptif destiné à en préparer la sortie ordonnée.

Ainsi, dans un arrêt rendu le 27 mai 2010, la Cour de cassation a jugé qu’un lot de copropriété affecté à la jouissance exclusive de l’ensemble des copropriétaires, et constituant l’accessoire indispensable de l’immeuble qu’il dessert, se trouve en état d’indivision forcée et perpétuelle, de sorte qu’il ne saurait faire l’objet du droit de préemption de l’article 815-14 du Code civil (Cass. 3e civ., 27 mai 2010, n°09-65.338). La solution se comprend aisément : là où l’indivision est appelée à durer indéfiniment parce qu’elle est le support nécessaire de l’usage d’un autre bien, il n’y a ni cession isolée concevable, ni tiers à évincer, ni unité d’indivision à préserver — le droit de préemption perd toute raison d’être.

δ) Articulation avec le sort des droits cédés au partage

Il convient enfin de ne pas confondre l’exclusion du droit de préemption avec le mécanisme distinct de l’effet déclaratif du partage, qui affecte non l’ouverture du droit, mais l’efficacité de la cession. Lorsqu’un indivisaire cède sa quote-part avant le partage, la consistance définitive de ce qu’acquiert le cessionnaire demeure suspendue au résultat de l’opération de partage à intervenir.

La Cour de cassation a ainsi rappelé que, lorsque des indivisaires cèdent leurs droits sur des biens indivis, l’efficacité de cette cession est subordonnée au résultat du partage à intervenir (Cass. 1re civ., 4 nov. 2020, n°19-13.267, art. 883 C. civ.). Elle a toutefois nuancé cette règle s’agissant de la cession portant sur une quote-part de l’universalité de l’indivision : en pareil cas, l’effet déclaratif du partage est sans incidence sur l’efficacité de la cession, le cessionnaire acquérant, par le seul effet de celle-ci, la qualité d’indivisaire (Cass. 1re civ., 3 juill. 2024, n°22-13.639). Cette distinction — cession d’un droit sur un bien déterminé / cession d’une quote-part de l’universalité — éclaire la portée pratique de la préemption : c’est précisément la qualité d’indivisaire conférée au cessionnaire que les coïndivisaires entendent neutraliser en exerçant leur droit.

c) Une cession consentie à une personne étrangère à l’indivision

Pour que le droit de préemption s’applique, il est indispensable que la cession envisagée soit consentie à une personne étrangère à l’indivision.

Cette condition, posée à l’article 815-14, alinéa 1er, du Code civil, reflète la finalité même du mécanisme : éviter l’introduction d’un tiers dans l’indivision afin de préserver son équilibre et sa pérennité. Une telle présence extérieure pourrait en effet perturber la gestion commune des biens indivis, notamment en cas d’intérêts divergents. La préemption se présente, sous cet angle, comme un instrument de clôture de l’indivision : elle érige une barrière à l’entrée, en réservant aux seuls membres déjà présents la possibilité de capter les droits mis en circulation.

i) Principe

L’exigence selon laquelle la cession doit être réalisée au profit d’une personne étrangère à l’indivision s’inscrit dans la logique protectrice du droit de préemption. Ce mécanisme vise à empêcher l’introduction d’un tiers dans l’indivision, une situation qui pourrait perturber la gestion commune des biens indivis et compromettre l’entente nécessaire entre indivisaires.

À l’inverse, lorsque la cession intervient entre coïndivisaires, cette justification disparaît, car aucun élément extérieur ne vient troubler l’équilibre de l’indivision. En vertu de ce principe, un indivisaire est parfaitement libre de céder tout ou partie de ses droits indivis à un autre coïndivisaire sans que les autres puissent s’opposer à cette transaction en invoquant un droit de préemption.

A cet égard, dans un arrêt rendu le 16 avril 1991, la Cour de cassation a rappelé avec force que « tout indivisaire peut librement disposer, au profit d’un cohéritier, de sa quote-part sur un ou plusieurs biens indivis » (Cass. 1re civ., 16 avr. 1991, n°89-17.930).

En l’espèce, des héritiers avaient cédé leurs droits indivis à d’autres membres de l’indivision avant le partage des biens concernés. L’un des indivisaires contestait cette cession, arguant qu’elle portait atteinte à l’équilibre de l’indivision et soulevait des questions quant à la licitation des biens indivis.

La Première chambre civile a rejeté cet argument, affirmant que la liberté de disposer entre coïndivisaires n’est pas limitée par le droit de préemption prévu à l’article 815-14 du Code civil. Ce dernier a pour finalité d’empêcher l’intrusion de tiers étrangers, mais ne s’applique pas aux cessions intervenant entre membres de l’indivision.

De plus, la Haute juridiction a précisé que cette liberté s’étend même aux situations où la cession modifie substantiellement la répartition des droits au sein de l’indivision.

Ainsi, est-il admis qu’un indivisaire puisse acquérir successivement les droits des autres coïndivisaires, jusqu’à détenir une majorité, voire la totalité des parts, sans que les autres indivisaires puissent s’y opposer par le biais du droit de préemption.

Il importe toutefois de souligner que cette liberté de cession interne ne dispense pas de l’aléa attaché à l’effet déclaratif du partage. Lorsqu’elle porte sur les droits relatifs à un bien déterminé, la cession consentie entre coïndivisaires voit son efficacité subordonnée au résultat du partage à intervenir : si le bien est finalement attribué à un autre, la cession se trouve rétroactivement privée d’objet. La liberté d’acquérir entre membres de l’indivision se conjugue ainsi avec la précarité inhérente à tout droit indivis tant que la masse n’a pas été partagée.

ii) Cas particulier des relations entre usufruitiers et nus-propriétaires

La cession de droits indivis entre usufruitiers et nus-propriétaires soulève des questions complexes, en raison de la nature distincte des droits en présence.

Bien que les usufruitiers et les nus-propriétaires partagent un intérêt commun sur le bien indivis, ils n’appartiennent pas à la même indivision. La summa divisio repose ici sur une idée simple : l’indivision suppose des droits de même nature concourant sur un même bien. Or l’usufruit et la nue-propriété sont des droits de nature différente — l’un porte sur la jouissance, l’autre sur la substance —, en sorte qu’ils donnent naissance à deux indivisions juxtaposées et distinctes, et non à une indivision unique réunissant indistinctement leurs titulaires.

Dans un arrêt du 17 mai 1983, la Cour de cassation a, en effet, jugé que l’usufruitier devait être regardé comme un étranger à l’indivision en nue-propriété (Cass. 1re civ., 17 mai 1983, n°82-11.931).

Dans cette affaire, un indivisaire en nue-propriété avait cédé ses droits indivis à l’usufruitier. Les autres nus-propriétaires ont contesté cette cession, arguant qu’elle aurait dû leur être notifiée afin qu’ils puissent exercer leur droit de préemption.

La Cour de cassation a confirmé cette position, estimant que l’usufruitier, n’étant pas titulaire de droits en nue-propriété, devait être considéré comme une personne étrangère à l’indivision en nue-propriété.

Par conséquent, la cession des droits indivis en nue-propriété à l’usufruitier aurait dû être notifiée aux autres nus-propriétaires, afin de leur permettre d’exercer leur droit de préemption.

Ainsi, lorsqu’un nu-propriétaire décide de céder ses droits indivis à un usufruitier, les autres nus-propriétaires conservent leur droit de préemption.

Cette règle vise à éviter que l’usufruitier n’acquière une position dominante dans l’indivision en nue-propriété, ce qui pourrait déséquilibrer les relations entre les indivisaires.

La même logique s’applique dans le cas inverse : si un usufruitier cède ses droits indivis à un nu-propriétaire, les autres usufruitiers conservent leur droit de préemption.

Cette situation se fonde sur le principe selon lequel chaque catégorie de droits (usufruit et nue-propriété) constitue une indivision distincte. Par conséquent, un nu-propriétaire acquérant des droits en usufruit serait considéré comme un tiers à l’indivision des usufruitiers, ce qui justifie l’ouverture du droit de préemption au profit de ces derniers.

C) L’exercice du droit de préemption

1) Les titulaires du droit de préemption

a) Détermination des titulaires du droit de préemption

i) Les bénéficiaires principaux

L’article 815-14, alinéa 2, du Code civil confère un droit de préemption prioritaire à tout indivisaire en cas de cession de droits indivis à une personne étrangère à l’indivision.

Cette prérogative s’étend à tous les indivisaires, quelle que soit la nature de leurs droits : pleine propriété, nue-propriété ou usufruit.

Par exemple, si un nu-propriétaire indivis décide de céder ses droits à un tiers, ses coïndivisaires en nue-propriété peuvent exercer leur droit de préemption pour préserver l’intégrité de l’indivision.

Ce droit est d’ordre personnel, ce qui signifie que son exercice repose sur la seule appréciation de l’indivisaire concerné, en fonction de son intérêt à éviter l’entrée d’un tiers dans l’indivision.

Ce caractère personnel exclut toute action oblique par les créanciers du titulaire du droit de préemption, mais permet la transmission de ce droit aux héritiers du coïndivisaire.

Cette mise hors de portée des créanciers a reçu une illustration topique. Le défendeur à l’action oblique peut, certes, opposer à celui qui l’exerce tous les moyens de défense dont il dispose à l’égard de son propre créancier ; mais la Cour de cassation a admis, dans un arrêt du 9 octobre 1991, que le bénéficiaire d’une promesse de vente portant sur un bien indivis, conclue sous condition suspensive du droit de préemption d’un indivisaire, peut se voir opposer par celui-ci la renonciation, par les promettants, aux formalités prévues dans leur intérêt exclusif (Cass. 1re civ., 9 oct. 1991, n°89-17.916). La solution confirme que le droit de préemption demeure une prérogative dont la maîtrise appartient au seul indivisaire, ses créanciers ne pouvant s’en saisir par la voie oblique pour forcer une acquisition que leur débiteur n’a pas voulue.

La jurisprudence a également précisé que ce droit peut être exercé conjointement par plusieurs indivisaires : dans ce cas, ils sont réputés acquérir ensemble les droits cédés, à proportion de leur part respective dans l’indivision (C. civ., art. 815-14, al. 4).

Le caractère transmissible de ce droit appelle, du reste, un prolongement remarquable lorsque la qualité d’indivisaire échoit à une succession demeurée sans maître. La Cour de cassation a admis, dans un arrêt du 14 mars 2007, que le service des domaines, en sa qualité de curateur d’une succession vacante, peut exercer le droit de préemption de l’article 815-14 appartenant à l’indivisaire décédé, sur les droits indivis cédés par un coïndivisaire (Cass. 3e civ., 14 mars 2007, n°06-16.618). Le droit de préemption, attaché à la qualité d’indivisaire, se transmet ainsi à la succession et peut être mis en œuvre par l’organe légalement chargé de l’administrer.

ii) Les bénéficiaires subsidiaires

L’article 815-18, alinéa 2, du Code civil introduit un droit de préemption subsidiaire dans les cas où la cession porte sur des droits indivis de nature différente, comme l’usufruit ou la nue-propriété.

Ainsi, en cas de cession de droits indivis en nue-propriété à un tiers, les usufruitiers peuvent exercer un droit de préemption, mais uniquement si aucun autre nu-propriétaire ne s’en porte acquéreur.

De manière symétrique, en cas de cession de droits indivis en usufruit, les nus-propriétaires bénéficient d’un droit de préemption, mais seulement en l’absence d’intérêt manifesté par un autre usufruitier.

