La servitude de passage ou de désenclavement: régime juridique

Parmi les servitudes que la loi institue d’office au bénéfice d’un fonds, celle de passage occupe une place singulière : elle naît de l’enclave, c’est-à-dire de l’impossibilité pour un héritage d’accéder à la voie publique, et oblige le voisin à supporter, contre indemnité, le passage nécessaire à son exploitation. Charge réelle imposée dans l’intérêt d’un immeuble et non d’une personne, elle décline les traits communs à toute servitude légale tout en obéissant à un régime de constitution, d’assiette et d’extinction qui lui est propre.

Les servitudes unilatérales se caractérisent par l’absence de réciprocité de la charge qui pèse le propriétaire d’un fonds.

Surtout, à la différence de la servitude réciproque, la servitude unilatérale donne lieu à une indemnisation du propriétaire du fonds servant. Son préjudice n’est, en effet, pas compensé par la réciprocité de la charge qui pèse sur lui.

Aussi, une indemnité est due par le propriétaire du fonds dominant, dont la propriété est valorisée par l’existence d’une telle servitude constituée à son profit.

L’illustration même de la servitude unilatérale, c’est la servitude de passage qui est une servitude positive puisqu’elle autorise le propriétaire du fonds dominant à accomplir un acte sur le fonds servant (passage, puisage etc.), à la différence des servitudes négatives qui exigent du propriétaire du fonds servant une abstention.

En ce qu’elle constitue une servitude légale, la servitude de passage emprunte les caractères généraux de toute servitude, qu’il importe de rappeler avant d’en examiner le régime de constitution.

D’abord, la servitude de passage présente un caractère réel. Elle ne crée aucun rapport d’obligation entre le propriétaire du fonds enclavé et celui du fonds voisin ; elle institue un rapport de droit entre deux immeubles. La charge ne pèse donc pas sur la personne du propriétaire du fonds servant — lequel n’est pas personnellement obligé — mais sur le fonds lui-même. La Cour de cassation en a tiré la conséquence rigoureuse qu’une servitude pour cause d’enclave ne peut être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé, et non au profit d’une personne (Cass. 3^e civ. 19 juin 2025, n° 24-11.456l'arrêt▾).

Ensuite, la servitude revêt un caractère accessoire : indissociable du fonds dominant qu’elle dessert, elle ne peut être cédée, saisie ou hypothéquée indépendamment de lui et suit nécessairement le sort de l’immeuble auquel elle est attachée. Il en résulte qu’elle se transmet de plein droit à chaque acquéreur successif du fonds enclavé, sans qu’il soit besoin de la stipuler à nouveau dans l’acte d’acquisition.

Enfin, la constitution d’une servitude suppose la réunion de deux fonds appartenant à des propriétaires distincts — nul ne pouvant avoir de servitude sur son propre bien (nemini res sua servit) : les aménagements qu’un même propriétaire réalise entre deux de ses fonds ne relèvent que de l’exercice de son droit de propriété et ne constituent pas des servitudes. Les deux fonds doivent être voisins, sans qu’il soit pour autant exigé qu’ils soient contigus, dès lors que le passage peut s’établir au travers de fonds intermédiaires. Un même fonds peut, du reste, supporter plusieurs servitudes au profit de plusieurs fonds dominants, comme il peut bénéficier de plusieurs servitudes grevant plusieurs fonds servants.

Cette servitude légale est régie aux articles 682 à 685-1 du Code civil, étant précisé qu’elle n’est envisagée qu’en cas d’enclave du fonds. L’une des principales difficultés consistera ainsi à définir ce qu’est un fonds enclavé, puisque c’est ce qui déterminera la constitution d’une servitude de passage.

A) Constitution de la servitude

L’article 682 du Code civil prévoit que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Ainsi, en cas de situation d’enclave d’un fonds, soit sans issue sur la voie publique, la loi confère à son propriétaire le droit d’exiger l’établissement d’un passage sur le fonds voisin.

L’objectif recherché ici par le législateur est de permettre l’exploitation du fonds conformément à sa destination. Sans accès à la voie publique, l’exercice du droit de propriété sur le fonds est, en effet, pour le moins limité, sinon illusoire.

Aussi, afin que le fonds enclavé puisse être exploité et puisse arborer une certaine valeur marchande dans une logique de circulation économique des biens une servitude légale est consentie au propriétaire.

Il importe, à ce stade, de souligner la mesure du droit ainsi reconnu : le propriétaire du fonds enclavé peut réclamer un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds. Ce droit ne se règle pas sur l’importance du préjudice causé au fonds servant. La Cour de cassation juge en ce sens que le droit du propriétaire d’un fonds enclavé de réclamer un passage suffisant, à charge d’une indemnité proportionnelle au dommage causé, n’est pas limité par l’importance de ce dommage (Cass. 3^e civ. 25 janv. 1977, n° 75-14.544l'arrêt▾). L’étendue du passage se détermine donc par les seules nécessités du désenclavement ; l’ampleur de la charge imposée au fonds servant trouve sa contrepartie, non dans une réduction du passage accordé, mais dans l’indemnité due au propriétaire grevé.

L’exercice de cette servitude – de passage – est néanmoins subordonné à la réunion de plusieurs conditions, à commencer par l’existence d’une situation d’enclave.

Cette situation doit, par ailleurs, ne peut être le fait du propriétaire du fonds enclavé faute de quoi il ne pourra se prévaloir d’aucun droit de passage sur le fonds voisin.

1. 1) Principe

a) Les conditions tenant à la configuration du fonds

Il ressort de l’article 682 du Code civil que pour que puisse être constituée une servitude de passage :

• D’une part, le fonds doit être enclavé
• D’autre part, un besoin d’exploitation du fonds doit exister

i) Un fonds enclavé

Première condition exigée pour qu’une servitude de passage puisse être constituée, le propriétaire qui s’en prévaut doit justifier de l’état d’enclave de son fonds.

Cette condition ressort expressément de l’article 682 du Code civil qui définit le fonds enclavé comme celui qui ne comporte, soit aucune issue, soit qu’un accès réduit et insuffisant à la voie publique.

La situation d’enclave se caractérise ainsi par la réunion de deux éléments cumulatifs

• L’absence ou l’insuffisance d’accès à une voie
• L’absence de voie ouverture au public

β) L’absence ou l’insuffisance d’accès à une voie

(1) L’absence d’issue sur la voie publique

L’article 682 du Code civil prévoit que le fonds enclavé est d’abord celui « qui n’a sur la voie publique aucune issue »

À l’examen, cette absence d’issue peut tenir, soit à l’impossibilité physique s’accéder au fonds, soit à une impossibilité juridique.

• L’impossibilité matérielle d’accéder au fond
  • Critère physique
    • La situation d’enclave d’un fonds est le plus souvent liée à la configuration des lieux qui rendent sont accès impossible.
    • Cette situation se rencontrera lorsque le fonds est entouré par des terres qui appartiennent à d’autres propriétaires.
    • Il a par exemple été jugé dans un arrêt du 30 janvier 1884 rendu par la Cour de cassation que l’état d’enclave était caractérisé lorsque le fonds était séparé de la voie publique par un talus dont la pense rendait impossible le passage des chevaux et des bestiaux affectés à son exploitation ( req. 30 janv. 1884).
    • Plus généralement, cet état d’enclave est établi lorsqu’il est physiquement impossible d’aménager un accès à la voie publique, en raison du relief, de la position du fonds, ou de la configuration des lieux.
    • Il convient enfin d’observer que l’état d’enclave s’apprécie globalement, soit en considération de l’ensemble des parcelles contiguës susceptibles d’être détenus par un même propriétaire et constituant un même fonds.
    • En effet, La servitude de passage est réservée à celui dont le fonds est enclavé, et n’est pas applicable dès lors que seulement l’une des parcelles qui compose le fonds est enclavée.
    • La demande en reconnaissance de servitude de passage est par conséquent infondée dès lors que le fonds est constitué de plusieurs parcelles contiguës dont l’une dispose d’un accès à la voie publique, le propriétaire de ce fonds devant faire son affaire de l’enclavement de l’autre parcelle (CA Douai, 1re ch., 2e sect., 25 janv. 2018, n° 17/02067).
  • Critère économique
    • Afin d’apprécier le caractère enclavé d’un terrain, les juridictions tiennent compte du coût des travaux à réaliser pour établir une communication avec la voie publique.
    • Dans un arrêt du 4 juin 1971 la Cour de cassation a jugé en ce sens que l’état d’enclave était établi lorsque les chemins ruraux permettant d’accéder au fonds sont impraticables et que leur remise en état engendrerait une dépense excessive « qui serait hors de proportion avec l’usage qui en serait fait et la valeur de la propriété» ( 3^e civ. 4 juin 1971, n°70-11857l'arrêt▾).
    • Les juges refuseront, en revanche, de considérer qu’un fonds est enclavé lorsqu’il est possible de le rendre accessible en mettant en œuvre des moyens normaux et raisonnables.
    • Ainsi, les juridictions doivent-elles vérifier si le propriétaire du fonds enclavé ne dispose pas d’une solution de nature à remédier à l’absence d’issue ( 3^e civ., 12 juill. 2018, n° 17-18488l'arrêt▾).
    • Dans un arrêt du 8 juillet 2009, la Cour de cassation a par exemple reproché à une Cour d’appel de n’avoir pas recherché « comme il le lui était demandé, s’il suffisait à Mme X… de réaliser sur ses parcelles des travaux permettant un accès à la voie publique dont le coût ne serait pas disproportionné par rapport à la valeur de son fonds» ( 3^e civ. 8 juill. 2009, n°08-11745).
    • La troisième chambre civile a néanmoins précisé dans un arrêt du 8 avril 1999, qu’il n’appartient pas au juge de procéder d’office à cette recherche tenant à la disproportion du coût des travaux à réaliser pour désenclaver le fonds ( 3^e civ. 8 avr. 1999, n°97-11716l'arrêt▾).
    • Ce moyen doit être soulevé par les parties, faute de quoi le juge ne pourra pas tenir compte du critère économique pour déterminer si le fonds est enclavé.

• L’impossibilité juridique d’accéder au fonds
  • La situation d’enclave d’un terrain ne tient pas seulement à la configuration physique des lieux, elle peut également procéder de contraintes juridiques.
  • Tel sera le cas lorsque l’accès à la voie publique est interdit, soit par une règle juridique, soit par une décision prise par une autorité compétente.
  • Dans un arrêt du 14 janvier 2016, la Cour de cassation a, par exemple, admis l’état d’enclave juridique d’un fonds, au motif que « le certificat d’urbanisme interdisait tout accès direct depuis la route départementale 183 au fonds de la SCI»
  • Or dans la mesure où cette dernière « ne pouvait se voir contrainte à exercer un recours à l’encontre de cet acte […] le fonds concerné était enclavé et devait bénéficier d’une servitude légale de passage» ( 3^e civ. 14 janv. 2016, n°14-26640l'arrêt▾).
  • Dans un arrêt du 8 octobre 1985, la troisième chambre civile a précisé qu’il ne suffit pas que l’accès à la voie publique soit subordonné à l’obtention d’une autorisation administrative, encore faut-il que la demande d’autorisation soit valablement refusée ( 3^e civ. 8 oct. 1985, n°84-12213l'arrêt▾).

(2) L’insuffisance de l’issue sur la voie publique

La situation d’enclave d’un fonds est caractérisée, non seulement lorsque celui-ci ne comporte aucune issue, mais encore lorsque l’accès qui le relie à la voie publique est insuffisant.

La question qui alors se pose est de savoir ce que l’on doit entendre par la notion d’« issue insuffisance » visée par l’article 682 du Code civil.

À l’examen, cette insuffisance d’accès est appréciée, selon la formule de la Cour de cassation, en considération « de l’état des lieux et des communications nécessaires à l’utilisation normale du fonds dominant, compte tenu de sa destination » (Cass. 1^ère civ. 8 mars 1965, n°63-11698l'arrêt▾).

En la matière les juges du fond sont investis d’un pouvoir souverain d’appréciation, la Cour de cassation se limitant à un contrôle restreint de la motivation (Cass. 3^e civ., 27 oct. 2004, n° 03-15151l'arrêt▾).

L’insuffisance d’accès justifiant la constitution d’une servitude de passage résultera le plus souvent de la configuration des lieux.

