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L’exercice de la servitude de passage

Mis à jour le 28 juin 202630 min de lecture470 lectures

Reconnue par la loi, la servitude de passage ne s’épuise pas dans son existence : encore faut-il en régler l’usage concret, c’est-à-dire déterminer comment le propriétaire du fonds dominant peut effectivement la mettre en œuvre et dans quelles limites le propriétaire du fonds servant doit la supporter. C’est ce moment de l’exercice du droit — son assiette, son étendue, ses modalités matérielles et les ajustements qu’autorisent les besoins respectifs des deux héritages — que cette étude prend pour objet, prolongeant ainsi, sur le terrain pratique, l’examen du régime juridique des servitudes légales.

Les servitudes unilatérales se caractérisent par l’absence de réciprocité de la charge qui pèse sur le propriétaire d’un fonds. Là où la servitude réciproque institue, entre deux héritages, un rapport de sujétion mutuelle — chacun supportant une charge au bénéfice de l’autre —, la servitude unilatérale fait peser le poids du droit réel sur un seul fonds, le fonds servant, au profit exclusif d’un autre, le fonds dominant.

Servitude

La servitude est un rapport d’utilité établi entre deux fonds appartenant à des propriétaires distincts, par lequel l’un — le fonds servant — supporte une charge au bénéfice de l’autre — le fonds dominant. Elle présente un double caractère : réel, en ce qu’elle grève le fonds lui-même et non la personne de son propriétaire ; accessoire, en ce qu’elle est indissociable du fonds dominant auquel elle est attachée. Il en résulte qu’une servitude ne peut être cédée, saisie ni hypothéquée indépendamment de ce fonds : elle en suit nécessairement le sort, passant de plein droit entre les mains des propriétaires successifs.

Ce caractère réel commande une conséquence essentielle : la servitude crée un rapport de droit entre deux fonds, et non un lien obligationnel entre les propriétaires. Le propriétaire du fonds servant n’est pas personnellement obligé ; il subit, en sa qualité de propriétaire, la charge qui affecte son héritage. Aussi a-t-il été jugé qu’une servitude ne peut être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé, et non au profit d’une personne (Cass. 3e civ. 19 juin 2025, n°24-11.456).

Fonds dominant et fonds servant

Le fonds dominant est l’immeuble au bénéfice duquel la servitude est due ; le fonds servant est l’immeuble qui en supporte la charge. La constitution d’une servitude suppose ainsi l’existence de deux fonds distincts, appartenant à des propriétaires différents : nul ne peut, en effet, avoir de servitude sur sa propre chose (nemini res sua servit). Lorsqu’une même personne est propriétaire de deux fonds, les aménagements qu’elle y réalise — un chemin reliant l’un à l’autre — relèvent du simple exercice de son droit de propriété et ne constituent pas des servitudes. Les deux fonds doivent enfin être voisins, sans toutefois qu’il soit exigé qu’ils soient contigus.

Surtout, à la différence de la servitude réciproque, la servitude unilatérale donne lieu à une indemnisation du propriétaire du fonds servant. Son préjudice n’est, en effet, pas compensé par la réciprocité de la charge qui pèse sur lui.

Aussi, une indemnité est due par le propriétaire du fonds dominant, dont la propriété est valorisée par l’existence d’une telle servitude constituée à son profit. Cette indemnité est, on le verra, proportionnelle au dommage causé, et la Cour de cassation a précisé que le droit du propriétaire enclavé de réclamer un passage suffisant, à charge d’une telle indemnité, n’est nullement limité par l’importance du dommage subi par le fonds servant (Cass. 3e civ. 25 janv. 1977, n°75-14.544).

L’illustration même de la servitude unilatérale, c’est la servitude de passage qui est une servitude positive puisqu’elle autorise le propriétaire du fonds dominant à accomplir un acte sur le fonds servant (passage, puisage etc.), à la différence des servitudes négatives qui exigent du propriétaire du fonds servant une abstention.

Cette servitude légale est régie aux articles 682 à 685-1 du Code civil, étant précisé qu’elle n’est envisagée qu’en cas d’enclave du fonds. L’une des principales difficultés consistera ainsi à définir ce qu’est un fonds enclavé, puisque c’est ce qui déterminera la constitution d’une servitude de passage.

Enclave

Au sens de l’article 682 du Code civil, l’enclave désigne la situation du fonds qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou seulement une issue insuffisante, pour assurer une utilisation normale de l’héritage. L’insuffisance d’accès s’apprécie in concreto, au regard de l’état des lieux et des communications nécessaires à l’exploitation du fonds dominant conformément à sa destination — un accès suffisant pour un usage d’agrément pouvant se révéler insuffisant pour une exploitation agricole ou commerciale.

Il faut souligner, à cet égard, que le droit de passage du fonds enclavé ne se limite pas nécessairement à la surface du sol : il peut, lorsque l’utilisation normale du fonds dominant le commande, s’étendre au sous-sol afin d’assurer les communications strictement nécessaires à sa desserte. L’assiette de la servitude épouse ainsi les besoins effectifs du désenclavement, dans les trois dimensions de l’espace.

  1. Les fonds assujettis au droit de passage

Il est admis que la servitude de passage est susceptible de grever tous les fonds voisins qui séparent le fonds enclavé de la voie publique.

Peu importe la nature de ces fonds, qu’ils soient contigus, qu’ils soient bâtis ou encore qu’ils soient clôturés. Leur configuration physique ou juridique est indifférente.

Il pourra donc s’agir d’un fonds sur lequel est établi une habitation, un jardin, un parc, soit n’importe quel fonds au travers duquel il est possible de relier la parcelle enclavée à la voie publique.

Cette indifférence à la nature du fonds servant procède de la finalité même de la servitude légale : assurer, dans l’intérêt général de la mise en valeur des héritages, qu’aucun fonds ne demeure inexploitable faute d’accès à la voie publique. La règle n’en connaît pas moins une limite de principe, tenant cette fois à la qualité — non du fonds dominant, mais du fonds appelé à supporter la charge.

