L’acquisition de biens en indivision sous le régime de la séparation de biens: acquisition conjointe et présomptions d’indivision

Sous le régime de la séparation de biens, où chaque époux conserve en principe la pleine propriété de ce qu’il acquiert, l’indivision fait figure d’exception : elle agrège dans une même masse les acquisitions que les époux entendent partager, brouillant la ligne de partage des patrimoines que ce régime s’attache pourtant à préserver. Encore faut-il déterminer quand cette indivision naît véritablement d’une volonté commune et quand elle procède des seules présomptions par lesquelles la loi supplée le silence des époux, tant l’acquisition conjointe d’un bien commande, en aval, l’équilibre de la liquidation.

Le Code civil prévoit une exception au principe de séparation des patrimoines lorsque le bien appartient aux époux en indivision.

Avant d’envisager les sources de cette indivision, il importe de cerner la notion même d’indivision, dont la compréhension commande celle des développements qui suivent.

L’indivision se distingue, à cet égard, de la copropriété : si l’une et l’autre constituent des modalités de propriété collective, la copropriété affecte à chaque titulaire la jouissance exclusive d’une fraction matériellement individualisée — le lot —, là où l’indivision ne confère que des droits abstraits portant sur l’ensemble. Conçue traditionnellement comme une simple conjonction de droits individuels s’exerçant concurremment sur un bien commun, l’indivision n’en demeure pas moins le cadre d’une appropriation et d’une gestion collectives.

Cette indivision peut résulter :

• Soit de l’acquisition conjointe d’un bien
• Soit de présomptions d’indivision

I) L’acquisition conjointe d’un bien par les époux

Il n’est pas rare que les époux séparés de biens réalisent des acquisitions conjointement, en particulier lorsqu’il s’agit d’acquérir un bien pourvu d’une valeur patrimoniale importante, tel que le logement de famille ou une résidence secondaire.

Lorsqu’ils acquièrent un bien ensemble, il leur appartient en indivision, étant précisé que les quotes-parts attribuées à l’un et l’autre peuvent être déterminées dans l’acte constatant l’acquisition. À défaut, les époux sont réputés être propriétaires du bien indivis à parts égales.

Quoi qu’il en soit, les biens acquis conjointement par les époux séparés de biens ne composent, en aucune façon, une troisième masse de biens à l’instar de la communauté instaurée sous le régime légal. Là où la communauté forme un patrimoine autonome, doté de règles de gestion et de passif propres et lié à la durée de l’union, l’indivision n’est qu’une situation de concours de droits, par essence précaire et susceptible de prendre fin à tout instant.

Il s’agit de biens soumis au seul droit de l’indivision qui se compose de deux corps de règles :

• Les règles générales énoncées aux articles 815 et suivants du Code civil qui s’appliquent en l’absence de convention contraire
• Les règles spéciales énoncées aux articles 1873-1 et suivants du Code civil lorsqu’une convention relative à l’exercice des droits indivis a été conclue entre les époux.

Ces deux corps de règles entretiennent un rapport de principe à exception : le régime légal des articles 815 et suivants constitue le droit commun de l’indivision, qui s’applique par défaut, tandis que le régime conventionnel des articles 1873-1 et suivants ne joue qu’autant que les époux ont entendu organiser par avance l’exercice de leurs droits indivis. Encore convient-il, pour saisir la portée concrète de l’indivision, d’en exposer les règles cardinales.

A) La gestion des biens indivis

Le législateur a aménagé la gestion de l’indivision selon une gradation qui épouse la gravité des actes envisagés :

• Les actes conservatoires — soit les mesures destinées à soustraire le bien indivis à un péril imminent ou à en préserver la substance — peuvent être accomplis par tout indivisaire agissant seul, et ce, désormais, même en l’absence d’urgence (art. 815-2 C. civ.). La Cour de cassation a réaffirmé cette faculté en jugeant que tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis, là où les actes d’administration requièrent, eux, la majorité des deux tiers des droits indivis (Cass. 1^re civ. 14 janv. 2026, n°23-21.120l'arrêt▾).
• Les actes d’administration — soit les actes de gestion courante, tels la conclusion ou le renouvellement d’un bail — supposent l’accord des indivisaires titulaires d’au moins les deux tiers des droits indivis (art. 815-3, 1° C. civ.). À cet égard, la conclusion d’un bail rural, qui excède la simple administration, ne peut résulter que d’un mandat spécial des coïndivisaires (Cass. 3^e civ. 12 avr. 1995, n°92-20.732l'arrêt▾).
• Les actes de disposition — au premier rang desquels l’aliénation du bien indivis — requièrent, sauf exceptions légales, le consentement unanime de l’ensemble des indivisaires.

B) La jouissance des biens indivis

Chaque indivisaire a vocation à user et à jouir du bien indivis, à la condition de respecter le droit identique de ses coïndivisaires. Lorsqu’un indivisaire jouit privativement du bien, à l’exclusion des autres, il est redevable d’une indemnité d’occupation.

