Un propriétaire donne son immeuble à bail, s’en désintéresse, et c’est son locataire qui, par son tapage ou son comportement, empoisonne la vie du voisinage. Le bailleur, qui n’a personnellement commis aucune faute et n’occupe pas les lieux, peut-il être tenu d’indemniser le tiers victime ? La réponse de la jurisprudence est affirmative : la victime d’un trouble anormal de voisinage trouvant son origine dans un immeuble loué peut en demander réparation directement au propriétaire.
Cette solution ne se rattache ni à la responsabilité pour faute de l’article 1240 du Code civil, ni à la responsabilité du fait des choses de l’article 1242, alinéa 1er. Elle procède du principe prétorien selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage — principe autonome, d’application objective, qui érige le propriétaire en débiteur d’indemnisation à raison de la seule localisation du trouble.
L’enjeu est double, et c’est lui qui commande l’économie de la présente étude : d’un côté, le recours dont dispose la victime contre le propriétaire-bailleur ; de l’autre, le recours par lequel ce dernier, une fois condamné, peut se retourner contre son locataire pour faire peser sur l’auteur réel du trouble la charge définitive de la dette.
Le principe : une responsabilité du fait d’autrui détachée de la faute
Alors même qu’il n’est pas l’auteur du trouble, la jurisprudence admet que le propriétaire du fonds dont ce trouble émane engage sa responsabilité.
Nuisance (bruit, fumées, odeurs, ébranlements…) excédant les inconvénients ordinaires que se doivent réciproquement les voisins. Son caractère anormal s’apprécie objectivement, indépendamment de toute faute : il suffit que la gêne dépasse le seuil de ce qui peut être normalement toléré pour ouvrir droit à réparation.
Il s’agit là d’un cas spécifique de responsabilité du fait d’autrui qui ne repose, ni sur l’article 1240 du Code civil, ni sur l’article 1242, alinéa 1er, mais sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage. La victime peut ainsi agir directement contre l’auteur du trouble — locataire ou entrepreneur —, alors même qu’il n’est pas propriétaire ; ou contre le propriétaire, alors même qu’il n’est pas l’auteur du trouble, car il répond de son locataire ou de son entrepreneur. Propriétaire, locataire et entrepreneur sont à cet égard tenus solidairement.
L’objectif poursuivi par la jurisprudence est de faciliter l’exercice du droit à réparation en multipliant les débiteurs d’indemnisation. Le propriétaire du fonds engage donc sa responsabilité de plein droit à raison du trouble anormal causé par son locataire ou par l’entrepreneur qu’il a commis — res inter alios acta ne lui est ici d’aucun secours face au tiers victime. La présente étude se concentre sur la responsabilité du bailleur du fait de son locataire, où deux recours doivent être soigneusement distingués :
- le recours de la victime des troubles de voisinage contre le propriétaire-bailleur ;
- le recours du propriétaire-bailleur contre le locataire.
Le recours de la victime du trouble contre le propriétaire-bailleur
Dans un arrêt du 17 avril 1996, la Cour de cassation a jugé que « la victime d’un trouble de voisinage trouvant son origine dans l’immeuble donné en location, peut en demander réparation au propriétaire » (Cass. 3e civ., 17 avril 1996, n° 94-15.876CassationLa victime d'un trouble de voisinage émanant d'un immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire. Viole le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage la cour d'appel qui, pour débouter un syndic de copropriété de ses demandes en exécution de travaux et au paiement de dommages-intérêts, retient que l'inaction du locataire ne peut être reprochée à la bailleresse qui avait adressé à celui-ci une mise en demeure de mettre un terme aux nuisances.Sommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗).
- Faits
- Un syndicat de copropriété, victime de troubles anormaux émanant d’un immeuble donné en location, agit contre la propriétaire bailleresse en exécution de travaux et en paiement de dommages-intérêts. La cour d’appel le déboute : l’inaction du locataire, juge-t-elle, ne saurait être reprochée à la bailleresse, dès lors que celle-ci avait adressé à son preneur une mise en demeure de faire cesser les nuisances.
- Problème
- Le propriétaire qui a simplement mis en demeure son locataire de cesser le trouble peut-il, par cette seule diligence, s’exonérer de la responsabilité qu’il encourt envers la victime du trouble anormal de voisinage ?
- Solution
- Cassation. En refusant la réparation au motif que la bailleresse avait mis en demeure son locataire, la cour d’appel a violé le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. La victime peut demander réparation au propriétaire ; la mise en demeure adressée au preneur ne suffit pas à exonérer le bailleur.