La seule limite a été posée par la Cour de cassation dans un arrêt du 2 mars 1994 qui a jugé « qu’il résulte du principe de l’inaliénabilité des biens du domaine public qu’ils ne peuvent être grevés de servitudes légales de droit privé, et notamment d’un droit de passage en cas d’enclave » (Cass. 1ère civ. 2 mars 1994, n°87-16932).

Ainsi, les fonds qui relèvent du domaine public ne peuvent être grevés d’aucune servitude de passage, en raison de leur inaliénabilité. La logique est implacable : la servitude est, par nature, une charge appelée à se perpétuer et à s’imposer aux propriétaires successifs ; or admettre qu’elle grève une dépendance domaniale reviendrait à porter atteinte à l’inaliénabilité et à l’imprescriptibilité qui protègent le domaine public. Le propriétaire du fonds enclavé devra, en pareille hypothèse, rechercher son issue sur un fonds relevant du domaine privé.

« Une servitude pour cause d’enclave ne peut être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé, et non au profit d’une personne » (Cass. 3e civ. 19 juin 2025, n°24-11.456).

2. La détermination de l’assiette de passage

Lorsque les conditions de constitution d’une servitude de passage sont réunies, cette dernière grève de plein droit les fonds voisins permettant de libérer le fonds dominant de son enclave.

Assiette de la servitude

L’assiette désigne l’emprise matérielle de la servitude sur le fonds servant — le tracé, la largeur et le mode du passage. Distincte de l’existence du droit (le droit au passage, qui résulte de l’enclave), elle en constitue les modalités d’exercice. Sa détermination obéit à un principe de mesure : l’assiette est limitée à ce qui est strictement nécessaire pour ouvrir au fonds enclavé une issue suffisante.

Reste qu’il y a lieu de déterminer l’endroit où la servitude prendra son emprise, étant précisé que son assiette sera limitée à ce qui est nécessaire pour ouvrir une issue suffisante au fonds enclavé.

La détermination de cette assiette peut résulter de plusieurs situations :

  • La conclusion d’une convention
  • La décision du juge
  • La prescription
  • La division du fonds

a) La détermination de l’assiette de passage par convention

L’assiette du droit de passage peut, tout d’abord, être fixé par convention entre propriétaires du fonds servant et du fonds dominant.

Ce mode de détermination de l’assiette de la servitude présente l’avantage de permettre aux contractants de déroger aux critères énoncés par l’article 683 du Code civil qui aura vocation à s’appliquer faute d’accord. Les parties demeurent, en effet, libres de fixer le tracé, la largeur, le mode et les conditions financières du passage selon leur convenance, l’article 683 ne présentant qu’un caractère supplétif de volonté.

La seule contrainte dont ne peuvent pas s’exonérer les parties a été rappelée par la Cour de cassation dans un arrêt du 24 mai 2000 : « une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété »

Il en résulte que la constitution d’une servitude doit se limiter à « l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire » (Cass. 3e civ. 24 mai 2000, n°97-22255). La raison en est que la servitude n’est qu’un démembrement partiel de la propriété ; si la charge devait absorber l’intégralité de l’utilité du fonds servant, elle se muerait en une véritable expropriation déguisée, incompatible avec le droit de propriété garanti au propriétaire grevé.

Cass. 3e civ. 24 mai 2000
Sur le premier moyen :
Vu l'article 544 du Code civil, ensemble l'article 637 de ce Code ;

Attendu que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 octobre 1997) que les consorts Y..., propriétaires d'un terrain, portant plusieurs bâtiments, ont vendu, après division parcellaire, à la société Toutes transactions immobilières (TTI), le 13 septembre 1988, le lot B, 21, rue Fabre-d'Eglantine et le 9 juillet 1990 le lot A, ... ; que la société TTI a revendu le lot B à la société immobilière Bust, puis le lot A à la société Natiocrédibail-Sicomi (Natiocrédibail) ; que celle-ci et la société Leva, constructeur d'un nouvel immeuble sur le terrain correspondant au lot A, ont assigné la société Immobilière Bust et le syndicat des copropriétaires du 21, rue Fabre-d'Eglantine, pour faire juger que l'enclave, dans le lot A, d'un petit local avec cabinet d'aisances attaché au lot n° 51 du lot B, était leur propriété et obtenir, avec la suppression de l'empiétement, la libération de ce local et la réparation de leur préjudice ; que la société Immobilière Bust a assigné la société Cabinet Fabre-d'Eglantine, cessionnaire d'un bail consenti par les consorts Y... en 1985 et occupant à ce titre le lot n° 51 du lot B, ainsi que la société TTI ; que les instances ont été jointes ;

Attendu que pour dire que la société Immobilière Bust dispose d'un droit de jouissance sur la parcelle, portant le cabinet d'aisances litigieux, propriété de la société Natiocrédibail, et que le bail consenti à la société Cabinet Fabre-d'Eglantine incluant ce local est opposable à la société Natiocrédibail, l'arrêt retient que l'empiétement reproché, continu et apparent, antérieur à la division parcellaire et maintenu en l'état par les auteurs communs des deux lots, relève d'une servitude de père de famille, de l'auteur commun, de droit exclusif de jouissance grevant le lot A au profit du lot B, de l'enclave incorporée dans les locaux commerciaux du lot B donnés à bail par l'auteur et qui revêt un caractère définitif compte tenu de la configuration des lieux antérieurement murés et hermétiques du côté du fonds servant et ouverts et accessibles seulement du côté du fonds dominant à partir du lot auquel la servitude est attachée ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il met M. X..., ès qualités, hors de cause, l'arrêt rendu le 21 octobre 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles.

Enfin, il est admis que le propriétaire du fonds dominant renonce unilatéralement à la servitude de passage.