Le qualificatif de « subsidiaire » traduit exactement la hiérarchie instituée par le texte : la préemption des titulaires de droits de nature différente ne s’ouvre qu’à titre de second rang, lorsque les coïndivisaires de même nature que le cédant se sont abstenus. L’ordre de priorité reflète la proximité décroissante avec les droits cédés — les titulaires de droits identiques d’abord, les titulaires de droits voisins ensuite.

Ces droits de préemption subsidiaires, bien que distincts de ceux des coïndivisaires au sens strict de l’article 815-14, visent à protéger les intérêts des titulaires de droits portant sur le même bien, en limitant les risques d’immixtion d’un tiers dans l’équilibre de l’indivision.

La jurisprudence considère en effet que, bien que de nature différente, ces droits confèrent aux usufruitiers et aux nus-propriétaires une proximité suffisante avec l’indivision pour justifier l’existence de ces mécanismes de préemption subsidiaire.

b) Renonciation au droit de préemption

i) Principe de la renonciation

Bien que le droit de préemption prévu aux articles 815-14 et 815-18 du Code civil vise à protéger les indivisaires contre l’intrusion d’un tiers dans l’indivision, il n’est pas d’ordre public.

Cette caractéristique permet à ses titulaires d’y renoncer librement, dans le respect des conditions de validité requises. La renonciation peut être expresse ou tacite, mais dans tous les cas, elle suppose une volonté non équivoque de ne pas exercer cette prérogative. Étant institué dans le seul intérêt privé des indivisaires — et non dans celui de la collectivité —, le droit de préemption demeure à leur entière disposition : ils peuvent s’en prévaloir comme y renoncer, sans que cette renonciation porte atteinte à aucun impératif supérieur.

ii) Renonciation tacite

Une renonciation tacite intervient lorsque l’indivisaire, malgré la notification du projet de cession, laisse s’écouler le délai imparti pour exercer son droit de préemption sans manifester son intention de l’exercer.

Cette absence de réaction est interprétée comme une renonciation implicite, traduisant un désintérêt pour l’acquisition des droits cédés.

Toutefois, chaque nouvelle cession de droits indivis rouvre le droit de préemption et nécessite une nouvelle notification, même si l’indivisaire n’a pas exercé ce droit lors d’une cession antérieure.

Cette règle se comprend d’autant mieux que la notification du projet de cession ne vaut pas, à elle seule, offre de vente. La Cour de cassation a jugé, dès un arrêt du 5 juin 1984, qu’à défaut de disposition le précisant dans l’article 815-14, la notification de l’intention de céder ne vaut pas offre de vente, en sorte que l’indivisaire qui a procédé à cette notification peut renoncer à son projet de cession malgré la manifestation de volonté d’un autre indivisaire d’exercer son droit de préemption (Cass. 1re civ., 5 juin 1984, n°83-10.660). La notification n’est donc qu’une information protectrice, non un engagement irrévocable : la rencontre des volontés demeure suspendue, de part et d’autre, à la persistance de l’intention de contracter.

iii) Renonciation expresse

La renonciation expresse, quant à elle, peut intervenir à différents moments :

• Avant la notification du projet de cession
  • Un indivisaire peut, dans une convention ou un arrangement préalable, renoncer à exercer son droit de préemption pour toutes les cessions à venir.
  • Cette renonciation, bien que licite, doit être formulée avec précaution et refléter une intention claire et éclairée.

• Après la notification du projet de cession
  • Une renonciation postérieure à la notification des conditions de la cession projetée est la situation la plus fréquente.
  • Elle exige que l’indivisaire ait connaissance précise des modalités de la cession, notamment le prix, pour que son consentement soit valide.

iv) Conditions de validité de la renonciation

La validité d’une renonciation, qu’elle soit tacite ou expresse, repose sur plusieurs critères :

• D’une part, la volonté de renoncer doit être manifeste et exempte de toute ambiguïté.
• D’autre part, le renonçant doit avoir une connaissance précise des modalités de la cession pour pouvoir y renoncer en toute conscience.
• Enfin, si la renonciation est expresse, elle doit être formalisée dans un écrit signé par l’indivisaire ou par acte authentique. Certains auteurs préconisent l’intervention d’un acte authentique, bien que cette formalité ne soit pas obligatoire.

Dans la pratique, il est recommandé que la renonciation expresse fasse l’objet d’un écrit détaillé ou soit intégrée dans l’acte notifiant la cession.

Cela garantit une sécurité juridique optimale pour toutes les parties concernées. En cas de renonciation tacite, le notaire ou le rédacteur de l’acte doit veiller à ce que le délai de préemption ait expiré avant de procéder à la cession.

Enfin, il peut être observé que, compte tenu de ce qu’elle constitue un acte unilatéral une fois la renonciation consommée, qu’elle soit tacite ou expresse, l’indivisaire ne peut plus revenir sur sa décision. La cession des droits indivis peut alors se poursuivre librement, sans que le droit de préemption puisse être opposé ultérieurement.

Il faut enfin réserver l’hypothèse symétrique de la nullité de la déclaration de préemption. Lorsque le préempteur, après avoir manifesté sa volonté d’acquérir, laisse expirer le délai légal de réalisation de l’acte de vente, sa déclaration encourt la nullité prévue à l’article 815-14, alinéa 3, du Code civil. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 12 décembre 2007, que seul le cédant peut se prévaloir de cette nullité (Cass. 1re civ., 12 déc. 2007, n°06-19.531). La sanction est ainsi conçue dans l’intérêt exclusif du vendeur, seul fondé à l’invoquer pour reprendre sa liberté contractuelle : il s’agit d’une nullité relative, et non d’une nullité que les tiers ou les autres indivisaires pourraient opposer.

c) Exercice simultané par plusieurs indivisaires

L’exercice simultané du droit de préemption par plusieurs coïndivisaires est une hypothèse explicitement prévue par l’article 815-14, alinéa 4, du Code civil.

Aussi, lorsque plusieurs indivisaires notifient leur intention d’exercer leur droit de préemption sur les droits cédés, la loi instaure une règle claire : ces indivisaires sont réputés acquérir ensemble la part mise en vente, à proportion de leurs parts respectives dans l’indivision, sauf convention contraire.

Cette répartition équitable des droits acquis reflète le poids relatif de chaque indivisaire dans l’indivision, évitant ainsi que l’un d’eux prenne un avantage excessif au détriment des autres.

L’objectif est également de maintenir l’unité et la solidarité entre les indivisaires, tout en minimisant les tensions susceptibles de découler d’un déséquilibre dans les acquisitions.

Aussi, l’exercice du droit de préemption des indivisaires ne répond pas à la règle du premier arrivé, premier servi. Tous les coïndivisaires qui exercent leur droit dans les délais impartis sont placés sur un pied d’égalité.

Cette égalité de traitement découle du fait que la notification du projet de cession ne constitue pas une offre de vente qui pourrait être acceptée unilatéralement par un indivisaire. La vente ne devient parfaite qu’une fois que l’ensemble des indivisaires ayant manifesté leur volonté de préempter sont reconnus comme acquéreurs selon les règles prévues par la loi. On retrouve ici la portée de la solution dégagée le 5 juin 1984 : faute d’être une offre, la notification ne saurait être « acceptée » au sens contractuel, et la priorité chronologique entre préempteurs est dépourvue de toute incidence.

La règle de l’acquisition proportionnelle n’est toutefois pas impérative. Les indivisaires peuvent convenir entre eux d’un autre mode de répartition des droits acquis, à condition que cette convention respecte les formes légales et soit acceptée par l’ensemble des parties concernées.

Par exemple l’un des indivisaires pourrait acquérir l’intégralité des droits cédés avec l’accord des autres. On peut également imaginer, une répartition différente soit établie en fonction d’accords antérieurs ou d’autres critères objectifs.

En tout état de cause, lorsque plusieurs indivisaires exercent leur droit simultanément, la répartition proportionnelle suppose une coordination dans le paiement du prix d’acquisition. Chaque indivisaire participant à l’opération doit verser sa quote-part, calculée en fonction de ses droits dans l’indivision.

Le notaire ou l’intermédiaire chargé de la transaction doit veiller à ce que les modalités financières soient clairement définies et exécutées, afin d’éviter tout litige ultérieur.

En présence de droits de nature différente (usufruit et nue-propriété), l’exercice simultané du droit de préemption par plusieurs indivisaires peut nécessiter une ventilation spécifique des droits acquis entre usufruitiers et nus-propriétaires.

Cette ventilation doit respecter les règles posées par l’article 815-18, alinéa 2, du Code civil.

Dans certains cas, le curateur d’une succession vacante pourrait également intervenir pour exercer le droit de préemption au nom de la succession, en application des règles spécifiques de gestion. Cette faculté, expressément reconnue par la Cour de cassation au profit du service des domaines administrant une succession vacante, témoigne de ce que l’exercice — y compris simultané — du droit de préemption n’est pas réservé aux seuls indivisaires personnes physiques agissant en leur nom propre, mais s’étend à tout organe légalement investi de la gestion des droits indivis échus à une succession.

2) Les modalités d’exercice du droit de préemption

L’exercice du droit de préemption s’ordonne autour d’une séquence rigoureusement réglée : une notification, par laquelle le cédant porte à la connaissance de ses coïndivisaires le projet de cession, puis une réponse, par laquelle le titulaire du droit manifeste, ou non, sa volonté de se substituer au cessionnaire pressenti. Loin d’être une simple formalité administrative, cette mécanique procédurale constitue le cœur du dispositif : elle conditionne tant la validité de la cession projetée que l’efficacité de la préemption elle-même. Aussi convient-il d’en examiner successivement les deux temps — la notification de la cession envisagée, puis la réponse des titulaires du droit de préemption.

a) Notification de la cession envisagée

i) Principe de la notification

L’article 815-14, alinéa 1er, du Code civil impose à l’indivisaire souhaitant céder ses droits indivis de notifier son projet aux autres coïndivisaires.

Cette formalité vise à informer les coïndivisaires des conditions de la cession projetée et à leur permettre, le cas échéant, d’exercer leur droit de préemption.

La notification n’est pas seulement le préalable de la préemption ; elle en est la condition de déclenchement. Tant qu’elle n’a pas été régulièrement accomplie, le délai légal d’un mois ne court pas, et les coïndivisaires conservent intacte la faculté de faire valoir leur priorité d’acquisition. C’est dire l’importance cardinale de cette formalité, dont la teneur exacte est minutieusement prescrite par le texte lui-même.

Ce principe s’étend également, en vertu de l’article 815-18, alinéa 2, aux cessions portant sur des droits en usufruit ou en nue-propriété, avec une obligation de notification envers tous les usufruitiers et nus-propriétaires concernés.

ii) Auteur de la notification

Le Code civil prévoit, à l’article 815-14, que l’obligation de notifier aux coïndivisaires le projet de cession incombe à l’indivisaire cédant.

Ce dernier, initiateur de la cession, est, en effet, le mieux placé pour fournir les informations sur les conditions de la transaction et l’identité du cessionnaire pressenti. C’est la raison pour laquelle c’est sur lui que pèse l’obligation de notifier la cession aux coindivisaires dans les formes prescrites par la loi.

Cependant, il peut arriver que le cédant néglige ou refuse de notifier le projet de cession, compromettant ainsi la validité de l’opération.