C) La cession des droits indivis et le droit de préemption

Si chaque indivisaire peut librement céder sa quote-part, le Code civil institue, au profit des autres coïndivisaires, un droit de préemption destiné à éviter l’intrusion d’un tiers dans l’indivision. L’indivisaire qui entend céder à titre onéreux ses droits indivis à une personne étrangère à l’indivision doit, à peine de nullité, notifier aux autres indivisaires les nom, domicile et profession de l’acquéreur pressenti, ainsi que le prix et les conditions de la cession (art. 815-14 C. civ.) — exigence rappelée avec constance par la Cour de cassation (Cass. 1^re civ. 28 janv. 2009, n°07-18.120l'arrêt▾). La haute juridiction a précisé que ce droit de préemption peut être exercé par le service des domaines, curateur d’une succession vacante, pour le compte de l’indivisaire décédé (Cass. 3^e civ. 14 mars 2007, n°06-16.618l'arrêt▾), mais que seul le cédant peut se prévaloir de la nullité affectant la déclaration de préemption (Cass. 1^re civ. 12 déc. 2007, n°06-19.531l'arrêt▾).

D) La sortie de l'indivision et le partage

L’indivision est, par nature, une situation transitoire que nul n’est tenu de subir : aux termes de l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ». Le partage opère rétroactivement : par l’effet déclaratif que lui confère l’article 883 du Code civil, chaque copartageant est réputé avoir été, dès l’origine, seul propriétaire des biens compris dans son lot. La portée de cet effet déclaratif a été précisée à propos des cessions de droits indivis : lorsque des indivisaires cèdent leurs droits à d’autres indivisaires, l’efficacité de la cession demeure subordonnée au résultat du partage à intervenir (Cass. 1^re civ. 4 nov. 2020, n°19-13.267l'arrêt▾) ; en revanche, la cession de la quote-part de l’universalité de l’indivision échappe à cet aléa, le cessionnaire acquérant, par le seul effet de la cession, la qualité d’indivisaire (Cass. 1^re civ. 3 juill. 2024, n°22-13.639l'arrêt▾).

Il peut être observé que, dès lors que l’acte d’acquisition constate que le bien a été acquis conjointement par les époux, il est réputé leur appartenir en copropriété, peu importe qu’il ait été financé par un seul des époux.

Dans un arrêt du 14 novembre 2007, la Cour de cassation a validé en ce sens une décision de Cour d’appel qui, après avoir relevé qu’aux termes de l’acte de vente, le terrain avait été acquis indivisément chacun pour moitié par les époux séparés de biens, avait décidé que l’épouse, propriétaire pour moitié du terrain, « devait être présumée propriétaire pour moitié de l’immeuble qui y avait été édifié, les modalités de financement de la construction de cet immeuble n’étant pas, à elles seules, de nature à établir la preuve contraire » (Cass. 1^ère civ. 14 nov. 2007, n°06-18.395l'arrêt▾).

La portée de cette solution mérite d’être pleinement mesurée : elle révèle que la mention de l’acquisition conjointe dans le titre l’emporte, en principe, sur la réalité du financement. L’époux qui aurait intégralement financé le bien ne saurait, par cette seule circonstance, en revendiquer la propriété exclusive ; il lui appartiendra, le cas échéant, de faire valoir une créance entre époux au titre de sa contribution excédentaire, mais non de remettre en cause la qualification indivisaire du bien.

II) Les présomptions d’indivision

Les présomptions d’indivision peuvent avoir deux sources différentes :

• La loi
• La volonté des époux

Avant d’examiner ces présomptions, une mise au point terminologique s’impose, tant la notion de présomption recouvre des réalités distinctes qu’il convient de ne pas confondre.

La summa divisio commande de distinguer, au sein de cette catégorie, deux espèces que tout oppose quant à leur source :

• Les présomptions légales (ou présomptions de droit) — Elles ne peuvent puiser leur source que dans la loi : c’est le législateur qui, par un acte de politique législative, établit le lien entre le fait connu et le fait présumé. Échappant à l’appréciation du juge, elles s’imposent à lui. Au sein de cette catégorie homogène se rangent tant les présomptions inscrites dans un texte que les présomptions d’origine jurisprudentielle, lesquelles, par leur autorité, participent du même régime.
• Les présomptions judiciaires (ou présomptions de fait) — Elles procèdent, à l’inverse, du raisonnement inductif que le juge met en œuvre, au cas par cas, pour tirer d’un ou plusieurs indices connus des conséquences quant à la réalité du fait contesté. Abandonnées à la prudence du magistrat, elles relèvent du chapitre du Code civil consacré aux modes de preuve.