Dans un arrêt du 3 mars 2009, la troisième chambre civile a ainsi censuré une Cour d’appel qui avait fait application de l’article 682 du Code civil afin de reconnaître l’établissement d’une servitude de passage, alors même que le propriétaire du fonds enclavé y avait renoncé par déclaration unilatérale.

Au soutien de sa décision la Cour de cassation avance que « la renonciation à un droit peut résulter d’actes manifestant sans équivoque la volonté de son bénéficiaire d’y renoncer », de sorte que la renonciation du propriétaire du fonds dominant à son droit de passage était pleinement valide (Cass. 3e civ., 3 mars 2009, n°08-11.540).

Il importe toutefois de mesurer la portée exacte d’une telle renonciation : elle revêt un caractère personnel et n’engage que celui qui l’a consentie. Ainsi qu’on le verra à propos de l’enclave résultant d’une division, la renonciation d’un propriétaire ne saurait être opposée à l’acquéreur ultérieur de la parcelle enclavée, lequel conserve la faculté de se prévaloir de la servitude légale (Cass. 3e civ. 24 oct. 2019, n°18-20.119).

b) La détermination de l’assiette de passage par décision du juge

Ce n’est que lorsque le propriétaire d’un fonds enclavé n’est pas parvenu à s’entendre sur son droit de passage avec le propriétaire du fonds voisin que le juge a vocation à intervenir. Son office est, en ce sens, subsidiaire : il ne se déploie qu’à défaut d’accord amiable, l’intervention judiciaire venant suppléer le silence ou le désaccord des parties.

Son intervention aura pour objet, outre la confirmation du bien-fondé de la demande de constitution d’une servitude, de déterminer son assiette.

Pour ce faire, il lui faudra faire application des critères légaux, étant précisé, ainsi que l’a indiqué la Cour de cassation dans un arrêt du 4 janvier 1991 « qu’il appartient au juge et non au propriétaire du fonds servant de fixer l’assiette du passage pour la desserte d’une parcelle enclavée, conformément aux dispositions de l’article 683 du Code civil » (Cass. 3e civ. 4 janv. 1991, n°89-18492). Le propriétaire du fonds servant ne saurait donc imposer unilatéralement le tracé qui lui agrée : la fixation de l’assiette relève de l’autorité du juge, garant de l’équilibre entre les fonds en présence.

À cet égard, l’article 683 du Code civil adresse une double directive au juge en prévoyant que :

  • D’une part, le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.
  • D’autre part, il doit néanmoins être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Il ressort de cette disposition que si, en principe, le trajet du passage reliant le fonds enclavé à la voie publique, c’est la ligne droite, celle-ci peut, en application de l’alinéa 2 de l’article 683, subir quelques contorsions afin de limiter le préjudice causé propriétaire du fonds servant.

En somme, l’objectif qui devra être recherché par le juge, c’est de concilier les intérêts en présence, ce qui consistera :

  • D’un côté, à définir le passage le plus court et qui corresponde à une utilisation normale du fonds dominant conformément à sa destination
  • D’un autre côté, à veiller à ce que ce passage soit le moins dommageable pour le fonds servant et qui soit compatible avec les contraintes d’urbanisme et environnementales applicables au fonds servant situé en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager

A priori, le tracé qui permet de remplir au mieux cet objectif de conciliation des intérêts c’est la ligne droite car elle permet :

  • Du point de vue du propriétaire du fonds servant, une emprise moindre de la servitude de passage sur son terrain
  • Du point de vue du propriétaire du fonds dominant, un accès à la voie publique plus rapide et moins onéreux

À l’évidence, si le trajet rectiligne consiste a priori, en la solution la plus avantageuse pour les propriétaires voisins, cela est vrai tant que trajet ne se heurte pas à une construction où à un obstacle topographique, telle qu’un rocher ou une pente trop abrupte.

Lorsque, en effet, un obstacle se dresse sur le chemin le plus court offrant au fonds enclavé un accès sur la voie publique, il appartiendra au juge de définir des trajets alternatifs en combinant avec méthode les alinéas 1 et 2 de l’article 683 du Code civil.

Exemple. Une parcelle enclavée pourrait être desservie par un passage rectiligne de 30 mètres aboutissant directement à la route, mais ce tracé suppose la démolition d’un hangar agricole édifié sur le fonds servant. Un second tracé, contournant le bâtiment, mesure 45 mètres et n’occasionne aucune destruction. Le juge écartera ici la ligne droite — pourtant plus courte au sens de l’alinéa 1er — au profit du tracé contourné, car ce dernier réalise l’« endroit le moins dommageable » exigé par l’alinéa 2, tout en assurant au fonds dominant une issue suffisante.

À cet égard, la Cour de cassation rappelle régulièrement que les juges du fond sont investis d’un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer l’assiette qui répond aux exigences fixées par le texte (Cass. 1ère civ. 19 janv. 1969).

La Cour de cassation n’hésite pas à censurer les Cours d’appel qui retiendront la de solution de désenclavement la plus adéquate pour le fonds dominant sans rechercher si elle constitue l’endroit le moins dommageable pour le fonds servant (Cass. 3e civ. 3 mars 1993, n°91-12673). Le contrôle de la Cour régulatrice ne porte donc pas sur le tracé retenu — qui relève de l’appréciation souveraine du fond —, mais sur la méthode : les juges doivent avoir effectivement mis en balance les deux directives de l’article 683, sous peine de manquer de base légale.

La troisième chambre civile a précisé que dans un arrêt du 20 décembre 1989 que lorsque le maintien de l’assiette de passage à son emplacement initial entraînait un trouble au fonds dominant et que sa modification n’intervenait que pour la commodité du propriétaire du fonds servant qui avait modifié l’usage de son terrain, les frais d’implantation afférents à la nouvelle assiette sont à la seule charge de ce dernier (Cass. 3e civ. 20 déc. 1989, n°88-15376).

c) La détermination de l’assiette de passage par prescription

L’article 685, al. 1er dispose que « l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu. »

Il ressort de cette disposition que la détermination de l’assiette du passage peut résulter de la prescription acquisitive. Il convient ici de bien circonscrire ce que la prescription est susceptible d’atteindre : elle ne fonde jamais le droit au passage — lequel procède de la seule enclave et ne saurait, s’agissant d’une servitude discontinue, s’acquérir par usage —, mais elle fixe l’assiette et le mode de ce passage déjà acquis en droit.

