Gestion de l’indivision: les actes accomplis par les indivisaires

Maillon du régime de la gestion de l’indivision, la question des actes accomplis par les indivisaires en constitue le point d’application le plus délicat : c’est au moment où l’un des coïndivisaires agit sur le bien commun que se révèle la tension propre à cette situation, entre la concurrence des droits exercés sur le tout et la nécessité d’assurer la conservation comme l’exploitation des biens indivis. Le législateur a entrepris de la résoudre par une gradation des pouvoirs, calibrée selon la portée de l’acte envisagé et selon la fraction des droits indivis mobilisée pour l’accomplir.

c) Les actions en justice

En principe, les actions en justice relèvent de la catégorie des actes d’administration, voire, dans certaines situations, des actes de disposition. Engager une action en justice implique en effet la prise de décisions qui, de par leur nature, sont susceptibles d’affecter de manière significative les droits des parties en indivision, nécessitant ainsi l’accord des indivisaires détenant la majorité des droits, voire, exceptionnellement, leur unanimité.

Néanmoins, il est admis que certaines actions en justice échappent à la règle et puissent être qualifiées de mesures conservatoires. Il en va ainsi lorsque l’action vise spécifiquement à préserver le bien indivis face à un péril imminent, sans porter atteinte de manière substantielle aux droits de chacun des indivisaires.

Cette définition, classiquement retenue par la Cour de cassation, fixe la frontière au-delà de laquelle l’initiative individuelle de l’indivisaire ne saurait s’exercer. Dès 1983, la troisième chambre civile a jugé que les mesures nécessaires à la conservation de la chose indivise, que l’article 815-2 du Code civil permet à tout indivisaire de prendre seul, « s’entendent des actes matériels ou juridiques ayant pour objet de soustraire le bien indivis d’un péril imminent sans compromettre sérieusement le droit des indivisaires », de sorte qu’excède les limites de l’acte conservatoire l’action qui dépasse cet objet de simple sauvegarde (Cass. 3^e civ. 25 janv. 1983, n°80-15.132).

Aussi, dans le cadre d’une l’indivision, certaines actions en justice peuvent être exercées par un indivisaire agissant seul. Ces actions, motivées par la nécessité de prévenir une détérioration ou une perte de valeur du patrimoine indivis, n’exigent donc pas le consentement préalable des autres indivisaires. La règle se comprend à la lumière de l’architecture de l’article 815-2 : là où l’acte conservatoire ressortit à l’initiative de chacun, l’acte d’administration suppose, en vertu de l’article 815-3, 1° du Code civil, l’accord des indivisaires titulaires d’au moins les deux tiers des droits indivis, et l’acte de disposition, le consentement unanime. La qualification de l’action commande ainsi le régime de son exercice.

Pour être qualifiée de mesure conservatoire, une action en justice doit toutefois répondre à certaines conditions qui tiennent à la nature de l’action engagée, à l’urgence de la situation et aux effets potentiels de l’action sur les droits des autres indivisaires.

i) Actions tendant à la sauvegarde du droit de propriété du bien indivis

Parmi les actions en justice qui relèvent de la catégorie des mesures conservatoire, on compte l’action en revendication de la propriété indivise.

Cette action permet à un indivisaire d’agir seul pour défendre le patrimoine collectif contre des tiers qui pourraient contester le droit de propriété des indivisaires. La raison en est aisément perceptible : la revendication ne tend pas à modifier la consistance du bien indivis ni à en accroître la valeur, mais seulement à en préserver l’appartenance à l’indivision face à la prétention d’un tiers. Elle s’inscrit donc, par son objet même, dans la logique de simple sauvegarde qui caractérise l’acte conservatoire.

Dans un arrêt du 17 avril 1991 la Cour de cassation a ainsi considéré que l’action en revendication « entrait dans la catégorie des actes conservatoires que tout indivisaire peut accomplir seul » (Cass. 3^e civ. 17 avr. 1991, n°89-15.898).

Elle a réaffirmé sa position dans un arrêt du 24 octobre 2019 aux termes duquel elle a jugé sensiblement dans les mêmes termes que « l’action en revendication de la propriété indivise et en contestation d’actes conclus sans le consentement des indivisaires a pour objet la conservation des droits de ceux-ci et entre dans la catégorie des actes conservatoires que chacun d’eux peut accomplir seul » (Cass. 3^e ci. 24 oct. 2019, n°18-20.068).

On relèvera la portée de cette dernière décision : la Cour y assimile expressément à l’acte conservatoire non seulement la revendication proprement dite, mais aussi la contestation des actes conclus sans le consentement des indivisaires. L’indivisaire qui agit seul peut donc, au titre de la conservation des droits indivis, remettre en cause les engagements pris par un autre coïndivisaire en méconnaissance des règles de gestion collective — la défense de la propriété indivise s’étendant ainsi à la sauvegarde de l’intégrité du processus décisionnel de l’indivision.

Aux côtés de l’action en revendication, il a été admis que l’action visant à interrompre une prescription pouvait être qualifiée d’acte conservatoire.

Il est, en effet, des cas où le droit de propriété indivis est susceptible de se prescrire.

L’action en interruption de prescription vise alors à garantir que les droits des indivisaires sur le bien demeurent juridiquement protégés et ne se perdent pas par l’écoulement du temps.

Cette action présente un caractère conservatoire dès lors qu’elle prévient l’extinction de droits susceptibles de sécuriser la propriété indivise ou de la valoriser à terme. La justification en est limpide : laisser courir une prescription acquisitive au profit d’un tiers reviendrait à abandonner passivement le bien indivis à un péril certain ; l’acte qui en interrompt le cours ne fait que maintenir le droit dans son état, sans empiéter sur les prérogatives des autres indivisaires. Tout indivisaire, fût-il titulaire d’une part infime, a donc qualité pour l’accomplir seul.

ii) Actions tendant à la sauvegarde juridique du bien indivis

Le domaine des actes conservatoires s’étend également à des actions judiciaires qui visent à assurer la sauvegarde juridique du bien indivis.

Parmi ces actions, on compte notamment l’action en annulation du jugement d’adjudication d’un bien saisi dans le cadre d’une procédure antérieure à un divorce.

Dans un arrêt du 1^er juin 1994, la Cour de cassation a jugé en ce sens que dans la mesure où « postérieurement à la dissolution de la communauté par le divorce, chacun des époux peut engager seul une action tendant à la réintégration d’un bien commun dans l’actif de l’indivision post-communautaire », il doit être admis qu’un indivisaire puisse intenter seul une action en nullité du jugement d’adjudication (Cass. 1re civ., 1er juin 1994, n°92-15.833).

La solution illustre une logique constante : toute action qui tend à reconstituer ou à préserver l’assiette de l’indivision — en y réintégrant un bien indûment sorti de la masse — participe de la conservation du patrimoine commun. L’indivisaire agissant seul ne dispose pas du bien et n’en administre pas davantage l’exploitation ; il se borne à empêcher que l’actif indivis ne s’amenuise au préjudice de tous, ce qui suffit à ranger son initiative parmi les actes conservatoires.

iii) Actions tendant à la sauvegarde matérielle du bien indivis

Outre les actions visant la préservation juridique du bien, la jurisprudence reconnaît également un caractère conservatoire à certaines actions qui tendent à assurer la conservation matérielle du bien indivis.

C’est le cas, par exemple, de l’action tendant à faire cesser des voies de fait (Cass. 3^e civ. 7 avr. 1994, n°92-14.148) ou à obtenir des dommages et intérêts pour des dégradations causées par des tiers au bien indivis (V. en ce sens CA Versailles, 1^er avr. 1994).

L’arrêt du 7 avril 1994 mérite que l’on s’y arrête. La Cour de cassation y a jugé qu’une cour d’appel justifie légalement sa décision d’accueillir une demande tendant à l’arrêt de travaux et à la remise en état d’un terrain, alors même que l’action n’était pas soutenue par tous les propriétaires indivis, dès lors que cette demande tendait « à la conservation du patrimoine de l’indivision dans son état initial par cessation des voies de fait commises sur ce terrain ». L’enseignement est double : non seulement l’action en cessation de voies de fait constitue un acte conservatoire, mais elle peut prospérer à la seule initiative d’un indivisaire, sans que le défaut de consentement des autres ne fasse obstacle à sa recevabilité.

Constitue également une mesure conservation, l’action en résiliation d’un bail rural lorsqu’il est établi que le preneur néglige l’entretien des bâtiments indivis, compromettant ainsi leur conservation matérielle (CA Dijon, 5 nov. 1996).

De même, une demande de liquidation d’astreinte visant à contraindre un tiers à réaliser des travaux de remise en état d’un bien indivis peut être initiée par un indivisaire seul, dès lors que l’action tend à préserver l’intégrité du bien (Cass. 1^ère civ., 23 sept. 2015, n° 14-19.098).

Le dénominateur commun de ces hypothèses tient à ce que l’action sanctionne une atteinte actuelle ou imminente à la matérialité du bien — édification d’ouvrages, dégradations, défaut d’entretien, inexécution de travaux ordonnés — et tend à en restaurer ou à en garantir l’état. C’est le péril pesant sur la substance du bien, et non l’avantage que l’indivisaire pourrait en retirer, qui fonde la qualification conservatoire.

iv) Actions liées aux servitudes et droits de passage

La jurisprudence reconnaît le caractère conservatoire de l’action en revendication d’une servitude de passage au profit d’un bien indivis.

Ainsi, lorsqu’une servitude permettant l’accès au bien indivis est contestée, tout indivisaire peut engager une action pour en maintenir l’exercice (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 4 déc. 1991, n°89-19.989).

En agissant seul, l’indivisaire protège non seulement son propre accès, mais aussi celui des autres coïndivisaires, garantissant ainsi la préservation de la valeur et de l’utilité du bien. Une telle action vise à éviter l’enclavement du bien, situation qui pourrait le dévaloriser ou limiter son potentiel d’exploitation.

L’action visant à constater une aggravation d’une servitude de passage, telle qu’une obstruction partielle ou une limitation du droit de passage, peut également être qualifiée de conservatoire. Dans ce contexte, l’indivisaire agit pour que la servitude reste effective et complète, évitant ainsi une diminution de l’accès au bien indivis ou un obstacle au libre usage du passage. Cette action permet de maintenir les conditions d’accessibilité initiales, ce qui contribue à la préservation de la fonctionnalité et de la valeur du bien indivis (Cass. 3^e civ. 11 juin 1986)

Il convient toutefois de distinguer les actions conservatoires des demandes qui n’ont pas un impact direct sur la conservation matérielle ou l’accessibilité du bien indivis.

Par exemple, si l’accès au bien peut être assuré par des chemins alternatifs ou si une voie de dégagement reste ouverte sans compromettre l’accès principal, une demande de rétablissement d’une voie d’accès n’aura pas un caractère conservatoire.

La jurisprudence ne considère pas ce type de demande comme un acte conservatoire lorsqu’il s’agit de dégagements ponctuels ou d’intérêts personnels qui n’affectent pas directement l’accès ou la valeur globale du bien indivis (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 19 mai 1999).

v) Actions tendant à la protection des droits locatifs

En matière de gestion locative, certaines actions judiciaires sont qualifiées de conservatoires lorsqu’elles visent à protéger les intérêts économiques de l’indivision.

C’est le cas, par exemple, de l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 17 avr. 1991, n°89-15.898). Cette mesure permet de libérer le bien de toute occupation illégale qui pourrait en compromettre la rentabilité ou la valeur patrimoniale.

La Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises sa position, considerant que l’indivisaire peut exercer seul cette action pour garantir la jouissance paisible et la disponibilité économique du bien (Cass. 1^ère civ., 4 juill. 2012, n°10-21.967).

S’agissant des baux commerciaux, il a été jugé par la cour de cassation dans un arrêt du 9 juillet 2014 que « le commandement de payer visant la clause résolutoire constitue un acte conservatoire qui n’implique donc pas le consentement d’indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis » (Cass. 1^ère civ. 9 juill. 2014, n°13-21.463).

La formule employée par la Cour est doublement instructive. D’une part, elle range le commandement de payer visant la clause résolutoire parmi les actes conservatoires, alors que la délivrance d’un congé ou la conclusion d’un bail relèvent, eux, de la gestion du bien : c’est que le commandement ne fait que préserver le droit de l’indivision d’obtenir l’exécution du bail ou, à défaut, sa résolution, sans engager l’indivision dans une politique locative nouvelle. D’autre part, en précisant que l’acte « n’implique pas le consentement d’indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis », la Cour marque expressément la ligne de partage entre l’article 815-2, siège de l’initiative individuelle conservatoire, et l’article 815-3, qui subordonne les actes d’administration à la majorité qualifiée des deux tiers.

B) La mise en œuvre des mesures conservatoires

1) L’initiative de la mesure conservatoire

a) Principe

L’article 815-2 du Code civil reconnaît à chaque indivisaire un droit d’initiative individuelle aux fins de prendre des mesures conservatoires.

Le premier alinéa de ce texte prévoit en ce sens qu’« un indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis ».

Il ressort de cette disposition que chaque indivisaire, quel que soit son pourcentage de participation dans l’indivision (même s’il ne détient qu’une part infime), peut agir sans le consentement préalable des autres.

Cette règle garantit que l’intérêt collectif prime sur les éventuelles inerties ou divergences entre indivisaires. L’objectif est clair : éviter que des biens indivis ne se dégradent, soient perdus ou menacés par une absence d’initiative concertée. Le législateur a, ce faisant, fait prévaloir un impératif de sauvegarde sur la logique de gestion collective : parce que la conservation ne souffre pas l’attente, elle ne pouvait être subordonnée à la réunion d’une majorité ou à l’unanimité, sauf à laisser le bien périr faute d’accord.

b) Limites

La liberté d’initiative conférée aux indivisaires quant à l’adoption de mesures conservatoires n’est pas sans limites. Elle est conditionnée par la nécessité de justifier que la mesure prise répond à un besoin réel de conservation.

Cela implique que l’indivisaire doit démontrer que la mesure entreprise vise à préserver le bien indivis d’une dégradation, d’une perte matérielle ou d’une atteinte juridique.

Historiquement, la jurisprudence imposait une double condition pour qu’une mesure conservatoire soit valable : elle devait être non seulement nécessaire, mais également urgente.

Cette exigence d’urgence impliquait la démonstration d’un péril imminent menaçant directement l’intégrité matérielle ou juridique du bien indivis.

Ainsi, des mesures telles que des actions en bornage ou des travaux sur des biens indivis ont parfois été jugées irrecevables faute de satisfaire à cette condition stricte.

Cependant, la réforme opérée par la loi du 23 juin 2006 a marqué un tournant significatif dans le régime des mesures conservatoires en supprimant l’exigence d’urgence.

Désormais, seule la nécessité suffit à justifier l’initiative d’un indivisaire. Cet allègement des conditions de mise en œuvre des mesures conservatoires reflète une volonté de simplifier la gestion des biens indivis et de renforcer la protection de l’intérêt commun, en permettant aux indivisaires d’agir plus librement pour préserver les biens.

La Cour de cassation a, depuis, consacré sans ambiguïté la portée de cet allègement. Elle a jugé que tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même en l’absence d’urgence, par opposition aux actes d’administration relatifs aux biens indivis, lesquels requièrent, en application de l’article 815-3, 1° du Code civil, le consentement des indivisaires titulaires d’au moins les deux tiers des droits indivis (Cass. 1^re civ., 14 janv. 2026, n°23-21.120). La distinction entre l’article 815-2 et l’article 815-3 se trouve ainsi reformulée à l’aune du seul critère de nécessité : c’est désormais la finalité de l’acte — conserver plutôt qu’administrer — et non plus l’imminence du péril, qui en commande le régime.

À titre d’exemple, des actions telles que l’expulsion d’occupants sans droit ni titre ou encore la liquidation d’une astreinte pour la remise en état d’un bien indivis sont désormais admises, même en l’absence de danger immédiat.

Pour autant, le critère de nécessité reste au cœur de l’analyse. Une mesure conservatoire doit répondre à un besoin réel et objectif de sauvegarde du bien indivis.

Ce critère s’apprécie in concreto, en tenant compte de la situation spécifique du bien et des circonstances environnantes. Par exemple, une réparation destinée à éviter l’effondrement imminent d’un mur ou l’expulsion d’un occupant illégal susceptible de causer des dégradations supplémentaires constitue typiquement une mesure nécessaire.

En revanche, une mesure qui n’est ni indispensable ni directement liée à la conservation du bien pourrait être considérée comme non conforme au cadre fixé par l’article 815-2 du Code civil.

Par exemple, des travaux visant à améliorer le bien ou des actes modifiant sa destination excèdent les prérogatives reconnues aux indivisaires et encourent une requalification en actes d’administration ou de disposition, nécessitant alors l’accord de tous les indivisaires. La summa divisio demeure donc inchangée : conserver, c’est maintenir le bien dans son état ; améliorer ou disposer, c’est en altérer la consistance ou la destination, ce que l’indivisaire isolé ne saurait décider seul.

2) Le contrôle des mesures conservatoires

La mise en œuvre des mesures conservatoires par un indivisaire, bien que largement encadrée par l’article 815-2 du Code civil, reste soumise à des mécanismes de contrôle visant à garantir leur conformité avec l’objectif de conservation des biens indivis.

Ce contrôle s’exerce à plusieurs niveaux, qu’il s’agisse de la contestation par les coindivisaires ou encore de l’intervention du juge en cas de litige.

a) Le contrôle exercé par les coindivisaires

Les coindivisaires disposent d’un droit de regard sur les mesures conservatoires prises par l’un des leurs.

Ce contrôle intervient généralement a posteriori, lors de l’établissement du compte d’indivision.

À cette occasion, ils peuvent examiner les actes réalisés et les dépenses engagées, afin d’évaluer leur conformité avec les critères de nécessité et de proportionnalité.

Ce moment comptable est aussi celui où se règle le sort financier de la mesure. L’indivisaire qui a exposé des dépenses nécessaires à la conservation du bien indivis dispose d’une créance contre l’indivision, dont le montant est arrêté selon la règle de l’article 815-13 du Code civil : il doit être tenu compte à l’indivisaire, « selon l’équité », de la plus forte des deux sommes que représentent la dépense qu’il a faite et le profit subsistant que cette dépense a procuré au bien. La Cour de cassation veille au strict respect de ce mode de calcul et censure les juges qui fixent l’indemnité sans rechercher laquelle, de la dépense ou du profit subsistant, est la plus élevée (Cass. 1^re civ., 11 mai 2012, n°11-17.497).

A cet égard, lorsqu’un indivisaire dépasse le cadre des mesures conservatoires en entreprenant des actes qui modifient substantiellement la destination ou l’usage du bien, les coindivisaires peuvent demander une requalification de la mesure en acte d’administration ou de disposition.

Cette requalification peut intervenir pour :

• Des travaux visant à améliorer le bien, par exemple en transformant un bâtiment en espace commercial.
• Toute décision ayant pour effet de modifier la destination ou la valeur du bien de manière significative.

Dans ces cas, les actes ne peuvent être qualifiés de conservatoires, car ils n’ont pas pour but exclusif de préserver le bien, mais plutôt d’en tirer un avantage ou de modifier son état.

Ces décisions nécessitent l’accord unanime de tous les indivisaires, conformément au principe de gestion collective.

Si les coindivisaires estiment qu’une mesure conservatoire doit être requalifiée en acte d’administration ou de disposition, ils peuvent contester sa validité.

Une mesure conservatoire jugée injustifiée ou excessive peut être exclue des comptes de l’indivision. Les frais engagés pour sa réalisation ne seront alors pas supportés par l’ensemble des indivisaires, mais exclusivement par celui qui l’a entreprise.

Par exemple, un indivisaire ayant financé des travaux de rénovation coûteux, sans lien direct avec la conservation du bien, devra en assumer seul les coûts.

Ce contrôle par les coindivisaires agit comme un garde-fou, empêchant les abus d’un indivisaire au détriment des intérêts collectifs.

b) Le contrôle exercé par le juge

Lorsque le désaccord entre indivisaires persiste ou que la validité d’une mesure conservatoire est sérieusement contestée, le juge peut être saisi pour trancher la question.

Le contrôle judiciaire, exercé a posteriori, porte principalement sur deux aspects : la qualification de l’acte et le bienfondé de la mesure conservatoire.

• Qualification de l’acte
  • Le juge analyse si l’acte accompli relève véritablement d’une mesure conservatoire ou s’il constitue un acte d’administration ou de disposition.
  • Il procède à une analyse in concreto de la nature de l’acte et de ses conséquences.
  • Par exemple, des travaux de grande ampleur ou la modification de l’usage d’un bien peuvent être requalifiés en acte d’administration, même si l’indivisaire prétend agir dans le cadre de la conservation du bien.

• Nécessité et proportionnalité de la mesure
  • Le juge contrôle également si la mesure conservatoire répondait aux critères de nécessité et de proportionnalité :
    • La nécessité : la mesure était-elle indispensable pour préserver le bien indivis contre une dégradation ou une menace imminente ? Une mesure inutile ou superfétatoire pourrait être annulée.
    • La proportionnalité : les dépenses engagées étaient-elles raisonnables au regard de l’objectif poursuivi ? Une mesure jugée disproportionnée, comme des travaux somptuaires pour un bien de faible valeur, pourra être remise en cause.

Au-delà de ces deux critères, le juge demeure le gardien de la frontière tracée par l’arrêt du 25 janvier 1983 : la mesure ne saurait, sous couvert de conservation, « compromettre sérieusement le droit des indivisaires ». Aussi, lors même qu’une mesure répondrait à un besoin objectif de sauvegarde, elle pourra être écartée si elle porte une atteinte excessive aux prérogatives des coïndivisaires — l’initiative individuelle de l’article 815-2 trouvant sa limite naturelle dans le respect des droits concurrents qui caractérisent l’indivision.

Si le juge conclut que la mesure prise ne répond pas à ces exigences, il peut en prononcer l’annulation.

L’indivisaire à l’origine de l’acte pourrait alors être tenu de supporter les conséquences financières de ses actions, y compris les éventuels dommages subis par les autres indivisaires.

3) Cas particulier des mesures affectant l’usufruit

La mise en œuvre de mesures conservatoires dans le cadre de l’usufruit soulève des questions spécifiques en raison de la répartition des droits et obligations entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Avant d’en exposer le régime, il importe de rappeler la teneur des notions en présence, dont l’articulation commande l’ensemble des solutions.

L’article 815-2 du Code civil, qui prévoit la possibilité pour un indivisaire de prendre seul des mesures nécessaires à la conservation d’un bien indivis, trouve une application particulière dans les situations où un usufruit grève le bien concerné. La difficulté tient à ce que l’usufruit n’institue pas, en lui-même, une indivision entre l’usufruitier et le nu-propriétaire : il met en présence deux titulaires de droits de nature différente, et non deux titulaires de droits concurrents de même nature. C’est précisément cette singularité que l’alinéa 4 de l’article 815-2 est venu prendre en charge.

a) Opposabilité des mesures conservatoires à l’usufruitier

L’article 815-2, alinéa 4 du Code civil prévoit que les mesures conservatoires prises par un indivisaire sont opposables à l’usufruitier, mais uniquement dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations concernées. Cette limite est essentielle : l’opposabilité ne se déduit pas de la seule existence de l’usufruit, elle épouse exactement le périmètre des charges que la loi fait peser sur l’usufruitier. Autrement dit, l’indivisaire ne peut contraindre l’usufruitier qu’à hauteur de ce que ce dernier devait déjà supporter.

La répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire est précisée par les articles 605 et 606 du Code civil :

• Réparations d’entretien : ces travaux incombent à l’usufruitier (art. 605, al. 1er). Si un indivisaire nu-propriétaire réalise une mesure conservatoire pour effectuer de telles réparations, l’usufruitier ne pourra s’y opposer et pourra être tenu de rembourser les frais engagés. Sont visés les travaux d’entretien courant — réfection de peintures, remplacement de menuiseries dégradées, curage des conduits — qui assurent le maintien du bien dans un état d’usage normal.
• Grosses réparations : ces travaux relèvent de la responsabilité du nu-propriétaire (art. 606). L’article 606 en livre une énumération que la jurisprudence tient pour limitative : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, murs de soutènement et de clôture en leur entier. Une mesure conservatoire visant de telles réparations ne peut, en principe, être imposée à l’usufruitier, sauf disposition contraire ou accord entre les parties.

Ce régime garantit une répartition équitable des charges tout en permettant la mise en œuvre rapide des mesures nécessaires à la préservation du bien indivis.

Les pouvoirs conférés aux indivisaires par les trois premiers alinéas de l’article 815-2 (prise de mesures nécessaires, utilisation des fonds de l’indivision, obligation des autres indivisaires à contribuer) s’appliquent également lorsque le bien est grevé d’un usufruit.

En conséquence :

• L’usufruitier ne peut s’opposer à des réparations nécessaires, même si elles affectent temporairement sa jouissance du bien.
• Un indivisaire peut obliger l’usufruitier à financer sur ses propres deniers des réparations d’entretien dont il est responsable.

Cette opposabilité des mesures conservatoires vise à pallier les carences éventuelles de l’usufruitier et à préserver l’intégrité du bien, dont il reste le principal bénéficiaire. La logique est ici celle d’une solidarité fonctionnelle entre titulaires de droits sur une même chose : la conservation profite à tous, en sorte que nul ne saurait paralyser une intervention dont dépend la survie matérielle du bien.

b) Les mesures conservatoires prises par l’usufruitier

L’usufruitier, bien que détenteur d’un droit réel distinct, peut également prendre des mesures conservatoires sur le bien dont il a l’usufruit, même lorsque la nue-propriété est indivise.

Cette faculté, longtemps ignorée, trouve désormais son fondement à l’article 815-2, alinéa 4 du Code civil.

Puisque ce texte autorise les indivisaires à opposer des mesures conservatoires à l’usufruitier, il semble logique de reconnaître à ce dernier le pouvoir d’agir de manière symétrique. La réciprocité s’impose d’autant plus que l’usufruitier, occupant ou exploitant le bien, est le premier témoin des périls qui le menacent.

Avant la réforme de 1976, cette possibilité était écartée en raison de l’absence d’indivision entre usufruitiers et nus-propriétaires.

Cependant, cette solution était peu pratique, l’usufruitier étant souvent le mieux placé pour intervenir rapidement afin d’assurer la conservation du bien.

L’usufruitier peut désormais, comme un indivisaire, prendre des mesures conservatoires nécessaires à la préservation du bien. Ces mesures doivent toutefois respecter les obligations de réparation pesant sur lui en vertu de l’article 605 du Code civil.

Par exemple :

• Réparations d’entretien pour éviter la détérioration du bien.
• Actions visant à protéger le bien contre des tiers menaçant son intégrité.

Les mesures prises par l’usufruitier seront opposables aux indivisaires, à condition qu’elles respectent le cadre défini par la loi et qu’elles s’inscrivent dans le champ de ses obligations.

La jurisprudence avait du reste, bien avant la consécration légale, admis que l’usufruitier puisse agir efficacement sur le bien grevé en se comportant en gérant des intérêts du coindivisaire ou en intervenant comme son mandataire. Il a ainsi été jugé que n’est pas nul le congé donné par une usufruitière partielle de biens indivis dès lors que, avec l’accord exprès de son fils seul coindivisaire, elle s’est toujours comportée comme usufruitière de la totalité du bien loué, en sorte qu’elle pouvait être regardée comme le mandataire de celui-ci (Cass. 3e civ., 11 juin 1970, n° 67-13.761). La frontière entre la mesure conservatoire propre et l’acte accompli pour le compte du coindivisaire est donc parfois ténue, et la qualification de mandat — exprès ou tacite — vient utilement suppléer l’incertitude des pouvoirs.

c) Le cas particulier de l’usufruit universel

Lorsque le bien indivis est grevé d’un usufruit universel, les règles se complexifient.