Tel est le cas notamment lorsque l’accès qui relie le fonds à la voie publique est :

• Soit trop étroit, de telle sorte qu’il ne peut pas être emprunté en voiture ou qu’il n’est pas possible de faire passer des véhicules utilitaires ou des engins agricoles (V. en ce sens 3^e civ., 16 mars 2017, 15-28551l'arrêt▾).
• Soit trop dangereux, en ce sens que son utilisation fait courir un risque au propriétaire car supposant, par exemple, d’emprunter une voie d’eau, de longer une falaise ou encore d’utiliser un chemin escarpé en proie aux éboulements ( req., 31 juill. 1844).

En revanche, l’état d’enclave sera refusé :

• Soit en cas de possibilité d’aménagement de l’accès
  • Lorsque des travaux dont le coût n’est pas excessif eu égard la valeur du fonds peuvent être réalisés afin d’aménager un accès à la voie publique, le terrain ne sera pas considéré comme enclavé ( 3e civ., 11 févr. 1975, n° 73-13974l'arrêt▾).
  • Ainsi, lorsque les obstacles qui limitent l’accès peuvent être facilement supprimés au moyen d’aménagement peu coût, le propriétaire du fonds ne sera pas fondé à réclamer la constitution d’une servitude.
  • Il ne faut toutefois pas que le coût des travaux à réaliser soit hors de proportion avec l’usage qui sera fait du fonds et la valeur de la propriété.
  • C’est donc sur la base d’un critère économique qu’il pourra être déterminé si un aménagement de l’accès à la charge du propriétaire du fonds est envisageable dans des conditions raisonnables.

• Soit en cas de simple commodité
  • Un terrain ne sera pas considéré comme enclavé lorsque l’insuffisance d’accès dont se prévaut le propriétaire du fonds procède d’une simple commodité personnelle, en ce sens que la constitution de la servitude n’est pas indispensable à l’usage normal du fonds ( 3^e civ. 24 juin 2008, n°07-15944l'arrêt▾).
  • Tel sera le cas lorsque le fonds dispose déjà d’un accès à la voie publique et que son propriétaire cherche à réduire son temps de trajet pour y accéder (CA Nîmes, 2e ch. civ., A, 6 oct. 2016, n° 14/04909)
  • Si dès lors il existe un passage suffisant pour accéder au fonds, la demande de désenclavement ne pourra pas prospérer, les juridictions considérant qu’elle relève de la simple commodité ainsi que de la convenance personnelle.
  • La constitution d’une servitude de passage est une atteinte significative au droit de propriété
  • Aussi, ne doit-elle être admise que lorsqu’il est démontré qu’elle est indispensable et que le propriétaire du fonds ne dispose d’aucune alternative raisonnable pour y accéder.

γ) L’existence d’une voie ouverte au public

L’état d’enclave suppose, outre la difficulté d’accès au fonds, l’absence d’issue sur la voie publique.

La notion de « voie publique » doit être entendue de façon extensive, en ce sens qu’il faut l’envisager, non pas sous l’angle du droit public – ce qui exclurait les voies privées –, mais la comprendre dans une acception générale.

Par « voie publique », il faut ainsi plutôt comprendre voie « ouverte au public » ou « affectée à l’usage du public ».

Il suffit pour s’en convaincre de tourner le regard vers un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 13 mai 2009 (Cass. 3^e civ. 13 mai 2009, n°08-14640l'arrêt▾).

Dans cette affaire, une Cour d’appel avait admis la constitution d’une servitude de passage considérant que le fonds bénéficiaire était seulement desservi par des voies privées et non par une voie publique.

La Cour de cassation censure cette décision au motif que les juges du fonds auraient dû rechercher si les parcelles étaient ouvertes au public et permettaient à leur propriétaire d’accéder à son fonds.

Le statut de la voie par laquelle est desservi le fonds est ainsi sans incidence sur la qualification d’enclave. Il est indifférent que cette voie relève du domaine privé ou qu’elle soit détenue à titre privatif.

Seul importe qu’elle soit ouverte au public et que, par conséquent, elle puisse être empruntée par le propriétaire du fonds qui se prévaut d’une situation d’enclave.

Au nombre des voies affectées à l’usage du public figurent les voies terrestres mais également les voies d’eau, pourvu qu’elles constituent les moyens normaux de communication, de transport et d’exploitation des terrains qui les bordent.

Dès lors que la voie est interdite d’accès au public et qu’elle représente la seule issue pour un fonds, la situation d’enclave sera établie (CA Nancy, 1re ch. civ., 9 déc. 2008).

ii) Le besoin d’exploitation du fonds

α) Utilisation normale du fonds

Pour que l’état d’enclave soit caractérisé, il ne suffit pas d’établir l’absence ou l’insuffisance d’issue stricto sensu, il faut encore démontrer que la difficulté d’accès empêche l’exploitation du fonds et plus précisément son utilisation normale.

C’est là le sens de l’article 682 du Code civil qui précise qu’il y a enclave si l’issue est insuffisante pour la desserte complète du fonds dans lequel est exercée une activité agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété ou sur lequel sont susceptibles d’être réalisées des opérations de construction ou de lotissement.

Selon le Doyen Cornu, « l’état d’enclave est toujours apprécié par rapport à une situation d’activité. ». Autrement dit, la desserte doit toujours s’apprécier en fonction de l’exploitation de la parcelle enclavée et des moyens nécessaires à celle-ci, étant précisé que cette desserte doit être complète (Cass. 3^e civ., 23 nov. 2017, n ° 16-22841l'arrêt▾).

Alors que l’article 682 du Code civil ne vise que des activités professionnelles comme susceptibles de justifier l’état d’enclave, la Cour de cassation considère que la notion d’exploitation doit être entendue largement, ce qui signifie que la constitution d’une servitude de passage peut être sollicitée pour n’importe quel besoin d’exploitation du fonds (V. en ce sens Cass. req., 7 mai 1879).

Ainsi, pour la Cour de cassation, « le droit, pour le propriétaire d’une parcelle enclavée, de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins, conformément aux dispositions de l’article 682 du code civil, est fonction non de l’existence d’une exploitation agricole ou industrielle, au sens étroit de ces termes, mais de l’utilisation normale du fonds, quelle qu’en soit la destination » (Cass. 1^ère civ. 2 mai 1961).

Dans le même sens, la Cour de cassation rappelle régulièrement, sous la même formulation, que l’article 682 du Code civil ne distingue pas « entre les divers modes d’exploitation dont peut être l’objet le fonds dominant » (Cass. 3^e civ. 7 avr. 1994, n°89-20964 l'arrêt▾; Cass. 3^e civ. 2 juin 1999, n°96-21594l'arrêt▾).

La Cour de cassation a ainsi admis qu’un fonds était enclavé, car l’exploitation d’un cinéma exigeait la création d’une issue de secours (Cass. 3^e civ. 5 mars 1974). Elle a statué dans le même sens dans les situations suivantes :

• Besoin de la création d’un passage qui puisse être emprunté par un véhicule, compte tenu des conditions actuelles de la vie et de la nécessité de permettre un secours rapide en cas d’incendie ( 3^e civ. 28 oct. 1974).
• Besoin de la création d’un passage qui puisse être emprunté par des machines agricoles pour les besoins d’exploitation du fonds ( 3^e civ. 9 mars 1976)
• Besoin de la création d’un passage pour que la clientèle d’un hôtel puisse y accéder au moyen d’un véhicule (CA Chambéry, 2e ch., 11 oct. 2005, n° 04/01893).
• Besoin de la création d’un passage en raison de la construction d’un grand ensemble immobilier, le fonds bénéficiaire étant insuffisamment desservi pour la réalisation de cette opération ( 3^e civ. 29 avr. 1981).

Ce qui devra être démontré par le propriétaire du fonds qui se prévaut d’un droit de passage sur le fonds voisin, c’est que sans la constitution de la servitude il ne peut pas faire un usage normal de son fonds.

L’appréciation des besoins d’utilisation normale du fonds sera appréciée objectivement par le juge qui vérifiera si le besoin exprimé est réel et réalisable.

Si, en effet, il s’agit de solliciter un droit de passage en prétextant qu’il a vocation à permettre la réalisation d’une opération immobilière, alors que le terrain ne se situe pas sur une zone constructible, la demande sera rejetée par le juge (CA Aix-en-Provence, 4e ch., A, 2 juill. 2015, n° 14/17422).

β) Changement de destination

S’agissant du changement de destination du fonds, la Cour de cassation considère qu’il ne s’agit pas d’un obstacle à la constitution d’une servitude de passage (V. en ce sens Cass. req. 7 mai 1879).

Dans un arrêt du 4 octobre 2000, la troisième chambre civile a, par exemple, confirmé la décision d’une Cour d’appel qui avait admis que le changement de destination d’un terrain puisse justifier l’octroi d’un droit de passage à son propriétaire sur le fonds voisin.

Les juges du fonds avaient constaté que « le terrain des consorts X… précédemment à vocation agricole et forestière, avait été classé en zone constructible du plan d’occupation des sols (POS) modifié de la commune, que l’autorisation de bâtir avait cependant été refusée en 1995 en raison de ce que le projet ne comportait qu’un accès unique, générateur d’insécurité dans l’usage de la voie publique, et relevé que l’opération de lotissement envisagée constituait une utilisation normale du fonds »

Prenant ensuite considération « les exigences du POS en la matière et les nécessités de circulation découlant de la vocation nouvelle du fonds des consorts X… à être loti », ils en déduisent que « les passages existants, reliant les terrains des demandeurs à la voie publique à travers ceux de la SICA, tels que résultant de servitudes conventionnelles, n’assuraient pas une desserte suffisante du futur lotissement, et que celui-ci se trouvait donc en état d’enclave » (Cass. 3^e civ. 4 oct. 2000, n°98-12284l'arrêt▾).

Il est donc indifférent que la demande de droit de passage soit fondée sur le changement de destination du fonds dont l’exploitation qui était antérieurement à vocation agricole, est devenue industrielle.

Ce qui importe c’est que la nouvelle exploitation corresponde à une utilisation normale et légitime du fonds (CA Chambéry, 6 févr. 1951).

Dans un arrêt du 25 juin 1997, la Cour de cassation a affirmé que le changement de destination du fonds ne devait pas être confondu avec la situation de l’enclave volontaire, cause d’exclusion de la constitution d’une servitude de passage, dès lors que la nouvelle exploitation s’apparentait à une utilisation normale du fonds (Cass. 3^e civ. 25 juin 1997, n°95-15772l'arrêt▾).

b) Les conditions tenant à l’exercice du droit de passage

L’existence d’une situation d’enclave, pour nécessaire qu’elle soit, ne suffit pas, à elle seule, à fonder la constitution d’une servitude de passage. Encore faut-il que soient réunies deux conditions supplémentaires, qui tiennent l’une à la qualité de celui qui revendique le passage, l’autre à la compensation due au propriétaire qui le supporte. Plus précisément, il est requis :

• D’une part, que celui qui se prévaut d’un droit de passage soit titulaire d’un droit réel sur le fonds enclavé
• D’autre part, que le propriétaire du fonds grevé par la servitude soit indemnisé du dommage que le passage lui occasionne

Ces deux exigences procèdent d’une même logique : la servitude de passage, parce qu’elle institue une charge sur la propriété d’autrui, ne saurait être réclamée que par celui qui dispose, sur le fonds enclavé, d’une maîtrise réelle de la chose, et ne peut être imposée au propriétaire voisin qu’à la condition de réparer l’atteinte ainsi portée à son droit.

i) La titularité du droit

La question qui se pose ici est de savoir quelle est la nature du droit qui doit être exercé sur le fonds enclavé pour que celui qui l’exploite soit fondé à solliciter un droit de passage.

Pour le déterminer, il convient de se reporter à l’article 682 du Code civil qui ne laisse que peu de place à l’ambiguïté.

Il ressort, en effet, de cette disposition que seul « le propriétaire dont les fonds sont enclavés » peut solliciter la constitution d’une servitude de passage.

Cette exigence se comprend aisément dès lors que l’on rappelle ce qu’est, en son essence, une servitude.

La servitude se définit, en effet, comme un rapport d’utilité établi non pas entre deux personnes, mais entre deux fonds : un fonds servant, qui supporte la charge, et un fonds dominant, au bénéfice duquel elle est due. Elle constitue ainsi une qualité réelle attachée à l’immeuble, qui en suit le sort et s’en trouve indissociable.

La Cour de cassation a, dans un arrêt du 19 juin 2025, rappelé cette vérité cardinale en jugeant qu’« une servitude pour cause d’enclave ne peut être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé, et non au profit d’une personne » (Cass. 3^e civ. 19 juin 2025, n°24-11.456l'arrêt▾). Le droit de passage n’est donc pas un avantage consenti à un individu : il est une charge attachée à un héritage, ce qui explique qu’il puisse être revendiqué par quiconque exerce, sur le fonds dominant, un droit réel.

