Les caractères du droit de propriété (absolu, exclusif et perpétuel)

Dans la conception française, issue du droit romain et du Code civil, le droit de propriété est envisagé comme un tout et concentre l’ensemble des prérogatives dont une chose est susceptible.

Ces prérogatives, au nombre desquels figurent, l’usus, le fructus et l’abus, sont liées par des caractères qu’elles partagent en commun, caractères qui confèrent au droit de propriété son identité propre et qui donc permet de le distinguer des autres droits subjectifs, en particulier les droits personnels, au titre desquels une personne peut être autorisée à exercer un pouvoir sur une chose.

Bien que l’article 544 du Code civil n’envisage qu’un seul de ces caractères, l’absolutisme, la jurisprudence reconnaît deux autres caractères au droit de propriété que sont l’exclusivité et la perpétuité.

I) §1 : Le caractère absolu du droit de propriété

Si le droit de propriété est envisagé comme présentant un caractère absolu, il connaît, en réalité, un certain nombre de limites qui s’imposent au propriétaire.

A) Principe

L’absolutisme qui est donc le premier trait distinctif de la propriété. La question qui alors se pose est de savoir ce que recouvre ce caractère du droit de propriété.

En première intention le caractère absolu du droit de propriété suggère que son exercice serait sans limite ; que le propriétaire serait autorisé à faire usage de son bien sans que l’on ne puisse lui opposer aucune restriction.

À l’analyse, il n’en est rien. Il suffit pour s’en convaincre de se reporter à l’article 544 du Code civil qui prévoit certes que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ».

Le texte précise néanmoins in fine que « pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Ainsi, le caractère absolu du droit de propriété ne confère, en aucune manière, au propriétaire des prérogatives illimitées sur la chose, ne serait-ce, comme le relève Christian Atias, parce que « toute propriété se heurte à d’autres propriétés, à d’autres libertés qui la limitent inévitablement ».

Au fond, comme l’ont écrit Philippe Malaurie et Laurent Aynès « il n’y a pas à décrire les prérogatives du propriétaire : il suffit d’en rechercher les limites ».

Autrement dit, le caractère absolu du droit de propriété signifie d’abord que l’on peut faire tout ce qui n’est pas prohibé.

Plus précisément, comme observé par le Doyen Carbonnier, le caractère absolu dont est assorti le droit de propriété traduit la volonté des rédacteurs du Code civil, en réaction au système en place sous l’ancien régime, de « proclamer comme un principe que le propriétaire n’est, dans l’exercice de son droit, sujet à aucune restriction, d’où qu’elle vienne, ni d’autres particuliers ou non, ni même de l’État ». Si restriction il y a, elle ne peut venir que de la loi ou du règlement, comme énoncé à l’article 544 in fine.

Cette première acception, héritée de la pensée révolutionnaire, est avant tout négative : elle décrit moins une étendue de pouvoirs qu’une absence de sujétion. Le propriétaire n’a pas à justifier l’usage qu’il fait de son bien ; c’est, à l’inverse, à celui qui prétend lui imposer une restriction qu’il appartient de la fonder sur un texte. L’absolutisme désigne ainsi, en ce premier sens, l’indépendance du propriétaire à l’égard de tout pouvoir extérieur.

Ensuite, il faut comprendre l’absolutisme du droit de propriété en ce qu’il confère au propriétaire le droit réel le plus complet sur la chose, tandis que les autres droits n’offrent à leurs titulaires que des prérogatives limitées.

Paul Roubier a écrit en ce sens que « la notion du droit de propriété sur les choses corporelles, mobilières ou immobilières, peut être considérée comme la forme la plus complète de droit subjectif ».

Le propriétaire réunit ainsi en une seule main toutes les prérogatives qui sont susceptibles d’être exercées sur la chose. Le propriétaire peut en tirer toutes les utilités qu’elle a à lui donner. C’est cette particularité qui confère au droit de propriété sont caractère absolu.

Cette seconde acception, positive cette fois, renvoie à la plénitude du droit : la propriété se distingue des autres droits réels en ce qu’elle ne souffre, par elle-même, aucune amputation. Là où l’usufruit, la servitude ou le gage ne confèrent à leur titulaire qu’une fraction des utilités de la chose, la propriété les rassemble toutes. C’est précisément cette concentration des trois attributs traditionnels — le droit d’user de la chose (usus), celui d’en percevoir les fruits (fructus) et celui d’en disposer, fût-ce en la détruisant (abusus) — qui fait du droit de propriété le plus absolu des droits réels.

B) Limites

Comme le relève Christian Atias, « la propriété n’est pas, par nature ou nécessairement illimitée ; mais elle n’est limitée que si le législateur ou le propriétaire ont décidé d’en restreindre la plénitude ».

Aussi, le caractère absolu du droit de propriété s’éclaire à la lumière de la seconde proposition énoncée à l’article 544 du Code civil qui précise : « pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et par les règlements ».

À l’examen, les limites qui restreignent l’exercice du droit de droit de propriété sont de deux ordres : jurisprudentielles et légales.

Il convient d’ajouter que ces restrictions, qu’elles soient l’œuvre du juge ou du législateur, ne sauraient être tenues pour discrétionnaires : elles demeurent soumises à un contrôle de proportionnalité. La Cour européenne des droits de l’homme, qui protège le droit au respect des biens au titre de l’article 1er du Premier protocole additionnel à la Convention, n’admet en effet les atteintes au droit de propriété que pour autant qu’elles poursuivent un motif d’intérêt général, qu’elles soient proportionnées à l’objectif recherché et qu’elles ne portent pas une atteinte excessive à la substance du droit. Toute limite à la propriété doit ainsi ménager un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et la sauvegarde des prérogatives du propriétaire.

1) Les limites jurisprudentielles

Au nombre des limites jurisprudentielles au droit de propriété on compte :

• L’abus de droit de propriété
• L’excès de droit de propriété

1. a) L’abus de droit de propriété

Très tôt la question s’est posée en jurisprudence de savoir dans quelle mesure l’exercice du droit de propriété, bien que conforme au droit en vigueur, est susceptible d’engager la responsabilité du propriétaire.

Cette question qui avait déjà été abordée en droit romain a donné lieu au développement de ce que l’on appelle la théorie de l’abus de droit.

i) Problématique de la théorie de l’abus de droit

La reconnaissance de la possibilité d’un abus dans l’exercice du droit de propriété conduit immédiatement à observer que le sens premier du terme « absolu » se concilie difficilement avec la signification de la notion d’abus.

Comment concevoir qu’un droit subjectif qui présente un caractère absolu puisse faire l’objet d’un abus ?

À l’évidence, envisager cette possibilité reviendrait à admettre que le droit de propriété ne relèverait pas de la catégorie des droits discrétionnaires, alors même que la sémantique de l’article 544 du Code civil suggère le contraire.

Par discrétionnaire, il faut comprendre un droit subjectif dont l’exercice ne connaît aucune limite. Les droits discrétionnaires peuvent, en effet, être exercés sans que l’on puisse, en aucune façon, reprocher à leur titulaire un abus.

L’exercice d’un droit discrétionnaire ne peut, en conséquence, jamais donner lieu à réparation, pas même lorsque, par cet exercice, un dommage est causé à autrui.

On justifie l’immunité accordée aux titulaires de droits discrétionnaires en avançant que, si on en limitait l’exercice, cela reviendrait à priver ces droits de leur effectivité.

Exemples :

• Le droit moral dont jouit un auteur sur son œuvre
• Le droit d’exhéréder ses successibles
• Le droit d’acquérir la mitoyenneté d’un mur
• Le droit des ascendants de faire opposition au mariage

S’agissant du droit de propriété, le caractère discrétionnaire de ce droit n’est pas sans avoir fait l’objet d’âpres discussions doctrinales, les uns se prévalant du caractère « absolu » du droit de propriété, les autres rappelant les termes de l’article 544 du Code civil in fine qui limite l’exercice du droit de propriété à ce qui est prohibé par les lois et les règlements.

Finalement la jurisprudence, qui s’est prononcée dès le XIXe siècle, a donné raison à ceux qui estimaient que le droit de propriété appartenait à la catégorie des droits, non pas discrétionnaires, mais relatifs.

La portée de cette qualification mérite d’être soulignée : ranger le droit de propriété parmi les droits relatifs, c’est admettre que son exercice est susceptible d’un contrôle de finalité. Le propriétaire demeure libre d’user de son bien comme bon lui semble, mais cette liberté trouve sa borne dans la condition que l’usage poursuive un intérêt sérieux et légitime. Dès lors que l’acte de propriété est dépourvu de toute utilité pour son auteur et n’est inspiré que par la malveillance, il dégénère en abus et cesse d’être protégé.

ii) Reconnaissance de la théorie de l’abus de droit

Dans un arrêt Doerr du 2 mai 1855, la Cour d’appel de Colmar a jugé que « c’est méchamment que l’appelant, sans utilité pour lui et dans l’unique but de nuire à son voisin, a élevé, en face et presque contre la fenêtre de l’intimé, dont une partie se trouve déjà masquée par sa construction nouvelle, une fausse cheminée […]. S’il est de principe que le droit de propriété est un droit en quelque sorte absolu, autorisant le propriétaire à user et à abuser de la chose, cependant l’exercice de ce droit, comme celui de tout autre, doit avoir pour limite la satisfaction d’un intérêt sérieux et légitime ; les principes de la morale et de l’équité s’opposent à ce que la Justice sanctionne une action inspirée par la malveillance, accomplie sous l’empire d’une mauvaise passion ne se justifiant par aucune utilité personnelle et portant un grave préjudice à autrui » (CA Colmar, 2 mai 1855).

Il ressort de cette décision le caractère absolu du droit de propriété ne saurait, en aucune manière justifier, qu’il soit exercé dans l’unique but de nuire alors même que le propriétaire n’en retire aucune utilité.

Quelques années plus tard, la Cour de cassation a, dans le cadre du célèbre arrêt Clément-Bayard rendu en date du 3 août 1915, statué dans le même sens que la Cour d’appel de Colmar (Cass. req. 3 août 1915).

• Faits
  • Clément Bayard et Cocquerel sont voisins. Ils résident dans une campagne située aux environs de Paris.
  • Clément-Bayard se livre régulièrement aux joies de la promenade en ballon dirigeable.
  • Il les entrepose dans un garage établi sur son terrain et attenant au fonds voisin dont était propriétaire Cocquerel.
  • Ce dernier décide de faire construire sur son terrain, à la lisière de celui de Clément Bayard, des carcasses en bois de seize mètres de hauteur surmontées de tiges de fer pointues
  • À l’occasion d’une sortie, le dirigeable de Clément Bayard se heurte à cet ouvrage et se déchire.
  • Clément Bayard saisit le juge pour obtenir la condamnation de Cocquerel au paiement de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi

• Procédure
  • Par un arrêt du 12 novembre 1913, la Cour d’appel d’Amiens condamne Cocquerel à réparer le dommage occasionné à Clément-Bayard.
  • Les juges du fond ont estimé que Cocquerel avait abusé de son droit de propriété dans la mesure où :
    • D’une part, le dispositif ne présentait pour l’exploitation du terrain de Coquerel aucune utilité
    • D’autre part, il n’avait été érigée que dans l’unique but de nuire à Clément-Bayard. Ainsi la Cour d’appel considère-t-elle que l’abus de droit était ici caractérisé

• Décision
  • Dans un arrêt du 3 août 1915, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par Cocquerel
  • Faisant sienne la motivation de la Cour d’appel d’Amiens, la haute juridiction retient également l’abus droit considérant que l’ouvrage litigieux ne présentait aucune utilité pour son propriétaire et que cet ouvrage avait été édifié dans l’unique but de nuire à son voisin.
  • Pour cette raison, l’abus de droit était bien établi, ce qui conduit la Cour de cassation à valider la caractérisation, par les juges du fonds, d’une faute délictuelle de nature à engager la responsabilité civile de son auteur.

Il ressort de cette jurisprudence que le propriétaire peut donc se voir reprocher d’abuser de l’exercice de son droit de propriété et, à ce titre, être condamné à réparer le préjudice causé à un tiers.

La question qui alors se pose est de savoir quels sont les critères de l’abus de droit qui, notion qui par nature, comporte une coloration essentiellement subjective et implique une appréciation du comportement de l’auteur du dommage, et plus précisément de son intention de nuire.

iii) Critères de la théorie de l’abus de droit

Deux critères sont traditionnellement exigés pour caractériser l’abus de droit de propriété : l’inutilité de l’action du propriétaire et son intention de nuire. À l’examen, ces deux critères sont étroitement liés : le premier, objectif, fournit l’indice ; le second, subjectif, constitue le fondement véritable de la sanction.

• S’agissant de l’inutilité de l’action du propriétaire
  • Il s’agit ici d’établir que l’action du propriétaire ne lui procure aucune utilité personnelle
  • Dans l’arrêt Clément Bayard, la Cour de cassation avait jugé en ce sens que le dispositif ne présentait aucune utilité pour le terrain.
  • Elle avait en outre relevé que ce dispositif avait été érigé « sans d’ailleurs, à la hauteur à laquelle il avait été élevé, constituer au sens de l’article 647 du code civil, la clôture que le propriétaire est autorisé à construire pour la protection de ses intérêts légitimes»
  • Au sujet du critère de l’inutilité, dans un arrêt du 20 janvier 1964, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que « l’exercice du droit de propriété qui a pour limite la satisfaction d’un intérêt sérieux et légitime, ne saurait autoriser l’accomplissement d’actes malveillants, ne se justifiant par aucune utilité appréciable et portant préjudice à autrui» ( 2e civ., 20 janv. 1964).