Cette distinction n’est pas purement académique : une présomption judiciaire — c’est-à-dire la libre conviction du juge fondée sur des indices — est susceptible de faire échec à une présomption légale dès lors que celle-ci n’est pas irréfragable. Ainsi, lorsque la présomption légale est simple, la preuve contraire, qui peut emprunter la voie des présomptions de fait, demeure recevable.

On observera, au demeurant, que l’ancienne définition légale des présomptions, issue de l’ancien article 1349 du Code civil, avait été critiquée en ce qu’elle laissait à penser que les présomptions formaient un ensemble unitaire, alors qu’elles recouvrent des mécanismes hétérogènes ; de même, les critères de l’ancien article 1352, al. 2 permettant d’identifier les présomptions irréfragables étaient jugés trop imprécis. La réforme du droit de la preuve a, sur ce point, clarifié l’architecture de la matière.

A) Les présomptions d’indivision légales

1) La présomption générale d’indivision

La vie conjugale implique que les époux mettent en commun les biens qu’ils acquièrent séparément.

Sous l’effet du temps, les biens, en particulier les meubles, qui leur appartiennent en propre sont alors susceptibles de se confondre avec ceux qui appartiennent au conjoint et réciproquement.

Cette situation est, par hypothèse, de nature à rendre pour le moins difficile l’attribution à l’un et l’autre époux de la propriété des biens qui ont été confondus. La cohabitation prolongée, le brassage des meubles meublants et la disparition des justificatifs d’acquisition rendent, à la dissolution du régime, la reconstitution de chaque patrimoine pour le moins malaisée.

Aussi, afin de faciliter la preuve de la propriété de ces biens, le législateur a institué une règle qui, lorsqu’existe une incertitude sur la propriété d’un bien, fait présumer ce bien appartenir aux époux en indivision.

Cette règle, qui est issue de la loi n°65-570 du 13 juillet 1965, est énoncée à l’article 1538 du Code civil qui prévoit que « les biens sur lesquels aucun des époux ne peut justifier d’une propriété exclusive sont réputés leur appartenir indivisément, à chacun pour moitié ».

Il importe de souligner que cette présomption est une présomption simple : elle ne joue qu’« à défaut » de preuve d’une propriété exclusive, de sorte que l’époux qui entend revendiquer un bien comme lui appartenant en propre conserve la faculté d’en rapporter la preuve par tous moyens. La présomption ne fait, en somme, que désigner le titulaire de la charge de la preuve : faute pour l’un des époux d’établir sa propriété exclusive, le bien tombe dans l’indivision par moitié.

Par le jeu de cette présomption est ainsi instituée une masse indivise de biens qui, à certains égards, se rapproche de la masse commune instituée sous les régimes communautaires.

Elle s’en distingue néanmoins en ce que les biens qui la composent sont soumis au seul droit de l’indivision.

Il en résulte que le sort de cette masse indivise n’est pas lié à la durée du mariage. Plus précisément, cette masse peut cesser d’exister avant la dissolution du mariage, ce qui n’est pas le cas de la communauté qui est instituée pour toute la durée de l’union matrimoniale.

En effet, l’article 815 du Code civil prévoit que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. ». La situation d’indivision peut donc cesser à tout instant du mariage.

À l’analyse, la présomption d’indivision est un dispositif qui permet d’atténuer le principe de séparation des patrimoines qui préside au régime de la séparation de biens.

Comme observé par Gulsen Yildirimn elle « permet d’introduire un facteur d’équité dans l’établissement de la composition des patrimoines des époux. »

D’autres auteurs soulignent qu’« il est significatif de voir ainsi s’établir une union des intérêts pécuniaires, subrepticement en quelque sorte, et à la faveur d’une absence de preuve. Cela autorise à penser qu’une certaine communauté de meubles est peut-être, elle aussi, dans la nature des choses ».

S’agissant des effets de cette présomption, elle opère, tant dans les rapports entre époux, que dans les rapports avec les tiers.

• Dans les rapports entre époux
  • La présomption d’indivision conduira les époux à se partager le bien lors de la dissolution du mariage.
  • Le partage donnera lieu à réparation du bien en deux parts égales, celui-ci étant présumé appartenir conjointement aux époux pour moitié.

• Dans les rapports avec les tiers
  • La présomption d’indivision leur est opposable, de sorte que s’applique l’article 817 du Code civil aux termes duquel il leur est fait interdiction de saisir la quote-part indivise de l’époux débiteur.
  • Ils n’ont d’autre choix que de provoquer le partage de l’indivision.

2) La présomption de cotitularité du bail

a) Vue générale

L’article 1751 du Code civil prévoit que « le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. »

Il ressort de cette disposition que lorsqu’un époux est titulaire d’un bail qui assure le logement de la famille, la titularité de ce bail est étendue à son conjoint.