La prescription aura pour effet de figer cette assiette, quand bien même elle ne répondrait pas aux exigences fixées à l’article 683 du Code civil.

Tel ne sera pas le cas, en revanche, du passage qui résultera d’un acte de pure faculté ou de simple tolérance lequel consiste en la permission tacite ou expresse du propriétaire octroyé à autrui. Ces actes, parce qu’ils s’exercent en vertu de la bienveillance du propriétaire et non à titre de droit, sont par nature impuissants à fonder une possession utile : la tolérance ne se prescrit pas.

Aussi, pour que la démarche du propriétaire du fonds enclavé puisse faire jouer la prescription acquisitive, elle devra remplir les conditions énoncées à l’article 2261 qui prévoit que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »

Aussi, est-il absolument nécessaire que le propriétaire du fonds enclavé emprunte toujours le même trajet, faute de quoi la prescription ne pourra pas jouer.

Lorsqu’il existera plusieurs tracés de servitude, la Cour de cassation considérera qu’il s’agit là d’une circonstance impropre à caractériser une possession non équivoque de l’assiette de la servitude de passage de sorte que la possession ne pourra produire aucun effet acquisitif (Cass. 3e civ. 19 oct. 2017, n° 16-23.679).

La pluralité des tracés effectivement empruntés est « impropre à caractériser une possession non équivoque de l’assiette de la servitude » : l’équivoque tient ici à ce que l’hésitation entre plusieurs chemins révèle l’absence d’une emprise déterminée susceptible de se cristalliser (Cass. 3e civ. 19 oct. 2017, n°16-23.679).

Dans un arrêt du 17 septembre 2008, la Cour de cassation a précisé que « le propriétaire d’un fonds bénéficiant d’une servitude conventionnelle de passage ne peut prétendre avoir prescrit par une possession trentenaire une assiette différente de celle originairement convenue » (Cass. 3e civ., 17 sept. 2008, n°07-14043).

Il ressort de cette décision que la prescription ne permet pas de modifier une assiette qui a été fixée conventionnellement. Admettre le contraire reviendrait à contrevenir à l’article 691 du Code civil qui prévoit que les servitudes discontinues ne peuvent pas être établies par prescription.

En dehors de ce cas, lorsque la prescription trentenaire est acquise, l’article 683 du Code civil ne pourra plus être invoqué aux fins de modifier l’assiette de passage, quand bien même le chemin tracé serait plus long pour le propriétaire du fonds dominant ou plus dommageable pour le propriétaire du fonds servant (V. en ce sens Cass. civ. 26 août 1874).

La possession trentenaire a donc pour effet de figer irrévocablement l’assiette du passage à l’endroit où il a toujours été exercé sans protestation.

La portée de cette cristallisation s’avère telle qu’elle prime même la règle, étudiée ci-après, de l’enclave résultant d’une division. La Cour de cassation a en effet jugé que, lorsque l’assiette d’un passage a été fixée par trente ans d’usage continu, l’article 684 du Code civil devient inapplicable : si l’enclave procède d’une division, l’assiette du désenclavement demeure celle acquise par prescription trentenaire, fût-elle située sur des fonds qui ne sont pas issus de cette division (Cass. 3e civ. 2 oct. 2025, n°24-12.678). La possession trentenaire l’emporte ainsi sur le cantonnement légal du passage aux seuls fonds divisés.

Seule solution pour les propriétaires du fonds servant et du fonds dominant s’ils éprouvent le besoin d’anéantir les effets de la prescription : conclure une convention modifiant l’assiette de passage fixée par prescription (Cass. req. 16 juill. 1899). Cela suppose néanmoins que s’opère une rencontre des volontés, faute de quoi aucun accord ne saurait être scellé.