En principe, il n’existe pas d’indivision entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, l’usufruit étant un droit distinct de la pleine propriété.

Par conséquent, l’article 815-2 du Code civil, qui s’applique spécifiquement aux indivisaires, ne régit pas directement les rapports entre usufruitiers et nus-propriétaires.

Toutefois, certains auteurs soutiennent que, dans un souci de préservation de l’intérêt collectif, l’usufruitier devrait également pouvoir prendre des mesures conservatoires, même s’il n’a pas la qualité d’indivisaire. Cet argument repose sur deux fondements principaux :

• L’existence d’intérêts communs entre les usufruitiers et les nus-propriétaires, notamment en matière de conservation du bien.
• La symétrie des droits : si l’usufruitier peut être tenu par les mesures conservatoires prises par le nu-propriétaire, il devrait également pouvoir en prendre lui-même pour préserver le bien.

Malgré ces arguments, en l’absence d’indivision, ce sont les textes régissant spécifiquement les rapports entre usufruitiers et nus-propriétaires qui s’appliquent.

En particulier, l’article 578 du Code civil impose à l’usufruitier l’obligation de prendre toutes les mesures nécessaires pour conserver la substance du bien soumis à usufruit. Cette obligation de conservation de la substance constitue la contrepartie naturelle de la jouissance : elle interdit à l’usufruitier de laisser dépérir le bien et l’autorise, corrélativement, à accomplir les actes matériels et juridiques qu’exige cette préservation. Le débat doctrinal sur le pouvoir conservatoire de l’usufruitier universel se résout ainsi moins par le truchement de l’article 815-2 que par les obligations propres au démembrement, qui imposent à l’usufruitier d’agir et lui en confèrent, par voie de conséquence, les moyens.

4) Les obligations de l’indivisaire

L’indivisaire qui prend l’initiative d’une mesure conservatoire agit dans l’intérêt commun des indivisaires.

Toutefois, ce pouvoir s’accompagne d’obligations strictes visant à garantir la transparence, la proportionnalité des dépenses et la répartition équitable des coûts entre les indivisaires. Il ne s’agit pas d’une prérogative discrétionnaire : l’indivisaire qui agit seul demeure comptable de son intervention envers la communauté qu’il engage, ce qui justifie un encadrement rigoureux.

A cet égard, conformément à l’article 815-8 du Code civil, l’indivisaire qui agit pour accomplir une mesure conservatoire doit tenir un compte précis de l’origine et de l’utilisation des fonds engagés.

Cette exigence s’applique indépendamment de la source des fonds, qu’ils proviennent de l’indivision elle-même ou des ressources personnelles de l’indivisaire.

• Détail des opérations : ce compte doit mentionner toutes les informations pertinentes concernant les dépenses, telles que les factures, les contrats ou les justificatifs des paiements effectués.
• Communication aux coindivisaires : l’indivisaire a l’obligation de mettre ce registre à la disposition des autres indivisaires. Cela permet aux coindivisaires d’exercer un contrôle sur les mesures entreprises et de vérifier que les dépenses étaient nécessaires, proportionnées et conformes à l’intérêt commun.

Cette obligation de transparence contribue à prévenir les litiges et à assurer une gestion harmonieuse de l’indivision. Elle constitue le pendant naturel du pouvoir d’agir seul : à la liberté reconnue à l’indivisaire répond une exigence de reddition de comptes, qui permettra, lors de la liquidation, de reconstituer fidèlement les flux financiers et d’établir les créances et dettes de chacun à l’égard de la masse indivise.

a) Le recours contre les coindivisaires

Lorsqu’un indivisaire finance personnellement une mesure conservatoire, il dispose d’un droit de recours immédiat contre ses coindivisaires pour obtenir le remboursement des frais engagés. Ce caractère immédiat, expressément consacré par l’article 815-2, alinéa 3, du Code civil, distingue la dépense conservatoire des autres avances faites à l’indivision : l’indivisaire n’a pas à attendre le partage pour réclamer la contribution de ses coindivisaires.

Ce recours est proportionnel aux parts respectives de chaque indivisaire dans l’indivision.

• Droit au remboursement : l’indivisaire peut exiger que les autres indivisaires contribuent aux dépenses engagées, sauf s’ils prouvent que la mesure était inutile ou qu’elle dépassait les strictes nécessités de conservation.
• Responsabilité en cas de faute : si la nécessité de la mesure conservatoire découle de la faute d’un indivisaire (par exemple, un manquement à une obligation de réparation ou un usage inapproprié du bien indivis), cet indivisaire fautif sera tenu de supporter seul les frais correspondants. Cette règle vise à protéger les autres indivisaires contre les conséquences d’un comportement négligent ou abusif.

Ce mécanisme garantit une répartition juste des charges tout en responsabilisant chaque indivisaire dans la gestion de l’indivision.

Recours immédiat de l’article 815-2 et évaluation différée de l’article 815-13

Il convient de ne pas confondre deux mécanismes de remboursement dont les régimes diffèrent sensiblement. Le recours fondé sur l’article 815-2, alinéa 3, concerne le financement des seules mesures conservatoires et ouvre, on l’a dit, une créance immédiatement exigible, mesurée au montant des frais avancés. L’article 815-13, en revanche, régit les impenses faites par un indivisaire sur le bien indivis lorsqu’elles sont liquidées au moment du partage : la créance n’y est plus nécessairement égale à la dépense exposée.

Aux termes de ce dernier texte, pour le remboursement des impenses nécessaires à la conservation des biens indivis, il doit être tenu compte, selon l’équité, à l’indivisaire, de la plus forte des deux sommes que représentent la dépense qu’il a faite et le profit subsistant. La règle est protectrice de l’indivisaire qui a conservé le bien : elle lui assure de récupérer, au choix, ce qu’il a déboursé ou la plus-value que son intervention a laissé subsister, lorsque cette dernière excède la dépense. La Cour de cassation veille au strict respect de cette alternative et censure les juges du fond qui s’abstiennent de comparer les deux termes (Cass. 1re civ., 11 mai 2012, n° 11-17.497).

Cette articulation est d’une grande portée pratique : l’indivisaire qui finance une intervention conservatoire peut, sans délai, en réclamer le remboursement à proportion des parts (art. 815-2) ; mais si la créance n’est apurée qu’au partage, l’évaluation se fait alors selon le mécanisme correcteur de l’article 815-13, lequel tient compte de l’évolution de la valeur du bien depuis l’engagement de la dépense.

C) Le financement des mesures conservatoires

S’agissant du financement des mesures conservatoires, l’article 815-2 du Code civil envisage deux situations :

• L’emploi des fonds indivis par l’indivisaire auteur de la dépense
• La contribution des coïndivisaires à la dépense nécessaire

1) L’emploi des fonds indivis

L’article 815-2, alinéa 2, du Code civil confère à tout indivisaire le droit d’utiliser les fonds de l’indivision qu’il détient pour financer des mesures conservatoires.

Cette disposition repose sur une présomption légale de libre disposition à l’égard des tiers, empêchant toute contestation de la part des coindivisaires ou des tiers concernant l’utilisation de ces fonds.

Encore faut-il, pour que cette faculté de financement soit ouverte, que l’on demeure dans le champ des mesures conservatoires — c’est-à-dire des actes propres à soustraire le bien à un péril imminent — et non sur le terrain des actes d’administration ou de disposition, qui obéissent à des règles de majorité ou d’unanimité. La Cour de cassation a récemment réaffirmé cette ligne de partage en jugeant que, si tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, même en l’absence d’urgence (art. 815-2), les actes d’administration requièrent en revanche la majorité des deux tiers des droits indivis (art. 815-3, 1°) — Cass. 1re civ., 14 janv. 2026, n° 23-21.120. La qualification de l’acte commande donc, en amont, la liberté de financement reconnue à l’indivisaire isolé.

a) Fonds indivis détenus par l’indivisaire

Lorsqu’un indivisaire détient des fonds issus de l’indivision, il dispose d’un pouvoir lui permettant de les mobiliser directement pour financer des mesures conservatoires nécessaires à la préservation des biens indivis. Cette prérogative, consacrée par l’article 815-2, alinéa 2, du Code civil, repose sur une présomption légale de libre disposition, conférant à l’indivisaire une autonomie dans la gestion des fonds, tout en assurant la protection des intérêts communs.

i) Principe et portée de la présomption de libre disposition

L’article 815-2, alinéa 2, instaure une présomption irréfragable selon laquelle l’indivisaire détenteur des fonds indivis est réputé en avoir la libre disposition vis-à-vis des tiers.

Cette présomption, inspirée des dispositions de l’article 221 du Code civil relatives aux comptes bancaires détenus par les époux, vise à simplifier les opérations financières liées à l’indivision. La parenté des deux mécanismes est éclairante : de même que la banque est protégée lorsqu’elle restitue les fonds à l’époux déposant, le tiers payé par l’indivisaire détenteur des fonds n’a pas à s’interroger sur l’étendue réelle des pouvoirs de ce dernier. Le risque d’un emploi irrégulier est ainsi reporté sur les rapports internes entre indivisaires, et soustrait au commerce avec les tiers.

Ainsi, l’indivisaire peut, sans avoir à solliciter l’autorisation des autres indivisaires, employer les fonds indivis pour couvrir les dépenses inhérentes aux mesures conservatoires. Par exemple, le paiement d’une facture relative à des réparations urgentes nécessaires à la préservation d’un immeuble indivis échappe à toute contestation, sauf en cas d’abus manifeste ou de comportement fautif de l’indivisaire.

ii) Conditions d’application : détention légitime des fonds

Le pouvoir conféré à l’indivisaire s’exerce dans des situations où les fonds indivis sont légitimement entre ses mains.

Ces fonds peuvent avoir été reçus à la suite :

• d’un mandat délivré par les coindivisaires,
• d’une opération réalisée dans l’intérêt de l’indivision (par exemple, le produit d’une location ou la vente d’actifs indivis),
• ou encore d’un héritage, dans lequel les fonds du défunt, constituant l’actif indivis, ont été confiés à l’indivisaire.

À cet égard, le mandat dont l’indivisaire se prévaut peut revêtir des formes diverses — acte authentique, acte sous seing privé, simple lettre, voire mandat tacite résultant des circonstances. La jurisprudence admet ainsi qu’un indivisaire à qui les autres ont laissé, sans désignation formelle de mandataire commun, la gestion des biens indivis, puisse être tenu pour investi d’un mandat tacite, opposable aux tiers qui ont traité avec lui en cette qualité (Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 94-16.766). La détention légitime des fonds peut donc procéder d’un titre exprès comme d’une situation de fait suffisamment caractérisée.

Toutefois, cette présomption de libre disposition connaît des limites. Si les fonds sont détenus en qualité de dépositaire ou de séquestre, la mobilisation des fonds indivis par l’indivisaire est soumise à des règles spécifiques.

Dans de telles circonstances, l’indivisaire ne peut agir de son propre chef et doit obtenir l’autorisation expresse des autres indivisaires ou, en cas de désaccord, l’approbation du juge.

iii) Obligations attachées à l’utilisation des fonds

En mobilisant ces ressources, l’indivisaire agit en qualité de gestionnaire et s’engage à rendre compte de leur emploi.

Cette obligation de reddition de comptes, essentielle au règlement ultérieur de l’indivision, garantit la transparence et protège les droits des coindivisaires.

À ce titre, l’indivisaire doit être en mesure de justifier que les fonds ont été employés exclusivement pour financer des mesures conservatoires nécessaires.

Par exemple, dans le cadre d’une indivision immobilière, les dépenses visant à empêcher la détérioration du bien (réparation d’une toiture, consolidation des fondations) sont considérées comme légitimes, à condition qu’elles soient strictement proportionnées aux besoins de conservation. La proportionnalité commande ici une appréciation objective : l’acte doit demeurer dans les bornes de ce qu’exige la sauvegarde du bien. Excède ces limites, et perd la qualification d’acte conservatoire, l’intervention qui, sous couvert de protection, compromet sérieusement le droit des coindivisaires — la Cour de cassation jugeant de longue date que les mesures de l’article 815-2 s’entendent des actes matériels ou juridiques ayant pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent, sans compromettre sérieusement le droit des indivisaires (Cass. 3e civ., 25 janv. 1983, n° 80-15.132).

iv) Conséquences

La présomption de pouvoir protège l’indivisaire contre d’éventuelles oppositions des coindivisaires ou des tiers.

Toutefois, lors du règlement des comptes de l’indivision, l’utilisation des fonds sera prise en considération afin de garantir une répartition équitable des charges entre les indivisaires.

Il convient également de noter que cette faculté peut, dans certaines circonstances, engendrer des tensions entre indivisaires, notamment si l’un d’eux estime que les fonds ont été employés à des fins non conformes à l’intérêt commun.

Ces différends pourront alors être tranchés par le juge au moment de l’établissement du compte final de l’indivision.

v) Rapport avec les tiers

Sur le plan pratique, la présomption de libre disposition protège également l’indivisaire contre les revendications des tiers.

Ceux-ci ne peuvent exiger une justification quant à l’emploi des fonds, à condition que l’opération apparaisse clairement comme une mesure conservatoire. Cette sécurité juridique renforce la fluidité des relations entre l’indivision et les tiers, en permettant aux indivisaires de conclure des actes nécessaires à la préservation des biens sans entraves.

Cette même logique de sauvegarde explique que la jurisprudence reconnaisse à un indivisaire agissant seul la qualité pour exercer en justice une action tendant à la conservation matérielle du bien indivis. Justifie ainsi légalement sa décision la cour d’appel qui accueille la demande en arrêt de travaux et en remise en état d’un terrain indivis, bien qu’elle ne soit pas soutenue par tous les propriétaires indivis, dès lors que cette demande tend à la conservation du patrimoine de l’indivision dans son état initial par la cessation de voies de fait (Cass. 3e civ., 7 avr. 1994, n° 92-14.148). L’action conservatoire, parce qu’elle profite à tous et ne préjudicie à personne, peut être conduite par un seul.

b) Fonds indivis détenus par des tiers

Dans le cadre d’une indivision, il peut arriver que les fonds nécessaires à la conservation des biens soient détenus non par un indivisaire mais par un tiers.

Dans ce cas, l’indivisaire se trouve confronté à des obstacles pratiques qui nécessitent une intervention judiciaire pour débloquer ces ressources et les affecter aux besoins urgents de l’indivision.

L’article 815-6 du Code civil offre un cadre légal permettant de surmonter ces difficultés.

i) Principe de l’autorisation judiciaire

L’article 815-6, alinéa 2, du Code civil autorise tout indivisaire à solliciter du tribunal judiciaire l’autorisation de percevoir les fonds indivis détenus par des tiers, tels qu’une banque, un notaire ou tout autre dépositaire. Ces fonds peuvent être issus de diverses sources : produits locatifs, actifs liquides provenant de la succession ou sommes placées sur un compte indivis.

La finalité de cette disposition est de permettre à l’indivisaire d’obtenir rapidement une provision destinée à couvrir les dépenses nécessaires à la conservation des biens indivis. Cette procédure vise à protéger les intérêts de l’indivision tout en évitant qu’une situation d’urgence, comme un sinistre ou des travaux indispensables, ne soit compromise par l’inertie ou l’opposition de certains indivisaires ou dépositaires.

ii) Procédure devant le Président près le Tribunal judiciaire

Pour obtenir cette autorisation, l’indivisaire doit présenter une requête devant le Président près le Tribunal judiciaire.

Conformément à l’article à l’article 1380 du Code de procédure civile il doit être statué sur cette demande selon la procédure accélérée au fond, remplaçant l’ancienne procédure « en la forme des référés ».

A cet égard, la requête présentée au Président du Tribunal judiciaire doit établir que les fonds demandés sont strictement nécessaires à la préservation des biens indivis.

L’indivisaire doit également préciser l’usage qui sera fait de ces fonds, en justifiant leur emploi à des fins conservatoires.

Par exemple, une demande visant à financer des travaux de consolidation sur un immeuble indivis serait recevable, tandis qu’une demande visant à financer des dépenses de gestion courante pourrait être rejetée.

iii) Contrôle judiciaire de l’utilisation des fonds

L’autorisation accordée par le juge ne confère pas à l’indivisaire une liberté absolue dans l’utilisation des fonds perçus.

Ceux-ci doivent être affectés exclusivement à la réalisation des mesures conservatoires définies dans la requête. Toute déviation dans leur usage pourrait engager la responsabilité de l’indivisaire, tant vis-à-vis des autres indivisaires que des tiers.

Le tribunal veille également à s’assurer que les conditions d’emploi des fonds respectent l’intérêt commun des indivisaires.

Par exemple, si un indivisaire cherche à mobiliser des fonds pour effectuer des travaux non indispensables, cette demande pourrait être rejetée, car elle excéderait les limites du pouvoir conservatoire.

iv) Cas spécifiques : opposition des tiers et succession bloquée

La procédure prévue par l’article 815-6 trouve une application particulière dans deux situations fréquentes :

• Première situation
  • En cas de décès d’un indivisaire, lorsque les fonds de l’indivision sont temporairement bloqués par un établissement financier ou un notaire, la procédure prévue à l’article 815-6 du Code civil permet de débloquer rapidement les ressources nécessaires à la conservation des biens, sans attendre la fin des opérations successorales.

• Seconde situation
  • En cas d’opposition des tiers, tels que des créanciers de l’indivision ou des ayants droit contestataires, l’intervention du juge garantit que les fonds sont utilisés exclusivement à des fins conservatoires, prévenant ainsi tout abus.

v) Conséquences pratiques

L’intervention du juge confère procure une double garantie pour les indivisaires et pour les tiers :

• Pour les indivisaires, elle assure une utilisation juste et transparente des fonds, dans l’intérêt de l’indivision.
• Pour les tiers, elle sécurise leur situation en excluant toute utilisation non autorisée des fonds qu’ils détiennent.

Enfin, il convient de souligner que cette procédure, bien qu’efficace, demeure exceptionnelle.

Elle ne s’applique qu’en cas d’obstruction ou de nécessité impérieuse, l’objectif étant de favoriser une gestion concertée des biens indivis, en limitant le recours au juge aux seuls cas de blocage avéré. Le recours au juge n’est ainsi appelé qu’à pallier la défaillance de la concertation : il supplée l’accord introuvable, sans s’y substituer par principe — fidèle en cela à l’économie générale du droit de l’indivision, qui privilégie la gestion conventionnelle et ne fait du juge que l’ultime garant de la conservation des biens communs.

2) La contribution des coindivisaires à la dépense nécessaire

Lorsque l’utilisation des fonds indivis se révèle impossible ou insuffisante pour couvrir les dépenses nécessaires à la conservation des biens indivis, il incombe aux coindivisaires de prendre part au financement.

Ce principe repose sur la logique de l’intérêt commun qui sous-tend l’indivision. Deux situations peuvent alors se présenter : l’avance des deniers personnels par un indivisaire avec droit au remboursement ou la contribution forcée des coindivisaires à la dépense.

a) L’avance sur deniers personnels et le droit au remboursement

Lorsqu’un indivisaire décide de financer seul une mesure conservatoire en mobilisant ses propres deniers, l’article 815-2 du Code civil lui confère un droit au remboursement de la dépense exposée.

Encore faut-il, pour que ce droit prenne naissance, que l’acte financé ait bien la nature d’une mesure conservatoire. La Cour de cassation a défini celle-ci comme l’acte, matériel ou juridique, ayant pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent sans compromettre sérieusement le droit des autres indivisaires ; partant, excède les limites des actes conservatoires de l’article 815-2 l’action qui tend, au-delà de la simple préservation, à modifier l’assiette ou la destination du bien (Cass. 3^e civ., 25 janv. 1983, n°80-15.132). La dépense dont le remboursement est réclamé doit donc s’inscrire dans cette stricte finalité de conservation.

i) Fondement juridique du droit au remboursement

L’article 815-13 dispose que l’indivisaire ayant engagé des dépenses nécessaires pour la conservation des biens indivis doit obtenir compensation.

Ce droit au remboursement s’applique même si ces dépenses n’ont pas directement amélioré le bien, tant qu’elles ont permis de le préserver. L’objectif est d’éviter qu’un indivisaire, agissant pour l’intérêt commun, supporte seul une charge qui incombe collectivement aux coindivisaires.

Le texte confère à l’indivisaire qui agit un statut de créancier vis-à-vis de l’indivision, lui permettant de réclamer le remboursement des sommes avancées, qu’il s’agisse de frais d’entretien, de réparations urgentes ou d’autres dépenses conservatoires.

Cette créance présente un fondement objectif : elle ne suppose ni faute des coindivisaires, ni convention préalable, mais procède de la seule logique de l’indivision, qui veut que la charge de conservation pèse sur la masse et non sur le seul indivisaire diligent. En cela, le droit au remboursement de l’article 815-13 se rattache à l’idée d’enrichissement de l’indivision, dont l’indivisaire ayant exposé la dépense s’est appauvri sans intention libérale.

ii) Calcul de la somme remboursable

La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 mai 2012, a précisé les modalités de remboursement des dépenses engagées par un indivisaire pour la conservation d’un bien indivis (Cass. 1^ère civ. 11 mai 2012, n°11-17.497).

Elle a jugé que l’indivisaire doit être remboursé de la plus élevée des deux sommes suivantes :

• Le montant de la dépense réellement engagée : il s’agit de la somme effectivement déboursée par l’indivisaire pour couvrir la dépense nécessaire.
• Le profit subsistant généré par la dépense : si la mesure conservatoire a permis une valorisation ou une amélioration notable du bien, la somme remboursable peut inclure ce bénéfice. Cette approche vise à préserver une équité entre l’indivisaire ayant agi et les autres coindivisaires.

La notion de profit subsistant est toutefois modulée par un impératif d’équité, permettant d’ajuster le remboursement pour éviter un enrichissement indu de l’indivisaire à l’origine de la dépense.

La logique de cette règle d’évaluation mérite d’être pleinement explicitée. La dépense exposée et le profit subsistant constituent deux grandeurs distinctes, susceptibles d’évoluer en sens contraire : la première est figée au jour du décaissement, le second s’apprécie au jour de la liquidation, en fonction de la plus-value effectivement conservée par le bien. Retenir la plus forte des deux sommes revient à garantir l’indivisaire contre la double déperdition de valeur — celle de la monnaie et celle du bien —, tout en interdisant qu’il s’enrichisse au détriment de la masse.

iii) Moment du remboursement

Dans un arrêt du 11 juin 1996, la Cour de cassation a jugé que l’indivisaire qui a exposé la dépense nécessaire était légitimement en droit de réclamer immédiatement son remboursement auprès de ses coindivisaires, sans qu’il soit besoin d’attendre le partage de l’indivision.

En effet, pour cette dernière, l’article 815-12 « ne prévoit pas que le remboursement des dépenses nécessaires, réalisées par un indivisaire, soit reporté “au temps du partage” qu’un tel report consisterait à ajouter à l’article 815-2 susvisé une disposition qu’il ne comporte pas » (Cass. 1^ère civ. 11 juin 1996, n°94-18.382).

Cette solution emporte une conséquence pratique décisive : l’indivisaire n’est pas réduit à une simple écriture portée au compte d’indivision, qui ne serait apurée qu’à la dissolution. Il dispose d’une véritable créance, exigible dès l’exposition de la dépense, qu’il peut poursuivre par les voies de droit commun sans attendre l’issue, parfois lointaine, des opérations de partage. La règle prévient ainsi le découragement de l’indivisaire diligent, qui ne saurait être contraint de financer durablement, et seul, la conservation d’un bien profitant à tous.

iv) Cas particulier en présence d’un usufruitier

Lorsque les biens indivis sont grevés d’un usufruit, la répartition des charges entre usufruitiers et nus-propriétaires vient complexifier le droit au remboursement.

L’article 815-2, alinéa 4, du Code civil précise que les dépenses conservatoires prises en charge par un indivisaire ne sont opposables à l’usufruitier que si elles relèvent des réparations dont il est normalement tenu (par exemple, les réparations d’entretien).

À l’inverse, si ces dépenses concernent des grosses réparations imputables au nu-propriétaire, l’indivisaire peut obtenir le remboursement de ce dernier.

La ligne de partage épouse ici la distinction classique entre réparations d’entretien — qui pèsent sur l’usufruitier, tenu de jouir de la chose en bon père de famille — et grosses réparations, qui incombent au nu-propriétaire en sa qualité de titulaire du capital. L’indivisaire qui avance les unes ou les autres doit donc orienter son recours vers le débiteur naturel de la charge, sauf à voir sa demande déclarée mal dirigée.

Dans ces cas, la jurisprudence et la doctrine convergent pour admettre que l’indivisaire peut immédiatement exercer son recours, sans attendre l’extinction de l’usufruit, en se fondant sur les règles de l’indivision. L’imbrication de l’usufruit et de l’indivision n’est d’ailleurs pas sans incidence sur les pouvoirs eux-mêmes : la Cour de cassation a ainsi pu admettre qu’une usufruitière, agissant avec l’accord exprès de son coïndivisaire, soit regardée comme le mandataire de ce dernier pour l’accomplissement d’un acte intéressant le bien indivis (Cass. 3^e civ., 11 juin 1970, n°67-13.761).

b) La contribution forcée des coindivisaires

En l’absence de fonds suffisants dans l’indivision ou d’un financement volontaire des coindivisaires, l’article 815-2, alinéa 3, du Code civil autorise un indivisaire à contraindre les autres indivisaires à participer aux dépenses nécessaires à la conservation des biens indivis.

Cette faculté procède du caractère collectif de la charge de conservation : parce que la mesure profite à l’ensemble des titulaires de droits indivis, il serait inéquitable que son coût demeure à la charge du seul indivisaire qui a pris l’initiative d’agir. La loi reconnaît du reste qu’un indivisaire puisse agir seul dans l’intérêt commun : ainsi la demande tendant à l’arrêt de travaux et à la remise en état d’un terrain, présentée par certains indivisaires seulement, a-t-elle été jugée recevable dès lors qu’elle tendait à la conservation du patrimoine indivis dans son état initial, par cessation des voies de fait commises sur ce terrain (Cass. 3^e civ., 7 avr. 1994, n°92-14.148).

i) Mise en demeure préalable

Avant d’engager une action judiciaire, l’indivisaire souhaitant obtenir la contribution des coindivisaires doit d’abord les mettre en demeure.

Cette mise en demeure doit clairement préciser :

• La nature de la dépense : il s’agit de démontrer que les fonds sollicités seront utilisés pour des mesures conservatoires, c’est-à-dire des actions nécessaires à la préservation ou à l’intégrité du bien indivis.
• L’objet et le montant des sommes demandées : l’indivisaire doit justifier l’utilité des dépenses et leur adéquation avec l’objectif de conservation.

Si les coindivisaires restent silencieux ou expriment un refus, une sommation interpellative, signifiée par commissaire de justice, peut formaliser leur position et constituer une preuve essentielle en cas de litige ultérieur.

L’intérêt de cette formalité est double. Sur le terrain probatoire, elle cristallise la position des coindivisaires à une date certaine, mettant l’indivisaire diligent à l’abri d’une contestation ultérieure sur la réalité de la sollicitation. Sur le terrain du fond, elle marque le point de départ de l’inertie fautive qui légitime, à défaut de réponse satisfaisante, le recours au juge.

ii) Répartition proportionnelle des charges

Conformément à l’article 815-10 du Code civil, chaque indivisaire doit contribuer à la dépense proportionnellement à sa part dans l’indivision.