Ainsi que le relève un auteur, est ainsi instituée une sorte d’« indivision forcée atypique ». Cette thèse semble avoir été consacrée par la Cour de cassation qui, dans un arrêt du 27 janvier 1993, a affirmé que l’article 1751 du Code civil « crée une indivision, conférant à chacun des époux des droits et obligations identiques, notamment l’obligation de payer des loyers et accessoires » (Cass. 3^e civ. 27 janv. 1993, n°90-21.825l'arrêt▾).

La qualification d’indivision retenue par la haute juridiction n’est pas sans conséquence pratique : la Cour de cassation en a notamment déduit, dans cette même décision, le caractère indivisible du droit, de telle sorte que toute notification adressée à l’un ou à l’autre des époux se trouve, par principe, dépourvue d’efficacité — illustration de la rigueur du régime ainsi institué.

Bien que logée dans la partie du Code civil dédiée aux baux des maisons et des biens ruraux, la règle énoncée à l’article 1751 relève du régime primaire impératif puisque, comme précisé par le texte, elle est applicable « quel que soit » le régime matrimonial des époux.

Il s’agit donc là d’une disposition à laquelle il ne saurait être dérogé par convention contraire et notamment par l’établissement d’un contrat de mariage. Et il est indifférent que les époux aient opté pour un régime de communauté ou un régime de séparation de biens. La règle de cotitularité du bail prévaut.

Cette appartenance au régime primaire impératif emporte une conséquence essentielle pour les époux séparés de biens : alors même que leur régime repose sur la stricte séparation des patrimoines, le droit au bail du logement familial échappe à cette logique et tombe automatiquement dans une cotitularité d’ordre public. Le local d’habitation de la famille bénéficie ainsi d’un statut protecteur qui transcende le régime matrimonial choisi.

Reste que le domaine de cette règle demeure circonscrit tout autant que ses effets ainsi que sa durée.

b) Le domaine de la protection instituée pour les baux

Pour que la protection instituée par l’article 1751 du Code civil puisse opérer, trois conditions cumulatives doivent être remplies :

• D’une part, la cotitularité ne joue que s’il est question d’un droit au bail
• D’autre part, seuls les baux d’habitation ne sont visés par la protection
• Enfin, le local doit servir effectivement à l’habitation des époux

S’agissant de l’exigence d’un bail

Comme précisé par l’article 1751 du Code civil, le dispositif de protection institué n’a vocation à s’appliquer qu’en présence d’un bail.

Par bail, il faut entendre, selon l’article 1709 du Code civil, le contrat par lequel l’une des parties s’oblige (le bailleur) à faire jouir l’autre (le preneur ou locataire) d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Aussi, la jurisprudence a-t-elle refusé de faire application de l’article 1751 à une convention d’occupation gratuite d’un immeuble qui se distingue d’un bail en ce qu’elle confère au preneur un droit précaire sur le local auquel il peut être mis fin à tout moment. La gratuité de l’occupation, en privant la convention de l’élément essentiel qu’est le prix, lui ôte la qualification de bail et la fait échapper, par voie de conséquence, au mécanisme de cotitularité.

Dans un arrêt du 13 mars 2002, la Troisième chambre civile affirme que « les dispositions de l’article 1751 du Code civil ne sont pas applicables à une convention d’occupation gratuite d’un local » (Cass. 3^e civ. 13 mars 2002, n°00-17.707l'arrêt▾).

Aussi, est-il absolument nécessaire qu’un bail soit conclu pour que la règle énoncée à l’article 1751 du Code civil puisse jouer.

À cet égard, il est indifférent que le bail ait été conclu avant le mariage ou qu’il soit assujetti à un statut spécifique, encore qu’il doive consister, a minima, en un bail d’habitation.

S’agissant de l’exigence d’un bail d’habitation

L’article 1751 du Code civil prévoit que l’extension de la titularité du bail au conjoint ne peut opérer qu’à la condition que les locaux loués soient affectés à un usage d’habitation.

Cette disposition exclut, en effet, de son champ d’application les baux conclus aux fins d’usage professionnel, commercial, rural ou mixte. Le critère décisif réside ainsi dans la destination du local : le bail dont l’objet est l’exercice d’une activité — fût-elle exercée au domicile — demeure étranger à la protection.

Cette exigence a été affirmée de longue date par la jurisprudence : la Cour de cassation a ainsi refusé à une épouse le bénéfice de la cotitularité d’un bail consenti à son mari seul pour l’exercice de sa profession de chirurgien-dentiste, le local n’ayant pas un caractère d’habitation et ne servant pas effectivement à loger les deux époux (Cass. 3^e civ. 28 janv. 1971, n°69-13.314l'arrêt▾).

Il s’agit là, manifestement d’une différence avec l’article 215, al. 3^e du Code civil qui ne distingue pas selon la destination du local. La protection instituée par cette disposition opère, en effet, dès lors que le local constitue le lieu de vie effectif de la famille. Les deux dispositifs poursuivent ainsi des finalités voisines — la protection du logement de la famille — mais selon des critères d’application distincts, celui de l’article 1751 étant plus restrictif en ce qu’il exige une destination d’habitation.