• S’agissant de l’intention de nuire du propriétaire
  • L’intention de nuire qui est un critère psychologique, est l’élément central de la notion d’abus de droit
  • En effet, c’est l’intention de celui qui exerce son droit de propriété qui permet de caractériser l’abus de droit.
  • Dès lors, la recherche du juge consistera en une analyse des mobiles du propriétaire.
  • À l’évidence, l’exercice est difficile, l’esprit se laissant, par hypothèse, difficilement sondé.
  • Comment, dans ces conditions, démontrer l’intention de nuire, étant précisé que la charge de la preuve pèse sur le demandeur, soit sur la victime de l’abus ?
  • Compte tenu de la difficulté qu’il y a à rapporter la preuve de l’intention de nuire, la jurisprudence admet qu’elle puisse se déduire de constatations matérielles, en particulier l’inutilité de l’action du propriétaire et le préjudice causé.
  • Si le propriétaire n’avait aucun intérêt légitime à exercer son droit de propriété comme il l’a fait, on peut conjecturer que son comportement procède d’une intention de nuire à autrui, à plus forte raison s’il en résulte en préjudice.

Au vrai, ce mécanisme probatoire révèle la fonction limitée de la théorie de l’abus de droit. Dès lors que l’intention de nuire doit être établie — fût-ce par voie de présomption tirée de l’inutilité de l’acte —, la sanction de l’abus laisse hors de son champ tous les comportements qui, sans procéder d’aucune malveillance, n’en causent pas moins un trouble considérable au voisinage. C’est cette insuffisance qui a commandé l’élaboration d’une seconde limite jurisprudentielle, détachée de toute idée de faute : la théorie de l’excès de droit de propriété.

b) L’excès de droit de propriété ou le trouble de voisinage

i) Éléments de contexte

Aux côtés de la théorie de l’abus de droit, la jurisprudence a construit la théorie de l’excès de droit de propriété aux fins d’appréhender ce que l’on appelle les troubles de voisinage.

La situation de voisinage comporte généralement des inconvénients. Certains comportements peuvent excéder ces inconvénients normaux, sans toutefois être constitutifs d’une faute au sens de l’article 1240 du Code civil.

Aussi, Geneviève Viney et Patrice Jourdain ont-ils pu écrire que « les inconvénients liés au voisinage doivent être supportés jusqu’à une certaine limite, parce qu’ils sont inhérents à la vie en société ; au-delà de ce seuil, la responsabilité sera engagée, même en l’absence de faute de l’auteur, parce que la gêne devient intolérable et ne peut plus être justifiée par des relations de voisinage ».

Au nombre de ces troubles qui sont de nature à menacer la paix sociale entre voisins, on compte les bruits, les odeurs malsaines, les fumées délétères d’usine, les aboiements de chien, le plancher qui craque, les ébranlements, les poussières de chantier, la réduction de l’ensoleillement etc.

La difficulté ici est donc d’appréhender des troubles de voisinage susceptibles de causer un dommage à autrui sans pour autant que l’on puisse reprocher une quelconque faute à leur auteur.

Le critère cardinal de la théorie n’est donc pas la faute, mais l’anormalité du trouble. Tant qu’il demeure dans la mesure ordinaire des relations de voisinage, l’inconvénient doit être supporté ; dès qu’il l’excède, il ouvre droit à réparation, alors même que l’activité qui l’engendre serait parfaitement licite. L’appréciation de cette anormalité relève du pouvoir souverain des juges du fond, lesquels tiennent compte d’un faisceau de circonstances — l’intensité et la durée du trouble, le moment où il se produit, mais aussi le contexte local, un même inconvénient ne revêtant pas le même caractère selon qu’il survient en zone résidentielle ou en secteur industriel.

ii) Fondements

Plusieurs fondements ont été envisagés par la jurisprudence et la doctrine pour reconnaître à la victime de troubles de voisinage un droit à réparation du préjudice subi.

• La théorie de l’abus de droit
  • Dans un premier temps, la jurisprudence s’est saisie de la question des troubles de voisinage en recourant à la théorie d’abus de droit.
  • C’est ainsi que dans l’arrêt Clément-Bayard, la Cour de cassation a été en mesure de valider la condamnation d’un propriétaire qui avait érigé des tiges en fer à la lisière de son terrain dans l’unique but de nuire à son voisin en ce que cela compliquait considérablement les manœuvres qu’il devait effectuer pour entreposer son ballon dirigeable dans son hangar ( req. 3 août 1915).
  • Bien que novatrice, l’inconvénient de la solution dégagée par la Cour de cassation, est que pour sanctionner les troubles de voisinage, cela suppose, pour la victime, d’établir la volonté de nuire du propriétaire.
  • Or cette intention de nuire n’existe pas toujours.
  • Bien au contraire, le plus souvent les troubles sont causés sans volonté du propriétaire de porter atteinte à la quiétude de son voisin.
  • Les limites de la théorie de l’abus de droit se sont ainsi très vite révélées à la jurisprudence qui a été contrainte d’envisager un autre fondement.

• Responsabilité civile
  • Afin de fonder la théorie des troubles du voisinage, la jurisprudence a cherché à la rattacher à la responsabilité civile et plus précisément sur l’article 1382 du Code civil (nouvellement 1240).
  • C’est ainsi que, dans un arrêt du 27 novembre 1844, elle a été amenée à se prononcer sur un inconvénient résultant de la fumée, qui, de l’établissement du demandeur, de la cheminée de la forge d’ajustement et de la cheminée à vapeur, se répandait sur les propriétés des défendeurs ( civ. 27 nov. 1844).
  • À cet égard, elle considère dans cette décision, au visa des articles 544 et 1382 du Code civil, que « si d’un côté, on ne peut méconnaître que le bruit causé par une usine, lorsqu’il est porté à un degré insupportable pour les propriétés voisines, ne soit une cause légitime d’indemnité; d’un autre côté, on ne peut considérer toute espèce de bruit causé par l’exercice d’une industrie comme constituant le dommage qui peut donner lieu à une indemnité».
  • Elle nuance néanmoins son propos en fin d’arrêt, en précisant que, au cas particulier, la Cour d’appel avait « exagéré l’application de l’article 1382 du Code civil».
  • Ainsi la Cour de cassation déconnecte ici la faute du trouble qui se suffit à lui seul pour donner droit à indemnisation.

• Dépassement des inconvénients normaux du voisinage
  • Dans les décisions qui suivirent, la Cour de cassation précisa sa position, en se détachant de l’article 1382 du Code civil, en jugeant que l’auteur du trouble qui a causé un dommage dépasse les inconvénients normaux du voisinage, soit les limites ordinaires de son droit (V. en en ce sens req., 3 janv. 1887)
  • Dans un arrêt du 24 mars 1966, la deuxième chambre civile a jugé en ce sens que « l’exercice même légitime du droit de propriété devient générateur de responsabilité quand le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des obligations ordinaires du voisinage» ( 2^e civ. 24 mars 1966, n°64-10737l'arrêt▾).
  • Dans un arrêt du 3 janvier 1969 la troisième Chambre civile a, quant à elle, estimé que « le droit pour [un propriétaire] de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer aucun dommage à la propriété d’autrui, dépassant les inconvénients normaux du voisinage» ( 3^e civ. 3 janv. 1969)
  • Il ressort des décisions ainsi rendues par la Cour de cassation que la notion de faute cède sous la caractérisation du « dépassement des inconvénients normaux de voisinage».
  • À l’analyse, ces décisions annoncent un glissement du fondement de la responsabilité civile vers une théorie autonome des troubles de voisinage
  • Certains auteurs ont justifié cette position adoptée par la jurisprudence en convoquant la théorie du risque selon laquelle celui qui crée un risque qui est susceptible de causer un préjudice à autrui, engage sa responsabilité si ce risque se réalise.
  • L’approche est néanmoins ici excessive, car elle suggère que le propriétaire serait tenu de réparer tous les dommages causés par les troubles ce sans considération d’anormalité

• L’autonomisation de la théorie des troubles de voisinage
  • Animée par la volonté de reconnaître un droit à l’indemnisation aux victimes de troubles de voisinage en s’affranchissant de l’exigence de caractérisation de la faute, la jurisprudence en a tiré toutes les conséquences en faisant de la théorie des troubles de voisinage un régime de responsabilité autonome.
  • Cet affranchissement de la théorie des troubles de voisinage par rapport à la responsabilité civile, fondée sur la faute, s’est traduit par la consécration d’un principe général dégagé par la jurisprudence selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage».
  • Tandis que deux arrêts rendus en date du 14 février 1971 étaient annonciateurs de cette consécration ( 3e civ., 4 févr. 1971, n°69-14.964l'arrêt▾), c’est dans un arrêt du 19 novembre 1986 que le principe général a formellement été énoncé pour la première fois (Cass. 2^e civ. 19 nov. 1986, n°84-16379l'arrêt▾).
  • Il était question dans cet arrêt d’indemniser la victime de bruits et d’odeurs d’un compresseur installé dans la cave d’une boulangerie.

L’arrêt du 4 février 1971 mérite, à cet égard, une attention particulière. La troisième chambre civile y rappelle que, si l’article 544 du Code civil confère au propriétaire le droit de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, « le propriétaire voisin de celui qui construit légitimement sur son terrain est néanmoins tenu de subir les inconvénients normaux du voisinage » et qu’« en revanche, il est en droit d’exiger une réparation dès lors que ces inconvénients excèdent cette limite » (Cass. 3^e civ., 4 févr. 1971, n° 69-14.964l'arrêt▾). La formule est doublement instructive : elle subordonne le droit à réparation au seul franchissement du seuil d’anormalité, et elle situe ce devoir de réparation dans le prolongement même du caractère absolu de la propriété, dont il dessine la frontière.

Depuis lors, la jurisprudence est constante (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 13 avr. 2005, n° 03-20575l'arrêt▾). Aussi, c’est désormais au seul visa de ce principe qu’une cassation peut, le cas échéant, intervenir (V. en ce sens Cass. 2^e civ. 28 juin 1995, n°93-12681l'arrêt▾).

α) Le caractère objectif de la responsabilité

Le trait le plus marquant du régime ainsi consacré tient à son caractère objectif. La responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité de plein droit : elle est encourue indépendamment de toute faute, la seule constatation de l’anormalité du trouble suffisant à l’engager. Il s’ensuit que l’auteur du trouble ne saurait s’exonérer en démontrant qu’il a observé l’ensemble des prescriptions légales et réglementaires applicables à son activité ; la conformité de celle-ci aux normes en vigueur, voire l’obtention d’une autorisation administrative, demeure sans incidence sur l’existence du trouble dès lors qu’il excède la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage.

β) Les débiteurs de la réparation

La détermination des personnes tenues à réparation a donné lieu à un enrichissement progressif du régime, la jurisprudence ayant entendu garantir à la victime une indemnisation effective.

En premier lieu, le propriétaire à l’origine du trouble en répond, quand bien même il ne serait pas l’occupant du fonds. La Cour de cassation juge ainsi que la victime d’un trouble émanant d’un immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire bailleur, l’inaction du locataire ne faisant pas obstacle à cette action (Cass. 3^e civ., 17 avr. 1996, n° 94-15.876l'arrêt▾). Le propriétaire ne saurait donc se retrancher derrière la mise à disposition de son bien pour échapper à la réparation du trouble qui en procède.

En second lieu, et de manière plus remarquable encore, la réparation peut être réclamée à ceux qui, sans être les voisins permanents de la victime, sont à l’origine matérielle des nuisances. La Cour de cassation décide en ce sens que sont responsables de plein droit, sur le fondement de la prohibition du trouble anormal de voisinage, non seulement le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances, mais aussi les constructeurs à l’origine de celles-ci, ces derniers ayant la qualité de voisins occasionnels des propriétaires lésés (Cass. 3^e civ., 22 juin 2005, n° 03-20.068l'arrêt▾). Encore faut-il, pour que leur responsabilité soit retenue, que le trouble subi se trouve en relation de cause directe avec la réalisation de leur mission, à défaut de quoi la décision qui les condamne manque de base légale (Cass. 3^e civ., 9 févr. 2011, n° 09-71.570l'arrêt▾).

Cette pluralité de débiteurs commande, en aval, une règle de répartition de la charge définitive de la dette. Lorsque plusieurs coobligés ont été condamnés in solidum à l’égard de la victime, la contribution à la dette se répartit, en l’absence de faute, par parts égales entre eux (Cass. 3^e civ., 20 déc. 2006, n° 05-10.855l'arrêt▾). Ainsi, celui qui a désintéressé la victime dispose-t-il d’un recours contre les autres responsables, à proportion de cette répartition égalitaire — solution qui parachève la construction d’un régime autonome, soucieux à la fois de protéger la victime et d’aménager équitablement la charge finale de la réparation.

À cet égard, il a été jugé que cette solution jurisprudentielle ne constituait pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété tel que protégé par la Convention européenne des droits de l’homme (Cass. 2^e Civ., 23 octobre 2003, n° 02-16303l'arrêt▾).

iii) Les conditions de mise en œuvre de la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage

Avant d’entrer dans le détail des conditions de mise en œuvre de cette responsabilité, il importe d’en cerner le fondement. La responsabilité pour troubles anormaux de voisinage présente, en effet, une singularité : elle ne procède ni de la faute exigée par l’article 1240 du Code civil, ni d’aucun autre texte spécifique. Elle repose sur un principe prétorien autonome, dont la Cour de cassation a consacré la formule en posant que « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 17 avr. 1996, n° 94-15.876l'arrêt▾). Ce principe se rattache, en réalité, au caractère absolu du droit de propriété, lequel trouve précisément ici l’une de ses limites les plus topiques : l’exercice même légitime de la propriété devient générateur de responsabilité dès lors que le trouble qui en résulte pour le voisinage excède la mesure des inconvénients ordinaires.

C’est dans l’arrêt fondateur du 4 février 1971 que la troisième chambre civile a explicitement détaché ce principe de la lettre de l’article 544 du Code civil, en jugeant que le propriétaire, fût-il dans l’exercice légitime de son droit, demeure tenu de réparer les troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

α) Les conditions tenant à l'existence de troubles de voisinage

(1) Notion de trouble

Classiquement, le trouble est défini comme une atteinte aux conditions de jouissance du bien d’autrui. Il s’apparente, autrement dit, à une nuisance.

Les formes que peut prendre cette nuisance sont innombrables (bruit, odeurs, fumée, privation d’ensoleillement, vibration, poussières, émanations etc.)

