Gestion de l’indivision: les actes d’administration

Gérer un bien indivis suppose de décider — louer un appartement, engager des réparations, percevoir des loyers, renouveler un bail. Or, l’indivision réunit par hypothèse plusieurs titulaires de droits concurrents sur une même chose, sans division matérielle. La question de savoir qui peut décider, et à quelle majorité, conditionne donc la vie économique du bien : à défaut de règle souple, la moindre opposition d’un coïndivisaire suffirait à paralyser toute gestion.

Le législateur a tranché cette difficulté en réservant un sort particulier aux actes d’administration — ceux qui relèvent de la gestion ordinaire et conservatoire du bien. Depuis la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, ces actes échappent à l’exigence d’unanimité : ils peuvent être accomplis à la majorité des deux tiers des droits indivis, en vertu de l’article 815-3 du Code civil. Encore faut-il savoir ce qu’est, au juste, un acte d’administration — car de cette qualification dépend la majorité applicable, et donc la validité même de l’opération.

Tel est l’objet du présent développement : cerner la notion d’acte d’administration en matière d’indivision, en dégager les critères, et en parcourir le périmètre concret tel que l’éclaire le décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008.

De l’unanimité à la majorité des deux tiers

En matière d’indivision, le principe d’unanimité s’impose traditionnellement comme une garantie fondamentale du droit de propriété, requérant l’accord de tous les indivisaires pour toute décision relative à la gestion ou à la disposition des biens indivis.

Toutefois, la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 est venue assouplir cette rigueur en introduisant, à l’article 815-3 du Code civil, une règle de majorité permettant aux indivisaires détenteurs d’au moins deux tiers des droits indivis de prendre certaines décisions sans le consentement unanime de leurs coïndivisaires.

Cette innovation législative, conçue pour faciliter la gestion des indivisions, marque une rupture avec le régime classique et relativise l’égalité juridique entre indivisaires en lui substituant une pondération économique fondée sur les parts détenues — une logique de pondération par les droits et non plus de tête.

À cet égard, l’article 815-3, al. 1^er du Code civil prévoit que le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

• Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;
• Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;
• Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;
• Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

On observera que la majorité des deux tiers ne vaut que pour ces actes limitativement énumérés : les actes de disposition les plus graves — au premier rang desquels l’aliénation d’un immeuble indivis — demeurent soumis à l’unanimité, sous la seule réserve des dérogations expresses prévues par la loi. La règle majoritaire constitue donc une exception d’interprétation stricte, et c’est précisément ce qui rend décisive la qualification de l’acte. Nous nous focaliserons ici sur le premier de ces actes : l’acte d’administration.

La notion d’acte d’administration

Depuis la réforme introduite par la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, les actes d’administration relatifs aux biens indivis peuvent être accomplis à la majorité des deux tiers des droits indivis. Encore faut-il déterminer en quoi consiste un acte d’administration : quelles sont, concrètement, les opérations concernées ?

Le décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 — pris pour la gestion des patrimoines des personnes protégées, mais dont la définition rayonne bien au-delà — en livre une définition de référence.

Il s’infère de cette définition que les actes d’administration se caractérisent par deux critères fondamentaux :

• D’une part, ils visent à préserver et valoriser le patrimoine de manière ordinaire, dans le cadre d’une gestion conforme à sa destination économique. Ces actes doivent s’inscrire dans un usage courant, en tenant compte des besoins normaux de conservation et d’exploitation du bien, sans compromettre sa substance ni sa pérennité.
• D’autre part, ils doivent être dépourvus de risque anormal. Cela implique que les décisions prises ne doivent ni exposer le patrimoine à des pertes importantes ni engendrer des modifications substantielles de son contenu ou de sa valeur.

Cette approche trouve également écho dans l’analyse classique, qui rattache l’acte d’administration à une gestion normale et ordinaire du bien indivis, inscrite dans une logique économique respectueuse de sa destination et de sa substance — l’acte d’administration se situant ainsi à mi-chemin de l’acte conservatoire, qui se borne à soustraire le bien à un péril, et de l’acte de disposition, qui en compromet la valeur ou la nature.

En d’autres termes, il s’agit d’un acte qui tend à préserver, entretenir ou exploiter les biens sans altérer leurs caractéristiques essentielles — res sua, non rei mutatio : on administre la chose, on ne la transforme pas.

Le critère central de l’exploitation normale

À cet égard, la notion d’exploitation normale constitue le critère central permettant de délimiter les actes d’administration. À la lumière des travaux préparatoires de la loi de 2006, elle se réfère à des actes qui :

• S’inscrivent dans le cycle économique habituel : les opérations doivent viser à maintenir ou valoriser le bien dans sa destination usuelle, comme la mise en location d’un immeuble d’habitation ou la perception des revenus locatifs.
• Respectent l’intégrité du bien : toute décision susceptible de porter atteinte à la substance du bien, que ce soit par une modification de sa matière ou de sa finalité économique, ne saurait être qualifiée d’acte d’administration.
• Évitent tout risque anormal : un acte qui expose le patrimoine à des pertes potentielles ou à une dépréciation importante excède le cadre de l’administration.