Plus généralement, il est admis que la demande d’octroi d’un droit de passage puisse émaner de celui qui exerce un droit réel sur le fonds.

Dans un arrêt du 6 juin 1999, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « le texte, qui accorde l’exercice de l’action au titulaire possédant un droit réel sur le fonds dominant, n’interdisant nullement que cette utilisation du fonds soit mise en œuvre par un autre que le propriétaire, auquel celui-ci a donné son agrément » (Cass. 3^e civ. 6 juin 1969).

Il en résulte qu’il n’est pas nécessaire d’être investi de tous les attributs du droit de propriété pour solliciter la constitution d’une servitude de passage. Ce droit est également ouvert à l’usufruitier, à l’usager ou à l’emphytéote, dès lors que chacun d’eux exerce sur le fonds une prérogative réelle qui lui permet d’en assurer l’exploitation.

En revanche, les personnes qui exploitent le fonds au titre d’un droit personnel qu’ils exercent contre le propriétaire ne sont pas fondées à solliciter l’octroi d’un droit de passage sur le fonds voisin. La raison en est simple : le titulaire d’un droit personnel ne tient sa jouissance que de la convention le liant au propriétaire ; il ne dispose, sur la chose elle-même, d’aucune maîtrise réelle susceptible de justifier qu’une charge soit imposée à l’héritage voisin.

Dans un arrêt du 2 mars 1983, la Cour de cassation a, par exemple, jugé « qu’un fermier est sans droit à se prévaloir de l’état d’enclave pour réclamer une servitude de passage au profit du fonds qui lui est donne à bail » (Cass. 3^e civ. 2 mars 1983, n°81-16323l'arrêt▾).

La même solution doit être retenue pour le titulaire d’un bail commercial ou d’un bail d’habitation, celui-ci n’étant investi que d’un droit personnel contre le bailleur. Le preneur qui se heurterait à un état d’enclave n’aurait, en pareil cas, d’autre recours que d’inviter le bailleur — seul titulaire du droit réel — à exercer l’action, ou d’en obtenir l’agrément.

Parce que la servitude est attachée au fonds et non à la personne, elle se transmet avec lui et bénéficie aux propriétaires successifs du fonds dominant. C’est ce caractère réel et accessoire qui commande que la qualité de demandeur soit, le cas échéant, indifféremment reconnue au vendeur ou à l’acquéreur du fonds enclavé.

Dans un arrêt du 18 décembre 1991, la troisième chambre civile a précisé en ce sens que « toute servitude étant une charge imposée à un héritage pour l’usage et l’utilité d’un autre héritage, seules peuvent être prises en considération, pour reconnaître à un fonds le bénéfice d’une servitude, les conditions que les conventions ou la loi ont posées pour ce bénéfice [de sorte] qu’il importe peu, lorsque le fonds est mis en vente, que la réclamation de la servitude soit formulée par le propriétaire vendeur ou le propriétaire acquéreur » (Cass. 3^e civ. 18 déc. 1991, n°89-19245l'arrêt▾).

Ce caractère réel emporte une conséquence remarquable, qui touche à l’ordre public du désenclavement : la renonciation au bénéfice de la servitude consentie par un précédent propriétaire ne saurait priver les acquéreurs successifs du fonds dominant de leur droit au passage.

ii) Versement d’une indemnité

L’article 682 du Code civil prévoit que si le propriétaire d’un fonds enclavé peut solliciter la constitution d’une servitude sur le fonds voisin, cette constitution ne peut intervenir qu’en contrepartie du versement « d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Cette indemnité vise à réparer le préjudice résultant de l’atteinte portée au droit de propriété du propriétaire du fonds grevé par la servitude de passage. Elle constitue la juste contrepartie de la charge qu’il doit désormais supporter, et traduit l’équilibre que le législateur a entendu ménager entre l’utilité du fonds enclavé et le sacrifice imposé au fonds servant.

Deux enseignements majeurs gouvernent la détermination de cette indemnité.

α) Le critère de l’indemnité : le dommage, et non le profit L’indemnité se mesure à l’aune du seul préjudice causé au propriétaire du fonds servant, sans considération de l’avantage que le passage procure au propriétaire du fonds enclavé.

Dans un arrêt du 16 avril 1973, la Cour de cassation a précisé que « le propriétaire d’un fonds assujetti au passage a droit à une indemnité proportionnée au dommage que le passage peut occasionner, donc indépendante du profit procuré au propriétaire du fonds enclave » (Cass. 3^e civ. 16 avr. 1973, n°71-14703l'arrêt▾).

Il en résulte que l’indemnité versée doit être fixée en considération, non pas de la valeur vénale du terrain correspondant à l’assiette de passage, mais du seul préjudice occasionné par le passage (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 9 févr. 1994, n°92-11500l'arrêt▾).

β) L’indépendance de l’indemnité et de l’étendue du passage Symétriquement, le montant du dommage ne saurait restreindre l’étendue du droit de passage : le propriétaire enclavé a droit à un passage suffisant pour la desserte de son fonds, fût-il dommageable, quitte à indemniser plus largement le fonds servant.

La Cour de cassation a jugé en ce sens, dans un arrêt du 25 janvier 1977, que le droit du propriétaire d’un fonds enclavé de réclamer sur le fonds voisin un passage suffisant pour en assurer la desserte, à charge d’indemnité proportionnelle au dommage causé, « n’est pas limité par l’importance de ce dommage » (Cass. 3^e civ. 25 janv. 1977, n°75-14.544l'arrêt▾). L’ampleur du préjudice ne joue donc que sur le quantum de la réparation, et non sur la consistance du passage dû.

S’agissant de la forme de l’indemnité, elle peut consister en le versement d’un capital ou d’une redevance annuelle (Cass. req. 15 juin 1875).

Enfin, l’article 685, al. 2^e du Code civil prévoit que « l’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable. »

Cette disposition opère ainsi une dissociation nette entre le sort de la servitude et celui de la créance d’indemnité : la première subsiste indéfiniment tant que dure l’enclave, tandis que la seconde s’éteint par l’écoulement du temps.

La prescription de l’action est ici attachée à la possession de la servitude par le propriétaire du fonds dominant, de sorte qu’elle se prescrit par trente ans.

Son point de départ correspond au jour où le droit de passage a commencé à s’exercer, soit à partir du moment où les éléments constitutifs de la possession sont réunis (Cass. req. 10 févr. 1941).

Cette possession devra, en outre, satisfaire à toutes les exigences prescrites à l’article 2261 du Code civil qui prévoit que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »

2) Exceptions

Par exception au principe posé à l’article 682 du Code civil qui octroie au propriétaire d’un fonds enclavé un droit de passage sur le fonds voisin, il est certains cas où ce droit de passage lui sera refusé. Ces hypothèses, au nombre de quatre, ont en partage une même idée directrice : le bénéfice du désenclavement ne saurait être accordé à celui qui s’est lui-même placé en situation d’enclave, ni à celui qui dispose déjà d’une issue suffisante, qu’elle soit conventionnelle ou simplement tolérée, ni encore à celui qui pouvait l’obtenir des fonds issus d’une même division.

a) L’enclave procède du fait volontaire du propriétaire du fonds

Lorsque la situation d’enclave du fonds procède d’un fait volontaire du propriétaire, il n’est pas fondé à solliciter la constitution d’une servitude de passage sur le fonds voisin. La solution se justifie par l’adage selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude : celui qui s’est volontairement privé d’accès ne saurait en faire supporter les conséquences à ses voisins, étrangers à son fait.

Dans un arrêt du 4 mai 1964, la Cour de cassation a ainsi validé la décision d’une Cour d’appel qui avait jugé que le propriétaire d’un fonds « ne pouvait invoquer un état d enclave de son immeuble dès lors qu’il avait lui-même obstrué l’issue lui donnant accès à la voie publique et ouvert une porte sur la cour intérieure pour le desservir » (Cass. 1^ère civ. 4 mai 1964).

Tout l’enjeu consistera alors à déterminer si la situation d’enclave du fonds résulte du fait personnel de son propriétaire, les juges du fond étant investis, en la matière, d’un pouvoir souverain d’appréciation (Cass. 3^e civ., 7 févr. 1969).

Aussi, l’enclave, pour justifier la constitution d’une servitude de passage, ne peut procéder que d’un événement indépendant de la volonté du propriétaire du fonds (cas fortuit, force majeure, fait d’un tiers, etc.).

C’est seulement lorsqu’il sera établi que l’absence ou l’insuffisance d’issue est imputable au fait personnel du propriétaire du fonds qu’il lui est fait interdiction de se prévaloir du dispositif prévu à l’article 682 du Code civil. Il peut s’agir, tant d’un fait positif, tel qu’un mauvais aménagement du fonds, ou la création d’un obstacle, que d’un fait négatif, tel qu’un défaut d’entretien qui a rendu la voie d’accès au fonds impraticable.

Dans un arrêt du 7 mai 1986, la Cour de cassation a précisé que la charge de la preuve du caractère volontaire devait être supportée par le propriétaire du fonds servant (Cass. 3^e civ. 7 mai 1986, n°84-16957l'arrêt▾). Cette répartition de la charge probatoire est protectrice du fonds enclavé : l’enclave étant un fait objectif, c’est à celui qui entend faire échec au droit de passage qu’il revient d’établir qu’elle procède du fait personnel de son auteur.

L’enclave volontaire ne serait toutefois pas caractérisée lorsque l’absence ou l’insuffisance d’issue procède d’un changement de destination du fonds qui, alors qu’il était affecté à une exploitation agricole par exemple, est affecté à une exploitation industrielle (Cass. 3^e civ. 25 juin 1997, n°95-15772l'arrêt▾). En pareille hypothèse, ce n’est pas un fait fautif qui prive le fonds d’accès, mais l’évolution légitime de son exploitation, laquelle révèle l’insuffisance d’une issue jusqu’alors satisfaisante.

b) Le propriétaire du fonds enclavé dispose d’un droit de passage conventionnel

Le propriétaire d’un fonds enclavé ne peut pas non plus se prévaloir d’un droit de passage, lorsqu’il dispose d’un accès établi conventionnellement avec le propriétaire d’un fonds voisin.

Il importe peu que cet accès soit moins commode que celui auquel pourrait prétendre le propriétaire du fonds en application de l’article 683 du Code civil, soit « être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique ».

Ce qui compte, c’est qu’il dispose d’une issue conduisant sur une voie ouverte au public et que cette issue permette une utilisation normale du fonds.

Si, dès lors, le fonds est affecté à une exploitation agricole et que l’issue établie conventionnellement ne peut pas être empruntée par des engins agricoles, le propriétaire du fonds pourra se prévaloir d’un droit de passage.

Aussi, c’est aux juges qu’il appartiendra de déterminer souverainement si l’accès conventionnel permet un usage normal du fonds enclavé.

La distinction entre la servitude légale de passage, qui naît de l’enclave et trouve son siège dans l’article 682, et la servitude conventionnelle, qui procède du seul accord des propriétaires, commande l’ensemble de cette matière. Les deux ne se confondent pas, et leur régime d’extinction diffère. La Cour de cassation l’a souligné dans un arrêt du 27 février 1974, en jugeant que la loi du 25 juin 1971 « ne vise que l’extinction du titre légal fondant la servitude de passage pour cause d’enclave » et laisse hors de son champ les servitudes de passage conventionnelles (Cass. 3^e civ. 27 févr. 1974, n°72-14.016l'arrêt▾). Lorsqu’une convention est venue régler le passage, c’est donc le droit commun des conventions, et non le régime légal du désenclavement, qui en gouverne le sort.

c) Le fonds enclavé comporte une issue de tolérance

Il est admis que, lorsque le fonds enclavé comporte une issue de tolérance, son propriétaire ne peut pas se prévaloir d’un droit de passage.

Dans un arrêt du 16 juin 1981, la Cour de cassation a par exemple jugé que le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage lui permettant un libre accès pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé tant que cette tolérance est maintenue (Cass. 3^e civ. 16 juin 1981, n°80-11230l'arrêt▾).

La troisième chambre civile a encore statué en ce sens dans un arrêt du 27 septembre 2007 (Cass. 3^e civ. 27 sept. 2007, n°05-16451).

Dans cette affaire, elle a notamment estimé qu’une parcelle n’est pas enclavée dès lors que les propriétaires du fonds voisin ont laissé en toute connaissance de cause son propriétaire passer sur leur parcelle pendant vingt-sept ans sans protester.

