Un mur, une haie ou un fossé sépare deux fonds contigus : à qui appartient-il ? La mitoyenneté répond à cette question en instituant, sur l’ouvrage séparatif, une copropriété entre voisins. Mais cet état n’est pas une fatalité géographique — il se construit. Parmi les quatre modes d’acquisition reconnus, le plus souple est aussi le plus négligé : la convention. Parce que les règles de la mitoyenneté sont, pour l’essentiel, supplétives de volonté, deux propriétaires peuvent décider, par leur seul accord, de rendre mitoyen ce qui ne l’était pas — ou de le devenir d’emblée.
L’intérêt pratique est considérable. La convention permet de fixer en amont ce que la loi laisse dans l’indétermination : la répartition des frais d’édification, la charge de l’entretien, le sort des travaux de rénovation. Elle évite, demain, le contentieux du bornage et de la contribution. Encore faut-il distinguer deux configurations, dont le régime diffère radicalement : la convention conclue avant l’élévation de l’élément de séparation, simple rencontre des volontés affranchie de tout formalisme, et la convention conclue après, qui emporte cession d’un droit réel immobilier et se trouve, à ce titre, soumise aux exigences de l’authenticité et de la publicité foncière.
Cet article traite exclusivement de ce premier mode d’acquisition — l’établissement de la mitoyenneté par convention — après avoir rappelé en quoi la mitoyenneté constitue une forme singulière de propriété.
La mitoyenneté, une propriété d’un genre particulier
État d’un bien sur lequel deux voisins ont un droit de copropriété et qui sépare des immeubles, nus ou construits, contigus[1].
Il ressort de cette définition que la mitoyenneté se caractérise par trois éléments :
- Tout d’abord, elle consiste en un bien susceptible de faire l’objet de droits de propriété.
- Ce bien peut prendre la forme d’un mur, d’une clôture, d’une haie, d’une barrière ou encore d’un fossé.
- Initialement, les rédacteurs du Code civil avaient circonscrit le domaine de la mitoyenneté aux seuls murs.
- La loi du 20 août 1880 l’a étendu à tout ouvrage ou plantations élevés sur la ligne séparative, étant précisé que le domaine d’application de certaines règles demeure cantonné aux murs.
- Ensuite, la mitoyenneté implique que le bien sur lequel elle porte se situe au niveau de la ligne séparative.
- Cette ligne séparative, ou divisoire, est celle qui marque la frontière entre deux fonds contigus.
- La détermination de cette ligne séparative procède de ce que l’on appelle le bornage.
Le bornage a « pour objet de fixer définitivement les limites séparatives de deux propriétés contiguës et d’assurer, par la plantation de pierres bornes, le maintien des limites ainsi déterminées ».
Cass. 3e civ., 11 déc. 1901
- En somme, l’opération de bornage consiste à déterminer les limites d’un fonds au moyen de bornes qui permettront de matérialiser ces limites.
- S’agissant de la mitoyenneté, elle ne peut être envisagée qu’à la condition que le mur, la clôture ou encore la haie se situe au niveau de la ligne séparative.
- Enfin, dernier élément qui caractérise la mitoyenneté, elle confère aux propriétaires des fonds séparés par le bien sur lequel elle porte un droit de propriété qu’ils exercent en indivision.
- La mitoyenneté conduit ainsi à la coexistence, sur une même chose, de droits de propriété concurrents de même nature.
- À la différence, néanmoins, de l’indivision de droit commun, la mitoyenneté confère un droit de propriété perpétuel aux propriétaires des fonds contigus ; bien plus, elle est insusceptible de faire l’objet d’une demande de partage — nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision cède ici devant la nature même de l’ouvrage séparatif.
Il ressort de ces trois éléments qu’il s’agit là d’une forme particulière de propriété, dotée d’un régime propre.
Les modes d’établissement de la mitoyenneté
La mitoyenneté peut s’établir selon quatre modes d’acquisition différents. À cet égard, elle peut résulter :
- D’un accord de volontés ;
- D’une décision unilatérale ;
- De la prescription acquisitive ;
- De l’exercice du droit de se clore.
Nous nous focaliserons ici sur le premier mode d’acquisition de la mitoyenneté : la convention. Deux hypothèses doivent alors être distinguées, selon que l’accord intervient avant ou après que l’élément de séparation a été élevé.
- Une convention est conclue avant l’élévation de l’élément de séparation ;
- Une convention est conclue postérieurement à l’élévation de l’élément de séparation.
La convention conclue avant l’élévation de l’élément de séparation
Parce que les dispositions qui régissent la mitoyenneté sont supplétives, il est permis de l’acquérir par un mode d’établissement autre que ceux envisagés par ces textes. Aussi rien n’interdit-il d’acquérir la mitoyenneté d’un élément de séparation de deux fonds par voie de convention, ce qui exige la rencontre des volontés des propriétaires.