d) La détermination de l’assiette de passage procède d’une division

  • Principe
    • L’article 684 du Code civil dispose que « si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. »
    • Ainsi, lorsque la situation d’enclave d’un fonds est le résultat de la division de l’unité foncière d’origine en plusieurs parcelles, il appartient aux parties à l’opération de s’entendre pour octroyer une issue au fonds enclavée, issue qui doit nécessairement prendre assise sur les fonds divisés, peu importe que l’accès créé soit moins commode que si son assiette avait été déterminée application de l’article 682 du Code civil.
    • Il est classiquement admis que la règle posée à l’article 684 du Code civil se justifie par l’obligation de garantie qui pèse sur les parties à l’acte de division.
    • Elles ne sauraient, en effet, faire peser la charge d’un droit de passage aux propriétaires des fonds voisins qui sont étrangers à l’opération.
    • Au surplus, il est admis de longue date que la constitution d’une servitude sur l’héritage d’autrui ne peut jamais procéder de son propre fait ( req. 27 avr. 1898).
    • Aussi, ainsi que l’ont écrit des auteurs les parties à l’acte de division du fonds « sont tenus d’une obligation de garantie qui implique de fournir un accès permettant l’exploitation du fonds».
    • Il en résulte que l’acquéreur d’un fonds enclavé issu d’une division après partage ne peut réclamer un droit de passage qu’à ses copartageants (V. en ce sens 3e civ., 3 mars 1993, n°91-16065).
Cass. 3e civ., 24 octobre 2019, n°18-20.119
Faits
Un fonds est divisé, et l’un des propriétaires successifs de la parcelle ultérieurement enclavée renonce au bénéfice d’une servitude légale de passage conventionnellement aménagée. L’acquéreur de cette parcelle, se heurtant à l’enclave, revendique néanmoins le passage.
Problème
La renonciation au droit de passage consentie par un précédent propriétaire est-elle opposable à l’acquéreur de la parcelle enclavée, de sorte à le priver du bénéfice de la servitude légale de l’article 682 ?
Solution
Au visa des articles 682 et 684 du Code civil, la troisième chambre civile juge que « l’acquéreur d’une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation d’un précédent propriétaire au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnellement aménagée ».
Portée
La renonciation à la servitude pour enclave revêt un caractère strictement personnel : elle ne lie que son auteur et demeure sans effet à l’égard de l’ayant cause à titre particulier. Parce que la servitude de passage pour enclave est d’ordre public, l’acquéreur recouvre la faculté de s’en prévaloir, l’enclave étant un état de fait que la volonté d’un précédent titulaire ne saurait neutraliser pour l’avenir.
  • Conditions
    • Deux conditions doivent être réunies pour que l’article 684 du Code civil s’applique :
      • La division doit résulter d’un fait volontaire
        • La règle édictée à l’article 684, al.1er du Code civil ne s’applique que si la division de l’unité foncière d’origine procède d’un fait volontaire des parties à l’acte.
        • Lorsque, dès lors, elle résulte d’une vente forcée qui s’inscrit dans le cadre d’une liquidation judiciaire ou d’une procédure d’expropriation, l’article 684 ne sera pas applicable
        • La justification en est aisée à saisir : le cantonnement du passage aux seuls fonds divisés repose sur l’obligation de garantie née de l’acte ; à défaut de volonté commune de diviser, cette garantie fait défaut, et il n’y a plus lieu de faire supporter aux copartageants une charge à laquelle ils n’ont pas consenti.
      • La situation d’enclave doit être la conséquence directe de la division
        • Pour que l’article 684 du Code civil s’applique, il faut que la situation d’enclave soit la conséquence directe de l’opération de division.
        • Cela signifie que l’unité foncière d’origine devait comporte, avant la division, une issue sur la voie publique
        • À défaut, les articles 682 et 683 demeurent applicables
        • Dans un arrêt du 27 novembre 1973, la Cour de cassation a précisé que lorsque des fonds proviennent de la division d’une parcelle d’un auteur commun en application de l’article 684, le passage peut être demandé sur les terrains qui ont fait l’objet de cet acte sans qu’il puisse être opposé aux acquéreurs le fait de l’enclave volontaire de leur auteur ( 3e civ. 27 nov. 1973, n°72-13948).
        • Plus récemment, la troisième chambre civile a encore affirmé, au visa des articles 682 et 684 du Code civil, que consécutivement à une division de fonds « l’acquéreur d’une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation d’un précédent propriétaire au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnellement aménagée» ( 3e civ. 24 oct. 2019, n°18-20.119).
        • Ainsi, la renonciation par le propriétaire d’une parcelle dont la situation d’enclave procède d’une division à un droit de passage, ne fait pas obstacle à ce que l’acquéreur se prévale de l’article 682 du Code civil afin de solliciter la constitution d’une servitude de passage.
        • Il faut enfin réserver l’hypothèse particulière où l’assiette du passage a été antérieurement figée par une possession trentenaire : la cristallisation acquise par prescription prime alors le cantonnement de l’article 684, le désenclavement s’opérant sur le tracé prescrit, fût-il situé hors des fonds issus de la division (Cass. 3e civ. 2 oct. 2025, n°24-12.678).
  • Versement d’une indemnité
    • Initialement, la servitude de passage telle qu’envisagée à l’article 684 du Code civil, était regardée comme une servitude conventionnelle car procédant de l’accomplissement d’un acte – conventionnel – de division.
    • La jurisprudence en tirait la conséquence qu’il n’y avait pas lieu d’octroyer une indemnité au propriétaire du fonds grevé par la servitude de passage, celle-ci étant incluse dans l’estimation des fonds divisés (V. en ce sens req. 1er août 1861).
    • La Cour de cassation a néanmoins revu sa position dans un arrêt du 15 octobre 2013 aux termes duquel elle censure la décision d’une Cour d’appel qui avait refusé l’octroi d’une indemnité au propriétaire du fonds servant, considérant que la servitude de passage avait un fondement conventionnel car instituée sur le fondement de l’article 684 du Code civil.
    • La troisième chambre civile prend le contre-pied de ce raisonnement en jugeant que « alors qu’elle constatait que la parcelle E 156 était enclavée et que l’acte de partage n’avait pas pour effet de modifier le fondement légal de la servitude et ne contenait aucune renonciation des propriétaires du fonds servant à la perception d’une indemnité, la cour d’appel a violé les textes susvisés» ( 3e civ. 15 oct. 2013, n°12-19563).
    • Ainsi, pour la Cour de cassation, parce que le droit de passage envisagé à l’article 684 a un fondement légal et non conventionnel, il justifie le versement d’une indemnité en réparation du préjudice subi par le propriétaire du fonds servant.
    • Cette indemnité, à l’instar de celle due dans le régime de droit commun de l’article 682, est proportionnelle au dommage occasionné au fonds servant, sans que son montant ne vienne limiter l’étendue du passage que le fonds enclavé est en droit de réclamer ( 3e civ. 25 janv. 1977, n°75-14.544).
    • Elle précise néanmoins que cette indemnité est due sauf clause contraire dans l’acte de division.
    • À l’examen, il ressort de cette décision que l’article 684 du Code civil doit être lu comme opérant une dichotomie entre, d’une part, la fixation de l’assiette du droit de passage et, d’autre part, le versement d’une indemnité au propriétaire du fonds servant.
      • S’agissant de la détermination de l’assiette du droit de passage
        • L’article 684 est d’ordre public de sorte qu’il ne peut pas y être dérogé par convention contraire.
        • Cela signifie que la servitude devra prioritairement être constituée sur les fonds issus de la division de l’unité foncière d’origine.
        • Elle ne pourra pas être établie sur les parcelles étrangères à l’opération de partage
      • S’agissant du versement d’une indemnité
        • Lorsque la servitude est constituée sur le fondement de l’article 684 du Code civil, l’indemnité due au propriétaire du fonds servant n’est pas d’ordre public
        • Ce dernier peut y renoncer dans l’acte de division, ce qui devra être expressément stipulé
  • Exception
    • Ce n’est que lorsqu’aucun passage suffisant ne peut être créé sur les fonds qui ont fait l’objet d’une division que l’article 682 du Code civil redevient applicable.
    • Cette exception est issue de la loi du 20 août 1881 qui a admis que, bien que le passage nécessaire à l’exploitation d’un fonds actuellement enclavé à la suite d’une division aurait du être pris sur les autres portions de l’ancienne unité foncière, sans qu’il y ait lieu d’examiner si le passage par d’autres terrains limitrophes ne serait pas plus court et moins dommageable, une exception aux articles 682 et 683 du Code civil ne pouvait être invoquée par les voisins lorsque, à raison de la conformation des lieux, il y avait impossibilité d’établir ailleurs que sur leur fonds un chemin offrant les moyens de communication nécessaires.
    • Ainsi, afin de déterminer si la servitude doit ou non être constituée sur un autre fonds que ceux objet de la division, il conviendra d’établir qu’aucune issue suffisante permettant une utilisation normale du fonds enclavé ne peut être créée sur les fonds divisés.
    • Cette condition s’apprécie strictement : il ne suffit pas que le passage sur les fonds divisés soit malcommode, plus long ou plus coûteux ; encore faut-il démontrer une véritable impossibilité, tenant à la configuration des lieux, d’y aménager une issue suffisante à l’utilisation normale du fonds enclavé.
    • Ce n’est que lorsque cette insuffisance d’accès sera démontrée, que l’article 682 du Code civil pourra s’appliquer.
    • La conséquence en est qu’une servitude de passage pourra alors être constituée sur un autre fonds que ceux objet de la division.
    • Dans cette hypothèse, non seulement une indemnité sera due au propriétaire du fond servant, mais encore celui-ci ne pourra pas y renoncer dans l’acte de division, l’article 682 étant d’ordre public sur ce point.