Cette règle, qui repose sur le principe d’équité, assure une juste répartition des charges entre les indivisaires, en fonction de leurs droits respectifs.

Si certains indivisaires sont insolvables, les autres devront temporairement assumer leur part. Cette charge additionnelle pourra être compensée lors du règlement définitif des comptes de l’indivision.

Les indivisaires peuvent, d’un commun accord, décider de répartir la dépense selon des modalités différentes si elles conviennent mieux à la situation.

iii) Recours judiciaire

Lorsque les tentatives amiables échouent et que le désaccord entre indivisaires persiste, l’article 815-2, alinéa 3, du Code civil offre à l’indivisaire la possibilité de saisir le juge.

• Les modalités de saisine du juge
  • Le recours judiciaire peut être introduit selon deux procédures principales :
    • Le référé (article 835 du Code de procédure civile)
      • Cette procédure rapide permet d’obtenir une décision provisoire, en cas d’urgence ou de blocage qui pourrait causer un préjudice imminent.
      • Le juge des référés peut notamment statuer sur des mesures conservatoires ou sur une provision, en fonction des justificatifs apportés.
    • La procédure accélérée au fond (article 815-6 du Code civil)
      • Depuis la réforme issue du décret n° 2019-1419, cette procédure remplace la précédente dite « en la forme des référés ».
      • Elle permet au juge de statuer sur le fond dans des délais raccourcis, tout en rendant une décision qui a autorité de chose jugée.
  • Dans les deux cas, l’indivisaire doit démontrer que toutes les démarches préalables ont été entreprises (mise en demeure, sommation interpellative) et présenter des justificatifs précis des dépenses projetées.

• L’appréciation du juge
  • Le rôle du juge est déterminant dans l’évaluation des demandes. Il doit notamment s’assurer que :
    • La dépense répond aux critères d’une mesure conservatoire : les dépenses sollicitées doivent être strictement nécessaires à la préservation ou à l’intégrité du bien indivis. À titre d’exemple, des réparations urgentes pour éviter une dégradation irréversible ou des actions pour sauvegarder un titre de propriété pourraient être considérées comme des mesures conservatoires.
    • Les sommes demandées sont justifiées : l’indivisaire requérant doit fournir des devis, factures ou tout autre document démontrant l’exactitude des montants réclamés. Cela inclut également des explications sur l’urgence ou l’importance des travaux.
    • La charge financière est répartie équitablement : le juge veille à ce que la contribution de chaque coindivisaire respecte leur quote-part dans l’indivision, conformément à l’article 815-10 du Code civil. Si certains coindivisaires sont insolvables, le juge peut organiser une compensation lors du partage ou un remboursement différé.

• Les décisions du juge
  • En fonction des éléments présentés et de l’urgence des besoins, le juge peut :
    • Ordonner le paiement immédiat : si les dépenses sont reconnues nécessaires, le juge peut contraindre les coindivisaires à verser leur contribution proportionnelle sans attendre.
    • Autoriser des mesures conservatoires provisoires : en cas d’urgence, une décision provisoire peut permettre à l’indivisaire d’engager les dépenses, avec un règlement ultérieur organisé par le juge.
    • Rejeter la demande : si les justificatifs sont insuffisants ou si les dépenses ne répondent pas à la qualification de mesure conservatoire, le juge peut estimer que la charge ne doit pas être supportée par les coindivisaires.

II) Les actes d’administration et de disposition

La gestion des biens indivis constitue un exercice délicat, particulièrement lorsqu’elle implique des décisions concernant les actes d’administration et de disposition. Ces actes, essentiels à la préservation, à l’exploitation et parfois à la transmission du patrimoine indivis, occupent une place centrale dans les relations entre indivisaires.

Historiquement, le principe de l’unanimité prévalait pour toute décision engageant les biens indivis. Cette règle, qui reflète l’idée d’une égalité de droits entre indivisaires, visait à protéger chacun d’eux contre des décisions prises unilatéralement par les autres.

Toutefois, cette exigence d’unanimité s’est rapidement heurtée à des difficultés pratiques, entravant parfois gravement la gestion de l’indivision et pouvant conduire à des situations de blocage.

Conscient de ces limites, le législateur a introduit des ajustements, notamment par les réformes des 23 juin 2006 et 12 mai 2009. Ces évolutions ont permis d’assouplir le régime applicable en instaurant, dans certains cas, une prise de décision à la majorité qualifiée.

Pour saisir l’économie d’ensemble de ce régime, il importe de mesurer qu’il repose sur une gradation des pouvoirs, calquée sur la gravité de l’acte au regard du patrimoine indivis. La Cour de cassation en a récemment rappelé l’ordonnancement : tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, et ce même en l’absence d’urgence, sur le fondement de l’article 815-2 ; les actes d’administration, en revanche, requièrent la majorité des deux tiers des droits indivis, conformément à l’article 815-3, 1° (Cass. 1^ère civ., 14 janv. 2026, n°23-21.120). Au sommet de cette gradation, les actes de disposition demeurent, par principe, soumis à l’unanimité.

Le régime actuel repose donc sur une dualité de principes :

• D’une part, la règle de l’unanimité, prévue par l’alinéa 3 de l’article 815-3 du Code civil, demeure applicable aux actes les plus graves, tels que les ventes, donations ou hypothèques, ou encore à certains actes d’administration excédant l’exploitation normale des biens indivis.
• D’autre part, la règle de la majorité, énoncée à l’alinéa 1er du même article, permet aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis de prendre des décisions concernant les actes relevant de l’exploitation normale des biens indivis.

Cette articulation vise à concilier deux objectifs fondamentaux :

• Faciliter la gestion des biens indivis en évitant les blocages liés à la règle d’unanimité.
• Garantir une protection efficace des indivisaires, notamment pour les décisions susceptibles d’affecter significativement leurs droits sur le patrimoine indivis.

Toutefois, la distinction entre actes soumis à l’unanimité et actes relevant de la majorité, ainsi que les critères permettant de les classifier, soulèvent encore des questions complexes, alimentées par la jurisprudence et les débats doctrinaux.

Afin d’éclairer ces enjeux, il convient, dans un premier temps, d’examiner les actes soumis à la règle de l’unanimité. Dans un second temps, seront analysés les actes soumis à la règle de la majorité.

A) Les actes soumis à la règle de l’unanimité

1) Principe de la règle de l’unanimité

En matière d’indivision, la règle de l’unanimité occupe une place centrale. Cette règle, énoncée par l’article 815-3, alinéa 3 du Code civil, impose que certaines décisions soient prises avec le consentement de tous les indivisaires. Si cette règle vise à protéger les droits de chacun, elle n’est pas sans poser des difficultés pratiques, notamment en cas de mésentente ou d’éloignement des indivisaires. La présente analyse se propose d’exposer les contours de ce principe, ses applications, ses tempéraments ainsi que ses sanctions, tout en mettant en lumière son évolution à travers la doctrine et la jurisprudence.

Le fondement de cette exigence se comprend au regard de la nature même du droit de l’indivisaire. Chacun étant réputé titulaire d’un droit de même nature sur la totalité du bien — et non d’un droit exclusif sur une fraction matérielle déterminée —, nul ne saurait, en principe, voir sa situation patrimoniale aggravée par la décision unilatérale d’un autre. L’unanimité apparaît ainsi comme la traduction procédurale de l’égalité des droits concurrents qui caractérise l’indivision : elle érige le consentement de tous en condition de validité des actes les plus lourds de conséquences.

a) Le champ d’application du principe

En application de l’article 815-3, al. 3, la règle de l’unanimité ne s’applique qu’à deux types d’actes bien précis :

• Les actes qui ne ressortissent pas à l’exploitation normale des biens indivis
• Les actes de disposition autres que la vente de meubles indivis destinée à régler les dettes ou charges de l’indivision

i. S’agissant des actes qui ne ressortissent pas à l’exploitation normale des biens indivis

L’expression « exploitation normale des biens indivis » n’est pas définie par le Code civil. Son interprétation relève donc de l’appréciation des circonstances propres à chaque situation.

Elle a toutefois pour vocation à distinguer les actes qui s’inscrivent dans le cadre d’une gestion courante et ordinaire des biens indivis, des actes qui, en raison de leur importance ou de leurs conséquences, nécessitent l’aval de tous les indivisaires.

Ainsi, des actes comme la gestion des récoltes dans le cadre d’une exploitation agricole indivise ou l’entretien régulier d’un immeuble indivis peuvent relever de l’exploitation normale.

En revanche, des actes affectant profondément la structure ou la destination des biens indivis, tels que la vente d’un bien immobilier indivis, ne sauraient être considérés comme « normaux » au sens de cette disposition.

Plusieurs éléments peuvent être pris en compte pour déterminer si un acte ressortit ou non à l’exploitation normale des biens indivis :

• L’importance des sommes engagées : les actes impliquant des dépenses conséquentes ou susceptibles d’affecter significativement la valeur du patrimoine indivis nécessitent généralement l’unanimité.
• L’utilité objective de l’acte : un acte est qualifié de normal lorsqu’il est manifestement dans l’intérêt de la gestion ordinaire du bien indivis.
• La nature de l’acte (administration ou disposition) : si certains actes de disposition peuvent s’intégrer dans une exploitation normale (par exemple, la vente de récoltes agricoles), la plupart d’entre eux, comme une donation ou une vente d’immeuble, échappent à cette qualification en raison de leur incidence sur le patrimoine indivis.

En tout état de cause, la notion d’« exploitation normale » doit faire l’objet d’une interprétation stricte afin de garantir que les indivisaires minoritaires ne soient pas lésés par des décisions prises à la majorité.

En effet, le droit de propriété de chaque indivisaire sur une quote-part indivise impose que seules les décisions relevant d’une gestion courante puissent être prises sans leur consentement.

Face à l’imprécision de cette notion, les juges jouent un rôle déterminant pour apprécier, au cas par cas, si un acte relève ou non de l’exploitation normale.

À ce titre, la jurisprudence tend à restreindre les situations où des actes peuvent être considérés comme normaux, afin de ne pas dénaturer la règle d’unanimité prévue à l’article 815-3, alinéa 3 du Code civil.

ii. S’agissant des actes de disposition autres que la vente de meubles indivis destinée à régler les dettes ou charges de l’indivision

α) Principe

Les actes de disposition se définissent comme ceux qui, par leur nature et leur portée, engagent le patrimoine d’une personne ou d’un groupement, que ce soit pour le présent ou l’avenir.

Ces actes se caractérisent par :

• Une modification importante du contenu du patrimoine : ils peuvent affecter de manière substantielle la consistance ou la structure des biens.
• Une dépréciation significative de la valeur en capital : ils peuvent entraîner une diminution durable de la valeur patrimoniale des biens.
• Une altération durable des prérogatives du titulaire : ils modifient ou réduisent les droits et pouvoirs exercés sur le bien concerné.

Cette définition, tirée du décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 relatif aux actes de gestion du patrimoine des personnes protégées, peut parfaitement être transposée aux actes accomplis dans le cadre d’une indivision.

Par leur nature même, ces actes, qui engagent durablement les droits des indivisaires, se distinguent des actes d’administration, lesquels s’inscrivent dans la gestion courante du patrimoine indivis.

A cet égard, la frontière entre actes d’administration et actes de disposition repose sur des critères précis, élaborés par la jurisprudence et la doctrine.

• La gravité des conséquences patrimoniales
  • Un acte qui modifie significativement le patrimoine indivis, comme une aliénation ou une constitution de droits réels, est qualifié d’acte de disposition.

• L’atteinte durable aux prérogatives des indivisaires
  • Tout acte qui altère les droits des indivisaires sur le bien, qu’il s’agisse de la propriété ou de l’usage, entre dans la catégorie des actes de disposition.

• La nature de l’opération
  • Les actes qui sortent de la gestion courante des biens indivis ou qui affectent la propriété elle-même, même indirectement, sont soumis à l’unanimité.
  • Par exemple, l’acceptation de la notification mettant en œuvre une condition résolutoire dans une vente immobilière constitue un acte de disposition (Cass. 3e civ., 23 mai 1995, n°93-10.617)

La portée de cette exigence d’unanimité se vérifie jusque dans le domaine des libéralités : un indivisaire ne peut, par testament, disposer en nature d’un bien indivis dont il n’est titulaire que pour une quote-part. La Cour de cassation juge ainsi que le legs, par un indivisaire, d’un bien indivis ne peut s’exécuter en nature que si, par l’effet du partage, le bien légué tombe dans le lot du testateur ou de sa succession ; à défaut, le légataire ne saurait prétendre au bien lui-même (Cass. 1^ère civ., 2 juin 1987, n°85-16.269). La solution illustre, par contraste, le principe selon lequel nul ne peut disposer seul de la chose commune au-delà de sa propre part.

β) Exception

En principe, tous les actes de disposition, compte tenu de leur gravité et de leur impact durable sur le patrimoine indivis, sont soumis à la règle de l’unanimité.

Cependant, une exception est prévue par l’article 815-3, alinéa 1er, 3° du Code civil : la vente de meubles indivis destinée à régler les dettes ou charges de l’indivision peut être décidée à la majorité des deux tiers des droits indivis.

Cette dérogation à la règle de l’unanimité trouve sa justification dans la nécessité de garantir la bonne gestion de l’indivision, en évitant que celle-ci ne se trouve paralysée par l’opposition d’un ou plusieurs indivisaires.

Les dettes ou charges de l’indivision – telles que les frais de conservation, les taxes foncières ou les emprunts souscrits pour financer des travaux – constituent des obligations financières incontournables. Leur non-paiement risquerait non seulement de compromettre la conservation des biens indivis, mais aussi d’exposer l’ensemble des indivisaires à des risques juridiques et financiers, comme des poursuites ou des saisies.

Ainsi, permettre la vente de meubles indivis pour s’acquitter de ces obligations répond à un impératif pratique : assurer la continuité de la gestion de l’indivision sans que l’unanimité, parfois difficile à obtenir, ne bloque les décisions urgentes et nécessaires.

Cette dérogation appelle une lecture rigoureusement restrictive. Elle ne concerne que les meubles — à l’exclusion des immeubles, dont l’aliénation demeure soumise soit à l’unanimité, soit, sous condition, à l’autorisation judiciaire de l’article 815-5-1 — et n’autorise la vente qu’en vue de l’apurement du passif indivis. Elle ne saurait, en aucun cas, servir de fondement à une aliénation décidée dans l’intérêt propre de la majorité ou pour une finalité étrangère au règlement des dettes communes.

Toutefois, cette exception est strictement encadrée pour préserver l’équilibre des droits des indivisaires et éviter les abus. En particulier, la vente ne peut être décidée à la majorité que si les conditions suivantes sont réunies :

• Destination des fonds : les fonds issus de la vente doivent être exclusivement affectés au règlement des dettes ou charges de l’indivision. Cette affectation garantit que l’opération est réalisée dans l’intérêt commun des indivisaires.
• Absence de liquidités suffisantes : la vente ne peut être envisagée que s’il n’existe pas, parmi les biens indivis, des liquidités suffisantes pour couvrir les dettes ou charges. Il convient dès lors d’explorer d’abord des solutions moins intrusives avant de procéder à une aliénation.
• Caractère immédiat des dettes : les dettes doivent être immédiatement exigibles, justifiant ainsi une intervention rapide pour éviter des conséquences préjudiciables à l’ensemble de l’indivision.

b) La mise en œuvre du principe

La règle de l’unanimité dans l’indivision protège les coïndivisaires contre les décisions unilatérales pouvant affecter leurs droits indivis. Elle constitue le degré le plus exigeant d’une gradation que le législateur a soigneusement établie à mesure que la gravité de l’acte s’accroît : aux actes les moins dangereux pour la masse indivise correspond la plus grande liberté d’action, tandis que les actes les plus lourds de conséquences sont subordonnés à l’accord de tous.

Cette gradation se déploie en trois paliers. Les actes conservatoires, qui tendent à soustraire un bien indivis à un péril imminent, peuvent être accomplis par un seul indivisaire, fût-ce sans urgence (art. 815-2 C. civ.). Les actes d’administration, qui relèvent de l’exploitation normale du bien, requièrent la majorité des deux tiers des droits indivis (art. 815-3, 1° C. civ.). Les actes de disposition, enfin, en ce qu’ils emportent une modification durable ou définitive de la consistance du patrimoine indivis, demeurent soumis à l’unanimité (art. 815-3, dernier alinéa, C. civ.). La Cour de cassation a récemment rappelé l’économie de cette hiérarchie, en jugeant que tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même sans urgence, cependant que les actes d’administration requièrent la majorité des deux tiers des droits indivis (Cass. 1^re civ., 14 janv. 2026, n°23-21.120).

A l’analyse, cette règle s’applique à une grande variété d’actes au nombre desquels figurent notamment, les actes de disposition, certains actes de gestion locative, les actes constitutifs de sûreté, les actes d’affectation d’un bien indivis à une activité professionnelle ou encore les actions en justice.

i) Les actes de disposition

Les actes de disposition, en raison de leur gravité, nécessitent unanimité, qu’ils soient à titre onéreux ou gratuit. La distinction entre ces deux catégories n’est pas indifférente : si l’unanimité s’impose dans les deux cas, le régime de sanction de son défaut diffère sensiblement, l’acte à titre gratuit accompli par un seul indivisaire conservant, on le verra, une efficacité résiduelle subordonnée au sort du partage.

α) Les actes de disposition à titre onéreux

En vertu de l’article 815-3 du Code civil, l’accomplissement d’actes de disposition à titre onéreux concernant un bien indivis exige le consentement unanime de tous les indivisaires.

Ces actes, par leur nature, impliquent une modification durable ou définitive des droits sur le bien indivis, ce qui justifie l’application stricte de la règle. La raison en est aisément perceptible : admettre qu’un seul indivisaire puisse aliéner le bien commun reviendrait à permettre qu’il dispose, par sa seule volonté, de droits dont il n’est titulaire que pour une quote-part, au mépris de la prérogative concurrente que chacun des autres détient sur la totalité du bien.

Parmi les actes concernés, on peut notamment citer :

• La vente d’un bien indivis
  • Acte de disposition par excellence, la vente entraîne la transmission de la propriété du bien ou d’une partie de celui-ci.
  • En l’absence d’accord de tous les indivisaires, la vente ne peut produire d’effets à leur égard.
  • Il importe ici de distinguer la vente du bien indivis lui-même — qui requiert l’unanimité — de la cession, par un indivisaire, de sa seule quote-part indivise. Cette dernière demeure libre, l’indivisaire pouvant céder ses droits dans l’indivision à un tiers ou à un coïndivisaire, sous la seule réserve du droit de préemption reconnu aux autres indivisaires. Toutefois, lorsque la cession porte sur des droits relatifs à un bien indivis déterminé, son efficacité est subordonnée au résultat du partage à intervenir (Cass. 1^re civ., 4 nov. 2020, n°19-13.267).

• L’échange
  • L’échange d’un bien indivis, consistant à céder le bien ou une partie de celui-ci en contrepartie d’un autre bien, modifie également les droits des indivisaires.
  • Cet acte nécessite donc l’unanimité.
  • Aussi a-t-il pu être jugé, dans le cas d’un époux ayant cédé à titre d’échange une parcelle appartenant indivisément à son épouse et à la mère de celle-ci, que l’acte ne pouvait engager les véritables propriétaires que par le truchement de la gestion d’affaires, dès lors que ses conditions se trouvaient réunies (Cass. 1^re civ., 15 mai 1974, n°72-11.417) — illustration de ce que le défaut de pouvoir de l’indivisaire isolé n’est suppléé que par un fondement habilitant distinct.

• La constitution de servitudes
  • La constitution d’une servitude, qu’elle soit active ou passive, affecte durablement l’usage et la valeur du bien indivis.
  • Par conséquent, elle ne peut être réalisée qu’avec l’accord unanime des indivisaires.
  • La solution se comprend aisément : la servitude, en ce qu’elle grève le fonds d’une charge perpétuelle ou en grève un autre à son profit, emporte une modification structurelle des droits réels portant sur le bien, que la seule volonté d’un indivisaire ne saurait imposer aux autres.

• La dissolution d’une société propriétaire d’un bien indivis
  • Si l’indivision porte sur des parts sociales ou des droits dans une société, une demande de dissolution de cette société, qui équivaut à une disposition des actifs indivis, exige également l’unanimité.

β) Les actes de disposition à titre gratuit

Les actes de disposition à titre gratuit concernant un bien indivis, tels que la donation ou le legs, sont également soumis à la règle de l’unanimité prévue par l’article 815-3 du Code civil.

Ces actes, qui traduisent une intention de transférer sans contrepartie tout ou partie d’un bien indivis, affectent les droits des coïndivisaires et nécessitent par conséquent leur accord unanime. Toutefois, et c’est là leur particularité, le défaut d’unanimité n’emporte pas la nullité de l’acte : la libéralité demeure valable à hauteur de la quote-part du disposant, son efficacité définitive étant suspendue à l’événement du partage.

• La donation portant sur un bien indivis
  • La donation d’un bien indivis, acte de disposition à titre gratuit, est soumise à la règle de l’unanimité prévue par l’article 815-3 du Code civil.
  • Cette exigence vise à protéger les droits des coïndivisaires en empêchant un indivisaire de disposer unilatéralement d’un bien commun.
  • En l’absence d’accord unanime, la donation n’est pas nulle, mais son efficacité est limitée : elle ne produit d’effet qu’à hauteur de la quote-part appartenant au donateur.
  • Ainsi, un indivisaire peut valablement donner ses droits indivis, et le donataire devient alors titulaire d’une quote-part dans l’indivision.
  • Cependant, la donation ne peut affecter les droits des autres coïndivisaires sans leur consentement.
  • Cette règle, confirmée par la jurisprudence (Cass. 1^ère civ., 4 juill. 1984, n°83-10.020), garantit l’équilibre et la stabilité de l’indivision.
  • En effet, un acte unilatéral pourrait compromettre l’intégrité du bien indivis ou introduire un tiers non souhaité au sein de l’indivision, créant des tensions ou des déséquilibres.
  • En pratique, le sort du bien donné dépendra du partage : si le bien est attribué au donateur lors des opérations de partage, la donation produira ses pleins effets en faveur du donataire.
  • À défaut, la donation sera inopposable pour la partie excédant les droits du donateur.
  • Le mécanisme se comprend à la lumière de l’effet déclaratif du partage : l’indivisaire attributaire est réputé avoir été propriétaire du bien depuis l’ouverture de l’indivision, en sorte que la donation qu’il a consentie se trouve rétroactivement validée sur la totalité du bien, comme si elle avait toujours porté sur un bien dont il était seul maître.

• Le legs d’un bien indivis
  • Le legs, autre acte de disposition à titre gratuit, obéit également à des règles spécifiques lorsqu’il concerne un bien indivis.
  • Un indivisaire peut léguer ses droits indivis à un tiers, mais la validité et l’efficacité de ce legs dépendent en grande partie du partage.
  • Si, lors du partage, le bien légué est attribué au testateur ou à sa succession, le legs pourra s’exécuter en nature.
  • Dans un arrêt du 2 juin 1987, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « le legs par un indivisaire d’un bien indivis peut s’exécuter en nature si par l’événement du partage le bien légué tombe au lot de cet indivisaire ou de sa succession » (Cass. 1re civ., 2 juin 1987, n°85-16.269).
  • En revanche, si le bien indivis est attribué à un autre coïndivisaire, le legs est considéré comme portant sur la chose d’autrui, et le légataire ne pourra pas en bénéficier directement.
  • Ce principe découle de l’idée selon laquelle le testateur ne peut léguer que ce qu’il possède effectivement — nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet.
  • A l’analyse, trois situations sont susceptibles de se rencontrer :
    • Le legs portant sur un bien indivis isolé
      • Cette hypothèse concerne les cas où le testateur est propriétaire d’une fraction indivise d’un bien spécifique.
      • Le legs est pleinement valable pour la quote-part détenue par le testateur.
      • Si, lors du partage, le bien est attribué au légataire, celui-ci devra généralement indemniser les coïndivisaires pour la partie excédant les droits du testateur.
    • Le legs comportant un bien indivis au sein d’une universalité
      • Dans ce cas, le bien légué fait partie d’une masse indivise intégrée dans une universalité (par exemple, un patrimoine successoral global).
      • L’incertitude réside dans la possibilité pour le légataire d’obtenir le bien légué en nature.
      • Si le bien n’est pas attribué à la succession du testateur, la jurisprudence admet que le légataire puisse demander une compensation en valeur (Cass. 1^ère civ., 28 mars 2006, n°04-10.596).
    • Le legs portant sur la fraction revenant au testateur dans un bien indivis isolé ou dans un ensemble présentant un caractère d’universalité
      • Dans cette hypothèse, le testateur lègue uniquement la quote-part lui revenant dans l’indivision, que ce soit sur un bien spécifique ou dans un ensemble patrimonial ayant un caractère d’universalité.
      • Ce type de legs est valable par nature et s’exécute en fonction des résultats du partage.
      • Si le bien ou l’ensemble légué est attribué à la succession du testateur, le légataire reçoit alors sa quote-part en nature ou en équivalent, selon les clauses testamentaires.
      • À défaut, le légataire peut demander à obtenir une compensation financière ou matérielle équivalente, sous réserve de l’existence d’une volonté explicite du testateur.
  • Dans le cadre d’une indivision post-communautaire, la situation se complexifie encore.
  • Si un époux dispose de droits indivis issus de la communauté dissoute, le legs portant sur un bien indivis ne peut produire d’effets qu’à hauteur de ces droits.
  • Toute disposition excédant cette quote-part risque d’être requalifiée en legs de la chose d’autrui, sauf à prévoir des clauses spécifiques dans le testament.
  • Lorsque le bien légué est attribué à la succession du testateur, le legs s’exécute en nature.
  • Si tel n’est pas le cas, le légataire peut demander une compensation, que ce soit par la valeur du bien ou par une attribution équivalente dans la masse successorale.
  • La jurisprudence reconnaît également que le testateur peut imposer à ses héritiers la charge de fournir au légataire la propriété du bien légué ou une compensation équivalente, sous réserve que cette intention soit clairement exprimée dans le testament (Cass. 1^ère civ., 8 oct. 2014, n°13-19.399).
  • Le régime juridique du legs dans l’indivision vise à protéger les coïndivisaires contre toute atteinte à leurs droits.
  • En permettant au légataire de remplacer le testateur dans l’indivision, tout en limitant les effets du legs à la quote-part du testateur, ce régime garantit l’équilibre de l’indivision. Il évite notamment l’introduction d’un tiers non souhaité sans l’accord des coïndivisaires.
  • Lorsque les actes de disposition à titre gratuit sont réalisés sans l’accord des coïndivisaires, ils sont inopposables pour la partie excédant les droits de l’indivisaire disposant.
  • Cette inopposabilité limite les effets de l’acte, protégeant ainsi les droits des autres indivisaires.
  • En d’autres termes, le donataire ou le légataire ne peut se prévaloir d’un droit sur la totalité du bien indivis, mais uniquement sur la quote-part appartenant au disposant.

Il convient au demeurant d’observer que ce mécanisme conditionnel n’est pas propre à la libéralité du bien lui-même. La Cour de cassation a jugé, plus largement, que l’effet déclaratif du partage demeure sans incidence sur l’efficacité de la cession d’une quote-part de l’universalité d’une indivision, le cessionnaire acquérant, par le seul effet de la cession, la qualité d’indivisaire (Cass. 1^re civ., 3 juill. 2024, n°22-13.639). La distinction est ici décisive : la cession de la quote-part abstraite dans l’universalité produit effet immédiatement, tandis que la disposition portant sur un bien indivis déterminé demeure suspendue au sort que le partage lui réservera.

ii) La constitution de sûretés

La constitution de sûretés sur un bien indivis (nantissement, gage, hypothèque) est soumise à des règles strictes en raison des implications qu’elle peut avoir sur les droits de tous les coïndivisaires. La règle de l’unanimité, prévue par l’article 815-3 du Code civil, joue ici un rôle central pour garantir la protection des intérêts des indivisaires non constituants.