Dans une telle hypothèse, la jurisprudence admet que le bénéficiaire d’une promesse de cession puisse, par voie oblique, procéder lui-même à la notification aux coïndivisaires (V. en ce sens CA Bordeaux, 29 janv. 1996).

La reconnaissance de cette faculté au bénéficiaire de l’opération repose sur des considérations pratiques et juridiques.

L’absence de notification par le cédant pourrait entraîner l’annulation de la cession pour violation des droits des coïndivisaires. En permettant au bénéficiaire d’une promesse de cession de procéder lui-même à la notification, cela permet de préserver les intérêts des parties à l’opération tout en respectant les droits des coïndivisaires.

Le fondement de cette substitution réside dans le mécanisme de l’action oblique consacré à l’article 1341-1 du Code civil : le bénéficiaire de la promesse, créancier du promettant défaillant, exerce les droits et actions de son débiteur lorsque la carence de ce dernier compromet ses propres intérêts. La Cour de cassation a précisément admis que le défendeur à l’action oblique peut opposer à celui qui l’exerce tous les moyens de défense dont il dispose à l’égard de son créancier — de sorte que l’indivisaire confronté à une telle initiative peut, par exemple, se voir opposer la renonciation des promettants à des formalités stipulées dans leur seul intérêt (Cass. 1^re civ., 9 oct. 1991, n°89-17.916).

Toutefois, cette intervention à titre subsidiaire est encadrée : le bénéficiaire ne peut agir qu’en cas de défaillance du cédant et doit se conformer aux prescriptions légales, tant s’agissant du contenu que de la forme de la notification.

iii) Forme de la notification

La notification des conditions de la cession projetée doit être réalisée par acte extrajudiciaire, conformément aux prescriptions de l’article 815-14, alinéa 1er, du Code civil.

Ce formalisme a pour objectif principal de garantir la sécurité juridique en assurant une preuve incontestable de l’information transmise aux coïndivisaires. L’utilisation de cette forme de notification permet également de prévenir les contestations ultérieures quant à la validité de la notification.

L’exigence d’un acte extrajudiciaire emporte une conséquence procédurale d’importance, que la Cour de cassation a expressément consacrée : l’irrégularité d’une notification accomplie en méconnaissance de cette forme n’est pas soumise à la preuve d’un grief. Autrement dit, l’article 114 du Code de procédure civile — qui subordonne le prononcé de la nullité d’un acte de procédure à la démonstration, par celui qui l’invoque, du préjudice que lui cause l’irrégularité — est inapplicable à l’acte extrajudiciaire de l’article 815-14. La Haute juridiction a ainsi jugé que méconnaît ce texte et l’article 815-14 du Code civil l’arrêt qui, pour écarter la nullité, exige la preuve d’un grief, alors que le prix et les conditions de la cession doivent impérativement figurer dans la notification (Cass. 1^re civ., 5 mars 2002, n°00-13.511). L’irrégularité formelle se suffit donc à elle-même, sans considération de ses effets concrets.

Toutefois, la Cour de cassation a admis qu’une notification réalisée par lettre recommandée avec accusé de réception pouvait être considérée comme valable, à condition qu’elle comporte toutes les informations exigées par la loi (Cass. 1re civ., 9 oct. 1991, n°89-17.916).

En l’espèce, une indivisaire, avait exercé son droit de préemption par lettre recommandée adressée au notaire chargé de l’opération.

La société bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente sur les mêmes droits indivis contestait la validité de cette préemption en raison de l’absence de notification par acte extrajudiciaire, comme le prévoit le texte.

Toutefois, la Cour a confirmé la validité de la préemption exercée, en considérant que la lettre recommandée avait permis aux coïndivisaires de recevoir toutes les informations nécessaires pour évaluer l’opération projetée.

Cette solution procède d’une approche fonctionnelle de l’article 815-14 du Code civil. Elle met l’accent sur la finalité de la notification, à savoir garantir une information complète et traçable, plutôt que sur une stricte exigence formelle.

A cet égard, la Haute juridiction a souligné que les coïndivisaires avaient renoncé à exiger des formalités supplémentaires, ce qui rendait sans effet l’argument du formalisme invoqué par la société bénéficiaire.

Ainsi, bien que l’acte extrajudiciaire demeure la forme devant être privilégiée, cet arrêt admet une certaine souplesse quant à la forme de la notification, dès lors que l’objectif d’information des coïndivisaires est atteint et que leur consentement éclairé est préservé.

Une articulation rigoureuse s’impose dès lors entre ces deux décisions, dont la conciliation révèle la véritable nature de l’exigence formelle. Le formalisme de l’acte extrajudiciaire est requis et son inobservation est sanctionnée sans égard au grief ; mais il peut être couvert lorsque le destinataire de la notification, qui en est le bénéficiaire, renonce à s’en prévaloir et reconnaît avoir reçu une information complète. Le formalisme protège ainsi le coïndivisaire informé — non le cédant ni le tiers acquéreur —, ce qui explique qu’il puisse y être valablement renoncé par celui-là seul dans l’intérêt duquel il a été institué.

iv) Contenu de la notification

La notification du projet de cession doit, conformément aux exigences de l’article 815-14 du Code civil, impérativement comporter deux types d’informations :

• Les conditions de la cession
  • Les coïndivisaires doivent être pleinement informés des aspects financiers et contractuels de l’opération projetée.
  • À ce titre, la notification doit indiquer :
    • Le prix de cession : élément central permettant d’évaluer la faisabilité et l’opportunité d’exercer le droit de préemption.
    • Les modalités de paiement : incluant notamment les délais éventuels pour régler le prix, les intérêts applicables en cas de paiement différé, ou encore toute disposition spécifique liée à l’échelonnement des versements.
    • Les frais annexes : par exemple, les honoraires d’intermédiaires ou de notaires, qui peuvent avoir une incidence sur l’équilibre économique de l’opération.
  • Ces informations précises permettent aux coïndivisaires de mesurer l’étendue des obligations qu’ils auraient à assumer s’ils décidaient de préempter.
  • Toute omission ou imprécision pourrait les induire en erreur et compromettre leur capacité à prendre une décision éclairée.

• Des informations relatives au cessionnaire
  • La notification doit également permettre aux coïndivisaires de s’assurer que la personne appelée à entrer dans l’indivision ne compromettra pas l’équilibre de celle-ci.
  • À cette fin, la loi exige que soient communiqués :
    • Le nom du cessionnaire : permettant de l’identifier avec certitude.
    • Le domicile : offrant une indication sur sa situation géographique et facilitant d’éventuelles démarches futures.
    • La profession : pouvant fournir des indices sur ses intentions ou sa capacité à gérer l’indivision.
  • Ces éléments subjectifs revêtent une importance particulière dans une indivision où l’affectio communionis doit être préservée.
  • Ils permettent aux coïndivisaires d’évaluer si l’intégration du cessionnaire pressenti est compatible avec les intérêts communs.

L’exigence relative à l’identité du cessionnaire n’est nullement secondaire : elle participe de l’essence même du droit de préemption, dont la finalité première est précisément d’éviter l’intrusion, au sein de l’indivision, d’un tiers indésirable. Aussi la Cour de cassation a-t-elle jugé que l’indivisaire qui cède à titre onéreux ses droits indivis à un tiers doit, à peine de nullité, notifier aux autres indivisaires les nom, domicile et profession de l’acquéreur pressenti (Cass. 1^re civ., 28 janv. 2009, n°07-18.120). La sanction attachée à l’omission de ces mentions confirme que le formalisme du contenu n’est pas seulement probatoire, mais substantiel : il garantit aux coïndivisaires une information complète sur l’identité de celui qui prétend pénétrer dans l’indivision.

Toute notification omettant l’une de ces informations essentielles est susceptible d’être qualifiée d’irrégulière.

Une telle irrégularité pourrait entraîner des conséquences importantes, notamment l’impossibilité pour le cédant de se prévaloir de l’absence d’exercice du droit de préemption par les coïndivisaires, voire la nullité de la cession elle-même.

Cette exigence vise à garantir une transparence totale et à protéger les droits des indivisaires contre toute tentative d’évasion de leurs prérogatives.

v) Sanction de l’irrégularité de la notification

L’inobservation des prescriptions de l’article 815-14 du Code civil — qu’elle tienne à l’absence pure et simple de notification, au non-respect de la forme requise ou à l’insuffisance de son contenu — n’est pas dépourvue de conséquences. Lorsque la cession a néanmoins été réalisée au mépris du droit de préemption, elle encourt l’annulation ; et lorsque la cession des droits indivis a procédé d’une adjudication, c’est la vente forcée elle-même que la notification défaillante vient fragiliser.

Encore convient-il de préciser la nature exacte de cette nullité. Loin de constituer une nullité absolue que tout intéressé pourrait invoquer, la sanction attachée à l’irrégularité revêt le caractère d’une nullité relative : elle est instituée dans l’intérêt de personnes déterminées et ne peut, partant, être invoquée que par celles-ci. Cette qualification se déduit de la finalité même du dispositif, qui protège des intérêts privés — ceux des coïndivisaires, voire ceux du cédant — et non l’intérêt général.

La Cour de cassation a illustré cette logique à propos de la nullité de la déclaration de préemption tardive prévue à l’article 815-14, alinéa 3 : seul le cédant, dans l’intérêt duquel le délai de réalisation a été institué, peut se prévaloir de cette nullité (Cass. 1^re civ., 12 déc. 2007, n°06-19.531). La solution traduit un principe général : la nullité affectant la mécanique de la préemption ne peut être brandie que par celui que le texte a entendu protéger. Il en résulte qu’un tiers étranger à l’indivision, ou un coïndivisaire négligent, ne saurait, à son seul profit, exciper d’une irrégularité instituée dans l’intérêt d’autrui.

vi) Portée de la notification

La notification constitue l’acte par lequel les coïndivisaires sont informés des conditions de la cession envisagée et peuvent manifester leur intention d’exercer leur droit de préemption. Elle ouvre ainsi la voie à l’exercice de ce droit, mais n’emporte pas pour autant offre de vente.

Conformément à une jurisprudence désormais constante, la notification effectuée en application de l’article 815-14 du Code civil ne peut être assimilée à une offre de vente.

Cette position repose sur une interprétation stricte du texte, visant à respecter l’intention du législateur et la volonté manifeste de l’indivisaire cédant.

La Cour de cassation a ainsi affirmé que la notification, destinée à informer les coïndivisaires et à leur permettre d’exercer leur droit de préemption, n’impose aucune obligation au cédant quant à la réalisation de la cession projetée (Cass. 1^ère civ., 5 juin 1984, n°83-10.660).

Cette jurisprudence s’appuie sur l’idée que la notification ne constitue qu’un préalable à l’exercice du droit de préemption et non une offre de vendre.

Comme souligné par la Première chambre civile dans la décision précitée, « à défaut de disposition le précisant dans l’article 815-14 du Code civil, qui a seulement pour but d’éviter l’intrusion d’un tiers étranger à l’indivision, la notification faite au titulaire du droit de préemption de l’intention de céder les droits indivis ne vaut pas offre de vente ».

La distinction est d’une portée pratique considérable et mérite d’être pleinement explicitée. Si la notification valait offre de vente, la manifestation de volonté du coïndivisaire préempteur, en tant qu’acceptation, suffirait à former le contrat de cession : le cédant serait alors irrévocablement engagé. Tel n’est pas le cas. Parce qu’elle est dépourvue de la valeur d’une offre, la notification ne lie pas son auteur, lequel demeure libre de renoncer à céder. La préemption n’a donc pas pour effet de parfaire la vente par la seule rencontre des volontés ; elle confère seulement au coïndivisaire le droit de se substituer au tiers si et lorsque la cession se réalise.

