Servitude de passage: la notion d’enclave

Parmi les charges que la loi impose au fonds voisin indépendamment de toute convention, la servitude de passage occupe une place singulière : elle ne procède ni de la situation des lieux ni de l’utilité publique, mais du seul état d’enclave du fonds qui en réclame le bénéfice. C’est dire que l’enclave en commande à elle seule l’existence, le tracé et l’étendue, au point que toute la matière s’ordonne autour de cette notion première qu’il convient de cerner avant d’en éprouver le régime.

Première condition exigée pour qu’une servitude de passage puisse être constituée, le propriétaire qui s’en prévaut doit justifier de l’état d’enclave de son fonds. Cette exigence n’est pas une formalité accessoire : elle constitue le fait générateur même du droit de passage légal. À défaut d’enclave, le passage revendiqué ne saurait être qu’une servitude conventionnelle, soumise à l’accord du propriétaire grevé, et non une charge légalement imposée au fonds voisin.

Cette condition ressort expressément de l’article 682 du Code civil qui définit le fonds enclavé comme celui qui ne comporte, soit aucune issue, soit qu’un accès réduit et insuffisant à la voie publique. Le texte subordonne ainsi le droit de réclamer un passage à une situation d’isolement objectif, dont la charge de la démonstration pèse sur le demandeur : c’est à lui qu’il revient d’établir, parcelle après parcelle, que son fonds est privé d’une desserte suffisante.

La situation d’enclave se caractérise ainsi par la réunion de deux éléments cumulatifs

• L’absence ou l’insuffisance d’accès à une voie
• L’absence de voie ouverture au public

Ces deux éléments doivent être réunis simultanément : un fonds matériellement difficile d’accès ne sera pas tenu pour enclavé s’il est desservi par une voie ouverte au public ; à l’inverse, l’existence d’une voie qui demeure interdite d’accès ne fait nullement obstacle à la qualification d’enclave. C’est l’articulation de ces deux conditions qu’il convient à présent d’examiner.

I) L’absence ou l’insuffisance d’accès à une voie

A) L’absence d’issue sur la voie publique

L’article 682 du Code civil prévoit que le fonds enclavé est d’abord celui « qui n’a sur la voie publique aucune issue »

À l’examen, cette absence d’issue peut tenir, soit à l’impossibilité physique s’accéder au fonds, soit à une impossibilité juridique. La première relève de la configuration matérielle des lieux ; la seconde procède d’un obstacle de droit. Dans l’un et l’autre cas, l’enclave n’est retenue qu’autant que l’isolement présente un caractère insurmontable par des moyens raisonnables.