α) Nantissement

Le nantissement, en tant que sûreté réelle portant sur un bien incorporel (tel qu’un fonds de commerce, des droits d’exploitation, ou des créances), peut être constitué sur un bien indivis.

Toutefois, pour être valable et pleinement opposable, tous les coïndivisaires doivent y consentir.

En effet, le nantissement est un acte de disposition. Or, en indivision, tout acte de disposition nécessite l’accord unanime des indivisaires afin de protéger leurs droits indivis et éviter tout déséquilibre patrimonial.

Lorsque tous les coïndivisaires consentent à la constitution d’un nantissement, celui-ci produit ses effets indépendamment des résultats du partage.

Ainsi, le créancier titulaire de la sûreté pourra exercer ses droits, y compris par voie d’exécution forcée, sans attendre le partage.

Lorsque le nantissement est constitué par un seul indivisaire, sans l’accord des autres, sa validité est limitée et conditionnée au résultat du partage.

En effet, en l’absence de consentement unanime, le nantissement n’oblige que le constituant et est inopposable aux autres coïndivisaires.

Dans un arrêt du 26 avril 2000, la Cour de cassation a jugé en ce sens qu’un nantissement sur un fonds de commerce indivis, constitué par un seul indivisaire sans l’accord des autres, était dépourvu d’efficacité (Cass. 1^ère civ., 26 avril 2000, n°97-10.616).

Cette solution protège les indivisaires non parties à l’acte de constitution du nantissement.

Si, néanmoins, le bien indivis grevé par le nantissement est attribué au constituant lors du partage, la sûreté est rétroactivement consolidée.

En revanche, si le bien est attribué à un autre indivisaire, la sûreté devient caduque, car le constituant n’a jamais eu la pleine propriété de l’objet grevé.

β) Gage

Pour constituer un gage valable sur un bien indivis, l’accord unanime des coïndivisaires est requis.

A l’instar du nantissement, le gage est un acte de disposition, car il vient grever une charge sur le bien indivis et expose potentiellement celui-ci à une exécution forcée en cas de défaillance du débiteur. La différence d’objet entre les deux sûretés — le gage portant traditionnellement sur un meuble corporel, le nantissement sur un bien incorporel — demeure sans incidence sur le régime de leur constitution en indivision : l’une et l’autre, parce qu’elles affectent la valeur du bien commun, appellent le consentement de tous.

Lorsque tous les indivisaires consentent à la constitution du gage, celui-ci est pleinement opposable aux tiers et aux coïndivisaires.

Le créancier gagiste pourra alors saisir le bien grevé en cas de non-paiement de la créance garantie, sans attendre le partage.

Lorsque, en revanche, le gage est constitué par un seul indivisaire, sans l’accord des autres, sa portée est limitée et il devient inopposable aux coïndivisaires non consentants.

Dans cette hypothèse, le gage ne joue que pour la part indivise du constituant.

En d’autres termes, le créancier gagiste ne pourra exiger l’exécution forcée de la sûreté que sur la fraction indivise détenue par l’indivisaire constituant.

Enfin, il peut être observé que l’efficacité complète du gage dépend directement de l’attribution du bien grevé lors du partage.

Si le bien grevé est attribué à l’indivisaire ayant consenti le gage lors des opérations de partage, la sûreté est consolidée rétroactivement.

Dans ce cas, le créancier pourra exercer ses droits sur le bien grevé, conformément au principe de l’effet déclaratif du partage.

Si toutefois le bien est attribué à un autre indivisaire, le gage devient inopposable.

Le créancier ne pourra alors se prévaloir de la sûreté, le constituant n’ayant jamais été le propriétaire exclusif du bien.

γ) Hypothèque

L’hypothèque, sûreté réelle immobilière par excellence, constitue le terrain d’élection des difficultés que soulève la constitution de sûretés en indivision, en ce que le législateur lui a réservé un régime propre à l’article 2412 du Code civil. Lorsqu’une hypothèque est constituée sur un bien indivis, trois situations peuvent se présenter :

• Hypothèque consentie par tous les coïndivisaires pour une dette commune
  • Constitution et validité
    • En application de l’article 2412 du Code civil, une hypothèque peut être constituée sur un bien indivis par tous les indivisaires aux fins de garantir une dette commune.
    • Pour ce faire, chaque indivisaire doit consentir à l’hypothèque mais également reconnaître la dette commune à garantir.
    • A cet effet, les indivisaires doivent disposer de leur pleine capacité juridique et du pouvoir de consentir, notamment lorsqu’ils agissent dans le cadre d’une représentation.
  • Effets avant et après le partage
    • L’article 2412 du Code civil prévoit que « l’hypothèque d’un immeuble indivis conserve son effet quel que soit le résultat du partage si elle a été consentie par tous les indivisaires. »
    • Il en résulte que le créancier peut faire valoir son droit sur le bien grevé, y compris avant le partage (Cass. com., 28 juin 2005, n°02-20.452).
    • En cas de défaillance du débiteur, le créancier peut saisir le bien sans attendre la fin de l’indivision.
    • Contrairement à l’ancien privilège du copartageant, remplacé par l’hypothèque légale spéciale (art. 2402, 4° C. civ.), l’hypothèque ne rétroagit pas à la date de création de l’indivision. Elle prend rang à compter de son inscription.

• Hypothèque consentie par tous les coïndivisaires pour la dette d’un indivisaire
  • Principe
    • Il est permis aux coïndivisaires de consentir à une hypothèque grevant l’ensemble d’un bien indivis afin de garantir la dette personnelle de l’un d’entre eux.
    • Une telle hypothèque se rencontrera, le plus souvent, dans le cadre d’acquisitions immobilières indivises.
    • Par exemple, lorsqu’un indivisaire contracte un emprunt pour financer une acquisition, les autres coïndivisaires peuvent autoriser la constitution d’une hypothèque sur l’ensemble du bien indivis aux fins de garantir la dette souscrite.
    • A l’analyse, les coïndivisaires non débiteurs, en autorisant l’acte, jouent le rôle de cautions réelles, engageant leurs droits indivis sans s’obliger personnellement au remboursement de la dette garantie.
    • Reste que ces derniers doivent expressément consentir à l’hypothèque.
    • Par leur accord, ils autorisent l’affectation du bien indivis en garantie, mais ils ne s’engagent pas personnellement au paiement de la dette.
    • Leur obligation est limitée à leur part dans l’indivision.
    • Aussi, l’hypothèque engage les droits des coïndivisaires proportionnellement à leur quote-part dans le bien indivis.
    • En cas de défaillance du débiteur, l’immeuble peut être saisi et vendu, affectant alors les droits de tous les indivisaires.
  • Effets
    • L’hypothèque consentie par tous les coïndivisaires pour garantir la dette personnelle de l’un d’entre eux produit des effets similaires à ceux d’une hypothèque constituée pour une dette commune.
    • Conformément à l’article 2412 du Code civil, cette hypothèque conserve son plein effet, quel que soit le résultat du partage.
    • Le créancier hypothécaire peut exercer son droit de préférence et saisir le bien grevé avant que l’indivision ne soit liquidée (Cass. com., 28 juin 2005, n°02-20.452).
    • Les coïndivisaires non débiteurs ne sont toutefois pas tenus personnellement de rembourser la dette.
    • Leur part dans le bien indivis constitue la seule garantie accordée au créancier.
    • A cet égard, si la vente forcée du bien grevé est réalisée, le produit de la vente est réparti entre le créancier hypothécaire et les coïndivisaires en fonction de leurs droits respectifs.

• Hypothèque consentie par un indivisaire agissant seul
  • Constitution par un seul indivisaire
    • Un indivisaire peut, sous certaines conditions, constituer une hypothèque portant sur sa seule quote-part dans un bien indivis.
    • Cette hypothèque, bien que permise, est juridiquement limitée et subordonnée à l’issue du partage, conformément à l’article 2412 du Code civil.
    • L’hypothèque constituée par un indivisaire agissant seul ne peut grever que ses droits indivis dans le bien.
    • Elle est inopposable aux autres indivisaires et n’a aucun effet sur la totalité du bien indivis.
    • Aussi, l’efficacité finale de cette hypothèque est conditionnée au résultat des opérations de partage.
    • Tant que le partage n’a pas attribué le bien au constituant, les effets de l’hypothèque demeurent aléatoire et suspendus.
    • Cette hypothèque, bien que valable entre le créancier et le constituant, est donc tributaire du devenir du bien dans l’indivision.
  • Effets du partage sur l’hypothèque
    • Le sort de l’hypothèque constituée par un seul indivisaire est déterminé par l’effet déclaratif du partage, qui rétroagit à la date d’ouverture de l’indivision.
    • Si le bien hypothéqué est attribué à l’indivisaire constituant au terme du partage, l’hypothèque est consolidée rétroactivement.
    • Cette rétroactivité confère au créancier un droit de préférence sur le bien, le plaçant en position de force pour recouvrer sa créance.
    • Dans un arrêt du 1^er octobre 2020, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « l’hypothèque d’un immeuble indivis conserve son effet quel que soit le résultat du partage si elle a été consentie par tous les indivisaires. Dans le cas contraire, elle ne conserve son effet que dans la mesure où l’indivisaire qui l’a consentie est, lors du partage, alloti du ou de ces immeubles indivis ou, lorsque l’immeuble est licité à un tiers, si cet indivisaire est alloti du prix de la licitation. » (Cass. 3^e civ. 1^er oct. 2020, n°19-20.007).
    • L’arrêt apporte au demeurant une précision décisive : la consolidation de la sûreté ne se réalise pas seulement lorsque l’immeuble est attribué en nature au constituant, mais aussi lorsque, l’immeuble étant licité à un tiers, le constituant est alloti du prix de la licitation. La sûreté se reporte alors, par voie de subrogation, sur la portion du prix échue au constituant.
    • Il se déduit de cette décision que, si, à l’inverse, le bien est attribué à un autre indivisaire, l’hypothèque devient caduque.
    • Le créancier ne dispose alors d’aucun moyen juridique pour exiger le paiement sur ce bien.
    • Cette situation s’explique par l’effet déclaratif du partage en ce sens que l’indivisaire est réputé n’avoir jamais été propriétaire du bien attribué à autrui.

δ) La fiducie

La fiducie, mécanisme juridique introduit en droit français par la loi n°2007-211 du 19 février 2007 et régi par les articles 2011 et suivants du Code civil, est un acte de disposition qui consiste à transférer temporairement un bien à un fiduciaire, à charge pour ce dernier de le gérer dans un but déterminé au profit d’un ou plusieurs bénéficiaires.

Deux fonctions principales sont traditionnellement assignées à cette institution. D’une part, la fiducie-gestion, par laquelle le constituant confie un bien au fiduciaire aux fins d’en assurer l’administration ou la valorisation. D’autre part, la fiducie-sûreté, par laquelle le bien transféré garantit l’exécution d’une obligation. Dans l’une comme dans l’autre hypothèse, le transfert opère un véritable dessaisissement temporaire du constituant, ce qui en commande la qualification d’acte de disposition.

Lorsqu’elle concerne un bien indivis, la constitution d’une fiducie est strictement encadrée.

Tout d’abord, l’accord de tous les coïndivisaires est indispensable pour transférer le bien indivis dans le patrimoine fiduciaire. Cette exigence se déduit de la nature même de l’opération : en emportant sortie du bien hors de la masse indivise, la fiducie excède manifestement l’exploitation normale du bien indivis au sens de l’article 815-3 du Code civil, de sorte qu’elle ne saurait être décidée à la majorité des deux tiers des droits indivis.

À défaut de cet accord, l’acte de fiducie sera inopposable aux indivisaires non consentants.

Ensuite, la fiducie, en tant qu’acte de disposition, suit le même régime que les autres actes de cette nature.

Ainsi, si un seul indivisaire tente de constituer une fiducie sur l’intégralité d’un bien indivis, cette dernière ne produira d’effet que pour sa quote-part — un indivisaire ne pouvant transférer au fiduciaire davantage de droits qu’il n’en détient lui-même, conformément à l’adage nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet.

S’agissant des effets de la fiducie sur un bien indivis, ils dépendent du sort du bien lors du partage. Cette subordination s’explique par l’effet déclaratif du partage consacré à l’article 883 du Code civil, en vertu duquel chaque copartageant est réputé avoir toujours été seul propriétaire des biens compris dans son lot et n’avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession ou de l’indivision.

Si le bien mis en fiducie est attribué au constituant lors du partage, la fiducie est rétroactivement consolidée et produit tous ses effets.

Dans l’hypothèse, en revanche, où le bien indivis est attribué à un autre indivisaire, la fiducie devient inefficace, car le constituant n’a jamais été pleinement propriétaire du bien transféré.

Le fiduciaire devra alors restituer le bien à l’indivisaire auquel il est attribué.

Cette mécanique n’est, au demeurant, que l’application à la fiducie d’une règle plus générale qui gouverne l’ensemble des actes accomplis par un seul indivisaire sur la chose indivise. La Cour de cassation a ainsi jugé, à propos de la cession de droits indivis, que l’efficacité de l’acte demeure subordonnée au résultat du partage à intervenir (Cass. 1^re civ. 4 nov. 2020, n°19-13.267). La fiducie portant sur un bien indivis épouse exactement cette logique : elle est, par avance, suspendue à l’aléa de l’attribution.

iii) Gestion Locative

La gestion locative d’un bien indivis soulève des questions complexes, notamment en raison de l’application stricte de la règle de l’unanimité prévue par l’article 815-3 du Code civil.

Cette règle s’applique aussi bien lorsque les indivisaires sont propriétaires du bien donné à bail que lorsqu’ils sont locataires indivis d’un bien.

Avant d’entrer dans le détail, il importe de rappeler la grille d’analyse qui commande l’ensemble de la matière. Tout acte relatif à un bail portant sur un bien indivis doit être rangé dans l’une des trois catégories d’actes que distingue le Code civil, chacune obéissant à une exigence de consentement propre :

La Cour de cassation a récemment réaffirmé cette articulation, en jugeant que tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, fût-ce en l’absence d’urgence, tandis que les actes d’administration requièrent la majorité des deux tiers des droits indivis (Cass. 1^re civ. 14 janv. 2026, n°23-21.120). C’est à l’aune de cette gradation qu’il convient d’apprécier chacune des opérations locatives ci-après.

α) α: Les indivisaires sont propriétaires du bien indivis loué

(1) Conclusion du Bail

La conclusion d’un bail portant sur un bien indivis requiert généralement l’unanimité des indivisaires, sauf pour certains baux soumis à des régimes spécifiques.

• Principe de l’unanimité
  • Les baux portant sur des immeubles à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal sont considérés comme des actes de disposition en raison de l’importance des droits conférés au preneur — singulièrement le droit au renouvellement, voire le droit à une indemnité d’éviction, qui grèvent durablement la valeur et la disponibilité du bien.
  • Aussi, conformément à l’article 815-3 du Code civil, la décision de conclure un tel bail nécessite l’accord unanime des coïndivisaires.
  • À défaut, le bail est inopposable aux indivisaires non signataires.
  • La Cour de cassation a jugé en ce sens, dans un arrêt du 27 octobre 1992, que « le bail d’un bien indivis consenti par un seul des indivisaires n’est pas nul ; il est seulement inopposable aux autres indivisaires et son efficacité est subordonnée aux résultats du partage » (Cass. 1re civ., 27 oct. 1992, n°90-21.173).

• Exception
  • En application de l’article 815-3 « les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal » peuvent être conclus par un ou des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis, sous réserve d’information préalable des autres indivisaires.
  • Encore convient-il de réserver l’hypothèse particulière du bail rural consenti par un seul indivisaire : la Cour de cassation a jugé qu’un tel bail demeure opposable au coïndivisaire ayant ultérieurement reçu donation de droits indivis, dès lors que ce dernier avait connaissance du bail au plus tard au jour de la donation (Cass. 3^e civ. 29 janv. 2026, n°24-20.852) — application combinée de l’article 1743, alinéa 1^er, du Code civil, qui assure au preneur la stabilité de sa situation.

(2) Actes intervenant en cours de bail

Pendant la durée du bail, différentes demandes émanant du locataire peuvent intervenir.

Ces demandes sont soumises à des règles de majorité ou d’unanimité selon leur nature et leurs conséquences sur l’indivision. La ligne de partage tient, ici encore, à l’intensité de l’atteinte portée aux droits des indivisaires : tant que l’acte demeure dans le cadre de l’exploitation normale du bien, la majorité des deux tiers suffit ; dès qu’il en sort, l’unanimité s’impose.

• Demandes de travaux ou d’aménagements
  • Les demandes de travaux ou d’aménagements par le locataire sont soumises à des règles qui diffèrent selon leur impact sur le bien indivis.
  • En application de l’article 815-3, alinéa 2 du Code civil, les actes de gestion courante, tels que des travaux mineurs ou nécessaires à l’entretien du bien, peuvent être décidés par une majorité des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis.
  • Lorsque, en revanche, les travaux proposés touchent à la structure même du bien (modifications substantielles) ou entraînent un changement de destination, ils ne relèvent pas de l’exploitation normale des biens indivis et nécessitent dès lors le consentement unanime des indivisaires, conformément à l’article 815-3 du Code civil.
  • Il convient, par ailleurs, de distinguer ces hypothèses de celle des travaux qui, loin de modifier le bien, tendent à le soustraire à un péril imminent : de tels travaux constituent alors des actes conservatoires que tout indivisaire peut décider seul, sur le fondement de l’article 815-2 du Code civil (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 25 janv. 1983, n°80-15.132, qui définit la mesure conservatoire comme l’acte ayant pour objet de soustraire le bien indivis d’un péril imminent sans compromettre sérieusement le droit des indivisaires).

• Demande de sous-location ou de cession du bail
  • Une sous-location ou une cession de bail confère des nouveaux droits au locataire.
  • A ce titre, cette opération constitue un acte sortant de l’exploitation normale du bien indivis.
  • Pour cette raison, il est admis qu’elle nécessite une décision unanime des indivisaires.

• Demande de révision du loyer
  • La révision du loyer est traditionnellement considérée comme un acte d’administration.
  • Aussi, conformément à l’article 815-3, alinéa 2 du Code civil, une telle demande peut être traitée par les indivisaires représentant deux tiers des droits indivis.
  • La justification de cette qualification est aisée à saisir : la révision n’altère ni la substance du bien, ni sa destination, ni la durée des rapports locatifs ; elle se borne à ajuster la contrepartie financière de la jouissance, opération qui s’inscrit pleinement dans la gestion normale du bien indivis.

(3) Fin du bail

La fin du bail peut donner lieu à deux issues différentes : la poursuite des rapports locatifs ou leur cessation.

• La poursuite des rapports locatifs
  • Renouvellement du bail
    • Le renouvellement explicite d’un bail obéit aux mêmes règles que celles encadrant sa conclusion, en ce qu’il fait naître, à l’égard du preneur, des droits de même intensité :
    • Lorsque le renouvellement du bail intéresse un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal, alors il s’analyse en un acte de disposition.
    • L’acte de renouvellement requiert dès lors une décision prise à l’unanimité des indivisaires (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 18 avr. 1985, n°84-10.083).
    • Dans l’hypothèse, en revanche, où il s’agit de renouveler un bail ne portant pas sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal, alors l’acte de renouvellement peut être accompli par le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis
  • Prorogation du bail
    • La prorogation du bail se définit comme le report volontaire du terme du contrat, convenu entre les parties, permettant de prolonger les relations locatives au-delà de l’échéance initialement fixée.
    • Cette prorogation peut intervenir à la demande explicite des parties ou découler de l’absence de résiliation au terme du bail.
      • La prorogation explicite
        • Il est admis, en application de l’article 815-3 du Code civil, que la prorogation du bail s’analyse en un acte d’administration.
        • Il en résulte qu’elle peut être décidée, en principe, par une majorité représentant au moins deux tiers des droits indivis.
        • Toutefois, dans l’hypothèse où la prorogation consentie conduirait à un report de longue durée ou à une modification significative des conditions du bail, alors elle pourrait être considérée comme constituant un acte étranger à l’exploitation normal du bien indivis.
        • Dans ce cas, l’unanimité des indivisaires serait alors requise, sauf à obtenir une autorisation judiciaire sur le fondement de l’article 815-5 du Code civil.
        • Il peut être observé qu’une prorogation qui aurait été décidée unilatéralement par un indivisaire pourrait être ratifiée a posteriori sur le fondement de la gestion d’affaires (article 1301 et suivants du Code civil), à condition qu’elle soit démontrée utile à tous les indivisaires (V. en ce sens Cass. 3e civ., 5 mai 1999, n°97-17.570).
        • Le recours à la gestion d’affaires n’a, au reste, rien d’exceptionnel en matière d’indivision : la Cour de cassation a admis de longue date que l’acte accompli par un indivisaire sur le bien d’autrui puisse être validé lorsque les conditions de la gestion d’affaires se trouvent réunies, l’intéressé ayant agi dans l’intérêt et pour le compte des autres (Cass. 1^re civ. 15 mai 1974, n°72-11.417).
      • La tacite reconduction ou prorogation implicite
        • La tacite reconduction, bien que distincte de la prorogation, peut s’analyser en une prolongation implicite du bail lorsque les parties poursuivent leurs relations locatives sans opposition à l’échéance du contrat.
        • Aussi, elle obéit aux mêmes règles que la prorogation explicite :
        • En principe, la tacite reconduction s’analyse en un acte d’administration, de sorte qu’elle n’est pas soumise à la règle de l’unanimité (V. en ce sens Cass. com. 22 mai 1973, n°71-12.731).
        • En revanche, si elle donne lieu à la prolongation du bail pour une durée qui dépasse le cadre de l’exploitation normale du bien indivis, alors elle ne peut être accordée qu’à la condition que tous les indivisaires y aient consenti.

• La Cessation des rapports locatifs
  • Résiliation par le locataire
    • Le locataire doit notifier son congé à tous les indivisaires pour qu’il soit valide.
    • Dans un arrêt du 11 juillet 2007, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « lorsqu’un bail commercial a été consenti par des propriétaires indivis et hormis le cas où l’un de ceux-ci a reçu mandat du ou des autres indivisaires, le congé donné par le preneur doit, pour être valable, avoir été délivré à chacun des propriétaires indivis » (Cass. 3^e civ. 11 juill. 2007, n°06-12.210).
    • Cette exigence découle du principe selon lequel tous les coïndivisaires ont des droits égaux sur le bien indivis et doivent être informés des actes pouvant affecter ces droits.
    • La réserve relative au mandat mérite d’être soulignée : lorsque l’un des indivisaires a reçu des autres le pouvoir de les représenter, la notification faite à ce seul mandataire suffit. Le mandat peut, à cet égard, être donné par acte authentique, par acte sous seing privé, par simple lettre, voire de manière tacite, dès lors que la volonté de représentation est certaine. La Cour de cassation a ainsi reconnu qu’un coïndivisaire pouvait être tenu pour mandataire de l’autre lorsqu’il s’était comporté comme gérant de l’ensemble (Cass. 3^e civ. 11 juin 1970, n°67-13.761), de même qu’un copropriétaire indivis auquel les autres avaient laissé la gestion des biens sans désignation formelle d’un mandataire commun (Cass. 3^e civ. 12 mars 1997, n°94-16.766).
  • Congé donné par les indivisaires
    • La résiliation d’un bail par les indivisaires nécessite une analyse au cas par cas pour déterminer s’il s’agit d’un acte d’administration ou de disposition.
      • Actes d’administration
        • Il est admis que le congé relève de la catégorie des actes d’administration, lorsqu’il n’affecte pas de façon substantielle les droits des indivisaires.
        • Il en va ainsi pour un congé donné avec offre de renouvellement pour un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.
        • Tel est encore le cas pour un congé donné avec refus de renouvellement d’un bail professionnel, sans indemnité d’éviction.
        • La jurisprudence a admis que ces situations s’inscrivaient dans le cadre d’une gestion normale des biens indivis, ne nécessitant pas l’unanimité dès lors que l’acte n’entraîne pas de conséquences préjudiciables pour l’indivision.
      • Actes de disposition
        • Un congé peut être regardé comme constituant un acte de disposition, lorsqu’il affecte de manière significative la valeur ou l’usage du bien indivis.
        • En pareil hypothèse, le congé requiert l’adoption d’une décision à l’unanimité des indivisaires.
        • Tel sera le cas, par exemple, pour un congé portant sur un bail commercial, agricole, industriel ou artisanal, particulièrement en cas de paiement d’une indemnité d’éviction.
        • Il en va également ainsi en cas de délivrance d’un congé assorti d’une offre de vente du bien indivis.

• • • Dans un arrêt du 9 juin 2011, la Cour de cassation a précisé que, dans la mesure où l’indivision est dépourvue de la personnalité juridique, l’acte doit être délivré au nom de chacun des indivisaires (Cass. 2^e civ. 9 juin 2011, n°10-19.241).
    • Il peut toutefois être observé que, en l’absence de mention des noms de tous les indivisaires, l’irrégularité peut être couverte par la saisie de la juridiction par chaque indivisaire pris individuellement (Cass. 3^e civ., 5 déc. 2001, n°00-10.731).
    • De façon générale, l’irrégularité résultant de la délivrance d’un congé qui aurait été pris en violation de la règle de l’unanimité ou de la majorité peut être couverte par la ratification a posteriori des indivisaires non consentants.
    • Cette ratification peut être tout autant expresse (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 11 juin 1970, n°67-13.761) que tacite (Cass. soc. 6 mai 1965).
    • Dans un arrêt du 12 mars 1970, la Cour de cassation a précisé que « le congé donné par un coindivisaire sans l’accord des autres est nul, s’il n’a pas été ratifié ou confirmé ; que cette confirmation doit être certaine et ne peut se présumer » (Cass. 3^e civ. 12 mars 1970, n°69-10.161).
    • Cette exigence d’une confirmation certaine se comprend aisément : la ratification rétroagit au jour de l’acte et lui confère pleine validité ; partant, elle ne saurait se déduire de simples présomptions, sauf à compromettre la sécurité juridique des rapports locatifs.
  • Expulsion et mesures conservatoires
    • L’expulsion d’un locataire d’un bien indivis est un acte dont la nature juridique dépend des circonstances entourant la demande.
    • Elle peut constituer un acte d’administration, nécessitant l’accord de plusieurs indivisaires, ou une mesure conservatoire, justifiant une initiative unilatérale dans des situations spécifiques.
      • L’expulsion comme acte d’administration
        • Conformément à l’article 815-3, alinéa 2 du Code civil, il est admis que l’acte d’expulsion relève du cadre de l’exploitation normal du bien indivis.
        • A ce titre, l’expulsion d’un locataire, s’analyse en un acte d’administration qui, dès lors, peut être pris à la majorité des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis.
        • A cet égard dans un arrêt du 16 novembre 2017, la Cour de cassation a jugé que « la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, signifié en exécution d’un titre d’expulsion, constitue une mesure nécessaire à la conservation du bien indivis qui n’implique donc pas le consentement d’indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis » (Cass. 2^e civ. 16 nov. 2017, n°16-23.173).
      • L’expulsion comme mesure conservatoire
        • Lorsque la situation présente un caractère urgent ou une menace immédiate pour les droits collectifs des indivisaires, elle justifie qu’un indivisaire seul puisse prendre une mesure conservatoire.
        • Dans un arrêt du 4 juillet 2012, la Cour de cassation a admis que l’acte d’expulsion pris par un indivisaire agissant seul puisse être qualifié de mesure conservatoire.
        • Aux termes de cette décision, elle a affirmé que « ‘action engagée par le mandataire-liquidateur tendant à l’expulsion d’occupants sans droit ni titre et au paiement d’une indemnité d’occupation, qui avait pour objet la conservation des droits des coïndivisaires, entrait dans la catégorie des actes conservatoires que tout indivisaire peut accomplir seul, sans avoir à justifier d’un péril imminent » (Cass. 1^ère civ. 4 juill. 2012, n°10-21.967).
        • L’apport de cette décision est considérable : en dispensant l’indivisaire agissant seul de la preuve d’un péril imminent, elle assouplit sensiblement la notion d’acte conservatoire en matière d’occupation sans droit ni titre. La logique en est que le maintien dans les lieux d’un occupant illégitime porte, par lui-même, une atteinte continue aux droits de l’indivision, ce qui suffit à fonder l’initiative individuelle. Cette analyse s’inscrit dans le sillage d’une jurisprudence qui admet que l’action tendant à faire cesser une voie de fait sur le bien indivis, en ce qu’elle tend à la conservation du patrimoine de l’indivision dans son état initial, n’a pas à être soutenue par tous les propriétaires indivis (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 7 avr. 1994, n°92-14.148).

