En matière immobilière, le temps est créateur de droit autant que destructeur. Celui qui occupe durablement un fonds, l’entretient, le cultive ou l’habite comme s’il en était le maître, finit par le devenir : à l’expiration d’un délai fixé par la loi, sa possession se mue en propriété, quand bien même il ne pourrait produire aucun titre régulier. Tel est le mécanisme de la prescription acquisitive — ou usucapion —, l’un des plus anciens et des plus puissants modes d’acquisition de la propriété immobilière.
L’enjeu est considérable : la prescription acquisitive peut dépouiller le propriétaire inscrit au profit de celui qui n’avait, à l’origine, que la maîtrise de fait du bien. Elle arbitre ainsi un conflit récurrent — entre le verus dominus resté passif et le possesseur qui a fait vivre la chose. Le droit tranche en faveur de la stabilité des situations établies et de la sécurité des transactions : une possession prolongée, paisible et non équivoque ne saurait demeurer indéfiniment précaire.
L’article 2258 du Code civil définit cette institution comme « un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ». Encore faut-il en cerner précisément le domaine, le délai et les conditions, qui diffèrent selon que la possession est ou non assortie de la bonne foi du possesseur.
Mode d’acquisition originaire de la propriété immobilière par lequel le possesseur d’un immeuble — ou d’un droit réel immobilier — en devient propriétaire à l’expiration d’un délai légal, dès lors que sa possession a été continue, paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire. Elle dispense le possesseur de rapporter un titre et fait obstacle à l’action en revendication du véritable propriétaire.
Immédiatement, il convient de distinguer la prescription acquisitive de la prescription extinctive.
- La prescription extinctive
- En application de l’article 2227 du Code civil, « le droit de propriété est imprescriptible ».
- Il en résulte que la propriété ne se perd pas par le non-usage, raison pour laquelle la prescription extinctive est inopposable au propriétaire.
- Cette prescription extinctive joue, en revanche, s’agissant des actions réelles immobilières, qui se prescrivent par trente ans.
- La prescription acquisitive
- La prescription acquisitive a pour effet de permettre au possesseur de devenir propriétaire du bien qu’il possède à l’expiration d’un certain délai.
- Cette prescription, qui peut avoir pour effet de priver le propriétaire initial d’un bien à la faveur du possesseur, a été jugée par la Cour européenne des droits de l’homme, dans un arrêt du 30 août 2007, conforme à l’article 1 du Protocole n° 1 (protection de la propriété) à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme (CEDH 30 août 2007, Gde ch., J.A. Pye (Oxford) Ltd et J.A. Pye (Oxford) Land Ltd c/ Royaume-Uni, n° 44302/02).
- Les juges strasbourgeois considèrent que l’instauration d’une prescription acquisitive relève du pouvoir des États de « réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ».
- Faits
- Une société propriétaire de terres agricoles en avait laissé la jouissance à des voisins, lesquels les ont ensuite occupées et exploitées comme leurs propres fonds, sans titre, durant tout le délai d’adverse possession prévu par le droit anglais. À l’expiration de ce délai, les occupants sont devenus propriétaires de plein droit, la société se trouvant dépouillée de terres de grande valeur sans la moindre indemnité.
- Problème
- Une législation qui permet au possesseur d’acquérir l’immeuble par l’effet du seul écoulement du temps, en privant le propriétaire de son bien sans contrepartie, est-elle compatible avec le droit au respect des biens garanti par l’article 1 du Protocole n° 1 ?
- Solution
- La Grande chambre conclut à l’absence de violation. La prescription acquisitive ne s’analyse pas en une privation de propriété mais en une réglementation de l’usage des biens conforme à l’intérêt général, domaine dans lequel les États jouissent d’une large marge d’appréciation. La perte de propriété est la conséquence de l’inaction du propriétaire négligent, non d’une expropriation déguisée.
- Portée
- L’arrêt consacre la conventionnalité de principe de l’usucapion : la déchéance du propriétaire passif au profit du possesseur prolongé poursuit un but légitime — sécurité juridique, stabilité du foncier et clarté des titres. Il sécurise, par ricochet, le dispositif français des articles 2258 et suivants du Code civil.
S’agissant de la possession, c’est donc la prescription acquisitive qui a vocation à jouer. À cet égard, ses conditions de mise en œuvre diffèrent selon que l’on est en présence d’un meuble ou d’un immeuble.
Lorsque certaines conditions sont remplies, les textes prévoient, en effet, un délai de prescription abrégé, l’objectif recherché étant de primer la bonne foi du possesseur.
I) Principe : la prescription trentenaire
L’article 2272 du Code civil prévoit que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ».
Pour prescrire en matière immobilière, il convient donc de posséder utilement le bien pendant un délai de trente ans.
Il est ici indifférent que le possesseur soit de mauvaise foi : la bonne foi n’est pas érigée en condition d’application de la prescription trentenaire. Le seul écoulement du délai, joint à une possession utile, suffit à investir le possesseur de la propriété. C’est la traduction de l’adage longa possessio dominium parit — la longue possession engendre la propriété.
II) Exception : la prescription abrégée
Par exception à la prescription trentenaire, l’alinéa 2 de l’article 2272 du Code civil prévoit que « celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ».