- Portée
- La responsabilité du bailleur du fait de son locataire est objective : elle ne se dénoue pas par la preuve d’une simple diligence formelle. Le propriétaire ne s’acquitte de son obligation qu’en obtenant la cessation effective du trouble.
La Cour de cassation précise, en effet, que le bailleur ne pouvait, en l’espèce, se réfugier derrière l’envoi de mises en demeure à l’auteur du trouble : une telle démarche, purement formelle, était insuffisante pour l’exonérer de sa responsabilité.
À cet égard, dans un arrêt du 31 mai 2000, la Cour de cassation a ajouté que le seul fait de mentionner dans le contrat de bail que le propriétaire demandait la suppression des micros et de la musique était insuffisant pour démontrer qu’il avait mis en demeure son locataire de respecter la réglementation sur le bruit, et qu’il ne justifiait d’aucune vérification particulière propre à s’assurer que son preneur respectait les obligations souscrites (Cass. 2e civ. 31 mai 2000, n° 98-17532RejetApprécie souverainement l'existence d'un trouble anormal de voisinage et décide à bon droit que, malgré l'existence de la clause récemment insérée au contrat de bail demandant la suppression des micros et de la musique, les propriétaires d'un terrain, donné en location, sur lequel s'exerce une activité de parc d'attractions, sont, indépendamment de toute faute de leur part, tenus de réparer les conséquences dommageables subies par des tiers, une cour d'appel qui constate la persistance de nuisances sonores, en période nocturne, largement supérieures à la moyenne autorisée, émanant du terrain dont les propriétaires, qui en avaient connaissance, renouvelaient cependant chaque été la location.Sommaire d'origine, base Judilibre — texte non retouchéConsulter sur courdecassation.fr ↗).
La deuxième chambre civile en déduit que l’existence de troubles anormaux du voisinage émanant de l’immeuble donné en location justifiait que, indépendamment de toute faute du bailleur, le propriétaire fût tenu d’en réparer les conséquences dommageables subies par le tiers.
Un propriétaire loue un local commercial à un exploitant de bar à ambiance musicale. Les voisins se plaignent de nuisances sonores nocturnes répétées. Le bailleur leur oppose la clause du bail interdisant la diffusion de musique amplifiée et un courrier de rappel adressé à son locataire. Cela ne le met pas à l’abri : tant que le tapage persiste, sa responsabilité demeure engagée envers les voisins. Pour s’exonérer, il lui faudra démontrer qu’il a effectivement fait cesser le trouble — au besoin en engageant la résiliation du bail.
Il en résulte que, pour s’exonérer de sa responsabilité en cas de trouble causé par son locataire, le bailleur doit, non seulement le mettre en demeure de cesser les troubles dont il est l’origine, mais encore obtenir leur cessation définitive par tous moyens — fût-il contraint de menacer le locataire de la résiliation du bail.
Le recours du propriétaire-bailleur contre le locataire
S’il ne parvient pas à faire cesser le trouble et qu’il est condamné à la suite de l’action engagée contre lui par la victime, tout n’est pas perdu pour le propriétaire.
Lorsque le propriétaire a été condamné à indemniser la victime du trouble, alors même qu’il n’en était pas à l’origine, la jurisprudence admet qu’il dispose d’un recours contre son locataire — c’est-à-dire contre l’auteur réel de la nuisance, sur qui doit en définitive peser la charge de la dette.
Dans un arrêt du 8 juillet 1987, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « lorsque le trouble de voisinage émane d’un immeuble donné en location, la victime de ce trouble peut en demander réparation au propriétaire, qui dispose d’un recours contre son locataire lorsque les nuisances résultent d’un abus de jouissance ou d’un manquement aux obligations nées du bail ».
Pour être fondé à exercer ce recours contre son locataire, il incombe ainsi au bailleur de démontrer, soit un manquement au contrat de bail, soit un abus de jouissance du local loué. À défaut, le propriétaire qui supporte vis-à-vis du tiers une responsabilité objective conserve définitivement la charge d’une dette qu’un autre a, en réalité, fait naître.
Décisions citées 2
Chaque décision de la Cour de cassation mentionnée dans cette fiche, avec son lien officiel.
- CassationCass. 3e chambre civile, 17 avril 1996, n° 94-15.876consulter ↗
- RejetCass. 2e chambre civile, 31 mai 2000, n° 98-17.532consulter ↗
Une réponse
Bjr mon propriétaire refuse d’agir contre un locataire qui nous fait subir des nuisances quotidienne de 8h a 1h pretend que cest pas sa responsabilité n’a envoyé que de simples courriers dont nous n’avons aucune trace pourtant au lieu de s’arrêter le bruit ne fait qu’augmenter des nuisances non stop