β: Les Indivisaires sont titulaires d’un droit au bail en indivision

Il est des cas où le droit au bail sera détenu en indivision. Cette situation peut résulter notamment du décès du locataire, dont les héritiers recueillent ensemble le droit au bail, ou encore de la conclusion d’un bail par plusieurs preneurs agissant de concert. La question qui alors se pose est de savoir comment s’opère la répartition des obligations pesant sur les coindivisaires, mais également comment il peut être mis fin au bail.

(1) Les obligations des locataires indivis

Les locataires indivis sont tenus par une obligation conjointe, ce qui signifie que chaque indivisaire est débiteur à proportion de sa quote-part dans l’indivision, sauf disposition contractuelle contraire.

Cette règle limite la responsabilité de chacun à la fraction des droits qu’il détient dans le bien loué.

Ainsi, un indivisaire possédant un quart des droits indivis n’est tenu que pour 25 % des loyers ou des frais de réparations locatives.

Toutefois, certaines obligations inhérentes à la nature même de la location, en raison de leur caractère indivisible, s’imposent à tous les indivisaires, sans distinction de leurs parts respectives.

En effet, certaines obligations revêtent un caractère indivisible et engagent tous les indivisaires en tant qu’unité :

• L’entretien des parties communes, essentiel à la conservation de l’immeuble, incombe à l’ensemble des locataires indivis, qui doivent agir collectivement pour garantir la pérennité des lieux ;
• La destination des lieux, dont la modification requiert l’accord unanime des indivisaires, constitue une obligation commune, en ce qu’elle préserve l’usage du bien conformément aux stipulations contractuelles.

Lorsqu’une clause de solidarité est stipulée dans le contrat de bail, les indivisaires locataires deviennent débiteurs solidaires.

Cette clause permet au bailleur de réclamer la totalité des loyers ou des frais de réparations à un seul indivisaire, lequel dispose ensuite d’un droit de recours contre ses co-locataires pour obtenir le remboursement des sommes versées au-delà de sa quote-part.

Ce recours obéit aux règles gouvernant la contribution à la dette entre codébiteurs solidaires. L’indivisaire qui a payé l’intégralité de la dette dispose contre chacun de ses co-locataires d’une action en remboursement à hauteur de sa part contributive. Encore peut-il, en amont, exercer un appel en garantie contre ses codébiteurs sans même avoir à justifier d’un paiement préalable, l’action récursoire en garantie étant ouverte au codébiteur solidaire personnellement obligé (V. en ce sens Cass. 1^re civ. 6 oct. 1998, n°96-20.111). Il importe enfin de relever que le juge n’est pas tenu de déterminer d’office la part de responsabilité incombant à chacun des coobligés dans leurs rapports réciproques s’il n’est saisi d’aucune demande de contribution en ce sens (V. en ce sens Cass. com. 25 mai 1993, n°90-21.744).

(2) Le renouvellement et la résiliation du bail

• Résiliation par un indivisaire
  • Un indivisaire, agissant seul, ne peut valablement mettre fin au bail indivis.
  • Cette restriction découle de l’article 815-3 du Code civil, qui impose l’unanimité pour tout acte qui ne relève pas de l’exploitation normale du bien indivis.
  • Parce que la résiliation d’un bail affecte de façon significative les droits de tous les indivisaires, elle s’analyse en un acte de disposition qui requiert l’unanimité.
  • Dans un arrêt du 23 mars 1994, la Cour de cassation a jugé en ce sens « qu’à défaut d’autorisation de justice, chacun des coïndivisaires ne pouvait mettre fin au bail qu’avec l’accord de tous » (Cass. 3^e civ. 23 mars 1994, n°92-10.360).
  • Est-ce à dire que, en cas de désaccord, l’indivisaire souhaitant mettre fin au bail reste prisonnier ?
  • Il n’en est rien. Il est admis que le congé donné par un indivisaire produira ses effets pour lui-même sans mettre fin au bail.
  • La Cour de cassation en a tiré la conséquence que ce dernier ne sera plus tenu au paiement des loyers dus postérieurement à la date de prise d’effet du congé (Cass. 3^e civ. 21 nov. 1990, 89-14.827), sauf à ce que le bail comporte une clause de solidarité.
  • La réserve attachée à la clause de solidarité se comprend aisément : en présence d’une telle stipulation, le congé partiel ne libère pas son auteur, qui demeure tenu solidairement des loyers échus tant que le bail subsiste à l’égard des autres preneurs indivis. Le bénéfice escompté de la résiliation individuelle se trouve, dans cette hypothèse, neutralisé.

• Renouvellement du bail
  • S’agissant du renouvellement d’un bail qui donne lieu à la naissance d’un nouveau contrat, il y a lieu de distinguer selon que le bail concerné porte ou non sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
    • Le bail porte sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal
      • Dans cette hypothèse, l’acte de renouvellement du bail est soumis à la règle de l’unanimité ; tous les indivisaires doivent consentir à l’opération.
    • Le bail ne porte pas sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal
      • Dans cette hypothèse, l’acte de renouvellement peut être accompli par des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis.
  • En cas de violation de la règle de l’unanimité ou de la majorité, l’acte de renouvellement est réputé inopposable aux indivisaires non consentants.
  • On retrouve ici, à l’identique, la sanction dégagée à propos du bail consenti par un seul indivisaire : non point la nullité, mais l’inopposabilité, dont l’efficacité demeure suspendue au résultat du partage à intervenir. La symétrie des régimes — conclusion, renouvellement, résiliation — assure la cohérence d’ensemble de la matière.

iv) Construction sur un bien indivis

Toute transformation affectant la substance d’un bien indivis s’analyse en un acte de disposition, dépassant ainsi le simple cadre d’un acte de gestion courante.

Tel est notamment le cas de l’édification d’une construction sur le bien indivis, qui constitue une modification substantielle de son état. Une telle action requiert dès lors le consentement unanime des indivisaires, faute de quoi elle peut être regardée comme une atteinte portée au bien d’autrui.

La raison en est simple : édifier un ouvrage ne se borne pas à user du bien indivis ni à en percevoir les fruits ; c’est en altérer durablement la consistance, en grever l’assiette et, par voie de conséquence, en préempter la destination future. Or, nul indivisaire ne saurait, par sa seule volonté, imposer aux autres une telle métamorphose du bien commun. La règle de l’unanimité procède ici de la nature même du droit indivis, qui interdit à un coïndivisaire d’engager le sort de la chose au-delà de la quote-part qu’il détient.

Cette règle est ancienne ; elle a été affirmée par la Cour de cassation dès la fin du XIXe siècle (Cass. civ., 28 févr. 1894, S. 1896. 1. 209). Elle a, par suite, été réaffirmée par la Troisième chambre civile dans un arrêt du 22 février.1984 (Cass. 3^e civ. 22 févr. 1984).

L’unanimité des coïndivisaires est donc un préalable indispensable à toute construction affectant le bien indivis, sous peine de nullité.

Lorsqu’une construction est édifiée sur un terrain indivis sans l’accord unanime des coïndivisaires, plusieurs questions juridiques se posent, tant sur la propriété des constructions que sur leur sort futur.

α) Propriété des constructions

Il est de jurisprudence constante que, en l’absence d’une convention contraire, les constructions édifiées sur un terrain indivis deviennent elles-mêmes indivises dans les mêmes proportions que celles du terrain (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 9 mars 1994, n°92-12.971).

Ainsi, l’indivisaire ayant réalisé seul la construction ne peut revendiquer de droit exclusif sur celle-ci. Ce principe repose sur la théorie de l’accession prévue par l’article 551 du Code civil.

Aussi, la propriété indivise s’étend aux constructions, sans distinction entre le terrain et les édifications qu’il supporte. L’indivisaire qui a financé et dirigé seul les travaux ne devient pas, pour autant, propriétaire exclusif de l’ouvrage : il en demeure copropriétaire indivis, dans la même proportion qu’il l’était du sol. La logique de l’accession l’emporte ici sur la considération de l’investissement individuel — le constructeur ne pouvant, le cas échéant, prétendre qu’à une indemnité, et non à l’appropriation de l’ouvrage.

Il peut être observé que les règles générales applicables aux constructions sur un bien indivis ne trouvent pas à s’appliquer dans le cadre spécifique d’un régime matrimonial de communauté.

En effet, l’article 1406, alinéa 1er, du Code civil, introduit par la loi du 13 juillet 1965, énonce une règle dérogatoire aux termes de laquelle les biens édifiés sur un terrain propre à l’un des époux sont considérés comme des biens propres.

La jurisprudence a fait application de cette règle à plusieurs reprises, notamment en jugeant que le principe d’accession prévu à l’article 552 du Code civil s’applique en faveur de l’époux propriétaire du terrain.

Ainsi, les constructions réalisées sur un bien propre ne tombent pas en communauté. Dans un arrêt du 6 juin 1990, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « l’immeuble bâti sur le terrain propre à l’un des époux pendant la durée du mariage et à l’aide de fonds provenant de la communauté constitue lui-même un bien propre » (Cass. 1^ère civ. 6 juin 1990, n°88-10.532).

La distinction mérite d’être soulignée : en présence d’une indivision ordinaire, l’accession joue au profit de la masse indivise, tandis qu’en présence d’un terrain propre relevant d’un régime de communauté, elle joue au profit du seul époux propriétaire du sol, la communauté ne disposant alors que d’une créance de récompense au titre des fonds qu’elle a avancés. Le critère décisif n’est donc pas l’origine des deniers ayant financé l’ouvrage, mais le statut juridique du terrain qui le supporte.

Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence plus ancienne, qui reconnaissait déjà le caractère propre des constructions érigées sur un terrain propre (Cass. 1re civ., 24 oct. 1960).

Plus récemment, la Cour de cassation a réaffirmé cette règle, laquelle s’applique y compris dans le cas où le bien est utilisé conjointement par les époux (Cass. com. 24 juin 2003, n°00-14.645).

β) Sort des constructions

Le sort des constructions édifiées sans l’accord des coïndivisaires dépend des circonstances dans lesquelles elles ont été réalisées.

Deux options s’offrent aux coindivisaires non consentants : la démolition ou la conservation.

• La démolition de la construction
  • Les coïndivisaires peuvent solliciter la démolition des constructions non autorisées.
  • A cet égard, la démolition est souvent considérée comme une mesure conservatoire nécessaire pour mettre fin à un trouble illicite (Cass. 3^e, 24 oct. 1990, n°88-18.233).
  • La qualification d’acte conservatoire emporte une conséquence procédurale notable : la demande de démolition peut être formée par un seul indivisaire, sans qu’il soit besoin de réunir l’unanimité, puisqu’elle tend à soustraire le bien indivis à un péril ou à rétablir son état initial. Encore faut-il que la mesure ne compromette pas sérieusement les droits des autres indivisaires (Cass. 3^e civ., 25 janv. 1983, n°80-15.132).
  • Par ailleurs, il peut être observé que, dans une affaire emblématique, la Cour européenne des droits de l’homme a jugé que l’exigence de démolition d’une construction édifiée sans autorisation ne constituait pas une violation du droit de propriété, mais servait un « intérêt général légitime » en préservant le bon fonctionnement de l’indivision (CEDH, 24 juin 2003, A. c/ S., req. n° 35179/97).

• La conservation de la construction
  • À défaut de demande de démolition, les constructions deviennent automatiquement des biens indivis.
  • Dans un arrêt du 9 mars 1994n la Cour de cassation a ainsi affirmé que « les constructions élevées sur un immeuble indivis par l’un des propriétaires deviennent propriété commune des coïndivisaires si leur démolition n’est pas demandée » (Cass. 3^e civ. 9 mars 1994, n°92-12.971).
  • Cette intégration de la construction dans l’indivision repose sur le principe de l’accession (art. 551 C. civ.), qui confère à la communauté indivise la propriété des édifications.
  • Toutefois, l’indivisaire constructeur peut, sous certaines conditions, demander une indemnisation au titre des impenses utiles ou nécessaires, en application de l’article 815-13 du Code civil.
  • Cette indemnité est calculée en fonction de l’enrichissement de l’indivision ou de la valeur des dépenses engagées.

γ) L’indemnisation de l’indivisaire constructeur

Si l’accession prive le constructeur de l’appropriation exclusive de l’ouvrage, elle ne le condamne pas pour autant à supporter seul le poids de l’investissement réalisé au profit de tous. L’article 815-13 du Code civil aménage, à cet égard, un mécanisme de rétablissement de l’équilibre patrimonial : l’indivisaire qui a, de ses deniers, amélioré l’état d’un bien indivis a droit, lors du partage, à une indemnité.

Encore importe-t-il d’en mesurer précisément l’assiette. La Cour de cassation juge, en effet, qu’il doit être tenu compte à l’indivisaire, selon l’équité, de la plus forte des deux sommes que représentent, d’une part, la dépense qu’il a effectivement faite et, d’autre part, le profit subsistant — c’est-à-dire la plus-value que l’amélioration procure encore au bien au jour du partage (Cass. 1^ère civ., 11 mai 2012, n°11-17.497). La règle protège l’indivisaire contre la dépréciation comme contre l’appauvrissement : il ne saurait recevoir moins que ce qu’il a déboursé lorsque l’ouvrage s’est dégradé, ni moins que la valeur dont il a enrichi l’indivision lorsque celle-ci excède sa dépense.

δ) Le cas particulier du legs portant sur le bien construit

L’incertitude attachée au sort du bien indivis jusqu’au partage rejaillit sur les actes par lesquels un indivisaire prétend en disposer pour l’avenir. Ainsi du legs d’un bien indivis : il n’est pas radicalement privé d’effet, mais son exécution en nature demeure suspendue au résultat du partage. La Cour de cassation juge en ce sens que le legs, par un indivisaire, d’un bien indivis ne peut s’exécuter en nature que si, par l’événement du partage, le bien légué tombe dans le lot de cet indivisaire ou de sa succession (Cass. 1^ère civ., 2 juin 1987, n°85-16.269). La solution illustre, par anticipation, la logique de l’effet déclaratif du partage sur laquelle reposera l’ensemble du régime des sanctions étudié plus bas.

v) Affectation d’un bien indivis à une activité professionnelle

α) Principe général : l’accord unanime des coïndivisaires

L’affectation d’un bien indivis à une activité professionnelle constitue un acte dépassant le cadre d’un acte de gestion courante.

En vertu de l’article 815-3 du Code civil, de tels actes relèvent de la catégorie des actes de disposition et nécessitent l’accord unanime de tous les indivisaires. À défaut, une telle affectation est inopposable aux coïndivisaires non consentants.

L’application de la règle de l’unanimité trouve sa justification dans la transformation significative de la destination initiale du bien indivis qu’implique son affectation à une activité professionnelle.

Ce changement peut exposer l’ensemble des indivisaires aux risques inhérents à l’activité, y compris les poursuites des créanciers professionnels de l’indivisaire entrepreneur.

C’est précisément cette exposition au risque d’entreprise qui commande l’exigence d’unanimité. En affectant le bien indivis à son négoce ou à sa profession, l’indivisaire entrepreneur ne se borne pas à en modifier l’usage : il fait potentiellement entrer le bien commun dans le gage des créanciers nés de son activité. Or, il serait contraire à l’économie de l’indivision qu’un seul puisse, par sa décision isolée, soumettre la quote-part d’autrui aux aléas d’une exploitation à laquelle les autres indivisaires n’ont pas consenti.

β) Le cadre spécifique de l’EIRL (avant sa suppression en 2022)

La loi n° 2010-658 du 15 juin 2010 avait introduit le régime de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL), permettant à un entrepreneur d’affecter certains biens à son patrimoine professionnel tout en protégeant ses biens personnels.

Pour les biens indivis, l’article L. 526-11 du Code de commerce exigeait expressément l’accord unanime des coïndivisaires pour une telle affectation.

Toutefois, l’EIRL souffrait de plusieurs limites :

• Formalités contraignantes : la déclaration d’affectation devait être réalisée auprès d’un registre professionnel, avec un modèle type d’accord des coïndivisaires.
• Risques pour les coïndivisaires : bien que le bien indivis restât juridiquement partagé, l’affectation conférait aux créanciers professionnels de l’EIRL un droit de poursuite exclusif sur le bien affecté.

En cas d’absence d’accord des coïndivisaires ou de non-respect des formalités, l’affectation était sanctionnée par une inopposabilité, rendant l’acte inefficace à l’égard des autres indivisaires.

La réforme de 2022 : suppression de l’EIRL et instauration d’un nouveau cadre pour l’entrepreneur individuel

La loi n° 2022-172 du 14 février 2022, entrée en vigueur le 15 mai 2022, a supprimé le régime de l’EIRL.

Désormais, le régime unifié de l’entrepreneur individuel, prévu à l’article L. 526-22 du Code de commerce, consacre une séparation automatique entre le patrimoine professionnel et le patrimoine personnel de l’entrepreneur, sans nécessiter les formalités auparavant imposées.

Points notables de la réforme :

• Séparation patrimoniale automatique : les créanciers professionnels ne peuvent agir que sur le patrimoine professionnel, tandis que les créanciers personnels sont limités au patrimoine personnel.
• Absence de dispositions spécifiques sur les biens indivis : contrairement au régime de l’EIRL, le nouveau cadre ne prévoit pas expressément les modalités d’affectation des biens indivis. Dès lors, le droit commun de l’indivision retrouve son application, impliquant l’exigence d’un accord unanime pour affecter un bien indivis à une activité professionnelle.

Cette lacune n’est qu’apparente : loin de créer un vide juridique, elle opère un renvoi implicite au droit commun de l’indivision. L’affectation d’un bien indivis demeurant un acte étranger à l’exploitation normale des biens indivis au sens de l’article 815-3, alinéa 3, du Code civil, elle reste subordonnée au consentement unanime des coïndivisaires. La séparation automatique des patrimoines instaurée en 2022 protège le patrimoine personnel de l’entrepreneur ; elle ne saurait, en revanche, conférer à celui-ci le pouvoir d’affecter unilatéralement un bien dont il n’est que copropriétaire indivis.

Sans l’accord unanime des coïndivisaires, l’affectation d’un bien indivis est inopposable. Cela protège les droits des indivisaires non consentants et empêche les créanciers professionnels d’exercer des poursuites sur ce bien.

Par ailleurs, l’affectation ne modifie pas le statut indivis du bien. En cas de partage ultérieur, le bien reste soumis aux règles de l’indivision, à moins que l’entrepreneur n’en devienne le propriétaire exclusif par effet déclaratif du partage.

Si l’affectation est déclarée inopposable, les créanciers professionnels de l’entrepreneur ne peuvent exercer leur droit de poursuite sur le bien indivis. Ils devront alors se limiter au patrimoine personnel de l’entrepreneur ou au reste de son patrimoine professionnel.

vi) Actions en justice

α) Le principe d’unanimité

L’action en justice impliquant un bien indivis relève, en principe, de la catégorie des actes nécessitant l’accord unanime de tous les coïndivisaires.

Ce principe découle de la nécessité de protéger les intérêts collectifs de l’indivision et de préserver les droits de chaque indivisaire (art. 815-3 C. civ.).

Ainsi, toute procédure affectant substantiellement l’indivision, telle qu’une action en suppression d’ouvrages irrégulièrement édifiés ou une demande d’annulation de bail, requiert la participation ou l’accord explicite de l’ensemble des indivisaires.

La justification de cette exigence tient à la portée de la chose jugée : une décision rendue sur le sort du bien indivis a vocation à rejaillir sur les droits de tous les copropriétaires. Il serait dès lors inéquitable qu’un indivisaire isolé puisse, par une initiative procédurale solitaire, lier l’ensemble de la masse indivise et compromettre des droits dont il n’a pas la libre disposition.

Toutefois, cette règle connaît des tempéraments, notamment dans les hypothèses où l’action exercée ne compromet pas les droits de l’ensemble des indivisaires ou vise à sauvegarder des intérêts particuliers.

β) Les exceptions au principe d’unanimité

• Les actions conservatoires
  • Un indivisaire peut agir seul pour accomplir des actes conservatoires, c’est-à-dire ceux destinés à prévenir un péril imminent ou à préserver le bien indivis.
  • Ces actions, par nature urgentes, ne nécessitent pas l’unanimité dès lors qu’elles visent à protéger le patrimoine commun sans altérer de manière significative les droits des autres indivisaires.
  • Par exemple, un indivisaire peut mettre en demeure un locataire de régler un loyer impayé ou agir en réparation pour préserver l’intégrité du bien indivis (art. 815-2 C. civ.).
  • La Cour de cassation a précisément admis qu’une demande tendant à l’arrêt de travaux et à la remise en état d’un terrain indivis, formée par un seul indivisaire, est recevable dès lors qu’elle tend à la conservation du patrimoine de l’indivision dans son état initial par cessation des voies de fait commises sur ce terrain (Cass. 3^e civ., 7 avr. 1994, n°92-14.148).
  • La jurisprudence récente confirme que l’acte conservatoire peut être accompli seul par tout indivisaire, et ce même en l’absence d’urgence, l’article 815-2 du Code civil ne subordonnant pas la mesure à la démonstration d’un péril imminent — à la différence des actes d’administration, qui requièrent, eux, la majorité des deux tiers des droits indivis (Cass. 1^ère civ., 14 janv. 2026, n°23-21.120).

• Les actions en défense d’un intérêt personnel
  • Lorsqu’un indivisaire agit pour protéger un intérêt personnel, il peut le faire sans avoir à obtenir l’accord des autres coïndivisaires.
  • Ce principe est régulièrement affirmé par la jurisprudence.
  • Dans un arrêt du 15 juin 1994, la Cour de cassation a ainsi jugé que « tout indivisaire, pour assurer la protection de ses droits indivis, peut agir seul en justice à l’encontre d’un autre coïndivisaire ayant passé un acte sans son consentement et au mépris des dispositions de l’article 815-3 du Code civil » (Cass. 3^e civ. 15 juin 1994, n°92-15.608).
  • Dans ce cas, l’action vise à faire respecter les droits individuels de l’indivisaire sans engager directement l’indivision dans son ensemble.
  • La distinction avec l’action conservatoire mérite d’être soulignée : tandis que celle-ci tend à la sauvegarde du bien commun au bénéfice de la masse tout entière, l’action en défense d’un intérêt personnel se rattache à la protection de la quote-part propre du demandeur — souvent dirigée, du reste, contre un coïndivisaire fautif. Dans l’un comme dans l’autre cas, l’exigence d’unanimité s’efface, mais pour des raisons distinctes : l’utilité commune dans le premier, la titularité d’un droit individuel dans le second.

• Les actions ayant pour objet le respect des règles d’ordre public
  • Lorsqu’un indivisaire agit pour garantir le respect d’une disposition d’ordre public, il ne s’agit pas d’un acte affectant directement l’indivision mais d’une démarche visant à prévenir une atteinte grave à un principe essentiel.
  • En ce sens, ces actions transcendent les considérations propres à l’indivision.
  • C’est la raison pour laquelle, la jurisprudence a admis que la protection des règles d’ordre public justifie que tout indivisaire puisse intervenir seul en justice.
  • Par exemple, dans un arrêt du 17 mars 1992, la Cour de cassation a affirmé qu’un indivisaire pouvait agir seul pour obtenir l’annulation d’un acte entaché de fraude, au motif que « la fraude corrompt tout » et que le respect de ce principe constitue une exigence d’ordre public (Cass. 1^ère civ. 17 mars 1992, n°90-14.547).
  • Il est également admis qu’un indivisaire peut agir seul pour exiger l’application de sanctions prévues par la loi.
  • Par exemple, si un tiers occupe illégalement un bien indivis, un indivisaire peut demander en justice l’expulsion de ce dernier, même sans l’accord des autres coïndivisaires, dès lors que l’occupation illégale constitue un trouble à l’ordre public.
  • Les actions visant à garantir le respect de règles impératives, telles que les règles d’urbanisme, relèvent également de cette catégorie.
  • Un indivisaire pourrait ainsi agir de son propre chef pour contester des travaux réalisés sur le bien indivis en méconnaissance des autorisations administratives nécessaires.
  • Bien que ces actions puissent être engagées par un seul indivisaire, elles doivent rester compatibles avec l’intérêt commun de l’indivision.
  • Toute action manifestement abusive ou contraire à cet intérêt pourrait être contestée par les autres coïndivisaires.
  • Cependant, en l’absence de preuve, la nature impérative des règles en question prime sur les exigences procédurales de l’indivision.
  • Enfin, il peut être observé que les décisions rendues dans le cadre de ces actions ont vocation à s’imposer non seulement aux coïndivisaires mais également aux tiers concernés. Ainsi, un jugement annulant un acte illicite ou ordonnant une mesure conservatoire protège à la fois les droits de l’indivision et l’intégrité du cadre légal.

γ) Aspects procéduraux

L’indivision, bien que regroupant des indivisaires autour d’un patrimoine commun, ne constitue pas une entité juridique distincte.

Contrairement aux sociétés ou aux associations, elle ne bénéficie d’aucune personnalité juridique.

Cette spécificité a des conséquences majeures sur la capacité d’agir en justice pour défendre ou représenter les intérêts attachés au patrimoine indivis.

Il en résulte que ce sont les indivisaires eux-mêmes qui doivent, en leur nom propre, ester en justice, que ce soit en demande ou en défense.

• Les indivisaires en demande
  • L’indivision étant dépourvue de personnalité juridique, une action en justice concernant un bien indivis ne saurait être exercée au nom et pour le compte de cette dernière.
  • Ce sont donc les indivisaires qui doivent agir, individuellement ou collectivement, en fonction de la nature de l’action envisagée.
  • A cet égard, si une action est intentée sans respecter les règles de majorité ou d’unanimité, elle peut être déclarée inopposable aux autres indivisaires.
  • La Cour de cassation a jugé, en ce sens, que l’absence de consentement unanime rendait l’action juridiquement inefficace à l’égard des indivisaires non représentés (Cass. 3^e civ., 25 avr. 2001, n°99-14.368).