Cette situation s’analyse, manifestement, en une tolérance de passage qui, parce qu’elle offre une issue au fonds enclavé, fait obstacle à la constitution d’une servitude.

Seule la révocation de la tolérance est de nature à justifier la demande d’un droit de passage par le propriétaire du fonds enclavé (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 28 juin 2018, n° 16-27702l'arrêt▾). Tant que la permission perdure, l’enclave n’est pas caractérisée ; mais dès lors que le voisin met fin à sa tolérance, le fonds se trouve à nouveau privé d’issue et le droit au désenclavement renaît.

Encore faut-il, pour que la tolérance fasse obstacle à la demande de passage, qu’elle procure au fonds une issue suffisante. Dans un arrêt du 2 juin 1999, la Cour de cassation a précisé qu’il convenait, pour déterminer si l’existence d’une tolérance faisait obstacle à la demande d’un droit de passage, que cette tolérance permette un usage normal du fonds conformément à sa destination.

Ainsi a-t-elle validé la décision d’une Cour d’appel qui, après avoir relevé « que les consorts Y… exploitaient dans les lieux un poney club et que l’ouverture d’une entrée sur le parc de stationnement communal, dont ils bénéficiaient en vertu d’une tolérance de la municipalité, ne permettait pas le passage de véhicules de plus de 3 tonnes 5 assurant la livraison du fourrage ou le transport des équidés, a […] caractérisé l’utilisation normale du fonds et souverainement retenu l’état d’enclave de celui-ci » (Cass. 3^e civ. 2 juin 1999, n°96-21594l'arrêt▾). La tolérance n’écarte donc l’enclave qu’à proportion de l’usage qu’elle autorise : une issue impropre aux besoins réels de l’exploitation laisse subsister le droit au passage.

d) La division du fonds consécutivement à l’accomplissement d’un acte

• Principe
  • L’article 684 du Code civil dispose que « si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. »
  • Ainsi, lorsque la situation d’enclave d’un fonds est le résultat de la division de l’unité foncière d’origine en plusieurs parcelles, il appartient aux parties à l’opération de s’entendre pour octroyer une issue au fonds enclavé, issue qui doit nécessairement prendre assise sur les fonds divisés, peu importe que l’accès créé soit moins commode que si son assiette avait été déterminée en application de l’article 682 du Code civil.
  • Il est classiquement admis que la règle posée à l’article 684 du Code civil se justifie par l’obligation de garantie qui pèse sur les parties à l’acte de division.
  • Elles ne sauraient, en effet, faire peser la charge d’un droit de passage sur les propriétaires des fonds voisins, qui sont étrangers à l’opération.
  • Au surplus, il est admis de longue date que la constitution d’une servitude sur l’héritage d’autrui ne peut jamais procéder de son propre fait ( req. 27 avr. 1898).
  • Aussi, ainsi que l’ont écrit des auteurs, les parties à l’acte de division du fonds « sont tenus d’une obligation de garantie qui implique de fournir un accès permettant l’exploitation du fonds».
  • Il en résulte que l’acquéreur d’un fonds enclavé issu d’une division après partage ne peut réclamer un droit de passage qu’à ses copartageants (V. en ce sens 3^e civ., 3 mars 1993, n°91-16065l'arrêt▾).
  • L’assiette du passage ainsi imposé sur les fonds issus de la division peut, du reste, se cristalliser par l’effet du temps. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 2 octobre 2025, que lorsque l’assiette d’un passage a été fixée par trente ans d’usage continu, l’article 684 du Code civil devient inapplicable : l’assiette du désenclavement est alors celle acquise par prescription trentenaire, fût-elle située sur des fonds non issus de la division (Cass. 3^e civ. 2 oct. 2025, n°24-12.678l'arrêt▾). La possession trentenaire l’emporte ainsi sur la localisation que commanderait, en principe, l’origine divisée de l’enclave.

• Exception
  • Ce n’est que lorsqu’aucun passage suffisant ne peut être créé sur les fonds qui ont fait l’objet d’une division que l’article 682 du Code civil redevient applicable.
  • Cette exception est issue de la loi du 20 août 1881 qui a admis que, bien que le passage nécessaire à l’exploitation d’un fonds actuellement enclavé à la suite d’une division aurait dû être pris sur les autres portions de l’ancienne unité foncière, sans qu’il y ait lieu d’examiner si le passage par d’autres terrains limitrophes ne serait pas plus court et moins dommageable, une exception aux articles 682 et 683 du Code civil ne pouvait être invoquée par les voisins lorsque, à raison de la conformation des lieux, il y avait impossibilité d’établir ailleurs que sur leur fonds un chemin offrant les moyens de communication nécessaires.
  • Ainsi, afin de déterminer si la servitude doit ou non être constituée sur un autre fonds que ceux objet de la division, il conviendra d’établir qu’aucune issue suffisante permettant une utilisation normale du fonds enclavé ne peut être créée sur les fonds divisés.
  • Ce n’est que lorsque cette insuffisance d’accès sera démontrée que l’article 682 du Code civil pourra s’appliquer.
  • La conséquence en est qu’une servitude de passage pourra alors être constituée sur un autre fonds que ceux objet de la division.
  • Dans cette hypothèse, non seulement une indemnité sera due au propriétaire du fonds servant, mais encore celui-ci ne pourra pas y renoncer dans l’acte de division, l’article 682 étant d’ordre public sur ce point.

B) Exercice de la servitude de passage

1. 1) Les fonds assujettis au droit de passage

Une fois la servitude de passage acquise dans son principe, encore convient-il de déterminer sur quels fonds elle est susceptible de prendre assise. La règle, à cet égard, est d’une grande largeur.

Il est en effet admis que la servitude de passage est susceptible de grever tous les fonds voisins qui séparent le fonds enclavé de la voie publique.

Peu importe la nature de ces fonds, qu’ils soient contigus, qu’ils soient bâtis ou encore qu’ils soient clôturés. Leur configuration physique ou juridique est indifférente.

Il pourra donc s’agir d’un fonds sur lequel est établie une habitation, un jardin, un parc, soit n’importe quel fonds au travers duquel il est possible de relier la parcelle enclavée à la voie publique. Cette amplitude se comprend au regard de la finalité du désenclavement : ce qui importe est que le fonds enclavé retrouve un accès à la voie publique, non la qualité particulière du fonds appelé à supporter le passage.

La seule limite a été posée par la Cour de cassation dans un arrêt du 2 mars 1994 qui a jugé « qu’il résulte du principe de l’inaliénabilité des biens du domaine public qu’ils ne peuvent être grevés de servitudes légales de droit privé, et notamment d’un droit de passage en cas d’enclave » (Cass. 1^ère civ. 2 mars 1994, n°87-16932l'arrêt▾).

Ainsi, les fonds qui relèvent du domaine public ne peuvent être grevés d’aucune servitude de passage, en raison de leur inaliénabilité. La protection que la loi attache au domaine public l’emporte alors sur l’intérêt particulier du propriétaire enclavé, qui devra rechercher son issue sur les seuls fonds relevant de la propriété privée.

2) La détermination de l’assiette de passage

Lorsque les conditions de constitution d’une servitude de passage sont réunies, cette dernière grève de plein droit les fonds voisins permettant de libérer le fonds dominant de son enclave.

Reste qu’il y a lieu de déterminer l’endroit où la servitude prendra son emprise, étant précisé que son assiette sera limitée à ce qui est nécessaire pour ouvrir une issue suffisante au fonds enclavé.

Cette emprise est gouvernée par un principe directeur, qui irrigue l’ensemble des modes de fixation : celui de la moindre atteinte. La servitude étant une charge pesant sur la propriété d’autrui, elle s’interprète restrictivement et ne saurait excéder ce qu’exige la desserte normale du fonds dominant. C’est ce souci d’équilibre — assurer au fonds enclavé une issue suffisante tout en grevant le fonds servant le moins possible — qui commande la matière.

La détermination de cette assiette peut résulter de plusieurs situations :

• La conclusion d’une convention
• La décision du juge
• La prescription
• La division du fonds

Ces quatre modes ne se situent pas sur le même plan : la convention et la division procèdent de la volonté des parties — ou de l’acte qui les a liées —, la décision du juge n’intervient qu’à défaut d’accord, et la prescription consacre une situation de fait prolongée. Il convient de les examiner successivement.

b) La détermination de l’assiette de passage par convention

L’assiette du droit de passage peut, tout d’abord, être fixé par convention entre propriétaires du fonds servant et du fonds dominant.

Ce mode de détermination de l’assiette de la servitude présente l’avantage de permettre aux contractants de déroger aux critères énoncés par l’article 683 du Code civil qui aura vocation à s’appliquer faute d’accord.

La logique en est aisément compréhensible : les critères légaux du trajet le plus court et de l’endroit le moins dommageable ne sont édictés qu’à titre supplétif, pour suppléer le silence ou le désaccord des parties. Dès lors que celles-ci s’accordent, elles peuvent retenir un tracé plus long, plus sinueux, ou plus onéreux que celui qu’imposerait la loi — par exemple pour contourner une plantation à laquelle le propriétaire du fonds servant est attaché, ou pour préserver une perspective. La convention reflète alors la rencontre de deux intérêts particuliers, que les parties sont mieux placées que quiconque pour pondérer.

La seule contrainte dont ne peuvent pas s’exonérer les parties a été rappelée par la Cour de cassation dans un arrêt du 24 mai 2000 : « une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété »

Il en résulte que la constitution d’une servitude doit se limiter à « l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire » (Cass. 3^e civ. 24 mai 2000, n°97-22255l'arrêt▾).

Cette limite est consubstantielle à la notion même de servitude : celle-ci est un rapport de fonds à fonds, et non un rapport de personne à personne. Aussi la convention ne saurait-elle dénaturer la charge en un droit qui absorberait la propriété du fonds servant ni la détourner au seul profit d’une personne. La troisième chambre civile l’a rappelé avec netteté en jugeant qu’« une servitude pour cause d’enclave ne peut être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé, et non au profit d’une personne » (Cass. 3^e civ. 19 juin 2025, n°24-11.456l'arrêt▾) : l’assiette conventionnelle doit donc demeurer arrimée à la desserte du fonds dominant, sous peine de verser dans un droit personnel étranger au régime des servitudes.

Cass. 3e civ. 24 mai 2000

Sur le premier moyen : Vu l'article 544 du Code civil, ensemble l'article 637 de ce Code ; Attendu que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 octobre 1997) que les consorts Y..., propriétaires d'un terrain, portant plusieurs bâtiments, ont vendu, après division parcellaire, à la société Toutes transactions immobilières (TTI), le 13 septembre 1988, le lot B, 21, rue Fabre-d'Eglantine et le 9 juillet 1990 le lot A, ... ; que la société TTI a revendu le lot B à la société immobilière Bust, puis le lot A à la société Natiocrédibail-Sicomi (Natiocrédibail) ; que celle-ci et la société Leva, constructeur d'un nouvel immeuble sur le terrain correspondant au lot A, ont assigné la société Immobilière Bust et le syndicat des copropriétaires du 21, rue Fabre-d'Eglantine, pour faire juger que l'enclave, dans le lot A, d'un petit local avec cabinet d'aisances attaché au lot n° 51 du lot B, était leur propriété et obtenir, avec la suppression de l'empiétement, la libération de ce local et la réparation de leur préjudice ; que la société Immobilière Bust a assigné la société Cabinet Fabre-d'Eglantine, cessionnaire d'un bail consenti par les consorts Y... en 1985 et occupant à ce titre le lot n° 51 du lot B, ainsi que la société TTI ; que les instances ont été jointes ; Attendu que pour dire que la société Immobilière Bust dispose d'un droit de jouissance sur la parcelle, portant le cabinet d'aisances litigieux, propriété de la société Natiocrédibail, et que le bail consenti à la société Cabinet Fabre-d'Eglantine incluant ce local est opposable à la société Natiocrédibail, l'arrêt retient que l'empiétement reproché, continu et apparent, antérieur à la division parcellaire et maintenu en l'état par les auteurs communs des deux lots, relève d'une servitude de père de famille, de l'auteur commun, de droit exclusif de jouissance grevant le lot A au profit du lot B, de l'enclave incorporée dans les locaux commerciaux du lot B donnés à bail par l'auteur et qui revêt un caractère définitif compte tenu de la configuration des lieux antérieurement murés et hermétiques du côté du fonds servant et ouverts et accessibles seulement du côté du fonds dominant à partir du lot auquel la servitude est attachée ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il met M. X..., ès qualités, hors de cause, l'arrêt rendu le 21 octobre 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles.