Lorsque les conditions posées par ce texte sont réunies, la prescription acquisitive est ainsi ramenée à dix ans en matière de propriété immobilière.
Cette mesure de faveur, qui bénéficie au possesseur de bonne foi, vise à lui permettre de ne pas rester trop longtemps dans l’incertitude et à mettre fin à une situation susceptible d’entraver l’exploitation économique du bien, ainsi que sa circulation.
Le législateur n’est pas allé jusqu’à assortir la possession de bonne foi d’un effet acquisitif immédiat, à l’instar des meubles.
Compte tenu de la valeur des immeubles, il convient, en effet, de laisser le temps nécessaire au véritable propriétaire (verus dominus) de se manifester et d’exercer, le cas échéant, une action en revendication.
Une personne achète une maison à celui qu’elle croit légitimement propriétaire, par acte notarié régulier en la forme, et prend aussitôt possession des lieux qu’elle habite ouvertement. Or le vendeur n’était pas le véritable propriétaire : l’acquisition a été faite a non domino. Si l’acquéreur ignorait ce vice au jour de l’acte — il est donc de bonne foi — et dispose d’un juste titre (l’acte translatif), il deviendra propriétaire au bout de 10 ans, et non de 30. Si, en revanche, il connaissait le défaut de qualité du vendeur, seule la prescription trentenaire pourra le rendre propriétaire.
A) Domaine
- Les biens éligibles
- La prescription abrégée ne joue que pour l’acquisition d’immeubles ou de droits réels immobiliers.
- Il est indifférent que le droit immobilier sur lequel elle porte soit démembré, de sorte qu’elle peut jouer en matière d’usufruit.
- En revanche, sont exclues du champ d’application de la prescription abrégée les servitudes (civ. 6 nov. 1889).
- Cette exclusion est d’origine légale, plusieurs dispositions du Code civil assujettissant la possession de servitudes à la prescription trentenaire (V. en ce sens art. 642, 685 et 690 C. civ.).
- Acquisition a non domino
- Le jeu de la prescription abrégée se limite aux immeubles et aux droits réels qui ont fait l’objet d’une acquisition a non domino, c’est-à-dire que le possesseur a acquis auprès d’un non-propriétaire.
- Ainsi, celui qui a acquis le bien auprès du véritable propriétaire, mais dont le titre est entaché d’une irrégularité (nullité, inexistence) ou privé d’efficacité (caducité, résolution), ne pourra pas se prévaloir du bénéfice de la prescription abrégée.
- La raison en est que l’usucapion vise à couvrir, non pas l’inefficacité du titre détenu par le possesseur, mais l’absence de titre du verus dominus.
B) Conditions
Les conditions exigées par l’article 2272 du Code civil sont au nombre de deux : la bonne foi du possesseur et la justification d’un juste titre.
- Sur la bonne foi
- Pour usucaper un bien ou un droit réel immobilier au moyen de la prescription abrégée, le possesseur doit être de bonne foi.
- Que doit-on entendre par bonne foi ?
- Pour le déterminer, il convient de se reporter à l’article 550 du Code civil, qui définit cette notion.
- Cette disposition prévoit, en effet, que le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.
- La bonne foi s’apprécie ainsi non pas au moment de l’entrée en possession, mais au moment de l’acquisition, qui procède de l’obtention d’un titre, tel qu’un contrat par exemple.
- À cet égard, en application de l’article 2274 du Code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.
- Il lui appartiendra ainsi d’établir que le possesseur connaissait, au jour de l’acquisition du bien, les causes d’inefficacité du titre en vertu duquel il est entré en possession.
- Plus précisément, l’auteur de l’action en revendication devra démontrer que le possesseur savait qu’il acquérait le bien a non domino, c’est-à-dire que la personne avec laquelle il traitait n’était pas le verus dominus.
- Sur le juste titre
- Deuxième condition d’application de la prescription abrégée, le possesseur doit être entré en possession du bien en étant muni d’un juste titre.
- La question qui se pose alors est de savoir ce que l’on doit entendre par juste titre.
- En l’absence de définition légale, il convient de se tourner vers la jurisprudence, qui a défini, par touches successives, la notion.
- Un acte translatif de propriété
- Le juste titre est un acte qui opère un transfert de propriété du bien.
- Il en résulte que les actes tels que le bail, le mandat ou encore le prêt ne peuvent, en aucun cas, être regardés comme des justes titres au sens de l’article 2272, al. 2e du Code civil.
- Un acte translatif de propriété à titre particulier
- Lorsque, au moment de sa délivrance, le bien relevait d’une universalité, le possesseur ne justifie pas d’un juste titre.
- Tel est le cas en matière de succession, l’ayant cause à titre universel héritant d’une masse de biens non individualisés.
- Seuls les actes qui ont opéré un transfert à titre particulier de biens sont constitutifs d’un juste titre.
- Un titre réel et valable
- Pour se prévaloir d’un juste titre, le possesseur doit non seulement justifier de l’existence d’un acte translatif, mais encore de sa validité.
- Si l’acte est frappé de nullité ou qu’il ne mentionne pas, avec précision, le bien revendiqué, il ne constituera pas un juste titre.
- S’agissant de la preuve du titre, elle se fait conformément au droit commun.
- Quant à la charge de la preuve, elle pèsera sur l’auteur de l’action en revendication.
- Un acte translatif de propriété