S’agissant de l’exigence d’habitation effective du local loué

L’article 1751 du Code civil vise le seul « droit au bail du local […] qui sert effectivement à l’habitation de deux époux ».

L’adverbe « effectivement » revêt ici une portée déterminante : la protection ne se déduit pas de la seule qualification d’habitation du local, mais suppose que celui-ci constitue le lieu où les deux époux résident réellement. Il en résulte une double exigence — l’affectation à l’habitation et l’occupation effective par le couple.

Il en résulte que la protection instituée par cette disposition ne pourra pas jouer pour le bail qui se rapporte à une résidence secondaire et plus généralement à un local dans lequel la famille ne vit pas à titre habituel (V. en ce sens CA Orléans, 20 févr. 1964).

Dans le même sens, la Cour de cassation a décidé, dans un arrêt du 7 novembre 1995, que la cotitularité du bail n’avait pas vocation à jouer lorsque les époux n’avaient pas cohabité dans le local (Cass. 1^ère civ. 7 nov. 1995, n°92-21.276l'arrêt▾).

Pour que l’article 1751 s’applique le local disputé doit nécessairement avoir servi à l’habitation des deux époux (Cass. 3^e civ. 28 janv. 1971, n°69-13.314l'arrêt▾).

c) Les effets de la protection spéciale instituée pour les baux

L’extension de la titularité du bail au conjoint par le jeu de l’article 1751 du Code civil emporte plusieurs effets :

• Premier effet
  • Le principal effet de l’instauration d’une cotitularité du bail et dont découlent tous les autres est qu’il « est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux».
  • Autrement dit, quand bien même le bail aurait été conclu, lors de l’entrée en possession des lieux, pas un époux seul, le mariage a pour effet de conférer à son conjoint la qualité de partie au contrat.
  • Il s’agit là, manifestement, d’une règle exorbitante du droit commun et plus précisément une dérogation à l’effet relatif des conventions.
  • En principe, seules les personnes qui ont participé à la conclusion d’un contrat acquièrent la qualité de partie à l’acte.
  • L’article 1751 du Code civil vient ici déroger à la règle en octroyant au conjoint, peu important qu’il ait consenti ou non à l’acte, la qualité de partie au contrat.
  • Selon le texte, il est « réputé» (terme qui signale une fiction juridique) être cotitulaire du bail.

• Deuxième effet
  • Conséquence de l’extension de la titularité du bail au conjoint, le contrat ne peut faire l’objet d’aucune résiliation du chef d’un seul époux.
  • La résiliation du bail requiert, autrement dit, le consentement des deux époux.
  • Dans un arrêt du 20 février 1969, la Cour de cassation a jugé en ce sens que le congé donné par le mari seul ne peut avoir effet à l’égard de la femme, cotitulaire du droit au bail ( 3^e civ. 20 févr. 1969).
  • Plus généralement, un époux ne peut disposer seul du bail, en ce sens qu’il ne peut, ni le résilier, ni le modifier.
  • La violation de cette interdiction est sanctionnée par l’inopposabilité de l’acte (V. en ce sens 1^ère civ. 1^er avr. 2009, n°08-15.929).
  • Dans ce dernier arrêt, la Cour de cassation a précisé qu’un locataire cotitulaire du bail d’habitation qui, lors du divorce, perd la jouissance du local attribuée à titre provisoire à son conjoint, mais qui ne donne pas congé au bailleur et lui fait part de son intention de poursuivre le bail, demeure cotitulaire de celui-ci et bénéficie de sa reconduction tacite.
  • La Troisième chambre civile a, par ailleurs, précisé dans un arrêt du 19 juin 2002 que « le congé donné par un seul des époux titulaires du bail n’est pas opposable à l’autre et que l’époux qui a donné congé reste solidairement tenu des loyers » ( 3^e civ. 19 juin 2002, n°01-00.652l'arrêt▾).
  • Cette dernière solution témoigne de la rigueur du dispositif : non seulement le congé unilatéral est privé d’effet à l’égard du conjoint, mais l’époux qui en est l’auteur demeure tenu des loyers, sans pouvoir se délier par sa seule volonté.