Enfin, il est admis que le propriétaire du fonds dominant renonce unilatéralement à la servitude de passage.

Dans un arrêt du 3 mars 2009, la troisième chambre civile a ainsi censuré une Cour d’appel qui avait fait application de l’article 682 du Code civil afin de reconnaître l’établissement d’une servitude de passage, alors même que le propriétaire du fonds enclavé y avait renoncé par déclaration unilatérale.

Au soutien de sa décision la Cour de cassation avance que « la renonciation à un droit peut résulter d’actes manifestant sans équivoque la volonté de son bénéficiaire d’y renoncer », de sorte que la renonciation du propriétaire du fonds dominant à son droit de passage était pleinement valide (Cass. 3^e civ., 3 mars 2009, n°08-11.540l'arrêt▾).

Deux observations méritent toutefois d’être formulées sur la portée d’une telle renonciation. D’une part, elle suppose des actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer : la renonciation à un droit ne se présume jamais, en sorte que le doute profite au maintien de la servitude. D’autre part — et cette nuance se révélera décisive en cas de division —, la renonciation, parce qu’elle est attachée à la personne du renonçant ou à la situation qu’il occupait, ne lie pas nécessairement les propriétaires successifs du fonds dominant lorsque l’enclave procède d’un acte de division. La portée de la renonciation dépend ainsi étroitement du fondement, légal ou conventionnel, de la servitude considérée.

c) La détermination de l’assiette de passage par décision du juge

Ce n’est que lorsque le propriétaire d’un fonds enclavé n’est pas parvenu à s’entendre sur son droit de passage avec le propriétaire du fonds voisin que le juge a vocation à intervenir.

L’intervention judiciaire revêt donc un caractère subsidiaire : elle ne se conçoit qu’en cas d’échec de la voie amiable, ce qui s’explique aisément dès lors que les critères de l’article 683 ne jouent qu’à titre supplétif. Le contentieux de l’assiette est, en pratique, l’un des plus nourris de la matière, tant la fixation du tracé cristallise les antagonismes de voisinage.

Son intervention aura pour objet, outre la confirmation du bien-fondé de la demande de constitution d’une servitude, de déterminer son assiette.

Pour ce faire, il lui faudra faire application des critères légaux, étant précisé, ainsi que l’a indiqué la Cour de cassation dans un arrêt du 4 janvier 1991 « qu’il appartient au juge et non au propriétaire du fonds servant de fixer l’assiette du passage pour la desserte d’une parcelle enclavée, conformément aux dispositions de l’article 683 du Code civil » (Cass. 3^e civ. 4 janv. 1991, n°89-18492l'arrêt▾).

Cette précision n’est pas anodine : elle interdit au propriétaire du fonds servant de dicter unilatéralement l’emplacement du passage, fût-ce pour le reléguer à l’endroit qui le gêne le moins. La détermination de l’assiette est une prérogative juridictionnelle, non un attribut de la propriété du fonds grevé.

À cet égard, l’article 683 du Code civil adresse une double directive au juge en prévoyant que :

• D’une part, le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.
• D’autre part, il doit néanmoins être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Il ressort de cette disposition que si, en principe, le trajet du passage reliant le fonds enclavé à la voie publique, c’est la ligne droite, celle-ci peut, en application de l’alinéa 2 de l’article 683, subir quelques contorsions afin de limiter le préjudice causé propriétaire du fonds servant.

En somme, l’objectif qui devra être recherché par le juge, c’est de concilier les intérêts en présence, ce qui consistera :

• D’un côté, à définir le passage le plus court et qui corresponde à une utilisation normale du fonds dominant conformément à sa destination
• D’un autre côté, à veiller à ce que ce passage soit le moins dommageable pour le fonds servant et qui soit compatible avec les contraintes d’urbanisme et environnementales applicables au fonds servant situé en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager

A priori, le tracé qui permet de remplir au mieux cet objectif de conciliation des intérêts c’est la ligne droite car elle permet :

• Du point de vue du propriétaire du fonds servant, une emprise moindre de la servitude de passage sur son terrain
• Du point de vue du propriétaire du fonds dominant, un accès à la voie publique plus rapide et moins onéreux

À l’évidence, si le trajet rectiligne consiste a priori, en la solution la plus avantageuse pour les propriétaires voisins, cela est vrai tant que trajet ne se heurte pas à une construction où à un obstacle topographique, telle qu’un rocher ou une pente trop abrupte.

Lorsque, en effet, un obstacle se dresse sur le chemin le plus court offrant au fonds enclavé un accès sur la voie publique, il appartiendra au juge de définir des trajets alternatifs en combinant avec méthode les alinéas 1 et 2 de l’article 683 du Code civil.

Il importe de souligner que les deux directives de l’article 683 ne sont pas placées sur un strict pied d’égalité : le critère du trajet le plus court constitue le principe, celui de l’endroit le moins dommageable en tempère l’application. Le juge raisonne donc en deux temps — il identifie d’abord la voie la plus directe, puis vérifie si elle ne cause pas au fonds servant un dommage disproportionné qui justifierait de s’en écarter. Cette hiérarchie évite que le souci de ménager le fonds servant ne se retourne contre la finalité même de la servitude, qui demeure le désenclavement effectif du fonds dominant.

C’est précisément la raison pour laquelle la Cour de cassation juge que le droit du propriétaire du fonds enclavé de réclamer un passage suffisant pour assurer la desserte de son fonds, à charge d’indemnité proportionnelle au dommage causé, « n’est pas limité par l’importance de ce dommage » (Cass. 3^e civ. 25 janv. 1977, n°75-14.544l'arrêt▾). Autrement dit, l’ampleur du préjudice subi par le fonds servant n’est pas une cause de refus du désenclavement : elle influe sur le tracé et sur le montant de l’indemnité, non sur le principe du droit de passage lui-même.

À cet égard, la Cour de cassation rappelle régulièrement que les juges du fond sont investis d’un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer l’assiette qui répond aux exigences fixées par le texte (Cass. 1^ère civ. 19 janv. 1969).

Ce pouvoir souverain n’est toutefois pas discrétionnaire : il s’exerce sous le contrôle de motivation de la Cour de cassation, laquelle vérifie que les juges du fond ont effectivement mis en balance les deux directives de l’article 683. C’est ainsi que la Cour de cassation n’hésite pas à censurer les Cours d’appel qui retiendront la de solution de désenclavement la plus adéquate pour le fonds dominant sans rechercher si elle constitue l’endroit le moins dommageable pour le fonds servant (Cass. 3^e civ. 3 mars 1993, n°91-12673l'arrêt▾).

La troisième chambre civile a précisé que dans un arrêt du 20 décembre 1989 que lorsque le maintien de l’assiette de passage à son emplacement initial entraînait un trouble au fonds dominant et que sa modification n’intervenait que pour la commodité du propriétaire du fonds servant qui avait modifié l’usage de son terrain, les frais d’implantation afférents à la nouvelle assiette sont à la seule charge de ce dernier (Cass. 3^e civ. 20 déc. 1989, n°88-15376l'arrêt▾).

Cette solution procède d’une idée d’équité élémentaire : celui qui, par convenance personnelle, provoque le déplacement de l’assiette doit en supporter le coût. Le déplacement de l’assiette n’est ainsi jamais gratuit, et la charge financière en pèse sur celui dans l’intérêt duquel il est opéré.

d) La détermination de l’assiette de passage par prescription

L’article 685, al. 1^er dispose que « l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu. »

Il ressort de cette disposition que la détermination de l’assiette du passage peut résulter de la prescription acquisitive.

Il faut ici se garder d’une confusion fréquente. La servitude de passage pour cause d’enclave est une servitude discontinue, qui — par application de l’article 691 du Code civil — ne saurait s’acquérir elle-même par prescription : c’est la loi, et elle seule, qui crée le droit de passage au profit du fonds enclavé. La prescription de l’article 685 ne porte donc pas sur l’existence de la servitude, mais sur ses seules modalités d’exercice — son assiette et son mode. En d’autres termes, l’usage trentenaire ne fait pas naître le droit de passage : il en cristallise simplement le tracé.

La prescription aura pour effet de figer cette assiette, quand bien même elle ne répondrait pas aux exigences fixées à l’article 683 du Code civil.

Tel ne sera pas le cas, en revanche, du passage qui résultera d’un acte de pure faculté ou de simple tolérance lequel consiste en la permission tacite ou expresse du propriétaire octroyé à autrui.

Aussi, pour que la démarche du propriétaire du fonds enclavé puisse faire jouer la prescription acquisitive, elle devra remplir les conditions énoncées à l’article 2261 qui prévoit que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »

Aussi, est-il absolument nécessaire que le propriétaire du fonds enclavé emprunte toujours le même trajet, faute de quoi la prescription ne pourra pas jouer.

La condition de possession non équivoque revêt ici une acuité particulière. La constance du tracé en est le révélateur premier : c’est elle qui manifeste, à l’égard du propriétaire du fonds servant, la volonté d’exercer un droit de passage déterminé sur une assiette déterminée. À l’inverse, un usage erratique, empruntant tantôt un chemin tantôt un autre, ruine cette exigence.

Lorsqu’il existera plusieurs tracés de servitude, la Cour de cassation considérera qu’il s’agit là d’une circonstance impropre à caractériser une possession non équivoque de l’assiette de la servitude de passage de sorte que la possession ne pourra produire aucun effet acquisitif (Cass. 3^e civ. 19 oct. 2017, n° 16-23.679l'arrêt▾)

Dans un arrêt du 17 septembre 2008, la Cour de cassation a précisé que « le propriétaire d’un fonds bénéficiant d’une servitude conventionnelle de passage ne peut prétendre avoir prescrit par une possession trentenaire une assiette différente de celle originairement convenue » (Cass. 3^e civ., 17 sept. 2008, n°07-14043l'arrêt▾).

Il ressort de cette décision que la prescription ne permet pas de modifier une assiette qui a été fixée conventionnellement. Admettre le contraire reviendrait à contrevenir à l’article 691 du Code civil qui prévoit que les servitudes discontinues ne peuvent pas être établies par prescription.

En dehors de ce cas, lorsque la prescription trentenaire est acquise, l’article 683 du Code civil ne pourra plus être invoqué aux fins de modifier l’assiette de passage, quand bien même le chemin tracé serait plus long pour le propriétaire du fonds dominant ou plus dommageable pour le propriétaire du fonds servant (V. en ce sens Cass. civ. 26 août 1874).

La possession trentenaire a donc pour effet de figer irrévocablement l’assiette du passage à l’endroit où il a toujours été exercé sans protestation.

La force de cette cristallisation est telle qu’elle l’emporte même sur la règle gouvernant le désenclavement consécutif à une division. La troisième chambre civile a en effet jugé, fort récemment, que lorsque l’assiette d’un passage a été fixée par trente ans d’usage continu, l’article 684 du Code civil est inapplicable : si l’enclave résulte d’une division, l’assiette du désenclavement demeure celle acquise par prescription trentenaire, fût-elle située sur des fonds qui ne sont pas issus de la division (Cass. 3^e civ. 2 oct. 2025, n°24-12.678l'arrêt▾). La prescription prime ainsi le critère légal de localisation du passage, ce qui confirme la vigueur singulière que le droit reconnaît à l’usage prolongé.

Seule solution pour les propriétaires du fonds servant et du fonds dominant s’ils éprouvent le besoin d’anéantir les effets de la prescription : conclure une convention modifiant l’assiette de passage fixée par prescription (Cass. req. 16 juill. 1899). Cela suppose néanmoins que s’opère une rencontre des volontés, faute de quoi aucun accord ne saurait être scellé.

e) La détermination de l’assiette de passage procède d’une division

• Principe
  • L’article 684 du Code civil dispose que « si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. »
  • Ainsi, lorsque la situation d’enclave d’un fonds est le résultat de la division de l’unité foncière d’origine en plusieurs parcelles, il appartient aux parties à l’opération de s’entendre pour octroyer une issue au fonds enclavée, issue qui doit nécessairement prendre assise sur les fonds divisés, peu importe que l’accès créé soit moins commode que si son assiette avait été déterminée application de l’article 682 du Code civil.
  • La logique de ce texte est celle d’un cantonnement : l’enclave étant née du fait des parties à l’acte de division, c’est entre elles, et sur les seules parcelles issues de cet acte, que le passage doit être recherché. La règle réalise ainsi un déplacement de la charge du désenclavement, du voisinage vers les coparticipants à la division.
  • Il est classiquement admis que la règle posée à l’article 684 du Code civil se justifie par l’obligation de garantie qui pèse sur les parties à l’acte de division.
  • Elles ne sauraient, en effet, faire peser la charge d’un droit de passage aux propriétaires des fonds voisins qui sont étrangers à l’opération.
  • Au surplus, il est admis de longue date que la constitution d’une servitude sur l’héritage d’autrui ne peut jamais procéder de son propre fait ( req. 27 avr. 1898).
  • Aussi, ainsi que l’ont écrit des auteurs les parties à l’acte de division du fonds « sont tenus d’une obligation de garantie qui implique de fournir un accès permettant l’exploitation du fonds».
  • Il en résulte que l’acquéreur d’un fonds enclavé issu d’une division après partage ne peut réclamer un droit de passage qu’à ses copartageants (V. en ce sens 3^e civ., 3 mars 1993, n°91-16065l'arrêt▾).