3. Les modalités du passage

Ni l’article 682, ni l’article 683 du Code civil n’évoque les modalités du passage octroyé au propriétaire du fonds enclavé. Le législateur s’est borné à consacrer le droit lui-même — la faculté, pour le propriétaire dont le fonds est privé d’issue suffisante, de réclamer un passage sur les héritages voisins — sans rien préciser de sa consistance concrète : ni sa largeur, ni sa nature, ni l’étendue des aménagements qu’il autorise. Ce silence n’est nullement fortuit ; il traduit l’impossibilité de fixer dans l’abstrait des modalités qui, par hypothèse, dépendent étroitement de la configuration des lieux et de la destination du fonds desservi.

Aussi, c’est à la jurisprudence qu’est revenue la tâche de définir les règles applicables, au premier rang desquelles figure celle imposant que le titulaire de la servitude puisse avoir une utilisation normale du fonds conformément à sa destination.

Assiette de la servitude — On désigne par « assiette » l’emprise matérielle de la servitude, c’est-à-dire la portion précise du fonds servant sur laquelle s’exerce le droit de passage : son tracé, sa largeur et, le cas échéant, ses prolongements en sous-sol ou dans l’espace aérien. L’assiette se distingue ainsi du principe du désenclavement — qui répond à la question de savoir si un passage est dû — pour répondre à la question de savoir comment et où ce passage doit s’exercer.

1. Le principe directeur : l’utilisation normale du fonds dominant

Le critère cardinal autour duquel s’ordonnent toutes les modalités du passage est celui de l’utilisation normale du fonds dominant suivant sa destination. La servitude n’a pas pour finalité d’assurer au propriétaire enclavé le confort maximal, mais de lui restituer la jouissance utile dont l’enclave le prive. Le passage doit, en conséquence, être calibré non sur le désir du bénéficiaire, mais sur les besoins objectifs qu’appelle l’affectation effective ou prévisible du fonds.

La largeur du passage devra, de la sorte, être plus ou moins importante, selon que le fonds est affecté à une exploitation agricole ou à usage d’habitation. Un fonds voué à l’habitation requerra une largeur permettant l’accès d’un véhicule particulier ; un fonds agricole supposera une emprise suffisante pour le passage d’engins de culture ou de récolte ; un fonds destiné à une exploitation industrielle ou commerciale exigera, quant à lui, que puissent y circuler les véhicules de transport correspondant à son activité.

Exemple — Pour un terrain à bâtir destiné à recevoir une maison d’habitation, un passage d’une largeur de l’ordre de trois mètres est ordinairement tenu pour suffisant, en ce qu’il autorise la circulation d’une automobile. La même emprise se révélerait notoirement insuffisante pour desservir une parcelle exploitée en culture, dont le désenclavement commande le passage d’un tracteur attelé ou d’une moissonneuse, parfois larges de plus de quatre mètres.

Dans un arrêt du 19 juin 2002, la Cour de cassation a, par exemple, après avoir rappelé que « le droit pour le propriétaire d’une parcelle enclavée de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l’utilisation normale du fonds quelle qu’en soit la destination » censuré à une Cour d’appel qui pour déterminer les modalités du passage octroyé au propriétaire du fonds enclavé s’est « déterminée par un motif d’ordre général sans caractériser une telle utilisation ni rechercher si l’accès des voitures automobiles aux parcelles de M. X… répondait à des nécessités découlant de cette utilisation » (Cass. 3e civ. 19 juin 2002, n°00-11675).

Au cas particulier, les juges du fonds avaient estimé que le bénéficiaire de la servitude devait pouvoir accéder à son fonds avec le mode de locomotion habituel en cette fin de XXème siècle : une voiture automobile, alors même que celui-ci était totalement inexploité.

L’enseignement à retirer de cet arrêt, c’est que les modalités du passage dépendent du seul besoin du propriétaire du fonds dominant.