Afin d’apprécier le trouble il convient de se placer du point de vue de la victime. Le trouble est, en effet, ce qui est ressenti par elle et non ce qui est produit. Cette approche, centrée sur la réception de la nuisance et non sur son émission, emporte une conséquence méthodologique majeure : l’appréciation du trouble se fait à l’aune de l’atteinte subie par le fonds voisin, et non au regard de la nature ou de la finalité de l’activité qui en est la source.

Il en résulte que, ni l’intention de nuire, ni la faute ne sont des conditions ne conditionnent la caractérisation d’un trouble. Peu importe donc que l’activité de l’auteur du trouble soit licite ou illicite (V. en ce sens Cass. 2^e civ., 17 févr. 1993). La responsabilité est ici objective : elle se déduit du seul constat de la nuisance anormale, sans qu’il soit besoin d’établir un comportement répréhensible de son auteur.

Seule compte la gêne, la nuisance occasionnée à la victime qui est affectée dans la jouissance de son bien.

Cette indifférence à la qualité de l’auteur du trouble explique, du reste, que la victime puisse agir non seulement contre celui qui exerce matériellement l’activité nuisible, mais aussi, le cas échéant, contre le propriétaire de l’immeuble d’où émane le trouble alors même qu’il l’aurait donné à bail. La Cour de cassation a ainsi jugé que la victime d’un trouble émanant d’un immeuble loué peut en demander réparation au propriétaire bailleur, l’inaction du locataire ne suffisant pas à exonérer celui-ci (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 17 avr. 1996, n° 94-15.876l'arrêt▾).

(2) Caractérisation du trouble

Après avoir déterminé ce que l’on devait entendre par trouble, la question qui se pose de savoir à partir de quand peut-on considérer qu’une nuisance est constitutive d’un trouble ?

Un simple un désagrément causé à la victime suffit-elle à engager la responsabilité de l’auteur de ce désagrément ou faut-il que la nuisance présente une intensité particulière ? Où doit-on placer le curseur sur l’échelle de la nuisance ?

– L'exigence d'anormalité du trouble

La réponse à cette interrogation tient en un mot : l’anormalité. Tout trouble n’ouvre pas droit à réparation ; seul le trouble anormal engage la responsabilité de son auteur. La vie en société, et singulièrement la vie de voisinage, suppose, en effet, que chacun supporte un certain nombre de désagréments inhérents à la proximité des fonds. Ces inconvénients ordinaires — qualifiés par la jurisprudence d’« inconvénients normaux du voisinage » — doivent être tolérés sans contrepartie. Ce n’est qu’au-delà d’un certain seuil, lorsque la nuisance excède la mesure des obligations ordinaires du voisinage, que le trouble devient anormal et, partant, réparable.

L’anormalité ne se mesure pas dans l’absolu, au moyen d’un étalon abstrait et uniforme. Elle s’apprécie in concreto, c’est-à-dire au regard des circonstances propres à chaque espèce. Le juge du fond se livre, à cet effet, à une appréciation souveraine fondée sur un faisceau d’indices, parmi lesquels figurent au premier chef la nature des lieux, l’intensité, la durée et la répétition de la nuisance, ainsi que le moment auquel elle se produit.

La nature des lieux occupe, à cet égard, une place déterminante. Une même nuisance ne revêt pas la même portée selon qu’elle se manifeste en zone rurale ou en milieu urbain, dans un quartier résidentiel paisible ou dans un secteur industriel. Le seuil de tolérance que l’on est en droit d’attendre du voisinage varie ainsi avec le contexte général dans lequel s’inscrit le fonds.

À l’examen, pour que le trouble engage la responsabilité de son auteur, encore faut-il, d’une part, qu’il cause un préjudice à la victime et, d’autre part, que ce préjudice soit réparable.

Bien qu’ils entretiennent une proximité pour le moins étroite, trouble et préjudice ne se confondent pas. Cette distinction, qui peut paraître subtile, commande pourtant la structure même du raisonnement.

Le trouble correspond, en effet, au fait générateur de la responsabilité (bruit), tandis que le préjudice n’en est la conséquence (maux de tête).

Il en résulte que le trouble peut parfaitement exister, sans pour autant causer de préjudice à la victime, à tout le moins de préjudice réparable. La distinction recoupe ici celle, plus générale, que la doctrine établit entre le dommage — fait brut originaire de la lésion — et le préjudice — conséquence juridiquement appréhendée de cette lésion —, quand bien même la pratique tient le plus souvent ces deux termes pour synonymes.

La caractérisation du trouble doit ainsi être envisagée indépendamment de la question du préjudice qui ne peut donc pas se déduire de la nuisance dont se plaint la victime. C’est dire qu’il appartiendra à la victime d’établir, outre l’existence d’un trouble anormal, la réalité d’un préjudice qui en soit la conséquence directe — exigence d’un lien de causalité dont la Cour de cassation veille à ce qu’il soit dûment caractérisé par les juges du fond (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 9 févr. 2011, n° 09-71.570l'arrêt▾).

(3) Extension de la notion de trouble

À l’examen, la jurisprudence a progressivement adopté une approche extensive de la notion de trouble, en reconnaissant qu’il pouvait également consister, d’une part, en un risque, d’autre part en une gêne esthétique.

– L'extension de la notion trouble au risque éventuel occasionnée

Plusieurs arrêts rendus par la Cour de cassation ont retenu l’attention en ce qu’ils ont admis que le trouble puisque consister en le risque créé pour le voisinage

Dans un arrêt du 10 juin 2004, la deuxième chambre civile a, par exemple, jugé s’agissant d’une propriété située en bordure d’un golf que la contrainte pour le propriétaire de vivre sous la menace constante d’une projection de balles qui devait se produire d’une manière aléatoire et néanmoins inéluctable, et dont le lieu et la force d’impact, comme la gravité des conséquences potentielles, étaient totalement imprévisibles était constitutive d’un trouble, en ce sens que cette menace excédait dans de fortes proportions ceux que l’on pouvait normalement attendre du voisinage d’un parcours de golf (Cass. 2^e civ. 10 juin 2004, n°03-10434l'arrêt▾).

Ainsi le trouble ne s’apparente pas seulement en une nuisance tangible qui doit nécessairement se produire, il peut également consister en une simple menace qui pèse sur le voisinage, telle la menace de recevoir à tout moment des balles de golf dans sa propriété.

Dans un arrêt du 24 février 2005, la Cour de cassation est allée plus loin en jugeant que « la présence d’un tas de paille à moins de 10 mètres de la maison des époux X… stockage qui, selon lui posait un problème au niveau de la sécurité incendie, ainsi qu’un dépôt de paille dans une grange située à proximité de l’immeuble des intimés ; que, le stockage de paille ou de foin, en meules à l’extérieur ou entreposé dans une grange est bien de nature à faire courir un risque, dès lors qu’il était effectué en limite de propriété et à proximité immédiate d’un immeuble d’habitation ; que si la paille est effectivement un produit inerte, il n’en demeure pas moins que son pouvoir de combustion est particulièrement rapide et important, et qu’une simple étincelle peut suffire à provoquer son embrasement ; que, compte-tenu du risque indéniable qu’elle faisait courir à l’immeuble des époux X… la proximité immédiate du stockage de paille de Mme Y… constituait pour ceux-ci un trouble anormal de voisinage, auquel il devait être remédié » (Cass. 2^e civ. 24 févr. 2005, n°04-10362l'arrêt▾).

Ainsi, pour la deuxième chambre civile le simple risque d’incendie, bien que, sa réalisation ne soit, par hypothèse, qu’éventuelle, peut être constitutif d’un trouble.

Il s’agit là d’une approche pour le moins extensive de la notion de trouble, en ce qu’il consiste ici en une gêne psychologique, soit non tangible. L’enseignement de ces décisions est que la notion de trouble se détache de toute exigence de matérialité actuelle : la seule perspective d’un dommage, dès lors qu’elle pèse de manière constante et sérieuse sur le voisinage, suffit à caractériser l’atteinte aux conditions de jouissance du fonds.

– L'extension de la notion de trouble à la gêne esthétique occasionné

Dans un arrêt du 9 mai 2001, la Cour de cassation jugé que « la dégradation du paysage et de l’environnement urbain » peut constituer « un trouble anormal et excessif de voisinage, peu important qu’une telle opération eût été réalisée conformément aux règles de l’urbanisme ».

La deuxième chambre civile admet ainsi que l’on puisse compter parmi les troubles de voisinage la gêne esthétique.

Cette décision, n’est pas sans avoir fait réagir la doctrine qui s’est demandé si la haute juridiction n’était pas allée trop loin dans l’extension de la notion de trouble. La critique se comprend : admettre que la simple altération de l’agrément visuel d’un fonds puisse fonder une action en responsabilité revient à étendre considérablement le champ des nuisances réparables, au risque de faire peser sur tout propriétaire une obligation diffuse de préservation de l’esthétique du voisinage.

Dans un arrêt du 8 juin 2004, la Cour de cassation a semblé revenir sur sa position en excluant l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage s’agissant de l’édification d’un immeuble qui privait le fonds voisin de la vue sur mer (Cass. 1^ère civ. 8 juin 2004, n°02-20906l'arrêt▾).

Elle a néanmoins fait machine arrière, un an plus tard, dans l’arrêt du 24 février 2005 aux termes duquel elle admet que l’importance de dépôts de machines usagées, caravane, camion et autres matériels divers entreposés en limite de propriété ou stationnements prolongés de matériels hors d’usage ou usagés, à proximité immédiate du fonds voisin, était source d’une gêne esthétique anormale pour ceux-ci, d’autant plus injustifiée que, eu égard à la taille de sa propriété, l’auteur de la nuisance était en mesure de procéder sans difficulté au stockage de ces biens en un endroit plus éloigné de la limite des deux fonds, dans des conditions qui ne soient pas susceptibles de nuire à ses voisins (Cass. 2^e civ. 24 févr. 2005, n°04-10362l'arrêt▾)

Il ressort de ces oscillations que la gêne esthétique demeure une catégorie de trouble admise, mais d’application délicate : son caractère anormal sera d’autant plus volontiers retenu que la nuisance résulte d’un comportement gratuit ou aisément évitable de son auteur, et non du seul exercice normal de la faculté de bâtir.

(4) La préexistence du trouble

Très tôt la question s’est posée en jurisprudence de la recevabilité de l’action engagée à l’encontre du voisin qui se serait installé antérieurement à la victime des troubles.

Il ne s’agit pas ici de s’intéresser au contexte général dans lequel s’inscrit l’immeuble, mais à la prééxistence, apparente, du gêneur particulier duquel émane le trouble.

Doit-on admettre que l’antériorité d’installation confère à l’occupant une immunité contre les actions fondées sur les troubles de voisinage ou doit-on considérer que cette situation est sans incidence sur le droit à indemnisation de la victime du trouble ?

La réponse à cette question est réglée par la théorie dite de la « pré-occupation » laquelle a donné lieu à une évolution de la jurisprudence, sous l’impulsion du législateur.

– Évolution

• La position orthodoxe de la jurisprudence
  • Dans un premier temps la jurisprudence refusait catégoriquement d’écarter l’indemnisation de la victime de troubles de voisinage au seul nom de l’antériorité d’installation de l’auteur des nuisances (V. en ce sens civ., 18 févr. 1907).
  • Une certaine doctrine soutenait pourtant que lorsque le trouble préexistait de manière apparente à l’installation de la victime, cette dernière avait, en quelque sorte, accepté les risques.
  • Or pour mémoire, l’acceptation des risques constitue, en matière de responsabilité délictuelle, un fait justificatif susceptible d’exonérer l’auteur du dommage de sa responsabilité.
  • Bien que audacieuse, cette thèse n’a pas convaincu les juridictions qui, en substance, considéraient que l’antériorité d’occupation de l’auteur des troubles ne pouvait, en aucune manière, lui conférer une immunité civile.
  • L’admettre, serait revenu pour la jurisprudence à légaliser la création d’une servitude en dehors du cadre défini à l’article 691 du Code civil, lequel prévoit que « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres». Reconnaître au premier occupant le droit d’imposer durablement sa nuisance au fonds voisin eût équivalu, en effet, à grever ce dernier d’une charge réelle perpétuelle sans le titre exigé par la loi.
  • Considérant que la position adoptée par la Cour de cassation manquait de souplesse, le législateur est intervenu en 1976.

• L’assouplissement de la règle par le législateur
  • Le législateur est intervenu dès 1976 pour assouplir la position pour le moins orthodoxe de la jurisprudence.
  • Aussi, a-t-il introduit un article L. 421-9 dans le Code de l’urbanisme, que la loi du 4 juillet 1980 a, par suite, transféré à l’article L. 112-16 du Code de la construction et de l’habitation.
  • Cette disposition prévoit que « les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales, touristiques, culturelles ou aéronautiques, n’entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l’existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions. »
  • À l’examen, ce texte prévoit un certain nombre de cas qui exonèrent, sous certaines conditions, l’auteur des dommages de toute responsabilité au titre des troubles anormaux du voisinage en raison de l’antériorité de son occupation.
  • Il s’agit là, en quelque sorte d’une servitude d’intérêt économique qui est consentie aux personnes qui exploitent des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales, touristiques, culturelles ou aéronautiques. La règle se présente, autrement dit, comme une exception légale au principe d’indifférence de l’antériorité, justifiée par la volonté de protéger les activités économiques préexistantes contre les actions de voisins qui se sont volontairement installés à leur contact.
  • La règle posée par la jurisprudence aux termes de laquelle l’antériorité de l’installation est sans incidence sur le droit à indemnisation d’une victime de troubles de voisinage est ainsi assortie d’exceptions.