• Conditions
  • Deux conditions doivent être réunies pour que l’article 684 du Code civil s’applique :
    • La division doit résulter d’un fait volontaire
      • La règle édictée à l’article 684, al.1^er du Code civil ne s’applique que si la division de l’unité foncière d’origine procède d’un fait volontaire des parties à l’acte.
      • La justification en découle de son fondement même : si la règle repose sur l’obligation de garantie pesant sur les parties à l’acte, encore faut-il qu’il existe un acte volontaire générateur d’une telle garantie.
      • Lorsque, dès lors, elle résulte d’une vente forcée qui s’inscrit dans le cadre d’une liquidation judiciaire ou d’une procédure d’expropriation, l’article 684 ne sera pas applicable
      • Dans ces hypothèses où la division est subie et non voulue, le désenclavement obéit de nouveau au droit commun des articles 682 et 683, et le passage peut être réclamé sur l’ensemble des fonds voisins selon les critères du trajet le plus court et de l’endroit le moins dommageable.
    • La situation d’enclave doit être la conséquence directe de la division
      • Pour que l’article 684 du Code civil s’applique, il faut que la situation d’enclave soit la conséquence directe de l’opération de division.
      • Cela signifie que l’unité foncière d’origine devait comporte, avant la division, une issue sur la voie publique
      • Si, au contraire, l’unité foncière d’origine était elle-même déjà enclavée avant l’opération, la division n’est pas la cause de l’enclave : celle-ci lui préexiste, et le cantonnement de l’article 684 perd sa raison d’être.
      • À défaut, les articles 682 et 683 demeurent applicables
      • Dans un arrêt du 27 novembre 1973, la Cour de cassation a précisé que lorsque des fonds proviennent de la division d’une parcelle d’un auteur commun en application de l’article 684, le passage peut être demandé sur les terrains qui ont fait l’objet de cet acte sans qu’il puisse être opposé aux acquéreurs le fait de l’enclave volontaire de leur auteur ( 3^e civ. 27 nov. 1973, n°72-13948l'arrêt▾).
      • Plus récemment, la troisième chambre civile a encore affirmé, au visa des articles 682 et 684 du Code civil, que consécutivement à une division de fonds « l’acquéreur d’une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation d’un précédent propriétaire au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnellement aménagée» ( 3^e civ. 24 oct. 2019, n°18-20.119l'arrêt▾).
      • Ainsi, la renonciation par le propriétaire d’une parcelle dont la situation d’enclave procède d’une division à un droit de passage, ne fait pas obstacle à ce que l’acquéreur se prévale de l’article 682 du Code civil afin de solliciter la constitution d’une servitude de passage.
      • La solution se comprend à la lumière du caractère légal et accessoire de la servitude pour cause d’enclave : attachée au fonds, et non à la personne de son propriétaire, elle survit aux renonciations individuelles dès lors que l’enclave persiste, et bénéficie de plein droit à l’acquéreur subséquent.

• Versement d’une indemnité
  • Initialement, la servitude de passage telle qu’envisagée à l’article 684 du Code civil, était regardée comme une servitude conventionnelle car procédant de l’accomplissement d’un acte – conventionnel – de division.
  • La jurisprudence en tirait la conséquence qu’il n’y avait pas lieu d’octroyer une indemnité au propriétaire du fonds grevé par la servitude de passage, celle-ci étant incluse dans l’estimation des fonds divisés (V. en ce sens req. 1^er août 1861).
  • L’idée sous-jacente était que les parties, en fixant le prix des lots issus de la division, avaient nécessairement intégré dans leur estimation la charge du passage : une indemnité distincte eût conduit à indemniser deux fois le même préjudice.
  • La Cour de cassation a néanmoins revu sa position dans un arrêt du 15 octobre 2013 aux termes duquel elle censure la décision d’une Cour d’appel qui avait refusé l’octroi d’une indemnité au propriétaire du fonds servant, considérant que la servitude de passage avait un fondement conventionnel car instituée sur le fondement de l’article 684 du Code civil.
  • La troisième chambre civile prend le contre-pied de ce raisonnement en jugeant que « alors qu’elle constatait que la parcelle E 156 était enclavée et que l’acte de partage n’avait pas pour effet de modifier le fondement légal de la servitude et ne contenait aucune renonciation des propriétaires du fonds servant à la perception d’une indemnité, la cour d’appel a violé les textes susvisés» ( 3^e civ. 15 oct. 2013, n°12-19563l'arrêt▾).
  • Ainsi, pour la Cour de cassation, parce que le droit de passage envisagé à l’article 684 a un fondement légal et non conventionnel, il justifie le versement d’une indemnité en réparation du préjudice subi par le propriétaire du fonds servant.
  • L’apport de l’arrêt est donc avant tout un apport de qualification : en jugeant que la servitude de l’article 684 demeure une servitude légale — l’acte de division ne faisant que localiser un passage dont la source reste la loi —, la Cour en déduit l’application du régime indemnitaire propre au désenclavement légal, à l’image de la solution dégagée dès 1977 selon laquelle le passage est dû « à charge d’indemnité proportionnelle au dommage causé » ( 3^e civ. 25 janv. 1977, n°75-14.544l'arrêt▾).
  • Elle précise néanmoins que cette indemnité est due sauf clause contraire dans l’acte de division.
  • À l’examen, il ressort de cette décision que l’article 684 du Code civil doit être lu comme opérant une dichotomie entre, d’une part, la fixation de l’assiette du droit de passage et, d’autre part, le versement d’une indemnité au propriétaire du fonds servant.
    • S’agissant de la détermination de l’assiette du droit de passage
      • L’article 684 est d’ordre public de sorte qu’il ne peut pas y être dérogé par convention contraire.
      • Cela signifie que la servitude devra prioritairement être constituée sur les fonds issus de la division de l’unité foncière d’origine.
      • Elle ne pourra pas être établie sur les parcelles étrangères à l’opération de partage
    • S’agissant du versement d’une indemnité
      • Lorsque la servitude est constituée sur le fondement de l’article 684 du Code civil, l’indemnité due au propriétaire du fonds servant n’est pas d’ordre public
      • Ce dernier peut y renoncer dans l’acte de division, ce qui devra être expressément stipulé
      • La dissociation est ainsi nette : ce qui touche à la localisation du passage relève de l’ordre public et échappe à la volonté des parties, tandis que ce qui touche à sa contrepartie pécuniaire demeure dans le champ de leur libre disposition.

• Exception
  • Ce n’est que lorsqu’aucun passage suffisant ne peut être créé sur les fonds qui ont fait l’objet d’une division que l’article 682 du Code civil redevient applicable.
  • Cette exception est issue de la loi du 20 août 1881 qui a admis que, bien que le passage nécessaire à l’exploitation d’un fonds actuellement enclavé à la suite d’une division aurait du être pris sur les autres portions de l’ancienne unité foncière, sans qu’il y ait lieu d’examiner si le passage par d’autres terrains limitrophes ne serait pas plus court et moins dommageable, une exception aux articles 682 et 683 du Code civil ne pouvait être invoquée par les voisins lorsque, à raison de la conformation des lieux, il y avait impossibilité d’établir ailleurs que sur leur fonds un chemin offrant les moyens de communication nécessaires.
  • Le fondement de cette exception est aisé à saisir : le cantonnement de l’article 684 suppose qu’un désenclavement effectif soit réalisable sur les fonds divisés. Lorsque la configuration des lieux rend ce désenclavement matériellement impossible, le cantonnement perdrait toute portée s’il devait condamner le fonds dominant à demeurer enclavé. La finalité même de la servitude — assurer une issue suffisante — reprend alors le dessus sur la règle de localisation.
  • Ainsi, afin de déterminer si la servitude doit ou non être constituée sur un autre fonds que ceux objet de la division, il conviendra d’établir qu’aucune issue suffisante permettant une utilisation normale du fonds enclavé ne peut être créée sur les fonds divisés.
  • L’insuffisance s’apprécie ici au regard de l’utilisation normale du fonds dominant, conformément à sa destination : un accès théoriquement existant mais impraticable au regard des besoins d’exploitation du fonds équivaut à une absence d’issue suffisante.
  • Ce n’est que lorsque cette insuffisance d’accès sera démontrée, que l’article 682 du Code civil pourra s’appliquer.
  • La conséquence en est qu’une servitude de passage pourra alors être constituée sur un autre fonds que ceux objet de la division.
  • Dans cette hypothèse, non seulement une indemnité sera due au propriétaire du fond servant, mais encore celui-ci ne pourra pas y renoncer dans l’acte de division, l’article 682 étant d’ordre public sur ce point.
  • La différence de régime avec l’hypothèse de principe est donc remarquable : tandis que l’indemnité fondée sur l’article 684 demeure disponible et peut faire l’objet d’une renonciation, celle qui accompagne le retour à l’article 682 revêt un caractère d’ordre public et s’impose au propriétaire du fonds servant étranger à la division, qui ne saurait être tenu de supporter gratuitement une charge à laquelle il n’a jamais consenti.

3) Les modalités du passage

Ni l’article 682, ni l’article 683 du Code civil n’évoque les modalités du passage octroyé au propriétaire du fonds enclavé. Le législateur s’est borné à consacrer le principe du droit au désenclavement, sans en régler la consistance concrète : largeur de l’assiette, tracé, nature de la voie empruntée, autant de questions laissées dans le silence des textes.

Aussi, c’est à la jurisprudence qu’est revenue la tâche de définir les règles applicables, au premier rang desquelles figure celle imposant que le titulaire de la servitude puisse avoir une utilisation normale du fonds conformément à sa destination. Ce critère de l’utilisation normale constitue la clef de voûte de la matière : il commande, tout à la fois, l’existence du droit de passage et l’étendue de ses modalités.

a) Le critère directeur : l’utilisation normale du fonds dominant

La largeur du passage devra, de la sorte, être plus ou moins importante, selon que le fonds est affecté à une exploitation agricole ou à usage d’habitation. À un fonds agricole devant recevoir le passage d’engins de culture ne saurait être imposée la même assiette qu’à une simple maison d’habitation desservie par un véhicule léger ; la mesure du droit épouse, en somme, la mesure du besoin.

Dans un arrêt du 19 juin 2002, la Cour de cassation a, par exemple, après avoir rappelé que « le droit pour le propriétaire d’une parcelle enclavée de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l’utilisation normale du fonds quelle qu’en soit la destination » censuré à une Cour d’appel qui pour déterminer les modalités du passage octroyé au propriétaire du fonds enclavé s’est « déterminée par un motif d’ordre général sans caractériser une telle utilisation ni rechercher si l’accès des voitures automobiles aux parcelles de M. X… répondait à des nécessités découlant de cette utilisation » (Cass. 3e civ. 19 juin 2002, n°00-11675l'arrêt▾).

Au cas particulier, les juges du fonds avaient estimé que le bénéficiaire de la servitude devait pouvoir accéder à son fonds avec le mode de locomotion habituel en cette fin de XXème siècle : une voiture automobile, alors même que celui-ci était totalement inexploité.

L’enseignement à retirer de cet arrêt, c’est que les modalités du passage dépendent du seul besoin du propriétaire du fonds dominant. Il s’en déduit, d’une part, que les juges du fond ne peuvent statuer par voie de simple affirmation générale, mais doivent caractériser in concreto les nécessités de l’exploitation ; d’autre part, que l’étendue du passage n’est pas figée une fois pour toutes, mais peut évoluer avec la destination du fonds dominant — l’assiette suivant alors la transformation de l’usage qu’elle dessert.