Cette analyse a été confirmée dans un arrêt du 9 février 2011, où la Cour a rappelé que l’indivisaire cédant conserve la faculté de renoncer à son projet de cession, et ce, même après que l’un des coïndivisaires a manifesté son intention de préempter (Cass. 1^ère civ., 9 févr. 2011, n°10-10.759).

Cette solution garantit un équilibre entre la protection des coïndivisaires contre l’intrusion d’un tiers dans l’indivision et la liberté contractuelle du cédant.

Ainsi, le droit de préemption, bien qu’il vise à préserver l’harmonie entre les coïndivisaires et à maintenir l’affectio communionis, n’impose pas au cédant de conclure la cession, dès lors qu’aucune disposition expresse ne prévoit une telle obligation.

Cette jurisprudence illustre un équilibre subtil entre deux objectifs : la protection des coïndivisaires et la préservation de la liberté contractuelle du cédant.

D’une part, le droit de préemption conféré aux coïndivisaires constitue un rempart contre l’intrusion d’un tiers étranger, permettant ainsi de maintenir l’affectio communionis, indispensable à la gestion harmonieuse de l’indivision.

D’autre part, la liberté contractuelle demeure intacte, le cédant conservant la faculté de renoncer à son projet si les circonstances le justifient.

Dans les situations où la cession concerne des droits en usufruit ou en nue-propriété, la mécanique du droit de préemption se complexifie en raison de la nature distincte de ces droits.

L’article 815-18, alinéa 2, du Code civil établit une hiérarchie stricte dans l’exercice des droits de préemption.

Les coïndivisaires directs, partageant la même nature de droits que le cédant, bénéficient d’une priorité absolue.

Ce n’est qu’après la purge de ces droits prioritaires que les nus-propriétaires ou usufruitiers peuvent, à titre subsidiaire, se prévaloir de leur propre droit de préemption.

Cette hiérarchie repose sur un double objectif :

• D’une part, elle garantit aux coïndivisaires directs un moyen efficace de préserver la stabilité de l’indivision en écartant toute intrusion intempestive.
• D’autre part, elle reconnaît la spécificité des relations juridiques entre usufruitiers et nus-propriétaires, qui, bien que distinctes en nature, convergent sur un même objet matériel.

Cette approche reflète une volonté claire du législateur : favoriser en premier lieu les acteurs les plus directement impliqués dans la gestion de l’indivision avant d’élargir le cercle des bénéficiaires.

b) Réponse des titulaires du droit de préemption

i) Principe

L’article 815-14, alinéa 2, confère à tout indivisaire, après notification d’un projet de cession, la possibilité d’exercer un droit de préemption en se substituant au cessionnaire pressenti.

Ce droit est conditionné par une déclaration expresse adressée au cédant et formulée dans les conditions prévues par la loi.

L’objectif est double : permettre aux indivisaires de préserver l’harmonie au sein de l’indivision en écartant l’entrée d’un tiers, tout en garantissant au cédant une sécurité juridique quant aux modalités de réponse.

Le droit de préemption est ouvert à tout indivisaire, sans distinction tenant à l’importance de sa quote-part. La Cour de cassation a rappelé que l’article 815-14 accorde un droit de préemption à tout indivisaire lorsqu’un autre entend céder à titre onéreux ses droits dans les biens indivis à une personne étrangère à l’indivision, à charge pour celui qui exerce ce droit de payer le prix et de satisfaire aux diverses autres conditions prévues pour la cession (Cass. 1^re civ., 17 mai 1983, n°82-11.931). La préemption n’est donc pas un privilège réservé au coïndivisaire majoritaire ; elle constitue une prérogative attachée à la qualité même d’indivisaire.

La qualité de titulaire du droit s’apprécie d’ailleurs largement, en considération de tous ceux qui détiennent un droit de même nature dans l’indivision. Ainsi, lorsqu’un indivisaire est décédé en laissant une succession vacante, le service des domaines, en sa qualité de curateur, peut exercer le droit de préemption qui appartenait au défunt sur les droits indivis cédés par un coïndivisaire (Cass. 3^e civ., 14 mars 2007, n°06-16.618). La prérogative se transmet ainsi à ceux qui viennent aux droits de l’indivisaire, fût-ce au titre de la gestion d’une succession non encore recueillie.

Encore faut-il, pour que la préemption soit concevable, que le bien sur lequel portent les droits cédés soit lui-même susceptible de partage. Il en va différemment des biens placés en indivision forcée et perpétuelle, dont la nature exclut tout droit de préemption : la Cour de cassation a jugé qu’un lot affecté à la jouissance exclusive de tous, accessoire indispensable de l’immeuble desservi, échappe au domaine de l’article 815-14 (Cass. 3^e civ., 27 mai 2010, n°09-65.338). La préemption suppose, en effet, une indivision ordinaire, vouée par nature à la cessation par voie de partage.

ii) Délai de réponse

Le délai pour manifester l’intention de préempter est fixé à un mois à compter de la notification du projet de cession.

Ce délai, considéré comme raisonnable, permet aux indivisaires d’évaluer les implications financières et juridiques d’un éventuel exercice du droit.

Si un indivisaire souhaite renoncer à son droit, il peut se contenter de laisser s’écouler ce délai sans manifester sa volonté.

L’absence de réponse équivaut alors à une renonciation tacite, conformément à l’interprétation majoritaire des textes et de la jurisprudence.

iii) Forme de la réponse

Pour exercer son droit de préemption, l’indivisaire doit adresser sa réponse au cédant par un acte extrajudiciaire. Cette exigence, identique à celle prévue pour la notification initiale, vise à garantir une preuve incontestable de la manifestation de volonté.

Chaque indivisaire désireux de préempter doit effectuer une déclaration distincte. En revanche, la loi n’impose pas de notification au cessionnaire pressenti, bien que cette démarche soit recommandée pour éviter toute confusion ou litige ultérieur, notamment en cas de signature prématurée d’un acte de cession.

Lorsque plusieurs indivisaires manifestent simultanément leur volonté de préempter, l’article 815-14, alinéa 5, règle la concurrence de leurs prétentions : ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente, en proportion de leur part respective dans l’indivision. La préemption ne dégénère donc pas en compétition entre coïndivisaires ; elle se résout par une acquisition collective et proportionnelle, qui préserve l’équilibre des quotes-parts au sein de l’indivision reconstituée.

iv) Termes de la réponse

L’indivisaire préempteur, en manifestant sa volonté d’exercer son droit, est tenu de se conformer intégralement aux exigences suivantes :

• Le prix fixé dans la notification
  • Le prix de cession doit être accepté dans son intégralité, sans aucune renégociation possible.
  • Ce montant constitue un élément central du contrat projeté et reflète l’accord initial entre le cédant et le cessionnaire pressenti.

• Les modalités de paiement
  • Cela inclut les délais de paiement, les taux d’intérêt appliqués en cas de paiement différé, ainsi que toute autre condition financière précisée dans la notification.
  • L’indivisaire préempteur doit s’engager à respecter ces modalités dans leur intégralité.

• Les conditions accessoires
  • Les éventuels frais liés à la cession, tels que les commissions d’agents immobiliers ou autres intermédiaires, doivent également être pris en charge par l’indivisaire.
  • Ces conditions, bien que secondaires, sont indissociables des termes de la cession projetée dès lors qu’elles figurent dans la notification.

L’indivisaire exerçant son droit de préemption n’a aucune latitude pour modifier les conditions initiales.

Cette règle procède de la nature même de la préemption, qui n’est rien d’autre qu’une substitution de personne : le préempteur prend la place du tiers évincé dans un contrat dont l’économie est déjà fixée. Il ne saurait, partant, en remanier les termes, sauf à dénaturer l’opération à laquelle il prétend se substituer. L’acceptation requise est ainsi une acceptation pure et simple — exempte de toute réserve, condition ou contre-proposition.

La Cour de cassation a réaffirmé avec rigueur le principe selon lequel l’indivisaire exerçant son droit de préemption doit se conformer strictement aux termes de la cession notifiés, sans possibilité de les modifier.

Dans un arrêt du 18 janvier 2012, la Haute juridiction a, en effet, eu à se prononcer sur une situation où l’indivisaire préempteur avait tenté d’introduire une condition suspensive non prévue initialement (Cass. 1^ère civ., 18 janv. 2012, n°10-28.311).

En l’espèce, un indivisaire avait notifié à son coïndivisaire son intention de céder ses parts pour un prix déterminé, payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique.

Le coïndivisaire, souhaitant exercer son droit de préemption, avait répondu dans le délai légal. Cependant, lors de la rédaction du projet d’acte, il avait stipulé une clause conditionnant la vente à l’obtention d’un prêt bancaire, condition qui ne figurait pas dans les termes notifiés par le cédant.

La Cour de cassation a considéré que cette modification substantielle des conditions de la cession initiale rendait la déclaration de préemption irrégulière. En effet, en ajoutant une condition suspensive non prévue, l’indivisaire préempteur avait dévié des termes exacts de l’offre, ce qui est incompatible avec l’exigence d’acceptation pure et simple imposée par la loi. La Première chambre civile a donc validé la vente réalisée par le cédant au profit du tiers initialement pressenti, estimant que le droit de préemption n’avait pas été valablement exercé.

Cette décision illustre la stricte application du principe d’immutabilité des conditions de la cession dans le cadre du droit de préemption des indivisaires.

Contrairement à d’autres régimes spéciaux, tels que celui du preneur rural, où la loi permet une certaine adaptation des conditions de la vente, l’indivisaire ne dispose d’aucune marge de manœuvre pour modifier les termes notifiés. Toute tentative de négociation ou d’ajout de clauses supplémentaires est susceptible d’entraîner l’invalidité de la préemption.

Ainsi, l’indivisaire souhaitant exercer son droit doit accepter intégralement le prix, les modalités de paiement et les conditions accessoires telles qu’elles lui ont été notifiées.

Cette exigence vise à assurer la sécurité juridique des transactions et à éviter que le droit de préemption ne soit détourné de sa finalité, qui est de permettre aux coïndivisaires de maintenir l’harmonie au sein de l’indivision sans porter atteinte aux droits du cédant.

v) Effets de la réponse

L’exercice du droit de préemption opéré par un indivisaire se traduit par une substitution automatique et intégrale au cessionnaire initialement pressenti, conformément à l’article 815-14 du Code civil.

Cette substitution vise à reproduire le cadre contractuel initial sans altération, en maintenant l’équilibre des droits et obligations prévus par la cession.

• Substitution dans les obligations souscrites envers le cédant
  • L’indivisaire préempteur est tenu d’exécuter l’ensemble des obligations stipulées dans le projet de cession notifié, sans déviation possible.
  • La conséquence en est que si les conditions de la cession, telles qu’énoncées dans la notification, échouent à se réaliser, l’exercice du droit de préemption est privé d’effet.
  • L’indivisaire préempteur ne peut alors se substituer au cessionnaire pour conclure la vente.