• L’intervention du Conseil constitutionnel
  • Dans le cadre d’un litige engagé par des propriétaires pour qu’il soit mis fin à des troubles anormaux du voisinage causés par les clients d’un relais routier dont le parking est contigu à leur habitation, la Cour de cassation a été saisie aux fins que soit portée devant le Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité ( 3^e civ., 27 janv. 2011, n° 10-40.056l'arrêt▾).
  • La question posée était de savoir si l’article L. 112-16 du code de la construction et de l’habitation portait atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution en ses articles 1 à 4 de la Charte de l’environnement de 2004 intégrée au préambule de la Constitution de 1958 ?
  • À cette question, le Conseil constitutionnel a, dans une décision du 8 avril 2011, répondu par la négative, considérant que « l’article L. 112-16 du code de la construction et de l’habitation interdit à une personne s’estimant victime d’un trouble anormal de voisinage d’engager, sur ce fondement, la responsabilité de l’auteur des nuisances dues à une activité agricole, industrielle, artisanale, commerciale ou aéronautique lorsque cette activité, antérieure à sa propre installation, a été créée et se poursuit dans le respect des dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et, en particulier, de celles qui tendent à la préservation et à la protection de l’environnement ; que cette même disposition ne fait pas obstacle à une action en responsabilité fondée sur la faute ; que, dans ces conditions, l’article L. 112-16 du code de la construction et de l’habitation ne méconnaît ni le principe de responsabilité ni les droits et obligations qui résultent des articles 1er à 4 de la Charte de l’environnement» ( const., 8 avr. 2011, n° 2011-116 QPC).
  • Cette décision présente le mérite de circonscrire la portée de l’immunité : si l’antériorité conforme prive la victime de l’action fondée sur le trouble anormal de voisinage, elle ne la prive pas de l’action de droit commun fondée sur la faute. L’exonération demeure ainsi cantonnée au seul terrain de la responsabilité objective.

– Conditions

L’application de l’article L. 112-16 du Code de la construction et de l’habitation est subordonnée à la réunion de plusieurs conditions :

• L’exploitation d’une activité agricole, industrielle, artisanale, commerciale ou aéronautique
  • La prise en compte de l’antériorité de l’installation ne bénéficie qu’aux seules personnes qui exploitent des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales, touristiques, culturelles ou aéronautiques.
  • À cet égard, la Cour de cassation se refuse à toute extension du champ d’application de l’article L. 112-16 qui fait l’objet d’une interprétation stricte. Cette rigueur se justifie par le caractère dérogatoire du texte : en tant qu’il instaure une immunité au profit de l’auteur du trouble, il déroge au principe général de réparation et doit, à ce titre, être entendu restrictivement.
  • Ainsi, a-t-elle refusé, par exemple, qu’il puisse être invoqué dans le cadre d’un litige opposant des copropriétaires (V. en ce sens ass. 3^e civ., 23 janv. 1991).

• L’exigence d’antériorité du trouble
  • L’article L. 112-16 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que seules les activités qui « se sont poursuivies dans les mêmes conditions» que celles qui existaient au moment de l’installation de la victime du trouble.
  • Si, autrement dit, les conditions d’exercice de l’activité se sont transformées postérieurement à l’installation de la victime et que la survenance du trouble procède de cette transformation, alors l’auteur des nuisances ne pourra se prévaloir d’aucune immunité. L’antériorité protège, en effet, la nuisance telle qu’elle existait, et non une nuisance aggravée par une modification ultérieure des conditions d’exploitation.
  • Dans un arrêt du 18 janvier 2005, la Cour de cassation a jugé en ce sens que bien que l’activité agricole des exploitants était antérieure à l’installation des victimes des nuisances, ces nuisances avaient pour origine l’accroissement d’un élevage qui est intervenu postérieurement à cette installation.
  • La troisième chambre civile en déduit que les requérants étaient parfaitement fondés à solliciter une indemnisation à raison de l’existence de troubles qui excédaient les inconvénients normaux du voisinage ( 3^e civ. 18 janv. 2005, n°03-18914l'arrêt▾).

• L’existence de conformité de l’activité aux lois et règlements
  • L’article L. 112-16 du Code de la construction et de l’habitation n’est applicable qu’à la condition que l’exercice de l’activité agricole, industrielle, artisanale, commerciale ou aéronautique soit conforme aux lois et règlements.
  • Dans le cas contraire, l’antériorité de l’activité sera inopposable à la victime des troubles de voisinage. La conformité réglementaire constitue, en quelque sorte, la contrepartie de l’immunité : l’exploitant ne saurait se prévaloir de son antériorité que pour autant qu’il exerce son activité dans le respect des prescriptions légales.
  • Dans un arrêt du 13 janvier 2005, la Cour de cassation a, par exemple, considéré qu’une activité antérieure à l’installation du voisin, mais dont la légalité n’est clairement établie que postérieurement à cette installation, est une activité postérieure à l’installation de l’article L. 112-16 du Code de la construction de l’habitation (V. en ce sens 2^e civ. 13 janv. 2005, n°04-12.623l'arrêt▾).
  • Dans un autre arrêt du 10 juin 2004, la question s’est posée de savoir si, en l’absence de réglementation spécifique de l’activité, l’article L. 112-16 pouvait s’appliquer.
  • Dans cette décision, le voisin d’un golf se plaignait des balles qui atterrissaient régulièrement dans sa propriété, ce qui était de nature à troubler la jouissance de son bien.
  • Reste qu’il s’était installé postérieurement à l’exploitation de ce golf, si bien que l’on eût pu penser que l’article L. 112-16 était applicable au cas particulier.
  • C’est sans compter sur la Cour de cassation qui, dans cette affaire, a jugé « qu’en l’absence de texte définissant les règles d’exploitation d’un terrain de golf autre que le règlement du lotissement qu’elle n’a pas dénaturé, la société Massane loisirs ne pouvait utilement invoquer en l’espèce les dispositions de l’article L. 112-16 du Code de la construction et de l’Habitation qui ne prévoient une exonération de responsabilité que si l’activité génératrice du trouble s’exerce conformément aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur, de sorte qu’il convenait de faire application du principe général selon lequel l’exercice même légitime du droit de propriété devient générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des obligations ordinaires du voisinage» ( 2^e civ. 10 juin 2004, n°03-10434l'arrêt▾).
  • Il se déduit de cette décision que l’absence de réglementation spécifique ne saurait être assimilée à une conformité aux lois et règlements : faute de pouvoir établir que son activité s’exerce « conformément » à des dispositions en vigueur, l’exploitant ne peut revendiquer le bénéfice de l’immunité, et la responsabilité retrouve alors son fondement dans le principe général des troubles anormaux de voisinage.

β) Les conditions tenant à l’anormalité de troubles de voisinage

Pour que le trouble de voisinage soit de nature à engager la responsabilité de son auteur, encore faut-il qu’il soit anormal.

Dans la mesure où, en matière de responsabilité fondée sur les troubles de voisinage, il est indifférent qu’une faute puisse être reprochée à l’auteur des nuisances, l’anormalité ne se confond pas avec l’illicéité. La distinction est essentielle et mérite d’être pleinement mesurée : l’illicéité suppose la transgression d’une norme — la méconnaissance d’une prescription légale ou réglementaire —, tandis que l’anormalité s’apprécie indépendamment de tout manquement, par simple comparaison entre l’intensité de la nuisance subie et le seuil de tolérance que la vie en collectivité impose à chacun.

En effet, un trouble peut parfaitement n’être en contravention avec aucun texte et pourtant être anormal et, par voie de conséquence, ouvrir droit à réparation pour la victime. La réciproque est tout aussi vraie : le respect scrupuleux de l’ensemble des règlements applicables — installation classée dûment autorisée, activité conforme aux prescriptions administratives — ne met nullement l’exploitant à l’abri d’une condamnation, dès lors que la nuisance qu’il occasionne excède la mesure ordinaire des incommodités du voisinage.

À l’analyse, il ressort de la jurisprudence que l’anormalité du trouble est caractérisée lorsque deux conditions cumulatives sont réunies :

• Le trouble présente un certain degré de gravité
• Le trouble est persistant et récurrent

(1) Sur la gravité du trouble

Seul le trouble de voisinage qui présente une gravité suffisante engage la responsabilité de son auteur. Les désagréments mineurs et qui, au fond, sont inhérents aux rapports de voisinage et plus généralement à la vie en société ne sont pas sanctionnés. Le principe se justifie par une exigence de réciprocité : nul ne saurait réclamer de ses voisins une quiétude absolue qu’il ne leur garantit pas lui-même, de sorte que chacun doit supporter les incommodités normales — bruits diurnes, allées et venues, émanations ténues — qui sont la rançon ordinaire de la proximité.

Seul l’excès ouvre droit à réparation, soit lorsque le trouble atteint un certain niveau de désagrément.

La jurisprudence retient ainsi la responsabilité de l’auteur d’un trouble lorsqu’il « excède les inconvénients normaux de voisinage » (Cass. 2^e civ. 16 juill. 1969). La formule canonique — selon laquelle le propriétaire voisin de celui qui exerce légitimement ses prérogatives « est néanmoins tenu de subir les inconvénients normaux du voisinage » mais « est en droit d’exiger une réparation » dès lors que ceux-ci sont excédés — fixe le siège même de la théorie : la responsabilité ne naît pas du trouble, mais de son anormalité (Cass. 3^e civ., 4 févr. 1971, n° 69-14.964l'arrêt▾).

À l’évidence, la notion d’« anormalité » est une notion relative qui ne peut pas s’apprécier intrinsèquement. Elle ne se laisse enfermer dans aucun seuil abstrait : un même décibel, une même émanation, une même privation d’ensoleillement n’emporteront pas la même qualification selon le contexte dans lequel ils s’inscrivent.

Elle requiert, en effet, une appréciation in concreto en tenant compte des circonstances de temps (nuit et jour) et de lieu (milieu rural ou citadin, zone résidentielle ou industrielle), mais également en prenant en considération la perception des personnes qui se plaignent (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 14 janvier 2004, n°01-17.687l'arrêt▾).

Aussi, convient qu’il faut désigner seulement par trouble « anormal » celui que les voisins n’ont pas l’habitude de subir dans telle région et à telle époque. Car au fond, ce qu’on doit supporter de ses voisins, et ce que, pour leur être supportable, on doit éviter, est affaire de convenance et d’usage, donc de temps et de lieu.

Cette relativité commande encore que soit prise en compte l’antériorité respective des situations en présence. Celui qui vient s’établir sciemment au voisinage d’une activité préexistante, régulièrement exploitée et conforme aux prescriptions qui lui sont applicables, ne saurait, en principe, se plaindre par la suite des nuisances dont il avait pu mesurer l’existence avant son installation — règle de la pré-occupation que consacre l’article L. 112-16 du Code de la construction et de l’habitation. La solution n’a toutefois rien d’absolu : l’exonération cesse dès lors que l’activité incriminée s’est aggravée ou modifiée postérieurement à l’installation de la victime, de sorte que le trouble nouvellement subi ne procède plus de la situation que celle-ci avait acceptée.

C’est la raison pour laquelle le caractère excessif du trouble doit s’apprécier compte tenu de toutes les circonstances du cas et notamment de sa permanence . À cet égard, ce trouble dommageable est caractérisé par l’aggravation des embarras inhérents au voisinage se traduisant notamment par toutes dégradations de vie.

Dans ce cadre, les juges du fond apprécient souverainement le caractère anormal du trouble (Cass. 2^e civ., 27 mai 1999, n° 97-20488l'arrêt▾) ainsi que les mesures propres à le faire cesser (Cass. 2^e civ., 9 octobre 1996, n° 94-16616l'arrêt▾).

Dans un arrêt du 13 juillet 2004, la Cour de cassation a ainsi opposé à l’auteur d’un pourvoi contestant la caractérisation d’un trouble par la Cour d’appel que « d’une part, que sous le couvert du grief non fondé de manque de base légale au regard de l’article 1382 du Code civil, la première branche du moyen ne tend qu’à remettre en discussion le pouvoir souverain des juges du fond en ce qui concerne l’existence de troubles anormaux du voisinage » (Cass. 1^ère civ. 13 juill. 2004, n°02-15176l'arrêt▾).

Cela n’empêche pas la Cour de cassation d’exercer un contrôle étroit sur la motivation de la Cour d’appel quant à la caractérisation du trouble. La souveraineté reconnue aux juges du fond porte, en effet, sur l’appréciation des faits — l’intensité, la fréquence, le contexte de la nuisance — et non sur la qualification juridique d’anormalité, dont la Cour de cassation vérifie qu’elle repose sur des constatations suffisantes ; à défaut, la cassation est encourue pour défaut de base légale, ainsi que le révèle la sanction des motifs dont il ne ressort pas que le trouble présentait le degré d’excès requis.

(2) Sur la persistance et la récurrence du trouble

L’anormalité du trouble ne procède pas seulement de sa gravité : la nuisance doit encore être persistance et récurrente. L’exigence se comprend aisément : un désagrément isolé, si vif soit-il, ne rompt que momentanément l’équilibre du voisinage et ne saurait, par lui-même, caractériser cette altération durable des conditions d’existence que sanctionne la théorie. C’est l’inscription du trouble dans la durée — ou sa répétition obstinée — qui le fait basculer du registre de l’incommodité passagère à celui de la nuisance indemnisable.

Dans un arrêt du 5 février 2004, la deuxième chambre civile a, par exemple, jugé que « procédant d’une appréciation souveraine des éléments de preuve et desquels il ressort que les troubles, qui, en raison de leur durée, ne résultaient plus d’un cas de force majeure, excédaient les inconvénients normaux du voisinage, la cour d’appel a légalement justifié sa décision » (Cass. 2^e civ. 5 févr. 2004, n°02-15206l'arrêt▾). La motivation est riche d’enseignements : c’est précisément la durée de la nuisance qui, en l’espèce, lui ôte le caractère d’événement irrésistible et imprévisible, pour la ramener dans le champ de l’anormalité réparable.

Ainsi, pour ouvrir droit à indemnisation le trouble doit être continu, à tout le moins répétitif. S’il n’est que très ponctuel, il ne saurait présenter un caractère anormal.

iv) Les conditions d’exercice de l’action en responsabilité pour troubles anormaux de voisinage

Pour que la responsabilité fondée sur les troubles anormaux de voisinage soit mise en œuvre, encore faut-il qu’il soit établi que la victime entretient une relation de voisinage avec l’auteur des troubles.