• Troisième effet
  • Autre effet de la cotitularité du bail, les obligations stipulées dans le contrat pèsent sur les deux époux, en particulier l’obligation solidaire de paiement des loyers.
  • Dans un arrêt du 7 mai 1969, la Cour de cassation a ainsi validé la décision d’une Cour d’appel qui avait décidé, en application de l’article 1751 du Code civil, « que l’épouse est réputée par l’effet du bail conclu au profit du mari et dès cette époque co-preneur avec celui-ci en vertu d’un droit distinct et qu’elle est tenue personnellement des obligations qui en résultent».
  • Elle en déduit qu’elle était tenue solidairement du paiement des loyers avec son époux ( 1^er civ. 1 mai 1969).
  • À l’examen, cette solidarité du paiement des loyers tient tout autant à l’application de l’article 1751 du Code civil, qu’à la convocation de la règle énoncée à l’article 220 du Code civil qui prévoit une solidarité des époux pour les dépenses ménagères.
  • Ce double fondement n’est pas indifférent : la solidarité de l’article 220 repose sur la qualification de dette ménagère et suppose donc que le loyer corresponde à l’entretien du ménage. La haute juridiction a ainsi censuré la décision qui condamnait une épouse séparée de biens à garantir son conjoint de la totalité des loyers arriérés sans rechercher si l’obligation correspondait bien à l’entretien du ménage (Cass. 1^re civ. 7 nov. 1995, n°92-21.276l'arrêt▾).
  • La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser qu’il était indifférent que l’époux poursuivi en paiement des loyers ait quitté les lieux, le critère déterminant étant le maintien du lien matrimonial (V. en ce sens 2^e civ. 3 oct. 1990, n°88-18.453l'arrêt▾).
  • Or tant que ce lien perdure, l’article 1751 du Code civil continue à produire ses effets.

• Quatrième effet
  • La jurisprudence considère que pour opérer, le congé donné par le bailleur doit être notifié individuellement aux deux époux, faute de quoi ce congé est inopposable au conjoint qui n’a pas été touché par la notification ( 3^e civ. 10 mai 1989, n°88-10.363l'arrêt▾).
  • Dans cet arrêt, la Cour de cassation juge que le droit au bail du local servant effectivement à l’habitation des deux époux étant réputé appartenir à l’un et à l’autre, viole l’article 1751 du Code civil la cour d’appel qui déclare valable un congé n’ayant pas fait l’objet de lettres distinctes adressées à chacun des époux.
  • La solution est sévère pour le bailleur, dans la mesure où il est susceptible de n’avoir pas eu connaissance de la situation matrimoniale du preneur notamment lorsqu’il n’était pas marié au jour de la conclusion du bail.
  • Reste que la jurisprudence est constante sur l’application de cette règle dont les effets ont toutefois été atténués par le législateur lors de l’adoption de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
  • Cette loi comporte, en effet, un article 9-1 qui prévoit que « nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. »
  • Le dispositif opère ainsi un renversement de la charge de l’information : c’est désormais au preneur qu’il incombe de révéler au bailleur l’existence de son conjoint ou partenaire, à défaut de quoi les actes accomplis à l’égard du seul locataire connu produiront pleinement leurs effets.
  • Autrement dit, toute évolution de la situation matrimoniale du preneur doit être portée à la connaissance du bailleur, faute de quoi en cas de délivrance d’un congé, le conjoint ne sera pas fondé à se prévaloir, auprès du bailleur, de la cotitularité du bail.
  • Dans un arrêt du 19 octobre 2005, la Cour de cassation n’a pas manqué de rappeler cette exigence en affirmant, s’agissant d’un congé qui avait été délivré au seul mari, que « l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 faisait peser sur le locataire une obligation d’information de son lien matrimonial impliquant une démarche positive de sa part envers son bailleur et que la preuve que cette information avait bien été donnée incombait au preneur, la cour d’appel, qui a souverainement retenu que cette preuve n’était pas rapportée, en a exactement déduit que le congé notifié à M. Y… seul était opposable à son épouse» ( 3^e civ. 19 oct. 2005, n°04-17.039l'arrêt▾).
  • La Cour de cassation a toutefois précisé dans un arrêt du 9 novembre 2011 que l’absence de notification au bailleur du changement de situation matrimoniale du preneur était sans incidence sur la cotitularité du bail, soit sur les rapports entre époux ( 3^e civ. 9 nov. 2011, n°10-20.287l'arrêt▾).
  • Il convient donc de bien distinguer deux plans : dans les rapports avec le bailleur, l’opposabilité de la cotitularité est subordonnée à l’information préalable ; dans les rapports entre époux, en revanche, la cotitularité subsiste indépendamment de toute notification — l’arrêt du 9 novembre 2011 reconnaissant en ce sens à la seconde épouse du locataire le maintien de ses droits de cotitulaire légale du bail portant sur le domicile conjugal.