• Substitution dans les obligations souscrites envers les tiers
  • L’indivisaire exerçant son droit de préemption doit également se conformer aux obligations contractuelles du cessionnaire à l’égard de tiers, à condition qu’elles aient été dûment portées à sa connaissance dans la notification.
  • Ainsi, la portée de la substitution s’étend, notamment :
    • Aux commissions des intermédiaires : si la notification mentionne des frais d’agents immobiliers ou d’intermédiaires liés à la cession, le préempteur est tenu de les acquitter.
    • Dans un arrêt du 26 mars 1996, la Cour de cassation a validé la condamnation d’un indivisaire préempteur à payer la commission due à un agent immobilier, cette obligation ayant été stipulée dans les termes de la cession notifiée (Cass. 1re civ., 26 mars 1996, n°93-17.574).
    • Aux frais accessoires et charges : tous les termes et conditions qui figurent dans la notification doivent être intégralement respectés par le préempteur, qu’il s’agisse de frais de notaire, de charges ou d’autres obligations similaires.
  • Toutefois, cette substitution ne saurait s’appliquer à des engagements du cessionnaire qui n’auraient pas été expressément mentionnés dans la notification.
  • En effet, la portée de l’article 815-14 est limitée aux conditions strictement notifiées, de sorte que le préempteur ne peut être tenu à des obligations dont il n’a pas eu connaissance.

Cette double délimitation — substitution intégrale dans les conditions notifiées, mais limitation aux seules conditions notifiées — révèle la cohérence profonde du dispositif. Le préempteur reprend exactement la position du tiers évincé : ni plus, ni moins. Il ne peut prétendre à un traitement plus favorable que celui consenti au cessionnaire pressenti, mais il ne saurait davantage se voir imposer des charges dont il n’a pas été régulièrement informé. La notification fixe ainsi, tout à la fois, le contenu et la limite des obligations du préempteur — confirmant que la rigueur du formalisme du contenu, exigé en amont, trouve sa pleine justification dans les effets qu’il commande en aval.

c) Réalisation de l’acte de vente

Une fois la déclaration de préemption régulièrement émise, l’indivisaire préempteur n’est pas encore propriétaire des droits convoités : il est seulement engagé dans un processus dont l’aboutissement suppose la conclusion effective de l’acte de cession. Le législateur a entendu enserrer cette dernière étape dans un calendrier rigoureux, afin que la préemption ne dégénère pas en instrument de blocage entre les mains d’un indivisaire velléitaire. L’alinéa 3 de l’article 815-14 organise ainsi un délai de réalisation, sanctionné par une nullité de plein droit, tandis que les alinéas 4 et 5 règlent les hypothèses de pluralité de préempteurs et de délais de paiement.

i) Délai de réalisation de la vente

• Délai imparti et point de départ
  • L’article 815-14, alinéa 3, accorde à l’indivisaire préempteur un délai de deux mois pour réaliser l’acte de vente.
  • Ce délai court à compter de la date d’envoi de la réponse au vendeur, formalisée par acte extrajudiciaire. Le point de départ est donc fixé non à la réception de la déclaration par le cédant, mais à son expédition — ce qui présente l’avantage d’une date objective, attestée par l’acte du commissaire de justice, et soustraite aux aléas de l’acheminement postal.
  • Le mode de calcul de ce délai suit les dispositions de l’article 641 du Code de procédure civile : lorsque le délai expire un jour férié, un samedi ou un dimanche, il est prorogé au premier jour ouvrable suivant.

• Notion de réalisation de la vente
  • Le texte exige que la vente soit “réalisée” dans le délai imparti, sans définir précisément ce que recouvre cette exigence.
  • Cette notion reste sujette à interprétation. L’enjeu n’est pas théorique : selon que l’on retient une acception stricte ou souple de la réalisation, le préempteur diligent qui s’est accordé avec le cédant mais n’a pu réitérer devant notaire dans les deux mois encourra, ou non, la déchéance de sa déclaration.
  • Bien qu’il soit généralement admis que l’acte authentique constitue le standard attendu, il est également possible de considérer une vente comme “réalisée” si un accord définitif des parties est constaté, même sous seing privé, dès lors que cet accord respecte les conditions notifiées. Cette lecture trouve un appui dans le principe consensualiste de l’article 1583 du Code civil, selon lequel la vente est parfaite par l’accord sur la chose et sur le prix, l’acte authentique n’étant alors qu’une modalité d’opposabilité et de publicité, non une condition de formation.

ii) Non-respect du délai

• Mise en demeure adressée au préempteur
  • Si la vente n’est pas réalisée dans le délai de deux mois, le cédant peut adresser une mise en demeure au préempteur pour qu’il conclue l’acte.
  • La mise en demeure peut être effectuée par sommation d’un Commissaire de justice ou par lettre recommandée.
  • Le délai de mise en demeure n’est pas strictement encadré par la loi et peut être initié longtemps après l’expiration des deux mois initiaux. L’écoulement du délai de réalisation n’emporte donc pas, par lui-même, déchéance : il ne fait qu’ouvrir au cédant la faculté de provoquer la caducité de la déclaration. Tant que cette faculté n’est pas exercée, le préempteur conserve la possibilité de régulariser la vente.
  • Ce mécanisme vise à protéger le cédant contre l’inaction du préempteur tout en lui offrant un cadre clair pour faire valoir ses droits.

• Mise en demeure sans suite
  • Si, après un délai de quinze jours suivant la mise en demeure, l’acte de vente n’est toujours pas réalisé, la déclaration de préemption est nulle de plein droit.
  • Cette nullité n’exige aucune formalité supplémentaire, mais une contestation peut néanmoins survenir, nécessitant alors l’intervention du juge.
  • En l’absence de contestation, le cédant retrouve sa liberté contractuelle et peut conclure la vente avec le cessionnaire initial.
  • Cette nullité de la déclaration de préemption obéit, elle aussi, à une logique de protection. Aussi la Cour de cassation a-t-elle jugé que seul le cédant peut se prévaloir de la nullité de la déclaration prévue à l’article 815-14, alinéa 3 : le préempteur défaillant ne saurait l’invoquer à son profit pour se délier d’un engagement devenu inopportun (Cass. 1^re civ., 12 déc. 2007, n°06-19.531).

iii) Cession au préempteur

• Action en complément de part pour lésion
  • La cession des droits indivis au profit du préempteur est assimilée à un partage, ouvrant la possibilité d’une action en complément de part pour lésion si le prix convenu est inférieur d’un quart à la valeur réelle des droits cédés. Cependant, cette action est exclue en présence d’un aléa défini et accepté dans l’acte (article 891 du Code civil).
  • L’existence de cet aléa doit être appréciée à la date de l’acte d’exercice du droit de préemption.
  • Cette assimilation à un partage n’est pas anodine : elle révèle la nature profonde de la préemption, qui ne fait pas entrer un acquéreur nouveau dans l’indivision mais opère, à hauteur des droits préemptés, une concentration des quotes-parts entre les mains de coïndivisaires — soit, économiquement, un partage partiel. C’est ce qui justifie l’application du régime protecteur de la lésion du quart, propre aux partages.

• Préemption exercée par plusieurs indivisaires
  • Lorsque plusieurs indivisaires exercent leur droit, l’article 815-14, alinéa 4, prévoit qu’ils acquièrent ensemble, à proportion de leurs droits dans l’indivision, sauf convention contraire.
    • En cas de droits égaux : chaque indivisaire préempteur acquiert une part égale.
    • En cas de droits inégaux : l’acquisition se fait en proportion des droits de chacun, sauf accord particulier précisant d’autres modalités.

• Délais de paiement et ajustements
  • Si des délais de paiement ont été consentis au cessionnaire initial, le préempteur est soumis aux mêmes modalités. La règle se déduit du principe cardinal de la préemption : celle-ci ne s’exerce qu’aux prix et conditions notifiés, en sorte que le préempteur ne peut prétendre à un traitement plus favorable que celui qui était consenti au tiers évincé.
  • L’article 815-14, alinéa 5, renvoie à l’application de l’article 828 du Code civil, prévoyant des ajustements en cas de variation significative de la valeur des droits cédés.
  • Toutefois, les parties peuvent convenir contractuellement que le montant dû reste fixe, afin de prévenir tout litige lié aux fluctuations économiques.

D) La sanction de la violation du droit de préemption

1) Principe de la nullité

L’article 815-16 dispose que « toute cession ou toute licitation opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15 est nulle ». La nullité est donc la sanction générale applicable dans ce cadre. Le législateur a délibérément écarté les sanctions de moindre intensité — telles que la simple inopposabilité ou l’octroi de dommages-intérêts — au profit de l’anéantissement rétroactif de l’acte, jugé seul à même de restituer aux coïndivisaires la situation antérieure à la violation.

Cette nullité frappe indifféremment :

• Les cessions amiables effectuées sans notification préalable régulière ;
• Les adjudications, lorsque les indivisaires n’ont pas été dûment informés.

La nullité s’applique également lorsque la notification est irrégulière dans sa forme. Ainsi, une notification ne respectant pas les modalités prévues à l’article 815-14, telle qu’une absence d’acte extrajudiciaire, ne saurait être régularisée par le principe selon lequel « pas de nullité sans grief » (art. 114 du CPC), comme l’a confirmé la Cour de cassation dans un arrêt du 5 mars 2002 (Cass. 1^ère civ., 5 mars 2002, n°00-13.511).

Cette exigence de complétude de la notification s’étend à chacune de ses mentions obligatoires. La Cour de cassation a ainsi rappelé qu’en application des articles 815-14 et 815-16, l’indivisaire qui cède à titre onéreux ses droits indivis à un tiers doit, à peine de nullité, faire connaître aux autres indivisaires les nom, domicile et profession de l’acquéreur pressenti — informations indispensables pour que les coïndivisaires apprécient en connaissance de cause l’opportunité de préempter (Cass. 1^re civ., 28 janv. 2009, n°07-18.120).

Enfin, la bonne foi de l’acquéreur ou de l’adjudicataire est sans incidence : le simple manquement aux exigences légales entraîne la nullité de la cession. Cette rigueur reflète la volonté de protéger efficacement les droits des coïndivisaires.

2) Régime de la nullité

La nullité prévue par l’article 815-16 est une nullité relative, car visant exclusivement à protéger les indivisaires bénéficiaires du droit de préemption.

a) Titulaires de l’action

Seuls les indivisaires à qui les notifications devaient être faites, ou leurs héritiers, peuvent invoquer cette nullité.

En revanche, un indivisaire qui avait connaissance du projet de cession, même en l’absence de notification formelle, et qui n’avait pas l’intention d’exercer son droit de préemption, ne saurait en demander l’annulation. La solution se comprend aisément au regard de la finalité de la nullité relative : celle-ci ne saurait servir d’instrument à un indivisaire qui, n’ayant jamais envisagé de préempter, ne subit aucune atteinte à un droit qu’il n’entendait pas exercer.

Le cercle des titulaires de l’action épouse, du reste, celui des titulaires du droit de préemption lui-même. Aussi la Cour de cassation a-t-elle admis que le service des domaines, en sa qualité de curateur à une succession vacante, puisse exercer le droit de préemption appartenant à l’indivisaire décédé sur les droits indivis cédés par un coïndivisaire (Cass. 3^e civ., 14 mars 2007, n°06-16.618) — le bénéfice de la prérogative, et partant de sa sanction, se transmettant à qui a vocation à représenter l’indivisaire défaillant.

b) Absence de renonciation explicite

Lorsqu’un indivisaire n’a pas renoncé de manière explicite à son droit, l’absence de notification ou le non-respect des formes prévues ouvre à celui-ci, ou à ses ayants droit, la possibilité de solliciter l’annulation de la cession.