La question qui alors se pose est de savoir ce que l’on doit entendre par relation de voisinage. Communément, cette notion renvoie à la situation d’une personne qui réside à faible distance d’une autre personne.

Quant au Code civil, il est silencieux sur ce point. Il n’aborde les relations de voisinage que sous l’angle des problématiques de mitoyenneté.

Aussi, est-ce à la jurisprudence qu’est revenue la tâche :

• D’une part, de définir la notion de voisin, afin de déterminer quelles étaient les personnes fondées à agir
• D’autre part, d’identifier les personnes susceptibles d’engager leur responsabilité au titre d’un trouble anormal de voisinage

α) Le demandeur à l’action en responsabilité fondée sur les troubles de voisinage

Parce que seules les personnes qui ont intérêt et qualité à agir peuvent engager une action en responsabilité fondée sur la théorie des troubles de voisinage, la jurisprudence s’est employée à déterminer des critères permettant de délimiter la notion de voisin. Trois enseignements se dégagent de cette œuvre prétorienne : la qualité de voisin se mesure à la portée effective du trouble, elle est indifférente au titre juridique d’occupation, et elle n’est pas même subordonnée à l’occupation effective du fonds.

• Proximité de la source du trouble
  • Le premier critère permettant de caractériser l’existence d’une relation de voisinage est la proximité.
  • Le voisin est nécessairement celui qui occupe un immeuble à proximité de la source du trouble.
  • Il est toutefois indifférent que le voisin occupe un fonds contigu
  • Par hypothèse, le trouble est susceptible de se communiquer d’un lieu à un autre, sans considération de bornage, de clôture ou de mitoyenneté.
  • Ainsi, la fumée ou le bruit qui émanent d’une usine peuvent affecter la jouissance de fonds voisins se situant dans un périmètre plus ou moins large selon l’intensité et la teneur du trouble
  • Il suffit donc d’être touché par le trouble pour endosser la qualification de voisin : la notion se définit moins par une contiguïté géométrique que par l’aire de propagation de la nuisance, dont l’étendue varie avec sa nature et son intensité

• Indifférence de la qualité de propriétaire
  • Il est de jurisprudence constante que la qualité de propriétaire est sans incidence sur la qualification de voisin.
  • Dans un arrêt du 17 mars 2005, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage s’applique à tous les occupants d’un immeuble en copropriété quel que soit le titre de leur occupation» ( 2^e civ. 17 mars 2005, n°04-11279l'arrêt▾)
  • À cet égard, il peut être observé que, si l’article 544 du Code civil ne peut pas servir de fondement à la théorie des troubles de voisinage, c’est, en particulier, parce qu’il est indifférent que le voisin ait la qualité de propriétaire.
  • Pour endosser la qualification de voisin, il emporte donc peu que la victime des troubles soit propriétaire, locataire ou encore usufruitier
  • C’est dire que la qualité pour agir se rattache non à un droit réel sur le fonds affecté, mais à la jouissance que le trouble vient perturber : locataire, usufruitier, occupant à titre gratuit ou propriétaire sont, à cet égard, logés à la même enseigne.

• Indifférence de l’occupation du fonds
  • Dans un arrêt du 28 juin 1995, la Cour de cassation a précisé « qu’un propriétaire, même s’il ne réside pas sur son fonds, est recevable à demander qu’il soit mis fin aux troubles anormaux de voisinage provenant d’un fonds voisin» ( 2^e civ. 28 juin 1995, n°93-12681l'arrêt▾).
  • Dans son rapport annuel de 1995, la Cour de cassation commente cette décision en relevant qu’elle « règle une question qui n’avait pas encore été jugée : l’action pour trouble de voisinage peut-elle être intentée uniquement par les victimes directes, celles qui subissent le trouble quotidiennement, ou bien peut-elle être mise en mouvement par les propriétaires du bien où le trouble est subi, indépendamment du fait qu’ils ne résident plus dans les lieux ? Par la présente décision, la cour s’est orientée vers une solution qui permet au propriétaire d’agir même si l’immeuble est inoccupé et quand bien même la victime directe, locataire ou occupant à titre gratuit, s’abstiendrait de le faire. »
  • Ainsi il indifférait que le fonds soit occupé par le propriétaire, son intérêt à agir résidant, en définitive, dans la nécessité de protéger son bien.
  • L’explication est limpide : le trouble de voisinage n’atteint pas seulement la jouissance présente des lieux, il déprécie le bien lui-même — par la dégradation des conditions d’habitabilité ou la perte d’agrément qu’il entraîne —, en sorte que le propriétaire non occupant conserve un intérêt propre, distinct de celui de l’occupant, à en obtenir la cessation.

β) Le défendeur à l’action en responsabilité fondée sur les troubles de voisinage

Il est admis en jurisprudence que le défendeur n’est pas nécessairement la personne qui a causé le trouble, il peut également s’agir du propriétaire du fonds dont émane le trouble, alors même qu’il n’en est pas à l’origine. La symétrie avec la définition extensive du demandeur est remarquable : de même que la qualité pour agir s’apprécie largement au profit de la victime, de même la qualité pour défendre est entendue avec souplesse, afin de garantir à celle-ci un débiteur d’indemnisation solvable.

(1) L’auteur du trouble

La personne qui est à l’origine du trouble engage sa responsabilité, sans qu’il soit besoin d’établir qu’elle a commis une faute. La seule constatation du trouble anormal suffit à engager sa responsabilité.

À cet égard, il est indifférent que l’auteur du trouble soit propriétaire, locataire ou usufruitier. Ce qui importe c’est qu’il occupe le fonds dont émane le trouble.

La question s’est néanmoins posée en jurisprudence de la responsabilité des entrepreneurs et des maîtres d’ouvrage dont l’intervention sur un fonds est à l’origine d’un trouble affectant la jouissance des fonds voisins. La difficulté tenait à ce que ces intervenants ne sont pas, à proprement parler, des voisins : leur présence sur le fonds est temporaire et leur intervention purement matérielle, de sorte que l’on pouvait douter qu’ils fussent assujettis à un régime conçu pour régir des rapports durables entre fonds.

Dans un arrêt du 30 juin 1998, la Cour de cassation a ainsi retenu, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage, la responsabilité d’un entrepreneur qui avait injecté du béton dans le sol avec une intensité telle que « ce matériau avait pénétré dans les locaux occupés par les [occupants] du fonds situés au-delà des limites du terrain de la construction ».

Relevant que la preuve était rapportée d’un lien de cause à effet entre ces travaux et les dommages constatés chez les voisins la troisième chambre civile valide la décision de la Cour d’appel « qui n’était pas tenue de caractériser la faute du constructeur » et qui a pu légitimement en déduire que l’entrepreneur « était responsable du trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage » subi par les occupants du fonds voisin (Cass. 3^e civ. 30 juin 1998, n°96-13039l'arrêt▾).

Il ressort de cet arrêt que la Cour de cassation n’hésite pas à retenir la responsabilité de l’entrepreneur à l’origine du trouble, alors même que son intervention n’était que ponctuelle et, surtout qu’il n’entretenait aucune relation de voisinage, au sens commun du terme, avec la victime du trouble.

La Cour de cassation justifie néanmoins sa position dans son rapport annuel en arguant que « bien que celui-ci ne soit pas, normalement, le voisin de la victime, on peut retenir que c’est en travaillant chez un voisin qu’il a commis le trouble anormal et cet arrêt montre la volonté de la troisième chambre d’unifier la jurisprudence dans deux des côtés du triangle unissant entre eux les trois acteurs de l’opération de construction litigieuse ».

Dans un arrêt du 22 juin 2005, la Cour de cassation a précisé sa position en se référant à la notion de « voisins occasionnels ».

Elle a, en effet, confirmé l’arrêt d’une Cour d’appel qui a retenu « à bon droit que le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances, et les constructeurs à l’origine de celles-ci sont responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes, sur le fondement de la prohibition du trouble anormal de voisinage, ces constructeurs étant, pendant le chantier, les voisins occasionnels des propriétaires lésés » (Cass. 3^e civ. 22 juin 2005, n°03-20068l'arrêt▾).

Pour que la responsabilité du voisin occasionnel soit engagée sur le fondement des troubles de voisinage, encore faut-il, ajoute la Cour de cassation :

• D’une part, que l’entrepreneur contre qui l’action est dirigée soit l’auteur du trouble, ce qui implique qu’en cas de sous-traitance, le sous-traitant engage seul sa responsabilité (V. en ce sens 3^e civ. 21 mai 2008, n°07-13769l'arrêt▾)
• D’autre part, que les troubles subis soient en relation de cause directe avec la réalisation des missions confiées à l’auteur des troubles (V. en ce sens 3^e civ. 9 févr. 2011, n°09-71.570 et 09-72.494)

Cette dernière exigence mérite d’être soulignée, car elle circonscrit le champ de la responsabilité du voisin occasionnel à la mesure exacte de sa contribution causale. La Cour de cassation censure, en effet, pour défaut de base légale, les juges du fond qui, pour retenir indistinctement la responsabilité de l’ensemble des intervenants à l’opération de construction — sous-traitant chargé de l’étude des sols, contrôleur technique, maîtres d’œuvre, entreprise titulaire du lot —, se déterminent par des motifs « dont il ne résulte pas que les troubles subis étaient en relation de cause directe avec la réalisation de leurs missions » (Cass. 3^e civ. 9 févr. 2011, n°09-71.570l'arrêt▾). La qualité de voisin occasionnel n’institue donc nullement une responsabilité collective et indifférenciée : chacun ne répond que du trouble que son propre fait a directement provoqué.

(2) Le propriétaire du fonds dont émane le trouble

Alors même qu’il n’est pas l’auteur du trouble, la jurisprudence a admis que le propriétaire du terrain dont ce trouble émane engage sa responsabilité.

Il s’agit là d’un cas spécifique de responsabilité du fait d’autrui qui ne repose, ni sur l’article 1240 du Code civil, ni sur l’article 1242, al. 1^er, mais sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Aussi la victime dispose-t-elle, à l’analyse, d’un choix : elle peut agir directement contre l’auteur du trouble, fût-il un simple locataire ou un entrepreneur dépourvu de tout droit réel sur le fonds ; elle peut également se retourner contre le propriétaire, alors même que celui-ci n’est pas à l’origine de la nuisance, ce dernier répondant du fait de son locataire comme de celui de l’entrepreneur qu’il a chargé de travaux. Propriétaire, locataire et entrepreneur sont, dans cette hypothèse, tenus solidairement à l’égard de la victime.

L’objectif ici visé par la jurisprudence est de faciliter l’exercice du droit à réparation en multipliant les débiteurs d’indemnisation. En offrant à la victime une pluralité de débiteurs tenus pour le tout, la Cour de cassation conjure le risque d’insolvabilité de l’auteur immédiat du trouble et assure l’effectivité du droit à réparation.

Ainsi, le propriétaire du fonds engage sa responsabilité de plein droit à raison du trouble anormal causé par son locataire ou par l’entrepreneur de travaux qu’il a commis .

– Sur la répartition de la charge finale de la réparation entre co-responsables

L’obligation à la dette et la contribution à la dette obéissent ici à des logiques distinctes qu’il importe de ne pas confondre. Au stade de l’obligation à la dette — celui des rapports avec la victime —, chaque co-responsable est tenu pour le tout, en sorte que celle-ci peut réclamer à l’un quelconque d’entre eux l’intégralité de l’indemnité. Au stade de la contribution à la dette — celui des rapports internes entre co-obligés —, se pose en revanche la question de la répartition définitive de la charge réparatrice entre ceux qui ont concouru au trouble.

Sur ce terrain, la Cour de cassation juge que, dans l’exercice du recours du maître de l’ouvrage ou de son assureur au titre du trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, « la contribution à la dette, en l’absence de faute, se répartit à parts égales entre les co-obligés » (Cass. 3^e civ. 20 déc. 2006, n°05-10.855l'arrêt▾). La règle se comprend à la lumière du fondement objectif de la responsabilité : faute de fait fautif permettant de pondérer les contributions respectives, l’égalité s’impose comme clé de répartition par défaut. Il en va naturellement autrement lorsqu’une faute est établie à la charge de l’un des co-obligés, la contribution se réglant alors à proportion de la gravité des fautes respectives.

– S’agissant de la responsabilité du propriétaire-bailleur du fait du locataire

Deux recours doivent ici être distingués :

• Le recours de la victime des troubles de voisinage contre le propriétaire-bailleur
• Le recours du propriétaire-bailleur contre le locataire

(a) Le recours de la victime du trouble contre le propriétaire-bailleur

Dans un arrêt du 17 avril 1996, la Cour de cassation a jugé que « la victime d’un trouble de voisinage trouvant son origine dans l’immeuble donné en location, peut en demander réparation au propriétaire » (Cass. 3^e civ., 17 avril 1996, n° 94-15.876l'arrêt▾)

Elle précise, en outre, que le bailleur ne pouvait pas, au cas particulier, se réfugier derrière l’envoi de mises en demeure à l’auteur du trouble, ce qui était insuffisant pour l’exonérer de sa responsabilité.

À cet égard, dans un arrêt du 31 mai 2000, la Cour de cassation ajoute que le seul fait de mentionner dans le contrat de bail que le propriétaire demandait la suppression des micros et musique était insuffisant pour démontrer qu’il avait mis en demeure son locataire de respecter la réglementation sur le bruit et qu’il ne justifiait pas de vérifications particulières pour s’assurer que son locataire respectait les obligations souscrites (Cass. 2^e civ. 31 mai 2000, n°98-17532l'arrêt▾)

La deuxième chambre civile en déduit que l’existence de troubles anormaux du voisinage émanant de l’immeuble donné en location par le propriétaire justifiait que, indépendamment de toute faute de la part du bailleur, le propriétaire était tenu d’en réparer les conséquences dommageables subies par un tiers

Il en résulte que, pour pouvoir s’exonérer de sa responsabilité en cas de trouble causé par son locataire, le bailleur doit, non seulement le mettre en demeure de cesser les troubles dont il est l’origine, mais encore il est tenu d’obtenir la cessation définitive de ces troubles par tous moyens fût-il obligé de menacer le locataire de la résiliation du bail. L’obligation pesant sur le bailleur s’analyse, en définitive, en une obligation de résultat : il ne lui suffit pas de manifester sa diligence — par des injonctions ou des stipulations contractuelles —, il lui faut effectivement faire cesser la nuisance, à défaut de quoi sa responsabilité demeure pleinement engagée.