• Cinquième effet
  • Au même titre que l’époux qui a conclu le bail, le conjoint qui, par l’effet du mariage, devient cotitulaire de ce bail, se voit conférer, un droit de préemption qu’il peut exercer en cas de projet de cession du bien loué.
  • Pour la Cour de cassation « il résulte de l’article 11 de la loi du 22 juin 1982, rapproché des dispositions de l’article 1751 du Code civil, qu’en cas de vente d’un immeuble servant à l’habitation des deux époux, chacun d’eux bénéficie d’un droit de préemption aux conditions fixées par le propriétaire» ( 3^e civ. 16 oct. 1996, n°89-20.260).
  • Ce droit de préemption constitue le prolongement naturel de la cotitularité : dès lors que l’époux est réputé titulaire du bail à l’égal de son conjoint, il doit pouvoir, comme lui, se porter acquéreur par priorité du local mis en vente, afin de préserver la pérennité du logement de la famille.

d) La durée de la protection spéciale instituée pour les baux

La cotitularité instaurée par l’article 1751 du Code civil ne se conçoit pleinement qu’à raison de sa permanence : protéger le logement de la famille n’aurait guère de sens si la garantie devait s’évanouir au premier accident de la vie conjugale. C’est pourquoi le législateur a pris soin d’organiser le sort du bail non seulement durant l’union, mais encore aux moments de crise où la cotitularité est précisément mise à l’épreuve. L’article 1751 du Code civil envisage à ses alinéas 2 et 3 le sort du bail en cas, d’une part, de divorce ou de séparation de corps, et, d’autre part, de décès d’un des époux.

Avant d’examiner ces deux hypothèses, il convient de souligner un trait fondamental du dispositif : tant que la cotitularité subsiste, chacun des époux est titulaire de droits et d’obligations identiques sur le bail, lequel revêt un caractère indivisible. Il en résulte que tout acte du bailleur — congé, commandement, notification — doit, à peine d’inefficacité, être adressé distinctement à chacun des deux époux.

La jurisprudence a tiré du caractère indivisible du droit toutes ses conséquences procédurales. Dès lors que l’article 1751 du Code civil crée une indivision conférant à chacun des époux des droits et obligations identiques — au premier rang desquels l’obligation de payer les loyers et accessoires —, toute notification adressée à l’un seulement des époux se trouve dépourvue de toute efficacité, le droit en cause étant indivisible (Cass. 3^e civ. 27 janv. 1993, n°90-21.825l'arrêt▾). La protection s’étend d’ailleurs au-delà de la seule conclusion du bail : en cas de cession de l’immeuble servant à l’habitation des deux époux, chacun d’eux bénéficie, aux conditions fixées par le propriétaire, d’un droit de préemption qu’il peut exercer en son nom propre (Cass. 3^e civ. 16 oct. 1991, n°89-20.260l'arrêt▾).

• S’agissant du divorce ou de la séparation de corps
  • L’alinéa 2 de l’article 1751 du Code civil prévoit que « en cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux.»
  • Ainsi, revient-il au juge de décider du sort du bail, sauf à ce que les époux s’entendent sur son attribution.
  • Lorsqu’aucun accord ne sera trouvé entre les époux, il appartiendra au juge de se déterminer en considération « des intérêts sociaux et familiaux en cause». La formule, volontairement souple, investit le juge d’un large pouvoir d’appréciation : il pèsera notamment la résidence des enfants, l’état de santé ou la situation professionnelle de chacun, l’ancienneté de l’occupation et les facultés de relogement respectives.
  • L’attribution est en outre prononcée « sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux » : l’époux évincé du bail n’est pas pour autant dépouillé sans contrepartie, le déséquilibre patrimonial résultant de l’attribution étant compensé selon les mécanismes propres au régime matrimonial considéré.
  • Il importe enfin de relever que la cotitularité ne s’éteint pas du seul fait de l’instance en divorce ni de la perte provisoire de la jouissance des lieux. La Cour de cassation juge ainsi que le locataire, cotitulaire d’un bail d’habitation avec son conjoint, qui perd lors du divorce la jouissance du local attribuée à titre provisoire à ce dernier, mais qui ne donne pas congé au bailleur et lui fait ultérieurement part de son intention de poursuivre le bail, demeure cotitulaire de celui-ci et bénéficie de sa reconduction tacite (Cass. 3^e civ. 1^er avr. 2009, n°08-15.929). De même, conserve ses droits de cotitulaire légale du bail le conjoint à l’encontre duquel le bailleur n’a pas demandé que la résiliation prononcée contre l’autre époux lui soit déclarée opposable (Cass. 3^e civ. 9 nov. 2011, n°10-20.287l'arrêt▾).

