Tout propriétaire est, en principe, libre de clore son fonds ou de le laisser ouvert : le droit de se clore est l’une des manifestations les plus pures de l’usus. Mais cette liberté connaît, en milieu urbain, un singulier renversement. L’article 663 du Code civil permet à un propriétaire de contraindre son voisin à participer à l’édification d’une clôture séparant leurs fonds — la liberté de l’un se mue alors en obligation pour l’autre. Telle est l’originalité de ce mode d’établissement de la mitoyenneté : il ne procède ni d’un accord, ni de la durée, mais de l’exercice d’une prérogative légale imposée au voisin.
L’enjeu est double. D’une part, la clôture ainsi élevée naît d’emblée mitoyenne : les deux propriétaires en deviennent copropriétaires indivis, supportent à parts égales le coût de la construction et répondent ensemble de son entretien. D’autre part, cette contrainte — exception au caractère discrétionnaire du droit de se clore — n’est admise qu’à des conditions strictes, que la jurisprudence a, dès le XIXe siècle, soigneusement bornées.
On examinera successivement le principe de cette clôture forcée (I), les conditions auxquelles elle est subordonnée (II) et les effets qu’elle emporte sur la propriété de l’ouvrage (III).
La mitoyenneté : notion et modes d’établissement
État d’un bien — mur, clôture, haie, barrière ou fossé — sur lequel deux voisins exercent un droit de copropriété et qui sépare des immeubles, nus ou construits, contigus[1]. La mitoyenneté n’est pas une servitude mais une forme particulière de propriété indivise, perpétuelle et insusceptible de partage.
Trois éléments caractérisent la mitoyenneté :
- Tout d’abord, elle consiste en un bien susceptible de faire l’objet de droits de propriété
- Ce bien peut prendre la forme d’un mur, d’une clôture, d’une haie, d’une barrière ou encore d’un fossé.
- Initialement, les rédacteurs du Code civil avaient circonscrit le domaine de la mitoyenneté aux seuls murs.
- La loi du 20 août 1880 l’a étendu à tout ouvrage ou plantations élevés sur la ligne séparative, étant précisé que le domaine d’application de certaines règles demeure cantonné aux murs.
- Ensuite, la mitoyenneté implique que le bien sur lequel elle porte se situe au niveau de la ligne séparative
- Cette ligne séparative, ou divisoire, est celle qui marque la frontière entre deux fonds contigus.
- La détermination de cette ligne procède de ce que l’on appelle le bornage qui, selon la jurisprudence, a « pour objet de fixer définitivement les limites séparatives de deux propriétés contigües et d’assurer, par la plantation de pierres bornes, le maintien des limites ainsi déterminées » (Cass. 3e civ., 11 déc. 1901).
- En somme, l’opération de bornage consiste à déterminer les limites d’un fonds au moyen de bornes qui permettront de les matérialiser.
- S’agissant de la mitoyenneté, elle ne peut être envisagée qu’à la condition que le mur, la clôture ou encore la haie se situe au niveau de la ligne séparative.
- Enfin, dernier élément qui caractérise la mitoyenneté, elle confère aux propriétaires des fonds séparés par le bien sur lequel elle porte un droit de propriété qu’ils exercent en indivision.
- La mitoyenneté conduit ainsi à la coexistence sur une même chose de droits de propriété concurrents de même nature.
- À la différence, néanmoins, de l’indivision de droit commun, la mitoyenneté confère un droit de propriété perpétuel aux propriétaires des fonds contigus ; surtout, elle est insusceptible de faire l’objet d’une demande de partage.
Il ressort de ces trois éléments que la mitoyenneté est une forme particulière de propriété, dotée d’un régime propre. Aussi peut-elle s’établir selon quatre modes d’acquisition différents. Elle peut résulter :
- d’un accord de volontés ;
- d’une décision unilatérale ;
- de la prescription acquisitive ;
- de l’exercice du droit de se clore.
C’est ce dernier mode d’acquisition — l’exercice du droit de se clore — qui retiendra ici notre attention.
I. Principe
Si tout propriétaire d’un fonds est titulaire du droit discrétionnaire de se clore, il est des cas où cet acte lui est imposé par la loi. L’article 663 du Code civil en offre l’illustration : il autorise un propriétaire à contraindre son voisin à élever, à frais communs, une clôture séparant leurs fonds.
« Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs : la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus et, à défaut d’usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l’avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres. »
Il ressort de cette disposition que le propriétaire d’un fonds situé en milieu urbain peut contraindre son voisin à participer à la construction et à l’entretien d’une clôture afin d’empêcher toute communication entre les deux propriétés.
La justification de cette clôture forcée est discutée. Une partie de la doctrine y voit un objectif de salubrité publique : il s’agirait d’empêcher la constitution de terrains vagues et de lutter contre l’insécurité. D’autres auteurs arguent, au contraire, que la règle — n’étant pas d’ordre public — viserait seulement à assurer la tranquillité et la vie privée des habitants des villes.