Ce primat du besoin emporte une conséquence remarquable : l’étendue du passage réclamé n’est pas plafonnée par l’importance du dommage qu’il occasionne au fonds servant. Le propriétaire enclavé est en droit d’exiger un passage suffisant pour assurer la desserte de son fonds — fût-il fort préjudiciable au voisin — la gêne ainsi causée se résolvant non par une réduction de l’emprise, mais par l’allocation d’une indemnité proportionnelle au dommage causé, conformément à l’article 682 du Code civil. La largeur du passage se mesure donc à l’aune du besoin du fonds dominant, et l’ampleur de la charge subie par le fonds servant se compense par l’indemnité, sans jamais réduire le droit lui-même.

Cass. 3e civ., 25 janv. 1977, n° 75-14.544
Faits
Le propriétaire d’un fonds enclavé réclamait, sur le fonds voisin, un passage de nature à en assurer la desserte normale ; le propriétaire du fonds servant opposait l’importance du préjudice qui en résulterait pour lui afin d’obtenir une emprise réduite.
Problème
L’étendue du passage dû au propriétaire d’un fonds enclavé peut-elle être limitée par l’importance du dommage qu’il cause au fonds servant ?
Solution
La Cour de cassation juge que le droit du propriétaire d’un fonds enclavé de réclamer sur le fonds voisin un passage suffisant pour en assurer la desserte, à charge d’indemnité proportionnelle au dommage causé, n’est pas limité par l’importance de ce dommage.
Portée
L’arrêt consacre la dissociation du droit au passage et de la charge qu’il fait peser sur le fonds servant : la mesure de l’emprise relève du seul besoin du fonds dominant, le préjudice se réglant par l’indemnité et non par l’amputation de la servitude.

Cass. 3e civ. 19 juin 2002
Sur le moyen unique :

Vu l'article 682 du Code civil ensemble l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que pour décider que les parcelles appartenant à M. X... sont enclavées et que leur desserte s'effectue par le chemin privé situé sur la propriété de ses voisins les époux Y..., l'arrêt attaqué (Montpellier 2 décembre 1999), rendu après expertise judiciaire, retient que les époux Y... ne contestent pas les constatations techniques de l'expert mais la qualité d'exploitant agricole de M. X... et la nature de ses parcelles qui sont inexploitées et que, quel que soit le mode d'exploitation dont peuvent faire l'objet ses parcelles, ce dernier doit pouvoir y accéder avec le mode de locomotion habituel en cette fin de XXème siècle : une voiture automobile ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le droit pour le propriétaire d'une parcelle enclavée de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l'utilisation normale du fonds quelle qu'en soit la destination, la cour d'appel, qui s'est déterminée par un motif d'ordre général sans caractériser une telle utilisation ni rechercher si l'accès des voitures automobiles aux parcelles de M. X... répondait à des nécessités découlant de cette utilisation, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 décembre 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

2. La nature de la voie de passage

La question se pose également de la nature de la voie de passage susceptible d’être empruntée. S’agit-il nécessairement de la voie terrestre, ou peut-il également s’agir de la voie aérienne, souterraine ou encore fluviale ?

À l’examen, la jurisprudence est assez libérale, celle-ci n’excluant aucune possibilité. L’objectif recherché c’est de permettre une utilisation normale du fonds. Cette ouverture procède d’une lecture finaliste de l’article 682 du Code civil : dès lors que le texte assigne au passage la fonction de rétablir les communications nécessaires à l’exploitation du fonds enclavé, c’est cette finalité — et non la lettre, qui évoque le passage « sur les fonds » des voisins — qui commande l’interprétation. La voie n’est ainsi qu’un moyen au service du désenclavement, en sorte qu’aucune dimension de l’espace voisin n’échappe par principe à l’emprise de la servitude.

Dès lors, tous les modes de passage sont envisageables, à commencer par la voie souterraine qui a été admise très tôt par la jurisprudence.

Dans cet arrêt du 22 novembre 1937, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « le droit de passage visé par ce texte doit s’entendre en ce sens que les mots “sur les fonds de ses voisins” ne visent pas seulement la surface du sol, mais peuvent aller jusqu’à comprendre “le dessous” afin d’assurer les communications strictement nécessaires à l’utilisation normale du fonds enclavé ; qu’il s’applique ainsi aux canalisations souterraines indispensables à cet effet » (Cass. civ. 22 nov. 1937).

L’apport de cette décision est considérable : il consacre l’idée que le passage ne se réduit pas à la projection horizontale d’un chemin sur le sol, mais se déploie dans les trois dimensions de l’espace dès que l’utilisation normale du fonds l’exige. Le droit de passage embrasse de la sorte le tréfonds, c’est-à-dire le volume situé sous la surface du fonds servant, dans la stricte mesure des communications indispensables à la desserte du fonds dominant.

Attendu de principe — Le droit de passage pour cause d’enclave ne se limite pas à la surface du sol, mais peut s’étendre au sous-sol afin d’assurer les communications strictement nécessaires à l’utilisation normale du fonds enclavé.

Cass. civ. 22 nov. 1937
La Cour,

Ouï, en l'audience publique du 8 novembre 1937, M. le conseiller Kastler, en son rapport ; Maîtres Bosviel et Aguillon, avocat des parties en leurs observations respectives, ainsi que M. Chartrou, avocat général, en ses conclusions.