• S’agissant du décès d’un des époux
  • L’alinéa 3 de l’article 1751 prévoit que « en cas de décès d’un des époux ou d’un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément. »
  • Issue de la loi n°2001-1135 du 3 décembre 2001 relative aux droits du conjoint survivant et des enfants adultérins et modernisant diverses dispositions de droit successoral, cette disposition confère au conjoint survivant un droit exclusif sur le bail.
  • Cette loi a ainsi mis fin à une situation qui, par une application stricte de l’article 1751 du Code civil, conduisait à mettre le conjoint survivant en concurrence avec les ayants droit de l’époux décédé quant à la titularité du bail.
  • Désormais, il est protégé et dispose d’une option qui lui octroie la faculté de se maintenir dans les lieux ou de renoncer au bail.
  • Cette option présente une double caractéristique. D’une part, elle est exclusive : le droit du conjoint survivant prime celui des héritiers du défunt, qui ne sauraient revendiquer la qualité de titulaires du bail. D’autre part, la renonciation, pour produire effet, doit être expresse — elle ne se présume pas et ne saurait se déduire d’un simple comportement passif —, en sorte que le silence du conjoint survivant vaut maintien de son droit exclusif.
  • On observera enfin l’assimilation opérée par le texte entre l’époux et le partenaire lié par un pacte civil de solidarité : sur ce terrain, le législateur a entendu offrir une protection identique au logement, par-delà la forme juridique de l’union.

La cotitularité de l’article 1751 du Code civil suppose néanmoins, pour jouer, que les conditions d’application du texte soient réunies. Faut-il le rappeler, le droit au bail doit être dépourvu de caractère professionnel et servir effectivement à l’habitation des deux époux : à défaut, l’un d’eux ne saurait se prévaloir du bénéfice de la cotitularité. C’est ce que la Cour de cassation a affirmé de longue date en jugeant qu’une femme mariée ne peut se prévaloir d’un bail consenti à son seul mari pour l’exercice de sa profession de chirurgien-dentiste, faute pour ce local de servir effectivement à l’habitation des deux époux (Cass. 1^re civ. 28 janv. 1971, n°69-13.314).

B) Les présomptions d’indivision conventionnelles

Les présomptions d’indivision ne sont pas toutes de même nature, et il importe d’en distinguer les sources. À côté des présomptions légales — qui ne peuvent puiser leur source que dans la loi, échappent à l’appréciation du juge et procèdent d’une pure politique législative — et des présomptions judiciaires — par lesquelles le juge, à partir d’un ou de plusieurs indices connus, tire par induction des conséquences quant à la réalité du fait contesté —, prennent place les présomptions conventionnelles, qui trouvent leur fondement dans la seule volonté des époux. C’est de ces dernières qu’il sera ici question.

En application du principe de liberté des conventions matrimoniales, les époux peuvent insérer dans leur contrat de mariage une clause qui institue une présomption d’indivision qui aura vocation s’appliquer à une ou plusieurs catégories de biens.

Depuis que la loi a institué une présomption d’indivision pourvue d’une portée générale, la stipulation d’une telle clause a grandement perdu de son intérêt. Ce dispositif contractuel, qui constituait naguère le principal instrument de protection des époux séparés de biens, a en effet été largement absorbé par la présomption légale de portée générale, laquelle s’applique désormais de plein droit sans qu’il soit besoin de la stipuler.

Reste qu’il pourra être recouru à ce dispositif contractuel pour les meubles meublants qui garnissent le logement familial et plus généralement tous les lieux où les époux résident. La clause conserve ici un intérêt pratique réel : s’agissant de biens mobiliers anonymes, dont l’acquisition laisse rarement de trace écrite, la présomption conventionnelle dispense par avance les époux de toute preuve d’origine et prévient les difficultés probatoires inhérentes à la séparation de biens.

Sous l’empire du droit antérieur à la loi du 13 juillet 1965, on s’était demandé si les présomptions d’indivision conventionnelles étaient opposables aux tiers. L’enjeu de la question était considérable : une présomption cantonnée aux seuls rapports entre époux n’eût offert qu’une protection illusoire, dès lors que c’est précisément à l’égard des créanciers — et singulièrement du créancier saisissant de l’un des époux — que le besoin de protéger les biens du ménage se fait le plus vivement sentir.

L’article 1538, al. 2^e du Code civil tranche désormais cette question en prévoyant que « les présomptions de propriété énoncées au contrat de mariage ont effet à l’égard des tiers aussi bien que dans les rapports entre époux, s’il n’en a été autrement convenu. »

La conséquence de l’opposabilité des présomptions d’indivision conventionnelles aux tiers est le renversement de la charge de la preuve.

Autrement dit, c’est au créancier saisissant d’établir que le bien sur lequel il exerce ses poursuites appartient exclusivement à l’époux débiteur. La présomption opère ici comme un véritable bouclier : tant que le créancier ne rapporte pas la preuve de la propriété exclusive de son débiteur, le bien est réputé indivis, en sorte qu’il échappe à toute saisie individuelle au-delà de la quote-part du débiteur.

Dans un arrêt du 29 janvier 1974, la Cour de cassation a jugé en ce sens que la clause de présomption d’indivision figurant dans le contrat de mariage des époux séparés de biens est opposable au créancier, de sorte qu’il appartient à ce dernier d’administrer la preuve du droit de propriété exclusif de son débiteur sur les biens litigieux (Cass. 1^ère civ. 29 janv. 1974, n°72-12.670l'arrêt▾).