• L’impossibilité matérielle d’accéder au fond
  • Critère physique
    • La situation d’enclave d’un fonds est le plus souvent liée à la configuration des lieux qui rendent sont accès impossible.
    • Cette situation se rencontrera lorsque le fonds est entouré par des terres qui appartiennent à d’autres propriétaires.
    • Il a par exemple été jugé dans un arrêt du 30 janvier 1884 rendu par la Cour de cassation que l’état d’enclave était caractérisé lorsque le fonds était séparé de la voie publique par un talus dont la pense rendait impossible le passage des chevaux et des bestiaux affectés à son exploitation ( req. 30 janv. 1884).
    • Plus généralement, cet état d’enclave est établi lorsqu’il est physiquement impossible d’aménager un accès à la voie publique, en raison du relief, de la position du fonds, ou de la configuration des lieux.
    • Il convient enfin d’observer que l’état d’enclave s’apprécie globalement, soit en considération de l’ensemble des parcelles contiguës susceptibles d’être détenus par un même propriétaire et constituant un même fonds.
    • En effet, La servitude de passage est réservée à celui dont le fonds est enclavé, et n’est pas applicable dès lors que seulement l’une des parcelles qui compose le fonds est enclavée.
    • La demande en reconnaissance de servitude de passage est par conséquent infondée dès lors que le fonds est constitué de plusieurs parcelles contiguës dont l’une dispose d’un accès à la voie publique, le propriétaire de ce fonds devant faire son affaire de l’enclavement de l’autre parcelle (CA Douai, 1re ch., 2e sect., 25 janv. 2018, n° 17/02067).
    • La raison en est que l’enclave se mesure à l’échelle de l’unité d’exploitation et non de chaque parcelle isolée : dès lors que le propriétaire peut, par une circulation interne entre ses parcelles, rejoindre la voie publique, le fonds pris dans son ensemble n’est pas privé d’issue et la prétention au passage doit être écartée.
  • Critère économique
    • Afin d’apprécier le caractère enclavé d’un terrain, les juridictions tiennent compte du coût des travaux à réaliser pour établir une communication avec la voie publique.
    • Dans un arrêt du 4 juin 1971 la Cour de cassation a jugé en ce sens que l’état d’enclave était établi lorsque les chemins ruraux permettant d’accéder au fonds sont impraticables et que leur remise en état engendrerait une dépense excessive « qui serait hors de proportion avec l’usage qui en serait fait et la valeur de la propriété» ( 3^e civ. 4 juin 1971, n°70-11857l'arrêt▾).
    • Le critère économique procède ainsi d’un raisonnement de proportionnalité : il s’agit de comparer le coût de l’aménagement envisageable à la valeur et à la destination du fonds. Lorsque la dépense excède manifestement l’utilité retirée, l’accès théoriquement réalisable est tenu pour inexistant et l’enclave se trouve caractérisée.
    • Les juges refuseront, en revanche, de considérer qu’un fonds est enclavé lorsqu’il est possible de le rendre accessible en mettant en œuvre des moyens normaux et raisonnables.
    • Ainsi, les juridictions doivent-elles vérifier si le propriétaire du fonds enclavé ne dispose pas d’une solution de nature à remédier à l’absence d’issue ( 3^e civ., 12 juill. 2018, n° 17-18488l'arrêt▾).
    • Dans un arrêt du 8 juillet 2009, la Cour de cassation a par exemple reproché à une Cour d’appel de n’avoir pas recherché « comme il le lui était demandé, s’il suffisait à Mme X… de réaliser sur ses parcelles des travaux permettant un accès à la voie publique dont le coût ne serait pas disproportionné par rapport à la valeur de son fonds» ( 3^e civ. 8 juill. 2009, n°08-11745).
    • La troisième chambre civile a néanmoins précisé dans un arrêt du 8 avril 1999, qu’il n’appartient pas au juge de procéder d’office à cette recherche tenant à la disproportion du coût des travaux à réaliser pour désenclaver le fonds ( 3^e civ. 8 avr. 1999, n°97-11716l'arrêt▾).
    • Ce moyen doit être soulevé par les parties, faute de quoi le juge ne pourra pas tenir compte du critère économique pour déterminer si le fonds est enclavé.
    • Cette répartition des rôles emporte une conséquence pratique notable : le propriétaire du fonds voisin qui entend faire échec à la demande de passage a tout intérêt à invoquer, dès la première instance, l’existence d’un aménagement possible à coût raisonnable, sous peine de voir l’enclave retenue alors même qu’une issue eût pu être économiquement créée.

• L’impossibilité juridique d’accéder au fonds
  • La situation d’enclave d’un terrain ne tient pas seulement à la configuration physique des lieux, elle peut également procéder de contraintes juridiques.
  • Tel sera le cas lorsque l’accès à la voie publique est interdit, soit par une règle juridique, soit par une décision prise par une autorité compétente.
  • Dans un arrêt du 14 janvier 2016, la Cour de cassation a, par exemple, admis l’état d’enclave juridique d’un fonds, au motif que « le certificat d’urbanisme interdisait tout accès direct depuis la route départementale 183 au fonds de la SCI»
  • Or dans la mesure où cette dernière « ne pouvait se voir contrainte à exercer un recours à l’encontre de cet acte […] le fonds concerné était enclavé et devait bénéficier d’une servitude légale de passage» ( 3^e civ. 14 janv. 2016, n°14-26640l'arrêt▾).
  • Dans un arrêt du 8 octobre 1985, la troisième chambre civile a précisé qu’il ne suffit pas que l’accès à la voie publique soit subordonné à l’obtention d’une autorisation administrative, encore faut-il que la demande d’autorisation soit valablement refusée ( 3^e civ. 8 oct. 1985, n°84-12213l'arrêt▾).
  • La ligne de partage est ainsi nette : l’enclave juridique n’est consommée que par un obstacle de droit définitif ou que le propriétaire ne peut raisonnablement surmonter ; la simple éventualité d’une autorisation, tant qu’elle n’a pas été sollicitée et refusée, ne suffit pas à priver le fonds de toute issue au sens de l’article 682.