• Les indivisaires en défense
  • Une action en justice intentée contre l’indivision doit viser tous les indivisaires.
  • L’absence de mise en cause de certains indivisaires rend la décision rendue inopposable à ces derniers
  • Dans un arrêt du 12 juin 2013, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « l’action introduite contre un seul indivisaire est recevable, la décision rendue sur celle-ci étant inopposable aux autres indivisaires à défaut de mise en cause de ceux-ci » (Cass. 1^ère civ. 12 juin 2013, n°11-23.137).
  • Il s’en déduit, sur le plan strictement processuel, une dissociation entre la recevabilité de l’action et son opposabilité : le juge ne saurait déclarer irrecevable l’action dirigée contre un seul indivisaire, mais la décision qu’il rendra demeurera privée d’effet à l’endroit des coïndivisaires demeurés étrangers à l’instance. Le demandeur avisé a donc tout intérêt à appeler à la cause l’ensemble des indivisaires, sauf à s’exposer à une décision dépourvue de portée pratique.

c) Les sanctions en cas de violation du principe

Le principe d’unanimité, édicté à l’article 815-3 alinéa 3 du Code civil, impose que tout acte de disposition ou tout acte étranger à l’exploitation normale des biens indivis soit soumis au consentement de tous les indivisaires.

Toutefois, si le législateur a clairement énoncé ce principe comme une règle cardinale de l’indivision, il n’a pas corrélativement précisé les sanctions applicables en cas de violation.

La question s’est alors rapidement posée de savoir quelle devait être la sanction applicable.

Le silence du texte a contraint la jurisprudence à forger elle-même la sanction la mieux ajustée à la physionomie particulière de l’indivision. Deux voies s’offraient à elle : la nullité, sanction classique du défaut de pouvoir, et l’inopposabilité, sanction plus mesurée qui préserve l’acte tout en le privant d’effet à l’égard de ceux dont il méconnaît les droits. C’est cette seconde voie qui a été retenue, au terme d’un raisonnement qu’il convient d’exposer.

i) L’exclusion de la nullité comme sanction de principe

La nullité, qui constitue traditionnellement la sanction de la méconnaissance des conditions de validité d’un acte juridique, pourrait sembler, au premier abord, la réponse appropriée à la violation du principe d’unanimité énoncé à l’article 815-3, alinéa 3 du Code civil.

Cependant, cette solution radicale a été écartée par la jurisprudence et la doctrine pour mieux s’adapter aux spécificités de l’indivision.

Deux considérations majeures justifient ce choix : d’une part, la nature particulière du droit indivis, et d’autre part, l’effet déclaratif du partage, qui confère une dynamique singulière au régime de l’indivision.

• La nature particulière du droit indivis
  • L’indivision repose sur une articulation subtile entre droits individuels et propriété collective.
  • Chaque indivisaire est titulaire d’un droit de propriété sur sa quote-part indivise, ce qui lui confère une légitimité à agir, même en l’absence de consentement unanime des autres.
  • Il ne peut donc être assimilé à un tiers entièrement dépourvu de droits sur le bien indivis.
  • Cette spécificité distingue fondamentalement l’indivisaire de l’auteur d’un acte irrégulier dans un contexte juridique classique.
  • Ainsi, l’acte accompli par un indivisaire sans le consentement de ses coïndivisaires ne saurait être considéré comme totalement nul.
  • Il conserve une validité restreinte, limitée à la portion indivise de l’auteur de l’acte.
  • Cette approche procède du principe selon lequel nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet : nul ne peut transférer plus de droits qu’il n’en détient.
  • L’acte, bien qu’irrégulier, n’est pas intrinsèquement dépourvu d’effet, mais sa portée est circonscrite.
  • L’exclusion de la nullité vise également à protéger les tiers cocontractants, qui, agissant de bonne foi, ne doivent pas voir leurs droits systématiquement anéantis par l’irrespect du principe d’unanimité.
  • En conséquence, dans les rapports entre l’auteur de l’acte et le cocontractant, la validité partielle de l’acte préserve une certaine sécurité juridique, tout en laissant aux coïndivisaires la possibilité de contester son opposabilité à leur égard.

• L’effet déclaratif du partage
  • Le partage, en tant que mécanisme de dissolution de l’indivision, exerce une influence décisive sur le sort des actes passés pendant la période d’indivision.
  • En vertu de son effet déclaratif, tel qu’énoncé à l’article 883 du Code civil, le partage attribue à chaque indivisaire la propriété exclusive des biens compris dans son lot, avec une rétroactivité remontant à l’ouverture de l’indivision.
  • Autrement dit, chaque indivisaire est juridiquement réputé avoir toujours été le seul propriétaire des biens qui lui sont attribués lors du partage.
  • Cette rétroactivité ne constitue pas une simple fiction juridique, mais un principe qui redéfinit en profondeur les droits des indivisaires et les actes qu’ils ont pu accomplir.
  • Elle confère une singularité aux actes passés par un indivisaire seul, en conditionnant leur validité ou leur efficacité au résultat du partage.
  • En effet, ces actes, bien qu’irréguliers au regard du principe d’unanimité, ne sont pas définitivement remis en cause : leur sort dépend de l’attribution des biens dans le cadre du partage.
  • Si le bien objet de l’acte est attribué à l’auteur lors du partage, l’acte irrégulier est rétroactivement consolidé.
  • Ce mécanisme couvre alors l’irrégularité initiale en attribuant à l’auteur une propriété exclusive sur le bien concerné, validant ainsi l’acte dès son origine.
  • En revanche, si le bien est attribué à un autre indivisaire, l’acte est anéanti rétroactivement, comme s’il n’avait jamais existé.
  • Ce mécanisme permet de préserver les droits des indivisaires tout en assurant la sécurité des tiers cocontractants, qui bénéficient ainsi d’une stabilisation juridique de l’acte dans les cas où l’attribution rétroactive vient en confirmer la légitimité.
  • La Cour de cassation tire les conséquences de cette logique au-delà du seul acte de disposition isolé : elle juge que, lorsque des indivisaires cèdent leurs droits sur des biens indivis, l’efficacité de cette cession demeure subordonnée au résultat du partage à intervenir (Cass. 1^ère civ., 4 nov. 2020, n°19-13.267).
  • La cession de la quote-part elle-même obéit toutefois à une logique distincte : l’effet déclaratif du partage est sans incidence sur l’efficacité de la cession de la quote-part de l’universalité de l’indivision, le cessionnaire acquérant, par le seul effet de la cession, la qualité d’indivisaire (Cass. 1^ère civ., 3 juill. 2024, n°22-13.639).

ii) L’inopposabilité comme sanction adaptée

Dans le cadre de l’indivision, la violation de la règle de l’unanimité n’emporte pas la nullité de l’acte accompli par un seul indivisaire.

La jurisprudence privilégie la sanction de l’inopposabilité, distinguant ainsi les effets de l’acte selon les parties concernées.

• Entre l’auteur de l’acte et son cocontractant
  • Dans les relations entre l’indivisaire auteur d’un acte irrégulier et son cocontractant, l’acte demeure valable, mais sa portée est limitée à la quote-part détenue par l’auteur sur le bien indivis.
  • Ce principe découle de la nature du droit indivis, qui confère à chaque indivisaire une propriété partielle sur la chose commune.
  • Aussi, cela permet à l’indivisaire d’accomplir des actes juridiques valables à hauteur de ses droits, même en l’absence de consentement unanime des autres indivisaires.
    • Validité partielle de l’acte : une application du principe nemo plus juris
      • Lorsqu’un indivisaire agit seul pour conclure un acte de disposition, comme une vente, ou un acte d’administration, comme un bail, l’acte conserve une existence juridique dans les limites des droits que l’auteur peut légitimement transférer.
      • Ce principe, inspiré de la règle nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet (nul ne peut transférer plus de droits qu’il n’en détient), garantit la validité partielle de l’acte pour la quote-part indivise de l’auteur.
      • Ainsi, le tiers cocontractant, agissant de bonne foi, bénéficie d’une sécurité juridique relative, à condition que l’acte ne dépasse pas les droits que l’indivisaire pouvait transférer.
    • Illustration jurisprudentielle : la cession d’un bien indivis
      • La Cour de cassation a confirmé cette approche dans un arrêt du 21 septembre 2016 (Cass. 1^ère civ. 21 sept. 2016, n°15-24.023).
      • Dans cette décision, elle a jugé que « la cession d’un bien indivis par un seul indivisaire est opposable aux coïndivisaires à concurrence de la quote-part de son auteur ».
      • Cet arrêt illustre le fait qu’un acte passé par un indivisaire seul conserve sa validité pour la fraction du bien correspondant à sa part indivise, tout en respectant les droits des autres indivisaires par le biais de l’inopposabilité.
    • Application spécifique aux baux conclus par un indivisaire
      • Concernant les baux, la Cour de cassation a également confirmé ce principe.
      • Dans un arrêt du 12 avril 1995, elle a jugé qu’un bail consenti par un indivisaire seul est valide dans les relations entre le preneur et l’indivisaire bailleur, mais inopposable aux autres indivisaires qui n’ont pas donné leur consentement (Cass. 3e civ., 12 avr. 1995, n°92-20.732).
      • Cette distinction garantit la stabilité des rapports contractuels entre l’indivisaire et le preneur, tout en protégeant les droits des coïndivisaires.

• Entre l’auteur de l’acte et les autres indivisaires
  • Dans le régime de l’indivision, un acte accompli par un seul indivisaire sans le consentement des autres coïndivisaires est frappé d’inopposabilité à l’égard de ces derniers.
  • Cette sanction spécifique, alternative à la nullité, vise à préserver les droits des indivisaires non consentants tout en laissant l’acte subsister entre l’auteur et son cocontractant.
    • L’inopposabilité : une protection des droits des coïndivisaires
      • L’inopposabilité a pour effet de neutraliser les effets de l’acte à l’égard des indivisaires non consentants, sans en remettre en cause la validité dans les rapports entre l’auteur de l’acte et le tiers cocontractant.
      • Cette distinction permet d’éviter qu’un acte irrégulier ne porte atteinte aux droits indivis des coïndivisaires, tout en assurant une certaine sécurité juridique au tiers ayant contracté avec l’indivisaire.
      • La Cour de cassation a illustré ce principe dans un arrêt du 12 avril 1995 aux termes duquel elle a jugé qu’un bail consenti par un indivisaire seul, sans l’accord des autres, même s’il bénéficie d’une date certaine, est inopposable aux autres indivisaires (Cass. 3e civ., 12 avr. 1995, n°92-20.732).
      • Cet arrêt souligne que l’absence de consentement unanime rend l’acte inopposable à ceux dont les droits pourraient être affectés, tout en maintenant la validité du bail dans les relations entre le bailleur et le preneur.
    • L’effet suspensif de l’inopposabilité jusqu’au partage
      • L’inopposabilité neutralise les effets de l’acte jusqu’à l’issue du partage.
      • Si, à l’issue du partage, le bien concerné est attribué à l’indivisaire auteur de l’acte, celui-ci est consolidé rétroactivement.
      • À l’inverse, si le bien est attribué à un autre indivisaire, l’acte demeure inopposable et ses effets sont définitivement écartés à l’égard des coïndivisaires non consentants.
      • La Cour de cassation a confirmé cette approche dans un arrêt du 15 juin 1994 où elle a jugé que la vente d’un bien indivis conclue par un seul indivisaire sans le consentement des autres est inopposable à ces derniers, son efficacité étant subordonnée au résultat du partage (Cass. 1^ère civ., 15 juin 1994, n°91-20.633)
      • Ainsi se vérifie l’unité du régime : la sanction de l’inopposabilité et le mécanisme de l’effet déclaratif du partage se conjuguent pour conférer aux actes irréguliers un statut intermédiaire — ni définitivement valables, ni radicalement nuls — dont le sort ultime ne se fixe qu’au jour de la liquidation de l’indivision.

iii) Cas particulier du décès de l’auteur de l’acte irrégulier

Si l’indivisaire auteur de l’acte décède, ses héritiers, en acceptant la succession, sont tenus de garantir les obligations nées de l’acte et ne peuvent en contester la validité.

En tant que successeurs universels, ils assument les engagements pris par le défunt. La solution procède de la règle, héritée du droit romain, selon laquelle l’héritier continue la personne du défunt (heres sustinet personam defuncti) : recueillant le patrimoine dans son actif comme dans son passif, il en reprend les obligations et ne saurait, sans se contredire, contester aujourd’hui ce que son auteur a hier engagé. Il importe peu, dès lors, que les héritiers aient eu ou non la volonté de ratifier l’acte : ce n’est pas un mécanisme de confirmation qui les oblige, mais l’effet propre de la transmission universelle, qui les substitue au défunt dans la garantie due au cocontractant.

Dans un arrêt du 15 mai 2008, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « si un indivisaire, après avoir consenti seul des baux sur des biens indivis, décède en laissant pour héritiers ses coïndivisaires, ceux-ci sont tenus, s’ils acceptent purement et simplement la succession, de garantir les conventions passées par leur auteur, peu important qu’ils aient eu la volonté de ratifier cet acte » (Cass. 3^e civ. 15 mai 2008, n°07-14.655).

La portée de cette jurisprudence est notable : un même indivisaire peut, par l’effet d’une succession, se trouver tenu de garantir un acte qu’il eût été en droit de déclarer inopposable de son vivant de son auteur. La qualité d’héritier neutralise ainsi la protection que la règle de l’unanimité lui réservait en tant que coïndivisaire — l’intéressé ne peut tout à la fois recueillir le bénéfice de la succession et en répudier les charges contractuelles.

2) Tempéraments à la règle de l’unanimité

La règle de l’unanimité n’est pas de portée absolue, elle souffre de tempéraments au nombre desquels figurent :

• D’une part, la représentation
• D’autre part, la gestion d’affaires

Ces deux mécanismes procèdent d’une même logique — permettre qu’un acte profite à l’indivision sans le consentement préalable de tous — mais reposent sur des fondements distincts. La représentation suppose un pouvoir, conféré par la loi ou par la volonté des indivisaires, d’agir au nom d’autrui ; la gestion d’affaires, qui sera étudiée ensuite, repose au contraire sur une immixtion spontanée dans les affaires d’autrui, dont l’utilité commande a posteriori que le maître de l’affaire en assume les effets.

a) La représentation

Le principe de l’unanimité, consacré à l’article 815-3, alinéa 3 du Code civil, constitue une garantie essentielle pour la protection des droits de chaque indivisaire.

Cependant, son application stricte peut engendrer des blocages, notamment en cas de désaccords entre coïndivisaires, rendant parfois difficile, voire impossible, une gestion efficace des biens indivis. L’indivision, par nature instable et souvent transitoire, se prêterait mal à une exigence qui subordonnerait le moindre acte de gestion à l’assentiment de tous : il suffirait de l’abstention ou de l’hostilité d’un seul pour paralyser l’ensemble.

Pour remédier à cet écueil, le législateur a instauré des mécanismes de représentation, permettant de confier la gestion de l’indivision à un mandataire agissant au nom et pour le compte des indivisaires, sans nécessiter leur consentement unanime.

Ces mécanismes, véritables outils d’assouplissement de la règle de l’unanimité, peuvent revêtir deux formes principales : la représentation conventionnelle, qu’elle soit expresse (article 813 du Code civil) ou tacite (article 815-3, alinéa 4 du Code civil).

Par la représentation expresse, les indivisaires peuvent désigner un mandataire pour accomplir des actes de gestion, selon un mandat général ou spécial, offrant ainsi une flexibilité adaptée aux besoins de l’indivision.

Quant à la représentation tacite, elle permet de présumer l’existence d’un mandat lorsque l’un des indivisaires prend en main la gestion des biens indivis avec la connaissance et sans opposition des autres.

En complément, la possibilité d’une représentation judiciaire est prévue par l’article 815-4, alinéa 1er du Code civil, bien que cette option concerne des situations spécifiques et fera l’objet d’un traitement distinct.

Ces divers dispositifs, en conciliant efficacité et préservation des droits des indivisaires, s’inscrivent dans une volonté d’éviter l’immobilisme tout en respectant l’équilibre nécessaire à une gestion équitable de l’indivision.

ii) La représentation expresse

α) Le principe du recours à la représentation expresse

Le recours à la représentation expresse constitue une dérogation majeure au principe d’unanimité traditionnellement applicable en matière de gestion des biens indivis.

Ce mécanisme, consacré par l’article 815-3 du Code civil, permet aux indivisaires de déléguer la gestion de l’indivision à l’un d’entre eux ou à un tiers, facilitant ainsi l’accomplissement des actes nécessaires à l’administration des biens.

La représentation expresse repose sur l’idée que l’unanimité peut être contournée, soit par un mandat général d’administration couvrant les actes de gestion courante, soit par un mandat spécial visant des opérations spécifiques.

Ce principe, renforcé par la réforme de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, vise à fluidifier la gestion des indivisions souvent bloquées par des désaccords entre coïndivisaires, tout en préservant les droits fondamentaux des parties concernées. La réforme a, sur ce point, opéré un déplacement remarquable du curseur : à l’exigence d’unanimité qui prévalait pour la désignation d’un mandataire, elle a substitué, pour les actes d’administration, une règle de majorité des deux tiers, marquant ainsi le passage d’une logique de protection absolue de chaque indivisaire à une logique de gouvernance majoritaire de la masse.

β) Les conditions du recours à la représentation expresse

• Majorité requise
  • Conformément à l’article 815-3, alinéa 1er, 2° du Code civil, « le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité […] donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ».
  • Cette majorité des deux tiers se calcule, on le soulignera, en considération de la quotité des droits indivis et non du nombre de têtes : un seul indivisaire détenant les deux tiers des droits peut ainsi imposer la désignation d’un mandataire à des coïndivisaires plus nombreux mais minoritaires en quote-part. La Cour de cassation a récemment rappelé l’articulation des seuils de majorité gouvernant la gestion indivise, en distinguant les mesures conservatoires que tout indivisaire peut prendre seul, même sans urgence, des actes d’administration soumis à la majorité des deux tiers (Cass. 1^ère civ., 14 janv. 2026, n°23-21.120).
  • Cette règle marque une évolution par rapport à l’exigence d’unanimité antérieurement prévue, sauf en matière d’administration de parts sociales, où l’unanimité reste requise (Cass. 1re civ., 15 déc. 2010, n° 09-10.140).
  • En matière successorale, l’article 813 du Code civil impose également un commun accord des héritiers pour la désignation d’un mandataire, ce qui n’est pas sans être en contradiction avec la règle de majorité énoncée à l’article 815-3, al. 1^er, 2° du Code civil.
  • La doctrine majoritaire considère toutefois que l’unanimité prévue à l’article 813 doit prévaloir, en raison de son caractère plus protecteur des droits des indivisaires minoritaires.

• Typologie de mandat
  • Dans le silence des textes, le mandat donné par les indivisaires en vertu de l’article 815-3, alinéa 1er du Code civil peut être général ou spécial, selon l’objet des actes à accomplir et leur portée sur le patrimoine indivis.
    • Mandat général
      • Le mandat général confère au mandataire le pouvoir d’accomplir tous les actes d’administration courante relatifs aux biens indivis.
      • Ces actes, définis comme ceux qui n’altèrent pas de manière significative la structure ou la valeur du patrimoine indivis, incluent notamment :
        • La gestion locative, telle que la perception des loyers, la gestion des relations avec les locataires ou encore la délivrance de quittances ;
        • Les travaux d’entretien, nécessaires à la conservation des biens et à leur exploitation normale, comme le nettoyage ou les petites réparations.
      • Ce mandat présente l’avantage de ne pas nécessiter la régularisation d’un nouveau mandat pour chaque acte à accomplir par le mandataire.
      • Un seul mandat général, établi une fois pour toutes, suffit à couvrir l’ensemble des actes d’administration courante, qu’ils soient présents ou futurs, dans les limites fixées par la volonté des indivisaires.
    • Mandat spécial
      • Les actes de disposition, en raison de leur gravité et de leurs implications patrimoniales, nécessitent un mandat spécial, conformément aux articles 1984 et 1988 du Code civil.
      • Ce mandat doit définir avec précision :
        • La nature des actes autorisés, tels que la vente d’un bien indivis, l’hypothèque d’un immeuble ou encore la conclusion de baux commerciaux dépassant le cadre d’une gestion normale ;
        • L’étendue des pouvoirs conférés au mandataire, incluant les limites éventuelles à l’exercice de ces pouvoirs.
      • Les actes de disposition ne peuvent être accomplis qu’avec une autorisation explicite, afin de préserver les droits des indivisaires et d’éviter tout abus.
      • La jurisprudence veille également à encadrer ces mandats pour garantir la protection des indivisaires minoritaires.
      • Ainsi, la Cour de cassation a jugé que la vente d’un bien indivis ne peut être valablement réalisée qu’en vertu d’un mandat spécial (Cass. 1re civ., 12 juin 2013, n° 12-17.419).
      • À la différence du mandat général, un mandat spécial doit être régularisé chaque fois qu’un acte de disposition est envisagé, ou, à tout le moins, chaque fois que les indivisaires entendent recourir au mécanisme de la représentation expresse pour accomplir un tel acte.

• Formalisme et preuve
  • Le mandat conféré en vertu de l’article 815-3 du Code civil n’est, en principe, soumis à aucune forme solennelle : il peut, comme tout mandat, être donné par acte authentique, par acte sous seing privé ou par simple lettre, voire résulter d’un écrit que les parties auront librement aménagé. Le formalisme attendu varie toutefois selon la nature des actes à accomplir.
  • Mandat général
    • Aucun formalisme spécifique n’est imposé par les textes pour le mandat général.
    • Il peut être établi verbalement ou par écrit, mais un écrit est vivement conseillé pour prévenir tout litige, notamment afin de clarifier les intentions des parties et d’éviter les contestations ultérieures.
    • La preuve d’un mandat verbal reste néanmoins admise dans certaines circonstances, particulièrement dans un cadre familial ou commercial, comme l’a reconnu la Cour de cassation dans un arrêt du 16 juin 1987 (Cass. 1re civ., 16 juin 1987, n° 84-17.840).
  • Mandat spécial
    • Contrairement au mandat général, le mandat spécial nécessite un formalisme plus strict.
    • Un écrit est indispensable, car il permet de définir précisément la nature des actes autorisés et l’étendue des pouvoirs conférés au mandataire.
    • Cette exigence garantit la protection des droits des indivisaires, en particulier pour les actes de disposition qui peuvent avoir des répercussions importantes sur le patrimoine indivis.
    • L’absence d’écrit pourrait exposer le mandat à des contestations, notamment sur l’interprétation des pouvoirs conférés ou sur la validité des actes accomplis.

• Révocation
  • Le mandat, qu’il soit général ou spécial, peut être révoqué par les indivisaires mandants à tout moment.
  • Toutefois, lorsqu’il s’agit d’un mandat d’intérêt commun – notamment lorsque le mandat a été confié à un indivisaire ou à un tiers pour protéger un intérêt partagé par tous les indivisaires – la révocation requiert également le consentement du mandataire (CA Paris, 18 déc. 1998, n° 1996/84624).
  • Cette limitation vise à éviter que la révocation unilatérale ne porte atteinte à l’équilibre des intérêts en jeu dans la gestion de l’indivision. Le mandat d’intérêt commun se singularise, en effet, en ce qu’il n’est pas stipulé dans le seul intérêt du mandant, mais au profit du mandataire autant que du mandant : il serait dès lors inéquitable que le premier pût, par sa seule volonté, anéantir les prérogatives consenties au second. La révocation suppose alors soit le consentement du mandataire, soit une cause légitime, soit encore l’accord unanime des parties.

δ) Le domaine du recours à la représentation expresse

Le domaine d’application de la représentation expresse s’étend à de nombreux actes juridiques :

• Les actes d’administration
  • Le mandat général confère au mandataire la possibilité de réaliser des actes relevant de l’administration ordinaire des biens indivis.
  • Cela inclut, par exemple, l’encaissement des loyers, la gestion des relations locatives ou la prise en charge des travaux d’entretien.
  • Ces actes sont directement rattachés à l’exploitation normale des biens indivis et ne requièrent pas l’unanimité des indivisaires (article 815-3, alinéa 1er).

• Les actes de disposition
  • Les actes qui modifient de manière significative la structure du patrimoine indivis, tels que la vente ou l’hypothèque d’un bien, nécessitent un mandat spécial, en vertu de l’article 1988 du Code civil.
  • Ces actes, en raison de leur gravité, doivent répondre à des exigences de forme strictes pour être valables.

• Particularités en indivision successorale
  • L’article 813 du Code civil prévoit un cadre spécifique pour la désignation d’un mandataire en indivision successorale.
  • Si les héritiers peuvent confier un mandat à l’un d’eux ou à un tiers, la désignation d’un mandataire judiciaire est requise lorsque l’un des héritiers a accepté la succession à concurrence de l’actif net (article 813, alinéa 2).
  • Cette exigence vise à garantir une gestion impartiale dans des contextes potentiellement conflictuels.

• Mandat confié à un tiers
  • Le recours à un tiers comme mandataire est désormais expressément admis par les articles 813 et 815-3 du Code civil.
  • Cette option présente l’avantage de garantir une gestion neutre et impartiale, particulièrement dans les indivisions conflictuelles.
  • La jurisprudence avait déjà validé cette possibilité avant la réforme entreprise par la loi du 23 juin 2006 (Cass. 1re civ., 16 juin 1987, n° 84-17.840).

iii) La représentation tacite

α) Reconnaissance légale de la représentation tacite

La représentation tacite, bien qu’ayant donné lieu à des débats doctrinaux au XIXe siècle, est reconnue par l’article 815-3, alinéa 4 du Code civil, introduit par la loi n° 76-1286 du 31 décembre 1976.

Cette disposition établit une présomption légale permettant à un indivisaire de représenter les autres sans qu’un mandat exprès soit nécessaire, dès lors que certaines conditions sont réunies.

Le texte prévoit en ce sens que « si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ».

Cette règle s’inspire des mécanismes déjà présents en matière de régimes matrimoniaux, notamment dans les articles 1432 et 1540 du Code civil, qui prévoient des présomptions similaires entre époux. Elle introduit ainsi une flexibilité dans la gestion des indivisions, permettant de contourner les rigidités inhérentes à la règle de l’unanimité. La filiation avec le droit des régimes matrimoniaux n’est pas fortuite : dans l’un et l’autre cas, le législateur déduit d’une situation de fait — la prise en main de la gestion connue et tolérée — l’existence d’un pouvoir de droit, présumant le consentement là où l’exiger expressément eût été source de paralysie.

β) Notion de représentation tacite

La représentation tacite repose sur une présomption légale, ce qui la distingue du mandat exprès.

Elle se caractérise par l’absence de manifestation formelle de volonté entre les indivisaires, tant pour le mandant que pour le mandataire.

L’article 815-3, alinéa 4, institue une fiction juridique selon laquelle un indivisaire, ayant pris en main la gestion des biens indivis au vu et au su des autres sans opposition de leur part, est réputé avoir reçu un mandat tacite.

Avant même la consécration légale du mécanisme, la jurisprudence avait su déduire des circonstances l’existence d’une représentation tacite : ainsi a-t-il été jugé que n’est pas nul le congé donné par une usufruitière partielle de biens indivis qui, avec l’accord exprès de son fils coïndivisaire, s’était toujours comportée comme usufruitière de la totalité du bien loué et pouvait, pour ce congé, être regardée comme mandataire de ce dernier (Cass. 3^e civ., 11 juin 1970, n°67-13.761). La solution préfigure la logique de l’article 815-3, alinéa 4 : c’est du comportement, et non d’un écrit, que le juge induit le pouvoir de représenter.

γ) Les conditions de la représentation tacite

La mise en œuvre de la représentation tacite repose sur deux conditions cumulatives clairement définies par l’article 815-3, alinéa 4 du Code civil : la connaissance des coïndivisaires et l’absence d’opposition.