3) Prescription de l’action en nullité

L’article 815-16 prévoit que l’action en nullité se prescrit par cinq ans. Ce délai, destiné à garantir une certaine sécurité juridique, commence à courir à partir de la date de publication de l’acte de cession au registre foncier.

Cette publication rend la cession opposable aux tiers et présume la connaissance par les coïndivisaires (Cass. 1re civ., 5 mars 2014, n°12-28.348).

Cette exigence est susceptible de soulever une difficulté dans les cas où la cession a été effectuée en fraude des droits de préemption et où les indivisaires n’en prennent connaissance qu’après plusieurs années.

En effet, la loi ne prévoit aucun report du point de départ du délai en cas de découverte tardive de la fraude. Le point de départ retenu — la publication de l’acte — est en effet un point de départ objectif, indépendant de la connaissance effective de la cession par le titulaire du droit, et non un point de départ glissant qui serait reporté au jour de la révélation du vice. Cette rigueur, favorable à la stabilité des transmissions immobilières, peut se révéler sévère pour l’indivisaire victime d’une dissimulation soigneusement organisée.

En tout état de cause, une fois le délai de cinq ans écoulé, l’action en nullité est définitivement irrecevable. Les indivisaires lésés ne disposent alors que d’une action éventuelle en responsabilité contre le notaire rédacteur, si celui-ci a omis de notifier correctement la cession.

II) Le droit de substitution

Le droit de substitution, consacré par l’article 815-15 du Code civil, offre aux coïndivisaires une faculté précieuse en cas de vente aux enchères de droits indivis.

Ce mécanisme vise à protéger l’indivision en permettant à l’un des indivisaires de se substituer à l’acquéreur après l’adjudication, moyennant le respect des conditions de la vente.

Distinct du droit de préemption, le droit de substitution s’exerce a posteriori et répond à une finalité similaire : éviter l’intrusion d’un tiers non souhaité dans l’indivision.

Ce dispositif, pensé pour préserver l’équilibre et la cohérence de cette situation juridique, incarne un subtil équilibre entre la protection des indivisaires et la liberté de disposer de sa quote-part.

A) Principe

Le droit de substitution, institué par l’article 815-15 du Code civil, répond à une limite inhérente au droit de préemption prévu à l’article 815-14 du même code. Ce dernier, en effet, ne s’applique qu’en cas de cession amiable des droits indivis d’un coïndivisaire.

Dans le cadre d’une vente aux enchères publiques, les conditions mêmes de l’adjudication – absence de connaissance préalable du prix et de l’identité de l’acquéreur – rendent impossible l’exercice d’un droit de préemption avant la réalisation de la vente.

C’est précisément pour pallier cette lacune et préserver l’objectif fondamental du droit de préemption que le législateur a institué le droit de substitution.

Celui-ci permet aux coïndivisaires de se substituer, a posteriori, à l’adjudicataire, moyennant le paiement du prix d’adjudication. Ce mécanisme, bien qu’intervenant après l’acte de cession, poursuit la même finalité que le droit de préemption : empêcher l’intrusion d’un tiers dans l’indivision.

A cet égard, le mécanisme du droit de substitution est particulièrement pertinent dans le contexte des ventes aux enchères, où les aléas inhérents à l’adjudication – notamment l’incertitude sur le prix et l’identité de l’acquéreur – renforcent le risque de fragmentation de l’indivision.

En instituant ce droit, le législateur a permis de prolonger les garanties offertes par le droit de préemption, tout en adaptant les règles au cadre spécifique des adjudications. Le droit de substitution répond ainsi à une exigence d’équité, en alignant les protections offertes aux coïndivisaires, quel que soit le mode de cession, amiable ou judiciaire.

Enfin, en empêchant l’entrée non désirée d’un tiers dans l’indivision, ce droit contribue également à maintenir la cohésion économique et juridique de la communauté indivisaire, préservant ainsi l’intérêt collectif de ses membres.

B) Domaine

Le droit de substitution, prévu par l’article 815-15 du Code civil, a un champ d’application limité mais essentiel pour préserver la stabilité de l’indivision face au risque d’intrusion d’un tiers.

Ce mécanisme vise spécifiquement les adjudications portant sur les droits indivis d’un coïndivisaire, et non sur les biens indivis eux-mêmes. La summa divisio qui structure tout le domaine du droit de substitution oppose ainsi l’adjudication de droits indivis — qui l’ouvre — à l’adjudication d’un bien indivis — qui le ferme.

1) Adjudication de droits indivis

Le droit de substitution s’applique exclusivement lorsque l’adjudication porte sur tout ou partie des droits indivis d’un coïndivisaire.

Cette restriction découle de la finalité même du dispositif : empêcher l’arrivée d’un tiers dans l’indivision.

Dans un arrêt du 14 février 1989, la Cour de cassation a fermement rappelé cette exigence, en affirmant que « l’article 815-15 du Code civil ne pouvait être appliqué qu’en cas d’adjudication portant sur les droits d’un indivisaire dans les biens indivis et non sur les biens indivis eux-mêmes » (Cass. 1^ère civ., 14 févr. 1989, n°87-14.392).

En pratique, cette situation est rare, notamment parce que les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent saisir ses droits indivis (art. 815-17 C. civ.).

Cependant, elle peut survenir dans certains cas exceptionnels, comme une licitation préalable de la quote-part indivise d’un indivisaire décédé, laissant plusieurs héritiers.

Dans ce cadre, le droit de substitution permet aux coïndivisaires de racheter ces droits et d’éviter l’entrée d’un étranger dans l’indivision.

2) Adjudication d’un bien indivis

Lorsque l’adjudication concerne un bien indivis dans son ensemble, le droit de substitution ne s’applique pas.

Cette limitation se comprend aisément : la vente d’un bien indivis met fin à l’indivision sur ce bien, supprimant ainsi tout risque d’intrusion d’un tiers dans la communauté indivisaire.

La Cour de cassation a confirmé cette règle, en soulignant dans un arrêt du 30 juin 1992 que « si les articles 815-14 et 815-15 du Code civil confèrent à un indivisaire un droit de préemption ou de substitution suivant qu’il y a cession amiable ou licitation de droits indivis par un coïndivisaire, ces textes ne sont applicables, l’un et l’autre, que dans la mesure où l’opération porte sur des droits dans un ou plusieurs biens indivis, et non sur les biens indivis eux-mêmes » (Cass. 1^ère civ., 30 juin 1992, n°90-19.052).

Il en résulte que, dans ce cas, les indivisaires ne peuvent pas exercer le droit de substitution. L’indivision prenant fin sur le bien vendu, aucune justification ne permettrait de leur reconnaître une telle faculté.

Cette logique de domaine se retrouve, du reste, en matière de préemption : lorsque le bien échappe par nature à tout partage, le droit de l’article 815-14 ne saurait davantage s’exercer. Ainsi, un lot de copropriété affecté à la jouissance exclusive de tous les copropriétaires et constituant l’accessoire indispensable de l’immeuble desservi se trouve en indivision forcée et perpétuelle ; insusceptible de partage, il ne peut faire l’objet du droit de préemption (Cass. 3^e civ., 27 mai 2010, n°09-65.338).

Si la loi n’accorde aucun droit de substitution en cas d’adjudication d’un bien indivis, les parties peuvent toutefois prévoir une telle faculté par voie conventionnelle.

Une clause stipulée dans le cahier des charges de la vente peut ainsi accorder aux coïndivisaires un droit de substitution, à condition que cette stipulation soit clairement formulée et respecte les exigences légales.

La Cour de cassation a validé cette possibilité dans un arrêt du 3 mai 1989 en affirmant qu’aucune règle d’ordre public ne s’y oppose (Cass. 3^e civ., 3 mai 1989, n°87-17.094).

Dans cette affaire, un indivisaire avait exercé son droit de substitution après une adjudication sur licitation. L’adjudicataire contestait la validité de la clause en avançant que l’article 815-15 du Code civil n’était pas applicable à la vente du bien indivis en totalité. Toutefois, la Haute juridiction a jugé que la clause, bien que reposant sur une base conventionnelle et non légale, n’avait ni un objet, ni une cause illicite, et qu’aucune disposition impérative ne l’interdisait.

Cette consécration de la substitution conventionnelle appelle une distinction soigneuse de ses sources. Le droit de substitution conventionnel, parce qu’il puise sa force dans la seule volonté des parties exprimée au cahier des charges, ne se confond pas avec le droit légal de l’article 815-15 : il en emprunte le mécanisme sans en partager le régime.

Ce droit de substitution, de nature conventionnelle, se distingue du droit légal prévu par l’article 815-15 du Code civil. Il est soumis aux modalités définies par l’acte qui l’institue. Ainsi, cet acte peut, par exemple, imposer une consignation préalable des fonds nécessaires à l’exercice de la substitution. La Cour de cassation a rappelé dans un autre arrêt que le non-respect d’une telle condition entraîne la nullité de la déclaration de substitution (Cass. 1re civ., 13 janv. 1993, n°91-13.851).

La rédaction de ces clauses requiert une vigilance particulière. Elles doivent éviter toute ambiguïté, notamment lorsque l’adjudicataire est lui-même un indivisaire. La Troisième chambre civile a précisé que la clause ne saurait empêcher un indivisaire adjudicataire d’acquérir le bien à titre exclusif, en l’absence d’une stipulation explicite dans ce sens (Cass. 3e civ., 17 nov. 2010, n°09-68.013).

On notera, enfin, que le caractère onéreux de l’opération conditionne l’ouverture de ces prérogatives : ainsi une donation entre vifs, fût-elle consentie sur des biens indivis et autorisée par le juge des tutelles, demeure étrangère au domaine des articles 815-14 et 815-16, faute de cession à titre onéreux (Cass. 1^re civ., 11 déc. 1984, n°83-13.874). Aussi, pour qu’une libéralité grevée de charges bascule dans la catégorie des actes à titre onéreux susceptibles d’ouvrir le droit de préemption, faut-il que son caractère onéreux ressorte explicitement de l’acte lui-même.

C) Mise en œuvre

1) Notification préalable

L’article 815-15 du Code civil prévoit que, dans le cadre d’une adjudication portant sur des droits indivis, « l’avocat ou le notaire doit en informer les indivisaires par notification un mois avant la vente ».

Cette exigence légale, essentielle à la mise en œuvre du droit de substitution, impose aux professionnels en charge de l’adjudication de transmettre aux coïndivisaires les informations nécessaires leur permettant d’évaluer les conditions de la vente et, le cas échéant, d’organiser l’exercice de leur droit.

a) Contenu de la notification

La notification, qui doit intervenir au moins un mois avant la date prévue pour l’adjudication, constitue une étape indispensable pour garantir le respect des droits des indivisaires.

Elle doit comporter des éléments précis, parmi lesquels :

• La désignation des droits mis en vente, afin de clarifier l’objet de l’adjudication.
• La date, l’heure et le lieu de la vente, permettant aux indivisaires d’en anticiper le déroulement.
• Les modalités de consultation du cahier des charges, document clé qui précise les conditions de l’adjudication et les éventuelles clauses spécifiques, telles que les garanties financières ou les obligations de consignation.

L’objectif principal de cette notification est de permettre aux indivisaires de prendre une décision éclairée sur l’opportunité d’exercer leur droit de substitution.

Ce mécanisme, qui s’apparente à un droit de retrait, offre aux coïndivisaires la possibilité de préserver la cohérence de l’indivision en se substituant à l’adjudicataire.

b) Formes de la notification

L’article 815-15 reste relativement souple quant à la forme que doit revêtir la notification.