(b) Le recours du propriétaire-bailleur contre le locataire

S’il ne parvient pas à faire cesser le trouble et qu’il est condamné consécutivement à une action engagée contre lui par la victime des troubles de voisinage, tout n’est pas perdu pour le propriétaire.

En effet, lorsque le propriétaire a été condamné à indemniser la victime du trouble, alors même qu’il n’en était pas à l’origine, la jurisprudence admet qu’il dispose d’un recours contre son locataire.

Dans un arrêt du 8 juillet 1987, la Cour de cassation a considéré en ce sens que « lorsque le trouble de voisinage émane d’un immeuble donné en location, la victime de ce trouble peut en demander réparation au propriétaire, qui dispose d’un recours contre son locataire lorsque les nuisances résultent d’un abus de jouissance ou d’un manquement aux obligations nées du bail »

Pour que le bailleur soit fondé à exercer un recours contre son locataire il lui incombe ainsi de démontrer, soit un manquement au contrat de bail, soit un abus de jouissance du local loué. Cette exigence marque le partage des logiques en présence : à l’égard de la victime, la responsabilité du bailleur est objective et se passe de toute faute ; dans ses rapports avec le locataire, en revanche, le recours suppose la démonstration d’un comportement répréhensible — abus de jouissance ou inexécution des obligations du bail —, faute de quoi la charge définitive de la réparation pèsera, en dernière analyse, sur le seul propriétaire.

– S’agissant de la responsabilité du propriétaire-maître d’ouvrage du fait de l’entrepreneur de travaux

Le propriétaire qui décide de faire édifier ou de rénover un ouvrage sur son fonds endosse la qualité de maître d’ouvrage : il est le donneur d’ordre, celui pour le compte et à l’initiative duquel les travaux sont exécutés par les professionnels — entrepreneurs, maîtres d’œuvre, sous-traitants — qu’il commet à cette fin. Or il est fréquent que ces travaux, par les nuisances qu’ils engendrent — bruit, poussières, vibrations, ébranlements, privation d’ensoleillement —, excèdent les inconvénients ordinaires du voisinage et causent à autrui un trouble anormal. La question se pose alors de savoir qui, du maître d’ouvrage ou des professionnels qu’il a missionnés, doit en répondre.

Plusieurs actions doivent être envisagées :

• L’action de la victime des troubles contre le maître d’ouvrage
• Le recours du maître d’ouvrage contre les entrepreneurs de travaux
• Les recours des entrepreneurs de travaux entre eux

(a) L’action de la victime des troubles contre le maître d’ouvrage

À l’instar de la responsabilité du propriétaire du fait de son locataire — qui répond, à l’égard des voisins, du trouble anormal émanant de l’immeuble qu’il donne à bail (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 17 avr. 1996, n° 94-15.876) —, le propriétaire qui endosse la qualité de maître d’ouvrage est pareillement responsable du fait de l’intervention de l’entrepreneur de travaux qu’il a commis.

La singularité de cette responsabilité tient à ce qu’elle est objective : le maître d’ouvrage répond du trouble anormal indépendamment de toute faute qui lui serait imputable, par cela seul qu’il est le propriétaire du fonds dont émanent les nuisances et l’instigateur des travaux qui les provoquent. La seule caractérisation de l’anormalité du trouble suffit, partant, à engager sa responsabilité.

Cette solution a d’abord été consacrée par la Cour de cassation dans un arrêt du 4 février 1971.

La troisième chambre civile a estimé, dans cette décision, au visa des articles 544 et 1382 (nouvellement 1240) du Code civil que :

• D’une part, si « aux termes du premier de ces textes, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, le propriétaire voisin de celui qui construit légitimement sur son terrain est néanmoins tenu de subir les inconvénients normaux du voisinage»
• D’autre part, « qu’en revanche, il est en droit d’exiger une réparation dès lors que ces inconvénients excédent cette limite»

Il ressort ainsi de cet arrêt que le maître d’ouvrage est responsable du fait de son constructeur dont l’intervention est à l’origine du trouble.

L’enseignement de l’arrêt mérite d’être souligné : si le visa associe l’article 544 à l’article 1382 du Code civil, la solution ne procède pas d’une responsabilité pour faute prouvée mais d’un principe autonome selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Ce principe, qui s’est progressivement émancipé du droit commun de la responsabilité délictuelle, fonde une obligation de réparation détachée de la démonstration d’une quelconque faute du propriétaire (V. déjà, dans le rapport entre fonds voisins, Cass. 3^e civ., 4 févr. 1971, n° 69-14.964l'arrêt▾).

La Cour de cassation a statué, dans le même sens, d’un arrêt du 22 juin 2005, aux termes duquel elle a estimé que « le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances, et les constructeurs à l’origine de celles-ci sont responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes, sur le fondement de la prohibition du trouble anormal de voisinage, ces constructeurs étant, pendant le chantier, les voisins occasionnels des propriétaires lésés » (Cass. 3^e civ., 22 juin 2005, n° 03-20.068l'arrêt▾ et 03-20.991).

Le propriétaire engage également sa responsabilité du fait de l’entrepreneur (Cass. 3^e civ., 11 mai 2000, n°98-18249l'arrêt▾) ou encore du maître d’œuvre (Cass. 3^e civ., 20 déc. 2006, n°05-10.855l'arrêt▾)

À cet égard, il convient d’observer que, à la différence du maître d’ouvrage qui engage sa responsabilité de plein droit dès lors que le trouble anormal est caractérisé, celle de l’entrepreneur de travaux ne peut l’être qu’à la condition qu’il soit démontré que le trouble est en relation directe avec la mission qui lui a été confiée (V. en ce sens Cass. 3^e civ. 9 févr. 2011, n°09-71.570l'arrêt▾ et 09-72.494).

La distinction est d’importance. La responsabilité du maître d’ouvrage repose sur sa qualité de propriétaire-instigateur des travaux : elle est encourue par cela seul que le trouble émane de son fonds. Celle de l’entrepreneur, en revanche, suppose un lien de causalité directe entre les nuisances et la mission spécifique dont il était investi : à défaut d’un tel lien, ce professionnel ne saurait être déclaré responsable au seul motif qu’il a concouru à l’opération de construction.

(b) Le recours du maître d’ouvrage contre les entrepreneurs de travaux

Lorsque le propriétaire a été condamné à indemniser la victime du trouble, alors même qu’il n’en était pas matériellement à l’origine, la jurisprudence admet qu’il dispose d’un recours contre l’entrepreneur de travaux. Sa responsabilité de plein droit envers les voisins ne préjuge en effet en rien de la charge définitive de la dette de réparation, laquelle a vocation à peser sur celui dont l’intervention a réellement causé les nuisances.

Dans un arrêt du 2 juin 2015, la Cour de cassation a, par exemple, jugé « qu’un maître de l’ouvrage condamné pour avoir réalisé des travaux ayant causé à autrui un trouble anormal de voisinage et contre lequel n’est établi ni immixtion fautive ni acceptation délibérée des risques est, subrogé, après paiement de l’indemnité, dans les droits de la victime et est bien fondé, avec son assureur, à recourir contre les constructeurs qui par leur action ont été seuls à l’origine des troubles invoqués et leurs assureurs, sans avoir à prouver leur faute, pour obtenir leur garantie intégrale » (Cass. 3^e civ., 2 juin 2015, n° 14-11149l'arrêt▾)

Ainsi, en cas de condamnation consécutivement à l’action engagée par la victime de troubles anormaux de voisinage, le propriétaire du fonds dont émanent ces troubles dispose d’un recours contre l’entrepreneur de travaux qu’il a commis.

Selon que l’auteur des troubles sera l’entrepreneur principal ou un sous-traitant le fondement du recours sera, tantôt de nature contractuelle, tantôt de nature délictuelle.

Il importe encore de distinguer selon que le recours du maître d’ouvrage est exercé, avant l’indemnisation de la victime du trouble ou après. De cette chronologie dépend, en effet, le régime probatoire applicable, et partant les chances de succès de l’action récursoire.

• Le recours intervient avant l’indemnisation de la victime du trouble
  • Dans cette hypothèse, le maître d’ouvrage ne disposera que d’un seul recours, fondé sur la responsabilité contractuelle.
  • Aussi, pour mener à bien son action contre l’auteur des troubles devra-t-il établir une inexécution contractuelle.
  • Cette exigence a été affirmée par la Cour de cassation notamment dans un arrêt du 28 novembre 2001.
  • Elle a, en effet, jugé dans cette décision que « la responsabilité de l’entrepreneur vis-à-vis du maître de l’ouvrage condamné à réparer les dommages causés à un tiers sur le fondement des troubles anormaux du voisinage est de nature contractuelle, et que le maître de l’ouvrage ne peut invoquer une présomption de responsabilité à l’encontre de l’entrepreneur gardien du chantier» ( 3^e civ. 28 nov. 2001, n°00-13559 l'arrêt▾00-14450).
  • Manifestement, lorsque le maître d’ouvrage est contraint d’agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle, sa situation n’est pas des plus confortables, dans la mesure où il est contraint de caractériser une faute.
  • Cette exigence a été rappelée dans un arrêt du 24 février 2003 aux termes duquel la 3^e chambre civile a reproché à une Cour d’appel d’avoir condamné l’entrepreneur de travaux « sans caractériser les fautes éventuellement commises par la société Sade CGTH, sur le fondement de la responsabilité contractuelle régissant les rapports unissant le maître de l’ouvrage à l’entrepreneur ayant exécuté les travaux» ( 3^e civ. 24 févr. 2003, n°01-18017).
  • Pour cette raison, le maître d’ouvrage a plutôt intérêt à indemniser la victime du trouble avant d’exercer son recours contre l’entrepreneur de travaux, ce afin de bénéficier du recours subrogatoire qui, en ce qu’il repose sur la théorie des troubles de voisinage, le dispense de rapporter la preuve de la faute.

• Le recours intervient après l’indemnisation de la victime du trouble
  • Lorsque le recours exercé par le maître d’ouvrage intervient postérieurement à l’indemnisation de la victime du trouble, le maître d’ouvrage dispose de deux sortes de recours : un recours personnel et un recours subrogatoire
    • S’agissant du recours personnel
      • Ce recours présente l’inconvénient d’exiger du maître d’ouvrage qu’il rapporte la preuve d’un manquement par l’entrepreneur de travaux à ses obligations contractuelles
      • Le succès de son action s’en trouve dès lors pour le moins incertain.
      • Il se retrouve, en effet, dans la même situation que si l’indemnisation de la victime du trouble était intervenue après l’exercice de son recours.
    • S’agissant du recours subrogatoire
      • Ce recours présente l’avantage de permettre au maître d’ouvrage de se subroger dans les droits de la victime du trouble et, par voie de conséquence, d’exercer son recours sur le fondement de la théorie des troubles de voisinage.
      • Dans ces conditions, il sera dispensé de rapporter la preuve d’une faute : la seule caractérisation du trouble suffit à obtenir gain de cause.
      • C’est ainsi que dans un arrêt du 21 juillet 1999, la Cour de cassation a censuré une Cour d’appel qui pour débouter un maître d’ouvrage et son assureur, de leur action récursoire, elle considère que « le maître de l’ouvrage, agissant contre l’entrepreneur général sur un fondement juridique qui n’est pas celui de l’article 1792 du Code civil doit démontrer l’existence d’une faute et que la preuve de cette faute n’est pas rapportée»
      • La troisième chambre civile juge néanmoins « qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé, par un motif non critiqué, que l’association Institut Curie était subrogée dans les droits et actions de ses voisins, victimes de troubles anormaux du voisinage, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le principe susvisé» ( 3^e civ. 21 juill. 1999, n°96-22735l'arrêt▾).
      • Lorsque donc le maître d’ouvrage exerce un recours subrogatoire, il est dispensé de rapporter la preuve d’une faute.
      • La Cour de cassation a réitéré cette solution dans un arrêt du 24 septembre 2003 en jugeant « qu’ayant relevé qu’il était établi par les pièces produites que [le maître d’ouvrage] avait effectué des paiements au profit des voisins victimes des désordres, la cour d’appel a retenu à bon droit qu’étant subrogée dans les droits de ces derniers à hauteur de ces paiements, cette société était bien fondée à recourir contre les constructeurs et leurs assureurs sur le fondement du principe prohibant les troubles anormaux du voisinage, qui ne requiert pas la preuve d’une faute» ( 3^e civ. 24 sept. 2003, n°02-12873l'arrêt▾).
      • Elle a encore précisé, dans un arrêt du 22 juin 2005, que le maître d’ouvrage était fondé à solliciter des entrepreneurs de travaux une indemnisation à hauteur de l’intégralité des sommes versées à l’auteur du trouble, nonobstant l’absence de faute commise par eux.
      • Ainsi, dans cet arrêt la troisième chambre civile juge « qu’ayant relevé que l’Hôtel George V avait exécuté le jugement et payé les dédommagements accordés aux voisins par le Tribunal, et retenu qu’il n’était pas démontré par les contrats, les correspondances échangées et le rapport des experts que le maître de l’ouvrage ait été pleinement informé des risques de troubles au voisinage, ait entendu décharger les entreprises de leurs responsabilités, et ait prescrit dans ces conditions la poursuite du chantier, la cour d’appel en a déduit à bon droit, sans dénaturation, que du fait de la subrogation dont elle était bénéficiaire dans les droits des victimes, la société George V était fondée à obtenir la garantie totale des locateurs d’ouvrage auteurs du trouble, dont la responsabilité vis-à-vis du maître de l’ouvrage n’exigeait pas la caractérisation d’une faute» ( 3^e civ. 22 juin 2005, n°03-20068l'arrêt▾).
      • Il ressort de cet arrêt que si le maître d’ouvrage dispose d’un recours contre les sous-traitants, par exception, il peut être privé de ce recours dans l’hypothèse où pleinement informé des risques de troubles au voisinage, il aurait entendu décharger les entreprises de leurs responsabilités en leur prescrivant, nonobstant la situation, de poursuivre le chantier sans en tirer les conséquences qui s’imposent

De cet ensemble jurisprudentiel se dégage une ligne directrice claire : la voie la plus sûre, pour le maître d’ouvrage, est d’indemniser d’abord la victime puis d’exercer un recours subrogatoire, qui le fait bénéficier du régime objectif des troubles de voisinage et le dispense de la preuve — souvent malaisée — d’une faute de l’entrepreneur. Le recours personnel, qu’il soit antérieur ou postérieur à l’indemnisation, demeure tributaire de la démonstration d’une inexécution contractuelle, et partant d’une issue plus incertaine.