• La connaissance des autres indivisaires
  • L’établissement d’un mandat tacite suppose, en premier lieu, que les coïndivisaires soient informés des actes accomplis par l’indivisaire qui prend en main la gestion des biens indivis.
  • Cette condition repose sur une exigence de transparence et d’information, nécessaire pour éviter tout abus de la part du mandataire tacite.
  • L’article 815-3, alinéa 4, souligne l’importance que les actes de gestion soient réalisés « au su des autres », c’est-à-dire de manière visible et connue de tous.
  • La connaissance peut résulter d’une information directe ou d’une simple constatation des actes posés par l’indivisaire mandataire.
  • Il n’est pas nécessaire que les coïndivisaires soient consultés ou qu’ils aient expressément approuvé les actes, mais leur silence doit être fondé sur une prise de conscience de la gestion en cours.
  • Par exemple, dans un arrêt du 12 mars 1997, la Cour de cassation a admis l’existence d’un mandat tacite dans une situation où un indivisaire avait représenté les autres lors d’assemblées générales de copropriété, sans opposition explicite de leur part (Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n°94-16.766).
  • Si les autres indivisaires n’ont pas été informés ou n’ont pas eu la possibilité de prendre connaissance des actes réalisés, la présomption de mandat tacite ne peut être retenue.
  • Dans un arrêt du 12 juin 2013, la Cour de cassation a ainsi précisé que l’absence de preuve d’une information suffisante empêchait de considérer qu’un mandat tacite avait été conféré (Cass. 1^ère civ., 12 juin 2013, n°12-17.419).
  • La charge de la preuve de cette connaissance incombe à celui qui se prévaut du mandat tacite — le plus souvent l’indivisaire gestionnaire ou le tiers cocontractant —, ce qui souligne l’intérêt pratique, pour ce dernier, de se ménager les éléments de fait propres à établir que la gestion s’est déroulée au vu et au su de tous.

• L’absence d’opposition
  • La deuxième condition de validité du mandat tacite est l’absence d’opposition des coïndivisaires à la gestion entreprise par l’indivisaire.
  • Cette absence d’opposition constitue une forme de consentement tacite, permettant à l’indivisaire gestionnaire d’agir sans formalisation préalable d’un mandat exprès.
  • L’opposition doit être claire, non équivoque et portée à la connaissance de l’indivisaire gestionnaire.
  • Une opposition implicite ou un simple désaccord non exprimé ne suffisent pas à faire obstacle à la présomption de mandat.
  • L’opposition peut intervenir à tout moment et met immédiatement fin à la représentation tacite pour l’avenir.
  • Dans un arrêt du 11 octobre 2000 a jugé en ce sens que l’opposition exprimée avant l’exécution des actes éteignait la présomption de mandat tacite (Cass. 3e civ., 11 oct. 2000, n°99-10.216).
  • Une fois les actes réalisés, un coïndivisaire ne peut revenir sur son absence d’opposition pour contester rétroactivement la validité des actes.
  • A cet égard, il est admis que l’opposition n’a pas à être renouvelée pour chaque acte si elle vise une gestion globale ou un domaine spécifique.
  • En revanche, si l’opposition porte uniquement sur un bien indivis déterminé, le mandat tacite peut subsister pour les autres biens (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 12 avril 1995, n° 92-20.732)

δ) Domaine de la représentation tacite

La représentation tacite, prévue par l’article 815-3, alinéa 4 du Code civil, repose donc sur une présomption légale permettant à un indivisaire de gérer les biens indivis pour le compte de tous, sous réserve de certaines conditions.

Ce texte, introduit par la loi n° 76-1286 du 31 décembre 1976, prévoit expressément que le mandat tacite « couvre les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ».

Aussi, tous les actes ne sont pas couverts par le mandat tacite, l’objectif recherché par le législateur étant de préserver un équilibre entre la souplesse de gestion des biens indivis et la protection des droits des coïndivisaires. Le domaine du mandat tacite est, en ce sens, plus étroit que celui du mandat exprès : là où ce dernier peut, par un mandat spécial, embrasser jusqu’aux actes de disposition, le premier se trouve cantonné par la loi aux seuls actes d’administration, à l’exclusion expresse des baux. La raison en est claire : la gravité des actes exclus commande un consentement réfléchi, que le simple silence ne saurait suppléer.

• Actes couverts par le mandat tacite
  • Conformément à l’article 815-3, alinéa 4 du Code civil, seuls les actes d’administration relèvent du domaine du mandat tacite.
  • Ces actes, indispensables à la gestion courante, comprennent notamment :
    • Travaux de conservation et d’amélioration
      • Les travaux visant à maintenir ou améliorer l’état des biens indivis relèvent des actes d’administration.
      • Dans un arrêt du 10 octobre 1995, la Cour de cassation a jugé que de tels travaux, entrepris par un indivisaire au su des autres et sans opposition de leur part, étaient valablement couverts par un mandat tacite.
      • Les coïndivisaires, en l’espèce, ont été tenus solidairement au paiement des frais engagés (Cass. 1re civ., 10 oct. 1995, n° 93-14.788).
    • Perception des loyers et entretien courant
      • Les opérations régulières, telles que la perception des revenus issus des biens indivis ou leur entretien, entrent également dans le cadre du mandat tacite.
      • Ces actes visent à assurer la continuité de la gestion et à préserver la valeur des biens indivis.
    • Paiement des charges et taxes
      • Le règlement des dépenses liées à l’entretien ou aux charges fiscales constitue un acte d’administration nécessaire, dès lors qu’il s’inscrit dans l’intérêt commun des coïndivisaires.

• Actes exclus par le mandat tacite
  • L’article 815-3, alinéa 4 précise que les actes de disposition, ainsi que la conclusion ou le renouvellement des baux, ne peuvent être accomplis sans un mandat exprès.
    • Actes de disposition
      • Les actes modifiant de manière significative la structure patrimoniale de l’indivision, tels que la vente d’un bien indivis ou la souscription d’une hypothèque, sont exclus du mandat tacite.
      • Dans un arrêt du 23 mai 1995 la Cour de cassation a ainsi considéré que l’acceptation d’une notification relative à une condition résolutoire stipulée dans un acte de vente ne relevait pas d’un acte d’administration (Cass. 3e civ., 23 mai 1995, n° 93-10.617).
      • Ce type d’acte exige un mandat exprès, garantissant une décision éclairée et concertée des indivisaires.
    • Conclusion et renouvellement de baux
      • En raison des droits conférés aux preneurs et de leurs conséquences sur la jouissance et la valorisation des biens, la conclusion ou le renouvellement de baux nécessite un mandat spécial exprès.
      • L’exclusion s’explique par la nature même du bail, qui confère au preneur un droit de jouissance durable, souvent assorti d’un droit au renouvellement, et grève d’autant la valeur et la disponibilité du bien indivis : il y aurait quelque paradoxe à permettre, par un simple silence, l’acte que l’indivisaire isolé ne peut accomplir seul sans encourir l’inopposabilité.
      • La Cour de cassation a fait application de cette règle dans un arrêt du 25 octobre 2005 aux termes duquel elle a rappelé qu’un mandat tacite ne permettait pas de couvrir la conclusion d’un bail rural (Cass. 1^ère civ., 25 oct. 2005, n°03-14.320).

• Actes soulevant des difficultés de qualification
  • L’article 815-3, alinéa 4 du Code civil dispose que le mandat tacite ne couvre que les actes d’administration, à l’exclusion des actes de disposition, ainsi que de la conclusion ou du renouvellement de baux.
  • Cette distinction, en apparence claire, peut toutefois poser des difficultés dans certaines situations, en raison de la nature hybride de certains actes, nécessitant une appréciation au cas par cas.
  • La ligne de partage entre administration et disposition n’épouse pas, en effet, une frontière abstraite et invariable : un même acte peut, selon sa finalité et son ampleur, basculer d’une catégorie dans l’autre, de sorte que la qualification relève largement de l’appréciation souveraine des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation.
  • Cette difficulté de qualification peut être illustrée par un arrêt de la Cour de cassation rendu le 23 mai 1995 (Cass. 3e civ., 23 mai 1995, n°93-10.617).
  • Dans cette affaire, il s’agissait de déterminer si l’acceptation d’une notification mettant en œuvre une condition résolutoire pouvait être couverte par un mandat tacite.
  • Deux indivisaires avaient vendu un bien indivis sous condition résolutoire stipulant qu’aucun recours contre le permis de construire ne devait être engagé.
  • Un recours ayant été formé, l’acquéreur notifia cette condition à l’un des indivisaires, qui avait pris en charge la gestion de la vente au su de l’autre, sans opposition.
  • La Cour d’appel considéra que cet acte était bien couvert par un mandat tacite, car se limitant à porter à la connaissance du vendeur l’existence d’un fait juridique.
  • Cependant, la Cour de cassation cassa cette décision considérant que l’acceptation d’une notification mettant en œuvre une condition résolutoire constituait un acte de disposition, lequel ne saurait être couvert par un mandat tacite. Un mandat exprès était donc nécessaire.
  • La solution se justifie par les effets de l’acte considéré : accepter la mise en œuvre d’une condition résolutoire, c’est consentir à l’anéantissement rétroactif de la vente et au retour du bien dans l’indivision, conséquence patrimoniale d’une gravité telle qu’elle ne saurait procéder d’un simple mandat présumé.
  • Un autre exemple révélateur des difficultés de qualification concerne l’emprunt contracté dans le cadre d’une indivision.
  • La Cour de cassation a eu à connaître de cette question dans un arrêt du 12 novembre 1986 (Cass. 1re civ., 12 nov. 1986, n° 85-12.238).
  • Dans cette affaire, deux indivisaires, anciens époux, étaient copropriétaires d’une exploitation agricole acquise durant leur mariage sous le régime de la séparation de biens.
  • Pendant la période d’indivision, l’un des indivisaires, le mari, avait emprunté des fonds auprès de ses parents pour régler une partie du passif de l’exploitation agricole.
  • Après leur divorce, l’autre indivisaire, l’ex-épouse, fut condamnée à rembourser la moitié de cet emprunt, au titre de sa part dans l’indivision.
  • La question posée ici portait sur la qualification juridique d’un emprunt contracté par un indivisaire : cet acte pouvait-il être considéré comme un acte d’administration, susceptible d’être couvert par un mandat tacite, ou devait-il être qualifié d’acte de disposition, nécessitant alors l’établissement préalable d’un mandat exprès ?
  • L’hypothèse de l’acte d’administration repose sur la finalité de l’emprunt, qui visait ici à financer les frais indispensables à la gestion courante de l’exploitation agricole indivise. Dans ce cadre, un mandat tacite pourrait être reconnu, l’acte s’inscrivant dans le prolongement des opérations nécessaires à la préservation et à l’administration des biens indivis.
  • L’hypothèse de l’acte de disposition, en revanche, trouve appui sur les conséquences financières importantes et durables d’un emprunt, lesquelles justifient traditionnellement qu’il soit qualifié d’acte de disposition, excluant de fait la possibilité de recourir à un mandat tacite.
  • Entre ces deux approches, la Cour de cassation a retenu la première, celle adoptée par les juges du fond, qui avaient implicitement retenu l’existence d’un mandat tacite conféré par l’ex-épouse à son coïndivisaire.
  • Cette dernière a, en effet, estimé que, bien que l’emprunt soit par nature un acte grave, il pouvait, au regard des circonstances spécifiques, être rattaché à l’administration de l’indivision.
  • Cette solution repose sur le constat que l’emprunt avait pour objet de régler le passif de l’exploitation agricole, une opération jugée nécessaire pour assurer la gestion et la pérennité des biens indivis.
  • Elle doit toutefois être appréhendée avec prudence.
  • La Cour de cassation n’a nullement établi un principe général selon lequel un emprunt pourrait être systématiquement couvert par un mandat tacite.
  • La qualification demeure étroitement liée aux circonstances de chaque affaire, et un mandat exprès reste requis dans les cas où l’emprunt dépasse les besoins de la gestion courante de l’indivision.
  • L’enseignement de cette jurisprudence est donc moins un principe qu’une méthode : c’est à l’aune de la destination concrète de l’acte — pourvoir à la gestion courante ou, au contraire, affecter durablement la substance du patrimoine indivis — que se détermine, in concreto, l’étendue du mandat tacite.

b) La gestion d’affaires

L’article 815-4, alinéa 2, du Code civil institue un mécanisme subsidiaire permettant de régir les actes accomplis par un indivisaire en l’absence de mandat ou d’habilitation judiciaire.

Ce mécanisme repose sur les règles générales de la gestion d’affaires énoncées aux articles 1301 et suivants du Code civil.

Avant d’en exposer le régime, il importe d’en fixer la notion, tant ce mécanisme emprunte aux catégories générales du droit des obligations dont il constitue, en matière d’indivision, une simple application particulière.

i) Le principe du recours à la gestion d’affaires

L’article 815-4, alinéa 2, du Code civil prévoit que « à défaut de pouvoir légal, de mandat ou d’habilitation par justice, les actes faits par un indivisaire en représentation d’un autre ont effet à l’égard de celui-ci, suivant les règles de la gestion d’affaires. »

Cette disposition, introduite par la loi du 31 décembre 1976, confère la faculté à un indivisaire d’agir pour le compte des autres sans autorisation préalable formalisée, en s’appuyant sur les règles générales de la gestion d’affaires, codifiées aux articles 1301 et suivants du Code civil.

Ce mécanisme trouve son fondement dans l’idée qu’il est parfois impératif d’agir rapidement pour préserver les intérêts communs, notamment face à des circonstances urgentes ou imprévues.

Le renvoi opéré par le texte n’est, du reste, pas un simple procédé de technique législative : il signifie que l’indivisaire qui agit hors mandat n’est ni un usurpateur, dont les actes seraient inopposables aux autres, ni un mandataire en bonne et due forme, dont le pouvoir préexisterait à l’acte. Il occupe une position intermédiaire, où l’efficacité de son intervention est suspendue à la réunion, a posteriori, des conditions de la gestion d’affaires.

Pour mémoire, la gestion d’affaires, définie à l’article 1301 du Code civil, repose sur l’intervention spontanée d’une personne dans les affaires d’autrui, « sans y être tenue », mais en agissant « sciemment et utilement […] à l’insu ou sans opposition du maître de cette affaire ».

Elle se distingue ainsi par trois caractéristiques essentielles :

• Une initiative volontaire : le gérant agit sans y être contraint et sans avoir reçu un mandat.
• Un objectif d’utilité : les actes accomplis doivent répondre à l’intérêt du maître de l’affaire.
• L’absence d’opposition : le maître de l’affaire ne doit pas s’être opposé à l’intervention.

Le mécanisme de la gestion d’affaires combine une logique individualiste – interdisant toute immixtion injustifiée dans les affaires d’autrui – et une logique sociale, qui valorise les interventions désintéressées lorsqu’elles répondent à une nécessité impérieuse.

A cet égard, la gestion d’affaires ne peut intervenir qu’à titre subsidiaire, lorsqu’aucun autre mécanisme légal ou conventionnel n’est disponible.

L’emploi des termes « à défaut de pouvoir légal, de mandat ou d’habilitation par justice » souligne cette vocation d’ultime recours, destinée à pallier l’inertie ou la paralysie de l’indivision.

Ainsi, se distingue-t-elle du mandat, qui repose sur un accord de volontés, ou de l’habilitation judiciaire, qui nécessite l’intervention d’un juge.

Ce caractère subsidiaire justifie que la gestion d’affaires soit encadrée par des conditions strictes, visant à prévenir les abus tout en assurant la protection des intérêts collectifs des indivisaires.

ii) La frontière entre gestion d’affaires et mandat tacite

La gestion d’affaires ne se confond pas avec le mandat tacite, dont elle est pourtant proche par ses effets. Le critère de distinction réside dans la source du pouvoir : le mandat — fût-il tacite — suppose un consentement, même implicite, du représenté à l’intervention de l’indivisaire, tandis que la gestion d’affaires se passe de tout accord et se contente de l’absence d’opposition.

La frontière est, en pratique, ténue, car un comportement passif et prolongé peut révéler, selon les circonstances, soit la ratification tacite d’une gestion d’affaires, soit l’octroi d’un véritable mandat tacite.

La jurisprudence a ainsi admis qu’un coïndivisaire laissé seul à la gestion des biens indivis, sans désignation d’un mandataire commun, puisse être regardé comme leur gestionnaire par la volonté concordante, quoique non formalisée, des autres indivisaires (Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 94-16.766). De même, l’usufruitière partielle d’un bien indivis qui, avec l’accord exprès de son unique coïndivisaire, s’est toujours comportée comme titulaire de la totalité du bien, peut être tenue pour le mandataire de ce dernier, de sorte que le congé qu’elle a seule délivré n’encourt pas la nullité (Cass. 3e civ., 11 juin 1970, n° 67-13.761).

L’enjeu de la qualification n’est pas seulement théorique : selon que l’on retient le mandat tacite ou la gestion d’affaires, le régime des obligations réciproques — étendue du pouvoir, intensité du devoir de diligence, conditions du remboursement — n’est pas rigoureusement identique.

iii) Les conditions du recours à la gestion d’affaires

Pour que la gestion d’affaires puisse être mise en œuvre, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Absence de pouvoir légal ou conventionnel
  • La gestion d’affaires n’intervient qu’à défaut de solutions conventionnelles ou légales.
  • L’article 815-4, alinéa 2, du Code civil précise que ce mécanisme n’est mobilisable qu’« à défaut de pouvoir légal, de mandat ou d’habilitation par justice ».
  • Cette vocation résolument subsidiaire de la gestion d’affaires est destinée à éviter la paralysie de l’administration des biens indivis lorsque les moyens habituels de représentation font défaut.
  • Par exemple, en l’absence d’un mandat conféré à l’un des indivisaires ou d’une décision judiciaire habilitant un gérant, un indivisaire peut agir spontanément pour pallier une situation critique.
  • Ce caractère supplétif garantit que la gestion d’affaires reste une exception et non un substitut régulier aux dispositifs prévus par la loi ou les conventions.

• Intérêt collectif des indivisaires
  • Le gérant d’affaires doit agir exclusivement dans l’intérêt commun de l’indivision et non pour des motifs personnels.
  • Les actes accomplis doivent être utiles à l’ensemble des indivisaires et répondre à une nécessité collective
  • À titre d’exemple, des travaux de conservation ou d’entretien visant à éviter la dégradation d’un bien indivis sont typiquement couverts par ce mécanisme (V. en ce sens Cass. 1re civ., 15 mai 1974, n°72-11.417).
  • Toutefois, si le gérant agit dans son seul intérêt ou détourne son intervention à des fins personnelles, les autres indivisaires peuvent contester la validité de ses actes.

• Nécessité et opportunité des actes
  • La gestion d’affaires s’applique uniquement aux actes nécessaires ou opportuns.
  • Ces derniers doivent viser à répondre à une urgence ou à préserver les intérêts patrimoniaux de l’indivision.
  • Par exemple :
    • Actes justifiés
      • La réalisation de travaux urgents pour prévenir des dommages, tels que réparer une toiture endommagée, constitue un acte indispensable couvert par la gestion d’affaires.
      • Ces actions visent à éviter une perte de valeur ou une détérioration irréversible du bien.
    • Actes non justifiés
      • En revanche, des actes tels que la conclusion d’un bail à un prix dérisoire avec un proche ou la vente d’un bien indivis sans l’accord des autres indivisaires excèdent le cadre de la gestion d’affaires.
      • Ces actes, s’ils sont contraires à l’intérêt collectif ou réalisés dans des conditions préjudiciables à l’indivision, peuvent être contestés et annulés.
  • Cette exigence de nécessité et d’opportunité impose également au gérant d’agir avec diligence et prudence, en accomplissant ses actes dans le respect des circonstances et des besoins réels de l’indivision.

iv) Les effets de la gestion d’affaires

Les actes réalisés par un indivisaire dans le cadre de la gestion d’affaires, lorsqu’ils respectent les conditions prévues par la loi, produisent des effets obligatoires à l’égard de tous les coïndivisaires.

Ces derniers se trouvent liés par ces actes, dans la mesure où ils ont été accomplis dans l’intérêt commun de l’indivision et en conformité avec les principes de nécessité et d’utilité.

Les effets de la gestion d’affaires se déploient ainsi dans deux directions complémentaires : d’une part, à l’égard des tiers avec lesquels le gérant a traité, l’indivision se trouve engagée comme si l’acte avait été accompli par un représentant régulièrement investi ; d’autre part, dans les rapports internes, naissent à la charge des coïndivisaires des obligations de remboursement et d’indemnisation, contrepartie de l’intervention utile.

• Obligation de remboursement des dépenses engagées
  • Conformément à l’article 1301-2 du Code civil, les coïndivisaires sont tenus de rembourser au gérant d’affaires les dépenses qu’il a engagées pour la conservation ou la gestion des biens indivis, dès lors qu’elles s’avèrent nécessaires ou utiles.
  • La jurisprudence a ainsi reconnu que des travaux urgents, tels que la réparation d’une toiture pour éviter des infiltrations ou des dépenses destinées à prévenir la détérioration d’un bien indivis, relèvent de cette catégorie.
  • Ces actions, indispensables pour préserver la valeur des biens, imposent une obligation de remboursement aux coïndivisaires.
  • Le remboursement couvre non seulement les frais engagés pour les travaux ou les réparations, mais aussi les dépenses accessoires nécessaires à leur réalisation, à condition qu’elles soient proportionnées à l’intérêt commun.

L’articulation de cette obligation de remboursement avec le régime propre à l’indivision mérite une attention particulière. Lorsque le gérant a exposé des dépenses de conservation, son indemnisation obéit, dans le cadre du partage, à la règle de l’article 815-13 du Code civil, qui commande de tenir compte à l’indivisaire, selon l’équité, de la plus forte des deux sommes que représentent la dépense qu’il a faite et le profit subsistant.

• Limites et possibilité de contestation
  • Les coïndivisaires peuvent contester les actes du gérant d’affaires si ceux-ci ne respectent pas l’intérêt collectif ou causent un préjudice à l’indivision.
  • La jurisprudence admet, par exemple, qu’un acte manifestement désavantageux pour l’indivision, comme la conclusion d’un bail à un prix inférieur au marché avec un proche du gérant, puisse être annulé.
  • Une telle situation constitue un manquement à l’obligation de loyauté et au devoir de préserver l’intérêt commun.
  • En cas de préjudice avéré, le gérant d’affaires fautif peut être tenu de réparer le dommage causé.
  • Cette responsabilité repose sur le principe selon lequel la gestion doit être exercée de manière prudente et raisonnable.

• Exigence de diligence et responsabilité du gérant
  • L’article 1301-1 du Code civil impose au gérant d’affaires d’accomplir sa mission « avec les soins d’une personne raisonnable ».
  • Cette exigence implique notamment que les actes réalisés répondent aux nécessités de la situation et ne dépassent pas l’exploitation normale des biens indivis.
  • Si le gérant agit de manière imprudente ou excessive, il peut être privé du droit au remboursement des dépenses engagées. De surcroît, sa responsabilité civile peut être engagée s’il a causé un préjudice aux autres indivisaires.

En définitive, la gestion d’affaires réalise un équilibre subtil : elle autorise l’indivisaire prévoyant à intervenir dans l’urgence sans attendre l’accord de ses pairs, tout en le soumettant à un standard de diligence et à un contrôle a posteriori qui prémunissent les autres contre les immixtions hasardeuses ou intéressées. C’est à ce prix que le mécanisme remplit sa fonction d’ultime soupape contre la paralysie de l’indivision.

B) Les actes soumis à la règle de la majorité

En matière d’indivision, le principe d’unanimité s’impose traditionnellement comme une garantie fondamentale du droit de propriété, requérant l’accord de tous les indivisaires pour toute décision relative à la gestion ou à la disposition des biens indivis.

Toutefois, la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 est venue assouplir cette rigueur en introduisant, à l’article 815-3 du Code civil, une règle de majorité permettant aux indivisaires détenteurs d’au moins deux tiers des droits indivis de prendre certaines décisions sans le consentement unanime de leurs coïndivisaires.

Cette innovation législative, conçue pour faciliter la gestion des indivisions, marque une rupture avec le régime classique et relativise l’égalité juridique entre indivisaires en lui substituant une pondération économique basée sur les parts détenues.

Néanmoins, ce mécanisme reste encadré par des limites strictes, tant dans son domaine d’application que dans ses modalités, afin de prévenir les abus de droit et de préserver les intérêts des indivisaires minoritaires.

Il convient, d’emblée, de situer cette règle de majorité par rapport aux deux pôles entre lesquels elle s’insère. En deçà, les actes conservatoires demeurent gouvernés par le principe de l’initiative individuelle : tout indivisaire peut, seul, prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, et ce même en l’absence d’urgence. Au-delà, les actes de disposition restent, par principe, soumis à l’exigence d’unanimité. La majorité des deux tiers occupe ainsi une zone intermédiaire, celle de l’administration, où le législateur a entendu débloquer la gestion courante sans sacrifier la protection due au droit de propriété de chacun.

Cette articulation, rappelée avec netteté par la jurisprudence la plus récente, commande la qualification de chaque acte : c’est de son rattachement à l’une ou l’autre de ces catégories — conservation, administration, disposition — que dépend la majorité requise pour l’accomplir.

1) La détermination des actes soumis à la règle de la majorité

L’article 815-3, al. 1^er du Code civil prévoit que le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

• Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;
• Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;
• Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;
• Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Il importe de souligner que la majorité ainsi exigée se mesure non au nombre des indivisaires, mais à la quotité des droits indivis : il s’agit d’une majorité en parts, et non en têtes. Un indivisaire unique détenant à lui seul plus des deux tiers des droits peut donc accomplir ces actes, là où trois indivisaires détenant chacun un tiers devront en réunir au moins deux pour atteindre le seuil. Cette pondération économique constitue l’apport saillant de la réforme de 2006 et explique que la liste de l’article 815-3 soit d’interprétation stricte : tout acte qui n’y figure pas, et qui excède la simple conservation, demeure soumis à l’unanimité.

À peine de leur inopposabilité aux indivisaires qui n’y ont pas consenti, ces actes doivent en outre, en vertu de l’article 815-3, alinéa 3, être portés à la connaissance des indivisaires restés à l’écart de la décision — exigence d’information qui constitue la contrepartie procédurale de l’abandon de l’unanimité.

a) Les actes d’administration

Depuis la réforme introduite par la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, les actes d’administration relatifs aux biens indivis peuvent être accomplis à la majorité des deux tiers des droits indivis.

La question qui alors se pose est alors de savoir en quoi consiste un acte d’administration. Quelles sont les opérations concernées ?

Si l’on se réfère au décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008, « constituent des actes d’administration les actes d’exploitation ou de mise en valeur du patrimoine de la personne protégée dénués de risque anormal. »

Il s’infère de cette définition que les actes d’administration se caractérisent par deux critères fondamentaux :

• D’une part, ils visent à préserver et valoriser le patrimoine de manière ordinaire, dans le cadre d’une gestion conforme à sa destination économique. Ces actes doivent s’inscrire dans un usage courant, en tenant compte des besoins normaux de conservation et d’exploitation du bien, sans compromettre sa substance ni sa pérennité.
• D’autre part, ils doivent être dépourvus de risques anormaux. Cela implique que les décisions prises ne doivent ni exposer le patrimoine à des pertes importantes ni engendrer des modifications substantielles de son contenu ou de sa valeur.

Cette approche trouve également écho dans la doctrine, qui considère que l’acte d’administration est intrinsèquement lié à une gestion normale et ordinaire du bien indivis, tout en s’inscrivant dans une logique économique respectueuse de sa destination et de sa substance.