Deux modes principaux sont admis :

• La lettre recommandée avec accusé de réception, qui constitue une solution courante mais susceptible de présenter des lacunes, notamment en cas de non-réclamation de la lettre par le destinataire.
• L’acte extrajudiciaire, solution plus coûteuse mais fortement recommandée pour garantir une sécurité accrue. En effet, ce mode permet de s’assurer que la notification est bien délivrée et que les délais imposés par la loi sont respectés, réduisant ainsi les risques de contentieux.

Lorsque l’adresse des indivisaires n’est pas connue ou qu’un doute subsiste quant à la réception de la notification, le recours à un Commissaire de justice est vivement conseillé. Ce choix limite les risques d’annulation de la vente pour irrégularité de la procédure et renforce la sécurité juridique de l’opération.

c) Sanction

Le non-respect des formalités de notification peut avoir des répercussions importantes. Une notification tardive, incomplète ou omise expose le notaire ou l’avocat à une responsabilité professionnelle si un préjudice en découle.

Ce préjudice peut consister, par exemple, en une privation pour les indivisaires d’exercer leur droit de substitution ou en une perte d’opportunité de maintenir les droits indivis au sein de l’indivision.

En outre, une notification irrégulière ou inexistante pourrait entraîner la nullité de l’adjudication, en application de l’article 815-16 du Code civil, qui sanctionne par la nullité les ventes réalisées en violation des règles prévues par l’article 815-15.

Cette nullité, bien que relative, peut être invoquée par tout indivisaire ou ses héritiers dans un délai de cinq ans à compter de la publication de l’adjudication. Étant une nullité relative, elle demeure susceptible de confirmation : l’indivisaire qui, informé de l’irrégularité, renonce sans équivoque à s’en prévaloir purge le vice et consolide rétroactivement l’adjudication.

2) Exercice du droit de substitution

L’exercice du droit de substitution, prévu à l’article 815-15 du Code civil, offre aux indivisaires une opportunité unique de se substituer à l’adjudicataire après la réalisation de la vente aux enchères.

Ce mécanisme, qui repose sur un droit de retrait, s’accompagne de formalités strictes et d’un encadrement juridique précis.

Cette différence d’assiette temporelle commande l’ensemble du régime : là où la préemption suppose une notification préalable du projet de cession, la substitution suppose une déclaration postérieure à un acte déjà formé. Il importe, dès lors, de distinguer avec rigueur les deux prérogatives, qui ne se cumulent pas mais se succèdent selon le mode d’aliénation retenu — cession amiable de gré à gré pour la première, adjudication pour la seconde.

a) Formalités de la déclaration de substitution

Une fois l’adjudication réalisée, chaque indivisaire dispose d’un délai d’un mois pour déclarer sa volonté de se substituer à l’adjudicataire.

Cette déclaration, qui peut être effectuée auprès du greffe (en cas d’adjudication judiciaire) ou auprès du notaire (pour une adjudication amiable), doit impérativement être consignée de manière à garantir sa sécurité juridique.

La déclaration constitue un acte unilatéral de volonté : elle n’appelle ni l’accord de l’adjudicataire évincé, ni celui des autres indivisaires. Dès lors qu’elle émane d’un titulaire du droit, qu’elle porte sur l’intégralité des droits adjugés et qu’elle intervient dans le délai légal, elle produit son effet par sa seule manifestation. Encore faut-il qu’elle soit pure et simple : assortie de réserves ou de conditions, elle dégénérerait en simple offre de pourparlers, impropre à opérer le retrait.

Deux moyens permettent de donner date certaine à cette déclaration :

• L’acte authentique, dressé par le notaire ou le greffe, qui constitue une preuve irréfutable de la déclaration.
• L’acte d’un commissaire de justice, solution recommandée pour prévenir tout litige concernant la date de l’exercice du droit.

Le texte ne fixe pas de formalisme particulier, mais il est essentiel que la déclaration soit datée de manière incontestable afin de respecter les exigences légales.

L’enjeu probatoire est ici décisif : le délai d’un mois étant prescrit à peine de déchéance, c’est sur la date de la déclaration que se cristallisent la plupart des contestations. Aussi convient-il de proscrire les modes de preuve fragiles — lettre simple, courriel dépourvu d’horodatage probant — au profit d’un support conférant date certaine au sens de l’article 1377 du Code civil. La diligence de l’indivisaire, sur ce point, conditionne l’efficacité même de son droit.

b) Calcul du délai de substitution

Le délai d’un mois imparti pour exercer le droit de substitution court de quantième à quantième, à compter du jour de l’adjudication, conformément aux dispositions de l’article 640 du Code de procédure civile.

La computation obéit ainsi aux règles de droit commun de la procédure civile. Le jour de l’adjudication — qui constitue le dies a quo — ne compte pas : le délai ne commence à courir que le lendemain. Quant au dies ad quem, il correspond au jour portant le même quantième que le point de départ, dans le mois suivant.

Cette mécanique appelle deux observations. D’une part, le caractère préfix du délai exclut, en principe, toute suspension ou interruption : l’indivisaire qui laisse s’écouler le mois sans agir est irrémédiablement déchu. D’autre part, l’absence de toute déclaration vaut renonciation tacite à la substitution, de sorte que l’adjudication se consolide définitivement au profit de l’adjudicataire à l’expiration du terme.

c) Cas particulier des déclarations multiples

Lorsque plusieurs indivisaires exercent leur droit de substitution dans le délai légal prévu par l’article 815-15 du Code civil, des conflits peuvent surgir quant à l’attribution du bien mis en adjudication. La jurisprudence a opté pour une application stricte du principe « prior tempore, potior jure », selon lequel le premier indivisaire à déclarer sa substitution est privilégié.

Dans un arrêt du 7 octobre 1997, la Cour de cassation a confirmé que la priorité devait être accordée à l’indivisaire ayant exercé son droit de substitution en premier, même si d’autres indivisaires manifestaient leur intention dans le délai légal (Cass. 1re civ., 7 oct. 1997, n° 95-17.071). Dans cette affaire, plusieurs indivisaires avaient successivement déclaré leur substitution. La Haute juridiction a considéré que seuls les premiers déclarants pouvaient être substitués à l’adjudicataire initial, rejetant ainsi la demande des indivisaires ayant déclaré leur substitution ultérieurement.

Cette solution repose sur l’idée que la substitution agit comme un retrait qui anéantit rétroactivement l’acquisition de l’adjudicataire initial. Elle implique nécessairement qu’un seul indivisaire ou un groupe d’indivisaires coordonnés puisse être substitué pour une même adjudication.

Il est important de souligner que l’arrêt précité portait sur une clause stipulée dans un cahier des charges et non sur l’application directe de l’article 815-15 du Code civil. La Cour de cassation n’a pas explicitement étendu ce principe à toutes les hypothèses relevant de cet article. Par conséquent, un doute subsiste quant à l’applicabilité générale de la règle de priorité temporelle en l’absence de stipulations spécifiques dans le cahier des charges.

Ce doute se trouve renforcé par une comparaison avec le régime de la préemption. L’article 815-14, alinéa 5, du Code civil organise en effet, pour la préemption concurrente, une solution diamétralement opposée à la priorité chronologique :

La logique du concours est ici radicalement différente : loin de départager les préempteurs par l’antériorité de leur réponse, le législateur les fait acquérir ensemble, au prorata de leurs quotes-parts. Cette divergence entre les deux mécanismes — concours partagé pour la préemption, priorité au premier déclarant pour la substitution — alimente précisément l’incertitude : faut-il transposer à la substitution la règle proportionnelle de la préemption, ou maintenir la règle prétorienne du prior tempore ? En l’état, la prudence commande d’anticiper conventionnellement la difficulté.

Pour éviter les litiges, il est fortement recommandé d’anticiper ces éventualités dans le cahier des charges de l’adjudication. Plusieurs solutions pratiques peuvent être envisagées :

• Une clause peut stipuler que les indivisaires souhaitant exercer leur droit de substitution doivent se coordonner avant toute déclaration. Cette démarche permet d’éviter des déclarations concurrentes et d’assurer une répartition consensuelle des droits.
• Une clause peut encore prévoir que, si plusieurs indivisaires exercent leur droit, ils acquièrent ensemble les droits mis en adjudication, en proportion de leur part dans l’indivision. Cette solution, inspirée du droit de préemption, garantit une continuité de l’indivision tout en respectant l’égalité entre coïndivisaires.
• Enfin, il est possible de préciser dans le cahier des charges que la priorité sera accordée à l’indivisaire ayant respecté certaines conditions objectives (par exemple, consignation préalable des fonds ou dépôt d’une déclaration plus détaillée).

Une fois la substitution validée en faveur du premier déclarant ou d’un groupe d’indivisaires, le transfert de propriété est effectif, et les autres indivisaires ne peuvent plus revendiquer un droit sur les parts adjugées. Toutefois, si des contestations persistent, le juge pourrait être saisi pour statuer sur la validité des clauses du cahier des charges ou des déclarations de substitution.

d) Substitution légale et clauses conventionnelles de substitution

Le cahier des charges peut aller au-delà de la simple réglementation du droit légal et instituer une faculté de substitution conventionnelle, distincte de celle de l’article 815-15. Une telle stipulation, fréquente dans les ventes sur adjudication, doit cependant être interprétée à la lettre : la Cour de cassation veille à ce que la clause ne soit pas étendue au-delà de son domaine exprès. Ainsi, lorsqu’un cahier des charges ouvrait, « outre le droit de substitution prévu par l’article 815-15 », une faculté de substitution dans un délai d’un mois à compter de l’adjudication, les juges ont pu en déduire que cette clause ne permettait pas l’exercice du droit dans une hypothèse qu’elle n’avait pas visée (Cass. 1re civ., 17 nov. 2010, n° 09-68.013).

La validité même de ces clauses n’est pas inconditionnelle. La Haute juridiction a jugé, à propos de l’article 815-17 du Code civil, qu’en cas de partage provoqué par les créanciers personnels d’un indivisaire, les coïndivisaires ne peuvent arrêter l’action — sauf accord des parties — qu’en acquittant l’obligation au nom et en l’acquit du débiteur ; il en résulte qu’en dehors de cette situation, l’insertion d’une clause de substitution dans le cahier des charges ne saurait recevoir effet aux conditions qu’elle prétendrait fixer (Cass. 1re civ., 13 janv. 1993, n° 91-13.851). Le rédacteur du cahier des charges doit donc articuler avec soin la faculté conventionnelle qu’il institue et les prérogatives d’ordre légal des coïndivisaires et de leurs créanciers, sous peine d’en compromettre l’efficacité.

3) Effets de la substitution

L’exercice du droit de substitution, tel que prévu par l’article 815-15 du Code civil, emporte plusieurs effets.

La substitution opère un remplacement rétroactif de l’adjudicataire par l’indivisaire déclarant. Ce dernier se voit investi de tous les droits attachés à l’acquisition des parts indivises, comme s’il avait lui-même participé à l’adjudication et remporté l’enchère. La rétroactivité de cet effet garantit qu’aucune mutation intermédiaire n’intervient, simplifiant ainsi les implications juridiques et fiscales de l’opération.

