Les servitudes relatives aux égouts des toits

Lorsqu’il pleut, l’eau qui ruisselle sur une toiture doit bien finir quelque part. Le droit civil refuse que ce « quelque part » soit, sans son consentement, le fonds du voisin. C’est tout l’objet de la servitude relative à l’égout des toits : faire peser sur chaque propriétaire l’obligation de concevoir sa couverture de telle sorte que les eaux pluviales retombent chez lui ou sur la voie publique, et non sur le terrain contigu.

La règle est ancienne et tient en une phrase — l’article 681 du Code civil — mais elle commande un contentieux récurrent du voisinage : gouttières mal orientées, débords de toiture, ruissellement aggravé. Elle se rattache à une catégorie particulière de servitudes, celles qui dérivent de la situation naturelle des lieux, et s’articule avec le principe de l’écoulement naturel des eaux posé à l’article 641.

Cet article expose le fondement de la servitude, la portée exacte de l’obligation pesant sur le propriétaire, la notion d’eaux pluviales qui en délimite le champ, puis les tempéraments tirés de l’écoulement naturel, de l’urbanisme et de l’indivision.

Le fondement : une servitude dérivant de la situation des lieux

L’article 639 du Code civil distingue trois modes de constitution des servitudes :

• Les servitudes qui dérivent de la situation des lieux
• Les servitudes qui sont établies par la loi
• Les servitudes qui sont établies par le fait de l’homme

S’agissant des premières, elles se justifient par la configuration de certains fonds qui les rend nécessaires. Ces servitudes intéressent principalement l’écoulement des eaux, le drainage et l’irrigation ainsi que les égouts des toits. Nous nous focaliserons ici sur ces dernières.

La règle posée par l’article 681 du Code civil

L’article 681 du Code civil dispose que « tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin. »

Il ressort de cette disposition que tout propriétaire doit construire le toit qui couvre l’immeuble situé sur son fonds de telle manière que les eaux pluviales ne se déversent pas sur le fonds voisin. L’obligation est de résultat dans sa finalité — l’eau ne doit pas tomber chez le voisin — et de moyens dans sa réalisation, le propriétaire restant libre du procédé technique (pente, chéneaux, gouttières, descentes) pourvu que le résultat soit atteint.

La notion d’eaux pluviales

Par eaux pluviales, il faut entendre toutes celles qui n’ont pas été altérées par le fait de l’homme, telles que les eaux industrielles, usées, fétides ou insalubres (Cass. 1^ère civ. 4 déc. 1963). La distinction est déterminante : l’article 681 ne régit que l’eau du ciel, demeurée pure. Dès que l’eau a été souillée ou détournée de sa nature par une activité humaine, elle quitte le régime de l’égout des toits pour relever, le cas échéant, des règles propres aux eaux usées ou au trouble anormal de voisinage.

L’écoulement naturel sur les fonds inférieurs

Une fois tombées au sol, les eaux pluviales pourront néanmoins, en application de l’article 641 du Code civil, s’écouler sur les fonds inférieurs, dès lors que cet écoulement est le résultat naturel de la configuration des lieux (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 7 nov. 1972). Il faut donc soigneusement séparer deux moments : tant que l’eau ruisselle depuis la toiture, l’article 681 l’interdit de déversement sur le voisin ; une fois l’eau parvenue au sol, l’article 641 autorise le fonds inférieur à recevoir l’écoulement que la pente naturelle du terrain lui adresse — à charge pour le propriétaire du fonds supérieur de ne pas l’aggraver par la main de l’homme.

Les modalités du déversement

En tout état de cause, il appartient au propriétaire de bâtir son toit de telle manière que l’eau de pluie se déverse :

• Soit sur son propre fonds
• Soit sur la voie publique

Cette obligation qui pèse sur les propriétaires s’applique quelle que soit la localisation du fonds et de l’usage qui est fait du bâtiment. Qu’il s’agisse d’une maison d’habitation, d’un local commercial ou d’un bâtiment agricole, en zone urbaine ou rurale, la règle ne souffre pas de modulation tenant à la nature des lieux : ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus.

Les aménagements : urbanisme et indivision

Il peut être observé que le déversement des eaux pluviales sur la voie publique est susceptible d’être encadré par la commune, des règles d’urbanisme pouvant notamment imposer des raccordements au réseau communal. La faculté ouverte par l’article 681 de diriger les eaux vers la voie publique n’est donc pas inconditionnelle : elle s’efface devant les prescriptions administratives qui, au titre de la salubrité et de la gestion des réseaux, peuvent contraindre le propriétaire à un raccordement.

Par ailleurs, il a été admis que, lorsqu’une partie d’un fonds est détenue en indivision par plusieurs propriétaires, le déversement des eaux pluviales puisse s’effectuer sur une bande de terrain indivis, dès lors que cet écoulement est conforme à la destination des lieux et n’est pas incompatible avec le droit d’un coindivisaire (Cass. 3^e civ. 9 janv. 1985, n°83-14000l'arrêt▾).