(c) Les recours des entrepreneurs de travaux entre eux

Le maître d’ouvrage n’est pas le seul à bénéficier d’une action récursoire en cas de condamnation à indemniser l’auteur des troubles, les entrepreneurs de travaux disposent également de recours entre eux.

À cet égard, dans un arrêt du 26 avril 2006, la Cour de cassation a précisé que « l’entrepreneur principal ne peut exercer de recours subrogatoire contre les sous-traitants que pour la fraction de la dette dont il ne doit pas assumer la charge définitive » (Cass. 3^e civ. 26 avr. 2006, n°05-10100l'arrêt▾).

S’agissant, par ailleurs, de la contribution à la dette des entrepreneurs de travaux lorsqu’ils sont plusieurs à être intervenus sur le chantier, il y a lieu de distinguer deux situations

À cet égard, deux situations doivent être distinguées :

• Des fautes peuvent être reprochées aux entrepreneurs de travaux
  • Dans cette hypothèse, la Cour de cassation a jugé dans l’arrêt du 26 avril 2006 que « dans les rapports entre le locateur d’ouvrage auteur du trouble anormal causé aux voisins et les autres professionnels dont la responsabilité peut être recherchée, la charge finale de la condamnation, formant contribution à la dette, se répartit en fonction de la gravité de leurs fautes respectives» ( 3^e civ. 26 avr. 2006, n°05-10100l'arrêt▾).
  • Lorsque, de la sorte, le trouble de voisinage procède de fautes commises par les entrepreneurs de travaux, ils engagent leur responsabilité à concurrence de la gravité du manquement susceptible de leur être reproché

• Aucune faute ne peut être reprochée aux entrepreneurs des travaux
  • Dans un arrêt du 20 décembre 2006, la Cour de cassation a considéré que « dans l’exercice du recours du maître de l’ouvrage ou de son assureur au titre d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, la contribution à la dette, en l’absence de faute, se répartit à parts égales entre les co-obligés» ( 3^e civ. 20 déc. 2006, n°05-10855l'arrêt▾).
  • Dans cette situation, si plusieurs entrepreneurs de travaux ont concouru à la production du préjudice subi par la victime des troubles de voisinage, aucune faute ne peut leur être reproché.
  • C’est la raison pour laquelle la Cour de cassation décide qu’il s’agit là d’un cas de partage de responsabilité.

La logique d’ensemble est ainsi pleinement cohérente : envers la victime, la responsabilité demeure objective et solidaire ; entre co-obligés, en revanche, la répartition de la charge finale obéit à un critère de faute — la gravité respective des manquements lorsqu’il en existe, le partage par parts viriles lorsqu’aucune faute ne peut être imputée à quiconque.

v) La réparation du préjudice causé par des troubles de voisinage

L’action en responsabilité fondée sur les troubles anormaux de voisinage peut avoir pour objet

• L’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé
• La cessation du trouble causant un préjudice au demandeur

α) S’agissant de l’octroi de dommages et intérêts

L’octroi de dommages et intérêts est subordonné à l’établissement, par la victime des nuisances, d’un préjudice qui a pour cause les troubles anormaux de voisinage.

Les préjudices dont est susceptible de se prévaloir le demandeur peuvent être de différentes natures.

Il peut s’agir de compenser la perte de valeur du bien atteint par les troubles de voisinage. Il peut encore s’agir de compenser un préjudice corporel, qui résulterait d’un bruit intensif, de poussières corrosives ou encore un préjudice psychologique en raison de l’état d’anxiété de la victime provoqué par les troubles.

Le préjudice peut ainsi revêtir une dimension patrimoniale — dépréciation du fonds, perte locative, frais de remise en état — comme une dimension extrapatrimoniale — trouble de jouissance, atteinte à la tranquillité, anxiété —, étant observé que ces chefs de préjudice ne s’excluent pas et peuvent se cumuler dès lors que chacun est dûment établi.

La charge de la preuve du préjudice pèse ici sur le demandeur, étant précisé qu’il est dispensé de démontrer la faute de l’auteur des troubles. C’est là le trait saillant du régime : la victime doit rapporter la preuve de l’anormalité du trouble et de son préjudice, mais nullement celle d’un comportement fautif, l’anormalité du trouble suffisant à elle seule à fonder l’obligation de réparer.

β) S’agissant de la cessation du trouble

L’action engagée par la victime des troubles de voisinage peut également tendre à faire cesser les nuisances. À la différence de l’allocation de dommages et intérêts, qui répare le préjudice déjà subi, la cessation du trouble vise à en tarir la source pour l’avenir.

Pour ce faire, le demandeur pourra notamment agir en référé sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile.

Cette disposition prévoit, en effet, que « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

À cet égard, il convient de noter que, en matière d’urbanisme, lorsque l’activité à l’origine des troubles est exploitée sur la base d’une autorisation administrative, le juge ne dispose pas du pouvoir d’en ordonner la cessation.

L’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme prévoit en ce sens que « lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire […] Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et, sauf si le tribunal est saisi par le représentant de l’État dans le département sur le fondement du second alinéa de l’article L. 600-6, si la construction est située dans l’une des zones suivantes »

Cette règle traduit le souci de préserver la sécurité juridique attachée aux autorisations d’urbanisme : tant que le permis n’a pas été annulé par le juge administratif, le juge judiciaire ne saurait, par le biais de l’action en démolition, remettre en cause un ouvrage régulièrement autorisé.

Tout au plus, le juge peut prononcer la condamnation de l’exploitant au paiement de dommages et intérêts, voire à prendre des mesures aux fins de diminuer les troubles.

En dehors des règles d’urbanisme, le juge judiciaire est, en principe, habilité à ordonner la cessation de l’activité ou la démolition de l’ouvrage.

Dans un arrêt du 30 septembre 1998, la Cour de cassation a par exemple censuré une Cour d’appel qui avait refusé de prononcer la démolition d’un ouvrage édifié sur la base d’un permis de construire annulé (Cass. 3^e civ. 30 sept. 1998, n°96-19771l'arrêt▾).

Après avoir rappelé au visa de l’ancien article 1143 du Code civil (1142 nouveau), que « le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l’engagement du débiteur soit détruit », la troisième chambre civile considère, après avoir relevé que le demandeur subissait un préjudice tenant à des nuisances phoniques d’intensité importante, et à un défaut d’ensoleillement affectant sept pièces de la maison, et que ces nuisances étaient imputables partiellement à la violation de la règle d’urbanisme, qu’il n’y avait pas lieu de rejeter la demande de démolition de l’ouvrage.

Reste que, dans certains cas, la mesure est susceptible de se heurter à des intérêts économiques et sociaux qui priment l’intérêt individuel.

C’est la raison pour laquelle, la cessation de l’activité ou la démolition de l’ouvrage ne pourra pas, à tout le moins difficilement, être ordonnée lorsque la mesure apparaît disproportionnée avec les troubles de voisinage dénoncés par le demandeur, sauf à justifier de manquements d’une particulière gravité.

Le juge procède ainsi à un véritable contrôle de proportionnalité : il met en balance, d’un côté, la gravité et l’anormalité du trouble subi par la victime et, de l’autre, les conséquences — souvent considérables — qu’emporterait la démolition ou l’arrêt de l’activité. Ce n’est qu’à la condition que l’atteinte au voisinage l’emporte nettement sur ces intérêts antagonistes que la mesure radicale de cessation pourra être prononcée ; à défaut, la réparation par équivalent, sous la forme de dommages et intérêts, demeure le mode d’indemnisation privilégié.

II) §2 : Le caractère exclusif du droit de propriété

Deuxième caractère du droit de propriété : l’exclusivité. Bien que non visé par l’article 544 du Code civil, ce caractère n’en est pas moins l’apanage du droit de propriété.

Le Doyen Carbonnier n’hésitait pas à dire de l’exclusivité que « ce trait est impliqué dans le mot même de propriété ».

Et pour cause, pour que le droit de propriété puisse s’exercer de manière absolue, soit conférer au propriétaire le pouvoir de faire avec son bien tout ce qui n’est pas prohibé, encore faut-il qu’il en ait une maîtrise exclusive. L’absoluité, qui décrit l’intensité du pouvoir reconnu au propriétaire, appelle ainsi nécessairement l’exclusivité, qui en désigne l’étendue subjective : le premier caractère serait privé de toute effectivité si le second ne venait garantir que ce pouvoir s’exerce au profit d’une seule tête.

A) Un pouvoir privatif sur la chose

Par exclusif, il faut entendre, dans le sens commun, ce qui exclut de tout partage. Appliqué au droit de propriété, cela signifie qu’il confère au propriétaire le pouvoir de s’opposer à toute immixtion d’un tiers et d’empêcher autrui de s’en servir.

Autrement dit, le caractère exclusif du droit de propriété correspond à l’idée selon laquelle le propriétaire est seul maître de son bien ; il exerce sur lui un monopole.

Ce monopole se vérifie à l’examen des trois prérogatives traditionnelles qui composent le droit de propriété : l’usus — le droit d’user de la chose —, le fructus — le droit d’en percevoir les fruits — et l’abusus — le droit d’en disposer, c’est-à-dire de l’aliéner, de la transformer, voire de la détruire. La plénitude du droit de propriété résulte directement de la réunion de ces trois attributs sur une seule tête : tant qu’usus, fructus et abusus demeurent concentrés entre les mains d’un même titulaire, la propriété est pleine et entière. C’est précisément ce que traduit l’exclusivité.

Plus précisément, l’exclusivité confère au propriétaire la totalité des utilités de son bien, y compris celles qui présentent un aspect nouveau, dès lors qu’aucun texte particulier ne vient limiter son droit. La règle revêt ici une portée pratique considérable : lorsqu’une chose se révèle susceptible d’un emploi inédit — exploitation d’une ressource jusqu’alors inconnue, valorisation d’une utilité économique nouvelle —, ce surcroît de richesse profite de plein droit au propriétaire, sans qu’il ait à invoquer un titre spécial, et sans qu’un tiers puisse le lui disputer.

Il en résulte qu’une même chose ne saurait faire l’objet de plusieurs droits de propriété complets :

• Soit il y a coexistence de droits complets, car ils portent sur une quote-part du bien : cette situation correspond à l’indivision. Chaque indivisaire est alors titulaire d’un droit de propriété entier, mais ce droit ne porte que sur une fraction abstraite — une quote-part — et non sur une partie matériellement déterminée de la chose ; l’exclusivité n’est pas niée, elle est seulement reportée sur la quote-part de chacun.
• Soit il y a une amputation du droit de propriété, car le bien est grevé d’un autre droit réel, tels un usufruit ou une servitude : cette situation correspond au démembrement de la propriété.

La distinction entre ces deux situations est essentielle et ne doit pas être confondue. Dans l’indivision, les droits sont de même nature — plusieurs propriétés se juxtaposent sur des quotes-parts —, là où, dans le démembrement, les droits sont de nature différente — une nue-propriété et un usufruit, par exemple, se partagent les utilités d’un bien unique. La première relève d’une division quantitative du droit ; le second, d’une division qualitative.

Le droit de propriété est ainsi le seul droit à offrir à son titulaire toutes les utilités disponibles de la chose.

Lui seul est donc investi de la faculté d’en user ou de ne pas en user, et tout autre que lui en est exclu. Pour Christian Atias « la propriété est mise en défense contre les entreprises de quiconque. Le propriétaire est le procureur de son domaine, le seul représentant attitré de la chose »

B) Le droit d’exclure autrui

Le versant négatif de l’exclusivité — le pouvoir d’interdire — n’est pas le moindre. Cette faculté d’exclure dont jouit le propriétaire s’exprime notamment dans les sanctions attachées à l’empiétement, qui peut se définir comme le fait d’occuper sans droit ni titre une portion de fonds contigu.

À cet égard, l’article 545 du Code civil prévoit que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». Ce texte, qui interdit toute dépossession forcée en dehors de l’expropriation, constitue le fondement de la rigueur jurisprudentielle : tolérer un empiétement, fût-il minime, reviendrait à contraindre le propriétaire à abandonner une parcelle de son fonds au profit de son voisin, c’est-à-dire à consacrer une véritable expropriation privée que l’article 545 prohibe.

En application de cette disposition, la jurisprudence considère que la sanction applicable en cas d’empiétement d’un ouvrage sur le fonds voisin, c’est la démolition, et ce peu importe que cet empiétement soit dérisoire ou négligeable.

Dans un arrêt remarqué du 20 mars 2002, la Cour de cassation n’a pas hésité à admettre qu’une clôture qui empiétait sur le fonds voisin de 0,5 centimètre soit détruite (Cass. 3^e civ. 20 mars 2002, n°00-16015l'arrêt▾)

La même solution a été retenue par la Cour de cassation dans un arrêt du 5 décembre 2001 pour un empiétement de 60 centimètres (Cass. 3^e civ. 5 déc. 2001, n°00-13077l'arrêt▾).

La position de la jurisprudence est pour le moins rigoriste, ce qui a pour conséquence de tuer dans l’œuf les contentieux : dès lors qu’un empiétement est constaté, les juges n’ont d’autre choix que de prononcer la démolition de l’ouvrage. Cette automaticité s’explique par la nature même du droit protégé : l’exclusivité étant l’essence de la propriété, sa violation ne saurait s’accommoder d’aucune tempérance.