Ce caractère intégral du droit au désenclavement commande une conséquence remarquable : l’étendue du passage ne se trouve nullement plafonnée par l’importance du préjudice infligé au fonds servant. La Cour de cassation a affirmé en ce sens que le droit du propriétaire d’un fonds enclavé de réclamer sur le fonds voisin un passage suffisant pour en assurer la desserte, à charge d’une indemnité proportionnelle au dommage causé, n’est pas limité par l’importance de ce dommage (Cass. 3e civ. 25 janv. 1977, n°75-14.544l'arrêt▾). Autrement dit, le poids de la sujétion supportée par le fonds servant ne saurait servir d’argument pour rétrécir l’assiette en deçà de ce qu’exige l’utilisation normale du fonds dominant : la lourdeur de la charge se compense par l’indemnité, non par la réduction du passage.

Cette dissociation appelle une précision quant à la corrélation du passage et de son prix. La largeur et le tracé sont commandés par le besoin du fonds dominant ; l’indemnité, quant à elle, est commandée par le dommage causé au fonds servant. Les deux grandeurs varient de concert mais demeurent juridiquement distinctes : plus l’assiette nécessaire est étendue, plus le dommage — et partant l’indemnité — sera élevé, sans que jamais le second terme ne vienne brider le premier.

Cass. 3e civ. 19 juin 2002

Sur le moyen unique : Vu l'article 682 du Code civil ensemble l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que pour décider que les parcelles appartenant à M. X... sont enclavées et que leur desserte s'effectue par le chemin privé situé sur la propriété de ses voisins les époux Y..., l'arrêt attaqué (Montpellier 2 décembre 1999), rendu après expertise judiciaire, retient que les époux Y... ne contestent pas les constatations techniques de l'expert mais la qualité d'exploitant agricole de M. X... et la nature de ses parcelles qui sont inexploitées et que, quel que soit le mode d'exploitation dont peuvent faire l'objet ses parcelles, ce dernier doit pouvoir y accéder avec le mode de locomotion habituel en cette fin de XXème siècle : une voiture automobile ; Qu'en statuant ainsi, alors que le droit pour le propriétaire d'une parcelle enclavée de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l'utilisation normale du fonds quelle qu'en soit la destination, la cour d'appel, qui s'est déterminée par un motif d'ordre général sans caractériser une telle utilisation ni rechercher si l'accès des voitures automobiles aux parcelles de M. X... répondait à des nécessités découlant de cette utilisation, n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 décembre 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

b) La nature de la voie de passage

La question se pose également de la nature de la voie de passage susceptible d’être empruntée. S’agit-il nécessairement de la voie terrestre, ou peut-il également s’agir de la voie aérienne, souterraine ou encore fluviale ?

À l’examen, la jurisprudence est assez libérale, celle-ci n’excluant aucune possibilité. L’objectif recherché c’est de permettre une utilisation normale du fonds. Là encore, c’est le critère fonctionnel qui prévaut : la voie retenue importe moins que l’aptitude de cette voie à assurer les communications strictement nécessaires à la destination du fonds enclavé.

Dès lors, tous les modes de passage sont envisageables, à commencer par la voie souterraine qui a été admise très tôt par la jurisprudence.

Dans cet arrêt du 22 novembre 1937, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « le droit de passage visé par ce texte doit s’entendre en ce sens que les mots “sur les fonds de ses voisins” ne visent pas seulement la surface du sol, mais peuvent aller jusqu’à comprendre “le dessous” afin d’assurer les communications strictement nécessaires à l’utilisation normale du fonds enclavé ; qu’il s’applique ainsi aux canalisations souterraines indispensables à cet effet » (Cass. civ. 22 nov. 1937).

L’apport de cette décision est considérable : le passage n’est pas une notion bidimensionnelle, cantonnée à la surface du sol, mais une emprise tridimensionnelle pouvant comprendre le tréfonds. La formule « strictement nécessaires » trace toutefois la limite de cette extension : seul le minimum indispensable à l’utilisation normale peut être réclamé au sous-sol, conformément au principe selon lequel la servitude, atteinte au droit de propriété, doit s’exercer de la manière la moins dommageable pour le fonds servant.

Cass. civ. 22 nov. 1937

La Cour, Ouï, en l'audience publique du 8 novembre 1937, M. le conseiller Kastler, en son rapport ; Maîtres Bosviel et Aguillon, avocat des parties en leurs observations respectives, ainsi que M. Chartrou, avocat général, en ses conclusions. Et après en avoir délibéré le 22 novembre 1937, en la chambre du conseil ; Sur le moyen unique : Attendu que le droit de passage visé par ce texte doit s'entendre en ce sens que les mots "sur les fonds de ses voisins" ne visent pas seulement la surface du sol, mais peuvent aller jusqu'à comprendre "le dessous", afin d'assurer les communications strictement nécessaires à l'utilisation normale du fonds enclavé ; qu'il s'applique ainsi aux canalisations souterraines indispensables à cet effet ; Attendu que la demoiselle X..., propriétaire à Trouville-sur-Mer, d'une maison n'ayant d'accès à la voie publique qu'au moyen d'une ruelle appartenant au sieur Y..., a fait ouvrir dans celle-ci des tranchées destinées à l'adduction de l'eau, de gaz, de l'électricité et à l'évacuation des eaux ménagères, mais que l'arrêt attaqué a décidé que si, en raison de l'état d'enclave, elle possédait un droit de passage, ce droit lui permettait uniquement le passage à pied, à cheval ou en voiture, l'établissement de travaux permanents destinés à un autre usage ne rentrant pas dans les prévisions de l'article 682 du Code civil ; Mais attendu qu'en statuant ainsi au lieu de rechercher, d'une part, si les travaux projetés seraient de nature à réagir sur le montant de l'indemnité prévue par l'article susvisé, et d'autre part, si ces travaux pouvaient s'effectuer d'une façon moins dommageable pour le fonds servant et aussi appropriés aux besoins de l'exploitation du fonds dominant, l'arrêt n'a pas donné de base légale à sa décision Par ces motifs ; Casse.

La Cour de cassation a encore validé la décision d’une Cour d’appel qui après avoir constaté que la cave, a usage de champignonnière, située dans le sous-sol du fonds appartenant à un exploitant, était enclavée a accordé, pour sa desserte, un droit de passage à travers la cave attenante où son voisin exploitait une industrie de même nature (Cass. 1^ère 3 déc. 1962).

Il est également admis que la voie souterraine puisse être utilisée pour la pose des canalisations nécessaires à la satisfaction des besoins de la construction édifiée sur leur propriété, notamment lorsqu’il s’avère que le trajet le plus court pour rejoindre la voie publique était une ligne droite traversant, à l’endroit le moins dommageable, plusieurs parcelles, et s’identifiant au chemin empierre sous lequel se trouvaient des canalisations d’eau et d’électricité (Cass. 3^e civ., 14 déc. 1977, n°76-11254l'arrêt▾).

S’agissant de la voie aérienne, elle est également susceptible de servir d’assiette à la servitude de passage, notamment lorsqu’il s’agit de tirer des câbles entre la voie publique et le fonds enclavé afin de le raccorder à l’électricité (V. en ce sens Cass. civ., 24 févr. 1930).

C) Extinction de la servitude de passage

1. 1) Droit antérieur

Sous l’empire du droit antérieur il a longtemps été soutenu par les auteurs que la fin de l’état d’enclave emportait nécessairement remise en cause de la servitude qui était, en quelque sorte, privée de cause.

Surtout, admettre le contraire reviendrait à maintenir une servitude qui ne répondrait plus aux exigences énoncées à l’article 682 du Code civil.

Au surplus, ce serait là porter une atteinte excessive au droit de propriété du propriétaire du fonds servant qui ne doit souffrir d’un passage qu’en cas d’absolue nécessité, soit dans l’hypothèse où l’absence d’issue fait obstacle à l’utilisation normale du fonds enclavé. La servitude légale de passage repose, en effet, sur une justification fonctionnelle : elle n’a d’autre raison d’être que de remédier à l’enclave. Sa cause disparue, la charge devrait logiquement s’éteindre.

Il a été opposé à cette thèse, que parce que les servitudes sont perpétuelles, le désenclavement du fonds dominant ne suffit pas à éteindre le droit de passage exercé par son propriétaire. À cette objection tirée du caractère perpétuel des servitudes s’ajoutait l’argument tiré de la sécurité juridique : une assiette stabilisée par un long usage avait fini par constituer une situation acquise, qu’il paraissait inéquitable de remettre en cause au gré des modifications de la voirie.

Finalement, la Cour de cassation a tranché en faveur dernière position, considérant que dans deux cas au moins, la servitude subsiste même quand l’enclave a cessé, d’une part, lorsqu’elle trouve sa source dans un contrat, et, d’autre part, lorsque son assiette et son mode d’exercice ont été déterminés par trente ans d’usage continu (Cass. civ., 26 août 1874, n°75.1.124).

Si le maintien de la servitude en cas de disparition de l’enclave se justifie aisément lorsqu’elle résulte d’un accord qui aura été librement discuté et négociée par les propriétaires des fonds concernés, ce maintien est moins évident lorsqu’il procède de la prescription acquisitive qui, pour la jurisprudence valait titre.

En effet, l’article 691 du Code civil pose que les servitudes discontinues, au nombre desquelles figure le droit de passage, ne peuvent pas être établies par prescription.

Admettre que, au bout de trente années d’exercice de droit de passage, le propriétaire du fonds enclavé acquiert la servitude définitivement, y compris en cas de désenclavement, c’était là manifestement faire une entorse malheureuse à la règle, car portant une atteinte excessive au droit de propriété du voisin, à plus forte raison parce que la servitude grevant son fonds n’était plus nécessaire.

L’incohérence était double. D’abord, on accordait par la prescription un effet — la perpétuité du passage — que l’article 691 refusait précisément d’attacher à la possession des servitudes discontinues. Ensuite, on faisait survivre une charge dont la cause, l’enclave, avait disparu, au mépris du principe de proportionnalité qui doit présider à toute atteinte au droit de propriété.

Entendant les nombreuses critiques formulées par la doctrine à l’encontre de cette position jurisprudentielle, le législateur est intervenu en 1971 pour y mettre un terme.

2) Droit positif

La loi du 25 juin 1971 relative à l’extinction de la servitude de passage pour cause d’enclave a été adoptée afin d’anéantir la solution retenue par la Cour de cassation qui consistait à maintenir la servitude de passage acquise par prescription alors même que l’état d’enclave du fonds dominant avait cessé.

Selon les mots du rapporteur de ce texte, il apparaîtrait pourtant logique qu’en contrepartie de la sujétion parfois très lourde imposée au propriétaire sur le terrain duquel s’exerce la servitude, celle-ci soit limitée dans le temps par la durée même des circonstances qui en ont justifié la création.

C’est la raison pour laquelle le texte prévoit expressément que la servitude disparaît lorsque cesse l’enclave. La loi nouvelle a ainsi consacré la conception fonctionnelle de la servitude légale : le passage est dû tant que dure l’enclave, et seulement tant qu’elle dure — il participe de la nature des choses, non d’un droit définitivement acquis.

a) Principe

La règle est énoncée à l’article 685-1 du Code civil qui dispose que « en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682 ».

Il ressort de cette disposition que la disparition de l’état d’enclave du fonds grevé emporte anéantissement de la servitude lorsqu’elle a été établie dans les conditions de l’article 682 du Code civil.

Le jeu de la prescription acquisitive ne permet donc plus de faire subsister la servitude dont le sort est désormais lié au seul état d’enclave du fonds. La formule « quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés » est, à cet égard, décisive : elle balaie expressément l’exception jadis reconnue au profit du passage trentenaire, lequel ne fait désormais plus obstacle à l’extinction. De même, la précision « à tout moment » exclut que l’action du propriétaire du fonds servant puisse se heurter à une quelconque prescription : tant que dure le désenclavement, le droit d’en réclamer le constat demeure ouvert.

Une nuance mérite cependant d’être apportée quant aux effets résiduels de la prescription trentenaire. Si celle-ci ne peut plus pérenniser la servitude après désenclavement, elle conserve une fonction dans la fixation de l’assiette du passage. La Cour de cassation a ainsi jugé que lorsque l’assiette d’un passage a été fixée par trente ans d’usage continu, l’article 684 du Code civil — relatif à l’enclave résultant d’une division — devient inapplicable : l’assiette du désenclavement est alors celle acquise par prescription trentenaire, fût-elle située sur des fonds étrangers à la division (Cass. 3^e civ. 2 oct. 2025, n°24-12.678l'arrêt▾). Le long usage n’immortalise donc plus le droit de passage, mais il en cristallise le tracé.

b) Domaine

Peu de temps après l’adoption de la loi du 25 juin 1971, la Cour de cassation est venue préciser dans un arrêt du 27 février 1974 que « l’article 685-1 du code civil qui ne vise que l’extinction du titre légal fondant la servitude de passage pour cause d’enclave, laisse en dehors de son champ d’application les servitudes conventionnelles » (Cass. 3^e civ. 27 févr. 1974, n°72-14016l'arrêt▾).