Ainsi, des travaux d’entretien nécessaires, des réparations usuelles ou des améliorations utiles — telle la rénovation d’un immeuble destinée à en maintenir la valeur — répondent pleinement à ce critère. En revanche, des actes transformant significativement la nature ou l’usage du bien, comme convertir un immeuble résidentiel en local commercial, échappent au champ de l’administration normale et appellent une majorité plus exigeante.

Les actes d’administration énumérés par le décret de 2008

Le décret précité, bien qu’applicable en premier lieu à la gestion des patrimoines des personnes protégées, offre des éclairages précieux pour la qualification des actes d’administration, notamment dans le contexte de l’indivision. Selon ce texte, relèvent des actes d’administration :

• Actes portant sur les immeubles
  • Convention de jouissance précaire (art. 426, al. 2, du Code civil) ;
  • Conclusion et renouvellement d’un bail de neuf ans au plus en tant que bailleur (art. 595 et 1718 du Code civil) ou preneur ;
  • Bornage amiable de la propriété de la personne protégée ;
  • Travaux d’améliorations utiles, aménagements, réparations d’entretien des immeubles de la personne protégée ;
  • Résiliation du bail d’habitation en tant que bailleur ;
  • Prêt à usage et autre convention de jouissance ou d’occupation précaire ;
  • Déclaration d’insaisissabilité des immeubles non professionnels de l’entrepreneur individuel (art. L. 526-1 du Code de commerce) ;
  • Mainlevée d’une inscription d’hypothèque en contrepartie d’un paiement.

• Actes portant sur les meubles corporels et incorporels
  • Ouverture d’un premier compte ou livret au nom ou pour le compte de la personne protégée (art. 427, al. 4, du Code civil) ;
  • Emploi et remploi de sommes d’argent qui ne sont ni des capitaux ni des excédents de revenus (art. 468 et 501 du Code civil) ;
  • Emploi et remploi des sommes d’argent non judiciairement prescrits par le juge des tutelles ou le conseil de famille (art. 501 du Code civil) ;
  • Perception des revenus ;
  • Réception des capitaux ;
  • Quittance d’un paiement ;
  • Demande de délivrance d’une carte bancaire de retrait ;
  • Paiement des dettes, y compris par prélèvement sur le capital ;
  • Octroi d’un délai raisonnable en vue du recouvrement de créances ;
  • Résiliation d’un contrat de gestion de valeurs mobilières et instruments financiers (art. 500, al. 3, du Code civil) ;
  • Actes de gestion d’un portefeuille, y compris les cessions de titres à condition qu’elles soient suivies de leur remplacement ;
  • Exercice du droit de vote dans les assemblées, sauf ce qui est dit à propos des ordres du jour particuliers ;
  • Demandes d’attribution, de regroupement ou d’échanges de titres ;
  • Vente des droits ou des titres formant rompus ;
  • Souscription à une augmentation de capital, sauf ce qui est dit sur le placement de fonds ;
  • Conversion d’obligations convertibles en actions admises à la négociation sur un marché réglementé ;
  • Louage, prêt, emprunt, vente, échange, dation et acquisition de meubles d’usage courant ou de faible valeur ;
  • Perception des fruits ;
  • Location d’un coffre-fort.

Cette nomenclature, sans être directement transposable dans son intégralité au régime de l’indivision, en livre la grammaire : l’acte d’administration est celui par lequel on fait vivre le patrimoine au fil de son exploitation ordinaire, sans en compromettre ni la substance ni la valeur. C’est à cette aune que s’apprécie, en cas de litige entre indivisaires, la régularité d’une décision prise à la seule majorité des deux tiers.

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**Ce que j’ai fait** — Sommaire cliquable en tête ; chapeau autonome (3 paragraphes recentrés sur la gestion concrète de l’indivision et l’enjeu de qualification) ; quatre titres `id`-ancrés ; module `gd-def` pour la définition du décret de 2008 ; module `gd-ex` chiffré (parts 50/25/25, seuil des deux tiers) juridiquement exact ; corps, plan et sens intégralement conservés.

Deux **ajustements de rédaction** sans ajout de fond — à valider : j’ai corrigé deux références d’articles manifestement erronées dans le texte source (`art. 1526-1 du code de commerce` → `art. L. 526-1`, qui est la déclaration d’insaisissabilité réelle ; numérotation d’usage du Code de commerce). Aucun arrêt n’était fourni : pas de module `gd-fiche` (je ne romance pas de faits inexistants) et aucune jurisprudence ajoutée.