Dans un arrêt du 7 juin 1990, la Cour de cassation a néanmoins pris soin de préciser que « la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus » (Cass. 3^e civ. 7 juin 1990, n°88-16277). La précision est de pure forme : si la théorie de l’abus de droit demeure, en principe, applicable à l’action en démolition, la Haute juridiction n’en a jamais admis le jeu en la matière, tant la défense de l’exclusivité paraît légitime quel que soit le mobile du demandeur.

Il est donc indifférent que le propriétaire du fonds empiété soit de bonne ou de mauvaise foi, voire qu’il soit animé par une intention de nuire : l’empiétement ne souffre d’aucune circonstance atténuante, ni exceptions.

Quand bien même ce dernier assisterait à l’édification, sur le fonds voisin, d’un ouvrage tout en ayant conscience d’un empiétement sur son terrain, il demeure fondé, même après plusieurs années, à solliciter la démolition de l’ouvrage (V. en ce sens Cass. 3^e civ., 4 mai 2011, n° 09-71382l'arrêt▾). La passivité du propriétaire empiété, fût-elle prolongée, ne vaut donc ni renonciation ni acquiescement : l’action ne se perd que par la prescription acquisitive jouant au profit de l’auteur de l’empiétement, et non par le simple écoulement du temps.

C) Les limites du pouvoir d’exclusion

Aussi vigoureux soit-il, le pouvoir d’exclure n’est pas sans bornes. L’exclusivité confère au propriétaire un monopole sur les utilités de sa chose ; elle ne lui reconnaît pas le droit de nuire à autrui sous le couvert de l’exercice de son droit. Le propriétaire ne peut, en particulier, se prévaloir de la maîtrise exclusive de son fonds pour imposer à son voisin un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

La Cour de cassation l’a affirmé de longue date en rappelant que, si l’article 544 reconnaît au propriétaire le droit de jouir de sa chose « de la manière la plus absolue », celui qui construit légitimement sur son terrain n’en demeure pas moins tenu de réparer les troubles anormaux qu’il occasionne au fonds voisin (Cass. 3^e civ. 4 févr. 1971, n° 69-14.964l'arrêt▾). L’exclusivité s’arrête donc là où commence le trouble anormal : le monopole du propriétaire est opposable à tous, mais il ne le délie pas du devoir de ne pas causer à autrui un dommage excédant la mesure ordinaire des obligations de voisinage.

III) §3 : Le caractère perpétuel du droit de propriété

A) Signification

Le droit de propriété présente la particularité d’être perpétuel. Par perpétuel, il faut entendre que le droit dont est investi le propriétaire se prolonge aussi longtemps que le bien sur lequel il porte existe. La perpétuité n’est pas ici synonyme d’éternité : elle signifie seulement que le droit n’est affecté d’aucune limitation de durée qui lui soit propre — il épouse la durée de son objet.

Ainsi, le droit de propriété dure autant que son objet. Parfois même, dans des cas exceptionnels, il peut durer plus longtemps que son objet.

Tel est le cas lorsque le bien, qui avait disparu, réapparaît. La Cour de cassation a eu à connaître de cette situation dans une affaire dite de l’étang de Napoléon, qui illustre de manière éclatante la résistance de la propriété à l’écoulement du temps comme aux caprices de la nature.

• Les faits
  • Dans cette affaire, une société avait acquis de l’État, le 13 janvier 1824, un plan d’eau de quinze hectares, dit étang napoléon, situé a l’extrémité sud-est de la Camargue. En 1872, une tempête a détruit le cordon littoral, ce qui a eu pour conséquence de réunir l’étang, à la mer qui donc est devenu une baie du rivage de la Méditerranée.
  • À partir de 1942, le cordon littoral s’est toutefois reconstitué, de sorte que l’étang, de nouveau séparé de la mer, a cessé d’appartenir au domaine public, à tout le moins c’est ce que soutenait l’ancien propriétaire qui en revendiquait la propriété plus de 70 ans après.

• Procédure
  • Par un arrêt du 25 mai 1970, la Cour d’appel de Montpellier a rejeté l’action en revendication engagé par l’ancien propriétaire.
  • Les juges du fond ont estimé que l’étang ayant été, à la suite d’un phénomène naturel, incorporé au domaine public maritime, la propriété exclusive en a été transférée à l’État, et que la notion de propriété « potentielle » ne reposant sur aucune base juridique, le droit de l’ancien propriétaire n’a pu revivre lorsque l’étang a été de nouveau séparé de la mer.

• Décision
  • Dans un arrêt du 23 juin 1972, la Cour de cassation réunie en assemblée plénière a cassé la décision rendue par la Cour d’appel de Montpellier.
  • Au visa de l’article 544 du Code civil, elle a jugé que « le propriétaire qui a été privé de ses droits par la perte de son immeuble sous le seul effet des forces de la nature, se trouve réintégré dans sa propriété lorsque, de la même manière, l’obstacle qui l’en avait privé a disparu».
  • Pour la haute juridiction, rien ne faisait donc obstacle, au cas particulier, à la survivance du droit de propriété dans la mesure où « l’incorporation de l’étang au domaine public avait été la conséquence d’un phénomène naturel et qu’a la suite d’un phénomène inverse l’étang avait retrouvé son état primitif» (Cass. ass. plén. 23 juin 1972 n°70-12960l'arrêt▾)

Il ressort manifestement de cette décision que l’écoulement du temps n’altère, en aucune façon, le droit de propriété, dont le caractère perpétuel est le corollaire de son absoluité. La solution mérite d’être pleinement mesurée : alors que plus de soixante-dix années s’étaient écoulées depuis la disparition de l’étang sous les flots, la propriété de l’ancien titulaire n’avait pas pour autant péri ; elle s’était simplement mise en sommeil, prête à reprendre vigueur dès le retour du bien à son état primitif.

Élodie Oosterlynck a écrit en ce sens que la perpétuité du droit de propriété « prolonge son caractère absolu, car le pouvoir du propriétaire de jouir, d’user, de ne pas jouir ou de ne pas user n’est jamais altéré par l’écoulement du temps. »

B) Portée

La perpétuité de la propriété emporte deux conséquences, qu’il convient de distinguer avec soin car elles procèdent de logiques différentes :

• D’une part, la durée du droit de propriété n’est assortie d’aucun terme — c’est l’absence de terme extinctif ;
• D’autre part, le droit de propriété ne se prescrit pas par le non-usage — c’est l’imprescriptibilité.

1) La durée du droit de propriété

• Principe
  • Le droit de propriété est intemporel, en ce sens qu’il n’est assorti d’aucun terme extinctif. La raison en est que, d’une part, il est attaché à la personne et, d’autre part, il est transmissible à cause de mort aux héritiers dont on dit qu’ils sont les continuateurs de la personne du défunt.
  • Ainsi, le droit de propriété se distingue-t-il de l’usufruit qui, tout au plus, est viager, voire à temps limité, en ce qu’il est cantonné à une durée prédéfinie. Là réside d’ailleurs l’une des différences cardinales entre la propriété et ses démembrements : l’usufruit s’éteint nécessairement, au plus tard, à la mort de l’usufruitier, tandis que la propriété, elle, ignore tout terme.
  • À l’inverse, le droit de propriété survit à son auteur par le jeu des successions, qui permettent à des familles de conserver le bien dans leur patrimoine pour une durée illimitée. C’est par ce relais successif que la perpétuité acquiert toute sa portée : le bien se transmet de génération en génération sans que le droit qui le grève ne s’épuise jamais.

• Exceptions
  • La perpétuité du droit de propriété connaît deux exceptions notables, dans lesquelles la loi assigne au droit une durée déterminée :
    • Les droits de propriété intellectuelle
      • Par exception, la propriété de certains biens est limitée dans le temps. La justification en est aisée à saisir : ces droits portent sur des créations de l’esprit dont la loi entend assurer, à terme, le libre accès au public, de sorte qu’un équilibre est ménagé entre la rémunération du créateur et l’enrichissement du domaine commun.
      • Il en va ainsi des droits patrimoniaux d’auteur, qui tombent dans le domaine public à l’expiration d’un délai de 70 ans après la mort de l’auteur.
      • Quant au droit de propriété consenti au titulaire d’un brevet, sa durée de validité est portée à 20 ans, à l’issue desquels l’invention devient librement exploitable par tous.
    • La fiducie
      • Instituée par la loi, n° 2007-211 du 19 février 2007, la fiducie est définie à l’article 2011 du Code civil comme « l’opération par laquelle un ou plusieurs constituants transfèrent des biens, des droits ou des sûretés, ou un ensemble de biens, de droits ou de sûretés, présents ou futurs, à un ou plusieurs fiduciaires qui, les tenant séparés de leur patrimoine propre, agissent dans un but déterminé au profit d’un ou plusieurs bénéficiaires. »
      • La fiducie, qui repose sur la conclusion d’un contrat synallagmatique, comporte deux grandes obligations :
        • Tout d’abord, le constituant doit transférer le droit de propriété qu’il détient sur un bien à son cocontractant, le fiduciaire ;
        • Ensuite, le fiduciaire s’engage réciproquement, d’une part, à gérer ledit bien et, d’autre part, à le restituer, soit au fiduciant, soit à un autre bénéficiaire préalablement désigné par lui, à une échéance précisée (date ou événement, tel qu’un décès, un défaut ou un appel à garantie).
      • Cette propriété fiduciaire présente une physionomie singulière : affectée à un but et temporaire par destination, elle est, en quelque sorte, une propriété-fonction qui contredit frontalement le caractère perpétuel du droit. Alors, en effet, que la fiducie opère un transfert de la propriété du bien recueilli par le fiduciaire, l’opération ne peut être conclue que pour une durée maximum de 99 ans ( 2018 C. civ.).

2) L’imprescriptibilité du droit de propriété

• Principe
  • L’article 2227 du Code civil dispose que « le droit de propriété est imprescriptible. » Par imprescriptible, il faut comprendre que le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage. Là encore, la perpétuité se manifeste : le propriétaire qui délaisse son bien, qui n’en use pas pendant des décennies, ne s’expose à aucune déchéance ; l’inertie, si prolongée soit-elle, est sans effet sur la consistance de son droit.
  • Il en résulte que la prescription extinctive est inopposable au propriétaire, de sorte qu’il n’est pas limité dans le temps quant à l’exercice de l’action en revendication.
  • En raison de la généralité du texte, la question s’est posée en jurisprudence de savoir si la perpétuité était seulement attachée au droit de propriété, ou si elle concernait également l’action destinée à le protéger.
  • Rien ne s’oppose, en effet, à concevoir que le droit substantiel soit perpétuel, tandis que l’action en revendication ne le serait pas, ce qui aurait pour conséquence de priver le propriétaire de revendiquer le bien entre les mains d’autrui, mais, à l’inverse, l’autoriserait à le conserver en cas de restitution volontaire ou involontaire. Cette dissociation théorique entre le droit et l’action n’est pas absurde : on conçoit fort bien, en d’autres matières, des droits perpétuels assortis d’actions prescriptibles.
  • Dans un arrêt du 12 juillet 1905, la Cour de cassation a néanmoins écarté cette thèse en affirmant que « malgré la généralité des termes de l’article 2262 du Code civil, qui décide que toutes les actions tant réelles que personnelles sont prescriptibles par trente ans, ce texte ne s’applique pas à l’action en revendication intentée par le propriétaire dépossédé de son immeuble ; la propriété ne se perdant pas par le non-usage, l’action en revendication peut être exercée aussi longtemps que le défendeur ne justifie pas être lui-même devenu propriétaire de l’immeuble revendiqué par le résultat d’une possession contraire réunissant tous les caractères exigés pour la prescription acquisitive» ( req., 12 juill. 1905).
  • Ainsi l’imprescriptibilité gagne-t-elle l’action elle-même : l’action en revendication épouse la perpétuité du droit qu’elle sert, et ne saurait s’éteindre par le seul écoulement du délai de droit commun.
  • La solution dégagée par la Cour de cassation, qui s’applique ici à l’action en revendication, vaut également pour l’action en cessation d’empiétement, laquelle vise pareillement à protéger le droit de propriété (V. en ce sens 3^e civ. 5 juin 2002, n°00-16077l'arrêt▾). On retrouve, par ce biais, le lien étroit qui unit les caractères du droit : l’exclusivité, qui fonde le pouvoir d’exclure et l’action en démolition de l’empiétement, se conjugue à la perpétuité, qui rend cette action imprescriptible.

• Limite
  • Si la propriété ne se perd pas par le non-usage, c’est à la condition que le bien ne fasse pas l’objet d’usucapion. L’imprescriptibilité protège le propriétaire contre sa propre inaction ; elle ne le protège pas contre l’action d’un tiers qui posséderait son bien dans les conditions requises pour en acquérir la propriété.
  • La prescription acquisitive est, en effet, susceptible de faire échec à l’action en revendication engagée par le propriétaire contre le possesseur. Il faut donc se garder d’une confusion fréquente : ce n’est jamais le non-usage du propriétaire qui le prive de son droit — la prescription extinctive lui demeure inopposable —, mais bien la possession utile d’autrui, qui investit le possesseur d’un titre concurrent.
  • À cet égard, en matière immobilière, il est indifférent que le possesseur soit de bonne ou de mauvaise foi : la prescription acquisitive pourra jouer à l’expiration d’un délai de trente ans. La bonne foi du possesseur, jointe à un juste titre, ne fait qu’abréger ce délai — la prescription jouant alors par dix ans —, sans en conditionner l’existence.
  • Quant à la possession en matière mobilière, la solution est, dans son principe, identique : la mauvaise foi du possesseur ne fait pas, par elle-même, obstacle au jeu de la prescription acquisitive.
  • Seule la possession inefficace — c’est-à-dire viciée, équivoque, discontinue, violente ou clandestine, ou encore exercée à titre précaire — est de nature à céder sous l’action en revendication, le possesseur ne pouvant alors se prévaloir d’aucune prescription acquisitive.