Et après en avoir délibéré le 22 novembre 1937, en la chambre du conseil ;

Sur le moyen unique :

Attendu que le droit de passage visé par ce texte doit s'entendre en ce sens que les mots "sur les fonds de ses voisins" ne visent pas seulement la surface du sol, mais peuvent aller jusqu'à comprendre "le dessous", afin d'assurer les communications strictement nécessaires à l'utilisation normale du fonds enclavé ; qu'il s'applique ainsi aux canalisations souterraines indispensables à cet effet ;

Attendu que la demoiselle X..., propriétaire à Trouville-sur-Mer, d'une maison n'ayant d'accès à la voie publique qu'au moyen d'une ruelle appartenant au sieur Y..., a fait ouvrir dans celle-ci des tranchées destinées à l'adduction de l'eau, de gaz, de l'électricité et à l'évacuation des eaux ménagères, mais que l'arrêt attaqué a décidé que si, en raison de l'état d'enclave, elle possédait un droit de passage, ce droit lui permettait uniquement le passage à pied, à cheval ou en voiture, l'établissement de travaux permanents destinés à un autre usage ne rentrant pas dans les prévisions de l'article 682 du Code civil ;

Mais attendu qu'en statuant ainsi au lieu de rechercher, d'une part, si les travaux projetés seraient de nature à réagir sur le montant de l'indemnité prévue par l'article susvisé, et d'autre part, si ces travaux pouvaient s'effectuer d'une façon moins dommageable pour le fonds servant et aussi appropriés aux besoins de l'exploitation du fonds dominant, l'arrêt n'a pas donné de base légale à sa décision

Par ces motifs ;
Casse.

La Cour de cassation a encore validé la décision d’une Cour d’appel qui après avoir constaté que la cave, a usage de champignonnière, située dans le sous-sol du fonds appartenant à un exploitant, était enclavée a accordé, pour sa desserte, un droit de passage à travers la cave attenante où son voisin exploitait une industrie de même nature (Cass. 1ère 3 déc. 1962). Cet arrêt illustre que l’enclave peut être purement souterraine — un volume en sous-sol privé de toute communication utile — et que la servitude épouse alors la configuration verticale des lieux pour rétablir l’accès au local enclavé.

Il est également admis que la voie souterraine puisse être utilisée pour la pose des canalisations nécessaires à la satisfaction des besoins de la construction édifiée sur leur propriété, notamment lorsqu’il s’avère que le trajet le plus court pour rejoindre la voie publique était une ligne droite traversant, à l’endroit le moins dommageable, plusieurs parcelles, et s’identifiant au chemin empierre sous lequel se trouvaient des canalisations d’eau et d’électricité (Cass. 3e civ., 14 déc. 1977, n°76-11254). La servitude de passage englobe ainsi non seulement le cheminement des personnes et des véhicules, mais encore les réseaux — eau, électricité, assainissement — sans lesquels un fonds bâti ne saurait recevoir une utilisation normale, le désenclavement matériel et le raccordement aux réseaux essentiels procédant d’une même exigence de viabilité.

S’agissant de la voie aérienne, elle est également susceptible de servir d’assiette à la servitude de passage, notamment lorsqu’il s’agit de tirer des câbles entre la voie publique et le fonds enclavé afin de le raccorder à l’électricité (V. en ce sens Cass. civ., 24 févr. 1930). Symétrique de la solution retenue pour le tréfonds, cette jurisprudence reconnaît que l’espace surplombant le fonds servant peut, lui aussi, être grevé, dès lors que le raccordement du fonds dominant l’exige et que le tracé aérien constitue le moyen le moins dommageable d’y parvenir.

De l’ensemble de ces décisions se dégage une ligne directrice constante : la nature de la voie est indifférente en elle-même et ne se justifie qu’au regard de sa nécessité. Qu’il soit terrestre, souterrain ou aérien, le passage n’est légitime que dans la mesure exacte des communications indispensables à l’utilisation normale du fonds enclavé — id quod plerumque accidit commandant que l’assiette épouse, en chacune de ses dimensions, le besoin réel du fonds dominant et la moindre atteinte au fonds servant.

Décisions citées 17

Chaque décision de la Cour de cassation mentionnée dans cette fiche, avec son lien officiel.

  1. RejetCass. 3e chambre civile, 27 novembre 1973, n° 72-13.948consulter ↗
  2. CassationCass. 3e chambre civile, 25 janvier 1977, n° 75-14.544consulter ↗
  3. RejetCass. 3e chambre civile, 14 décembre 1977, n° 76-11.254consulter ↗
  4. RejetCass. 3e chambre civile, 20 décembre 1989, n° 88-15.376consulter ↗
  5. RejetCass. 3e chambre civile, 4 janvier 1991, n° 89-18.492consulter ↗
  6. CassationCass. 3e chambre civile, 3 mars 1993, n° 91-12.673consulter ↗
  7. RejetCass. 3e chambre civile, 3 mars 1993, n° 91-16.065consulter ↗
  8. CassationCass. 1re chambre civile, 2 mars 1994, n° 87-16.932consulter ↗
  9. CassationCass. 3e chambre civile, 24 mai 2000, n° 97-22.255consulter ↗
  10. CassationCass. 3e chambre civile, 19 juin 2002, n° 00-11.675consulter ↗
  11. CassationCass. 3e chambre civile, 17 septembre 2008, n° 07-14.043consulter ↗
  12. CassationCass. 3e chambre civile, 3 mars 2009, n° 08-11.540consulter ↗
  13. CassationCass. 3e chambre civile, 15 octobre 2013, n° 12-19.563consulter ↗
  14. CassationCass. 3e chambre civile, 19 octobre 2017, n° 16-23.679consulter ↗
  15. CassationCass. 3e chambre civile, 24 octobre 2019, n° 18-20.119consulter ↗
  16. CassationCass. 3e chambre civile, 19 juin 2025, n° 24-11.456consulter ↗
  17. CassationCass. 3e chambre civile, 2 octobre 2025, n° 24-12.678consulter ↗

Pour aller plus loin

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Une réponse

  1. Il n’est jamais précisé si le bénéficiaire d’un droit de passage peut stationner occasionnellement un véhicule dans la mesure où il est démontré qu’aucune gène ne découle de ce stationnement temporaire (Visite médicales, société d’entretien, etc… ne dépassant jamais 1/2 journée au maximum)

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Aurélien Bamdé

🎓 Docteur en droit privé diplômé de l'Université Paris 2 Panthéon-Assas

⚖️ Titulaire du Certificat d'aptitude à la Profession d'Avocat

🏛️ Fondateur du site Gdroit