À cet égard, le seul échange des consentements suffit à régulariser l’opération : l’écrit n’est nullement exigé par les textes. La convention est ici purement consensuelle — solo consensu.
L’établissement d’un acte permettra néanmoins de se préconstituer une preuve d’acquisition de la mitoyenneté par titre et de déterminer, formellement, la répartition des frais entre propriétaires. Sur ce point, les parties sont libres de prévoir un partage des frais à hauteur de la moitié pour chacune, tout autant qu’elles peuvent stipuler une répartition inégale. Elles peuvent également organiser, dans la convention, les charges qui devront être assurées par chaque propriétaire quant à l’entretien de l’élément de séparation et à ses travaux de rénovation.
Deux voisins, A et B, conviennent d’édifier en limite de propriété un mur de clôture dont le coût total s’élève à 8 000 €. Plutôt que le partage par moitié (4 000 € chacun), ils stipulent dans leur convention que A — qui souhaite un mur plus haut pour s’isoler de la voie — supportera 70 % du coût, soit 5 600 €, et B 30 %, soit 2 400 €. La convention prévoit en outre que l’entretien courant sera partagé par moitié, mais que tout rehaussement futur restera à la charge exclusive de celui qui le demande. Le mur n’en demeure pas moins mitoyen : la répartition inégale des frais ne fait pas obstacle à la copropriété de l’ouvrage.
En l’absence d’écrit, la jurisprudence pose une présomption de mitoyenneté lorsqu’il est établi que le mur, la clôture ou la haie a été élevé à frais communs.
- Faits
- Un ouvrage séparatif — mur ou clôture — sépare deux fonds contigus sans qu’aucun titre n’établisse à qui il appartient. Il est toutefois démontré que cet ouvrage a été édifié au moyen de dépenses supportées en commun par les propriétaires voisins.
- Problème
- La preuve que l’élément de séparation a été élevé à frais communs suffit-elle, en l’absence d’écrit et de titre, à faire présumer la mitoyenneté de l’ouvrage ?
- Solution
- La participation commune aux frais d’édification fait présumer la mitoyenneté : l’ouvrage payé ensemble est réputé appartenir en copropriété aux deux voisins, sans qu’un titre écrit soit exigé.
- Portée
- La règle révèle la nature consensuelle de l’acquisition conventionnelle : l’accord peut se déduire d’un comportement — le financement partagé — et non seulement d’un acte formalisé. L’écrit conserve son utilité probatoire, mais il n’est pas une condition de fond.
La convention conclue postérieurement à l’élévation de l’élément de séparation
La convention visant à acquérir la mitoyenneté peut être conclue, tout autant, antérieurement à l’élévation de l’élément de séparation que postérieurement. Dans cette dernière hypothèse, l’opération s’analyse en une cession volontaire : l’un des propriétaires, jusque-là seul titulaire du mur ou de la clôture, en transfère la moitié à son voisin, lequel accède ainsi à la copropriété de l’ouvrage. La cession peut être conclue à titre onéreux comme à titre gratuit.
La différence de régime tient à l’objet même de l’opération. Tant que l’ouvrage n’existe pas, la convention ne fait que régler par avance la propriété d’un bien à venir ; le consensualisme y règne sans partage. Une fois l’ouvrage élevé et appartenant à un seul, le rendre mitoyen revient à céder un droit réel immobilier — et la cession d’un tel droit ne saurait demeurer purement consensuelle.
En tout état de cause, dans la mesure où il s’agit de céder un droit réel immobilier, l’opération doit donner lieu à l’établissement d’un acte authentique et à l’accomplissement des formalités de publicité foncière. Ce formalisme n’est pas une simple précaution probatoire : il conditionne l’opposabilité de l’acquisition aux tiers et assure la sécurité des mutations immobilières.
2 réponses
Bonjour.
Merci pour votre article
Donc si mon voisin et moi signons conjointement un devis d’élévation de clôture sur la ligne séparative, et que nous avons au préalable fait une reconnaissance conjointe des bornes, il n’est pas utile de signer une convention de mitoyenneté si je comprend bien. D’autant plus qu’en l’absence d’écrit la mitoyenneté est présumée?
Bonjour,
Une convention en vue de construction d’un mur mitoyen séparant deux terrains privés indique, “a frais communs” et sur la limite de propriété a établir par bornage. Elle a été signée par les deux parties.
Le mur a été finalement construit sur la limite de propriété, sans pente sur le dessus, mais uniquement aux frais de l’une des parties.
Le mur est il réputé mitoyen ?
Le défaut de paiement en commun rompt-t-il la convention ?
Merci