B) L’insuffisance de l’issue sur la voie publique

La situation d’enclave d’un fonds est caractérisée, non seulement lorsque celui-ci ne comporte aucune issue, mais encore lorsque l’accès qui le relie à la voie publique est insuffisant. L’enclave n’est donc pas seulement absolue ; elle peut être relative, l’issue existante se révélant impropre à assurer la desserte normale du fonds.

La question qui alors se pose est de savoir ce que l’on doit entendre par la notion d’« issue insuffisance » visée par l’article 682 du Code civil.

À l’examen, cette insuffisance d’accès est appréciée, selon la formule de la Cour de cassation, en considération « de l’état des lieux et des communications nécessaires à l’utilisation normale du fonds dominant, compte tenu de sa destination » (Cass. 1^ère civ. 8 mars 1965, n°63-11698l'arrêt▾). L’insuffisance se mesure ainsi par rapport à la destination concrète du fonds : un accès piéton peut suffire à la desserte d’une habitation mais demeurer notoirement insuffisant pour l’exploitation d’un domaine agricole supposant le passage d’engins.

En la matière les juges du fond sont investis d’un pouvoir souverain d’appréciation, la Cour de cassation se limitant à un contrôle restreint de la motivation (Cass. 3^e civ., 27 oct. 2004, n° 03-15151l'arrêt▾).

Lorsque l’insuffisance est avérée, le propriétaire enclavé est en droit d’exiger un passage qui réponde réellement aux besoins de l’exploitation. La Cour de cassation juge à cet égard que le droit de réclamer sur le fonds voisin un passage suffisant pour assurer la desserte, à charge d’une indemnité proportionnelle au dommage causé, n’est pas limité par l’importance de ce dommage (Cass. 3^e civ., 25 janv. 1977, n° 75-14.544l'arrêt▾) — l’ampleur du préjudice infligé au fonds servant ne saurait donc faire obstacle à la reconnaissance du passage, mais se résout par voie d’indemnisation.

L’insuffisance d’accès justifiant la constitution d’une servitude de passage résultera le plus souvent de la configuration des lieux.

Tel est le cas notamment lorsque l’accès qui relie le fonds à la voie publique est :

• Soit trop étroit, de telle sorte qu’il ne peut pas être emprunté en voiture ou qu’il n’est pas possible de faire passer des véhicules utilitaires ou des engins agricoles (V. en ce sens 3^e civ., 16 mars 2017, 15-28551l'arrêt▾).
• Soit trop dangereux, en ce sens que son utilisation fait courir un risque au propriétaire car supposant, par exemple, d’emprunter une voie d’eau, de longer une falaise ou encore d’utiliser un chemin escarpé en proie aux éboulements ( req., 31 juill. 1844).

En revanche, l’état d’enclave sera refusé :

• Soit en cas de possibilité d’aménagement de l’accès
  • Lorsque des travaux dont le coût n’est pas excessif eu égard la valeur du fonds peuvent être réalisés afin d’aménager un accès à la voie publique, le terrain ne sera pas considéré comme enclavé ( 3e civ., 11 févr. 1975, n° 73-13974l'arrêt▾).
  • Ainsi, lorsque les obstacles qui limitent l’accès peuvent être facilement supprimés au moyen d’aménagement peu coût, le propriétaire du fonds ne sera pas fondé à réclamer la constitution d’une servitude.
  • Il ne faut toutefois pas que le coût des travaux à réaliser soit hors de proportion avec l’usage qui sera fait du fonds et la valeur de la propriété.
  • C’est donc sur la base d’un critère économique qu’il pourra être déterminé si un aménagement de l’accès à la charge du propriétaire du fonds est envisageable dans des conditions raisonnables.