En d’autres termes, il s’agit d’un acte qui tend à préserver, entretenir ou exploiter les biens sans altérer leurs caractéristiques essentielles.

La summa divisio qui structure cette matière oppose ainsi trois catégories qu’il convient de ne pas confondre, l’acte d’administration occupant une position médiane entre la simple conservation et la disposition.

A cet égard, la notion d’exploitation normale constitue un critère central pour délimiter les actes d’administration.

Selon les travaux préparatoires de la loi de 2006 et les interprétations doctrinales, elle se réfère à des actes qui :

• S’inscrivent dans le cycle économique habituel : les opérations doivent viser à maintenir ou valoriser le bien dans sa destination usuelle, comme la mise en location d’un immeuble d’habitation ou la perception des revenus locatifs.
• Respectent l’intégrité du bien : toute décision susceptible de porter atteinte à la substance du bien, que ce soit par une modification de sa substance ou de sa finalité économique, ne saurait être qualifiée d’acte d’administration.
• Évitent tout risque anormal : un acte qui expose le patrimoine à des pertes potentielles ou à une dépréciation importante excède le cadre de l’administration.

Ainsi, des travaux d’entretien nécessaires, des réparations usuelles ou des améliorations utiles, comme la rénovation d’un immeuble pour en maintenir la valeur, répondent pleinement à ce critère.

En revanche, des actes transformant significativement la nature ou l’usage du bien, comme convertir un immeuble résidentiel en local commercial, seraient exclus du champ de l’administration normale.

Le décret précité, bien qu’applicable à la gestion des patrimoines des personnes protégées, offre des éclairages précieux pour la qualification des actes d’administration, notamment dans le contexte de l’indivision.

Selon ce texte, relèvent des actes d’administration :

• Actes portant sur les immeubles
  • Convention de jouissance précaire (art. 426, al. 2, du code civil) ;
  • Conclusion et renouvellement d’un bail de neuf ans au plus en tant que bailleur (art. 595 et 1718 du code civil) ou preneur ;
  • Bornage amiable de la propriété de la personne protégée ;
  • Travaux d’améliorations utiles, aménagements, réparations d’entretien des immeubles de la personne protégée ;
  • Résiliation du bail d’habitation en tant que bailleur ;
  • Prêt à usage et autre convention de jouissance ou d’occupation précaire ;
  • Déclaration d’insaisissabilité des immeubles non professionnels de l’entrepreneur individuel (art. 1526-1 du code de commerce) ;
  • Mainlevée d’une inscription d’hypothèque en contrepartie d’un paiement.

• Actes portant sur les meubles corporels et incorporels
  • Ouverture d’un premier compte ou livret au nom ou pour le compte de la personne protégée (art. 427, al. 4, du code civil) ;
  • Emploi et remploi de sommes d’argent qui ne sont ni des capitaux ni des excédents de revenus (art. 468 et 501 du code civil) ;
  • Emploi et remploi des sommes d’argent non judiciairement prescrits par le juge des tutelles ou le conseil de famille (art. 501 du code civil) ;
  • Perception des revenus ;
  • Réception des capitaux ;
  • Quittance d’un paiement ;
  • Demande de délivrance d’une carte bancaire de retrait ;
  • Paiements des dettes y compris par prélèvement sur le capital ;
  • Octroi de délai raisonnable en vue du recouvrement de créances ;
  • Résiliation d’un contrat de gestion de valeurs mobilières et instruments financiers (art. 500, al. 3, du code civil) ;
  • Actes de gestion d’un portefeuille, y compris les cessions de titres à condition qu’elles soient suivies de leur remplacement ;
  • Exercice du droit de vote dans les assemblées, sauf ce qui est dit à propos des ordres du jour particuliers ;
  • Demandes d’attribution, de regroupement ou d’échanges de titres ;
  • Vente des droits ou des titres formant rompus ;
  • Souscription à une augmentation de capital, sauf ce qui est dit sur le placement de fonds ;
  • Conversion d’obligations convertibles en actions admises à la négociation sur un marché réglementé ;
  • Louage-prêt-emprunt-vente-échange-dation et acquisition de meubles d’usage courant ou de faible valeur ;
  • Perception des fruits ;
  • Location d’un coffre-fort.

b) Le mandat général d’administration

L’article 815-3, al. 1^er, 2 prévoit que « le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité […] donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ».

Pour mémoire, le mandat général d’administration s’inscrit dans une logique de représentation expresse permettant à un ou plusieurs indivisaires majoritaires de confier la gestion de l’indivision à un mandataire, qu’il s’agisse d’un indivisaire ou d’un tiers.

Cette délégation constitue une dérogation importante au principe de l’unanimité, traditionnellement applicable en matière d’administration des biens indivis.

Ce mécanisme poursuit deux objectifs majeurs?:

• Fluidifier la gestion : en délégant la gestion quotidienne des biens à un mandataire, il devient possible de réaliser des actes nécessaires à l’administration courante sans nécessiter l’accord préalable de tous les indivisaires.
• Préserver l’équilibre des droits : bien que la décision de confier un mandat général repose sur une majorité qualifiée des deux tiers des droits indivis, les droits fondamentaux des indivisaires minoritaires sont protégés, notamment par des limites encadrant les actes susceptibles d’être réalisés sous ce mandat.

i) L’étendue du mandat : administration et non disposition

Le qualificatif « général » ne doit pas tromper : il désigne l’ampleur ratione materiae du mandat — lequel embrasse l’ensemble des actes d’administration relatifs à l’indivision — et non une habilitation à disposer. Le mandataire investi sur le fondement de l’article 815-3, alinéa 1^er, 2°, peut ainsi conclure les baux relevant de la gestion courante, percevoir les revenus, régler les charges ou engager les réparations utiles ; il ne saurait, en revanche, aliéner un immeuble indivis ni consentir un acte excédant l’exploitation normale des biens, lesquels demeurent soumis à l’unanimité ou à l’autorisation judiciaire.

Cette limite intrinsèque traduit une cohérence d’ensemble du régime : la majorité des deux tiers, qui ne peut elle-même accomplir un acte de disposition, ne saurait conférer à son mandataire un pouvoir dont elle ne dispose pas — nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet.

ii) La distinction d’avec le mandat tacite issu du droit commun

Le mandat général de l’article 815-3 ne doit pas être confondu avec le mandat tacite que la jurisprudence admet, sur le fondement du droit commun de la représentation, lorsqu’un indivisaire gère durablement et au su de tous les biens indivis sans qu’aucun mandataire n’ait été formellement désigné. La Cour de cassation a ainsi reconnu qu’un copropriétaire indivis, à qui ses coïndivisaires reconnaissaient expressément avoir laissé la gestion des biens sans désignation particulière de mandataire commun, pouvait valablement recevoir, à ce seul titre, les convocations aux assemblées générales adressées par le syndic (Cass. 3^e civ., 12 mars 1997, n° 94-16.766).

La différence est de taille : là où le mandat de l’article 815-3 procède d’une décision majoritaire formalisée et opposable, le mandat tacite repose sur la tolérance commune et la qualification, souverainement appréciée par les juges du fond, du comportement des indivisaires. Le premier sécurise la gestion par un titre ; le second la constate a posteriori.

c. La vente de meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision

La faculté de vendre des meubles indivis à la majorité des deux tiers, prévue à l’article 815-3, alinéa 1er, 3° du Code civil, constitue une dérogation au principe de l’unanimité.

Elle répond à un objectif précis?: permettre le règlement des dettes et charges de l’indivision tout en évitant les blocages susceptibles de nuire à sa gestion.

i) Domaine

La règle énoncée à l’article 815-3, alinéa 1er, 3° vise la seule vente de meubles indivis, qu’ils soient corporels (mobilier, équipements, œuvres d’art) ou incorporels (parts sociales, créances).

Cette restriction reflète la volonté du législateur de réserver la majorité qualifiée à des biens facilement aliénables, tout en laissant aux indivisaires la possibilité de contester la pertinence de telles ventes si elles ne respectent pas les critères fixés par la loi.

Ainsi, tout bien meuble indivis peut être vendu dès lors que la finalité de la cession est de régler les dettes ou charges de l’indivision.

Par exemple, des parts sociales représentant une société civile immobilière ou des œuvres d’art indivises pourraient être cédées si les indivisaires majoritaires justifient que cette vente est nécessaire pour couvrir les frais afférents à l’indivision.

Il importe, a contrario, de mesurer ce que la règle exclut : l’immeuble indivis demeure hors du champ de l’alinéa 1^er, 3°. Sa vente, lorsqu’elle est commandée par les nécessités de l’indivision et se heurte au refus ou à l’incurie d’un coïndivisaire, relève d’un dispositif distinct — l’autorisation judiciaire de l’article 815-5-1 du Code civil, qui requiert la majorité des deux tiers des droits indivis et une intervention du juge. La summa divisio meuble/immeuble structure ainsi l’ensemble du régime de la vente forcée des biens indivis.

ii) Conditions

La vente de meubles indivis ne peut être envisagée que pour des raisons spécifiques et impérieuses?: le paiement des dettes et charges de l’indivision.

Ces charges comprennent notamment :

• Les frais d’entretien ou de réparation nécessaires à la préservation du patrimoine indivis, comme des travaux de rénovation ou d’aménagement?;
• Les taxes et impôts liés au bien indivis, tels que la taxe foncière ou les taxes locales?;
• Les dépenses courantes liées à l’exploitation du bien, telles que les frais de gestion locative ou les coûts d’assurance.

À cet égard, une mise en garde s’impose : toute charge fiscale n’est pas nécessairement une charge de l’indivision. La Cour de cassation a ainsi jugé que la contribution sociale généralisée et la contribution au remboursement de la dette sociale dues par chaque copartageant sur sa quote-part dans les revenus fonciers d’un bien indivis constituent des dettes personnelles, et non des dettes de l’indivision — de sorte que leur paiement n’ouvre aucune créance contre l’indivision (Cass. 1^re civ., 15 janv. 2025, n° 23-13.116). La vente de meubles indivis ne saurait dès lors être justifiée par l’acquittement de telles obligations, étrangères à la masse indivise.

En revanche, toute vente motivée par des considérations étrangères à ces impératifs, comme la volonté de se débarrasser d’un meuble jugé encombrant ou inutile, excède le cadre légal.

De telles opérations nécessiteraient alors soit l’unanimité des indivisaires, soit le recours à des mesures conservatoires ou à une autorisation judiciaire prévue par l’article 815-5-1 du Code civil.

iii) La majorité qualifiée

Pour qu’une vente soit réalisée, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis doivent se prononcer en faveur de la cession.

Cette majorité, calculée en fonction des parts indivises et non du nombre d’indivisaires, permet d’assurer une certaine flexibilité tout en évitant qu’un indivisaire minoritaire puisse s’opposer de manière systématique à une opération indispensable.

Cependant, les indivisaires minoritaires conservent un droit de contrôle sur ces décisions.

Ils peuvent contester la vente si celle-ci excède le cadre de l’exploitation normale des biens indivis ou si elle ne respecte pas les critères légaux, notamment en termes de nécessité et de proportionnalité.

iv) Procédure

La vente de meubles indivis en application de l’article 815-3 ne nécessite pas, en principe, l’intervention du juge.

Elle peut être réalisée à l’amiable, à condition que les indivisaires majoritaires respectent les obligations procédurales, notamment :

• L’information préalable des indivisaires minoritaires?: selon l’article 815-3, alinéa 2, les indivisaires majoritaires sont tenus d’informer les autres indivisaires de la décision de vendre. Cette obligation garantit la transparence et permet aux indivisaires non consultés de contester l’opportunité de la vente si nécessaire.
• Le respect du critère de proportionnalité : la vente ne doit porter que sur le montant strictement nécessaire au règlement des dettes et charges identifiées. Toute aliénation excédant ce besoin immédiat pourrait être remise en cause par les indivisaires minoritaires.

v) Une conciliation entre souplesse et protection

En permettant la vente de meubles indivis à la majorité qualifiée des deux tiers, l’article 815-3, alinéa 1er, 3° du Code civil introduit une souplesse bienvenue dans la gestion de l’indivision, tout en préservant les droits des indivisaires minoritaires grâce à des garanties procédurales et juridiques. Ce mécanisme, bien qu’exceptionnel, illustre une volonté de concilier efficacité et sécurité juridique dans un domaine marqué par des risques fréquents de blocage.

Cependant, cette faculté doit être exercée avec prudence. Une application abusive ou détournée de cette règle pourrait compromettre l’équilibre fragile entre les droits des indivisaires et la nécessité de gérer l’indivision de manière pragmatique et équitable.

d. La conclusion ou le renouvellement de baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal

Traditionnellement, la conclusion ou le renouvellement de baux nécessitait l’accord unanime des indivisaires, conformément au principe posé à l’article 815-3, alinéa 3 du Code civil, qui impose l’unanimité pour tout acte excédant l’exploitation normale des biens indivis.

Toutefois, la réforme de 2006 a introduit une exception importante : les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent conclure ou renouveler des baux à cette majorité, à condition que ces baux ne concernent pas des immeubles à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Cette exception reflète une distinction claire opérée par le législateur : les baux relatifs à des usages particuliers et stratégiques (agricole, commercial, industriel ou artisanal) restent soumis à l’unanimité en raison de leur impact potentiellement significatif sur le patrimoine indivis, tandis que les baux relatifs à des usages courants, tels que l’habitation, peuvent être régis par la règle de la majorité qualifiée.

La raison de cette mise à l’écart tient au statut protecteur dont jouit le preneur de ces baux dits « stratégiques » : droit au renouvellement, propriété commerciale, statut du fermage. En conférant au locataire un droit quasi pérenne au maintien dans les lieux, de tels baux paralysent durablement le bien et grèvent la valeur de la quote-part de chaque indivisaire ; ils confinent, par leurs effets, à l’acte de disposition, ce qui justifie le maintien de l’exigence d’unanimité.

d) Les baux concernés

Depuis la réforme introduite par la loi n° 2006-728, l’article 815-3, alinéa 1er, 4° du Code civil permet donc aux indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis de conclure ou de renouveler certains baux.

Cette faculté, bien que conférant une souplesse bienvenue dans la gestion des biens indivis, est strictement limitée aux baux qui ne portent pas sur des immeubles à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

• Les baux d’habitation
  • Les baux d’habitation, par leur nature domestique et leur durée souvent limitée, relèvent des actes d’administration courante et peuvent donc être conclus ou renouvelés à la majorité des deux tiers.
  • Ces baux doivent toutefois respecter la destination initiale du bien et s’inscrire dans son exploitation normale.

• Les baux à usage professionnel
  • Les baux à usage professionnel, régis notamment par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, incluent des locaux utilisés par des professions libérales ou des bureaux.
  • Ces baux peuvent être conclus à la majorité des deux tiers, dès lors qu’ils ne confèrent pas au locataire des droits excessivement protecteurs, susceptibles d’affecter la valeur ou la gestion du bien indivis.

• Les baux de biens meubles
  • Les baux portant sur des biens meubles indivis, tels que la location-gérance d’un fonds de commerce ou la mise en location d’équipements, sont également soumis à la règle majoritaire.

e) Les opérations concernées

En application de l’article 815-3, alinéa 1er, 4° du Code civil, seules la conclusion et le renouvellement de certains baux peuvent être décidées à la majorité des deux tiers des droits indivis, sous réserve qu’ils ne portent pas sur des immeubles à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Cependant, la jurisprudence a élargi cette règle pour inclure également des actes liés à l’administration des baux ainsi que la résiliation de certains baux spécifiques.

• Conclusion et renouvellement des baux
  • L’article 815-3, alinéa 1er, 4°, introduit par la réforme de 2006, permet de conclure ou de renouveler des baux relevant de l’exploitation normale des biens indivis.
  • Cette faculté vise les baux à usage d’habitation, professionnel, ou portant sur des biens meubles, à l’exclusion des baux portant sur des immeubles à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal, qui restent soumis au principe d’unanimité.

• Actes d’administration relatifs aux baux
  • Bien que non explicitement mentionnés par le texte, les actes d’administration relatifs aux baux, tels que la perception des loyers ou l’entretien des locaux loués, participent de l’exploitation normale des biens indivis.
  • Ces actes s’inscrivent logiquement dans la continuité des opérations de conclusion et de renouvellement et peuvent également être décidés à la majorité des deux tiers.

• Résolution d’un bail rural
  • Sous l’empire du droit antérieur, la Cour de cassation avait décidé dans un arrêt du 19 juillet 1995, la résolution d’un bail rural pour défaut de paiement des fermages nécessitait l’accord unanime des indivisaires (Cass. 3^e civ., 19 juillet 1995, n° 93-15.033).
  • Puis dans un arrêt du 29 juin 2011, elle est revenue sur sa position en admettant que les indivisaires titulaires des deux tiers des droits indivis puissent engager une action en résolution du bail pour non-paiement des fermages, considérant que cet acte s’inscrivait dans le cadre de l’exploitation normale des biens indivis (Cass. 3^e civ., 29 juin 2011, n°09-70.894).
  • La Troisième chambre civile a, par suivante, confirmé cette solution dans un arrêt du 17 novembre 2016 (Cass. 3^e civ. 17 nov. 2016, n°15-19.957).

• Délivrance de congés
  • Bien que non expressément prévue par le texte, une réponse ministérielle a précisé que la délivrance d’un congé pour un bail relevant de l’article 815-3 pouvait être effectuée à la majorité qualifiée (JOAN, 30 mars 2010, p. 3627).
  • Cependant, cette possibilité demeure strictement limitée aux baux relevant de la gestion courante, à l’exclusion des baux agricoles ou commerciaux, qui continuent d’exiger l’unanimité.
  • La jurisprudence antérieure avait déjà admis, sur le terrain de la représentation, la validité d’un congé délivré par un coïndivisaire agissant comme mandataire de l’autre : ainsi du congé donné par une usufruitière partielle de biens indivis qui, avec l’accord exprès de son fils unique coïndivisaire, s’était toujours comportée comme usufruitière de la totalité du fonds loué et pouvait être regardée comme mandataire de celui-ci (Cass. 3^e civ., 11 juin 1970, n° 67-13.761).

Une difficulté particulière mérite, enfin, d’être signalée quant à l’opposabilité du bail consenti par un seul indivisaire au coïndivisaire ultérieur. La Cour de cassation a jugé qu’un bail rural conclu par un indivisaire est opposable, sur le fondement de l’article 1743, alinéa 1^er, du Code civil, au coïndivisaire devenu donataire des droits indivis, à la condition que ce dernier ait eu connaissance du bail au plus tard au jour de la donation (Cass. 3^e civ., 29 janv. 2026, n° 24-20.852). La solution illustre la persistance, à la marge du régime majoritaire, des mécanismes de droit commun gouvernant la transmission des biens loués.

2) Obligation d’information des coïndivisaires minoritaires

Si les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent désormais, en application de l’article 815-3 du Code civil, accomplir certains actes dérogeant à la règle de l’unanimité, cette prérogative demeure conditionnée au respect d’une obligation fondamentale : celle d’informer les coïndivisaires minoritaires.

Cette exigence d’information, introduite par la réforme de 2006, vise à garantir la transparence des décisions prises à la majorité qualifiée et à préserver les droits des indivisaires minoritaires, en leur permettant de contester, le cas échéant, la régularité ou l’opportunité des actes concernés.

On mesure ici la logique d’ensemble du dispositif issu de 2006 : le législateur a desserré l’étau de l’unanimité — frein notoire à la gestion des indivisions — en l’échangeant contre un double mécanisme protecteur, la majorité qualifiée des deux tiers d’un côté, l’information des minoritaires de l’autre. L’allègement du pouvoir de blocage a ainsi pour contrepartie le renforcement du droit de contrôle. La réforme la plus récente confirme cette architecture en trois étages, la Cour de cassation rappelant que tout indivisaire peut prendre seul les mesures de conservation, que les actes d’administration requièrent la majorité des deux tiers, et que les actes de disposition demeurent soumis à l’unanimité (Cass. 1^re civ., 14 janv. 2026, n° 23-21.120).

a) Une obligation d’information au service de la transparence

L’article 815-3, alinéa 2, du Code civil prévoit que les indivisaires majoritaires ayant adopté l’une des décisions énumérées à l’alinéa 1er doivent en notifier les indivisaires minoritaires.

Cette obligation a pour finalité de permettre à ces derniers, souvent exclus des processus décisionnels en raison de leur position minoritaire, de prendre connaissance des actes susceptibles d’affecter leurs droits. Ils peuvent ainsi, le cas échéant, saisir le tribunal pour en contester la licéité ou l’opportunité.

L’information constitue donc une garantie procédurale essentielle, renforçant la légitimité des décisions majoritaires tout en prévenant les abus.

À cet égard, la jurisprudence souligne régulièrement que cette obligation est indissociable de la règle de la majorité, dont elle constitue le pendant nécessaire pour concilier efficacité et équité dans la gestion de l’indivision.

b) Les modalités de communication de l’information

Bien que l’article 815-3, alinéa 2, du Code civil n’impose pas de formalisme spécifique pour l’exécution de cette obligation, des principes directeurs peuvent être dégagés pour en assurer l’efficacité.

• Les moyens d’information
  • La loi laisse une certaine latitude quant aux moyens utilisés pour informer les indivisaires minoritaires.
  • Cependant, pour des raisons probatoires, des moyens formels sont recommandés :
    • La lettre recommandée avec accusé de réception qui permet de démontrer la réalité et la date de l’information transmise ;
    • L’acte extrajudiciaire, qui peut être privilégié en cas de litiges ou lorsque des conflits sont susceptibles d’émerger.
  • Dans un souci de diligence, l’information doit être claire et suffisamment précise pour permettre aux indivisaires minoritaires de comprendre pleinement la portée des décisions adoptées.

• Les cas particuliers
  • Lorsque certains indivisaires sont introuvables, la doctrine admet que l’obligation d’information peut être considérée comme remplie si les indivisaires majoritaires ont accompli toutes les diligences nécessaires pour les retrouver.
  • Cette tolérance vise à éviter les blocages injustifiés dans la gestion de l’indivision, bien qu’elle ne soit pas expressément consacrée par les textes.

c) Sanctions en cas d’absence d’information

Le défaut d’information des indivisaires minoritaires entraîne une sanction définie par l’article 815-3, al. 2^e du Code civil : l’inopposabilité des décisions aux indivisaires non informés.

Cette sanction emporte des conséquences différentes selon qu’elle concerne les indivisaires ou des tiers.

• À l’égard des indivisaires minoritaires
  • L’inopposabilité permet aux indivisaires minoritaires de contester les décisions prises à leur égard.
  • Ils peuvent, par exemple, solliciter en justice la remise en cause d’un bail conclu ou renouvelé sans notification préalable.
  • La jurisprudence insiste sur ce point, affirmant que les indivisaires minoritaires doivent avoir la possibilité de s’assurer que les actes en question respectent les critères de l’exploitation normale des biens indivis.

• À l’égard des tiers
  • En revanche, l’inopposabilité n’affecte pas la validité des actes à l’égard des tiers.
  • Ainsi, les cocontractants conservent les droits issus des actes conclus, même en l’absence d’information des indivisaires minoritaires.
  • Cette dissociation des effets protège la sécurité du commerce juridique : le tiers de bonne foi, qui a traité avec une majorité régulièrement formée, n’a pas à pâtir d’une carence purement interne à l’indivision. Le minoritaire négligé doit alors rechercher la réparation de son préjudice non dans l’anéantissement de l’acte, mais dans la responsabilité des indivisaires majoritaires défaillants.

3) Régimes dérogatoires pour les indivisions en Corse et en outre-mer

La gestion des indivisions en Corse et dans les territoires d’outre-mer bénéficie de régimes dérogatoires spécifiques, instaurés respectivement par la loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 et la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018.

Ces dispositifs visent à répondre à des contextes particuliers, tout en garantissant la protection des droits des indivisaires minoritaires.

Le trait commun de ces deux régimes est d’abaisser le seuil décisionnel : là où le droit commun exige les deux tiers des droits indivis, les législations spéciales se contentent de la majorité simple — plus de la moitié — pour les actes d’administration énumérés aux 1° à 4° de l’article 815-3. Ce desserrement répond à un même constat de fait : la prolifération, sur ces territoires, d’indivisions successorales anciennes, foisonnantes et grevées d’un grand nombre d’indivisaires souvent absents ou non identifiés, que l’exigence de la majorité qualifiée condamnait à une paralysie durable.

a) Le régime applicable en Corse

La loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 a été adoptée pour remédier aux difficultés spécifiques liées à l’absence de titres de propriété réguliers en Corse.

Ce texte introduit un mécanisme facilitant l’assainissement cadastral et la régularisation des situations de propriété par la reconnaissance de la prescription acquisitive.

Ainsi, lorsqu’un acte notarié de notoriété établit une possession conforme aux conditions de l’usucapion, il fait foi, sauf preuve contraire, et ne peut être contesté que dans un délai de cinq ans après sa publication. Ce régime s’applique aux actes dressés avant le 31 décembre 2027.

Dans les indivisions constatées par un acte de notoriété notarié, les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis peuvent accomplir les actes prévus aux 1° à 4° de l’article 815-3 du Code civil (actes d’administration courante).

Pour les actes dépassant l’exploitation normale des biens indivis ou relevant de la disposition, l’accord des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis est requis.

Comme dans le régime de droit commun, les indivisaires majoritaires sont tenus d’informer les indivisaires minoritaires des décisions prises.

Cette obligation, essentielle dans un contexte où de nombreux indivisaires peuvent être absents ou introuvables, garantit la transparence et offre aux minoritaires une opportunité de contester les actes non conformes.

b) Le régime applicable en outre-mer

La loi n°2018-1244 du 27 décembre 2018 vise à faciliter la sortie de l’indivision successorale dans les départements et régions d’outre-mer, ainsi que dans certaines collectivités d’outre-mer (Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon).

Ce dispositif s’applique aux successions ouvertes depuis plus de dix ans et permet, dans un cadre simplifié, de procéder à la vente ou au partage des biens immobiliers indivis.

Le texte permet aux indivisaires détenant plus de la moitié des droits indivis de passer les actes prévus aux 1° à 4° de l’article 815-3 du Code civil, sans nécessiter l’accord des deux tiers. Cependant, cette faculté est encadrée par des restrictions notables, notamment :

• L’exclusion des locaux d’habitation où réside le conjoint survivant ;
• La protection des indivisaires mineurs, majeurs protégés ou présumés absents, nécessitant une autorisation judiciaire.

Le notaire chargé de l’acte doit notifier le projet aux indivisaires concernés et le publier par divers moyens (journal d’annonces légales, affichage, site internet). Les indivisaires disposent d’un délai de trois à quatre mois pour faire opposition ou exercer un droit de préemption en cas de vente à un tiers.

En cas d’opposition, le tribunal judiciaire peut autoriser l’acte si l’aliénation ou le partage ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires opposants. Ce contrôle juridictionnel garantit un équilibre entre la nécessité de fluidifier les partages et la protection des minoritaires.

Au-delà de leurs particularités, ces deux régimes témoignent d’une même évolution de fond du droit de l’indivision : le recul continu du dogme de l’unanimité au profit de mécanismes majoritaires assortis de garde-fous procéduraux et juridictionnels. Conçue jadis comme un état précaire et subi, voué à disparaître par le partage, l’indivision se voit désormais dotée d’instruments de gestion qui en font une modalité durable et organisée de la propriété collective — sans que soit jamais perdu de vue l’impératif cardinal de protection de l’indivisaire minoritaire.