Cette rétroactivité est la marque même du retrait : juridiquement, l’adjudicataire évincé est réputé n’avoir jamais acquis. Tout se passe comme si l’indivisaire substitué avait été, dès le coup de marteau, le seul et unique adjudicataire. Cette fiction commande l’ensemble des conséquences qui suivent — unicité de la mutation, identité des conditions, neutralité fiscale — et explique que la substitution ne s’analyse pas en une revente de l’adjudicataire au profit de l’indivisaire, mais en une éviction pure et simple du premier au bénéfice du second.

L’indivisaire substitué devient immédiatement propriétaire des droits indivis aux mêmes conditions que celles de l’adjudication.

Ce transfert de droits inclut :

• Le respect du prix d’adjudication.
• L’acceptation des clauses définies dans le cahier des charges, qui fixent les modalités financières et contractuelles de l’acquisition.

Ce transfert s’effectue sans modification des termes de la vente, assurant ainsi une parfaite transparence et sécurité juridique pour l’ensemble des parties concernées.

Par ailleurs, les clauses financières prévues dans le cahier des charges de la vente trouvent également à s’appliquer à l’indivisaire substitué.

Parmi ces clauses figurent fréquemment :

• La consignation préalable des fonds : l’indivisaire doit justifier qu’il dispose des montants nécessaires à l’acquisition avant que la substitution ne prenne effet. Cette condition garantit que la substitution ne met pas en péril la finalisation de l’opération.
• Les garanties éventuelles : si le cahier des charges exige des garanties (par exemple, une caution bancaire ou un dépôt de garantie), celles-ci doivent être fournies par l’indivisaire substitué dans les délais impartis.

En cas de non-respect de ces exigences, la substitution peut être contestée, voire annulée, laissant l’adjudicataire initial dans sa position d’acquéreur.

La règle selon laquelle le retrayant doit reprendre l’opération aux conditions exactes de l’adjudication n’est, du reste, que la transposition du principe gouvernant la préemption : l’indivisaire qui exerce une telle prérogative est tenu de payer le prix et de satisfaire aux diverses conditions prévues pour la cession, sans pouvoir prétendre à un traitement plus favorable. La Cour de cassation a fermement consacré cette exigence à propos de l’article 815-14, censurant la décision qui avait admis la préemption sans astreindre son titulaire à l’ensemble des charges grevant l’opération (Cass. 1re civ., 17 mai 1983, n° 82-11.931). La même logique d’identité des conditions irrigue la substitution.

La substitution opérée dans le cadre du droit de retrait se traduit par une mutation unique.

Cela emporte plusieurs conséquences :

• Fiscalité simplifiée : l’indivisaire substitué est considéré comme l’acquéreur unique, ce qui évite une double taxation ou des calculs complexes liés à des mutations intermédiaires.
• Opposabilité immédiate : les tiers, y compris les créanciers et les administrations, peuvent immédiatement considérer l’indivisaire substitué comme propriétaire, une fois la substitution formalisée.

Cette unicité de la mutation présente un intérêt pratique considérable. À s’en tenir au mécanisme inverse — vente à l’adjudicataire, puis revente à l’indivisaire —, l’opération supporterait deux droits de mutation à titre onéreux, alourdissant d’autant le coût de l’acquisition. La fiction du retrait fait l’économie de cette double charge : un seul transfert, un seul fait générateur d’imposition, un seul jeu de formalités de publicité foncière.

Enfin, la substitution protège l’intégrité de l’indivision en écartant l’intrusion d’un tiers non souhaité.

L’indivisaire substitué reprend sa place dans l’indivision sans altérer la répartition des droits ou les relations entre coïndivisaires. Ce mécanisme renforce ainsi la cohésion et la stabilité de l’indivision, tout en évitant des conflits potentiels avec un adjudicataire extérieur.

Cette fonction de préservation rejoint la finalité d’ensemble des prérogatives reconnues aux indivisaires : assurer la coexistence harmonieuse de droits concurrents de même nature sur un même bien et prémunir le groupe indivisaire contre l’immixtion d’un étranger. La substitution constitue, en ce sens, le pendant logique de la préemption — l’une et l’autre concourant à ce que la sortie d’un indivisaire ne se traduise pas par l’entrée forcée d’un tiers au sein de la communauté.

4) Sanctions

a) Nullité

L’article 815-16 du Code civil prévoit que toute violation des règles encadrant le droit de substitution fixé à l’article 815-15 est sanctionnée par la nullité de l’adjudication.

Cette sanction est radicale : ce n’est pas seulement la déclaration de substitution irrégulière qui se trouve atteinte, mais l’adjudication elle-même, c’est-à-dire l’acte translatif tout entier. La rigueur du dispositif s’explique par la nature de l’intérêt protégé : le droit reconnu aux coïndivisaires de filtrer l’entrée d’un tiers dans l’indivision serait illusoire s’il n’était assorti d’une sanction frappant l’opération à sa racine.

Plusieurs situations peuvent donner lieu à une nullité de l’adjudication, en raison de la violation des droits des indivisaires bénéficiaires :

• Absence de notification préalable
  • L’article 815-15 impose une notification formelle aux indivisaires, un mois avant l’adjudication, effectuée par un avocat (adjudication judiciaire) ou un notaire (adjudication amiable).
  • Si cette notification est omise ou irrégulière (par exemple, absence de preuve de la réception), les indivisaires sont privés de l’information nécessaire pour organiser leur éventuelle substitution, ce qui justifie l’annulation de l’adjudication.

• Violation des délais de substitution
  • Le délai légal d’un mois pour exercer le droit de substitution est impératif.
  • Toute déclaration faite en dehors de ce délai est sans effet.
  • Si, malgré cette irrégularité, un indivisaire tardif est substitué à l’adjudicataire, l’adjudication peut être frappée de nullité.

• Omission des droits de substitution dans le cahier des charges
  • L’article 815-15 exige que le cahier des conditions de vente mentionne expressément les droits de substitution.
  • Si cette mention est absente, les indivisaires ne disposent pas des informations nécessaires pour évaluer leur position, compromettant leur droit de substitution.
  • Cette omission peut entraîner non seulement la nullité de l’adjudication, mais aussi la responsabilité professionnelle du notaire ou de l’avocat rédacteur.

La jurisprudence rendue sur le terrain voisin de la préemption éclaire l’exigence de complétude de la notification. La Cour de cassation juge, en application des articles 815-14 et 815-16 du Code civil, que l’indivisaire qui entend céder à titre onéreux ses droits indivis à un tiers doit, à peine de nullité, notifier aux autres indivisaires les nom, domicile et profession de l’acquéreur pressenti (Cass. 1re civ., 28 janv. 2009, n° 07-18.120). Une notification tronquée — silencieuse sur l’identité de l’acquéreur ou sur les conditions de l’opération — équivaut à une absence de notification et expose l’acte à l’annulation.

La Cour de cassation a, par ailleurs, écarté toute tentative d’assouplissement de cette rigueur par le jeu du droit commun de la procédure. Elle a jugé que l’article 114 du Code de procédure civile — qui subordonne le prononcé de la nullité d’un acte de procédure à la preuve d’un grief — ne saurait recevoir application à l’égard d’un acte extrajudiciaire tel que la notification de l’article 815-14 ; la nullité de la notification irrégulière n’est donc pas conditionnée à la démonstration d’un préjudice (Cass. 1re civ., 5 mars 2002, n° 00-13.511). La méconnaissance des formalités est, en elle-même, sanctionnée — solution qui confère à l’exigence de notification toute sa force protectrice.

b) Nature de la nullité

La nullité prévue par l’article 815-16 est relative, ce qui signifie qu’elle ne peut être invoquée que par les indivisaires lésés ou leurs héritiers.

Cette particularité reflète la volonté du législateur de protéger les intérêts spécifiques des indivisaires tout en évitant de compromettre la stabilité des adjudications au détriment des tiers.

Contrairement à une nullité absolue, qui pourrait être soulevée par tout intéressé, la nullité relative est limitée à ceux dont les droits sont directement affectés.

Elle constitue ainsi un moyen de préserver l’équilibre entre la protection des indivisaires et la sécurité juridique des transactions.

Le caractère personnel de cette action trouve une illustration éloquente dans la jurisprudence relative à la déclaration de préemption. La Cour de cassation décide que seul le cédant peut se prévaloir de la nullité de la déclaration de préemption prévue par l’article 815-14, alinéa 3, du Code civil (Cass. 1re civ., 12 déc. 2007, n° 06-19.531). Cette solution confirme que la nullité attachée au régime de l’article 815-14 — et, par symétrie de finalité, à celui de l’article 815-15 — est conçue comme une protection ciblée, dont le cercle des titulaires de l’action est strictement délimité par l’intérêt que la règle entend sauvegarder.

c) Prescription de l’action en nullité

L’action en nullité est soumise à un délai de prescription de cinq ans, qui commence à courir à compter de la publication de l’adjudication aux services de publicité foncière.

Le choix de ce point de départ n’est pas indifférent. En faisant courir le délai à compter de la publication — formalité destinée à porter l’acte à la connaissance des tiers —, le législateur fait prévaloir une exigence de sécurité juridique : passé cinq ans, l’adjudication se consolide définitivement et ne peut plus être remise en cause, même par l’indivisaire dont le droit de substitution a été méconnu. La règle réalise ainsi un équilibre entre la protection de l’indivisaire et la stabilité des situations acquises, conformément à l’adage quieta non movere.

d) Responsabilité

Outre la nullité, les professionnels en charge de l’adjudication (avocats ou notaires) peuvent voir leur responsabilité professionnelle engagée si leur manquement a causé un préjudice.

Cela peut inclure :

• L’absence ou l’irrégularité de la notification préalable.
• La rédaction défaillante du cahier des charges, omettant les mentions obligatoires.
• Une négligence dans le contrôle des délais ou des formalités.

Si ces fautes privent les indivisaires de leur droit de substitution ou entraînent une nullité, les professionnels concernés peuvent être tenus de réparer les dommages subis.

Cette responsabilité, de nature délictuelle à l’égard des indivisaires tiers à la mission, suppose la réunion des trois conditions classiques : une faute — manquement au devoir de conseil, de diligence ou de rédaction —, un préjudice — perte du droit de substitution, perte de chance d’acquérir aux conditions de l’adjudication —, et un lien de causalité entre l’une et l’autre. La sanction de la nullité et l’engagement de la responsabilité professionnelle se cumulent, du reste, parfaitement : la première rétablit la situation antérieure à la vente, la seconde répare le préjudice que cette remise en état ne suffit pas à effacer.

e) Conséquences de la nullité

En cas d’annulation de l’adjudication, les droits adjugés retrouvent leur situation antérieure à la vente.

Cette rétroactivité peut engendrer des complications pratiques, notamment si l’adjudicataire a entrepris des démarches sur le bien acquis ou s’il a cédé ses droits à un tiers.

Ces situations peuvent donner lieu à des contentieux supplémentaires, accentuant la nécessité de respecter scrupuleusement les règles encadrant le droit de substitution.

La rétroactivité de l’annulation soulève en effet la délicate question du sort des actes accomplis par l’adjudicataire dans l’intervalle. Les aliénations qu’il aurait consenties — cession des droits indivis, constitution de sûretés — sont, en principe, anéanties par voie de conséquence, conformément à l’adage resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis : nul ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en détient. La protection des sous-acquéreurs de bonne foi et la liquidation des fruits éventuellement perçus par l’adjudicataire évincé constituent alors autant de chefs de contentieux annexes, qui illustrent le prix de la sécurité sacrifiée et justifient, a posteriori, la vigilance que requiert le respect des formalités de substitution.