Ainsi, lorsque l’établissement du droit de passage procède d’un accord de volonté des propriétaires, la disparition de la situation d’enclave est sans effet sur la servitude qui subsiste.

Il en va de même lorsqu’elle a été établie par destination du père de famille. Cette solution a été affirmée dans un arrêt du 16 juillet 1974 aux termes duquel il a été jugé, dans les mêmes termes que la décision précédente, que l’article 685-1 du Code civil « qui ne vise que l’extinction du titre légal fondant la servitude de passage pour cause d’enclave, laisse en dehors de son champ d’application, les servitudes conventionnelles ou résultant de la destination du père de famille » (Cass. 3^e civ. 16 juill. 1974, n°73-12580l'arrêt▾).

La jurisprudence a toutefois précisé que lorsque la convention visait seulement à fixer l’assiette et les modalités du passage, l’article 685-1 demeurait applicable. Il convient, en effet, de distinguer selon l’objet de l’accord : autre chose est de convenir du principe même d’un passage indépendamment de toute enclave, autre chose est de se borner à organiser les modalités d’un passage qui n’est dû qu’en raison de l’enclave.

Dans un arrêt du 3 novembre 1982, la troisième chambre civile a affirmé en ce sens que « en cas de cessation de l’enclave, et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682 du même code » (Cass. 3^e civ. 3 nov. 1982).

L’application de l’article 685-1 du Code civil est donc exclue uniquement lorsque l’accord conclu entre les propriétaires porte sur le principe même de l’établissement de la servitude de passage.

Aussi, appartient-il aux juridictions de vérifier si l’état d’enclave n’a pas été la cause déterminante de la stipulation conventionnelle d’une servitude de passage, faute de quoi l’accord conclu entre les parties ne pourra pas faire obstacle à la disparition de la servitude engendrée par le désenclavement du fonds (Cass. 3^e civ. 18 févr. 1997, n°95-14.389l'arrêt▾). Le critère décisif réside donc dans la cause de la convention : si les parties n’ont contracté qu’en considération de l’enclave, l’accord n’a fait qu’aménager une servitude légale et s’éteint avec elle ; si elles ont entendu créer un droit de passage de pure convenance, indépendant de toute enclave, la convention conserve sa pleine vigueur.

Le caractère réel de la servitude commande, du reste, qu’il soit fait abstraction de la personne des propriétaires successifs. La Cour de cassation a ainsi jugé que l’acquéreur d’une parcelle enclavée ne saurait se voir opposer la renonciation consentie par un précédent propriétaire au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnellement aménagée (Cass. 3^e civ. 24 oct. 2019, n°18-20.119l'arrêt▾). La servitude étant attachée au fonds et non à la personne, la renonciation purement personnelle d’un auteur ne se transmet pas à l’acquéreur, lequel retrouve le bénéfice du droit légal au désenclavement tant que perdure l’enclave.

c) Conditions

Pour que l’extinction de la servitude de passage soit acquise, deux conditions doivent être réunies :

• Première condition : le désenclavement du fonds
  • L’article 685-1 du Code civil prévoit que l’extinction du droit de passage est subordonnée à la disparition de l’état d’enclavement du fonds.
  • Autrement dit, il doit être démontré que le propriétaire fonds qui était enclavé dispose désormais d’un accès suffisant sur la voie publique.
  • Plus précisément il faut que cet accès permette une utilisation normale du fonds correspondant aux besoins de son exploitation ( 3^e civ., 12 déc. 2006, n° 05-20857l'arrêt▾).
  • Le standard de la suffisance de l’accès est ainsi le strict symétrique de celui qui gouverne la constitution de la servitude : c’est le même critère de l’utilisation normale qui sert, tantôt à ouvrir le droit de passage, tantôt à le faire disparaître. Un accès qui n’autoriserait qu’un usage amoindri du fonds ne saurait, dès lors, caractériser le désenclavement.
  • C’est donc la démonstration inverse à celle qui avait permis la constitution de la servitude qui doit être faite.
  • À cet égard, peu importe la cause du désenclavement qui peut être le fait du propriétaire lui-même, du fait d’un tiers ou d’un cas fortuit.
  • Ce qui compte c’est que ce désenclavement ait lui et qu’il offre une issue suffisante.

• Seconde condition : constatation conventionnelle ou judiciaire
  • La disparition de l’état d’enclave du fonds n’emporte pas cessation de plein droit de la servitude du passage.
  • Pour que cette cessation soit effective, encore faut-il qu’elle soit constatée, soit par convention, soit par décision de justice (V. en ce sens 3^e civ. 1^er juill. 1980, n°79-11264)
  • Cette exigence s’infère du second alinéa de l’article 658-1 du Code civil dispose que « à défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice. »
  • On pourrait légitimement s’interroger sur la nécessité de ce second alinéa : si la servitude est éteinte du seul fait de la cessation de l’enclave, pourquoi devoir recourir à une décision de justice ?
  • Pour le rapporteur de la loi du 25 juin 1971, il semble toutefois que cette disposition soit indispensable pour assurer au texte une certaine souplesse d’application.
  • Plusieurs raisons sont avancées :
    • Tout d’abord, il peut y avoir lieu à contestation sur l’existence même d’une cause de cessation de l’enclave, celle-ci étant caractérisée par l’absence d’une sortie suffisante sur la voie publique.
    • Or, même s’il a acquis des parcelles d’un seul tenant jusqu’à celle-ci, le propriétaire peut rester enclavé en fait, à cause, notamment, de l’existence d’obstacles naturels.
    • Ensuite, la servitude a pu entraîner le versement d’une indemnité au profit du propriétaire du fonds servant, indemnité consistant soit en une somme en capital payée une fois pour toutes, soit en une somme annuelle, proportionnelle au dommage causé par l’exercice du droit de passage ( Req., 25 nov. 1845).
    • En outre, le bénéficiaire de la servitude a pu être amené à engager d’autres dépenses : construction d’un chemin, par exemple.
    • Il appartiendra, dans toutes ces hypothèses, au tribunal de déterminer si les frais assumés par le bénéficiaire de la servitude n’ont pas excédé le montant du préjudice qu’il a causé au propriétaire du fonds servant, ou si, au contraire, ce dernier ne bénéficie pas, du fait de la cessation de la servitude, d’un enrichissement sans cause, tant du fait des sommes reçues par lui en contrepartie d’une servitude qui n’existe plus qu’en raison des travaux accomplis par l’ancien bénéficiaire et qui peuvent conserver une utilité.
    • Le tribunal appréciera, dans ce dernier cas, le montant de l’indemnité éventuellement due par le propriétaire du terrain sur lequel s’exerçait antérieurement la servitude.
    • Enfin, Le tribunal devra dans le cas d’une servitude ayant fait l’objet d’une convention entre les parties, apprécier si l’état d’enclave a constitué la cause déterminante de cette convention, qui se trouve ainsi remise en cause si l’enclave cesse, ou si, au contraire, il s’agit d’un droit de passage pour la simple convenance du bénéficiaire, auquel cas la convention reste valable, la cause qui l’a motivée restant inchangée.
  • Pour toutes ces raisons, le législateur a souhaité mettre un garde-fou, le juge, faute d’accord amiable entre les propriétaires.
  • Il s’en déduit que, dans l’intervalle séparant la cessation matérielle de l’enclave de sa constatation amiable ou judiciaire, la servitude demeure : sa disparition est acquise dans son principe, mais ne devient opposable et définitive qu’une fois constatée. Le propriétaire du fonds dominant ne saurait, à l’inverse, exciper de cette survie provisoire pour prétendre conserver un passage devenu inutile.

Décisions citées 44

Chaque décision de la Cour de cassation mentionnée dans cette fiche, avec son lien officiel.

1. RejetCass. 1re chambre civile, 8 mars 1965, n° 63-11.698consulter ↗
2. RejetCass. 3e chambre civile, 4 juin 1971, n° 70-11.857consulter ↗
3. CassationCass. 3e chambre civile, 16 avril 1973, n° 71-14.703consulter ↗
4. RejetCass. 3e chambre civile, 27 novembre 1973, n° 72-13.948consulter ↗
5. RejetCass. 3e chambre civile, 27 février 1974, n° 72-14.016consulter ↗
6. CassationCass. 3e chambre civile, 16 juillet 1974, n° 73-12.580consulter ↗
7. RejetCass. 3e chambre civile, 11 février 1975, n° 73-13.974consulter ↗
8. CassationCass. 3e chambre civile, 25 janvier 1977, n° 75-14.544consulter ↗
9. RejetCass. 3e chambre civile, 14 décembre 1977, n° 76-11.254consulter ↗
10. RejetCass. 3e chambre civile, 16 juin 1981, n° 80-11.230consulter ↗
11. CassationCass. 3e chambre civile, 2 mars 1983, n° 81-16.323consulter ↗
12. CassationCass. 3e chambre civile, 8 octobre 1985, n° 84-12.213consulter ↗
13. RejetCass. 3e chambre civile, 7 mai 1986, n° 84-16.957consulter ↗
14. RejetCass. 3e chambre civile, 20 décembre 1989, n° 88-15.376consulter ↗
15. RejetCass. 3e chambre civile, 18 décembre 1991, n° 89-19.245consulter ↗
16. RejetCass. 3e chambre civile, 4 janvier 1991, n° 89-18.492consulter ↗
17. RejetCass. 3e chambre civile, 3 mars 1993, n° 91-16.065consulter ↗
18. CassationCass. 3e chambre civile, 3 mars 1993, n° 91-12.673consulter ↗
19. RejetCass. 3e chambre civile, 7 avril 1994, n° 89-20.964consulter ↗
20. CassationCass. 3e chambre civile, 9 février 1994, n° 92-11.500consulter ↗
21. CassationCass. 1re chambre civile, 2 mars 1994, n° 87-16.932consulter ↗
22. RejetCass. 3e chambre civile, 25 juin 1997, n° 95-15.772consulter ↗
23. CassationCass. 3e chambre civile, 18 février 1997, n° 95-14.389consulter ↗
24. RejetCass. 3e chambre civile, 8 avril 1999, n° 97-11.716consulter ↗
25. RejetCass. 3e chambre civile, 2 juin 1999, n° 96-21.594consulter ↗
26. RejetCass. 3e chambre civile, 4 octobre 2000, n° 98-12.284consulter ↗
27. CassationCass. 3e chambre civile, 24 mai 2000, n° 97-22.255consulter ↗
28. CassationCass. 3e chambre civile, 19 juin 2002, n° 00-11.675consulter ↗
29. RejetCass. 3e chambre civile, 27 octobre 2004, n° 03-15.151consulter ↗
30. CassationCass. 3e chambre civile, 12 décembre 2006, n° 05-20.857consulter ↗
31. RejetCass. 3e chambre civile, 24 juin 2008, n° 07-15.944consulter ↗
32. CassationCass. 3e chambre civile, 17 septembre 2008, n° 07-14.043consulter ↗
33. CassationCass. 3e chambre civile, 13 mai 2009, n° 08-14.640consulter ↗
34. CassationCass. 3e chambre civile, 3 mars 2009, n° 08-11.540consulter ↗
35. CassationCass. 3e chambre civile, 15 octobre 2013, n° 12-19.563consulter ↗
36. IrrecevabilitéCass. 3e chambre civile, 14 janvier 2016, n° 14-26.640consulter ↗
37. CassationCass. 3e chambre civile, 16 mars 2017, n° 15-28.551consulter ↗
38. CassationCass. 3e chambre civile, 23 novembre 2017, n° 16-22.841consulter ↗
39. CassationCass. 3e chambre civile, 19 octobre 2017, n° 16-23.679consulter ↗
40. CassationCass. 3e chambre civile, 12 juillet 2018, n° 17-18.488consulter ↗
41. CassationCass. 3e chambre civile, 28 juin 2018, n° 16-27.702consulter ↗
42. CassationCass. 3e chambre civile, 24 octobre 2019, n° 18-20.119consulter ↗
43. CassationCass. 3e chambre civile, 19 juin 2025, n° 24-11.456consulter ↗
44. CassationCass. 3e chambre civile, 2 octobre 2025, n° 24-12.678consulter ↗