Reste que pour qu’un propriétaire soit contraint d’élever une clôture sur son fonds, encore faut-il que son voisin se prévale du bénéfice de l’article 663. Or la mise en œuvre de cette disposition est subordonnée à la réunion de plusieurs conditions.
II. Conditions
- Des fonds situés en milieu urbain
- Le propriétaire d’un fonds ne peut contraindre son voisin à participer à l’élévation d’une clôture qu’à la condition que les fonds soient situés en milieu urbain, l’article 663 visant « les villes et les faubourgs ».
- Il en résulte que cette obligation n’est pas applicable en zone rurale.
- En l’absence de définition légale des notions de villes et de faubourgs, c’est au juge qu’il appartient d’apprécier la configuration de la zone dans laquelle sont situés les fonds concernés.
- Des fonds affectés à l’usage d’habitation
- Seuls les fonds affectés à l’usage d’habitation relèvent du domaine d’application de l’article 663 du Code civil (req. 28 févr. 1905).
- Des fonds contigus
- La jurisprudence exige que les fonds soient contigus, faute de quoi l’article 663 est inapplicable (req. 1er juill. 1857).
- Lorsque, dès lors, les deux fonds sont séparés par un espace qui ne leur appartient pas, aucune clôture ne pourra être imposée par un propriétaire à l’autre.
- L’absence de mur existant
- Il s’infère de l’article 663 qu’un propriétaire ne peut contraindre son voisin à ériger une clôture qu’à la condition qu’aucun mur ne sépare déjà les deux fonds.
- L’objectif recherché par le texte est de forcer l’édification d’une clôture, et non l’acquisition de la mitoyenneté d’un mur déjà existant (V. en ce sens Req. 25 juill. 1928).
- Faits
- Un propriétaire entendait contraindre son voisin, sur le fondement de l’article 663 du Code civil, à participer aux frais relatifs à un ouvrage séparatif, alors qu’un mur existait déjà à la limite des deux fonds.
- Problème
- La faculté d’imposer une clôture mitoyenne, ouverte par l’article 663, peut-elle être détournée pour contraindre le voisin à acquérir la mitoyenneté d’un mur préexistant ?
- Solution
- La contrainte de l’article 663 a pour seul objet de forcer la construction d’une clôture là où il n’en existe pas ; elle ne saurait être mise au service de l’acquisition de la mitoyenneté d’un mur déjà élevé.
- Portée
- L’arrêt circonscrit la finalité du texte — clôturer, non s’approprier — et fait de l’absence de mur séparatif une condition de la contrainte. L’acquisition de la mitoyenneté d’un mur existant relève d’un autre mécanisme (la cession forcée de mitoyenneté), distinct de la clôture forcée.
III. Effets
==> Le partage des frais de construction
L’exercice de la faculté prévue à l’article 663 du Code civil a pour effet de contraindre le propriétaire du fonds voisin à « contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins ».
Il s’infère de la règle ainsi posée que les frais de construction doivent être partagés à parts égales entre les propriétaires des deux fonds, étant précisé que le montant des frais s’évalue au jour de la construction. La clôture alors édifiée sera mitoyenne, de sorte que les propriétaires en seront copropriétaires indivis.
Deux maisons contiguës sont édifiées dans une commune de 60 000 habitants ; aucun mur ne sépare leurs cours. Le propriétaire A contraint son voisin B, sur le fondement de l’article 663, à élever un mur de séparation. La construction coûte 6 000 € : chacun en supporte la moitié, soit 3 000 €. Le mur, atteignant la hauteur minimale de 3,20 m exigée dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, naît mitoyen — A et B en sont copropriétaires et devront, à l’avenir, partager les frais d’entretien et de réparation dans la même proportion.
==> Les caractéristiques de la clôture
S’agissant des caractéristiques de la clôture, elles sont envisagées par l’article 663, qui prévoit que « la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus et, à défaut d’usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l’avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres ».
Il ressort du texte que la clôture doit présenter certaines caractéristiques, faute de quoi l’un des propriétaires pourra contraindre l’autre à se conformer aux exigences requises.
- Un mur
- La première exigence tient à la nature de la clôture, qui doit consister en un mur : une simple haie, un grillage ou encore une palissade sont insuffisants.
- Dimensions
- Le mur doit être édifié dans le respect de plusieurs dimensions fixées par l’article 663.
- Tout d’abord, il doit être édifié sur la ligne séparative et s’étendre sur toute la longueur de cette ligne.
- Ensuite, le mur doit atteindre une hauteur minimale de 3,20 m pour les villes de 50 000 habitants et plus, et de 2,60 m dans les autres villes, sauf règlements et usages contraires.
- Les dimensions du mur ne s’imposent aux propriétaires qu’autant qu’ils n’ont pas trouvé d’accord.
- Il leur est, en effet, parfaitement loisible de s’entendre sur la nature de la clôture — en privilégiant, par exemple, l’installation d’un grillage plutôt qu’un mur — ainsi que sur ses dimensions, pourvu que l’ouvrage respecte les règles d’urbanisme.