• Soit en cas de simple commodité
  • Un terrain ne sera pas considéré comme enclavé lorsque l’insuffisance d’accès dont se prévaut le propriétaire du fonds procède d’une simple commodité personnelle, en ce sens que la constitution de la servitude n’est pas indispensable à l’usage normal du fonds ( 3^e civ. 24 juin 2008, n°07-15944l'arrêt▾).
  • Tel sera le cas lorsque le fonds dispose déjà d’un accès à la voie publique et que son propriétaire cherche à réduire son temps de trajet pour y accéder (CA Nîmes, 2e ch. civ., A, 6 oct. 2016, n° 14/04909)
  • Si dès lors il existe un passage suffisant pour accéder au fonds, la demande de désenclavement ne pourra pas prospérer, les juridictions considérant qu’elle relève de la simple commodité ainsi que de la convenance personnelle.
  • La constitution d’une servitude de passage est une atteinte significative au droit de propriété
  • Aussi, ne doit-elle être admise que lorsqu’il est démontré qu’elle est indispensable et que le propriétaire du fonds ne dispose d’aucune alternative raisonnable pour y accéder.

C) Le caractère réel de l’enclave : une appréciation par référence au fonds, non à la personne

L’exclusion de la simple commodité personnelle ne se comprend pleinement qu’à la lumière de la nature même de la servitude. Charge réelle, celle-ci constitue un rapport d’utilité établi entre deux fonds, et non un lien d’obligation tissé entre deux personnes. La servitude est attachée au fonds dominant dont elle est indissociable : elle ne peut être cédée, saisie ni hypothéquée indépendamment de lui. Il en résulte que l’enclave doit s’apprécier objectivement, au regard des besoins du fonds, et non des préférences ou de l’agrément de son propriétaire.

La Cour de cassation en a récemment tiré la conséquence en jugeant qu’une servitude pour cause d’enclave ne peut être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé, et non au profit d’une personne (Cass. 3^e civ., 19 juin 2025, n° 24-11.456l'arrêt▾). La solution prolonge logiquement le refus du passage de simple convenance : ce que la loi protège, c’est l’aptitude du fonds à être normalement exploité, non l’intérêt personnel de celui qui en a la jouissance.

II) L’existence d’une voie ouverte au public

L’état d’enclave suppose, outre la difficulté d’accès au fonds, l’absence d’issue sur la voie publique.

La notion de « voie publique » doit être entendue de façon extensive, en ce sens qu’il faut l’envisager, non pas sous l’angle du droit public – ce qui exclurait les voies privées –, mais la comprendre dans une acception générale.

Par « voie publique », il faut ainsi plutôt comprendre voie « ouverte au public » ou « affectée à l’usage du public ». Le critère décisif n’est donc pas la propriété de la voie, mais son affectation effective à la circulation publique : ce qui importe, c’est que le propriétaire du fonds puisse l’emprunter pour rejoindre le réseau de communication.

Il suffit pour s’en convaincre de tourner le regard vers un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 13 mai 2009 (Cass. 3^e civ. 13 mai 2009, n°08-14640l'arrêt▾).

Dans cette affaire, une Cour d’appel avait admis la constitution d’une servitude de passage considérant que le fonds bénéficiaire était seulement desservi par des voies privées et non par une voie publique.

La Cour de cassation censure cette décision au motif que les juges du fonds auraient dû rechercher si les parcelles étaient ouvertes au public et permettaient à leur propriétaire d’accéder à son fonds.

Le statut de la voie par laquelle est desservi le fonds est ainsi sans incidence sur la qualification d’enclave. Il est indifférent que cette voie relève du domaine privé ou qu’elle soit détenue à titre privatif.

Seul importe qu’elle soit ouverte au public et que, par conséquent, elle puisse être empruntée par le propriétaire du fonds qui se prévaut d’une situation d’enclave.

Au nombre des voies affectées à l’usage du public figurent les voies terrestres mais également les voies d’eau, pourvu qu’elles constituent les moyens normaux de communication, de transport et d’exploitation des terrains qui les bordent.

Dès lors que la voie est interdite d’accès au public et qu’elle représente la seule issue pour un fonds, la situation d’enclave sera établie (CA Nancy, 1re ch. civ., 9 déc. 2008). La symétrie est ici parfaite avec l’enclave juridique évoquée plus haut : qu’elle procède de l’absence matérielle d’issue ou de l’interdiction frappant la seule voie existante, l’impossibilité d’atteindre une voie réellement ouverte au public suffit à fonder la servitude légale de passage.